210131 Bijlage 1 Onderzoekrapport Draaijer+partners Onderzoek Herhuisvesting Muziekschool

210146 Leiden, Onderzoek Herhuisvesting muziekschool Groningen, 11-10-2021 21/EAN/adi/rap/2101461808202115161110210228

Inhoud 1

2

3

4

5

6

7

Inleiding

4

1.1

Aanleiding

4

1.2

Voorliggende opgave

4

1.3

Verantwoording

4

1.4

Leeswijzer

5

Visie en kaders muziekeducatie en muziekprogrammering

6

2.1

Gemeente Leiden

6

2.2

BplusC

7

Huidige situatie (nulscenario)

8

3.1

Rapenburg

8

3.2

Muziekhuis

8

Ruimtelijke uitgangspunten

10

4.1

Opleiden

10

4.2

Opnemen

11

4.3

Oefenen

11

4.4

Optreden

11

4.5

Ruimtestaat

13

4.6

(Theater) Technisch

13

Scenario toekomstige situatie (met varianten)

15

5.1

Locatiebeschrijving Hazewindsteeg

15

5.2

Opleiden en opnemen

16

5.3

Oefenen

18

5.4

Optreden

18

Afwegingskader 1: Functionaliteit

20

6.1

Analyse opleiden, opnemen en oefenen

20

6.2

Analyse optreden

22

Afwegingskader 2: Duurzaamheid

23

7.1

Uitgangspunten

23

7.2

Analyse nulscenario en nieuw scenario

23

7.3

Maatregelen

23

Herhuisvesting muziekschool 1110210228210146-180820211516

2

8

9

Afwegingskader 3: Betaalbaarheid

25

8.1

Uitgangspunten

25

8.2

Financiële effecten gemeente Leiden

26

8.3

Financiële effecten BplusC

27

8.4

Samenvatting en aanbeveling

29

Conclusie en advies

30

9.1

Conclusie

30

9.2

Aanbevelingen

31

Bijlage 1 Geïnterviewden

32

Bijlage 2 Ruimtelijke uitgangspunten

33

Bijlage 3 Technische eisen

36

Bijlage 4 Tekeningen

40

Bijlage 5 Rapport programmeurs

45

Bijlage 6 Technische inspectie

51

Herhuisvesting muziekschool 1110210228210146-180820211516

3

1 Inleiding 1.1

Aanleiding

Op 5 januari 2021 heeft het college van burgemeester en wethouder van de gemeente Leiden ingestemd met de ‘startnotitie Bibliotheek, Cultuureducatie en Cultuurparticipatie’. Hierin is de visie op het gebied van cultuur voor de komende jaren beschreven. Hierin is onder andere op hoofdlijnen de visie op muziekeducatie vastgelegd. De huidige muziekschool van BplusC is verouderd. Op dit moment voldoet de muziekschool functioneel en technisch niet meer aan de eisen en wensen. Er is een nieuwe opzet nodig en mogelijk een nieuwe accommodatie. Daartoe zijn in het verleden al een aantal onderzoeken uitgevoerd. Er zijn nu concreet enkele verhuisbewegingen voorzien. De eventuele verhuisbeweging dient ook te zorgen voor een kostenverlaging voor BplusC en een verbetering (meer aanbod en levendigheid) van het gebied van de Hazewindsteeg en de schouwburg. Het college wenst een nieuwe moderne muziekschool in een multifunctionele, duurzame en betaalbare accommodatie. Het moet een levendige omgeving worden en de diverse partijen die er gebruik van gaan maken moeten dat in synergie met elkaar doen. De gemeente Leiden is voornemens haar muziekschool te herhuisvesten. Op 6 april 2021 heeft het college ingestemd met de uitwerking van de plannen voor muziekeducatie in het gebouw aan de Oude Vest/Hazewindsteeg (naast de Leidse Schouwburg).

Het college heeft behoefte aan nadere kaders (eisen) en een verdere uitwerking van de mogelijkheden van de herhuisvesting van muziekeducatie en muziekprogrammering binnen de kaders van functionaliteit, betaalbaarheid en duurzaamheid. Vanuit dit nadere onderzoek wil het de verdere uitwerking van het besluit mogelijk maken.

1.2

Voorliggende opgave

De voorliggende opgave is een verdere stap in de ontwikkeling van de kaders voor de nieuwe muziekschool (Programma van Eisen) en een analyse van de herhuisvesting van de muziekeducatie en -programmering naar het gebouw aan de Hazewindsteeg. Dit onderzoek focust zich op de muziekeducatie/-programmering binnen BplusC en niet op de overige functies van BplusC, zoals de bibliotheek. Om invulling te geven aan de ambitie om een nieuwe, moderne muziekschool te realiseren worden drie varianten uitgewerkt. Deze dienen ook onderling te worden vergeleken op de aspecten functionaliteit, betaalbaarheid en duurzaamheid. Daarnaast zetten wij ze af tegen het nulscenario dat de huidige situatie weergeeft. Het onderzoek levert een advies op aan het college over de bevindingen.

1.3

Verantwoording

Allereerst is er een projectgroep gevormd met belanghebbenden vanuit de gemeente (o.a. cultuur, vastgoed en financiën) en met ons, advies- en onderzoeksbureau draaijer+partners. De projectgroep heeft gefungeerd als klankbord voor het onderzoek. Het advies is dan ook in samenwerking met de projectgroep leden tot stand gekomen. Wij zijn het onderzoek gestart met deskresearch. Zo hebben wij alle ontvangen informatie (vanuit de gemeente, BplusC, Hot House, de X, de architect die eerder betrokken was bij de herhuisvesting van de muziekschool en andere stakeholders) over dit project verzameld en geanalyseerd. Dit betrof gegevens zoals actuele ruimtelijsten, begrotingen en de huidige staat van de panden, tot het eerdere Herhuisvesting muziekschool 1110210228210146-180820211516

4

uitgevoerde onderzoek over dit onderwerp. Daarna hebben wij zoveel mogelijk betrokken partijen en personen geïnterviewd over de volgens hen huidige en de gewenste situatie. Een overzicht van de geïnterviewde personen/organisaties is toegevoegd als bijlage 1. Gedurende het proces breidde het aantal interviews zich uit, zodat iedereen die bij dit project betrokken is (of zich betrokken voelt) gehoord is. Ook hebben wij soms aanvullende, verdiepende, interviews gehouden. Daarnaast is er een technische en bouwkundige inspectie van de Hazewindsteeg uitgevoerd om de huidige situatie van het pand in kaart te brengen. Onze bevindingen zijn verwoord in dit eindrapport.

1.4

Leeswijzer

Het rapport begint in hoofdstuk 2 met een beschrijving van de visie van de gemeente Leiden op muziekeducatie, gevolgd door de visie hierop vanuit BplusC. In hoofdstuk 3 wordt de huidige situatie (het nulscenario) geschetst. De beschrijving van de nieuwe muziekschool en de wensen en eisen waaraan zij moet voldoen zijn toegelicht in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 is het toekomstige scenario inclusief de drie varianten uitgewerkt. In de hoofdstukken 6, 7 en 8 worden achtereenvolgens het nulscenario en elke variant van het toekomstige scenario geanalyseerd op de afwegingskaders: functionaliteit, duurzaamheid en betaalbaarheid. Het rapport sluit af met onze conclusie en ons advies.

Herhuisvesting muziekschool 1110210228210146-180820211516

5

2 Visie en kaders muziekeducatie en muziekprogrammering 2.1

Gemeente Leiden

De gemeente Leiden wil met een kwalitatief hoogstaand cultuuraanbod een nog groter deel van haar inwoners bereiken. Zij hoopt dit te realiseren door het cultuuraanbod gevarieerder en inclusiever te maken. De gemeente wil laagdrempelige toegang tot kunst- en cultuureducatie voor de doelgroepen kinderen en jongeren creëren waarbij er straks voor cursisten meer te kiezen valt. Zij koerst daarom aan op een doorontwikkeling van het huidige muziekonderwijs. Hierbij wil zij transparanter worden, moderniseren, innoveren en ambieert een ‘level playing field’ tussen de verschillende aanbieders. Zij wil een breder, inclusief aanbod creëren, passend binnen de huidige tijdsgeest. De gemeente Leiden maakt zich daarom ook sterk voor een solide en toegankelijk cultuurdomein. Zij werkt met haar maatschappelijke partners samen aan een stevige culturele infrastructuur, waardoor ook de kwetsbare inwoners in staat worden gesteld om in verbinding te staan met de cultuursector en daar actief in mee te doen1. Ook is het doel van de herordening van de culturele infrastructuur te komen tot een meer doelmatig en efficiënt gebruik van het cultureel vastgoed. Hierbij dient meer vanuit functies dan vanuit organisaties te worden geredeneerd. Een mogelijke clustering van muziekeducatie van BplusC met de podiumfunctie nabij de Leidse Schouwburg past hierin goed.

