210119 Bijlage II Stedenbouwkundig Plan
Tekst van het document
HET NIEUWE PESTHUIS
Stedenbouwkundig Ambitiedocument Definitief 26 oktober 2021
Versie 25 februari 2021: - nieuwe Horecavisie 2020-2026 geintegreerd
Het Nieuwe Pesthuis is een visie van: Citystone Group Stadionweg 224 1077 TE Amsterdam info@citystone.nl +31 20 664 1271
Versie 19 mei 2021: - update openingstijden en voorwaarden horeca Versie 1 juni 2021: - update pagina Parkeren E.4
Contactpersoon: Sven Pieters
Versie 27 juli 2021: - verwerken diverse opmerkingen Versie 15 oktober 2021: - verwerken reacties participatie Versie 26 oktober 2021: - verduidelijking gebruik Camuszaal
krft
krft Zeeburgerpad 16 1018 AJ Amsterdam info@krft.nl +31 20 8202284 Contactpersoon: Thomas Dieben Van Manen Architecten Atjehweg 9 2202 AM Noordwijk info@van-manen.com +31 71 361 7200 Contactpersoon: Oscar de Blanken Urban Development Partners B.V. Sint Janstraat 25a 1251 KZ Laren info@udpartners.nl +31 (0) 6 23362012 Contactpersoon: Maurits Aberson
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
2
Voorwoord Dit stedenbouwkundig ambitiedocument is een samenvatting van de ruimtelijke en programmatische ambities van de herontwikkeling van het Pesthuiscomplex. Sinds de overdracht van het complex in 2019 aan zijn nieuwe eigenaar, Citystone Group, is er met alle belanghebbenden hard gewerkt aan afstemming van de visie met alle randvoorwaarden. De conclusies van die afstemming zijn ook samengevat in dit document. Oktober 2021,
Sven Pieters Citystone Group Maurits Aberson Urban Development Partners Thomas Dieben krft Architecten Oscar de Blanken Van Manen Architecten
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
3
Welkom op het nieuwe Pesthuisterrein. Het terrein en de historische gebouwen zijn heropend voor een breed publiek: eten, slapen, werken en cultuur op een kleine historische, landschappelijke postzegel. Een mix van oud en nieuw in de context van het innovatieve Bio Science Park.
Leiden heeft er een nieuwe hotspot bij. Het Nieuwe Pesthuis is een trekpleister voor alle Leidenaren, maar ook een dagelijkse ontmoetingsplek voor alle verschillende doelgroepen van het Bio Science Park.
Er is altijd wat te doen. Overdag en ‘s avonds is er een bruisende mix van activiteiten, in het Pesthuis, het Hostel en in de openbare ruimte: een grote Foodhal, een Co-working ruimte, Hotel en een projectruimte, de Camuskamer met een wisselende programmering voor cultuur en ruimte biedt aan de omliggende bedrijven voor presentaties en vergaderingen.
Inhoudsopgave A
Opgave en ambitie 6
E
Mobiliteit
42
A.1 A.2 A.3 A.4 A.5 A.6 A.7
Ligging Opgave Ontwikkelvisie Programmavisie Benadering Ruimtelijke visie Visie op openbare ruimte
7 8 9 10 11 12 13
E.1 E.2 E.3 E.4 E.5
Beleidsmatig kader Langzaamverkeer Autoverkeer Parkeren Veiligheid
43 44 45 46 47
F
Openbare Ruimte en Landschap
48
B
Ruimtelijke kaders
15
B.1 B.2 B.3 B.4 B.5 B.6
Beleidsmatige Kaders Plangebied Bestemmingsplan Ruimtelijk kader Nota van Inlichtingen Eigendom Fasering
16 17 18 19 20 21
C
Programma 22
F.1 F.2 F.3 F.4 F.5 F.6 F.7 F.8 F.9 F.10
Beleidsmatig kader Visie buitenruimte Programmering buitenruimte Maaiveldinrichting Waterstructuur Bruggen Bomen Aansluiting Leidse Ring Noord Kabels en Leidingen Profiel tweede watergang zuidzijde
49 50 51 52 53 54 55 56 57 58
C.1 C.2 C.3
Beleidsmatig kader Beoogd Programma Bezetting en gebruik
23 24 31
G
Duurzaamheid
59
D
Erfgoed en monumenten
32
G.1 G.2 G.3
Beleidsmatig kader Duurzame systemen Installatiestructuur
60 61 62
D.1 D.2 D.3 D.4 D.5 D.6 D.7 D.8
Beleidsmatig kader Waardestelling Monumenten Ingrepen Pesthuis Ingrepen Cellencomplex Inpassing Nieuwbouw Monumentaal Landschap Archeologie
33 34 35 36 37 38 39 41
X
Voorbeelduitwerking
63
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
5
A Opgave en ambitie
A.1
Ligging
Het Pesthuis is - gezien zijn functie - altijd geïsoleerd van de binnenstad van Leiden. Ondanks, dat dit gebouw nooit de functie van pesthuis echt gehad heeft, heeft het altijd ‘ongewenste’ functies voor de stad gehad: een hospitaal, kazerne, gesticht en gevangenis. Pas in de 20e eeuw is het gebouw in gebruik genomen als publiek cultureel gebouw: eerst als legermuseum, later in combinatie met Naturalis.
Het Pesthuis is hiermee een stukje historisch Leiden in een high-tech context. Het kan de schakel en de brug zijn tussen oud en nieuw, en tussen wonen en werken in Leiden.
Rondom het Pesthuis heeft zich sinds eind 20e eeuw het grootste biotechnologische bedrijvencluster van Nederland gevormd, met onderwijsfuncties, commerciele bedrijven en publieke, culturele functies. De ambitie van de gemeente Leiden is om dit gebied verder te ontwikkelen conform het Masterplan van 2009.
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
7
A.2
Opgave
In 2019 heeft het Rijksvastgoedbedrijf de procedure tot verkoop van het Pesthuis gestart, tot dan toe onderdeel van Naturalis. Het gebouw is een van de historische pareltjes van Leiden en de selectieprocedure werd dan ook met veel zorg uitgevoerd, in samenspraak met Gemeente Leiden.
Nota van Uitgangspunten Herontwikkeling Pesthuiscomplex Leiden
Aan de verkoop werden strenge eisen gesteld qua programma, omgang met monument en duurzaamheid. De Nota van Uitgangspunten, vastgesteld in de gemeenteraad, vormt de ambities en randvoorwaarden voor de herontwikkeling. Dit document is de inhoudelijke basis geweest van ons herontwikkelingsplan en vormt ook in het verdere proces het projectkader. Op basis van de hoogste inhoudelijke score werd het prijsvraagplan van Citystone / krft / Van Manen gekozen en is het pand overgedragen aan de nieuwe eigenaren. In het plan - getiteld ‘Hollande Idylle in een High Tech Campus’ - is getracht zo dicht mogelijk bij de uitgangspunten van de verkoopprocedure te blijven en tegelijkertijd een goed antwoord te geven op de liggende opgaves: hoe maken we van het Pesthuiscomplex de katalysator van het gehele gebied? Hoe verbinden we hiermee de binnenstad en het Leiden Bio Science Park? Hoe zetten we hier de bestaande gebouwen en terrein voor in met inachtneming van de bijzondere historische waarde van het geheel?
6 december 2018
een nieuwe invulling van het Pesthuiscomplex in Leiden Visiedocument 8 april 2019
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
8
A.3
Ontwikkelvisie
Het Pesthuiscomplex wordt nieuw leven in geblazen door een duurzame herbestemming met een functiemix die het complex toegankelijk maakt voor iedereen. De identiteit leunt sterk op de historie, maar is nu ook omringd door de krachtige bedrijvigheid van het Science Park, de drukte van het LUMC en het net heropende Naturalis. Het zal zich van ‘geisoleerd’ naar ‘geintegeerd’ ontwikkelen. Door de positie aan de rand van het Bio Science Park kan het een ijkpunt van het gebied worden, dat zich ontwikkelt tot een een economisch powerhouse voor Leiden als tweede hart van de stad. De historie aan de ene, de toekomst aan de andere kant van het spoor. Het Pesthuis slaat hier een brug tussen, als historisch fragment te midden van de grootstedelijke ontwikkelingen van zijn omgeving. Het is een schakel tussen binnenstad en Bio Science Park. In het programma is gekozen voor een sterke mix van verschillende onderdelen. Dagprogramma is met avond- en nachtprogramma gemengd om 24uurs activiteit op het terrein te waarborgen: een sterke stadsbrede trekker in de vorm van de foodhal wordt geflankeerd door de levendige Co-working ruimtes. Het hotel met shortstay en het hostel zorgen voor een verblijfsfunctie in het gebied en leven ‘na vijven’.
