2822 03. Ruimtelijke onderbouwing (GRO), inclusief bijlagen

Ruimtelijke onderbouwing Project Status Projectnummer Kenmerk Datum Auteur Controle

Triadome-locatie 3.3 21244 21244.RO.01 27 juli 2022 T.J. de Baare BSc LL.B drs. ing. E.J. Scheer

Mees Ruimte & Milieu | Postbus 854 | 2700 AW Zoetermeer info@meesruimteenmilieu.nl | www.meesruimteenmilieu.nl | | IBAN NL94ABNA0587770562 | KvK 34237628

COLOFON Mees Ruimte & Milieu | Postbus 854 | 2700 AW Zoetermeer 085 – 744 08 38 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, elektronisch op geluidsband of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Mees Ruimte & Milieu.

Mees Ruimte & Milieu | 21244.3.2.RO

Pagina | 2

INHOUDSOPGAVE 1 2

3

4

5

6

Inleiding Projectbeschrijving

4 5

Projectlocatie Projectplan Vigerend bestemmingsplan

5 5 9

Ruimtelijk beleid

12

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

12 14 21 22

Omgevingsaspecten

29

Stedenbouwkundige motivering / Landschappelijke inpassing Motivering behoefte / Ladder voor duurzame verstedelijking Archeologie en cultuurhistorie Bedrijven en milieuzonering Bodem Externe veiligheid Geluid luchtkwaliteit Natuur Verkeer en parkeren Water (Vormvrije) m.e.r-beoordeling

29 31 33 35 36 38 39 41 42 44 49 53

Beschrijving uitvoerbaarheid

54

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

54 54

Conclusie ruimtelijke en functionele inpasbaarheid

56

Bijlagen

Mees Ruimte & Milieu | 21244.3.2.RO

Pagina | 3

1

INLEIDING In opdracht van Kingsbridge Investments bv heeft Mees Ruimte & Milieu een ruimtelijke onderbouwing opgesteld voor de gewenste herontwikkeling van de Triadome locatie. De ontwikkeling betreft een sloopnieuwbouw ontwikkeling waarmee in totaal 123 appartementen gerealiseerd worden. Hiervan is 30,1% bestemd als sociaal. Omdat de ontwikkeling niet past binnen het vigerende bestemmingsplan “Stedelijk”, dient een planologische procedure te worden doorlopen. De planologische procedure wordt doorlopen aan de hand van de omgevingsvergunning voor de activiteit ‘planologisch strijdig gebruik’. Onderdeel van deze omgevingsvergunning is de motivatie om af te wijken van het vigerende bestemmingsplan, de zogenoemde Goede Ruimtelijke Onderbouwing (GRO). Voorliggende rapportage betreft de GRO, waarin het project aan de hand van zowel ruimtelijke als milieutechnische aspecten wordt gemotiveerd.

Mees Ruimte & Milieu | 21244.3.2.RO

Pagina | 4

2

PROJECTBESCHRIJVING PROJECTLOCATIE De projectlocatie is gelegen aan de Dokter van der Stamstraat 4 te Leidschendam. Ten zuiden loopt de Vliet met aan de overzijde hiervan de Vlietweg en diverse kantoorlocaties. Zowel ten oosten, aan de Dokter Keukenmeesterstraat als ten noorden, aan de Dokter van Ledestraat zijn woningen gelegen. Ten westen is de locatie van de voormalige betonmortelcentrale, Mebin, gelegen. Deze betoncentrale is reeds gesloopt maar de karakteristieke Mebin hijskraan, de bijbehorende kraanbaan en de rails zijn nog aanwezig. De projectlocatie is kadastraal bekend onder nummer 9131, sectie B van de kadastrale gemeente Veur. Figuur 1. Luchtfoto huidige situatie (bron: QGIS, eigen bewerking)

PROJECTPLAN De projectlocatie bestaat uit een groot glazen kantoorpand, met diverse groenperken. Begin 2015 heeft de gemeenteraad ingestemd met de ‘Ontwikkelvisie Klein Plaspoelpolder – Ruimte voor Ideeën’. Deze ontwikkelvisie geeft het ruimtelijk kader voor transformatie van Klein Plaspoelpolder naar een verblijfsgebied en voorziet in een grof gedefinieerd raamwerk van openbare ruimte en nader uit te werken deellocaties naar een gemengd stedelijk gebied waar wonen en werken samengaan. Voor de diverse deellocaties in Klein Plaspoelpolder heeft dit geresulteerd in spelregelkaarten met toelichtende spelregels. Deze vormen een nadere uitwerking van de ontwikkelvisie en zijn het toetsingskader voor de toekomstige ontwikkeling van het perceel. De geformuleerde spelregels zijn abstract waar het kan en concreet waar nodig. Klein Plaspoelpolder De Klein Plaspoelpolder vormt een voor Leidschendam-Voorburg unieke binnenstedelijke locatie aan de Vliet. Met de voorgestelde transformatie tot een verblijfsgebied kunnen de (verborgen) kwaliteiten en potenties van

Mees Ruimte & Milieu | 21244.3.2.RO

Pagina | 5

de locatie goed tot hun recht komen. Zo is de locatie gelegen in de nabijheid van voorzieningen in Damcentrum en is de locatie goed ontsloten met OV-verbindingen waaronder de Randstadrail, HTM tramhalte en buslijnen tussen Den Haag, Zoetermeer, Voorschoten en Leiden. Naast de transformatie tot een aantrekkelijk verblijfsgebied is het de nadrukkelijke ambitie om van Klein Plaspoelpolder een duurzaam gebied te maken waarbinnen de volgende deellocaties te onderscheiden zijn:     

Noord (Voorburgs Kwartier); Entree tot Klein Plaspoelpolder; Beschut wonen aan het historisch lint; Wonen aan de Vliet; Triadome.

De gemeente Leidschendam-Voorburg heeft in de ontwikkelvisie grote duurzaamheidsambities voor Klein Plaspoelpolder geformuleerd, waarbij geldt dat duurzaamheid verder gaat dan enkel het thema energie. De gemeente streeft ernaar om een aantrekkelijke groene leefomgeving na te laten voor toekomstige generaties, waarbij Klein Plaspoelpolder binnen de ‘Green Deal Aardgasvrije Wijken’ is aangewezen als wijk om aardgasvrij te ontwikkelen. De vijf relevante thema’s die tot uitdrukking zijn gekomen voor Klein Plaspoelpolder zijn: groen en biodiversiteit, water en klimaatadaptie, afval en grondstoffen, gezonde leefomgeving inclusief duurzame mobiliteit, energie en CO2 reductie. Binnen de gemeente is een grote verscheidenheid aan woonmilieus aanwezig en de gemeente wordt gekenmerkt door een hoge kwaliteit voor wat betreft wonen. Voor het rustig stedelijk woonmilieu is echter een tekort geconstateerd. Klein Plaspoelpolder biedt voldoende kansen om ter plaatse een rustig stedelijk woonmilieu te realiseren. Dit type woonmilieu sluit tevens aan op de huidige door woonconsumenten gevraagde woon- en groenkwaliteit in de gemeente en is derhalve van toepassing op de gehele Klein Plaspoelpolder. De volgende spelregels vloeien voort uit de ontwerpprincipes voor het inrichten van een rustig stedelijk woonmilieu: Eis             Ambitie    

