1959 Zienswijzennota Westeinde 132

Wijze van verkrijgen van het perceel onvoldoende onderzocht De omwonenden hebben na het inzien van het kadaster vastgesteld dat het project op een dag 3 maal is verkocht, als laatste aan de huidige ontwikkelaar. Commercieel en juridisch kan er geen logische reden zijn voor deze constructie. Reclamant is van mening dat de gemeente dit onvoldoende heeft onderzocht en er niet verzekerd van kan zijn dat hier geen sprake is van fraude dan wel onderhandse afspraken tussen de vorige en de huidige ontwikkelaar. Reactie: Diverse instanties die betrokken zijn geweest bij /danwel zijn geïnformeerd over de verkoop van de grond hebben aangegeven dat er geen reden is geweest om de verkoop als ongebruikelijk te bestempelen (Notaris / Financial Intelligence Unit (FIU) / Regionaal Informatie en Expertise Centrum (RIEC). Wij gaan

Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit “Westeinde 132b, 132c en 132d”

17

er op basis van deze informatie vanuit dat er sprake is geweest van een gebruikelijke transactie, ook is er geen sprake van een ondermijningsbeeld. Wij zien dan ook geen reden dit verder te laten onderzoeken. 8. Onvoldoende rekening gehouden met belangen van omwonenden Alle besluiten die de gemeente neemt zijn volgens reclamant in het voordeel van de ontwikkelaar, met bezwaren en zorgen uit de buurt wordt niks gedaan. De maatschappelijke uitvoerbaarheid beschrijft wederom algemeen wat is besproken, maar niet wat er daadwerkelijk mee is gedaan. Onterecht wordt verwezen naar een bepaalde “participatie”. Omwonenden hebben slechts hun punten naar voren kunnen brengen, welke allen zo van tafel zijn geveegd. Het is onjuist dat de uitkomsten van de discussies, de inloopavond, andere overleggen en input van derden is meegenomen bij het tot stand komen van het ruimtelijk kader. Er is volgens reclamant niks met de bezwaren gedaan. Dit, in combinatie met de andere zorgen maakt dat omwonenden zich niet gezien of gehoord voelen. Er is geen blijk gegeven van een volledige belangenoverweging, de belangen van omwonenden zijn ongemotiveerd terzijde geschoven. Ook is onterecht op alle punten meegegaan met de projectontwikkelaar. Reactie: Voorafgaand aan het opstellen van het ruimtelijk kader is destijds een inloopavond georganiseerd.

Op de inloopavond hebben omwonenden en andere belangstellenden hun input kunnen geven door middel van het plakken van post-its op de kaart van de locatie. Er is daarbij een groot aantal ideeën, kansen en bedenkingen naar voren gebracht. De belangrijkste aandachtspunten uit deze inloopavond waren: massa, oriëntatie, situering en programma, bezonning, uitzicht en privacy, parkeren, sociale- en verkeersveiligheid, smalle in/uitrit, overgang bestaand/nieuw, overlast tijdens de bouw en overlast in de nieuwe situatie. Daarnaast konden belanghebbenden zich aanmelden voor een werkgroep met de ontwikkelaar en de gemeente. De thema’s van de inloopavond zijn op hoofdlijnen het vertrekpunt geweest voor de werkgroep om tot een zo breed mogelijk gedragen ruimtelijk kader te komen. Op basis van verschillende studievarianten is binnen de werkgroep discussie gevoerd. De uitkomsten van de discussies zijn net als de inloopavond, andere overleggen en input van derden meegenomen bij het tot stand komen van het ruimtelijk kader. Tijdens drie werkgroepen met aangemelde omwonenden, de projectontwikkelaar en de gemeente is de nieuwe invulling besproken en aan de hand van input uit de inloopavond en een aantal ruimtelijke principes op de locatie ingezoomd.

De gemeente heeft door deze open benadering input gekregen van verschillende belanghebbenden en daardoor in het ruimtelijk kader een weloverwogen afweging kunnen maken over de ruimtelijke mogelijkheden van de locatie. Het doel van de werkgroep was om te komen tot een haalbaar ruimtelijk kader, waarbij op basis van suggesties en discussies uit de inloopavond, de werkgroep en andere input van derden afwegingen zijn gemaakt. Tijdens de werkgroepen is veel gesproken over omvang, massa, situering en aantal woningen. In de eerste werkgroep is vooral gesproken over de voor- en nadelen van verschillende varianten en de hoogte van de massa’s. Daaruit kwam dat bebouwing van twee lagen en een kap (circa 9 meter) aanvaardbaar is, maar dat moet worden voorkomen dat er een wandvorming aan de Vliet ontstaat. Na de eerste werkgroep is de discussie vooral gebaseerd op een variant van 2 volumes op de Vliet georiënteerd, omdat hi erbij de wandvorming het minst is. Het ging daarbij in hoofdopzet om een kleinere massa in het smalle deel van het perceel en een grotere massa in het bredere deel van het perceel. Verder was de opzet dat de massa’s werden uitgelijnd aan de hand van de bestaande verkavelingsrichting aan het Westeinde. Waarbij de afstand tot de bestaande bebouwing aan het Westeinde van belang was gezien de bezonning, doorzichten en privacy.

De bebouwing is uiteindelijk zo gepositioneerd, dat er vanuit alle bestaande woningen nog zichtlijnen richting de Vliet en het achterland blijven.

Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit “Westeinde 132b, 132c en 132d”

18

Er is bij de stedenbouwkundige uitwerking van deze locatie niet aangesloten op de structuurvisie als het gaat om het realiseren van een openbare oever langs de Vliet. E zijn hier verschillende afwegingen voor geweest. Zo bleek tijdens de werkgroepen dat zowel de ontwikkelaar als de omwonenden op deze plek door de kleine afstand tot de woningen en de krappe maat overlast verwachten. Doordat het pad op deze plek wat minder goed bereikbaar is en geen onderdeel vormt van een logische routing is ook de aantrekkingskracht op hangjongeren een onderdeel van de overweging geweest. Ook na vaststelling van het ruimtelijk kader is in de aanloop naar de aanvraag omgevingsvergunning en de huidige ruimtelijke onderbouwing herhaaldelijk met de directe omgeving gesproken inclusief reclamant, zowel gezamenlijk met als zonder de ontwikkelaar. Daarbij hebben zowel de gemeente als de ontwikkelaar geluisterd naar de zorgen van omwonenden en is enerzijds met extra uitleg en anderzijds met concrete afspraken geprobeerd tegemoet te komen aan de zorgen, vragen en wensen van omwonenden. Wij kunnen ons niet vinden in het door reclamanten geschetste beeld dat er onvoldoende rekening is gehouden met de belangen van omwonenden of dat zorgen van omwonenden niet zijn meegewogen. 9.

Het saneren van verontreinigde grond is niet geborgd In zowel het ontwerpbesluit als in de ruimtelijke onderbouwing wordt benoemd dat er in het besluitgebied circa 16 m3 sterk verontreinigde grond met minerale olie en circa 7,5 m3 sterk verontreinigde grond met lood op het terrein aanwezig is en dat deze grond gesaneerd moet worden, alvorens het perceel geschikt is voor het voortdurend verblijven van mensen. In het besluit is geen voorwaarde opgenomen dat deze grond gesaneerd moet worden alvorens wordt gebouwd. Ter volledigheid wordt door reclamant verzocht alsnog een dergelijke voorwaarde aan de omgevingsvergunning te verbinden. Reactie: In de ruimtelijke onderbouwing zijn aanbevelingen opgenomen, dit zijn geen verplichtingen. Er is geen sprake van een ernstige bodemverontreiniging en er hoeft dan ook geen saneringsplan opgesteld te worden. Het Bodemloket van de gemeente is het aanspreekpunt en er dient een Plan van aanpak ter goedkeuring aan het Bodemloket aangeleverd te worden. Hierover is al overleg met de ontwikkelaar. Conclusie De bovenstaande zienswijze geeft geen aanleiding om het bouwplan aan te laten passen of de omgevingsvergunning niet te verlenen. 3.4 Indiener(s) zienswijze 4 Samenvatting van de zienswijze: 1.

