2305 Ruimtelijke Onderbouwing Leytsche Hof (aangepaste versie).pdf

Dat levert ook een goede menging op van bewonerssamenstelling van Leytsche Hof als geheel. Deze programmatische menging was het uitgangspunten van het masterplan, dat wil zeggen kleine / grote woningen, appartementen / grondgebonden woningen. De korrelgrootte van deze woningen heeft een kleinere schaal waardoor de individuele grondgebonden woningen goed herkenbaar zijn. Hierdoor ontstaat ook een gedifferentieerd en aantrekkelijk straatbeeld. Deze woningen krijgen aan de voorzijde een voordeur waardoor er een activering en verlevendiging plaatsvindt van de aansluitende straat. De panden hebben een 4-laagse opbouw waarbij de bovenste laag bestaat uit een kaplaag. Woningen Rijnlandstraat Aan de Rijnlandstraat is ervoor gekozen op grondgebonden woningen (met 2 bouwlagen) appartementen te realiseren (in 3 lagen). Dat leidt aan de Rijnlandstraat dus tot twee producten boven elkaar. Het hoge product is wat teruggezet, zodat het wat minder opvalt en de gevelsfeer aan de Rijnlandstraat minder massief is. Deze teruggezette producten worden ontsloten via een galerij vanaf de hofzijde. De grondgebonden woningen hebben een voorzijde aan de straat, hetgeen verlevendiging met zich meebrengt. Vanwege het brede profiel van de Rijnlandstraat wordt 5-laagse bebouwing aan deze zijde verantwoord geacht.

Vanwege het minder brede profiel van de Schoorlaan, zijn de zojuist besproken grondgebonden waterwoningen beperkt tot maximaal 4 bouwlagen. Aan de zijde van de Rijnlandstraat is de ontsluiting van de parkeergarage opgenomen (dus met onderdoorgang als ontsluiting). Tussenbouw Oude Trambaan De opbouw aan de Oude Trambaan wordt, zoals eerder opgemerkt, bepaald door de twee hoogteaccenten op de hoeken. Het tussenliggende pand kent dezelfde opbouw als de 5-laagse panden aan de Rijnlandstraat. Woningen Landscheidingsstraat De Landscheidingsstraat is een dwarsstraatje van de stadslaan Rijnlandstraat. Net als de Schoorlaan is de korrelgrootte van een kleinere schaal. De beide hoeken worden overhoeks vormgegeven en hebben een kenmerkende entreepartij op de hoek. Ook hier geldt dat de

28

voordeuren aan de voorzijde zijn geprojecteerd, wat bijdraagt aan de verlevendiging en activering van de Landscheidingsstraat. Overige opmerkingen Alle entreepartijen zijn verbijzonderd. De entreedeuren liggen iets hoger dan het ontsluitende maaiveld. Met een terugliggende traptrede wordt het niveauverschil overbrugd. Door een tweede ontsluiting te maken vanaf het binnenhof zijn de woningen goed rolstoeltoegankelijk. Zoals opgemerkt, wordt in het binnenhof geparkeerd onder een gesloten dek. Het dek heeft een collectieve groene inrichting. De grondgebonden woningen hebben tevens een privé-tuin op het dek. In appartementengebouwen bevinden zich tweelaagse studio’s, met vide aan voorzijde, en een trap. Op de begane grond, welke aansluit op de straat, wordt dus gewoond (dit geldt ook voor de overige woningen). De ruimte naast de entreepartij kan worden gebruikt als eetkeuken, of als studeerkamer, danwel werkplek / kantoor aan huis. De bergingen bevinden zich aan de achterzijde. Belangen omwonenden Naast de beleving van de openbare ruimte en de kwaliteit van de nieuwe woningen, is er gekeken of het plan ook verantwoord is vanuit het perspectief van de bestaande bebouwing c.q. omwonenden. Daarbij is er gekeken naar met name twee aspecten: privacy voor bestaande omwonenden en bezonning.

De afstand van de nieuwbouw ten opzichte van de bestaande bebouwing wordt uit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar geacht, nu de nieuwbouw wat betreft functie aansluit op de reeds bestaande woonfuncties in de directe omgeving en eveneens de bebouwingshoogte aansluit op de bestaande bebouwing. Bovendien is hier sprake van een stedelijke omgeving met een relatief hoge bebouwingsdichtheid, waarbij op korte afstand van elkaar gelegen woningen een algemeen geaccepteerd gegeven is. Het bouwplan kiest ervoor om de hoogteaccenten te verschuiven naar Oude Trambaan. In het Masterplan was immers voorzien in een hoogteaccent op de hoek van de Schoorlaan en de Landscheidingsstraat. Deze komt te vervallen. Dat betekent dat er geen schaduw meer valt over het binnengebied, maar over de Oude Trambaan. Bovendien wordt hierdoor de bestaande bebouwing aan de Landscheidingsstraat ontzien. Gelet op het voorgaande heeft het plan geen onaanvaardbare gevolgen voor de privacysituatie van omwonenden. Daarbij wordt opgemerkt dat bij de realisatie van dit bouwplan de regels uit het (privaatrechtelijke) burenrecht zullen, en ook kunnen, worden gerespecteerd. Voor dit plan is ook de bezonningsituatie in beeld gebracht. De berekeningen zijn gevisualiseerd waarbij inzichtelijk is gemaakt wat de schaduwwerking van het voorliggende bouwplan (Bezonningsstudie KOW, d.d.

30 juli 2020, zie bijlage II). Er bestaan geen wettelijke normen die zien op een minimumaantal zonuren per dag in een woning. In dit geval worden zogenaamde TNO-normen gehanteerd. De lichte TNO-norm voor het aantal zonuren per dag in een woning bedraagt in beginsel een minimum van 2 uren. Uit de bezonningsstudie van KOW blijkt dat voor alle omliggende woningen geldt dat aan deze minimumnorm wordt voldaan. De conclusie luidt dan ook dat het bouwplan niet zal leiden tot een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat in omliggende woningen.

29

Geconcludeerd wordt dat dit bouwplan wat betreft bezonning en privacy aanvaardbaar is voor omwonenden. Windhinder Voor het plan Leytsche hof is eveneens een windhinderonderzoek uitgevoerd, door dGmR (Windhinderonderzoek, Leytsche Hof, Leidschendam, d.d. 9 maart 2021, zie bijlage III). Uit dit onderzoek blijkt dat er geen sprake is van windgevaar. Rond de nieuwbouw heerst vooral een windklasse A, een goed windklimaat. In de straat aan de noordwestkant (Rijnlandstraat) heerst vooral windklasse B en C (goed windklimaat) en op een klein gedeelte windklasse D (matig windklimaat). Bij de toegangen heerst bijna overal windklasse A (goed windklimaat). Alleen op de zuidhoek heerst bij de toegang een windklasse C (matig windklimaat). De trap naar het binnenplein heeft een windklasse D (matig windklimaat) tot windklasse E (slecht windklimaat). Op het binnenplein heerst over het algemeen een goed windklimaat (windklasse A). Alleen in het verlengde van de trap is er sprake van een matig windklimaat (windklasse B) tot slecht windklimaat (windklasse E). Omdat ter plaatse van de trap naar het binnenplein een windklasse D (matig windklimaat) tot windklasse E (slecht windklimaat) heerst, worden daar maatregelen genomen door het aanbrengen van bomen en struikgewas. Op die manier kan het windklimaat worden verbeterd en zal er voor het gehele bouwplan sprake zijn van een acceptabel windklimaat.

Conclusie Het voorgaande rechtvaardigt de conclusie dat het voorliggende bouwplan weliswaar afwijkt van de bestemmingsregeling uit het vigerende bestemmingsplan ‘Damcentrum’, maar wel resulteert in een goede aansluiting op bestaande bebouwing en daarmee in een kwalitatiefruimtelijke verbetering voor dit gedeelte van Leidschendam-Centrum. De stedenbouwkundige aanvaardbaarheid van het plan is inmiddels in het supervisieteam aan de orde geweest en akkoord bevonden. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het bouwplan daarom positief beoordeeld en bestaat bovendien geen bezwaar tegen de afwijkingen van (de uitwerkingsregels uit) het vigerende bestemmingsplan.