Deze mix is ook een garantie, dat er geen sterke afhankelijkheid zal zijn van een enkele grote gebruiker, maar toekomstige schommelingen in het succes van de exploitatie opgevangen kunnen worden door een veelheid aan functies, huurders en gebruikers - een duurzame herbestemming.
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
9
A.4
Programmavisie
De herontwikkeling moet van het Pesthuiscomplex een hotspot aan de noordwestelijke kant van het spoor worden, dat Leidenaren van allerlei pluimage richting het Bio Science Park zal trekken, de werkenden van een nieuwe ontmoetingsplek zal voorzien en een tijdelijk thuis zal worden voor gasten in de stad en op het LSBP in het bijzonder, voor kortere en langere termijn.
Kiosk
Foyer
Rondwandeling
00:00
Hostel
De Tuin Kunstroute
Project Space Hotel
Entree 18:00
Regenten kamer
06:00
Het Hof
Co-working
Foodhal
12:00
Short Stay
Programmatische Cocktail
Diversiteit = gezonde exploitatie
24 uurs gebruik
Betrokkenheid
Door een zorgvuldige keuze van ingredienten ontstaat een programmatische mix, waarin functies elkaar versterken: onder het mom van ‘work, eat, sleep. repeat’ sluiten alle functies op elkaar aan en kunnen gebruik maken van elkaars nabijheid en faciliteiten.
Met een diversiteit aan aan kleinere functies komt er niet alleen een diverser publiek naar het complex, maar ontstaat ook een gezonder exploitatiemodel, waarbij het succes van het complex niet afhankelijk wordt van een enkele functie.
Door ook overnachtingsmogelijkheden op het terrein te faciliteren waarborgen we het 24-uurs gebruik en blijft het gebied ook in de avond en nacht een aantrekkelijk, leefbaar en veilig gebied.
Citystone Group en UDP verbinden zich voor langere termijn aan het complex en zullen zorgdragen voor een samenhangend geheel. In de selectie van de verschillende exploitanten zal samenhang belangrijk zijn. Hotelgasten ontbijten in de foodhal, congresbezoekers slapen in het hotel, hebben lezingen in de Camuszaal, co-workers lunchen in de foodhal en hotelgasten werken in de co-working.
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
10
A.5
Benadering
Het Bio Science Park een zelfstandig opererend, sterk ontwikkelend stadsdeel, waarin wonen en werken samengaat. Het cluster functioneert uitstekend als hoogwaardige werkomgeving met goede verbindingen en toegankelijkheid. In het gebied wordt sterk ingezet op een gemengde stedelijke programmering met een verscheidenheid aan functies. Daarbij heeft Naturalis een aantrekkingskracht voor publiek uit het hele land. Direct ten noorden van het Van Leeuwenhoekpark, in het deelgebied Schilperoort, zijn de laatste jaren ongeveer 2.000 woningen gerealiseerd. De verbindingen met de Leidse binnenstad voor langzaamverkeer zijn niet goed vanwege de barrièrewerking van de spoorlijn en het ziekenhuisterrein. Ondanks het begin van een functionele mix in het gebied geldt nog steeds dat de Leidenaar, die hier niet werkt of woont, maar weinig in het gebied te zoeken heeft.
Het Pesthuiscomplex ligt tussen twee hoofdontsluitingsroutes van het Bio Science Park in en heeft dus twee benaderingen: van noord een langzame benadering en van zuid en snellere benadering.
Aan de zuidkant vormt het Pesthuis samen met Naturalis een iconische entree van het gebied: een contrast van oud en nieuw Leiden.
Het ooit geïsoleerde Pesthuiscluster ligt nu op de zuidelijke punt van dit nieuwe stadsdeel en vormt zo, vanuit de binnenstad gezien, de entree en het gezicht van het gebied. Het lage Pesthuis maakt een fraaie compositie met het hoge Naturalis als twee publieke trekkers, goed zichtbaar vanaf de omliggende wegen en het spoor. Aan de noorzijde trekt straks de ‘Hartlijn’ vanaf het station het langzaamverkeer het Bio Science Park in. Rondom deze route zijn delen van de aanliggende openbare ruimte recentelijk sterk verbeterd met de inrichting van het nieuwe Van Leeuwenhoekpark, de aanleg van het Schilperoortpark en de herinrichting van het stationsgebied. De openbare ruimte heeft meer verblijfskwaliteit gekregen met versterking van de bestaande landschappelijke waardes, die het Hollandse landschap ademen: water, riet en bomen. Ook vanaf deze zijde gezien maakt het Pesthuiscomplex een voorkant voor LBSP. Zo kan vanaf twee zijden het Pesthuiscomplex ingezet worden als icoon voor het ‘Hollandse’ karakter van het gebied.
Aan de noordzijde brengt vanaf het station de ‘Hartlijn’ langzaamverkeer over de verzorgde routes van het vernieuwde LUMC naar het hart van het studiegebied.
Het ensemble is een ‘hollandse idylle in een high tech omgeving’: een 17e eeuws gebouwencomplex in een groene kamer met waterpartijen, omringd door hoogbouw. Het vertelt tegelijkertijd het verhaal over de historie van Leiden, het landschap en sluit aan op het dynamische Bio Science Park. Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
11
A.6
Ruimtelijke visie
De ruimtelijke organisatie van het gebied draait om het versterken en beleefbaar maken van de aanwezige landschappelijke waardes en het inzetten van een nieuw paviljoen om de herontwikkeling van de bestaande historische gebouwen mogelijk te maken.
Het Park
Paviljoen
De Tuin
Kunstroute Het Hof
Mozesbrug
Groene kamer, blauwe kamer, rode kamer
Beleefbaar landschap
Herkenbaar nieuw gebruik
Infuusstrategie
Ruimtelijk is het gebied te lezen als een gelaagd landschap: een groene kamer, die de Idylle apart houdt van de moderne context; de blauwe kamer, die een link legt met het Hollandse landschap; de rode kamer, die een plek van rust in de drukte van dit bruisend stuk stad biedt met alleen zicht op de lucht.
De buitenruimtes willen we beleefbaar maken en verblijfskwaliteit geven. Hiervoor zoeken we naar een actieve programmering. De tuin wordt geactiveerd door het nieuwe paviljoen en ingericht voor verblijf en buitenevenementen. De omloop en het Van Leeuwenhoekpark wordt geprogrammeerd met een kunstroute en krijgt - indien inpasbaar met een ‘mozesbrug’ een verbijzondering op de route.
Naast de historische gebouwen was een klein nieuwbouwvolume een belangrijk onderdeel van het plan: een teken, dat het Pesthuis een nieuw hoofdstuk ingeslagen is. Een centraal, herkenbaar architectonisch baken, dat symbool kan worden van het nieuwe Pesthuis.
Voor een nieuw gebruik zijn ook nieuwe installaties nodig, volgens de huidige inzichten van duurzaam gebruik. In een monument is dat niet eenvoudig, maar met een ‘infuusstrategie’ kunnen de historische gebouwen door een externe bron gevoed worden en kunnen de ingrepen tot een minimum beperkt worden.
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
12
LUMC
Kunstroute Oud
eW ate rp
oor
tm
et M
oze sb
rug
al
dh
o Fo
Het Hof
Woning
l te Ho
Open Air Gallery
Cam
usz
Woning
aal
ng
ki
or -W
Co
Woning
Paviljoen en Cellencomplex: Hostel
De Tuin
Woning Naturalis
Het Park
Van Leeuwenhoekpark
Het Pesthuis
Het Hof
Cellencomplex
Woningen
De grote ruimtes van het Pesthuis zijn ideaal voor de beoogde functies van Foodhal en Coworking ruimtes. Met vrijstaande doosjes worden deze ruimte bruikbaar gemaakt. De entreehal wordt open gehouden en wordt een beheersbare verlenging van de openbare ruimte. Naast de entree komt de Camuszaal, een ruimte, die door Leidse partijen gebruikt kan worden voor muziek, kunst, vergaderingen en debat, die gecaterd wordt vanuit de Foodhal.
Het centrale hof is ruimtelijk ideaal als plein van waaruit alle omliggende functies ontsloten worden. Deze kan gecureerd worden als Open Air Gallery met grootschalige interventies.
