2561 Ruimtelijke Onderbouwing Rijnlandstraat Noord

Postbus 103 5300 AC Zaltbommel Gamerschestraat 34 5301 AS Zaltbommel Tel. 0418 577 580 info@legalexion.nl

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING WONINGBOUW RIJNLANDSTRAAT NOORD TE LEIDSCHENDAM.

December 2021

Ruimtelijke Onderbouwing t.b.v. het doorlopen van een afwijkingsprocedure als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht voor het realiseren van 38 woningen met een parkeerdek en een parkeergarage aan de Rijnlandstraat Noord te Leidschendam-Centrum.

Opdrachtgever Opgesteld door Opsteller Datum Versie Kenmerk

: Ontwikkelingscombinatie Damcentrum : Legalexion : mr. A.G. van Keulen : 15 december 2021 :4 : 13048/8

2

Inhoudsopgave 1. 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

INLEIDING Aanleiding Vigerend bestemmingsplan Planologische procedure Plangebied Leeswijzer

5 5 5 6 7 7

2. RUIMTELIJK BELEID 2.1 Nationaal 2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 2.1.2 Besluit ruimtelijke ordening 2.1.3 Verdrag van Malta 2.2 Provinciaal 2.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland 2.2.2 Omgevingsverordening 2.3 Regionaal 2.3.1 Woonvisie woningmarktregio Haaglanden 2017 - 2021 2.3.2 Toetsing aan Woonvisie 2.4 Gemeentelijk 2.4.1 Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 (herijking 2012) 2.4.2 Masterplan Damcentrum 2.4.3 Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2020 2.4.4 Woonvisie 2016 - 2020 2.4.5 Parkeernota 2.4.6 Water- en rioleringsplan 2016 - 2021 2.5 Conclusie ruimtelijk beleid

8 8 8 8 10 10 10 12 12 12 12 13 13 15 17 17 19 19 20

3. STEDENBOUWKUNDIGE ANALYSE 3.1 Toetsing bestemmingsplan ‘Damcentrum’ 3.2 Stedenbouwkundige onderbouwing 3.2.1 Beschrijving van de omgeving 3.2.2 Beschrijving van het plan 3.2.3 Welstand

21 21 23 23 24 33

4. VERKEERSKUNDIGE ASPECTEN 4.1 Parkeren 4.1.1 Inleiding 4.1.2 Toetsing parkeren 4.2 Verkeer 4.2.1 Verkeerseffecten van het plan 4.2.2 Relatie met een "Duurzaam Veilige" wegencategorisering

34 34 34 34 36 36 37

5. OMGEVINGS- EN MILIEUASPECTEN 5.1 Geluid 5.2 Milieuzonering 5.3 Luchtkwaliteit 5.4 Flora en fauna 5.4.1 Algemeen 5.4.2 Natuurtoets 5.4.3 Effectbeoordeling stikstofdepositie 5.5 Externe veiligheid 5.5.1 Inleiding

38 38 39 40 40 40 41 41 42 42

3

5.5.2 Relevante risicobronnen voor het projectgebied 5.5.2.1 Risicovolle inrichtingen en locaties 5.5.2.2 Route gevaarlijke stoffen 5.5.2.3 Transport gevaarlijke stoffen per spoor / water 5.5.2.4 Buisleidingen 5.5.3 Conclusie 5.6 Water 5.6.1 Inleiding 5.6.2 Waterbeleid 5.6.3 Watertoets 5.6.4 Watersysteem 5.6.5 Riolering en afkoppeling 5.6.5.1 Afkoppeling en vervanging riolering 5.6.5.2 Riool- en baggerbeheer 5.6.6 Waterkeringen en waterveiligheid 5.6.7 Klimaatadaptatie 5.6.8 Grondwater 5.6.9 Conclusie 5.7 Bodem 5.8 Vormvrije m.e.r.-beoordeling 5.8.1 Inleiding 5.8.3 Conclusie

43 43 43 43 44 44 44 44 45 45 46 47 47 47 48 48 48 48 49 50 50 50

6 CULTUURHISTORIE & ARCHEOLOGIE 6.1 Monumenten / Beschermd stads- en dorpsgezicht 6.2 Molenbiotoop 6.3 Archeologie 6.3.1 Inleiding 6.3.2 Archeologisch onderzoek

51 51 51 51 51 52

7 7.1 7.2

54 54 54

UITVOERBAARHEID Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

BIJLAGEN:

55

4

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding Al vanaf beginjaren 2000 wordt er gewerkt aan de herontwikkeling van het centrum van de Leidschendam, Damcentrum. Het is de bedoeling dat er in Leidschendam Centrum onder meer 550 nieuwe koop- en huurwoningen worden gerealiseerd. Verouderde woningen maken plaats voor ruime eengezinswoningen, chique herenhuizen en kleinschalige en exclusieve appartementengebouwen, verspreid over twaalf deelgebieden. De herontwikkeling van Damcentrum is gebaseerd op het ‘Masterplan Damcentrum’ dat op 6 april 2004 door de raad van de gemeente Leidschendam-Voorburg is het vastgesteld. In dit masterplan worden de ambities beschreven en onderbouwd, die richting moeten geven aan de toekomstige ruimtelijke en functionele ontwikkeling van het historische centrum van Leidschendam. De verwezenlijking van de in het masterplan geformuleerde doelstellingen moet leiden tot een revitalisatie van het centrum, waarmee de waarden en kwaliteiten van het Damcentrum ook voor de toekomst veilig kunnen worden gesteld. De verwezenlijking van het masterplan vergt een aantal forse ruimtelijke ingrepen in het Damcentrum. Om deze ingrepen van een deugdelijke juridisch-planologische basis te voorzien, heeft de gemeenteraad op 6 juni 2005 het bestemmingsplan "Damcentrum" vastgesteld.

Dit plan is door GS goedgekeurd op 17 januari 2006 en, met uitzondering van het plandeel Damplein / Sluiskant, onherroepelijk geworden. De feitelijke werkzaamheden voor de revitalisatie van het Damcentrum zijn al geruime tijd in uitvoering, de verwezenlijking van de in het masterplan omschreven doelen vordert gestaag. De realisatie van de 38 eengezinswoningen (13 grondgebonden woningen en 25 appartementen) met een parkeerdek en parkeergarage voor de Rijnlandstraat Noord1 vormt ook onderdeel van de ontwikkeling van Damcentrum. Vroeger stonden er op de ontwikkellocatie eveneens woningen (portiekwoningen) en een sportschool. De betreffende verouderde bebouwing is gesloopt. De locatie is nu hoofdzakelijk in gebruik als parkeerplaats. Deze ruimtelijke onderbouwing is de basis voor een aanvraag om omgevingsvergunning voor een van het bestemmingsplan afwijkend plan.

1.2

Vigerend bestemmingsplan Het vigerende juridisch-planologische regime “Beheersverordening 2017 LeidschendamVoorburg”, op grond waarvan inhoudelijk integraal het ‘oude’ bestemmingsplan ‘Damcentrum’ voor een nieuwe planperiode van toepassing is verklaard, legt op de gronden in het plangebied, waar herontwikkeling van bebouwing en functies is voorzien, globale bestemmingen met uitwerkingsverplichting. Deze uit te werken bestemmingen kennen overigens wel zeer gedetailleerde uitwerkingsregels, waarin zaken zijn geregeld zoals: minimaal en maximaal te realiseren aantallen woningen; rooilijnen; maatvoering; bijzondere accenten; parkeren; et cetera.

1

Het plan wordt gerealiseerd aan de Rijnlandstraat. De benaming ‘Rijnlandstraat Noord’ is gekozen ter onderscheiding van het plan dat in 2015 / 2016 aan het zuidelijke deel van de Rijnlandstraat is gerealiseerd.

