2305 Ruimtelijke Onderbouwing Leytsche Hof (aangepaste versie).pdf

57

6

CULTUURHISTORIE & ARCHEOLOGIE In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de eventueel in of direct nabij het projectgebied aanwezige cultuurhistorische - en/of archeologische waarden en de eventuele consequenties daarvan voor de verwezenlijking van het bouwplan.

6.1

Monumenten / Beschermd stads- en dorpsgezicht Binnen het projectgebied bevinden zich geen gemeentelijke, provinciale of rijksmonumenten. Ook op de gronden, die direct aan het projectgebied grenzen of anderszins in de directe nabijheid van het projectgebied zijn gelegen, zijn geen monumenten aangewezen. Er is ook geen aanleiding om aan te nemen dat in de toekomst een dergelijke aanwijzing zal plaatsvinden. Voorts ligt het plan niet binnen een beschermd stads- en dorpsgezicht.

6.2

Molenbiotoop In de provincie Zuid-Holland is een groot aantal cultuurhistorische waarden aanwezig, die beschreven zijn in de provinciale cultuurhistorische hoofdstructuur. Het behoud van deze cultuurhistorische hoofdstructuur is van provinciaal belang. Het beschermen of versterken van de molenbiotoop van traditionele windmolens is een daarvan afgeleid deelbelang. Artikel 13 van de provinciale Verordening Ruimte beoogt daaraan uitvoering te geven. Een aanzienlijk deel van het Damcentrum ligt binnen de molenbiotoop van de traditionele windmolen ‘De Salamander’ die zich ten noorden van het centrumgebied bevindt. Het projectgebied van het bouwplan voor de Leytsche Hof ligt voor een deel binnen de invloedssfeer van deze molenbiotoop. Op grond van de bij de molenbiotoop behorende bepalingen uit het vigerende bestemmingsplan is ter plaatse van Leytsche Hof bebouwing toegestaan tot een maximale hoogte van 1/30 x de afstand van de bebouwing tot de onderste punt van de staande wiek van de molen. Het bouwplan Leytsche Hof, voor zover het binnen de betreffende molenbiotoop ligt, is maximaal 12,50 meter hoog. Het deel van het plan dat het meest nabij de molen ligt, bevindt zich op ca. 320 meter afstand van de betrokken molen, daaruit resulteert bij recht een maximaal toegelaten bouwhoogte van 10,67 m. De onderste punt van de verticaal staande wiek ligt op een hoogte van 9,50 m.

De maximaal toegelaten bouwhoogte op de projectlocatie bedraagt dus 10,67 m. + 9,50 m. = 22,17 m. Het voorliggende bouwplan overschrijdt deze hoogte niet aangezien de te realiseren bebouwing binnen de molenbiotoop een maximale hoogte heeft van ca. 12,5 m. De molenbiotoop vormt daarom geen belemmering voor het verwezenlijken van het voorliggende bouwplan.

6.3 6.3.1

Archeologie Inleiding Huidige bestemming Volgens het vigerende bestemmingsplan, is het plangebied een Archeologisch waardevol gebied. De op de plankaart voor Archeologisch waardevol gebied aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden. Voor deze gronden geldt op basis van de archeolandschappelijke en bodemkundige situatie een hoge kans op het aantreffen van archeologische waarden. Deze gronden bevinden zich veelal op (de flank van) strandwallen en/of op lager gelegen terreinen waarbinnen zich plaatselijk landschappelijke eenheden bevinden met een hoge archeologische verwachting. In

58

deze gebieden kunnen naar verwachting relatief goed geconserveerde archeologische waarden aanwezig zijn, wanneer deze zijn afgedekt met subrecente afzettingen van klei, veen of antropogene ophogingslagen.

Fig. 6.1. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘Damcentrum’ (bestemming archeologisch waardevol gebied)