Het hostel vindt een plek in het cellencomplex, dat hiervoor gemaakt lijkt. De bestaande cellen worden tot kamers gemaakt, maar de benodigde foyer wordt in het paviljoen ernaast gemaakt, zodat er geen ingrepen in het cellencomplex nodig zijn. Deze foyer is tegelijkertijd informele huiskamer van het gebied, met een kiosk voor kleine versnaperingen, die in het park genuttigd kunnen worden. In de kelder van het paviljoen kunnen de centrale duurzame installaties van het complex geplaatst worden.
De woningen hebben lopende huurcontracten, waardoor deze niet op korte termijn te herontwikkelen zijn. Dit zal op termijn gefaseerd gebeuren, waarbij deze ook publieke functies zullen krijgen.
B Ruimtelijke kaders
B.1
Beleidsmatige Kaders Omgevingsvisie Leiden 2040 (29 mei 2019) Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2025 vastgesteld (RV 09.0130). Het Bio Science Park wordt in de structuurvisie genoemd als een bijzonder project dat in belangrijke mate bijdraagt aan Leiden en de regio en Leiden internationaal op de kaart zet. Het Bio Science Park vormt een cluster van hoogwaardige kennisintensieve bedrijven en werkt als een magneet op andere hoogwaardige kennisintensieve bedrijven. Het Bio Science Park speelt een sleutelrol in de Leidse Structuurvisie die de positie van Leiden als kennisstad wil versterken.
Omgevingsvisie Leiden 2040
Versie 1.0
Het Pesthuiscomplex en omgeving is groen gemarkeerd, dus deel uitmakend van de groenstructuur op stedelijk niveau. Versie 29 mei 2019
Gezamelijke ruimtelijke transitie naar een Innovation District (nov 2020) LEIDEN BIO SCIENCE PARK
Een gebiedsagenda, waarin de ruimtelijke ambities en programma voor het Leiden Bio Science Park zijn geformuleerd, als regie tussen de verschillende publieke en private stakeholders. Hierin speelt het Pesthuis een belangrijke rol als identiteitsdrager. GEZAMENLIJKE RUIMTELIJKE
Voor een bereikbare en leefbare regio
Leidse Ring Noord Voorkeursuitwerking
STUDIO HARTZEMA | OPDRACHTGEVER: GEMEENTE LEIDEN
TRANSITIE NAAR EEN INNOVATION DISTRICT
“Een aantal grotere projecten moet de komende jaren bijdragen aan versterking van dit identiteitsgevoel. De hiervoor reeds genoemde realisatie van de verblijfsgebieden bij het Pesthuiscomplex, (...) zijn daarvoor belangrijke ontwikkelingen.“
Leidse Ring Noord Met het project Leidse Ring Noord werken Leiden en Leiderdorp aan een betere doorstroming van het verkeer op de Plesmanlaan, Schipholweg, Willem de Zwijgerlaan en de Oude Spoorbaan. Voor het deelproject Plesmanlaan is een uitvoeringsbesluit genomen en een aanbestedingsprocedure loopt op dit moment.
Nota van Uitgangspunten (6 december 2018) De belangrijkste ruimtelijke randvoorwaarden voor deze visie zijn gegeven door de nota van uitgangspunten, welke is aangenomen door de Gemeenteraad. Deze waren voorwaardelijk voor de biedingsprocedure en hebben als zodanig het ontwerp bepaald.
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
15
B.2
Plangebied
Het plangebied bestaat uit de kadastrale percelen, die in de verkoopprocedure aan Citystone Group verkocht zijn. Als studiegebied beschouwen we het ensemble van de percelen, samen met het nieuwe Van Leeuwenhoekpark en de aansluitende openbare ruimte aan zuid- en westzijde van het Pesthuis.
Studiegebied
LUMC
Plangebied
Naturalis
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
16
B.3
Bestemmingsplan
De gronden van het projectgebied vallen binnen de grenzen van het door de gemeenteraad van Leiden op 23 januari 2014 vastgestelde bestemmingsplan ‘Leiden Bio Science Park en station’ (RV 13.0149). Zie onderstaande kaart. Huidige bestemmingen zijn Maatschappelijk 3, Wonen, Groen, Water en Verkeer. Het gehele plangebied heeft dubbelbestemming archeologie 5. Om de herbestemming mogelijk te maken is een wijziging van deze bestemmingen noodzakelijk.
Legenda
Pagina 2 van 2
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
17
B.4
Ruimtelijk kader Nota van Uitgangspunten
In de Nota van Uitgangspunten staan de ruimtelijke randvoorwaarden voor de verkoop van het ensemble. In 2018 is deze NvU vastgesteld in de gemeenteraad van Leiden. De belangrijkste eisen in deze nota: - het vrijhouden van de zichtlijnen langs het cellencomplex 5.3.2. Randvoorwaarden - de gewenste dubbel waterstructuur aan de zuidzijde - behoud van het karakter van het voorterrein De herontwikkeling moet in voldoende mate beantwoorden aan de hier - de gewenste bebouwingszone gestelde ambitie.
De ontwikkeling van het complex heeft deze uitgangspunten gehonoreerd en in het plan vervlochten.
Nota van Uitgangspunten Herontwikkeling Pesthuiscomplex Leiden
6 december 2018
Ambities en randvoorwaarden | Pesthuiscomplex Leiden | 61
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
18
B.5
Eigendom
In de eigendomsverhoudingen zijn een aantal herverkavelingen voorgesteld om de werkzaamheden binnen eigendomgrenzen te houden. Een ‘grenscorrectie’ aan zuid- en westzijde demarceert de ontwikkeling van de ontwikkelingen van Leidse Ring Noord.
Bij te voegen
4552
2-3A
1
4
5-6
Uitruil met gemeente tbv heldere demarcatie
7
1 405 1400
6A
4052
6B
Af te staan 4550
'Grenscorrectie' ivm tweede watergang
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
19
B.6
Fasering
In verband met lopende huurcontracten wordt de ontwikkeling gefaseerd voorgesteld. Fase 1: Pesthuis, installatiekelder en herinrichting zuidzijde Fase 2: Transformatie Cellencomplex en nieuwbouw hostel Fase 3: Herinrichting buitenruimte Fase 4: Herbestemming woningen
Fase 3: - Herinrichting Buitenruimte
Fase 2: - Transformatie Cellencomplex - Nieuwbouw Hostel - Aanleg parkeerkelder
Fase 4: Geen herontwikkeling tot eventuele beeindiging huidige huurcontracten.
Fase 1, 2021-2022 - Transformatie Pesthuis - Herinrichting Terrein Zuidzijde - Aanleg Mozesburg - Aanleg nieuwe installatiekelder
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
20
C Programma
C.1
Beleidsmatig kader Horecavisie Ruimtelijke economische visie Leiden 2020-2026 (vastgesteld 28 januari 2021) Horeca vormt samen met functies als retail en cultuur de economische motor van Leiden. De kwaliteit van het horeca aanbod in Leiden is goed en wordt door zowel de bewoners als de toeristische bezoeker zeer gewaardeerd. Daarnaast ondersteunt horeca overige bedrijfsfuncties in de stad, zoals kantoorfuncties, bedrijventerreinen en wijkwinkelcentra. Het Leiden Bio Science Park (LBSP) is een gebied in sterke transformatie, waarin horeca specifiek genoemd is als aanjager van deze transformatie. “Het wordt een internationale ontmoetingsplek waar onderzoekers, innovatoren en investeerders samenkomen. Werken, studeren, verblijven, wonen en recreëren gaan hand in hand. Deze transformatie is al aan de gang en zal de komende jaren steeds zichtbaarder worden. Twee concrete voorbeelden van locaties binnen het LBSP zijn het Entreegebied en het Pesthuiscomplex. Beide plekken moeten gaan bruisen, waarbij horeca een belangrijke rol zal spelen. Daarbij ligt bij het Pesthuiscomplex de ambitie om een verbindende schakel tussen de culturele binnenstad en het LBSP, en een publieke trekker buiten de singels, te worden. Dit alles geeft een voortreffelijk economisch vestigingsklimaat. (...) Passende horeca in deze gebieden is essentieel.
Juist om de verbindingen te creëren en de levendigheid in het gebied te bevorderen. (...) Een gevarieerd aanbod aan hotels is belangrijk voor de groeiende kennis gerelateerde bedrijvigheid in het Leiden Bio-Science Park Bio-Science Park en de kantoren rondom het stationsgebied. Maar de hotel- en logiessector is ook een belangrijke partner in de keten van congres gerelateerde bedrijven en instellingen in Leiden.”
