210089 Bijlage 1 Toelichting en regels vaststelling bestemmingsplan Haagweg - Noordman

Bestemmingsplan Haagweg - Noordman

Vastgesteld

Haagweg - Noordman

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

5 Inleiding

5

1.1

Aanleiding

5

1.2

Begrenzing plangebied

5

1.3

Vigerend bestemmingsplan

7

1.4

Leeswijzer

8

Hoofdstuk 2

Beschrijving van het bestemmingsplan

9

2.1

Geschiedenis van het plangebied

9

2.2

Beschrijving van het plangebied

11

2.3

Ontwikkelingen

13

Hoofdstuk 3

Ruimtelijk beleidskader

17

3.1

Nationaal beleid

17

3.2

Provinciaal en regionaal beleid

19

3.3

Gemeentelijk beleid

24

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

35

4.1

Archeologie

35

4.2

Cultuurhistorie

37

4.3

Ecologie

42

4.4

Kabels en leidingen

47

4.5

Milieu

47

4.6

Milieueffectrapportage

59

4.7

Stedenbouwkundige inpassing

60

4.8

Verkeer en vervoer

61

4.9

Water

68

Hoofdstuk 5

Juridische planbeschrijving

71

5.1

Inleiding

71

5.2

Opzet en volgorde van de regels

71

5.3

Uitleg van de regels

72

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

77

6.1

Economische uitvoerbaarheid

77

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

77 2

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

Regels

79

Hoofdstuk 1

Inleidende regels

80

Artikel 1

Begrippen

80

Artikel 2

Wijze van meten

89

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

92

Artikel 3

Bedrijf

92

Artikel 4

Verkeer

93

Artikel 5

Water

94

Artikel 6

Wonen

96

Artikel 7

Leiding - Gas

98

Artikel 8

Waarde - Archeologie 8

100

Hoofdstuk 3

Algemene regels

102

Artikel 9

Anti-dubbeltelregel

102

Artikel 10

Algemene bouwregels

103

Artikel 11

Algemene aanduidingsregels

104

Artikel 12

Algemene afwijkingsregels

106

Artikel 13

Voorwaardelijke verplichting parkeren

107

Artikel 14

Overige regels

108

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregels

109

Artikel 15

Overgangsrecht

109

Artikel 16

Slotregel

110

Bijlagen bij toelichting Bijlage 1

Quickscan Flora en fauna

Bijlage 2

Actualisatie quickscan flora en fauna

Bijlage 3

Aanvullend huismusonderzoek

Bijlage 4

Waterparagraaf

Bijlage 5

Stikstofberekening

3

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

Bijlage 6

Akoestisch onderzoek

Bijlage 7

Besluit Hogere waarde

Bijlage 8

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 9

Archeologisch bureauonderzoek

Bijlage 10

Aanmeldingsnotitie vormvrije m.e.r.

Bijlage 11

M.e.r.-besluit

Bijlage 12

Zienswijzennota en Staat van wijzigingen

Bijlagen bij regels Bijlage 1

Staat van Bedrijfsactiviteiten

4

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Op dit moment bevindt zich op de locatie Haagweg 89 een houtopslag (loods) van NoordmanHout BV. De houtopslag verhuist binnen afzienbare tijd naar een nieuwbouwlocatie in Oegstgeest. Het voornemen bestaat om de vrijkomende locatie vervolgens te herontwikkelen tot woningbouw met ruimte voor een drielaags appartementenblok met 13 appartementen en zeven grondgebonden woningen die direct grenzen aan het water. Bij de woningen die direct grenzen aan het water is het de wens om een steiger te realiseren die moet fungeren als tuin, waar toekomstige bewoners tevens hun boot – indien van toepassing – kunnen aanleggen. De appartementen krijgen ieder een eigen balkon. Tussen de twee woonblokken is ruimte om de parkeerbehoefte op te lossen. Vanwege de verdwijning van het bedrijf wordt er naast woningbouw ook nog een 'molenaarshuisje' gerealiseerd. Hier kunnen de vrijwilligers van de molen gebruik van maken. Voorheen konden de vrijwilligers van de molen gebruik maken van het Noordmanterrein voor de opslag van hout en om te vergaderen. De gewenste woningbouwontwikkeling is niet toegestaan volgens het geldende bestemmingsplan "Zuidwest" (d.d. 15 juni 2017). Het plangebied kent namelijk een bedrijfsbestemming, waarbinnen nieuwe woningen niet zijn toegestaan. Om deze reden is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Onderhavig bestemmingsplan maakt de realisatie van de woningbouw mogelijk en geeft de nieuwe planologische kaders aan het plangebied.

1.2

Begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen in Leiden in het Bos- en Gasthuisdistrict, in de wijk Haagweg-Noord. Het plan ligt aan één van de hoofdontsluitingen van deze wijk, de Haagweg. De ligging van het plan is weergegeven in figuur 1.1. De globale begrenzing is weergegeven in figuur 1.2. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding bij dit plan. Het perceel staat kadastraal bekend als gemeente Leiden, Sectie O, perceelsnummers 5474, 5779 (gedeeltelijk), 5476 (gedeeltelijk) en 5778 (gedeeltelijk).

5

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

Figuur 1.1: Ligging plangebied

6

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

Figuur 1.2: Begrenzing plangebied (globaal)

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeren op dit moment de volgende bestemmingsplannen:

Naam bestemmingsplan

Vastgesteld

Zuidwest

15 juni 2017

RVS BP Zuidwest (uitspraak)

18 april 2018

Parapluplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening

31 mei 2018

Figuur 1.3: Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan

7

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

1.4

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 waarin een beschrijving van het plan is opgenomen. De daaropvolgende hoofdstukken vormen de verantwoording van de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt. In hoofdstuk 3 wordt het Rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in diverse planologische aspecten die van belang zijn voor het voorliggende bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 is de juridische toelichting op de planopzet gegeven. In het laatste hoofdstuk komt de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.

8

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving van het bestemmingsplan

Geschiedenis van het plangebied

Vanaf de middeleeuwen zijn aan weerzijden van de de Rijn steenbakkerijen en kalkovens gevestigd. Na de ontwikkeling van de zaagmolen begin 17e eeuw komen daar in de 17e en 18e eeuw diverse houtzaagmolens bij. Ook langs de Mare vestigt men houthandels en houtzagerijen. De bedrijven worden over de rivier bevoorraad en transporteren hun producten via het water. Over land is de stad bereikbaar over de zuidelijke Rijndijk die onderdeel vormde van de belangrijkste landverbinding met Den Haag. Deze pré-industriële inrichting is zeer typerend voor het gebied. Molens werden regelmatig verplaatst en verbouwd. De huidige molen dateert uit 1804 en staat op een plek waar ook in de 17e eeuw houtzaagmolens stonden. Het complex is een van de laatste goed herkenbare resten van het nijverheidsverleden van het gebied. Vanaf 1856 tot 1993 is de molen onderdeel van houthandel Noordman. Oorspronkelijk bestond het complex rond de molen uit een aantal houtloodsen, een directeurswoning en een aantal arbeiderswoningen. Van dit complex zijn alleen de molen en een tweetal historische houtloodsen direct naast de molen bewaard gebleven. Na 1900 is een geleidelijke bebouwing van de Haagweg op gang gekomen, bestaande uit kleinschalige woningbouw. Met de ontwikkeling van Leiden Zuidwest ontstaat er in de jaren 50 – 60 een grote Wederopbouwwijk achter de oudere lintbebouwing langs de Rijndijk.