5

Deze uitwerkingsregels zijn gebaseerd op een uitvoeringsprogramma, dat is ontworpen op basis van de ten tijde van de voorbereiding en vaststelling van het bestemmingsplan actuele inzichten over stedenbouwkundige inrichting, marktsituatie, en dergelijke. De actuele economische omstandigheden, maar ook gewijzigde inzichten over de meest optimale opbouw van het bouwprogramma, parkeren, en dergelijke, leiden er echter toe dat de mate van detaillering van de uitwerkingsregels belemmerend werkt op de verwezenlijking van de doelstellingen uit het masterplan. De realisatie van de 38 woningen met een parkeerdek en parkeergarage aan de Rijnlandstraat Noord past op een aantal onderdelen niet binnen de planregels van het bestemmingsplan ‘Damcentrum’ (zie daarover verder paragraaf 3.1).

Fig. 1.1 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘Damcentrum’ uit 2005 (projectlocatie: rode pijlen)

1.3

Planologische procedure Om het gewijzigde woningbouwplan planologisch te kunnen inpassen, is het noodzakelijk dat er een procedure wordt gevolgd ter afwijking van het bestemmingsplan. Middels het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan worden afgeweken van het bestemmingsplan. Hier gaat het om een geval als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo. Voor een dergelijke omgevingsvergunning is de zogenaamde uniforme uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing, als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Voor de toepassing van deze procedure stelt artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo als voorwaarde dat het uiteindelijke afwijkingsbesluit een ‘goede ruimtelijke onderbouwing’ bevat. Dit document betreft een dergelijke ‘goede ruimtelijke onderbouwing’.

6

1.4

Plangebied Het projectgebied is gelegen in het centrum van Leidschendam en wordt globaal begrensd door: - aan de noordzijde: de Strandwal (korte parallelweg van de Oude Trambaan); - aan de zuidzijde: De nummercentrale / het steegje langs het theater (tussen de Damlaan en de Rijnlandstraat); - aan de westzijde: de Damlaan (achterzijdesituatie); - aan de oostzijde: de Rijnlandstraat. De Rijnlandstraat loopt parallel aan de Damlaan. De achterzijdesituaties van de woningen aan de Damlaan en de Rijnlandstraat grenzen aan elkaar. Midden op de Rijnlandstraat is een groenstrook aanwezig, die de rijrichtingen van de weg splitst. Aan de overzijde van de Rijnlandstraat zal op termijn ook nieuwbouw plaatsvinden (plan ‘De Leytsche hof’).

Fig. 1.2 Luchtfoto met projectlocatie Rijnlandstraat Noord (globaal rood omkaderd)

bron: Google Earth

Het te bebouwen perceel aan de Rijnlandstraat Noord wordt op dit moment hoofdzakelijk gebruik als tijdelijk parkeerterrein.

1.5

Leeswijzer Allereerst volgt in hoofdstuk 2 een overzicht van het geldende ruimtelijke beleid. Daarin komt vooral het locatiespecifieke beleid aan bod. Vervolgens bevat hoofdstuk 3 een stedenbouwkundige analyse, waarbij het gebied gekarakteriseerd wordt en ook het bouwplan zelf aan de orde komt. Hoofdstuk 4 gaat in op de verkeerskundige aspecten van het project. De milieu- en omgevingsaspecten worden in hoofdstuk 5 beschreven. Daarna een hoofdstuk over cultuurhistorie en archeologie. Ten slotte onderbouwt hoofdstuk 7 de uitvoerbaarheid van het plan.

7

2.

RUIMTELIJK BELEID

Dit hoofdstuk bevat het relevante ruimtelijke beleid en de relevante ruimtelijke regelgeving voor het projectgebied en nieuwbouwplan, dat door de verschillende overheden in verdragen, visies, beleidsnota’s en overige documenten is vastgelegd.

2.1 2.1.1

Nationaal Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 heeft de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld (NOVI). De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers. De NOVI richt zich op vier prioriteiten. Deze onderwerpen hebben onderling veel met elkaar te maken en ze hebben gevolgen voor hoe we onze fysieke leefomgeving inrichten.

De Nationale Omgevingsvisie helpt bij het maken van de noodzakelijke keuzes: Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden Onze steden en regio’s sterker en leefbaarder maken Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen De NOVI is vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet. Planspecifiek Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van haar inwoners. Conclusie Het nationale ruimtelijke beleid vormt geen belemmering voor de realisatie van dit plan.

2.1.2

Besluit ruimtelijke ordening Algemeen Ingevolge artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijk ordening dient in de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, te worden getoetst aan de zogenaamde ‘ladder voor duurzame verstedelijking’.

8

Doelstelling van deze ladder is een goede ruimtelijke ordening te waarborgen door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Uitgangspunt is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Als dat niet mogelijk is, dan moet worden gemotiveerd waarom die ontwikkeling niet in bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Artikel 3.1.6 lid 2 luidt als volgt: ‘De toelichting van een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt, dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.’ Toetsing Allereerst dient de vraag te worden beantwoord of hier daadwerkelijk sprake is van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’.

Artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Besluit ruimtelijke ordening geeft voor ‘stedelijke ontwikkeling’ immers de volgende definitie: “ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Dit plan moet worden beschouwd als een nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in voornoemde definitie uit het Besluit ruimtelijke ordening. Op het terrein stonden voorheen portiekwoningen en een sportschool, en met de voorgenomen nieuwbouw wijzigt de functie van de locatie deels. Ingevolge artikel 3.1.6 lid 1 Bro is dus een beschrijving noodzakelijk van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Hierover het volgende. Ten aanzien van de voorgenomen woningbouw wordt allereerst opgemerkt dat de provincie verantwoordelijk is voor de gedecentraliseerde woningbouwplanning en de (wettelijk vereiste) toepassing van de (nieuwe) Ladder van Duurzame Verstedelijking. Als sturingsfilosofie in de VRM (Visie Ruimte en Mobiliteit) is gekozen voor kwalitatieve afstemming en risicoduiding. Volgens het regionale convenant ‘Gaten dichten in Haaglanden 2017 – 2026’ heeft Leidschendam-Voorburg heeft LV een sociale woningbouwopgave van 750 woningen voor de periode 2017-2025. Deze opgave wordt gehandhaafd in nieuwe regionale woningmarktafspraken voor de periode 2019-2030.

Deze afspraken gaan uit van een toename van de woningvoorraad met 65.900 woningen. Voorts wordt in dit kader vermeld dat op de website www.nieuwekaartnl.nl o.a. de regionaal afgestemde woningbouwplannen zijn opgenomen. Ook het woningbouwplan voor de Rijnlandstraat Noord is daarin opgenomen. Op dit moment zijn meerdere plannen in ontwikkeling voor het centrum van Leidschendam, zoals aan de Schoorlaan en Leytsche hof. De interesse voor deze plannen overvraagt veruit het aanbod. Verwacht wordt dat ook voor dit plan aan de Rijnlandstraat Noord zich vele geïnteresseerden zullen melden als potentiële kopers van de woningen. Deze verwachting onderschrijft de actuele behoefte aan de betreffende woningen.

9

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voor de Rijnlandstraat Noord voorziet in een behoefte. Voorts wordt hier opgemerkt dat het plan wordt gerealiseerd binnen het stedelijk gebied. Conclusie Gelet op het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het plan aan de Rijnlandstraat Noord voldoet aan de motiveringseis als bedoeld in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. 2.1.3

Verdrag van Malta In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta, ook wel de conventie van Malta of het verdrag van Valletta genoemd, beoogt het cultureel erfgoed dat zich in de bodem bevindt beter te beschermen. Het gaat daarbij om archeologische resten als nederzettingen, grafvelden, en gebruiksvoorwerpen. Uitgangspunt van het verdrag is dat het archeologische erfgoed integrale bescherming nodig heeft en krijgt. Dit is gevat in drie principes: 1. streven naar behoud in situ van archeologische waarden. De bodem is de beste garantie voor goede conservering; 2. tijdig rekening houden in de ruimtelijke ordening met de mogelijkheid of aanwezigheid van archeologische waarden; 3. de verstoorder betaalt voor het doen van opgravingen en het documenteren van archeologische waarde. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Erfgoedwet (juli 2016). Het Verdrag van Malta heeft tot doel het archeologisch erfgoed in Europa te beschermen. Als de bodem wordt verstoord, moeten volgens het verdrag belangrijke archeologische resten intact worden gehouden, bij voorkeur op locatie in de bodem en, als het niet anders kan, door opgraving en archivering. Voor de verdere toetsing van dit plan aan mogelijk aanwezige archeologische waarden wordt verwezen naar paragraaf 6.2.