Onredelijk verlies woongenot en verkoop- en huurwaarde eigen woning Het uitzicht op de Vlietzone en de achterliggende vrije ruimte van de omwonenden wordt aanzienlijk verminderd en verslechterd. Daarom is de grootte en uitvoering van de bouwmassa’s en de invulling van de omgeving onaanvaardbaar. Vanuit het appartement van de indiener van de zienswijzen was er uitzicht op een rustiek pannendak op gedeeltelijk één en gedeeltelijk twee bouwlagen, de Vliet, het groen en de open ruimte aan de overkant van de Vliet en het historisch landhuis Dorrepaal. Door de bouw van een massief 9 meter hoog complex met een vrijwel blinde gevel met 4 grote warmtepompen, rechter achter de woning van reclamant, met daartussen een ruimte met nauwelijks groen, een verharde weg en parkeerplaatsen wordt het woongenot aanzienlijk geschaad. Er is geen sprake meer van de in de Vlietzone nagestreefde zichtrelatie op de Vliet met het achterliggende open landschap. Het belang van de ontwikkelaar en de vraag naar luxe appartementen is gesteld boven deze belangen van omwonenden en kunnen als planschade worden aangemerkt. Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit “Westeinde 132b, 132c en 132d”

19

Reactie: Het uitzicht zal door het voorgestelde bouwplan inderdaad veranderen. Er bestaat echter geen recht op vrij uitzicht. Volgens het bestemmingsplan is bij de huidige bedrijfsbestemming ook een maximale bouwhoogte van 9,00 meter toegestaan. In de huidige situatie zou er dus rechtstreeks (zonder afwijking van het bestemmingsplan) een omgevingsvergunning voor een bedrijfsgebouw van 9,00 meter hoog verleend kunnen worden, waardoor het uitzicht van reclamanten ook zal veranderen. Artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaald dat burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid van artikel 6.1 Wro genoemde oorzaak (waaronder een besluit omtrent een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder, c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht), op aanvraag een tegemoetkoming toekennen, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Artikel 6.2 Wro bepaalt dat binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager (van het planschadeverzoek) blijft.

Lid 2 van artikel 6.2 bepaald dat in ieder geval voor rekening van de aanvrager blijft: bij schade in de vorm van vermindering van de waarde van een onroerende zaak, een gedeelte gelijk aan 2 procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade. Indien reclamant van mening is dat hij schade leidt in de vorm van vermindering van de waarde van zijn woning ten gevolge van het voorgestelde bouwplan die niet binnen het normale maatschappelijke risico valt, kan nadat het besluit onherroepelijk is geworden een verzoek om planschade worden ingediend. Dit verzoek zal dan te zijner tijd beoordeeld worden door een onafhankelijke instantie. Bij de beoordeling van het verzoek, zal rekening worden gehouden met het bestaande planologische regime, zijnde een bedrijfsbestemming (waarbinnen bedrijven tot en met categorie 2 en een bouwhoogte van 9,00 meter zijn toegestaan) met de daarbij behorende bebouwingsmogelijkheden. 2. Verkeersonveilige situatie Door het creëren van 12 parkeerplaatsen en een aantal plaatsen ook openbaar toegankelijk te maken wordt het gebied tussen het Westeinde en de nieuwbouw bijzonder onaantrekkelijk (met auto’s en bestrating) en ontstaan er onnodig veel verkeersbewegingen in de veel te smalle doorgang naar het Westeinde.

De aansluiting op het Westeinde is onoverzichtelijke en levert gevaar op voor de voetgangers en vooral voor de kinderen die daar lopen van en naar de nabijgelegen scholen. Minder woningen met alleen parkeerplaatsen voor bewoners laat meer ruimte voor goed en reduceert de verkeersdruk en het gevaar in de doorgang en op de intersectie met het Westeinde. Ook tijdens de bouwfase is de veiligheid van voorbijgangers op het Westeinde een grote zorg. Reactie: In het verleden was op deze locatie een bedrijf in sierbestratingen gevestigd, met ook parkeergelegenheid op eigen terrein. Het in- en uitrijden heeft in het verleden niet tot ongelukken geleid, vandaar dat de verwachting niet is dat dat nu wel het geval is. Indien nodig kunnen er maatregelen genomen worden om zicht te verbeteren en attentieniveau te verhogen. In de praktijk zal de intensiteit en gebruik van deze toegangsweg beperkt zijn omdat het voornamelijk bewoners zijn die hier gebruik van gaan maken. In de onderbouwing wordt uitgegaan van een berekening van een totale verkeersgeneratie van 29 voertuigen per etmaal eventueel nog aangevuld met een deel zoekverkeer naar beschikbare plaatsen. Het gaat dus om een beperkte hoeveelheid verkeersbewegingen, van voornamelijk vaste gebruikers die de situatie goed kennen.

De toegangsweg is niet heel lang en naar onze mening dus goed Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit “Westeinde 132b, 132c en 132d”

20

overzichtelijk. Als men de steeg in wil rijden en er komt al een auto aan dan zal hier even op gewacht moeten worden. Wij verwachten niet dat het vaak voor zal komen dat men elkaar in de toegangsweg tegenkomt. Mocht dit in de praktijk anders blijken, dan zouden er extra maatregelen getroffen kunnen worden om dit te voorkomen. Met de aanleg van bestrating zal tevens rekening worden gehouden, zodat aan het Westeinde duidelijk is dat het hier een uitrit betreft. 3. Groen en zichtlijnen Erkend wordt dat het gebied in de “invloedszone van het Historisch lint” ligt en dat vanuit de ambitie van een groene gemeente wordt gestreefd om de bedrijfsgebieden te vergroenen en in te vullen met kwalitatieve bebouwing. Vanuit de Vliet gezien is dit mogelijk het geval, maar vanuit het Historische lint en de mensen die daar wonen is dit in het geheel niet het geval. Er wordt beweerd dat de zichtrelatie met de Vliet en het open landschap wordt behouden. Dit is voor een aantal bewoners niet of nauwelijks het geval. Ook voor de voorbijganger op het Westeinde en op de parkeerplaats is er geen zichtlijn op de Vliet, mede ook door de geprojecteerde hagen of toegestane schutting tussen de bebouwing (de geprojecteerde beukenhaag van 1 meter wordt hoger en er mag later een hoge schutting worden geplaatst). Reactie: De zichtlijnen zullen door het voorgestelde plan inderdaad veranderen.

De bebouwing is zo gepositioneerd, dat er vanuit alle bestaande woningen nog zichtlijnen richting de Vliet en het achterland blijven. Voor de voorbijganger op het Westeinde zal het uitzicht inderdaad kunnen veranderen. Er bestaat echter geen recht op vrij uitzicht. Van een onacceptabele aantasting van de leefomgeving is naar ons oordeel geen sprake. Daarbij zijn wij van mening dat het wonen in een stedelijke omgeving een zeker en normaal risico op veranderingen in de directe omgeving met zich meebrengt. 4. Toenemen parkeerdruk In de ruimtelijke onderbouwing wordt aangegeven dat er 12 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. De ruimte aan de Westeinde zijde van de gebouwen is dermate krap, dat vrijwel alles is bestraat en dan nog is in- en uitrijden bij een volle parkeerplaats een uitdaging. Een ontwikkeling met minder woningen en een kleiner bouwoppervlak biedt meer zekerheid dat de parkeerdruk niet toeneemt en dat de verkeersveiligheid is gewaarborgd. Reactie: De inpassing van 12 parkeerplaatsen, conform de parkeernormen, bij de realisatie van dit plan is mogelijk. Alle parkeerplaatsen voldoen aan de geldende maatvoering, daarnaast zullen de parkeerplaatsen voornamelijk gebruikt worden door vaste gebruikers die de situatie ter plaatse kennen. De verwachting is dat dit niet tot problemen van het bereiken van de parkeerplaatsen leidt.