Sinds 1856 is houthandel Noordman gevestigd bij stellingmolen d’Heesterboom. Het langgerekte perceel tussen de Rijn en de Haagweg ligt ten westen van het stadscentrum. Na 137 jaar in eigendom te zijn geweest van vijf generaties Noordman, werd de molen in januari 1993 overgedragen aan de “Stichting Houtzaagmolen de Heesterboom”. Tussen 1992 en 1994 onderging de molen groot onderhoud. De zaagmolen is nu een museum. De houtloods naast de molen is rond 1925 gebouwd en kent een bebouwd oppervlak van ruim 2.500 m2.

9

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

Figuur 2.1: Plangebied en omgeving door de jaren heen

Figuur 2.2: Foto's plangebied uit het jaar 1980

10

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

2.2

Beschrijving van het plangebied

Het grote terrein om de molen werd begin deze eeuw bebouwd met woningen, appartementen, een kantoor en een parkeergarage. Grote wens van de initiatiefnemer was om het uitzicht op het water te verbeteren en de geur van hout te behouden. Rondom de museummolen is openbaar terrein, waarop een wijnhandel en een restaurant zijn gevestigd. Aan de centrumkant zijn vijftien woningen gebouwd: drie blokken van vier, een twee-onder-een-kap woning en een vrijstaande villa. De Haagwegzijde van deze woningen hebben een houten gevelbekleding, die refereert aan de oude houten loodsen. In de oksel van het Churchillplein, ten westen van de molen, zijn twee appartementengebouwen en een kantoorgebouw op een parkeerkelder gebouwd. De architect stemde het materiaalgebruik van deze gebouwen af op de Churchillbrug en het drukke kruispunt, waardoor de gebouwen een meer zakelijke uitstraling hebben gekregen. Aan de kade van de Rijn is ter plaatse van het plangebied daarnaast ruimte voor 3 woonschepen. Deze worden met dit plan wegbestemd. De nieuwbouw komt in plaats van de houtloods. De architectuur en het materiaalgebruik van de nieuwbouw refereren aan de woningbouw ten noorden en ten zuiden van de locatie en daarmee aan de houtlood(sen). Het plangebied staat kadastraal bekend onder gemeente Leiden, sectie O en perceelnummer 5474. Het perceel heeft een oppervlakte van circa 3.662 m2.

Een afbeelding met de huidige situatie van het plangebied is weergegeven in figuur 2.3.

11

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

Figuur 2.3: Huidige situatie plangebied

12

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

2.3

Ontwikkelingen

De nieuwbouw bestaat uit zeven grondgebonden woningen aan het water en dertien appartementen in een drielaags appartementenblok. Alle woningen worden aangeboden in het (vrije sector) koopsegment. Ten opzichte van de bestaande situatie neemt de Leidse woningvoorraad toe met 20 wooneenheden. De bouwhoogte bedraagt maximaal 10,4 meter (drie bouwlagen). Bij het bepalen van de maximale hoogte is rekening gehouden met de naastgelegen molen ''De Heesterboom''. Naast woningbouw bevat het plan ook een molenaarshuisje, waar vrijwilligers van de molen terecht kunnen om te vergaderen en voor de opslag van hout. Het 'molenaarshuisje' krijgt een maximale nokhoogte van 5 meter en een oppervlakte van circa 70 m2. Voorheen maakte de vrijwilligers van de molen gebruik van het Noordmanterrein voor de opslag van hout en om te vergaderen. De woningen en het molenaarshuisje zijn in figuren 2.4 en 2.5 in kaart weergegeven. Stedenbouw De gebouwen hebben een representatieve uitstraling aan alle zijden. Aan de zijde van de historische Haagweg hebben de gebouwen hun formele voorkant met een hoogwaardige architectonische uitwerking en een zorgvuldige detaillering. De ontwikkeling doet mee in de losse gebouwen, met diverse volumes, tussen de Haagweg en de Rijn met zichtlijnen vanaf de Haagweg op het water van de Rijn en de molen.

Er wordt een nieuwe looplijn gecreëerd naar het water met aan het einde een verblijfplek zodat ook bewoners uit de buurt over de Rijn kunnen kijken en deze kunnen beleven. De kwaliteit van de openbare ruimte neemt toe door de afname aan bebouwing, een hoogwaardige inrichting van de buitenruimte en toename aan groen. Hierdoor wordt de ruimte rondom de molen meer uitnodigend tot aan het water. Aan het water zijn op dit moment enkele ligplaatsen aanwezig. Deze zijn ook op deze wijze bestemd in het geldende bestemmingsplan. Met dit plan worden deze ligplaatsen 'wegbestemd'.

13

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

Figuur 2.4: Ligging woningen en inrichting terrein

Figuur 2.5: Doorsnede plangebied met maten en hoogtes

Duurzaamheid, klimaatadaptatie en circulaire economie De nieuwe woningen worden allen energieneutraal (en gasloos) uitgevoerd, EPC = 0. Om deze doelstelling te behalen wordt o.a. een warmtepomp (luchtwarmtepomp bij de grondgebonden woningen en een collectieve water- of luchtwarmtepomp bij de appartementen) gebruikt en zullen zonnepanelen worden geplaatst op de daken. Energievoorzieningen e.d. worden intern in de gebouwen opgelost en doen geen afbreuk aan de stedenbouwkundige uitgangspunten en een hoogwaardig ingerichte openbare ruimte. Voor de invulling van de gevel zal deels gebruik worden gemaakt van verduurzaamd hout. Dit zorgt voor zowel een verwijzing naar de houthandel alsmede een duurzame architectonische uitstraling. Het hemel- en rioolwater wordt gescheiden opgevangen, waarbij het hemelwater direct op de Rijn wordt geloosd, zodat het (schoonwater)riool niet onnodig extra wordt belast. Met het oog op wateroverlast en hittestress wordt de openbare ruimte rondom de woningen zo groen

14

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

mogelijk ingericht en worden waar mogelijk groenbakken geplaatst. Onderzocht wordt of op het dak van het appartementencomplex naast zonnepanelen ook ruimte is voor een mossedumdak. De materialen van de bestaande loods, inclusief fundering, worden waar mogelijk zoveel mogelijk hergebruikt. En de opbouw van de loods wordt waar mogelijk verwerkt in de nieuwbouwloods in Oegstgeest en/of in de nieuw te ontwikkelen woningen. Groen, bomen en water Gelet op de bestaande situatie hoeven er voor de realisatie van dit project geen bomen te worden gekapt en vindt er ook geen extra verharding plaats. Ontwikkelaar zet in op een zo'n groen mogelijke invulling van het openbare gebied. De verharding neemt derhalve af ten opzichte van de huidige situatie. Aan het water zijn op dit moment enkele ligplaatsen aanwezig. Deze zijn ook op deze wijze bestemd in het geldende bestemmingsplan. Met dit plan worden deze ligplaatsen 'wegbestemd'. Wel is er in de toekomstige situatie de mogelijkheid om een steiger te realiseren aan waterkant. Verkeer en parkeren Het parkeren wordt conform de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020 opgelost. Hierbij wordt gekeken naar een optimalisatie van reeds bestaande parkeerplaatsen en nieuw aan te leggen parkeerplaatsen.

Tevens dient voldoende rekening gehouden te worden met fietsparkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers waarbij ook gekeken wordt naar opstelplaatsen voor bakfietsen en scooters. De ontsluiting vindt plaats via de bestaande in- en uitrit. De bestaande in- en uitrit voldoet op dit moment niet aan de richtlijnen en moet daarom worden aangepast conform de richtlijnen van het Handboek Kwaliteit Openbare Ruimte van de gemeente Leiden. Hierbij moet ook rekening worden gehouden met de oversteekbaarheid van kwetsbare doelgroepen en fietsers naar de overzijde van de Haagweg.

