210058 Bijlage 1 Kaderbesluit herontwikkeling Werninkterein

Werninkterrein Stadsbuurt als tribune aan de Rijn Concept gebiedsvisie Mei 2021

Kerngegevens

Product Gebiedsvisie Werninkterrein Datum Mei 2021 Behandeling Raad Planstatus ... Opdrachtgever Gemeente Leiden, Carlo Cornelis Opdrachtnemer BURA urbanism, i.s.m. ABB Bouwgroep, STIPO, Megaborn en Maakdestad

2

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

Voorwoord Het Werninkterrein aan de Rijn is een prachtige kans om een nieuw stedelijk woonmilieu toe te voegen aan Leiden. Een duurzame wijk voor iedereen waar naast wonen ook gewerkt kan worden en voorzieningen komen. Fleur Spijker, Wethouder Duurzame Verstedelijking, Ruimte en Wonen

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

3

Inhoudsopgave 1. Inleiding

8

1.1 Aanleiding 1.2 Projectgebied en studiegebied 1.3 Doel van de gebiedsvisie 1.4 Totstandkoming gebiedsvisie en besluitvorming 1.5 Leeswijzer

11 11 12 12 13

2.

Opgaven en ambities

14

2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.3 2.4

Waarom willen we het Werninkterrein ontwikkelen? Randvoorwaarden voor ontwikkeling Aantrekkelijke en veilige verbindingen voor verkeer Goede ontsluiting voor autoverkeer Verminderen/voorkomen geluidsoverlast Rekening houden met bedrijven Vijf kernwaarden voor ontwikkeling Wat heeft de participatie opgeleverd?

17 20 20 20 20 20 20 22

3. Kernwaarden

24

3.1 3.1.1 3.1.2 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.3.5 3.3.6 3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.4.4 3.4.5

27 27 27 31 31 33 33 33 33 37 37 37 37 37 39 39 42 42 42 43 44 44

4

Kernwaarde 1: Industrieel karakter aan de Oude Rijn Historie en erfgoed Identiteit Kernwaarde 2: Buurt voor iedereen Differentiatie woningtypen Soort huishoudens Sociaal inclusief en ruimte voor ontmoeting Woonoppervlakte en type woningen Spelregels voor sociale en middeldure huurwoningen Kernwaarde 3: Levendige stadsbuurt Een actieve, levendige stadsbuurt Rust en reuring Voorzieningen Werken Sport, ontspanning en recreatie Hotel Kernwaarde 4: Duurzaam en gezond Een gezonde leefomgeving Ontmoeten, verblijven, spelen, bewegen en sporten Groen, klimaatadaptief en natuurinclusief Bodem, warmte, koude en energie Circulair bouwen

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

3.5 3.5.1 3.5.2 3.5.3 3.5.4 3.5.5

Kernwaarde 5: Verbonden en autoluw Aantrekkelijk en bereikbaar Werninkterrein Voetgangers, fietsers en openbaar vervoer hebben prioriteit Openbare ruimte met verblijfskwaliteit Sterke relatie tussen gebouw en openbare ruimte Stimuleren van duurzame mobiliteitsconcepten

48 48 48 49 49 49

4. Stedenbouwkundig kader

52

4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.1.5 4.1.6 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 4.2.6 4.2.7 4.2.8 4.2.9 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4

55 58 59 60 61 62 63 66 68 68 68 69 69 69 76 78 77 84 84 84 85 85

Ruimtelijk concept en ruimtelijke principes Herontdekking van de verborgen landtong Industriële basis Dialoog tussen oud en nieuw Groen-stedelijk terrassenlandschap tussen Rijn en rails Multifunctionele stedelijke en collectieve ruimtes Het Werninkblok Stedenbouwkundig raamwerk Bestaande gebouwen Bouwvelden Rooilijnen Doorsteken door het blok Gebouwvolumes Hoogteaccenten Distributie programma Verkeersstructuur en parkeren Typering openbare ruimte Uitgangspunten beeldkwaliteit Gebiedsniveau Blok- en straatniveau Gebouwniveau Elementenniveau

5. Vervolg

88

5.1 Vervolgproces

91

Colofon

94

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

5

Zicht richting kade

1

INLEIDING

1. Inleiding 1.1 Aanleiding De stad Leiden groeit. Steeds meer mensen willen in de stad wonen en werken. Ook worden huishoudens kleiner en is er minder doorstroming op de woningmarkt, doordat mensen langer in hun eigen woning blijven wonen. De ruimte in Leiden is schaars. De Omgevingsvisie Leiden 2040 schetst een wenkend toekomstperspectief voor de stad, waarin keuzes op de schaal van de stad met elkaar zijn afgestemd of geagendeerd worden. In Leiden is gekozen voor stadsinbreiding om het waardevolle landschap rond de stad zoveel mogelijk vrij te houden van bebouwing. Dit doet de stad vooral op duurzame ontwikkellocaties waar meerdere opgaven samenkomen. Het Werninkterrein is al 10 jaar niet meer in gebruik. De unieke ligging in de bocht van de Oude Rijn met de Korte Vliet maakt dit gebied interessant voor binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Tot op heden hebben ideeën over de toekomst van het Werninkterrein niet geleid tot transformatie van het gebied. Hier komt nu verandering in. De eigenaar heeft zich gemeld met het initiatief om het gebied te transformeren. Het Werninkterrein is in de omgevingsvisie aangewezen als één van de potentiegebieden voor duurzame verste-

delijking. Dit betekent dat de ambitie is gesteld om woningen, werkplekken en voorzieningen toe te voegen en tegelijkertijd een kwaliteitsimpuls te geven aan het verduurzamen en leefbaarder maken van de omgeving. De provincie Zuid-Holland en de gemeente Leiden een woon-werkakkoord gesloten voor het Werninkterrein, met als doel afspraken vast te leggen om de gewenste gebiedsontwikkeling te realiseren en tegelijkertijd voldoende en kwalitatief goede ruimte voor bedrijventerreinen te bieden. Als laatste biedt de toekenning van de subsidie in het kader van de Woningbouwimpuls van de Rijksoverheid zicht op een haalbare ontwikkeling van het Werninkterrein. Dit alles is aanleiding voor het opstellen van deze gebiedsvisie.

1.2 Projectgebied en studiegebied Het Werninkterrein is een bijzondere binnenstedelijke locatie binnen fietsafstand van de binnenstad en de NS-stations in Leiden. In het verleden bevond zich op deze locatie de betoncentrale van de familie Wernink. Het projectgebied wordt begrensd door de spoorlijn naar Den Haag, het water van de Oude Rijn en het bedrijventerrein aan de Amphoraweg. De gebiedsontwikkeling van het Werninkterrein staat niet

Lage Mors

Transvaalbuurt

Studiegebied Hoge Mors

Projectgebied

Stevenshof Zuidwest

Projectgebied in de omgeving

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

11

op zichzelf. Keuzes die voor de gebiedsontwikkeling de ontwikkeling nodig zijn, zoals het realiseren van een goede gebiedsontsluiting, zullen effecten hebben op de omgeving. Omgekeerd kan de ontwikkeling van het Werninkterrein de Oude Rijn toegankelijk maken voor bewoners en ondernemers in de omgeving en zal de komst van nieuwe bewoners zorgen voor meer draagvlak voor voorzieningen in het Morskwartier. Het project wordt om deze reden ook bekeken in een bredere context, het studiegebied.

