220008 Bijlage 2 Lammenschansweg - Omega-locatie Toelichting aangepast
Tekst van het document
Bestemmingsplan Lammenschansweg Omega-locatie
Vastgesteld
Lammenschansweg - Omega-locatie
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
Inhoudsopgave
Toelichting Hoofdstuk 1
5 Inleiding
5
1.1
Aanleiding
5
1.2
Begrenzing plangebied
5
1.3
Vigerend bestemmingsplan
7
1.4
Experimentenstatus Crisis- en herstelwet
9
Hoofdstuk 2
Beschrijving van het bestemmingsplan
11
2.1
Geschiedenis van het plangebied
11
2.2
Beschrijving van het plangebied
13
2.3
Ontwikkelingen
15
Hoofdstuk 3
Ruimtelijk beleidskader
21
3.1
Nationaal beleid
21
3.2
Provinciaal en regionaal beleid
24
3.3
Gemeentelijk beleid
28
Hoofdstuk 4
Omgevingsaspecten
35
4.1
Archeologie
35
4.2
Cultuurhistorie
37
4.3
Ecologie
39
4.4
Kabels en leidingen
43
4.5
Milieu
43
4.6
Milieueffectrapportage
55
4.7
Stedenbouwkundige inpassing
56
4.8
Verkeer en vervoer
56
4.9
Water
62
4.10
Hoogbouwtoets
66
Hoofdstuk 5
Juridische planbeschrijving
69
5.1
Inleiding
69
5.2
Opzet en volgorde van de regels
69
5.3
Uitleg van de regels
70
Hoofdstuk 6 6.1
Uitvoerbaarheid
Economische uitvoerbaarheid
73 73
2
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
6.2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
73
3
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
4
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
Toelichting Hoofdstuk 1 1.1
Inleiding
Aanleiding
Op de hoek van de Lammenschansweg en de Omegaweg (in Google Maps per abuis Deltaweg genoemd) te Leiden is in de huidige situatie een onbebouwd perceel gesitueerd, dat in gebruik is als parkeerplaats en in het verleden is ingericht als bedrijfsperceel. Daarnaast bevindt zich een bedrijfspand met kantoorruimte, waarin een bandencentrum (Lammenschansweg 134), een dansschool (Lammenschansweg 134A) en een meubelwinkel (Lammenschansweg 136) zijn gevestigd. De locatie maakt onderdeel uit van een gebied in ontwikkeling: de Lammenschansdriehoek. Hier wordt stapsgewijs gewerkt naar een gemengd stedelijk woon- en werkgebied. Ontwikkelingen in dit gebied betreffen onder andere de realisatie van studentencampus 'Yours Leiden', het Betaplein, de opwaardering van openbare ruimtes en de opwaardering van leegstaande kantoorpanden aan het Kanaalpark. Aan de Lammenschansweg is de situatie echter onveranderd. Aan deze weg is sprake van een slechte functionele samenhang en een matige uitstraling en kwaliteit van het vastgoed. Het voornemen bestaat om ter plaatse van de parkeerplaats te voorzien in een appartementengebouw, inclusief commerciële plint. Daarnaast zal ter plaatse van het bestaande bedrijfsgebouw eveneens woningbouw met commerciële plint worden mogelijk gemaakt. Dit deel van de ontwikkeling is echter nog niet ver genoeg uitgewerkt om ter plaatse directe bouwtitel toe te kennen.
Daarom krijgen de gronden een uit te werken woonbestemming. De ontwikkelingen worden in samenhang gerealiseerd, bijvoorbeeld door de keuze van dezelfde architect. Deze ontwikkelingen zijn niet mogelijk binnen de kaders van de geldende bestemmingsplannen 'Lammenschansdriehoek'/'De Leidse Schans', aangezien de bestemming 'Groen' c.q. 'Gemengd - 1' geen woningbouw mogelijk maakt. Om de beoogde ontwikkeling alsnog mogelijk te maken moet er een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld. Voorliggend document voorziet hierin.
1.2
Begrenzing plangebied
Het plangebied bevindt zich ten zuiden van het stadscentrum van Leiden. Het plangebied ligt te midden van de wijk 'Cronestein'. Opvallend is dat de wijk de vorm van een vrijwel gelijkzijdige driehoek heeft waarvan de zijden allen ongeveer 1 kilometer lang zijn. De hartlijn wordt gevormd door de Lammenschansweg, die het gebied in twee afzonderlijke delen scheidt. Het plangebied wordt aan de zuidzijde begrensd door een autodealer. Aan de noordzijde loopt de Omegaweg. Aan de oostzijde is bedrijvigheid (waterdistributiebedrijf) en woningbouw gesitueerd. Aan de westzijde wordt het plangebied ten slotte begrensd door de Lammenschansweg. Op de navolgende afbeeldingen zijn de globale ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven. De exacte begrenzing van het plangebied is op de verbeelding van dit bestemmingsplan weergegeven.
5
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
Globale ligging plangebied (rode arcering) bron: pdok.nl
6
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
Globale begrenzing plangebied (rode arcering) bron: pdok.nl
1.3
Vigerend bestemmingsplan
Voor het plangebied vigeren op dit moment de bestemmingsplannen 'De Leidse Schans', zoals vastgesteld op 6 november 2012, en 'Lammenschansdriehoek', zoals vastgesteld op 20 december 2012. Op basis van deze bestemmingsplannen hebben de gronden de enkelbestemmingen 'Groen' en 'Gemengd - 1', alsmede gedeeltelijk de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6'.
7
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
Uitsnede uit verbeelding van vigerende bestemmingsplannen met daarop het plangebied bij benadering rood omlijnd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
Groen De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, voorzieningen voor langzaam verkeer en verblijf, alarmverkeer en vuilnisophaaldiensten, ondergrondse inzamelpunten voor huishoudelijk afval, terrassen, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, hondenuitlaatplaatsen, kunstobjecten, balkons, luifels en overstekende bouwdelen, behorende bij hoofdgebouwen op de aangrenzende bestemming. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen of overkappingen worden gebouwd. Onder voorwaarden mogen wel balkons, luifels en overstekende bouwdelen, behorende bij hoofdgebouwen op de aangrenzende bestemmingen, worden gebouwd. In de huidige situatie zijn de gronden in gebruik als parkeerterrein en is het grotendeels geasfalteerd. Gemengd - 1 De voor 'Gemengd - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven die zijn genoemd in de Staat van bedrijfsactiviteiten onder de milieucategorie 1, 2, 3.1 en 3.2 (door toedoen van de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.2'), met uitzondering van geluidzoneringsplichtige inrichtingen en Bevi-inrichtingen. Tevens is perifere detailhandel mogelijk door toedoen van de functieaanduiding 'detailhandel perifeer'. Ten slotte zijn toegestaan productiegebonden detailhandel, ondersteunende horeca, bedrijfsgebonden kantoorruimte en opslag/uitstalling.
Dit alles met daarbij behorende voorzieningen. Het bebouwingspercentage mag niet meer bedragen dan 80%. De goot- en bouwhoogte mogen beiden niet meer bedragen dan 15 meter. Het maximum vloeroppervlakte bedraagt 2.700 m2. Daarnaast gelden nog aparte bouwregels voor bouwen buiten het bouwvlak en voor erkers, 8
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
balkons, luifels en portalen. Er kan onder voorwaarden worden afgeweken van de geldende bouw- en gebruiksregels.
