2830 Ruimtelijke onderbouwing appartementengebouw nabij Leidsekade 6 t/m10

Ruimtelijke onderbouwing

Appartementsgebouw nabij Leidsekade 6 - 10 te Leidschendam Versie: 29-07-2022

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 6-

Waterland Real Estate B.V.

INHOUDSOPGAVE 1

INLEIDING .................................................................................................................. 4

1.1

Aanleiding .............................................................................................................. 4

1.2

Begrenzing projectgebied ....................................................................................... 5

1.3

Vigerende bestemmingsplan................................................................................... 7

2

PLANBESCHRIJVING ................................................................................................. 11

2.1

Projectplan ........................................................................................................... 11

2.2

Stedenbouwkundig ............................................................................................... 14

3

BELEIDSKADERS ....................................................................................................... 16

3.1

Inleiding ............................................................................................................... 16

3.2

Rijksbeleid ............................................................................................................ 16

3.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) ...................................................................... 16

3.2.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) ......................................... 17

3.2.3

Besluit ruimtelijke ordening (Bro) ...................................................................... 17

3.3

Provinciaal beleidskader ....................................................................................... 20

3.3.1

Omgevingsvisie Zuid-Holland............................................................................. 20

3.3.2.

Omgevingsverordening Zuid-Holland ................................................................. 21

3.4

Regionaal beleid ................................................................................................... 23

3.4.1.

Woonvisie woningmarktregio Haaglanden 2017-2021 ....................................... 23

3.5

Gemeentelijk beleid ............................................................................................. 24

3.5.1.

Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040, herijking 2012 .................................. 24

3.5.2.

Woonvisie 2016 – 2020 ..................................................................................... 25

3.5.3.

Beleidsregels woningbouw 2018 - 2021 ............................................................. 26 Lodewijck Groep B.V.

2

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 6-

Waterland Real Estate B.V.

4.

MILIEUASPECTEN ..................................................................................................... 27

4.1.

Bodem.................................................................................................................. 27

4.2.

Archeologie en cultuurhistorie .............................................................................. 29

4.3.

Flora & fauna ........................................................................................................ 31

4.4.

Stikstofdepositie................................................................................................... 32

4.5.

Geluid .................................................................................................................. 32

4.6.

Luchtkwaliteit ....................................................................................................... 33

4.7.

Bedrijven- en milieuzonering ................................................................................ 35

4.8.

Kabels en leidingen ............................................................................................... 36

4.9.

Externe veiligheid ................................................................................................. 37

4.10.

Waterhuishouding ............................................................................................ 38

4.11.

Verkeer en parkeren ......................................................................................... 40

4.11.1.

Verkeersgeneratie ......................................................................................... 40

4.11.2.

Ontsluiting ..................................................................................................... 41

4.11.3.

Parkeren ........................................................................................................ 41

4.12 Duurzaamheid ...................................................................................................... 43 5.

PROCEDURELE ASPECTEN ......................................................................................... 45

6.

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .......................................................................... 46

Lodewijck Groep B.V.

3

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 6-

1

Waterland Real Estate B.V.

Inleiding

1.1 Aanleiding De onderhavige ruimtelijke onderbouwing is opgesteld voor de herontwikkeling van één appartementengebouw met daaronder parkeergelegenheid. Het betreft een project van Waterland Real Estate B.V. Het appartementengebouw wordt gerealiseerd achter de objecten Leidsekade 6 - 10 te Leidschendam. De ontwikkeling betreft de realisatie van één appartementengebouw met 15 appartementen en daaronder een parkeergarage. Omdat de ontwikkeling niet mogelijk is op basis van het vigerende bestemmingsplan, dient een juridisch-planologische procedure te worden doorlopen. De planologische procedure wordt doorlopen aan de hand van de omgevingsvergunning voor de activiteit ‘planologisch strijdig gebruik’. Onderdeel van deze omgevingsvergunning is de motivatie om af te wijken van het vigerende bestemmingsplan, deze motivatie wordt gegeven in de ruimtelijke onderbouwing. In onderhavige ruimtelijke onderbouwing wordt de beoogde ontwikkeling toegelicht en zal gemotiveerd worden dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Naast de realisatie van een appartementengebouw met daaronder bijbehorende parkeergelegenheid worden de objecten Leidsekade 6 - 10 herontwikkeld en worden openbare parkeerplaatsen gerealiseerd.

De herontwikkeling van de woningen aan de Leidsekade en de realisatie van de openbare parkeerplaatsen wordt (deels) behandeld in onderhavige ruimtelijke onderbouwing, omdat het samenvalt met – doch niet noodzakelijk is voor - de realisatie van het appartementengebouw. Onderhavige ruimtelijke onderbouwing ziet echter in hoofdzaak op de realisatie van het appartementengebouw met daaronder de bijbehorende parkeergelegenheid.

Lodewijck Groep B.V.

4

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 6-

Waterland Real Estate B.V.

1.2 Begrenzing projectgebied Het totale projectgebied voor de ontwikkeling van een (gemeentelijk) parkeerterrein en het nieuwe appartementengebouw ligt ingesloten tussen de Leidsekade en het Toevluchtpad te Leidschendam op de percelen, kadastraal bekend als gemeente Stompwijk, sectie F, nummers, 2967, 3706, 3709, 3010, 3779, 3780, 3781, 3782, 3785, 3787 en 3788 en 2906. Het nieuwe appartementengebouw grenst aan het Toevluchtpad te Leidschendam op de percelen, kadastraal bekend als gemeente Stompwijk, sectie F, nummers, 2906, 3010 (ged), 3779, 3781, 3782 (ged.), 3787 (ged.) en 3788 (ged.). Afbeelding 1 geeft de ligging van het totale projectgebied weer met in rood aangegeven de locatie waar het appartementengebouw met de daaronder gelegen parkeergelegenheid wordt gerealiseerd.

Afbeelding 1.

Locatie van het projectgebied / appartementengebouw is weergegeven met rode lijnen.

Lodewijck Groep B.V.

5

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 6-

Waterland Real Estate B.V.

Afbeelding 2.

Luchtfoto van het totale projectgebied inclusief de woningen aan de voorzijde

Afbeelding 3.

Voorkant van de woonobjecten Leidsekade 6 tot en met 10.

Lodewijck Groep B.V.

6

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 6-

1.3

Waterland Real Estate B.V.