15

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

16

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

Hoofdstuk 3

Ruimtelijk beleidskader

3.1

Nationaal beleid

3.1.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

3.1.1.1 Beleidskader In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van de rijksoverheid beschreven. Het kabinet schetst in de SVIR hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig, waarbij het rijk zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten gaat zitten. Het uitgangspunt hierbij is dat provincies, regio's en gemeenten beter op de hoogte zijn van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Door provincies en gemeenten de ruimte te geven, kan het Rijk zich richten op het behartigen van ruimtelijke belangen die van nationale en internationale betekenis zijn. Volgens de nationale ruimtelijke hoofdstructuur wordt de Zuidvleugel, waar Leiden binnen valt, aangemerkt als 'stedelijke regio met een concentratie van topsectoren'. Het rijksbeleid zet specifiek in op versterking van de twee met elkaar samenhangende vleugels binnen de Randstad. De Randstad moet in 2040 een concurrerende en duurzame topregio vormen. Om verdere economische en sociale ontwikkeling mogelijk te maken en om de internationale concurrentiepositie van Nederland te versterken, is mobiliteit een randvoorwaarde. Niet alleen het hoofdwegennet dient optimaal te functioneren, maar ook de aansluiting op de regionale wegen en op lagere schaalniveaus is van belang.

Een goed functionerend systeem voor personen- en goederenvervoer en een betrouwbare bereikbaarheid van deur tot deur zijn essentieel.

3.1.1.2 Onderzoeksresultaten In de structuurvisie is benoemd dat verschillende regio's in de zuidvleugel van de Randstad, waaronder de Leidse regio, een grote woningbouwopgave kennen, vanwege een aanhoudende trek naar de Randstad vanuit meer landelijke regio's en vanwege een structurele trend van kleiner wordende huishoudens. Voorliggende ruimtelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte van 20 woningen en draagt dus bij aan de woningbehoefte van de regio, en specifiek Leiden. Onderhavig bestemmingsplan is dus niet in strijd met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR).

17

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

3.1.2.1 Beleidskader Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van lagere overheden, is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.Ook de bescherming van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden, zoals de Limes, is in het Barro vastgelegd. Dit is inmiddels doorvertaald in de provinciale structuurvisie en verordening.

3.1.2.2 Onderzoeksresultaten Met het opstellen van onderhavig bestemmingsplan is het Barro als uitgangspunt genomen. Het Barro staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

3.1.3

Besluit ruimtelijke ordening

3.1.3.1 Beleidskader In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek is ingevoerd ter vervanging van de voorheen geldende. Het aangepaste artikel 3.1.6, lid 2 Bro luidt als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan (of uitgebreide omgevingsvergunning, red.) dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

3.1.3.2 Onderzoeksresultaten De ladder van duurzame verstedelijking is nader uitgewerkt in de Omgevinsverordening van de provincie Zuid-Holland. Voor de onderzoeksresultaten worden derhalve weergegeven in de paragraaf 3.2.2. Gelet op het gestelde in die paragraaf wordt geconcludeerd dat de ladder voor duurzame verstedelijking de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

18

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

3.2

Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Zuid-Holland

3.2.1.1 Beleidskader Het provinciaal beleid is neergelegd in de Omgevingsvisie Zuid-Holland en de Omgevingsverordening Zuid-Holland. De visie is op 20 februari 2019 door de Provinciale Staten vastgesteld en op 1 april 2019 in werking getreden en volgt daarmee de Visie Ruimte en Mobiliteit uit 2014 op. De Omgevingsvisie Zuid-Holland is het provinciaal beleidsplan van de fysieke leefomgeving. Hoofddoel van de Omgevingsvisie Zuid-Holland is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De sturingsfilosofie van de omgevingsvisie betreft: 1. ruimte bieden aan ontwikkelingen; 2. aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit; 3. allianties aangaan met maatschappelijke partners; 4. minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

3.2.1.2 Onderzoeksresultaten Met dit plan worden woningen mogelijk gemaakt binnen het bestaand stedelijk gebied. Er is geen sprake van uitbreiding van een kern. Daarnaast is de woningbouw beperkt tot 20 woningen en vindt deze plaats op een inbreidingslocatie. De bestaande functie zal verdwijnen op deze locatie. Het plan is lokaal van aard en is niet in strijd met de uitgangpsunten van de Omgevingsvisie. Op de kwaliteitskaart van de Omgevingsvisie is aan de hand van kaartlagen gebied specifiek beleid weergegeven. De kwaliteitskaart is opgebouwd uit vier lagen: de laag van de ondergrond, de laag van de cultuur- en natuurlandschappen, de laag van de stedelijke occupatie en de laag van de beleving. Voor alle vier de lagen zijn kenmerken benoemd en uitgewerkt in richtpunten. Voor het plangebied is vanwege het stedelijke karakter alleen de laag van de stedelijke occupatie relevant. Het plangebied ligt in 'steden en dorpen'. Ontwikkelingen in 'steden en dorpen' moeten bijdragen aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. De beoogde ontwikkeling past binnen de bepalingen van de kwaliteitskaart en de Omgevingsvisie. Bovendien krijgt het plangebied een kwaliteitsimpuls. Op de kaart van de Omgevingsvisie is daarnaast te zien dat het plangebied ligt binnen 'Gebied met (zeer) hoge archeologische waarden' en binnen 'Werelderfgoed'.

Voor de relatie van het plan met deze waarden wordt verwezen naar pagraaf 4.1 en 4.2. De beoogde ontwikkeling is in overeenstemming met de Omgevingsvisie.

3.2.2

Omgevingsverordening Zuid-Holland

3.2.2.1 Beleidskader De Omgevingsverordening Zuid-Holland bevat concrete regels die bij de ruimtelijke ontwikkelingen in acht moeten worden genomen. In de Omgevingsverordening zijn de provinciale belangen uit de omgevingsvisie verder uitgewerkt in regels. Per 1 april 2019 is de verordening in werking getreden.

19

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

Gemeentelijke plannen zullen ook getoetst worden aan de provinciale regels: strijdigheid met deze regels betekent ook strijdigheid met provinciaal beleid. Ladder voor duurzame verstedelijking Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen BSD. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bevat het handelingskader. De provincie heeft de ladder voor duurzame verstedelijking ook opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie. De ladder zoals opgenomen in het Bro is een motiveringseis voor de toelichting van het bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Om een vrijblijvend karakter te vermijden, heeft de ladder zoals opgenomen in de verordening daarom niet alleen betekenis voor de toelichting van het bestemmingsplan maar ook voor de inhoud. Ook voor de provinciale 'ladder' geldt dat deze per 1 juli 2017 een andere grondslag heeft, namelijk het per 1 juli 2017 gewijzigde Bro.

