210058 Bijlage 1 Kaderbesluit herontwikkeling Werninkterein

Daarnaast biedt de openbare ruimte mogelijkheden voor anders-georganiseerde sporten (urban sports), denk aan hardlooproutes, bootcamp, freerunning en calisthenics. Naast de inrichting van de openbare ruimte kan ook het ontwerp van een gebouw kan meehelpen aan een gezonde leefstijl, bijvoorbeeld door de fietsenstalling vanuit de woning gemakkelijker bereikbaar te maken dan de parkeergarage of het trappenhuis een prominentere positie te geven dan de lift. 3.4.3 Groen, klimaatadaptief en natuurinclusief Op dit moment is het Werninkterrein vrijwel volledig verhard. Met de herontwikkeling van het voormalige fabrieksterrein zal het verhard oppervlak afnemen door de aanleg van privaat of semi-openbaar groen en groen in de openbare ruimte. Van het plangebied wordt ca. 50% openbare ruimte, waarvan minimaal 10% groen zal worden ingericht. Zo ontstaan er kansen om het gebied te vergroenen met aandacht voor klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen.

Met de initiatiefnemer wordt gekeken welke maatregelen genomen kunnen worden om hittestress en wateroverlast in het gebied te voorkomen. Het toevoegen van groen in het gebied is hierbij het sleutelwoord. In natte periodes draagt dit bij aan het bufferen van water en aan infiltratie van water in de bodem. In droge periodes geeft het juist koelte. Groen kan hierbij in diverse verschijningsvormen geïntroduceerd worden, zowel in de openbare ruimte als op en aan het vastgoed. De gemeente is medeondertekenaar van het Convenant Klimaatadaptief Bouwen en denkt met initiatiefnemers mee over hoe maatregelen kunnen worden toegepast in de bouw. Nieuwe ontwikkelingen moeten rekening houden met de hemelwaterverordening die als doelstelling heeft om geen hemelwater op het riool te lozen en een bepaalde opvangcapaciteit op eigen terrein nastreeft. Op deze locatie zal vanwege de ligging aan het water het hemelwater direct (vertraagd) afgevoerd worden op de Oude Rijn. Op het gebied van natuurinclusief ontwikkelen is het de ambitie om de biodiversiteit te vergroten door het leefgebied van flora en fauna die al in het gebied aanwezig zijn te behouden en te versterken. Huidige beplanting met en goede toekomstverwachting wordt zo goed als mogelijk ingepast in de nieuwe plannen. Nieuwe beplanting is gevarieerd, inheems en sluit bij voorkeur aan op wat diersoorten uit de omgeving nodig hebben.

Een deel van de kade wordt uitgevoerd met een natuurlijk talud, waardoor het water toegankelijk wordt voor dieren. Voor het behoud en ter stimulering van de biodiversiteit heeft de gemeente een puntensyteem natuurinclusief bouwen in ontwikkeling, Dit puntensysteem wordt bij de planontwikkeling voor het Werninkterrein getest bij de planontwikkeling en het plan wordt volgens die systematiek getoetst. In samenwerking met de (stads)ecoloog wordt een integraal plan gemaakt waarin onderzocht wordt hoe de stadsnatuur te integreren is in de hoogstedelijke gebouwde omgeving. Bij het gebouwontwerp wordt zoveel mogelijk ingezet op het multifunctioneel gebruik van gevels en daken. Hiermee wordt bedoeld dat daken worden benut voor verschillende toepassingen ten behoeve van natuur, opvang van regenwater, energieopwekking, collectieve daktuinen of buitenruimtes bij woningen.

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

43

3.4.4 Bodem, warmte, koude en energie De realisatie van een stedelijk milieu als voorzien op het Werninkterrein vraagt om een integrale aanpak op het gebied van energie. Momenteel gelden de BENG-eisen, Bijna Energie Neutraal Gebouw, uit het Bouwbesluit. Hieraan moet de ontwikkeling wettelijk gezien voldoen. De gemeente heeft als ambitie om hier energieneutrale of zelfs energieleverende woningen te realiseren. De initiatiefnemer onderzoekt of dit financieel en technisch haalbaar is. De gemeente heeft een afwegingskader bodem en ondergrond in ontwikkeling voor gebiedsontwikkelingen waarin energietransitie, klimaatadaptatie, biodiversiteit, waterinfiltratie etc. samenkomen. Ook voor dit afwegingskader in ontwikkeling zal het Werninkterrein als testcase worden gehanteerd om een goed inzicht te verschaffen in de kansen en knelpunten op het gebied van bodem en ondergrond teneinde daar de juiste integrale oplossingen voor te vinden. De omvang van de ontwikkeling biedt kansen om op gebiedsniveau energieoplossingen te realiseren. Hierbij kunnen zowel separate bronnen bekeken worden, als gecombineerde bronnen. Oplossingen als een collectieve WKO, aansluitingen op (de retourleidingen van het) bestaande warmtenet en aquathermie worden onderzocht.

Het is voorstelbaar dat op dit terrein een kleinschalige duurzame energiecentrale wordt gerealiseerd die zijn warmte- en koude opslaat in buffers. Mogelijk kunnen de bestaande silo’s van de betonfabriek hiervoor herbestemd worden. Een smart-grid kan hierbij bijdragen aan een efficiënt energietransportsysteem door de buurt. De bestaande bedrijven aan de Amphoraweg kunnen hier mogelijk ook in betrokken worden, waardoor er ook kansen ontstaan om dit terrein te verduurzamen. Wanneer de plannen verder zijn uitgewerkt dient er te worden bekeken welke energievraag vanuit het gebied ontstaat en welk energieconcept het beste past. De initiatiefnemer kan bekijken of en onder welke voorwaarden een marktpartij dit kan realiseren. Samenwerking tussen gemeente en initiatiefnemer is hierbij essentieel. Wanneer er een gebiedsgerichte oplossing wordt gerealiseerd, kan ook gekeken worden hoe omliggende buurten hiervan mee kunnen profiteren. Ruimtelijk zal gekeken moeten worden welke impact dit heeft. Gedacht wordt om bestaande elementen op een nieuwe wijze hierin een func44

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

tie te geven, zoals de silo’s en de fabriekswoning. 3.4.5 Circulair bouwen Gemeente Leiden onderschrijft de landelijke doelstellingen op het gebied van circulariteit en beleid voor circulariteit is volop in ontwikkeling. De ambitie voor 2050 is dat Nederland –en dus ook Leiden- volledig circulair is. Daarnaast is de Leidse regio o.a. aangesloten bij Cirkelstad als Cirkelregio-071 zodat rondom het onderwerp actief kennis gedeeld en het netwerk vergroot wordt. En eind 2020 heeft Leiden de City Deal Circulair en Conceptueel Bouwen ondertekend. Op het gebied van circulariteit wordt er in Leiden gewerkt aan: (1) Het voorkomen van overbodig (en nieuw) materiaalgebruik (2) Het verduurzamen van het materiaalgebruik (3) Het voorbereiden van onze gebieden op circulair gebruik De ambitie op het gebied van circulair bouwen is daarom stevig. Bij voorkeur wordt er serieus onderzocht welke kansen en mogelijkheden er zijn op het gebied van conceptueel en biobased bouwen en de mogelijkheid van

houtbouw. Hierbij kan o.a. gedacht worden aan (deels) hergebruik van het casco, losmaakbaar en demontabel ontwerpen, minder materiaalgebruik per m², gebruik van secundaire producten en/of materialen, biobased materialen, maar ook het toepassen van het materialenpaspoort t.b.v. waardemaximalisatie tijdens onderhoud en na gebruik. Aan de initiatiefnemer wordt gevraagd actief mee te denken over de mogelijkheden. Voor het Werninkterrein liggen er kansen op het gebied van circulariteit: • Onderzoeken welke bouwwerken, -componenten en -materialen hoogwaardig hergebruikt kunnen worden ten behoeve van de ontwikkeling van het Werninkterrein. Hierbij valt te denken aan het hergebruik van de betonnen Werninkplaten en behoud en herbestemming van onderdelen van de bestaande bebouwing. Denk hierbij aan herbestemming van de silo’s en de kop van het kantoorgebouw. (1) • Wanneer er gesloopt wordt, gebeurt dit op een zo circulair mogelijke manier, waarbij materialen en grondstoffen worden geherintroduceerd in de bouwketen en elders opnieuw ingezet kunnen worden. (1) • Waar mogelijk wordt materiaalgebruik geminimali-

