1994 Ruimtelijke onderbouwing Parnashofweg 29-29a
Tekst van het document
Postbus 103 5300 AC Zaltbommel Gamerschestraat 34 5301 AS Zaltbommel Tel. 0418 577 580 info@legalexion.nl
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING | t.b.v. twee grondgebonden vrijstaande eengezinswoningen | aan Parnashofweg 29 / 29A te Leidschendam
Oktober 2020
Ruimtelijke Onderbouwing t.b.v. het doorlopen van een afwijkingsprocedure als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht voor het planologisch mogelijk maken van 2 grondgebonden eengezinswoningen aan de Parnashofweg 29 / 29A te Leidschendam.
Opgesteld door Opsteller Datum Versie Kenmerk
: Legalexion : mr. A.G. van Keulen : 28 oktober 2020 :2 : 19400/5
2
Inhoudsopgave 1. 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
INLEIDING .......................................................................................................................... 5 AANLEIDING...................................................................................................................................... 5 PLANGEBIED ..................................................................................................................................... 5 VIGEREND BESTEMMINGSPLAN............................................................................................................. 5 PLANOLOGISCHE PROCEDURE............................................................................................................... 6 LEESWIJZER....................................................................................................................................... 7
2. RUIMTELIJK BELEID ............................................................................................................. 8 2.1 ALGEMEEN ....................................................................................................................................... 8 2.2 BELEIDSKADERS ALGEMEEN ................................................................................................................. 8 2.2.1 LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING .......................................................................................... 8 2.2.2 PROVINCIAAL OMGEVINGSBELEID ......................................................................................................... 9 2.2.2.1 PROVINCIALE OMGEVINGSVISIE................................................................................................... 10 2.2.2.2 PROVINCIALE OMGEVINGSVERORDENING ..................................................................................... 12 2.3 BELEIDSKADER SPECIFIEK ................................................................................................................... 13 2.3.1 STRUCTUURVISIE RUIMTE VOOR WENSEN 2040 (HERIJKING 2012) ......................................................... 13 2.3.2 WOONVISIE 2016 - 2020 ................................................................................................................
15 2.3.3 BELEIDSREGELS WONINGBOUW 2018-2021 ........................................................................................ 16 2.3.4 PARKEERNOTA................................................................................................................................. 17 2.3.5 WATER- EN RIOLERINGSPLAN 2016 - 2021 ......................................................................................... 18 2.4 CONCLUSIE RUIMTELIJK BELEID ........................................................................................................... 18 3. 3.1 3.2 3.3 3.4
STEDENBOUWKUNDIGE ANALYSE ..................................................................................... 19 INLEIDING ....................................................................................................................................... 19 BESTAANDE SITUATIE ........................................................................................................................ 19 NIEUWE SITUATIE ............................................................................................................................ 20 WELSTAND ..................................................................................................................................... 24
4. 4.1 4.2
VERKEERSKUNDIGE ASPECTEN .......................................................................................... 26 PARKEREN ...................................................................................................................................... 26 VERKEERSONTSLUITING EN BEREIKBAARHEID ........................................................................................ 27
5. OMGEVINGS- EN MILIEUASPECTEN ................................................................................... 28 5.1 GELUID .......................................................................................................................................... 28 5.2 LUCHTKWALITEIT ............................................................................................................................. 28 5.3 NATUUR......................................................................................................................................... 29 5.3.1 INLEIDING ....................................................................................................................................... 29 5.3.2 NATUURTOETS ................................................................................................................................ 30 5.3.2.1 QUICKSCAN FLORA EN FAUNA ..................................................................................................... 30 5.3.2.2 ONDERZOEK STIKSTOFDEPOSITIE.................................................................................................. 32 5.4 EXTERNE VEILIGHEID.........................................................................................................................
32 5.4.1 INLEIDING ....................................................................................................................................... 32
3
5.4.2 RELEVANTE RISICOBRONNEN VOOR HET PROJECTGEBIED ......................................................................... 33 5.4.2.1 RISICOVOLLE INRICHTINGEN EN LOCATIES ...................................................................................... 34 5.4.2.2 ROUTE GEVAARLIJKE STOFFEN ..................................................................................................... 34 5.4.2.3 TRANSPORT GEVAARLIJKE STOFFEN PER SPOOR / WATER.................................................................. 34 5.4.2.4 BUISLEIDINGEN ........................................................................................................................ 35 5.5 WATER .......................................................................................................................................... 36 5.5.1 INLEIDING ....................................................................................................................................... 36 5.5.2 WATERTOETS .................................................................................................................................. 36 5.5.2.1 BESTAAND STEDELIJK GEBIED ......................................................................................................
36 5.5.2.2 OPPERVLAKTEWATER ................................................................................................................ 36 5.5.2.3 RIOLERING EN AFKOPPELING ....................................................................................................... 38 5.5.2.4 WATERKWALITEIT ..................................................................................................................... 38 5.5.2.5 BEHEER EN ONDERHOUD............................................................................................................ 38 5.5.2.6 WATERKERINGEN & WATERVEILIGHEID ........................................................................................ 39 5.5.2.7 WATEROPGAVE ........................................................................................................................ 39 5.5.2.8 BODEM EN GRONDWATER .......................................................................................................... 40 5.5.2.9 KLIMAATADAPTATIE .................................................................................................................. 40 5.6 BODEM ..........................................................................................................................................
41 5.6.1 ALGEMEEN ..................................................................................................................................... 41 5.6.2 ONDERZOEK.................................................................................................................................... 41 5.7 VORMVRIJE M.E.R.-BEOORDELING ...................................................................................................... 42 6 CULTUURHISTORIE & ARCHEOLOGIE.................................................................................. 43 6.1 MONUMENTEN / BESCHERMD STADS- EN DORPSGEZICHT ....................................................................... 43 6.2 ARCHEOLOGIE ................................................................................................................................. 43 6.2.1 ONDERZOEK.................................................................................................................................... 43 6.2.2 VERVOLGONDERZOEK ....................................................................................................................... 44 7 7.1 7.2
UITVOERBAARHEID .......................................................................................................... 47 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID ..................................................................................................... 47 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID .............................................................................................. 47
OVERZICHT BIJLAGEN: ................................................................................................................ 48
4
1.
INLEIDING
1.1
Aanleiding Voor een locatie gelegen aan de Parnashofweg 29 / 29A te Leidschendam bestaat het voornemen om daar twee nieuwe eengezinswoningen te realiseren, ter vervanging van de bestaande woningen op deze locatie. Het plan bevat het slopen van de voormalige boerderij Vlietlust en het nieuw bouwen van een tweetal woningen in ongeveer dezelfde vormgeving als de voormalige boerderij.
1.2
Plangebied De bouwlocatie wordt kadastraal aangeduid als gemeente kadastraal bekend gemeente Veur, Sectie A, nummer 1484. Het totale perceel heeft een oppervlakte van circa 2.057 m2.