Het voorheen aanwezige bedrijfsperceel is tijdelijk voorzien van een groenbestemming om in het huidige gebruik als parkeerterrein te kunnen voorzien. In lijn met de ontwikkelstrategie voor de Lammenschansdriehoek is het voornemen om het plangebied tot ontwikkeling te brengen. Het beoogde appartementengebouw past niet binnen de gebruiks- en bouwregels van het geldende bestemmingsplan. Daarmee is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit is eveneens noodzakelijk voor de gewenste woningbouw ter plaatse van de gemengde bestemming. Voorliggend document voorziet hierin.
1.4
Experimentenstatus Crisis- en herstelwet
Het gebied 'Lammenschansdriehoek-Zuid' (zie onderstaand kaartbeeld) is door de minister aangewezen als 'Ontwikkelingsgebied' binnen de Crisis- en herstelwet. Het gebied is opgenomen in de achtste tranche van de Regeling Crisis- en herstelwet, gepubliceerd op 15 februari 2021 in de Staatscourant (Stcrt. 2021, 7126). De status van ontwikkelingsgebied maakt het mogelijk om voor het gebied een zogeheten 'bestemmingsplan met verbrede reikwijdte' vast te stellen. Zo'n bestemmingsplan kan, vooruitlopend op de nieuwe Omgevingswet, al gebruik maken van de nieuwe mogelijkheden die de Omgevingswet zal bieden. In dit geval zijn er mogelijkheden om juridisch de aanwezige milieugebruiksruimte optimaal te benutten. Het gaat daarbij om het mogelijk maken van duurzame ruimtelijke en economische ontwikkelingen in samenhang met het tot stand brengen van een goede milieukwaliteit. Hierbij kan van wettelijke milieukwaliteitsnormen worden afgeweken en kan het plan regels bevatten om te zorgen dat na een periode van ten hoogste 10 jaar alsnog voldaan kan worden aan die milieukwaliteitsnormen. In voorliggende situatie is het uiteindelijk niet noodzakelijk gebleken om van deze experimenteerstatus gebruik te hoeven maken.
9
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
10
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
Hoofdstuk 2
Beschrijving van het bestemmingsplan
2.1
Geschiedenis van het plangebied
2.1.1
Ontstaansgeschiedenis van Leiden
Na de vorming van de strandwallen en een geleidelijke zeespiegelstijging, vanaf circa 5000 jaar geleden, werd het Hollandse landschap steeds meer afgezonderd van de directe invloeden van de zee. Na het steeds verder dichtslibben van riviermondingen in de strandwallen, verzoette het milieu en ontstond langzaam een dik veenpakket: het Holland Laagpakket. Rondom Leiden bleef de Oude Rijn een grote rol spelen in de vorming van de ondergrond. De rivier verlegde haar oevers regelmatig, en zette aan weerszijden grote hoeveelheden klei en zand af. Achter deze oeverafzettingen ontstonden relatief hoog gelegen kreek- en geulsystemen, waar eveneens klei en zand werd afgezet. Deze oeverafzettingen langs de Oude Rijn en aangetakte kreken vormden vanwege de hogere ligging en stevigere ondergrond van oudsher ideale vestigingsplaatsen voor ijzertijdnederzettingen. De oudst bekende vermelding van bewoning stamt uit het jaar 860 na Christus. De dijknederzetting werd destijds aangeduid als Leithon. De eerste bebouwing werd opgericht aan de voet van de dijk op de zuidelijke oever van de Rijn, ter plaatse van de huidige Breestraat. Op het punt waar de twee Rijntakken samenvloeiden werd in dezelfde tijd een verdedigingsheuvel, een zogenaamde "motte", opgeworpen. Op de heuvel werd rond het jaar 1200 de nu nog bestaande burcht gebouwd.
De stad ontstond op een kruispunt van een aantal belangrijke water- en landwegen. De Nieuwe en de Oude Rijn voegden zich hier samen tot één rivier. De Leidse Vliet en de Mare stroomden hier in de Rijn uit. De stad had een centrale functie voor het omliggende platteland als markt- en handelscentrum. Al snel kreeg men te maken met ruimtegebrek in de stad. In de middeleeuwen zouden uiteindelijk vier stadsvergrotingen plaatsvinden: de Hoge Woerd, de uitleg in de Waard, de uitleg in de Mare en tenslotte de uitleg van het Nieuwland en Rapenburg in 1386. Aan de oostzijde van de Mare (nu Lange Mare) lag een zelfstandige woonkern. Aan de westzijde van de Mare lag verspreide bebouwing langs de Maredijk en de weg over de Mors. Deze bebouwing werd in 1355 gedeeltelijk binnen de stadsgrenzen gebracht. Om de stadsuitbreidingen aan te laten sluiten op de oude stad werden nieuwe bruggen tussen de stadsdelen aangelegd. Als gevolg van de bevolkingsgroei begon men tegen het einde van de 17de eeuw de raamlanden in het Nieuwland te bebouwen. Door de groeiende welvaart van de stad was dit echter niet voldoende. De stad werd in de daaropvolgende periode verder uitgebreid. Na enkele kleinere uitbreidingen volgde in 1611 een grotere uitbreiding, ten noorden van de bestaande stad, gevolgd door meerdere stadsuitbreidingen. Na deze uitbreidingen was het gebied binnen de singels grotendeels voltooid.
In de 18de eeuw liep de welvaart sterk terug. Leiden bleef echter zijn functie als streekcentrum vervullen. Tot het laatste kwart van de 19e eeuw kwam het niet tot grote uitbreidingen buiten de singels. Langs de uitvalswegen, de Rijnoevers, De Maredijk en de Singels werden in de eerste helft van de 19e eeuw vooral buitenhuizen en bedrijven als houtzagerijen gebouwd. Tegen het eind van de eeuw werden vooral de zuidelijke singels steeds meer bebouwd met losse villa's of aaneengeschakelde huizen voor de rijkere standen. De eerste stedenbouwkundig geordende uitbreiding van Leiden buiten de singels was de wijk Vreewijk vanaf 1882.
11
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
Na de opkomst van de sociale woningbouwverenigingen breidde Leiden zich verder uit. Vanaf de jaren '10 van de vorige eeuw kwamen verschillende uitbreidingen tot stand in de Kooi, in Noord, in de Tuinstadwijk, in het Haagwegkwartier en in de Rijndijkbuurt. De wijken in het noorden waren veelal bedoeld voor de arbeiders, terwijl de uitbreidingen in het zuiden veelal werden gebouwd voor de middenklasse en de welgestelden. Pas in de periode van de Wederopbouw volgden ook aan de zuidzijde uitbreidingen met sociale woningbouw. De uitbreidingen in de Vogelwijk en het Poelgeest- en Houtkwartier waren een direct gevolg van de grenswijziging van 1920 die dit gebied bij de gemeente Leiden trok. De tramlijn die langs de Rijnsburgerweg liep zorgde voor een goede verbinding met het centrum van de stad.