30

Fig. 3.4 Plattegrond parkeerkelder

31

Fig. 3.5 Plattegrond begane grond

Fig. 3.6 3D impressie vanuit noordelijke richting

32

Fig. 3.7 3D impressie vanuit noordoostelijke richting (Schoorlaan)

Fig. 3.8 3D impressie vanuit noordwestelijke richting

33

Fig. 3.9 3D impressie vanuit oostelijke richting (Schoorlaan)

3.2.3

Welstand Op 30 maart 2021 is het bouwplan voor de locatie Leytsche Hof behandeld in de welstandsen monumentencommissie. De commissie is onder voorbehoud van het kleur- en materiaalgebruik akkoord met het voorliggende bouwplan: het bouwplan voldoet zowel op zichzelf beschouwd als in relatie tot zijn omgeving aan redelijke eisen van welstand. Voor zover relevant voor de ruimtelijke onderbouwing van de omgevingsvergunning is de conclusie dat ook in welstandstechnische zin (welstand zowel beoordeeld op zichzelf als in relatie tot de omgeving) geen belemmeringen bestaan voor het realiseren van de afwijkingen van het vigerende bestemmingsplan.

34

4.

VERKEERSKUNDIGE ASPECTEN In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de voor dit project relevante aspecten met betrekking tot het parkeren en met betrekking tot de ontsluiting van het gebied.

4.1 4.1.1

Parkeren Inleiding De parkeerbehoefte voor het centrumgebied van Leidschendam als geheel is ingeschat aan de hand van landelijk gehanteerde kencijfers, gecombineerd met de gegevens over de feitelijke situatie in het Damcentrum. Deze parkeerbehoefte is vertaald naar een integrale parkeerbalans voor het gehele centrumgebied. Bij de behandeling van de beroepen tegen het goedkeuringsbesluit van dit bestemmingsplan heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State deze parkeerbalans als niet in geding zijnde uitgangspunt bevestigd en gehanteerd. De dynamische parkeerbalans is inmiddels geactualiseerd. Voor wat betreft de toetsing wordt uitgegaan van de geactualiseerde parkeerbalans Leidschendam-Centrum van 2019.

4.1.2

Toegepaste parkeernormen De revitalisatie van het Damcentrum behelst een integrale herinrichting en wijziging van functies en gebruik van gronden in het gehele centrumgebied. Deze herinrichting heeft gevolgen voor de parkeerbehoefte en de parkeerdruk in het centrum. De te hanteren parkeernormen bij nieuwbouw, functiewijziging of verbouw zijn opgenomen in de Nota Parkeernormen Leidschendam-Voorburg. De Nota parkeernormen is een uitwerking van de Parkeernota 2005 en is in 2012 vastgesteld. Deze nota wordt bij dit bouwplan eveneens als leidend beschouwd. Dat betekent, zoals eerder opgemerkt, dat de norm uit het bestemmingsplan ‘Damcentrum’ (2005) hier niet meer als uitgangspunt wordt genomen. Die norm bedroeg 2.0 parkeerplaatsen per grondgebonden woning. Uitgangspunt van de in 2012 vastgestelde Nota Parkeernormen is dat parkeren op eigen terrein plaats dient te vinden, met dien verstande dat wanneer dit niet mogelijk is, aangetoond dient te worden dat geen sprake is van een onevenredige toename van de parkeerdruk op de omgeving. Aangezien in Leidschendam Centrum sprake is van een gebiedsontwikkeling wordt voor de parkeerbalans het gehele plangebied beschouwd, inclusief de parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Voor Leidschendam Centrum wordt thans uitgegaan van de volgende, herijkte (gemiddelde) parkeernormen:

Fig. 4.1 Parkeernormen conform de Nota Parkeernormen 2012

Voor de parkeernormen is een bandbreedte opgenomen. In principe wordt uitgegaan van de gemiddelde norm, tenzij er een goede motivatie is om daarvan af te wijken. Uit onderzoek van Goudappel Coffeng (voor locatie Klein Plaspoelpolder) is gebleken dat voor de allerkleinste huurwoningen (<60 m2) met in hoofdzaak een eenpersoonshuishouden aantoonbaar kan worden afgeweken van de gemiddelde parkeernorm.

35

De kleinste huurwoningen in het bouwplan (kleiner dan 60 m²) zijn vanwege hun omvang en indeling niet aantrekkelijk voor alle doelgroepen. Zo zullen gezinnen zich niet snel vestigen in een appartement kleiner dan60 m². Dit zijn het type woningen waar met name eenpersoonshuishoudens in komen wonen. Daarmee zullen deze woningen ook een parkeerbehoefte met zich meebrengen die overeenkomt met deze doelgroep (bron: CROW). Gemiddeld autobezit verschilt per type huishouden Wanneer woningen primair voor een specifieke doelgroep interessant zijn, en die specifieke doelgroep kent een lager dan gemiddeld autobezit, volgt de conclusie dat de parkeerbehoefte van die doelgroep dan ook lager dan gemiddeld zal liggen. Kijkend naar de CBS-gegevens over autobezit naar type huishouden blijkt dat het type huishouden veel invloed heeft op het autobezit. Dit is te zien in onderstaande figuur.

Fig. 4.2 Tabel autobezit naar type huishouden

Het type huishouden zegt dus veel over het autobezit en daarmee over de verwachte parkeervraag. In figuur 4.2 is te zien dat het gemiddelde autobezit voor eenpersoonshuishoudens (afgerond) op 0,5 ligt. Bij eenpersoonshuishoudens zal ook het bezoekersaandeel iets lager liggen en meer vergelijkbaar zijn met dat van kamerverhuur, waar een aandeel van 0,2 geldt. Tezamen is dus een parkeernorm van 0,7 auto per woning te verwachten voor de huurwoningen kleiner dan 60 m². Om die reden zal voor deze woningen van de minimale norm uitgegaan worden, in plaats van het gemiddelde. Aangezien het voorliggende plan onderdeel is van een gebiedsontwikkeling is paragraaf 2.5.13 uit de Nota Parkeernormen 2012 van toepassing. Om die reden is er een parkeerbalans opgesteld voor het gehele plangebied, waarbij wordt getoetst aan een sluitende parkeerbalans in de eindsituatie. De gemeente hanteert daarbij de in het parkeerbeleid vastgestelde rekenmethodiek. De parkeerplaatsen in de openbare ruimte maken deel uit van deze balans. Uitgangspunt hierbij is dat de parkeersituatie voor de bestaande bewoners in het gebied niet mag verslechteren. Daarom is voor de te behouden woningen in het gebied een deel van de parkeerplaatsen in de openbare ruimte opgenomen in de parkeerbalans, zodat de nieuwe bouwplannen daar geen aanspraak op kunnen maken.

Omdat het een langlopend project is, waar gedurende de looptijd nog bouwplannen of de openbare ruimte kunnen wijzigen, is het een dynamische parkeerbalans. Indien de capaciteit van de openbare ruimte wijzigt, wordt de balans daarop aangepast. Voor de resterende bouwplannen is dat vervolgens de uitgangssituatie, zodat de parkeerbalans altijd sluitend blijft. De parkeernorm van reeds gebouwde plannen kan niet meer met terugwerkende kracht gewijzigd worden. Voor parkeren is het dus van belang dat de ontwikkeling Leytsche Hof voldoet aan de parkeerbalans. Zoals opgemerkt, is de parkeerbalans inmiddels geactualiseerd. Voor wat betreft de toetsing van de ontwikkeling Leytsche Hof wordt uitgegaan van de geactualiseerde parkeerbalans Leidschendam-Centrum van 2019.

36

4.1.3

Toetsing bouwplan Het bouwplan voorziet in de bouw van 18 grondgebonden koopwoningen (herenhuizen), 11 gestapelde koopwoningen (maisonnettes), 25 koopappartementen en 99 huurappartementen. Toepassing van de hiervoor beschreven parkeernormen resulteert voor het opvangen van de 'eigen' parkeerbehoefte van het bouwplan in een te realiseren parkeeropgave van 144 parkeerplaatsen, zie figuur 4.3. Voor bezoekers resulteert dit in een behoefte van 46 parkeerplaatsen. De totale parkeerbehoefte bedraagt 190 parkeerplaatsen.