Fig. 1.1 Projectlocatie (blauwe kader)
1.3
bron: kadastralekaart.com
Vigerend bestemmingsplan Voor de ontwikkellocatie geldt het bestemmingsplan ‘Veursestraatweg 2007’. Ingevolge dit bestemmingsplan gelden voor de locatie de volgende bestemmingen:
Woondoeleinden (W) – artikel 3 Tuin (T) – artikel 4 Archeologisch waardevol gebied – artikel 18 Aanlegvergunning – artikel 21 5
Fig. 1.2 Uitsnede bestemmingsplan ‘Veursestraatweg 2007’ (perceel projectlocatie: zie rode pijl)
Het betreffende bouwplan voldoet niet aan voornoemde (bouw)voorschriften nu de twee nieuwe woningen buiten het bouwvlak worden opgericht en mede in zowel de bestemming ‘Tuin’ (bouwverbod) als de bestemming ‘Woondoeleinden’ vallen. Om het bouwplan toch mogelijk te maken, dient een planologische procedure te worden doorlopen zoals bedoeld in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo.
1.4
Planologische procedure Het bevoegd gezag is bereid medewerking te verlenen aan het mogelijk maken van de bouw van beide woningen. Om het bouwplan planologisch te kunnen inpassen, is het noodzakelijk dat er een procedure wordt gevolgd ter afwijking van het bestemmingsplan. Middels het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan worden afgeweken van het bestemmingsplan. Hier gaat het om een geval als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo. Voor een dergelijke omgevingsvergunning is de zogenaamde uniforme openbare voorbereidings-procedure van toepassing, als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Voor het verlenen van de omgevingsvergunning stelt artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo als voorwaarde dat het uiteindelijke afwijkingsbesluit een ‘goede ruimtelijke onderbouwing’ bevat. Tevens is het noodzakelijk dat de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen afgeeft. Dit document betreft een dergelijke ‘goede ruimtelijke onderbouwing’.
6
1.5
Leeswijzer Allereerst volgt in hoofdstuk 2 een overzicht van het geldende ruimtelijke beleid. Daarin komt vooral het locatie-specifieke beleid aan bod. Vervolgens bevat hoofdstuk 3 een stedenbouwkundige analyse, waarbij het gebied gekarakteriseerd wordt en ook het bouwplan zelf aan de orde komt. Hoofdstuk 4 gaat in op de verkeerskundige aspecten van het project. De milieu- en omgevingsaspecten worden in hoofdstuk 5 beschreven. Daarna volgt een hoofdstuk over cultuurhistorie en archeologie. Ten slotte onderbouwt hoofdstuk 7 de uitvoerbaarheid van het plan.
7
2.
RUIMTELIJK BELEID
2.1
Algemeen Dit hoofdstuk bevat het relevante ruimtelijk beleid voor het projectgebied en nieuwbouwplan, dat door de verschillende overheden in verdragen, visies, beleidsnota’s en overige documenten is vastgelegd. In paragraaf 2.2 wordt kort verwezen naar de beleidskaders die in algemene zin van toepassing zijn, maar waarin niet of nauwelijks concrete uitgangspunten, beleidsdoelstellingen zijn geformuleerd voor het projectgebied. Paragraaf 2.3 en verder behandelen de beleidsdocumenten die wel concreet en/of specifiek van betekenis zijn voor de voorliggende ruimtelijke onderbouwing.
2.2
Beleidskaders algemeen Op Europees, nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau is sprake van een groot aantal beleidsdocumenten die raken aan het terrein van de ruimtelijke ordening. Voorbeelden hiervan zijn het Verdrag van Malta, de (Rijks)Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, het Regionaal Structuurplan Haaglanden en het Provinciale Omgevingsbeleid. Hieronder wordt ingegaan op de voor dit plan relevante beleidskaders en / of regelgeving. Daarbij wordt allereerst kort ingegaan op de zgn. ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ (uit het Besluit ruimtelijke ordening), de Provinciale Visie Ruimte en Mobiliteit (sinds 1 april dit jaar: Omgevingsvisie) en de Verordening Ruimte (sinds 1 april 2019: Omgevingsverordening). Daarna komt het hier relevante gemeentelijke beleid aan de orde.
2.2.1 Ladder voor duurzame verstedelijking Ingevolge artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijk ordening dient, in de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, te worden getoetst aan de zogenaamde ‘ladder voor duurzame verstedelijking’. Doelstelling van deze ladder is een goede ruimtelijke ordening te waarborgen door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Uitgangspunt is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Als dat niet mogelijk is, dan moet worden gemotiveerd waarom die ontwikkeling niet in bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Artikel 3.1.6 lid 2 luidt nu als volgt: ‘De toelichting van een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt, dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan 8
worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.’ Allereerst dient de vraag te worden beantwoord of hier daadwerkelijk sprake is van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Besluit ruimtelijke ordening geeft voor ‘stedelijke ontwikkeling’ immers de volgende definitie: ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.’ In het Besluit ruimtelijke ordening is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de zogenaamde overzichtsuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State over de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ (ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724) dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden.
Conclusie Nu het bouwplan voor Parnashofweg 29 / 29A slechts ziet op de vervanging van twee bestaande woningen door twee nieuw te bouwen woningen is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Besluit ruimtelijke ordening. Gelet op het voorgaande kan een nadere toelichting als bedoeld in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening hier achterwege blijven.
2.2.2 Provinciaal Omgevingsbeleid Algemeen Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Daarnaast zijn in het provinciale Omgevingsbeleid operationele doelstellingen opgenomen, zodat zichtbaar is hoe de provincie zelf invulling geeft aan de realisatie van haar beleid. Deze operationele doelstellingen maken onderdeel uit van verschillende uitvoeringsprogramma’s en –plannen, zoals het programma Ruimte en het programma Mobiliteit. Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Hieraan geeft men richting door het maken van samenhangende beleidskeuzes, die volgen uit de provinciale opgaven. Deze beleidskeuzes werken door naar uitvoeringsprogramma’s en naar regels in de verordening. Het geheel aan bestaande beleidskeuzes, inclusief de doorwerking naar programma’s en verordening, vormt het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. 9
De beleidskeuzes zijn opgenomen in de provinciale database Omgevingsbeleid welke digitaal raadpleegbaar is via de website van de provincie. Naast de inhoudelijke beleidsuitwerking zijn in de raadpleegomgeving ook relaties tussen de beleidskeuzes zichtbaar gemaakt. De ruimtelijke hoofdstructuur maakt met een integraal kaartbeeld inzichtelijk hoe de strategische beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie ruimtelijk samenkomen. De geconsolideerde versie van het Omgevingsbeleid Zuid-Holland is in werking getreden op 1 april 2019. Opgavegericht samenwerken Het Omgevingsbeleid krijgt verder vorm via een opgavegerichte aanpak. Dat wil zeggen dat de provincie vanuit maatschappelijke opgaven bepaalt welke onderdelen van het omgevingsbeleid worden aangepast. Voorziene aanpassingen in het omgevingsbeleid zijn terug te vinden in de Lange Termijn Agenda Omgevingsbeleid van Provinciale Staten. De provincie Zuid Holland onderschrijft verder de filosofie van de Omgevingswet die in 2021 in werking treedt: minder en overzichtelijker regels, lokaal maatwerk, meer ruimte voor maatschappelijke initiatieven en meer vertrouwen. De wet gaat uit van samenwerking en gecoördineerd optreden van de verschillende overheidslagen. De grote maatschappelijke opgaven zijn vrijwel altijd multischalig en vragen inzet van meerdere overheden en maatschappelijke partijen.