2.2 2.2.1

Provinciaal Omgevingsvisie Zuid-Holland Door het samenvoegen van verschillende beleidsplannen voor de fysieke leefomgeving sorteert de provincie voor op de Omgevingswet. De Omgevingswet verplicht het Rijk, de provincies en gemeenten een omgevingsvisie te maken. De provinciale Omgevingsvisie bestaat uit de volgende onderdelen: 1. een INTRODUCTIE op het omgevingsbeleid, waarin zijn opgenomen de kaartbeelden en beschrijving van de ruimtelijke hoofdstructuur; 2. de ontwikkelrichting van het omgevingsbeleid: AMBITIES EN STURING. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Daarom omvat de Omgevingsvisie geen eindbeeld voor 2030 of 2050, maar wel ambities die voortkomen uit actuele maatschappelijke opgaven. 3. een beschrijving van de OMGEVINGSKWALITEIT van Zuid-Holland, waaronder de provinciale inzet voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. 4. de samenhangende BELEIDSKEUZES voor de fysieke leefomgeving. Dit bestaande beleid is integraal toegankelijk via de digitale raadpleegomgeving. De Omgevingsvisie omvat daarnaast de volgende wettelijk verplichte plannen: de provinciale ruimtelijke structuurvisie, artikel 2.2 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro);

10

het milieubeleidsplan, artikel 4.9 van de Wet milieubeheer (Wm); het regionale waterplan, artikel 4.4 van de Waterwet (Ww); het verkeers- en vervoersplan, artikel 5 van de Planwet verkeer en vervoer; de natuurvisie, artikel 1.7 van de Wet natuurbescherming (Wnb). De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en omgevingskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). Het provinciaal omgevingsbeleid is gericht op het realiseren van maatschappelijke belangen en het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit. Dit sluit aan bij de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet. Voor het realiseren van een goede omgevingskwaliteit wordt vanuit twaalf samenhangende opgaven van het omgevingsbeleid gewerkt, die het provinciaal belang betreffen. Twee van de twaalf provinciale ’Opgaven Omgevingskwaliteit’ zijn: Ruimte en verstedelijking Zorgen voor een zorgvuldig ruimtegebruik en een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied.

Wonen Bevorderen van de beschikbaarheid van voldoende passende woningen in een aantrekkelijke leefomgeving, aansluitend op de behoeften van verschillende doelgroepen. De provincie vangt de groei van de bevolking, de mobiliteit en de economische activiteit vooral op in de bestaande netwerken en bebouwde gebieden. Steden bieden nog volop kansen om te bouwen en te verbouwen. Ze kunnen de hoofdmoot voor hun rekening nemen van de woningen die Zuid-Holland tot 2030 extra nodig heeft. Daardoor kan het landelijk gebied open blijven. Door de schaalvoordelen blijft het mogelijk om goed openbaar vervoer tussen knooppunten te laten rijden. Gemeenten stellen zelf regionale visies voor onder meer woningen op. Door deze visies stemmen de gemeenten het aanbod met elkaar af op de reële behoefte naar woningen. Op deze wijze wil de provincie het tekort aan woningen voor bepaalde segmenten kleiner maken. Per nieuwe ontwikkeling zal voortaan eerst worden bekeken of het nodig is om het buiten bestaand stads- en dorpsgebied te realiseren. Dat is hier het geval. Verder dient de maatschappelijke behoefte van het plan te zijn aangetoond. In het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking is de behoefte aan dit plan onderbouwd (zie paragraaf 2.1.2).

Zoals hierna in paragraaf 2.4.2 uitgebreider wordt beschreven, maakt het bouwplan voor de Rijnlandstraat Noord onderdeel uit van de integrale revitalisatie van het Damcentrum, die noodzakelijk is voor het behouden en versterken van de in de gemeentelijke structuurvisie beschreven (kern)waarden en ruimtelijke (kern)kwaliteiten van het centrumgebied. Het plan beoogt dus ook om de ruimtelijke kwaliteit van het Damcentrum te versterken (naast dat het voorziet in een behoefte).

11

Conclusie Gelet op het voorgaande sluit onderhavig plan goed aan op de thema’s uit Omgevingsvisie Zuid-Holland. 2.2.2

Omgevingsverordening Op 1 augustus 2020 is de provinciale omgevingsverordening vastgesteld. Deze verordening stelt regels waaraan bestemmingsplannen, wijzigings- en uitwerkingsplannen, beheersverordeningen en omgevingsvergunningen waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan dienen te voldoen. Deze regels vloeien voort uit de Omgevingsvisie ZuidHolland. De herontwikkeling voor de Rijnlandstraat Noord betreft een plan dat gerealiseerd wordt binnen het ‘bestaand stads- en dorpsgebied’. Ingevolge de Verordening Ruimte dient dan wel getoetst te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Wat betreft dit onderwerp wordt verwezen naar paragraaf 2.1.2 van deze ruimtelijke onderbouwing. Voorts valt de planlocatie niet binnen een gebied met een bijzondere (kwaliteits)aanduiding van de Omgevingsverordening. Ook voor het overige bevat de Omgevingsverordening geen bepalingen die een belemmering vormen voor onderhavige ontwikkeling. Conclusie De Omgevingsverordening vormt geen belemmering voor onderhavig plan voor de Rijnlandstraat Noord.

2.3 2.3.1

Regionaal Woonvisie woningmarktregio Haaglanden 2017 - 2021 De Haaglandengemeenten vormen al jaren een gezamenlijke woningmarktregio. De regionale samenwerking op het gebied van ‘wonen’ is na het opheffen van het Stadsgewest Haaglanden voortgezet middels een bestuurlijke tafel Wonen met de negen haaglandengemeenten. Aan de hand van een gezamenlijk woningbouwprogramma willen de gemeente zo goed en efficiënt mogelijk inspelen op zowel de kwalitatieve als kwantitatieve woningbehoeften van de regio Haaglanden. Een vast uitgangspunt daarbij is het zoveel mogelijk realiseren van de woonopgaven binnen bestaande stedelijke gebieden. Dit omwille van het in stand kunnen houden van de specifieke groene en blauwe kwaliteiten van de regio, die in belangrijke mate bijdragen aan het prettige woonklimaat van Haaglanden. Qua toekomstige omvang van de regionale woningvoorraad streven de gemeente er gezamenlijk naar om te voldoen aan de tot 2025 volgens de provinciale prognose (2016) verwachte behoefte van ruim 50.000 nieuwe woningen. Gemeenten kijken daartoe met name ook naar de mogelijkheden die leegstaande kantoren en leegstand op oude bedrijventerreinen biedt om nieuwe woningen toe te voegen. Daarnaast zal uiteraard ook nieuwbouw van woningen plaatsvinden.

2.3.2

Toetsing aan Woonvisie Een van de uitgangspunten vanuit de regionale woonvisie is het realiseren van de woonopgave binnen bestaande stedelijke gebieden. De gemeente streven ernaar om aan de provinciale vraag van ruim 50.000 woningen tot 2025 te voldoen. Dit is een grote opgave en met het onderhavige plan wordt een kleine bijdrage geleverd door een woongebied te realiseren met 325 woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Op de website www.nieuwekaartnl.nl zijn o.a. de regionaal afgestemde woningbouwplannen opgenomen. Ook het plan voor de Rijnlandstraat Noord is daarin opgenomen, weliswaar voor

12

35 woningen, omdat dat het oorspronkelijke plan was. Vanwege een gewijzigde indeling van het bouwplan zijn er 3 woningen extra bij gekomen.