Archeologische zorgplicht De archeologische zorgplicht wordt door gemeenten via het bestemmingsplan en de vergunningverlening uitgevoerd. Het beleid ten aanzien van de in dit plangebied als zodanig aangewezen waardevolle archeologische gebieden, is in eerste instantie gericht op het weren van activiteiten die een aantasting kunnen veroorzaken van de (potentieel) aanwezige archeologische waarde. Medewerking kan worden verleend aan het realiseren van bebouwing en/of het uitvoeren van andere werken of werkzaamheden, als daardoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de archeologische waarden of mogelijke schade kan worden voorkomen door voorschriften aan de vrijstelling te verbinden. De Erfgoedwet verplicht gemeenten om bij ruimtelijke initiatieven rekening te houden met mogelijke archeologisch waarde. Als bevoegd gezag vraagt de gemeente daarom van initiatiefnemers van bodemverstorende ontwikkelingen om inzichtelijk te maken of de geplande bodemingrepen consequenties hebben voor het bodemarchief in het plangebied (zogenaamd vooronderzoek). Dit is niet alleen belangrijk voor de vorm van het bestemmingsplan (bestemming en regels) maar ook leidend in de onderbouwing van de ruimtelijke keuzes ("een goede ruimtelijke ordening”). Als uit het vooronderzoek blijkt dat er een belangrijke vindplaats zal worden verstoord, zal het plan moeten worden aangepast.

Als dit niet mogelijk is neemt de gemeente een besluit: de omgevingsvergunning kan worden geweigerd, of er worden aan de vergunning nadere voorwaarden gesteld, zoals het doen van

59

opgravingen of begeleiding van de bouwactiviteiten door de archeologische deskundige. De kosten van alle onderzoeken en maatregelen die plaats dienen te vinden in het kader van de archeologische monumentenzorg komen rechtstreeks voor rekening van de initiatiefnemer van een bodemverstorende activiteit. 6.3.2

Archeologisch onderzoek Bij de voorbereiding van het vigerende bestemmingsplan ‘Damcentrum’, maar ook bij de voorbereiding van diverse andere ruimtelijke besluiten die zijn genomen om de revitalisatie van het centrumgebied te kunnen verwezenlijken, zijn archeologische onderzoeken verricht. Op basis van bureau- en booronderzoek is in 2005 een archeologische verwachtings- en advieskaart opgesteld. Aangezien op de archeologische verwachtings- en advieskaart een bouwblok soms verschillende bodemtypen en daarmee verschillende adviezen voor vervolgonderzoek omvat, heeft RAAP op verzoek van de gemeente een adviesdocument opgesteld waarbij per bouwblok advies over de omgang met de eventueel aanwezige archeologische waarden wordt gegeven (adviesdocument 1 juni 2005). Dat adviesdocument is mede gebaseerd op de inhoud van RAAP-Rapport 955 uit 2005. In 2015 is aanvullend archeologisch proefsleuvenonderzoek uitgevoerd in plangebied Leytsche Hof. Dit onderzoek richtte zicht specifiek op het karteren en waarderen van het kanaal van Corbulo binnen het plangebied. Naar aanleiding van dit onderzoek heeft RAAP in 2016 een Evaluatie- en selectierapport uitgebracht (Evaluatie- en selectierapport, Archeologisch proefsleuvenonderzoek plangebied Leytschehof te Leidschendam, d.d. 12 december 2016, zie bijlage XII).

RAAP komt in het rapport tot de volgende bevindingen: Behoudenswaardige vindplaats Het onderzoek heeft aangetoond dat in het plangebied sprake is van goed bewaarde resten van het kanaal van Corbulo. Het kanaal van Corbulo vormt een belangrijk onderdeel van de Romeinse geschiedenis van Zuid-Holland. Op diverse plekken in de gemeente Leidschendam-Voorburg is onderzoek verricht naar het kanaal. Op deze locatie, doorsnijdt het kanaal een strandwal en is daarom aan weerszijden voorzien van houten beschoeiing en plaggenversterking. In put 1 is het kanaal vrijwel onverstoord. Alleen een 19e eeuwse verkavelingssloot, die in het centrale deel van het kanaal is uitgegraven heeft lokaal de jongste opvulling van het kanaal verstoord. Het vondstmateriaal en de houtenbeschoeiingspalen zijn goed geconserveerd. De fysieke kwaliteit van de vindplaats is hoog. Ook de informatiewaarde en de ensemblewaarde (inhoudelijke kwaliteit) van de vindplaats zijn hoog. Het verloop, de kenmerken van het kanaal zoals beschoeiing of andere versteviging, de opvulling de vorm en het eventuele onderhoud en de gebruiksduur van het kanaal zijn actuele onderzoeksvragen. Op basis hiervan kan worden gesteld dat sprake is van een behoudenswaardige vindplaats. Middelhoge verwachting nederzettingssporen Ten aanzien van pre-Romeinse bewoningsresten op het oude duinzand kan gesteld worden dat deze aanwezig kunnen zijn.