Vigerende bestemmingsplan

Het totale projectgebied is gelegen binnen het ontwerpbestemmingsplan ‘Stedelijk’ dat ter inzage heeft gelegen van vrijdag 25 juni tot en met donderdag 5 augustus 2021. Binnen dit bestemmingsplan heeft het projectgebied de enkelbestemmingen ‘Verkeer-Verblijfsgebied’ (artikel 26) en ‘Groen’ (artikel 15), de dubbelbestemmingen ‘Waarde - Archeologie 3’ (artikel 39), ‘Waarde Beschermd stads- en dorpsgezicht’ (artikel 41) en de gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone – molenbiotoop’ (artikel 48.8). Daarnaast grenst het projectgebied aan de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterkering’ (artikel 44). Afbeelding 4 illustreert de ligging van het totale projectgebied binnen het ontwerpbestemmingsplan. Het bestemmingsplan ‘Stedelijk’ is reeds vastgesteld door de gemeenteraad, maar door aangetekend beroep bij de rechtbank nog niet in werking getreden. Het bestemmingsplan ‘Stedelijk’ bevat geen andere bestemmingen op de projectlocatie dan het onherroepelijke bestemmingsplan ‘Leidschendam Zuid’ uit 2016. In deze onderbouwing wordt vooruitlopend op de inwerkingtreding van het bestemmingsplan uitgegaan van het bestemmingsplan ‘Stedelijk'. Appartementengebouw en fietsenstalling Het appartementengebouw met de daaronder gelegen parkeergelegenheid en de aangrenzende fietsenstalling worden gerealiseerd op de gronden met de enkelbestemming ‘Verkeer – Verblijfsgebied’.

Het appartementengebouw ligt daarnaast voor een klein deel op gronden met de enkelbestemming ‘Groen’. Tevens hebben de gronden de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie-3’ en ‘Waarde – Beschermd stads- en dorpsgezicht’ en de gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone – molenbiotoop’. Hieronder is op de afbeelding 4 de locatie van het appartementengebouw en fietsenstalling weergegeven.

Afbeelding 4.

Locatie van het appartementengebouw met fietsenstalling aangegeven met rode lijnen.

Lodewijck Groep B.V.

7

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 6-

Waterland Real Estate B.V.

Op grond van het bestemmingsplan ‘Stedelijk' mogen de gronden met de enkelbestemming ‘Verkeer – Verblijfsgebied’ worden gebruikt voor: a. buurtonsluitingswegen; b. parkeervoorzieningen; c. horeca, t/m categorie 1 als bedoeld in de van deze regels deel uitmakende Staat van Horeca-activiteiten, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (h<1); d. voet- en fietspaden; e. pleinen; f. gemengde doeleinden, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (gd); g. een begroeid scherm ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen lichtwerende voorziening’ (sg-lwv); h. een bergbezinkbassin, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (bbb); i. een bouwwerk waarbij de bodemingreep niet dieper reikt dan 110 cm, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (arc); j. een brug, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (br); k. een evenemententerrein, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (ev); l. een geluidsscherm, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (gs); m. een parkeergarage, uitsluitend ter plaatse van de aanduidng (pg); n. een parkeerterrein, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (p); o. een parkeerterrein uitgesloten, ter plaatse van de aanduiding (-p); p. een tunnel, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (tu); q. een wachtvoorziening t.b.v. openbaar vervoer, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (ov); r. een waterberging, ter plaatse van de aanduiding (wb); s.

een infiltratiegebied, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specfieke vorm verkeer – infiltratie '(sv-inf); t. een kiosk, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van detailhandel - kiosk' (sdh-ki); u. railverkeer in de vorm van tramverbindingen met de daarbij behorende voorzieningen zoals spoorrails, haltevoorzieningen, bovenleidingen, etc. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (rv); mede bestemd voor: v. terrassen met de daarbij behorende: w. overhangende balkons, luifels en daarmee vergelijkbare bouwwerken respectievelijk voorzieningen ten behoeve van aangrenzende gronden en/of bebouwing; x. bermen; y. duikers en bruggen; z. geluidwerende voorzieningen; aa. groenvoorzieningen; ab. in- en uitritten; ac. nutsvoorzieningen; ad. (ondergrondse) inzamelplaatsen voor (gescheiden) afval; ae. speeltoestellen; af. voorzieningen voor het openbaar vervoer; ag. voorzieningen ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer; Lodewijck Groep B.V.

8

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 6-

Waterland Real Estate B.V.

ah. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding; ai. waterlopen en waterpartijen. Op grond van het bestemmingsplan ‘Stedelijk' mogen de gronden met de enkelbestemming ‘Groen’ worden gebruikt voor: a. groenvoorzieningen; b. horeca t/m categorie 2 als bedoeld in de van deze regels deel uitmakende Staat vanHorecaactiviteiten, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (h<2); c. recreatie; d. voorzieningen voor langzaam verkeer en verblijf; e. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding; f. water; g. een aanlegsteiger, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (as); h. een bergbezinkbassin, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (bbb); i. een brug, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (br); j. een evenemententerrein, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (ev); k. een kinderdagverblijf, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (kdv); l. een kinderboerderij, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (kb); m. een nutsvoorziening, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (nv); n. een park ter plaatse van de aanduiding 'park' (pa) aanvullend aan het bepaalde onder a. tot en e.: behoud, herstel en ontwikkeling van ecologische, landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden; o. een parkeerterrein, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (p); p. een terras, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (tr); q.

een tunnel, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (tu); r. een waterberging, ter plaatse van de aanduiding (wb); s. een woonschepenligplaats, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (wl); t. een kiosk, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - kiosk' (sdh-ki); u. een infiltratiegebied, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specfieke vorm groen infiltratie' (sg-inf); v. een ligplaats voor een woonschip, uitsluitend ter plaatste van de aanduiding 'specifieke vorm van water' (swa-wl1); w. een walvoorziening in de vorm van een gebouw, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specfieke vorm van groen - walvoorzieningen t.b.v. woonschepenligplaats' (sg-wwl); x. een recreatieve skatebaan, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - skatebaan' (sr-ska); y. railverkeer in de vorm van tramverbindingen met de daarbij behorende voorzieningen zoals spoorrails, haltevoorzieningen, bovenleidingen, etc. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (rv); met de daarbij behorende: z. duikers en bruggen; aa. fiets- en voetpaden; ab. in- en uitritten; ac. nutsvoorzieningen; Lodewijck Groep B.V.

9

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 6-

Waterland Real Estate B.V.

ad. objecten van beeldende kunst; ae. (ondergrondse) inzamelplaatsen voor (gescheiden) afval; af. ontsluitingswegen; ag. (on)verharde speelvelden; ah. overige paden en verhardingen; ai. speeltoestellen; Daarnaast zijn op grond van het bestemmingsplan ‘Stedelijk' de voor 'Waarde - Beschermd stads- en dorpsgezicht' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en/of de versterking van de aanwezige historischruimtelijke en/of cultuurhistorische waarden. Omdat de voorgenomen ontwikkeling, het realiseren van een appartementengebouw en fietsenstalling, strijdig is met de enkelbestemmingen ‘Verkeer – Verblijfsgebied’ en ‘Groen’ uit het bestemmingsplan ‘Stedelijk', en daarnaast een wijziging teweegbrengt met betrekking tot de aanwezige historisch-ruimtelijke en/of cultuurhistorische waarden is een planologische procedure vereist om af te wijken van het bestemmingsplan. Om de gebruik- en bebouwingsstrijdigheden weg te nemen en het project juridisch-planologisch mogelijk te maken, wordt een afwijkingsprocedure doorlopen aan de hand van een omgevingsvergunning ‘planologisch strijdig gebruik’.