Ook dienen bewoners van de nieuwe woningen gebruik te maken van de eigen parkeerplaats. De nieuwe bewoners komen niet in aanmerking voor een parkeerontheffing wanneer ze op eigen terrein kunnen parkeren en zij moeten dus van de eigen parkeergelegenheid gebruik maken. In het verleden was op deze locatie een bedrijf in sierbestratingen gevestigd, met ook parkeergelegenheid van medewerkers én bezoekers op eigen terrein. Het in- en uitrijden heeft in het verleden niet tot ongelukken geleid, vandaar dat de verwachting niet is dat dat nu wel het geval is. Indien nodig kunnen er maatregelen genomen worden om zicht te verbeteren en attentieniveau te verhogen. 5. Eisen van het Bouwbesluit 2012 zijn niet gezekerd in vergunning De eisen van het Bouwbesluit 2012 en vooral de eisen van het al gepubliceerde gewijzigde gebouwbesluit 2012 dat per 1 januari 2020 van kracht zal zijn, zijn niet gezekerd in de vergunning. Bijlage C van de ontwerp omgevingsvergunning is onvolledig en derhalve kan nu geen bezwaar worden gemaakt tegen uiteindelijke aanwijzingen naar aanleiding van het Bouwbesluit. Er wordt vanuit gegaan dat de Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit “Westeinde 132b, 132c en 132d”

21

geplande installatie van warmtepompen en de architectonische inpassing wordt afgedekt in een separaat vergunningstraject. Reclamant heeft begrepen dat de geplande warmtepompen door een apart vergunning traject worden afgedekt en dat daarin dan aandacht zal zijn voor de architectonische inpassing en het beperken van de geluidsoverlast. Reactie: Bij de tweekapper worden losse buitenunits in de tuin gerealiseerd. Bij de appartementen worden op het platte dak op de eerste verdieping losse buitenunits gerealiseerd. De plaatsing van de units is aangegeven op de plattegronden en gevelaanzichten die bij de vergunningaanvraag zitten. De warmtepompen dienen te voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit 2012 ten tijde van indiening van de aanvraag omgevings-vergunning. Naar verwachting worden de buitenunits van de tweekapper via een kopersoptie gewijzigd in een bodemlus. Daarmee zullen er dan geen units meer in de tuin aanwezig zijn en is het visuele en geluidseffect niet meer van toepassing. Voor de buitenunits van de appartementen is de ontwikkelaar voornemens om deze te voorzien van tenminste een esthetische en eventueel een akoestische afscherming. Deze afscherming maakt geen deel uit van de onderhavige omgevingsvergunning. Dit betekent dat de ontwikkelaar hiervoor dus nog een separate aanvraag om omgevingsvergunning voor zal moeten indienen.

Deze aanvraag zal dan ook voor advies aan de welstands- en monumentencommissie worden voorgelegd. Feit blijft dat de warmtepompen hoe dan ook moeten voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit 2012 ten tijde van indiening van de aanvraag omgevingsvergunning en daarmee voldoen aan de geluidsnormen die daarin bepaald zijn. 6. Aansprakelijkheid ontwikkelaar voor schade bij uitvoering Het is onduidelijk of in de anterieure overeenkomst ook de aansprakelijkheid van de ontwikkelaar voor schade bij uitvoering etc. naar de bewoners voldoende is afgedekt, noch is het duidelijk hoe schade wordt afgehandeld. De ontwikkelaar heeft plannen en maatregelen aangekondigd om schade te voorkomen, maar als het onverhoopt toch mis gaat, is het gewenst dat de schadeafhandeling ook goed is geregeld. Veel van de huizen op het Westeinde zijn gefundeerd op zand en oud en daarom mogelijk kwetsbaar. Er zijn gevallen bekend waarbij de ontwikkelaar en de gemeente geen verantwoordelijkheid namen voor de schade aan fundering van oude huizen, omdat deze funderingen in de tijd van de bouw of door veroudering eenvoudig niet bestand zijn tegen de belasting van een bouwproject naast het perceel. Het moet zeker gesteld worden dat elke nieuwe schade, ongeacht de huidige staat van het huis en de fundering, zonder dralen en lange rechtszaken zal worden vergoed en/of rechtgezet.

Deze zekerheid wordt nu niet geboden en/of niet inzichtelijk gemaakt, onder andere door het besloten karakter van de anterieure overeenkomst en de onzekerheid of ook de belangen van de omwonenden en niet alleen van de gemeente worden afgedekt. Reactie: In de anterieure overeenkomst is onder andere opgenomen dat de ontwikkelaar het project geheel voor eigen rekening en risico ontwikkelt en realiseert. Ook is opgenomen dat het risico van planschade als bedoeld in artikel 6.1 Wro voor rekening van de ontwikkelaar is. Wij gaan ervan uit dat de aannemer alles in het werk stelt om schade aan omliggende percelen tot een minimum te beperken. De aannemer zal aansprakelijk zijn, wanneer er onverhoopt toch schade ontstaat die het gevolg is van de bouwactiviteiten; deze zal dit via zijn (CAR) verzekering kunnen afwikkelen. Voor de start van de werkzaamheden zal door de aannemer een opname van de huidige toestand gemaakt worden (O-meting) om later eventuele schade te kunnen aantonen. Het opstellen van een vooropname (nulmeting) is een zaak tussen de aannemer en zijn verzekeringsmaatschappij. De gemeente heeft daar geen inmenging in, maar zal wel een exemplaar van de vooropname (nulmeting) ontvangen.

Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit “Westeinde 132b, 132c en 132d”

22

7. Alternatieven Het is volgens reclamant wenselijk dat nader bekeken wordt en inzichtelijk wordt gemaakt of een betere economische ontwikkeling op een andere manier mogelijk is en dat zelfs ook het alternatief van een maatschappelijk meer waardevolle ontwikkeling in de vorm van een stadspark wordt overwogen. Verzocht wordt om een bouwkader te laten uitwerken waarbij het voldoen aan de regels en de belangen van de bewoners centraal staat en niet het economisch belang en het aantal woningen. Ter wille van de vermeende economische haalbaarheid van de bouw van de woningen worden de belangen van direct omwonenden en vrijwel al het andere beleid van de gemeente ten aanzien van de Vlietzone en het historische lint van Voorburg opzijgezet. In het ruimtelijk kader en de ruimtelijke onderbouwing is teveel uitgegaan van het ingediende plan en er is niet voldoende overwogen en niet inzichtelijk gemaakt of er geen oplossingen zijn, die meer in lijn zijn met vigerend beleid en de wensen van de bewoners (ontwikkeling stadspark of kleinere ontwikkeling van 2 of 3 woningen met maximaal 2 bouwlagen en een kap).

De verbeeldingen vanaf de overkant van de Vliet en de plattegrond zien er aardig uit, maar gezien vanuit het historisch lint is de beleving van het project (en vooral het voor het perceel veel te grote appartementenblok) die van een hoge bestraatte binnenplaats met auto’s met nauwelijks zicht op de Vliet. Reactie: Bij de beoordeling van een bouwplan wordt gekeken naar het ingediende bouwplan en door ons worden geen alternatieven aangedragen. Het staat een aanvrager vrij om een voor hem of haar wenselijk bouwplan bij ons in te dienen. Wij zullen dan beoordelen of het een ruimtelijk aanvaardbaar plan is en indien dit zo is, hier onze medewerking aan verlenen. Het enkele feit dat er alternatieve invullingen voor de locatie worden aangedragen, betekent in elk geval niet op voorhand dat in redelijkheid geen medewerking zou kunnen worden verleend aan een bouwplan. Volgens vaste jurisprudentie van de Raad van State kan, indien een project op zichzelf voor het bestuursorgaan aanvaardbaar is, het bestaan van alternatieven slechts aanleiding geven tot het onthouden van medewerking, als op voorhand duidelijk is dat door verwezenlijking van de alternatieven een gelijkwaardig resultaat kan worden bereikt met aanmerkelijk minder bezwaren voor alle betrokkenen1.