Bij de aanleg van het kanaal van Corbulo is een mogelijke akkerlaag in de top van het oude Duinzand vergraven. Dit niveau dat in de boringen niet of nauwelijks herkenbaar is kan gezien de uit de boringen bekende dieptes waarop het intacte duinzand is aangetroffen (Van Eijk, 2007; Jansen, in voorbereiding) buiten de voormalige bebouwing en de huidige waterpartij nog aanwezig zijn. Bij ingrepen dieper dan 0,5 m kunnen dergelijke resten verstoord raken.

60

Hoge verwachting Romeinse Nederzetting Aan de noordzijde van put 1 is in de top van de kanaalvulling sprake van een concentratie midden Romeins materiaal (met name aardewerk). Dit materiaal duidt op een nederzetting in de directe omgeving. Bij graafwerkzaamheden in dit deel van het plangebied dient hier terdege rekening mee gehouden te worden. Het advies van RAAP is verbeeld op figuur 6.2.

Fig. 6.2. Advieskaart vervolgonderzoek

61

6.3.3

Beoordeling en conclusie De conclusies van het onderzoeksbureau worden door de gemeente onderschreven. Op basis van het vooronderzoek wordt de archeologische verwachting in de onderzochte delen van het plangebied bijgesteld naar een hoge waarde voor de zone waar het kanaal van Corbulo is aangetoond. De vindplaats kanaal van Corbulo wordt behoudenswaardig geacht. De nog niet gekarteerde en gewaardeerde delen van het plangebied behouden hun hoge of middelhoge verwachting voor nederzettingen. Zie ook figuur 6.2. Hoewel nog niet het gehele terrein gewaardeerd is, kan het effect van de bestemmingswijziging op het archeologisch bodemarchief op dit moment al in belangrijke mate worden vastgesteld. Gelet op de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan en het huidige inrichtingsplan is behoud in situ van de aanwezig of te verwachten vindplaatsen in het plangebied naar verwachting niet mogelijk. In dat geval zal worden overgegaan tot behoud ex situ van behoudenswaardige vindplaatsen, d.w.z. behoud van informatie door het verrichten van een opgraving en het opslaan van gegevens en vondsten. Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat archeologie geen belemmering vormt voor de realisatie van de woningen op de locatie Leytsche Hof te Leidschendam.

Wel dient de initiatiefnemer er rekening mee te houden dat de nog niet gekarteerde en gewaardeerde delen van het plangebied eerst onderzocht moeten worden en dat de aanwezige behoudenswaardige vindplaatsen die door de voorgenomen ontwikkeling bedreigd worden opgegraven dienen te worden. Hiervoor zal aan de omgevingsvergunning archeologische voorwaarden verbonden. Voorwaarden Aan de omgevingsvergunning 2de fase worden de volgende voorwaarden verbonden: a. Behoudenswaardige vindplaats Corbulo kanaal Indien behoud in situ van het kanaal van Corbulo niet mogelijk is, dient deze behoudenswaardige vindplaats voorafgaand aan start van de bouwactiviteiten te worden opgegraven. De opgraving moet worden verricht conform de richtlijnen van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie en conform een daartoe opgesteld Programma van Eisen (PvE). Het PvE moet ter goedkeuring aan de gemeente worden voorgelegd. De resultaten van de opgraving moeten worden verwerkt in een rapportage conform KNA, en bij de gemeente worden ingediend. b. Middelhoge- en hoge verwachting nederzettingssporen Indien bodemverstoringen dieper dan 30 cm gaan plaatsvinden in de delen van het plangebied met een middelhoge- en hoge verwachting op nederzettingssporen, dienen deze locaties doormiddel van proefsleuvenonderzoek, voorafgaand aan start van de bouwactiviteiten, gekarteerd en gewaardeerd te worden.

Indien tijdens dit onderzoek behoudenswaardige archeologische resten worden aangetroffen en deze resten door de werkzaamheden bedreigd worden en planaanpassing niet mogelijk is, kan de gemeente besluiten dat een doorstart naar een opgraving noodzakelijk is. Deze resten dienen dan te worden opgraven. Het proefsleuvenonderzoek moet worden verricht conform de richtlijnen van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie en conform een daartoe opgesteld Programma van Eisen (PvE). Het PvE moet ter goedkeuring aan de gemeente worden voorgelegd. De resultaten van het proefsleuvenonderzoek moeten worden verwerkt in een rapportage conform KNA, en bij de gemeente worden ingediend ter goedkeuring.

