210074 Bijlage 2a Toelichting Vaststelling bestemmingsplan ‘Lammenschansweg-HOF36’

Lammenschansweg-HOF36

Inhoudsopgave

T oelichting

3

Hoofdstuk 1

3

1.1 1.2 1.3

Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Vigerend bestemmingsplan

Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3

2

Juridische planbeschrijving

Inleiding Opzet en volgorde van de regels Uitleg van de regels

Hoofdstuk 6 6.1 6.2

Omgevingsaspecten

Inleiding Archeologie Cultuurhistorie Ecologie Kabels en leidingen Explosieven Milieu Hoogbouwtoets Verkeer en vervoer Water

Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3

Ruimtelijk beleidskader

Inleiding Nationaal beleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10

Beschrijving van het bestemmingsplan

Geschiedenis van het plangebied Beschrijving van het plangebied Planomschrijving

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4

Inleiding

3 3 5 8 8 10 11 22 22 22 25 27 33 33 33 36 38 41 42 43 59 61 70 74 74 74 74

Uitvoerbaarheid

79

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

79 79

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

In de Lammenschansdriehoek in Leiden, tussen de Lammenschansweg, Kanaalweg en Plantijnstraat, ligt een braakliggend terrein van circa 1,1 hectare. Het voornemen bestaat om op dit terrein (dat bekend staat als Hof 36) een appartementencomplex te realiseren, bestaande uit maximaal 444 appartementen/units en enkele ontvangst-, bergings- en gemengde ruimtes die passen bij de doelstelling voor een levendige plint aan de Lammenschansweg. Daarnaast worden 205 parkeerplaatsen gerealiseerd, minimaal 1.041 fietsparkeerplekken gerealiseerd en wordt de huidige ontsluiting binnen en rondom het plangebied aangepast. De appartementen bestaan uit verschillende typen met variërende oppervlaktes. Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Lammenschansdriehoek'. Conform de geldende regels in dit bestemmingsplan is het realiseren van het appartementencomplex niet toegestaan. Om deze reden moet afgeweken worden van het bestemmingsplan. Onderhavig bestemmingsplan zorgt voor de juridisch-planologische verankering van het initiatief en geeft nieuwe kaders voor de locatie.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

De gewenste ontwikkeling vindt plaats op een terrein, gelegen aan de Lammenschansweg in Leiden. De Lammenschansweg is een belangrijke ontsluitingsweg van Leiden en verbindt het centrum met de Lammenschansdriehoek en de N206/A4. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1. Hof 36 Het gebied waar het toekomstige appartementencomplex op wordt gebouwd, is nu geheel braakliggend en wordt begrensd door de Lammenschansweg, de Kanaalweg (met aangrenzende groenstrook) en naastgelegen bebouwing. Het te bebouwen terrein heeft een oppervlakte van circa 11.000 m2 / 1,1 hectare. Kadastraal staat het plangebied bekend als gemeente Leiden, sectie O en perceelnummers 2236 en 5257. Overig deel plangebied Ten noordoosten van dit terrein ligt de locatie van 'Zirkzee wonen & slapen'. Deze detailhandelslocatie wordt meegenomen in dit bestemmingsplan, waarbij de maximale milieucategorie wordt teruggebracht van 3.2 naar 2. Ten oosten van Hof 36 wordt het aannemersbedrijf 'Schouls' meegenomen in het plan. De maximale milieucategorie voor dit perceel wordt verlaagd van 3.1 naar 2. Ook wordt in het zuidoosten een deel van de groenstrook meegenomen in het plangebied, ten behoeve van de gewenste brug/duiker. De (globale) begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergegeven.

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

3

Figuur 1.1: Ligging plangebied (rood omkaderd)

4

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

Figuur 1.2: Globale begrenzing plangebied

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Voor onderhavig plangebied is het bestemmingsplan 'Lammenschansdriehoek' (d.d. 20 december 2012) vigerend. Een uitsnede van de verbeelding van dit bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is weergegeven in figuur 1.3. Locatie Hof36 In het vigerende bestemmingsplan is voor het overgrote deel van het plangebied de bestemming 'Gemengd - 1' opgenomen. Binnen deze bestemming zijn voor de locatie Hof 36 de functieaanduidingen 'bedrijf tot en met categorie 3.2' (het noordelijke deel) en 'bedrijf tot en met categorie 3.1' (het zuidelijke deel) opgenomen. Aan de zuidoostzijde van het plangebied (ter plaatse van de groenstrook en sloot die parallel loopt aan de Kanaalweg) zijn de bestemmingen 'Groen' en 'Water' opgenomen. Daarnaast ligt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6' over de bestemming 'Gemengd' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' globaal over de bestemmingen 'Groen' en 'Water'.

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

5

Figuur 1.3: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan

De voor 'Gemengd - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. bedrijven die zijn genoemd in bijlage 1 (Staat van bedrijfsactiviteiten) onder de: 1. milieucategorieën 1 en 2, ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2'; 2. milieucategorieën 1, 2 en 3.1 ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1'; 3. milieucategorie 1, 2, 3.1 en 3.2 ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.2'; met uitzondering van: geluidzoneringsplichtige inrichtingen; Bevi-inrichtingen; b. productiegebonden en/of ondersteunende detailhandel, met uitzondering van detailhandel in voedings- en genotmiddelen; c. ondersteunende horeca in horecacategorie I en II; d. bedrijfsgebonden, niet zelfstandige kantoorruimte; e. opslag en uitstalling; met de daarbij behorende voorzieningen. In de huidige situatie ligt over vrijwel het gehele te bebouwen terrein een bouwvlak. Voor het noordelijke deel geldt een maximum bouw- en goothoogte van 15 meter en voor het zuidelijke deel een maximum bouw- en goothoogte van 12 meter. Ook geldt onder andere een maximum bebouwingspercentage van het bouwperceel van 80%.

6

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

De huidige bestemmingsomschrijving in het plangebied laat de realisatie van woningen dus niet toe. Daarnaast wordt met de beoogde ontwikkeling de maximum goot- en bouwhoogte overschreden. Om het appartementencomplex te kunnen realiseren moet dus afgeweken worden van het vigerend bestemmingsplan. Onderhavig bestemmingsplan geeft de nieuwe kaders van het plangebied weer en zorgt voor de juridisch-planologische verankering van de voorgenomen ontwikkeling. Locatie Zirkzee Voor de locatie van Zirkzee geldt in het geldende bestemmingsplan ook een gemengde bestemming (Gemengd - 1). Daarnaast zijn hiervoor de functieaanduidingen 'detailhandel perifeer' en 'bedrijf tot en met categorie 3.2' opgenomen. De geldende gemengde bestemming, zal worden gehandhaafd. Hetzelfde geldt voor de functieaanduiding 'detailhandel perifeer'. Wel vindt er een beperking van de milieucategorie plaats naar 'bedrijf tot en met categorie 2'. Locatie Schouls Ten oosten van het nieuwe appartementencomplex ligt het aannemersbedrijf Schouls. Dit bedrijf kent de bestemming 'Bedrijventerrein'. Voor Schouls blijft de huidige bestemming gehandhaafd. De milieucategorie wordt wel teruggeschroefd van 3.1 naar 2. Bovendien zijn er geluidsproductieplafonds opgenomen en zijn er enkele mogelijkheden/verplichtingen opgelegd voor het treffen van maatregelen om aan deze plafonds te voldoen.

Zie hiervoor het onderdeel 'industrielawaai'. Overig Ter plaatse van de bestemmingen 'Groen' en 'Water' zijn al waterhuishoudkundige voorzieningen, zoals een brug, toegestaan. Planologisch gezien hoeft voor de realisatie van de brug/duiker dus niet afgeweken te worden van het bestemmingsplan. In het noorden en het zuiden wordt aangesloten op de Parallelweg en de Kanaalweg. Een groot deel van de Parallelweg is meegenomen in dit bestemmingsplan vanwege de verkeerskundige wijzigingen (zie hiervoor de paragraaf 'verkeer').