Horecavisie
Ruimtelijke economische visie Leiden 2020-2026
Nota van Uitgangspunten (6 december 2018) Nota van Uitgangspunten Herontwikkeling Pesthuiscomplex Leiden
De belangrijkste programmatische randvoorwaarden voor deze visie zijn gegeven door de nota van uitgangspunten. Deze waren voorwaardelijk voor de biedingsprocedure en hebben als zodanig het ontwerp bepaald. We zullen deze uitgangspunten zo veel mogelijk trachten te behouden gedurende de komende procedurele periode.
6 december 2018
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
22
C.2
Beoogd Programma
Op dit moment zijn de volgende functies beoogd: een Foodhal, een Co-working ruimte, een hotel met , een multifunctionele ruimte, een hostel en de herhuisvesting van de op het terrein aanwezige dagbesteding van mensen met beperkingen (Philadelphia). Eén zaal in het Pesthuis heeft een dubbele omschrijving (geel/oranje). Afhankelijk van de horeca exploitant komt hier wel of geen spelelement (jeu de boules) als onderdeel van het horeca concept. Mocht de exploitant kiezen voor een exploitatie zonder spelelement zal deze ruimte bij het hotel worden gevoegd en komen er hotelkamers.
Nieuwbouw -1 BG 01 02
Installaties Complex Hostel Hostel Hostel
Pesthuis: 350 m2 bvo 160 m2 bvo 160 m2 bvo 160 m2 bvo
BG
Cellencomplex Hostel Hostel Hostel
195 m2 bvo + 40 m2 entresol 510 m2 bvo +310 m2 entresol Hotel 505 m2 bvo + 300 m2 entresol Food Hallen 427 m2 bvo + 250 m2 entresol Leisure horeca of hotel 309 m2 bvo +125 m2 entresol Regentenkamer 70 m2 bvo + 25 m2 kelder Coworking
Installatie Kelder
BG 01 02
Multifunctionele Zaal
Hostel 160 m2 bvo 160 m2 bvo 160 m2 bvo 01 Co-working
Multifunctionele zaal
Short Stay
1990 m2 bvo + 790 m2 entresol
Regentenkamer
Food Hallen
Hotel
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
Leisure horeca of hotel
23
Foodhal De Stal
De oostelijke vleugel wordt geprogrammeerd met een Foodhal, inmiddels in bijna elke stad in Nederland aanwezig. Het is een concept dat zichzelf heeft bewezen en biedt toegankelijk streetfood aan een grote verscheidenheid van bezoekers, vaak in een inspirerende monumentale omgeving. De stands worden uitgebaat door lokale horeca ondernemers met allen een eigen specialiteit. Er wordt gedacht aan dag- en avondhoreca, aangevuld met alcoholische dranken en eventueel aanvullende spelconcepten. In het Pesthuis worden twee zalen ingezet als Foodhal.
LUMC
Foyer Woning (verhu ur
d)
Bedde
nhuis
Woning (verhu ur
d)
oning erhuur d) Toegan g Pesthu is
Cowor
Camus
king
zaal
Entree Cowor king
Cowor
Regen
tenkam
er
Foodha
king
l
Entree Foodha l
ning huurd)
Foodha
Hotel
l
Entree Hotel
Hotel
Leisure ho of Hotel reca
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
entree logistie k
24
Co-Working De Stal
Binnen deze verzamelnaam streven wij naar een sterke variatie van bedrijven, groot en klein, ondersteunend aan de bedrijven op de Kennis-as. Er wordt kantoorruimte aangeboden in twee zalen van het Pesthuis in modulaire units, die horizontaal en vertikaal schakelbaar zijn. Dit zorgt voor een hoge mate van flexibiliteit in het aanbod. Deze ruimtes zijn bedoeld voor ondernemers met behoefte aan een eigen werkplek in Leiden. Daarnaast is er ruimte voor een steeds grotere groep ‘reizende’ werkers. Iedereen kent deze groep nomaden zittende in koffietentjes, cafés en andere openbare plekken. Het Pesthuis complex zal deze groep faciliteren door het creëren van flexplekken in een Foyer inspirerende en internationale omgeving.
LUMC
Woning (verhu ur
d)
Bedde
nhuis
Woning (verhu ur
d)
oning erhuur d) Toegan g Pesthu is
Cowor
Camus
king
zaal
Entree Cowor king
Cowor
Regen
tenkam
er
Foodha
king
l
Entree Foodha l
ning huurd)
Foodha
Hotel
l
Entree Hotel
Hotel
Leisure ho of Hotel reca
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
entree logistie k
25
Hotel De en Short Stay Stal
In de horecavisie van Leiden is ruimte voor verblijfshoreca in het Pesthuis. Het hotel wordt een boetiekhotel met een luxueuze, eigenzinnige maar ook intieme sfeer, niet behorend tot een hotelketen, waar in Leiden bijvoorbeeld nu de Morspoort en de Meelfabriek als recent voorbeeld dienen. LUMC
De bijzondere inpassing van het hotel in de zalen van het Pesthuis vraagt om een unieke slaapervaring, welke aangevuld wordt met op de verdieping.
Foyer Woning (verhu ur
d)
Bedde
nhuis
Woning (verhu ur
d)
oning erhuur d) Toegan g Pesthu is
Cowor
Camus
king
zaal
Entree Cowor king
Cowor
Regen
tenkam
er
Foodha
king
l
Entree Foodha l
ning huurd)
Foodha
Hotel
l
Entree Hotel
Hotel
Leisure ho of Hotel reca
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
entree logistie k
26
De appartementen zullen samen met het hotel geexploiteerd worden, zodat bij leegstand deze verhuurd kunnen worden als reguliere hotelkamer. In het Pesthuis worden ca. 60 hotelkamers en 50 appartementen voorzien.
De kamers zijn ruime hotelkamers met keuken en badkamer
Met de Short Stay willen wij inspelen op de grote vraag naar woonruimte voor expats, internationale studenten en andere woningzoekenden. De gemeubileerde appartementen zijn van alle gemakken voorzien en worden verhuurd voor een periode van één week tot een jaar. De appartementen zijn gehuisvest in de kap van het Pesthuis en bieden bewoners een tijdelijk thuis op een bruisende locatie tussen het Bio Science Park, Medical Delta en de binnenstad van Leiden. Het bewonen van het pesthuis geeft een extra dimensie aan het tijdelijke verblijf in Leiden.
N.B. Dit is een impressie. Afmeting benodigde dakramen wordt uitgewerkt in ontwerpfase i.o.m. ELO/RCE
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
27
Camuszaal De Stal
Het idee is dat er naar draagkracht wordt bijgedragen aan zaalhuur, zodat allerhande initiatieven er een plek kunnen vinden, zoals bijvoorbeeld amateurkunst en -cultuur.
LUMC
Foyer Woning (verhu ur
d)
Een multifunctionele ruimte voor cultuur
Aansluitend bij het culturele karakter van Leiden en de historie van het Pesthuis complex is één van de acht zalen in het Pesthuis gereserveerd voor maatschappelijke en culturele doeleinden.
Bedde
nhuis
Woning (verhu ur
d)
oning erhuur d) Toegan g Pesthu is
Cowor
Camus
king
zaal
Entree Cowor king
Cowor
Regen
tenkam
er
Foodha
king
l
Entree Foodha l
ning huurd)
Foodha
Hotel
l
Entree Hotel
Hotel
Leisure ho of Hotel reca
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
entree logistie k
28
Hostel
De foyer van het hostel is een publieke huiskamer
Een hostel biedt backpackers, jonge gezinnen, senioren en groepen de kans om tegen een lage prijs te kunnen overnachten. Tevens is een hostel gericht om bezoekers te laten socializen en interactie tussen reizigers te faciliteren in de gemeenschappelijke ruimtes. In een stad als Leiden kan een hostel dan ook niet ontbreken. Gelegen dichtbij Leiden Centraal Station en op loopafstand van de stad is een hostel in het gevangeniscomplex een ideale en onvergetelijke locatie om te overnachten. Door zijn prominente ligging in het gebied is dit een ijkpunt en dient het vooral gastvrij, toegankelijk en uitdagend vormgegeven worden. Een kiosk aan de buitenzijde kan als laagdrempelig uithangbord voor het Pesthuiscomplex De Stal fungeren. Het hostel kan ca. 100-150 slaapplekken in het bestaande en nieuwe bouwdeel samen bevatten.