2.1.2
Geschiedenis van het plangebied
Het plangebied maakt deel uit van het gebied de Lammenschansdriehoek. De Lammenschansdriehoek is gelegen in een gebied met kreek- en geulafzettingen. Langs het Rijn- en Schiekanaal is sprake van een hogere rug van rivierafzettingen. Aan de noordwestkant van de Lammenschansweg zette de kronkelende Vliet zand en klei af en zorgde daarmee eveneens voor een hoger gelegen rug. In het gebied tussen beide wateren, waartoe ook het grootste deel van het plangebied van dit bestemmingsplan behoort, werd in mindere mate waarschijnlijk ook zand en klei afgezet. Het plangebied lag daardoor mogelijk al vóór de latere kunstmatige ophogingen iets hoger dan bijvoorbeeld het poldergebied ten zuidoosten van het Rijn- en Schiekanaal. Ondanks de relatief gunstige ligging van de rivier-, kreek- en geulwallen ontbreken in Leiden vindplaatsen uit de vroege ijzertijd en de periode daarvoor (tot 500 v. Chr.). In de periode tussen 400 v. Chr. tot de derde eeuw n. Chr. kreeg de omgeving van Leiden echter bovenlokale betekenis door de ligging van het gebied op de grens van het Romeinse Rijk. Het voormalige castellum van Matilo, gelegen op een kleine twee kilometer ten noordoosten van het plangebied, vormde één van de schakels in een serie Romeinse legernederzettingen langs de Rijn.
Het fort lag strategisch op het kruispunt tussen de Oude Rijn en het door de Romeinen gegraven kanaal van Corbulo, een 12 tot 14 meter brede watergang die de Rijn met de Maas verbond, en vermoedelijk parallel aan het huidige Rijn- en Schiekanaal liep of zelfs op de plek van het Rijn- en Schiekanaal zelf. Aan weerszijden van het kanaal zijn sporen van Romeinse nederzettingen uit de periode 50-270 n. Christus gevonden. Na het verdwijnen van de Romeinen werd het aanzienlijk rustiger in de zone langs het kanaal. Een groot aantal archeologische resten uit de late middeleeuwen (1050-1500 n. Chr.) laat zien dat het aantal bewoners in de regio in deze periode weer sterk toenam. De meeste resten zijn te vinden in de oude binnenstad, al zijn ook daarbuiten resten van boerenerven en kastelen gevonden. Eén daarvan is Kasteel Croonsteyn, dat ten zuiden van het plangebied lag en tijdens het beleg van Leiden in 1574 is gesloopt. Eveneens ten zuiden van het plangebied, vermoedelijk in de nabijheid van het huidige Lammenschansplein, is tijdens de tachtigjarige oorlog een schans opgetrokken. De exacte ligging van de schans is niet bekend, al is wel duidelijk dat de schans in de directe omgeving van de driesprong van de Vliet en de Roomburger Watering (het huidige Rijn- en Schiekanaal) moet hebben gelegen.
De eerste beschikbare kaarten – uit de 16e eeuw – laten geen sporen van nederzettingen of bebouwing zien in het gebied tussen de “Lamen schans” en de Zoeterwoudsesingel. Vanaf de tweede helft van de 17e eeuw werden door een toenemende druk op de beperkte ruimte binnen de stadswallen (Leiden groeide snel in die periode) steeds meer raamlanden, bleekweides, moestuinen en boomgaarden buiten de singels gevestigd. De blekerijen en landerijen aan de huidige Witte Singel en Schelpenkade maakten vanaf het einde van de 19e eeuw plaats voor herenhuizen, totdat de buurt Vreewijk aan het einde van het eerste decennium van de 20e eeuw op een relatief organische wijze was volgebouwd. De invoering van de Woningwet en de opkomst van woningcorporaties en andere filantropische
12
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
bouwondernemingen leidden vervolgens tot een veel meer planmatige stadsuitleg in de rest van de Zuidelijke Schil. Vanaf Vreewijk werden achtereenvolgens in oostelijke richting de Tuinstadwijk (jaren '20), de Professorenwijk-West en Burgemeesterswijk (jaren '30 en '40) en de Professorenwijk-Oost (jaren '50 en '60) gebouwd, grotendeels volgens de opzet uit het 'Plan Verhagen' van Bureau Grandpré Molière, Verhagen en Kok.
2.2
Beschrijving van het plangebied
Het plangebied maakt deel uit van de Lammenschansdriehoek. Dit betreft grofweg het gebied tussen de Lammenschansweg, de Kanaalweg en de spoorlijn Leiden - Utrecht. In de Lammenschansdriehoek hebben jarenlang werkfuncties, zoals kantoren, perifere detailhandel en bedrijven gedomineerd. Het gebied werd gekenmerkt als een slecht functionerend gebied. In het Kanaalpark (aan de oostzijde van de Lammenschansdriehoek) was sprake van een zeer hoge mate van leegstand in de kantoorgebouwen en de bedrijfsruimtes aan de Lammenschansweg hadden een matige bouwkundige kwaliteit: hun uitstraling paste niet bij de status van deze weg als belangrijke Leidse stadsentree. Daarnaast was sprake van een onsamenhangende, sterk gefragmenteerde en rommelige openbare ruimte in het gehele gebied. Ten slotte liet de beeldkwaliteit te wensen over. De ambitie is om deze opgaven aan te gaan pakken en de Lammenschansdriehoek te herontwikkelen naar een gemengd, stedelijk woon- en werkgebied. Dit gebeurt in fases en in het afgelopen decennium is veel veranderd: een nieuwe studentencampus en een nieuwe invulling van het Kanaalpark springen daarbij in het oog. De situatie aan de Lammenschansweg is vooralsnog grotendeels onveranderd: er is sprake van een slechte functionele samenhang en een matige uitstraling en kwaliteit van het vastgoed.
Ter plaatse van het plangebied is een parkeerplaats en een bedrijfspand gesitueerd. De parkeerplaats is in het verleden lange tijd in gebruik geweest als bedrijfsperceel door het bedrijf AKB Longs. In 2011 is het perceel door de gemeente Leiden aangekocht om de nieuwe entree naar de Lammenschansdriehoek te kunnen realiseren. De resterende gronden zijn tijdelijk ingericht en in gebruik genomen als parkeerplaats met als idee dat de gronden op een later moment in lijn met het gedachtegoed van de Ontwikkelstrategie voor de Lammenschansdriehoek tot ontwikkeling gebracht kunnen worden. De parkeerplaats is afgesloten met een slagboom, welke zich aan de noordoostzijde bevindt (aan de Omegaweg). In de huidige situatie wordt de parkeerplaats gebruikt door werkverkeer ten behoeve van de bouw van de campus. Aan de oost-, zuid- en westzijde van de parkeerplaats zijn aan de randen enkele bomen gesitueerd. De zijde van de Omegaweg wordt begeleid door betonnen jumboblokken. Het naastgelegen bedrijfspand heeft aan de zijde van de Lammenschansweg haar parkeergelegenheid. Het bedrijfspand bestaat geheel uit twee lagen zonder kap. Het geheel is voorzien van grote raampartijen, waarmee een etalage werking is bewerkstelligd. Navolgend is een impressie weergegeven van de huidige situatie ter plaatse van de parkeerplaats bezien vanaf de hoek Lammenschansweg/Deltaweg en het naastgelegen bedrijfspand.
13
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
Impressie huidige situatie parkeerplaats (bron: Google Maps)
Impressie huidige situatie bedrijfspand (bron: Google Maps)
14
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
2.3
Ontwikkelingen
Om een bijdrage te leveren aan het verbeteren van de slecht functionerende samenhang en de matige uitstraling en kwaliteit langs de Lammenschansweg bestaat het voornemen om de huidige parkeerplaats te verwijderen en hier een appartementengebouw (maximaal 114 woningen) te realiseren, inclusief commerciële plint van maximaal 635 m2 (noordelijk deel). Daarnaast is ter plaatse van het naastgelegen bedrijfspand (zuidelijk deel) eveneens een herontwikkeling beoogd. Deze ontwikkeling is echter nog niet dusdanig concreet dat aan deze gronden een directe bouwtitel kan worden toegekend. Daarom krijgen deze gronden met voorliggend bestemmingsplan een uit te werken woonbestemming. In de uitwerkingsregels wordt uitgegaan van maximaal 161 wooneenheden, waarvan minimaal 30% sociale huur. Naast de woonfunctie is binnen deze ontwikkeling ook een kleinschalige commerciële plint beoogd van circa 560 m². In het uitwerkingsplan wordt te zijner tijd meer uitwerking gegeven aan deze ontwikkeling. Beide ontwikkelingen worden in ieder geval op elkaar afgestemd, onder meer door de keuzen voor dezelfde architect.