•

•

•

•

•

seerd. (1) Indien beton gebruikt wordt, wordt dit waar mogelijk aanbesteed conform het Betonakkoord. Door minder en duurzamer beton te gebruiken, kan de milieudruk van de nieuwbouw flink verlaagd worden. (1)(2) Onderzoeken hoe afvalscheiding aangemoedigd kan worden (bij voorkeur worden perscontainers in de bebouwing opgenomen). Denk hierbij aan voldoende punten in de buurt waar afval gescheiden ingezameld kan worden. (3) Deelmobiliteit stimuleren met scherpe parkeernormen en toegankelijk maken voor bewoners in het gebied, waardoor ruimtegebruik efficiënter en groener is en mobiliteit duurzamer. (1) (2) (3) Onderzoeken hoe deelconcepten voor alternatieve vervoersmiddelen en pakketdiensten geïntroduceerd kunnen worden om materiaal- en energiegebruik op gebiedsniveau te minimaliseren. (3) Bewoners, gebruikers en ondernemers verbinden met een online platform waardoor de community verder wordt ondersteund. Dit levert voordelen op het gebied van de deeleconomie, sociale veiligheid en welbevinden. (3)

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

45

46

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

Basisprincipes Bestaand beleid • Uitvoeringsagenda Energietransitie Gebouwde omgeving 2020-2023 (RV 20.0032) • Convenant Klimaatadaptief Bouwen Zuid-Holland • Uitvoeringsprogramma Leiden biodivers en klimaatbestendig 2020-2023 (RV 20.0027) • Puntensysteem voor natuurinclusief bouwen • Verordening afvoer hemelwater en grondwater Gemeente Leiden 2020 (RV 20.0074) • Kadernota en handboek kwaliteit openbare ruimte (RV 11.0117/ BW 12.0417) • De Leidse Beweegsleutels (B&W 21.022) • Beleidskader Spelen en Bewegen Leiden 2018-2022 (RV17.0081) • Beleidskader Sport en Gezondheid 2019-2023 (RV 19.0093) Wernink gezond Omgeving stimuleert gezond gedrag, en nodigt uit tot bewegen, spelen en sporten Openbare ruimte inrichting is multifunctioneel en combineert verblijven, spelen en sporten Gezond binnenmilieu van woningen Wernink duurzaam Warmte, koude en energievoorziening vindt op duurzame wijze plaats Het streven is een energieneutrale buurt Er wordt zoveel als mogelijk circulair gebouwd Oog voor klimaatadaptatie en biodiversiteit

circulair bouwen

biodiversiteit

recycling van materialen

groen en blauw

natuur en mensgerichte vormgeving kade gebruikt voor sport, spel en om te flaneren

waterberging en waterzuivering

warmte-koude opslag houtskeletbouw

natuurinclusief sport & spelen in de openbare ruimte

innovatie

meervoudig gebruik van de oever

ecologisch verantwoord

energieneutraal CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

47

3.5 Kernwaarde 5: Verbonden en autoluw

een schema opgenomen (zie inzet).

3.5.1 Aantrekkelijk en bereikbaar Werninkterrein De transformatie van het Werninkterrein vraagt om veranderingen in de verkeersstructuur. Voor een goede ontsluiting is een extra ontsluiting nodig, omdat de huidige ontsluiting zowel qua capaciteit als gebruik van de Amphoraweg niet geschikt is voor het te verwachte aantal verkeersbewegingen dat er met de ontwikkeling bij komt. Er is een verkeersonderzoek verricht om te bekijken wat de beste ontsluitingsstructuur van het gebied is. Uit dit onderzoek is een tunnel onder het spoor door in combinatie met een extra verbinding achter de bedrijven van de Amphoraweg langs als meest passende oplossing gekomen. Belangrijkste reden is dat deze verbinding de meeste meerwaarde heeft voor de omgeving. Zo ontsluit de tunnel niet alleen het Werninkterrein, maar worden bestaande voorzieningen in De Mors beter toegankelijk en wordt de bereikbaarheid van de nieuwe openbare Rijnkade voor bestaande bewoners vergroot.

Verder is er is extra aandacht om de logistiek te ontvlechten. Op deze manier wordt hinder voor de bedrijven aan de Amphoraweg zoveel mogelijk voorkomen.

De inpassing van de tunnel dient nader bepaald te worden. Er zijn globaal drie oplossingsrichtingen voor aansluiting van de tunnel op Wernink: 1. dimensionering breedte tunnel, 2. verdiept aanleggen kruising, 3. terugspringende rooilijn. Van de laatste oplossingsrichting is

3.5.2 Voetgangers en fietsers hebben prioriteit Voetgangers, fietsers en openbaar vervoer hebben prioriteit. Belangrijke bestemmingen in de omgeving, zoals station Leiden Centraal, de binnenstad, het Leiden Bio Science Park en het omliggende landschap moeten op een aantrekkelijke en veilige manier te bereiken zijn. Een veilige ontsluiting en een goede bereikbaarheid van bestaande voorzieningen in de omgeving zijn voorwaarde voor de ontwikkeling. Door de tunnel onder het spoor wordt het Werninkterrein verbonden met bestaande voorzieningen, het openbaar vervoer en fietsroutes in de omgeving. De veiligheid van voetgangers en fietsers kan met de huidige inrichting en gebruik van de Amphoraweg en ook bij de kruising Dr. Lelylaan - Amphoraweg niet worden gegarandeerd. Het is binnen de beschikbare ruimte ook niet mogelijk om de weg en de kruising zo in te richten dat dit wel het geval is. Daarom komt er een voor iedereen goed toegankelijke fietsbrug over de Dr. Lelylaan, die het Werninkterrein verbindt met de binnenstad en station Leiden P P

P P Aansluiting tunnel met terugspringende rooilijn

P VERKEERSONTSLUITING Fietsroute Fietsaansluiting nader te bepalen Autoroute Gereguleerde toegang Calamiteiten Tunnel: beoogde verkeersoplossing

48

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

Centraal. Hiermee wordt ook meteen de historische route tussen de binnenstad en de Hoge Morsweg hersteld. De mogelijkheid van een langzaam verkeerroute onderdoor de spoorbrug naar de Hoge Morsweg zal nader onderzocht worden of deze verbinding ook te maken is. 3.5.3 Openbare ruimte met verblijfskwaliteit Een overzichtelijk, toegankelijke en veilige openbare ruimte zorgt voor maximaal comfort voor voetgangers en fietsers. De beschikbare ruimte is schaars en vraagt om verandering in de mate van auto-afhankelijkheid en de positie die de auto in het gebied krijgt. Dit is ook passend bij de beperkte omvang van het gebied. Door parkeergarages op een slimme manier aan de randen te bouwen kan een groot deel van de openbare ruimte autoluw worden ingericht. Dit biedt kansen om de openbare ruimte zoveel mogelijk verblijfskwaliteit te geven. Daarbij is speciale aandacht voor klimaatadaptie en biodiverse vergroening. Door te investeren in eenheid in de inrichting en materiaalkeuze kunnen mensen zich gemakkelijk oriënteren in de buurt en is het fijn om buiten te zijn. 3.5.4 Sterke relatie tussen gebouw en openbare ruimte Nieuwbouw kan bijdragen aan de leefbaarheid op straat. Gebouwen met levendige functies aan de openbare ruimte zorgen voor ogen op de straat en een aantrekkelijk straatbeeld.