Een mix van diverse woningtypologieën; Bouwhoogte in samenhang met aangrenzende bouwhoogtes variërend van 2 lagen met kap tot 8 bouwlagen. Dit kan verschillen per deellocatie en per gebiedsdeel binnen de deellocaties; Geen gesloten bouwblokken; Logische adressering; Woningen hebben aan de voorzijde een herkenbare overgang tussen privé en openbaar gebied; Een rij aaneengesloten bebouwing mag niet langer zijn dan 50 meter; Geen blinde gevels op de koppen; Parkeren zo veel als mogelijk uit het zicht en clusteren in parkeerhoven of (half) onder de grond; Langsparkeren mogelijk aan beide zijden van de hoofdontsluiting; Eventuele nieuwe watergangen worden voor zover ze geen ligplaatsfunctie hebben, voorzien van natuurvriendelijke oevers; Voor alle functies geldt de Nota Parkeernormen en regelgeving omtrent ‘Werken aan huis’; Ventilatiesystemen op gebouwniveau moeten uit te schakelen zijn in het geval van een calamiteit. Bebouwing heeft diverse verschijningsvormen, maar blijft familie van elkaar; Streven is om woningen toekomstbestendig te bouwen (goed toegankelijk en relatief eenvoudig aanpasbaar voor toekomstige bewoning door andere doelgroepen); Wanneer zichtbaar, zonne-energievoorzieningen architectonisch inpassen; Ruimte voor economische bedrijvigheid voor zowel werken aan huis als werken & ontmoeten.

Los van de hierboven beschreven eisen en ambities ten aanzien van het rustig stedelijk woonmilieu gelden per deellocatie aanvullende spelregels die bijdragen aan de realisatie van het hiervoor genoemde woonmilieu. Deellocatie Triadome De projectlocatie, direct gelegen aan de Vliet, is bekend als deellocatie ‘Triadome’. Deze biedt vanwege zijn ligging voldoende kansen om een bijzonder woonmilieu aan het water te realiseren. De Vliet zal geflankeerd worden door een brede openbare groenzone.

Mees Ruimte & Milieu | 21244.3.2.RO

Pagina | 6

De deellocatie ‘Wonen aan de Vliet’ is gelegen aan drie belangrijke structuren binnen Klein Plaspoelpolder:   

Beleef de Vliet (openbare groene oever); Groenblauwe verbinding (Verbinding van wijk Damsigt Vliet); Langzaam verkeersverbinding richting Damcentrum.

Voor deze deellocatie zijn twee spelregelkaarten uitgewerkt: een voor transformatie van het bestaande gebouw en een voor sloop-nieuwbouw. De volgende spelregels zijn ten aanzien van sloop-nieuwbouw opgesteld naast de algemene spelregels met betrekking tot het rustig stedelijk woonmilieu, zoals hiervoor reeds weergegeven. Eis            

Bebouwingspercentage max 50% Geleidelijke overgang in bouwhoogtes in relatie tot de bestaande omliggende bebouwing: nabij de EGW max. 14 m., via 17 m. naar 26 m. nabij de Arcadeflat; Diversiteit in woninggroottes en typologie; Massieve bouwblokken moeten voorkomen worden, bijvoorbeeld door de bovenste bouwlaag niet in het verlengde van de gevel te plaatsen; De gebouwen zijn alzijdig georiënteerd; De gebouwen vormen tezamen een ensemble; Tweede doorzicht naar de Vliet tbv Arcadeflat en Dr v/d Stamstraat ter bevordering van luchtigheid; Tussen de gebouwen een groen landschap dat ook voor minder valliden toegankelijk is; Streven naar alleen bezoekersparkeren in het zicht en op maaiveldniveau; Al het parkeren op eigen kavel en groen ingepast; Minimaal evenveel m2 groen als in huidige situatie; Inpassen bestaande waardevolle bomen of verplanten binnen het project;

Ambitie       

De bestaande kas als vrijstaand onderdeel in het plangebied behouden; Hergebruik van de kas bv. voor buurtfunctie, in samenhang met bewonersinitiatief theekoepel; Bedrijfs˗ en daghorecafuncties (tm cat. 1) mogelijk passend bij het rustig stedelijk woonmilieu; Mogelijkheid Aquathermie Dunealeiding benutten; Toepassing van groene gevels en balkons; Inrichting buitenruimte thema Vliet Aanlegplaats mogelijk door verbreden watergang, geen doorvaart de watergang op (ivm leidingstrook).

Figuur 2. Uitsnede spelregelkaart Triadome Klein Plaspoelpolder (spelregelkaart deellocatie Triadome / herontwikkeling).

Mees Ruimte & Milieu | 21244.3.2.RO

Pagina | 7

Planuitwerking Op basis van de uitgangspunten zoals beschreven in de ontwikkelvisie en de spelregels voor de Triadomelocatie, is door TconcepT een sloop-nieuwbouw initiatief uitgewerkt. Onderstaande figureren 3 en 4 betreffen hier een impressie van. Het doel is om binnen de projectlocatie drie woonblokken te realiseren, waarmee in totaal 123 appartementen gerealiseerd worden. Van het totale aantal appartementen is 30% gereserveerd voor sociale huur. Van de 37 sociale huurappartementen beschikken 36 appartementen over één slaapkamer (< 65 m2). De overige sociale huurwoning beschikt over twee slaapkamers (65-90 m2). De sociale huurwoningen binnen het plan zullen in eerste instantie ter exploitatie worden aangeboden aan een woningcorporatie. De rest zijn koopappartementen, waarvan 24 ook compact (< 65 m2) zijn vormgegeven en beschikken over één slaapkamer. De grotere appartementen vanaf 65 m2 en groter beschikken over twee of meer slaapkamers. Het betreft zodoende een mix van diverse woningtypologieën. De bouwhoogte van de woongebouwen bedraagt respectievelijk 17, 23, en 26 meter en voldoet aan de spelregelkaart deellocatie Triadome. Daarnaast is sprake van een geleidelijke overgang in bouwhoogtes in relatie tot de omliggende bebouwing. De woongebouwen worden op een verhoogd maaiveld geplaatst, waaronder een half verdiepte parkeergarage wordt gerealiseerd.

Deze parkeergarage biedt ruimte aan 120 parkeerplaatsen. Naast de parkeerplaatsen in de garage worden in totaal 59 parkeerplaatsen op maaiveld gerealiseerd. Daarnaast wordt binnen het plan voorzien in de realisatie van in totaal 554 fietsparkeerplaatsen. Het plan voldoet hiermee aan de eis om het parkeren op eigen kavel op te lossen. Daarnaast voldoet het aan het streven om alleen bezoekersparkeren in het zicht en op maaiveld te laten plaats vinden. Figuur 3. Impressie (bron: TconcepT).

De groen-blauwe verbinding aan de watergang ten westen van de projectlocatie blijft gewaarborgd. Daarnaast wordt rekening gehouden met de gewenste verbinding naar aangrenzende kavels en blijft de beleving aan de Vliet gewaarborgd als gevolg van het 10 meter openbare gebied en de 15 meter bebouwingsvrije ruimte. Het gebied tussen de woongebouwen wordt met groen ingericht. Ook op de daken van de woongebouwen wordt groen toegevoegd (woongebouw A circa 525 m2, woongebouw B circa 425 m2 en woongebouw C circa 300 m2).