Inhoudelijk is de toets niet wezenlijk veranderd. Ruimtelijke kwaliteit In de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening is een van de speerpunten het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. De provincie beschikt over een kwaliteitskaart met een bijbehorende uitwerking in richtpunten. In artikel 6.2.2 van de Omgevingsverordening zijn voorwaarden opgenomen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Binnen dit kwaliteitsbeleid onderscheidt de provincie in de Omgevingsverordening twee beschermingscategorieën. Hier zijn onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk. Molenbiotoop In artikel 6.25 van de Omgevingsverordening staat het beschermen en versterken van de molenbiotoop centraal. Voor de beoogde ruimtelijke ontwikkeling geldt in beginsel dat de vrije windvang en het zicht op de molen in voldoende mate gegarandeerd wordt, waarbij voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: 5. binnen een straal van 100 meter, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, wordt geen nieuwe bebouwing opgericht of beplanting aangebracht, hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek; 6.

binnen een straal van 100 tot 400 meter, gerekend vanuit het middelpunt van de molen bedraagt de maximale hoogte voor bebouwing en beplanting niet meer dan 1/30ste van de afstand tussen bouwwerk en beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek. In afwijking van het bovenstaande is het oprichten van nieuwe bebouwing mogelijk ten behoeve van een ontwikkeling binnen een molenbiotoop waarin vrije windvang en het zicht op de molen al zijn beperkt door bebouwing, zolang de vrije windvang en het zicht op de molen niet verder worden beperkt, of zeker is gesteld dat de belemmering van de windvang en het zicht op de molen door maatregelen elders in de molenbeschermingszone worden gecompenseerd. Romeinse Limes In artikel 6.27 staat beschreven dat een bestemmingsplan voor gronden binnen de Romeinse Limes met een hoge of zeer hoge archeologische verwachtingswaarde bestemmingen en daarbij behorende regels bevat die de verwachte archeologische waarden beschermen. Deze regels voorzien in elk geval in de voorwaarde van archeologisch onderzoek bij werken of werkzaamheden met een oppervlakte van meer dan 100 m2 waarbij de bodem tot meer dan

20

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

30 cm onder het maaiveld wordt geroerd en de voorwaarde, dat gehandeld wordt in overeenstemming met de uitkomsten van dat onderzoek.

3.2.2.2 Onderzoeksresultaten Ladder voor duurzame verstedelijking De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' (hierna: Ladder) is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerd en vervolgens in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd als procesvereiste bij het opstellen van bestemmingsplannen en andere planfiguren uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het doel van de Ladder is dat nieuwe ruimtelijke en infrastructurele plannen een optimale benutting van de beperkte ruimte in stedelijke gebieden nastreven, zodat bestaande leegstand wordt beperkt, nieuwe leegstand wordt voorkomen, en de groene buitengebieden zoveel mogelijk intact blijven. Ten behoeve van dat doel biedt de Ladder een proceskader voor een zorgvuldige en transparante besluitvorming. De Ladder is uitsluitend van toepassing op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Alhoewel uit het Bro niet eenduidig blijkt wat een nieuwe stedelijke ontwikkeling precies is, kan uit de jurisprudentie worden herleid dat de ontwikkeling zoals voorgestaan in dit bestemmingsplan, bestaande uit de bouw van circa 20 woningen op een voormalige bedrijfslocatie, moet worden gezien als een stedelijke ontwikkeling. Behoeftebeschrijving Het project dat in dit bestemmingsplan wordt toegestaan ziet op de toevoeging van 20 woningen.

Er zullen 7 rij-/hoekwoningen gerealiseerd worden en 13 appartementen. De 7 woningen hebben een oppervlakte van circa 216 m2 (gebruiksvloeroppervlak). Er worden 8 appartementen gerealiseerd met een oppervlakte van 89 - 111 m2 gbo en 5 appartementen met een oppervlakte van 127 - 160 m2 gbo. Kwantitatieve behoefte De Leidse woningbouwopgave is samen met de opgave van andere gemeenten in de regio Holland-Rijnland vastgelegd in de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland' (Stec Groep, d.d. 1 oktober 2014). De regionaal afgestemde opgaven in die woonagenda zijn gebaseerd op de driejaarlijkse provinciale woningbehoefteraming (WBR2013, op basis van Primos 2013, ABF-Research), het onderzoek 'Marktopnamecapaciteit regio Holland Rijnland 2013' van bureau Companen en het rapport 'Woningmarktverkenning Zuid-Holland 2013' van ABF-Research. In de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland' is vanaf 2013 een totale regionale woningbehoefte vastgesteld van 31.620 nieuwe woningen tot 2029, exclusief studentenhuisvesting. Dat cijfer wijkt af van het behoeftecijfer in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van 27.000 nieuwe woningen in de Leidse regio tot 2040.

Dat komt omdat de Woonagenda is gericht op een kortere periode (namelijk van 2012 tot 2029) maar een veel grotere regio, waarvan ook gemeenten als Alphen aan den Rijn, Hillegom, Lisse, Teylingen en Nieuwkoop onderdeel zijn, terwijl de SVIR is gericht op een periode tot 2040 en een kleinere regio. Beide behoefteramingen zijn echter gebaseerd op hetzelfde rekenmodel van bureau ABF-Research (Primos). Voor de toetsing van bestemmingsplannen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking gaat de provincie Zuid-Holland uit van de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland'. In die Woonagenda is de woningopgave voor de regiogemeenten als volgt verdeeld:

21

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

Figuur 3.1: WBR2013 Holland Rijnland, obv Primos 2013 (bron: Provincie Zuid-Holland)

Voor een beeld van de actuele regionale behoefte aan woningen moeten de 'harde plannen' dat wil zeggen bouwplannen die sinds 2013 reeds gerealiseerd, in uitvoering of planologisch mogelijk gemaakt zijn worden afgetrokken. Een overzicht van deze plannen wordt jaarlijks samen met alle buurgemeenten in de Leidse regio geactualiseerd en door de provincie vastgesteld. Het meest recente overzicht van projecten laat in Leiden een geprognosticeerde productie van ca. 3.000 woningen tot en met 2019 zien, en een productie van nog eens ca. 3000 woningen tussen 2020 en 2029 (beiden evenals de behoeftecijfers exclusief studentenhuisvesting). Ook na een spoedige realisatie van alle drie nieuwe woongebouwen zou Leiden dus nog de ruimte moeten vinden voor bijna 2.000 extra nieuwe woningen tot 2019 om in de regionale behoefte te kunnen voorzien. Ten opzichte van de behoeftecijfers uit de WBR2013 zijn de behoeftecijfers in de WBR2016 voor Leiden nog iets hoger, zodat aannemelijk is dat ook de nieuwe woonagenda een grote behoefte laat zien aan de woningen die in dit bestemmingsplan juridisch-planologisch worden toegestaan. Kwalitatieve behoefte Dit gedeelte van Leiden (Leiden Zuidwest en in het bijzonder in het Haagwegkwartier-Noord) gekenmerkt door veel sociale woningbouw en wordt er aan de Toussaintkade en de Ter Haarkade ook sociale woningbouw gerealiseerd de komende jaren.

Verder blijkt uit de Beleidsvisie Wonen Leidse Regio 2002 dat Leiden relatief veel sociale huurwoningen (45% tegen 37% in de totale regio) en weinig koopwoningen (43% tegen 52%) heeft. De noodzaak om op deze locatie sociale huurwoningen te realisereren is dus relatief laag. Om deze reden wordt voorzien duurdere koopappartementen. De ontwikkeling bevindt zich binnen een molenbiotoop. Gezien de maximale bouwhoogte kunnen er daarom maar een beperkt aantal woningen worden gebouwd. Het opbrengend vermogen van het plan ten opzichte van de te maken kosten is te laag indien een deel van de woningen als sociale huurwoning dient te worden ontwikkeld. Een verhuizing van de houtloods zou dan ook niet mogelijk zijn. Daarmee

22

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

heeft de ontwikkelaar extra in kunnen zetten op het duurzaam ontwikkelen van de woningen en de openbare ruimte. Molenbiotoop Het plangebied ligt binnen een molenbiotoop, namelijk de molenbiotoop van de molen De Heesterboom. Het plangebied ligt op kortere afstand dan 100 meter van deze molen. In het geldende bestemmingsplan zijn regels opgenomen voor gebouwen die binnen deze 100 meter gebouwd worden. Er wordt beschreven dat geen nieuwe bebouwing mag worden opgericht of beplanting aanwezig mag zijn die hoger is dan de onderste punt van de verticaal staande wiek van de molen (10,4 meter). In dit geval krijgen de gebouwen een hoogte van maximaal 10,4 meter. Hiermee wordt voldaan aan de regels rondom de molenbiotoop. Vanuit de provinciale verordening zijn er geen belemmeringen.