Dat kunnen woningen zijn met een voortuin of voorzone, ruime en uitnodigende entrees van appartementencomplexen of voorzieningen. Ook door-

Pakket van maatregelen:

Mobiliteitsmaatregelen

zichten op groen ingerichte binnenterreinen en daktuinen dragen bij aan de beleving van groen en levendigheid op straat. Onaantrekkelijke functies in het gebouw, zoals parkeren (m.u.v. aantrekkelijk vormgegeven parkeergebouwen) en bergingen bevinden zich uit het zicht. Entrees tot fietsenbergingen zijn duidelijk herkenbaar en goed toegankelijk om het gebruik van de fiets te stimuleren en voorkomt overlast van gestalde fietsen in de openbare ruimte. 3.5.5 Stimuleren van duurzame mobiliteitsconcepten Om de impact van de nieuwbouw op het aantal vervoersbewegingen te minimaliseren wordt duurzame mobiliteit gestimuleerd. Het Werninkterrein wordt een buurt waar duurzame en gezonde mobiliteit een gemakkelijke keuze is. De buurt wordt zoveel mogelijk autoluw ingericht. Bij voorzieningen en nieuwe woningen is voldoende ruimte om de fiets eenvoudig te kunnen stallen. Stallingen zijn goed zichtbaar en toegankelijk vanaf de straat, gemakkelijker toegankelijk dan de parkeergarage en ook goed bruikbaar voor bijzondere modellen zoals kinderfietsen, bakfietsen, scooters en scootmobiel. De invoering van betaald parkeren in de Hoge Mors is voorwaarde om te kunnen afwijken van de parkeernormen en het aantal parkeerplekken te beperken. Vraag en aanbod van parkeerplaatsen moet in balans zijn, waarbij de gemeente de wens heeft voor meer deelmobiliteit en minder autobezit.

alternatieve vervoerswijzen aanbieden

kwalitatieve condities verbeteren

1. Beleid en instrumentarium (denk oa P-norm)

goede fietsfaciliteiten (parkeren, opladen etc.) openbare ruimte inrichten op langzaamverkeer en auto te gast

2. Ruimtelijke ingrepen (denk aan fietsverbindingen aansluiten op stedelijke structuur) 3. Inrichting openbare ruimte (in geest van voetganger en fietser op 1, auto te gast)

aanbieden deelvervoer verlagen P-norm verbeteren OV toegankelijkheid goede fietsverbindingen regulier autogebruik

autoluw gebied

CONCEPT

Autotoegankelijkheid

Gebiedsvisie Werninkterrein

49

50

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

Basisprincipes Bestaand beleid • Mobiliteitsnota 2020-2030 (RV 20.0030) • Parkeervisie Leiden Auto- en Fietsparkeren 2020-2030 (RV 20.0038) • Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020 Voetganger & fietser hebben prioriteit Het Werninkterrein is zoveel mogelijk autoluw ingericht Aantrekkelijke en veilige routes Goede toegankelijkheid van voorzieningen Het openbaar vervoer is goed bereikbaar Verbonden met de omgeving Een tunnel onder het Werrninkterrein als nieuwe ontsluiting van het gebied Ontvlechten van verkeer op het bedrijventerrein aan de Amphoraweg Goede en veilige fietsverbinding langs het spoor verbindt het Werninkterrein met de Morsweg en de Binnenstad Sterke relatie tussen gebouw en openbare ruimte Duurzame en gezonde mobiliteit Beperken van autoverkeer en parkeren Geconcentreerde parkeeroplossingen Deelmobiliteit Aandacht voor goed toegankelijke fietsenstallingen Duurzame logistiek Centraal punt voor pakketdiensten

levendige straten aantrekkelijke Rijnkade

stimuleren van ontmoeting groen en blauw groenadoptie Mobiliteitshub

klimaatbewust

ruimte voor fiets en voetganger ruimte voor initiatieven

auto te gast

multifunctionele openbare ruimte CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

51

4

STEDENBOUWKUNDIG KADER

Herontdekking van verborgen landtong

Industriële basis

Groen-stedelijk terrassenlandschap tussen Rijn en rails

Dialoog tussen oud en nieuw

Multifunctionele stedelijke en collectieve ruimtes

Het Werninkblok

4 Stedenbouwkundig kader In de vorige hoofdstukken is de ambitie beschreven om het Werninkterrein te transformeren van watergebonden bedrijventerrein tot aantrekkelijke gemengde stadsbuurt waar kan worden gewoond, gewerkt en gerecreëerd. Een plek waar de unieke ligging in de bocht van de Oude Rijn ten volle wordt benut, door het gebruik van elementen uit het industriële verleden, programmering passend bij en georiënteerd op de ligging aan het water en het maken van een openbaar toegankelijke kade en oever. Aan de hand van vijf kernwaarden zijn de belangrijkste ambities beschreven waarmee een gebied kan worden ontwikkeld met een eigen signatuur. Deze zijn vertaald in basisprincipes per kernwaarde. Ook is uiteengezet dat de unieke ligging van het gebied randvoorwaarden met zich meebrengt als het gaat om bereikbaarheid, luchtkwaliteit, geluidsbelasting en de relatie tot het bedrijventerrein aan de Amphoraweg dat in ieder geval nog tot 2030 als dusdanig in gebruik is. Dit hoofdstuk vertaalt de opgaven en ambities in een stedenbouwkundig kader dat als toetsingskader dient voor initiatieven die in het gebied worden ontplooid. Het stedenbouwkundig kader bestaat uit zes ruimtelijke principes, de uitgangspunten voor de beeldkwaliteit, een raamwerkkaart met daarin de ruimtelijke spelregels en richtlijnen voor de ontwikkeling van het gebied.

4.1

Ruimtelijk concept en ruimtelijke principes

Voor de ontwikkeling van het Werninkterrein wordt een ruimtelijk concept gehanteerd: ‘Stadsbuurt als tribune aan de Rijn’. (zie verbeelding op de volgende pagina)

terrein. Hiermee wordt sturing gegeven aan de transformatie van de locatie tot een wezenlijk onderscheidend, levendig en stedelijk gebied. Voor de ontwikkeling van het gebied worden zes ruimtelijke principes gehanteerd. Dit zijn: • Herontdekking van verborgen landtong • Industriële basis • Dialoog tussen oud en nieuw • Groen-stedelijk terrassenlandschap tussen Rijn en rails • Multifunctionele stedelijke en collectieve ruimtes • Het Werninkblok Samen vormen deze zes punten de centrale gebiedskenmerken van de toekomstige ontwikkeling, waarmee ze het ruimtelijk DNA zijn voor het ontwerp en de ontwikkeling van het terrein. In het streven naar een kwalitatief aangenaam en aantrekkelijk gebied zijn ze tevens leidend in de beoogde beeldkwaliteit van het gebied. Al dienen de ruimtelijke principes een doorvertaling te krijgen in concreet stedenbouwkundig, architectonisch en buitenruimte ontwerp. Gezamenlijk sturen ze als stedenbouwkundige essenties op een gelaagd en speels geheel. Doelstelling is daarbij het creëren van een gebied met een eigen identiteit, waarin de rijke geschiedenis van de plek verweven wordt met nieuw gebruik. Op de naastgelegen pagina zijn de zes ruimtelijke principes gezamenlijk weergeven. Op de volgende pagina’s worden zij afzonderlijk nader toegelicht.

In dit concept wordt het unieke karakter van de landtong op de plek van de Rijnbocht optimaal benut. Het gebied krijgt een terrasopbouw met lagere bebouwing aan de Rijn en hogere bebouwing aan de kant van het spoor. Hiermee wordt ervoor gezorgd dat het water vanuit zo veel mogelijk plekken beleefd kan worden, in de openbare ruimte, de gebouwen én de binnentuinen. Bovendien biedt deze opzet ook voordelen voor bezonning en de geluidsbelasting van het spoor. Het concept verbindt de specifieke ruimtelijke kenmerken, geschiedenis van de locatie en ligging aan de Rijn met de kansen voor een nieuw type van stedelijk gebruik van het CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

55

Stadsbuurt als tribune aan de Rijn

Scharnier in een groter systeem van tijd, ruimte en gebruik

4.1.1 Herontdekking van de verborgen landtong Het Werninkterrein wordt ruimtelijk gedefinieerd door de ligging tussen de rivier en een spoordijk. Daarmee heeft de locatie het karakter van een landtong, omsloten door Rijn en rails en met een ‘kop’ aan de kenmerkende bocht in de rivier. Het gebied kan topografisch gezien worden als een schakel tussen binnenstad, stedelijk gebied en buitengebied, binnen een grotere landschappelijke context, waarin de locatie herkenbaar is aan de ligging in de haast haakse bocht. Vanaf hier zoekt het rivierwater z’n weg richting monding in zee. Een bijzondere locatie. Enigzins verborgen in de luwte, blijkt dit terrein een aantrekkelijke scharnier in een veel groter ruimtelijk systeem. Het karakter van de landtong versterkt des te meer dat dit een plek is die ontdekt en verkend kan worden.

58

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

Met de transformatie van de locatie naar een stedelijk gebied met een nieuw type van gebruik, wordt ingespeeld en voortgebouwd op deze bestaande kenmerken. Doelstelling is een ontwikkeling waarin programma, bebouwing, openbare ruimte, landschap en rivier elkaar op een aantrekkelijke en unieke wijze versterken en gezamenlijk zorgen voor een prettige leefomgeving voor mens, dier en plant. Vertrekpunt voor het stedenbouwkundige concept is de relatie tussen de plek en de rivier. Met de ontwikkeling van een nieuwe stadsbuurt kan de samenhang tussen stad, buurt en rivier verder versterkt worden. Het biedt de kans om op diverse aspecten synergie tussen ruimte, gebruik en ‘geest van de plek’ tot uiting te brengen. Inzet is een gebied waar op een vooruitstrevende wijze invulling wordt geven aan het samengaan van stad en natuur, waarbij tegelijkertijd een nieuwe betekenis geven wordt aan de plek door verbinding tussen verleden, heden en toekomst.