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

7

Hoofdstuk 2

Beschrijving van het bestemmingsplan

2.1

Geschiedenis van het plangebied

2.1.1

Geschiedenis van het plangebied en omgeving

De vorming van de Leidse ondergrond is in de afgelopen 6500 jaar grotendeels beïnvloed door de aanwezigheid van de Oude Rijn. De bedding van de rivier verlegde zich regelmatig en aan weerszijden van de actieve geul werden oever- en komafzettingen van zand en klei afgezet. In het lagere land achter de oeverwallen ontstonden kreek- en geulsystemen. Door klink en oxidatie is het omliggende veenpakket geleidelijk dunner geworden, waardoor de zandige oeverafzettingen langs de kreken en geulen geleidelijk steeds hoger in het landschap kwamen te liggen. Deze hoger gelegen gebieden vormden in het verleden een geschikte plaats voor bewoning. De Lammenschansdriehoek is gelegen in een dergelijk gebied met kreek- en geulafzettingen. Langs het Rijn- en Schiekanaal is sprake van een hogere rug van rivierafzettingen. Aan de noordwestkant van de Lammenschansweg zette de kronkelende Vliet zand en klei af en zorgde daarmee eveneens voor een iets hoger gelegen rug. In het gebied tussen beide wateren, waartoe ook het grootste deel van het plangebied van dit bestemmingsplan behoort, werd in mindere mate waarschijnlijk ook zand en klei afgezet. Het plangebied lag daardoor mogelijk al vóór de latere kunstmatige ophogingen iets hoger dan bijvoorbeeld het poldergebied ten zuidoosten van het Rijn- en Schiekanaal.

Ondanks de relatief gunstige ligging van de rivier-, kreek- en geulwallen ontbreken in Leiden vindplaatsen uit de vroege ijzertijd en de periode daarvoor (tot 500 v. Chr.). In de periode tussen 400 v. Chr. tot de derde eeuw n. Chr. kreeg de omgeving van Leiden echter bovenlokale betekenis door de ligging van het gebied op de grens van het Romeinse Rijk. Het voormalige castellum van Matilo, gelegen op een kleine twee kilometer ten noordoosten van het plangebied, vormde één van de schakels in een serie Romeinse legernederzettingen langs de Rijn. Het fort lag strategisch op het kruispunt tussen de Oude Rijn en het door de Romeinen gegraven kanaal van Corbulo, een 12 tot 14 meter brede watergang die de Rijn met de Maas verbond, en vermoedelijk parallel aan het huidige Rijn- en Schiekanaal liep of zelfs op de plek van het Rijn- en Schiekanaal zelf. Aan weerszijden van het kanaal zijn sporen van Romeinse nederzettingen uit de periode 50-270 n. Christus gevonden. Na het verdwijnen van de Romeinen werd het aanzienlijk rustiger in de zone langs het kanaal. Een groot aantal archeologische resten uit de late middeleeuwen (1050-1500 n. Chr.) laat zien dat het aantal bewoners in de regio in deze periode weer sterk toenam. De meeste resten zijn te vinden in de oude binnenstad, al zijn ook daarbuiten resten van boerenerven en kastelen gevonden.

Eén daarvan is Kasteel Croonsteyn, dat ten zuiden van het plangebied lag en tijdens het beleg van Leiden in 1574 is gesloopt. Eveneens ten zuiden van het plangebied, vermoedelijk in de nabijheid van het huidige Lammenschansplein, is tijdens de tachtigjarige oorlog een schans opgetrokken. De exacte ligging van de schans is niet bekend, al is wel duidelijk dat de schans in de directe omgeving van de driesprong van de Vliet en de Roomburger Watering (het huidige Rijn- en Schiekanaal) moet hebben gelegen. De eerste beschikbare kaarten - uit de 16e eeuw - laten geen sporen van nederzettingen of bebouwing zien in het gebied tussen de "Lamen schans" en de Zoeterwoudsesingel. Vanaf de tweede helft van de 17e eeuw werden door een toenemende druk op de beperkte ruimte binnen de stadswallen (Leiden groeide snel in die periode) steeds meer raamlanden, bleekweides, moestuinen en boomgaarden buiten de singels gevestigd. De blekerijen en landerijen aan de huidige Witte Singel en Schelpenkade maakten vanaf het einde van de 19e eeuw plaats voor herenhuizen, totdat de buurt Vreewijk aan het einde van het eerste decennium van de 20e eeuw op een relatief organische wijze was volgebouwd. De invoering van de Woningwet en de opkomst van woningcorporaties en andere filantropische bouwondernemingen leidden vervolgens tot een veel meer planmatige stadsuitleg in de rest van de Zuidelijke Schil. Vanaf

8

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

Vreewijk werden achtereenvolgens in oostelijke richting de Tuinstadwijk (jaren '20), de Professorenwijk-West en Burgemeesterswijk (jaren '30 en '40) en de Professorenwijk-Oost (jaren '50 en '60) gebouwd, grotendeels volgens de opzet uit het 'Plan Verhagen' van Bureau Grandpré Molière, Verhagen en Kok. Het deel van de Professorenwijk-West tussen de De Sitterlaan, de Melchior Treublaan en de Franchimontstraat - dat direct aan de andere kant van het spoor van het plangebied ligt - dateert van het einde van de jaren '30 en het begin van de jaren '40 en is qua opzet en bouwstijl karakteristiek voor die periode. De wijk kenmerkt zich door semi-gesloten bouwblokken met grondgebonden rijwoningen en een strikte eenheid in architectuur, door de consequente toepassing van bruine bakstenen, zadeldaken uit oranje dakpannen en erkers aan vrijwel iedere woning. Waar de Tuinstadwijk aan de westzijde van de Lammenschansweg met voornamelijk kleine boven- en benedenwoningen was gericht op de arbeidersklasse, werden in dit deel van de Professorenwijk vooral middenstandswoningen gebouwd. 2.1.2

Recente ontwikkeling van de Lammenschansdriehoek

Niet lang na de oplevering van het zuidelijke deel van de Professorenwijk werd aan de zuidzijde van de spoorlijn naar Utrecht de textielfabriek van Van Wijk en Heringa geopend, in 1945. Tot de komst van de fabriek kende de Lammenschansdriehoek ten oosten van de Lammenschansweg een agrarisch gebruik. Begin jaren '50 werd vervolgens begonnen met de bouw van de eerste bedrijfspanden aan de Lammenschansweg.

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

9

Figuur 2.1: Lammenschansdriehoek tussen 1815 en 2015, met ligging plangebied (zwart omcirkeld)

In 1974 begon de ontwikkeling van het Lammenschanspark tot een cluster van vijf schoolgebouwen. Het park werd omringd door sloten en werd voor auto's uitsluitend bereikbaar gemaakt via een enkele verbinding met de Lammenschansweg, waardoor een geïsoleerde entiteit ontstond. Tot enkele jaren geleden stond ter plaatse van het plangebied, waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft, enkele bedrijfsbebouwing dat werkt gebruikt voor perifere detailhandel. De Lammenschansdriehoek bestond destijds uit drie gebieden met ieder een afgezonderde stedenbouwkundige eenheid, waarbij verbindingen met de rest van de Lammenschansdriehoek ontbraken. Zodoende bestond de Lammenschansdriehoek tot het midden van de jaren '00 uit drie van elkaar afgezonderde, monofunctionele stedenbouwkundige entiteiten: de Lammenschansstrip (bedrijfspanden langs de Lammenschansweg), het Lammenschanspark (scholencluster in het hart van het gebied) en het Kanaalpark (kantorenlocatie aan de Kanaalweg). Inmiddels zijn veel delen van de Lammenschansdriehoek herontwikkeld, zoals de herhuisvesting van ROC Leiden, de studentencampus De Leidse Schans, de Alpha Toren, het Bètaplein, het Kanaalpark en de kantoren aan de Plantijnstraat.