Fig. 4.3 Berekening parkeerbehoefte

Hieronder wordt aangegeven op welke wijze het bouwplan voldoet aan deze parkeerbehoefte.

Fig. 4.4 Tabel toets aan parkeerbalans

Hoewel behoefte van het aantal berekende parkeerplaatsen (16 stuks) lager is dan het aantal woningen, zal voor elke woning minimaal één parkeerplaats beschikbaar zijn. Zeven woningen in het bouwplan krijgen twee parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen zijn allemaal gekoppeld aan de woning, maar het is voor bewoners mogelijk om binnen het bouwplan parkeerplaatsen door te verhuren, indien men geen gebruik wil maken van de parkeerplaats. De overige 9 parkeerplaatsen kunnen gebruikt worden voor deelauto’s en bezoekers. Met deze overmaat aan parkeren op eigen terrein (9 parkeerplaatsen extra) valt een deel van de behoefte aan bezoekers parkeren op straat weg. In feite betekent dit dat er maar een behoefte op straat is van 37 (46-9), zoals er volgens de parkeerbalans 37 beschikbaar zijn. Zie bovenstaande tabel. De parkeergarage voor bewonersparkeren zal zo ontworpen worden dat bezoekers via een nader te bepalen systeem kunnen aanmelden en vervolgens de parkeergarage in kunnen om daar de auto te stallen. Gebouwd: 160 parkeerplaatsen Het bouwplan voorziet in de bouw van een parkeergarage op maaiveld, waarin 103 parkeerplaatsen zijn opgenomen. De ontwikkelaar heeft besloten om extra te investeren in de verlaging van de parkeerdruk en zal een parkeerkelder toevoegen aan het plan. Op niveau -1 komt een parkeergelegenheid voor nog eens 57 auto’s.

In totaal zijn er daarmee 160 parkeerplaatsen opgenomen in het bouwplan.

37

Openbare ruimte Uit de op 2019 door de gemeenteraad vastgestelde geactualiseerde parkeerbalans blijkt dat voor het plan Leytsche Hof 37 parkeerplaatsen in de openbare ruimte zijn toebedeeld. Met een totale parkeerbehoefte van 190 parkeerplaatsen en met 160 parkeerplaatsen op eigen terrein, is de parkeerbehoefte van 37 parkeerplaatsen in openbaar gebied. Dit betekent dat het plan past binnen de parkeerbalans. Om de totale parkeerdruk verder te ontlasten, is in overleg met de gemeente afgesproken 3 deelauto’s voor de bewoners in de parkeervoorziening op te nemen. Naar verwachting zou dit een negatief effectief moeten hebben op het autobezit en dus de parkeerbehoefte, maar er is overeengekomen om zowel de positieve als de negatieve effecten van deelauto’s niet in de toetsing mee te nemen. Conclusie Gelet op het bovenstaande kan gesteld worden dat het bouwplan voorziet in de parkeerbehoefte van de bewoners en bezoekers en dat met de realisatie van het bouwplan geen sprake zal zijn van een onaanvaardbare toename van de parkeerdruk op de directe omgeving.

4.2 4.2.1

Verkeersontsluiting en bereikbaarheid Verkeerseffecten van het plan Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan "Damcentrum" is onderzoek verricht naar de verkeerseffecten van de herinrichting van het centrumgebied. In de eerste plaats kan daarom worden verwezen naar het desbetreffende vigerende bestemmingsplan. In 2010 is aanvullend onderzoek gedaan naar de verkeersgerelateerde milieueffecten van de ruimtelijke ingrepen die in het Damcentrum zullen plaatsvinden ("Milieueffecten bestemmingsplannen Leidschendam-Centrum", Goudappel-Coffeng nr. LSC005/Kmc/0010, februari 2010, zie bijlage IV). Hierbij zijn ook de geactualiseerde verwachte verkeerseffecten van de herinrichting van het Damcentrum beschreven. De verschillende ruimtelijke ingrepen in het Damcentrum voorzien in een aantal ontwikkelingen (waarvan het bouwplan voor de Leytsche Hof er één is), die mogelijk een extra verkeersaantrekkende werking kunnen hebben. In het bedoelde aanvullende onderzoek is de situatie in 2020 zónder de ruimtelijke ingrepen ('de autonome ontwikkeling') vergeleken met de situatie in 2020 mét de voorgenomen ontwikkelingen. Als gevolg van deze ontwikkelingen zal naar verwachting de verkeersdruk binnen het Damcentrum toenemen. Daarnaast is sprake van een toename van de verkeersintensiteit op de ontsluitende wegen rond het centrumgebied.

De geprognosticeerde toename van de verkeersintensiteiten is echter relatief beperkt, namelijk niet meer dan circa 10-15%. Bij het opstellen van het geluidsonderzoek (zie paragraaf 5.1) voor dit bouwplan zijn actuelere verkeersgegevens gebruikt. Daaruit blijkt dat, voor zover betrekking hebbend op de voor dit bouwplan relevante ontsluitingswegen, de geprognosticeerde actuele verkeersgegevens voor de periode 2018 – 2028 gunstig afwijken ten opzichte van de verkeersgegevens van bovengenoemde onderzoek van Goudappel-Coffeng voor 2020. De conclusie dat sprake is van een relatief beperkte toename van de verkeersintensiteiten ten gevolge van de bouwplannen binnen Damcentrum, kan dus nog steeds worden getrokken. Overigens wordt hierbij nog opgemerkt dat de hiervoor bedoelde beperkte toename van de verkeersdruk in het Damcentrum geen gevolg is van het verwezenlijken van een aantal plannen die afwijken van de ontwikkelingen die rechtstreeks in het bestemmingsplan

38

‘Damcentrum’ zijn voorzien. Ook wanneer de in dit vigerende bestemmingsplan opgenomen bestemmingen conform de vastgestelde bestemmings- resp. uitwerkingsregels zouden zijn uitgevoerd resp. uitgewerkt, zouden de hiervoor beschreven effecten op de verkeersdruk zich in vergelijkbare aard en omvang hebben voorgedaan. 4.2.2

Relatie met een "Duurzaam Veilige" wegencategorisering Beleidsmatig wordt op rijks-, provinciaal - en gemeentelijk niveau gestreefd naar een Duurzaam Veilige inrichting van de wegenstructuur. Eén van de belangrijkste principes van Duurzaam Veilig is het categoriseren van wegen en afstemming van functie, vorm en gebruik. Alle wegen binnen het Damcentrum zijn gecategoriseerd als erftoegangswegen met een maximale snelheid van 30 km/uur. Een belangrijk kenmerk van erftoegangswegen is de menging van verkeers- en verblijfsfuncties. Voor fietsers zijn geen aparte voorzieningen aanwezig, automobilisten moeten door de inrichting van deze wegen het idee krijgen dat zij hier als het ware te gast zijn. Dit principe sluit aan bij de kernuitgangspunten voor de herinrichting van het Damcentrum. De weginrichting moet automobilisten ook stimuleren om hun snelheid aan te passen. Het bouwplan voor de Leytsche Hof doet geen afbreuk aan deze uitgangspunten en vraagt verder geen bijzondere inrichtings- of overige maatregelen. Vanuit dit oogpunt is verwezenlijking van het project dan ook aanvaardbaar.

39

5.

OMGEVINGS- EN MILIEUASPECTEN Dit hoofdstuk bevat een verantwoording van de milieu(hygiënische) aspecten die voor het bouwplan op de locatie Leytsche Hof relevant kunnen zijn. Daarbij wordt ook ingegaan op de milieutechnische consequenties die verwezenlijking van het project zowel binnen het projectgebied als daarbuiten kan hebben. Ook wordt in dit hoofdstuk nader ingegaan op de ecologische aspecten en consequenties van het bouwplan (gevolgen voor flora & fauna).