Voortbouwen op bestaande kwaliteiten

4.1.2 Industriële basis De geschiedenis van de plek kent een rijke historie van industriële activiteiten. Voor de productie en logistiek van bouwmaterialen was het een gunstige ligging aan de rivier. Het gebruik van deze locatie voor industriële doeleinden is inmiddels verleden tijd. Bij de ontwikkeling van het gebied kan een nieuwe invulling worden gegeven aan het terrein, passend bij een stedelijke leefomgeving. Echter, de geschiedenis van het gebied wordt gezien als een belangrijke basis van de identeit van de plek. Voor de ontwikkeling van het Werninkterrein tot een levendige stadsbuurt, is het waardevol om voort te bouwen op bestaande kwaliteiten en gebruik te maken van wat al aanwezig is op de locatie. De identiteit van de buurt ontleent zijn eigenheid mede op basis van het industriële karakter dat het gebied reeds heeft.

Verschillende beeldbepalende elementen zijn in de loop van de tijd verdwenen uit het silhouet van de stad, zoals de opvallende fabrieksschoorstenen van de kalksteenovens die hier ooit stonden. (zie foto hieronder) Verschillende nog aanwezige elementen worden als kenmerkend gezien en bieden aanleiding om te behouden en geschikt te maken voor een nieuw type van gebruik. Cruciaal zijn de twee sillo’s aan de kade, de loswal in combinatie met een groene oever en kop, en de ligging, maat en schaal van het fabriekcomplex. Het is wenselijk is om bestaande bebouwing, fabrieksspanten, betonplaten, betonnen zandbakken (gedeeltelijk) te hergebruiken. Doelstelling is om de sfeer en het industriële karakter van de plek een nieuwe betekenis te geven voor toekomstige bewoners en gebruikers. Qua beeld stoer en robuust op gebiedsniveau, maar verfijnd naarmate je dichterbij komt.

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

59

Creëren van betekenisvolle relaties tussen bestaande en nieuwe gebiedskenmerken

4.1.3 Dialoog tussen oud en nieuw Het gebiedsconcept zet in op het creëren van betekenisvolle relaties tussen bestaande en nieuwe gebiedskenmerken. Voor het tot stand brengen van deze interactie wordt zowel gekeken naar het construeren en waarborgen van sterke visuele relaties, als naar het mogelijk maken van een logische ruimtelijk-functionele indeling en volumeopbouw. Hiervoor wordt enerzijds gedacht vanuit het platte vlak in de plattegrond, en anderzijds vanuit de doorsnede van het gebied van Rijn tot spoordijk. In de plattegrond zijn de lange lijnen langs de Rijn en het spoor de belangrijkste dragers van het ruimtelijke systeem. Zij spannen het gebied op en komen vervolgens samen bij de kenmerkende bocht van de Rijn. In de vorm van een ‘groene kop’ is hier een Widernistuin, met volop kansen voor een diverse biodiveristeit. Het karakter van de openbare Rijnoever verschiet ter plaatse van de loswal van een groene, zachte en landschappelijke

60

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

sfeer naar verharde en stedelijke kade. Deze sferen grijpen ook op schaal van het gebied in elkaar en bieden condities voor verschillende vormen van buitenruimtegebruik. In de dwarsrichting worden doorsteken voorzien die zorgen voor verbinding en zicht op de Rijn. In de as waar een tunnel de Hoge Mors met het Werninkterrein zal gaan verbinden, wordt ter plaatse van het huidige fabriekscomplex een pleinruimte aan de Rijn gemaakt. Deze ruimte wordt als het ware binnenste-buiten geklapt, waardoor verleden, heden en toekomst bij elkaar komen. De silo’s worden als beeldicoon behouden en krijgen een nieuwe betekenis en functie. Deze eyecatcher vormt als ruimtelijke element de spil waar omheen Rijn, plein, buurt en stad met elkaar in verbinding staan. Met de ruimtelijke sequentie van Amethistkade, spoortunnel, fabrieksplein aan de Rijnkade ontstaat bovendien een cruciale stedenbouwkundige aanhechting van het Werninkterrein met de aan de andere zijde van het spoor gelegen deel van de Hoge Mors.

Unieke doorsnede voor een prettige leefklimaat

4.1.4 Groen-stedelijk terrassenlandschap tussen Rijn en rails Denkend vanuit de doorsnede wordt een helder principe gehanteerd met de potentie van een bijzonder stedelijk oplopend silhouet: laag aan de Rijn-zijde, hoger aan de spoor-zijde.

terrassen, balkons, daken en binnentuinen. Het zorgt voor een bijzondere totaalervaring, waarin het rivierdal op artificiële wijze lijkt te worden voortgezet aan de noord-westelijke oever. Als ware vormt de nieuwe bebouwing het sediment van de Rijn, waar bovenop een waterval van levedig groen tot wasdom komt.

Hierbij wordt een speels en gevarieerd beeld nagestreefd. Het ‘tribune-effect’ ontstaat in lijn met een trapsgewijze stedenbouwkundige volumeopbouw, waarbij vanaf zo veel mogelijk plekken in, om én op de gebouwen zicht is op het water van de rivier en de omgeving.

Hiermee wordt in feite nader vorm en inhoud gegeven aan de samenkomst van natuur en stad op deze plek. In werkelijkheid kunnen de terras-oppervlaktes voor diverse duurzame doeleinden worden ingezet, zoals groen, wateropvang, zonnepanelen, kassen en ontmoetingsruimtes. Doelstelling van het principe van de terrasvormige volumeopbouw is tevens het bewerkstelligen van een prettig microklimaat. Slimme toepassing maakt het mogelijk om op gebiedsniveau zon-, schaduw-, wind- en geluidseffecten te sturen naar wens en behoefte.

Bebouwing en buitenruimte vormen gezamenlijk een wezenlijk levendig, groen en tegelijkertijd stedelijk terrassenlandschap. De veelheid van horizontale oppervlakten op diverse hoogtes wordt ingezet voor een samenspel tussen de niveau’s van het water, vlonder, kade, oever,

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

61

Multifunctionaliteit van de stedelijke ruimtes

4.1.5 Multifunctionele stedelijke en collectieve ruimtes De toekomstige buurt vormt een stukje stad voor mensen: bewoners, Leidenaren, bezoekers. Inzet is een prettig levendig stedelijk milieu, dat aanleiding geeft voor geplande en ongeplande menselijke ontmoetingen, bewegingen en activiteiten. Daarmee wordt gesteefd naar een omgeving waarin gebruik en ruimte op een passende wijze op elkaar en de menselijke maat zijn afgestemd. Het wordt immers een gemengd stedelijk gebied met een mix van woningen, werk en voorzieningen. Maar bovendien wordt het ook een intensief gebruikt gebied met een hoge bebouwingsdichtheid. Daarom is zorgvuldigheid en aandacht nodig voor de ruimtelijke aspecten, waarmee de condities worden geschapen om tot een succesvol resultaat te komen. Bij het streven naar een prettige en aantrekkelijke gemeng-

62

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

de stedelijke omgeving hoort een aanpak met aandacht voor gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Doelstelling is het creëren van mogelijkheden voor uitwisseling en het stimuleren van interactie tussen zowel (groepen) mensen als tussen functies binnen het gebied. Dit vraagt om openbaar toegankelijke en collectieve binnenen buitenruimtes die zodanig robuust en duurzaam zijn vormgegeven dat het ontwerp geschikt is voor diverse doeleinden en de lange duur. Van belang is daarom het creëren van ruimtes voor multifunctioneel gebruik. Plekken waar samenkomst kan worden gefaciliteerd door het ontwerp van adaptieve en/of flexibel te gebruiken ruimtes. Bij de ontwikkeling is zodoende focus nodig op het organiseren van slim en dubbel ruimtegebruik, en de mogelijkheid om verschillende gebruikers op verschillende tijdstippen gebruik te kunnen laten maken van eenzelfde omgeving.

