2561 Ruimtelijke Onderbouwing Rijnlandstraat Noord

50

6

CULTUURHISTORIE & ARCHEOLOGIE

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de eventueel in of direct nabij het projectgebied aanwezige cultuurhistorische - en/of archeologische waarden en de eventuele consequenties daarvan voor de verwezenlijking van het bouwplan.

6.1

Monumenten / Beschermd stads- en dorpsgezicht Binnen het projectgebied bevinden zich geen gemeentelijke, provinciale of rijksmonumenten. Ook op de gronden, die direct aan het projectgebied grenzen of anderszins in de directe nabijheid van het projectgebied zijn gelegen, zijn geen monumenten aangewezen. Er is ook geen aanleiding om aan te nemen dat in de toekomst een dergelijke aanwijzing zal plaatsvinden. Voorts ligt het plan niet binnen een beschermd stads- en dorpsgezicht.

6.2

Molenbiotoop In de provincie Zuid-Holland is een groot aantal cultuurhistorische waarden aanwezig, die beschreven zijn in de provinciale cultuurhistorische hoofdstructuur. Het behoud van deze cultuurhistorische hoofdstructuur is van provinciaal belang. Het beschermen of versterken van de molenbiotoop van traditionele windmolens is een daarvan afgeleid deelbelang. Artikel 13 van de provinciale Verordening Ruimte beoogt daaraan uitvoering te geven. Een aanzienlijk deel van het Damcentrum ligt binnen de molenbiotoop van de traditionele windmolen ‘De Salamander’ die zich ten noorden van het centrumgebied bevindt. Het projectgebied van het bouwplan aan de Rijnlandstraat Noord ligt voor een zeer klein deel binnen de invloedssfeer van deze molenbiotoop. Op grond van de bij de molenbiotoop behorende bepalingen uit het vigerende bestemmingsplan is ter plaatse van de Rijnlandstraat Noord bebouwing toegestaan tot een maximale hoogte van 1/30 x de afstand van de bebouwing tot de onderste punt van de staande wiek van de molen. Het bouwplan aan de Rijnlandstraat Noord is maximaal 12 meter hoog. Het deel van het plan dat het meest nabij de molen ligt, bevindt zich op ca. 390 meter afstand van de betrokken molen, daaruit resulteert bij recht een maximaal toegelaten bouwhoogte van 13 m. De onderste punt van de verticaal staande wiek ligt op een hoogte van 9,50 m.

De maximaal toegelaten bouwhoogte op de projectlocatie bedraagt dus 13 m. + 9,50 m. = 22,50 m. Het voorliggende bouwplan overschrijdt deze hoogte niet aangezien de te realiseren bebouwing binnen de molenbiotoop een maximale hoogte heeft van ca. 12 m. De molenbiotoop vormt daarom géén belemmering voor het verwezenlijken van het voorliggende bouwplan. Overigens kan aanvullend nog worden opgemerkt dat de omliggende bebouwing in het Damcentrum al zodanig veel hoger is dan in dit bouwplan wordt voorzien, dat de vrije windvang e.d. als gevolg van dit bouwplan hoe dan ook niet (extra) negatief wordt beïnvloed.

6.3 6.3.1

Archeologie Inleiding De Erfgoedwet verplicht gemeenten om bij het opstellen van o.a. nieuwe bestemmingsplannen rekening te houden met mogelijke archeologisch waarde. Om die reden, en vanwege het gemeentelijke beleid, heeft voor onderhavige locatie archeologisch onderzoek plaatsgevonden. Hierover het volgende.

51

6.3.2

Archeologisch onderzoek Bij de voorbereiding van het vigerende bestemmingsplan ‘Damcentrum’, maar ook bij de voorbereiding van diverse andere ruimtelijke besluiten die zijn genomen om de revitalisatie van het centrumgebied te kunnen verwezenlijken, zijn archeologische onderzoeken verricht. Op basis van een aantal van deze onderzoeken is in 2005 een archeologische verwachtings- en advieskaart opgesteld. Aangezien op de archeologische verwachtings- en advieskaart een bouwblok soms verschillende bodemtypen en daarmee verschillende adviezen voor vervolgonderzoek omvat, heeft RAAP op verzoek van de gemeente een adviesdocument opgesteld waarbij per bouwblok advies over de omgang met de eventueel aanwezige archeologische waarden wordt gegeven (adviesdocument 1 juni 2005). Dat adviesdocument is mede gebaseerd op de inhoud van RAAP-Rapport 955 uit 2005. Vervolgens is voor deze locatie in 2016 door IDDS Archeologie een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd d.m.v. proefsleuven (Inventariserend veldonderzoek d.m.v. proefsleuven, Rijnlandstraat, Leidschendam Gemeente Leidschendam-Voorburg, maart 2016, rapport 1862, zie bijlage XI). In dit onderzoek wordt een overzicht gegeven van de voor deze locatie en de omgeving uitgevoerde vooronderzoeken, waarnaar verder zij verwezen. IDDS Archeologie komt tot de volgende bevindingen: •