Lodewijck Groep B.V.

10

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 6-

2

Waterland Real Estate B.V.

Planbeschrijving

2.1 Projectplan Het projectplan valt uiteen in twee verschillende fases die hieronder worden omschreven. Sloopfase Voor met nieuwbouw kan worden begonnen zijn sloopwerkzaamheden aan de orde. Allereerst zijn de bouwwerken in het projectgebied gesloopt. Vervolgens zullen ten behoeve van een tuin de bijgebouwen worden gesloopt bij de woonobjecten Leidsekade 6, 7, 8, 9 en 10 ; dit staat los van het onderhavige project. Afbeelding 5 illustreert de verschillende sloopfases. De geel omlijnde opstallen zijn reeds gesloopt, evenals de rood omlijnde opstal. Uitzondering hierop is de losse geel omlijnde opstal aan de oostzijde van het perceel. Deze wordt later nog gesloopt om ruimte te maken voor een fietsenstalling.

Afbeelding 5.

Aanduiding van bouwwerken die zijn en/of worden gesloopt.

Realisatie parkeergelegenheid Achter de (toekomstige) woonobjecten Leidsekade 6 - 10 te Leidschendam wordt een parkeerplaats gerealiseerd door de gemeente. Op de parkeerplaats worden ca. 54 parkeervlakken gemaakt. De parkeerplaats wordt op twee wijze ontsloten, namelijk via het Toevluchtpad en (enkel voor omwonenden) via een weg langs het woonobject Leidsekade 6. Op afbeelding 9 wordt een plattegrond weergegeven van de beoogde situatie.

Lodewijck Groep B.V.

11

Waterland Real Estate B.V.

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 6-

Realisatie appartementengebouw Onderhavig initiatief betreft de realisatie van het appartementengebouw. Het doel is om de locatie te transformeren naar een woongebied met een appartementengebouw, bestaande uit 15 woningen. De appartementen zijn verdeeld over vier bouwlagen, waarbij de bovenste bouwlaag gedeeltelijk komt terug te liggen ten opzichte van de bouwlagen daaronder. Op de begane grond bevindt zich de entree en worden parkeerplaatsen gerealiseerd. Naast het complex komt, zoals in het sloopplan genoemd, een gedeelde fietsenstalling. Op de tweede, derde en vierde bouwlaag worden 5 appartementen per bouwlaag gerealiseerd. In totaal worden 15 appartementen gerealiseerd. Het parkeren vindt plaats in de parkeergarage op de onderste bouwlaag en op het naastgelegen maaiveld. In onderstaande tabel is de verdeling van woningen over de bouwlagen te zien. Tabel 1. Woningaantallen en -grootten per bouwlaag

Woningbouwprogramma Tweede bouwlaag Derde bouwlaag Vierde bouwlaag

Afbeelding 6.

Aantal woningen van ca. 82,5 m² GBO 4 4 4

Aantal woningen van ca. 55m² GBO 1 1 1

Impressie van het appartementengebouw vanaf het parkeerterrein.

Lodewijck Groep B.V.

12

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 66‘GROENE’ GEVEL

Waterland Real Estate B.V.

SEDUMDAK

Afbeelding 7.

Verschillende impressies rondom de fietsenstalling en entree parkeergarage

Afbeelding 8.

Plattegrond van an de beoogde situati situatie (verdiepingen 2 en 3 kennen dezelfde opzet)

Lodewijck Groep B.V.

13

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 66-

Afbeelding 9.

Waterland Real Estate B.V.

Situatietekening

2.2 Stedenbouwkundig Huidige situatie De bouwlocatie ligt achter de Leidsekade 6, 7, 8, 9 en 10 te Leidschendam. In de oude situatie stonden verschillende gebouwen binnen projectgebied. Aan de noord noord-, oost- en westzijde van het projectgebied zijn verschillende appartementengebouwen en woongebouwen gesitueerd. De maximale bouwhoogte van gebouwen is circa 10,5 meter. Boogde situatie In de beoogde situatie wordt één appartementengebouw gerealiseerd. Het appartementengebouw krijgt 4 bouwlagen en wordt 14,5 meter hoog (ca. 12m boven NAP). Op de onderste bouwlaag worden de parkeerplaatsen gerealiseerd, en op de bovenste drie bouwlagen op elke bouwlaag 5 woningen. In totaal worden er 15 appartementen gerealiseerd. Wat betreft de situering is bewust ervoor gekozen het appartementengebouw op enige afstand van de objecten aan de Venestraat en de Tol te situeren, te zien op afbeelding 110. Het perceel wordt voor omwonenden ontsloten door een uitweg langs het woonobject Leidsekade 6 te Leidschendam. Tevens wordt het perceel ontsloten via het Toevluchtpad naar De Tol Op de onderste bouwlaag van het appartementengebouw en op het naastgelegen maaiveld maaiveld/parkeerterrein /parkeerterrein voor het appartementengebouw zullen parkeervoorzieningen worden gerealiseerd.

Lodewijck Groep B.V.

14

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 6-

Waterland Real Estate B.V.

Afbeelding 10: ligging plangebied t.o.v. Venestraat en De Tol

Lodewijck Groep B.V.

15

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 6-

3

Waterland Real Estate B.V.

Beleidskaders

3.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de omgevingsvergunning voor de realisatie van het appartementengebouw getoetst aan het rijks-. Provinciaal- en gemeentelijk beleid dat van belang is voor de functionele en ruimtelijke aspecten die in het plan worden vastgelegd. 3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. De NOVI moet Nederland voorbereiden op de grote uitdagingen die de komende jaren opgepakt moeten worden. Internationale tot lokale ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering zijn voorbeelden van deze opgaven. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. De verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen, inhoudelijke keuzes kunnen in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. De NOVI moet Nederland houvast bieden om keuzes voor de leefomgeving sneller en beter kunnen maken.