Het samengesteld bouwblok bestaat uit een combinatie van diverse gebouwtypologiën

4.1.6 Het Werninkblok Nieuwe bebouwing wordt uitgevoerd in de vorm van een samengesteld en omsloten bouwblok. Hoewel ieder bouwblok verschilt qua vorm en afmeting, biedt het model plek voor combinatie van diverse gebouwtypologiën met ruimte voor functiemenging en een parkeeroplossing. Een Werninkblok bestaat tevens uit gebouwen en woningen met een menselijke maat en schaal, wisselend in breedte, hoogte en diepte. Daarmee wordt een gevarieerd beeld gerealiseerd met een afleesbare geleding van gebouwkorrels en bouwvolumes. Diverse doelstellingen liggen ten grondslag aan de keuze voor de toepassing van deze stedelijk bouwvorm: 1. Het samenbrengen van een verscheidenheid aan woonvormen binnen een bouwblok kan bijdragen aan het faciliteren van ontmoetingen tussen diverse bewoners van de buurt. 2. Het creëren van een levendige en goede stad op ooghoogte bij een stedelijk bebouwingsdichtheid en functiemix.

Middels het hanteren van een genereuze plinthoogte en de plaatsing van entrees en voordeuren aan de openbare ruimte wordt de begane grond geactiveerd. Hierbij wordt gestreefd naar een actieve uitwisseling tussen binnen en buiten, met aandacht voor de menselijke maat. 3. Het realiseren van een speels en gevarieerd stedelijk beeld. Toepassing van diverse gebouwkorrels en bouwhoogtes voorkomt eentonigheid en uniformiteit. Gestreefd wordt naar een eenheid in uitstraling met een balans tussen contrast en samenhang in de wijze waarop bouwvolume, materialisering en kleurgebruik worden toegepast. 4. Het waarborgen van voldoende licht, lucht en ruimte. Inzet van wisselende bouwhoogtes geeft de mogelijkheid om in te spelen op optimalisering van bezonning en schaduwval. Toepassing van setbacks bij hogere bebouwing zorgt voor het minimaliseren van windval en tevens meer licht en lucht op straatniveau en/of in de binnentuin.

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

63

Zicht vanaf de tunnel richting het plein en de Rijn

4.2

Stedenbouwkundig raamwerk

Voor de uitwerking van de gebiedsvisie zijn spelregelkaarten opgesteld met uitgangspunten voor ontwikkeling. Dit vormt het stedenbouwkundig kader voor realisatie, waarmee de kwantitatieve mogelijkheden en onmogelijkheden van het stedenbouwkundig concept zijn vastgelegd. Vastgelegd is hoe wordt omgegaan met rooilijnen, bouwhoogtezonering, programmaverdeling, verkeerstructuur, parkeren en de typering van de openbare ruimte inclusief globale functionele verdeling in dwarsprofielen.

Het ontwikkelkader biedt ruimte tot 750 woninge. Het totale aantal woningen wordt echter gemaximaliseerd op 700 woningen omwille van de leefbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, openbare ruimte en mogelijkheid tot woningdifferentiatie.

B1

17m

20m

18m

A2 A1 6m

66

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

8-10m

B2

BOUWVELDEN Bouwveld Bestaande bebouwing te handhaven

B1

Bestaande bebouwing mogelijk te handhaven Bestaande elementen mogelijk te handhaven

8-10m

17m

Doorgang

20m

18m

B2

A2 A1

RAAMWERKKAART 1:2000

Rooilijnen Bestaande bebouwing te handhaven

6m

Bestaande bebouwing mogelijk te handhaven Bestaande elementen mogelijk te handhaven Gefixeerde rooilijn bouwveld Maximale rooilijn bouwveld Uitkraging mogelijk in delen met hoogteaccenten Nader uit te werken grens bouwveld Nader uit te werken grens bouwveld (vaste richting, minimale profielmaat 12m) Nader uit te werken grens bouwveld (nader te bepalen richting, minimale profielmaat 12m) Indicatieve doorgang zonder overbouwing Indicatieve doorgang met toegestane overbouwing Bouwhoogte tot 5 bouwlagen (max. 17m) tot 8 bouwlagen (max. 26m) tot 16 bouwlagen (max. 40m-50m)

ROOILIJNEN Bouwveld Gefixeerde rooilijn bouwveld Maximale rooilijn bouwveld Uitkraging mogelijk in delen met hoogteaccenten Nader uit te werken grens bouwveld Nader uit te werken grens bouwveld (vaste richting, minimale profielmaat 12m) Nader uit te werken grens bouwveld (nader te bepalen richting, minimale profielmaat 12m) Indicatieve doorgang zonder overbouwing (4-8m breed) Indicatieve doorgang met toegestane overbouwing (4-8m breed, min 2 bouwlagen hoog)

Openbare ruimte Spoorlaan Plein Levendige stadsstraat Rustige woonstraat Overgang stenige kade naar zachte oever Wildernis tuin Zone voor watergebonden activiteiten Verkeer Autoroute Autoroute gereguleerde toegang Fietsroute

BOUWHOOGTE tot 5 bouwlagen (max. 17m) tot 8 bouwlagen (max. 26m) tot 16 bouwlagen (max. 40m-50m)

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

67

4.2.1 Bestaande gebouwen De industriële sfeer van het Werninkterrein wordt gezien als een unieke kwaliteit van het gebied, die deze ontwikkellocatie onderscheid van andere. Het is daarom wenselijk om elementen uit het verleden van de betonfabriek in het plan te verwerken en een nieuwe invulling te geven. Het is niet mogelijk en ook niet wenselijk om alle gebouwen te laten staan, maar wel delen ervan. Uitgangspunt bij de ontwikkeling is: •

• • •

Hergebruik van karakteristieke silo’s en deels het poortgebouw. Onderzocht moet worden of de spanten van de fabriekshal hergebruikt kunnen worden. Hergebruik van in ieder geval een deel van de Wernink betonplaten; Onderzoek naar hergebruik van bedrijfswoning en poortgebouw; Onderzoek naar hergebruik van loswal en zandbakken.

4.2.2 Bouwvelden H Het ruimtelijk raamwerk bestaat uit twee bouwvelden. De begrenzing van de bouwvelden is bepaald door: •

4.2.3 Rooilijnen De rooilijnen bepalen de fysieke begrenzingen van het bouwblok. In het raamwerk worden verschillende aanduidingen gebruikt voor hoe met de rooilijn omgegaan wordt. De bebouwing aan de Rijnoever, het centrale plein en de straat in aansluiting op de spoortunnel vormen de hoofdstructuur (doorgetrokken streep). De gebouwvolumes aan de hoofdstructuur hebben een duidelijke oriëntatie op de openbare ruimte en zijn representatief voor het Werninkterrein. Hiervoor geldt een maximale rooilijn. Dit betekent dat gebouwen in de rooilijn worden gebouwd en een aaneengesloten gevelwand vormen. Langs de Rijnoever ligt de bebouwing, in ieder geval vanaf de 4e verdieping teruggelegen (set back van minimaal 2 meter) ter ondersteuning van de terrasvormige opbouw van de doorsnede. Voor de begane grond zijn twee principes waar bij verdere uitwerking uit kan worden gekozen: A. B.

Bouwen in de rooilijn, waarbij het hoofdvolume (2e t/m 4e verdieping) terugspringt; Het bouwdeel schuift in z’n geheel naar achteren ten opzichte van de rooilijn, dat ruimte biedt aan een voortuin in de volle grond. De erfafscheiding is groen (max 1 meter).

Voldoende maat voor het maken van een multifunctionele openbare ruimte langs het water (kade & groene oever); De relatie met de oude poldersloot; Minimale afstand tot de spoordijk om ook aan deze zijde een verkeersontsluiting en voorkant te maken; Minimale breedte die nodig is voor een aantrekkelijke entree van de nieuwe spoortunnel in het verlengde van de Amethistkade. De verhouding ten opzichte van de centrale fabriekshal met silo’s.

De Spoorlaan krijgt een minimale profielmaat van 18 meter ten opzichte van het spoortalud. De onderste drie bouwlagen worden in de rooilijn gebouwd zodat er een heldere straatwand ontstaan. Vanaf de vierde bouwlaag is het toegestaan om een overstek te maken. De diepte van de overstek (set forward) is maximaal 3 meter en is kolomvrij, zodat er een obstakelvrije openbare ruimte ontstaat.

Beide bouwvelden worden opgesplitst in twee min of meer gelijkwaardige bouwblokken door een straat. Deze straten garanderen de toegankelijkheid naar de Rijn, brengen de menselijke maat in het gebied en zorgen voor een goede verhouding tussen bebouwing en openbare ruimte. De doorgang in bouwveld A markeert de overgang tussen de harde en zachte Rijnoever. De doorgang in bouwveld B maakt een route mogelijk tussen Amphoraweg en het centrale plein. De doorgangen zijn op maaiveld gelegen en hebben een minimale profielmaat van 12 meter.