Ligging ontwikkelingen waarbij het noordelijk deel globaal in groen is weergegeven en het zuidelijk globaal in rood (bron: PDOK viewer) De voorgenomen ontwikkeling is volledig in lijn met het gedachtegoed van de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek. Met voorliggend initiatief wordt immers voorzien
15
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
in een kwalitatief hoogstaand gebouw, welke zorgt voor waardecreatie, zowel in financiële als maatschappelijke zin. Tevens sluit het initiatief aan bij de gemeentelijke ambitie om te voorzien in een gemengd stedelijk woon- en werkgebied. Navolgend wordt ingegaan op de uitgangspunten met betrekking tot de bouwmassa voor het totale plangebied, waarna wordt ingezoomd op het beoogde bouwplan voor het noordelijk deel. Het bestemmingsplan is op deze situatie gebaseerd. In het kader van de omgevingsvergunning wordt het ontwerp op woningniveau/in detail verder uitgewerkt; binnen de kaders van voorliggend bestemmingsplan.
Uitgangspunten bouwmassa Voorliggende ontwikkeling kent een belangrijke positie binnen de Lammenschansdriehoek, aangezien het de gebiedsontsluitingsweg markeert. De daarin opgenomen rooilijnen, bouwhoogten en hoogte accenten zijn gerespecteerd en in nauw overleg met de stedenbouwkundige van de gemeente Leiden uitgewerkt tot het nu voorliggende plan. De hoofdopzet van het noordelijk deel is een hoge plint (begane grond) met langs de Lammenschansweg commerciële ruimten en verder het gebied in, woningen op de begane grond. De U-vormige opzet van de bouwmassa wordt te zijner tijd door de ontwikkeling van de naastgelegen bedrijfskavel gecompleteerd tot een rechthoekig gesloten bouwblok. Bij het ontwerp van het noordelijk deel heeft de architect voorgesteld de geplande toren iets te verschuiven, waarmee het accent beter georiënteerd is op de ruimte ertegenover. Het voorstel is gehonoreerd. Tegelijk is de gevel aan de Deltaweg verhoogd, tot aan de hoogte aan de Lammenschansweg. Die extra hoogte ligt iets terug en is anders van kleur. Dit is op de hoek van de entree van het gebied en wordt daarom beoordeeld als een begrijpelijke ingreep die de bijzondere ligging en entree van het gebied markeert. De toren is nu de overgang tussen de verschillende hoogten, die van de Lammenschansweg en die aan de centrale as.
Het hoogte accent aan het Epsilonplantsoen staat in de as van het blauw/groene middengebied/Epsilonplantsoen en doet mee in het spel van bouwblokken en hoogte accenten. Deze bouwblokken vormen gezamenlijk de wandvormige begrenzing van de groene campus en op bijzondere plekken in het plan zijn stedenbouwkundige hoogte accenten voorzien. De hoogte en positie van de hoogte accenten zijn vastgelegd in de ontwikkelstrategie. Wel wordt met de bouwhoogtes van de noordzijde van 26 en 41 één meter hoger gebouwd dan zoals opgenomen in de ontwikkelstrategie. Deze extra meter is noodzakelijk vanwege programmatische en bouwtechnische aspecten. Uit de hoogbouwtoets volgt dat dit geen bezwaren oplevert. Voor het zuidelijk deel is in de Ontwikkelstrategie een hoogte van 20 meter aangegeven aan de centrale as. Dit sluit ruimtelijk niet goed aan op het noordelijk deel. Een extra laag geeft een evenwichtiger beeld. Dit geveldeel ligt tegenover de open ruimte met de watertanks. Dat was ooit een potentiële bouwkavel, maar inmiddels blijft het in de Ontwikkelstrategie open. Hier zal de extra laag niet storend zijn. Daarom is gekozen voor een afwijkende bouwhoogte tot 22,5 meter. De zijde aan de Lammenschansweg is conform de Ontwikkelstrategie maximaal 25 meter hoog.
Bouwplan noordelijke deel Het plan voorziet in de realisatie van een woongebouw met een kleinschalige commerciële plint ter plaatse van de huidige parkeerplaats. De commerciële plint is circa 635 m2, voorzien op de begane grond aan de zijde van de Lammenschansweg en richt zich op functies als kleinschalige werkvormen (bedrijvigheid in milieucategorie 1 en 2), horeca, dienstverlening, sport- en recreatieve voorzieningen, (para)medische zorgconcepten en culturele voorzieningen zoals ateliers en dansscholen. Het woonprogramma bestaat in totaal uit maximaal 114 woningen in de vorm van één-, tweeen driekamerappartementen met een gebruiksoppervlak tussen de circa 55 en 100 m2. De
16
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
woningen zijn beoogd in de vrije sector huur en koop. Het beoogde gebouw kent een c-vorm, waarmee een binnenplaats wordt gecreëerd in de vorm van een daktuin. Aan de zijde van de Lammenschansweg worden de woningen verdeeld over de 1e tot en met de 7e verdieping, aan de zijde van de Deltaweg over de begane grond tot en met de 6e verdieping en aan de oostzijde van de begane grond tot en met de 12e verdieping. Aan deze zijde is de maximale bouwhoogte 41 meter. Alle woningen op de verdiepingen zijn bereikbaar via een lift. Zo is sprake van een levensloopbestendig karakter en kan gesteld worden dat de woningen geschikt zijn voor de ouderendoelgroep. Gelet op de grootte van de woningen zullen ook de jongerendoelgroep en andere kleine huishoudensgroepen zich waarschijnlijk aangetrokken voelen tot de woningen. Door de hoofdopzet halfopen en gesloten bouwblokken ontstaan er geluidsluwe en aangename rustige binnen gebieden met woningen rondom een groene daktuin. Het gebouw kent 2 hoofdontsluitingen voor de appartementen; 1 aan de Lammenschansweg en 1 in hoogte accent aan het Epsilonplantsoen. Voorliggend plan is zodoende één van de zorgvuldig ontworpen delen van de totale ontwikkeling Lammenschansdriehoek. Het parkeren wordt inpandig en in een kelder beoogd, waarbij de toegang via de oostzijde wordt geregeld.
De begane grond voorziet naast de commerciële plint en enkele appartementen in bergingen en een gemeenschappelijke fietsenstalling. Daar bovenop (1e dieping) is voorzien in een daktuin ten behoeve van de toekomstige bewoners van het appartementengebouw. In de navolgende afbeeldingen zijn impressies weergegeven van een aantal plattegronden van verdiepingen van de ontwikkeling van het noordelijk deel, zoals beschreven in het voorgaande. Er kunnen geen rechten aan deze impressies worden ontleend. Bij de omgevingsvergunningaanvraag worden de impressies verder in detail uitgewerkt.