1.3 Doel van de gebiedsvisie De Gebiedsvisie Werninkterrein is een deeluitwerking van het Ontwikkelperspectief De Mors. De ambitie is dat het Werninkterrein zal transformeren van watergebonden bedrijventerrein tot aantrekkelijke gemengde stadsbuurt waar kan worden gewoond, gewerkt en gerecreëerd. De unieke ligging in de bocht van de Oude Rijn wordt zoveel mogelijk benut, waarbij de ambitie erop gericht is de oeverzone openbaar toegankelijk te maken en naast wonen ook ruimte te bieden aan publieksgerichte functies, zoals horeca en watergerelateerde activiteiten. De ontwikkeling van het Werninkterrein geeft een knipoog naar het verleden door hergebruik van (onderdelen van) bestaande gebouwen en materialen, de programmering en de architectuur van de nieuwbouw. De Gebiedsvisie Werninkterrein beschrijft de ambitie voor

12

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

de transformatie van het gebied en hoe invulling wordt gegeven aan de compensatie-opgave volgens de verordening Ruimte en het woon- werkakkoord en dient als toetsingskader voor de gemeente. De ruimtelijke en programmatische kaders laten de ontwikkelruimte zien waarbinnen initiatieven kunnen worden gerealiseerd. De kaders worden vastgelegd in het bestemmingsplan/ omgevingsplan.

1.4 Totstandkoming en besluitvorming Hoe en op welke wijze op het Werninkterrein een aantrekkelijk en kwalitatief nieuw stuk stad kan worden gerealiseerd hangt sterk samen met de gezamenlijke inspanning van alle betrokkenen. Voor de Gebiedsvisie is geparticipeerd met als motto ‘Samen maken we de stad’1. Daarbij zijn een aantal thema’s op het gebied van de duurzame ontwikkeling en de bereikbaarheid van het gebied onderzocht met een groot aantal vertegenwoordigers van bedrijven, organisaties, omwonenden, verenigingen en betrokken overheidsinstellingen. Er is op verschillende manieren geparticipeerd. Zo konden belanghebbenden via het DoeMee-platform een enquête invullen en ideeën op de kaart zetten. Was er de mogelijkheid om contact op te nemen via het telefonisch spreekuur. Zijn er verschillende interviews gehouden met ondernemers, wijkverenigingen en organisaties uit de 1 Zie het Verslag Participatietraject Gebiedsvisie Werninkterrein, voor meer informatie over het participatietraject.

omgeving en hebben verdiepende gesprekken plaatsgevonden. In overleg met ondernemers en eigenaren van het bedrijventerrein wordt nagedacht over een veilige en aantrekkelijke omgeving waarin onder andere de verkeersontsluiting. Verder is de raadscommissie in een werksessie geïnformeerd over de haalbaarheid van de ontwikkeling en de participatie die tot dan toe had plaatsgevonden. In de zomer van 2020 is het evenement “Het Werninkterrein - Niet in beton gegoten” georganiseerd waar een drietal ruimtelijke modellen zijn voorgelegd om te zien wat mensen belangrijk vinden en wat ze liever niet zouden willen. Omdat een goede ontsluiting van het Werninkterrein randvoorwaardelijk is voor de ontwikkeling, is een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd. De omgeving is meegenomen bij de varianten die zijn onderzocht en de keuzes die aan de hand van dit onderzoek zijn gemaakt. De gebiedsvisie is, op weg naar de behandeling in B&W en de Raad, voor advies voorgelegd aan ondernemersverenigingen, vastgoedeigenaar Rijnkade B.V. in deze vertegenwoordigd door ABB Ontwikkeling B.V., gemeentelijke diensten, Omgevingsdienst West-Holland, Hoogheemraadschap Rijnland, Prorail en Provincie Zuid-Holland. De besluitvorming van het bestemmingsplan is gepland rondom de gemeenteraadsverkiezingen in 2022. Start

bouw van de eerste fase wordt verwacht in 2023.

1.5 Leeswijzer Hoofdstuk 2: Opgaven en ambities Dit hoofdstuk beschrijft waarom we het Werninkterrein willen ontwikkelen en welke randvoorwaarden hierbij komen kijken. Ook wordt een inkijkje gegeven in wat de participatie aan informatie heeft opgeleverd Hoofdstuk 3: Kernwaarden Dit hoofdstuk beschrijft de vijf kernwaarden voor de ontwikkeling van het Werninkterrein aan de hand van ambities en basisprincipes. Hier worden nadrukkelijk de eisen en wensen vanuit de gemeente benoemd. Hoofdstuk 4: Stedenbouwkundig kader In dit hoofdstuk is te lezen hoe de kernwaarden zijn vertaald in ruimtelijke en programmatische kaders waarbinnen initiatieven kunnen worden gerealiseerd. Ook beschrijft het de eisen die worden gesteld aan de beeldkwaliteit en vervangt de Welstandsnota voor dit gebied. Hoofdstuk 5: Vervolg Toelichting op vervolgproces.

Foto: Buro JP

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

13

2

OPGAVEN EN AMBITIES

16

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

2. Opgaven en ambities 2.1

Waarom willen we het Werninkterrein ontwikkelen?

Het Werninkterrein is een binnenstedelijke locatie aan de oevers van de Oude Rijn die al tien jaar niet meer in gebruik is. Wat overgebleven is van de voormalige betoncentrale van de familie Wernink zijn een aantal gebouwde relicten die bij nadere beschouwing de onvermoede kwaliteiten tonen van een rijk industrieel verleden. Met de ontwikkeling van Wernink tot levendig en gemengd stedelijke buurt wordt een nieuwe en onderscheidende stadsbuurt toegevoegd aan Leiden. De strategische positie van het Werninkterrein biedt perspectief voor nieuwe vormen van stedelijk gebruik, waar wonen, werken en recreëren naast elkaar plaatsvindt. Hier ligt een uitgelezen kans om een openbaar toegankelijke oever aan de Oude Rijn te maken als centrale ontmoetingsplek voor de toekomstige bewoners van het Werninkterrein en ook bestaande bewoners uit de omgeving. Door het toevoegen van een nieuw type stedelijk programma gericht op een ‘stads en levendig’ leefmilieu wordt zo bijgedragen aan de ambitie van de stad om voor de schil rondom de binnenstad en de gebieden in de directe invloedsfeer van de Oude Rijn een mix van functies aan te bieden en waar een diversiteit aan doelgroepen een plek kan vinden. De buurten in de schil, waar het Werninkterrein onderdeel van uitmaakt, kenmerken zich door de stedelijke oriëntatie waar wordt gewerkt, gewoond en gerecreëerd.

Waar buurtgebonden bedrijvigheid wordt afgewisseld met horeca, werken aan huis en waar de meeste verplaatsingen worden gedaan per fiets en te voet.