2.2

Beschrijving van het plangebied

Locatie Hof 36 Dit deel van het plangebied omvat de percelen met perceelnummers 2236 en 5257. Samen hebben deze percelen een oppervlakte van circa 11.000 m2. Enkele jaren geleden is de voormalige bedrijfsbebouwing op de percelen gesloopt. Sindsdien liggen de percelen geheel braak. Een klein deel van de locatie wordt nog gebruikt als volkstuin. De locatie is in de huidige situatie voor een groot deel afgesloten door middel van een tijdelijk hekwerk. Het braakliggende terrein is gelegen tussen bebouwing (zowel hoogbouw als laagbouw) aan beide zijden. De locatie sluit aan de noordwestzijde aan op de Lammenschansweg. Deze weg bestaat uit één rijstrook (met busbaan) in noordelijke richting en twee rijstroken in zuidelijke richting. Daarnaast lopen er twee parallelwegen aan beide zijden van de weg. De locatie is aan deze zijde te bereiken via één van deze parallelwegen. De busbaan heeft een bushalte ter plaatse van de locatie (bushalte Leiden, Cronesteinflat). Aan de noordoostzijde van de locatie is enige perifere detailhandel gevestigd, zoals meubelzaak 'Zirkzee' en een 'renaultdealer'. Delocatie wordt van deze bebouwing gescheiden door middel van een reeds bestaande inrit. Aansluitend op deze detailhandel, ligt ten oosten van de locatie een aannemersbedrijf met enige bedrijfsbebouwing. De locatie sluit aan de zuidoostzijde aan op de Kanaalweg.

Deze weg loopt parallel aan het naastgelegen kanaal. De locatie wordt door middel van een bomenrij (op perceel 5259) en een sloot gescheiden van de Kanaalweg. Tevens loopt tussen de sloot en de weg nog een dubbelzijdig fietspad. De Kanaalweg bevat één rijstrook in beide richtingen. Ten zuidwesten van de locatie zijn enkele (recent gebouwde) kantoorpanden gevestigd. Aan de achterzijde van deze kantoorpanden staat daarnaast nog een appartementencomplex (georiënteerd op het Lammenschansplein). In figuur 2.2 zijn foto's van de huidige situatie van de locatie, vanuit verschillende invalshoeken, weergegeven.

10

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

Figuur 2.2: Weergave huidige situatie plangebied

Zirkzee Op het perceel met perceelnummer 4882 bevindt zich het bedrijf: "Zirkzee wonen & slapen", een woonwinkel / perifere detailhandel. Het perceel heeft een oppervlakte van ruim 3.400 m2. Schouls Ten zuiden van de locatie van Zirkzee bevindt zich het terrein van aannemersbedrijf Schouls BV. Dit terrein is verdeeld over verschilldende kadastrale percelen. De percelen die worden meegenomen (al dan niet gedeeltelijk) zijn de percelen met nummers 4646, 3653, 4645, 4647 en 5885. De bestaande rijwoningen aan de Kanaalweg op deze percelen worden niet in dit plan meegenomen.

2.3

Planomschrijving

2.3.1

Ontwikkelstrategie

De Lammenschansdriehoek in Leiden is in ontwikkeling. Aan de basis voor deze transformatie ligt de "Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek". De meest recente versie komt uit april 2019. De uitwerking van de plannen van Hof 36 zijn afgeleid vanuit de hoogtebepalingen, begrenzing van de bouwplot aan de Lammenschansweg en de ontsluiting op de Kanaalweg zoals deze in de Ontwikkelstrategie zijn voorgesteld.

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

11

2.3.2

Stedenbouwkundige uitgangspunten

Hof 36 De werktitel van dit project is Hof 36. Deze titel is gekozen omdat Leiden bekend staat als `de stad van 35 hofjes`. Hofjes creëren een rustige groene oase in een druk stedelijk landschap. De afmeting van de bouwenvelop maakte het mogelijk om op deze locatie een nieuw hofje te creëren. Hof 36 ligt in het zuidelijke gedeelte van de Lammenschansdriehoek. De locatie is ingeklemd tussen de Lammenschansweg aan de westzijde en de Kanaalweg en De Vliet aan de oostzijde. De bouwenvelop bestaat uit een rechthoekig kavel die in drie verschillende hoogtes is onderverdeeld.

Figuur 2.3: Ontwikkelkaart uit de Actualisatie Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek 2019 (bron: Actualisatie Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek, april 2019)

In het midden van de bouwenvelop heeft het kavel aan de noord- en zuidzijde een knik. Aan de Noordzijde wordt de knik in de bouwenvelop ingegeven door de centrale as die in noord-zuidrichting in de Lammenschansdriehoek ligt. De centrale as splitst zich ter plaatse van de knik in de bouwenvelop en takt van daaruit aan op de Lammenschansweg aan de Westzijde en de Kanaalweg aan de oostzijde.

12

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

Figuur 2.4: Bebouwingshoogtes Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek (bron: Actualisatie Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek, april 2019)

Aan de basis voor de invulling van de bouwenvelop ligt een gesloten bouwblok waarbij de bebouwing de kavelranden en rooilijnen van de omliggende bebouwing volgt. Aan de zuidzijde van de bouwenvelop liggen twee kantoorgebouwen. De bebouwingsrand aan deze zijde ligt terug om ruimte te creëren voor openbare inrichting. Dit gebied zal geschikt worden gemaakt voor langzaam verkeer zoals bijvoorbeeld fietsers en voetgangers. Aan de westzijde volgt de bebouwing de rooilijn van de overige blokken.

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

13

Figuur 2.5: Blokopbouw in situatie

De begane grond en een deel van de 1e verdieping aan de Lammenschansweg is geschikt gemaakt voor commerciële doeleinden. De commerciële functies zijn op die manier goed zichtbaar. De woningen komen hoger te liggen en onttrekken zich aan het intensieve verkeer op de Lammenschansweg. De oostzijde van het blok aan de Kanaalweg heeft een meer perifere uitstraling met uitzicht op De Vliet. De bouwmassa is hier onderverdeeld in kleinere volumes zodat de uitstraling past bij de woonfunctie. Dit wordt versterkt door grondgebonden typologieën met een eigen privé zone voor de woning. De knik in de bouwenvelop en de beëindiging van de centrale as wordt stedenbouwkundig verbijzonderd door middel van een hoogteaccent. Ter plaatse van de knik in het bouwblok creëren we een opening in het gebouw waarmee vanuit de binnenweg een visuele connectie wordt gecreëerd met de groene oase van Hof 36. Direct naast deze opening wordt de toren een stedenbouwkundig accent, zichtbaar op afstand. Zirkzee De gemengde bestemming op de locatie van Zirkzee zal met dit bestemmingsplan gehandhaafd blijven met dien verstande dat de maximale milieucategorie is bijgesteld naar categorie 2. Dit om de gewenste woningbouwontwikkeling van Hof 36 te faciliteren. Daarnaast kan worden opgemerkt dat met deze afschaling slecths onbenutte gebruiksmogelijkheden worden wegbestemd.

Op de locatie 'Zirkzee wonen & slapen, is ook een woningbouwontwikkeling voorzien, zoals ook beoogd in de Ontwikkelstrategie.