Mees Ruimte & Milieu | 21244.3.2.RO

Pagina | 8

Impressie (bron: TconcepT).

VIGEREND BESTEMMINGSPLAN Ter plaatse van de projectlocatie is het geldende bestemmingsplan, het bestemmingsplan “Stedelijk”. Dit plan is op 22 februari 2022 vastgesteld door de gemeenteraad van Leidschendam-Voorburg. De projectlocatie heeft de bestemming ‘Kantoor’, met de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 3’. Deels kent de projectlocatie de dubbelbestemming ‘Waarde – Cultuurhistorie’. Dit geldt voor de strook parallel aan De Vliet. Ten oosten, en slechts deels ten westen kent de projectlocatie de dubbelbestemming ‘Leiding – Water’. Binnen de projectlocatie geldt een tweetal bouwvlakken, waarbinnen gebouwd mag worden. Het bouwvlak met daarin het bestaande kantoorpand kent een bouwhoogte van respectievelijk 4, 14 en 18 meter. Het meest zuidelijk deel van het pand kent een maximale bouw- en goothoogte van respectievelijk 4,5 en 3 meter. Het andere bouwvlak binnen de projectlocatie kent de bouwaanduiding ‘bijgebouwen’ en hier is een maximum bouwhoogte van 4,5e meter toegestaan. Onderstaand figuur bevat een uitsnede van de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan. De gronden aangewezen als kantoor zijn uitsluitend bestemd voor: De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f.

kantoren; een brug, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (br); een kinderdagverblijf, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (kdv); een parkeergarage uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (pg); een parkeerterrein, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (p); een woning op de verdieping, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (w);

met daaraan ondergeschikt: g. h.

horeca in uitsluitend categorie 4, als bedoeld in de van deze regels deel uitmakende Staat van Horeca-activiteiten, uitsluitend ten dienste van de bestemming 'Kantoor'; beroep aan huis, uitsluitend ten behoeve van de functie wonen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 18.4.1;

Mees Ruimte & Milieu | 21244.3.2.RO

Pagina | 9

i.

verkoop via internet, overeenkomstig het bepaalde in artikel 18.4.2;

met de daarbij behorende: j. k. l. m. n. o. p. q. r.

balkons, luifels en overige daarmee vergelijkbare overstekende bouwdelen behorende bij hoofdgebouwen op aangrenzende bestemmingen. erven; groenvoorzieningen; in- en uitritten; nutsvoorzieningen; ontsluitingswegen; paden en verhardingen; parkeervoorzieningen; waterlopen en waterpartijen.

Op deze gronden mogen uitsluitend ten behoeve van de bestemming ‘Kantoor’ hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken, bouwwerken ten behoeve van nutsvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. Figuur 4. Uitsnede bestemmingsplankaart (bron: QGIS, eigen bewerking)

Tevens geldt ter plaatse het voorbereidingsbesluit “Voorbereidingsbesluit woningsplitsing en kamerbewoning 2” (vastgesteld op 5 oktober 2021) en het “Voorbereidingsbesluit hyperscale datacenters” (vastgesteld op 16 februari 2022). Toets aan bestemmingsplan “Stedelijk” De beoogde sloop-nieuwbouw ontwikkeling is in strijd met het vigerende bestemmingsplan aangezien binnen de bestemming ‘Kantoor’ woningen niet zijn toegestaan. Daarnaast worden de woongebouwen buiten het geldend bouwvlak beoogd. Ook de maximaal toegestane bouwhoogte wordt als gevolg van het plan overschreden. De algemene afwijkingsregels bieden geen mogelijkheid het woningbouwinitiatief juridisch Mees Ruimte & Milieu | 21244.3.2.RO

Pagina | 10

planologisch mogelijk te maken. Om de genoemde strijdigheden weg te nemen en het project planologisch mogelijk te maken, dient derhalve een planologische procedure te worden doorlopen. Van strijdigheid met de voorbereidingsbesluiten “hyperscale datacenters” en “woningsplitsing en kamerbewoning 2” is geen sprake. In onderhavig geval worden woningen (geen woningsplitsing noch kamerbewoning) en geen hyperscale datacenter gerealiseerd. Om de genoemde strijdigheden weg te nemen en het project planologisch mogelijk te maken, wordt een procedure doorlopen aan de hand van een omgevingsvergunning ‘planologisch strijdig gebruik’.

Mees Ruimte & Milieu | 21244.3.2.RO

Pagina | 11

3

RUIMTELIJK BELEID RIJKSBELEID Nationale Omgevingsvisie Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk. Figuur 5. Afwegen met de NOVI. Bron: Nationale Omgevingsvisie.

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. De vier prioriteiten De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten. 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie Duurzaam economisch groeipotentieel Sterke en gezonde steden en regio’s Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Drie afwegingsprincipes Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: ‘(a) het bereiken en in stand houden

Mees Ruimte & Milieu | 21244.3.2.RO

Pagina | 12

van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften’. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd: 1. Combineren boven enkelvoudig 2. Kenmerken & identiteit 3. Afwentelen voorkomen 3.1.1.1 Relatie tot ontwikkeling Uit de uitwerking van prioriteit 3 (Sterke en gezonde steden en regio’s) volgt onder andere dat sprake dient te zijn van een duurzame stedelijke ontwikkeling en dat het woningaanbod moet aansluiten bij de vraag. Daarnaast is één van de beleidskeuzes (beleidskeuze 3.3.) onder prioriteit 3 “Verstedelijking vindt geconcentreerd plaats in de regio, toe te voegen nieuwe woon- en werklocaties worden zorgvuldig en op ruimte- en mobiliteitsefficiënte wijze ingepast. Het woningaanbod in de regio’s sluit daarbij aan bij de vraag naar aantallen en typen woningen, woonmilieus en prijsklasse”.

Onderhavig plan sluit aan op prioriteit 3 en de beleidskeuze door woningen te realiseren binnen het bestaand stedelijk gebied, conform een programma waar grote behoefte naar bestaat en is afgestemd op de vraag (zie ook paragraaf 3.1.4.1). Verder worden in de NOVI onder andere de nationale belangen “Waarborgen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving” (4) en “Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte” (5) benoemd. In onderhavig plan wordt aandacht besteed aan de ruimtelijke aspecten en inpassing van het plan zodat een aanvaardbaar woon- en leefklimaat wordt gerealiseerd, zie hiervoor hoofdstuk 4 van voorliggende rapportage. De opgave bij Nationaal belang 5 is het vergroten van de woningvoorraad in een fijne leefomgeving om te voorzien in de huidige behoefte aan woningen. De beoogde woningbouwontwikkeling, waarmee wordt voorzien in de realisatie van 123 appartementen draagt bij aan de woningbehoefte binnen de gemeente Leidschendam en er is sprake van een goed woon- en leefklimaat, zoals nader zal worden gemotiveerd. Daarnaast bestaat het plan uit een mix van diverse woningtypologieën. 3.1.1.2 Conclusie De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij prioriteit 3 (Sterke en gezonde steden en regio’s) en meerdere nationale belangen met bijbehorende opgave(n).