Fig. 2.1 Uitsnede ‘De Nieuwe Kaart van Nederland’

Conclusie De ontwikkeling voor de Rijnlandstraat woningbouwprogramma Haaglanden.

2.4 2.4.1

Noord

past

binnen

het

regionaal

Gemeentelijk Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 (herijking 2012) Het gemeentelijke ruimtelijke beleid is geformuleerd in de structuurvisie Ruimte voor Wensen. Op 25 september 2012 is de structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 (herijking 2012) vastgesteld. De herijkte structuurvisie vormt de basis voor de (bestuurlijk) strategische keuzes en geeft richting aan de hoofdlijnen van het gewenste ruimtelijke ontwikkelingsbeeld van de gemeente tot 2040. Als overkoepelende ambitie streeft de structuurvisie naar een positionering van de gemeente als aantrekkelijke, groene en duurzame woonwerkstad. De herijkte uitgangspunten (opgaven, doelstellingen en ambities) zijn vertaald naar drie pijlers: • • •

versterken van de groene woonstad; verbeteren van economische kansen en voorzieningenstructuur; beter benutten en verbeteren van bereikbaarheid.

De structuurvisie daarbij gaat uit van een indeling voor de gemeente in een stedelijk gebied, de Vlietzone en het buitengebied. Onderhavig plangebied valt binnen het stedelijke gebied (met een ‘gemengd programma’, zie onderstaande uitsnede van de structuurvisiekaart). Binnen het stedelijk gebied van Leidschendam-Voorburg ligt het realiseren van 80 % van de woningbouwopgave en het faciliteren van 5% groei van de bevolking in de periode 2012-2040. Er wordt ingezet op het behoud en versterking van het groene karakter van de stad en van de

13

kwaliteit van de bestaande woonmilieus. Tevens wordt aandacht gegeven aan de verbetering van de leefbaarheid van bestaande wijken en kwaliteitsverbetering van het stedelijk raamwerk en de identiteitsdragers. Tenslotte wordt duurzame stedelijke ontwikkeling nagestreefd met aandacht voor versterken van de buurt- en wijkvoorzieningen. Daarnaast worden nieuwe economische kansen gecreëerd door functieverandering, herstructurering en transformatie van gebieden.

Fig. 2.2 Uitsnede Structuurvisie Ruimte voor Wensen (projectlocatie: zie blauwe pijl)

In de Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg haar doelstellingen en ambities beschreven. Deze kunnen alleen gehaald worden als instrumenten, (ruimtelijke) programma’s en projecten in onderlinge samenhang worden uitgevoerd. Om dat te bereiken heeft de gemeente een uitvoeringsprogramma vastgesteld (d.d. 25 september 2012). Dit uitvoeringsprogramma beschrijft de hoofdlijnen van de planning van de ruimtelijke ontwikkeling voor de periode tot 2040, zoals die zijn beschreven in de structuurvisie. Het plan voor de Rijnlandstraat Noord behoort tot Leidschendam-Zuidzone. Het gebied ‘Leidschendam-Zuidzone’, waar deze nieuwbouwlocatie binnen valt, wordt in het uitvoeringsprogramma genoemd als toekomstige ‘centrumontwikkeling en transformatie’. Het voorliggende bouwplan voor de Rijnlandstraat Noord sluit aan op de doelstellingen van de structuurvisie. Met de voorgenomen planontwikkeling wordt immers een bijdrage geleverd aan het behalen van de doelstelling om de woningbouwopgave te realiseren binnen het stedelijk gebied. Het voorziet immers in een aanbod van nieuwe woningtypen die aansluiten bij de vraag vanuit de woningmarkt. De algemene doelstelling van het masterplan is het versterken centrumgebied, het benutten van het centrumgebied als goede woonlocatie en woningvraag op te lossen.

Het masterplan gaat uit van een weefsel van doorlopende en aan elkaar verbonden straten c.q. wijken, waarbij ook ‘groen’ een belangrijke rol speelt. Zo is de Rijnlandstraat (al sinds langere tijd) voorzien van een doorbraak, waardoor er een betere aansluiting op het centrum ontstaat. Deze Rijnlandstraat is voorzien van een middenstrook met bomen. De Schoorlaan wordt vormgegeven als een singelprofiel met een talud en bomen, waarbij de sloot wordt verbreed en zo ook extra waterberging ontstaat.

14

Onderstaande tabel bevat het programma van de voorgenomen ontwikkeling aan de Rijnlandstraat Noord.

Aantallen woningen Bruto inhoud Koopsom VON in €

Dekwoning 3 lagen 3 468 m3 515.000

Dekwoning 4 lagen 10 612 m3 655.000

Appartement 25 247 m3 235.000

Met de middeldure appartementen wordt direct voorzien in de behoefte aan woningen voor jongeren en starters. De toevoeging van de duurdere woningen voorzien direct in de behoefte aan woningen voor gezinnen (met kinderen), dus veelal voor de doorstromers, en indirect in de behoefte aan woningen voor jongeren en starters (via die doorstroming). Met een sterke positionering binnen de regio wil de gemeente Leidschendam-Voorburg gezinnen met kinderen en hoogopgeleide kenniswerkers aantrekken. De nieuwe instroom is gewenst voor een gezonde en evenwichtige ontwikkeling van de gemeente. Er was een groot aandeel in goedkope woningen huur en koop in Leidschendam-Centrum. Er is met dit plan gezocht naar een gevarieerd aanbod met kansen voor gezinnen, alleenstaanden en senioren om zo de samenstelling van inwoners meer in balans te brengen. Conclusie Het plan voor de Rijnlandstraat Noord sluit aan op de doelstellingen van de structuurvisie. Het bouwplan is onderdeel van de integrale revitalisatie van het Damcentrum, die noodzakelijk is voor het behouden en versterken van de in de structuurvisie beschreven (kern)waarden en ruimtelijke (kern)kwaliteiten van het centrumgebied. 2.4.2

Masterplan Damcentrum Op 6 april 2004 heeft de gemeenteraad van Leidschendam-Voorburg het ‘Masterplan Damcentrum’ vastgesteld. Het Masterplan beschrijft hoe het historische centrum van Leidschendam zich, mede op basis van eerder geformuleerde stedenbouwkundige uitgangspunten, naar de toekomst toe ruimtelijk en functioneel zou moeten ontwikkelen om van dit gebied een levendig, leefbaar en vitaal stedelijk verblijfsgebied te maken. Het betreffende Masterplan Damcentrum uit 2004 vormt nog steeds uitgangspunt bij de herontwikkelingsplannen van het Damcentrum. Het Masterplan streeft naar hoge kwaliteit, waarbij de hoofddoelstelling voor het centrumgebied zijn: • het versterken van de functionele, ruimtelijke en economische structuur; • het verbeteren van de leefbaarheid; • het verbeteren van de kwaliteit, sfeer, uitstraling en imago van het historische centrum als geheel; • het verwezenlijken van een algemene kwaliteitsverbetering van het woningaanbod, de woonomgeving, de openbare ruimte, de mogelijkheden voor ontspanning en recreatie, de culturele activiteiten, de verkeerssituatie en het winkelaanbod. Het masterplan zegt over de nieuwbouw aan de Rijnlandstraat onder meer het volgende:

15

‘Op de kop van de Rijnlandstraat is een markante toren van dertien verdiepingen voorzien. Deze vormt een ruimtelijke begrenzing van de J.S Bachlaan en leidt de Rijnlandstraat in. De begane grond biedt ruimte voor een kleinschalige commerciële of publieke functie. De straat wordt ingericht als laan met een middenprofiel met gras, water en bomen. De bebouwing is met twee tot vijf bouwlagen afgestemd op het brede profiel. De nieuwe bebouwing is in principe pandsgewijs opgebouwd. Hierdoor ontstaat een mooie maat en schaal in het profiel.’ De bedoelde markante toren is beoogd aan de overzijde van de projectlocatie, in het plan Leytsche Hof (dat nog in voorbereiding is). Dat is hier dus niet aan de orde. Het plan aan de Rijnlandstraat Noord sluit aan op de uitgangspunten en stedenbouwkundige opzet zoals opgenomen in het Masterplan, om de navolgende redenen: - Het plan sluit aan op de functionele en ruimtelijke structuur van de Rijnlandstraat Noord zoals beoogd in het Masterplan. De straat moet volgens het Masterplan worden ingericht als laan met een middenprofiel met gras, water en bomen. Het deelgebied Rijnlandstraat Noord ligt op de overgang van de grondgebonden herenhuizen aan de Rijnlandstraat en de appartementen van de Oude Trambaan.

