2234 Glastuinbouwgebied Meeslouwerpolder_toelichting_vastgesteld.pdf

De regels laten vervolgens bij elke bestemming zien op welke wijze de gronden mogen worden gebruikt en al dan niet worden bebouwd.

80

Daarbij wordt ook weer terugverwezen naar de aanduidingen op de verbeelding. De verbeelding en de regels zijn ingericht met inachtneming van de wettelijk voorschreven standaarden. De regels van het bestemmingsplan zijn onderverdeeld in:  Hoofdstuk 1 Inleidende regels;  Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;  Hoofdstuk 3 Algemene regels;  Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

7.2

Inleidende regels

Om misverstanden over de toepassing en interpretatie van het bestemmingsplan te voorkomen en eenduidigheid te bevorderen, is in Hoofdstuk 1 van de regels inleidende regels opgenomen. De inleidende regels bestaan uit:  Artikel 1: Begrippen; hierin worden de in het plan relevante begrippen omschreven;  Artikel 2: Wijze van meten; hierin wordt aangegeven hoe bepaalde maten gemeten dienen te worden.

7.3

Bestemmingsregels

Elk bestemmingsartikel is, conform de eerder genoemde standaard, volgens een vaste indeling opgebouwd, te weten:  bestemmingsomschrijving;  bouwregels;  nadere eisen;  afwijken van de bouwregels;  specifieke gebruiksregels;  afwijken van de gebruiksregels;  wijzigingsbevoegdheid;  omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden. Het een en ander voor zover van toepassing. In de volgende subparagrafen wordt themagewijs een toelichting gegeven op de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen. 7.3.1

Landbouw

De agrarische functie neemt in het plangebied een belangrijke plaats in. Omdat deze functie breed invulbaar is, dienen de agrarische activiteiten in de meeste gevallen te worden gespecificeerd. De bestemmingsregeling gaat uit van de bestaande situatie en heeft in eerste instantie een beheerskarakter. Er worden echter ook mogelijkheden geboden voor medegebruik dan wel deeltijdactiviteiten. In het plangebied komen de volgende agrarische bestemmingen voor:  Agrarisch (A): de gronden bestemd voor de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven;  Agrarisch - Paardenhouderij (A-PH): de gronden bestemd voor de uitoefening van paardenhouderijen, niet zijnde een paardenfokkerij;  Agrarisch met waarden - Landschapswaarden (AW-L): de bestemming van gronden die zowel een agrarische gebruikswaarde hebben, als een landschappelijke waarde;  Agrarisch - Glastuinbouw (A-GT): de gronden bestemd voor bestaande glastuinbouwbedrijven, gelegen binnen het glastuinbouw(concentratie)gebied van Stompwijk.

81

'Agrarisch' De bestemming 'Agrarisch' is toegekend aan de gronden, waar het agrarisch bedrijfscentrum ten behoeve van de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf is toegestaan. Bij grondgebonden agrarische bedrijven is de productie hoofdzakelijk afhankelijk van de bij het bedrijf behorende gronden. De bestemming 'Agrarisch' valt grotendeels samen met het bouwvlak, waarbinnen de bedrijfswoning en de bij het bedrijf behorende bebouwing en voorzieningen mogen worden gesitueerd. Paardenfokkerijen (in zuivere vorm) zijn binnen deze bestemming eveneens toegestaan. Dit zijn bedrijven die uitsluitend gericht zijn op het fokken, opfokken en het eventueel africhten van “eigen” paarden als product. Paardenfokkerijen zijn productiegericht, extensief en kennen geen grote verschillen met andere grondgebonden agrarische bedrijvigheid, behalve dan dat een paard ander graasgedrag kent dan bijvoorbeeld een koe. Deze bedrijven kenmerken zich door veel grond, stallen, een paardenbak en weinig bezoekers. Gelet hierop wordt dit type paardenhouderij als een agrarisch bedrijf beschouwd, hetgeen in de lijn ligt van vaste jurisprudentie.

Ook intensieve agrarische bedrijvigheid als nevenactiviteit bij een volwaardig grondgebonden agrarisch bedrijf is binnen deze bestemming toegestaan, echter uitsluitend indien deze bestaat (en legaal is) op het moment dat het ontwerp van dit bestemmingsplan ter visie is gelegd. Nieuwe intensieve agrarische bedrijven zijn niet toegestaan. Een doorgroei van een intensieve nevenactiviteit naar een hoofdactiviteit, is ook niet mogelijk. 'Agrarisch - Paardenhouderij' Op grond van de standaard voor bestemmingsplannen (SVBP2012) dienen paardenhouderijen bij een agrarische bestemming te worden ondergebracht. In dit bestemmingsplan is de bestemming 'Agrarisch – Paardenhouderij' toegekend aan een bestaand bedrijfscentrum van een (legale) paardenhouderij. De bestemming 'Agrarisch-Paardenhouderij' valt grotendeels samen met het bouwvlak, waarbinnen het bedrijf en de bijbehorende bebouwing en voorzieningen dienen te worden gesitueerd. In tegenstelling tot paardenfokkerijen, richten gebruiksgerichte paardenhouderijen zich op de recreatieve beleving van de paardensport. Voorbeelden van gebruiksgerichte paardenhouderijen zijn: een paardenpension, manege, paardenrusthuis en paarden(ver)zorgboerderij. Een stoeterij kent dezelfde productiegerichte activiteiten als een paardenfokkerij (fokken, opfokken en africhten), echter verhandelt en richt ook paarden van derden af.

De productiefactor staat bij een stoeterij niet centraal. Een stoeterij heeft daarnaast meer en andere voorzieningen nodig (bijvoorbeeld meerdere paardenbakken, stapmolens, longeercirkel) en heeft een grotere verkeersaantrekkende werking. Gelet hierop zijn, behalve de gebruiksgerichte paardenhouderijen, ook de stoeterijen ondergebracht bij de bestemming 'Agrarisch - Paardenhouderij'. Dit ligt eveneens in de lijn van vaste jurisprudentie. In de Nota 'Schaken met paard en landschap' van de gemeente is het buitengebied gezoneerd in twee deelgebieden, de zogenaamde 'Randgebieden' en 'Agrarische gebieden'. Per gebied is aangegeven in welke vorm paardenactiviteiten toegestaan zijn. Onderhavig plangebied is niet opgenomen in de Nota, maar grenst alleen aan de zogenaamde 'Agrarische gebieden'. Door middel van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch' en de bijbehorende nummering, is in de regels en op de verbeelding aangegeven welk type paardenhouderijbedrijf, al dan niet in combinatie met een andere bedrijfstak, is toegestaan. De systematiek sluit aan op de bestaande bestemmingsplannen in het buitengebied.