Parkeerkelder
Begane grond
17
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
1e verdieping
Daktuin
18
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
Impressies bouwplan plangebied (bron: Kolpa Architecten)
De begane grond is beoogd met grote raampartijen, waarmee een etalage-werking wordt gecreëerd. Door de toepassing van trapsgewijze bouwhoogtes en verschillend materiaal- en kleurgebruik ontstaat een speelse uitstraling. De navolgende afbeelding toont een impressie van de beoogde uitstraling van het gebouw (gezien vanuit de Deltaweg).
Impressie beoogde situatie (bron: Kolpa Architecten)
19
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
Herinrichting openbare ruimte De herontwikkelingen in de Lammenschansstrip maken de herinrichting van de openbare ruimte noodzakelijk. Het bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie is verbonden met dit integrale ontwerp voor de openbare ruimte van de Lammenschansstrip. In het plangebied van dit bestemmingsplan zal aan de noordzijde een nieuw kruispunt, voor de verkeersafwikkeling van de Lammenschansdriehoek, worden verwezenlijkt welke aansluit op de reconstructie van de Lammenschansweg. In het plangebied van dit bestemmingsplan zal aan de zuidzijde, het 'tussenstraatje', een groen verblijfsgebied worden gemaakt dat niet toegankelijk is voor gemotoriseerd verkeer. Langs de gevels wordt gedacht aan het realiseren van zogenaamde 'Leidse stoepen' voor de woningen. Dit is een strook van 1,5 meter langs de gevels die privé kan worden gebruikt om bijvoorbeeld een bankje of bloempot neer te zetten en daarmee een overgang van straat naar bebouwing aan te geven. Voor de Lammenschansstrip, waar onderhavig plangebied binnen valt, wordt momenteel een het ontwerpvisie voor de herinrichting van de openbare ruimte opgesteldnader uitgewerkt. In deze openbare ruimte staat het verbinden van groenstructuren, vergroten van toegankelijk groen, compensatie van bomen en open waterstructuur in een klimaatadaptieve en duurzame leefomgeving centraal, zoals ook verwoord in de Ontwikkelstrategie.
Dit sluit aan bij de vergroeningsambitie van de gemeente Leiden.
Impressie ontwerp openbare ruimte (bron: gemeente Leiden)
20
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
Hoofdstuk 3
Ruimtelijk beleidskader
3.1
Nationaal beleid
3.1.1
Ontwerp-NationaleOmgevingsvisie (NOVI)
3.1.1.1 Beleidskader De ontwerp-NOVI biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving met ambities. In deze ontwerp-NOVI worden de nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Er worden vier prioriteiten voor Nederland geformuleerd: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het prioriteren en afwegen van de verschillende belangen en opgaven; 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Er wordt weer gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van ruimte 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: er moet altijd gekeken worden naar de context van het gebied. Keuzes in verschillende gebieden kunnen daarom verschillen. 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties
3.1.1.2 Onderzoeksresultaten Het rijk zet in de ontwerp-NOVI onder andere in op energietransitie, duurzaam groeipotentieel, sterke en gezonde steden, combinaties van functies en identiteit. Gelet op het feit dat er met voorliggend plan wordt voorzien in een duurzaam en toekomstbestendige functie, waarbij een eerste stap wordt gezet richting het creëren van de gewenste identiteit voor de Lammenschansdriehoek wordt een bijdrage geleverd aan het realiseren van de rijksprioriteiten uit de NOVI. Daarbij wordt rekening gehouden met de afwegingsprincipes. Zo wordt bijvoorbeeld een combinatie gemaakt van een commerciële plint met wonen en is de ontwikkeling in lijn met de kenmerken en karakteristieken van de 'ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek' om van het gebied een gemengd stedelijk woon- en werkgebied te maken.
21
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
3.1.2
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)
3.1.2.1 Beleidskader In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van de rijksoverheid beschreven. Het kabinet schetst in de SVIR hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig, waarbij het rijk zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten gaat zitten. Het uitgangspunt hierbij is dat provincies, regio's en gemeenten beter op de hoogte zijn van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Door provincies en gemeenten de ruimte te geven, kan het Rijk zich richten op het behartigen van ruimtelijke belangen die van nationale en internationale betekenis zijn. Volgens de nationale ruimtelijke hoofdstructuur wordt de Zuidvleugel, waar Leiden binnen valt, aangemerkt als 'stedelijke regio met een concentratie van topsectoren'. Het rijksbeleid zet specifiek in op versterking van de twee met elkaar samenhangende vleugels binnen de Randstad. De Randstad moet in 2040 een concurrerende en duurzame topregio vormen. Om verdere economische en sociale ontwikkeling mogelijk te maken en om de internationale concurrentiepositie van Nederland te versterken, is mobiliteit een randvoorwaarde. Niet alleen het hoofdwegennet dient optimaal te functioneren, maar ook de aansluiting op de regionale wegen en op lagere schaalniveaus is van belang.
Een goed functionerend systeem voor personen- en goederenvervoer en een betrouwbare bereikbaarheid van deur tot deur zijn essentieel.
3.1.2.2 Onderzoeksresultaten Voorgenomen plan raakt geen van de nationale belangen en is niet in strijd met het bepaalde in de SVIR.
3.1.3
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
3.1.3.1 Beleidskader Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van lagere overheden, is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, de Ecologische Hoofdstructuur (thans: NNN), de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Ook de bescherming van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden, zoals de Limes, is in het Barro vastgelegd. Dit is inmiddels doorvertaald in de provinciale structuurvisie en verordening.
3.1.3.2 Onderzoeksresultaten Voorgenomen plan raakt geen van de nationale belangen en is niet in strijd met het bepaalde in het Barro.
22
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
3.1.4
Duurzame verstedelijking
3.1.4.1 Beleidskader In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek is ingevoerd ter vervanging van de voorheen geldende. Het aangepaste artikel 3.1.6, lid 2 Bro luidt als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan (of uitgebreide omgevingsvergunning, red.) dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
3.1.4.2 Onderzoeksresultaten Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Uit jurisprudentie blijkt dat een woningbouwplan dat voorziet in de realisatie van maximaal 11 woningen binnen een dorpskern niet hoeft te worden aangemerkt als woningbouwlocatie of een andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Met voorliggend initiatief worden bij recht maximaal 114 wooneenheden opgericht, alsmede meer dan 500 m2 aan commerciële ruimte. Hiermee is een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking noodzakelijk. Hiervoor is een afzonderlijke rapportage opgesteld, die als bijlage bij de toelichting is opgenomen. De belangrijkste conclusies worden navolgend beschreven. Uit de toets volgt dat enkel de woonfunctie is aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Het verzorgingsgebied richt zich primair op de gemeente Leiden.
De ontwikkeling van het plangebied ten behoeve van woningbouw sluit aan op de woningbehoefte in de gemeente Leiden en anticipeert op de demografische ontwikkelingen door in te zetten op een stedelijk woonmilieu met huur- en koopappartementen in de vrije sector, gericht op kleine huishoudensgroepen zoals senioren en jongeren. Ook wordt met dit plan verstedelijking gerealiseerd en een kwaliteitsimpuls gegeven aan de gronden binnen de Lammenschansdriehoek, hetgeen reeds jaren de ambitie is. Op basis van het voorgaande is de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking positief doorlopen. Gelet op de grote woningbouwopgave van de gemeente Leiden en de verstedelijkingsambitie wordt gesteld dat het uit te werken woonprogramma (maximaal 161 eenheden) op voorhand niet tot belemmeringen leidt in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. In het op te stellen uitwerkingsplan zal hieraan nader worden getoetst.