De doorgangen tussen bouwvelden A en B hebben een minimale maat van 12 meter. De positie van de doorgangen wordt nader uitwerkt en afgestemd op het gebouwontwerp. Daarbij geldt dat in bouwveld A de richting van de doorgang nog mag veranderen, maar dat deze in bouwveld B vastligt. De overgang tussen privé en openbaar kan worden ingericht als encroachment zone, oftewel een ‘stoepje’ met een maximale breedte van 2 meter. Deze zone dient zorgvuldig te worden ontworpen, met ruimte voor entrees naar de woning, een bankje of plantenbak.

• • •

•

68

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

4.2.4 Doorsteken door het blok De binnentuinen maken onderdeel uit van het netwerk van plekken waar mensen kunnen verblijven en elkaar kunnen ontmoeten. Om een goede verbinding tussen de binnentuinen en de Rijnoever mogelijk te maken zijn daarom doorsteken in de blokken opgenomen. Deze zorgen ervoor dat de binnentuinen toegankelijk zijn, er zicht is op de Rijnoever en het plein en er informele routes door het gebied ontstaan. Voor alle doorsteken geldt dat deze in ieder geval overdag openbaar toegankelijk zijn. Blokken A1 en A2 hebben ieder minimaal 4 doorsteken waarvan de precieze positie nader te bepalen is. Per blok is ten minste een doorsteek toegankelijk middels een hellingbaan indien de binnentuin verhoogd wordt gerealiseerd. De doorsteken naar de Rijnoever en het centrale plein hebben een minimale maat van 4 meter en worden niet overbouwd. De doorgangen aan de Spoorlaan en de woonstraat mogen worden overbouwd en hebben een minimale maat van 4 meter en 6 m vrije hoogte. In blokken B1 en B2 zijn ook doorsteken tussen spoor en kade gewenst om het gebied voldoende doorwaadbaar te maken. Op welke wijze deze doorgangen worden ingepast wordt bepaald bij verdere uitwerking van de plannen. Het is zeer wenselijk om entrees naar de woningen vanuit de binnentuin te ontsluiten.

4.2.5 Gebouwvolumes De bouwblokken worden opgebouwd volgens het principe van het Werninkblok, zoals eerder beschreven in dit hoofdstuk. De hogere bebouwing sluit aan bij de schaal, maat en karakter van de spoorweginfrastructuur en bijbehorende snelheid en geluid. Naarmate de bebouwing dichter bij de Rijnoever komt is deze lager en heeft een kleinere korrel. Hiermee wordt zowel recht gedaan aan de menselijke maat op straatniveau, als de doelstelling voor maximale zichtrelaties vanuit de bebouwing op de Oude Rijn en (binnen)stad. Individuele (technische) gebouwtjes zoals trafohuisjes dienen volledig geïntegreerd te zijn in het gebouwde hoofdvolume van de bouwblokken. Losse gebouwtjes in de binnentuin of openbare ruimte zijn niet toegestaan. De bouwblokken kennen een divers beeld met variatie in bouwhoogte, bouwvormen en volumes. De bouwblokken zijn duidelijk van vorm, met een heldere oriëntatie op de openbare ruimte. Enerzijds is dit gedefinieerd middels

rooilijnen, anderzijds door aandacht te besteden aan specifieke hoekoplossingen. Zo is het principe van de ‘boekensteun’ een middel om de hoeken van de bouwblokken aan de Rijnzijde te kunnen beëindigen, met als doel om de gelaagdheid en hoogteopbouw kwalitatief te differentiëren. De boekensteun is een specifieke toepassing, waarbij een actieve plint in combinatie met afwijkende hoogte haaks op de Rijn bijdraagt aan het versterken van de relatie met de Rijn. De bouwblokken hebben een maximale hoogte. Dit wil zeggen dat er ook lager mag worden gebouwd. Spelregels over hoogteopbouw binnen het bouwblok garanderen een gevarieerd beeld. Een belangrijk principe hiervoor is de toepassing van set backs. Voor bijvoorbeeld de 12 meter woonstraat wordt een set back (minimaal 2 meter) gehanteerd om voldoende lichtinval te hebben en de menselijke maat te garanderen. Daarnaast wordt gezocht naar een goede variatie in gebouwtypen en woningtypologieën. Op deze manier sluit het plan aan bij de stedelijke woonkwaliteiten van Wernink. De binnentuinen worden niet bebouwd hoger dan parkeerdek met een grondpakket geschikt voor het planten van bomen. Het parkeerdek is maximaal 1 laag hoog. Langs de Rijnoever komen lage volumes tot 5 bouwlagen (maximaal 17 meter hoog). Aan het centrale plein en de openbare ruimtes haaks op de Rijnoever geldt een bouwhoogte tot 8 bouwlagen.

De zone langs de Spoorlaan kent een onderbouw met basishoogte van maximaal 26 meter (8 bouwlagen), met daarboven hoogteaccenten. Voor de stad op ooghoogte wordt voor het bereiken van een aantrekkelijk stedelijk milieu zoveel mogelijk ingezet op het maken van hoge en actieve plinten (alle plinten in Wernink zijn 4.5 meter hoog) en een gevarieerd microklimaat. Kloeke gebouwvormen en gebouwensembles met sterk contrast in hoogteopbouw, set backs met dakterrassen, doorgangen van Rijnkade naar binnentuinen, set forwards aan de Spoorlaan, en verticale parcellering dragen bij aan het gevarieerde beeld van Wernink. 4.2.6 Hoogteaccenten In het gebied mogen maximaal vijf hoogteaccenten worden gemaakt. De hoogteaccenten zijn slank en hebben een maximale diameter van 33.00 meter. De hoogteaccenten variëren onderling in hoogte en hebben een maximale bouwhoogte van 16 bouwlagen (50 meter). Deze CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

69

maximale bouwhoogte wordt hoogstens bij twee accenten toegepast. Bij de precieze positie van de accenten en het bepalen van de hoogte hiervan wordt extra aandacht besteed aan het aanzicht vanuit en ten opzichte van de bestaande wijk. Voor de hoogteaccenten gelden aanvullende randvoorwaarden omtrent exacte locatie en vormgeving. Windonderzoek en een bezonningsstudie zijn richtinggevend bij het inzichtelijk maken van de effecten op de directe omgeving. De hoogteaccenten worden getoetst aan de toetsingsgronden in de Hoogbouwvisie van de gemeente Leiden.

C D B

A

bouwhoogte tot 40-50 m

max. 26 m

min. 2m

max. 26 m

max. 17 m

plint 4,5 m

max. 3m

plint 4,5 m

Doorsnede A

bouwhoogte tot 40-50 m

max. 26 m 17 m

plint 4,5 m

6 Doorsnede D

12

max. 26 m

max. 26 m

max. 17 m

plint 4,5 m

plint 4,5 m

Doorsnede B

bouwhoogte tot 40-50 m

max. 26 m

min. 2m

max. 26 m

max. 17 m max. 3m

plint 4,5 m

plint 4,5 m

Doorsnede C

bouwhoogte tot 40-50 m

max. 26 m 17 m

plint 4,5 m

20

Opties bebouwing tot rooilijn aan de Rijnzijde

Voortuin in de volle grond. Mogelijkheid blok A1

Opties parkeren, plint, woonprogramma aan Rijnzijde

Half verdiept parkeren met entree mogelijkheid aan binnenzijde bouwblok

Bebouwing tot aan de rooilijn met buitenruimte op eerste

Half verdiept parkeren met entree mogelijkheid aan binnenzijde

verdieping

bouwblok. Split level woning

Parkeren op maaiveldniveau met entree mogelijkheid aan binnenzijde bouwblok

Ondergronds parkeren met entree mogelijkheid aan binnenzijde bouwblok

72

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

Opties parkeren, plint, woonprogramma aan spoorzijde

Bebouwing hoogteaccent aan spoorzijde

Half verdiept parkeren met plintprogramma over volle diepte van gebouw

Hoogteaccent in de rooilijn met kolomvrije uitkragingvan Half verdiept parkeren met plintprogramma aan spoorzijde en

maximaal 3 meter.Bouwvolume boven de 8e bouwlaag minimale

entree mogelijkheid woning aan binnenzijde bouwblok

setback van 2 meter.