82

'Agrarisch met waarden – landschapswaarden' De bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' betreft zowel het gebruik van de als zodanig aangewezen gronden voor de agrarische bedrijfsvoering, als de bescherming, versterking en/of het herstel van de waarden van die gronden. De gronden met deze bestemming liggen buiten de agrarische bedrijfscentra en kunnen worden gebruikt voor het beweiden van vee. Bij het gebruik van deze gronden dient echter rekening te worden gehouden met de waarden van het gebied. Bij de bestemming 'Agrarisch met waarden Landschapswaarden' gaat het om landschappelijke en cultuurhistorische waarden, bestaande uit de openheid, het karakteristieke verkavelings-/slotenpatroon, de graslandvegetatie en de daarmee samenhangende vogelkundige waarden. Voor het beweiden van paarden zijn specifieke gebruiksregels in het plan opgenomen, omdat een intensieve weidegang door paarden een negatief effect heeft op de waarden van het gebied. Deze regels betreffen de intensiteit van beweiding (extensieve weidegang) en de periode van beweiding. In de regels is verder aangegeven onder welke voorwaarden medewerking kan worden verleend aan nieuwe ontwikkelingen. Ter bescherming van de waarde zijn bepaalde werken en werkzaamheden omgevingsvergunningplichtig.

Een omgevingsvergunning voor het aanleggen van een werk of het uitvoeren van een werkzaamheid als hier bedoeld, wordt alleen verleend indien aan de in de regels opgenomen voorwaarden wordt voldaan. Ruwvoerderteelt is in de gebieden met de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' rechtstreeks toegestaan. 'Agrarisch - Glastuinbouw' Binnen de bestemming Agrarisch - Glastuinbouw (A-GT) zijn bestaande en nieuwe glastuinbouwbedrijven toegestaan, conform de doelstellingen zoals vastgesteld in de Spelregels transformatie glastuinbouwgebied Meeslouwerpolder. Uitbreiding van glas kan alleen plaatsvinden binnen deelgebied 2 (tussen de Tuinbouwweg en de Huyssitterweg ), binnen deelgebied 1 en 3 wenst de gemeente geen uitbreiding van glasareaal toe te staan, wel is herontwikkeling binnen de bestaande bouwvlakken mogelijk. Daarnaast wil de gemeente samen met ondernemers en grond-, bedrijfs- en woningeigenaren (eigenaren) in het glastuinbouwgebied komen tot een compacte, economisch vitale en aantrekkelijke Meeslouwerpolder. De gemeente wil daarom nieuwe functies mogelijk maken in plaats van leegstaande en verouderde opstallen. Aanleiding is de constatering dat glastuinbouw in dit gebied niet voor alle partijen een duurzame toekomst heeft, binnen de nieuwe bestemmingsomschrijving is ruimte voor duurzame herontwikkeling binnen de glastuinbouwsector.

De glastuinbouw blijft bestaan, maar wordt de komende 10-15 jaar mogelijk minder prominent in het gebied. De mogelijkheid tot transformatie is bedoeld voor bedrijven die (een deel van) hun bedrijfsvoering in het gebied willen stoppen. Transformatie wordt middels een algemene wijzigingsbevoegdheid mogelijk gemaakt om verpaupering van het gebied tegen te gaan en waarde aan het gebied toe te voegen. Bouwvlakken en bebouwing ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering Bouwvlakken Op de verbeelding is te zien dat de bouwvlakken van de agrarische bestemmingen grotendeels samenvallen met de bestemmingsvlakken van de specifieke agrarische bestemmingen (A, A-PH, A-GT). In tegenstelling tot de voorgaande bestemmingsplannen is voor een deel van het glastuinbouwgebied het 'bouwvlak op maat' komen ter vervallen, hiermee ontstaat bewegingsvrijheid van de ondernemers en worden onnodige procedure bij herontwikkeling voorkomen.

83

Bebouwing Het bouwen ten behoeve van agrarische tuinbouwbedrijven dient binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken plaats te vinden. Onder voorwaarden kan hiervan worden afgeweken. Daar waar het bestemmingsvlak niet samenvalt met het bouwvlak, zijn alleen bouwwerken, geen gebouw zijnde, toegestaan. Bij de afweging of van deze afwijkingsmogelijkheid gebruik wordt gemaakt, dienen onder andere de waarden van het agrarisch gebied in acht te worden genomen. Verder zijn in de regels afwijkingsmogelijkheden opgenomen voor bebouwing dan wel het gebruik van bestaande bebouwing ten behoeve van een medegebruik en/of deeltijdactiviteiten, naast de agrarische hoofdfunctie. Per agrarisch bedrijf is maximaal één bedrijfswoning toegestaan. Alle agrarische bedrijven beschikken in principe over een bedrijfswoning. Het is niet mogelijk een tweede bedrijfswoning op te richten. Dit omdat toezicht vanuit een tweede huishouden ter plaatse, met de huidige technieken, in de meeste gevallen niet meer nodig is. Daarnaast wordt een tweede bedrijfswoning vaak op den duur aan derden verkocht of verhuurt als burgerwoning, hetgeen strijdig is met het restrictief woonbeleid voor het buitengebied.

Wanneer er ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan echter twee legale agrarische bedrijfswoningen (als zodanig vergund en gebouwd) op bedrijfsperceel aanwezig zijn, mogen deze bedrijfswoningen gehandhaafd blijven, vernieuwd of vervangen worden voor zover deze gesitueerd zijn binnen het bouwvlak en nog als zodanig in gebruik zijn. Voorzover legale voormalige bedrijfswoningen vóór de tervisielegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan als burgerwoning zijn afgestoten en als zodanig in gebruik zijn, hebben deze woningen in het bestemmingsplan een woonbestemming gekregen, tenzij dit om milieutechnische redenen (afstand tot een bestaand volwaardig agrarisch bedrijf) niet mogelijk is. In deze laatste situatie krijgt de woning de aanduiding 'plattelandswoning'. Bedrijfssplitsing of het afstoten van een bestaande (voormalige) bedrijfswoning geeft geen recht op een nieuwe bedrijfswoning. Bij de beoordeling van een aanvraag om omgevingsvergunning voor een bedrijfswoning worden mede in aanmerking genomen bestaande woningen, welke als bedrijfswoning zijn gebouwd en/of als zodanig in gebruik zijn geweest, maar die ten gevolge van verkoop, verhuur, bedrijfssplitsing of andere transacties niet meer als bedrijfswoning fungeren (anti-dubbeltelregel).

84

Deeltijdactiviteiten bij agrarische bedrijven Ontwikkelingen De landbouwsector staat onder druk. Het aantal gezonde, volwaardige agrarische bedrijven (veelal melkveehouderijen) is in de loop der jaren sterk afgenomen. Aan de ene kant wordt dit veroorzaakt door de schaalvergroting (met minder bedrijven wordt een grotere landbouwproductie gerealiseerd), aan de andere kant moeten agrarische bedrijven aan steeds strengere normen voldoen. Veel bedrijven weten het hoofd niet meer boven water te houden. Hierdoor zijn deze bedrijven genoodzaakt te stoppen of een nieuwe activiteit aan de bestaande agrarische bedrijfsvoering toe te voegen, om de continuïteit van het bedrijf te waarborgen. Vaak gaat het niet om een nevenfunctie (een activiteit die in verband staat met de agrarische hoofdfunctie), echter om een activiteit die geen directe relatie heeft met de agrarische bedrijfsvoering. In het laatste geval is sprake van een deeltijdactiviteit. Voorbeelden hiervan zijn verblijfrecreatie (bed & breakfast, kamperen bij de boer) en pensionstalling. Een deeltijdactiviteit kan voor de agrariër een welkome financiële aanvulling leveren op het bedrijfsresultaat en tegelijk bijdragen aan de leefbaarheid en/of (recreatieve) beleving van het platteland.