Het realiseren van een stadspark danwel minder woningen kan niet worden aangemerkt als een dergelijk alternatief, nu dit voor de aanvrager zou leiden tot een forse beperking van de ontwikkelmogelijkheden met behoorlijke financieel nadelige consequenties. 8. Afwijken van bestaande relatief recente bestemmingsplan met onjuiste onderbouwing Er wordt afgeweken van de regel dat niet buiten de bestaande bouwvlakken mag worden gebouwd. Onvoldoende wordt onderbouwd waarom dat nodig is en waarom er geen plan is gemaakt binnen de regels van het bestemmingsplan. Het bouwkader schiet hierin inhoudelijk tekort en is ook niet geldig als onderbouwing. Er wordt gesteld in de ruimtelijke onderbouwing dat het voornemen om een openbare pad langs de Vliet te realiseren moet worden opgegeven omdat anders een ontwikkeling waarschijnlijk niet mogelijk is. Dit terwijl er alternatieven voorlagen in het bouwkader met minder woningen, waarin wel ruimte is voor een doorgang van het Westeinde naar de Vlietkant en op termijn via de trap naar de Oude Tolbrug naar de nu al volledig vrije en groene Vlietkant aan de overkant van de brug. Hiermee wordt de in het bestemmingsplan genoemde visie voor de Vlietoever ten aanzien van het vergroten van de recreatieve waarde en het creëren van een excellent woonmilieu voor de nieuwe en oude bewoners opzijgezet.

Reactie: Er wordt inderdaad afgeweken van het geldende bestemmingsplan Voorburg West – Park Leeuwenbergh wat voor de voorliggende locatie een bedrijfsbestemming met de hierbij behorende bouwvoorschriften 1 ABRvS 16 januari 2019, ECLI:NL:RVS:2019:80

Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit “Westeinde 132b, 132c en 132d”

23

kent. Aangezien het plan voor woningbouw niet in het bestemmingsplan past, wordt voorliggende afwijkingsprocedure doorlopen waarbij in een ruimtelijke onderbouwing moet worden onderbouwd waarom het afwijkende plan ruimtelijk aanvaardbaar is en voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Er is bij de stedenbouwkundige uitwerking van deze locatie niet aangesloten op de structuurvisie als het gaat om het realiseren van een openbare oever langs de Vliet. Er zijn hier verschillende afwegingen voor. De Pleunis locatie is een perceel ingeklemd tussen het historische lint van het Westeinde en de Vliet. Het perceel loopt van smal nabij de Oude Tolbrug tot breed richting Nieuw Bleijenburg. Door deze vorm is een goede stedenbouwkundige invulling op deze locatie een uitdaging. De inpassing van een openbaar pad langs het water zou de invulling nog gecompliceerder maken en de ruimtelijke mogelijkheden fors inperken, en de transformatie naar woningbouw hoogst waarschijnlijk onhaalbaar maken. Een openbaar pad over de Pleunis locatie heeft naast de ruimtelijke belemmeringen geen grote toegevoegde waarde als ontbrekende schakel of logische route langs de Vliet. Het gaat om een relatief klein deel langs de Vliet en het pad zal dood lopen tegen naast gelegen aan het water grenzende tuinen.

Tevens is tijdens de werkgroep gebleken dat zowel de ontwikkelaar als de omwonenden op deze plek door de kleine afstand tot de woningen en de krappe maat overlast verwachten. Doordat het pad op deze plek wat minder goed bereikbaar is en niet een onderdeel vormt van een logische routing is ook de aantrekkingskracht op hangjongeren een onderdeel van de overweging geweest. 9. Afwijken voorwaarden archeologie Er wordt duidelijk afgeweken van de voorwaarden in het geldende bestemmingsplan voor de dubbelbestemming Archeologie 3. De bebouwing gaat buiten de bestaande bouwvlakken, is groter dan 100m2 en gaat dieper dan 30cm. In de ruimtelijke onderbouwing en ontwerp vergunning worden de nadere onderzoeken beschreven en worden nadere voorwaarden gesteld, maar er is onvoldoende zekerheid dat bij graafwerk toch niet onverhoopt het kanaal van Corbulo wordt verstoord. Onduidelijk is hoe zeker wordt gesteld dat als bij de sloop en bouw dieper moet worden gegraven dan aangegeven in de voorwaarden, dat dan ook daadwerkelijk wordt gestopt voor verder onderzoek. Dit is met name voor de sloop in een 6 meter brede strook langs de Vliet, waar het lijkt, dat zonder omgevingsvergunning dieper dan de voorgeschreven 0,7 meter mag worden gegraven. Reactie: In bijlage F van het ontwerpbesluit is expliciet ingegaan op de voorwaarden met betrekking tot archeologie.

Zo is onder andere aangegeven dat ondergrondse sloopwerkzaamheden (voor het slopen van ondergrondse funderingen welke dieper liggen dan 100cm – Mv (0.50 m – NAP) archeologisch begeleid dienen te worden. Voor deze archeologisch begeleiding is een door de gemeente goedgekeurd Programma van Eisen (PvE) verplicht. Tevens is opgenomen dat er een meldingsplicht geldt bij het aantreffen van archeologische resten. Naar ons oordeel zij de gestelde voorwaarden ten aanzien van “sloop” en “ bouw en overige werkzaamheden” voldoende dekkend. 10. Economische uitvoerbaarheid In het geldende bestemmingsplan is bepaald in sectie 8.1. dat ter onderbouwing van de economische uitvoerbaarheid een analyse van het resultaat van de vastgoed ontwikkeling moet worden voorgelegd. Deze analyse is volstrekt onvolledig. Vooral omdat het toestaan van bouwen buiten de bestaande bouwvlakken en het bouwen tot aan de Vliet lijkt voor te komen uit economische motieven, is het wenselijk dat er wordt onderbouwd waarom er voor zes woningen is gekozen, terwijl dit in het bestemmingsplan slechts als maximum is gesteld en terwijl met minder woningen er meer wordt aangesloten op staand beleid en de wensen van de omwonenden. Reactie:

Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit “Westeinde 132b, 132c en 132d”

24

De in het bestemmingsplan genoemde analyse ziet op de wijzigingsbevoegdheden die in het bestemmingsplan zijn opgenomen. Voor de voorliggende locatie is geen wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan opgenomen. De door reclamant genoemde paragraaf uit het bestemmingsplan is dan ook niet van toepassing op dit plan. In de ruimtelijke onderbouwing is in hoofdstuk 5 ingegaan op de economische uitvoerbaarheid voor het voorliggende plan. 11. Verkoop grond Het geeft volgens reclamant te denken dat het grondstuk op één dag drie keer is doorverkocht met woekerwinst. Er lijkt sprake te zijn van verrijking. Dit roept vragen op over de economische basis voor de beslissing om 6 woningen te realiseren en niet een kleiner aantal dat meer past bij de omgeving, bij de regels van het bestemmingsplan en bij het beleid van de gemeente. De raad wordt verzocht om het meerdere keren op één dag door verkopen van de grond nader te laten onderzoeken en meer inzicht te laten geven in het economische resultaat van de ontwikkeling. Reactie: Diverse instanties die betrokken zijn geweest bij/danwel zijn geïnformeerd over de verkoop van de grond hebben aangegeven dat er geen reden is geweest om de verkoop als ongebruikelijk te bestempelen (Notaris / Financial Intelligence Unit (FIU) / Regionaal Informatie en Expertise Centrum (RIEC). Er is door deze partijen toegezien op de transactie(s).