De ontwikkeling die middels voorliggende rapportage mogelijk gemaakt dient te worden past binnen de uitgangspunten van de Nationale omgevingsvisie.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk rijksbeleid te borgen en legt daarmee nationale ruimtelijke belangen vast. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. In hoofdstuk 2 van het Barro is, om de nationale belangen te beschermen per onderwerp (één onderwerp per titel) aangegeven welke beperkingen er per welk (ruimtelijk) gebied gelden. 3.1.2.1 Conclusie Het Barro legt geen restricties op voor de locatie waar de ontwikkeling wordt voorzien.

Mees Ruimte & Milieu | 21244.3.2.RO

Pagina | 13

Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Het Bro stelt vanuit de Rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. Onderwerpen zoals Ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp, aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De relevante onderwerpen voor onderhavig project worden behandeld in hoofdstuk 4, waarin de ruimtelijke en milieutechnische aspecten worden behandeld.

PROVINCIAAL BELEID Omgevingsvisie Zuid - Holland De Provinciale Staten van Zuid-Holland hebben op 20 februari 2019 de 'Omgevingsvisie Zuid-Holland' en de 'Omgevingsverordening Zuid-Holland' vastgesteld. Beiden zijn op 1 april 2019 in werking getreden en opgesteld in het kader van de Omgevingswet. In de Omgevingsvisie is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Er is daarom geen eindbeeld voor 2030 of 2050 opgenomen, maar de maatschappelijke opgaven zijn vertaald in ambities. In de Omgevingsvisie zijn zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving vastgesteld: 1. Naar een klimaatbestendige delta Het inrichten van de fysieke leefomgeving op een manier waarop deze klimaatbestendig blijft. Voorbeelden daarvan zijn: meer ruimte bieden aan water en het rekening houden met de impact van klimaatverandering bij nieuwe ruimtelijke projecten. 2. Naar een nieuwe economie: the next level De stap naar een circulaire economie in 2050, met grote gevolgen voor onder andere het haven-industrieel complex en de glastuinbouw. Er wordt ingezet op bijvoorbeeld digitalisering en een aantrekkelijke en gezonde woon- en werkomgeving. 3.

Naar een levendige meerkernige metropool De stap naar een gezonde, sociale en duurzame samenleving. Er moet een fors aantal woningen worden gerealiseerd en de woonvoorraad dient te worden verduurzaamd. Ook zullen steden met elkaar verbonden moeten worden tot één metropolitaan gebied. In dit gebied zullen we moeten inzetten op het versterken van het leef- en vestigingsklimaat. 4. Energievernieuwing Zuid-Holland wil de fossiele bronnen vervangen door hernieuwbare bronnen. Er worden maatregelen genomen om energie te besparen en het gebruik van aardgas drastisch te verminderen. Ook wordt ingezet op innovatie: nieuwe mogelijkheden voor energiegebruik uit wind, zon, biomassa, water en aardwarmte. 5. Best bereikbare provincie De provincie moet optimaal verbonden zijn en blijven met regionale, landelijke en internationale centra. Er worden verkeersknelpunten aangepakt en de mobiliteitssector kan schoner worden gemaakt en verduurzamen. Ook wordt ingezet op OV, gebruik van de fiets en vervoer over water. 6. Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving Een groene leefomgeving draagt bij aan een gezonde leefstijl van de inwoners van de provincie, maar het landschap en de biodiversiteit staat ook onder druk door het groeiend aantal inwoners, economische ontwikkeling en klimaatverandering.

De kwaliteit van de leefomgeving kan worden versterkt door natuur, water, recreatie, landbouw, cultureel erfgoed en economie in samenhang te bezien. Voor het realiseren van maatschappelijke belangen wordt vanuit bovenstaande vernieuwingsambities gewerkt en vanuit opgaven in gebieden. Daarnaast wordt vanuit twaalf samenhangende opgaven de zorg voor een goede omgevingskwaliteit ingevuld. Per opgave zijn de beleidskeuzes aangegeven.

Mees Ruimte & Milieu | 21244.3.2.RO

Pagina | 14

Beleid ruimtelijke kwaliteit De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening (‘handelingskader ruimtelijke kwaliteit’). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten: 

  

De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. In een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd. De schaal van een gebied (‘korrelgrootte’) bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het ‘laadvermogen’ van een coulisselandschap is immers anders dan dat van een open veenweidepolder. Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaarder is. De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is.

In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling. 





Inpassing. Dit betreft een gebiedseigen ontwikkeling, passend bij de schaal en aard van het landschap. Een voorbeeld hiervan is de uitbreiding van een agrarisch bedrijf in het buitengebied of de herstructurering van een woonbuurt. Bij inpassing veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks. De rol van de provincie is hier in principe beperkt, behalve in gebieden met bijzondere kwaliteit. Uitgangspunt is dat bij inpassing een ontwikkeling volledig past binnen de richtpunten. Aanpassing. Dit betreft een ontwikkeling die niet past bij de aard of de schaal van een gebied en daarmee niet geheel past binnen de richtpunten. Voorbeelden zijn een beperkt aantal nieuwe woningen in het buitengebied, een nieuw landgoed en de verbreding van een provinciale weg. De rol van de provincie zal zich, afhankelijk van het type gebied en het type ontwikkeling, vooral richten op het toewerken naar een kwalitatief optimaal resultaat, Ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen zijn nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren. Transformatie. Bij transformatie gaat het om een verandering van een gebied van dusdanige aard en omvang dat een nieuw landschap of stedelijk gebied ontstaat. De ontwikkeling past niet bij de aard en schaal van het gebied.

Dit is bijvoorbeeld het geval bij uitleglocaties voor woningbouw en bedrijventerrein of de aanleg van grootschalige recreatiegebieden. Bij transformatieopgaven is bijna altijd een provinciaal doel of belang in het geding en zal de betrokkenheid van de provincie zich richten op een actieve behartiging van provinciale doelen en een kwalitatief optimaal resultaat. Gelet op de verandering van het gebied is het reëel om aan te nemen dat niet aan alle richtpunten kan worden voldaan, maar dat door middel van een nieuw integraal ontwerp er een nieuwe ruimtelijke kwaliteit ontstaat. Ook hierbij kunnen ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen nodig zijn om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren.

Mees Ruimte & Milieu | 21244.3.2.RO

Pagina | 15

Figuur 6. Ontwikkelingen Omgevingsvisie Zuid – Holland.

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit vormen een uitwerking van de kwaliteitskaart en de richtpunten op gebiedsniveau, en zijn opgesteld in samenwerking met regionale partijen. Ze bieden een gebiedsspecifieke handreiking voor het omgaan met ruimtelijke kwaliteit bij ruimtelijke ontwikkelingen. Naast het generieke kwaliteitsbeleid, dat geldt voor de gehele provincie, wordt een tweetal beschermingscategorieën onderscheiden, waar onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk zijn, maar waar vanwege de kwetsbaarheid of bijzonderheid extra voorwaarden van toepassing zijn. Bestaand stads- en dorpsgebied De provincie wil bestaand stads- en dorpsgebied (BSD), ofwel de bebouwde ruimte, beter benutten. De provincie verstaat daaronder: ‘het bestaand stedenbouwkundig stelsel van bebouwing, met inbegrip van daartoe bouwrijp gemaakte terreinen, ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid (uitgezonderd glastuinbouw), detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Volgens de ladder voor duurzame verstedelijking moet nieuwe stedelijke ontwikkeling primair plaatsvinden binnen het BSD. Bodem- en watersysteem De Omgevingsvisie omvat het wettelijk verplichte regionale waterplan (artikel 4.4 van de Waterwet (Ww).