Door het bieden van mogelijkheden voor 'verbreding' naast de agrarische bedrijfsvoering, kunnen agrarische bedrijven hun economische basis versterken en een duurzame agrarische bedrijfsvoering voor langere termijn waarborgen. Als 'hoeders' van het landschap zorgen de agrarische bedrijven ervoor dat het karakter van het landschap, met de bijbehorende natuur- en cultuurhistorische waarden, wordt versterkt. Met verbreding worden vooral de 'ondergeschikte' activiteiten bedoeld, die geen direct verband hebben met de agrarische bedrijfsvoering, maar wel op het agrarisch bedrijfsperceel plaatsvinden en bijdragen aan het inkomen van het agrarisch bedrijf. Deze activiteiten worden in dit bestemmingsplan deeltijdactiviteiten genoemd. Ondergeschiktheid deeltijdactiviteiten Van wezenlijk belang is dat de deeltijdactiviteiten bij een agrarisch bedrijf ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie. In het algemeen gaat het om kleinschalige activiteiten. Zodra er sprake is van grootschaligheid ofwel dat de deeltijdactiviteiten in het hoofdinkomen voorzien van het bedrijf, kan niet langer worden gesproken over een ondergeschikte deeltijdactiviteit. De ondergeschiktheid van deeltijdactiviteiten kan tot uitdrukking worden gebracht in inkomsten, tijdsbesteding en oppervlakte van het gebruik.

De inkomsten uit de (gezamenlijke) deeltijdactiviteiten dienen in principe minder dan de helft van de totale inkomsten van het agrarisch bedrijf te beslaan, om als ondergeschikt te worden aangemerkt. Daarnaast dient de agrariër minder dan de helft van zijn arbeidstijd te besteden aan de deeltijdactiviteit(en) en een beperkt deel van het agrarisch bouwperceel voor de deeltijdactiviteit(en) te gebruiken. Over de aard en omvang van een agrarische bedrijfsvoering en de verhouding van eventuele deeltijdactiviteiten tot de agrarische bedrijfsvoering, kan in de voorkomende gevallen advies worden ingewonnen bij een agrarische deskundige. Grondgebonden agrarische bedrijven en deeltijdactiviteiten Om in de behoefte aan verbredingsmogelijkheden te voorzien, zijn in de regels afwijkingsmogelijkheden opgenomen ten behoeve van verschillende deeltijdfuncties bij grondgebonden agrarische bedrijven. Eén van de voorwaarden is dat de deeltijdactiviteit(en) ondergeschikt dien(t)en te zijn en blijven aan de agrarische functie, zowel in tijdsbesteding, gebruiksoppervlak als in inkomsten. Alle grondgebonden agrarische bedrijven binnen het landelijk gebied van Leidschendam - Voorburg hebben dezelfde mogelijkheden voor deeltijdactiviteiten, met uitzondering van deeltijd-pensionstalling voor 15 paarden.

Deeltijdactiviteiten die onder voorwaarden met een omgevingsvergunning zijn toegestaan, zijn onder andere: kleinschalig kamperen, recreatief nachtverblijf, een kleinschalig ambachtelijk bedrijf, een theetuin/-schenkerij, agrarische dagrecreatie en kleinschalige opslag/stalling. In de regels zijn de voorwaarden opgenomen waaraan dient te worden voldaan, voordat een omgevingsvergunning kan worden verleend.

85

Om de kleinschaligheid van deeltijdactiviteiten te waarborgen, zijn in de regels maximum oppervlakten opgenomen. Daarnaast worden, voorzover nodig, eisen gesteld ten aanzien van de landschappelijke inpassing van deeltijdactiviteiten, zoals kamperen bij de boer. De hier genoemde mogelijkheden van deeltijdactiviteiten gelden niet voor paardenhouderijen (A-PH) en glastuinbouwbedrijven (A-GT). Grondgebonden agrarische bedrijven en pensionstalling Als gevolg van het door de gemeente in 2008 vastgestelde paardenbeleid, Nota 'Schaken met paard en landschap', is het binnen de bestemming 'Agrarisch' rechtstreeks mogelijk om bij een volwaardige grondgebonden agrarische bedrijfsvoering, in deeltijd maximaal 15 paarden in pension te houden. Dit indien aan de op dat moment geldende milieuvoorschriften kan worden voldaan. Voorzieningen voor paarden zijn met een omgevingsvergunning toegestaan, mits aan de in de regels opgenomen voorwaarden wordt voldaan. Het gaat hier nadrukkelijk om de combinatie van een volwaardig grondgebonden agrarisch bedrijf met een deeltijd-paardenpension als ondergeschikte functie. Deze mogelijkheid wordt echter niet geboden voor een agrarisch bedrijf in de vorm van een paardenfokkerij.

Het toestaan van pensionactiviteiten of andere gebruiksgerichte paardenactiviteiten bij een paardenfokkerij is niet passend, omdat er dan geen sprake meer is van een agrarisch bedrijf als bedoeld in dit bestemmingsplan. Pensionstalling voor maximaal 15 paarden als deeltijdactiviteit bij kleinschalige grondgebonden bedrijven, is niet mogelijk gemaakt. De ondergeschiktheid van deze deeltijdactiviteit komt bij kleinschalige agrarische bedrijven al snel in het geding, gelet op de inkomsten die uit deze functie gegenereerd worden. In de 'Nota Schaken met paard en landschap' is voor paardenactiviteiten in het landelijk gebied beleid geformuleerd teneinde richting te geven aan de ontwikkeling van de paardensector in het gebied. Dit beleid is in dit bestemmingsplan verankerd. Het 'vrijgeven' van de mogelijkheid om op agrarische bedrijfspercelen in bedrijfsmatige zin paarden te houden, zou bovendien betekenen dat er in principe overal in het landelijk gebied van de gemeente Leidschendam - Voorburg pensionstallingen of andere activiteiten met paarden van een noemenswaardige omvang kunnen ontstaan. Uit ruimtelijk en planologisch oogpunt is dit geen wenselijke situatie, gezien de neveneffecten hiervan op de waarden en kenmerken van het gebied.

Denk aan de voorzieningen die voor paarden nodig zijn en de impact hiervan op het landschap, de intensievere beweiding van de graslanden en de gevolgen hiervan voor o.a. de natuurwaarden, en het extra verkeer dat door bijvoorbeeld pensionstalling wordt aangetrokken. In het bestemmingsplan is het daarom alleen toegestaan dat bij kleinschalige agrarische bedrijven, net als bij de woonfunctie, maximaal 4 paarden worden gehouden. Voor de bijbehorende voorzieningen geldt dat deze zijn toegestaan, voor zover een goede landschappelijke inpassing mogelijk is. Stalruimte dient bijvoorbeeld binnen de bestaande bedrijfsgebouwen te worden gerealiseerd en een eventuele paardenbak of paddock binnen het bouwvlak. Zorgboerderij en kinderopvang bij de boer De functies zorg (bijvoorbeeld opvang van gehandicapten) en kinderopvang bij de boer zijn functies die op een positieve manier kunnen bijdragen aan een algemeen maatschappelijk doel en de aantrekkelijkheid van het landelijk gebied. De meerwaarde van deze functies op een agrarisch perceel zit vooral in de combinatie van zorg- en opvangactiviteiten met de agrarische activiteiten op het boerenbedrijf. Deze functies worden in dit plan mogelijk gemaakt door middel van een wijzigingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders. De wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van een 'zorgboerderij' geldt voor de percelen met bestemming 'Agrarisch'.