Daarbij ondersteunt men van harte het uitgangspunt van de wet dat taken en bevoegdheden in principe op lokaal niveau worden uitgevoerd, tenzij een expliciet provinciaal belang betrokkenheid van de provincie noodzakelijk maakt. Gelet op de aard en schaal van deze samenhangende beleidskeuzes, rekent de provincie deze tot een provinciaal belang. Het is bovenal de bedoeling dat alle samenwerkende overheden ontwikkelingsgericht, integraal en samen met belanghebbenden gaan werken aan de maatschappelijke opgaven die zich voordoen. Dit is precies de manier waarop het provinciale bestuur van Zuid-Holland wil werken: een partner die open staat voor vernieuwing, samenwerkt, zich dienstbaar opstelt en waar nodig haar verantwoordelijkheid neemt.
2.2.2.1 Provinciale Omgevingsvisie Algemeen Door het samenvoegen van verschillende beleidsplannen voor de fysieke leefomgeving sorteert de provincie voor op de Omgevingswet. De Omgevingswet verplicht het Rijk, de provincies en gemeenten een omgevingsvisie te maken. De provinciale Omgevingsvisie bestaat uit de volgende onderdelen: 1. een INTRODUCTIE op het omgevingsbeleid, waarin zijn opgenomen de kaartbeelden en beschrijving van de ruimtelijke hoofdstructuur; 2. de ontwikkelrichting van het omgevingsbeleid: AMBITIES EN STURING. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde 10
eindsituatie te schetsen. Daarom omvat de Omgevingsvisie geen eindbeeld voor 2030 of 2050, maar wel ambities die voortkomen uit actuele maatschappelijke opgaven. 3. een beschrijving van de OMGEVINGSKWALITEIT van Zuid-Holland, waaronder de provinciale inzet voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. 4. de samenhangende BELEIDSKEUZES voor de fysieke leefomgeving. Dit bestaande beleid is integraal toegankelijk via de digitale raadpleegomgeving. De Omgevingsvisie omvat daarnaast de volgende wettelijk verplichte plannen: de provinciale ruimtelijke structuurvisie, artikel 2.2 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro); het milieubeleidsplan, artikel 4.9 van de Wet milieubeheer (Wm); het regionale waterplan, artikel 4.4 van de Waterwet (Ww); het verkeers- en vervoersplan, artikel 5 van de Planwet verkeer en vervoer; de natuurvisie, artikel 1.7 van de Wet natuurbescherming (Wnb). De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en omgevingskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit).
Het provinciaal omgevingsbeleid is gericht op het realiseren van maatschappelijke belangen en het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit. Dit sluit aan bij de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet. Voor het realiseren van een goede omgevingskwaliteit wordt vanuit twaalf samenhangende opgaven van het omgevingsbeleid gewerkt, die het provinciaal belang betreffen. Twee van de twaalf provinciale ’Opgaven Omgevingskwaliteit’ zijn: Ruimte en verstedelijking Zorgen voor een zorgvuldig ruimtegebruik en een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied. Wonen Bevorderen van de beschikbaarheid van voldoende passende woningen in een aantrekkelijke leefomgeving, aansluitend op de behoeften van verschillende doelgroepen. De bestaande bebouwing is in een dermate lage bouwkundige staat dat het niet in aanmerking kan komen voor renovatie. Met de realisatie van onderhavig bouwplan wordt een tweetal woningen gerealiseerd die voldoen aan de kwaliteitseisen van deze tijd en die zoveel mogelijk aansluiten op de bestaande stedenbouwkundige omgeving. De realisatie van deze nieuwe woningen, in combinatie met de sloop van de bestaande oude bebouwing, betekent een verbetering van de stedenbouwkundige omgeving aan de Parnashofweg 29 / 29A. Deze 11
woningen, in de nabijheid van De Vliet, worden gerealiseerd op een locatie welke als een aantrekkelijke woon- en leefomgeving mag worden beschouwd. Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het plan goed aansluit op bovengenoemde twee ‘opgaven omgevingskwaliteit’. Conclusie Het bouwplan voor de Parnashofweg 29 / 29A te Leidschendam sluit gelet op het voorgaande aan op de doelstellingen van de Omgevingsvisie voor wat betreft het opwaarderen van de woon- en leefomgeving.
2.2.2.2 Provinciale Omgevingsverordening Op 1 april 2019 is de Omgevingsverordening Zuid-Holland in werking getreden. Deze verordening bevat juridische doorwerking van het visiedeel van het Omgevingsbeleid en bevat regels voor bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen. De inhoud is van toepassing op de fysieke leefomgeving en activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor de fysieke leefomgeving, waarbij een provinciaal belang speelt. De provincie heeft in de Omgevingsverordening daarom onder meer regels opgenomen over activiteiten in de fysieke leefomgeving, zoals bodemsanering en flora- en fauna activiteiten, de leefomgevingskwaliteit en instructieregels aangaande gemeentelijke bestemmingsplannen. Zo worden er bijvoorbeeld voorwaarden gesteld aan bestemmingsplannen welke de ontwikkeling van bedrijven of kantoren mogelijk maken of welke betrekking hebben op gebieden met een provinciaal belang, zoals langs provinciale vaarwegen of nabij landgoederen en kastelen. Hieronder een weergave van de meest belangrijke bepalingen: Artikel 6.9
Ruimtelijke kwaliteit
1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: 1° zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en 2° het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid; c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
12
a.
b.
1° een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en 2° het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid.
Planspecifiek Op het perceel Parnashofweg 29 / 29A rust al een woonbestemming. Ook de woonomgeving kenmerkt zich door de aanwezigheid van grondgebonden woningen. Daarmee kan deze ruimtelijke ontwikkeling worden aangemerkt als een geval van ‘inpassen’: het plan past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau en past bij de aard en schaal van het gebied. Voorts gelden er ingevolge de kwaliteitskaart er geen bijzondere kwaliteiten voor het betreffende gebied. Het perceel valt immers binnen het bestaand stedelijk gebied, waar voornamelijk de groei van de bevolking van de provincie Zuid-Holland opgevangen dient te worden. Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkeling Voorts dient ingevolge artikel 6.10 van de Omgevingsverordening te worden getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Wat betreft dit onderwerp wordt verwezen naar paragraaf 2.2.1 van deze ruimtelijke onderbouwing, waaruit blijkt dat de ladder voor duurzame verstedelijking hier geen belemmering vormt. Voor het overige bevat de Verordening Ruimte 2014 geen bepalingen die een belemmering vormen voor onderhavige ontwikkeling. Conclusie Gelet op het voorgaande voldoet het bouwplan voor Parnashofweg 29 / 29A te Leidschendam aan de regels uit de Omgevingsverordening.