Gebieden met stads en levendig leefmilieu Bron: Omgevingsvisie Leiden 2040

Het gebruik van het terrein in de laatste 200 jaar ten behoeve van de bouwnijverheid heeft z’n sporen nagelaten. Het grotendeels verharde gebied kent weinig groen, met uitzondering van de kop van de landtong en een deels onverharde (zachte) oever. Bovenop de wens om een groot aantal woningen toe te voegen en werkgelegenheid te bieden, biedt de transformatie kansen om een duurzame woonbuurt te maken die bestand is tegen de gevolgen van klimaatverandering. Dit kan bijvoorbeel door meer groen toe te voegen, de openbare ruimte aangenamer en leefbaarder te maken en de nieuwe buurt te verbinden met de Hoge Mors en het gebied wat betreft energie toekomstbestendig te maken. Een belangrijke opgave is het goed ontsluiten van het gebied. In deze gebiedsvisie wordt voorgesteld om een nieuwe tunnel onder het spoor te maken en op een veilige manier het verkeer langs het bedrijventerrein aan de Amphoraweg te leiden. Op het Werninkterrein zelf staat de fietser en voetganger voorop en is de auto te gast. De openbare ruimte wordt zoveel mogelijk ingericht voor verblijf en multifunctioneel gebruik en is met uitzondering van de Spoorlaan autoluw. De Oude Rijn wordt daarbij volledig publiek toegankelijk gemaakt. Om Werninkterrein zelf zo autoluw mogelijk te maken wordt gekeken naar collectieve parkeeroplossingen aan de rand en efficiënte logistiek van bijvoorbeeld pakketdiensten.

Daarnaast wordt gekeken hoe de hoeveelheid extra verkeer die deze ontwikkeling met zich meebrengt kan worden beperkt. Hierbij wordt gedacht aan lagere parkeernormen en het stimuleren van deelmobiliteit. Dit alles moet een bijdrage leveren aan een gezonde leefomgeving. Door voort te bouwen op de karakteristieke kenmerken van de locatie en de ligging aan de Oude Rijn te verzilveren kan een onderscheidend en aantrekkelijk leefmilieu ontstaan op het Werninkterrein. Belangrijke kansen zijn: • Versterken van de relatie tussen stad en rivier als belangrijkste identiteitsdrager; • Toevoegen van een bijzonder publiek toegankelijke oeverzone; • Benutten van het industrieel verleden (hergebruik • van delen van bestaande gebouwen en de silo’s, Werninkplaten) en toevoegen van water gerelateerde activiteiten. CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

17

Toekomstbeeld De Mors 2040 Bron: Ontwikkelperspectief De Mors

Groen-blauw raamwerk 2040 Bron: Omgevingsvisie Leiden 2040 versie 1.1

18

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

Achtergrond Er is veel behoefte aan onderscheidende stedelijke leefmilieus in de stad. In de ‘Ontwerp-Omgevingsvisie Leiden 2040 1.1’ zijn de ruimtelijke hoofdopgaven en stadskeuzes uitgewerkt in drie type leefmilieus. Het Werninkterrein valt in het gebied ‘stads en levendig’. In deze gebieden wordt veel gewoond, maar door de nabijheid van de binnenstad zijn de huishoudens stedelijk georiënteerd. In deze gebieden is een mix van wonen, werken en voorzieningen te vinden. De omgevingsvisie zet, naast het creëren van aantrekkelijke leefmilieus, in op het versterken van de groen-blauw structuur in de stad. Zo wordt gewerkt aan een aaneengesloten netwerk van groen. Wordt ingezet op het beter beleefbaar en bereikbaar maken van de Oude Rijn en het versterken van historische routes. Het Werninkterrein is een plek waar de ligging aan het water kanworden benut bij gebiedsontwikkeling. Het Ontwikkelperspectief De Mors is een gebiedsuitwerking van de Omgevingsvisie Leiden 2040. Het ontwikkelperspectief beschrijft richtinggevende opgavegerichte beleidskaders voor de ontwikkeling van De Mors. In het ontwikkelperspectief zijn vier bouwstenen uitgewerkt die vormgeven aan de ambities voor de ontwikkeling van De Mors richting 2040. Hieronder staat per bouwsteen beschreven welke aspecten er relevant zijn voor de ontwikkeling van het Werninkterrein.

Bouwsteen karakteristiek en eigentijds Deze bouwsteen zet in op het versterken van bestaande kwaliteiten van de wijk en het creëren van nieuwe buurten met een eigen en uniek karakter die invulling geven aan behoefte naar meer geschikte en betaalbare woningen. Op het Werninkterrein is de ambitie om een nieuwe buurt toe te voegen waar wonen, werken en recreëren aan het water op een eigentijdse manier met elkaar zijn gecombineerd. Aandachtspunt bij de ontwikkeling zijn het herstellen van de historische route langs de Oude Rijn en hergebruik van bestaande elementen uit het gebied. Bouwsteen ontmoeten en ondernemen Deze bouwsteen zet in op het stimuleren van ontmoeting en het bouwen aan een aantrekkelijk woon-en werkkli-

maat. Het uitgangspunt is om bestaande voorzieningen, zoals het wijkwinkelcentrum Diamantplein en aangrenzende zorgfuncties, te versterken en in nieuwe buurten voorzieningen toe te voegen als aanvulling op het bestaande aanbod in de wijk. Een dekkend en goed toegankelijk netwerk van (wijk)voorzieningen verspreid over de wijk zorgt ervoor dat bewoners zich actief door de wijk gaan bewegen. Op het Werninkterrein wordt sporten en recreëren op en aan het water gestimuleerd. Deze locatie is bij uitstek geschikt om de groeiende vraag naar ruimte voor roeiverenigingen te faciliteren. In combinatie met voorzieningen kan de buurt een ontmoetingsplek voor De Mors worden. Het gebied is aangewezen als een van de zoeklocaties voor het toevoegen van een basisschool. Ruimte voor onderwijs wordt elders in De Mors of Leiden opgevangen. Bouwsteen gezond en duurzaam Doel van deze bouwsteen is om meer ruimte te bieden aan bewegen, spelen, sporten, verblijven en ontmoeten in de openbare ruimte. Zowel op speelplekken of in parken, als op straat. Zowel in gebouwen als in de openbare ruimte wordt geïnvesteerd in klimaatadaptatie, biodiverse vergroening, circulair materiaalgebruik en toepassing van duurzame energie en warmte.

Bouwsteen ontsloten en verbonden Doelen van deze bouwsteen zijn het prioriteit geven aan langzaam verkeer en openbaar vervoer, het vergroten van de verblijfskwaliteit van straten en het versterken van de relatie tussen de gebouwde omgeving en de openbare ruimte. Om dit te bereiken wordt de toepassing van duurzame mobiliteitsconcepten bij gebiedsontwikkeling gestimuleerd. Een goede (extra) ontsluiting voor zowel langzaam verkeer als autoverkeer van het Werninkterrein is randvoorwaarde voor de gewenste ontwikkeling van het gebied. Een verbinding onder het spoor door zorgt voor een betere toegankelijkheid bestaande voorzieningen in de wijk en geeft De Mors direct toegang tot het water en de Rijnkade als verblijfsgebied.