Van belang is wel dat een dergelijke functie gekoppeld is en blijft aan een agrarische bedrijfsvoering en dat het extra verkeer dat met die functie wordt aangetrokken, inpasbaar is in het betrokken gebied.

86

Gezien de aard van de functies kinderopvang en zorg, zal het in sommige gevallen voorkomen dat de activiteiten niet (meer) ondergeschikt zijn aan de agrarische bedrijfsvoering, maar voorzien in het hoofdinkomen van het agrarisch bedrijf. De agrarische activiteiten zijn dan ondergeschikt aan de zorgfunctie of de opvang van kinderen. Dit is echter, gelet op het karakter van deze functies, acceptabel, mits er geen sprake is van grootschaligheid en er een koppeling blijft met agrarische bedrijfsactiviteiten. Het aantal verkeersbewegingen gerelateerd aan de betreffende bedrijfsfunctie dient te passen in het betrokken gebied en mag niet ten koste gaan van de gebiedseigen waarden. Bebouwing Uitbreiding van de oppervlakte aan gebouwen op een perceel, ten behoeve van een deeltijdfunctie is in principe niet toegestaan. Een dergelijke functie dient binnen de bestaande bebouwing te worden ingevuld. Er zijn wel mogelijkheden om hiervan af te wijken. De afwijkingsmogelijkheden zijn opgenomen in de regels. Wanneer de agrarische bedrijfsvoering wordt beëindigd, zal ook een einde moeten komen aan de deeltijdfunctie(s). Wijziging van de agrarische functie naar bijvoorbeeld een woonfunctie is dan een mogelijkheid. Binnen de woonfunctie zijn er (andere) mogelijkheden voor ondergeschikte medegebruik van de voormalige agrarische bebouwing.

Nieuwe functies in 'vrijkomende agrarische bedrijven' (VAB) Wanneer een agrarische bedrijfsvoering beëindigd wordt, raken de bedrijfsgebouwen hun agrarische functie kwijt, indien daar geen ander agrarisch bedrijf gevestigd wordt. Met 'vrijkomende voormalige agrarische bebouwing' wordt in dit plan bedoelt de (legale) gebouwen op voormalige agrarische bouwpercelen, waarop de agrarische activiteiten volledig zijn beëindigd en de gebouwen leeg zijn komen te staan. De nieuwe functie die in de genoemde gebouwen mogelijk wordt gemaakt wordt 'vervolgfunctie' genoemd. In dit geval is geen sprake van een 'deeltijdactiviteit' dan wel een 'nevenactiviteit', aangezien er geen agrarische activiteiten meer op het perceel plaatsvinden. Opgemerkt wordt dat het hier uitdrukkelijk gaat om de percelen waar de voormalige bedrijfswoning niet is afgesplitst van het agrarisch bouwperceel en de woning nog deel uitmaakt van het agrarisch bouwperceel of nog wordt bewoond door de voormalige agrariër(s). Afgesplitste agrarische bouwpercelen met alleen een deel van de oorspronkelijke bedrijfsgebouwen, vallen niet onder deze regeling.

Om een ander gebruik van deze bebouwing mogelijk te maken en op die manier verpaupering tegen te gaan, is in de regels voor burgemeester en wethouders een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de agrarische functie kan worden omgezet in een landelijk bedrijf, woonfunctie of een paardenhouderij. Dit zijn bedrijven die qua aard en omvang thuishoren in het landelijk gebied of daarmee een functionele binding hebben en geen grootschalig of industrieel karakter kennen. Voorbeelden van landelijke bedrijven zijn: een hoveniersbedrijf, een dierenpension en/of dierenasiel. Verder dient te worden voldaan aan de in de regels opgenomen voorwaarden. Gestreefd wordt naar sanering van overtollige en/of in zeer slechte staat verkerende bebouwing. Dit teneinde de ruimtelijke kwaliteit van erven in het buitengebied te waarborgen.

87

7.3.2 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden Ter bescherming van de natuur- en landschapswaarden van gronden is een aantal werken en werkzaamheden in het bestemmingsplan omgevingsvergunningplichtig. Het gaat om werken en werkzaamheden buiten het bouwvlak dan wel in een agrarische bestemming met waarden. Deze werken en werkzaamheden zijn niet op voorhand uitgesloten, echter dienen getoetst te worden op hun effect op de natuur- en landschapswaarden. Wanneer de werken en werkzaamheden geen wezenlijke invloed dan wel (blijvende) negatieve effecten hebben op de natuur- en landschapswaarden, zal een omgevingsvergunning worden verleend. Voor bepaalde werkzaamheden, zoals het aanleggen en dempen van watergangen, is niet alleen een omgevingsvergunning nodig, maar ook een vergunning van de waterbeheerder (Hoogheemraadschap). Uit waterhuishoudkundig oogpunt dienen dempingen vanwege het verlies aan waterbergingscapaciteit elders volledig te worden gecompenseerd. Dit aspect is geregeld in de Keur (verordening van het Hoogheemraadschap). Ook (grootschalige) ophogingen in verband met het verwerken van bagger zijn onder de omgevingsvergunningplicht gebracht. Een omgevingsvergunning is niet vereist wanneer er sprake is van normaal onderhoud of beheer van gronden.

Onder normale onderhoudswerkzaamheden worden verstaan: werkzaamheden die periodiek dienen te worden uitgevoerd voor de instandhouding van de binnen een gebied aanwezige functies en waarden, zoals deze worden beschreven in de desbetreffende bestemming. 7.3.3

Wonen - Grondgebonden

Alle bestaande, legale burgerwoningen en enkele voormalige bedrijfswoningen hebben de bestemming 'Wonen - grondgebonden' (W-G) gekregen, conform de toekomstige systematiek van de gemeente Leidschendam-Voorburg. Elke burgerwoning beschikt over een eigen bestemmingsvlak, waarbinnen ook de bijgebouwen dienen te worden gesitueerd. Een burgerwoning mag een inhoud hebben van maximaal 650 m³, inclusief aan- en bijgebouwen. De grondoppervlakte van de woning mag niet meer mag bedragen dan 150 m². Bestaande woningen groter dan 650 m³ kunnen bij herbouw vanwege bestaande rechten weer in de oorspronkelijke omvang worden teruggebouwd. Vanzelfsprekend moet de inhoudsmaat van meer dan 650 m³ op legale wijze zijn ontstaan. De bouw van nieuwe burgerwoningen worden in dit plan niet toegestaan, tenzij dit het gevolg is van toepassing van de spelregels ‘transformatie glastuinbouwgebied Meeslouwerpolder’ of toepassing van de opgenomen wijzigingsbevoegdheid. Nieuwe woningen zullen bovendien moeten voldoen aan de gestelde voorwaarden in de Beeldkwaliteitsparagraaf Meeslouwerpolder De totale oppervlakte van de bijgebouwen bij een burgerwoning mag maximaal 50 m 2 bedragen, waarbij een uitzondering geldt voor bestaande, legale overschrijding. Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de maximale 50 m 2, tot een maximale oppervlakte van 75 m².