Foyer Woning (verhu ur
d)
Bedde
nhuis
Woning (verhu ur
d)
oning erhuur d) Toegan g Pesthu is
Cowor
Camus
king
zaal
Regen
tenkam
er
Entree Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021 Cowor
king
Cowor
king
Foodha
l
Het beddenhuis in het oude deel hostel volgt de historische cellenstructuur
LUMC
29
C.3
Gebruikersaantallen
Op dagelijkse basis hebben de verschillende functies een diverse intensiteit van gebruik. Hier onder is een eerste inschatting van gebruikersaantallen gedaan. Deze schatting is een aanname van regulier gebruik. Dit staat los van de maximale capaciteit t.b.v. veiligheid, wat op pagina 47 beschreven staat.
Foodhal Coworking Hotel en shortstay Hostel
+- 200.000 bezoekers per jaar +- 140 werkplekken +- 215 personenen gasten en personeel maximaal +- 190 personen gasten en personeel maximaal
500-600 bezoekers per dag 100% bezetting week, 15% bezetting weekend 65% bezetting 65% bezetting
Project Space Regentenkamer
250 personen 30 personen
in geval van evenementen in geval van evenementen
Coworking 8:00-20:00*
400
400 20
Hotel & Short Stay 24 uur geopend*
140
Hotel & Short Stay 24 uur geopend*
140
Hostel 24 uur geopend*
120
Hostel 24 uur geopend*
120
+- 800 personenen tegelijkertijd
23:00
18:00
Foodhal 11:30 – 02:00 (wo t/m za)** Coworking 8:00-20:00*
140
13:00
8:00
13:00
8:00 Foodhal 11:30 – 00:00 (zo t/m di)**
23:00
bezetting weekend
18:00
bezetting weekdagen
400 personen tegelijkertijd 140 personenen tegelijkertijd 140 personen tegelijkertijd 120 personen tegelijkertijd
+- 680 personenen tegelijkertijd
** Definitieve openingstijden zullen in nader overleg bepaald worden De voorwaarden voor een verblijf met drank & horecavergunning stellen verder, dat er geen bezoekers meer binnengelaten mogen worden: - in de nacht van zondag op maandag t/m de nacht van woensdag op donderdag na 01.00. - in de nacht van donderdag op vrijdag t/m de nacht van zaterdag op zondag na 02.00 * definitieve openingstijden zullen in nader overleg bepaald worden
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
30
D Erfgoed en monumenten
D.1
Beleidsmatig kader Nota Cultureel Erfgoed Leiden december 2013
Erfgoednota
2014 – 2020
Vastgesteld door de Raad d.d. 19 december 2013
Cultuurhistorisch waardestellend onderzoek Pesthuiscomplex Leiden Cultuurhistorisch waardestellend onderzoek Pesthuiscomplex Leiden Monu onderzoeks‐ en adviesbureau voor architectuur‐, bouw‐ en cultuurhistorie
ment en RUIMTEBOEK Cultuur
i.o.v. Rijksvastgoedbedrijf - oktober 2017
Monu Monu ment ment en onderzoeks‐ en adviesbureau voor architectuur‐, bouw‐ en cultuurhistorie
i.o.v. Rijksvastgoedbedrijf - december 2017
Vastgesteld door de Raad op 19 december 2013. Hierin staan de doelstellingen van erfgoedbeleid in Leiden genoemd. Specifiek is doel 7 op het Pesthuis van toepassing: “Leiden stimuleert gebruik en herbestemming van historische bebouwing voor een vitale stad. Hierin staan een aantal aanbevelingen genoemd: - De spirit of place behouden en benutten om daarmee juist de diversiteit in de stad en een interessante woon-, werk- en verblijfsomgeving te creëren. - Bij ingrijpende wijzigingen is de kwaliteit van het nieuwe een belangrijk criterium. Daarbij benutten we vakmanschap. - Ingrepen bij herbestemming zijn – in afstemming met de overige leidende principes – voorstelbaar als daarmee toekomstwaarde voor het gebouw wordt gecreëerd en ook de ingreep zelf toekomstwaarde heeft. Cultuurhistorische verkenning en waardestelling 6 oktober 2017 (Ruimteboek 19 december 2017) Deze verkenning uit 2017 was de leidraad voor de biedingsfase mbt erfgoed. Dit hebben wij als uitgangspunt genomen voor het ensemble, het landschap en cultuurhistorie. Specifiek voor het Pesthuis heeft eigenaar Citystone nog een aanvullende waardestelling laten maken.
Waardestelling Pesthuis
Cultuur
Jan Dröge, maart 2020
Pesthuis Leiden
Een aanvullende waardestelling is in opdracht van Citystone opgesteld door Dröge, bureau voor bouwhistorie. Deze is specialist in de historie van het Pesthuis, mede door het onderzoek, dat hij heeft gedaan voor zijn publicatie “Het Pesthuis te Leiden, een bouwgeschiedenis” uit 1989. Zijn rapport dient als onderbouwing van de beoogde ingrepen.
Bouwhistorische opname met waardenstelling
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
32
D.2
Waardestelling
Herbestemming van het Pesthuis en bijgebouwen heeft gedurende zijn geschiedenis al meerdere malen plaatsgevonden. In zijn verleden als militair hospitaal, gevangenis en rijksopvoedingsgesticht voor jongens is het Pesthuis zelf de enige continue factor geweest en zijn de bijgebouwen steeds aangepast aan de nieuwe functie.
Bureau Monument en Cultuur
17.09 Cultuurhistorische verkenning Pesthuiscomplex Leiden
Het Pesthuis is de continue factor geweest in de gebouwen op het terrein. De bijgebouwen dateren uit verschillende perioden van het complex (17e eeuws, 18e eeuws en 19e eeuwse bebouwing). In de laatste fase van het gebruik als woningen zijn de bijgebouwen voorzien van meerdere indifferente toevoegingen. Ook in het landschap zijn elementen uit de geschiedenis van het complex herkenbaar. De waterpartijen - essentieel voor de ruimtelijke isolatie van het gebouw - zijn het meest herkenbaar, maar ook de toegang van het terrein aan de oostzijde, het verharde voorterrein en de boompartijen rondom het Pesthuis zijn herkenbaar. Deze laatste werden ingezet tegen de miasma - de verontreinigende, besmette luchten. De inrichting van de groene zone tussen het Pesthuis en Van Leeuwenhoekpark is niet historisch. Dit gebied is grotendeels bebouwd geweest in de eerdere perioden van het terrein en pas sinds recent ingericht als groene ruimte.
Pesthuis Leiden
Een eerste globale waardestelling van het Pesthuis zelf is voor dit plan opgesteld door Jan Dröge. Deze ondersteunt de genoemde ingrepen. In de ontwerpfase zullen we deze waardestelling nog verder uitbreiden als onderbouwing van ons gesprek met RCE en ELO.
Waarderingskaart horende bij de waardestelling op de beschouwingsniveau’s 0 t/m 3 © Bureau Monument en Cultuur Amsterdam
51
Bouwhistorische opname met waardenstelling
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
33
D.3
Monumenten
Het complex bestaat uit 3 Rijksmonumenten met de volgende nummers: - Pesthuislaan 3A Woonhuis nr 25438 - Pesthuislaan 7 Pesthuis nr 25439 - Pesthuislaan 4 Gevangenis nr 515091 Verder zijn er 3 gemeentelijke monumenten en 5 indifferente bijgebouwen. - Pesthuislaan 1 Portierswoning nr 1796 - Pesthuislaan 5-6 Anatomisch Theater nr 1797 - Pesthuislaan 6a-6b Smederij nr 1798
Te verwijderen bijgebouw (op termijn, na aflopen huurcontracten) Pesthuislaan 4: ‘Het strafcellengebouw’ 1848 Rijksmonument
Opmerking ELO: De (tijdelijke) vergunningen voor extra entrees, bruggen en vluchtdeuren en –wegen werden verleend i.v.m. het gewijzigde, intensievere of tijdelijke gebruik van het Pesthuis. Voor de plaats van een opening werd daarbij gebruik gemaakt van reeds verstoorde geveldelen, vastgesteld op basis van bouwhistorisch onderzoek op de betreffende locaties. I.v.m. het ontbreken van uitgewerkte plattegronden en aanzichten en het ontbreken van een goedgekeurd bouwhistorisch rapport kan nu niet worden ingegaan op de gevolgen van een dergelijke ingreep. Dergelijk ingrepen zullen bij de behandeling van het vooroverleg aan de WML en RCE worden voorgelegd.