Parkeren op maaiveldniveau met plintprogramma over volle diepte van het gebouw. Mogelijkheid entree woning aan binnenzijde bouwblok

Ondergronds parkeren met plintprogramma aan spoorzijde en mogelijkheid entree tot vooruitgeschoven woning aan binnenzijde bouwblok. CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

73

Bezonningsstudie 19 februari 8:00

Bezonningsstudie 19 februari 10:00

Bezonningsstudie 19 februari 12:00

Bezonningsstudie 19 februari 14:00

Bezonningsstudie 19 februari 16:00

Bezonningsstudie 19 februari 18:00

Bij het ontwerp van de hoogteaccenten is het een voorwaarde dat dat eventuele schaduwwerking voor De Mors minimaal is en er geen geluidweerkaatsing plaatsvindt. Onderzoek moet dit onderbouwen. Op basis van een proefmodel is een eerste globale bezonningsstudie verricht om het effect van schaduwwerking op de bestaande wijk De Mors te onderzoeken. Hieruit blijkt dat het effect van schaduwwerking beperkt is. Oplossingsrichtingen die leiden tot verdere beperking van de schaduwwerking, zoals een grotere afstand van de hoogteaccenten tot het spoor, zullen bij verdere planvorming meegenomen moeten worden.

Bezonningsstudie 19 februari 20:00

74

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

Bezonningsstudie 21 juni 8:00

Bezonningsstudie 21 juni 10:00

Bezonningsstudie 21 juni 12:00

Bezonningsstudie 21 juni 14:00

Bezonningsstudie 21 juni 16:00

Bezonningsstudie 21 juni 18:00

Bezonningsstudie 21 juni 20:00

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

75

4.2.7 Distributie programma De ambitie is om een gemengd stedelijk gebied te maken. Dit uit zich in de gevarieerde opzet en vormgeving van de blokken als ook het mengen van programma op blokniveau. Voor alle bouwblokken is een gemengd programma wenselijk, maar de mate van menging verschilt per bouwblok. Uitgangspunt is een gevarieerd woonprogramma in zowel prijsklassen, woninggroottes en woningtypologieën. Voor de verdeling van woningen geldt: • • • • •

30% sociaal 20% middelduur 50% vrije sector Bij voorkeur 50% koopwoningen Ambitie ca 10% eengezinswoningen

Het woonprogramma wordt zoveel mogelijk op blokniveau gemengd, waardoor het woonprogramma op een evenwichtige manier over het gebied wordt verspreid. Hierbij geldt dat in blokken A1 en A2 en voor de blokken B1 en B2 gezamenlijk een minimum percentage van 30% wordt gerealiseerd. Naast woningen komt er in het gebied ook ander programma. Het programma is verdeeld in drie typen: Verplicht (randvoorwaarde) • 800 m² Flexibel werkconcept • 800 m² Maakplaatsen Zeer wenselijk (actief op gestuurd) • 800 m² Dienstverlening, waarvan maximaal 100 m² voor een gemakswinkel of een traitteur-achtige formule • 800 m² Maatschappelijk, met ruimte voor kinderdagverblijf en/of buitenschoolse opvang en Werninkzaal • 2.000 m² ten behoeve van watergebonden (sport) verenigingen, fitness, ed. • Mobiliteitswinkel voor pakketdiensten, reparatie/verhuur van fietsen. Wenselijk (ambitie) • max. 250 m² horeca cat. 1, mag ook verdeeld over twee locaties. • Boutique hotel cat. 6 met ondersteunende horeca • Culturele hotspot voor tijdelijke activiteiten

76

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

De actieve plinten in het gebied hebben zoveel mogelijk publiek programma, entrees naar woningen of werkprogramma. Het zoeken naar interactie tussen verschillende functies wordt gezien als kans. Werken kan verspreid over het gebied plaatsvinden. Bijvoorbeeld in de plinten aan de Rijnoever of in een verzamelgebouw. Het aantal m² dat voor werken moet worden gerealiseerd hangt samen met de afspraken die zijn gemaakt in het Woon-werkakkoord. Rondom het centrale plein en de stedelijke stadsstraat in het verlengde van de Amethistkade ligt het accent op publiek programma, waaronder horeca aan het water, een aantal basisvoorzieningen zoals dienstverlening en een gemakswinkel. Ook komt dit gebied in aanmerking als zoeklocatie voor een hotel. Langs de noordzijde van de Rijnoever wordt gekeken naar water gerelateerd programma, zoals een roeivereniging of waterscouting. Op de plek van de fabrieksloods op het centrale plein wordt bekeken of een publieke voorziening voor een brede stedelijke gemeenschap kan worden toegevoegd. Een plek die voor alle Leidenaren interessant is. De silo’s zijn bij uitstek geschikt voor een maatschappelijke bestemming zoals een voorziening op het gebied van sport of cultuur. Vanwege de omvang van het aantal bewoners van het Wernink is een algemene maatschappelijke voorziening zoals een kinderdagverblijf wenselijk.

De precieze locatie binnen het gebied is flexibel. De kop van blok A1 die de overgang vormt van de Rijnoever naar de groene ruimte biedt aanleiding voor een culturele hotspot, een tijdelijk activiteitenprogramma of kleinschalig evenement. Dit is tevens het tweede zoekgebied voor een hotel. In blok B1 wordt ruimte gereserveerd voor een parkeerhuis, waarbij de entreewoning van het Wernink eventueel geprogrammeerd kan worden als centrum voor de buurtlogistiek voor ondermeer pakketdiensten of reparatie, danwel verhuur van deelfietsen. Voor de blokken B1 en B2 moet rekening gehouden worden met de milieueisen ten aanzien van het aangrenzende bedrijventerrein Amphoraweg. In een zone van 30 meter kan, in ieder geval zonder maatregelen, geen woningbouw plaatsvinden.

PROGRAMMA Actieve plint wenselijk Actieve plint mogelijk Uitsluitend wonen in de plint Actief programma bestaande bebouwing Mobiliteitswinkel Hotspot

PROGRAMMA Zoekgebied watersport Zoekgebied hotel Zoekgebied kinderdagverblijf 30%

Percentage sociale woningen

30%

30%

30%

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

77

VERKEER + PARKEREN Autoluw karakter P

Parkeren bovengrondse garage

P

Parkeren half verdiepte garage met publiek toegankelijk dek

P

Parkeren in openbare ruimte

P P

Fietsparkeren in gebouw Fietsparkeren in openbare ruimte Stijgpunt Fietsroute Fietsaansluiting nader te bepalen Ingang + uitgang fietsparkeren, locatie nader te bepalen Autoroute Ingang + uitgang autoparkeren, locatie nader te bepalen Gereguleerde toegang Calamiteiten Tunnel: beoogde verkeersoplossing

P

Aandachtspunt verkeersveiligheid

P

P

4.2.8 Verkeersstructuur en parkeren Een goede bereikbaarheid en toegankelijkheid van het Werninkterrein is een randvoorwaarde voor de gebiedsontwikkeling. Voor een evenwichtige afwikkeling van het verkeer vanuit het Werninkterrein wordt het gebied zowel ontsloten via de Amethistkade-Smaragdlaan-Diamantlaan als de Amphoraweg-Dr. Lelylaan. De spreiding van het autoverkeer draagt bij aan de leefbaarheid van de directe omgeving. Een nieuwe spoortunnel met een minimale breedte van 17 meter ter hoogte van de Amethistkade maakt onderdeel uit van hoofdontsluiting van het gebied voor zowel auto, fiets en voetganger. De tunnel biedt mogelijkheid voor de nieuwe bewoners gebruik te maken van de voorzieningen aan het Diamantplein, terwijl de bewoners van de Hoge Mors gebruik kunnen maken van de functies in Wernink. Ook zorgt de tunnel voor een korte looproute naar het OV in de Hoge Mors. Het Werninkterrein wordt zoveel mogelijk autoluw. Dit betekent dat het gebied voornamelijk het domein is van fietser en voetganger. De Spoorlaan is de verdeler voor het autoverkeer dat direct geleid wordt naar de parkeervoorzieningen in de bouwblokken A1, A2 en B1. Parkeren vindt, met uitzondering van een fraai ontworpen parkeerhuis (B1), zoveel mogelijk uit het zicht plaats. De voorzieningen ten behoeve van fietsparkeren zijn zoveel mogelijk gekoppeld aan de parkeervoorzieningen voor de auto.