De NOVI wordt opgesteld als voorbereiding op de Omgevingswet, die naar verwachting in 2022 in werking treedt. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. In de NOVI zijn vier landelijke prioriteiten vastgesteld, aan de hand van deze prioriteiten is een toekomstperspectief voor 2050 vastgesteld en brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. De vier prioriteiten zijn: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Doorwerking planinitiatief Het rijksbeleid is in veel gevallen te abstract om voor kleine ontwikkelingen daadwerkelijk kaderstellend te zijn. De beoogde ontwikkeling van de initiatiefnemer draagt niet direct bij aan de rijksdoelstellingen, maar vormt ook zeker geen belemmering.

Lodewijck Groep B.V.

16

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 6-

Waterland Real Estate B.V.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen die genoemd zijn in de conceptversie van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De 14 nationale belangen in het Barro zijn: 1. Rijksvaarwegen 2. Mainportontwikkeling Rotterdam 3. Kustfundament 4. Grote rivieren 5. Waddenzee en waddengebied 6. Defensie 7. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen 8. Elektriciteitsvoorziening 9. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen 10. Natuurnetwerk Nederland 11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte) 13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde 14. Ruimtereservering parallelle Kaagbaan Het Barro omvat alle ruimtelijke Rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmings- en inpassingsplannen. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen, inpassingsplannen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen, voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Het merendeel van de regels in het Barro legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen.

Deze zijn geformuleerd als een 'ja-mits', een 'ja, voor zover', een 'nee-tenzij', een 'nee-als' of een stringente 'nee' bepaling. Doorwerking planinitiatief De in het Barro juridisch verankerde nationale belangen hebben geen van allen betrekking op het plangebied of de ontwikkelingen die daar zijn gepland. Het Barro vormt ook geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan. 3.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft regels waar ruimtelijke projecten aan moeten voldoen. Zo is in het Bro de Ladder voor duurzame verstedelijking verankerd. Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de Ladder wordt er een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Op 1 juli 2017 het Bro gewijzigd, waarmee een nieuwe Laddersystematiek geldt. De derde trede is geschrapt en de eerste twee treden zijn samengevoegd. Hiermee is de 3-trapsstructuur losgelaten. Ook zijn de termen 'actueel' en 'regionaal' geschrapt, die waren opgenomen in de voormalige eerste trede. De Ladder voor duurzame verstedelijking bestaat nu uit twee onderdelen. Het tweede lid van artikel 3.1.6 Bro omvat de Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze luidt: Lodewijck Groep B.V.

17

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 6-

Waterland Real Estate B.V.

"De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." De genoemde motivering geldt ook voor een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan en de in dat kader op te stellen ruimtelijke onderbouwing. Ingevolge artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder h, wordt in het Bro en de daarop berustende bepalingen onder bestaand stedelijk gebied verstaan: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Doorwerking planinitiatief Door het verlenen van een omgevingsvergunning om af te wijken van het vigerende bestemmingsplan wordt de ontwikkeling van een nieuw appartementengebouw mogelijk. In het appartementengebouw worden 15 appartementen gerealiseerd. Gesteld kan daarom worden dat sprake is van een stedelijke ontwikkeling. De ladder dient doorlopen te worden door de omvang van het plan en de behoefte van de voorgenomen ontwikkeling dient aangetoond te worden.

Ten aanzien van de kwantitatieve woningbehoefte wordt door de provincie de woningbehoefteraming (WBR) en de Trendraming (TR) gebruikt. De provincie stelt de hoogste uitkomst vast als regionale behoefte aan nieuwe woningen in een bepaalde periode. Hierdoor is er één richtgetal per regio. In de praktijk betekent dit dat voor regio's waar de TR lager dan de WBR uitvalt, de WBR het uitgangspunt voor de behoefte is, en voor regio's waar de TR hoger dan de WBR uitvalt, de TR dat is. Op afbeelding 11 is de WBR weergegeven voor de gemeente LeidschendamVoorburg. De gegevens zijn in de tabel blauw gearceerd. Tabel 3.2 betreft een weergave van de TR voor de gemeente Leidschendam-Voorburg voor dezelfde perioden. Ook hier zijn de gegevens blauw gearceerd.

Afbeelding 11.

WBR uitgedrukt in woningvoorraadontwikkeling, Staat van Zuid-Holland (bron: http://staatvan.zuidholland.nl/portfolio_page/prognoses-naar-gebied-en-periode)

Lodewijck Groep B.V.

18

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 66-

Afbeelding 12.

Waterland Real Estate B.V.

Trendraming gemeente Leidschendam-Voorburg Leidschendam (bron: http://staatvan.zuidholland.nl/portfolio_page/prognoses-naar-gebieden-periode). holland.nl/portfolio_page/prognoses

Op basis van de WBR blijkt voor de periode 2019-2030 2019 2030 een woningbehoefte van 260 woningen. Uit de TR blijkt voor de periode 2019-2030 2030 een te woningvoorraadtoename van 1.740 woningen vvoor de gehele gemeente Leidschendam-Voorburg. Voorburg. De TR valt daarmee hoger uit dan de WBR en is daarmee het uitgangspunt voor de behoefte. Het toevoegen van 15 appartementen draagt bij aan het voorzien in de woningbehoefte in de regio. Daarnaast wordt in de Woonvisie woningmarktregio Haaglanden 2017-2021 2017 aangegeven dat de gemeentes binnen de regio Haaglanden gezamenlijk de woonopgave van ruim 50.000 woningen tot 2025 binnen bestaand stedelijk tedelijk gebied willen realiseren (zie paragraaf 3.4.1.) In de Woonvisie 20162016 2020 (zie paragraaf 3.5.2.) en de Beleidsregels woningbouw (zie paragraaf 3.5.3.) is tevens aangegeven dat behoefte is aan een gedifferentieerd woonmilieu met sociale, middeldure en dure woningen, waarmee onderhavige ontwikkeling een bijdrage levert aan niet alleen de kwantitatieve, maar ook de kwalitatieve behoefte binnen de gemeente.

Afbeelding 13 Laag van stedelijke occupatie Provincie Zuid Holland

Geconcludeerd kan worden dat met et toevoeging van 15 appartementen kleinschalig wordt voorzien in de woningbehoefte in de regio. Daarnaast betreft het een binnenstedelijke ontwikkeling, ontwikkeling zie afbeelding 13, waarmee de ladder positief doorlopen is.

Lodewijck Groep B.V.

19

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 63.3

Waterland Real Estate B.V.

Provinciaal beleidskader

3.3.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Per 1 april 2019 is de Zuid-Hollandse Omgevingsvisie in werking getreden. In de Omgevingsvisie is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Er is daarom geen eindbeeld voor 2030 of 2050 opgenomen, maar de maatschappelijke opgaven zijn vertaald in ambities. In de Omgevingsvisie zijn zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving vastgesteld: 1. Naar een klimaatbestendige delta 2. Naar een nieuwe economie: the next level 3. Naar een levendige meerkernige metropool 4. Energievernieuwing 5. Best bereikbare provincie 6. Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving Het Omgevingsbeleid van de provincie Zuid-Holland bestaat uit twee kader stellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. De Omgevingsvisie is op 1 april 2019 vastgesteld door de provincie Zuid-Holland en is opgesteld in het kader van de Omgevingswet die in 2022 in werking treedt. Het beleid is gericht op het realiseren van maatschappelijke belangen en het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit. De provincie stelt in het bijbehorende document 'inleiding' van de Omgevingsvisie de visie, ambities en opgaven voor de provincie Zuid-Holland.