Klimaatverandering, toenemende verzilting, inklinking en het veranderend ruimtegebruik (ook in de ondergrond) vergen aanpassingen van en keuzes in het bodem- en watersysteem, die in veel gevallen invloed hebben op de ruimtelijke ordening. 3.2.1.1 Relatie tot ontwikkeling De ontwikkeling voorziet in de sloop van het leegstaand kantoorgebouw. Daarvoor in de plaats komen drie woongebouwen, waarmee in totaal 123 appartementen gerealiseerd worden. De directe omgeving van de projectlocatie bestaat voornamelijk uit woningbouw of ontwikkellocaties waar hoofdzakelijk woningbouw is voorzien. De deellocatie maakt onderdeel uit van de transformatie van Klein Plaspoelpolder, dat een geheel nieuwe stedelijke woonontwikkeling betreft. De algehele transformatie van Klein Plaspoelpolder past niet binnen de kaders van de vigerende bestemmingsplannen en bestaande omgeving. Tussen de gemeente en provincie zijn de kaders voor de Ontwikkelvisie Klein Plaspoelpolder ‘Ruimte voor ideeën’ afgesproken. De Gedeputeerde Staten hebben op 23 maart 2021 het ontwerp van de Herziening 2021 van het Omgevingsbeleid Zuid-Holland vastgesteld. Het gaat om een partiële wijziging van: de Omgevingsvisie ZuidHolland, de Omgevingsverordening Zuid-Holland en het Omgevingsprogramma Zuid-Holland. De Ontwerp Herziening 2021 Omgevingsbeleid heeft betrekking op meerdere onderwerpen.

De belangrijkste onderwerpen zijn: ruimtelijke kwaliteit, bedrijventerreinen, grote ruimtevragers, optimalisatie

Mees Ruimte & Milieu | 21244.3.2.RO

Pagina | 16

woningbouwplannen, sociaal en betaalbaar wonen, molenbiotopen, bos en bomen, gezond en veilig, externe veiligheid, recreatiewoningen, mobiliteit, boom- en sierteeltgebied Boskoop en grote buitenstedelijke bouwlocaties. Het Ontwerp van de Herziening 2021 van het Omgevingsbeleid Zuid-Holland heeft ter inzage gelegen van 28 juli tot en met 8 september. De ontwerp-herziening is daarmee in procedure en formeel nog niet van kracht. Om te beoordelen of de beoogde ontwikkeling ook in de toekomst kan blijven voldoen aan het Omgevingsbeleid van de provincie Zuid-Holland, is het initiatief hieronder aan de relevante onderdelen getoetst. Ruimtelijke kwaliteit Het huidige ruimtelijk kwaliteitsbeleid richt zich vooral op het landelijk gebied. De verbindingtussen stad en land is echter een aandachtspunt dat ook middels een sterker samenhangend ruimtelijk kwaliteitsbeleid een impuls kan krijgen. Met de verdichtingsopgave en de verstedelijkingsstrategie die de provincie heeft, is het van belang dat die verstedelijking integraal plaats vindt, vanuit het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt. Het voorgaande betekent dat het stedelijk landschap een duidelijke plek krijgt in het ruimtelijk kwaliteitsbeleid, eveneens met bijbehorende richtpunten. De richtpunten zijn ingedeeld naar de sturende driedeling: in acht nemen, rekening houden met en betrekken bij.

Hiermee kan de provincie vooral sturen op hoe een ontwikkeling een plek krijgt (en dus niet op of en waar een ontwikkeling een plek krijgt). In ieder geval gelden een aantal algemene richtpunten:  De meeste verstedelijkte landschappen zijn niet meer kenmerkend door het onderliggende landschapstype, maar door de tijdsgeest waarin de stedenbouwkundige structuur ontworpen is.  Onderliggende landschapskenmerken en cultuurhistorische elementen en - lijnen in het stedelijk weefsel maken de steden uniek en 'leesbaar'. Zij helpen bij de oriëntatie.  Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp.  Het bundelen van economische kansen rondom toplocaties en tegelijkertijd het beter benutten van bestaande werklocaties voor een divers portfolio aan werk- en woonmilieus met oog op functiemenging en ruimte voor bedrijvigheid in de stad.  Nieuwe ontwikkelingen dienen bij te dragen aan het tegengaan van bodemdaling. Daarnaast zijn er specifieke richtpunten, waarbij de volgende specifiek op onderhavig project van toepassing zijn:  

Verstedelijking vindt vooral binnen bestaand stads- en dorpsgebied (BSD) en binnen invloedsgebied van hoogwaardig openbaar vervoer (HOV) plaats. Nieuwe ontwikkelingen sluiten aan bij bestaande landschappelijk structuren en dragen waar mogelijk bij aan versterking van de stedelijke groenblauwe structuur. Daarbij gaat het ook om de recreatieve kwaliteit en de bijdrage aan klimaatbestendigheid en de biodiversiteit.

Gelet op het voorgaande wordt het huidige artikel 6.9 met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit aangepast en uitgebreid. Aan dat artikel en de relevante richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit voor het stedelijk landschap dient te worden voldaan. De gehele ontwikkeling van Klein Plaspoelpolder kan getypeerd worden als een transformatie die binnen het bestaand stedelijk gebied plaats vindt. Bij transformatie gaat het om een verandering van een gebied van dusdanige aard en omvang dat een nieuw landschap of stedelijk gebied ontstaat. De ontwikkeling past niet bij de aard en schaal van het gebied. Gelet op de verandering van het gebied is het reëel om aan te nemen dat niet aan alle richtpunten kan worden voldaan, maar dat door middel van een nieuw integraal ontwerp er een nieuwe ruimtelijke kwaliteit ontstaat. Een en ander is vastgesteld in onder andere de Ontwikkelvisie Klein Plaspoelpolder. Verstedelijking Uitgangspunt van de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is dat gebouwd wordt naar behoefte. De provincie streeft ernaar dat aanbod en vraag, zoals in kwantitatieve als in kwalitatieve zin met elkaar in Mees Ruimte & Milieu | 21244.3.2.RO

Pagina | 17

overeenstemming zijn. Regionale afstemming is hierbij nodig. Vanuit een oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik is het ongewenst nieuwe ontwikkelingen toe te laten als sprake is van overaanbod. De ladder voor duurzame verstedelijking komt aan bod in paragraaf 4.2 van voorliggende ruimtelijke onderbouwing. Optimalisatie woningbouwplannen In de Omgevingsverordening worden nieuwe regels opgenomen over de dichtheid en verscheidenheid van woningbouw, parkeernormen voor sociale huurwoningen en parkeernormen voor stationsomgevingen. De provinciale parkeernormen geldt niet voor gemeenten die zelf al specifiek parkeerbeleid hebben vastgesteld, gebaseerd op eigen data over de lokale situatie en eigen overwegingen. De gemeente LeidschendamVoorburg kent specifiek parkeerbeleid. Hierop wordt in paragraaf 4.10 van voorliggende rapportage nader ingegaan. De opgenomen parkeernorm in de nieuwe Omgevingsverordening is gelet op voorgaande niet van toepassing 3.2.1.2 Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling is in lijn met de Omgevingsvisie Zuid – Holland. Daarbij geldt dat de voorgenomen woningbouwontwikkeling ook in de toekomst kan blijven voldoen aan het Omgevingsbeleid van de provincie Zuid-Holland en de Ontwerp Herziening 2021 Omgevingsbeleid ZuidHolland geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Omgevingsverordening Zuid - Holland De Provinciale Staten van Zuid-Holland hebben op 20 februari 2019 de 'Omgevingsvisie Zuid-Holland' en de 'Omgevingsverordening Zuid-Holland' vastgesteld. Beiden zijn op 1 april 2019 in werking getreden en opgesteld in het kader van de Omgevingswet. De inhoud van de omgevingsvisie is voor een groot deel leidend voor de inhoud van de omgevingsverordening. In de verordening van provinciale staten van ZuidHolland zijn de regels opgenomen voor het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Hoe groot die ruimtelijke impact is wordt in specifieke gevallen bepaald aan de hand van gebiedsprofielen en door onderscheid te maken in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Gelet op het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van ontwikkeling per saldo niet afneemt, dient de toetsing aan ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel te vormen van de planvorming en afweging. De relevante regels worden hieronder nader toegelicht. Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD.