Aan huis verbonden beroep Binnen een woonbestemming mag naast de woonfunctie, een aan huis verbonden beroep worden uitgeoefend. Onder een aan huis verbonden beroep wordt verstaan: een dienstverlenend beroep, dat op kleine schaal in een woning of een daarbij behorend bijgebouw door een bewoner van die desbetreffende woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft (gezien de aard, omvang en intensiteit), die in overeenstemming is met de woonfunctie. Enkele voorbeelden zijn: een tandarts, accountant en een architect. Er mag daarbij echter geen sprake zijn van hinder, zoals verkeer-/parkeeroverlast. Onder een aan huis verbonden beroep wordt niet verstaan een kleinschalig bedrijf aan huis.

88

Ten behoeve van het onderhavige beroep mag in een woning (inclusief aan- en uitbouwen) of in een daarbij behorende bijgebouw een praktijkruimte worden gerealiseerd, zolang de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijft. Met een praktijkruimte is in dit plan gelijkgesteld, een atelier voor de beoefening van activiteiten op kunstzinnig-cultureel gebied aan huis, al dan niet in combinatie met een galerie. De voorwaarden waaronder deze vormen van medegebruik zijn toegestaan, zijn opgenomen onder de specifieke gebruiksvoorschriften behorende bij de bestemming 'Wonen-Grondgebonden'. In beide gevallen geldt dat het medegebruik een uitstraling dient te hebben die in overeenstemming is met de woonfunctie en niet gepaard mag gaan met horeca en/of detailhandel. Detailhandel in beperkte omvang, die ondergeschikt is aan de uitoefening het beroep of de beoefening van de kunstzinnig-culturele activiteit, is hiervan uitgezonderd. Voorts mag het medegebruik geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer ter plaatse. Buitenopslag ten behoeve van een beroep of andere activiteiten aan huis is niet toegestaan. 7.3.4

Bedrijven

Bedrijfsbestemmingen en bebouwing In het plangebied komen de volgende bedrijfsbestemmingen voor:  'Bedrijf': de bestemming ten behoeve van de bestaande, legale niet agrarische bedrijven  'Bedrijf - Gasdrukmeet- en regelstation': opgenomen ten behoeve van de nutsvoorzieningen. 'Bedrijf' Binnen het plangebied is één bedrijfsbestemming aanwezig aan de Huyssitterweg 7. Het bedrijf is bestemd door middel van de bestemming 'Bedrijf' (B). De Huyssitterweg 7 heeft in aanvulling op de bedrijfsbestemming de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 09' wat de mogelijkheden biedt om een agrarisch loonbedrijf te vestigen. Deze nummering is afgestemd op het bestaande bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' om éénduidigheid in de regelgeving te creëren. De regels gaan uit van de bestaande situatie (inclusief vergunde uitbreidingen), voorzover deze legaal is. Uitbreiding van deze bedrijven wordt niet zonder meer toegestaan. Het algemeen beleid is erop gericht nieuwe, niet agrarische bedrijvigheid, uit het buitengebied te weren en uitplaatsing van bestaande bedrijvigheid waar mogelijk te stimuleren. Hier gaat het vooral om bedrijvigheid die behoud van het karakter van het buitengebied niet ten goede komt dan wel een ongewenste verkeersaantrekkende werking heeft.

De Huyssitterweg 7 heeft geen mogelijkheid voor een bedrijfswoning, dat is overgenomen uit het geldenbestemmingsplan waarin een bedrijfswoning specifiek is uitgesloten. Ten tijde van de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan zijn er meerder bedrijven gevestigd ter plaatse van de Huyssitterweg 7. Het algemene beleid van de gemeente is dat slechts één bedrijf is toegestaan per bestemmingsvlak. Gezien het economische belang voor Stompwijk (en op basis van ingediende zienswijzen) is een maatwerkregeling opgenomen in de regels. Wel voorziet het bestemmingsplan in een mogelijkheid voor vestiging van de bedrijfscategorie 'landelijke bedrijven'. Dit zijn bedrijven die qua aard en omvang thuishoren in of een functionele binding hebben met het landelijk gebied en geen grootschalig of industrieel karakter dragen, zoals een hoveniersbedrijf en een dierenpension. Deze categorie bedrijven valt in dit plan ook onder de bestemming 'Bedrijf'. De aard van de bedrijfsvoering is te onderscheiden aan de hand van de bij de genoemde bestemming aangegeven specifieke aanduiding. Ten behoeve van dit bedrijf is voor burgemeester en wethouders een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Met deze bevoegdheid is het mogelijk om de bestemming van bestaande percelen met de bestemming 'Agrarisch' of 'Bedrijf', te wijzigen in een passende bedrijfsbestemming ten behoeve van een landelijk bedrijf.

Daarbij dient zoveel als mogelijk gebruik te worden gemaakt van de bestaande bebouwing.

89

'Bedrijf - Gasdrukmeet- en regelstation' Nutsvoorzieningen in de Meeslouwerpolder zijn binnen de bestemming 'Bedrijf Gasdrukmeet- en regelstation' ondergebracht. Bedrijfsbeëindiging Ingeval van beëindiging van een bestaand bedrijf kan door middel van een wijzigingsbevoegdheid medewerking worden verleend aan de vestiging van een landelijk bedrijf of een ander type bedrijf, mits er geen verzwaring van de bedrijfscategorie plaatsvindt. Er dient aan een aantal voorwaarden te worden voldaan, waarbij mede van belang is dat de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse door het nieuwe bedrijf niet wordt verslechterd. Nieuwbouw (uitbreiding van de bestaande bebouwing) ten behoeve van deze bedrijven is niet toegestaan. Sanering van de bedrijfsfunctie en de bijbehorende bebouwing is mogelijk door gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid, indien aan de daarvoor gestelde voorwaarden wordt voldaan. Hiertoe is eveneens een wijzigingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen. Uitsluitend wijziging van de bedrijfsbestemming in een woonbestemming, zonder dat er nieuwe woningen worden toegevoegd, is ook mogelijk. Het gaat dan om de wijziging van de (voormalige) bedrijfswoning in een burgerwoning en verplichte sanering van overtollige dan wel ontsierende (voormalige) bedrijfsbebouwing. Gestreefd wordt naar een goede ruimtelijke inrichting van het perceel.