Wij gaan er op basis van deze informatie vanuit dat er een gebruikelijke transactie heeft plaatsgevonden, ook is er geen sprake van een ondermijningsbeeld. Wij zien dan ook geen reden dit verder te laten onderzoeken. 12.Strijd met welstandsnota De welstandscommissie heeft op 25-02-2020 deels ten onrechte aangegeven dat het project aan redelijke eisen van welstand voldoet. Dit op basis van de Welstandsnota van 13 september 2011. Er wordt alleen gemeld dat het aan de eisen voldoet, maar er is geen nadere uitleg. In de nota wordt het plangebied ingedeeld bij Historisch Voorburg. In deze zone wordt onder andere gevraagd om uitgesproken zorgvuldige detaillering, kwalitatief hoogwaardige bouw en aansluiting bij het karakter van de historische context. De later toegevoegde baksteen gevelbekleding heeft een verbetering gegeven, maar toch is het de vraag of deze bouw en vooral de publiekstoegankelijke zijde met de hoofdingang aan deze criteria voldoet. Het lijkt meer op een achterdeur in een steeg met een relatief saaie gevel. De ingetekende warmtepompen en een gevel direct aan de straat versterkt dit beeld. Vooral de gevel aan de zijde van het Westeinde heeft een lage kwaliteit en het gebouwd als geheel heeft een te strakke en moderne uitstraling ten opzichte van de context van het historische lint van Voorburg aan het Westeinde. De projectlocatie is tevens een deel van de Vlietzone.

In de nota wordt onder andere gevraagd om een symbiose tussen architectuur en ruimtelijke omgeving en verfijndheid in materialen en detaillering. De bouw met gestapelde blokken en grote glazen puien en balkons aan de Vlietzijde ziet er verzorgd uit, maar wijkt wel aanzienlijk af van de historische context en mist de detaillering waar het hier om lijkt te gaan. Reactie: De visuele aspecten van het bouwplan, zowel op zichzelf, als in relatie tot zijn omgeving, worden beoordeeld door de welstandscommissie. Deze commissie is een onafhankelijk en deskundig adviesorgaan, dat het college adviseert over de welstandsaspecten van ingediende aanvragen. De commissie houdt bij de beoordeling van een bouwplan rekening met de beoordelingsaspecten zoals die in de welstandsnota zijn vastgelegd. Ook wordt rekening gehouden met de oorspronkelijke architectuur van de wijk.

Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit “Westeinde 132b, 132c en 132d”

25

De welstandscommissie heeft het voorgestelde plan diverse keren beoordeeld, advies gegeven hoe het plan aangepast diende te worden en uiteindelijk op 25 februari 2020 geadviseerd dat het plan voldoet aan redelijke eisen van welstand. Uit vaste jurisprudentie (o.a. ABRS, 20 december 2017, ECLI:NL:RVS:2017:3476) blijkt dat het college, hoewel het niet aan een welstandsadvies is gebonden en de verantwoordelijkheid voor welstandstoetsing bij hen berust, aan het advies in beginsel doorslaggevende betekenis toekennen. Tenzij het advies naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertoont dat het bevoegd gezag dit niet - of niet zonder meer - aan zijn oordeel omtrent de welstand ten grondslag heeft mogen leggen, behoeft het overnemen van een welstandsadvies in beginsel geen nadere toelichting. Dit is anders indien de aanvrager of een derde-belanghebbende een advies overlegt van een andere deskundig te achten persoon of instantie dan wel gemotiveerd aanvoert dat het welstandsadvies in strijd is met de volgens de welstandsnota geldende criteria. Zoals al aangegeven heeft de commissie het plan meerdere keren beoordeeld en geadviseerd hoe het plan aangepast diende te worden om uiteindelijk aan redelijke eisen van welstand te kunnen voldoen. Wij zijn dan ook van mening dat de commissie een weloverwogen advies heeft uitgebracht.

Aangezien wij geen deskundig tegenadvies hebben ontvangen, zijn wij van mening dat wij het welstandsadvies voor onze besluitvorming hebben kunnen overnemen. 13.Strijd met structuur- en woonvisie De woningbouwopgave is het enige doel van de structuurvisie dat overeind is gehouden en daar zijn vrijwel alle andere doelstellingen en waarden aan opgeofferd, zonder dat er voldoende is onderzocht of onderbouwd of er een economisch alternatief is, met veel minder bouwmassa, dat ook recht doet aan de andere doelstellingen in de structuurvisie. In de stedenbouwkundige onderbouwing op blz. 9 van de ruimtelijke onderbouwing wordt gesteld dat het de hoofdambitie in de structuurvisie in om een groene gemeente te zijn en dat het vergroenen van deze locatie en invulling met kwalitatieve bebouwing daarom gewenst is. Er wordt tevens gezegd dat de locatie “zich leent voor statige grondgebonden woningen en luxe appartementen”. De ruimtelijke onderbouwing stelt verder dat het perceel een lastige vorm heeft en dat er qua schaal en maat moet worden aangesloten op de bestaande woningen. Het gebied leent zich door de eufemistisch gekarakteriseerde “lastige vorm” niet voor een dergelijk massief appartementengebouw en twee grote woningen op het smallere deel. Het perceel is te klein en de massieve en moderne gebouwen sluiten niet aan bij de context van de woningen op het Westeinde.

De eisen voor parkeerruimte maakt dat de panden tussen de parkeerplaats en de Vliet worden “gepropt”. Door het verdwijnen van de zichtrelatie met de Vliet (door de massieve bebouwing en de heggen/schuttingen tussen de gebouwen) en door de invulling van de veel te beperkte ruimte met een te smalle weg en de vereiste parkeerplaatsen, alsmede door de massieve structuur van de vrijwel blinde gevel is er geen sprake van vergroening en in de beleving van de bewoners en bezoekers van het Westeinde is er geen sprake van kwalitatieve bebouwing. Samen met de vier geprojecteerde grote warmtepompen heeft het appartementengebouw eerder de uitstraling van een steeg in een achterbuurt, dan een hoogwaardig woonmilieu in het historische lint van Voorburg. Om de beleefbaarheid van de Vliet te optimaliseren is volgens de structuurvisie het streven om langs de oevers openbare wandelpaden en/of stedelijke balkons te realiseren. Voor de incidentele werkgebieden langs de Vliet is de ambitie transformatie naar excellente woonmilieus. Verder is het streven om de ruimtelijk eenheid rond de Vliet te versterken en de recreatieve beleving te vergroten. Voor het historisch lint geldt onder meer versterking van de cultuurhistorische betekenis door een gepaste schaal van de bebouwing.

Aan geen van deze ambities (wandelpaden, excellent woonmilieu, recreatieve beleving, gepaste schaal bebouwing) wordt in de beleving vanaf de bewoners in het historisch lint Voorburg aan het Westeinde voldaan. Reactie: De nieuwbouw past in de schaal en maat van de directe omgeving. De langs het water gesitueerde grotere bouwvolumes gelden hierbij in tegenstelling tot het beeld van deze losse objecten langs het water Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit “Westeinde 132b, 132c en 132d”

26

niet als eerste referentie. Het Diaconessenhuis, de kerk, de appartementen van Nieuw Bleijenburg zijn allen grote, unieke bouwvolumes in een ruime veelal groene setting, wat hun grotere schaal verklaart en rechtvaardigt. Op deze locatie zal door de (lastige) vorm van het perceel, de breedte en diepte verhouding en de relatief korte afstand tot omliggende woningen qua schaal en maat aangesloten worden op de aanwezige woningen langs het Westeinde. De unieke plek vraagt om een eigentijdse op de locatie gerichte architectuur. Het bouwblok op het diepere deel van het perceel kan zowel in de breedte als in de diepte wat forser zijn. De bestaande rooilijn van de woningen langs het Westeinde is maatgevend. Er wordt aangehaakt op de cultuurhistorische verkavelingsrichting op de oude strandwal. De nieuwe bebouwing hecht zich op deze manier stevig in zijn omgeving. De rooilijn van de twee volumes hebben dezelfde hoofdrichting, maar komen door de tapse doorsnijding van de Vliet trapsgewijs langs het water te staan. Dit levert een vriendelijk en dynamisch beeld op langs de Vliet en voorkomt een strakke wand. Op deze manier wordt er een goede verbinding gemaakt tussen de grotere schaal van de Vliet, het beeld daar langs en de kleinere schaal, de in passing op de locatie. De hoofdgebouwen sluiten qua bouwhoogte aan op de directe omgeving en kunnen maximaal drie lagen worden.