Alleen als binnen BSD geen ruimte is voor een specifieke stedelijke ontwikkeling kan een nieuw uitleglocatie buiten BSD in gebruik worden genomen. De Ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is hierbij van toepassing. De provincie heeft de ladder voor duurzame verstelijking ook opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze Ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie. De Ladder zoals opgenomen in het Bro is een motiveringseis voor de toelichting van het bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Om een vrijblijvend karakter te vermijden, heeft de ladder zoals opgenomen in de verordening daarom niet alleen betekenis voor de toelichting van het bestemmingsplan maar ook voor de inhoud. Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen van de Omgevingsverordening Zuid-Holland gaat in op de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het artikel luidt als volgt: 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:

Mees Ruimte & Milieu | 21244.3.2.RO

Pagina | 18

a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. 2. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. 3. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie. Stedelijke ontwikkelingen Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD).

Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD 3.2.2.1 Relatie tot ontwikkeling De projectlocatie is gelegen in het bestaand stads- en dorpsgebied. Verder geldt op grond van de Omgevingsverordening Zuid – Holland dat de projectlocatie gelegen is in de vrijwaringszone van de vaarweg (De Vliet) in beheer bij de provincie. Figuur 7. Uitsnede Omgevingsverordening Zuid – Holland.

Op grond van artikel 6.19 van de verordening gelden hier de volgende regels: Artikel 6.19 Vrijwaringszone provinciale vaarwegen 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden waarop een vrijwaringszone van een vaarweg in beheer bij de provincie is gelegen, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en is Mees Ruimte & Milieu | 21244.3.2.RO

Pagina | 19

verbeeld op kaart 2 in bijlage II, kan voorzien in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mits rekening wordt gehouden met het voorkomen van belemmeringen voor: a. de zichtlijnen van de bemanning en de op het schip aanwezige navigatieapparatuur voor de scheepvaart; b. het contact van de scheepvaart met bedienings- en begeleidingsobjecten; c. de toegankelijkheid van de provinciale vaarweg voor hulpdiensten vanaf de wal; en d. het uitvoeren van beheer en onderhoud aan de provinciale vaarweg. 2. Voor de beoordeling of sprake is van belemmeringen als bedoeld in het eerste lid wordt advies gevraagd aan de vaarwegbeheerder. De ontwikkeling belemmert de zichtlijnen niet. Ook het contact van de scheepvaart met bedienings- en begeleidingsobjecten wordt niet verstoord. Ook de toegankelijkheid noch het onderhoud van de provinciale vaarweg voor hulpdiensten wordt niet belemmerd. Aan de Vlietzijde is een strook van 15m gereserveerd die als een groen wandelgebied langs de Vliet zal worden ingericht. Deels is de projectlocatie gelegen binnen het gebied dat op grond van de Omgevingsverordening een archeologische waarden kent (Romeinse Limes). Een bestemmingsplan voor gronden binnen de Romeinse Limes met een hoge of zeer hoge archeologische verwachtingswaarde, bevat bestemmingen en daarbij behorende regels die de verwachte archeologische waarden beschermen.

De regels voorzien in elk geval in de voorwaarde van archeologisch onderzoek bij werken of werkzaamheden met een oppervlakte van meer dan 100 m2 waarbij de bodem tot meer dan 30 cm onder het maaiveld wordt geroerd en de voorwaarde, dat gehandeld wordt in overeenstemming met de uitkomsten van dat onderzoek. Figuur 8. Uitsnede Omgevingsverordening Zuid – Holland.

De archeologische dubbelbestemming op grond van het vigerende bestemmingsplan “Stedelijk” komt niet direct overeen met de aanduiding zoals die is vastgelegd in de Omgevingsverordening. In het kader van de planologische procedure vormt het aspect archeologie geen belemmering. Echter geldt dat deze archeologische waarde mogelijk een belemmering vormt voor de omgevingsvergunning activiteit bouwen indien de werkzaamheden binnen dit gebied meer dan 100 m2 beslaan, een bouwwerk waarbij de

Mees Ruimte & Milieu | 21244.3.2.RO

Pagina | 20

bodemingreep niet dieper reikt dan 30 cm beneden maaiveld of een bouwwerk waarbij de bodemingreep niet dieper reikt dan 110 cm, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (arc) of een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst. In paragraaf 4.3 van voorliggende rapportage wordt nader op het aspect archeologie ingegaan. 3.2.2.2 Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling niet in strijd is met de Omgevingsverordening.

REGIONAAL BELEID Regionale Woonvisie Haaglanden 2017 – 2021 De Haaglandengemeenten vormen al jaren een gezamenlijke woningmarktregio. De regionale samenwerking op het gebied van 'wonen' is na het opheffen van het Stadsgewest Haaglanden voortgezet middels een bestuurlijke tafel Wonen met de negen Haaglandengemeenten. Aan de hand van een gezamenlijk woningbouwprogramma willen de gemeenten zo goed en efficiënt mogelijk inspelen op zowel de kwalitatieve als kwantitatieve woningbehoeften van de regio Haaglanden. Een vast uitgangspunt daarbij is het zoveel mogelijk realiseren van de woonopgaven binnen bestaand stedelijke gebieden. Dit omwille van het in stand kunnen houden van de specifieke groene en blauwe kwaliteiten van de regio, die in belangrijke mate bijdragen aan het prettige woonklimaat van Haaglanden. Qua toekomstige omvang van de regionale woningvoorraad streven de gemeenten er gezamenlijk naar om te voldoen aan de tot 2025 volgens de provinciale prognose (2016) verwachte behoefte van ruim 50.000 nieuwe woningen. Gemeenten kijken daartoe met name ook naar de mogelijkheden die leegstaande kantoren en leegstand op verouderde bedrijventerreinen biedt om nieuwe woningen toe te voegen. Daarnaast zal uiteraard ook nieuwbouw van woningen plaatsvinden.

Op basis van de Woningbehoefteraming Zuid-Holland 2019 is in de Woondeal zuidelijke Randstad een opgave van 230.000 woningen tot 2040 opgenomen voor de regio’s Den Haag en Rotterdam, aansluitend op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Uitgangspunt voor de woningbouw is een evenwichtige verdeling van doelgroepen binnen de regio en bevordering van spreiding van betaalbare woningen voor lagere en middeninkomens. Volgens regionale woningmarktafspraken neemt de totale woningvoorraad in Haaglanden in de periode 2019-2030 toe met ruim 79.000 woningen; de (goedkope) doelgroepvoorraad neemt dan toe met 11.550 woningen.