2.3
Beleidskader specifiek
2.3.1 Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 (herijking 2012) Het gemeentelijke ruimtelijke beleid is geformuleerd in de structuurvisie Ruimte voor Wensen. Bij de vaststelling van de structuurvisie (2006) is de afspraak gemaakt om de visie elke vier jaar te herijken. Op 25 september 2012 is de structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 (herijking 2012) vastgesteld. De herijkte structuurvisie vormt de basis voor de (bestuurlijk) strategische keuzes en geeft richting aan de hoofdlijnen van het gewenste ruimtelijke ontwikkelingsbeeld van de gemeente tot 2040. Als overkoepelende ambitie streeft de structuurvisie naar een positionering van de gemeente als aantrekkelijke, groene en duurzame woonwerkstad. De herijkte uitgangspunten (opgaven, doelstellingen en ambities) zijn vertaald naar drie pijlers:
13
versterken van de groene woonstad; verbeteren van economische kansen en voorzieningenstructuur; beter benutten en verbeteren van bereikbaarheid.
De structuurvisie gaat daarbij uit van een indeling voor de gemeente in Stedelijk Gebied, de Vlietzone en het buitengebied. Het plangebied valt binnen het zogenaamde Stedelijke Gebied en de Vlietzone. Binnen het stedelijk gebied van Leidschendam-Voorburg ligt als opgave het realiseren van 80% van de woningbouwopgave en het faciliteren van 5% groei van de bevolking in de periode 2012-2040. Er wordt ingezet op het behoud en versterking van het groene karakter van de stad en van de kwaliteit van de bestaande woonmilieus. Tevens wordt aandacht gegeven aan de verbetering van de leefbaarheid van bestaande wijken en kwaliteitsverbetering van het stedelijk raamwerk en de identiteitsdragers. Specifiek voor het gebied aan en rondom de Vliet wordt in de structuurvisie het volgende opgemerkt. Aan de Vliet bevinden zich diverse buitenplaatsen en de Vliet kent een charmante ambiance. De Vlietzone is ook deels verrommeld. Voor Leidschendam-Voorburg en voor het omringende stedelijke gebied is het belang van de Vlietzone als een groene, recreatieve ruimte toegenomen. De gemeente richt zich op behoud en ontwikkeling van excellente woonmilieus op de westelijke Vlietoever zoals wonen aan het water, buitenplaatsen en andere hoogwaardige groene woonmilieus.
De gemeente streeft naar transformatie van incidentele werkgebieden tot aantrekkelijke woonmilieus en de realisatie van openbare oevers of stedelijke balkons aan de westelijke kant. Het plan bevat het slopen van de voormalige boerderij Vlietlust en het nieuw bouwen van een tweetal woningen in dezelfde vorm als de voormalige boerderij. De bestaande bebouwing is in onvoldoende bouwkundige staat om in aanmerking te komen voor renovatie. Met de realisatie van onderhavig bouwplan vindt een opwaardering plaats van het perceel Parnashofweg 29 / 29A. Er worden twee woningen gerealiseerd die voldoen aan de kwaliteitseisen van deze tijd en die qua aard en omvang aansluiten op de bestaande stedenbouwkundige omgeving. De realisatie van de nieuwe woningen, in combinatie met de sloop van de bestaande bebouwing, betekent een verbetering van de stedenbouwkundige omgeving aan de Parnashofweg. De woningen worden gerealiseerd op een locatie welke als een aantrekkelijke woon- en leefomgeving mag worden beschouwd. De voorgenomen planontwikkeling levert daarmee een bijdrage aan de versterking van de (woon)kwaliteit van de Vlietzone. Conclusie Het bouwplan voor Parnashofweg 29 / 29A sluit aan op de uitgangspunten van de structuurvisie, namelijk (onder meer) het behoud en de versterking van de woonkwaliteit van de gemeente. De realisatie van de nieuwe woningen draagt bij aan het verbeteren van de 14
(woon)kwaliteit van de Vlietzone en levert eveneens een (weliswaar bescheiden) bijdrage aan het verbeteren van de kwaliteit van de woningvoorraad van Leidschendam.
2.3.2 Woonvisie 2016 - 2020 Op 13 september 2016 heeft de gemeenteraad de Woonvisie 2016 – 2020 vastgesteld. De woningmarkt laat een meer op de vraag gerichte ontwikkeling zien. Vraaggericht wil zeggen dat er niet in de eerste plaats wordt gekeken naar de afzetmogelijkheden van woningen op korte termijn. Er moet beter worden nagedacht over de toekomstwaarde van de woningvoorraad en over de vraag waar onze (toekomstige) inwoners in bredere zin behoefte aan hebben voor de lange termijn. Zij kiezen niet alleen voor een woning, maar stellen ook eisen aan de woonomgeving en aan voorzieningen. De gemeente kiest voor een aantrekkelijke, groene woongemeente met een evenwichtige bevolkingsopbouw en een gevarieerd aanbod in woningen en woonmilieus. Daarbij stelt de gemeente de volgende doelstellingen:
Waarborgen en verbeteren van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad Waarborgen dat de variatie in gewenste woonmilieus in Leidschendam-Voorburg wordt behouden en waar mogelijk versterkt Een strategische inzet van nieuwbouw De bevordering van de doorstroming, onder andere voor starters en jonge gezinnen Integrale aanpak planontwikkeling Actieve inzet in de regio op het gebied van wonen
De Woonvisie fungeert als leidraad voor ander gemeentelijk beleid dat het wonen raakt en als toetsingskader bij plannen en ontwikkelingen waarbij het wonen een belangrijke rol speelt. Het is volgens de Woonvisie belangrijk dat woonconsumenten iets hebben om uit te kiezen. Verschillende woningen en verschillende woonmilieus. Wat de woonconsument wenst, is het uitgangspunt in het ontwikkelen van bouwplannen. De vraag naar bepaalde woningtypen, prijsklassen, woonmilieus, is bepalend. Verder streeft het enigszins vergrijsde Leidschendam-Voorburg naar een evenwichtige opbouw van de bevolking. Het is van belang extra aandacht te schenken aan de sociale eenheid binnen de wijken, aan de voorzieningen en aan variatie wat betreft bewonersgroepen. Volgens het woningbouwprogramma van de gemeente is er vooral behoefte aan eengezinswoningen in de goedkope en middeldure sector in Leidschendam. De gemeente wil meer jongeren en starters op de woningmarkt een plek geven. Eén van de mogelijkheden daartoe is het bouwen van hoofdzakelijk woningen die behoren tot de middeldure en duurdere sector. Op die manier wordt doorstroming mogelijk gemaakt. Deze woningen kunnen immers gekocht worden door bewoners die een vervolgstap willen maken in hun wooncarrière. De door deze doelgroep
15
achtergelaten woningen bieden vervolgens weer ruimte voor jongeren en starters op de woningmarkt. Het bouwplan voor de Parnashofweg 29 / 29A ziet op de realisatie van 2 vrijstaande woningen welke behoren tot het duurdere koopsegment, in een woongebied waar zeer weinig nieuwbouw wordt gerealiseerd. De bewoners van deze woningen laten naar verwachting een woning achter welke geschikt is voor doorstromers op de woningmarkt. Naar verwachting laten deze doorstromers zelf weer een koopwoning achter die geschikt is voor jongvolwassenen en starters op de woningmarkt. Gelet op de voornoemde verwachte doorstroming in de markt vormt dit bouwplan een toevoeging aan de woningvoorraad welke past binnen uitgangspunten van de Woonvisie. Ten slotte wordt nog opgemerkt dat dit plan conform de uitgangspunten van de Woonvisie binnenstedelijk wordt gerealiseerd. Conclusie Gelet op het voorgaande sluit het bouwplan voor de Parnashofweg 29 / 29A aan bij de inhoud van de Woonvisie.