Er is bij de stedenbouwkundige uitwerking van deze locatie niet aangesloten op de structuurvisie als het gaat om het realiseren van een openbare oever langs de Vliet. Er zijn hier verschillende afwegingen voor. De voorliggende locatie is een perceel ingeklemd tussen het historische lint van het Westeinde en de Vliet. Het perceel loopt van smal nabij de Oude Tolbrug tot breed richting Nieuw Bleijenburg. Door deze vorm is een goede stedenbouwkundige invulling op deze locatie een uitdaging. De inpassing van een openbaar pad langs het water zou de invulling nog gecompliceerder maken, de ruimtelijke mogelijkheden fors inperken en de transformatie naar woningbouw hoogst waarschijnlijk onhaalbaar maken. Een openbaar pad over de voorliggend locatie heeft naast de ruimtelijke belemmeringen geen grote toegevoegde waarde als ontbrekende schakel of logische route langs de Vliet. Het gaat om een relatief klein deel langs de Vliet en het pad zal dood lopen tegen naast gelegen aan het water grenzende tuinen. Tevens is tijdens de werkgroep gebleken dat zowel de ontwikkelaar als de omwonenden op deze plek door de kleine afstand tot de woningen en de krappe maat overlast verwachten. Doordat het pad op deze plek wat minder goed bereikbaar is en niet een onderdeel vormt van een logische routing is ook de aantrekkingskracht op hangjongeren een onderdeel van de overweging geweest. 14.

Het ruimtelijk kader als onderbouwing is juridisch en inhoudelijk niet houdbaar Het ruimtelijk kader kan niet dienen als onderbouwing, het is verouderd omdat het uitgaat van een oud bestemmingsplan en een verouderd economisch kader. Het ruimtelijk kader is weliswaar besproken met een beperkte groep bewoners, maar het vormt geen wettelijke basis voor de ruimtelijke onderbouwing, omdat er nooit een formele bezwaarmogelijkheid is geweest. Er is o.a. voorbij gegaan aan de wens om de hoogte te beperken tot “max 2 verdiepingen met een pannendak”. De ruimtelijke onderbouwing, van de drie bouwlagen, door te wijzen op het ruimtelijk kader is niet valide. De doelstellingen uit de structuurvisie, het geldende bestemmingsplan en de wensen en belangen van de direct omwonenden zouden leidend moeten zijn. Het ruimtelijk kader (2015) is opgesteld toen het bestemmingsplan Westeinde 2001 nog vigerend was en er een ontwerp bestemmingsplan Voorburg West op tafel lag. Het lijkt op willekeur als er selectief getoetst wordt aan de regels in een vigerend en in een nieuw ontwerp bestemmingsplan. Het ontwerp bestemmingsplan was niet hetzelfde als het huidige in 2016 goedgekeurde plan Voorburg West/Park Leeuwenbergh. Om deze reden wordt de geldigheid van het ruimtelijk kader voor een goede ruimtelijke onderbouwing van de in 2019 aangevraagde omgevingsvergunning betwist.

Het ruimtelijk kader heeft geen juridische status. Het gebruik van een ruimtelijk kader als hard uitgangspunt is juridisch niet correct. De gemeente heeft zich niet bereid verklaard, ondanks herhaalde verzoeken van de omwonenden, om samen met de nieuwe ontwikkelaar in gesprek te gaan met de omwonenden over de tot nu toe genegeerde kwalitatieve bezwaren. In de ruimtelijke analyse Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit “Westeinde 132b, 132c en 132d”

27

wordt terecht opgemerkt dat het perceel ingesloten is door tuinen van het Westeinde. Verder wordt de huidige bedrijfsbebouwing als uitgangspunt genomen. Er wordt voorbijgegaan aan het gegeven dat op historische kaarten is te zien dat het hier een bedrijfsbebouwing betreft die in de oorspronkelijke tuinen van de historische bebouwing van het Westeinde is “gepropt” en dat deze hier historisch en ruimtelijk helemaal niet paste. Het niet of met een kleinere massa bebouwen zou een verhoging van de zichtbaarheid en de kwaliteit van de historische lint betekenen. Een groot hoekig appartementenblok valt niet in de beschrijving van de locatie zoals opgenomen in de visie ontwikkeling in het ruimtelijk kader en zal het decor behoorlijk verstoren en het zicht op de ritmiek van de bestaande objecten ontnemen. Veel van de woningen en met name de huizen direct achter het appartementencomplex zullen niet zoals in het ruimtelijk kader wordt beweerd nog licht mee doen in het beeld en een zichtrelatie met de Vliet en het achterliggende open landschap houden. Betwist wordt dat het beeldbepalende appartementenblok qua grootte en stijl aansluit op de omliggende bebouwing, omdat het te massief en modern is en veel breder is dan de achterliggende percelen.

In de verbeeldingen bij het ruimtelijk kader worden ook andere opties getoond, maar het wordt in de tekst volstrekt niet duidelijk waarom de kleinere ontwikkelingen, die meer recht doen aan het gemeentelijke beleid en de regels in het bestemmingsplan zijn afgevallen. Het lijkt alsof het bouwkader alleen maar is geschreven om aan te tonen dat het initiatief van de ontwikkelaar toch wel acceptabel is in plaats van dat er tot een zelfstandige afweging is gekomen over de keuze van het bouwkader. De nul optie; het in het kader van het gemeente beleid ontwikkelen van meer groen in de Vlietzone, middels een park is geheel buiten beschouwing gelaten. Reactie: Het voorliggende bouwplan is getoetst aan het geldende bestemmingsplan Voorburg West-Park Leeuwenbergh. Aangezien het plan hiermee in strijd is wordt een afwijkingsprocedure doorlopen. Voor de ontwikkeling naar woningbouw is destijds een ruimtelijk kader door de raad vastgesteld. Nu het bouwplan voldoet aan de uitgangspunten uit dit ruimtelijk kader en in de ruimtelijke onderbouwing verder is toegelicht waarom het plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening zijn wij van mening dat medewerking aan het plan kan worden verleend. Bij de vaststelling van het ruimtelijk kader was er destijds geen formele bezwaarmogelijkheid, wel was er destijds de mogelijkheid om in te spreken bij de behandeling van het ruimtelijk kader in de raad.

Dit heeft niet geleid tot aanpassing van het voorstel. Het ruimtelijk kader is niet opgenomen in het nieuwe bestemmingsplan, omdat er op dat moment geen duidelijkheid was over de haalbaarheid van het plan. Ook kon het vanwege het kostenverhaal niet meegenomen worden in het bestemmingsplan en is uiteindelijk de bestaande bedrijfsbestemming weer in het bestemmingsplan opgenomen. In de toelichting van het bestemmingsplan wordt wel verwezen naar de voorliggende locatie als ontwikkellocatie. De nieuwbouw past in de schaal en maat van de directe omgeving. De langs het water gesitueerde grotere bouwvolumes gelden hierbij in tegenstelling tot het beeld van deze losse objecten langs het water niet als eerste referentie. Het Diaconessenhuis, de kerk, de appartementen van Nieuw Bleijenburg zijn allen grote, unieke bouwvolumes in een ruime veelal groene setting, wat hun grotere schaal verklaart en rechtvaardigt. Op deze locatie zal door de (lastige) vorm van het perceel, de breedte en diepte verhouding en de relatief korte afstand tot omliggende woningen qua schaal en maat aangesloten worden op de aanwezige woningen langs het Westeinde. De unieke plek vraagt om een eigentijdse op de locatie gerichte architectuur. Het bouwblok op het diepere deel van het perceel kan zowel in de breedte als in de diepte wat forser zijn.