14

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

Deze locaties zullen ook van dezelfde ontsluitingsweg als Hof 36 gebruik maken. Omdat de planontwikkeling van Hof 36 al verder was, is er voor gekozen om voor de woningbouwontwikkeling op de locatie 'Zirkzee wonen & slapen' een separaat bestemmingsplan op te stellen, waarvan het ontwerp bestemmingsplan vermoedelijk al voor de vaststelling van het onderhavige bestemmingsplan ter inzage gelegd zal worden. Schouls Ten oosten van het nieuwe appartementencomplex ligt het aannemersbedrijf Schouls. Het perceel waarop dit bedrijf gelegen is kent de bestemming 'Bedrijventerrein'. Voor Schouls blijft de huidige bestemming gehandhaafd. De maximaal toegelaten milieucategorie voor het perceel wordt wel teruggebracht naar 2. Ondanks dat Schouls een bedrijf is van milieucategorie 3.1 kan Schouls de huidige bedrijfsactiviteiten wel voortzetten. Dit laatste wordt geborgd middels overgangsrechtelijke bepalingen. Bovendien zijn er enkele mogelijkheden/verplichtingen opgelegd voor het treffen van maatregelen om te zorgen voor een goed woon- en leefklimaat op de locatie Hof 36 (zie hiervoor het onderdeel 'industrielawaai'). Ook de locatie van Schouls BV zal conform de Ontwikkelstrategie van de Lammenschansdriehoek in de toekomst verder ontwikkeld worden. Een bedrijfsbestemming blijft nu gehandhaafd voor deze locatie. In de nabije toekomst zal deze locatie ook ontwikkeld worden tot woningbouw.

Naar verwachting zal voor vaststelling van het onderhavige plan een separate procedure tot herziening van het bestemmingsplan worden doorlopen. 2.3.3

Appartementen Hof 36

In totaal worden 444 appartementen mogelijk gemaakt. Hiervan zal minimaal 28% in de sociale-huurcategorie vallen. De appartementen zijn in oppervlakte als volgt verdeeld: Voor woningen met een oppervlakte < 50 m2 (212 app.) Voor woningen met een oppervlakte tussen 50 m2 en 80 m2 (205 app.) Voor woningen met een oppervlakte > 80 m2 (27 app.) In de bijlagen bij deze toelichting is een 'ruimtestaat' per woningtype opgenomen. 2.3.4

Bebouwingsmassa Hof 36

De bebouwingsmassa is gedifferentieerd in twee L-vormige blokken en een derde vrijstaand blok aan de zuidzijde. Samen vormen de blokken een geheel rondom een besloten hof. Openingen in het blok creëren visuele verbindingen tussen het hof en de stedenbouwkundige omgeving en voorkomen dat het blok te massaal oogt. Op deze manier sluit het geheel goed aan op de omringende bebouwing. Een continue plint op de begane grond en 1e verdieping verbindt de blokken onderling en verhult de twee laags parkeergarage die aan de binnenzijde van het blok ligt. Op het dek van de parkeergarage wordt een hofje/ binnentuin gecreëerd die toegankelijk is voor bewoners. Deze plint wordt alleen onderbroken aan de noordoost zijde ter hoogte van de centrale as van de Lammenschansdriehoek. Hier is ook de toegang tot de parkeergarage gesitueerd.

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

15

Figuur 2.6: Bebouwingsmassa

Aan de zijde van de Lammenschansweg wordt het volume trapsgewijs hoger. Hierdoor worden terrassen gecreëerd die functioneren als buitenruimte bij de woningen. Overige openingen in de bebouwing worden gebruikt om de entreehallen van verschillende woonblokken zichtbaar te maken. 2.3.5

Bebouwingshoogte Hof 36

Bij het bepalen van de bebouwingshoogte is maximaal aansluiting gezocht bij de bestaande bebouwing en bestaande erfgrenzen. Het hogere volume aan de noordzijde van het blok, is het resultaat van een stedenbouwkundige studie naar hoogteaccenten binnen het gebied en profiteert van het uitzicht op onder andere De Vliet. Het hoogteaccent is een volume van 55 m hoog dat zich getrapt ontwikkelt uit de laagbouw. De toren is net iets uit de as geplaatst om een visuele verbinding tussen de centrale as en de binnenzijde van het hof binnen het blok te creëren. Door de toren net buiten de as te plaatsen gaat de aandacht uit naar de plint en het hof in plaats van de massa van de toren zelf. De situering van de toren is het resultaat van een bezonningsstudie en houdt rekening met de bezonning van de belendende bebouwing. Aan de zuidzijde is het volume lager gehouden om de lichtinval in het hof te bevorderen.

16

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

Figuur 2.7: Indicatie toekomstige bebouwing 2.3.6

Materiaal- en kleurgebruik Hof 36

Het plan ontleent zijn materiaal- en kleurgebruik aan de directe omgeving van de Lammenschansdriehoek en het historische centrum van Leiden. Belangrijkste karakteristieken van het plan zijn het gebruik van metselwerk en de verticale geleding. De hoofdvolumes zijn licht qua toon en uitgevoerd in traditioneel metselwerk. De gevelopeningen benadrukken verticaliteit en vormen hiermee een eigentijdse vertaling van de oorspronkelijk vaak verticaal gelede gevelopeningen zoals te zien is in de binnenstad. Lichte kaders rondom de gevelopeningen versterken dit beeld. De gevel van de toren wordt voorzien van metalen bekleding in een donkere kleur. De kleur, materialisering en detaillering refereren hiermee aan de industriële stalen bruggen in het historische centrum van Leiden. Met de donkere kleur en metalen bekleding onderscheidt de toren zich ten opzichte van de gemetselde/ steenachtige gevels van de lagere blokken. De toren vormt hiermee een bijzonder onderdeel binnen het project Hof 36, vergelijkbaar met de manier waarop een brug een bijzonder element vormt in een doorgaans horizontaal landschap.

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

17

2.3.7

Openbare ruimte, ontsluitingswijze en bestaande bomen

De bouw van het hiervoor omschreven nieuwe appartementencomplex gaat gepaard met een herinrichting van het openbaar gebied. Het doel daarvan is om de bereikbaarheid van het complex en de percelen hier omheen te verbeteren. De herinrichting heeft namelijk vooral te maken met de ontsluiting. De toekomstige ontsluiting van het complex gaat gepaard met de nieuwe ontsluitingsweg(en) in de Lammenschansdriehoek. De openbare ruimte is een belangrijke drager van de planopzet voor Lammenschansdriehoek. De openbare ruimte is in de nieuwe opzet duidelijk begrensd en helder gedefinieerd. Aan de kanaalzijde zijn de groene oevers en inkijkjes naar het binnengebied sterk medebepalend voor de uitstraling. Met deze uitgangspunten is rekening gehouden bij de uitwerking van het plan Hof 36. Daarnaast voorziet het plan in een binnentuin op het dak van de parkeergarage. Hieronder is een sfeerbeeld van deze tuin weergegeven. De tuin is bedoeld voor gebruikers en bewoners van de appartementen. Deze groene oase zorgt voor een prettig en gezond woon-, leef- en verblijfsklimaat. Dit levert een bijdrage aan de levendigheid en sociale cohesie in en rondom het bouwblok. De binnentuin zorgt daarnaast voor een veilige ontmoetingsplaats waarbij ook een gebruik als moes- of kruidentuin tot de mogelijkheden behoort.

Figuur 2.8: Impressie binnentuin Hof 36

Rondom het complex wordt de openbare ruimte ingericht, conform de inrichtingsuitgangspunten voor de Lammenschansdriehoek zodat een eenduidige inrichting ontstaat. Rondom het complex bevinden zich voetgangersgebieden (stoepen),fietsstroken en entree naar de parkeergarage. In figuur 2.9 is de verkeerssituatie van de Lammenschansdriehoek rond 2025 afgebeeld. Hierop zijn

18

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

deze nieuwe wegen te zien.

Figuur 2.9: Verkeersstructuur Lammenschansdriehoek (rond het jaar 2025)

In het eindbeeld kan gemotoriseerd verkeer het complex bereiken via een nieuwe ontsluitingsweg die vanaf het noordoosten (ROC Leiden) richting de hoogste woontoren van het appartementencomplex loopt. De huidige Ventweg langs de Lammenschansweg gaat op termijn verdwijnen. Ter plaatse van het plangebied een nieuwe ontsluiting op de Kanaalweg gerealiseerd. Deze ontsluiting zal als hoofdontsluiting fungeren in de situatie voorafgaand aan de aanleg van de nieuwe ontsluitingsweg. Om de ontsluiting op de Kanaalweg te kunnen realiseren (middels een brug of duiker) zullen waarschijnlijk enkele bomen aan de zuidzijde van het plangebied moeten wijken. Ook wordt hierbij een sloot en een fietspad doorkruist. De brug/duiker krijgt een maximale breedte van 20 meter. Om te bepalen wat de (ecologische) waarde is van de bomen is een bomeninventarisatie uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn beschreven in pargraaf 4.4.