Het omvat 6 richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving:  Naar een klimaatbestendige delta;  Naar een nieuwe economie: the next level;  Naar een levendige meerkernige metropool;  Energievernieuwing;  Best bereikbare provincie;  Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. Voor het realiseren van maatschappelijke belangen wordt vanuit bovenstaande vernieuwingsambities gewerkt en vanuit opgaven in gebieden. Daarnaast wordt vanuit twaalf samenhangende opgaven de zorg voor een goede omgevingskwaliteit ingevuld. Per opgave zijn de beleidskeuzes aangegeven. Omgevingskwaliteit Zuid-Holland Met betrekking tot omgevingskwaliteit stelt de provincie opgaven met onder andere betrekking op: - Ruimte en verstedelijking: Zorgen voor een zorgvuldig ruimtegebruik en een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied - Wonen: Bevorderen van de beschikbaarheid van voldoende passende woningen in een aantrekkelijke leefomgeving, aansluitend op de behoeften van verschillende doelgroepen Beleid ruimtelijke kwaliteit De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit').

De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit. Lodewijck Groep B.V.

20

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 6-

Waterland Real Estate B.V.

Doorwerking planinitiatief Ten aanzien van omgevingskwaliteit zal de herontwikkeling zorgen voor een kwalitatief hoogwaardig gebouw passend in de aard van het landschap (stedelijk gebied). De ontwikkeling van appartementen speelt in op de behoefte van ouderen die hun eengezinswoning willen verkopen en gelijkvloers dichtbij het centrum willen wonen. De bestaande structuren en kwaliteiten veranderen door de ontwikkeling niet tot nauwelijks en voorziet in een bepaalde woningbehoefte. Een rol van de provincie is in deze ontwikkeling dan ook niet aan de orde. 3.3.2. Omgevingsverordening Zuid-Holland Per 1 april 2019 is, naast de Omgevingsvisie, ook de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening in werking getreden. De inhoud van de omgevingsvisie is voor een groot deel leidend voor de inhoud van de omgevingsverordening. In de verordening van provinciale staten van Zuid-Holland zijn de regels opgenomen voor het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving waarbij een provinciaal belang speelt. De provincie heeft in de Omgevingsverordening Zuid - Holland daarom onder meer regels opgenomen over Activiteiten in de fysieke leefomgeving, zoals bodemsanering en flora- en fauna activiteiten, de leefomgevingskwaliteit en instructieregels aangaande gemeentelijke bestemmingsplannen.

Zo worden er bijvoorbeeld voorwaarden gesteld aan bestemmingsplannen welke de ontwikkeling van bedrijven of kantoren mogelijk maken of welke betrekking hebben op gebieden met een provinciaal belang, zoals langs provinciale vaarwegen of nabij landgoederen en kastelen. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Hoe groot die ruimtelijke impact is wordt in specifieke gevallen bepaald aan de hand van gebiedsprofielen en door onderscheid te maken in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Gelet op het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van ontwikkeling per saldo niet afneemt, dient de toetsing aan ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel te vormen van de planvorming en afweging. Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b.

als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: 1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid; c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:

Lodewijck Groep B.V.

21

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 6-

Waterland Real Estate B.V.

1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid. Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen 7. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. 1. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen.

In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. 2. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie. Stedelijke ontwikkelingen Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stadsen dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. Het plan past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart. Doorwerking planinitiatief Het projectgebied is gelegen binnen bestaand stads- en dorpsgebied, zie afbeelding 13. Daarmee wordt voldaan aan het uitgangspunt dat stedelijke ontwikkelingen bij voorkeur op dergelijke locaties plaatsvinden. In onderhavig geval is sprake van inpassing van een ontwikkeling die voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart, zie ook paragraaf 3.3.1. De in artikel 6.10 lid 7 vereiste ladder voor duurzame verstedelijking wordt in paragraaf 3.2.3. doorlopen.

Lodewijck Groep B.V.

22

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 63.4

Waterland Real Estate B.V.

Regionaal beleid

3.4.1. Woonvisie woningmarktregio Haaglanden 2017-2021 De Haaglandengemeenten vormen al jaren een gezamenlijke woningmarktregio. De regionale samenwerking op het gebied van 'wonen' is na het opheffen van het Stadsgewest Haaglanden voortgezet middels een bestuurlijke tafel Wonen met de negen Haaglandengemeenten. Aan de hand van een gezamenlijk woningbouwprogramma willen de gemeenten zo goed en efficiënt mogelijk inspelen op zowel de kwalitatieve als kwantitatieve woningbehoeften van de regio Haaglanden. Een vast uitgangspunt daarbij is het zoveel mogelijk realiseren van de woonopgaven binnen bestaand stedelijke gebieden. Dit omwille van het in stand kunnen houden van de specifieke groene en blauwe kwaliteiten van de regio, die in belangrijke mate bijdragen aan het prettige woonklimaat van Haaglanden. Qua toekomstige omvang van de regionale woningvoorraad streven de gemeenten er gezamenlijk naar om te voldoen aan de tot 2025 volgens de provinciale prognose (2016) verwachte behoefte van ruim 50.000 nieuwe woningen. Gemeenten kijken daartoe met name ook naar de mogelijkheden die leegstaande kantoren en leegstand op oude bedrijventerreinen biedt om nieuwe woningen toe te voegen. Daarnaast zal uiteraard ook nieuwbouw van woningen plaatsvinden.

Doorwerking planinitiatief Eén van de uitgangspunten vanuit de regionale woonvisie is het realiseren van de woonopgave binnen bestaande stedelijke gebieden. De gemeenten streven ernaar om aan de provinciale vraag van ruim 50.000 woningen tot 2025 te voldoen. Dit is een grote opgave en met het onderhavige plan wordt een kleine bijdrage geleverd door een woongebied te realiseren met 15 woningen binnen bestaand stedelijk gebied.

Lodewijck Groep B.V.

23

Waterland Real Estate B.V.