5.1

Geluid Voor de planologische inpassing van dit plan aan de Leytsche Hof te Leidschendam dient te worden voldaan aan de normen uit de Wet geluidhinder. In dit geval is wegverkeerslawaai van belang. Er is akoestisch onderzoek uitgevoerd door Van Kooten Akoestisch Advies (Akoestisch onderzoek, Bouwplan Leytsche hof Leidschendam, d.d. 1 april 2021, zie bijlage V). In dit onderzoek wordt het volgende geconcludeerd: 

Voor het bouwplan Leytsche Hof aan de Oude Trambaan en Rijnlandstraat zijn berekeningen voor wegverkeerslawaai uitgevoerd. De berekende geluidsbelastingen zijn aan de normen van de Wet geluidhinder getoetst.



Uit de resultaten blijkt dat de gemeente Leidschendam-Voorburg voor een aantal van de woningen hogere waarden moet vaststellen om de bouw mogelijk te maken. Het betreft een hogere waarde vanwege de Oude Trambaan tot maximaal 56 dB en vanwege de J.S. Bachlaan tot 51 dB.



De geluidsbelasting vanwege de Oude Trambaan bedraagt maximaal 56 dB en overschrijdt daarmee de voorkeursgrenswaarde. De maximaal vast te stellen hogere waarde van 63 dB wordt niet overschreden. De geluidsbelasting vanwege de J.S. Bachlaan bedraagt maximaal 51 dB en overschrijdt daarmee de voorkeursgrenswaarde. Ook voor deze weg wordt de maximaal vast te stellen hogere waarde van 63 dB niet overschreden.



De geluidsbelasting vanwege de Koningin Julianalaan-Voorburgseweg is lager dan de voorkeursgrenswaarde.



Vanwege de 30 km/uur wegen binnen en rondom het plangebied bedraagt de geluidsbelasting op de nieuwbouw maximaal 57 dB. Deze waarde is lager dan de maximaal vast te stellen hogere waarde die geldt voor wel geluidsgezoneerde wegen. Een geluidsbelasting van 57 dB past daarom in beginsel binnen het kader van een goede ruimtelijke ordening. Wel dient net als bij geluidsgezoneerde wegen te worden voldaan aan de eisen uit het geluidbeleid van de gemeente Leidschendam-Voorburg.



Uit een afweging van de mogelijkheden blijkt dat het niet goed mogelijk is de geluidsbelasting vanwege de Oude Trambaan, de J.S. Bachlaan of de Rijnlandstraat te reduceren middels maatregelen. Voor de inhoudelijke argumenten wordt kortheidshalve verwezen naar hoofdstuk 4 van het akoestisch onderzoek.



Het bouwplan Leytsche Hof kan voldoen aan het geluidbeleid van de gemeente Leidschendam-Voorburg. De meerderheid van de woningen binnen het plan heeft zonder toepassing van aanvullende maatregelen een geluidsluwe gevel en buitenruimte.

40

Voor een aantal woningen aan de Oude Trambaan en de Rijnlandstraat dienen wel afschermende maatregelen te worden getroffen aan de buitenruimten. 

De ontwikkelaar werkt in overleg met het bouwfysisch adviesbureau ZRi per woning de benodigde maatregelen uit. Dit betreft maatregelen aan de buitenruimten en geluidswerende maatregelen aan de gevels. In het adviesrapport van ZRi wordt aangetoond dat alle woningen voldoen aan het hogere waardenbeleid van de gemeente Leidschendam-Voorburg en dat de karakteristieke geluidswering van de gevels voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit.

Gelet op het voorgaande dienen er voor dit bouwplan hogere waarden te worden vastgesteld. In het rapport van Van Kooten Akoestisch advies wordt een overzicht gegeven van de woningen waarvoor een hogere waarde moet worden vastgesteld. In het akoestisch onderzoek van Van Kooten Akoestisch Advies wordt verwezen naar het onderzoek van ZRi, voor wat betreft de te treffen maatregelen. Dat betreft het onderzoek Bouwfysica, akoestiek en duurzaamheid Definitief Ontwerp - Calculatiefase, d.d. 26 maart 2021, documentcode NLL1701R001 (zie bijlage VI). Conclusie Vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening vormt het aspect 'geluid' geen belemmering voor het verwezenlijken van het bouwplan voor de Leytsche Hof. Daarbij is het wel noodzakelijk dat vanwege wegverkeerslawaai een hogere grenswaarde wordt vastgesteld. Dit besluit kan worden genomen tegelijkertijd met het verlenen van de omgevingsvergunning.

5.2

Milieuzonering De scheiding van milieubelastende en milieugevoelige functies is noodzakelijk in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Op die manier wordt voorkomen dat bij nieuwe ontwikkelingen sprake kan zijn van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies en wordt voldoende zekerheid geboden aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen. De milieuhinder van bedrijven dient te worden geanalyseerd op hun invloed op mogelijke ontwikkelingen. Indien milieubelastende functies in het plangebied mogelijk worden gemaakt, dient de invloed op de omgeving inzichtelijk te zijn. Om te beoordelen of de afstanden tussen de milieubelastende activiteit en de milieugevoelige functie acceptabel is, kan worden aangesloten bij de richtafstanden zoals opgenomen in de VNG-brochure (‘Bedrijven en milieuzonering’). In de directe omgeving van het bouwplan is het garagebedrijf Auto Fock gelegen (aan de Oude Trambaan 40). De VNG-brochure gaat voor autoreparatiebedrijven uit van een richtafstand van 30 meter. De werkelijke afstand bedraagt circa 25 meter. Dat betekent dat het bouwplan binnen de richtafstand valt. De inrichting van het bedrijf is echter zodanig dat er redelijkerwijs van kan worden uitgegaan dat er geen hinder vanwege dit bedrijf is te verwachten voor de nieuwe woningen van het plan Leytsche Hof.

Aan de zijde waar het autobedrijf grenst aan de Oude Trambaan is alleen parkeerruimte en een showroom aanwezig. De werkplaats van het bedrijf is georiënteerd op de achterzijde van het pand, waar ook een roldeur zit naar een achtergelegen ruime parkeerplaats. De hoofdactiviteiten, ofwel de activiteiten die wellicht hinder kunnen veroorzaken, vinden dus plaats aan de achterzijde van het pand. Aan de voorzijde zit ook een

41

roldeur, die gedurende de werkzaamheden in de regel dicht zit. Onaanvaardbare hinder vanuit de voorzijde van het pand is daarom veel minder waarschijnlijk. Gelet hierop lijkt het onwaarschijnlijk dat er ten gevolge van het autobedrijf aan de Oude Trambaan 40 sprake zal zijn van een onaanvaardbare milieuhinder voor de woningen van het plan Leytsche Hof. Voor het overige zijn er in de (directe) omgeving van het bouwplan geen bedrijven en / of instellingen aanwezig die een milieubelastend effect kunnen hebben op het bouwplan aan de Leytsche Hof. Tevens zijn er geen (andere) negatieve en / of belemmerende milieueffecten te verwachten van het bouwplan op omliggende functies. Conclusie Op grond van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat ervan uit ‘milieuzonering’ geen belemmering bestaat voor het verwezenlijken van het bouwplan voor de Leytsche Hof.

5.3

Luchtkwaliteit De Wet milieubeheer bevat de regelgeving op het gebied van luchtkwaliteit. In deze wet zijn luchtkwaliteitseisen opgenomen voor diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). In artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is vastgelegd in welke gevallen de luchtkwaliteitseisen geen belemmering vormen voor een nieuwe ontwikkeling. Dit is het geval wanneer:  een ontwikkeling niet leidt tot overschrijding van de grenswaarden voor luchtkwaliteit;  ten gevolge van een ontwikkeling de concentraties van de betreffende stoffen verbeteren of ten minste gelijk blijven;  een ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentraties van de betreffende stoffen in de buitenlucht;  een ontwikkeling past binnen een vastgesteld programma (zoals het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit);  een nadere uitwerking van de regelgeving met betrekking tot het begrip ‘niet in betekenende mate’ is vastgelegd in het ‘Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’ en de ‘Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’. In de Regeling zijn categorieën van gevallen benoemd die in ieder geval als ‘niet in betekenende mate’ worden aangemerkt en waarvoor toetsing aan de grenswaarden dus zonder meer achterwege kan blijven.