Pesthuislaan 1: 'Wachtlokaal en portierswoning' 1806 - 1814 Gemeentelijk Monument
Pesthuislaan 5-6: ‘Het theatrum anatomicum’ kern 17e eeuws, 1806 - 1870 Gemeentelijk Monument
Te verwijderen bijgebouw (op termijn, na aflopen huurcontracten) Pesthuislaan 6a-6b: ‘De smederij’ en ‘Ziekenzaal voor vrouwen’ 1858 Gemeentelijk Monument
Te verwijderen bijgebouw i.v.m. aanleg omloop zuidzijde
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
Pesthuislaan 2-3-3a: ‘Het woonhuis van de binnenvader’ 1635 Rijksmonument
Pesthuislaan 7: ‘Het Pesthuis’ 1657-1661 Rijksmonument
34
D.4
Ingrepen Pesthuis Aan de buitenzijde van het Pesthuis zijn de ingrepen beperkt tot de binnenzijde van de bebouwing. In het dakvlak worden nieuwe dakramen toegevoegd om de kap bruikbaar te maken. Het toevoegen van dakramen aan de binnenzijde is een essentieel onderdeel van het functioneel maken van de kapverdieping. Deze mogelijkheid wordt ook geboden in de NvU. De uitwerking van de dakramen zal in verder overleg met de RCE en ELO plaatsvinden.
De ingrepen aan de binnenzijde van het Pesthuis worden volgens het principe ‘doosin-doos’ uitgevoerd, zodat de ingrepen reversibel blijven en geen blijvende aanpassing van het gebouwen zijn. Door middel van een bouwfysische analyses dient te worden aangetoond, dat de nieuwe functies en de bouwkundige ingrepen geen nadelige gevolgen hebben voor het monument. Dit is in overeenstemming met de Nota van Inlichtingen van de biedprocedure: “Alle acht zalen zijn nog aanwezig en de hoofdvorm (houtskelet met baksteen muren en houten balklaag) van deze vertrekken is behouden. Deze zalen zijn in hun oorspronkelijke 17de-eeuwse verschijningsvorm nog intact. Alleen de doorgangen tussen de zalen zijn gewijzigd. Deze hebben een evidente waarde (B), daar de indeling werd aangepast aan het nieuwe gebruik en openingen werden verplaatst. De vertrekken bieden bij de herontwikkeling mogelijkheden voor een nieuwe functie. Daarbij kan gedacht worden aan reversibele ingrepen door middel van het plaatsen van ‘meubels’ in de ruimte of een ‘doos-in-doos constructie’ in verband met de opbouw van de buitenschil (houtskelet), waarbij deze nieuwe toevoegingen geheel vrij blijven van de oorspronkelijke wanden en balklaag. Uitgangspunt is dat de oorspronkelijke ruimtelijkheid en verhoudingen behouden blijven. Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
35
D.5
Ingrepen Cellencomplex Aan de noordzijde van het cellencomplex zal een fysieke verbinding gemaakt worden met de nieuwbouw. In het komende ontwerptraject zullen hiervoor opties onderzocht worden, die de impact op het monument minimaal houden.
Aan de binnenzijde zal de ruimtelijke structuur behouden blijven en binnen de originele verkaveling van cellen ingedeeld worden in slaapvertrekken. Eventuele ingrepen tbv brandveiligheid zullen in overleg met ELO en RCE plaatsvinden.
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
36
D.6
Inpassing Nieuwbouw
De nieuwbouw voor het Cellencomplex - het Paviljoen zal het hostel een functioneel en exploitabel oppervlakte geven en de technische kelder voor de centrale installaties bevatten.
Nieuwbouw Hostel footprint 160 m2 Installatiekelder 320 m2
Nieuwbouw bevindt zich in de zone, aangegeven in de nota van uitgangspunten en zal aantoonbare kwaliteit aan het gebied moeten toevoegen.
Zoekgebied Nieuwbouw Paviljoen
De
Stal Het nieuwe bouwvolume heeft een ondergeschikte rol. De opzet, maatvoering en positionering komt voort uit de afweging of hiermee het gebouw een versterking is van het bestaande monument. Het geheel van oud en nieuw vormt een nieuw symbiotisch ensemble waarin de nieuwe foyer bijdraagt aan een alzijdige benadering waardoor het complex zich ook op het Van Leeuwenhoekparkt orienteert.
Het verbeelde bouwvolume dient gezien te worden als indicatie en expliciet niet als ontwerp. In de ontwerpfase zal in samenspraak met de supervisie en monumenten het bouwvolume verder uitgewerkt worden binnen het aangegeven zoekgebied.
Bebouwingszone cf Nota van Uitgangspunten
en Zichtlijn n vrijhoude
LUMC
Bebouwingsgebied Nota van Uitgangspunten
Bouwvolume in samenhang met het Cellencomplex
Voorbeelduitwerking: beddenhuis in oud cellencomplex, foyer in nieuwbouw
Materialisatie heeft een signaalfunctie: het complex heeft een nieuw gebruik
Qua materialisatie gaan we zoeken naar een in het oog springend palet, dat de signaalfunctie van het bouwblok vervult. Het zal zowel aansluiting als contrast opzoeken en oud en nieuw goed leesbaar maken zonder de samenhang te verliezen. Het dient kwalitatief hoogwaardig te zijn. uitnodigend en verfrissend. Foyer
Woning (verhuurd)
Woning (verhuurd)
De ambities samengevat: - de nieuwbouw is een versterking van het monument - er komt een fysieke verbinding tussen oud en nieuw - de nieuwbouw krijgt een signaalfunctie voor het gebied - materialisatie in het oog springend, doch contextueel - alzijdige uitstraling
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
Woning
Beddenhuis
Toegang Pesthuis
37
Nieuwbouw contrasterend, maar niet ondergeschikt.
Nieuwbouw contrasterend, doch ondergeschikt.
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
38
D.7
Monumentaal Landschap Bureau Monument en Cultuur
17.09 Cultuurhistorische verkenning Pesthuiscomplex Leiden
Naast de monumentale gebouwen, hebben ook het terrein en landschappelijke elementen rondom cultuurhistorische waarde en vertellen ze het verhaal van het Pesthuis. “De beleefbaarheid van het gebouw en het terrein als pesthuis ligt niet besloten in alleen de aanwezigheid van het pesthuis, maar bestaat uit een ensemble van gebouwen, terreininrichting en landschappelijke elementen. Juist het feit dat dit gebouw op een geïsoleerd terrein lag, buiten de stad, met diverse voorzieningen maakte het tot een pesthuis. De inrichting en begrenzing van het terrein is dus van groot belang voor de beleving van haar historie. Een ander belangrijk kenmerk van de oorspronkelijke opzet is dat de indeling van het terrein vooral was ingegeven door functionaliteit en daardoor in feite niet monumentaal is. Karakteristiek daarin is natuurlijk ook de excentrische plaatsing van de ingang van het pesthuis zelf.” (uit: Cultuurhistorisch waardestellend onderzoek Pesthuiscomplex Leiden) Een aantal aandachtspunten: - het geometrische landschapsontwerp van het voorterrein rondom het cellencomplex is recent en niet gestoeld op historische gronden. - de dubbele bomenrij rondom de watergangen zijn ook onderdeel van de landschappelijke opzet en dienden als Miasmabeplanting, wat ziektes tegen diende te houden. We willen deze beplanting waar mogelijk weer terugbrengen.
- ook de voormalige waterpoort wordt met de heraanleg van de dubbele watergang weer in ere hersteld met de mozesbrug.
Belevingswaardenkaart 'Het Pesthuis als quarantaine-inrichting'
© BureauMonument & Cultuur Amsterdam 2017
Waardekaart landschap 70
Bureau Monument en Cultuur
17.09 Cultuurhistorische verkenning Pesthuiscomplex Leiden
Reconstructie van de situatie in 1661-1683 (Cultuurhistorisch waardestellend onderzoek Pesthuiscomplex Leiden)
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
39
Historische Polder Waterstructuur
Zone Oude Begraafplaats > aandacht tbv archeologisch onderzoek
Verhard Voorterrein
17e eeuwse waterloop
Historische Entree Terrein
Historische Polder Waterstructuur
17e eeuwse waterloop
Monumentale landschappelijke elementen (uit: Cultuurhistorisch waardestellend onderzoek Pesthuiscomplex Leiden)
Onderlegger: tekening Pesthuiscomplex uit 1670
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
40
D.8
Archeologie
Het terrein is op de archeologische waardenkaart volledig benoemd als ‘hoge verwachting’. Archeologisch onderzoek heeft aangetoond, dat ten noorden van de strafgevangenis de oude begraafplaats lag. Dit behoeft dus veel aandacht in de planvorming. De faculteit archeologie, die naast het project ligt, kan hierin wellicht een rol spelen als veldcursus voor studenten.