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 63.5

Gemeentelijk beleid

3.5.1. Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040, herijking 2012 De structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 is vastgesteld in 2006 en herijkt vastgesteld op 25 september 2012. De structuurvisie vormt de basis voor de (bestuurlijk) strategische keuzes en geeft richting aan de hoofdlijnen van het gewenste ruimtelijke ontwikkelingsbeeld van de gemeente tot 2040. Als overkoepelende ambitie streeft de structuurvisie naar een positionering van de gemeente als aantrekkelijke, groene en duurzame woon- en werkstad. De herijkte uitgangspunten (opgaven, doelstellingen en ambities) zijn vertaald naar drie pijlers:  versterken van de groene woonstad;  verbeteren van economische kansen en voorzieningenstructuur;  beter benutten en verbeteren van de bereikbaarheid. De structuurvisie gaat daarbij uit van een indeling van de gemeente in een stedelijk gebied, de Vlietzone en het buitengebied. Het projectgebied valt binnen het zogenaamde stedelijk gebied. Voor het stedelijke gebied zijn de onderstaande opgaven geformuleerd. Stedelijk gebied, kwantitatief:  realisatie van 80% van de woningbouwopgave binnen bestaand stedelijk gebied;  faciliteren van 5% groei van de bevolking in de periode 2012-2040.

Stedelijk gebied, kwalitatief:  behoud en versterking van het groene karakter van de stad en van de kwaliteit van de bestaande woonmilieus, toevoegen van nieuwe woonmilieus;  verbetering van de leefbaarheid van bestaande wijken en kwaliteitsverbetering van het stedelijk raamwerk en de identiteitsdragers (structuurbepalende identiteitsdragers zijn bijvoorbeeld de Vlietzone, de Loo-zone en het historisch lint Parkweg -Veursestraatweg);  duurzame stedelijke ontwikkeling, onder meer door meervoudig ruimtegebruik, het beter benutten van de openbaar vervoerscapaciteit en verbetering van fietsverbindingen;  versterken van de buurt- en wijkvoorzieningen, versterken van de complementariteit en het kwaliteitsniveau van de winkelcentra;  nieuwe economische kansen creëren door functieverandering, herstructurering en transformatie van gebieden, passend bij de positionering als groene woonwerkstad. Doorwerking planinitiatief De ontwikkeling draagt bij aan realisatie van woningbouw binnen bestaand stedelijk gebied. Door middel van functieverandering zorgt de ontwikkeling voor het toevoegen van een nieuw woonmilieu nabij de Leidsekade zonder dat dit de groenstructuur aantast.

Lodewijck Groep B.V.

24

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 6-

Waterland Real Estate B.V.

3.5.2. Woonvisie 2016 – 2020 De gemeentelijke woonvisie 2016-2020 benoemt een viertal thema’s: langer zelfstandig wonen, voldoende beschikbare sociale woningen, betaalbaarheid en woonlasten in de sociale sector en variatie in woonmilieus en leefbare wijken. Met het laatste thema richt de gemeente zich op het borgen van de woon- en leefkwaliteit voor de toekomst met een goede balans tussen de gewenste woonmilieus op lange termijn en aansluiting op de woningbehoefte. In dit verband moeten gebiedsontwikkelingen dusdanig zijn, dat zij ook op veel langere termijn meer waarde krijgen in sociaal opzicht en qua duurzaamheid en aanpasbaarheid. Variatie in woonmilieus en leefbare wijken. Uit de Grote Woontest en het woonmilieuonderzoek is naar voren gekomen dat er in LeidschendamVoorburg kansen liggen voor rustig stedelijke en hoogwaardige woonmilieus. De gemeente wil bij iedere ontwikkellocatie en bij stedelijke vernieuwing sturen op de gewenste woonmilieus en aansluiten op de woningbehoefte. Om deze reden zijn er door de gemeente beleidsregels woningbouw opgesteld (zie paragraaf 3.5.3). Langer zelfstandig wonen Er moet meer ingespeeld worden op de behoefte aan geschikte, toegankelijke woningen. Ouderen zouden langer thuis moeten kunnen wonen óók wanneer zij minder mobiel en vitaal worden en de behoefte aan zorg toeneemt.

Dit betekent dat oplossingen in de eerste plaats moeten worden gezocht in de bestaande woningvoorraad. In de nieuwbouw zal het accent moeten liggen op flexibiliteit en aanpasbaarheid. Voldoende beschikbare sociale woningen In de Woonvisie wordt ingezet op het zoveel mogelijk in stand houden van de huidige sociale woningvoorraad en het borgen van een aanvaardbare kwaliteit in termen van aanpasbaarheid en duurzaamheid daarvan. Binnen de financiële mogelijkheden wordt ingezet op een substantieel aandeel nieuwbouw in de sociale sector waarbij een rechtvaardige en doelmatige verdeling van de sociale woningvoorraad in regionaal verband gehanteerd wordt om ruimtelijke segregatie te voorkomen. Doorwerking planinitiatief Onderhavig plan past binnen de woonvisie 2016-2020. Gelet op de opgaven uit de woonvisie wordt ingezet op de realisatie van een kwalitatief hoogwaardig woonmilieu, met een focus op langer zelfstandig wonen. Met de ontwikkeling van de appartementen aan de Leidsekade wordt ingezet op het bieden van toegankelijke gelijkvloerse woningen waarbij openbaar gebied en openbare voorzieningen toegankelijk zijn. De toevoeging van nieuwe appartementen zorgt daarnaast voor doorstroming in de bestaande voorraad. In afwijking van het beleid zijn met name de kleinere woningen (ca. 55 m² GBO) niet geschikt voor ouderen als doorstroommogelijkheid vanuit een eengezinswoning.

Echter worden de overige doelgroepen wel bediend.

Lodewijck Groep B.V.

25

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 6-

Waterland Real Estate B.V.

3.5.3. Beleidsregels woningbouw 2018 - 2021 De gemeente Leidschendam-Voorburg hecht grote waarde aan een hoge kwaliteit van de leefomgeving, evenals van de woningvoorraad. Ook voor de langere termijn en evenzeer bij een wijzigende samenstelling van de bevolking moeten er voor alle inwoners voldoende hoogwaardige en betaalbare woningen beschikbaar zijn, gelegen in een duurzaam groene, prettige omgeving. Daarnaast ziet Leidschendam-Voorburg zich, net als de gehele regio Haaglanden, gesteld voor de opgave om het tekortschietende aanbod aan sociale huurwoningen terug te brengen naar een meer acceptabel niveau. Tezamen zijn dit complexe kwalitatief-ruimtelijke en maatschappelijke opgaven, die vragen om een zekere mate van sturing door de overheid. Zowel in de Woonvisie 2016 -2020 als in de Beleidsregels woningbouw 2018 -2021 wordt aangegeven dat voldoende sociale woningen benodigd zijn binnen de gemeente. De gemeenteraad heeft op 7 juli 2020 de ‘Verordening sociale en middeldure woningbouw’ vastgesteld. Deze verordening is van kracht vanaf 14 juli jongstleden. Deze verordening geldt echter niet voor projecten waarin voor de vaststelling reeds afspraken zijn gemaakt met de gemeente. Bij onderhavige ontwikkeling zijn in de anterieure overeenkomst die gesloten is tussen de initiatiefnemer en de gemeente LeidschendamVoorburg afspraken vastgelegd.