2.3.3 Beleidsregels woningbouw 2018-2021 Om plannen voor woningbouw zo goed mogelijk aan te laten sluiten op de behoeften van inwoners heeft de gemeente beleidsregels opgesteld. De beleidsregels vormen een toetsingskader voor de beoordeling, prioriteitsstelling en fasering van (initiatieven tot) woningbouw. In principe wordt alleen medewerking verleend aan plannen die voldoen aan deze beleidsregels. Hierna worden de beleidsregels genoemd en toegepast op onderhavig plan: A. Het geheel of gedeeltelijk transformeren van het ontwikkelgebied in één van de gewenste woonmilieus rustig stedelijk, dorps en hoogwaardig. Het woningbouwplan voldoet aan één van de gewenste woonmilieus rustig stedelijk, dorps en hoogwaardig. Het gemeentelijk woonmilieuonderzoek (maart 2015, Smartagent / Fakton) geeft aan dat inwoners de voorkeur hebben voor het wonen in een rustig stedelijk, dorps en hoogwaardig woonmilieu. Onderdeel van deze woonmilieus is een aantal voorwaarden met betrekking op verkavelingstype, functiemenging en openbare ruimte. Voor het plan aan de Parnashofweg geldt dat sprake is van een hoogwaardig woonmilieu.
De beleidsregels geven voor een hoogwaardig woonmilieu de volgende kenmerken: - Bereikbaar met veel modaliteiten - Groene lanen, Historische grachten - (kantoor)villa’s, exclusieve detailhandel: traiteur, galerie, mode - Grachtenpanden of villa’s aan het park of aan de plas. 16
- Topsegment stedelijk wonen Wonen op stand - De beste buurt van de stad - Volwassen groen: stadspark, singel, bomenlaan - Woningen op eigen kavel of zeer ruime appartementen op een toplocatie - Privé-parkeergelegenheid - In Nederland boven de 800.000 euro - Nabij stadscentrum Deze ontwikkeling voldoet aan meerdere van deze kenmerken. Zo is de locatie goed ontsloten middels openbaar vervoer (bushalte op loopafstand, aan de Veursestraatweg) en eveneens met de auto goed bereikbaar. Het betreft hier de vervanging van twee bestaande woningen door twee nieuw te bouwen woningen in een woonomgeving met veel volwassen groen. De ontwikkeling ziet op woningen uit het hogere segment van stedelijk wonen, op een eigen kavel, met privé parkeren, gelegen aan De Vliet. De woningen worden gerealiseerd in een omgeving met veel groen. B. Het realiseren van sociale woningen op iedere woningbouwlocatie. Uitgangspunt is ‘30%, tenzij’. In bijzondere gevallen is afwijking van dit vereiste percentage mogelijk, mits de ontwikkelende partij deze afwijking kan voorzien van gegronde redenen. Te denken valt aan de (beperkte) omvang van een nieuwbouwproject en/of locatiespecifieke factoren. Omdat het plan hier ziet op de vervanging van twee bestaande woningen door twee nieuw te bouwen woningen, kan deze eis hier niet worden gesteld.
Conclusie Uit het voorgaande blijkt dat het woningbouwplan voor de Parnashofweg 29 / 29A voldoet aan de uitgangspunten van het Beleidsregels woningbouw 2019 – 2021.
2.3.4 Parkeernota Het gemeentelijk parkeerbeleid is opgenomen in de ‘Nota parkeernormen 2012’. In deze nota komen verschillende vormen van parkeerregulering, inclusief bijbehorend afwijkings-beleid, aan de orde. Daarnaast wordt onder andere aangegeven hoe wordt omgegaan met parkeren voor diverse doelgroepen, parkeren bij ruimtelijke ontwikkelingen en de handhaving van het parkeerbeleid. Op basis van een inventarisatie van parkeerknelpunten biedt de nota een overzicht van oplossingsrichtingen voor de korte, middellange en lange termijn. De te hanteren parkeernormen bij nieuwbouw, functiewijziging of verbouw zijn opgenomen in de Nota Parkeernormen Leidschendam-Voorburg. De Nota Parkeernormen is een uitwerking van de Parkeernota 2005 en is in 2012 vastgesteld. Voor de verdere toetsing van deze ontwikkeling aan de Nota Parkeernormen en de daaruit voortvloeiende conclusies, wordt verwezen naar paragraaf 4.1 van deze ruimtelijke onderbouwing. 17
Conclusie Wat betreft parkeren is de Nota Parkeernormen 2012 bij het bouwplan voor de Parnashofweg 29 / 29A als uitgangspunt genomen. Voor de verdere toetsing wordt verwezen naar paragraaf 4.1 van deze ruimtelijke onderbouwing.
2.3.5 Water- en rioleringsplan 2016 - 2021 Eind 2015 heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg het ‘Water- en rioleringsplan’ (WRP) vastgesteld. Dit WRP is tot stand gekomen in samenwerking met de hoogheemraadschappen van Rijnland en Delfland. Het WRP bestrijkt de planperiode 2016 tot en met 2021 en voldoet aan de wettelijke en gemeente-specifieke eisen op het gebied van de gemeentelijke watertaken. Het water- en rioleringsplan gaat ervan uit dat het watersysteem zo veel water kan bergen dat wateroverlast en verdroging voorkomen kunnen worden. Bovendien moet het water dan schoon en ecologisch gezond zijn en bijdragen aan een prettige leefomgeving. Daarnaast dient bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te worden gehouden met de effecten van klimaatverandering. Om de ambitieuze doelen van het Waterplan te realiseren moet water een integraal onderdeel zijn van alle strategische en ruimtelijke plannen. Het waterplan moet het waterbeheer inhoudelijk en procesmatig verbeteren, met voortdurende aandacht voor duurzaamheid. Bij een ruimtelijk plan dient een initiatiefnemer in het kader van de watertoets in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland.