Zoals op onderstaande afbeelding is af te leiden, gaat het Masterplan op onderhavige projectlocatie aan de Rijnlandstraat Noord uit van woningbouw. De bebouwing wordt vanuit de Rijnlandstraat Zuid als het ware doorgezet tot de Oude Trambaan. Het bouwplan legt de verbinding tussen de grondgebonden herenhuizen aan de Rijlandstraat en de stevigere volumes langs de Bach-as en de Oude Trambaan ter hoogte van het Kwadrant. Wel wordt de rij woningen aan de Rijnlandstraat Noord onderbroken door een nieuwe inrit. De situering van deze inrit op deze plek is noodzakelijk in verband met een bestaande erfdienstbaarheid. De erfdienstbaarheid ‘recht van weg’ blijft gehandhaafd maar zal worden verschoven op hetzelfde kadastrale perceel. De ontsluiting van de achtertuinen van de woningen/bedrijfspanden, gelegen aan de Damlaan, blijft met deze inrit gewaarborgd.

Fig. 2.2 Impressie Bouwblok Masterplan (projectlocatie: zie blauwe pijl)

Fig. 2.3 Impressie bouwblok van de Rijnlandstraat en van de kruising met de Oude Trambaan, in het verlengde van de J.S. Bachlaan

- De nieuwe woningen leveren een belangrijke bijdrage aan de ambities van Damcentrum. Het zijn moderne stadswoningen die passend binnen de ambitie voor de Hollandse waterstad zijn vormgegeven en een unieke en hoogwaardige vormgeving hebben. - 6 van de 13 grondgebonden woningen aan de zijde van de Rijnlandstraat Noord bestaan uit 4 bouwlagen, 3 grondgebonden woning bestaan uit 3 bouwlagen, 4 grondgebonden woningen bestaan uit 3 bouwlagen met een kap. Het appartementenblok op de hoek Rijnlandstraat

16

Noord / Oude Trambaan (Strandwal) krijgt 5 bouwlagen. De bebouwing sluit hiermee aan op het brede profiel van de Rijnlandstraat Noord, alsook op de reeds in uitvoering zijnde nieuwbouw aan de Rijnlandstraat Zuid. - De nieuwe bebouwing is in het plan pandsgewijs opgebouwd. Hierdoor ontstaat een gedifferentieerd en aantrekkelijk straatbeeld. - Het bouwplan voor de Rijnlandstraat Noord voorziet in parkeren op maaiveldniveau (aan de achterzijde van de woningen), met een parkeerdek, en in parkeren in een ondergrondse parkeergarage. Op maaiveldniveau worden 46 parkeerplaatsen gerealiseerd en 2 parkeerplaatsen voor mindervaliden. De ondergrondse parkeergarage bevat 45 parkeerplaatsen. Ook is aandacht gegeven aan de vormgeving van de toegang van de parkeergarage. Dit is qua materiaal en kleur goed afgestemd met de vormgeving van het totaalplan. De toegang is het supervisie overleg voorgelegd en akkoord bevonden. Conclusie Gelet op het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het voorliggende bouwplan voor de Rijnlandstraat Noord aansluit op en bijdraagt aan de in het Masterplan geformuleerde hoofddoelstellingen. 2.4.3

Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2020 Om een aantrekkelijk en breed toegankelijk woonaanbod te creëren, voldoende sociale woningbouw en aanbod voor kleinere huishoudens, jong en oud en voldoende variatie in woonmilieus, is de Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2020 op 14 juli 2020 in werking getreden. Deze verordening is van toepassing als een initiatiefnemer voornemens is een bouwplan te realiseren met 10 of meer zelfstandige woningen in afwijking van het vigerende bestemmingsplan. Daar is hier sprake van. Artikel 4 van de verordening bepaalt dat bij een bouwplan met 10 of meer woningen de initiatiefnemer minimaal 30% sociale huurwoningen en 20% middeldure huur- of koopwoningen in het geplande woningbouwprogramma dient te realiseren. De verordening is echter niet van toepassing op een bouwplan indien vóór de dag van de inwerkingtreding van deze verordening tussen de gemeente en de initiatiefnemer van het bouwplan een intentieovereenkomst, een anterieure overeenkomst als bedoeld in artikel 6.12, tweede lid, van de Wro, een koop- en realisatieovereenkomst, een ontwikkelovereenkomst of enige andere daarmee naar aard, doel en/of inhoud vergelijkbare privaatrechtelijke overeenkomst over het bouwplan is gesloten (artikel 3 lid 5 onder a van de Verordening). Dat is hier het geval.

Dit project is gebaseerd op een eerder vastgesteld Masterplan en de Samenwerkingsovereenkomst voor Damcentrum. Hierin zijn afspraken gemaakt over het aantal te bouwen (sociale) woningen. Conclusie De Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2020 is in dit geval niet van toepassing gelet op eerder gemaakte afspraken.

2.4.4

Woonvisie 2016 - 2020 Op 13 september 2016 heeft de gemeenteraad de Woonvisie 2016 – 2020 vastgesteld. Nieuwe ontwikkelingen op de woningmarkt en in de wetgeving vroegen immers om een heroriëntatie

17

op het woonbeleid zoals dat is vastgelegd in de Woonvisie 2020 en de evaluatie daarvan in 2010. De woningmarkt laat een meer op de vraaggerichte ontwikkeling zien. Vraaggericht wil zeggen dat er niet in de eerste plaats wordt gekeken naar de afzetmogelijkheden van woningen op korte termijn. Er moet beter worden nagedacht over de toekomstwaarde van de woningvoorraad en over de vraag waar onze (toekomstige) inwoners in bredere zin behoefte aan hebben voor de lange termijn. Zij kiezen niet alleen voor een woning, maar stellen ook eisen aan de woonomgeving en aan voorzieningen. De uitgangspunten voor het wonen uit de huidige Woonvisie 2020 blijven ook in deze actuele woonvisie onverkort van kracht. De gemeente kiest voor een aantrekkelijke, groene woongemeente met een evenwichtige bevolkingsopbouw en een gevarieerd aanbod in woningen en woonmilieus.

Hiermee blijven de volgende doelstellingen uit de bestaand woonvisie gelden: • Waarborgen en verbeteren van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad • Waarborgen dat de variatie in gewenste woonmilieus in Leidschendam-Voorburg wordt behouden en waar mogelijk versterkt • Een strategische inzet van nieuwbouw • De bevordering van de doorstroming, onder andere voor starters en jonge gezinnen • Integrale aanpak planontwikkeling • Actieve inzet in de regio op het gebied van wonen De Woonvisie fungeert als leidraad voor ander gemeentelijk beleid dat het wonen raakt en toetsingskader bij plannen en ontwikkelingen waarbij het wonen een belangrijke rol speelt. Het is volgens de Woonvisie belangrijk dat woonconsumenten iets hebben om uit te kiezen. Verschillende woningen en verschillende woonmilieus. Wat de woonconsument wenst, is het uitgangspunt in het ontwikkelen van bouwplannen. De vraag naar bepaalde woningtypen, prijsklassen, woonmilieus, is bepalend. Verder streeft het enigszins vergrijsde Leidschendam-Voorburg naar een evenwichtige opbouw van de bevolking. Het is van belang extra aandacht te schenken aan de sociale eenheid binnen de wijken, aan de voorzieningen en aan variatie wat betreft bewonersgroepen. Volgens het woningbouwprogramma van de gemeente is er vooral behoefte aan eengezinswoningen in de goedkope en middeldure sector in Leidschendam.