De randen (omtrek) van de bouwblokken worden daarbij ingericht voor gebouwde 78

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

fietsparkeervoorzieningen, waarbij de entrees zichtbaar (in de plint) aan de openbare ruimte zijn gelegen. Tevens zijn fietsparkeerplekken voorzien in de openbare ruimte, zo dicht mogelijk bij woningingangen. Dit om fietsgebruik te stimuleren. Parallel aan de spoordijk wordt een fietsvoorziening opgenomen, die zoveel mogelijk geïntegreerd is in het straatprofiel van de Spoorlaan. Voor de verkeersveiligheid kan ter hoogte van het bedrijventerrein een vrijliggend fietspad wenselijk worden geacht. Dit zal nader moeten worden verkend. Over de Dr. Lelylaan komt er een voor iedereen goed toegankelijke fietsbrug, die het Werninkterrein verbindt met de binnenstad en station Leiden Centraal. Voor de ontsluiting van het gebied geldt dat precieze inpassing en inrichtingsontwerp in het vervolgproces verder wordt uitgewerkt. Voor de logistiek (pakketdiensten, verhuiswagen, calamiteiten) is het Werninkterrein toegankelijk, waarbij regulering met venstertijden of door middel van paaltjes wordt bepaald. De toegankelijkheid ten behoeve van nooddiensten zal bij verdere planvorming moeten worden voorgelegd aan de veiligheidsregio. Ophaal van afval dient voorgelegd te worden bij de afdeling beheer van de gemeente.

OPENBARE RUIMTE Spoorlaan Plein Stadsstraat Overgang stenige kade naar zachte oever

ne

l

Wildernis tuin Zone voor watergebonden activiteiten

St ad sst ra at

Tu n

Binnenhof

Sp oo

rla an

Woonstraat

Verbinding met de Rijnkade Mogelijke entree woningen

Zichtlijn molen

rla oo Sp

t raa nst oo W

an

Plein

Wildernis Tuin Zichtlijn Ter Wadding

4.2.9 Typering openbare ruimte De openbare ruimte wordt ingericht in lijn met het centrale uitgangspunt van een autoluwe leefomgeving. De beschikbare buitenruimte wordt daarmee vormgeven als omgeving voor menselijke ontmoeting en beweging en kan zo groen mogelijk worden ingericht. Het samensmelten van natuur en stad bepaald in belangrijke mate de sfeer en karakter van Wernink als stedelijk interactiemilieu. Vanuit ecologisch perspectief is de rivier de Rijn een belangrijke levensader voor natuur in de stad. Met de ontwikkeling van Wernink wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de landelijke ambitie om de rivieren weer natuurlijker te maken. Hiervoor wordt ruimte gereserveerd voor riviernatuur die zich spontaan kan ontwikkelen. Daar waar de kademuren de oevers bepalen, kan worden gekozen voor een natuurinclusieve inrichting. Ondiepe vooroevers zorgen voor een aantrekkelijk leefgebied voor moerasplanten, vissen en libellen. De kwaliteit van het Werninkterrein wordt verder bepaald door de groene (klimaatadaptieve en biodiverse) inrichting van de buitenruimte. Vanwege de hoge mate van stedelijkheid is het niet alleen wenselijk de straten zoveel mogelijk groen in te richten, maar ook de uitgeefbare blokken zoveel mogelijk te vergroenen. Dit concept draagt bij aan het realiseren van een bijzonder ecosysteem, met als inzet groene dakterassen,

openbare binnentuinen, groene straten en een parkachtige inrichting langs de Rijnoever. De gebouwvormen met grote variatie in bouwhoogte biedt daarnaast aanleiding om verticaal groen te introduceren. Voor de openbare ruimte wordt een zonering gehanteerd die is gebaseerd op rust en reuring. De categorie rust bevat de grotere groenplekken, zoals de groene parkstrook binnen de oeverzone met wildernistuin en de binnentuinen. De provinciale vrijwaringszone van de Rijn vereist een obstakelvrije inrichting niet hoger dan 2 meter. Dit betekent dat geen nieuwe bomen mogen worden geplant. De binnenterreinen worden ingericht als collectieve tuinen met ruimte voor spelen en tuinieren. De woonstraat vormt een schakel tussen de rust en reuring zone, met een inrichting van verharde en groene delen. Het centrale plein, de kade, spoorlaan en stadsstraat vallen binnen de reuring zone. De kade wordt zoveel mogelijk groen ingericht met bomen en plantvakken en biedt ruimte aan diverse activiteiten. Te denken valt aan functies zoals skaten, hardlopen, calisthenics, roeien etc. Ook wordt de waterzone voor de kade met een breedte van ca 10 meter geactiveerd met waterprogramma. In de verdere planvorming wordt onderzocht of het mogelijk is een botenaanlegplaats te maken of andere water gerelateerde activiteiten. De pleinruimte biedt plek voor ontmoeting en vermaak.

Hier zijn terrasjes, plekken om aan het water flaneren, maar is ook ruimte voor de jaarlijkse braderie. CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

79

De publieke functies in de plint dragen sterk bij aan het karakter van het plein en dienen dan ook zorgvuldig geprogrammeerd te worden. Voor de zone langs het spoor krijgt de ontsluitingsweg het karakter van een groene laan, waarmee deze ruimte, die gekenmerkt wordt door dynamisch verkeersgebruik, een stedelijke allure krijgt.

groen-oppervlaktes geschikt. In de verdere planvorming wordt nader onderzocht op welke manier het programma voor spelen kan worden ingevuld. Bij nieuwbouw van het Wernink gelden daarnaast regels voor waterberging. De hemelwaterverordening van de gemeente vereist 60 mm voorwaardelijke verplichting voor hemelwaterberging.

Het maaiveld wordt zoveel mogelijk ingericht als herkenbare openbare ruimte met eenduidig vloer Hergebruik van de Werninkplaten speelt hierbij een belangrijke rol. Dit materiaal vormt de basis voor de inrichting en bepaalt sterk het karakter van het plein en Rijnkade. Door afwijkende bestratingspatronen te hanteren kan extra ruimte ontstaan voor groene plekken. De binnenterreinen worden ingericht als collectieve tuinen met ruimte voor spelen en tuinieren. De diverse karakters van de openbare ruimte geven veel aanleiding voor het realiseren van speelplekken. Als speelnorm wordt 10% van het totale oppervlak van het gebied gehanteerd. In principe zijn de grotere

C

D

A

E B

wonen plint programma

openbare kade

10

8-10

bebouwing

watergebonden programma

Doorsnede A: Stenige oever

wonen plint programma parkeren

80

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

8-10

bebouwing

groene oever

Doorsnede B: Zachte oever

setback vanaf 5e bouwlaag: min. 2m

plint programma

wonen

wonen

stoep

groen + entree bebouwing autoluw karakter groen + entree bebouwing

plint programma

groen autoluw karakter groen

wonen

stoep

wonen

min. 2m

20

12 Doorsnede D: Verlengde spoortunnel

Doorsnede E: Woonstraat

setback vanaf 8e bouwlaag: min. 2m

max. 26m

wonen uitkraging vanaf 3e bouwlaag: max. 3m 4,7

plint programma

spoor

talud

haaks parkeren

fiets + autoweg

0,9

stoep groen

parkeren

18

Doorsnede C: Spoorlaan

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

81

Zicht richting binnentuin

4.3

Uitgangspunten beeldkwaliteit

In dit hoofdstuk is het stedenbouwkundig kader beschreven. Voor een kwalitatief aangenaam en aantrekkelijk gebied is aandacht voor de verschillende schaalniveaus belangrijk. Hieronder zijn de belangrijkste aandachtspunten samengevat.

4.3.1 Gebiedsniveau • De openbare ruimte vormt de drager van het ruimtelijke systeem • De Oude Rijn is vanuit diep in het gebied en op zo veel mogelijk plekken op het terrein ervaarbaar; • Het ontwerp van het gebied bouwt voort op bestaande kwaliteiten en toont aandacht voor tijdlagen; • Fijnmazige bebouwingsstructuur met ontmoetings-, speel- en beweegruimte voor voetgangers (bewoners en bezoekers); • Buitenruimtes worden zo groen mogelijk ingericht (dit geldt voor openbare ruimte, collectieve ruimten en private buitenruimten zoals tuinen, balkons en daken); • Er is eenheid in uitstraling van de architectuur, waarbij een balans in samenhang en contrast wordt gehanteerd op gebiedsniveau. Leidende termen zijn stoer en industrieel, maar tevens verfijnd en reliëf-rijk; • Gebied kent een mate van functiemenging waarin zones voorkomen die gekenmerkt worden door ruis, reuring en rust; • Balans tussen fietser – voetganger – auto, in het voordeel van de voetganger en fietser; • Openbare ruimte biedt comfort aan gebruikers: beperkte wind, genieten van de zon, geen overmatig geluid, voldoende zit- en schaduwplekken, groen en water om hittestress te voorkomen • Aandacht voor de omgeving (effecten van ontwikkeling op bestaande wijk en bedrijven).