Het hoogheemraadschap is verantwoordelijk voor het waterkwantiteit- en waterkwaliteitsbeheer in het plangebied. Tevens zijn zij in het kader van het vooroverleg op grond van de Wro betrokken bij het tot stand komen van het bouwplan voor de Parnashofweg 29 / 29A. Conclusie Het ‘Water- en rioleringsplan’ bevat voor de locatie Parnashofweg 29 / 29A geen specifiek beleid. Niettemin sluit de ontwikkeling aan op de daarin opgenomen uitgangspunten. Voor de verdere toetsing wordt verwezen naar paragraaf 5.5 van deze ruimtelijke onderbouwing.
2.4
Conclusie ruimtelijk beleid Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat er uit het oogpunt van het nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid geen belemmeringen aanwezig zijn voor het realiseren van het bouwplan voor locatie Parnashofweg 29 / 29A te Leidschendam.
18
3.
STEDENBOUWKUNDIGE ANALYSE
3.1
Inleiding Het bouwplan voor het perceel aan de Parnashofweg 29 / 29A voorziet in de vervanging van twee bestaande woningen door twee nieuw te bouwen woningen. Het voorliggende bouwplan wijkt af van de vigerende bestemmingsregeling voor deze gronden. De stedenbouwkundige, kwalitatief-ruimtelijke en welstandstechnische aanvaardbaarheid van het bouwplan zal daarom nader moeten worden beoordeeld en onderbouwd. Hierna zal eerst nader worden ingegaan op de bestaande situatie. Vervolgens wordt een stedenbouwkundige onderbouwing gegeven van het nieuwbouwplan.
3.2
Bestaande situatie Vlietlust is in 1834 gebouwd als buitenplaats aan de Vliet. Op oude kaarten vanaf de 17e eeuw is te zien dat ter plaatse bebouwing al bebouwing aanwezig was, mogelijk al een eeuw of langer. Mogelijk zijn restanten daarvan nog onder Vlietlust aanwezig. Het complex is gesitueerd tussen de Vliet en de Veursestraatweg. Aan het woonhuis werd in 1890 de nog bestaande stal gebouwd, omdat het geheel een agrarische functie kreeg. In 1925 zijn een losstaande koeienstal (gesloopt in de tweede helft van de tachtiger jaren en vervangen door Parnashofweg 25) en een hooitas met een rieten dak op het erf gebouwd. Het rieten dak is in 1948 na brand vervangen door een asbestdak. De hooiberg is recentelijk verbouwd tot schuur, met gebruikmaking van oorspronkelijke delen.
Fig. 3.1 Vrijstaande woning, met aangebouwde stal
De nieuwe rijken wilden naar goed voorbeeld van de oude adel buitenplaatsen stichten. De buitenplaatsen dienden enerzijds als zomerverblijf voor de familie, weg van de vieze, overvolle stad. Anderzijds was het een statussymbool; om te laten zien wie je was, wat je bezat en hoe geleerd je was. Het was ook een plaats om zaken te doen in een aangename en vriendelijke sfeer. De wens deze aspecten te verenigen, leidde tot zeer opvallende en rijke buitenplaatsen.
19
Het woonhuis is opgezet als een vierkant voorhuis met een aangebouwde stal, hoofdgebouw van een complex met een erf en enkele ondergeschikte bijgebouwen. Het hoofdgebouw is georiënteerd op de Vliet. Het voorhuis heeft een vierkant grondplan met een bouwlaag onder een afgeknot tentdak. De stal heeft een langgerekt grondplan met een bouwlaag onder een zadeldak.
Fig. 3.2 Luchtfoto projectlocatie en omgeving
3.3
bron: Google Earth
Nieuwe situatie Bouwplan Het plan bestaat uit de sloop van de huidige woning en aangebouwde schuur zolderwoning, en de realisatie van twee grondgebonden eengezinswoningen.
met
Stedenbouwkundige uitgangspunten Van belang is dat bij het ontwerpen en positioneren van de nieuwbouw het beeldbepalende object als autonoom herkenbaar en beleefbaar wordt. Daarbij gelden de volgende uitgangspunten: versterken cultuurhistorische waarde versterken ruimtelijke karakteristiek versterken kenmerken buitenplaats Bij het ontwerpen en positioneren van de nieuwbouw dienen de oorspronkelijke kwaliteiten bij nieuwbouw zo goed mogelijk te worden teruggebracht, gezien het beeldbepalende karakter van de bebouwing. In haar reactie op het schetsontwerp heeft de welstandscommissie geadviseerd dat bij herbouw van de voormalige buitenplaats Vlietlust het bestaande beeld in stand wordt gehouden en dat de schuurwoning los kan komen te staan van de buitenplaats en bij nieuwbouw een meer eigentijds karakter kan krijgen.
20
Positionering Het is van belang dat de nieuwbouw qua opzet refereert aan de kenmerken van de buitenplaats Vlietlust. Deze kenmerken worden versterkt door het vrij positioneren van de nieuwbouw. Om die reden wordt de nieuw te bouwen beeldbepalende woning op enige afstand van de woning van Parnashofweg 27 gepositioneerd om het woonhuis rondom ruimte te geven, refererend naar de oorspronkelijke buitenplaats (fig. 3.5). Met het losmaken van het volume van de in de bestaande toestand aangebouwde schuur, kunnen beide nieuwe percelen optimaal worden ingericht. Het feit dat de nieuwbouw iets verschuift ten opzichte van de oorspronkelijke locatie doet geen afbreuk aan de stedenbouwkundige kwaliteit en cultuurhistorische waarde van deze locatie. Mede op grond van de uitkomsten van het archeologisch onderzoek is een verschuiving van het bouwvlak van het voorste huis met twee meter richting Vliet voorgesteld. Hiermee zou zowel de Gracht van Corbulo als de kastanjeboom (fig. 3.3) kunnen worden ontzien. Tevens zou de vrijstaande positie van de voormalige buitenplaats Vlietlust daarmee kunnen worden versterkt. Echter van de voorgestelde verschuiving richting Vliet is afgezien op basis van ruimtelijke en cultuurhistorische overwegingen.
Enerzijds wordt de stedenbouwkundige rooilijn van de bestaande omliggende woningen doorbroken, anderzijds wordt te veel afgeweken van de huidige beeldbepalende situatie. Uiteindelijk is gekozen voor een zijdelingse verschuiving van maximaal 6 meter in zuidwestelijke richting, mits de nieuwe erfgrens op 1,5 meter van woning Parnashofweg 27 wordt gerealiseerd. Voorts is ervoor gekozen om de beeldbepalende woning te positioneren in de voorgevelrooilijn van de overige aan de Vliet gelegen woningen (fig. 3.4) en niet verder richting de Vliet te zetten.
Fig. 3.3 Bestaande situatie t.o.v. kastanjeboom
Fig. 3.4 Positionering t.o.v. de Vliet
Om de groene zichtlijn vanaf de Vliet niet te verstoren wordt de tweede woning (achter de beeldbepalende woning) in de aslijn van Vlietlust gehouden.