•

Er werden drie proefsleuven aangelegd waarin veel verstoringen werden aangetroffen als gevolg van de voormalige aanwezigheid van een flat en bijbehorende infrastructuur en kabels en leidingen. In de minst verstoorde werkput werden twee moderne paaltjes en enkele plantbedden uit de 18e eeuw of later aangetroffen. De plantbedden maken mogelijk deel uit van de achtererven van de ten zuiden gelegen 19e-eeuwse bebouwing of van een landbouwgebied uit de 19e eeuw of later. De vindplaats wordt niet als behoudenswaardig beschouwd. Er wordt daarom aanbevolen geen nader onderzoek uit te voeren en het plangebied voor wat betreft archeologie vrij te geven.

Het bevoegd gezag (de gemeente Leidschendam-Voorburg) heeft inmiddels aangegeven het advies van IDDS Archeologie gedeeltelijk te kunnen overnemen t.a.v. archeologie. Nu onder het bouwplan een extra parkeerkelder wordt aangelegd dient, voordat tot uitvoering van het bouwplan kan worden overgegaan, de archeologische waarde van het projectgebied nader te worden aangetoond. Met de initiatiefnemer zijn al afspraken gemaakt over de wijze waarop dit voor het projectgebied dient te gebeuren. In het Programma van Eisen voor het archeologisch onderzoek op het naastgelegen terrein (bouwplan Leytsche Hof) is opgenomen dat er in het projectgebied Rijnlandstraat Noord een proefsleuf zal worden aangelegd om de archeologische waarde nader te onderzoeken. Omdat op het projectgebied nu nog in gebruik is als parkeervoorziening, is deze proefsleuf nog niet uitgevoerd. Gelet op voornoemde en om het archeologisch belang veilig te stellen dient aan de omgevingsvergunning eerste fase dan ook de volgende voorwaarden te worden verbonden: • •

Voordat het bouwplan wordt uitgevoerd dient de archeologische waarde van het terrein adequaat te zijn vastgesteld. Eventueel aanwezige behoudenswaardige archeologische resten dienen bij voorkeur in situ (al dan niet middels planaanpassing) of, wanneer dat aantoonbaar redelijkerwijs niet mogelijk is ex situ (middels opgraven) te worden veiliggesteld.

52

6.3.3

Toevalsvondst Indien bij de uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische resten worden aangetroffen, bestaat de verplichting om deze vondsten conform artikel 5.10 en 5.11 van de Erfgoedwet te melden bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Deze aangifte dient te gebeuren bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed in Amersfoort en de archeologisch adviseur van de Gemeente Leidschendam-Voorburg. Conclusie Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat archeologie geen belemmering vormt voor de realisatie van de woningen aan Rijnlandstraat Noord te Leidschendam.

53

7

UITVOERBAARHEID

Dit hoofdstuk bevat een verantwoording van de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bouwplan voor de Rijnlandstraat Noord.

7.1

Economische uitvoerbaarheid Het voorliggende plan maakt onderdeel uit van het grotere geheel van de herontwikkeling en herinrichting van Damcentrum. De ruimtelijke inrichting van het plangebied voorziet in het realiseren van een nieuwe juridisch-planologische - en feitelijke situatie, waaruit aanzienlijke kosten (kunnen) voortvloeien op het gebied van de grondexploitatie, planschaderisico's, enzovoorts. De economische uitvoerbaarheid van een ruimtelijk besluit moet op grond van het Bro onderzocht worden respectievelijk aannemelijk worden gemaakt. Dat betekent enerzijds dat aannemelijk moet worden gemaakt dat de door de gemeente te maken kosten moeten zijn gedekt dan wel op de bij de uitvoering van het project betrokken partijen moeten kunnen worden verhaald. Anderzijds moet worden onderzocht of de kosten van overige partijen van een deugdelijke dekking zijn voorzien en of het project naar objectieve maatstaven, ook geabstraheerd van de concreet betrokken partijen, vanuit financieel-economisch perspectief tot uitvoering zou kunnen komen.

Met betrekking tot de dekking van de door de gemeente te maken kosten kan worden vastgesteld dat alle kosten die de gemeente mogelijkerwijs maakt of zou kunnen maken door middel van de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente en de private partijen die deelnemen in het project Leidschendam-Centrum (Schouten Bouw en BPD Ontwikkeling B.V.) op de ontwikkelende partij zijn afgewenteld, inclusief planschade. Het kostenverhaal is daarmee anderszins verzekerd in de zin van artikel 6.12 tweede lid van de Wro wat ook betekent dat kan worden besloten géén exploitatieplan vast te stellen. Voorts kan worden opgemerkt dat er daadwerkelijk behoefte bestaat aan de betreffende woningen en het dus zeer aannemelijk is dat het plan ook uitgevoerd wordt. De behoefte blijkt uit het feit dat deze woningbouwlocatie wordt opgenomen in het regionaal afgestemde woningbouwprogramma (zie ook de toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking in paragraaf 2.1.2), alsmede uit de grote belangstelling voor vergelijkbare nieuwbouwplannen in de nabijheid van onderhavig plan. Dat betekent dat er redelijkerwijs van uit kan worden gegaan dat niet wordt gebouwd voor de leegstand en dat het plan ook realiseerbaar en uitvoerbaar is ingeval de herontwikkeling onverhoopt wordt overgenomen door andere (markt)partijen.