In de anterieure overeenkomst is bepaald dat de initiatiefnemer conform de vastgestelde ‘Beleidsregels woningbouw 2017 – 2019’ vier sociale huurwoningen moet realiseren, mits zij een belegger of investeerder kan vinden die de sociale huurwoningen kan exploiteren. Als de initiatiefnemer geen belegger of investeerder kan vinden die de sociale huurwoningen wil exploiteren, dan kan bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Leidschendam-Voorburg een ontheffing worden aangevraagd van deze verplichting. Wel moet in dat geval de initiatiefnemer een bedrag doneren aan het ‘Vereveningsfonds sociale woningbouw’, zodat elders in de gemeente Leidschendam-Voorburg sociale huurwoningen kunnen worden gerealiseerd. Doorwerking planinitiatief In het plan worden 15 appartementen gerealiseerd. Gezien er geen belegger of investeerder gevonden is om sociale huur in het project te exploiteren, is een ontheffing aangevraagd bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Leidschendam-Voorburg en is het in de anterieure overeenkomst afgesproken bedrag gedoneerd aan het ‘Vereveningsfonds sociale woningbouw’. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan een gedifferentieerd woningaanbod.

Lodewijck Groep B.V.

26

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 6-

Waterland Real Estate B.V.

4. Milieuaspecten De diverse milieuaspecten kunnen een belangrijke afweging vormen bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling in afwijking van het bestemmingsplan, dient onderzocht te worden welke milieuaspecten daarbij een rol kunnen spelen. 4.1. Bodem Een verontreinigde bodem kan zorgen voor gezondheidsproblemen en tast de kwaliteit van het natuurlijk leefmilieu aan. Daarom is het belangrijk om bij ruimtelijke plannen de bodemkwaliteit mee te nemen in de overwegingen. De Wet bodembescherming (hierna: Wbb) en het Besluit bodemkwaliteit stelt grenzen aan de aanvaardbaarheid van verontreinigingen. De bodemkwaliteit en voorgenomen functie dienen met elkaar in overeenstemming te zijn. Voor een ontwikkeling en functiewijziging is bodemonderzoek benodigd om de bodemkwaliteit op de projectlocatie vast te stellen. Indien bij planvorming blijkt dat (ernstige) verontreinigingen in het projectgebied aanwezig zijn, wordt op basis van de aard en omvang van de verontreiniging én de aard van de ruimtelijke plannen beoordeeld welke gevolgen dit heeft. Wet bodembescherming De Wbb regelt zaken rond bodembescherming en bodemsanering.

Vertrekpunt van de Wbb is dat in het merendeel van de gevallen van bodemverontreiniging, de daadwerkelijke bodemsanering wordt meegenomen in de ontwikkeling dan wel herontwikkeling van projectgebied of projectlocatie. De wettelijke doelstelling is functiegericht saneren. De wet houdt rekening met het gebruik van de bodem en de (im)mobiliteit van de verontreiniging. De volgende uitgangspunten overheersen: a. het geschikt maken van de bodem voor het voorgenomen gebruik; b. het beperken van blootstelling aan en de verspreiding van de verontreiniging; c. het wegnemen van actuele risico's. Saneringsverplichtingen zijn gekoppeld aan ontoelaatbare risico's die samenhangen met het huidige en toekomstige gebruik van de bodem. Het is niet nodig de hele locatie aan te pakken. Er kan ook sprake zijn van deelsaneringen of een gefaseerde aanpak. Doorwerking planinitiatief Het onderhavige plan betreft een functiewijziging. In het kader van de ontwikkeling is bodemonderzoek verricht. In juni 2016 is er door BK Ingenieurs een verkennend/oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd voor de integrale ontwikkeling aan de Leidsekade 6-10, dus zowel voor de ontwikkelingen van de woningen aan de voorzijde als het appartementencomplex. Doel van dit onderzoek was in de eerste plaats het bepalen en vastleggen van de actuele bodemkwaliteit in het kader van de uitgevoerde bedrijfsactiviteiten.

Ook zijn in dit onderzoek de risico’s en eventuele saneringsurgentie bepaald. Uit dit oriënterend onderzoek bleek dat de locatie op verscheidene plekken zeer sterk, sterk of matig is verontreinigd. De grond is ernstig verontreinigd met minerale olie, zware metalen en PAK. Wel is aangetoond dat er geen asbest is aangetroffen op het terrein. Naar aanleiding van de conclusies dat de grond op plekken ernstig is verontreinigd, was aanvullend nader bodemonderzoek nodig. Lodewijck Groep B.V.

27

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 6-

Waterland Real Estate B.V.

In augustus 2016 is dit nader onderzoek uitgevoerd, waarbij de dubbele verhardingslagen en puilagen op het terrein dienden te worden verwijderd om goed onderzoek te kunnend doen. In het nader onderzoek zijn de aard en omvang van de verontreinigingen met minerale olie, en vluchtige olie vastgelegd. Daaruit kwam naar voren dat er rekening dient te worden gehouden met het feit dat er zowel onder de bebouwing als onder het achterterrein nog onbekende ondergrondse tanks, riolen en/of putten verborgen kunnen zijn. Daarom diende een betrouwbaar tankdetectie onderzoek en aanvullend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Dit onderzoek is in 2019 uitgevoerd. Hierin is geconcludeerd dat de locatie sterk is verontreinigd met minerale olie in de bodem. Hiervoor diende een nader onderzoek te worden uitgevoerd om de omvang van de PAK en zinkverontreiniging vast te stellen in overeenstemming met het bevoegd gezag (Omgevingsdienst Haaglanden). Een mogelijke oplossing is namelijk de bodem te saneren op basis van een BUS-melding of saneringsplan. In dit aanvullende onderzoek (januari 2020) is voor zowel het gedeelte van het plangebied voor de eensgezinswoningen als appartementen vastgesteld wat de kwaliteit van de bodem is. Ter hoogte van de toekomstige appartementen is hieruit gekomen dat de grond licht tot sterk verontreinigd is met lood en PAK.