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

19

2.2 Randvoorwaarden voor ontwikkeling Het Werninkterrein ligt op een landtong, omsloten door water, spoor en het bedrijventerrein aan de Amphoraweg. Om hier een aantrekkelijk en gezond leefmilieu te maken, zijn er een aantal randvoorwaarden. 2.2.1 Aantrekkelijke en veilige verbindingen voor langzaam verkeer Het Werninkterrein is op dit moment alleen toegankelijk via de Amphoraweg. Deze weg is gezien het bedrijfsmatige karakter niet geschikt voor voetgangers en fietsers en ook niet geschikt te maken binnen de beschikbare ruimte. Daarom zijn er alternatieven nodig. Door het toevoegen van aantrekkelijke en veilige routes voor voetgangers en fietsers wordt het Werninkterrein op een aantrekkelijke en veilige manier verbonden met de omgeving. Hierdoor worden ook voorzieningen in bijvoorbeeld de Hoge Mors beter bereikbaar. 2.2.2 Goede ontsluiting voor autoverkeer De autonome groei, diverse bouwprojecten, de voorgenomen maatregelen ‘Autoluwe Binnenstad’ en de ontwikkeling van het Werninkterrein zullen zorgen voor meer autoverkeer op de Dr. Lelylaan. De huidige inrichting en het gebruik van de Amphoraweg en de aansluiting op de Dr. Lelylaan zijn niet geschikt om de te verwachten toename van verkeersbewegingen te verwerken. Om deze reden zijn aanpassingen aan de verkeersstructuur van de Amphoraweg en een extra ontsluiting naar de omgeving noodzakelijk.

De voorkeur gaat hierbij uit naar het toevoegen van een tunnel onder het spoor door naar de Hoge Mors, een nieuwe verbinding achter de bedrijven aan de Amphoraweg langs en aanpassing van het kruispunt Dr. Lelylaan - Amphoraweg. Bij de aanpassingen die nodig zijn wordt rekening gehouden de met effecten van extra verkeer in de Hoge Mors en Amphoraweg. 2.2.3 Verminderen/voorkomen van geluidsoverlast Het Werninkterrein is gelegen op een geluidbelaste locatie. Daarom wordt bij de gebiedsontwikkeling gekeken naar mogelijkheden om geluidsoverlast zoveel mogelijk te beperken en te beheersen. 2.2.4 Compensatie bedrijventerreinen In oktober 2020 is de Ruimtelijke strategie bedrijventerreinen regio economie 071 vastgesteld. Met de strategie wordt ingezet op behoud van ruimte voor bedrijven, maar 20

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

wordt ook ruimte geboden voor wonen. Het Werninkterrein staat in de strategie opgenomen als locatie waar transformatie naar wonen in een gemengd stedelijk gebied mogelijk is. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient voor de ruimte die verloren gaat voor bedrijven compensatie gevonden te worden. Hierover zijn afspraken gemaakt met de gemeente Katwijk. 2.2.5 Rekening houden met bedrijven Naast ruimte voor transformatie van bedrijventerreinen vindt Leiden het ook belangrijk om voldoende ruimte voor bedrijven op bedrijventerreinen te behouden. Bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de lokale en regionale economie en werkgelegenheid. Het bedrijventerrein aan de Amphoraweg blijft behouden en geschikt voor bedrijven in hogere milieu categorieën. Het is van groot belang dat bij de ontwikkeling van het Werninkterrein de bestaande bedrijven (passend in het bestemmingsplan en met vergunning) nu en in de toekomst kunnen blijven functioneren. Concreet betekent dit dat bij de ontwikkeling een goede milieuzonering in acht wordt genomen. Onder milieuzonering wordt verstaan het aanbrengen van voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieugevoelige functies als wonen en recreatie en anderzijds de activiteiten van milieubelastende bedrijven. Een goede milieuzonering dient twee doelen.

Het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zijn hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen blijven uitoefenen en daarnaast het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies.

2.3 Vijf kernwaarden voor ontwikkeling De opgaven en ambities om te komen tot een unieke, duurzame, levendige en leefbare stadsbuurt zijn vertaald in de volgende vijf kernwaarden: 1. Industrieel karakter aan de Oude Rijn 2. Buurt voor iedereen 3. Levendige stadsbuurt 4. Duurzaam en gezond 5. Verbonden en autoluw In een eerste verkenning naar de kansen voor Wernink zijn drie ruimtelijke modellen geschetst en samen met de kernwaarden voorgelegd tijdens een participatiebijeen-

Kernwaarde 1: Industrieel karakter aan de Oude Rijn Het Werninkterrein wordt een stadsbuurt zoals Leiden die nog niet kent. De ligging aan de Oude Rijn wordt benut om de relatie tussen de stad en rivier te versterken. De sfeer en uitstraling van de buurt bouwt voort op het ongepolijste en rauwe industriële karakter waarbij (een deel van de) bestaande industriële elementen op een goede manier is ingepast. Het industrieel verleden krijgt een nieuwe invulling en wordt gecombineerd met watergerelateerde activiteiten. Kernwaarde 2: Buurt voor iedereen Het Werninkterrein wordt een buurt voor iedereen. Een buurt waar alle doelgroepen een plek kunnen krijgen. De wens is een aantrekkelijke woonomgeving te realiseren die een grote diversiteit aan bewoners aantrekt, van starters tot gezinnen, alleenstaanden, ouderen en ook bijzondere doelgroepen. Daarbij staat een evenwichtige mix van het woonprogramma voorop met een goede balans tussen betaalbare woningen, sociale inclusiviteit, woningen in het vrije marktsegment en de nabijheid van voorzieningen spelen hier een belangrijke rol in. De buurt nodigt verder uit tot ontmoeten en verblijven. Kernwaarde 3: Levendige stadsbuurt Het Werninkterrein wordt een levendige stadsbuurt. De buurt wordt verrijkt met werkfuncties en voorzieningen die passen bij deze specifieke plek.

Wonen, werken en recreëren komen op een leuke en aantrekkelijke manier samen. De buurt heeft een sterke oriëntatie op de Oude Rijn. De locatie aan het water is voor de sporten die op en rond het water plaatsvinden een unieke gelegenheid om te groeien. De Rijnoever wordt een ontmoetingsplek voor buurt en stad. Kortom, een nieuw stukje Leiden met een eigen signatuur. Kernwaarde 4: Duurzaam en gezond De nieuwe stadsbuurt biedt volop kansen om een gezonde en duurzame omgeving te realiseren. De leefomgeving is zo ingericht dat deze beschermt tegen negatieve omgevingsinvloeden en uitnodigt tot gezond gedrag. Er is aandacht voor een goede luchtkwaliteit en er wordt rekening gehouden met geluidsbelasting van spoor en industrie. De buurt is klimaatbestendig en bestand tegen hitte- en wateroverlast. Door functiemenging en compact ruimtegebruik dragen bij aan haalbaarheid van duurzame oplossingen, zoals meer groen en op een duurzame wijze voorzien in de energiebehoefte. Kernwaarde 5: Verbonden en autoluw Een goede ontsluiting van het Werninkterrein is randvoorwaarde voor de transformatie van het gebied tot stadsbuurt. Daarbij hoort een passende visie op mobiliteit en inrichting van het gebied. Op het Werninkterrein hebben voetgangers en de fietsers prioriteit. Het gebied wordt autoluw met maximaal comfort voor langzaam verkeer en voldoende ruimte voor spelen, sporten en ontmoeten.

Er is speciale aandacht voor logistieke ontvlechting met als inzet een veilige openbare ruimte met aantrekkelijke groene verblijfsplekken. De inzet is om het autogebruik zoveel mogelijk te beperken.

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

21

komst in oktober 2020. Daarnaast is een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd om de aantrekkelijkheid en bereikbaarheid van het Werninkterrein en de bedrijven aan de Amphoraweg voor de toekomst veilig te stellen.