Historische Polder Waterstructuur
Zone Oude Begraafplaats > aandacht tbv archeologisch onderzoek
Verhard Voorterrein
17e eeuwse waterloop
Historische Entree Terrein
Historische Polder Waterstructuur
17e eeuwse waterloop
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
41
E Mobiliteit
E.1
Beleidsmatig kader
Parkeervisie 2020-2030 Auto- en fietsparkeren 2020 - 2030
Parkeervisie
April 2020 Leiden groeit en wil dit op een duurzame manier doen. Met een nieuwe parkeervisie probeert de stad de ontwikkeling en vergroening hand in hand te laten gaan, zonder hierbij mogelijkheden te beperken. De nieuwe Parkeervisie is in januari ter inspraak gelegd en zal na afloop van de inspraakprocedure in de raad definitief gemaakt worden. Het Pesthuis wordt in de parkeervisie niet specifiek genoemd, maar nabijheid bij het station wordt wel genoemd als kans om de parkeermogelijkheden te beperken.
Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020 Concept
Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
Oktober 2020 In de Beleidsregels staan de rekenmethodes voor het bepalen van de parkeerbehoeftes genoemd, behorend bij de parkeervisie.
43
E.2
Langzaamverkeer
Bio Science Park
De belangrijkste benaderingen voor langzaamverkeer zijn via de noorzijde (vanaf het station, via LUMC richting Bio Science Park) en zuidzijde (vanaf het centrum. Ook de Darwinweg wordt in de Nota Fietsroutes als regionale fietsroute aangemerkt.
Noordzijde Station
Fietsenstalling Bestaand
Voor voetgangers zijn vrij direct alle entrees zichtbaar en goed bereikebaar. Voor de fietsers worden voorzieningen bij aankomst aangeboden. Om beide benaderingen met één ingreep te bedienen is een langere voorziening gepland tussen de noord- en zuidbenadering in, zodat direct bij aankomst de fiets gestald kan worden en zwerffietsen voorkomen worden. Om te zorgen, dat het voorterrein fietsvrij blijft wordt hierop gehandhaafd door de exploitanten van het Pesthuis.
Zoekgebied fietsparkeren
Fietpad rechttrekken i.v.m. ruimte toekomstige inrit
Voor de capaciteitsbepaling zal worden voldaan aan de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020. Het zoekgebied hiervoor staat aangegeven op naastgelegen kaart. Uitgangspunt is het voorterrein vrij van fietsparkeren te houden.
Voorterrein fietsvrij
BUS BUS
+100
langzaamverkeer vanuit binnenstad
Bio Science Park
Uittreksel Nota Herijking Fietsroutes, Gemeente Leiden (2013)
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
Lage Mors
44
realisatie van projecten vraagt om eenduidig beleid, zodat we ons de komende jaren kunnen
concentreren op uitvoering. Deze Mobiliteitsnota Leiden legt dit beleid vast. n genomen en wordt er gewerkt aan de realisatie. En de Verkenning De Mobiliteitsnota nieuweeindfase. elementen evenals die al mogelijk eerder zijn gekozen. De keuze Bereikbaar) is bevat in haar Ditmaatregelen maakt het en noodzakelijk voor de bouw van de parkeergarages onder de Lammermarkt en Garenmarkt bijvoorbeeld, en de de gemeente vast te stellen. Mogelijk omdat dein Rijnlandroute, herinrichting vanLeiden de Hooigracht en Langegracht in relatie tot HOV komen natuurlijk deze nota terug, naast nieuwe Autoverkeer plannen. De nota beoogt het beleidsveld van verkeer en vervoer in de breedte te E.3 AB071 structurerende elementen zijn voor het verkeerssysteem. Andere behandelen en overzicht te bieden welke doelen de gemeente nastreeft en welke plannen daaraan eleidbijdragen. hangen hiervan af. En noodzakelijk omdat een succesvolle Bio Science Park om De eenduidig beleid, zodat we ons detotkomende kunnen maatregelen die in deze nota zijn opgenomen, leiden een totaalbeeldjaren van het Leidse verkeersen vervoersnetwerk. Onderdelen hiervan zijn een sterke hoofdontsluitingsstructuur voor het Het plangebied ligt tussen de Plesmanlaan, onderdeel van ze Mobiliteitsnota Leiden legt dit beleid vast. autoverkeer, een hiërarchie van de wegen hieronder, corridors waar trein en HOV zorgen voor de
de Leidse Ring en ontsluitend de Darwinweg, diehier het Bio Science Park grote OV-stromen en een busroutenet weer onder, routes die goede en snelle ontsluit. met de fiets mogelijk maken, en delen van de stad waar de positie van de voetganger verplaatsingen versterkt wordt. Met alle maatregelen samen beogen we een gebalanceerd pakket te bieden waarin de verschillende belangen en aspecten, van bereikbaarheid tot leefbaarheid, aan bod komen. Figuur 1 In hetditplangebied zelf wordt autoverkeer zo veel mogelijk schetst totaalbeeld.
e elementen evenals maatregelen die al eerder zijn gekozen. De keuze arages onder de Lammermarkt en Garenmarkt bijvoorbeeld, en de Slechts laden/lossen, mindervaliden en bewoners t en vermeden. Langegracht in relatie tot HOV komen natuurlijk in deze nota terug, zijn toegelaten op het terrein. Hiervoor willen wij graag a beoogt het beleidsveld van verkeer en vervoer inde de breedte te toegang tot het terrein aan de Plesmanlaan den bestaande welke doelen de gemeente nastreeft en welke plannen daaraan behouden. Op dit moment zijn wij hierover in gesprek met LRN. Dit zorgt voor een autovrij, groen voorterrein ten noorden van het cellencomplex, aansluitend op het park.
ta zijn opgenomen, leiden tot een totaalbeeld van het Leidse Het laden/lossen zalzijn via de Pesthuislaan plaatsvinden. Deze Onderdelen hiervan een sterke hoofdontsluitingsstructuur voor het heeft een krap profiel, hetgeen direct een beperking oplegt n deaan wegen hieronder, corridors waar trein en HOV zorgen voor de de afmetingen van het vrachtvervoer. Dit zal dan ook met uitend busroutenet hier gebeuren. weer onder, routes die goede en snelle kleinschalige middelen gelijk maken, en delen van de stad waar de positie van de voetganger egelen samen beogen we een gebalanceerd pakket te bieden waarin aspecten, van bereikbaarheid tot leefbaarheid, aan bod komen. Figuur 1
Ruimtereservering toekomstige inrit bij vervallen inrit Plesmanlaan
4 x bewoners 1 x miva
2 x Bewoners Laden / lossen op voorterrein
Figuur 1: Totaalbeeld verkeerssysteem volgens de Mobiliteitsnota (dit kaartje heeft geen formele status buiten de gemeentegrenzen van Leiden)
Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022
1
2 x Bewoners
Toegang terrein tbv laden / lossen en miva
Centrum
A44
Hoofdstructuur wegennet Mobiliteitsnota Leiden
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
45
E.4
Parkeren
N.B. Parkeren bewoners en miva parkeren: exacte locatie en aantal nader te bepalen.
Ruimtereservering toekomstige inrit bij vervallen inrit Plesmanlaan
De parkeerbehoefte op het terrein wordt berekend conform Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020. De huidige parkeerplekken worden gesaldeerd met het huidigie parkeertekort. Een definitieve parkeerbalans wordt aangeleverd bij de vergunningsaanvraag. De maaiveldplekken die behouden blijven worden ingezet als bewonersplekken conform de geldende parkeernormen. Parkeren voor mindervaliden zal uit minimaal 2% van het totaal aantal plekken bestaan en direct bij de hoofdentree van het Pesthuis worden geplaatst.
Voorkeursoptie: Parkeren aan de Mendelweg (toekomstige garage Naturalis)
4 x bewoners 1 x miva
De intentie is om de parkeerbehoefte buiten het Pesthuisterrein op te lossen door middel van een capaciteitsreservering in de garage aan de Mendelweg, op kleine loopafstand.