Er is blijkens deze regeling geen onderzoek nodig voor ‘woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 1.500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 3.000 woningen omvat’. Het project heeft betrekking op het realiseren van 153 woningen. Daarmee valt het project onder de categorie ‘niet in betekenende mate’. Het plan is niet in strijd met het bepaalde in de Wet milieubeheer. Een specifiek luchtkwaliteitsonderzoek behoeft om die reden niet te worden uitgevoerd. Voorts is er ter hoogte van het plan geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een geldende luchtkwaliteitseis. Er bestaan voor wat betreft het aspect luchtkwaliteit dan ook geen belemmeringen.

42

Conclusie Op grond van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat ‘luchtkwaliteit’ geen belemmering vormt voor het verwezenlijken van het bouwplan voor de Leytsche Hof.

5.4 5.4.1

Flora en fauna Algemeen Vanuit de huidige natuurwetgeving is de initiatiefnemer bij ruimtelijke ingrepen verplicht op de hoogte te zijn van de in het projectgebied mogelijk voorkomende beschermde natuurwaarden. Het plan dient aan de Wet Natuurbescherming getoetst te worden. De Wet Natuurbescherming regelt de bescherming van gebieden en van diersoorten en plantensoorten. Deze natuurwetgeving kan mogelijk beperkingen opleggen aan de voorgenomen sloop- en nieuwbouwactiviteiten. De Wet natuurbescherming heeft als doel de volgende gebieden te beschermen: - Het Natuurnetwerk Nederland; - Bijzondere provinciale natuurgebied; - Bijzondere provinciale landschappen; - Nationale parken; - Bijzondere nationale natuurgebieden; - Natura 2000-gebieden. Voorts gelden er ingevolge de Wet Natuurbescherming algemene verboden tot het verwijderen van beschermde plantensoorten van hun groeiplaats, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort. Voor activiteiten die een bedreiging kunnen vormen voor deze beschermde soorten, moet ontheffing worden gevraagd.

Vooral wanneer er soorten voorkomen uit de zogenaamde ‘strenge’ categorie (Bijlage 4 van de Habitatrichtlijn en de bedreigde soorten van de diverse Rode Lijsten), kan dit een belemmering vormen voor het plan. Dit is het geval wanneer een plan significant nadelige effecten kan hebben voor deze soorten.

5.4.2

Natuurtoets Gelet op het voorgaande is een natuurtoets uitgevoerd door Aqua-Terra Nova BV, in gezamenlijkheid met de nieuwbouwprojecten aan de Leytsche Hof en de Rijnlandstraat-Noord (Eco-effectscan Leytsche Hof, Molenpad en Rijnlandstraat–Noord te Leidschendam, 18 januari 2017, zie bijlage VII) waarbij onderzocht is of er beschermde natuurwaarden en / of flora en fauna op het perceel aanwezig zijn. Hieronder volgt een kort overzicht van de conclusies uit dit rapport: •

Het plangebied ligt buiten de invloedssfeer van beschermde natuurgebieden. In de nabije omgeving zijn wel ecologische verbindingszones aanwezig. Vanwege de kleinschalige aard van de werkzaamheden, afstand, tussenliggende gebieden worden geen significante effecten op Natura 2000-gebieden of de NNN verwacht. Een nadere toetsing aan de Wet Natuurbescherming of het Natuurnetwerk Nederland is niet nodig.



Op basis van de Eco-effectscan worden negatieve effecten door de geplande werkzaamheden op beschermde gebieden of soorten uitgesloten. Nader onderzoek naar beschermde flora en fauna is niet noodzakelijk.

43



Tijdens de werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met broedende vogels en algemeen voorkomende dieren. De zorgplicht is te allen tijde van kracht.

Conclusie Op basis van de uitgevoerde Eco-effectscan wordt kan worden geconcludeerd dat er uit het oogpunt van flora en fauna geen belemmeringen aanwezig zijn voor de realisatie van het project. 5.4.3

Effectbeoordeling stikstofdepositie Voor het beoogde plan heeft Langelaar Milieuadvies een stikstofbeoordeling uitgevoerd (Memo effectbeoordeling stikstofdepositie plan Leytsche Hof, d.d. 1 november 2020, bijlage VIII). Langelaar Milieuadvies komt tot de volgende bevindingen. Uit het uitgevoerde onderzoek stikstofdepositie blijkt het verkeer in de gebruiksfase niet leidt tot een toename van stikstofdepositie op stikstofgevoelige Habitats en leefgebieden in Natura2000-gebieden. In de aanlegfase, die 2 jaar duurt, blijkt het bouwen van de woningen daarentegen te leiden tot een depositietoename op verschillende reeds (bijna) overbelaste delen van stikstofgevoelige habitats en leefgebieden in Natura 2000-gebied “Meijendel & Berkheide” van maximaal 0,01 mol/ha/jr. Omdat het gaat om een project met alléén kleine tijdelijke deposities in de aanlegfase kleiner dan of gelijk aan 0,05 mol N/ha/jaar gedurende maximaal 2 jaar (of een equivalent hiervan) kan op voorhand worden geconcludeerd dat dit niet kan leiden tot significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebied “Meijendel & Berkheide”. Het project is daarmee in beginsel niet vergunningplichtig op grond van de Wet Natuurbescherming voor het aspect stikstofdepositie. Voor het plan Leytsche hof kan worden uitgegaan van een bouwtijd van maximaal 2 jaren.

Dat betekent dat significante gevolgen op voorhand toch kunnen worden uitgesloten. Conclusie Op basis van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat er ten aanzien van stikstof geen belemmeringen zijn te verwachten.

5.5 5.5.1

Externe veiligheid Inleiding Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet men rekening houden met verplichte afstandsnormen tussen de ruimtelijke ontwikkeling en de risicobron (inrichtingen met of vervoer van gevaarlijke stoffen) volgens onderstaande wetten:  Besluit externe veiligheid inrichtingen 2004 (Bevi);  Besluit externe veiligheid buisleidingen 2011 (Bevb)  Besluit externe veiligheid vervoer van gevaarlijke stoffen d.d. 1 april 2015 (staatsblad 2013-465)  Besluit externe veiligheid transportroutes d.d. 11 november 2013 (staatsblad 2013-465)  Wet vervoer gevaarlijke stoffen d.d. 1 april 1015  Regeling Basisnet d.d. 19 maart 2014 (nummer: IENM/BSK-2014/67724) Tevens is rekening gehouden met:  Beleid Externe Veiligheid van stadsgewest Haaglanden d.d. februari 2012;

44



Beleidsregel GR en Ruimtelijke Ordening van de provincie Zuid-Holland (Provinciaal blad van 14 januari 2015, nr. 168), zie ook: http://zuidholland.archiefweb.eu/#search.1519036499504

Risicovolle objecten zijn o.a.:  ondergrondse buisleidingen met transport van aardgas of andere stoffen;  transport van gevaarlijke stoffen over o.a. rijkswegen en spoorbanen;  bedrijven vallend onder de Wet Milieubeheer met grootschalige opslag van chemische stoffen;  grootschalige opslag van chemische stoffen (PGS15);  LPG-tankstations. Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Het beleid is er op gericht te voorkomen dat er te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Het algemene uitgangspunt is dat niemand blootgesteld mag worden aan een kans om door een activiteit met gevaarlijke stoffen te overlijden, die groter is dan één op de miljoen (10-6). In dat geval wordt gesproken over het plaatsgebonden risico, dat wordt weergegeven in een risicocontour. Daarnaast bestaat er een zogenoemd groepsrisico: de kans dat bij één gebeurtenis een groep met ten minste een bepaalde omvang om het leven komt. Het groepsrisico wordt niet weergegeven in een contour, maar in een grafiek. Een aantal calamiteiten met gevaarlijke stoffen, zowel in binnen- als buitenland, heeft aangetoond dat een maatschappij zonder risico's niet bestaat. Het beleid op het gebied van externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's.