Het is nadrukkelijk niet toegestaan de voormalige bedrijfsgebouwen weer voor een bedrijfsfunctie in te richten, anders dan in de vorm van een 'kleinschalig bedrijf aan huis'. Voor zover voormalige bedrijfsgebouwen worden gehandhaafd dienen deze gebruikt te worden voor een functie passend binnen de woonbestemming. 7.3.5

Archeologie

7.3.5.1 Waarde Archeologie 3 Volgens de archeologische beleidskaart heeft een klein gedeelte van het plangebied een hoge archeologisch verwachting. Deze gronden hebben derhalve de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3 gekregen. Ter bescherming van deze verwachtingswaarde is in het bestemmingsplan het vereiste van een omgevingsvergunning opgenomen voor het uitvoeren van een aantal werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Ingrepen in gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde, die een oppervlakte van meer dan 100 m 2 beslaan en dieper dan 30 cm de grond ingaan, zijn alleen met een omgevingsvergunning toegestaan. 7.3.5.2 Waarde Archeologie 4 Volgens de gemeentelijke archeologische beleidskaart hebben de in het plangebied gelegen gronden voor het grootste gedeelte geen hoge verwachtingswaarde. De minder ingrijpende Waarde - Archeologie 4 is derhalve aan deze gronden binnen het plangebied toegekend. Ter bescherming van deze verwachtingswaarde is in het bestemmingsplan het vereiste van een omgevingsvergunning opgenomen voor het uitvoeren van een aantal werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Ingrepen in gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde, die een oppervlakte van meer dan 2000 m² beslaan en dieper dan 100 cm de grond ingaan, zijn alleen met een omgevingsvergunning toegestaan.

90

7.3.6

Waterstaat - Waterkering

In het plangebied is de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' aanwezig. De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de waterkering, met de daarbij behorende bouwwerken. Ter bescherming van waterkering is in het bestemmingsplan het vereiste van een omgevingsvergunning opgenomen voor het uitvoeren van een aantal werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Ingrepen die de waterkering mogelijk aantasten zijn niet toegestaan. Alvorens te beslissen omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de beheerder(s) van de waterkering. 7.3.7

Wijzigingsbevoegdheid (ruimte - voor - ruimte)

De voormalige provinciale Ruimte voor Ruimte-regeling bood mogelijkheden voor woningbouw ter compensatie van de sanering van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing dan wel kassen als gevolg van bedrijfsbeëindiging. Ten opzichte van het omliggende bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' is ervoor gekozen om de wijzigingsbevoegdheid aan te passen op basis van de spelregels. Door middel van een wijzigingsbevoegdheid is het onder voorwaarden mogelijk om een agrarische bestemming of een bedrijfsbestemming te wijzigen in de bestemming 'Wonen - Grondgebonden' teneinde één of meerdere burgerwoningen te realiseren. Eén van de voorwaarden is dat gebruikmaking van deze bevoegdheid niet mag leiden tot een aantasting van de in het gebied aanwezige landschappelijke, natuur- en/of cultuurhistorische waarden. Aan de hand van een inrichtingsplan wordt getoetst hoe de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt gewaarborgd en of toepassing van de wijzigingsbevoegdheid ter plaatse wenselijk is en bovendien milieutechnisch inpasbaar is. Onderdeel van de besluitvorming is overleg met de provincie Zuid-Holland. Daarnaast kunnen randvoorwaarden worden gegeven voor de inpassing van het bouwplan. Toepassing van de wijzigingsbevoegdheid is overigens alleen mogelijk indien de woningen binnen de gebiedsaanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 2' worden gerealiseerd.

Het is niet mogelijk om de verkregen woningbouwtitels elders binnen de gemeente te realiseren.

91

7.4

Ruimtelijke kwaliteit

Een bestemmingplan is voorwaardenscheppend: de gemeente kan wel toetsen, maar geen activiteiten afdwingen. Hierin mogen alleen aspecten worden benoemd die ruimtelijk relevant zijn. De gemeente vindt het belangrijk dat de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied, de wijze waarop de bebouwing zich in het landschap manifesteert, wordt gewaarborgd en waar nodig verbeterd. Hiervoor kunnen verschillende instrumenten worden ingezet, waaronder het bestemmingsplan en de Welstandsnota. De gemeente heeft ervoor gekozen om het waarborgen van de ruimtelijke kwaliteit ten aanzien van nieuwe ontwikkelingen deels vast te leggen in de Beeldkwaliteitsparagraaf Meeslouwerpolder. Het bestemmingsplan is in hoofdzaak conserverend van aard en maakt slechts beperkt nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Een aantal mogelijke ontwikkelingen die van invloed zijn op de ruimtelijke kwaliteit van zijn:  het realiseren van nieuwe burgerwoningen in ruil voor het afbreken van bestaande glastuinbouwbedrijven;  het realiseren van paardenhouderijen dan wel voorzieningen voor paardenactiviteiten;  de mogelijkheden voor deeltijdactiviteiten bij agrarische bedrijven, zoals pensionstalling en kamperen; In de regels wordt, in aanvulling op de reguliere bouw- en gebruiksbepalingen, aangegeven dat (nieuwe) ontwikkelingen slechts worden toegestaan, indien de Beeldkwaliteitsparagraaf Meeslouwerpolder in acht wordt genomen.

Met ontwikkelingen wordt hier zowel bouwen als gebruik (functies) bedoeld. In de Beeldkwaliteitsparagraaf Meeslouwerpolder wordt vervolgens de ruimtelijke relevantie van (de landschappelijke inpassing van) bebouwing en functies in het buitengebied beschreven. Hiermee wenst de gemeente sturing te geven aan de invulling van bouwplannen dan wel de keuze van functies. Daarnaast kunnen bouwplannen dan wel verzoeken om nieuwe/andere functies op basis hiervan worden getoetst op de inpasbaarheid in de Meeslouwerpolder. In de regels is voor burgemeester en wethouders bovendien ook de mogelijkheid opgenomen om nadere eisen te stellen met betrekking tot de ruimtelijke inpassing van bebouwing dan wel functies. Het een en ander wordt door de gemeente beoordeeld aan de hand van een door de belanghebbende(n) te overleggen inrichtingsplan.

92

7.5

Algemene regels, overgangs- en slotregels

De algemene regels bevatten aanvullende bepalingen van algemene aard en zijn als volgt opgebouwd:  een anti-dubbeltelregel;  algemene bouwregels;  algemene gebruiksregels;  algemene aanduidingsregels;  algemene afwijkingsregels;  algemene wijzigingsregels;  overige regels. De overgangs- en slotregels betreffen het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik van gronden. Het overgangsrecht voor bouwwerken dient ter vergroting van de rechtszekerheid voor bouwwerken die bestonden of mochten worden gebouwd op het moment waarop dit plan in werking treedt en die afwijken van dit plan. Het opnemen van deze regel en de redactie daarvan is wettelijk voorgeschreven. Bouwwerken die al met het eerder geldende plan in strijd waren, vallen niet onder het overgangsrecht van het nu voorliggende plan. Het overgangsrecht voor het gebruik van gronden en bouwwerken dient ter vergroting van de rechtszekerheid voor gebruik dat bestond op het moment waarop dit plan in werking treedt en die afwijken van dit plan. Het opnemen van deze regel en de redactie daarvan is wettelijk voorgeschreven. Vormen van gebruik die al met het eerder geldende plan in strijd waren, vallen niet onder het overgangsrecht van het nu voorliggende plan. Verder bevat het overgangsrecht een hardheidsclausule, die het mogelijk maakt om in bijzondere gevallen om met een omgevingsvergunning af te wijken van het overgangsrecht.