62

c. Aanbevelingen Geadviseerd wordt het karterende en waarderende proefsleuvenonderzoek van de nog niet gewaardeerde delen van het plangebied, uit te voeren voorafgaand aan de opgraving van het kanaal van Corbulo. Indien de gemeente besluit dat een doorstart naar een opgraving noodzakelijk is, kunnen deze resten gelijktijdig met de resten van het kanaal van Corbulo worden opgraven. Het proefsleuvenonderzoek en de opgraving kunnen uitgevoerd worden na wijziging van de bestemming en nadat de nog aanwezige kabels en leidingen verwijderd zijn. Eerder is tijdens het proefsleuvenonderzoek naar het kanaal van Corbulo ingezet op publieksbereik. Op 2 open dagen tijdens dat onderzoek hebben honderden geïnteresseerden een bezoek gebracht aan de opgraving. Zowel de Unesconominatie van delen van het kanaal van Corbulo in de directe omgeving alsook de aard van de vindplaats vormen een goede aanleiding om wederom publiek bij het onderzoek te betrekken. Om deze reden wordt de opgraving van het kanaal van Corbulo dan ook zeer geschikt geacht voor de inzet van vrijwilligers van de archeologische werkgroep (zgn. amateurarcheologen). In het PvE wordt daarom met nadruk ingezet op een wezenlijke en inhoudsvolle bijdrage door amateurarcheologen.

63

7

UITVOERBAARHEID Dit hoofdstuk bevat een verantwoording van de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bouwplan voor de Leytsche Hof.

7.1

Economische uitvoerbaarheid Het voorliggende plan maakt onderdeel uit van het grotere geheel van de herontwikkeling en herinrichting van Damcentrum. De ruimtelijke inrichting van het plangebied voorziet in het realiseren van een nieuwe juridisch-planologische - en feitelijke situatie, waaruit aanzienlijke kosten (kunnen) voortvloeien op het gebied van de grondexploitatie, planschaderisico's, enzovoorts. De economische uitvoerbaarheid van een ruimtelijk besluit moet op grond van het Bro onderzocht worden respectievelijk aannemelijk worden gemaakt. Dat betekent enerzijds dat aannemelijk moet worden gemaakt dat de door de gemeente te maken kosten moeten zijn gedekt dan wel op de bij de uitvoering van het project betrokken partijen moeten kunnen worden verhaald. Anderzijds moet worden onderzocht of de kosten van overige partijen van een deugdelijke dekking zijn voorzien en of het project naar objectieve maatstaven, ook geabstraheerd van de concreet betrokken partijen, vanuit financieel-economisch perspectief tot uitvoering zou kunnen komen.

Met betrekking tot de dekking van de door de gemeente te maken kosten kan worden vastgesteld dat alle kosten die de gemeente mogelijkerwijs maakt of zou kunnen maken door middel van de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente en de private partijen die deelnemen in het project Leidschendam-Centrum (WDevelop en BPD Ontwikkeling B.V.) op de ontwikkelende partij zijn afgewenteld, inclusief planschade. Het kostenverhaal is daarmee anderszins verzekerd in de zin van artikel 6.12 tweede lid van de Wro wat ook betekent dat kan worden besloten géén exploitatieplan vast te stellen. Voorts kan worden opgemerkt dat er daadwerkelijk behoefte bestaat aan de betreffende woningen en het dus zeer aannemelijk is dat het plan ook uitgevoerd wordt. De behoefte blijkt uit het feit dat deze woningbouwlocatie wordt opgenomen in het regionaal afgestemde woningbouwprogramma (zie paragraaf 2.1.2), alsmede uit de grote belangstelling voor vergelijkbare nieuwbouwplannen in de nabijheid van onderhavig plan. Tevens is in het kader van de toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking onderzoek gedaan naar de actuele behoefte (zie paragraaf 2.1.2). Gebleken is dat de betreffende behoefte aan woningen daadwerkelijk bestaat.

Dat betekent dat er redelijkerwijs van uit kan worden gegaan dat niet wordt gebouwd voor de leegstand en dat het plan ook realiseerbaar en uitvoerbaar is ingeval de herontwikkeling onverhoopt wordt overgenomen door andere (markt)partijen. Gelet op het voorgaande is het voldoende aannemelijk dat het project ook daadwerkelijk tot uitvoering zal komen, waarmee de economische uitvoerbaarheid afdoende is aangetoond.