21
Fig. 3.5 Positionering nieuwe situatie
Fig. 3.6 Situering met gehele Parnashofweg in beeld
22
Volledigheidshalve wordt nog opgemerkt dat bij het bepalen van de afstanden rekening is gehouden met veiligheidseisen. Een ladderwagen van de brandweer moet in staat zijn op minder dan 20 meter van de voorste woning te kunnen komen. Ook geeft de gekozen positie de mogelijkheid het erf optimaal in te delen met voldoende parkeergelegenheid op het eigen perceel. Uitbreiding watergang Met de uitbreiding van de watergang (zie figuur 3.5) wordt er voor de tweede woning een directe verbinding met de Vliet gelegd, waarbij ook een mogelijk contact ontstaat vanuit de tuin met de Vliet. Bouwmassa De woningen krijgen 1 bouwlaag met een kap. Onderstaande artist impression geeft weer hoe de massa’s van beide woningen er mogelijk straks uitzien (fig. 3.7). Bij het voorste huis weerspiegelen de ramen in de voorgevel zo goed mogelijk de historische situatie. Voor het achterste huis geldt wat meer ontwerpvrijheid, welke nog nader afgestemd dient te worden met de welstands- en monumentencommissie. Ook in de nieuwe situatie heeft het (beeldbepalende) voorhuis een vierkant grondplan onder een afgeknot tentdak (conform de oorspronkelijke boerderij ‘Vlietlust’). De tweede woning refereert wat betreft ontwerp aan de oude schuur, door een langgerekt grondplan met een bouwlaag onder een zadeldak.
Fig. 3.7 Artist impression
23
Ontsluiting De woningen wordt ontsloten via de Parnashofweg. Daar brengt de nieuwe situatie geen verandering in. Belangen omwonenden De privacy en woonkwaliteit van de bestaande woningen dienen gerespecteerd te worden. Gelet op de aard en omvang van het plan (wonen respectievelijk vervanging van twee bestaande woningen door twee nieuw te bouwen woningen) en de ruime opzet ervan, is niet de verwachting dat de ruimtelijke en functionele impact van het plan zodanig is dat de belangen van omwonenden omtrent woon- en leefklimaat onaanvaardbaar worden aangetast. Parkeren De percelen van de beide nieuwe woningen hebben voldoende ruimte om 2 parkeerplaatsen te realiseren op het eigen terrein. Duurzaamheid Voor wat betreft duurzaamheidsmaatregelen voor het bouwplan kan het volgende worden opgemerkt. De nieuwe woningen aan de Parnashofweg worden voorzien van zonnepanelen. Voorts dienen de woningen te voldoen aan het Bouwbesluit, wat betekent dat er diverse (installatie)eisen gelden op het gebied van energievoorziening en isolatie. De woningen zullen gasloos worden gebouwd. Teven zal er gebruik worden gemaakt van duurzame materialen zoals gecertificeerd hout. Voor wat betreft klimaatadaptief bouwen wordt verwezen naar paragraaf 5.5.2.9 van deze onderbouwing.
Conclusie Het voorgaande rechtvaardigt de conclusie dat het bouwplan voor de Parnashofweg weliswaar afwijkt van de bestemmingsregeling uit het vigerende bestemmingsplan, maar wel resulteert in een goede aansluiting op de bestaande bebouwing. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het bouwplan daarom positief beoordeeld en bestaat er (stedenbouwkundig gezien) geen bezwaar tegen de afwijkingen van het vigerende bestemmingsplan.
3.4
Welstand Op 14 juli 2020 is het bouwplan voor de Parnashofweg 29/29A behandeld in de welstands- en monumentencommissie. De commissie kan instemmen met het ingediende ruimtelijk kader waarbinnen de volgende randvoorwaarden worden geformuleerd:
de woningen 29 en 29A liggen in één lijn er is 10 meter tussenruimte tussen 29 en 29A woning 27 en 29 zijn in één lijn gezet 24
de afstand tussen woning 27 en 29 is in totaal 6 meter er zijn 2 parkeerplaatsen per woning opgenomen de boom blijft bestaan
Gelet op voornoemde randvoorwaarden ligt het in de lijn der verwachting dat het bouwplan bij nadere uitwerking, zowel op zichzelf beschouwd als in relatie tot zijn omgeving, zal voldoen aan redelijke eisen van welstand. Voor zover relevant voor de ruimtelijke onderbouwing van de omgevingsvergunning is de conclusie dat ook in welstand-technische zin (welstand zal zowel het op zichzelf staande plan en het plan in relatie tot de omgeving beoordelen) geen belemmeringen te verwachten zijn voor het afwijken van het vigerende bestemmingsplan.
25
4.
VERKEERSKUNDIGE ASPECTEN In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de voor dit project relevante aspecten met betrekking tot het parkeren en met betrekking tot de ontsluiting van het gebied.
4.1
Parkeren Zoals in paragraaf 2.3.4 reeds opgemerkt is het gemeentelijk parkeerbeleid opgenomen in de Nota parkeernormen 2012. Eén van de uitgangspunten van het gemeentelijk parkeerbeleid is dat bouwplannen niet mogen leiden tot extra parkeerdruk in de directe omgeving. De te hanteren parkeernormen bij nieuwbouw, functiewijziging of verbouw zijn opgenomen in de Nota Parkeernormen Leidschendam-Voorburg. Wat betreft de toetsing aan de parkeernormen kan worden uitgegaan van een vrijstaande woning, een koophuis, in de zone ‘rest bebouwde kom’. Daarvoor geldt een gemiddelde parkeernorm van 2,1 parkeerplaats per woning (met daarin een aandeel bezoekers van 0,3 parkeerplaats per woning). Bij iedere woning zijn twee parkeerplaatsen beschikbaar. Bovendien worden er nog 2 extra parkeerplaatsen gerealiseerd op het gedeelde erf (zie figuur 4.1).
Fig. 4.1 Inrichtingstekening parkeren
Kortom: er wordt voldaan aan de parkeernota van de gemeente. 26
4.2
Verkeersontsluiting en bereikbaarheid De woningen wordt ontsloten via de Parnashofweg. Het bouwplan brengt daar geen verandering in. Met de vervanging van twee bestaande woningen door twee nieuw te bouwen woningen is de goede bereikbaarheid van de (beide) woningen nog steeds gewaarborgd.
27
5.
OMGEVINGS- EN MILIEUASPECTEN
Dit hoofdstuk bevat een verantwoording van de milieu(hygiënische) aspecten die voor het bouwplan voor de Parnashofweg relevant kunnen zijn. Daarbij wordt ook ingegaan op de milieutechnische consequenties die verwezenlijking van het project zowel binnen het projectgebied als daarbuiten kan hebben.
5.1
Geluid Voor de realisatie van het bouwplan aan de Parnashofweg dient te worden voldaan aan de normen uit de Wet geluidhinder. In dit geval is wegverkeerslawaai van belang. Gelet op eerdere bouwplannen in de omgeving wordt een akoestisch onderzoek niet noodzakelijk geacht. Bekend is dat het gecumuleerde geluidsniveau de voorkeurswaarde niet overschrijdt. Wel dienen de woningen te worden voldoen aan de vereiste binnenwaarde op basis van Bouwbesluit 2012. Conclusie Het aspect 'geluid' vormt geen belemmering voor het verwezenlijken van het bouwplan voor de Parnashofweg.