De beleidsmatige kernpunten zijn:  het ontstaan van nieuwe knelpunten tegengaan;  het stimuleren van de eigen verantwoordelijkheid van inrichtingen;  het saneren van bestaande knelpunten;  zorgvuldige risicocommunicatie;  hulpverlening: het bevorderen van de samenwerking en de kwaliteit van de uitvoering en het richting geven aan de organisatorische versterking. 5.5.2

Relevante risicobronnen voor het projectgebied Om inzicht te verkrijgen in voor het projectgebied van het bouwplan aan de Leytsche Hof relevante risicobronnen is gebruik gemaakt van de provinciale risicokaart, GEO-Web Haaglanden en het bedrijvenbestand van de gemeente Leidschendam-Voorburg.

5.5.2.1 Risicovolle inrichtingen en locaties Zowel binnen als direct buiten het projectgebied zijn geen risicovolle inrichtingen resp. locaties gelegen (zie ook risicokaart hieronder, paragraaf 5.4.2.4). 5.5.2.2 Route gevaarlijke stoffen Door de gemeenteraad is geen route gevaarlijke stoffen vastgesteld. Wel zijn door het rijk binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg de rijksweg A4 (Rotterdam-Leiden) en A12 (Utrechtsebaan) aangewezen als routering voor gevaarlijke stoffen, conform het zogenaamde basisnet (Wet basisnet, staatsblad 2013-307). Uit bijlage I van de Regeling basisnet (in werking d.d. 1 april 2015) blijkt dat voor de A4 ter hoogte van Leidschendam een afstand van 13 meter geldt ten aanzien van het PR-risicoplafond (bij de zogenaamde 10-6 contour). Uit de Regeling basisnet blijkt dat voor de A12 ter hoogte

45

van Leidschendam een afstand van 48 meter geldt ten aanzien van GR-risicoplafond (bij de zogenaamde 10-7 contour). De afstand van het projectgebied tot de A4 is bedraagt meer dan 500 meter en tot de A12 circa 3.000 meter. Aan die basisnetafstanden wordt dus ruimschoots voldaan. Men dient wel te bedenken dat bij een ongeval met giftige stoffen een invloedsgebied geldt van 4 km en zodoende het plangebied binnen de 4 km zone komt. Bij nieuwbouw is het niet mogelijk om maatregelen te treffen aan de risicobronnen, maar het beheersen en verminderen van het effect op een incident is wel mogelijk. Te denken valt aan het goed sluiten van ramen en deuren en het uitzetten van mechanische ventilatie, wanneer een ongeval plaatsvindt. Het aspect Externe Veiligheid bij transport van gevaarlijke stoffen is geen belemmering voor het bouwplan. Toekomstige bewoners zullen zich echter bewust moeten zijn van bovenstaande risico’s. 5.5.2.3 Transport gevaarlijke stoffen per spoor / water In de omgeving van het projectgebied bevindt zich geen spoor waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Over de Vliet / Zuidvliet vindt alleen zeer incidenteel transport van gevaarlijke stoffen plaats. De Vliet is echter niet aangeduid als vaarweg waarmee specifiek rekening gehouden moet worden op het gebied van de externe veiligheid.

De Vliet / Zuidvliet is van lokale dan wel regionale betekenis maar vervult voornamelijk een toeristische functie en minder een goederentransportfunctie. Ook voor de toekomst worden met betrekking tot de externe veiligheid in relatie tot vervoer van gevaarlijke stoffen in de binnenvaart binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg, en dus voor het projectgebied, geen knelpunten verwacht. 5.5.2.4 Buisleidingen Uit de risicokaart van de provincie Zuid-Holland blijkt dat binnen resp. in de directe omgeving van het projectgebied geen hogedruk-aardgasleidingen aanwezig zijn. Ook andere leidingen die voor de externe veiligheid relevant zijn, zijn niet in of nabij het projectgebied aanwezig.

Fig. 5.1 Uitsnede risicokaart (blauwe pijl: projectlocatie)

46

5.5.3

Conclusie Externe veiligheid is voor de in het projectgebied voorziene nieuwe ontwikkeling geen relevant thema. Het plaatsgebonden risico resp. het groepsrisico zal niet worden gewijzigd ten opzichte van de bestaande situatie, noch van de situatie zoals die in het vigerende bestemmingsplan ‘Damcentrum’ in juridisch-planologische zin is voorzien.

5.6 5.6.1

Water Inleiding De waterparagraaf heeft tot doel om ruimtelijke ontwikkelingen te toetsen aan het vigerende waterbeleid en de wateraspecten volwaardig mee te laten wegen bij de besluitvorming omtrent een goede ruimtelijke ordening. In 2005 is in opdracht van projectbureau Damcentrum een waterplan opgesteld. In het waterplan zijn de waterhuishouding, de gewenste waterkwaliteit en de keuzes voor riolering en het grondwater nader uitgewerkt. Deze waterparagraaf voor Leytsche Hof is gebaseerd op het waterplan.

Fig. 5.2 Ligging projectgebied.

5.6.2

Waterbeleid In 2005 is voor de herinrichting van het gebied Damcentrum in Leidschendam een Waterplan opgesteld. Het project Leytsche Hof maakt onderdeel uit van deze grootschalige herinrichting. Binnen het projectgebied Leytsche Hof ligt in de huidige situatie een vijver. Voor het bouwrijp maken van het projectgebied is het nodig deze vijver te dempen. Met gemeente Leidschendam-Voorburg en Hoogheemraadschap van Rijnland is afgestemd dat Leytsche Hof conform het waterplan Damcentrum gerealiseerd mag worden. Hierbij is nadrukkelijk aangegeven dat het graven van nieuw oppervlaktewater en het dempen van huidig oppervlaktewater in de juiste volgorde dient te gebeuren. Eerst wordt de sloot parallel aan de

47

Schoorlaan gegraven en daarna wordt de vijver gedempt. Met deze volgorde blijft er ruimte voor water. Zie paragraaf 4. Toekomstige situatie, voor een gedetailleerde omschrijving. Bij de verdere uitwerking van het plan wordt rekening gehouden met de Keur van Rijnland en bijbehorende uitvoeringsregels. 5.6.3

Huidige situatie Het centrum van Leidschendam vormt een overgang van het duingebied naar veengronden. Het centrumgebied ligt deels in de polders en deels in boezemland. De maatregelen uit het Waterplan Damcentrum zijn inmiddels grotendeels uitgevoerd. Er is in 2006 een gescheiden rioolstelsel en drainage aangelegd. Er is een polderwaterberging gerealiseerd in het lage peilvak in de Klein Plaspoelpolder (Peilgebied HH Delfland), waarin het hemelwater uit het poldergebied Damcentrum naar wordt afgevoerd en gebufferd. De berging compenseert voor de toenemende verharding in Damcentrum. In het centrum van Leidschendam ligt verder de landscheiding, de grens van het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland en Hoogheemraadschap van Delfland. Het projectgebied ligt in boezemland en grenst aan de Rietvinkpolder. Het projectgebied ligt daarmee volledig in het Rijnlandse deel van het gebied. Figuur 5.3 geeft de locatie van Leytsche Hof met de relevante peilgebieden.

Fig. 5.3 Relevante peilgebieden voor het projectgebied Leytsche Hof.

5.6.3.1 Oppervlaktewater Het projectgebied bestaat in de huidige situatie uit onverhard terrein en een vijver (zie figuur 5.4). De vijver watert noordoost af naar oppervlaktewater in de Rietvinkpolder. Ondanks dat dit oppervlaktewater in Rietvinkpolder gebied ligt heeft het een waterpeil op boezemniveau van circa -0,60 m NAP (zomer- winterpeil: -0,61 – -0,64 m NAP). Afwatering is vervolgens via de Boezem naar de sloot langs de Beatrixlaan en uiteindelijk het Rijn- en Schiekanaal. Figuur 5.5 geeft het huidig watersysteem overgenomen uit de Legger van Hoogheemraadschap van Rijnland.

48

Fig. 5.4 Huidige indeling projectgebied (met rood vierkant aangegeven) en omgeving. De paarse lijn is de verbindingsduiker van de vijver.

Fig. 5.5 Huidig watersysteem met peilgebieden Boezem en Rietvinkpolder. Met rood aangegeven de projectlocatie, met daarbinnen de vijver.