Dit zou een verdere versterking betekenen van het Cultuurkwartier. In de startnotitie Bibliotheek, Cultuureducatie- en participatie is een aantal uitgangspunten geformuleerd voor Functie 3, Cultuurparticipatie/ Amateurkunst (langdurig uitoefenen van de uitvoerende kunsten): + De gemeente stimuleert de uitvoerende kunsten waar qua aanbod geen (commerciële) markt voor is. + De gemeente zet vooral in op een breed en inclusief bereik onder kinderen en jongeren t/m 18 jaar. + Er ligt focus op samenspel. + De tarieven die gebruikers betalen voor het gebruik van de culturele voorzieningen liggen in lijn met de huidige afspraken hierover. Om dit te realiseren heeft adviesbureau DCK in opdracht van de gemeente een adviesrapport geschreven hoe de (nieuwe) muziekschool er inhoudelijk uit kan gaan zien en wat de randvoorwaarden daarvoor zijn. Uitgangspunten die in het adviesrapport ‘Nieuwe Muziekschool Leiden 2022’ worden genoemd: + De nieuwe Muziekschool zet actief in op samenwerkingen met andere organisaties en zal een initiërende stimulerende rol als netwerkorganisatie op zich nemen om tot een echt integraal muziekaanbod te komen. + De nieuwe Muziekschool gaat duurzame samenwerking aan met o.a.

Welzijn en de zorgsector, universiteiten en het overige onderwijs om door gerichte vraag en ontmoeting zowel kennis, vraag als aanbod samen te brengen, zowel binnen haar eigen muziekschool activiteiten als via het platform ‘Verwonder om de hoek’. + De Muziekschool zal haar expertises aanbieden binnen de door de gemeente beschreven functies 2 en 3; 1

Startnotitie Bibliotheek, Cultuureducatie en Cultuurparticipatie, d.d. januari 2021

Herhuisvesting muziekschool 1110210228210146-180820211516

6

+

2.2

Keuzes in welke lessen (groepslessen), voor welke doelgroepen (tot 21 jaar) nog worden gesubsidieerd. Kennismakingscursussen voor cursisten t/m 18 jaar blijven gesubsidieerd

BplusC

BplusC muziekschool is een ontmoetingsplek voor iedereen uit (de regio) Leiden die over, van en door muziek wil leren. De organisatie zorgt voor een muziek- en cursussenaanbod voor alle inwoners van de Leidse regio. Van klassieke muziek tot rap en produceren. Daarnaast werkt zij samen met verschillende partners (bij voorbeeld onderwijs, BSO en welzijn). Daarbij proberen ze door inhoud en vorm van het aanbod ook bevolkingsgroepen te bereiken die niet van oudsher al de weg naar het muziekonderwijs vinden. ‘’BplusC zet zich in om het leven van alle inwoners van de regio Leiden actief te verrijken met kunst, contact en kennis’’. BplusC volgt de koers en kaders van de gemeente Leiden. ‘Samenspel’ wordt de nieuwe norm. Bij voorkeur worden alle functies op het gebied van muziekeducatie en -programmering op één locatie gehuisvest om onderling contact en samenwerking te stimuleren en elkaar te inspireren.

Herhuisvesting muziekschool 1110210228210146-180820211516

7

3 Huidige situatie (nulscenario) BplusC bestaat uit drie onderdelen: culturele programma indeling, muziekschool en bibliotheek. De muziekschool is op dit moment gehuisvest op twee locaties; aan het Rapenburg en aan de Middelstegracht (het Muziekhuis).

3.1

Rapenburg

Aan het Rapenburg 22 ligt de gelijknamige locatie van circa 1.056 m2 bvo. Deze locatie heeft een kleine concertzaal voor circa vijftig bezoekers. Daarnaast zijn er een elf grotere (20 tot 40 m2) en is er gehorig; in het trappenhuis zeven kleine (8 tot 20 m2) lesruimten. Hier wordt voornamelijk klassieke muziek gedoceerd, beoefend en uitgevoerd. Ten behoeve van ontmoeting en kennismaking worden regelmatig voorspeelavonden geprogrammeerd. Het is niet wenselijk het monumentale pand, dat in eigendom van de gemeente Leiden is, te verbouwen. Het heeft een constructie van staal, dat verbouwen lastig en duur maakt. Het is er gehorig, in het trappenhuis hoor je de muziek als er gespeeld wordt. Het pand is verouderd en in een slechte staat van onderhoud. De locatie lijkt meer geschikt als woon- of kantoorlocatie. Ook de locatie waar het pand in de stad is gevestigd, is gezien de geluidsoverlast minder geschikt.

3.2

Muziekhuis

Afbeelding 1: Muziekschool aan het Rapenburg 22

Het Muziekhuis in Leiden heeft zowel een ingang aan de Middelstegracht 123 (hoofdingang) als een ingang aan de Uiterstegracht 142 (QBus-zaal). Het gebouw heeft een omvang circa 1.569 m2 bvo (waarvan op dit moment circa 160 m2 bvo is verhuurd). Het pand is gebouwd in 1950 en sinds de uitbreiding en renovatie in 1988 dé plek voor muzikanten én muziekliefhebbers van moderne muziek. Opleiden, oefenen, optreden en opnemen komen in dit pand samen. Het gebouw huisvest de Qbus-zaal, tien oefenruimten waarvan acht compleet met backline en twee drum-/solistencabines, een bar/ontmoetingsruimte en een geluidsopnamestudio. Vóór de corona maatregelen repeteerden zo’n vijftig bands per week in het Muziekhuis. De Qbus-zaal is een volwaardige concertzaal, voorzien van een podium. Hier kunnen maximaal 250 mensen (staand) tegelijk genieten van Afbeelding 2: Muziekhuis aan optredens. De oefenruimten, de opnamestudio en de Qbus-zaal staan de Middelstegracht 123 nadrukkelijk ook ter beschikking aan amateurkunstenaars(verenigingen). De externe programmeurs Hot House en De X maken voornamelijk gebruik van de Qbus-zaal. Zij huren de zaal; daarnaast huurt De X ook een kantoor. Verder huurt programmeur Hans van Polanen de zaal voor de door hem organiseerde blues, singersongwriters avonden. Deze drie vaste partijen huren deze ruimte twee à drie per maand.

Ruimtes in het gebouw: + 10 oefencabines + 5 leslokalen + Studieruimte Herhuisvesting muziekschool 1110210228210146-180820211516

8

+ +

Een zaal voor maximaal 250 personen (Qbus) Ondersteunende horeca

Het betreft een oud PTT-kantoor met een staalconstructie. Het pand verkeert momenteel in een slechte staat en is, mede door de staalconstructie, moeilijk te verduurzamen. Daarnaast heeft het pand achterstallig huurdersonderhoud. Ondanks deze aspecten voldoet het pand momenteel wel aan de meeste eisen en wensen van de gebruikers. Echter is het de vraag hoe lang deze situatie houdbaar is, aangezien de buurt veel klaagt over geluidsoverlast. Hierover zijn bepaalde afspraken gemaakt. Bijvoorbeeld dat het Muziekhuis na 23:00 uur gesloten moet zijn. Hierboven is de huidige situatie van BplusC geschetst. Het nulscenario, dat later terugkomt in het rapport, omvat de huidige situatie inclusief de verduurzaming van de panden.

Herhuisvesting muziekschool 1110210228210146-180820211516

9

4 Ruimtelijke uitgangspunten In dit hoofdstuk wordt het huisvestingconcept beschreven met als doel om de behoefte (vraag) van de nieuwe muziekschool in beeld te brengen. Wij hebben hierin de aan het (nieuwe) gebouw te stellen kaders vastgelegd. Dit betreft geen Programma van Eisen (PvE), maar uitgangspunten voor de nieuwbouw. Om het PvE vast te kunnen stellen is nader onderzoek nodig. De Creatie Krachtcentrale (DCK) heeft in samenspraak met het domein Cultuur van de gemeente Leiden ten behoeve van het PvE van de nieuwe muziekschool de notitie ‘Nieuwe muziekschool Leiden 2022: Sleutels tot een muzikale toekomst’ opgesteld. De in het document benoemde uitgangspunten worden in overleg met BplusC uitgewerkt in een stappenplan. De gemeente Leiden hanteert voor de ruimtebehoefte van de muziekeducatie en -programmering de volgende uitgangspunten: + De plannen worden geschreven op grond van 2019 (t.b.v. bezetting en gebruik ‘vóór corona’). + Lessen voor de leeftijdsgroepen vanaf 21 jaar worden niet meer gesubsidieerd. Groepslessen of ensemblelessen voor cursisten onder de 21 jaar komen in de regel in aanmerking voor subsidie vanaf drie cursisten per uur (hierop zijn enkele uitzonderingen). + Kennismakingscursussen voor cursisten tot en met 18 jaar blijven gesubsidieerd. Individuele lessen kunnen uiteraard nog wel aangeboden worden, maar dan zonder subsidie.