2 x Bewoners Laden / lossen op voorterrein
Bio Science Park
Toegang terrein tbv laden / lossen en miva
2 x Bewoners
Centru
Alternatief: Ondergronds parkeren Als terugvaloptie kan er in de voorruimte van het terrein een kleine parkeerbak gebouwd worden. Dit heeft vanwege de beperkte ruimte, de inefficientie als gevolg hiervan en de bijbehorende hoge kosten niet de voorkeur.
A44
Ruimtereservering toekomstige inrit parkeerkelder en toekomstige inrit tbv laden/lossen terrein.
Eventuele parkeerkelder ca. 50pp
N.B. Parkeren bewoners en miva parkeren: exacte locatie en aantal nader te bepalen. 4 x bewoners 1 x miva
2 x Bewoners Laden / lossen op voorterrein
2 x Bewoners
Toegang terrein tbv laden / lossen en miva
Centru
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
46
E.5
Veiligheid
Om voldoende vluchtmogelijkheden te voorzien in geval van brand is al verkennend overleg gevoerd met de brandweer. Hierbij kwam de geisoleerde locatie en de monumentale aard van het Pesthuis in conflict met de vluchtveiligheid. Een tweede vluchtweg, naast de hoofdentree dient te worden gevonden. Door het gebruik van de twee bestaande vluchtdeuren, de route rond het gebouw en twee - in het verleden al vergunde - posities voor vluchtbruggen, kan in deze alternatieve route voorzien worden. Ook de aanrijroute en opstelplek voor de brandweer dient vastgelegd te worden in samenspraak met de brandweer.
Vluchten Parkeerkelder via nieuwbouw Aanrijroute Brandweer Toekomstig (na vervallen inrit Plesmanlaan) Opstelplek brandweer
Hoofdentree
Vluchtvoorzieningen van het Pesthuis 'eiland' af in nader overleg met ELO en Brandweer
Vluchtdeur verplaatsen (bestaand) Aanrijroute Brandweer Huidig
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
47
E.6
Bezetting en gebruik
Hieronder is een eerste schatting van de maximale bezetting van het complex tbv veiligheidsmaatregelen. Pesthuis Hotel 60 dubbele kamers 120 Personeel 10 130 Co-working 18 flexplekken 18 8 kleine kantoren 4p 32 12 grote kantoren 6p 72 1 vergaderruimte 20 pers 20 142 Projectspace +- 200 m2 go B1 0,8 m2/p 250 Foodhal +- 750 m2 go B1 0,8 m2/p 938 Short Stay 50 appartementen 100 Regentenkamer +- 60 m2 go B2 2 m2/p 30 +- 1590 personen Cellencomplex Hostel Foyer +- 140 m2 go B2 70 Hostel Kamers 30 2p kamers in bestaand 60 30 2p kamers in nieuw 60 +- 190 personen Max. aantal personen gelijktijdig aanwezig
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
+- 1780 personen
48
F Openbare Ruimte en Landschap
F.1
Beleidsmatig kader Van Leeuwenhoekpark (uitgevoerd, september 2016) Het ontwerp uit 2014, van Lola Landscape, is in 2016 uitgevoerd met een sterke orientatie richting het Pesthuis. Wij willen op dit ontwerp doorbouwen en zo Pesthuiscomplex en Van Leeuwenhoekpark als een geheel laten ogen en functioneren. Het goed ontwerpen van de landschappelijke aansluiting met het park is essentieel hier voor.
Uitvoeringsbesluit Plesmanlaan (LRN) De inrichting van de openbare ruimte rondom de Leidse Ring Noord is al in vergevorderd stadium. Er is overleg geweest met het projectteam van LRN om de aansluiting met ons plangebied aan de zuidkant (de tweede watergang) en westkant te optimaliseren. Voor de uitvoering van de Plesmanlaan is een uitvoeringsbesluit genomen.
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
50
F.2
Visie buitenruimte
De buitenruimte is de lijm tussen de gebouwen op het Pesthuiscomplex. Het terrein dient de sfeer van de Hollandse Idylle te ademen en het verhaal van het Pesthuis ook landschappelijk uit te dragen. Het is ook een canvas van activiteiten: een plek voor kunst, evenementen en ontspanning voor het omliggende LBSP.
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
51
De drie belangrijkste plekken in het studiegebied zijn het Van Leeuwenhoekpark, de Tuin en het Hof. Ze hebben uiteenlopende karakters: het park is voor rust en ontspanning, beschutting en zon. De Tuin is levendig en een vrijplaats voor buitenactiviteiten. Het Hof ligt in het Pesthuis en is de verzamelplek van alle gebruikers in het gebouw, maar ook een bestemming op zich als open air gallery: een wisselexpo voor grootschalige kunst in de openbare ruimte, die regelmatig een grote trekker heeft en zorgt voor terugkerend bezoek.
Het Park Het ontwerp van LOLA landscape draait om een grote centrale waterpartij, omzoomd door bomen en ligtaluds. Aan de zuidzijde van het park is het geopend, zodat zicht op het Pesthuiscomplex gekaderd wordt.
De Tuin De buitenruimte rondom het Cellencomplex zal een actieve zone worden, met een afwisseling van groen en verhard, zodat buitenactiviteiten hier in de openbare ruimte plaats kunnen vinden, maar het groene karakter behouden blijft.
Het Park De Stal
LUMC
Woning (verhuurd)
Foyer
Woning (verhuurd)
De Tuin
Beddenhuis
Toegang Pesthuis Woning (verhuurd)
Het Hof
Regentenkamer Camuszaal Coworking Naturalis Foodhal
Entree Coworking Coworking
Het Hof
Entree Foodhal
Foodhal Woning (verhuurd)
Entree Hotel
Hotel
Leisure horeca of Hotel Hotel
entree logistiek
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
De binnenplaats van het Pesthuis is het centrale ontmoetingsplein voor het gebouw en kan ingezet worden als ruimte voor wisselende kunst in de openbare ruimte: een open-air gallery.
52
F.3
Programmering buitenruimte Kunstbeleving
Het hof van het Pesthuis wordt ingericht als Open Air Gallery: een wisselexpo voor grootschalige interventies. Door het dialoog met de klassieke gebouwopzet kan dit een spannende ontmoeting worden tussen oud en nieuw. Doordat het Pesthuis relatief laag is en de gebouwen er om heen hoger, kan ook een en ander zichtbaar zijn vanaf straatniveau en uit de omliggende gebouwen. Het cureren van deze interventies zou in samenwerking met de Leidse Musea kunnen, die hiermee een te programmeren buitenzaal krijgt.
Beleefbaar landschap Om het Hollandse landschap rondom het complex beleefbaar te maken, zullen we elementen in het landschap inzetten om de groen lanen, het water en het riet te ervaren. Met een beeldenroute rondom het complex worden bezoekers uitgedaagd om de wandeling rondom het Pesthuis te maken.
Evenementen Het terrein voor het Pesthuis, rondom het Cellencomplex, is een ontmoetingsplek, waar op informele wijze evenementen en activiteiten georganiseerd kunnen worden. Dit verlevendigd het gehele gebied en kan ondersteund worden vanuit het nieuwe Paviljoen. Hiervoor dient het gebied vrij van doorgaand verkeer te blijven en zal er niet geparkeerd worden op het maaiveld.
Het Nieuwe Pesthuis_Stedenbouwkundig Ambitiedocument_versie 26 oktober 2021
53
F.4
Maaiveldinrichting
Om deze programmering mogelijk te maken, kent het landschapsontwerp een balans van verharde en verzachte oppervlaktes, beplanting en meubilair, van open en meer beschutte plekken. Het geheel dient een sterk publiek karakter te hebben, zonder formeel te worden. Het dient een sterke ervaringskwaliteit hebben: plekken, waar het Hollandse landschap van dichtbij ervaren wordt. Er zijn 4 landschappelijke ontwerpopgaves: De Omloop: Een wandelroute rondom het gebouw, voorzien van kunst, contact met het water, ervaring van het Hollandse landschap en contact met het Pesthuis Het Voorterrein: Een bruikbaar, open verhard terrein voor verkeersbewegingen en evenementen, flexibel in inrichting, aansluiting bij de historische materialisering.
De Stal
Het Hof: De binnenplaats van het Pesthuis: ruimte voor terras samen met artistieke invulling: hedendaags, constrast met het Pesthuis, maar flexibel inrichting. Het element water komt terug als ontwerpingredient.