Tenslotte geeft de slotregel aan onder welke naam de regels dienen te worden aangehaald: 'Regels van het bestemmingsplan 'Glastuinbouwgebied Meeslouwerpolder'.

7.6

Toepassing en handhaving van het bestemmingsplan

Het ontwikkelen van beleid en de vertaling daarvan in een bestemmingsplan heeft alleen zin, indien na de vaststelling van het bestemmingsplan handhaving plaatsvindt. Daarom is het belangrijk om reeds ten tijde van het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te besteden aan de handhaafbaarheid van de voorgeschreven regels. De wettelijke basis voor handhaving ligt in artikel 125 van de Gemeentewet, in samenhang met de afdelingen 5.3 en 5.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Vijf factoren zijn van wezenlijk belang voor een goed handhaafbaar bestemmingsplan: 1. Een vastgestelde nulsituatie per perceel aan de hand van een nulinventarisatie. Bij een nieuw bestemmingsplan dient met "een schone lei" begonnen te worden. Dat betekent dat tijdens de ontwikkeling van het nieuwe bestemmingsplan de met het oude plan strijdige situaties worden aangepakt of gelegaliseerd. Legalisering leidt tot een "positieve" bestemming in het nieuwe plan. Er is een nulinventarisatie uitgevoerd, waarvan een overzicht is gemaakt. Daarbij is de feitelijke situatie per perceel in beeld gebracht, dat geldt voor de bebouwing en het gebruik. Voor dit overzicht is gebruik gemaakt van verschillende informatiebronnen, waaronder milieuvergunningen, bouwvergunningen en afgegeven vrijstellingen.

Daarnaast is door de afdeling Handhaving in het kader van het project 'Glastuinbouwgebied Meeslouwerpolder' op verschillende percelen inspecties uitgevoerd. Op basis van deze informatie is invulling gegeven aan de bestemmingen in het nieuwe bestemmingsplan.

93

2. Voldoende kenbaarheid van het bestemmingsplan. Een goed handhavingsbeleid begint bij de kenbaarheid van het bestemmingsplan bij degenen die het moeten naleven. Aan het bestemmingsplan is een intensief voorbereidingsproces vooraf gegaan. Het plan is ook ruim van te voren aangekondigd. Met de tervisielegging van het bestemmingsplan, wordt aangenomen dat belanghebbenden in het plangebied voldoende op de hoogte (kunnen) zijn het plan. 3. Voldoende draagvlak voor beleid en regeling in het plan. De inhoud van het plan kan slechts gehandhaafd worden indien het beleid en de regeling in grote kring ondersteund wordt door de gebruikers van het plangebied. In het bestemmingsplan is uitgegaan van actuele beleidsinzichten en is zoveel mogelijk rekening gehouden met specifieke wensen uit het gebied. Uiteraard kan niet aan alle wensen tegemoet worden gekomen. 4. Een realistische en inzichtelijke regeling. Een juridische regeling dient realistisch en inzichtelijk te zijn; dat wil zeggen niet onnodig beperkend of onflexibel. In het onderhavige plan is nadrukkelijk gestreefd naar zoveel mogelijk flexibiliteit, maar met duidelijke 'randvoorwaarden'. Het bestemmingsplan geeft zowel voor de burger, als voor de toezichthouder duidelijk weer welke activiteiten, onder welke voorwaarden zijn toegestaan.

Door veelvuldige toepassing van het bestemmingsplan door toezichthouders/ vergunningverleners en voorlichting aan gebruikers van het gebied, zal men steeds meer vertrouwd raken met de regels. 5. Een actief handhavingsbeleid. Het sluitstuk van een goed handhavingsbeleid is voldoende controle van de feitelijke situatie in het plangebied. Daarnaast moeten adequate maatregelen worden getroffen indien de regels worden overtreden. Indien dit wordt nagelaten, ontstaat een grote mate van rechtsonzekerheid. Kern van de handhaving is structureel toezicht. Van groot belang is een kenbaar en zichtbaar toezichtbeleid. Een bijkomend effect is dat daarvan een preventieve werking uitgaat. De afdeling Handhaving stelt jaarlijks een handhavingsuitvoeringsprogramma vast. Daarin zijn prioriteiten gesteld ten aanzien van de te handhaven zaken. In het algemeen geldt op grond van vaststaande jurisprudentie een beginselplicht tot handhaving. Handhaving is erop gericht de situatie in overstemming te brengen met het bestemmingsplan. Dat neemt natuurlijk niet weg dat per geval moet worden onderzocht of handhaving (nog) mogelijk of proportioneel is. Een uitzondering is bijvoorbeeld concreet zicht op legalisatie van de overtreding. Naast sanctioneren wordt van handhaving ook oplossingsgericht denken verwacht. Kortom, waar mogelijk wordt maatwerk geleverd.

94

Hoofdstuk 8 8.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Het voorliggende bestemmingsplan is voornamelijk consoliderend van aard en een initiatief van de gemeente. Dit houdt in dat de ruimtelijke inrichting van het plangebied grotendeels een bestaande situatie betreft, waarvoor geen nieuwe kosten verwacht worden die verbonden zijn aan de inrichting van dit gebied. Voor de tuinbouwweg 7/7A en eventuele toekomstige initiatieven binnen het plangebied geldt de navolgende sub paragraaf. 8.1.1

Economische uitvoerbaarheid ruimtelijke initiatieven

De Afdeling Grondexploitatie (Afd. 6.4) in de Wet ruimtelijke ordening, die op 1 juli 2008 in werking is getreden, biedt gemeenten onder meer verschillende instrumenten om kosten die te maken hebben met grondexploitatie te verhalen bij personen met een eigendomspositie in dat gebied. Eén van die manieren is door middel van het sluiten van een vrijwillige overeenkomst met een grondeigenaar, ook wel aangeduid als anterieure overeenkomst. Wanneer de gemeente met de grondeigenaar geen anterieure overeenkomst heeft afgesloten, dan dient de gemeente een exploitatieplan op te stellen. Tussen de eigenaren van de Tuinbouwweg 7/7A en de gemeente is een anterieure overeenkomst gesloten waarin afspraken zijn vastgelegd over het realiseren van het bouwplan en de daaraan gekoppelde voorwaarden. In de overeenkomst is eveneens een bepaling opgenomen met betrekking tot planschade. Indien een eventueel verzoek om planschade leidt tot vergoeding van de planschade, dan is de grondeigenaar hiervoor aansprakelijk. Het bouwplan wordt dan ook particulier gefinancierd. Er zijn derhalve geen financieel-economische risico's voor de gemeente aan verbonden en is het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar.