7.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Het opstellen van ruimtelijke besluiten dient zorgvuldig te gebeuren. In dat kader blijft het van belang dat diverse instanties, burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van dergelijke besluiten worden betrokken zodat in een vroeg stadium knelpunten, belangen en verbeterpunten kunnen worden gesignaleerd. De verplichting hiertoe vloeit voort uit de

64

artikelen 3.1.1 en 3.1.6 sub e. van het Bro in samenhang met het in artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gecodificeerde zorgvuldigheidsbeginsel. Het voorliggende plan wordt niet aan inspraak onderworpen op grond van de "Inspraakverordening gemeente Leidschendam-Voorburg 2006". Door het verplicht toepassen van de procedure als bedoeld in Afd. 3.4 Awb wordt eenieder de gelegenheid geboden voldoende actief te worden betrokken bij de voorbereiding van de te verlenen omgevingsvergunning. Een extra inspraakronde voegt daaraan niets toe. De ontwerp verklaring van geen bedenkingen heeft samen met de ontwerp omgevingsvergunning en de bijbehorende stukken na publicatie in de gemeenterubriek en de Staatscourant vanaf ………… t/m ………….. 2021 ter inzage gelegen. Direct omwonenden zijn door middel van een brief op de hoogte gesteld van de ter inzagelegging en de mogelijkheid om gedurende deze periode zienswijzen in te dienen. Er zijn tijdens de ter inzage periode wel / geen zienswijzen ingediend. Zoals in deze ruimtelijke onderbouwing is beschreven, wijkt het bouwplan voor de Leytsche Hof af van de bepalingen uit het vigerende bestemmingsplan. Het bouwplan voldoet echter wel aan de kwalitatief-ruimtelijke en stedenbouwkundige doelstellingen waarvan het bestemmingsplan "Damcentrum" de verwezenlijking mogelijk beoogt te maken.

Het bouwplan is ook in overeenstemming met de in het Masterplan beschreven primaire kwalitatiefruimtelijke resp. beeldkwalitatieve uitgangspunten. Ook de stedenbouwkundige toetsing (zie paragraaf 3.2) bevestigt dat het voorliggende bouwplan tot een verbetering van de ruimtelijke - en beeldkwaliteit van zowel de projectlocatie op zichzelf als het Damcentrum als geheel leidt. Gelet op het vorenstaande is het voorliggende plan vanuit maatschappelijk oogpunt in algemene zin aanvaardbaar en daarmee uitvoerbaar te achten. __________________________________________________________________________________

BIJLAGEN: I. II. III. IV. V. VI. VII. VIII. IX. X. XI. XII.

Visualisatie afwijkingen bestemmingsplan, KOW, d.d. 30 juli 2020 Bezonningsstudie, KOW, d.d. 30 juli 2020 Windhinderonderzoek, Leytsche Hof, Leidschendam, dGmR, d.d. 9 maart 2021 Milieueffecten bestemmingsplannen Leidschendam-Centrum, Goudappel-Coffeng nr. LSC005/Kmc/0010, d.d. 11 februari 2010 Akoestisch onderzoek, Bouwplan Leytsche hof in Leidschendam, Van Kooten Akoestisch Advies, d.d. 1 april 2021 Bouwfysica, akoestiek en duurzaamheid Definitief Ontwerp – Calculatiefase, ZRI, d.d. 26 maart 2021, documentcode NLL1701R001, d.d. 26 maart 2021 Eco-effectscan Leytsche Hof, Molenpad en Rijnlandstraat–Noord te Leidschendam, Aqua-Terra Nova BV, d.d. 18 januari 2017 Memo onderzoek stikstofdepositie Het Leytsche Hof, Leidschendam, Langelaar Milieuadvies, d.d. 1 november 2020 Goedkeuring Hoogheemraadschap Rijnland, d.d. 9 maart 2021 Actualiserend bodemonderzoek terrein aan de Schoorlaan - Landscheidingstraat (bouwlocatie Leytsche Hof) te Leidschendam, Wareco Ingenieurs, d.d. 13 december 2017 Aanmeldnotitie Vormvrije m.e.r.-beoordeling ten behoeve van bouwplan Leytsche Hof te Leidschendam, Legalexion, d.d. 1 april 2021 Evaluatie- en selectierapport, Archeologisch proefsleuvenonderzoek plangebied Leytsche hof te Leidschendam, RAAP, d.d. 12 december 2016

65

XIII.

Quickscan Wet natuurbescherming Leytsche Hof te Leidschendam, Blom Ecologie B.V., d.d. 18 december 2020

66