5.2
Luchtkwaliteit De Wet milieubeheer bevat de regelgeving op het gebied van luchtkwaliteit. In deze wet zijn luchtkwaliteitseisen opgenomen voor diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). In artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is vastgelegd in welke gevallen de luchtkwaliteitseisen geen belemmering vormen voor een nieuwe ontwikkeling. Dit is het geval wanneer: een ontwikkeling niet leidt tot overschrijding van de grenswaarden voor luchtkwaliteit; ten gevolge van een ontwikkeling de concentraties van de betreffende stoffen verbeteren of ten minste gelijk blijven; een ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentraties van de betreffende stoffen in de buitenlucht; een ontwikkeling past binnen een vastgesteld programma (zoals het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit); een nadere uitwerking van de regelgeving met betrekking tot het begrip ‘niet in betekenende mate’ is vastgelegd in het ‘Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’ en de ‘Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’.
28
In de Regeling zijn categorieën van gevallen benoemd die in ieder geval als ‘niet in betekenende mate’ worden aangemerkt en waarvoor toetsing aan de grenswaarden dus zonder meer achterwege kan blijven. Er is blijkens deze regeling geen onderzoek nodig voor ‘woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 1.500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 3.000 woningen omvat’. Het project heeft betrekking op de toevoeging van 1 woning. Daarmee valt het project onder de categorie ‘niet in betekenende mate’. Het plan is niet in strijd met het bepaalde in de Wet milieubeheer. Een specifiek luchtkwaliteitsonderzoek behoeft om die reden niet te worden uitgevoerd. Voorts is er ter hoogte van het plan geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een geldende luchtkwaliteitseis. Conclusie Er bestaan voor wat betreft het aspect luchtkwaliteit dan ook geen belemmeringen.
5.3
Natuur
5.3.1 Inleiding Vanuit de huidige natuurwetgeving is de initiatiefnemer bij ruimtelijke ingrepen verplicht op de hoogte te zijn van de in het projectgebied mogelijk voorkomende beschermde natuurwaarden. Het plan dient aan de Wet Natuurbescherming getoetst te worden. De Wet Natuurbescherming regelt de bescherming van gebieden en van diersoorten en plantensoorten. Deze natuurwetgeving kan mogelijk beperkingen opleggen aan de voorgenomen sloop- en nieuwbouwactiviteiten. De Wet natuurbescherming heeft als doel de volgende gebieden te beschermen: Het Natuurnetwerk Nederland; Bijzondere provinciale natuurgebied; Bijzondere provinciale landschappen; Nationale parken; Bijzondere nationale natuurgebieden; Natura 2000-gebieden. Voorts gelden er ingevolge de Wet Natuurbescherming algemene verboden tot het verwijderen van beschermde plantensoorten van hun groeiplaats, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort. Voor activiteiten die een bedreiging kunnen vormen voor deze beschermde soorten, moet 29
ontheffing worden gevraagd. Vooral wanneer er soorten voorkomen uit de zogenaamde ‘strenge’ categorie (Bijlage 4 van de Habitatrichtlijn en de bedreigde soorten van de diverse Rode Lijsten), kan dit een belemmering vormen voor het plan. Dit is het geval wanneer een plan significant nadelige effecten kan hebben voor deze soorten.
5.3.2 Natuurtoets 5.3.2.1 Quickscan flora en fauna Gelet op het voorgaande is een natuurtoets uitgevoerd door Ecoresult (Memo onderzoeksresultaten quickscan flora en fauna Parnasweghof 29/29a, Leidschendam, d.d. 1 november 2019, zie bijlage I). Ecoresult komt tot de volgende conclusies:
Er zijn in het plangebied potenties aanwezig voor beschermde fauna. Door de werkzaamheden kunnen hierop negatieve effecten optreden. Het gaat daarbij om de huismus en de vleermuissoorten laatvlieger, gewone dwergvleermuis en ruige dwergvleermuis. Aanvullend onderzoek voor de sloop is naar deze soorten vereist.
De sloopwerkzaamheden binnen het plangebied kunnen invloed hebben op mogelijk aanwezige verblijfplaatsen van huismus. Hierdoor kunnen de verbodsbepalingen Art 3.1 lid 2, 4 en 5 (zie Tabel 1) van de Wnb worden overtreden. Aanvullend veldonderzoek is daardoor nodig om te bepalen: o of voortplantings- en vaste rust- en verblijfplaatsen van huismus in het plangebied aanwezig zijn. Ook moet worden onderzocht of het plangebied tot (essentieel) functioneel leefgebied behoort. Dit onderzoek dient te worden uitgevoerd in de periode 1 april - 15 mei door middel van 2 veldonderzoeken of in de periode 10 maart - 20 juni door middel van 4 veldonderzoeken. De tussenliggende tijd tussen beide veldonderzoeken is minimaal 10 dagen. De aanpak voor het aanvullend veldonderzoek is conform de eisen die het bevoegd gezag hieraan stelt. Indien voortplantings- en vaste rust- en verblijfplaatsen van huismussen aanwezig zijn én door de werkzaamheden een verbodsbepaling van de Wet natuurbescherming wordt overtreden dient een ontheffing of vergunning in bezit te zijn voordat met de werkzaamheden kan worden gestart.
Tevens dient er rekening gehouden te worden met het vogelbroedseizoen (globaal 15 maart - 15 augustus) van algemene vogels. Nesten van al deze vogels zijn strikt beschermd zodra ze bezet/in gebruik zijn. Ze mogen nooit worden verstoord. Start daarom met werkzaamheden buiten het broedseizoen of voorkom dat deze vogels zich kunnen vestigen door bijv. het verwijderen van de vegetatie in het plangebied.
Aanwezigheid van vleermuizen in gebouwen (gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis en laatvlieger) is in het plangebied niet uit te sluiten. Sloopwerkzaamheden kunnen invloed hebben op mogelijk aanwezige verblijfplaatsen. Hierdoor kunnen de 30
verbodsbepalingen Art 3.5 lid 2 en 4 (zie Tabel 1) van de Wnb worden overtreden. Aanvullend onderzoek is nodig in de periode 15 mei tot en met 15 juli en 15 augustus tot 1 oktober middels 5 bezoeken, om te bepalen of: o Zomer-, kraam- en paarverblijfplaatsen aanwezig zijn. De aanpak voor het aanvullend veldonderzoek is conform de eisen2 die het bevoegd gezag hieraan stelt. Indien vleermuizen aanwezig zijn dient een onthef<ng of vergunning in bezit te zijn voordat met verstorende werkzaamheden kan worden gestart. Bij aanwezigheid van vaste rust- en verblijfplaatsen wordt er van uitgegaan dat de bebouwing ook geschikt is als winterverblijfplaats tijdens milde winters voor solitaire dieren of kleine paargroepjes.