De gemeente wil meer jongeren en starters op de woningmarkt een plek geven. Eén van de mogelijkheden daartoe is het bouwen van woningen die behoren tot de middeldure sector en dure sector. Op die manier wordt doorstroming mogelijk gemaakt. Deze woningen kunnen immers gekocht worden door gezinnen die een vervolgstap willen maken in hun wooncarrière. De door deze doelgroep achtergelaten woningen bieden vervolgens weer ruimte voor jongeren en starters op de woningmarkt. Zo vormt het plan aan de Rijnlandstraat Noord een toevoeging aan de woningvoorraad welke past binnen uitgangspunten van de Woonvisie. Ten slotte wordt nog opgemerkt dat dit plan conform de uitgangspunten van de Woonvisie binnenstedelijk wordt gerealiseerd. Conclusie Gelet op het voorgaande sluit het plan aan de Rijnlandstraat Noord aan bij de inhoud van de Woonvisie.

18

2.4.5

Parkeernota Het gemeentelijk parkeerbeleid is opgenomen in de gemeentelijke Parkeernota 2005. In deze nota komen verschillende vormen van parkeerregulering, inclusief bijbehorend afwijkingsbeleid, aan de orde. Daarnaast wordt onder andere aangegeven hoe wordt omgegaan met parkeren voor diverse doelgroepen, parkeren bij ruimtelijke ontwikkelingen en de handhaving van het parkeerbeleid. Op basis van een inventarisatie van parkeerknelpunten biedt de nota een overzicht van oplossingsrichtingen voor de korte, middellange en lange termijn. Eén van de uitgangspunten van het gemeentelijk parkeerbeleid is dat bouwplannen niet mogen leiden tot extra parkeerdruk in de directe omgeving. De te hanteren parkeernormen bij nieuwbouw, functiewijziging of verbouw zijn opgenomen in de Nota Parkeernormen Leidschendam-Voorburg. De Nota Parkeernormen is een uitwerking van de Parkeernota 2005 en is in 2012 vastgesteld. Voor de verdere toetsing van deze ontwikkeling aan de Nota Parkeernormen en de daaruit voortvloeiende conclusies, wordt verwezen naar paragraaf 4.1 van deze ruimtelijke onderbouwing. Conclusie Wat betreft parkeren is de Parkeernota 2005 en de Nota Parkeernormen bij het plan aan de Rijnlandstraat Noord als uitgangspunt genomen. Voor de verdere toetsing wordt verwezen naar paragraaf 4.1 van deze ruimtelijke onderbouwing.

2.4.6

Water- en rioleringsplan 2016 - 2021 Eind 2015 heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg het ‘Water- en rioleringsplan’ (WRP) vastgesteld. Dit WRP is tot stand gekomen in samenwerking met de hoogheemraadschappen van Rijnland en Delfland. Het WRP bestaat uit een verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (vGRP) en een Stedelijk WaterPlan (SWP). Het WRP bestrijkt de planperiode 2016 tot en met 2021 en voldoet aan de wettelijke en gemeente-specifieke eisen op het gebied van de gemeentelijke watertaken. Recent is het Water- en rioleringsplan 2016-2021 geactualiseerd naar het Water- en rioleringsplan 2022-2027. Het water- en rioleringsplan gaat ervan uit dat het watersysteem zo veel water kan bergen dat wateroverlast en verdroging voorkomen kunnen worden. Bovendien moet het water dan schoon en ecologisch gezond zijn en bijdragen aan een prettige leefomgeving. Daarnaast dient bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening worden gehouden met de effecten van klimaatverandering. Om de ambitieuze doelen van het Waterplan te realiseren moet water een integraal onderdeel zijn van alle strategische en ruimtelijke plannen. Het waterplan moet het waterbeheer inhoudelijk en procesmatig verbeteren, met voortdurende aandacht voor duurzaamheid. De daktuinen van de eengezinswoningen in het plan worden uitgerust als een waterneutraaldak https://www.youtube.com/watch?v=wnFjGzKAscI.

(zie bijlage XII, waterneutraaldak Schadenberg)

Al het water dat op dit plandeel valt wordt vertraagd afgevoerd naar water opslagtanks. In de taks zit een intelligent systeem, dat niet alleen weet wanneer er water terug gebracht moet worden de tuin in, in verband met droogte, maar kan ook het water tijdig lozen om te zorgen voor opslagcapaciteit. In het appartementengebouw en langs het dak van de parkeergarage worden eveneens plantenbakken geplaatste die voor vergroening zorgen. Bij een ruimtelijk plan dient een initiatiefnemer in het kader van de watertoets in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het hoogheemraadschap is verantwoordelijk voor het waterkwantiteit- en waterkwaliteitsbeheer

19

in het plangebied. Tevens zijn zij in het kader van het vooroverleg op grond van de Wro betrokken bij het tot stand komen van het plan aan de Rijnlandstraat Noord. Conclusie Het ‘Water- en rioleringsplan 2016 – 2021’ bevat voor de locatie de Rijnlandstraat Noord geen specifiek beleid. Niettemin sluit de beoogde herontwikkeling aan op de daarin opgenomen uitgangspunten. Dit geldt ook voor het Water- en rioleringsplan 2022-2027. Voor de verdere toetsing wordt verwezen naar paragraaf 5.6 van deze ruimtelijke onderbouwing. 2.5

Conclusie ruimtelijk beleid Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat er uit het oogpunt van het nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid geen belemmeringen aanwezig zijn voor het realiseren van onderhavig plan aan de Rijnlandstraat Noord te Leidschendam.

20

3.

STEDENBOUWKUNDIGE ANALYSE

Het nieuwe voorliggende plan wijkt af van de vigerende bestemmingsregeling voor deze gronden. De stedenbouwkundige en kwalitatief-ruimtelijke aanvaardbaarheid van het bouwplan zal daarom nader moeten worden beoordeeld en onderbouwd. Hierna wordt eerst nader ingegaan op de strijdigheden met het bestemmingsplan. Vervolgens zal een stedenbouwkundige onderbouwing worden gegeven van het bouwplan.

3.1

Toetsing bestemmingsplan ‘Damcentrum’ Ingevolge het de ‘Beheersverordening 2017 Leidschendam-Voorburg’ rusten op de percelen aan de Rijnlandstraat Noord de volgende bestemmingen: a. b. c. d.

Archeologisch waardevol gebied (artikel 21) Molenbiotoop (artikel 24) Uit te werken gebied voor woondoeleinden (UW 30-40) (artikel 25) Aanwijzing ex artikel 13 lid 1 WRO (artikel 28)

Hierna volgt een verdere bespreking van deze bestemmingen, toegepast op het bouwplan aan de Rijnlandstraat Noord. Ad a. Archeologisch waardevol gebied (art. 21) Gronden met deze bestemming zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Bouwwerken ten behoeve van andere bestemmingen zijn pas toelaatbaar na een binnenplanse vrijstelling van het college, op basis van een rapport waarmee de archeologische waarde van de betrokken gronden in voldoende mate is vastgesteld en de betreffende waarden door de verwezenlijking van het bouwplan niet worden geschaad. Wat betreft archeologisch onderzoek wordt verder verwezen naar paragraaf 6.2 van deze ruimtelijke onderbouwing. Overigens dient ingevolge artikel 21 lid 7 van de planregels wel een zogenaamde aanlegvergunning (sinds de invoering van de Wabo onderdeel uitmakend van de omgevingsvergunning) te worden aangevraagd. De omgevingsvergunning zal ook zien op deze activiteit (als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder b Wabo). Ad b. Molenbiotoop (art. 24) Gronden gelegen binnen een op de plankaart aangegeven molenbiotoop zijn mede bestemd voor de bescherming en het behoud van de vrije windvang en het zicht op de molen. Daartoe zijn in artikel 24 bouwvoorschriften opgenomen, die de maximale hoogte van nieuwe bebouwing beperken. Het projectgebied is slechts voor een klein deel gelegen binnen een molenbiotoop.