+ Optie: uitzonderingen die veel vierkante meters vragen misschien faciliteren op een andere locatie (i.p.v. de Hazewindsteeg) en de grotere ensembles op één locatie. + De locatie moet goed bereikbaar zijn voor minder validen (o.a. parkeren op korte afstand en een liftvoorziening) en visueel beperkten. In paragraaf 4.1 worden de belangrijkste ruimtelijke uitgangspunten voor de oefenruimten van de muziekschool beschreven, gevolgd door de ruimten voor opnemen, oefenen en optreden in de paragrafen 4.2, 4.3 en 4.4. Daarna worden deze paragrafen samengevat in een ruimtestaat en afgesloten met de (theater) technische eisen.

4.1

Opleiden

In deze paragraaf worden de ruimtelijke uitgangspunten van BplusC voor de nieuwe muziekschool geschetst. Het optimale scenario voor BplusC is er één waarbij alle muziekruimtes in één gebouw zijn gehuisvest en dus niet over meerdere locaties verspreid zijn. Ruimtelijk functioneel In onderstaande tabel zijn de ruimtelijk functionele eisen kort weergeven. De uitgebreide toelichting is te vinden in bijlage 2. Functie Entree(gebied)

Balie Personeels-/ docentenruimte

Eisen Moet uitnodigen en inspireren om naar binnen te stappen, heeft voldoende ruimte voor ontvangst van gasten, bevat voldoende fietsenstalling en is goed bereikbaar per auto. Bevindt zich in het entreegebied. Is voorzien van een werkplek voor de facilitair medewerker. Ruimte van ongeveer 35 m2, met pantry, voor gezamenlijk overleg en om te kunnen eten.

Herhuisvesting muziekschool 1110210228210146-180820211516

10

Garderobe Kantoren Toiletten

Kleedruimten Ruimte popmuziek en slagwerk Uitvoeringszaal (theater- en concertzaal) Ensembleruimte versterkte muziek Lesruimten nietversterkte en versterkte muziek

Jassen en tassen worden meegenomen naar de leslokalen. Voor concerten en uitvoeringen is een kleine garderobe wenselijk. Minimaal één afsluitbare werkplek voor de coördinator van minimaal 8 m 2 is noodzakelijk. Op elke publiektoegankelijke verdieping, afgestemd op de maximale bezetting en de gebruikskarakteristiek (piekmomenten in pauzes). Genderneutraal en voorzien van handen wasgelegenheid. Op de begane grond dient een mindervalidentoilet te worden gerealiseerd. Idealiter twee kleedruimten (zonder douches), maar niet noodzakelijk. De ruimte voor popmuziek en slagwerk is tussen de 40 en 60 m2 en heeft een hoogte van minimaal 4,5 meter. Ruimte van minimaal 200 m2 met minimaal 150 zitplaatsen, die multifunctioneel inzetbaar is voor o.a. voorstellingen, als oefenruimte en voor bijeenkomsten. Ruimte van 60 m2 voor 4 tot 20 musici. Een ‘doos in doos’ constructie is hiervoor aanbevolen. Multifunctioneel inzetbaar en voldoen aan de hoogste isolatiecriteria. Één lange wand van de lesruimten moet schuin geplaatst worden i.v.m. akoestiek. In alle lesruimten zijn een piano, spiegel, schoolbord, kleine werkplek (bergkastje, bureautje, pc), afsluitbare kast t.b.v. lesmateriaal en instrumenten, geluidsinstallatie en kapstok aanwezig. De oppervlakte van een standaard leskamer bedraagt tussen de 28 en 30 m2 en is geschikt voor vier cursisten en één docent.

Een oppervlakte van 35 m2 is geschikt voor drie piano’s en een vleugel (groepslessen piano). In totaal dienen er minimaal 22 lesruimten aanwezig te zijn. + Waarvan minimaal vijf geïsoleerde ruimten voor pop- en jazzbands, versterkte muziek en drums en één voor zang en ‘harde instrumenten’ zoals een trompet. + Waarvan tevens minimaal drie grote ruimtes voor ensembles/orkesten van 10 tot 35 personen.

Tabel 1 Functionele eisen

4.2

Opnemen

Eén van de vier pijlers van BplusC is het aanbieden van opnamemogelijkheden. Momenteel is deze faciliteit gehuisvest in het Muziekhuis, waar een muziekstudio gevestigd is. De opnamemogelijkheid kan worden aangeboden in een aparte studio, maar dit mag ook een voorziening zijn in één van de (versterkte)leslokalen.

4.3

Oefenen

Naast opleiden, opnemen en optreden, wil BplusC ook oefenruimte aanbieden. Dit wordt vertaald in oefencabines voor bands. Deze zijn momenteel gehuisvest in het Muziekhuis (8 grotere en 2 kleinere). In de nieuwe huisvesting dienen er minimaal 8 grotere oefencabines van ongeveer 35 m2 beschikbaar zijn.

4.4

Optreden

Naast BplusC maken ook andere organisaties gebruik van de uitvoeringszaal, de Qbus, van het Muziekhuis. BplusC is huurder van het pand, maar verhuurt weer onder aan andere organisaties zoals Herhuisvesting muziekschool 1110210228210146-180820211516

11

Hot House, De X, Hans van Polanen en Burcht Jazz. Zij programmeren verschillende optredens. In paragrafen 4.4.1 c.q. 4.4.2 zijn de ruimtelijke uitgangspunten van Hot House en De X, zoals wij hebben ontvangen, weergeven. Mocht er een PvE opgesteld worden, dan dient ook te worden gekeken naar de ruimtelijke eisen van de andere onderhuurders van BplusC. Concertorganisator en Jazzpodium Hot House Leiden bestaat sinds 1969 en staat voor een eigenzinnige programmering. De concerten vinden plaats in de Qbus. Hot House werkt samen met Burcht Jazz en De X onder de naam ‘Leids Jazz Trio’. Gezamenlijk organiseren zij festivals en workshops. De X is een multicultureel podium voor wereldmuziek, jazz, cross-over en folk. De X werkt regelmatig samen met andere organisaties in de stad, zoals vakgroepen van de universiteit, vluchtelingenorganisaties en kleine platenlabels. Ook participeert zij in ‘Kunstshot’ (gericht op scholieren). Hot House en de X zijn onafhankelijke organisaties en bepalen zelf de inhoud van hun programma’s. Ook hebben zij zeggenschap over hun eigen publiciteit, productie, techniek en alle overige zaken die nodig zijn om de concertorganisatie op een verantwoorde wijze te runnen. 4.4.1 Ruimtelijke uitgangspunten Hot House Hot House organiseert ongeveer tien concerten per jaar op weekenddagen.

Hieronder zijn de ruimtelijke uitgangspunten van Hot House weergeven: + Flexibele zaal met capaciteit 80 tot 150 zitplaatsen. + De zaal moet voorzien zijn van een vast podium of podiumdelen (minimaal 6m breed x 4m diep), niet hoger dan 50cm. + Mogelijkheid in de zaal voor carré opstelling (80 tot 100 bezoekers). + Hot House moet onafhankelijk kunnen opereren van de verhuurder m.b.t. o.a. fysieke toegang tot de zaal. 4.4.2 Ruimtelijke uitgangspunten De X De X organiseert ongeveer 20 activiteiten (concerten en dj-avonden) per jaar op weekenddagen. Hieronder zijn de ruimtelijke uitgangspunten van De X weergeven: + Flexibele zaal met capaciteit 100-120 zittend of 200-250 staand. + De zaal moet voorzien zijn van een voldoende groot podium (minimaal 6m breed x 4m diep), niet hoger dan 100cm. + Droge akoestiek, geschikt voor versterkte muziek. + Een aparte, afsluitbare kantoorruimte, incl. internetaansluiting en aparte toiletgelegenheid 4.4.3 Ruimtelijke uitgangspunten Hot House/De X Hot House en De X delen de navolgende ruimtelijke uitgangspunten: + Aanwezigheid van 150 losse stoelen (inklap- of stapelbaar). + Ruimte is toegankelijk voor mindervaliden. + Zaal is goed en professioneel, volgens de wettelijke normen, geïsoleerd. + De zaal beschikt over een goed werkend- volgens de normen- ventilatiesysteem.