2.4 Wat heeft de participatie opgeleverd? Uit de vele reacties tijdens de participatie blijkt dat mensen actief betrokken zijn bij de toekomst van het Werninkterrein. Daarnaast zijn er ook zorgen geuit. De volgende punten worden vooral genoemd: Inclusief en bijzonder wonen Veel deelnemers vinden het belangrijk dat er plaats is voor verschillende groepen en dat er (in ieder geval voor een deel) betaalbare woningen in de buurt komen. Zo is voor jongeren en starters ook plek in de buurt. Ook worden woningen voor senioren vaak genoemd als prioriteit. Wat betreft het type woningen zijn appartementen en rijwoningen in trek, maar ook bijzondere woonvormen zoals wonen op het water, containerwoningen en tiny houses. Groene en duurzame buurt Groene en duurzame buurt in verbinding met het water Een groot aantal deelnemers heeft een sterke voorkeur voor een groene buurt. Het realiseren van een park, veel groene buitenruimte en wandelpaden is erg populair. Daarnaast is er interesse in bijzondere duurzame en groene woonmilieus met bijvoorbeeld groene gevels en daken. De verbinding met het water wordt ook erg belangrijk gevonden, zowel qua sfeer, als voor wonen (aan het water, waterwoningen) en recreatie (haventje, stadsstrand, horeca, (watersport). Een buurt met karakter Wat betreft het karakter van de buurt vindt een gedeelte

22

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

van de deelnemers het belangrijk dat het industriële verleden van de buurt doorleeft in de nieuwe buurt. Dit kan door het behouden en herbestemmen van gebouwen en objecten, maar kan ook terugkomen in de architectuur van de nieuwe buurt. Er is vooral veel animo voor een groene, natuurlijke (woon)omgeving met een verbinding met het water. Deze twee hoeven elkaar echter niet tegen te spreken. Ruimte voor horeca, recreëren en werken Er is vanuit potentiële bewoners, organisaties en omwonenden veel animo voor recreatiemogelijkheden in de nieuwe buurt. Een park, stadsstrand en haventje worden genoemd, maar bijvoorbeeld ook een plek voor watergebonden recreatie of een skatebaan en een speeltuin. Bij een mogelijke vestiging van een roeivereniging moeten er wel afspraken komen over het voorkomen van overlast. Veel deelnemers zien ook graag horeca terug in de buurt, maar sommigen zien juist liever geen horeca. Naar winkels is minder vraag, deels omdat mensen dan een leegloop verwachten in het winkelcentrum Diamantplein. In de buurt kan daarnaast ruimte worden geboden voor (kleinschalige) bedrijvigheid. Verbinding met omliggende wijken, bedrijventerrein Amphoraweg en de stad Dat de ontsluiting van de toekomstige buurt een uitdaging is, wordt door veel deelnemers aan de participatie gesignaleerd.

Naast de technische uitdagingen van het maken van ontsluitingswegen, wordt ook vooral de verwachte toename van verkeer in aangrenzende wijken en op het ernaast gelegen bedrijventerrein als probleem gezien. De ondernemers van de Amphoraweg zijn dan ook bezorgd over een toenemende drukte en een onveilige verkeerssituatie. Verschillen-

de types ontsluiting worden geopperd, zoals een brugverbinding of een tunnel onder het spoor. De verschillende opties hebben voor- en nadelen voor mensen die er direct in de nabijheid wonen of werken. De ontsluiting van de buurt wordt echter niet alleen gezien als een probleem dat opgelost moet worden, maar ook als een kans om de buurt met zijn toekomstige functies in verbinding te brengen met de omliggende wijken en met de rest van de stad. Door goede fiets- en wandelverbindingen kunnen we, volgens de deelnemers, de ambitie voor een autoluwe buurt het beste waarmaken. Placemaking en tijdelijk gebruik Verschillende deelnemers noemden de mogelijkheid van placemaking en tijdelijk gebruik, bijvoorbeeld door kunstenaars of tijdelijke horeca. Zo kan de potentie van het

gebied ook nu al benut worden. Ontwikkelaar ABB heeft in samenwerking met De Buurt een planvoorstel gereed voor tijdelijke gebruik van het Werninkterrein met onder andere horeca, kleine evenementen, kunst, cultuur. Momenteel wordt onderzocht of dit mogelijk is en of de benodigde vergunningen te verlenen zijn. Meedenken en meedoen Er is veel animo om mee te denken over de toekomst van het Werninkterrein. Dat blijkt uit de hoeveelheid aan ideeën, wensen en aandachtspunten die op verschillende manieren zijn aangeleverd. Mensen zien graag dat hun moeite en hun ideeën serieus worden genomen en dat zij goed op de hoogte worden gehouden. De inbreng is megenomen bij het uitwerken van de Gebiedsvisie Werninkterrein. In het vervolgproces zal de ontwikkelaar de omgeving actief betrekken bij de verdere planontwikkeling.

Groen Leids stadskwartier

Maritiem stadsdistrict

Metropolitan village

Drie ruimtelijke modellen zoals getoond tijdens de participatiebijeenkomst in oktober 2020

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

23

3

KERNWAARDEN

3. Kernwaarden 3.1

Kernwaarde 1: Industrieel karakter aan de Oude Rijn

dat het plangebied tot ver in de middeleeuwen Rijngeul is geweest en een zeer lage verwachting kent.

3.1.1 Historie en erfgoed Het Werninkterrein is gelegen langs het gedeelte van de Rijn waar de bouwmaterialenindustrie al zeer lange tijd is gevestigd. Het gebied strekte zich vroeger noordelijker uit tot en met de Churchillbrug. Op deze strook langs het Galgewater stonden lange tijd de kalkfabrieken met kalksteenovens. Meerdere werkmaatschappijen waren er gehuisvest. Sinds 1904 is het gebied in gebruik voor de Eerste Leidsche Betoncentrale, met illustere namen als Wernink’s Betonfabriek en Wernink’s Beton Maatschappij.

3.1.2 Identiteit Het Werninkterrein wordt een stadsbuurt die Leiden nog niet kent. Uitdaging is om het ongepolijste, rauwe en ruwe industriële karakter van het werkverleden op een eigentijdse manier een plek te geven. Bijvoorbeeld door gebouwen en materialen her te gebruiken en restanten uit het industriële verleden een nieuwe functie te geven.

In 2010 viel het doek voor de fabriek en staat het terrein leeg. De gebouwen die op het terrein staan zijn sterk verbonden geweest met de Oude Rijn en Galgewater. De loswal met de hoge betonelementen op de kade herinnert hier nog aan. Het terrein ligt verder vol met betonplaten, ook wel de Werninkplaten genoemd.

Tegelijkertijd liggen er ook kansen om een nieuwe tijdlaag toe te voegen aan het gebied, door de ligging aan de Oude Rijn als kwaliteitsdrager van het gebied nog beter te benutten. Het is daarbij belangrijk dat de ruimtelijke en programmatische keuzes bij deze ontwikkeling gericht zijn op het optimaal gebruik maken van de kwaliteiten die de locatie heeft met respect voor het verleden.