De bestaande rooilijn van de woningen langs het Westeinde is maatgevend. Er wordt aangehaakt op de cultuurhistorische verkavelingsrichting op de oude strandwal. De nieuwe bebouwing hecht zich op deze manier stevig in zijn omgeving. De rooilijn van de twee volumes hebben dezelfde hoofdrichting, maar komen door de tapse doorsnijding van de Vliet trapsgewijs langs het water te staan. Dit levert een vriendelijk en dynamisch beeld op langs de Vliet en voorkomt een strakke wand. Op deze manier wordt er een goede verbinding gemaakt tussen de grotere schaal van de Vliet, het beeld Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit “Westeinde 132b, 132c en 132d”

28

daar langs en de kleinere schaal, de in passing op de locatie. De hoofdgebouwen sluiten qua bouwhoogte aan op de directe omgeving en kunnen maximaal drie lagen worden. 15. Onduidelijkheid over aanwezigheid nesten vogels en vleermuizen In de ruimtelijke onderbouwing wordt aangegeven dat er nesten van vogels en ook vleermuizen zijn aangetroffen. Onduidelijk is wat er is aangetroffen, welke maatregelen worden getroffen om zeker te stellen dat de fauna naar behoren en volgens de geldende wetgeving wordt beschermd. Voor de uiteindelijke vergunningverlening moet dit beter worden uitgewerkt. Reactie: Zowel de Actualisatie natuurwaardenonderzoek Westeinde Voorburg van 6 oktober 2016 als een oplegnotitie uit 2018 die ziet op de resultaten van het actualiserend onderzoek en het uitgevoerde nader onderzoek naar de huismus en meervleermuis hebben ter inzage gelegen. Hierin is opgenomen wat er op verschillende momenten in het gebied is waargenomen. In het onderzoek van 2016 is de volgende conclusie opgenomen: ”Als gevolg van de beoogde ontwikkelingen zijn geen (significant) negatieve effecten te verwachten op beschermde natuurgebieden. Voor deze beoogde ontwikkeling is daarom geen vergunning op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 nodig. De ontwikkeling is eveneens niet in strijd met het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid. In de oplegnotitie uit 2018 is dezelfde conclusie opgenomen.

Tevens is het volgende in de samenvatting opgenomen: Soortenbescherming 1. Algemene broedvogels: alle inheemse vogelsoorten zijn streng beschermd. Ten aanzien van vogels in het algemeen dient bij de planning en uitvoering van bouwwerkzaamheden rekening te worden gehouden met het broedseizoen van vogels, verstoring van broedgevallen dient te worden voorkomen. Voor de in en direct rond het plangebied te verwachten vogelsoorten kan dit plaatsvinden door werkzaamheden buiten de broedperiode van aanwezige soorten uit te voeren. Tevens kunnen voorbereidende maatregelen worden getroffen om te voorkomen dat vogels tot broeden kunnen komen binnen het plangebied. 2. Voor de overige aangetroffen en te verwachten soort(engroep)en is het nemen van maatregelen of vervolgstappen niet nodig. Wij zijn van mening dat wanneer de genoemde maatregelen in acht worden genomen er geen belemmeringen zijn met betrekking tot flora en fauna. 16. Maatschappelijke uitvoerbaarheid Bij de maatschappelijke uitvoerbaarheid wordt aangegeven dat bewoners in bijeenkomsten opmerkingen konden maken, maar het is niet duidelijk wat daarmee gedaan is. Veel van de zorgen van de bewoners zijn niet gehonoreerd. Reactie: Voorafgaand aan het opstellen van het ruimtelijk kader is destijds een inloopavond georganiseerd.

Op de inloopavond hebben omwonenden en andere belangstellenden hun input kunnen geven door middel van het plakken van post-its op de kaart van de locatie. Er is daarbij een groot aantal ideeën, kansen en bedenkingen naar voren gebracht. De belangrijkste aandachtspunten uit deze inloopavond waren: massa, oriëntatie, situering en programma, bezonning, uitzicht en privacy, parkeren, sociale- en verkeersveiligheid, smalle in/uitrit, overgang bestaand/nieuw, overlast tijdens de bouw en overlast in de nieuwe situatie. Daarnaast konden belanghebbenden zich aanmelden voor een werkgroep met de ontwikkelaar en de gemeente. Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit “Westeinde 132b, 132c en 132d”

29

De thema’s van de inloopavond zijn op hoofdlijnen het vertrekpunt geweest voor de werkgroep om tot een zo breed mogelijk gedragen ruimtelijk kader te komen. Op basis van verschillende studievarianten is binnen de werkgroep discussie gevoerd. De uitkomsten van de discussies zijn net als de inloopavond, andere overleggen en input van derden meegenomen bij het tot stand komen van het ruimtelijk kader. Tijdens drie werkgroepen met aangemelde omwonenden, de projectontwikkelaar en de gemeente is de nieuwe invulling besproken en aan de hand van input uit de inloopavond en een aantal ruimtelijke principes op de locatie ingezoomd. De gemeente heeft door deze open benadering input gekregen van verschillende belanghebbenden en daardoor in het ruimtelijk kader een weloverwogen afweging kunnen maken over de ruimtelijke mogelijkheden van de locatie. Het doel van de werkgroep was om te komen tot een haalbaar ruimtelijk kader, waarbij op basis van suggesties en discussies uit de inloopavond, de werkgroep en andere input van derden afwegingen zijn gemaakt. Tijdens de werkgroepen is veel gesproken over omvang, massa, situering en aantal woningen. In de eerste werkgroep is vooral gesproken over de voor- en nadelen van verschillende varianten en de hoogte van de massa’s.

Daaruit kwam dat bebouwing van twee lagen en een kap (circa 9 meter) aanvaardbaar is, maar dat moet worden voorkomen dat er een wandvorming aan de Vliet ontstaat. Na de eerste werkgroep is de discussie vooral gebaseerd op een variant van 2 volumes op de Vliet georiënteerd, omdat hi erbij de wandvorming het minst is. Het ging daarbij in hoofdopzet om een kleinere massa in het smalle deel van het perceel en een grotere massa in het bredere deel van het perceel. Verder was de opzet dat de massa’s werden uitgelijnd aan de hand van de bestaande verkavelingsrichting aan het Westeinde. Waarbij de afstand tot de bestaande bebouwing aan het Westeinde van belang was gezien de bezonning, doorzichten en privacy. De bebouwing is uiteindelijk zo gepositioneerd, dat er vanuit alle bestaande woningen nog zichtlijnen richting de Vliet en het achterland blijven. Er is bij de stedenbouwkundige uitwerking van deze locatie niet aangesloten op de structuurvisie als het gaat om het realiseren van een openbare oever langs de Vliet. Er zijn hier verschillende afwegingen voor geweest. Zo bleek tijdens de werkgroepen dat zowel de ontwikkelaar als de omwonenden op deze plek door de kleine afstand tot de woningen en de krappe maat overlast verwachten.