3.3.1.1 Relatie tot ontwikkeling Het voorgenomen initiatief voorziet in een woningbouwontwikkeling, waarmee in totaal 123 appartementen gerealiseerd worden. Van het totale aantal appartementen is 30% gereserveerd voor sociale huur. Van de 37 sociale huurappartementen beschikken 36 appartementen over één slaapkamer (< 65 m2). De overige sociale huurwoning beschikt over twee slaapkamers (65-90 m2). De rest zijn koopappartementen, waarvan 24 ook compact (< 65 m2) zijn vormgegeven en beschikken over één slaapkamer. De iets grotere appartementen vanaf 65 m2 en groter beschikken over twee of meer slaapkamers. Binnen de regio bestaat een grote kwantitatieve behoefte aan de woningen waar het initiatief een bijdrage aan levert. Dit geldt zowel voor sociale woningen als de kleine en middelgrote koopappartementen. Daarnaast geldt dat de woningen gerealiseerd worden ter plaatse van een leegstaand kantoorgebouw die ten behoeve van het plan gesloopt dient te worden. Naast de kwantitatieve behoefte aan woningen voorziet het plan ook in de kwalitatieve behoefte. De woningen worden gerealiseerd conform de geldende wettelijke (duurzaamheid)eisen. De huidige woningvoorraad binnen de gemeente sluit onvoldoende aan op de huidige woningbehoefte.

De stijgende vraag van inwoners naar een betaalbare woning en inwoners met een zorgvraag naar (geschikte) woonruimte is een essentieel onderdeel van de bestaande woningbouwontwikkelingen in LeidschendamVoorburg. De diversiteit aan woningbehoeften is groot. Zo is de behoefte aan een goedkope woning het

Mees Ruimte & Milieu | 21244.3.2.RO

Pagina | 21

grootst onder starters en jongeren op de woningmarkt. Nu wijken jongeren in Leidschendam-Voorburg voor een woning vooral uit naar Den Haag. Tot 2040 zal vooral vraag zijn naar appartementen (huur/koop) in de betaalbare en middeldure prijssegmenten. Door te voorzien in appartemeten zowel bestemd voor het socialeals goedkopen en middeldure koopsegment sluit het plan aan bij de woningbehoefte. 3.3.1.2 Conclusie Geconcludeerd kan worden dat het initiatief in lijn is met de regionale woonvisie.

GEMEENTELIJK BELEID Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040, herijking 2012 / Bouwsteen groene woongemeente Leidschendam-Voorburg 2021 In de structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 (herijking 2012) en de Bouwsteen groene woongemeente zijn ambities geformuleerd voor de gemeente als aantrekkelijke groene woongemeente. Een belangrijk uitgangspunt in de structuurvisie is het behoud en de versterking van de woonkwaliteit van de gemeente. In het belang van het welzijn van jong en oud en van de concurrentiekracht van de gemeente binnen de regio zal daarbij bewust een sterkere focus worden gelegd op hoogwaardige kwaliteit in woon-, werk-, en verblijfsruimten. Het gemeentelijk streven is gericht op ‘complete wijken’ met alle voorzieningen en verschillende woningtypen in verschillende prijsklassen in aansluiting op de behoefte en de markt. De afgelopen jaren is duidelijk gebleken dat de vraag naar ruimte in de gemeente enorm is en dat de verdeling van de schaarse ruimte tussen de functies wonen, economie, maatschappelijk, verkeer en groen een belangrijk vraagstuk is. De gemeente telt drie unieke kernen; Leidschendam, Voorburg en Stompwijk. Deze kernen bestaan uit diverse wijken die vrijwel allemaal hun eigen karakter en identiteit hebben. Inwoners geven aan dat de kernkwaliteiten van Leidschendam-Voorburg zijn: 1. 2. 3. 4.

Groen en rijk aan historie; Rustig stedelijk en hoogwaardig wonen; Hoog niveau aan voorzieningen (zorg, onderwijs, cultuur, sport, winkels); Goede bereikbaarheid van de hele Randstad. Binnen deze kerngebieden willen we de ruimtelijke structuur verbeteren op basis van ruimtelijke kwaliteiten van de zogenoemde ‘groene identiteitsdragers’.

Er moet harder dan ooit gewerkt worden aan de sterke kanten en het onderscheidende karakter van de stad. In 2019 is het Kompas van de Leefomgeving vastgesteld. Het kompas bevat doelstellingen, agendapunten en hoofdkeuzes. Als belangrijke tussenstap tussen het Kompas en de omgevingsvisie heeft de gemeente een aantal bouwstenen opgesteld. De bouwstenen zijn een uitwerking van het Kompas en vormen de agenda voor de omgevingsvisie. In de bouwstenen is te lezen op hoe de gemeente de kwaliteiten kan behouden en tegelijkertijd de keuzes voor de toekomst kan inpassen. Deze bouwstenen zijn samen het complete verhaal die de toekomst van Leidschendam-Voorburg schetst. De 4 bouwstenen zijn:    

Groene woongemeente (vastgesteld op 13 juli 2021); Mobiliteit en bereikbaarheid (vastgesteld op 10 november 2021); Economie en bedrijvigheid (vastgesteld op 10 november 2021); Lokale energiestrategie & Transitievisie warmte (vastgesteld 7 december 2021).

De Bouwsteen groene woongemeente brengt bestaande opgaven en ambities voor woningbouw in beeld en brengen we nieuwe kansen voor de ontwikkeling van onze gemeente naar voren. In dit document schetst de gemeente de ruimtelijke toekomstvisie tot het jaar 2040.

Mees Ruimte & Milieu | 21244.3.2.RO

Pagina | 22

3.4.2.1 Relatie tot ontwikkeling Het woningbouwplan sluit aan op de doelstellingen uit de structuurvisie en de bouwsteen ‘groene woongemeente’. Met het voorgenomen woningbouwinitiatief wordt immers een bijdrage geleverd aan het behalen van de doelstellingen om de woningbouwopgave te realiseren op reeds bebouwde plekken in het stedelijk gebied, zodat het bestaande groene karakter behouden blijft en versterkt kan worden. De uitbreiding van de woningvoorraad vindt plaats door binnenstedelijke verdichting met veelal gestapelde bouw in een veilige en toegankelijke leefomgeving. In de bouwsteen ‘groene woongemeente’ is onder andere vastgelegd dat 30% van de woningen per project als sociaal gerealiseerd dient te worden en 20% middelduur. Het plan voorziet in verschillende typologie woningen en voldoet onder andere aan de eisen ten aanzien van sociaal en middelduur. Ook levert het woningbouwinitiatief een bijdrage aan het behoud en de versterking van de woonkwaliteit van de gemeente. De nieuwe woongebouwen sluiten immers aan op de eisen van deze tijd. Tot slot wordt bijgedragen aan de kwaliteit van de ruimtelijke omgeving door de toevoeging van groen en kwaliteitsimpuls van de openbare ruimte.