Samen met de voorzieningen en betaalbare kleinschalige bedrijvigheid vormen de woningen het hart van de nieuDe Rijn met insteekhavens was belangrijk in de aanvoer van bouwmaterialen naar het Wernink Het poortgebouw markeert de entree van het Werninkterwe buurt. Het gebied zal een intensief gebruik van de rein en is in 1904 gebouwd. Het is het kantoor- en direcruimte kennen met naast menging van functies, sterke tiegebouw van de heer Wernink met Art Deco betegeling contrasten tussen hoge en lage gebouwen. Daarnaast De Rijn met insteekhavens was belangrijk in de aanvoer van bouwmaterialen naar het Wernink boven de ramen. Aan de Oude Rijn is de dienstwoning in worden rustige delen afgewisseld door zones met meer Amsterdamse-Schoolstijl bewaard gebleven. Het wordt nu reuring. Bestaande gebouwen worden zoveel mogelijk tijdelijk bewoond. Van de betoncentrale zelf is de kern van ingepast in de nieuwe structuur. De ligging aan de Rijn de fabriek nog aanwezig, inclusief silo’s, rieten plafond en geeft aanleiding voor een bijzonder publiek toegankelijke industriële hanglampen. De gebouwconstructie, bestaande oeverzone waarin het industrieel verleden wordt gecomuit stalen spanten zijn van uitstekende kwaliteit en zouden bineerd met watergerelateerde activiteiten. kunnen worden hergebruikt.

De silo’s, die op een betonnen bok staan komen door hun iconische uitstraling in aanmerking voor een nieuwe bestemming. De bebouwing op het terrein heeft geen monumentale of erfgoed status, maar het geheel heeft desondanks wel een bijzondere en markante uitstraling. Door (delen van) hetpoortgebouw, mogelijk de bedrijfswoning, de silo’s, de stalen spanten en de Werninkplaten te hergebruiken kan het collectieve geheugen van het Werninkterrein worden veiliggesteld voor de toekomst. De loswal vormt een verwijzing naar het industriële verleden. Het is wenselijk te onderzoeken of deze kan worden hergebruikt. Het plangebied ligt in de limeszone. Uit bodemonderzoek is gebleken dat een deel gesaneerd en diep verstoord is en uit archeologisch onderzoek in de directe omgeving CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

De Rijn met insteekhavens was belangrijk in de aanvoer van bouwmaterialen naar het Wernink

27

Bestaande elementen Bestaande bebouwing Samengesteld bestaand gebouw Betonplaten Loswal Groene kop + oever Poldersloot Silo’s Betoncellen zandbakken

28

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

Basisprincipes Voortbouwen op bestaande kwaliteiten Industrieel, ruw en ongepolijst Buurt met eigen en uniek karakter Maak-verleden als basis: er wordt weer gewerkt op het Werninkterrein Behoud en hergebruik van bestaande gebouwen en elementen Bestaande gebouwen en gebouwdelen worden behouden en krijgen een nieuwe invulling en functie Karakteristieke kenmerken van verleden behouden en hergebruik bestaande elementen, zoals de silo’s, stalen spanten, loswal, poldersloot Nieuwe functie voor het groen op de kop van de landtong Locatie van betoncentrale als hart van de nieuwe buurt Optimale beleving van het water Oever is openbaar en biedt ruimte aan een diversiteit van activiteiten Oever is ook vanuit de omgeving goed en veilig bereikbaar Zoveel mogelijk zicht op het water vanuit zowel de woningen als de openbare ruimte Toevoegen van watergerelateerde functies

ongepolijst, rauw en ruw fabrieksgebouw verborgen karakter

loswal

silo’s

industriële bebouwing

entreegebouw Wernink

Rijn als verbindend landschap Wernink platen groene kop

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

29

sociaal (30% )

)

v r i je CONCEPT

%

Gebiedsvisie Werninkterrein

nsegment ( 2 0

(50%) r o ct e s

dde mi

30

3.2 Kernwaarde 2: Buurt voor iedereen Het Werninkterrein is een van de tien locaties voor duurzame verstedelijking in Leiden waar een substantieel deel van de woningbouwopgave gerealiseerd gaat worden. De ambitie van de stad is om van het Werninkterrein een buurt voor iedereen te maken. Een buurt waar alle doelgroepen een plek kunnen krijgen. De wens is een aantrekkelijke woonomgeving te realiseren die een grote diversiteit aan bewoners aantrekt, van starters tot gezinnen, alleenstaanden, ouderen en ook bijzondere doelgroepen. Belangrijke voorwaarde is dat 50% van de woningen betaalbaar is. Dit sluit aan op zowel de ambities van dit College als de regionale woningbouwambitie. In 2020 is de subsidieaanvraag bij het fonds Woningbouwimpuls van het ministerie BZK gehonoreerd om deze ambitie waar te kunnen maken. 3.2.1 Differentiatie woningtypen Op het Werninkterrein wordt een zeer divers woningbouwprogramma gebouwd waar voor veel verschillende doelgroepen met ook verschillende portemonnees wordt gebouwd en er een breed scala aan woningtypes naast elkaar bestaat. In de Gebiedsvisie wordt rekening gehouden met het bouwen van 600 tot 700 woningen op het Werninkterrein. Dit woonprogramma bestaat voor 50% uit betaalbare woningen en voor 50% uit vrije sector woningen, zoals ook afgesproken is in het kader van de Woningbouwimpuls.

Nadere voorwaarden voor het woonprogramma zijn: Minstens 30% sociale huurwoningen Door minstens 30% sociale huur te bouwen draagt dit project bij aan de stadsbrede behoefte aan sociale huurwoningen. De sociale huurwoningen worden verspreid door het gebied gebouwd. Van het totaal aantal sociale huurwoningen wordt ca. 10% bestemd voor bijzondere doelgroepen. Hierbij denken we met name aan de doelgroepen die uitstromen uit maatschappelijke zorgvoorzieningen. Stadsbreed is er veel behoefte aan kleine woningen voor deze groep om doorstroming uit deze voorzieningen te verbeteren. Hiermee sluiten we aan bij afspraken uit de Prestatieafspraken 2020-2025 (met de Leidse woningbouwcorporaties en huurdersorganisaties) en dragen we bij aan één van de doelstellingen van de Woonvisie en de Uitvoeringsagenda Wonen: extra aandacht geven aan bijzondere doelgroepen.

20% middeldure huur of koop Naast de 30% sociaal valt minstens 20% van de woningen binnen het betaalbare segment en dit kan zowel huur als koop zijn Voor betaalbare koop geldt: met een vrij-op-naam-prijs tot maximaal de NHG-grens die op dat moment geldt. Voor middeldure huurwoningen is het betaalbare segment tot €1000,- per maand, prijspeil 2020). 50% vrije sector De overige 50% van de woningen behoren tot de vrije sector. Dit kan ook zowel koop als huur zijn. Door koopwoningen toe te voegen in dit gebied ontstaat er een gevarieerd aanbod op het Werninkterrein passend bij de ambitie om stadsbreed voldoende koopwoningen toe te voegen. Daarnaast draagt een groot aandeel aan koopwoningen positief bij aan de leefbaarheid: meer eigenaarschap van woningen leidt vaak tot meer betrokkenheid bij de buurt. De unieke locatie aan het water maakt het Werninkterrein ook geschikt voor huurders die op zoek zijn naar dure, bijzondere huurwoningen op een toplocatie. Ook daarmee houden we rekening in het woonaanbod. De gemeente stelt wel als eis dat van het totale aantal woningen 50% koopwoningen zijn. Het is aan de ontwikkelaar om de optimale mix in koop, huur in verschillende segmenten te zoeken. Ruimte voor eengezinswoningen en pariculier opdrachtgeverschap Op het Werninkterrein zullen voornamelijk stadsappartmenten worden gebouwd in een hoge dichtheid.