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

19

2.3.8

Duurzaamheid

In de geactualiseerde Ontwikkelstrategie voor de Lammenschansdriehoek wordt aandacht besteedt aan het onderdeel klimaatadaptatie en energietransitie. Onder andere wordt het onderstaande beschreven: Sinds 1 juli 2018 is aardgasvrij bouwen de norm. De hoge dichtheid in de Lammenschansdriehoek zorgt voor veel drukte, zowel in de omgeving zelf als in de bodem. Ontwikkelaars zijn vrij om hun eigen oplossing te bepalen. Individuele keuzes zijn echter niet altijd de meest efficiënte en duurzame oplossing. Behalve de keuze voor de techniek, is het daarom de vraag of en hoe partijen de oplossing(en) samen gaan organiseren. Bovendien zal in de toekomst ook de bestaande bouw van het aardgas af moeten, waar mogelijk nu al op geanticipeerd kan worden. Er wordt een leidingennetwerk aangelegd dat ontsloten wordt via een opstelruimte voor een installatie op een eventueel toekomstig warmtenet. De overige woningen die in aanbouw zijn worden all electric verwarmd met luchtwarmtepompen op binnenlucht. Vergunningen voor de nog te ontwikkelen woningen in de Lammenschansdriehoek zullen voor een groot deel na 2020 aangevraagd worden. Deze woningen zullen dus moeten voldoen aan de eisen Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG), als vervanging van de EPC-eis.

Ontwikkelaars dienen bij de bestemmingsplanwijziging van de betreffende bouwenvelop duidelijk inzicht te geven in hoe energieneutraal de te realiseren gebouwen worden. Op 23 mei 2019 is de Raad van de Gemeente Leiden daarnaast bijeenkomen waarbij een raadsvoorstel is opgesteld ten aanzien van energieneutraal bouwen in de Lammenschansdriehoek. In het voorstel werd verzocht om in gesprek te gaan met geïnteresseerde ontwikkelaars en ze actief te stimuleren om volledig energieneutrale projecten te ontwikkelen. Ook wordt de gemeenteraad geïnformeerd over de uitkomsten van het gesprek zodat zij bij bestemmingsplanwijzigingen in dit gebied hiermee rekening kunnen houden en bij deze wijzigingen duidelijk inzicht hebben in hoe energieneutraal de gebouwen gerealiseerd worden. Doorwerking plangebied Het plan Hof36 valt niet onder de BENG, maar er is gedurende het ontwerp- en planvormingsproces veel aandacht besteed aan het onderzoeken, afwegen en toepassen van energiemaatregelen die ertoe geleid hebben dat er sprake is van een bijna energieneutraal plan. Bij deze afweging spelen meerdere factoren een rol. Zo is er soms sprake van een spanningsveld tussen esthetiek en optimale toepassing van energiemaatregelen, waardoor er in bepaalde gevallen keuzes zijn gemaakt tussen de architectonische kwaliteit van het gebouw en het toepassen van nog meer energiemaatregelen.

Het uiteindelijke plan getuigt van een goede balans tussen beide, waarbij verschillende duurzaamheidsmaatregelen zijn toegepast, waarvan hieronder de meest voorname: Hof36 voorziet in een Warmte Koude Opslag (WKO) systeem. Dit is een open bronsysteem dat grondwater gebruikt om het gebouw te verwarmen en te koelen; De gevels en begane grond vloer gaat uit van de zeer hoogwaardige RC-waarde (isolatiewaarde/ warmteweerstand) 5,0m2K/W, daken krijgen een warmteweerstand van 8,0m²K/W; Tevens worden bij alle kozijnen triple glas met een totale U-waarde (incl. kozijn) van 1,0 W/m²K toegepast; Het plan kent een luchtdichtheid met een infiltratiewaarde (Qv10) van 0,25 voor blokken B,C,D en E en 0,30 voor blok A; Er worden voor Blok BCDE warmte terugwinning voor o.a.

de douches voorzien, waarbij je de warmte van het wegstromende douchewater gebruikt om het koude douchewater op te warmen; Er worden circa 1.025 zonnepanelen voorzien op de daken van de verschillende gebouwen; Onder de circa 2.800m2 daktuin (het HOF) worden retentiekratten voorzien die het overtollige water bufferen/opslaan voor drogere perioden, om zo het groen te voorzien van water; Het ventilatieprincipe gaat uit van mechanische toe- en afvoer; Deze maatregelen hebben ertoe geleid dat voor blok A (sociale woongebouw) een Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) van circa 0,3 wordt behaald en voor de blokken B, C, D en E een EPC van 0,2-0,3. Met de genoemde maatregelen is een bijna energieneutraal gebouw te realiseren. Hiermee wordt aangesloten op de duurzaamheidsuitgangspunten van de gemeente Leiden in het algemeen en de

20

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

ambities voor de Lammenschansdriehoek in het bijzonder.

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

21

Hoofdstuk 3 3.1

Ruimtelijk beleidskader

Inleiding

Op basis van de Wet ruimtelijke ordening kan een bestemmingsplan alleen worden vastgesteld wanneer het getuigt van 'een goede ruimtelijke ordening'. Wat al dan niet moet worden verstaan onder een goede ruimtelijke ordening wordt deels bepaald door de (wettelijke) kaders op gebieden als wateropvang, geluidhinder, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en externe veiligheid. Daarnaast komt de gemeente als bevoegd gezag een bepaalde mate van beleidsvrijheid toe bij het formuleren van ruimtelijk beleid voor aspecten waarvoor geen wettelijke kaders van hogere overheden gelden. In dit hoofdstuk worden de van belang zijnde ruimtelijke beleidskaders behandeld en wordt kort toegelicht hoe zich het bestemmingsplan met deze beleidskaders verhoudt.

3.2

Nationaal beleid

3.2.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geeft een integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De visie is vernieuwend in de zin dat ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur sterker dan voorheen met elkaar verbonden worden. In de structuurvisie schetst het Rijk de ambities voor concurrentiekracht, bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid tot 2040 (lange termijn) en doelen, belangen en opgaven tot 2028 (middellange termijn). In de nationale ruimtelijke hoofdstructuur wordt de Zuidvleugel, waar Leiden binnen valt, aangemerkt als 'stedelijke regio met een concentratie van topsectoren'. Het rijksbeleid zet specifiek in op versterking van de twee met elkaar samenhangende vleugels binnen de Randstad. De Randstad moet in 2040 een concurrerende en duurzame topregio vormen. Om verdere economische en sociale ontwikkeling mogelijk te maken en om de internationale concurrentiepositie van Nederland te versterken, is mobiliteit een randvoorwaarde. Niet alleen het hoofdwegennet dient optimaal te functioneren, maar ook de aansluiting op de regionale wegen en op lagere schaalniveaus is van belang. Een goed functionerend systeem voor personen- en goederenvervoer en een betrouwbare bereikbaarheid zijn essentieel.

In de structuurvisie is daarnaast benoemd dat verschillende regio's in de Zuidvleugel van de Randstad, waaronder de Leidse regio, een grote woningbouwopgave kennen, vanwege een aanhoudende trek naar de Randstad vanuit meer landelijke regio's en vanwege een structurele trend van kleiner wordende huishoudens. Voor de Leidse regio wordt een woningbehoefte genoemd van 27.000 extra woningen tot 2040. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is een zelfbindend beleidskader voor het Rijk. De doorwerking van de visie op gemeentelijk niveau vindt plaats via een aantal verschillende wetten en algemene maatregelen van bestuur (AMvB's), zoals het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het enige voor dit plan relevante onderdeel uit die AMvB's is de zogenaamde 'Ladder voor duurzame verstedelijking'.