+ Een geluidssterkte van 99 dBA en 110dBC mag worden gehanteerd (zaalisolatie en geluidssysteem moeten dit ontspannen aankunnen). + Goede professionele geluidsinstallatie, lichtinstallatie, beamer en projectiescherm (zie PvE). + Voldoende bergruimte/opslag voor techniek en backline. + Minimaal één, het liefst twee, grote, afsluitbare kleedkamer(s), bij voorkeur met sanitair. + Voldoende toiletgelegenheid, incl. invalidentoilet, liefst ook backstage. + Met een bar(ruimte) die het liefst zelf te exploiteren is. + Buiten het bestemmingsplan om geen beperkingen in openings- en sluitingstijden. Beide organisaties willen het pand zelf mogen openen en sluiten. Herhuisvesting muziekschool 1110210228210146-180820211516

12

+

Beide organisaties blijven onafhankelijk en bepalen zelf de inhoud van hun respectievelijke programma’s en hebben ook zeggenschap over eigen publiciteit, productie, techniek en alle overige zaken die nodig zijn om Hot House en De X op verantwoorde wijze te runnen.

Daarnaast hebben beide organisaties nog een aantal wensen: + Geen pilaren in de zaal die het zicht kunnen belemmeren. + Mogelijkheid tot eigen logo/naam op gevel/toegang zaal. + Hot House: Wens voor een vleugel (of goede staande piano) inclusief opbergruimte. Zowel Hot House als De X zijn zeer tevreden over het huidige beleid en het gebruik van het Muziekhuis. Zij geven er dan ook de voorkeur aan niet te verhuizen. Zij hebben dit standpunt in het door ons afgenomen interview met ons gedeeld maar dit ook al eerder in een rapport weergeven (zie bijlage 5).

4.5

Ruimtestaat

Samengevat leveren bovenstaande ruimtelijk functionele eisen de volgende ruimtebehoefte op: Ruimte Entreegebied Balie Personeel/docentenruimte Garderobe Kantoorruimte Toilet MIVA-toilet Uitvoeringszaal Regiekamer Kleedruimte Ruimte popmuziek en slagwerk Ensembleruimte versterkte muziek Lesruimten niet-versterkte en versterkte muziek Oefencabines voor bands Berging Optioneel: horeca/café Optioneel: keuken Optioneel: berging keuken Tabel 2: Ruimtestaat

4.6

Aantal

m2 nuttig/stuk

1 1 1 1 1 3 1 1 1 2 5

40 - 60

1

60

17

30

6

40

m2 totaal

Toelichting

Met werkplek Met pantry 8

Zeven werkplekken Minimaal één unit per verdieping Begane grond

200 6

60

240 Voor groot aantal instrumenten

(Theater) Technisch

Daarnaast is er een aantal technische eisen van de nieuwe muziekschool geformuleerd. Deze zijn verwoord in het document ‘muziekschool Leiden 2022: Sleutels tot een muzikale toekomst’. In dit document wordt verwezen naar uitgangspunten vanuit: Herhuisvesting muziekschool 1110210228210146-180820211516

13

− − − −

Programma van Eisen, Veenendaal cultuurcluster II (draaijer+partners 2008). Handreiking van Bouw en Verbouw van Centra voor de Kunsten (Kunst Connectie 2004). 160318 Leiden, Haalbaarheidsstudie Concentratie huisvesting BplusC in het centrum van Leiden (draaijer+partners 2017). Door draaijer+partners t.b.v. dit onderzoek van juli t/m september afgenomen interviews.

Zoals eerder benoemd is de multifunctionaliteit van de ruimten zeer belangrijk. Een modulaire indeling zodat de aard van (het gebruik van) de ruimtes (grootte en genres) aangepast kan worden is wenselijk. Daarnaast is het een wettelijke verplichting om de lesruimten te voorzien van voldoende daglicht en moeten de ruimten toegankelijk zijn (geen drempels, toegang voldoende breed, bij voorkeur tweedelige deuren etc.). Deze en andere technische uitgangspunten zoals minimale vloeroppervlakte, hoogte van de ruimten en andere akoestische eisen zoals nagalmtijd en geluidsisolatie zijn uitgebreid weergeven in bijlage 3. Evenals de theater technische voorzieningen.

Herhuisvesting muziekschool 1110210228210146-180820211516

14

5 Scenario toekomstige situatie (met varianten) Vanuit het college is een analyse van de herhuisvesting van de muziekeducatie en muziekprogrammering naar het gebouw aan de Hazewindsteeg gevraagd. In dit hoofdstuk is het scenario beschreven waarbij alle functies van de muziekschool ondergebracht worden in één pand, aan de Hazewindsteeg. Daarnaast zijn er drie varianten binnen dit scenario uitgewerkt. Het scenario bevat de volgende verschuivingen: 1) Muziekleslokalen - Opleiden + Het verplaatsen van achttien muziekleslokalen van de locatie aan het Rapenburg naar de Hazewindsteeg 2-4. + Het verplaatsen van vijf muziekleslokalen voor versterkte muziek van de locatie aan de Middelstegracht (‘het Muziekhuis’) naar de Hazewindsteeg 2-4. 2) Opnamestudio – Opnemen + De opnamestudio van de locatie aan de Middelstegracht (‘het Muziekhuis’) verplaatsen naar de Hazewindsteeg 2-4. 3) Oefencabines– Oefenen + Verplaatsen van acht oefencabines voor bands naar een andere locatie: Hazewindsteeg 2-4, Nieuwplaatz, Gebr. De Nobel of andere nader te zoeken ruimten. 4) Podium – Optreden + Het verplaatsen van de programmering (podiumfunctie) Leidse programmeurs van de locatie aan de Middelstegracht (‘het Muziekhuis’) naar de Hazewindsteeg 2-4. Dit betreft de programmering van o.a. De X en Hot House.

5.1

Locatiebeschrijving Hazewindsteeg

Het scenario heeft betrekking op de Hazewindsteeg (Oude Vest). Het gebouw staat op dit moment leeg, maar werd tot vorige zomer gehuurd door BplusC. Het pand is in eigendom van de gemeente Leiden en is een gemeentelijk monumentaal pand. Het gebouw staat in verbinding met de Leidse Schouwburg.

Afbeelding 3: Hazewindsteeg (Oude Vest)

Herhuisvesting muziekschool 1110210228210146-180820211516

15

Op dit moment is er binnen de gemeente geen animo om het pand te gebruiken voor andere beleidsdoeleinden. Het beleid vanuit de gemeente is dat het pand wordt verkocht op het moment dat het geen beleidsdoel meer vervult. De binnenkant van het pand verkeert op dit moment niet in een goede staat van onderhoud. De installaties zijn goed onderhouden, maar zullen waarschijnlijk voor de eventuele nieuwe situatie waarschijnlijk niet toereikend zijn. Daarnaast zullen ze in het kader van verduurzaming waarschijnlijk vernieuwd moeten worden. De buitenkant van het pand is wel goed onderhouden. Het pand wordt verwarmd d.m.v. radiatoren. De vloeren zijn steens, beton en hout. In dit gebouw is een kelder met veel installaties. De constructie loopt van gevel naar gevel, dit maakt het indelen van binnenwanden makkelijk. Er zijn twee entrees; één te bereiken via de Hazewindsteeg en één via de Caeciliastraat.

5.2

Opleiden en opnemen

De locatie aan de Hazewindsteeg 2-4 zal in iedere variant gevuld worden met circa tweeëntwintig muziekleslokalen (waarvan vijf voor versterkte muziek) en ondersteunende functies. In de volgende alinea’s worden de drie varianten toegelicht. De architect heeft de functionele haalbaarheid in kaart gebracht in plattegronden. In onderstaande alinea’s wordt verwezen naar deze plattegronden. Deze zijn weergeven in bijlage 4. 5.2.1 Variant 1 – Muziekschool basis Variant 1 betreft alleen het onderbrengen van de leslokalen van de locaties aan het Rapenburg en de Middelstegracht in het leegstaande pand aan de Hazewindsteeg. Dit is de sobere basisvariant met een muziekschool die zo goed als mogelijk voldoet aan de ruimtelijke uitgangspunten (o.a. aantal lokalen, groepsgrootten, duurzaamheid, Arbo-eisen, geluidsisolatie). Bij deze variant wordt ook gekeken naar mogelijke multifunctionaliteit van de ruimten, zodat deze ook buiten muzieklesuren kunnen worden gebruikt en er levendigheid is in het pand. De variant biedt wel een pantry met koffievoorziening aan voor de docenten en cursisten. De ruimten voor versterkte muziek kunnen door een kleine toevoeging van opname apparatuur worden gebruikt als opnamestudio’s. In de plattegronden zijn tweeëntwintig leslokalen ingetekend.