Het bouwplan overschrijdt de binnen de molenbiotoop toegestane bouwhoogte niet. Ad c. Uit te werken gebied voor woondoeleinden (art. 25) Hieronder een toelichting op de uitwerkingsregels die voor het ingediende bouwplan van kracht zijn, genummerd naar het desbetreffende sublid van artikel 25. Om een en ander te visualiseren is een massastudie gemaakt, waarbij de massa is ingetekend van de maximale contouren van het bestemmingsplan (zie bijlage I, Massastudie bestemmingsplan, d.d. 22 juni 2017). Dat geeft een goed beeld van de maximale uitwerkingskaders van het bestemmingsplan. Daaruit blijkt ook dat het voorgenomen bouwplan een minder grote impact heeft dan indien gebruik zou zijn gemaakt van de maximale kaders van onderstaande uitwerkingsregels.

21

a. Voor de locatie waarin het bouwplan wordt gerealiseerd geldt op de plankaart een minimum aantal woningen van 35 en een maximum van 45 woningen. Het bouwplan voldoet op dit onderdeel omdat 38 woningen worden opgericht. d. Voor de locatie waarin het bouwplan wordt gerealiseerd geldt op de plankaart een ‘voorgevellijn’ (hoek Oude Trambaan / Rijnlandstraat) en een ‘voorgevellijn met extra restrictie’ (verderop in Rijnlandstraat). Het bouwplan voldoet niet op dit onderdeel daar de eengezinswoningen in de Rijnlandstraat niet in de voorgevellijn c.q. voorgevellijn met extra restrictie worden gesitueerd dan wel 0,5 meter daarachter. Het appartementengebouw voldoet wel. Deze verschillen zijn door het geringe verschil passend. Bovendien ontstaat hierdoor een subtiele verbijzondering van het appartementengebouw op de kop. e. Voor de locatie waarin het bouwplan wordt gerealiseerd geldt een minimale hoogte van 9 meter en een maximale hoogte van 16,5 meter. Het bouwplan voldoet op dit onderdeel omdat de hoogte van het appartementenblok circa 15 meter bedraagt. De hoogte van de woningen varieert per type maar blijft ruimschoots onder de 16,5 meter. f. Voor de locatie waarin het bouwplan wordt gerealiseerd geldt voor iets meer dan de helft van de eengezinswoningen een ‘voorgevellijn met extra restrictie’.

Dit betekent dat de bouwhoogte van gebouwen gelegen op een grotere afstand dan 16 meter vanaf de voorgevellijn, ten hoogste 3 meter mag bedragen. Het bouwplan voldoet niet op dit onderdeel, daar de tuin-/terrasafscheidingen van deze eengezinswoningen aan achterzijde boven de parkeergarage een hoogte hebben van circa 4,25 meter. k. Voor de locatie waarin het bouwplan wordt gerealiseerd geldt een panddiepte van de woningen en/of woongebouwen van minimaal 10 meter. Het bouwplan voldoet op dit onderdeel omdat alle woningen dieper zijn dan 10 meter. Het woongebouw zelf is ook dieper dan 10 meter, ondanks dat de diepte van de appartementen in het complex zelf circa 9,10 meter bedraagt. m. Voor de locatie waarin het bouwplan wordt gerealiseerd geldt dat indien de bouwhoogte meer dan 13,5 meter bedraagt de bovenste laag in kapvorm of teruggelegd dient te worden uitgevoerd. Het bouwplan voldoet niet op dit onderdeel voor wat betreft het appartementenblok. Echter is de impact hiervan te verwaarlozen, aangezien het appartementengebouw niet strak in de voorgevellijn wordt gezet en ook niet de maximale bouwhoogte benut. Er geen sprake zijn van een relevant verschil ten aanzien van de bezonningssituatie van omliggende woningen.

Bovendien past de nu gekozen stedenbouwkundige massa goed in het straatbeeld: de maat en schaal blijven passend bij de breedte van de straten waar het als hoekpunt aan ligt. n. Voor de locatie waarin het bouwplan wordt gerealiseerd geldt een parkeereis van 2 pp / grondgebonden woning en 1,5 pp / gestapelde woning. Dit resulteert in een minimaal aantal parkeerplaatsen van: (13 x 2) + (25 x 1,5) = 63,5 pp. Hierna, in paragraaf 4.1, wordt nader onderbouwd op welke wijze parkeren wordt geregeld. Gelet op de hierboven, onder Ad c., genoemde strijdigheden is het niet mogelijk om gebruik te maken van de uitwerkingsbevoegdheid. Omdat hier sprake is van een uit te werken bestemming bepaalt artikel 26 lid 3 van de planregels dat op de gronden met de in lid 1 genoemde bestemming (‘Uit te werken gebied

22

voor woondoeleinden’) uitsluitend mag worden gebouwd in overeenstemming met een uitwerkingsplan dat rechtskracht heeft verkregen en krachtens de in een zodanig plan gestelde eisen (dus een ‘voorlopig bouwverbod’). Het bouwen zonder uitwerkingsplan is in strijd met dit artikel. De te verlenen omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo ziet eveneens op de strijdigheid met dit artikel. 3.2

Stedenbouwkundige onderbouwing In paragraaf 2.4.2 is het "Masterplan Damcentrum" al genoemd als onderdeel van het relevante beleidskader voor de beoordeling van het voorliggende bouwplan voor de Rijnlandstraat Noord. Het Masterplan beschrijft hoe het historische centrum van Leidschendam zich, mede op basis van eerder geformuleerde stedenbouwkundige uitgangspunten, naar de toekomst toe ruimtelijk en functioneel zou moeten ontwikkelen om van dit gebied een kwalitatief aantrekkelijk verblijfsgebied te maken. Deze globale basis is in eerste instantie naar een meer concreet niveau vertaald in het bestemmingsplan ‘Damcentrum’, waarin de objectieve randvoorwaarden zijn vastgelegd waaraan de verdere verwezenlijking van de verschillende deelgebieden zal moeten voldoen. Zoals hierboven beschreven, wijkt het nu voorliggende bouwplan voor de Rijnlandstraat Noord af van de vigerende bestemmingsregeling voor deze gronden. Hierna zal worden ingegaan op de stedenbouwkundige, kwalitatief-ruimtelijke en welstandstechnische aanvaardbaarheid van het bouwplan.

3.2.1

Beschrijving van de omgeving De Rijnlandstraat is een ruim vormgegeven laan binnen het centrum van Leidschendam. Wat betreft de inrichting is gekozen voor een brede middenberm van gras en rijen van bomen. Bomen in de straat zorgen voor een lommerrijk karakter. De Rijnlandstraat loopt parallel aan de Damlaan en biedt direct toegang tot de Oude Trambaan en de J.S. Bachlaan. Aan de overzijde van de Rijnlandstraat Noord is op dit moment geen bebouwing aanwezig. Voor deze locatie is het woningbouwplan ‘Leytsche Hof’ in voorbereiding. Aan de Rijnlandstraat Zuid worden achttien herenhuizen gerealiseerd met vijf verschillende types in ‘paren’ geschakeld. De opzet van dit project is pandsgewijs en bestaande uit twee woonlagen in combinatie met een woonlaag onder de kap of drie volledige woonlagen. Aan de zijde van de Oude Trambaan daarentegen is de structuur met de kruising van de Rijnlandstraat wat grootschaliger. Hier vind je een appartementencomplex bestaande uit vier lagen met een commerciële plint. Dit complex staat in relatie tot de winkelstraat Damlaan en de Oude Trambaan. De Damlaan kenmerkt zich door zijn pandsgewijze opzet met bebouwingshoogte van 2, 3 en in een aantal gevallen 4 bouwlagen, met in de plint commerciële ruimten en op de bovengelegen bouwlagen de functie van wonen.