22

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

3.2.2

Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6, tweede lid)

Systematiek De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' (hierna: Ladder) is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerd en vervolgens in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd als procesvereiste bij het opstellen van bestemmingsplannen en andere planfiguren uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het doel van de Ladder is dat nieuwe ruimtelijke en infrastructurele plannen een optimale benutting van de beperkte ruimte in stedelijke gebieden nastreven, zodat bestaande leegstand wordt beperkt, nieuwe leegstand wordt voorkomen, en de groene buitengebieden zoveel mogelijk intact blijven. Ten behoeve van dat doel biedt de Ladder een proceskader voor een zorgvuldige en transparante besluitvorming. De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is uitsluitend van toepassing op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Alhoewel uit het Bro niet eenduidig blijkt wat een nieuwe stedelijke ontwikkeling precies is, kan uit de jurisprudentie worden herleid dat de ontwikkeling zoals voorgestaan in dit bestemmingsplan, bestaande uit de realisatie van 444 appartementen, moet worden gezien als een stedelijke ontwikkeling. De Ladder schrijft voor dat in de toelichting van bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen toestaan, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling.

Behoeftebeschrijving Het project dat in dit bestemmingsplan wordt toegestaan ziet op de toevoeging van 444 appartementen. Hiervan hebben 212 appartementen een gebruiksoppervlak (GO) die kleiner of gelijk aan 50 m2 is, 205 appartementen een GO tussen 50 en 80 m2 en 27 appartementen tussen 80 en 125 m2. De Leidse woningbouwopgave is samen met de opgave van andere gemeenten in de regio Holland-Rijnland vastgelegd in de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2017' (Companen, d.d. 20 februari 2018). De regionaal afgestemde opgaven in die woonagenda zijn gebaseerd op de driejaarlijkse provinciale woningbehoefteraming (WBR2016, op basis van Primos 2016, ABF-Research). In de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2017' is een totale regionale woningbehoefte vastgesteld van 22.110 nieuwe woningen tussen 1 januari 2017 en 1 januari 2030, exclusief studentenhuisvesting. Dat cijfer wijkt af van het behoeftecijfer in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van 27.000 nieuwe woningen in de Leidse regio tot 2040. Dat komt omdat de Woonagenda is gericht op een kortere periode (namelijk van 2017 tot 2030) maar een grotere regio, waarvan ook gemeenten als Alphen aan den Rijn, Hillegom, Lisse, Teylingen en Nieuwkoop onderdeel zijn, terwijl de SVIR is gericht op een periode tot 2040 en een kleinere regio.

Beide behoefteramingen zijn echter gebaseerd op het Primos-model van bureau ABF-Research. Voor de toetsing van bestemmingsplannen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking gaat de provincie Zuid-Holland uit van de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland'. In die Woonagenda is de woningopgave voor de regiogemeenten als volgt verdeeld:

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

23

Figuur 3.1: WBR2016 Holland Rijnland, obv Primos 2016 (bron: Provincie Zuid-Holland) Voor een beeld van de actuele regionale behoefte aan woningen moeten de 'harde plannen' - dat wil zeggen bouwplannen die sinds 2017 al gerealiseerd, in uitvoering of planologisch mogelijk gemaakt zijn worden afgetrokken. In Leiden gaat dit om ca. 2.000 woningen, dus de resterende behoefte tot 2030 bedraagt bijna 6.200 woningen. In beide cijfers is studentenhuisvesting nog niet meegenomen. Om grip te houden op de tijdige productie van die resterende woningen wordt door de regio Holland Rijnland een zogeheten Nieuwbouwmonitor bijgehouden, die jaarlijks door de provincie Zuid-Holland wordt geaccordeerd. Het project Lammenschans-Hof 36 staat met het in dit bestemmingsplan beoogde programma in de meest recente door de provincie geaccordeerde monitor, en is daarmee zowel door de regiogemeenten als de provincie geaccepteerd als onderdeel van het regionale woningbouwprogramma. Hof 36 In het bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarin een minimaal percentage sociale huurwoningen is voorgeschreven, zodat ook juridisch planologisch geborgd is dat wordt gebouwd volgens de Woonagenda om een deel van de te bouwen woningen in het sociale segment te bouwen.

Daarnaast is in de plint aan de Lammenschansweg ruimte voor kleinschalige kantoren, lichtere bedrijvigheid (milieucategorie 1 en 2), dienstverlening, lichte vormen van horeca en maatschappelijke voorzieningen. In totaal biedt het plan ruimte aan maximaal 675 m2 bvo aan deze gemengde functies. Het mogelijk maken van de beperkte toevoeging van deze functies in een hoogstedelijk gebied, in combinatie met de mogelijkheden die de huidige bestemming reeds biedt (functies zoals bedrijven tot en met milieucategorie 2, productiegebonden detailhandel, ondersteunende horeca en bedrijfsgebonden kantoorruimten), is niet te beschouwen als een nieuwe stedelijke ontwikkeling waarvoor een laddertoets noodzakelijk is. Zirkzee Voor deze locatie zijn geen extra bouwmogelijkeden opgenomen ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. Er is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling op deze locatie, die met dit plan mogelijk gemaakt wordt. Voor de aldaar beoogde stedelijke ontwikkeling wordt een separaat plan doorlopen. Schouls

24

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

Voor deze locatie zijn geen extra bouwmogelijkeden opgenomen ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. Er is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling op deze locatie, die met dit plan mogelijk gemaakt wordt. Voor de aldaar beoogde stedelijke ontwikkeling wordt een separaat plan doorlopen.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1

Omgevingsvisie Zuid-Holland

Het provinciaal beleid is neergelegd in de Omgevingsvisie Zuid-Holland en de Omgevingsverordening Zuid-Holland. De visie is op 20 februari 2019 door de Provinciale Staten vastgesteld en op 1 april in werking getreden en volgt daarmee de Visie Ruimte en Mobiliteit uit 2014 op. De Omgevingsvisie Zuid-Holland is het provinciaal beleidsplan van de fysieke leefomgeving. Hoofddoel van de Omgevingsvisie Zuid-Holland is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De sturingsfilosofie van de omgevingsvisie betreft: 1. ruimte bieden aan ontwikkelingen; 2. aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit; 3. allianties aangaan met maatschappelijke partners; 4. minder toetsen op regels en meer sturen op doelen. Met dit plan worden woningen mogelijk gemaakt binnen het bestaand stedelijk gebied. Er is geen sprake van uitbreiding van een kern. De woningbouw vindt plaats op een inbreidingslocatie. De bestaande functie (bedrijf) is reeds verdwenen op deze locatie. Het plan is lokaal van aard en is niet in strijd met de uitgangpsunten van de Omgevingsvisie. 3.3.2

Omgevingsverordening Zuid-Holland

In de geconsolideerde Omgevingsverordening Zuid-Holland, welke gelijktijdig met de Omgevingsvisie door Provinciale Staten is vastgesteld, zijn de provinciale belangen verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten alle gemeentelijke ruimtelijke plannen voldoen. Kantoren en (perifere) detailhandel De verordening bevat ondermeer regels voor nieuwe kantorenlocaties en (perifere) detailhandel, telkens gericht op het voorkomen van een ongebalanceerde verdeling of overschot van kantoor- en detailhandelruimte. De provincie staat een clusteringsbeleid voor, waarbij detailhandel wordt gecentreerd rondom bestaande stads, dorps- en wijkkernen en nieuwe wijkgebonden winkelcentra, en waarbij kantorenlocaties worden geclusterd rondom goed bereikbare OV-knopen. De reikwijdte van de betreffende artikelen is beperkt tot bestemmingsplannen die zien op de toevoeging van kantoren met een omvang van meer dan 1.000 m2 bvo en/of detailhandel met een omvang groter dan 2.000 m2 bvo in bestaande winkelcentra. Met dit bestemmingsplan wordt geen detailhandel en ook geen kantoren > 1.000 m2 mogelijk gemaakt. Wel is in de plint aan de Lammenschansweg ruimte voor gemengde functies met een gezamenlijke oppervlakte van maximaal 675 m2.