8.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het opstellen van een bestemmingsplan dient zorgvuldig te gebeuren. In dat kader blijft het van belang dat er vooroverleg met betrokken instanties, burgers en maatschappelijke organisaties plaatsvindt, zodat in een vroeg stadium knelpunten, belangen en verbeterpunten kunnen worden gesignaleerd. De verplichting tot het voeren van vooroverleg vloeit voort uit de artikelen 3.1.1 en 3.1.6 sub e van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in samenhang met het in artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gecodificeerde zorgvuldigheidsbeginsel. Op grond hiervan is de gemeente verplicht bij de voorbereiding van een bestemmingsplan de nodige kennis te vergaren omtrent de relevante feiten en af te wegen belangen. Deze verplichting tot vooroverleg geldt nadrukkelijk ook bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in de (nabije) toekomst. Medewerking kunnen verlenen aan een initiatief op basis van de wijzigingsbevoegdheid is daarmee ook afhankelijk van de reacties uit het vooroverleg. Het bestemmingsplan wordt niet aan inspraak onderworpen op grond van de 'Inspraakverordening gemeente Leidschendam-Voorburg 2006'. Door het volgen van de procedure als bedoeld in artikel 3:4 Awb (uniforme openbare voorbereidingsprocedure) wordt eenieder immers actief betrokken bij de voorbereiding van het bestemmingsplan. Het eerst inspraak verlenen voegt daarom niets toe en is dubbelop.

Naast de wettelijke verplichting om de mogelijkheid te bieden om door eenieder zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan in te dienen, heeft er tevens vooroverleg met betrokken instanties, maatschappelijke organsanisaties, ingezetenen en belanghebbenden plaatsgevonden. Hieronder is beschreven op welke wijze dit vooroverleg heeft plaatsgevonden en welke reacties zijn gegeven.

95

8.2.1

Ontvangen reacties

Een aantal instanties is gevraagd om aan te geven welke belangen verankerd zouden moeten worden in het bestemmingsplan, rekening houdend met de specifieke ruimtelijke kenmerken van dit gebied. Daarbij is nadrukkelijk gevraagd de reactie te motiveren en tevens te beschrijven op welke wijze dat specifieke belang in het bestemmingsplan verwerkt zou moeten worden. De volgende instanties zijn aangeschreven 1. LTO Noord Zoetermeer 2. Hoogheemraadschap van Rijnland 3. Veiligheidregio Haaglanden 4. Nederlandse Aardolie Maatschappij B.V. 5. N.V. Nederlandse Gasunie 6. Tennet regio West 7. KPN, straalverbindingen 8. het Zuid-Hollands Landschap 9. Natuur en milieufederatie Zuid Holland 10. Adviesraad Stompwijk 11. Platform Duurzaam Leidschedam-Voorburg 12. Vereniging Archeologische werkgroep 13. Dunea 14. Stedin 15. Eneco Energie 16. E.ON Benelux 17. NUON Business 18. NUON Energy 19. Ziggo zakelijk 20. UPC 8.2.2

Ontvangen overlegreacties

van het Hoogheemraadschap van Rijnland (2) is de reactie ontvangen dat een nieuw watergebiedsplan alsmede een nieuw peilbesluit in voorbereiding is. Bij het ontwikkelen van het plan is rekening gehouden met de mogelijke nieuwe ontwikkelingen en veranderende functies in de polder; van de Veiligheidsregio Haaglanden (3) is een advies ontvangen inzake de fysieke en externe veiligheid in het plangebied. De instantie brengt advies uit in het kader van de externe veiligheid zodra het ontwerpbestemmingsplan ter inzage ligt; van de Nederlandse Aardolie Maatschappij B.V.(4) heeft schriftelijk aangegeven dat er geen belangen voor de organisatie in het plangebied zijn; van de N.V. Nederlandse Gasunie (5) is de reactie ontvangen dat er binnen het plangebied een tweetal gastransportleidingen zijn gelegen welke worden beheerd door het bedrijf. Daarnaast is een gasontvangstation aanwezig in het gebied welke door in beheer is van de Gasunie en verstrekt zij algemene informatie over de veiligheidseisen rondom dergelijke leidingen; van de adviesraad Stompwijk (10) is een reactie ontvangen waarin ze aangeven het cruciaal is om in het gebied tot een goede afstemming te komen van functie-uitoefening, waarbij er wordt gezocht naar een voor iedereen acceptabel toekomstbeeld en fasering.

De Adviesraad is voorts van mening dat bedrijven in de glastuinbouwsector de ruimte moeten krijgen voor (door)ontwikkeling en niet gehinderd moeten door schaduwwerking van stoppende bedrijven. Daarnaast ziet de Adviesraad mogelijkheden om extra ruimte te bieden aan het midden en kleinbedrijf. Dit kan vorm gegeven worden door in een deel van het gebied ruimte te creëren voor het ontwikkelen van voor bestaande (mogelijk te verplaatsen) bedrijven en ook voor beperkte nieuwvestiging van bedrijven uit de midden en kleine sectoren. van Dunea (13) is de reactie ontvangen dat er geen transportleidingen van Dunea in het plangebied zijn gelegen.

96

van E.ON Benelux (16) is de vraag ontvangen waarom zijn een brief hebben ontvangen; Binnen de daartoe gestelde termijn is van de overige aangeschreven instanties geen reactie ontvangen. 8.2.3

Reactie van de gemeente op de ingekomen overlegreacties

8.2.3.1 Hoogheemraadschap van Rijnland De overlegreactie wordt voor kennisgeving aangenomen, zij geeft aanleiding tot verwerking in het bestemmingsplan. 8.2.3.2 Veiligheidsregio Haaglanden De overlegreactie is verwerkt in de toelichting van het bestemmingsplan. 8.2.3.3 Nederlandse Aardolie Maatschappij B.V. De overlegreactie wordt voor kennisgeving aangenomen, zij geeft geen aanleiding tot verwerking in het bestemmingsplan. 8.2.3.4 N.V. Nederlandse Gasunie De overlegreactie wordt voor kennisgeving aangenomen. De digitale leidinggegevens zijn verwerkt in het bestemmingsplan. 8.2.3.5 Adviesraad Stompwijk De overlegreactie wordt voor kennisgeving aangenomen. Het gemeentebestuur is verheugd om te zien dat er draagvlak is voor de vastgestelde spelregels 'transformatie glastuinbouwgebied Meeslouwerpolder'. 8.2.3.6 Dunea De overlegreactie wordt voor kennisgeving aangenomen, zij geeft geen aanleiding tot verwerking in het bestemmingsplan. 8.2.3.7 E.ON Benelux De overlegreactie wordt voor kennisgeving aangenomen, zij geeft geen aanleiding tot verwerking in het bestemmingsplan. 8.2.4

Zienswijzeprocedure

Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.8 Wro resp. Afdeling 3.4 van de Awb is het ontwerpbestemmingsplan voor een periode van zes weken zowel digitaal als in papieren vorm ter inzage gelegd. Tijdens deze periode heeft een ieder zienswijzen over het ontwerpbestemmingsplan naar voren brengen bij de gemeenteraad. Gedurende de terinzagelegging zijn in totaal 18 unieke zienswijzen ingediend. Voor de beantwoording van de zienswijzen wordt verwezen naar de Nota Zienswijzen, welke is opgenomen als bijlage 10.

97

98

Bijlagen bij de toelichting

99

Bijlage 1 Spelregels transformatie glastuinbouwgebied Meeslouwerpolder

100