In zijn architectuur is het appartementencomplex aan de Oude Trambaan modern, in vergelijking met bijvoorbeeld de rijk gedetailleerde pandjes aan de Damlaan. Tegenover de projectlocatie staat eveneens een appartementengebouw, ‘Het Kwadrant’. Het Kwadrant ligt aan de J.S. Bachlaan op de hoek met de Oude Trambaan in het centrum van Leidschendam. Het complex bestaat uit 21 luxe appartementen, verdeeld over drie woonlagen boven de plint (welke wordt gebruikt ten behoeve van parkeren en commerciële doeleinden). Ten westen van de projectlocatie is het bouwplan Damlaan 66 – 68 gerealiseerd. Dit plan bevat 20 appartementen en, ter plaatse van de begane grond, aan circa 150 vierkante meter aan commerciële ruimten. Het ontwerp voor dit plan gaat uit van een aaneengesloten bouwvolume, bestaande uit 7 verschillende elementen welke gezamenlijk een

23

architectonische eenheid vormen. Het bouwvolume aan de zijde van de Oude Trambaan gaat uit van drie tot vier bouwlagen met een kap. 3.2.2

Beschrijving van het plan Algemeen Het centrum van Leidschendam ondergaat momenteel een grote metamorfose waarbij het karakter van Leidschendam opnieuw wordt gedefinieerd. Met respect voor de omgeving herrijst op diverse locaties veelzijdige en gevarieerde bebouwing, met een historisch geïnspireerde architectuur als die van een Hollandse Waterstad. Dit is zichtbaar in de wisseling in panden, grotere en kleinere korrel in straten, wisselende dak-typologie, architectuur, wisselende hoogte van panden en daklijnen. Er ontstaat zo een kenmerkende klassieke pandopbouw met plint, midden en dak en duidelijk vormgegeven entrees. Inhoud plan Dit project bestaat uit de realisatie van 13 eengezinswoningen, en 25 appartementen. Hierna volgt een beschrijving van de stedenbouwkundige opzet van het plan. Aan het einde van deze paragraaf zijn enkele beeldimpressies opgenomen. Architectuur en opzet nieuwbouwplan Het deelgebied Rijnlandstraat Noord ligt op de overgang van de grondgebonden herenhuizen aan de Rijnlandstraat en de appartementen van de Oude Trambaan. De twee verschillende types raken hier vervlochten. Als antwoord hierop is de locatie Rijnlandstraat Noord, in opzet aan de Oude Trambaan een continuïteit van de grote korrel en aan de Rijnlandstraat een continuïteit van de kleine korrel.

In opvolging van de korrelgrootte, ontstaan vervolgens twee onderdelen in het plan en daarmee twee typen woningen, namelijk de herenhuizen aan de Rijnlandstraat en appartementen op de kop met de Oude Trambaan. Om langs de Rijnlandstraat in te spelen op de reeds ontwikkelde herenhuizen, zijn de herenhuizen in architectuur als paren ontworpen, die uitmonden in een ‘super paar’ op de kop bestaande uit appartementen. Overigens vormt onderhavig plan ook een voortzetting van de bestaande bebouwing aan de Rijnlandstraat richting de Oude trambaan. De knip in de grondgebonden eengezinswoningen welke is aangebracht ten behoeve van de ontsluiting van de achterzijde, sluit aan op historische situaties in steden waarbij stegen meermaals een onderdeel vormen van het stedelijk weefsel. Over het appartementencomplex op de kop van de Rijnlandstraat Noord wordt voorts opgemerkt dat dit een verbijzondering in bebouwing met zich meebrengt die de belangrijke kruising van de verschillende structuren die elkaar ontmoeten verbijzondert en daarom een iets grovere schaal heeft. Het appartementencomplex sluit daarmee goed aan op het gebouw ‘Halte Damhof’, op het appartementengebouw aan de overzijde van de straat langs de Bachas (‘Het Kwadrant’) en op het bouwvolume van het nieuwe appartementengebouw aan de Damlaan 66 - 68.

In de stedenbouwkundige opzet van de openbare ruimte is het parkeren nauwelijks zichtbaar, doordat het als langsparkeren in het straatbeeld is opgenomen met groenvoorzieningen en door voor de locatie Rijnlandstraat Noord de herenhuizen uit te voeren in dekwoningen met parkeren onder de dektuinen. De architectuur van het oude centrum van Leidschendam kenmerkt zich als een Hollandse waterstad. De herenhuizen aan de Rijnlandstraat laten zich pandsgewijs lezen door onderlinge verschillen in plint, entrees, dakbeëindigingen, dakvormen en metselwerk. De gevels van de panden onthullen als het ware de functie achter de gevel, door middel van hoge staande ramen in de leefruimte en staande ramen van ander formaat, waar de ruimten meer privé zijn.

24

Het paar/koppel van de herenhuizen aansluitend aan het ‘super paar’ (de appartementen) zijn strak modern, waardoor het appartementencomplex echt op zichzelf blijft staan ten opzichte van de herenhuizen. Het ‘super paar’ is in architectuur een moderne variant, maar wel met een versiering in de dakbeëindiging die aansluit op zowel de Oude Trambaan als de Rijnlandstraat. Desalniettemin heeft het appartementencomplex een overhoekse oplossing. Om de overgang tussen privé en openbaar te waarborgen is gekozen om het complete complex op een sokkel te plaatsen. Hierdoor krijgen zowel de herenhuizen als de appartementen in de plint meer privacy. De toevoeging van groen is belangrijk gemaakt in het plan. Naast de waterneutrale dektuinen wordt de rand van de parkeergarage voorzien van een doorgaande plantenbak met groen die de hele rand van de garage een groen uiterlijk geeft. Ook vanaf maaiveld worden langs de garage (klim)planten (bijvoorbeeld blauwe regens) aangebracht om een zo groen mogelijke uitstraling van de garage te krijgen. De terrassen van de appartementen op de 1e verdieping van het appartementengebouw aan de zijde van de Halte Damhof, alsmede de gevel langs dit terras, alsmede de dakrand van de gemeenschappelijke buitenruimte op de 5e bouwlaag worden voorzien van plantenbakken met groen. Aan de gevel van het appartement langs de eerste dekwoning wordt een klimop geplaatst.

Aan de voorzijde worden alle eengezinswoningen voorzien van beplanting. Voor alle hier genoemde beplanting wordt een specialist aangetrokken. Waar nodig zal deze ook het 3 jarig onderhoud verzorgen. Op alle groen ligt bij verkoop een onderhoudsverplichting. Bouwlagen 6 van de 13 grondgebonden woningen aan de zijde van de Rijnlandstraat Noord bestaan uit 4 bouwlagen, 3 grondgebonden woning bestaan uit 3 bouwlagen, 4 grondgebonden woningen bestaan uit 3 bouwlagen met een kap. Het appartementencomplex bestaat uit 5 bouwlagen. De herenhuizen sluiten daarmee aan op de bestaande nieuwbouw van de Rijnlandstraat Zuid. En het appartementencomplex sluit daarmee enerzijds aan op het appartementencomplex aan de Damlaan / Oude Trambaan (‘Halte Damhof’) en anderzijds op het appartementencomplex aan de overzijde van de Oude Trambaan, langs de zogenaamde Bachas. Verkeer en parkeren De grondgebonden woningen krijgen aan de voorzijde een directe ontsluiting aan de aanliggende straat. Het bouwplan voor de Rijnlandstraat Noord voorziet in parkeren op maaiveldniveau (privé, onder de eengezinswoningen met ontsluiting via de Rijnlandstraat) en in parkeren in een ondergrondse parkeergarage (openbaar met ontsluiting via de Strandwal). In de parkeergarage op maaiveldniveau worden 45 parkeerplaatsen gerealiseerd en in de ondergrondse, openbare parkeergarage 39 parkeerplaatsen.