23
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
3.2
Provinciaal en regionaal beleid
3.2.1
Omgevingsvisie Zuid-Holland
3.2.1.1 Beleidskader Het provinciaal beleid is neergelegd in de Omgevingsvisie Zuid-Holland en de Omgevingsverordening Zuid-Holland. De visie is op 20 februari 2019 door de Provinciale Staten vastgesteld en op 1 april in werking getreden en volgt daarmee de Visie Ruimte en Mobiliteit uit 2014 op. De Omgevingsvisie Zuid-Holland is het provinciaal beleidsplan van de fysieke leefomgeving. Hoofddoel van de Omgevingsvisie Zuid-Holland is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De sturingsfilosofie van de omgevingsvisie betreft: 1. ruimte bieden aan ontwikkelingen; 2. aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit; 3. allianties aangaan met maatschappelijke partners; 4. minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.
3.2.1.2 Onderzoeksresultaten De provincie Zuid-Holland zet in de Omgevingsvisie onder andere in op ontwikkelingen met een passende ruimtelijke kwaliteit. Tevens wil de provincie de bebouwde ruimte beter benutten en de leefkwaliteit van die bebouwde ruimte verbeteren. Gelet op het feit dat met voorliggende ontwikkeling een bijdrage wordt geleverd aan een opwaardering van de slechte functionele samenhang aan de Lammenschansweg en de uitstraling en kwaliteit van het vastgoed, alsmede een verhoging van de toekomstbestendigheid en de leefbaarheid van de omgeving, wordt gesteld dat de ontwikkeling in lijn is met de ambities uit de Omgevingsvisie van Zuid-Holland.
3.2.2
Omgevingsverordening Zuid-Holland
3.2.2.1 Beleidskader De Omgevingsverordening Zuid-Holland bevat concrete regels die bij de ruimtelijke ontwikkelingen in acht moeten worden genomen. In de Omgevingsverordening zijn de provinciale belangen uit de omgevingsvisie verder uitgewerkt in regels. Per 1 april 2019 is de verordening in werking getreden. Gemeentelijke plannen zullen ook getoetst worden aan de provinciale regels: strijdigheid met deze regels betekent ook strijdigheid met provinciaal beleid.
Ladder voor duurzame verstedelijking Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen BSD. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bevat het handelingskader. De provincie heeft de ladder voor duurzame verstedelijking
24
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
ook opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie. De ladder zoals opgenomen in het Bro is een motiveringseis voor de toelichting van het bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Om een vrijblijvend karakter te vermijden, heeft de ladder zoals opgenomen in de verordening daarom niet alleen betekenis voor de toelichting van het bestemmingsplan maar ook voor de inhoud. Ook voor de provinciale 'ladder' geldt dat deze per 1 juli 2017 een andere grondslag heeft, namelijk het per 1 juli 2017 gewijzigde Bro. Inhoudelijk is de toets niet wezenlijk veranderd.
Ruimtelijke kwaliteit In de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening is een van de speerpunten het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. De provincie beschikt over een kwaliteitskaart met een bijbehorende uitwerking in richtpunten. In artikel 6.2.2 van de Omgevingsverordening zijn voorwaarden opgenomen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Binnen dit kwaliteitsbeleid onderscheidt de provincie in de Omgevingsverordening twee beschermingscategorieën. Hier zijn onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk.
3.2.2.2 Onderzoeksresultaten Het plangebied raakt verschillende provinciale belangen uit de Omgevingsverordening. Navolgend worden deze belangen separaat behandeld.
Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Voor onderhavig plan is gezien de aard en schaal van het plan een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking uitgevoerd, die als bijlage bij deze toelichting is gevoegd. Uit de toets volgt dat het plan de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking positief heeft doorlopen.
Ruimtelijke kwaliteit Bij ruimtelijke kwaliteit is de vraag of de ruimtelijke ontwikkeling, niet voorziet op een wijziging op structuurniveau, past binnen de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen). Indien een ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar voorziet op wijzigingen op structuurniveau is sprake van aanpassen. Als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp en eventueel het treffen van ruimtelijke maatregelen. Aan voorliggend initiatief ligt een ontwikkelstrategie ten grondslag, waarbij de gebiedsidentiteit van de Lammenschansdriehoek wordt aangepast naar een gemengd stedelijk woon- en werkgebied (transformeren). Er wordt met dit initiatief een bijdrage geleverd aan het verhogen van de bebouwingskwaliteit in de Lammenschansdriehoek. Tevens wordt aan de Lammenschansweg een aanzet gemaakt tot een kwalitatief hoogwaardig, levendig en toekomstbestendig gebied, geheel in lijn met de uitgangspunten om tot een gemengd stedelijk woon- en werkgebied te komen, zoals in de ontwikkelstrategie vervat. Door aan te
25
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
sluiten bij de ontwikkelstrategie (integraal ontwerp) van de Lammenschansdriehoek sluit voorliggende ontwikkeling aan bij de provinciale principes ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit.
Kantoren Onderdeel van de beoogde nieuwbouw in het plangebied is een kleinschalige commerciële plint waarbinnen onder meer ruimte is voor dienstverlenende functies. In de Omgevingsverordening zijn regels verbonden voor de realisatie van nieuwe kantoren. Voor kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto vloeroppervlak van 1.000 m2 per vestiging zijn deze regels niet van toepassing. In voorliggende situatie is dan ook geen sprake van strijdigheid met de provinciale regels ten aanzien van kantoren.
Detailhandel Binnen de beoogde nieuwbouw in het plangebied (noordelijk deel) wordt geen ruimte geboden aan detailhandelsfuncties. Voor het zuidelijk deel (uit te werken woonbestemming) ligt dit anders: hier blijft de bestaande perifere detailhandelsmogelijkheid behouden met een maximum oppervlak van 600 m². Juridisch-planologisch verandert er dan ook niets wezenlijks op het gebied van detailhandel. Daarbij komt dat de provinciale regels met betrekking tot detailhandel voornamelijk voorzien zijn op de reguliere detailhandel. Dergelijke vormen van detailhandel dienen voornamelijk geconcentreerd te worden in bestaande detailhandelscentra. Voor onder meer perifere detailhandel geldt een uitzondering. Deze vormen van detailhandel kunnen ook buiten bestaande winkelconcentraties gerealiseerd worden. Het plan is dan ook in overeenstemming met de provinciale regels op het gebied van detailhandel.
Bedrijven Verder zijn er regels opgenomen voor bestemmingsplannen die betrekking hebben op bedrijven(terreinen). Bepaald is dat indien een bestemmingsplan betrekking heeft op een bestaand bedrijventerrein dat gehele of gedeeltelijke transformatie naar een andere bestemming dan bedrijven mogelijk maakt, verantwoord wordt in de toelichting op welke wijze binnen de regio compensatie van bedrijventerrein zal plaatsvinden. Compensatie kan achterwege blijven, indien het om een bestaand niet-watergebonden bedrijventerrein met ten hoogste milieucategorie 3 gaat en het te transformeren terrein een oppervlakte van minder dan 1 hectare betreft, dan wel dat regionale afstemming heeft plaatsgevonden en hieruit is gebleken dat na transformatie voldoende bedrijventerrein in de regio beschikbaar zal blijven afgezet tegen de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Op basis van de onlangs vastgestelde 'Ruimtelijke strategie Bedrijventerreinen 2020-2030' van Economie071 wordt de compensatie voor de meeste binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen, waaronder het Werninkterrein, het Veilingterrein en de Watergeuskade, gerealiseerd in de gemeente Katwijk. Afspraken hierover met Katwijk worden momenteel gemaakt en moeten worden bekrachtigd in een bestuursovereenkomst tussen beide gemeenten.