49

5.6.3.2 Waterkering Het projectgebied ligt niet in de invloedzone van de huidige waterkering/landscheiding (verholen waterkering) tussen Rijnland en Delfland. Deze loopt via de Damstraat en de Damlaan (zie beheergrens in figuur 5.3). Het belang van de bescherming van waterkeringen staat dus aan het verwezenlijken van dit project niet in de weg. 5.6.3.3 Ontwatering en grondwater In het gebied Damcentrum geldt een droogleggingseis van 0,80 m-mv voor wegen, 0,50 m-mv voor woningen, 0,70 m-mv voor woningen met kruipruimten. Figuur 5.6 toont dat het projectgebied beduidend hoger ligt dan de naastgelegen Rietvinkpolder. Het projectgebied ligt op circa +0,10 m NAP – +0,50 m NAP. Het waterplan geeft aan dat de grondwaterstanden in het gebied Damcentrum variëren van – 0,50 m NAP tot circa –1,30 m NAP. Grondwaterstroming in het gebied is overwegend (noord) oostelijk. Verwacht wordt dat de stromingsrichting van het freatische water wordt beïnvloed door het hogere boezempeil van de Vliet en de watergang langs de Plaspoelkade in relatie tot het polderpeil. 5.6.3.4 Waterkwaliteit Er zijn geen waterkwaliteitsproblemen bekend bij het projectgebied en omgeving.

50

Fig. 5.6 Maaiveldhoogtes. Met rood aangegeven de projectlocatie, met daarbinnen de vijver.

5.6.4 Toekomstige situatie 5.6.4.1 Oppervlaktewater De vijver (1540 m2) langs de Rijnlandstraat wordt gedempt i.v.m. de te bouwen woningen. Om de vijver volledig te compenseren wordt oppervlaktewater parallel aan de Schoorlaan gegraven. Zie figuur 5.7 en 5.8 voor de toekomstige situatie. In eerste instantie wordt de vijver voor ca. 50% gecompenseerd door het graven van een sloot langs de Schoorlaan tot ca. 6 meter. Daarna wordt de vijver gedempt. Hiermee ontstaat de tijdelijke situatie, zoals vermeld in de passage uit de vergunning. Na het afronden van de aangrenzende nieuwbouw wordt deze sloot tot de eindbreedte van ca. 12 meter ontgraven.

Figuur 5.7 Inrichting toekomstige situatie van bebouwing en binnentuin.

Het waterpeil van de nieuw te graven sloot komt op boezemlandpeil en watert noordoost af via een nieuw aan te leggen duiker naar de Rietvinkpolder. Ondanks dat dit oppervlaktewater in Rietvinkpolder gebied ligt heeft het waterpeil boezemniveau van ca. -0,60 m NAP (zomerwinterpeil: -0,61 – -0,64 m NAP). Afwatering van het oppervlaktewater in de Rietvinkpolder blijft gelijk aan de huidige situatie, via het gemaal aan de Voordesingel.

51

Bij aanleg van het nieuwe oppervlaktewater langs de Schoorlaan is het van belang dat de waterkering tussen het boezemland ten noorden van de Landscheidingstraat en de Rietvinkpolder ten zuiden van deze straat in stand blijft. Daarnaast dient de kruisende duiker met de schoorlaan vervangen te worden.

Fig. 5.8 Toekomstig oppervlaktewatersysteem (overgenomen uit het waterplan). Met rood aangegeven de projectlocatie, met daarbinnen het nieuw te graven oppervlaktewater parallel aan de schoorlaan.

Met de waterbeheerders: gemeente Leidschendam-Voorburg en Hoogheemraadschap van Rijnland, is afgestemd dat Leytsche Hof conform het waterplan Damcentrum gerealiseerd mag worden. 5.6.4.2 Watersysteem Het projectgebied heeft een gescheiden riolering. Afvalwater wordt gescheiden ingezameld en afgevoerd naar de waterzuivering. Afstromend hemelwater van de daken van de nieuwe ontwikkeling stroomt af naar de binnentuin en wordt vertraagd afgevoerd naar het nieuw te graven oppervlaktewater, de sloot parallel aan de Schoorlaan. De binnentuin wordt ingericht met privé en gemeenschappelijke tuinen. Onder de privé en gemeenschappelijke tuinen komt een substraatlaag met een bergingscapaciteit van 45 mm ten opzichte van het afvoerend verhard oppervlak. Deze laag heeft een waterdoorlaatbaarheid van circa 80 mm/min. Door de hoogteligging t.o.v. het oppervlaktewater is er een knijpconstructie nodig om hemelwater vast te houden en vertraagd af te voeren. 5.6.4.3 Grondwater en aanlegpeil Het waterplan omschrijft dat het oppervlaktewaterpeil hoger is dan de huidige grondwaterstand. Bij wijze van worst case benadering wordt daarom het aanlegpeil gebaseerd op het oppervlaktewaterpeil van -0,60 m NAP. De droogleggingseis voor woning bedraagt 0,8

52

m-mv. Het aanlegpeil (maaiveld) bedraagt circa +0,20 m NAP en het vloerpeil +0,32 m NAP. Dit is conform de memo “Vloerpeil omgevingsvergunning Leytsche Hof” dd. 28 februari 2020 opgesteld door de heer E. Oude Luttikhuis van de gemeente Leidschendam-Voorburg. Het grootste deel van de ontwikkeling heeft een diepteligging gelijk aan het maaiveld. Alleen de toren (noord) westelijk van het plan krijgt een kelder van ca. 552 m2 met een diepte van 3,0 m-mv. Gezien de grondwaterstand ligt de kelder in het grondwater. Aandacht voor waterdicht bouwen bij de ontwikkelaar is vereist. 5.6.4.4 Klimaatadaptatie Gezien de verwachte klimaatverandering waardoor steeds vaker langdurige hevige regen optreedt en langere perioden van droogte en hitte vaker voorkomen is een klimaat adaptief plan gewenst. Het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft een klimaatatlas ingericht waarmee de klimaatopgaven in beeld gebracht kunnen worden. In de klimaatatlas komt de locatie niet specifiek naar voren als knelpuntlocatie voor wateroverlast. Wat betreft hittestress zijn de klimaatkaarten gebaseerd op de oorspronkelijke inrichting van de locatie, en daarmee was de locatie warmer dan gemiddeld. Met de nieuwe bebouwing worden maatregelen genomen om hittestress te beperken. Leytsche Hof krijgt een binnentuin (zie figuur 5.9). De binnentuin ligt boven de parkeergarage. Figuur 5.10 geeft een doorsnede van de situatie.

Het ontwerp van de binnentuin is met veel groen en zichtbaar water. Onder de bestrating komen hemelwaterdrainage- en bufferlagen. Door deze inrichting wordt hemelwater afkomstig van de daken langer vastgehouden en zorgt groen voor verkoeling. Tevens wordt er gekozen voor een lichte kleur van het metselwerk van de binnen gevels i.v.m. warmte absorptie door zonnestraling.

Fig. 5.9

Binnentuin

53

Fig. 5.10 Doorsnede binnentuin

De ontwikkeling krijgt zonnepanelen op de daken van de eengezinswoningen en appartementen om aan het Bouwbesluit te voldoen (energieprestatieberekening). Water vasthouden met groene daken voor de overige daken of in combinatie met de zonnepanelen is een reële optie om hemelwater vast te houden en vertraagd af te voeren. Een inventarisatie moet uitwijzen welke daken geschikt zijn.

Fig. 5.11 Artist impression van de kade aan de Schoorlaan van de nieuwe ontwikkeling Leytsche Hof

De nieuwe watergang parallel aan de Schoorlaan wordt aan een zijde met een gemetselde kade en aan de andere zijde met een natuurvriendelijke oever ontwikkeld. Natuurvriendelijke oevers zijn:  Belangrijk voor de waterkwaliteit. Hoe meer de natuur haar gang kan gaan, hoe hoger de kwaliteit van het water. Het water ziet er dan ook helder uit.  Goed voor plant en dier. Natuurvriendelijke oevers zijn vaak een broedplaats, er worden eitjes afgezet en jonge dieren komen er tot leven. Andere dieren gebruiken de oever dan weer om te schuilen op jacht naar een prooi (snoeken bijvoorbeeld).  Prettig om naar te kijken. De natuur in een natuurvriendelijke oever is uitbundig, er is een grote soortenrijkdom en het water is mooi helder.