De in de plattegronden voor ‘horeca muziekschool’ gereserveerde ruimte kan in deze variant worden ingericht als extra lesruimten of als oefencabines voor bands (bijlage 4). 5.2.2 Variant 2 – Muziekschool plus ondersteunende horeca In variant 2 draait het om de wens om naast de in variant 1 genoemde zaken ondersteunende horeca te realiseren in het pand, om het zo aantrekkelijker te maken voor bezoekers. Dit sluit aan bij het multifunctioneel inzetten van de lokalen (bijvoorbeeld vergaderruimten), zodat er de hele dag sprake is van levendigheid in de accommodatie en er meer inkomsten worden gegenereerd. De horeca wordt in eigen beheer uitgevoerd. Naast koffie etc. wordt er een kleine kaart gevoerd met bijvoorbeeld soep en broodjes. Naar verwachting zal de horeca kostendekkend zijn. In de tekeningen van de architect (bijlage 4) is de horecavoorziening ingetekend op de begane grond.

Herhuisvesting muziekschool 1110210228210146-180820211516

16

Afbeelding 4: Schets mogelijke binnentuin

5.2.3 Variant 3 – Verbindend Cultuurhuis Variant 3 past de locatie aan de Hazewindsteeg aan tot een verbindend Cultuurhuis voor amateur tot topmusicus, waarin een samenwerking tussen schouwburg en de muziekschool plaatsvindt. Onderdeel hiervan is een binnenplaats met de functies ontmoeting, terras, horeca en eventueel openlucht optredens (bijvoorbeeld stand up comedy). Bij de uitwerking zal worden gekeken naar synergie tussen leren - produceren - presenteren - interesseren. De muziekschool ligt in het Cultuurkwartier. Meer levendigheid in dit gebied past hier erg goed. De Hazewindsteeg en dit deel van de Oude Vest zijn geen onderdeel van één van de huidige horecagebieden zoals gedefinieerd in de vigerende Horecavisie van de Gemeente Leiden. De enige optie om nieuwe, zelfstandige horeca in dit gebied toe te passen is via de uitzonderingsregel “Indien zich een ontwikkeling voordoet op het gebied van horeca die toegevoegde waarde heeft voor het verblijfsgebied, behoudt het college zich het recht voor om deze ontwikkeling mogelijk te maken, mits deze voldoet aan een goede ruimtelijke ordening”. Ten aanzien van de horeca geeft de gemeente er de voorkeur aan dat dit plaatsvindt via onderhuur vanuit BplusC. In ons rapport gaan we ervan uit dat de horeca op dezelfde wijze als in de actuele situatie in de Stadsgehoorzaal wordt ingericht.

Daarbij is de gemeente eigenaar van het pand en de Stadsgehoorzaal huurder, die onderverhuurt aan een horecaexploitant. Optie: samenwerken met het Best Western City Hotel Het Best Western City Hotel (Lange Mare 43) heeft aangegeven de horeca te willen gaan exploiteren, maar dit mag ook een andere exploitant zijn. Het hotel heeft de ambitie om te verbouwen en een cultuurhotel te worden. In dit gebied kan het hotel een verbindende factor worden, ook met de schouwburg. Vanuit het hotel leeft de behoefte aan een plek waar gasten kunnen ontbijten. Dit zou na de verbouwing in het hotel zelf kunnen, maar ook in de horeca in de muziekschool. Vanuit de schouwburg is er behoefte aan een plek waar voorafgaand aan een voorstelling gedineerd kan worden en aan een plek waar men na de voorstelling nog een drankje kan nuttigen. Overdag kunnen de cursisten van de muziekschool er binnen lopen voor koffie en een broodje tijdens de lunch. Als laatste kan de horeca gebruikt worden voor de lunch in het kader van het verhuren van vergaderruimtes in de muziekschool en schouwburg als congresfunctie. Naar verwachting is er genoeg traffic in dit gebied om de horeca goed te kunnen laten draaien. De horeca moet het kloppend hart worden van het cultuurkwartier (de drie gebouwen: muziekschool, schouwburg en hotel).

Het parkeren van de auto kan in de nabijgelegen parkeergarage en het parkeren van de fietsen zou gefaciliteerd kunnen worden in de tuin van de voormalige scouting. Belangrijk is dat Herhuisvesting muziekschool 1110210228210146-180820211516

17

de steeg een aantrekkelijke en uitnodigende plek wordt om te verblijven. Bij de plannen voor de verbouw van het hotel is rekening gehouden met meer openheid naar de steeg. Door de binnentuin te vergroten wordt het meer een plek voor ontmoeting en kan de samenwerking met de schouwburg ook beter tot zijn recht komen. Door het realiseren van een binnentuin, wordt naast het ontmoeten ook de cultuurwaarde van de omgeving verder versterkt. Uitgangspunt voor dit rapport is de inzet van een externe exploitant, onder vergelijkbare zakelijke condities als bij de stadsgehoorzaal. Dat zou het naastgelegen hotel kunnen zijn.

5.3

Oefenen

De acht oefencabines voor bands die momenteel in het Muziekhuis gehuisvest zijn kunnen in alle varianten (in de huidige tekeningen van de architect) over naar de Hazewindsteeg. Wanneer er wordt gekozen voor variant 1, kan de voor horeca gereserveerde ruimte worden gebruikt als oefencabines voor bands. Wanneer er wordt gekozen voor variant 2 of 3, is het een mogelijkheid om een kelder onder de binnentuin te realiseren. Hierdoor blijft alles (opleiden, opnemen, oefenen en optreden) bij elkaar. Echter vergt dit een extra investering, die zichzelf niet terugverdient (de bands betalen geen hoge huurprijs). Naast deze optie zijn er alternatieven die zijn, of kunnen worden onderzocht: 1. De oefencabines blijven in het Muziekhuis in de huidige staat. Dit is iets wat ook Hot House en De X ambiëren. Echter dient het pand grondig verbouwd te worden om te kunnen voldoen aan de duurzaamheidseisen van de gemeente. Dit vergt een behoorlijke investering. 2. De oefencabines verplaatsen naar de kelderruimte van de Nieuwplaatz. Dit gebouw ligt even buiten de stad Leiden en wordt momenteel 26 uur per week gebruikt voor onderwijs. Kinderen moeten hier veilig en ongestoord onderwijs kunnen volgen in het gebouw. Waarschijnlijk is dit laatste alleen mogelijk als de kelderruimte enkel buiten schooltijden wordt gebruikt als oefenruimte. Momenteel huurt een gymnastiekschool de ruimte.

Dit is geen passende oplossing aangezien de Nieuwplaatz een onderwijsfunctie heeft en er momenteel een andere huurder in het pand zit. Deze optie kan, indien gewenst, wel verder worden onderzocht. 3. De oefenruimten voor bands onderbrengen bij een andere muziekschool/organisatie in de stad. Hiervan zijn verschillende mogelijkheden onderzocht zoals Scheltema en Wernink. Maar hier is nog geen passende oplossing gevonden. Andere mogelijkheden kunnen verder uitgezocht worden. 4. Verplaatsen van de oefencabines naar Gebr. de Nobel. Dit gebouw bevat een grote zaal die net is verbouwd. Hierbij zijn de bereikbaarheid van de bar en de looplijnen verbeterd. Daarnaast is er een kleine zaal, waarin los, maar ook in combinatie met de foyer en grote zaal kan worden geprogrammeerd. Ook de foyer is net verbouwd, hier wordt nog een podiumfunctie aan toegevoegd. Het dak van de foyer kan dicht, zodat de programmering van de Qbus of de oefencabines van bands naar Gebr. de Nobel zou kunnen. Door het aanbrengen van een gang op het balkon kan er losse programmering plaatsvinden in de grote zaal, kleine zaal en eventueel de zaal boven de foyer. Echter is deze oplossing niet optimaal aangezien er veel geïnvesteerd moet worden (verbouwen, installaties zoals ventilatie, akoestiek) zonder dat het resultaat een optimale huisvesting biedt voor de oefencabines van de bands.

Geen van de betrokken partijen vindt een aantrekkelijke optie.