Romeinse Limes Het plangebied ligt binnen de Romeinse Limes. Voor gronden binnen de Romeinse Limes geldt dat zij een hoge of zeer hoge archeologische verwachtingswaarde hebben. Bij werken of werkzaamheden met een oppervlak van meer dan 100m² en meer dan 30cm onder het maaiveld dient voorafgaand een archelogisch onderzoek te worden uitgevoerd en dient er gehandeld te worden in overeenstemming met de uitkomsten van dat onderzoek. In paragraaf 4.1 wordt hier verder op ingegaan en zijn tevens de resultaten van het archeologisch bureauonderzoek terug te vinden.

3.2.3

Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

3.2.3.1 Beleidskader Deze structuurvisie is op 25 juni 209 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst. De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto. Verder wil de regio zich onderscheiden in de Randstad en bijdragen aan de internationale positionering daarvan. Onder andere door de toegevoegde waarde op het gebied van landschap, wonen en economie. In het bijzonder voor economische sectoren als Greenport, Bio Sciences en ruimtevaarttechnologie. De visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Holland Rijnland is een top woonregio; Leiden vervult een regionale centrumfunctie; Concentratie stedelijke ontwikkeling; Groenblauwe kwaliteit staat centraal; De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open; Speerpunt voor economische ontwikkeling: Kennis; Speerpunt voor economische ontwikkeling: Greenport.

23

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

3.2.3.2 Onderzoeksresultaten Zoals hierboven genoemd bevat de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020 zeven kernbeslissingen. De kernbeslissingen 'Holland Rijnland is een top woonregio' en 'Concentratie stedelijke ontwikkeling' zijn relevant voor voorliggende ontwikkeling. Het bouwen van woningen in het plangebied is in lijn met kernbeslissing 1 en 3. Voorliggende ontwikkeling staat de overige vijf kernbeslissingen uit de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020 niet in de weg.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Omgevingsvisie Leiden 2040

3.3.1.1 Beleidskader Op 15 juli 2019 heeft de gemeenteraad de 1.0-versie van de Omgevingsvisie Leiden 2040 vastgesteld (RV 19.0068). De Omgevingsvisie Leiden 2040 sluit aan op de Regionale agenda voor de omgevingsvisie "Hart van Holland", welke in 2017 is opgesteld door Leiden en de omliggende gemeenten. De Omgevingsvisie Leiden 2040 helpt om samenhang te brengen in de verschillende fysieke projecten in de stad, om deze meer Leids te maken, om ze beter de laten aansluiten op sociale, maatschappelijke en economische doelen en om investeringen goed te richten. De omgevingsvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in de stad. Het bevat geen blauwdruk voor de ontwikkeling van de stad, maar beschrijft wel de waarden die we belangrijk vinden in de ontwikkeling van de stad, eigenschappen die we koesteren en nieuwe ontwikkelingen die ruimte vergen. Op basis van de Leidse waarden (opgehaald uit participatie), trends en noodzakelijke ontwikkelingen zijn er zes verhaallijnen geformuleerd; 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Leiden, stad van historie en cultuur Leiden, groene en gezonde stad Leiden, stad voor iedereen Leiden, stad van onderwijs, kennis en werk Leiden, verbonden stad Leiden, waterstad.

24

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

3.3.1.2 Onderzoeksresultaten Leiden, stad van historie en cultuur Het plangebied ligt naast de bestaande molen De Heesterboom. De bouwhoogte bedraagt maximaal 10,4 meter (drie bouwlagen), waardoor er geen sprake is van een strijdigheid met de molenbiotoop, gelet op de naastgelegen molen De Heesterboom. De gebouwen hebben een representatieve uitstraling aan alle zijden. Aan de zijde van de historische Haagweg hebben de gebouwen hun formele voorkant met een hoogwaardige architectonische uitwerking en een zorgvuldige detaillering. Verder worden energievoorzieningen e.d. inpandig opgelost. De ontwikkeling doet mee in de losse gebouwen, met diverse volumes, tussen de Haagweg en de Rijn met zichtlijnen vanaf de Haagweg op het water van de Rijn en de molen. Er wordt een nieuwe looplijn gecreëerd naar het water met aan het eind een verblijfsplek zodat bewoners ook over de Rijn kunnen uitkijken en deze kunnen beleven. De kwaliteit van de openbare ruimte neemt toe en de ruimte rondom de molen wordt meer uitnodigend tot aan het water. Er is daarnaast geen sprake van aantasting van andere culturele instellingen of voorzieningen. Leiden, groene en gezonde stad Gelet op de bestaande situatie hoeven er voor de realisatie van dit project geen bomen te worden gekapt en vindt er ook geen extra verharding plaats. Ontwikkelaar zet in op een zo'n groen mogelijke invulling van het openbare gebied.

De verharding neemt derhalve af ten opzichte van de huidige situatie. Leiden, stad voor iedereen Het plan kent geen tegenstrijdigheden nog specifieke aanknopingspunten bij de ambities die hier worden beschreven. Wel wordt bij het plan aansluiting gevonden bij het bestaande vaarwater aan de Rijn. Dit betreft toeristisch vaarwater voor pleziervaart. Bij de "waterwoningen" wordt een steiger gerealiseerd waar bewoners hun bootje aan kunnen leggen en zich kunnen mengen met het vaarverkeer. Leiden, stad van onderwijs, kennis en werk Er wordt met dit plan geen functie verwijderd. De bestaande houthandel zal worden verplaatst. De overige uitgangspunten zijn niet van belang voor dit project. Leiden, verbonden stad Het plangebied is in de huidige situatie erg goed bereikbaar. In de toekomstige situatie zal dit niet veranderen. De Haagweg dient als ontsluiting van het plangebied en tevens als ontsluiting van het centrum richting de uitvalswegen (N206). Om het verkeer zo goed mogelijk door te laten lopen wordt geen nieuwe inrit gemaakt. Het plan heeft geen invloed op de verkeersstructuur. Leiden, waterstad Het plangebied ligt aan toeristisch vaarwater. Vanuit het water (de Rijn) gelden verder geen beperkingen voor de woningen. Bij de "waterwoningen" wordt een steiger gerealiseerd waar bewoners hun bootje aan kunnen leggen en zich kunnen mengen met het vaarverkeer.

25

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

3.3.2

Ontwikkelingsvisie 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030'

3.3.2.1 Beleidskader In 2004 heeft de gemeenteraad de ontwikkelingsvisie "Leiden, Stad van Ontdekkingen" vastgesteld (RV 04.0097). In hetzelfde raadsbesluit heeft het college opdracht gekregen een cyclisch proces te ontwikkelen voor onderhoud van de ontwikkelingsvisie. De geactualiseerde uitgave van de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen" is het resultaat van dat "onderhoud". Deze actualisering is op 13 september 2012 door de raad vastgesteld (RV 12.0044). De geactualiseerde uitgave van de visie vervangt hiermee de vorige versie uit 2004. De geactualiseerde uitgave van Leiden Stad van Ontdekkingen dient als leidraad voor beleidsontwikkeling en voor gesprekken over samenwerking in de stad en met de omgeving. In 2004 hebben bewoners, instellingen, collegeleden en de gemeenteraad uitvoerig gesproken over de gewenste ontwikkelingsrichting van Leiden. Die gesprekken mondden uit in de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen". Die had 'kennis' en 'kwaliteit' als pijlers. Gebruiken maken van de kracht van de stad en deze kracht verder versterken, was daarbij het motto. Er was bij de vaststelling van de geactualiseerde visie geen behoefte aan een geheel nieuwe visie, maar de tijd was wel rijp voor een geactualiseerde uitgave die toekomstbestendig is.