54

5.6.5

Conclusie Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat er uit het oogpunt van het aspect ‘water’ geen belemmeringen zijn voor realisatie van het plan voor de Leytsche Hof. En zoals opgemerkt, heeft het Hoogheemraadschap Rijnland bij brief van 9 maart 2021 (zie bijlage IX) aangegeven in te kunnen instemmen met bovenstaande waterparagraaf.

5.7 5.7.1

Bodem Algemeen Als er sprake is van ernstige bodemverontreiniging, dan is de Wet bodembescherming (Wbb) van toepassing. Het doel van de Wbb is in de eerste plaats het beschermen van de land- of waterbodem zodat deze kan worden benut door mens, dier en plant, nu en in de toekomst. Via de Wbb heeft de rijksoverheid de mogelijkheid algemene regels te stellen voor de uitvoering van werken, het transport van stoffen en het toevoegen van stoffen aan de bodem. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem, waarop of waarin deze ontwikkelingen gaan plaatsvinden, geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel. Bij nieuwbouwactiviteiten dient de bodemkwaliteit door middel van onderzoek in beeld te zijn gebracht. In het algemeen geldt dat nieuwe bestemmingen bij voorkeur op een schone bodem dienen te worden gerealiseerd.

5.7.2

Onderzoek Op de locatie aan de Leytsche Hof is door Wareco Ingenieurs een actualiserend bodemonderzoek uitgevoerd (Actualiserend bodemonderzoek terrein aan de Schoorlaan Landscheidingstraat (bouwlocatie Leytsche Hof) te Leidschendam, 13 december 2017, bijlage X). Hieronder volgt een overzicht van de conclusies en aanbevelingen uit dit rapport:  Grond Op de locatie is sprake van licht verhoogde gehalten voor zware metalen, PAK, PCB en minerale olie in grond en enkele metalen in het grondwater. Over het algemeen voldoet de bodemkwaliteit aan de kwaliteitsklasse ‘achtergrondwaarde’ of ‘wonen’, die ook in de omgeving wordt aangetroffen. Lokaal is er in de (slib en plastichoudende) ondergrond sprake van kwaliteitsklasse ‘industrie’. Gezien de diepte waarop deze verontreiniging is aangetroffen wordt verwacht dat er hier sprake is van een historische verontreiniging. Omdat er sprake is van maximaal licht verhoogde gehalten is er geen sprake van een historisch geval van ernstige bodemverontreiniging.  Asbest Tijdens het uitvoeren van de veldwerkzaamheden is op één boorlocatie (boring 16) in de bovengrond asbesthoudend materiaal aangetroffen. In de fijne fractie ter plaatse is analytisch geen asbest aangetroffen. Daarnaast zijn op indicatieve wijze de puinhoudende bodemlagen ter plaatse van boringen 01, 05, 06, 08 onderzocht op het voorkomen van asbest in grond.

Visueel en analytisch is hierbij geen asbest aangetroffen. Vanwege het aantreffen van asbesthoudend materiaal in de bovengrond kan de hypothese ‘asbestonverdachte’ locatie niet worden gehandhaafd. Het onderzoek naar het voorkomen van asbest in grond is niet uitgevoerd conform de NEN 5707, omdat de uitgevoerde inspanning ontoereikend is voor de gehele onderzoekslocatie. Hierdoor is het uitgevoerde asbestonderzoek indicatief van aard. De verdachte bodemlaag betreft de bovengrond. Vanwege het indicatieve karakter van het uitgevoerde asbestonderzoek adviseert Wareco Ingenieurs om bij toekomstige

55

herontwikkeling en/of grondwerkzaamheden op de locatie, een verkennend asbestonderzoek uit te voeren. Zoals vermeld in het historisch vooronderzoek van de opdrachtgever zijn in de bodem in 2016 ter plaatse van het voormalige flatgebouw mantelbuizen aangetroffen die asbesthoudend zijn. De destijds aangetroffen mantelbuizen zijn verwijderd. De verwachting is echter dat ter hoogte van het voormalige flatgebouw mogelijk nog meer asbesthoudende mantelbuizen aanwezig zijn. De ligging van deze buizen is echter niet bekend. Asbesthoudende mantelbuizen in de bodem worden niet gezien als een bodemverontreiniging in het kader van de Wet bodembescherming. Zolang de betreffende leidingen niet beschadigd zijn, is het risico dat de bodem ter hoogte van de leidingen verontreinigd is geraakt met asbest, nihil. In verband hiermee wordt de ondergrond (voor zover deze niet puinhoudend is) niet beschouwd als asbestverdacht. Onderzoek naar asbest in de ondergrond is dan ook niet noodzakelijk. Het is raadzaam om bij werkzaamheden in de ondergrond alert te zijn op het voorkomen van asbestverdacht materiaal. Wanneer mantelbuizen worden gevonden, dienen deze buizen door een gecertificeerd asbestverwijderingsbedrijf te worden verwijderd.

Verder is het van belang bij de uitvoering van grondwerkzaamheden voorzichtig te werk te gaan, om het beschadigen van eventueel aanwezige asbesthoudende mantelbuizen te voorkomen. Geadviseerd wordt om, in overleg met een hogere veiligheidskundige (HVK’er), na te gaan op welke wijze de werkzaamheden het best kunnen worden uitgevoerd. Gelet op het voorgaande is een vervolgonderzoek naar asbesthoudend materiaal in de bovengrond dus noodzakelijk. Voor de start van de voorbereidende grondwerkzaamheden voor de bouw van het plan Leytsche Hof zal het betreffende onderzoek worden uitgevoerd en zo nodig het terrein worden gesaneerd. Gelet op het feit dat dit een ‘bovengrondse’ verontreiniging betreft, is sanering relatief eenvoudig. De eventuele aanwezigheid van asbest levert dan ook geen belemmering op voor de uitvoerbaarheid van het plan. Conclusie Gelet op het voorgaande, en met in achtneming van het voorgaande, wordt niet verwacht dat het aspect bodem milieuhygiënisch een belemmering vormt voor dit plan.

5.8 5.8.1

Vormvrije m.e.r.-beoordeling Inleiding Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D (betreft de m.e.r.-beoordeling) van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Concreet betekent dit dat, ook wanneer ontwikkelingen onder de in bijlage D opgenomen drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er nog steeds van moet vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben. Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen, moet daarom een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Deze zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden: - belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk; - belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

56

De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. In deze bijlage staan drie hoofdcriteria centraal: 1. de kenmerken van het project; 2. de plaats van het project; 3. de kenmerken van de potentiële effecten. 5.8.2

Onderzoeksresultaten vormvrije m.e.r.-beoordeling Het bouwplan voor Leytsche Hof kan worden geschaard onder 11.2 van de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage: ‘de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.’ Dit plan van 153 woningen wordt (in beginsel) niet gezien als een m.e.r.-plichtige activiteit omdat deze pas geldt bij de volgende drempelwaarden: - een oppervlakte van 100 hectare of meer, - een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of - een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. Voor onderhavig plan is een zogenaamde m.e.r.-aanmeldnotitie opgesteld (Aanmeldnotitie Vormvrije m.e.r.-beoordeling ten behoeve van bouwplan Leytsche Hof te Leidschendam, Legalexion, d.d. 1 april 2021), waarin onderzocht wordt in hoeverre van het plan belangrijke milieugevolgen zijn te verwachten (zie bijlage XI). Uit voornoemde m.e.r.-aanmeldnotitie blijkt dat er, gelet op de kenmerken van het project, met name de aard en de omvang in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., geen belangrijke milieugevolgen zijn te verwachten.

5.8.3

Conclusie Mede gelet op de overige in dit hoofdstuk behandelde milieu- en omgevingsaspecten, kan geconcludeerd worden dat het milieubelang van de ontwikkeling voor de Leytsche Hof in voldoende mate is afgewogen, en dat er geen belangrijke negatieve milieugevolgen zullen optreden. Een m.e.r.(-beoordeling) is dan ook niet noodzakelijk.