Doordat het pad op deze plek wat minder goed bereikbaar is en geen onderdeel vormt van een logische routing is ook de aantrekkingskracht op hangjongeren een onderdeel van de overweging geweest. Ook na vaststelling van het ruimtelijk kader is in de aanloop naar de aanvraag omgevingsvergunning en de huidige ruimtelijke onderbouwing herhaaldelijk met de directe omgeving gesproken inclusief reclamant, zowel gezamenlijk met als zonder de ontwikkelaar. Daarbij hebben zowel de gemeente als de ontwikkelaar geluisterd naar de zorgen van omwonenden en is enerzijds met extra uitleg en anderzijds met concrete afspraken geprobeerd tegemoet te komen aan de zorgen, vragen en wensen van omwonenden. Een deel van de gemaakte afspraken met omwonende zijn ook vastgelegd in de koopaktes van nieuwe bewoners, dan wel overeengekomen tussen betrokken omwonenden en ontwikkelaar. Er zijn hiermee op zowel individueel als collectief niveau afspraken gemaakt. Ook zet de gemeente zich in om zorgen van omwonenden met betrekking tot de leefbaarheid in Voorburg West te bundelen en hier waar mogelijk actie op te ondernemen. Wij kunnen ons niet vinden in het door reclamanten geschetste beeld dat er onvoldoende rekening is gehouden met de belangen van omwonenden of dat zorgen van omwonenden niet zijn meegewogen.

17. Openbaar wandelpad Door de te grote bouwkaders wordt er direct aan de Vliet gebouwd en de doorgang voor een openbaar wandelpad langs de Vliet wordt zo permanent geblokkeerd terwijl er in andere projecten juist veel moeite Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit “Westeinde 132b, 132c en 132d”

30

is gedaan om de Vlietoevers vrij te houden en er verder geen andere gebouwen zo direct op de Vlietoever staan die de vrije doorgang blokkeren. Reactie: Er is bij de stedenbouwkundige uitwerking van deze locatie niet aangesloten op de structuurvisie als het gaat om het realiseren van een openbare oever langs de Vliet. Er zijn hier verschillende afwegingen voor. De locatie is een perceel ingeklemd tussen het historische lint van het Westeinde en de Vliet. Het perceel loopt van smal nabij de Oude Tolbrug tot breed richting Nieuw Bleijenburg. Door deze vorm is een goede stedenbouwkundige invulling op deze locatie een uitdaging. De inpassing van een openbaar pad langs het water zou de invulling nog gecompliceerder maken en de ruimtelijke mogelijkheden fors inperken, en de transformatie naar woningbouw hoogst waarschijnlijk onhaalbaar maken. Een openbaar pad over de locatie heeft naast de ruimtelijke belemmeringen geen grote toegevoegde waarde als ontbrekende schakel of logische route langs de Vliet. Het gaat om een relatief klein deel langs de Vliet en het pad zal dood lopen tegen naast gelegen aan het water grenzende tuinen. Tevens is tijdens de werkgroep gebleken dat zowel de ontwikkelaar als de omwonenden op deze plek door de kleine afstand tot de woningen en de krappe maat overlast verwachten.

Doordat het pad op deze plek wat minder goed bereikbaar is en niet een onderdeel vormt van een logische routing is ook de aantrekkingskracht op hangjongeren een onderdeel van de overweging geweest. Conclusie De bovenstaande zienswijze geeft geen aanleiding om het bouwplan aan te laten passen of de omgevingsvergunning niet te verlenen. 3.5 Indiener(s) zienswijze 5 Samenvatting van de zienswijze: 1. Risico schade omliggende woningen Om bouwen op het smalle deel van het perceel mogelijk te maken moet er gebouwd worden op 1 meter van de kade van De Vliet en slechts op 4,5 meter van de erfgrens van de omliggende woningen. Er is volgens reclamant onvoldoende getoetst of dit veilig is en er is geen documentatie en toelichting gevraagd aan de ontwikkelaar alvorens de vergunning te verlenen. Een plan van aanpak voor de sloop en de bouw is niet voorgelegd en niet getoetst. Er is onvoldoende onderzocht of de afstand tot de kade van de Vliet niet zal leiden tot schade aan de kade en daarmee tot waterschade aan de aangrenzende woningen c.q. tuinen. Er is geen informatie gedeeld over de bouwmethode en de daarmee gepaarde trillingen en bodemverschuiving en het effect hiervan op de woningen aan het Westeinde in het algemeen en de monumentale woningen (uit 1895) die direct naast het project liggen in het bijzonder.

Reactie: In bijlage D, punt 4, van het ontwerpbesluit is aangegeven dat de uitgangspunten voor een monitoringsplan ter voorkoming van schade aan naburige bouwwerken (o.a. trillingen, zettingen, rotaties, grondwaterstand en bijbehorende grenswaarden) nog ter goedkeuring aan de gemeente dient te worden voorgelegd. Het is gebruikelijk om dit als voorwaarde op te nemen bij nieuwbouwprojecten in een stedelijke omgeving. Gelet op deze specifieke locatie nabij gemeentelijke monumenten is dit aspect al eerder onderkend en vroegtijdig onder de aandacht gebracht bij de ontwikkelaar. Het overlegde concept plan van aanpak en monitoringsplan dat de ontwikkelaar aan de gemeente en omwonenden heeft aangeboden is door de gemeentelijke constructeur beoordeeld en voorzien van opmerkingen. In overleg met de constructeur van de gemeente is besloten dat een trillingsarme heimethode wordt toegepast met kleine heistelling. Dit om de overlast ten aanzien van het aan-/afrijden van de heimachine en trillingen tijdens heien tot een minimum te beperken. De definitieve keuze voor een trillingsarme heimethode zal nog ter goedkeuring worden voorgelegd aan de gemeente. Zonder gemeentelijke instemming op het plan Zienswijzennota projectafwijkingsbesluit “Westeinde 132b, 132c en 132d”

31

van aanpak en monitoringsplan met betrekking tot de hei-methode zal de ontwikkelaar niet kunnen starten met de (hei)werkzaamheden. Het inschakelen van een onafhankelijk extern expertise bureau en dit als voorwaarde opnemen in de vergunning is niet aan de orde, aangezien er binnen de gemeente voldoende expertise is in de hoedanigheid van twee gekwalificeerde constructeurs. De risico’s van de bouw en de monitoringsaanpak zijn daarmee in beeld voordat met de bouw zal worden gestart. 2. Privacy De tuinen van reclamanten zijn gesitueerd langs het bouwproject en lopen tot aan de Vliet. Doordat dicht op de erfgrens wordt gebouwd en gezien de hoogte van het gebouw, gaat dit bouwplan ten koste van de privacy in de tuinen. Mede gezien de ligging van de balkons van het bouwproject. Reactie: Ter bescherming van de visuele privacy tussen buren is in artikel 5:50 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek het volgende opgenomen: “Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven”. De afstand van de ramen in de achtergevel van de eengezinswoningen tot de erfgrens bedraagt op de begane grond circa 5,00 meter en op de verdiepingen circa 7,00 meter.

De ramen aan de achterzijde op de 1e en 2e verdieping zullen tevens worden uitgevoerd in melkglas. Ook de terrasafscheiding van het dakterras aan de achterzijde van de eengezinswoningen zal worden uitgevoerd in melkglas (zie de tekeningen behorend bij de omgevingsvergunning). Bij de appartementen bedraagt de afstand van de ramen tot de erfgrens circa 4,5 en 11 meter en ook hier wordt een deel van de ramen in melkglas uitgevoerd. Er zal dan ook geen sprake zijn van aantasting van de privacy zijn, nu er zich geen ramen danwel dakkapellen binnen twee meter van de grenslijn van het naastgelegen erf bevinden. 3. Parkeerdruk Aan het uitgangspunt dat de parkeerdruk in de omgeving niet wordt vergroot, wordt niet voldaan. Het plan laat (door de massaliteit van het beoogde bouwinitiatief) te weinig ruimte om te parkeren en bij dat parkeren te manoeuvreren. De plaats waar de parkeerplaatsen zijn ingetekend, maakt dat ze niet goed te gebruiken zijn, en dat doet de parkeerdruk in strijd met het gemeentelijk beleid toenemen voor de directe woonomgeving. Daarvan ondervinden de indieners van de zienswijzen de gevolgen. Er zal niet volwaardig – in overeenstemming met de parkeernota – op eigen terrein kunnen worden geparkeerd. Het plan is daarmee strijdig met de parkeernota van de gemeente.