Gelet op het voorgaande is het voldoende aannemelijk dat het project ook daadwerkelijk tot uitvoering zal komen, waarmee de economische uitvoerbaarheid afdoende is aangetoond.

7.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Het opstellen van ruimtelijke besluiten dient zorgvuldig te gebeuren. In dat kader blijft het van belang dat diverse instanties, burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van dergelijke besluiten worden betrokken zodat in een vroeg stadium knelpunten, belangen en verbeterpunten kunnen worden gesignaleerd. De verplichting hiertoe vloeit voort uit de artikelen 3.1.1 en 3.1.6 sub e. van het Bro in samenhang met het in artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gecodificeerde zorgvuldigheidsbeginsel.

54

Het voorliggende plan wordt niet aan inspraak onderworpen op grond van de "Inspraakverordening gemeente Leidschendam-Voorburg 2006". Door het verplicht toepassen van de procedure als bedoeld in Afd. 3.4 Awb wordt eenieder de gelegenheid geboden voldoende actief te worden betrokken bij de voorbereiding van de te verlenen omgevingsvergunning. Een extra inspraakronde voegt daaraan niets toe. De ontwerp verklaring van geen bedenkingen heeft samen met de ontwerp omgevingsvergunning en de bijbehorende stukken na publicatie in de gemeenterubriek en de Staatscourant vanaf datum 2022 t/m datum 2022 ter inzage gelegen. Direct omwonenden zijn door middel van een brief op de hoogte gesteld van de ter inzagelegging en de mogelijkheid om gedurende deze periode zienswijzen in te dienen. Er zijn tijdens de ter inzage periode wel / geen zienswijzen ingediend. Zoals in deze ruimtelijke onderbouwing is beschreven, wijkt het bouwplan voor de Rijnlandstraat Noord af van de bepalingen uit het vigerende bestemmingsplan. Het bouwplan voldoet echter wel aan de kwalitatief-ruimtelijke en stedenbouwkundige doelstellingen waarvan het bestemmingsplan "Damcentrum" de verwezenlijking mogelijk beoogt te maken. Het bouwplan is ook in overeenstemming met de in het Masterplan beschreven primaire kwalitatief-ruimtelijke resp. beeldkwalitatieve uitgangspunten.

Ook de stedenbouwkundige toetsing (zie paragraaf 3.2) bevestigt dat het voorliggende bouwplan tot een verbetering van de ruimtelijke - en beeldkwaliteit van zowel de projectlocatie op zichzelf als het Damcentrum als geheel leidt. Gelet op het vorenstaande is het voorliggende plan vanuit maatschappelijk oogpunt in algemene zin aanvaardbaar en daarmee uitvoerbaar te achten. __________________________________________________________________________________

BIJLAGEN: I. II. III. IV. V. VI. VII. VIII. IX. X. XI. XII. XIII.

Massastudie bestemmingsplan, d.d. 22 juni 2017 Bezonningsstudie Rijnlandstraat, Van Manen, d.d. 11 juli 2017 Parkeren Rijnlandstraat Leidschendam, Goudappel, december 2021 Milieueffecten bestemmingsplannen Leidschendam-Centrum, Goudappel-Coffeng nr. LSC005/Kmc/0010, februari 2010 Akoestisch onderzoek, Bouwplan Rijnlandstraat Noord in Leidschendam, Van Kooten Akoestisch Advies d.d. 12 april 2021 Eco-effectscan Leytsche Hof, Molenpad en Rijnlandstraat–Noord te Leidschendam, Aqua-Terra Nova BV, d.d. 18 januari 2017 Memo effectbeoordeling stikstofdepositie plan Rijnlandstraat Noord, Langelaar Milieuadvies, d.d. 21 april 2021 Positief advies Hoogheemraadschap Rijnland, d.d. 19 juni 2017 Verkennend bodemonderzoek Rijnlandstraat te Leidschendam, BK Ingenieurs, 17 november 2015 Aanmeldnotitie Vormvrije m.e.r.-beoordeling ten behoeve van bouwplan Rijlandstraat - Noord te Leidschendam, Legalexion, d.d. 4 mei 2021 Inventariserend veldonderzoek d.m.v. proefsleuven Rijnlandstraat Leidschendam, Gemeente Leidschendam-Voorburg, IDDS Archeologie, 8 maart 2016 Ontwerp en informatie over de dakterrassen, de waterneutraaldaken van Schadenberg beantwoording 2e beoordeling 1e fase aanvraag 27 oktober 2021

55