Het gebied biedt echter ook een unieke kans om eengezinswo¬ningen te realiseren. Daarom stelt de gemeente dat er op het Werninkterrein circa 10% eengezinswoningen komen. Deze woningen zijn voor een deel grondgebonden woningen, met de voordeur en leefruimtes op de begane grond (kansrijk aan de Rijnoever bij blok A1). Tevens kunnen eengezinswoningen worden gemaakt met de ruimtelijke kwaliteiten van een grondgebonden woningtype, maar gelegen boven op een plint op de begane grond met een andere functie. Zodanig kunnen deze eengezinswoningen worden gemaakt met een entree bijvoorbeeld georiënteerd richting collectieve binnentuin en/of een privé tuin grenzend aan een binnenhof. Van dit beoogde percentage mag alleen onderbouwd worden afgeweken indien bij uitwerking van de plannen blijkt en wordt aangetoond dat dit niet kan worden ingeCONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

31

32

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

past zonder dat dit ten koste gaat van de woonkwaliteit, het (hoog)stedelijk karakter dat op deze plek wordt beoogd en de haalbaarheid van de ontwikkeling. De bouw van eengezinswoningen biedt ook de mogelijkheid om deze in particulier opdrachtgeverschap te realiseren. Dit is een markt die in de Leidse woningbouwprogrammering verder nauwelijks bediend wordt de komende jaren. De gemeente ziet graag dat 1/3 van de eengezinswoningen in particulier opdrachtgeverschap wordt gerealiseerd en mogelijk ook een klein appartementengebouw. Dit kan ook zijn in collectief particulier opdrachtgeverschap. Onder particulier opdrachtgeverschap verstaat de gemeente Leiden particulieren die in eigen beheer en voor eigen risico hun woning realiseren en zelf opdrachtgever zijn van een architect en een bouwer. Verder is er mogelijk ook ruimte voor een beperkt aantal waterwoningen aan de kade. 3.2.2 Soort huishoudens De ambitie is dat het woonprogramma geschikt is voor verschillende typen huishoudens. Het woonprogramma moet aan deze diversiteit en flexibiliteit bijdragen. Een andere belangrijke voorwaarde is een diversiteit aan en nabijheid van voorzieningen, bijvoorbeeld voor ouderen of mensen die slecht ter been zijn en gezinnen. Dit kan door het gebied goed te verbinden met de omgeving en/ of voorzieningen naar het gebied toe te halen.

Omdat bijna alle potentiegebieden voor duurzame verstedelijking geschikt zijn voor studenten, maar niet altijd voor andere typen huishoudens, willen we in dit gebied niet specifiek inzetten op studentenhuisvesting. 3.2.3 Sociaal inclusief en ruimte voor ontmoeting Op het nieuwe Werninkterrein met deze mix van doelgroepen en grote differentiatie aan woningen leef je niet langs elkaar heen, maar met elkaar. Het Werninkterrein moet een sociaal inclusieve buurt worden die uitnodigt om te elkaar te ontmoeten. De mix van woningen en doelgroepen vindt plaats op blokniveau. Waarbij er binnen elk woningbouwblok een interessante combinatie van woningtypes en ander programma wordt gerealiseerd. Dit betekent niet dat per blok alle verschillende woningtypen voor moeten komen. In plaats daarvan wordt per blok gekeken naar een optimale mix, waarbij het voorstelbaar is dat de differentiatie in grotere blokken groter zal zijn dan in kleinere. Aparte entrees voor vrije sector appartementen en sociale huur, zoals vaak wordt gerealiseerd, zien wij daarbij nadrukkelijk niet als een uiting van inclusiviteit.

Je ontmoet elkaar in de openbare ruimte bijvoorbeeld langs de kade of op het plein maar ook in de bouwblokken in de semi-openbare binnenhoven. Het faciliteren, stimuleren en soms begeleiden van ontmoeting is belangrijk. Het gaat om het vergroten van de betrokkenheid van Leidenaren – jong én oud – bij elkaar en het versterken van netwerken (gezin, familie, buurten, verenigingen). Je vraagt nu eenmaal makkelijker hulp aan iemand die je kent, in een omgeving die je kent. Daarom is het belangrijk dat de omgeving bijdraagt aan die ontmoeting, dat dit op natuurlijke wijze gebeurt. Dit kan in de openbare ruimte, een laagdrempelige ontmoetingsplek met een kop koffie of een andere plek waar meerdere, verschillende, mensen elkaar treffen en tegenkomen. 3.2.4 Woonoppervlakte en type woningen Omdat we voor verschillende typen huishoudens willen bouwen, is er diversiteit in woonoppervlakten en woningtypes: woningen geschikt voor éénpersoons- , tweepersoonshuishoudens en gezinnen. Vanuit de ‘Uitvoeringsagenda Wonen Leiden 2020-2023’ hanteren we een minimale oppervlakte van 45m² GBO per woning. Voor bijzondere en specifieke doelgroepen kan hier, bij sociale huurwoningen, beargumenteerd van worden afgeweken.

In het woonmilieu dat te typeren is als ‘Stads en levendig’ met een hogere dichtheid, ligt de nadruk op stadsappartementen maar het woonprogramma biedt ook ruimte aan andere woontypes: zoals eengezinswoningen en mogelijkheden voor CPO. Ook wordt er rekening gehouden met de behoefte aan levensloopbestendige appartementen (bijv. gelijkvloers, lift). 3.2.5 Spelregels voor sociale en middeldure huurwoningen De aanvangshuurprijs voor sociale huurwoningen bedraagt maximaal de liberalisatiegrens. Die grens bedraagt €752,33 (prijspeil 2021) en wordt jaarlijks vastgesteld door het Rijk. De aanvangshuur van middeldure huurwoningen valt tussen de dan geldende liberalisatiegrens en €1000,- (prijspeil 2020). Omdat voor het Werninkterrein gebruikt wordt gemaakt van de Woningbouwimpuls subsidie, hanteren we voor het indexeren van de bovengrens (€1000,-) de indexering regels uit deze subsidieregeling. Die houdt in dat de bovengrens jaarlijks met hetzelfde percentage groeit als de ondergrens (de liberalisatiegrens). Daarnaast gelden voor sociale en middeldure huurwoningen de spelregels zoals die zijn vastgesteld in de Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2023 (RV 19.0104), op pagina’s 17 en 21. CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

33

34

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

Basisprincipes Bestaand beleid • Woonvisie Leiden 2020-2030 (RV 19.0104) • Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2023 (RV 19.0104) • Regionale Woonagenda 2017 (RV 17.0107) Verscheidenheid aan woningen Passende woning voor iedere portemonnee Aantrekkelijk voor een breed scala aan doelgroepen Differentiatie aan woningtypen Mix op blokniveau Wonen op maat Flexibel en aanpasbaar in de tijd Levensloopbestendig wonen Deel van de woningen geschikt voor particulier opdrachtgeverschap Sociaal inclusief Stimuleren van ontmoeting en betrokkenheid bij de buurt

voor jong en oud flexibele ruimtes voor kleinschalige evenementen / buurtactiviteiten

betaalbaar wonen

bredere doelgroepen meergeneratiewoningen

sociale interactie

openbaar toegankelijk

ontmoeting en verblijf

ontwerp je eigen woning

diversiteit in typen openbare ruimte CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