De kernpunten van de Ontwikkelingsvisie 2030 voldeden nog prima, maar de uitwerking daarvan is deels achterhaald door veranderde omstandigheden. Belangrijke ambities van de geactualiseerde visie 'Leiden, Stad van Ontdekkingen' zijn 'internationale kennis' en 'historische cultuur'. Kennis vindt zijn basis in de Universiteit van Leiden, het Leids Universitair Medisch Centrum en het Leiden Bio Science Park. Historische cultuur is overal in de stad terug te vinden in de vorm van monumenten, musea en een ruim cultureel aanbod. Als Leiden deze ambities wil waarmaken moet de bereikbaarheid op orde zijn en wil de gemeente meer gebruik maken van 'de kracht van de stad'.

3.3.2.2 Onderzoeksresultaten Het initiatief staat de uitvoerbaarheid van 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030' niet in de weg.

3.3.3

Economisch beleid

3.3.3.1 Beleidskader Ruimtelijke strategie Bedrijventerreinen 2020-2030'Ruimte voor bedrijven in Economie071-gemeenten' Bedrijven in onze regio groeien, innoveren en hebben ruimte nodig. Daarnaast staan we ook voor uitdagingen als verduurzaming, klimaatadaptatie en het behouden van een aantrekkelijke groene omgeving. In de verstedelijkte context van de regio 071 is daarnaast sprake van een groeiende vraag naar wonen, energie en andere functies. Al deze ontwikkelingen hebben ruimte nodig. Om in deze context een aantrekkelijk vestingsklimaat vor bedrijven te houden met voldoende en toekomstbestendige bedrijventerreinen, is de ruimtelijke strategie bedrijventerreinen 2020-2030 opgesteld. De Bedrijventerreinenstrategie is een uitwerking van de ambities van de regionale omgevingsvisie 'Hart van Holland'. Uitgangspunt van deze visie is dat ambities moeten bijdragen aan een streke economische positie van de regio. Bovendien moeten ontwikkelingen duurzaam en robuust zijn. In 2018 is door gemeenten en vertegenwoordigers van het

26

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

bedrijfsleven in de regio een convenant aangegaan. De uitgangspunten uit het convenant zijn randvoorwaarden voor deze bedrijventerreinenstrategie. Bedrijven willen innoveren en uitbreiden. Er is behoefte aan extra hectares bedrijventerreinen in de regio. Gemeenten willen een aantal terreinen transformeren om functies als wonen en werken te combineren. Hierdoor ontstaat een vervangingsbehoefte. Uitgangspunt is het voorzien in een kwantitatieve en kwalitatieve match van vraag en aanbod van bedrijventerreinen in de regio. Met deze ruimtelijke strategie bieden gemeenten duidelijkheid aan bedrijven over het toekomstperspectief van hun bestaande locatie. Convenant: Ruimte voor bedrijven 2018-2022 In 2018 is door gemeenten en vertegenwoordigers van het bedrijfsleven in de 071 regio een convenant aangegaan, genaamd 'Ruimte voor bedrijven 2018-2022'. In dit convenant is het belang van bedrijventerreinen onderschreven. Afgesproken is dat bij transformatie van bedrijventerreinen ingezet wordt op het compenseren van bedrijfshectares binnen de regio. Dit uitgangspunt is in lijn met de omgevingsverordening van de provincie Zuid-Holland. In het convenant is verder afgesproken dat wordt ingezet op een kwalitatief evenwicht in vraag en aanbod. Vraag en aanbod van typen bedrijventerreinen dienen op elkaar aan te sluiten.

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland In de regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland zijn drie strategische doelstellingen geformuleerd waarmee de regionale samenwerking op het gebied van bedrijventerreinen wordt vormgegeven. Bij elke doelstelling hoort een aantal afspraken en nader uit te werken acties. De drie strategische doelstellingen zijn: bestaande bedrijventerreinen herstructureren en niet transformeren; voldoende nieuw bedrijventerrein ontwikkelen; samenhang tussen bestaande en nieuwe bedrijventerreinen aanbrengen. In de bedrijventerreinenstrategie zijn afspraken vastgelegd die de basis vormen voor de gemeenschappelijke strategie. Het doel is te komen tot een gezonde bedrijventerreinenmarkt, met sterke bedrijventerreinen die een drager zijn voor de economie van Holland Rijnland. Dit komt enerzijds neer op het vraaggericht ontwikkelen van voldoende ruimte voor nieuwvestiging, uit-/verplaatsing of uitbreiding van bedrijven. Anderzijds dient het aanbod niet té ruim te zijn, omdat in dat geval de drijfveer voor herstructurering en de prikkel voor zorgvuldig ruimtegebruik ontbreekt. Het profiel en de locatie van de bedrijventerreinen moet daarnaast aansluiten op de specifieke eisen die het bedrijfsleven aan de terreinen stelt. Eén van de afspraken is het herstructureren en niet transformeren van bestaande bedrijventerreinen.

Er wordt daarmee uitgegaan van het zoveel mogelijk behouden van bestaande bedrijventerreinen en deze zo nodig te verbeteren door het opstellen van herstructureringsplannen. Voor bestaande bedrijventerreinen is onder meer het volgende vastgelegd. Naast de primaire functie als vestigingsplaats voor bedrijven in de hogere milieucategorieën kunnen op bedrijventerreinen in beperkte mate ook andere functies worden toegelaten, zoals kleine zelfstandige kantoren (maximaal 1.000 m2 bvo), perifere detailhandel en leisure. Als vuistregel wordt aangehouden, dat hiervoor maximaal 15 % van het netto oppervlak van een bedrijventerrein kan worden gebruikt. Eventueel door gemeenten wenselijk geachte afwijkingen worden in het Portefeuillehoudersoverleg Economische Zaken afgestemd en besproken. Zowel voor interne zonering als voor planontwikkelingen buiten de bedrijventerreinen moet onverkort worden vastgehouden aan de richtlijnen van de VNG-publicatie ´Bedrijven en Milieuzonering´. Voor verdiepingen op bedrijfspanden geldt het beleid, zoals is verwoord in het ´Uitvoeringsprogramma Ruimte voor Economie´ van de provincie Zuid-Holland. Op bedrijventerreinen waar door marktontwikkelingen reeds sprake is van een hoger aandeel kantoren, perifere detailhandel en/of leisure wordt uitgegaan van de feitelijke situatie op 1 januari 2009.

27

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen Leidse regio Op 14 januari 2013 is het beleidskader 'van bedrijventerreinen naar werklandschappen Leidse regio' door de wethouders economische zaken van Zoeterwoude, Voorschoten, Oegstgeest, Leiderdorp en Leiden vastgesteld. Het doel van dit beleidskader is dat bedrijventerreinen ook in de toekomst aantrekkelijk blijven, zodat ze bij kunnen dragen aan de werkgelegenheid, economie en voorzieningenniveau van de Leidse regio. De visie is om naar werklandschappen toe te gaan waar het kernwoord flexibiliteit is. Dat wordt bereikt door meer soorten economische functies op werklandschappen toe te staan dan alleen de traditionele functies, dus ook wonen. Ook is als doel gesteld om werklandschappen intensiever te gebruiken, zowel in functies, gebruik en bebouwingsmogelijkheden.

3.3.3.2 Onderzoeksresultaten Ter plaatse van het plangebied geldt de bestemming 'Bedrijf'. De huidige bestemming staat bedrijven uit milieucategorie 1 en 2 toe en tevens een houthandel (milieucategorie 3). Het wegbestemmen van deze bedijfsbestemming (bedrijfsdoeleinden) ten behoeve van de voorgenomen woningbouw is niet in strijd met het relevante provinciale en gemeentelijke beleid. Het beleid van de provincie verzet zich niet tegen het wegbestemmen. Het gemeentelijk beleid verzet zich ook niet tegen het voorgenomen wegbestemmen. De bedrijfslocatie wordt namelijk door de gemeente niet aangezien als een bedrijventerrein. Het is dan ook niet opgenomen in alle nulmetingen ten behoeve van het lokale beleid en het gesloten convenant. Compensatie van de bedrijventerreinen m2 is dan ook niet noodzakelijk.

3.3.4

Woonbeleid

3.3.4.1 Beleidskader Woonvisie Leiden 2020-2030:Goed wonen in Leiden Op 14 november 2019 heeft de gemeenteraad de Woonvisie Leiden 2030 'Goed wonen in Leiden' vastgesteld (RV 19.0104). Deze visie vormt een beleidskader voor de keuzes in het woonbeleid. De woonvisie is een echte visie in de zin dat deze het gewenste toekomstbeeld van de stad schetst en niet tevens de acties benoemt die nodig zijn om het toekomstbeeld te realiseren. De acties die de komende jaren nodig zijn zijn opgenomen in de bijbehorende Uitvoeringsagenda 2020-2023. Het wensbeeld (ambitie), als 'stip op de horizon' ziet er als volgt uit: Samen met omliggende gemeenten vormt Leiden een aaneengesloten gebied met meer dan 200.000 inwoners. De binnenstad, het Stationsgebied en Leiden Bio Science Park vormen het kloppende hart van het aaneengesloten stedelijke gebied. In dit hart liggen niet alleen alle Leidse vestigingen van de Universiteit en Hogeschool Leiden, maar ook vele andere voorzieningen die van belang zijn voor inwoners uit de wijde omtrek. De binnenstad biedt niet alleen vertier, maar ook een uitmuntend woonmilieu voor huishoudens die de drukte van de stad en de nabijheid van voorzieningen waarderen. Vanwege een gevarieerd woningaanbod kunnen alle groepen in de stad terecht.

Niet alleen de huishoudens met een hoog inkomen, maar - dankzij de keuzes die de gemeente heeft gemaakt in de Woonvisie 2020-2030 - ook die met een midden- of laag inkomen. De Leidse regio heeft zich voortvarend ontwikkeld, ondanks de crisis op de woningmarkt in de periode 2008-2013. Niet alleen het aantal inwoners en studenten is gegroeid, maar ook de

28

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

werkgelegenheid en het kenniscluster. De zone Leiden - Katwijk/Noordwijk heeft zich ontwikkeld tot een aaneengesloten en welvarend stedelijk gebied. Bij de formulering van de bovenstaande ambitie zijn de onderstaande trends en ontwikkelingen belangrijk geweest: vanaf 2009 is er jaarlijkse groei van het aantal inwoners en die ontwikkeling zet zich vermoedelijk de komende acht jaar voort; binnen de groei vn de Leidse bevolking is er vooral een toename zichtbaar van het aantal ouderen. De vraag van deze groeiende groep levert een belangrijke bijdrage aan de woningbehoefte; het aantal studenten is tussen 2009 en 2018 sterk toegenomen; de woningbehoefte is groot. Niet alleen vanwege de vergrijzing en de groei van het aantal studenten, maar ook door de uitstroom van kwetsbare inwoners uit instellingen en door 'spoedzoekers'; er is vooral behoefte aan nieuwe woningen in het stedelijke woonmilieu; we staan voor een grote opgave op het gebied van duurzaamheid. Denk aan het overstappen op duurzame(re) warmtebronnen, het klimaatbestendig maken van Leiden en de ambitie op het gebied van circulariteit en duurzame mobiltieit; er is een groeiende druk op de leefbaarheid van de stad, zeker in de Leidse wijken met veel sociale huurwoningen die zich kenmerken door een sterke instroom van kwetsbare inwoners.

Om deze ambities te realiseren heeft de gemeente Leiden vijf doelstellingen opgesteld: 1. 2. 3. 4. 5.

bouwen naar behoefte, met de juiste woningen op de juiste plek; woningvoorraad voor studenten vergroten; extra aandacht voor kwetsbare groepen; creëren van een duurzame woningvoorraad en duurzame woonomgeving; vergroten van de kwaliteit van de woonomgeving.

In de periode 2017-2018 zijn er 1.500 woningen opgeleverd van de voorgenomen 8.180 wooneenheden. Vanaf januari 2019 geldt er dus een opgave van 6.680 nieuwe woningen. Dit vereist echter sturing om de juiste woningen en de juiste doelgroepen, op de juiste plek en voor de juiste prijs te realiseren, waarbij de nadruk ligt op het stedelijke woonmilieu. Ook zal tussen 2017 en 2030 minimaal 30% van de nieuwbouw bedoeld zijn voor de sociale huursector. Voor studenten moet de woningvoorraad stijgen met 2000 wooneenheden tussen 2018 en 2026. Hiervoor is een Uitvoeringsagenda Wonen Leiden 2020-2030 opgesteld. De gemeente Leiden zet eveneens in op het duurzamer maken van de woningvoorraad en woonomgeving. De thema's als energietransitie, klimaatadaptatie en biodiversiteit, circulariteit en duurzame mobiliteit worden hierin meegenomen. Uitvoeringsagenda Wonen Leiden 2020 - 2023 In de Uitvoeringsagenda Wonen Leiden 2020-2023 staan de vijf doelstellingen uit de woonvisie centraal: bouwen naar behoefte met de juiste woningen op de juiste plek, vergroten aantal wooneenheden voor studenten, extra aandacht voor kwetsbare groepen, creëren van een duurzame woningvoorraad en woonomgeving en vergroten van de kwaliteit van de woonomgeving. In deze uitvoeringsagenda staan de acties vermeld die in de periode 2020 2023 genomen gaan worden om de gestelde ambities waar te maken.

Elk van de vijf bovengenoemde doelstellingen is nader uitgewerkt in de Uitvoeringsagenda. De doelstelling 'bouwen naar behoefte met de juiste woningen op de juiste plek' kent elf specifieke acties om deze doelstelling te behalen. Er worden kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwprogramma's opgesteld inclusief een sturingsinstrument en nieuwbouw vindt vooral in tien gebieden plaats. In vier gebieden gaat het aandeel marktwoningen stijgen en is sociale woningbouw maatwerk en worden er voorwaarden gesteld aan de bouw van sociale huurwoningen. Het voornemen is om een Vereveningsfonds fysieke leefomgeving te creëren.