Het mogelijk maken van de beperkte toevoeging van deze functies in een hoogstedelijk gebied, in combinatie met de mogelijkheden die de huidige bestemming reeds biedt (functies zoals bedrijven tot en met milieucategorie 3.2, productiegebonden detailhandel, ondersteunende horeca en bedrijfsgebonden kantoorruimten), is niet te beschouwen als een nieuwe stedelijke ontwikkeling waarvoor een laddertoets noodzakelijk is. Ook voor bestemmingsplannen die geen kantoorruimte of detailhandel toestaan boven de genoemde

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

25

omvang, vraagt de Verordening Ruimte om een motivering van nut en noodzaak, omdat de eerder genoemde 'Ladder voor duurzame verstedelijking' ook in de verordening een plek heeft gekregen. In dat verband wordt verwezen naar de toelichting in paragraaf 3.2.2. Molenbiotoop In de Omgevingsverordening staan regels die zien op het beschermen van de vrije windvang en het zicht op traditionele windmolens. Daartoe moet in elk bestemmingsplan een molenbiotoop worden opgenomen met een straal van 400 meter rondom het middelpunt van traditionele windmolens. Binnen dat gebied gelden beperkingen met betrekking tot de maximale toegestane bouwhoogte van nieuwe bouwwerken. Het plangebied ligt op ruim 950 meter van de dichtstbijzijnde windmolen, namelijk de Rodenburgermolen aan de Kanaalweg. De molenregeling in de Omgevingsverordening is daarom niet op dit bestemmingsplan van toepassing. Bedrijventerreinen Verder zijn er regels opgenomen voor bestemmingsplannen die betrekking hebben op bedrijven(terreinen). Bepaald is dat indien een bestemmingsplan betrekking heeft op een bestaand bedrijventerrein dat gehele of gedeeltelijke transformatie naar een andere bestemming dan bedrijven mogelijk maakt, verantwoordt wordt in de toelichting op welke wijze binnen de regio compensatie van bedrijventerrein zal plaatsvinden.

Compensatie kan achterwege blijven, indien het om een bestaand niet-watergebonden bedrijventerrein met ten hoogste milieucategorie 3 gaat en het te transformeren terrein een oppervlakte van minder dan 1 hectare betreft, dan wel dat regionale afstemming heeft plaatsgevonden en hieruit is gebleken dat na transformatie voldoende bedrijventerrein in de regio beschikbaar zal blijven afgezet tegen de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Op basis van de onlangs vastgestelde 'Ruimtelijke strategie Bedrijventerreinen 2020-2030' van Economie071 (zie paragraaf 3.4.4.) wordt de compensatie voor de meeste binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen, waaronder het Werninkterrein, het Veilingterrein en de Watergeuskade, gerealiseerd in de gemeente Katwijk. Afspraken hierover met Katwijk worden momenteel gemaakt en moeten worden bekrachtigd in een bestuursovereenkomst tussen beide gemeenten. Dat is echter niet het geval voor de weg te bestemmen bedrijfsruimte voor hogere milieucategorieën (categorie 3.1. en 3.2.) in de Lammenschansdriehoek. De locatie van Hof 36 heeft een oppervlakte van circa 1,1 hectare, waarvan ca. 0,7 hectare met een bedrijfsbestemming in milieucategorie 3.2 en ca. 0,4 hectare in milieucategorie 3.1.

Daarnaast is in dit bestemmingsplan de bedrijfsbestemming in milieucategorie 3.2 op het 0,34 hectare tellende 'Zirkzeekavel' afgewaardeerd tot een bedrijfsbestemming in milieucategorie 2. En ter plaatse van het zogeheten 'Schoulskavel' is over een oppervlakte van 0,45 hectare de bestemming Bedrijven in milieucategorie 3.1 afgewaardeerd tot milieucategorie 2. Bij elkaar opgeteld wordt in het bestemmingsplan Lammenschansweg-Hof36 zodoende over een oppervlak van 1,89 hectare een bedrijfsbestemming met milieucategorie 3.1 of hoger wegbestemd. Voor een deel daarvan komt daar weliswaar een bedrijfsbestemming in milieucategorie 2 voor terug, maar dat neemt niet weg dat er voor deze 1,89 hectare compensatie nodig is op basis van de provinciale Omgevingsverordening Zuid-Holland. Die compensatie zal plaatsvinden in het gebied 'Vlietzone-Midden', door het realiseren van een bedrijventerrein met een oppervlakte van 2,5 hectare, waarbij voor het grootste deel van het terrein milieucategorie 3.2. zal worden toegestaan. De overmaat aan nieuw bedrijvenareaal in Vlietzone-Midden (2,5 hectare minus 1,89 hectare) zal later worden benut voor de compensatie van andere bouwkavels in de Lammenschansstrip, zoals de zogeheten 'Rodenburglocatie'. Voor het realiseren van een bedrijventerrein in 'Vlietzone-Midden' wordt op dit moment een besluit voorbereid voor de start van een project daartoe.

Dat besluit zal worden genomen vóórdat het bestemmingsplan 'Lammenschansweg-Hof36' door de gemeenteraad wordt vastgesteld. Archeologie

26

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

De Omgevingsverordening bevat tot slot regels gericht op de bescherming van de zogenaamde Limes en het voormalige Kanaal van Corbulo. Die beschermingszone rondom de vroegere grens van het Romeinse rijk (de Limes) ligt op een kleine kilometer afstand van het plangebied. Het plangebied ligt wel deels in de beschermingszone aan weerszijden van het voormalige Kanaal van Corbulo, dat vroeger ongeveer ter plaatse van het huidige Rijn- en Schiekanaal moet hebben gelegen. Er is bij uitvoering van het bestemmingsplan echter geen sprake van aantasting van archeologische waarden met betrekking tot het kanaal, zo blijkt uit uitgevoerd archeologisch onderzoek. De locatie Hof 36 ligt daarnaast volledig buiten de Limeszone en is archeologisch vrijgegeven. De onderzoeksresultaten en daaruit te trekken conclusies zijn nader toegelicht in paragraaf 4.2.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie Leiden 2040

Op 15 juli 2019 heeft de gemeenteraad de 1.0-versie van de Omgevingsvisie Leiden 2040 vastgesteld (RV 19.0068). De Omgevingsvisie Leiden 2040 sluit aan op de Regionale agenda voor de omgevingsvisie "Hart van Holland", welke in 2017 is opgesteld door Leiden en de omliggende gemeenten. De Omgevingsvisie Leiden 2040 helpt om samenhang te brengen in de verschillende fysieke projecten in de stad, om deze meer Leids te maken, om ze beter de laten aansluiten op sociale, maatschappelijke en economische doelen en om investeringen goed te richten. De omgevingsvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in de stad. Het bevat geen blauwdruk voor de ontwikkeling van de stad, maar beschrijft wel de waarden die we belangrijk vinden in de ontwikkeling van de stad, eigenschappen die we koesteren en nieuwe ontwikkelingen die ruimte vergen. Op basis van de Leidse waarden (opgehaald uit participatie), trends en noodzakelijke ontwikkelingen zijn er zes verhaallijnen geformuleerd; 1. Leiden, stad van historie en cultuur 2. Leiden, groene en gezonde stad 3. Leiden, stad voor iedereen 4. Leiden, stad van onderwijs, kennis en werk 5. Leiden, verbonden stad 6. Leiden, waterstad. De Lammenschansdriehoek wordt in deze omgevingsvisie specifiek beschreven als ontwikkellocatie.