5.4

Optreden

In alle drie varianten heeft de kapelzaal een podiumfunctie voor de optredens van de muziekschool. Deze kan de zaal in het Rapenburg en de Qbus in het Muziekhuis vervangen. BplusC heeft in het Programma van Eisen omschreven dat de uitvoeringszaal minimaal 200 m2 moet zijn, waarvan Herhuisvesting muziekschool 1110210228210146-180820211516

18

minimaal 100 m2 ‘vlakkevloertheater’. Dit laatste houdt in dat er geen verhoogd podium in de ruimte aanwezig is. In de tekeningen van de architect (bijlage 4) is de kapelzaal 153 m2. Dit zou eventueel uitgebreid kunnen worden wanneer het ingetekende lokaal (15) bij de kapelzaal wordt betrokken. Dit is een door BplusC te maken overweging. Idealiter zullen de huidige gebruikers van de Qbus (o.a. Hot House en De X) ook gebruik maken van deze podiumfunctie. Echter geven zij zelf aan dat deze ruimte niet voldoet aan hun wensen. Daarnaast ambiëren zij een verhoogd podium. De ruimte kan met enkele aanpassingen functioneel voldoen aan de eisen van deze organisaties. Echter kan de gemeente weerstand verwachten met deze oplossing. De locatie Scheltema voldoet wel aan bepaalde verwachtingen/eisen van Hot House en De X. Het muziekgenre en de sfeer van beide organisaties passen beter bij Scheltema dan bij de muziekschool, vinden de betrokkenen van Hot House en De X. De optie om de podiumfunctie van de Qbus te verplaatsen naar Gebr. de Nobel is onderzocht en blijkt niet optimaal. De zaal kan in de open ruimte boven de foyer worden gerealiseerd. Echter moet er veel geïnvesteerd worden (verbouwen, installaties zoals ventilatie, akoestiek) zonder dat het resultaat een optimale huisvesting biedt als podiumfunctie. De kleine zaal in Gebr.

De Nobel wordt wel al geschikter gemaakt voor Leidse makers; mogelijk kan er een kleiner deel van de programmering in de Qbus (luid versterkte muziek) naar deze kleine zaal. Hot House en De X zijn niet erg enthousiast over een eventuele verplaatsing naar de Hazewindsteeg. Ze zijn van mening dat de stijl van de muziekschool niet past bij de doelgroep die zij bedienen en de functionele eisen die zij stellen zijn niet te behalen. De mogelijkheid tot (wenselijk) het stallen van fiets bij het pand dient in alle drie scenario’s nader te worden onderzocht. Wel zijn er een aantal scenario’s te schetsen: + Bij varianten 1 en 2 kan er een fietsenstalling worden gerealiseerd op de binnenplaats van het pand. + Meerdere organisaties in de omgeving (Leidse Schouwburg en Boerhaave) hebben nog geen passende oplossing voor het probleem rond het stallen van fietsen. Hiervoor zou naar een externe oplossing kunnen worden gekeken die deze opdracht overstijgt.

Herhuisvesting muziekschool 1110210228210146-180820211516

19

6 Afwegingskader 1: Functionaliteit In dit hoofdstuk worden de functionele eisen/wensen afgewogen. Beginnend met de uitgangspunten gevolgd door de voor- en nadelen van iedere variant.

6.1

Analyse opleiden, opnemen en oefenen

In deze paragraaf worden de functionele voor- en nadelen van het nulscenario en de drie varianten geformuleerd. De drie varianten voldoen aan twee grote eisen/wensen van BplusC: + Alle leslokalen van BplusC vinden plaats onder één dak. + Podiumfunctie voldoet aan de eisen van zowel BplusC als van Hot House en De X. + Voldoet (na verbouwing) aan vrijwel alle aspecten van het Programma van Eisen van BplusC (aantal lokalen, groepsgrootten, duurzaamheid, Arbo-eisen, geluidsisolatie). Alleen aan het ‘vlakkevloertheater’ wordt niet voldaan. 6.1.1 Nul scenario – Niets doen en verduurzamen In de huidige situatie is de muziekschool gehuisvest op twee locaties; aan het Rapenburg en aan de Middelstegracht (het Muziekhuis). Het nul scenario omvat de huidige situatie inclusief de verduurzaming van de panden. Voordelen + Functies voldoen aan de eisen en wensen van Hot House, De X en de gebruikers van de oefencabines voor bands. Nadelen + Opleiden, opnemen, oefenen en optreden vinden niet (meer) plaats onder één dak. + Mogelijkheid tot kruisbestuiving tussen verschillende muziekgenres wordt niet benut. + Bij het Muziekhuis zijn er klachten van de buurt over geluidsoverlast. Na 23:00 mag er geen gebruik worden gemaakt van de ruimten. + Het Rapenburg is erg gehorig waardoor er geluidsoverlast plaatsvindt binnen het pand (cursisten hebben geluidsoverlast van elkaar).

+ BplusC heeft in het Rapenburg weinig mogelijkheid om grotere ensembles/groepen te huisvesten in de huidige lesruimten. + Geen mogelijkheid voor (ouders van) cursisten om te wachten onder het genot van een hapje of drankje. + Geen mogelijkheid om catering aan te bieden voor, na of tijdens concerten/voorstellingen. + Minder mogelijkheid tot multifunctionaliteit en levendigheid. 6.1.2 Variant 1 – Muziekschool basis Variant 1 betreft alleen het onderbrengen van de leslokalen van de locaties Rapenburg en Middelstegracht in het leegstaande pand aan de Hazewindsteeg. Ruimtelijk gezien past dit scenario. Alle 22 leslokalen kunnen worden ondergebracht in dit pand. Hieronder hebben wij de voor- en nadelen beschreven van dit scenario t.b.v. het functionele afwegingskader: Voordelen + Ruimte ‘over’ die ingericht kan worden als oefencabines voor bands. Nadelen Herhuisvesting muziekschool 1110210228210146-180820211516

20

+ + + +

Benut mogelijke kansen in de omgeving niet. Geen mogelijkheid voor (ouders van) cursisten om te wachten onder het genot van een hapje of drankje. Geen mogelijkheid om catering aan te bieden voor of na (tijdens) concerten/voorstellingen. Minder mogelijkheid tot multifunctionaliteit en levendigheid.

6.1.3 Variant 2 – Muziekschool plus ondersteunende horeca Variant 2 betreft de wens om aanvullende op de in variant 1 genoemde zaken ondersteunende horeca in het pand te realiseren. Hieronder worden de functionele voor- en nadelen van deze variant geschetst. Voordelen + Mogelijkheid voor (ouders van) cursisten om te wachten onder het genot van een hapje of drankje. + Multifunctioneel gebruik van lokalen kan gemakkelijker worden gerealiseerd door bijvoorbeeld het aanbieden van vergader- of bijeenkomstruimten. + Levendigheid in het pand wordt vergroot aangezien de accommodatie voor meerdere doeleinden gebruikt kan worden. + Mogelijkheid om catering aan te bieden tijdens concerten/voorstellingen. + Voldoet aan de wens van Hot House en De X om een bar in eigen beheer te kunnen gebruiken.. Het beheer kan namelijk worden afgestemd met BplusC. Nadelen + Benut mogelijke kansen in de omgeving niet. + In het huidige gebouw is geen ruimte voor de oefencabines voor bands, tenzij er extra wordt geïnvesteerd in de kelder. 6.1.4 Variant 3 – Verbindend Cultuurhuis In variant 3 wordt de locatie aan de Hazewindsteeg aangepast tot een verbindend Cultuurhuis, waarin een samenwerking tussen de schouwburg en de muziekschool, en een horeca exploitant plaatsvindt. Voordelen + Mogelijkheid voor (ouders van) cursisten om te wachten onder het genot van een hapje of drankje.

+ Multifunctioneel gebruik van lokalen kan gemakkelijker worden gerealiseerd door bijvoorbeeld het aanbieden van vergader- of bijeenkomstruimten. + Levendigheid in het pand wordt vergroot aangezien de accommodatie voor meerdere doeleinden gebruikt kan worden. + Mogelijkheid om catering aan te bieden tijdens, voor of na concerten/voorstellingen. + Verbinding met de bezoekers van de schouwburg (én verbinding tussen amateurs en topmusicus). Nadelen + In het huidige gebouw is geen ruimte voor de oefencabines voor bands, tenzij er extra wordt geïnvesteerd in de kelder. + Voldoet niet aan de wens van Hot House en De X om een bar in eigen beheer te kunnen gebruiken. Het beheer kan namelijk niet worden afgestemd met BplusC.