In de bouwsteen ‘Mobiliteit en bereikbaarheid’ wordt beschreven dat de gemeente inzet op het beter benutten van de beschikbare capaciteit van de bestaande infrastructuur en alternatieve vervoerswijzen wil stimuleren. Mede omdat wordt ingezet op alternatieve vervoerswijzen als OV en de fiets kan op geschikte (her)-ontwikkelingslocaties worden gekeken naar het afwijken van de parkeernormen voor zowel de auto als de fiets. Binnen het voorgenomen initiatief is sprake, wanneer de parkeerkeervraag voor het Triadome conform het gemeentelijke beleid wordt berekend (zonder reductiemogelijkheden) van een tekort van 8 parkeerplaatsen op de maatgevende zaterdagavond. Vanwege het toepassen van een reductie op de parkeervraag ziet de gemeente een risico van te weinig parkeerplaatsen die kunnen leiden tot parkeerdruk in de omliggende buurten, zeker aangezien daar geen parkeerregulering van kracht is. De gemeente heeft zodoende gevraagd om hiervoor een monitoringsplan inclusief potentiële maatregelen op te stellen. Dit monitoringsplan wordt nader behandeld in paragraaf 4.10 van voorliggende rapportage. Voor de projectlocatie geldt dat het Triadome gunstig ligt ten opzichte van voorzieningen en andere modaliteiten (bus, tram, metro).

De locatie ligt dicht bij de voorzieningen in het Damcentrum (circa 2 minuten fietsen), ligt circa 8 minuten fietsen vanaf de ‘Mall of the Netherlands’ en er zijn verschillende openbaarvervoerstations/-halten op loop- en fietsafstand van de projectlocatie gelegen. Daarbij geldt dat initiatiefnemer voornemens is om deelauto’s bij de ontwikkeling te stallen om te voorzien en mee te gaan met de huidige wens van voornamelijk starters op de woningmarkt. Zodoende wordt voorzien in een sluitende parkeerbalans op eigen terrein. Het vertrekpunt voor de bouwsteen ‘Economie en bedrijvigheid’ is de doelstelling: vitale economie passend bij de woongemeente. Hierin wordt geschetst waar inwoners werken en winkelen in de groene woongemeente. Deze bouwsteen is onlosmakelijk verbonden met de verstedelijkingsopgave: nieuwe inwoners vragen immers om voorzieningen en werkgelegenheid. Ook zijn goede werklocaties en voorzieningen een essentieel onderdeel van leefbare centra, wijken en buurten. Het voorgenomen initiatief betreft een woningbouwontwikkeling, waarmee 123 appartementen gerealiseerd worden en is daarmee niet in strijd met de doelstelling zoals geformuleerd in de bouwsteen ‘Economie en bedrijvigheid’.

De bouwsteen ‘Lokale energiestrategie en transitievisie warmte’ is vastgesteld op 7 december 2021 en bestaat uit de documenten 'Bouwsteen Lokale Energie Strategie' en ‘Bouwsteen Transitievisie Warmte'. Hierin is beschreven dat de gemeente streeft naar CO2-neutraal in 2050. Om dit te bereiken wordt ingezet op lokale opwek van energie en energiebesparing, maar ook de opwekking van duurzame energie buiten de gemeentegrenzen wordt meegenomen in de analyse. Lokaal acht de gemeente het haalbaar om binnen de ruimtelijke, economische en sociaal maatschappelijke mogelijkheden circa 24% van de verwachtte gemeentelijke elektriciteitsvraag in 2050 op te wekken. Er is ook potentie om lokaal warmte te winnen. Naast de lokale opwek van energie zal de gemeente, net als nu, warmte en elektriciteit importeren om aan de vraag voor de gebouwde omgeving te voldoen. Om CO2-neutraal te zijn, zal de geïmporteerde energie schoon (groen) moeten zijn. De transformatie van Klein Plaspoelpolder als de wijk is aangewezen binnen de ‘Green Deal Aardgasvrije Wijken’ om aardgasvrij te ontwikkelen. De appartementen worden gasloos gerealiseerd. Tevens wordt binnen de projectlocatie circa 2.000 m2 groen toegevoegd ten opzichte van de bestaande situatie en worden ook de daken van de drie woongebouwen voorzien van een groen dak. 3.4.2.2

Conclusie

Mees Ruimte & Milieu | 21244.3.2.RO

Pagina | 23

Geconcludeerd kan worden dat het initiatief in lijn is met de uitgangspunten uit de structuurvisie en bouwstenen die samen het complete verhaal over de toekomst van Leidschendam-Voorburg schetsen. De toevoeging van 123 appartementen levert een bijdrage aan de kwaliteit van de woningvoorraad en woonkwaliteit van Leidschendam en voorziet in de behoefte aan woningen voor jongeren, starters alsook ouderen. Van de 123 woningen is 30% bestemd voor sociaal, een en ander conform de spelregelkaart die voor de deellocatie Triadome is opgesteld en het gemeentelijk beleid. In de bredere gebiedsontwikkeling van Klein Plaspoelpolder wordt ingezet op de ontwikkeling van een rustig stedelijk woonmilieu. Bij de voorgenomen ontwikkeling is invulling aan de spelregels die zijn opgesteld ten behoeve van dit stedelijk woonmilieu.

Duurzaamheidsagenda 2016 – 2020; Op weg naar een duurzamer Leidschendam - Voorburg Duurzaamheid is steeds meer, direct en indirect, een belangrijk thema in ons dagelijks leven. Veel inwoners, bedrijven en organisaties, inclusief Gemeente Leidschendam-Voorburg, zijn bezig met bijvoorbeeld energiebesparing en afval scheiden voor hergebruik. Er is een groeiend besef van een groene, natuurrijke en gezonde leefomgeving om ons heen. Omdat duurzaamheid een veelomvattend onderwerp is, bakent de gemeente het onderwerp af voor deze duurzaamheidsagenda en ligt de focus om ecologische duurzaamheid. Duurzaamheid wordt beïnvloed door onze leefwijze, wijze van wonen en hoe wij ons verplaatsen. Een ieder heeft een rol in dit geheel, zowel inwoners, ondernemers, organisatie als de gemeente zelf. De ambitie is een duurzamer LeidschendamVoorburg. 3.4.3.1 Relatie tot ontwikkeling In de spelregelkaart is beschreven dat de gemeente grote duurzaamheidsambities heeft voor Klein Plaspoelpolder. De vijf relevante thema’s die hierin beschreven zijn betreffen:  Groen en biodiversiteit;  Water en klimaatadaptie;  Afval en grondstoffen;  Gezonde leefomgeving inclusief duurzame mobiliteit;  Energie en CO2 reductie. De appartementen worden gasloos gerealiseerd. Tevens wordt binnen de projectlocatie circa 2.000 m2 groen toegevoegd ten opzichte van de bestaande situatie.

Ook de daken van de drie woongebouwen worden voorzien van een groen dak. De groene zone aan De Vliet blijft als gevolg van het plan gewaarborgd en ook de verbinding met aangrenzende kavels wordt gewaarborgd, waardoor een groene samenhang ontstaat. Bij de planuitwerking worden uitlogende materialen niet toegepast en als gevolg van het toepassen van onder andere groene daken kan het hemelwater worden opgevangen en vertraagd worden afgevoerd. Daarnaast wordt het gebied waar mogelijk zo uitgevoerd dat het hemelwater op een natuurlijke wijze de bodem infiltreert. 3.4.3.2 Conclusie Geconcludeerd kan worden dat het plan in lijn is met de Duurzaamheidsagenda 2016 – 2020.