Hier ontstaat een gebied waar wonen, werken, onderwijs, grootschalige perifere detailhandel en recreëren op intensieve wijze gecombineerd wordt. Verder wordt verwezen naar de specifieke uitgangpsunten uit de Ontwikkelstrategie voor dit gebied. In dit gemengd stedelijk milieu gekregen is een brede mix aan verschillende functies, waaronder woningen, in een stedelijke dichtheid. De ontwikkeling van onderhavig complex past dus goed binnen deze uitgangspunten. De appartementen zijn geschikt voor verschillende doelgroepen, waaronder bijvoorbeeld net afgestuurde studenten of starters op de arbeidsmarkt.

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

27

Figuur 3.2: Uitsnede uit de verbeelding van de Structuurvisie Leiden 2025. 3.4.2

Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek

Om ook de rest van de Lammenschansdriehoek in lijn met de Structuurvisie Leiden 2025 te kunnen herontwikkelen tot een gemengd, stedelijk woon- en werkgebied met een goede ontsluitingsstructuur, passende groenvoorzieningen en een adequate waterhuishouding, is in december 2012 de 'Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek' vastgesteld door de Leidse gemeenteraad, en vervolgens geactualiseerd in 2019. De ontwikkelstrategie vormt een nadere uitwerking van de structuurvisie, en doet in tegenstelling tot de structuurvisie uitspraken op het niveau van losse bouwblokken en straten in plaats van een hele wijk. De ontwikkelstrategie is geen traditioneel stedenbouwkundig masterplan of gebiedsvisie, omdat de gemeente niet een vooraf vastgesteld eindbeeld van het gebied nastreeft door toepassing van een actief grondbeleid. Het document schetst slechts de maximale ontwikkelmogelijkheden voor de verschillende eigenaren in het gebied, evenals de bijbehorende randvoorwaarden op het gebied van ontsluiting, groenstructuur, waterhuishouding, parkeeroplossingen en stedenbouwkundige samenhang. Dat doet de ontwikkelstrategie door ruimtelijke bouwenveloppen met bijbehorende functieprofielen te definiëren, die zoveel mogelijk de bestaande eigendomssituatie respecteren.

Bouwenveloppen De bouwenveloppen bieden voor vrijwel alle eigenaren ruimere ontwikkelmogelijkheden dan dat het bestaande planologische kader doet, zowel in termen van bouwvolumes als functies. De ruimere mogelijkheden bieden kansen tot waardecreatie, hetgeen de verschillende eigenaren moet motiveren tot herontwikkeling. Voor concrete plannen die passen in de ontwikkelstrategie wordt vervolgens het

28

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

planologisch instrumentarium aangepast, bijvoorbeeld door vaststelling van een postzegelbestemmingsplan. De markt is dus aan zet. Hof 36 Ter plaatse van Hof 36 biedt de ontwikkelstrategie (2019) de mogelijkheid tot het oprichten van een bouwenvelop met hoogtes van 25, 30 en 55 meter. Bij het bepalen van de bebouwingshoogte is maximaal aansluiting gezocht bij de bestaande bebouwing en bestaande erfgrenzen. Het hogere volume aan de noordzijde van het blok, is het resultaat van een stedenbouwkundige studie naar hoogteaccenten binnen het gebied en profiteert van het uitzicht op onder andere De Vliet. Het hoogteaccent is een volume van 55 m hoog dat zich getrapt ontwikkelt uit de laagbouw. De toren is net iets uit de as geplaatst om een visuele verbinding tussen de centrale as en de binnenzijde van het hof binnen het blok te creëren. Door de toren net buiten de as te plaatsen gaat de aandacht uit naar de plint en het hof in plaats van de massa van de toren zelf. De situering van de toren is het resultaat van een bezonningsstudie en houdt rekening met de bezonning van de belendende bebouwing. Aan de zuidzijde is het volume lager gehouden om de lichtinval in het hof te bevorderen.

Over die ruimtelijke structuur is in de strategie het volgende geschreven omtrent de 'rand' aan de Lammenschansweg: "In de ontwikkelstrategie wordt ingezet op een sterke stedenbouwkundige definitie van de randen. De Lammenschansweg is ingericht als een entree van de stad. Met een sterke boulevardstructuur (5-8 lagen hoog en incidenteel 10 lagen) met levendige plinten met daarboven een mix aan functies krijgt het gebied een aantrekk elijk gezicht. De Kanaalweg wordt eveneens vormgegeven als een sterke stedelijke wand met een hoogte van 4-6 lagen. De groene oevers en inkijkjes naar het binnengebied zijn hier sterk medebepalend voor de uitstraling." De begane grond en een deel van de 1e verdieping aan de Lammenschansweg is geschikt gemaakt voor commerciële doeleinden. De commerciële functies zijn op die manier goed zichtbaar. Zirkzee en Schouls Voor de locatie Zirkzee is in de Ontwikkelstrategie een woonfunctie voorzien. Er vindt echter nog geen bestemmingswijziging plaats van een gemengde bestemming naar een woonbestemming. Voor deze locaties zal op korte termijn een separaat bestemmingsplan in procedure gebracht worden om aldaar woningbouw mogelijk te maken. Door het handhaven van de huidige bestemming en het terugbrengen van de milieucategorie van 3.2 naar 2 kan het huidige gebruik gehandhaafd blijven, aangezien Zirkzee aan te merken is als een bedrijf van milieucategorie 2.

Tevens wordt een eventuele latere bestemmingswijziging van het perceel naar 'Wonen' ter realisatie van de Ontwikkelstrategie niet met dit bestemmingsplan in de weg gestaan. Ook voor de locatie Schouls is in de Ontwikkelstrategie in een woonfunctie voorzien. Er vindt echter nog geen bestemmingswijziging plaats naar wonen, dat wordt in een separaat bestemmingsplan (in hetzelfde bestemmingsplan als waarin de bestemming van de locatie Zirkzee wordt gewijzigd) mogelijk gemaakt. Door het handhaven van de huidige bestemming en het terugbrengen van de milieucategorie van 3.1 naar 2 en het instellen van een geluidsplafond waaromtrent privaatrechtelijke afspraken zijn gemaakt wordt in dit bestemmingsplan geborgd dat ter plaatse van de woningen ter plaatse van Hof 36 sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. In de paragraaf 4.7.1 Bedrijven en milieuzonering is dit nader toegelicht. Functieprofielen In de figuur 3.3 is de functiekaart voor de plintlagen weergegeven uit de Ontwikkelstrategie

Bestemmingsplan "Lammenschansweg-HOF36" (vastgesteld)

29

Lammenschansdriehoek. Hierop is te zien dat ter plaatse van het plangebied ook sprake is van de 'stadboulevard'. Hierover wordt het volgende gezegd: In het functieprofiel voor de percelen langs de Lammenschansweg blijft perifere detailhandel toegestaan tot de al planologisch toegestane metrages, waarbij winkelprogramma mag verhuizen langs de Lammenschansweg en winkelpanden mogen worden herontwikkeld. Daarbij worden onder perifere detailhandel conform het geldende detailhandelsbeleid van Holland Rijnland ook winkels groter dan 1.000 m2 in de branches ‘sport & spel’, ‘hobby’ en ‘bruin & witgoed’ verstaan, onder voorbehoud van provinciale instemming en voldoening aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Naast perifere detailhandel biedt het functieprofiel aan de Lammenschansweg de mogelijkheid alle functies vallend onder ‘gemengd stedelijk programma’ en ‘buurtgerichte dienstverlening en horeca’ te realiseren.

In het toekomstige gebouw van Hof 36 wordt in de plint (begane grond en deel van de eerste verdieping) maximaal 675 m2 vrijgemaakt voor de onderstaande functies: dienstverlening horeca in categorie I en II maatschappelijke voorzieningen sport- en wellnessvoorzieningen bedrijven die zijn genoemd in bijlage 1 (Staat van bedrijfsactiviteiten) onder de milieucategorieën 1 en 2, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen en Bevi-inrichtingen zelfstandige kantoren Hiermee wordt aangesloten op de uitgangspunten voor de stadsboulevard die zijn beschreven in de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek.