210074 Bijlage 2a Toelichting Vaststelling bestemmingsplan ‘Lammenschansweg-HOF36’

74

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

Uitzondering is de nutsvoorziening, die specifiek is aangeduid op de verbeelding. Het is mogelijk om bij omgevingsvergunning van de bouwregels af te wijken ten behoeve van een ondergrondse parkeervoorziening. Gemengd (artikel 4) De bestemming 'Gemengd' is bedoeld voor uiteenlopende functies zoals verwoord in de regels. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2' zijn bedrijven toegelaten die vallen binnen categorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten voor zover zij geen geluidszoneringsplichtige inrichtingen of Bevi-inrichtingen zijn. Ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel perifeer' zijn detailhandel in zeer volumineuze goederen, tuincentra, bouwmarkten en grootschalige meubelbedrijven toegelaten, die naast het hoofdassortiment een beperkt nevenassortiment mogen voeren. Gebouwen en overkappingen dienen binnen het bouwvlak gebouwd te worden. Het is mogelijk om bij omgevingsvergunning van de bouwregels af te wijken ten behoeve van een ondergrondse parkeervoorziening. Verkeer (artikel 5) De bestemming 'Verkeer' omvat voornamelijk de wegen en parkeervoorzieningen. Daarnaast vallen binnen deze bestemming ook groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, (ondergrondse) inzamelpunten voor afval, nutsvoorzieningen, speel- en sportvoorzieningen, straatmeubilair en geluidwerende voorzieningen.

Ook kunstwerken, kunstobjecten en balkons, luifels en overstekende bouwdelen bij hoofdgebouwen op de aangrenzende bestemming zijn mogelijk. Deze bestemming biedt geen mogelijkheid voor bouwen, met uitzondering van bouwwerken geen gebouw zijnde. Verkeer - Verblijfsgebied (artikel 6) De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' omvat voornamelijk de verhardingen en voorzieningen voor langzaam verkeer en verblijf. Daarnaast vallen binnen deze bestemming ook diverse voorzieningen behorend bij een verblijfsgebied zoals verwoord in de regels. Ten aanzien van de positionering van horecaterrassen kan het bevoegd gezag nadere eisen stellen. Deze bestemming biedt geen mogelijkheid voor bouwen, met uitzondering van bouwwerken geen gebouw zijnde. Wonen - Hof (artikel 7) De bestemming 'Wonen - Hof' is bedoeld voor wonen in woningen, en zorgwoningen, en aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten behoudens de specifieke gebruiksregels. Studentenhuisvesting wordt binnen deze bestemming niet toegelaten. Op de begane grond en eerste verdieping zijn diverse andere voorzieningen en functies toegelaten zoals verwoord in de regels, voor deze functies en voorzieningen gelden specifieke gebruiksregels. Voor de bouw van woningen geldt een voorwaardelijke verplichting ten aanzien van het minimum percentage sociale huurwoningen binnen de bestemming.

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - aandachtsgebied geluid' geldt een specifieke gebruiksregel, zoals verwoord in de regels, om een verantwoord woon- en leefklimaat te waarborgen, met het oog op de aanwezige bedrijfsactiviteiten in de binnen het plangebied. Verder geldt een voorwaardelijke verplichting voor compenserende watermaatregelen, met een voldoende waterbergingscapaciteit. Deze verplichting is opgenomen in de algemene regels en geldt tevens voor de bestemmingen 'Gemengd', 'Verkeer' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'. De verplichting heeft uitsluitend betrekking op het toevoegen van nieuwe verharding, waarbij de verhardingssituatie van 2011 het uitgangspunt is. Leiding (artikel 8) Binnen deze dubbelbestemming is een ondergrondse gasleiding gelegen ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn - leiding gas'. Binnen de bestemming 'Leiding' mag uitsluitend ten behoeve van deze dubbelbestemming worden gebouwd. Ten behoeve van de overige geldende bestemming(en) mag uitsluitend worden gebouwd indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken. Het is mogelijk om bij omgevingsvergunning van de bouwregels af te wijken met inachtneming van de voor de betrokken bestemming geldende (bouw)regels en indien

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

75

de belangen van de leiding niet onevenredig worden geschaad. Het uitvoeren van de in de regels genoemde werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning. De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien de belangen van de leiding niet onevenredig worden geschaad. Waarde - Archeologie 6 (artikel 9) Door middel van deze dubbelbestemmingen worden de archeologische waarden beschermd. In de dubbelbestemming is aangegeven welke werken en werkzaamheden uitgevoerd mogen worden en voor welke werken en werkzaamheden een omgevingsvergunning verplicht is. Het college van burgemeester en wethouders heeft de wijzigingsbevoegdheid de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, of toe te kennen aan gronden binnen het plangebied, zoals verwoord in de regels. Waarde - Archeologie 8 (artikel 10) Door middel van deze dubbelbestemmingen worden de archeologische waarden beschermd. In de dubbelbestemming is aangegeven welke werken en werkzaamheden uitgevoerd mogen worden en voor welke werken en werkzaamheden een omgevingsvergunning verplicht is. Het college van burgemeester en wethouders heeft de wijzigingsbevoegdheid de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 8' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, of toe te kennen aan gronden binnen het plangebied, zoals verwoord in de regels.

76

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

5.3.3

Algemene regels

De algemene regels bevatten de volgende artikelen: Anti-dubbeltelregel De anti-dubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft. De anti-dubbeltelregel is opgenomen in het Bro 2012 met de verplichting deze over te nemen in bestemmingsplannen en wijzigingsplannen. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan of wijzigingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling. Algemene afwijkingsregels Op grond van de algemene afwijkingssregels kan afgeweken worden van het bestemmingsplan in verschillende specifieke gevallen. Het betreft hier bijvoorbeeld het afwijken van de maatvoering, of in iets ruimere mate afwijken van de maatvoering, wanneer het dakopbouwen ten behoeve van bijvoorbeeld liftschachten en ventilatiesystemen betreft. Daarnaast biedt dit artikel de mogelijkheid om op basis van een binnenplanse afwijking van het bestemmingsplan kleine bouwwerken in de openbare ruimte te plaatsen, zoals bijvoorbeeld toiletvoorzieningen en kleine trafogebouwtjes.

Voorwaardelijke verplichting parkeren en laden/lossen In deze regel is bepaald dat er voldoende parkeerplaatsen en ruimte voor laden en lossen op eigen terrein beschikbaar dient te zijn bij de oprichting van een nieuw gebouw, een functiewijziging van gronden en/of gebouwen of een uitbreiding van het bestaande gebruik. Deze vereisten werden voorheen geregeld in de gemeentelijke bouwverordening, maar moeten per 29 november 2014 in bestemmingsplannen worden gewaarborgd. Ter bepaling wanneer sprake is van voldoende parkeergelegenheid en voldoende ruimte voor het laden en lossen (inclusief de maatvoeringen voor parkeerplaatsen en opstelvakken) geldt het beleidskader 'Beleidsregels parkeernormen Leiden'. Die beleidsregels kunnen gedurende de looptijd van het bestemmingsplan worden aangepast. De beleidsregels zoals die gelden ten tijde van de verlening van een aanvraag om omgevingsvergunning zijn maatgevend. Voor onderhavig plan is het de bedoeling dat middels een mobiliteitsconcept gemotiveerd wordt afgeweken van de normen. Deze afwijkingsmogelijkheid is in het gemeentelijke parkeerbeleid opgenomen. 5.3.4

Overgangs- en slotregels

Overgangsregels Het overgangsrecht is evenals de antidubbeltelregel opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in ieder bestemmingsplan. De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en dat hiermee in strijd is, mits dat gebruik wel was toegestaan onder het voorheen geldende planologische regime. Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning. Indien zo'n bouwwerk afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

77

aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. Slotregels In de slotregels worden de regels van dit bestemmingsplan aangehaald.

78

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Het voorliggende bestemmingsplan maakt de bouw van een wooncomplex planologisch mogelijk, door een ontwikkelaar. De ontwikkeling is grexwetplichtig, zoals bedoeld in art. 6.12 Wro in samenhang met art. 6.2.1 Bro. Dat betekent dat de gemeentelijke exploitatiebijdragen voor zover toe te rekenen aan deze ontwikkeling in beginsel dienen te worden geregeld op basis van een exploitatieplan. Van de vaststelling van een exploitatieplan kan worden afgezien wanneer de dekking van gemeentelijke exploitatiebijdragen anderszins is verzekerd, wat wil zeggen dat deze bijdragen op de ontwikkelaar wordt verhaald op basis van een onderlinge overeenkomst. Het project tot realisatie van het complex gaat gepaard met - onder andere - de volgende gemeentelijke exploitatiebijdragen: plankosten tijdens het planvormingstraject, waaronder de kosten voor de opstelling van dit bestemmingsplan en kosten voor het maken van het ontwerp voor het openbaar gebied; kosten voor het verleggen van kabels- en leidingen; een deel van de kosten voor de inrichting van het openbare gebied inclusief ontsluiting op de Kanaalweg. Ter dekking van deze exploitatiebijdragen is de ontwikkelaar met de gemeente een overeenkomst aangegaan, op basis waarvan deze kosten op de ontwikkelaar worden verhaald.

De gemeentelijke exploitatiebijdragen zijn daarmee 'anderszins geregeld', zoals bedoeld in artikel 6.12, tweede lid, onder a Wro, zodat de vaststelling van een exploitatieplan niet noodzakelijk is. Daarnaast zijn in deze overeenkomst afspraken gemaakt over inzet van gedeelten van de kavels van de ontwikkelaar als openbaar gebied. De economische uitvoerbaarheid is ook voor ontwikkelaar aannemelijk, omdat de te realiseren woningen onder een segment vallen waaraan volgens de Regionale Woonagenda Holland-Rijnland een grote behoefte bestaat.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1

Algemeen

Een bestemmingsplan moet 'maatschappelijk uitvoerbaar' zijn. Dat wil zeggen dat ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan in overwegende mate op maatschappelijk draagvlak kunnen rekenen. De ervaring leert echter dat het door conflicterende belangen niet altijd mogelijk is alle belanghebbenden bij grote ruimtelijke ontwikkelingen volledig tegemoet te komen. De raadpleging van belanghebbenden - waaronder omwonenden en andere overheden - tijdens verschillende fasen in het planvormingsproces moet er toe leiden dat het bevoegd gezag een goede afweging kan maken tussen eventuele tegenstrijdige ruimtelijke belangen.

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

79

6.2.2

Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt burgemeester en wethouders verplicht om bij de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan in overleg te treden met de besturen van andere gemeenten, het waterschap, de provincie, de inspecteur op de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van het Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. In het kader van het 3.1.1 overleg is het bestemmingsplan gestuurd naar de volgende overlegpartners: Hoogheemraadschap van Rijnland Provincie Zuid-Holland Reactie Hoogheemraadschap Het Hoogheemraadschap heeft aangegeven dat slechts in uitzonderlijke gevallen een beroep kan worden gedaan op alternatieve waterbergingen. Dit omdat het voor het totale watersysteem van groot belang is dat er voldoende oppervlaktewater aanwezig is. In de toelichting van dit bestemmingsplan is opgenomen waarom het graven van compenserend oppervlaktewater in dit geval niet mogelijk is en waarom een alternatieve waterberging wordt gerealiseerd. Naar aanleiding van de reactie van het Hoogheemraadschap heeft gemeente Leiden een gesprek gehad met hen en een beantwoordingsmemo geschreven. Deze is opgenomen in de bijlagen.

Met deze memo is een reactie gegeven op de vooroverlegreactie en is aangegeven waarom het in dit geval te verantwoorden is dat afgeweken wordt van het beleid van het hoogheemraadschap. Voor het overige is aangegeven dat voor de water gerelateerde aspecten de Keur (Waterwet) van Rijnland 2020 alsmede bijbehorende uitvoeringsregels van toepassing zijn. Provincie Zuid-Holland Via het E-formulier van de provincie is het voorontwerp-bestemmingsplan aangeboden en is door middel van het stellen van vragen en de daarop gegeven antwoorden inzicht gekregen in de vraag of het ruimtelijke plan mogelijk strijdig is met het provinciaal beleid en dus door de provincie bekeken moet worden. Uit de ingevulde antwoorden blijkt dat het ruimtelijke plan niet hoeft te worden toegezonden. Het formulier is opgenomen in de bijlagen. Een belangrijk punt t.a.v. het provinciaal beleid is het compenseren van bedrijfsbestemmingen die verdwijnen door dit bestemmingsplan Hof36. In het collegevoorstel voor vrijgave van het bestemmingsplan verwijst de gemeente naar een collegebesluit welke is genomen dat er een project Vlietzone wordt opgestart. Met dit project Vlietzone zal worden ingezet op het realiseren van een bedrijventerrein aldaar. Dit biedt daarmee (oa) de onderbouwing dat bedrijfsbestemmingen worden gecompenseerd.

Niet alleen belangrijk gezien het provinciaal beleid maar ook het (boven) gemeentelijke regionaal beleid uit de Ruimtelijke strategie Bedrijventerreinen 2020-2030.

80

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

6.2.3

Inspraak

In Leiden is een inspraakverordening van kracht, die voorschrijft hoe belanghebbenden worden betrokken bij de planvorming rondom ruimtelijke projecten. Per plan kan worden bekeken of er een voorontwerp ter inzage wordt gelegd. In dit geval is hier niet voor gekozen, mede omdat er in het kader van de planvorming participatie is geweest met de omgeving en stakeholders over de transformatie in de Lammenschansdriehoek in zijn algemeenheid en het specifieke nieuwbouwproject Hof 36 in het bijzonder. Participatie In het kader van de participatie zijn verschillende stappen doorlopen. Besloten is om de buurt te informeren over het project via een aantal gesprekken met de belangrijkste buren en lokale organisaties. Parallel daaraan is een projectwebsite gelanceerd en vervolgens is de buurt hierop geattendeerd met een huis aan huis-brief, waarin ook werd uitgenodigd voor een online bewonersbijeenkomst. Voorafgaand aan de online bijeenkomst zijn de belangrijkste buren en lokale organisaties van het project uitgenodigd voor een persoonlijke toelichting over het project. Deze gesprekken hebben plaatsgevonden in juni/juli 2020. Om de buurt te informeren over de plannen van het project is projectwebsite www.HOF36Leiden.nl opgezet.

Naast informatie over het project, is op deze site ook informatie te vinden over de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek (2019), het video-verslag van de bijeenkomst, een getypt verslag en de getoonde presentatie van de bijeenkomst, de bezonningsstudie, de zichtlijnenstudie, een formulier om vragen te stellen aan het projectteam en een aanmeldformulier om op de hoogte te worden gehouden van het project. Via de website hebben tot nu toe bewoners zich aangemeld om op de hoogte gehouden te worden van het project. Op 14 juli jl. vond de online informatiebijeenkomst plaats voor bewoners en ondernemers in de omgeving van de projectlocatie. Circa 3500 omwonenden en ondernemers zijn via een huis aan huis brief uitgenodigd voor deze bijeenkomst. De bijeenkomst was live te zien op de projectwebsite www.HOF36leiden.nl. Ongeveer 60 mensen namen deel aan de bijeenkomst. Tijdens de avond heeft initiatiefnemer een toelichting gegeven over het proces en de planning van het project. Daarna zijn de plannen gepresenteerd aan de hand van artist impressions van het project. Ook is er uitleg gegeven over de verschillende uitgevoerde studies over o.a. parkeren, bezonning, duurzaamheid en zichtlijnen. Tot slot is er kort stilgestaan bij het bouwproces en over communicatie tijdens de bouw. Via de projectwebsite kunnen omwonenden de komende tijd nog vragen stellen over het project.

Zodra het bestemminsplan ter inzage komt te liggen zullen alle bewoners die zich hebben aangemeld via de website een mail ontvangen hierover. Het participatietraject is vastgelegd in een verslag. Deze is vanwege privacyredenen niet in dit bestemmingsplan opgenomen. 6.2.4

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 23 april tot 4 juni 2021 ter inzage gelegen voor het indienen van zienswijzen. Tijdens die periode zijn vier zienwijzen ingediend. Geen van deze zienswijzen gaf aanleiding tot aanpassingen aan het bestemmingsplan. In de zogeheten Zienswijzennota, die eveneens als bijlage is toegevoegd aan dit bestemmingsplan, is een zakelijke weergave van de ontvangen zienswijzen te zien en de reacties daarop van de gemeente. In de Zienswijzennota zijn tevens opgenomen de ambthalve wijzigingen die zijn doorgevoerd op artikel 3.4.2 en 7.3.4. Dit ter verduidelijking van de regeling ten aanzien van het geluidplafond. Daarnaast is in de toelichting de tekst met betrekking tot de compensatie van bedrijventerreinen aangevuld.

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

81

Crisis- en herstelwet De procedurebepalingen van de Crisis- en herstelwet (hierna: "Chw") zijn automatisch op het bestemmingsplan van toepassing, omdat het plan in meer dan 11 woningen voorziet. Daarnaast is het gebied 'Lammenschansdriehoek-Zuid' (zie onderstaand kaartbeeld) door de minister aangewezen als Ontwikkelingsgebied op grond van artikel 2.2 lid 1 Chw jo. artikel 2 lid 1 sub gg Besluit uitvoering Chw. Het gebied is opgenomen in de achtste trance van de Regeling Crisis- en herstelwet, gepubliceerd op 15 februari 2021 in de Staatscourant (Stcrt. 2021, 7126) De status van Chw ontwikkelingsgebied maakt het juridisch makkelijker om de aanwezige milieugebruiksruimte optimaal te benutten. Het gaat daarbij om het mogelijk maken van duurzame ruimtelijke en economische ontwikkelingen in samenhang met het tot stand brengen van een goede milieukwaliteit. Hierbij kan van wettelijke milieukwaliteitsnormen worden afgeweken en kan het plan regels bevatten om te zorgen dat na een periode van ten hoogste 10 jaar alsnog voldaan kan worden aan die milieukwaliteitsnormen.

Voor het bestemmmingsplan Lammenschansweg-Hof36 is geen gebruik gemaakt van de verruimde mogelijkheden (van hoofdstuk 2, afdeling 1 van de Crisis- en herstelwe)t omdat de voorziene woningbouw in het gebied kan worden gerealiseerd met inachtneming van de milieuwet- en regelgeving en de in de planregels opgenomen voorwaardelijke verplichtingen.

82

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

6.2.5

Vastgesteld plan

Nadat het bestemmingsplan door de gemeenteraad is vastgesteld, wordt het bestemmingsplan nogmaals ter inzage gelegd. Tijdens die termijn kunnen indieners van een zienswijze, die zich niet kunnen verenigen met (onderdelen van) het vastgestelde bestemmingsplan, een beroepschrift indienen bij de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State. Een dergelijk beroepschrift kan alleen gericht zijn tegen die aspecten van het plan waartegen ook de zienswijze was ingebracht. Daarnaast kunnen belanghebbenden een beroepschrift indienen tegen de onderdelen van het vastgestelde bestemmingsplan die zijn gewijzigd ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan.

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

83