29

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

Ook wordt de doorstroming in de bestaande sociale voorraad bevorderd en worden er maatregelen genomen tegen woonfraude. Ook de beschikbaarheid van middeldure huurwoningen wordt geborgd. De dienstverlening naar de stakeholders wordt geoptimaliseerd en worden partijen rondom bouwopgaven samengebracht. Ook blijft de gemeente de grote bouwopgave op regionaal niveau agenderen. Voor de doelstelling 'Vergroten van het aantal wooneenheden voor studenten' zijn vijf acties geformuleerd. De samenwerking met stakeholders zal worden gezocht om de opgave aan studentenhuisvesting te realiseren. De ontwikkelingen in vraag en aanbod van wooneenheden voor studenten worden jaarlijks geëvalueerd. Er wordt eveneens ingezet op een betere samenleving tussen studenten en andere bewoners en op gezamenlijke huisvesting van internationale en Nederlandse studenten. Eveneens zal er overlegt worden met buurgemeenten over de mogelijkhedne voor transformatie en nieuwbouw van studenteneenheden. Extra aandacht voor kwetsbare doelgroepen splitst de acties in twee groepen: vijf acties voor kwetsbare doelgroepen en drie acties voor specifieke doelgroepen. onder 'kwetsbare doelgroepen' vallen personen die niet alleen een woning nodig hebben maar ook zorg en begeleiding. De personen die uitsluitend een geschikte woonruimte nodig hebben worden 'specifieke doelgroep' genoemd.

Voor de kwetsbare doelgroepen is het vergroten van de het draagvlak in de maatschappij een van de vijf acties. Ook worden er maatregelen genomen om dakloosheid (zoveel mogelijk) te voorkomen. Ook wordt er ingezet op langer zelfstandig wonen voor ouderen. Ook is het streven om de regionale 'contingentenregeling' te continueren. Ook zal de verbinding tussen het sociale en het fysieke domein binnen de gemeentelijke organisatie versterkt gaan worden. Voor specifieke doelgroepen zijn drie acties opgesteld. Een van de acties is dat vergunninghouders met voorrang worden gehuisvest. De cultuur van woonwagenbewoners wordt in stand gehouden en er onderzocht wat er nodig is om zogenaamde spoedzoekers te huisvesten. De doelstelling 'duurzame woningvoorraad en woonomgeving' is opgesplitst in twee onderwerpen: Energietransitie en klimaatadaptatie en biodiversiteit. Voor de energietransitie zijn vijf doelstelling geformuleerd waarbij een van deze acties zich richt op het opstellen van een Uitvoeringsprogramma Energietransitie. De gemeente gaat leren van een wijkgerichte warmtetransitie, de zogenaamde proeftuinen. Ook wordt er een wijkfasering opgesteld voor de uitvoering van de energietransitie. Ook zal de samenwerking binnen Leiden Aardgasvrij versterkt worden en werkt de gemeente mee aan de warmteleiding over Oost, een warmtetransportleiding uit Rotterdam.

Voor klimaatadaptatie en biodiversiteit zijn eveneens vijf acties opgesteld. De stad gaat zich biodivers vergroenen en zullen er eisen worden gesteld aan klimaatadaptief bouwen. In 2019 is er een stresstest uitgevoerd en bij rioolvervanging gaan we klimaatadaptief inrichten. De laatste van de vijf doelstellingen 'kwaliteit van de woonomgeving vergroten' kent drie specifieke acties om de doelstellingen te behalen. Zo wordne er strenge eisen gesteld aan het verkameren van woningen en wordt er een pilot gestart voor de oprichting van een huurteam. Ook worden er voorwaarden gesteld aan Buy-to-let (particuliere beleggers die bestaande koopwoningen opkopen en vervolgens verhuren. Regionale Woonagenda 2017 Het aantal inwoners en huishoudens in Holland Rijnland neemt nog steeds toe. Daarnaast verander de leeftijd en samenstelling van de bevolking door vergrijzing, steeds kleinere gezinnen en de stijging in het aantal studenten dat voornamelijk in Leiden komt wonen.

30

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

Om goed in te kunnen spelen op deze ontwikkelingen, stelden de gemeenten in Holland Rijnland de Regionale Woonagenda 2017 op. Dit document vervangt de vorige Woonagenda 2014. Met de Woonagenda willen gemeenten het woningaanbod de komende jaren beter laten aansluiten op de behoefte in de regio Holland Rijnland en in de subregio's Duin- en bollenstreek , Leidse regio en Rijn- en Veenstreek. Op de eerste plaats gaat het om ontwikkelingen van kansrijke bouwlocaties (woonmilieus). Andere belangrijke opgaven zijn het voorzien in voldoende sociale huurwoningen en passende woonruimten voor bijzondere doelgroepen, waarvoor aanvullende zorg noodzakelijk is. Met de vernieuwde Regionale Woonagenda zijn gemeenten in staat hun woningbouwplannen onderling beter af te stemmen qua bouwjaar en milieu.

Om in de aantrekkelijkheid van de woningmarkt te voorzien zijn een aantal uitgangspunten opgesteld om met name te voorzien in de behoefte en het tegengaan van verdringing van kwetsbare groepen: voor de korte termijn is een tempoversnelling noodzakelijk; goede ruimtelijke ordening met een balans tussen inbreiding en uitbreiding, maar wel een prioriteit voor inbreiding; kwalitatief programma dat verdringing beperkt; bevorderen van de doorstroming voor ene betere werking van de woningmarkt; programma dat recht doet aan de verschillende woonmilieus in de stad; aandacht voor duurzaamheid en bodemdaling; zorg faciliteren en langer zelfstandig wonen stimuleren; bereikbaar bouwen; solidariteit. Hoofdopgaven subregio west In de subregio west zijn er voor de eerste vijf jaar de nodige plannen voor de behoefte. De jaren daarna blijft het aanbod ver achter de behoefte. Overigens doet het 'potentiële overschot' aan plannen voor de komende vijf jaren zich hoogstwaarschijnlijk niet voor. Veel plannen in de eerste jaren zijn namelijk voorzien op (stedelijke) inbreidingslocaties. De ervaring is dat daar de planontwikkeling vaak minder snel gaat. Met de huidige programmering loopt de subregio west dan ook eerder het risico dat er op korte termijn te weinig wordt gebouwd. De potentiële plannen in categorie 2b of 3 zijn dan ook hard nodig om het ontwikkeltempo te garanderen.

In alle woonmilieus doet dit risico zich voor. Op termijn het meest in de stedelijke woonmilieus. Naar typologie blijft op termijn toevoegingen van sociale huurwoningen nodig. Er is in de plannen reeds een redelijk aanbod voorzien van middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen. Nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door' Op 14 februari 2013 heeft de gemeenteraad de nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door' vastgesteld. Deze nota vormt een beleidskader voor de keuzes in het woonbeleid. De Stadsvisie Leiden, Stad van Ontdekkingen, de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie 2025 "Leven in Leiden" en de ruimtelijke Structuurvisie Leiden 2025 vormen het kader voor deze nota Wonen. Deze nota Wonen vormt op haar beurt weer het kader voor nieuwe prestatieafspraken met de woningcorporaties en voor de plannen voor renovatie en nieuwbouw. Verbetering van de balans tussen vraag en aanbod, investeren in de kwaliteit van woning en woonomgeving en voldoende woningen voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen: de lage en de middeninkomens. Dit zijn de drie hoofdopgaven die Leiden zich in de nieuwe nota Wonen stelt. Leiden is een aantrekkelijke woonstad met haar monumentale

31

bestemmingsplan Haagweg - Noordman

binnenstad, gevarieerde bevolking en goede voorzieningen. Om die aantrekkelijke stad te blijven moeten we doorgaan met investeren: afmaken van de bestaande woningprojecten en kijken naar nieuwe kansen. Vooruitzien en doorpakken is daarom het motto van deze nota, ook in tijden van crisis en bezuiniging. Dat is niet gemakkelijk en daarom staat samenwerking in deze nota centraal: samenwerking tussen en met woningcorporaties, beleggers, ontwikkelaars, huurders en zorgaanbieder om ook in zwaardere tijden te zorgen voor verbetering van woning en woonklimaat.