Herhuisvesting muziekschool 1110210228210146-180820211516

21

6.2

Analyse optreden

Aangezien de podiumfuncties in de huidige gebouwen niet alleen worden gebruikt door BplusC, maar ook door andere programmeurs zoals Hot House en De X, wordt deze apart geanalyseerd. Het is mogelijk dat beide organisaties deels gaan programmeren op andere podiumlocaties, zoals in Gebr. De Nobel, Scheltema en andere nader te onderzoeken ruimten. Hoewel Hot House en De X niet erg enthousiast zijn om te verhuizen naar de Hazewindsteeg, lijkt dit wel de beste oplossing. Hieronder een opsomming van de voor- en nadelen: Voordelen + Wanneer er een passende oplossing voor de oefencabines wordt gevonden, kan de gemeente het Muziekhuis afstoten. + Zowel versterkte als niet-versterkte muziek vindt plaats op één locatie. + De versterkte muzieklokalen worden verplaatst naar de Hazewindsteeg. Het is een pre om de optredens met versterkte muziek in hetzelfde gebouw te hebben; cursisten kunnen hier naar toe werken en geïnspireerd worden. + Hot House en De X kunnen verder bouwen op hun huidige onderhuurafspraken met BplusC. Zij hoeven geen nieuwe huurcontracten met andere partijen aan te gaan. Contracten die hoogstwaarschijnlijk niet te rijmen zijn met de budgetten van beide organisaties. Nadelen + Hot House en De X zijn zelf niet enthousiast over dit idee. + Bereikbaarheid voorladen en lossen is niet optimaal. Er is bijvoorbeeld geen naastgelegen parkeerterrein.

Echter is dit in de binnenstad van Leiden altijd een aandachtspunt.

Herhuisvesting muziekschool 1110210228210146-180820211516

22

7 Afwegingskader 2: Duurzaamheid De gemeente Leiden heeft gevraagd de varianten te toetsen aan haar criteria voor duurzaam vastgoed. Voor geen van de panden in dit onderzoek zijn er maatregelen getroffen. Dit hoofdstuk wordt ondersteund door bijlage 7: het inspectierapport van Exploitatie Partners.

7.1

Uitgangspunten

De gemeente Leiden wil haar gebouwen duurzamer en energiezuiniger maken. Hierbij volgen ze de ‘routekaart verduurzaming vastgoed’. Zo moeten alle gebouwen minimaal energielevel C, en gemiddeld energielabel A hebben. Daarnaast mag het gemiddeld verbruik maximaal 100 kWh/m2 BVO zijn. De verduurzaming richt zich op het isoleren van de gebouwen en het aanpassen van de installaties, zoals de ventilatie en verwarming van de gebouwen. Ook is er aandacht voor het plaatsen van zonnepanelen.

7.2

Analyse nulscenario en nieuw scenario

Alle scenario’s zijn zodanig beschouwd dat de gebouwen minimaal energielevel C hebben op het moment dat de gebouwen worden geëxploiteerd, na een eventuele verbouwing. Alleen voor het gebouw aan de Hazewindsteeg was daarvoor een energie maatwerkrapport beschikbaar. Gezien de beschikbare tijd was het niet mogelijk alsnog een maatwerkrapport voor de locaties Rapenburg en het Muziekhuis aan de Middelstegracht te maken. Ook gelet op het feit dat de betreffende panden mogelijk worden afgestoten is het niet opportuun om het maatwerkadvies alsnog te maken. We zijn voor de locaties Rapenburg en het Muziekhuis aan de Middelstegracht uitgegaan van energielevel G en doen een goede schatting van de kosten om naar minimaal energielevel C te komen. Voor het pand aan de Oude Vest hebben we een inventarisatie gedaan naar de mogelijkheden om te verduurzamen naar minimaal energielevel C. Hierbij we gebruik gemaakt van het verbouwplan van architect Peter van Swieten en het maatwerkrapport. Daar waar de gebouwaanpassingen een effect hebben op de energiehuishouding van het pand beschouwen we dit als duurzame maatregelen. Dit geldt vooral voor installaties en isolatie.

7.3

Maatregelen

Ventilatie In het kader van duurzaamheid is het raadzaam om de ventilatiesystemen zo op te bouwen dat er warmteterugwinning plaatsvindt, hiervoor is een gebalanceerd ventilatiesysteem noodzakelijk. Verlichting Verlichting zal worden uitgevoerd in LED. Voer de regelinstallatie uit met een zonlichtafhankelijke afwezigheidsschakeling en laat verlichting centraal uitschakelen bij leegstand, en het energieverbruik wordt tot een minimum terug gebracht. Zelfs bij weinig zon is het mogelijk om een ruimte voldoende te belichten zonder gebruik te maken van kunstlicht. Voor openbare ruimten of verkeersruimten zijn lichtkokers een te overwegen optie. Als dit gecombineerd wordt met zonlicht afhankelijke LED verlichting levert dit een grote energiebesparing op.

Herhuisvesting muziekschool 1110210228210146-180820211516

23

Klimaat Voor de klimaatinstallatie is het te overwegen om de gasgestookte Cv installatie te vervangen voor een warmtepomp gekoppeld aan een gesloten bronsysteem. Helaas leent het gebouw zich niet voor zelf opgewekte energie d.m.v. bijvoorbeeld zonnecollectoren of windwokkels. De keuze voor de warmtepomp levert een grote winst op waar het gaat om reductie van CO2 uitstoot. De luchtbehandelingsinstallatie, gekoppeld aan een goed ingeregeld GACS (Gebouw Automatisering en Controle Systeem), waarbij aanwezigheid in ruimten een grote rol speelt, zal een grote invloed hebben op de duurzaamheid. Voer deze uit met frequentiegeregelde ventilatoren en het gebouw heeft op elke plek, Afbeelding 5: Klimaatinstallatie op elk gewenst moment, het gewenste klimaat met een energieverbruik op maat. Er wordt nooit meer energie verbruikt dan strikt noodzakelijk. Een warmtepomp leent zich bij uitstek voor een laag temperatuur regime. Dit is ideaal voor de vloerverwarming die de architect heeft meegenomen in zijn voorstellen. Een laag temperatuur regime zorgt er ook voor dat er aanzienlijk minder energie nodig is voor het op temperatuur houden van het circulatie medium (meestal water). Isolatie Zowel wanden, ramen, dak als wanden worden geïsoleerd.

Herhuisvesting muziekschool 1110210228210146-180820211516

24

8 Afwegingskader 3: Betaalbaarheid In dit hoofdstuk hebben wij de financiële effecten van de scenario’s weergegeven.

8.1

Uitgangspunten

8.1.1 Algemeen Wij hebben de volgende uitgangspunten gehanteerd: + De financiële effecten ten aanzien van de begroting van de gemeente zijn berekend ten opzichte van de huidige meerjaren exploitatiebegrotingen 2022 van de betreffende panden Rapenburg, Hazewindsteeg/Oude Veste en Middelstegracht. + De financiële effecten voor BplusC zijn alleen voor de onderdelen huur, onderhoud en energie berekend. + Investeringen in verbouw met verduurzamen van de Hazewindsteeg worden afgeschreven over 40 jaar (bouwkundig) en 20 jaar (installaties). De rentelast is gebaseerd op 1% en lineaire afschrijving. + De investeringen voor verduurzamen van Rapenburg en Middelstegracht worden afgeschreven over 20 jaar. De rentelast is gebaseerd op 1% en lineaire afschrijving. + De bedragen voor de gemeente zijn exclusief btw (compensabel). + De bedragen zijn, tenzij anders aangeven, prijspeil 2021. + Er zijn geen verkoopopbrengsten voor de panden aan het Rapenburg (substantieel) en de Middelstegracht (opbrengsten gelijk aan kosten) meegenomen. + Ten aanzien van de huurprijzen is voor de berekeningen uitgegaan van de huidige huurprijzen (aangeleverd door de gemeente Leiden) en nog niet van de vanaf 2022 geldende marktconforme huren. Het invoeren van marktconforme huren is budgetneutraal voor gemeente en BplusC.