Daarnaast is er ook in een sleuf een sterke verontreiniging met asbest aangetroffen. Het grondwater is ter plaatse van een peilbuis licht verontreinigd met naftaleen, wat te relateren is aan de aanwezige PAK-verontreinigingen in de grond. Ter plaatse van de ondergrondse tanks is de grond rond het grondwater sterk verontreinigd met minerale olie, en plaatselijk sterk verontreinigd met benzeen en matig tot licht verontreinigd met xylenen en andere aromaten. De omvang van de sterke verontreiniging is circa 35m 3 grond. Ter plaatse van de overige tanks is de grond maximaal licht verontreinigd met minerale olie en/of aromaten. Aangezien er meer dan 25m3 grond op de locatie sterk verontreinigd is, is er sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Er mag niet zonder toestemming van het bevoegd gezag in de sterk verontreinigde grond worden gegraven. Bij saneringswerkzaamheden in verontreinigde grond geldt de Kwalibo-regeling uit het Besluit bodemkwaliteit. Vooruitlopend op de werkzaamheden ter plaatse van sterke verontreinigingen kan een BUS-melding, dan wel een saneringsplan worden opgesteld en worden ingediend bij het bevoegd gezag. Een saneringsplan is inmiddels opgesteld en wordt in overleg met het bevoegd gezag uitgevoerd.

Zodoende is het aspect bodem voldoende gewaarborgd in het proces, en vormt het geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling ter plaatse van de projectlocatie.

Lodewijck Groep B.V.

28

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 6-

Waterland Real Estate B.V.

4.2. Archeologie en cultuurhistorie Erfgoedwet De Erfgoedwet bevat de geldende wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. De wet regelt tevens de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem. De uitvoering van de Erfgoedwet en de integratie van archeologie en ruimtelijke ordening is primair een gemeentelijke opgave. De gemeente is verplicht om in nieuwe bestemmingsplannen rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Gemeentelijk beleid archeologie De gemeenten Leidschendam-Voorburg, Wassenaar en Voorschoten, samenwerkend in het Pact van Duivenvoorde, hebben een gezamenlijk archeologiebeleid ontwikkeld, dat is vastgelegd in de Nota 'Het bodemarchief ontrafeld' en de daarbij behorende beleidskaart archeologie (november 2008). Van deze Nota heeft in 2013 een herijking plaatsgevonden. In de Nota archeologie wordt een globaal overzicht van het archeologische erfgoed van de pactgemeenten gegeven en zijn de beleidsregels ten aanzien van de omgang met het archeologische bodemarchief geformuleerd. In de herijking worden diverse knelpunten uit de oorspronkelijke nota verholpen en worden onder anderen de vrijstellingsgrenzen verruimd. De archeologische beleidskaart toont de globale archeologische waarde en verwachting per (soort) gebied met de daarbij behorende beleidsregels.

Op de kaart wordt vermeld welke eventuele beperkende maatregelen van toepassing zijn en welk archeologisch onderzoek bij bodemverstorende activiteiten verplicht is gesteld. De gemeente LeidschendamVoorburg voert een actief beleid om de bekende archeologische waarden binnen de gemeentegrenzen te actualiseren indien er nieuwe of aanvullende gegevens bekend worden. Beschermd stads- en dorpsgezicht Het projectgebied heeft in het bestemmingsplan ‘Stedelijk’ de dubbelbestemming ‘Waarde – Beschermd stads- en dorpsgezicht’. Het maakt onderdeel uit van het rijksbeschermd dorpsgezicht ‘Sluiscomplex met sluisplein’. In de regels die zijn verbonden aan deze dubbelbestemming wordt geen rekening gehouden met een nieuwbouwproject als het onderhavige. Tevens is er in de bouwregels geen aanknopingspunt te vinden om het project op te beoordelen. Wel wordt in de bestemmingsomschrijving genoemd dat deze dubbelbestemming bedoeld is voor “[…] voor het behoud en/of de versterking van de aanwezige historisch-ruimtelijke en/of cultuurhistorische waarden”. Vrijwaringszone molenbiotoop In het bestemmingsplan ‘Stedelijk’ is een vrijwaringszone opgenomen voor de molenbiotoop van de nabijgelegen Houtzaagmolen De Salamander. De projectlocatie ligt binnen deze zone en daarom zijn aanvullende bouwregels van toepassing.

Lodewijck Groep B.V.

29

Ruimtelijke onderbouwing appartementen Leidsekade 66-

Waterland Real Estate B.V.

Doorwerking planinitiatief Archeologie De projectlocatie is gelegen ter plaatse van een gebied met archeologische verwachting en heeft in nu nog vigerende bestemmingplan ‘Leidschendam Zuid’ daarmee de dubbelbestemming ‘Waarde Archeologie 3’ gekregen.

Gelet op het feit dat buiten bestaande fundering gebouwd wordt en de grond tevens dieper dan 30 centimeter beneden het maaiveld geroerd wordt, is er normaal gesproken een verkennend archeologisch onderzoek nodig. Echter is samenspraak met de archeoloog van de gemeente bepaald dat het gebouw dusdanig wordt gefundeerd dat een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is, waardoor het aspect archeologie geen belemmering vormt voor onderhavig planinitiatief. Deze afspraken behelzen dat de totale oppervlakte van de funderingspoeren maximaal 3% van het bouwwerk mogen beslaan en dan de poeren meer dan 4 meter uit elkaar moeten liggen. Beschermd stads- en dorpsgezicht Het project is gesitueerd op het achterterrein van de bebouwing aan de Leidsekade 6 6-10. 10. Het heeft daarmee geen prominente rol in het straatbeeld van het beschermde gebied. Het is niet zichtbaar vanaf het Sluisplein en/of de Sluiskant en onderbreekt de historische bebouwing niet. Het projectgebied zou kunnen worden gezien als een overgangszone tussen de historische bebouwing van het Sluiscomplex en de moderne bebouwing rondom De Tol en het Commissarispad Commissarispad. Laatstgenoemde bebouwing is uitgesproken en wijds opgezet, waar het onderhavige project meer ingetogen is en gericht op de eigen kavel. Bovendien ligt het aan de uiterste rand van het beschermde gebied.

Daarmee worden de aanwezige ruimtelijk-historische – en/of cultuurhistorische waarden niet onevenredig aangetast. Vrijwaringszone Molenbiotoop De projectlocatie ligt zoals hierboven boven beschreven in de molenbiotoop van Houtzaagmolen De Salamander. De locatie ligt vanaf het middelpunt van de molen gemeten op ca. 360 meter afstand. Dit betekent dat de bebouwing of beplanting op de projectlocatie niet meer dan 12 meter hoger mag zijn dan het onderste punt van an de verticaal staande molenwiek. De hoogte van de stelling van de molen is 9 meter vanaf maaiveld, wat een maximale bouwhoogte van 21 meter betekent ter plaatse van het projectgebied. De hoogte van het gebouw is ca. 14,5 meter vanaf het maaiveld, en komt daarmee niet boven de maximale bouwhoogte uit. Daarmee voldoet het plan aan de regels die gelden in de vrijwaringszone.