Dat is echter niet het geval voor de weg te bestemmen bedrijfsruimte voor hogere milieucategorieën (categorie 3.1. en 3.2.) in de Lammenschansdriehoek. De locatie Omega heeft in het vigerende bestemmingsplan geen bedrijfsbestemming. De locatie Kempeneers heeft een oppervlakte van 3.764 m² met een bedrijfsbestemming in milieucategorie 3.1. en 3.2. Daarmee wordt in dit bestemmingsplan Lammenschansweg – Omega-locatie zodoende over een oppervlak van 0,38 hectare een bedrijfsbestemming met milieucategorie 3.1 of hoger wegbestemd. Alhoewel de locatie Kempeneers op zichzelf dus kleiner is dan 1 hectare, moet de locatie als onderdeel worden gezien van de gehele Lammenschansstrip, die integraal zal worden herontwikkeld de komende periode. De Lammenschansstrip in zijn geheel bevat meer dan 1
26
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
hectare aan bedrijvenbestemmingen. Ook de circa 0,38 hectare weg te bestemmen bedrijfsruimte in milieucategorieën 3.1 en 3.2 op de locatie Kempeneers zal zodoende moeten worden gecompenseerd. Die compensatie zal plaatsvinden in het gebied 'Vlietzone-Midden', door het realiseren van een bedrijventerrein met een oppervlakte van 2,5 hectare, waarbij voor het grootste deel van het terrein milieucategorie 3.2. zal worden toegestaan. Het nieuwe bedrijvenareaal in Vlietzone-Midden zal worden benut voor de compensatie van de bouwkavels HOF36, Zirro, Schouls en de Kempeneerslocatie. Tezamen betreft het hier 2,5 hectare aan wegbestemde bedrijfsbestemmingen met milieucategorie 3.1. of hoger. Voor het realiseren van een bedrijventerrein in 'Vlietzone-Midden' wordt op dit moment een besluit voorbereid voor de start van een project daartoe. Dat besluit zal worden genomen vóórdat de betreffende bestemmingsplannen in de Lammenschansstrip door de gemeenteraad wordt vastgesteld.
3.2.3
Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020
3.2.3.1 Beleidskader Deze structuurvisie is op 25 juni 2019 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst. De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto. Verder wil de regio zich onderscheiden in de Randstad en bijdragen aan de internationale positionering daarvan. Onder andere door de toegevoegde waarde op het gebied van landschap, wonen en economie. In het bijzonder voor economische sectoren als Greenport, Bio Sciences en ruimtevaarttechnologie. De visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn: 1. Holland Rijnland is een top woonregio; 2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie; 3. Concentratie stedelijke ontwikkeling; 4. Groenblauwe kwaliteit staat centraal; 5. De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open; 6. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Kennis; 7. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Greenport.
3.2.3.2 Onderzoeksresultaten Voorliggend plan draagt op lokaal niveau bij aan Holland Rijnland als top woonregio. De regio Holland Rijnland onderscheidt zich met een unieke woonomgeving met een diversiteit aan woonmilieus in het hart van de Randstad. Het beoogde plan geeft een kwaliteitsimpuls aan de Lammenschansdriehoek en zorgt voor een gemengd aanbod aan functies, waarmee een gevarieerde, toekomstbestendige en stedelijke woonomgeving ontstaat, passend bij de regionale spilfunctie van Leiden. Daarmee wordt geacht dat de ontwikkeling in lijn is met het gestelde in de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020.
27
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
3.3
Gemeentelijk beleid
3.3.1
Omgevingsvisie Leiden 2040
3.3.1.1 Beleidskader Op 9 november 2021 heeft de gemeenteraad de 1.1-versie van de Omgevingsvisie Leiden 2040 vastgesteld (RV 21.0078). De Omgevingsvisie Leiden 2040 1.1-versie is een verdere uitwerking ten opzichte van de 1.0-versie uit 2019. In deze Omgevingsvisie Leiden 2040 worden de ambities en doelstellingen voor de lange termijn (2040) vastgelegd. De omgevingsvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in de stad. Het bevat geen blauwdruk voor de ontwikkeling van de stad, maar beschrijft wel de waarden die we belangrijk vinden in de ontwikkeling van de stad, eigenschappen die we koesteren en nieuwe ontwikkelingen die ruimte vergen. In de Omgevingsvisie zijn de stadskeuzes voor de hele stad beschreven. Deze vormen samen de bouwstenen van de visie op Leiden 2040. De uitwerking is opgedeeld in vier thema's: 1. 2. 3. 4.
Groen-blauw raamwerk Aantrekkelijk vestigingsklimaat Duurzame mobiliteit Bodem als fundament
Binnen deze thema's zijn Leidse keuzes gemaakt. Deze keuzes geven per thema het toekomstbeeld aan waar we op stadsniveau naartoe willen werken. De uitwerking van de stadskeuzes kunnen verschillen per gebied, zowel in de combinatie van als in de prioritering tussen de stadskeuzes. Aan de hand van drie type leefmilieus worden de stadskeuzes aangevuld met aandachtspunten per leefmilieu.
3.3.1.2 Onderzoeksresultaten De Lammenschansdriehoek wordt meermaals genoemd in de Omgevingsvisie Leiden 2040. Het gebied is namelijk één van de zes potentiegebieden in Leiden waar de verstedelijkingsopgave gerealiseerd kan worden en waar leefbaarheid kan worden verbeterd. Leiden streeft onder andere in de Lammenschansdriehoek naar een dynamisch leefmilieu met woningen, werklocaties en andere voorzieningen in hoge dichtheden. De Lammenschansdriehoek in zijn geheel, maar ook het plangebied zelf, is hiervan een voorbeeld. Er wordt in een hoge dichtheid, met de toevoeging van groen (binnentuin) ontwikkeld. Dat past in een groene strategie voor de directe leefomgeving, voor de stad en voor de Randstad. Daarmee is de ontwikkeling in lijn met het gestelde in de Omgevingsvisie Leiden 2040.
3.3.2
Ontwikkelingsvisie 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030'
3.3.2.1 Beleidskader In 2004 heeft de gemeenteraad de ontwikkelingsvisie "Leiden, Stad van Ontdekkingen" vastgesteld (RV 04.0097). In hetzelfde raadsbesluit heeft het college opdracht gekregen een cyclisch proces te ontwikkelen voor onderhoud van de ontwikkelingsvisie. De geactualiseerde uitgave van de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen" is het resultaat van dat "onderhoud". Deze actualisering is op 13 september 2012 door de raad vastgesteld (RV 12.0044). De geactualiseerde uitgave van de visie vervangt hiermee de vorige versie uit 2004.