+ De marktconforme huur voor het pand aan de Middelstegracht is gebaseerd op de huidige situatie, waarin 117 m2 aan een derde verhuurd wordt. Om het pand te kunnen afstoten, na het verlaten van de Middelstegracht, zal de gemeente deze huurovereenkomst moeten opzeggen. + In variant 3 dient een (marktconforme) huurprijs opnieuw te worden bepaald in verband met het toevoegen van de horecabestemming. Dit is nu niet meegenomen in de berekeningen voor variant 3. + Het scenario ‘verbouw Hazewindsteeg’ gaat uit van start ingebruikname op 1 januari 2024. + De eventuele huidige leegstandskosten van de Hazewindsteeg zijn buiten beschouwing gehouden. + De investeringsraming voor verbouwen van de locatie Hazewindsteeg is exclusief losse inrichting (stoelen, tafels etc.) en exclusief verhuiskosten. + In de berekeningen van het verduurzamen van de panden aan het Rapenburg en de Middelstegracht (nul scenario) zijn kosten voor tijdelijke huisvesting of kostenderving als gevolg van beperkt gebruik niet meegenomen. De onderstaande aangeleverde input is gebruikt: a. Het huurdersonderhoud van de huidige panden is gebaseerd op de rapporten van Baseconsultancy (15-jarig gemiddeld over 2019-2033). b. De energiekosten zijn aangeleverd door de gemeente. c. De energieverbruiken zijn aangeleverd door BplusC. d. De investeringskosten voor verbouw zijn aangeleverd door Peter van Swieten. e.

De verduurzamingskosten zijn aangeleverd door Exploitatiepartners.

Herhuisvesting muziekschool 1110210228210146-180820211516

25

+

+

8.2

Voor scenario varianten 1, 2 en 3 is BplusC hoofdhuurder en verhuurt, onder dezelfde condities als de huidige afspraken, onder aan X en Hot House. In variant 3 verhuurt BplusC de horecaruimte aan een (nader te bepalen) exploitant. Uitgangspunt in variant 3 is dat de gemeente het horecadeel casco oplevert. De horecaexploitant (nader te bepalen) is verantwoordelijk voor de inrichtingskosten. De huurprijs is omzet gerelateerd.

Financiële effecten gemeente Leiden

8.2.1 Nul scenario In de onderstaande tabel 3 zijn de gevolgen voor het nulscenario weergegeven. Het totaal, exclusief de PM post voor het mogelijk niet goed kunnen verhuren van de Oude Vest, komt uit op € 33.120,- jaarlijks aan extra kosten. Nulscenario + verduurzamen

Jaarlijks

Rapenburg verduurzamen

€ 10.860 (Investering 0,18 mln)

Middelstegracht verduurzamen

€ 22.260 (Investering 0,37 mln)

Mogelijk nadeel - niet goed kunnen verhuren Oude Vest Benodigde middelen nulscenario

P.M. Risico op leegstand € 33.120

Tabel 3 Financiële effecten Gemeente Leiden nul scenario

Dit scenario gaat uit van de huidige situatie. De muziekschool blijft gehuisvest in Rapenburg 22 en Middelstegracht 123. De gemeente zal de panden echter gaan verduurzamen om te voldoen aan haar eigen beleid. Hiervoor is indicatief een inschatting gemaakt van de te verwachten kosten voor de gemeente. Het is belangrijk te realiseren dat er geen investeringen gedaan worden in het opknappen van de panden, noch in de inrichting. Ook de huidige functionele problemen zullen met verduurzamen dus veelal niet opgelost worden. De verduurzamingskosten voor het pand Rapenburg 22 zijn indicatief geraamd op € 181.000,- exclusief btw. Voor de Middelstegracht is dit € 371.000,- exclusief btw. 8.2.2

Varianten verbouwen Hazewindsteeg

In tabel 4 zijn de benodigde middelen weergegeven voor de varianten 1, 2 en 3. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Variant 1 Dit betreft de verbouw van de Hazewindsteeg met als uitgangspunt geen horecavoorzieningen. Voor de gebruikers en bezoekers zal slechts beperkt koffie/thee via bijvoorbeeld automaten beschikbaar zijn. In deze variant is geraamd met het positioneren van de oefencabines op de plaats waar in varianten 2 en 3 ruimte is voor de horeca (zie plattegrond, bijlage 4). De stichtingskosten voor de verbouw en verduurzaming van de Hazewindsteeg zijn geraamd op € 6.764.000,- exclusief btw. Variant 2 Dit betreft de verbouw van de Hazewindsteeg met als uitgangspunt beperkte ondersteunende horeca. Hierbij moet gedacht worden aan een eenvoudige keuken met uitgifte balie/bar voor het schenken van koffie/thee en dranken en voorzien in lunch. In deze variant is geraamd met het positioneren van de oefencabines in een half verdiepte kelder in de binnentuin, zodat de bovenzijde hiervan tevens dienst kan doen als bijvoorbeeld buitenpodium. De stichtingskosten voor de verbouw en verduurzaming zijn geraamd op € 7.061.000,- exclusief btw. Herhuisvesting muziekschool 1110210228210146-180820211516

26

Variant 3 Variant 3 is het scenario van verbouw van de Hazewindsteeg met als uitgangspunt commerciële horeca. Voor de kostenraming is het uitgangspunt dat de gemeente investeert in de casco aanpassingen voor deze horeca. Voor de inrichting en exploitatie moet een exploitant gevonden worden die hierin investeert (circa € 250.000,-). BplusC heeft aangegeven de investering in principe te willen doen en hiervoor in dat geval een lening bij de gemeente af te willen sluiten. In hoeverre dit haalbaar is, is nu niet verder onderzocht. In de berekening is de investering door BplusC wel opgenomen (afschrijvingskosten en rentelasten). Op basis van een verwachte omzet is de omzet gerelateerde huur berekend (7% van de omzet). Deze huur is als ‘onderverhuur’ meegenomen in de exploitatie van BplusC. In deze variant is geraamd met het positioneren van de oefencabines in de binnentuin. Dit zal net als in variant 2 verdiept worden uitgevoerd, zodat de bovenzijde hiervan tevens dienst kan doen als bijvoorbeeld buitenpodium. De stichtingskosten van de verbouw en verduurzaming zijn geraamd op € 6.991.000 exclusief btw en exclusief de inrichtingskosten van de horeca.

Varianten 1, 2 en 3

Jaarlijks

Afstoten Rapenburg

- € 77.440

Afstoten Middelstegracht

€ 80.935

Wijziging exploitatiekosten Hazewindsteeg onderhoud gemeente Kapitaallasten verbouwing Hazewindsteeg (gemiddeld)

€ 285.000 Zie detailverschillen varianten

Benodigde middelen varianten 1, 2 en 3 Hazewindsteeg

€ 288.495

Tabel 4 Financiële effecten Gemeente Leiden varianten 1, 2 en3

Detailverschillen: Variant 1. Verbouwing zonder horeca

€ 279.011

(Investering à 6,764mln)

Variant 2. Horeca + kelder voor oefencabines

€ 291.279

(Investering à 7,061mln)

Variant 3. Horeca uitbater (geen inrichtingskosten) + kelder

€ 288.358

(Investering à 6,991mln)

Tabel 5 Detailverschillen financiële effecten Gemeente Leiden

Het afstoten van de panden Rapenburg en Middelstegracht leiden tot een exploitatienadeel van - € 3.495,-. Het verbouwen van de Hazewindsteeg leidt tot een stijging van kapitaallasten van gemiddeld - € 285.000,-. De detailverschillen zijn opgenomen in tabel 5.

8.3

Financiële effecten BplusC

Zoals in de uitgangspunten benoemd, is niet de volledige begroting van BplusC opgenomen en uitgesplitst naar de betreffende panden (deze informatie is niet beschikbaar). In plaats daarvan wordt in de volgende paragrafen alleen aangeven wat de verwachte effecten op de totaalbegroting zullen zijn. Daarbij is gekeken naar huur, onderhoud en energie. De mogelijke kostenconsequenties voor overige facilitaire kosten, zoals schoonmaak, personeelsinzet en dergelijke, kunnen ook een positief of negatief effect hebben. Dit is voor dit onderzoek echter niet verder onderzocht.

Herhuisvesting muziekschool 1110210228210146-180820211516

27

8.3.1 Nul scenario De verwachte consequenties voor BplusC zijn in tabel 6 weergegeven, namelijk € 61.680,- verhoging van de begroting. De belangrijkste verklaring hiervoor is een realistische aanname (op basis van een meerjaren onderhoudsplan) van het benodigd onderhoud voor deze panden. In de huidige situatie wordt het onderhoudsplan niet gevolgd, waardoor achterstand optreedt. Na verduurzaming zal het onderhoudsplan aangepast moeten worden aan de nieuwe situatie. Voor dit onderzoek is als uitgangspunt gehanteerd dat extra onderhoudskosten, als gevolg van de duurzame installaties, gecompenseerd worden door minder storingen in nieuwe installaties en vernieuwing van diverse elementen. Een besparing van kosten treedt op als gevolg van de verduurzaming, waardoor de energiekosten lager zijn. In geval van Middelstegracht is er ruimte voor zonnepanelen op het dak, waarmee de energiekosten op nul kunnen uitkomen. Nulscenario Rapenburg beter onderhoud