28
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
De geactualiseerde uitgave van Leiden Stad van Ontdekkingen dient als leidraad voor beleidsontwikkeling en voor gesprekken over samenwerking in de stad en met de omgeving. In 2004 hebben bewoners, instellingen, collegeleden en de gemeenteraad uitvoerig gesproken over de gewenste ontwikkelingsrichting van Leiden. Die gesprekken mondden uit in de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen". Die had 'kennis' en 'kwaliteit' als pijlers. Gebruiken maken van de kracht van de stad en deze kracht verder versterken, was daarbij het motto. Er was bij de vaststelling van de geactualiseerde visie geen behoefte aan een geheel nieuwe visie, maar de tijd was wel rijp voor een geactualiseerde uitgave die toekomstbestendig is. De kernpunten van de Ontwikkelingsvisie 2030 voldeden nog prima, maar de uitwerking daarvan is deels achterhaald door veranderde omstandigheden. Belangrijke ambities van de geactualiseerde visie 'Leiden, Stad van Ontdekkingen' zijn 'internationale kennis' en 'historische cultuur'. Kennis vindt zijn basis in de Universiteit van Leiden, het Leids Universitair Medisch Centrum en het Leiden Bio Science Park. Historische cultuur is overal in de stad terug te vinden in de vorm van monumenten, musea en een ruim cultureel aanbod.
Als Leiden deze ambities wil waarmaken moet de bereikbaarheid op orde zijn en wil de gemeente meer gebruik maken van 'de kracht van de stad'.
3.3.2.2 Onderzoeksresultaten Ook in de Ontwikkelingsvisie is aandacht voor het Lammenschansgebied. Het wordt genoemd als voorbeeld van het voortvarend uitbouwen van de kwaliteiten van Leiden. Het initiatief heeft volop effect op het aanzien van de stad. Het plangebied specifiek wordt een aantrekkelijke, inspirerende en toekomstgerichte ontwikkeling genoemd, waarin ruimte is voor wonen en commerciële functies. Hiermee sluit voorliggend plan aan op de Ontwikkelingsvisie.
3.3.3
OntwikkelstrategieLammenschansdriehoek
3.3.3.1 Beleidskader Om de Lammenschansdriehoek in lijn met de Structuurvisie Leiden 2025 (thans: Omgevingsvisie Leiden 2040) te kunnen herontwikkelen tot een gemengd, stedelijk woon- en werkgebied met een goede ontsluitingsstructuur, passende groenvoorzieningen en een adequate waterhuishouding, is in december 2012 de 'Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek' vastgesteld door de Leidse gemeenteraad. De ontwikkelstrategie vormt een nadere uitwerking van de structuurvisie (thans: Omgevingsvisie Leiden 2040).De ontwikkelstrategie is na 2012 een aantal keer geactualiseerd. De laatste keer dat dit is gebeurd was in 2019. De ontwikkelstrategie is geen traditioneel stedenbouwkundig masterplan of gebiedsvisie, omdat de gemeente niet een vooraf vastgesteld eindbeeld van het gebied nastreeft door toepassing van een actief grondbeleid. Het document schetst slechts de maximale ontwikkelmogelijkheden voor de verschillende eigenaren in het gebied, evenals de bijbehorende randvoorwaarden op het gebied van ontsluiting, groenstructuur, waterhuishouding, parkeeroplossingen en stedenbouwkundige samenhang. Dat doet de ontwikkelstrategie door ruimtelijke bouwenveloppen met bijbehorende bestemmingen te definiëren, die zoveel mogelijk de bestaande eigendomssituatie respecteren.
De bouwenveloppen bieden voor vrijwel alle eigenaren ruimere ontwikkelmogelijkheden dan dat het bestaande planologische kader doet, zowel in bouwvolumes als functies. De ruimere mogelijkheden bieden kansen tot waardeontwikkeling, hetgeen de verschillende eigenaren moet motiveren tot herontwikkeling. Voor plannen die passen in de ontwikkelstrategie wordt
29
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
vervolgens het planologisch instrumentarium aangepast, bijvoorbeeld door vaststelling van een postzegelbestemmingsplan. De markt is dus aan zet.
3.3.3.2 Onderzoeksresultaten Onderstaand zijn twee kaartbeelden weergegeven met daarop weergegeven welke ontwikkelstrategieën worden beoogd wat betreft bebouwing en programma. Het plangebied is op beide kaarten globaal groen omlijnd. Parallel aan de Lammenschansweg geldt grotendeels een eenkennige ontwikkelstrategie. Wat betreft programma wordt ingezet op een gemengd stedelijk gebied, waar naast de woonfunctie ruimte is voor onder andere dienstverlening, horeca en kleinschalige werkvormen. Ook de bouwenveloppen zijn aan deze zijde uniform van karakter. De beoogde maximale bouwhoogte aan de noordzijde is gesteld op 30-40 meter. De maximale bouwhoogte is beoogd op 41 meter. Deze extra meter is noodzakelijk vanwege programmatische en bouwtechnische aspecten. Om het zuidelijk deel ruimtelijk goed te laten aansluiten op het noordelijk deel is gekozen voor een maximale bouwhoogte van 22,5 meter aan de zuidoostzijde. Verder is gekozen om de positie van het hoogteaccent in het plan naar het zuiden te verplaatsen, zodat er een sterkere stedenbouwkundige as ontstaat in relatie tot de YOURS-campus. Ook levert dit betere effecten op wat betreft bezonning voor het perceel ten noorden van het plangebied. Tevens zorgt een meer getrapte benadering wat betreft bouwhoogtes in het plangebied ervoor dat de bouwhoogtes niet volledig worden opgevolgd.
De uiteindelijke stedenbouwkundige massa wordt niet vergroot. Er is enkel sprake van een uitwisseling van massa, zodat sprake is van een meer vloeiende stedenbouwkundige inpassing van het plan. Uit de hoogbouwtoets volgt dat deze afwijkingen geen bezwaren opleveren. Ook de gemeentelijk stedenbouwkundig en Welstand hebben akkoord gegeven op deze afwijkingen. De uitgangspunten van voorliggend plan zijn verder in lijn met de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek. Er wordt immers voorzien in een gemengd stedelijk woon- en werkgebied, passend binnen de programmatische en bouwkundige kaders uit de ontwikkelstrategie.
30
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
Ontwikkelkaarten met daarop het plangebied globaal groen omkaderd (bron: Gemeente
31
bestemmingsplan Lammenschansweg - Omega-locatie
Leiden)
3.3.4
Woonbeleid
3.3.4.1 Beleidskader Woonvisie Leiden 2020-2030 Op 14 november 2019 heeft de gemeenteraad van Leiden de Woonvisie Leiden 2020-2030 vastgesteld (RV19.0104). Voor de Woonvisie zijn de volgende trends en ontwikkelingen belangrijk: Vanaf 2009 is er een jaarlijkse groei van het aantal inwoners en die ontwikkeling zet zich vermoedelijk de komende acht jaar voort. Binnen de groei van de Leidse bevolking is er vooral een toename zichtbaar van het aantal ouderen. De vraag van deze groeiende groep levert een belangrijke bijdrage aan de woningbehoefte. Het aantal studenten is tussen 2009 en 2018 sterk toegenomen. De woningbehoefte is groot. Niet alleen vanwege de vergrijzing en de groei van het aantal studenten, maar ook door de uitstroom van kwetsbare inwoners uit instellingen en door 'spoedzoekers'. Er is vooral behoefte aan nieuwe woningen in het stedelijke woonmilieu. We staan voor een grote opgave op het gebied van duurzaamheid. Denk aan het overstappen op duurzame(re) warmtebronnen, het klimaatbestendig maken van Leiden en de ambitie op het gebied van circulariteit en duurzame mobiliteit. Er is een groeiende druk op de leefbaarheid van de stad, zeker in de Leidse wijken met veel sociale huurwoningen die zich kenmerken door een sterke instroom van kwetsbare inwoners. De belangrijkste doelstellingen, die in de Woonvisie verder zijn uitgewerkt, betreffen de volgende: 1. 2. 3. 4. 5.