35

36

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

3.3 Kernwaarde 3: Levendige stadsbuurt 3.3.1 Een actieve, levendige stadsbuurt De strategische positie van het Werninkterrein aan een langgerekte Rijnoever biedt kansen voor nieuwe vormen van stedelijk gebruik. De gemeente wenst hier nadrukkelijk een gemengd stedelijk woonmilieu waar wonen, werken en recreëren op een leuke en aantrekkelijke manier samenkomen. Het aanbieden van een divers woonprogramma, zoals beschreven in paragraaf 3.2, levert een bijdrage aan een sociale en inclusieve buurt. Bij de programmering van het Werninkterrein wordt uitgegaan van een profilering die de buurt versterkt en zich onderscheidt van wat er in de ruimere omgeving al is. Dit betekent dat de nieuwe buurt wordt verrijkt met werkfuncties en voorzieningen die passen bij deze specifieke plek. Daarmee krijgt het Werninkterrein een eigen signatuur. Het gemengd stedelijk programma bestaat naast 90% van het metrage voor woningen voor ongeveer 10% uit werken en voorzieningen. De oriëntatie op de Oude Rijn zorgt voor levendigheid en dynamiek, met ruimte voor creativiteit, sport en ontspanning. Daarnaast wordt door het toevoegen van multifunctionele verblijfsruimtes op de kade en langs de oever aan de Rijn gestreefd het recreatieve gebruik op en aan het water te stimuleren.

3.3.2 Rust en reuring Op het Werninkterrein worden voorzieningen en werkfuncties zoveel mogelijk geclusterd aangeboden aan het centrale plein en op een aantal plekken langs de Rijnkade. Dit zorgt voor reuring daar waar dat wenselijk is en biedt de mogelijkheid andere delen van het gebied meer af te stemmen op het wonen. Het Werninkterrein is verdeeld in verschillende zones met een onderscheidend karakter qua rust en reuring. Reuring zal vooral plaatsvinden op en rond het plein en aan de verharde kade waar de meeste voorzieningen en bedrijvigheid wordt geprogrammeerd. Vanaf de zachte oever tot aan de groene punt wordt het gebied steeds rustiger met eerder het karakter van een woonbuurt. Eventuele logistieke functies worden aan de buitenzijde van het plan gehouden, waardoor het gebied grotendeels autoluw is en geschikt voor wandelaars, fietsers, sporters en spelende kinderen.

3.3.3 Basisvoorzieningen De menging van wonen met werkfuncties en voorzieningen verknoopt de buurt met de omgeving. Nieuwe bewoners van het Werninkterrein kunnen eenvoudig gebruik maken van de aanwezige voorzieningen in De Mors, zoals het Wijkwinkelcentrum Diamantplein en het Wijksportpark. Anderzijds biedt het Werninkterrein met de openbare kade aan de Oude Rijn en specifieke programmering ook meerwaarde voor bestaande bewoners uit de omgeving. Daarmee wordt het Werninkterrein een aantrekkelijk woongebied waar alles wat je nodig hebt op loop- of fietsafstand aanwezig is. Op het Werninkterrein kunnen nieuwe buurtgebonden voorzieningen worden toegevoegd. Voorwaarde is dat deze voorzieningen geen of nagenoeg geen concurrentie leveren met aanwezige voorzieningen, zoals het Wijkwinkelcentrum Diamantplein. Op het Werninkterrein kan zich een kleine gemakswinkel vestigen ten behoeve van de buurtbewoners. Wij denken hierbij bijvoorbeeld aan een traiteurachtige formule die naast kant en klaar maaltijden ook verse producten en dranken verkoopt. Verder is het mogelijk om ondergeschikte detailhandel te hebben bij bedrijfsfuncties en bedrijf aan huis en horeca/ recreatiefuncties zoals bijvoorbeeld bootjesverhuur. Detailhandel is dan ondergeschikt aan de hoofdfunctie en maakt een klein deel uit van de omzet en oppervlakte van het pand waar de hoofdfunctie zich bevindt.

De overige commerciële ruimten op het Werninkterrein bieden plaats aan commerciële, maatschappelijke en persoonlijke dienstverlening. Betaalbaarheid van deze ruimten is een belangrijk uitgangspunt om dit te laten slagen. Op basis van de verwachte toename van het aantal bewoners en demografische ontwikkeling is de behoefte voor maatschappelijke voorzieningen op het Werninkterrein inzichtelijk gemaakt. Gezien de oppervlakte van het Werninkterrein en het voedingsgebied van de verschillende maatschappelijke voorzieningen is in het gebied rekeruimte voor kinderopvang (KDV/BSO), een huisarts en welzijn gewenst. Dit laatste met het doel om buurtontmoeting te stimuleren en zo sociale cohesie te bevorderen. Ruimte voor onderwijs wordt elders in De Mors of Leiden opgevangen. 3.3.4 Werken De provincie Zuid-Holland en de gemeente Leiden hebCONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

37

38

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

ben een Woon-Werkakkoord gesloten voor het Werninkterrein. Met dit akkoord hebben beide partijen afspraken gemaakt over onder andere het woningbouwprogramma, het mengen met werkfuncties in de buurt en de manier van compensatie van met name de planologische mogelijkheden van watergebonden bedrijvigheid op het huidige bedrijventerrein. De gemeente wil dat er weer gewerkt wordt op het Werninkterrein en vereist dat er ruimte wordt bestemd voor werken en bedrijvigheid. Op het gebied van werkgelegenheid moet er zowel ruimte zijn voor de knappe koppen als de handige handjes. De eis is daarom om de helft van het werken in de vorm van ‘schone’ en betaalbare werkruimtes te realiseren. Solitaire kantoorontwikkeling is op het Werninkterrein niet gewenst. Wel is er behoefte aan plekken voor flexibele werkconcepten. Corona leidt ook tot andere inzichten over hoe om te gaan met werken op centrale locaties of dichterbij in de woonomgeving. Om deze reden is, in afwijking op het beleid, kleinschalige kantoorruimte gericht op de buurt denkbaar. Er wordt meerwaarde gezien in een combinatie met een bedrijvencentrum of makersplaats. In het woonwerkakkoord wordt daarom gesproken over flexwerkconcept en niet over kantoor. De andere helft van de werkruimtes is bedoeld voor de creatieve en/of ambachtelijke werkers. De gemeente hoopt dat dit vorm krijgt in een ambachtelijk makerscentrum.

Ook voor deze ruimten geldt dat betaalbaarheid een belangrijk uitgangspunt. De gemeente Leiden hoopt vooral aan lokaal kleinschalig ondernemerschap een plek te kunnen bieden op het Werninkterrein. 3.3.5 Sport en ontspanning De ligging aan de Oude Rijn biedt aanleiding om zoveel mogelijk functies toe te voegen die gekoppeld zijn aan het water. Daarom komt er op het Werninkterrein ruimte voor watergebonden sport, ontspanning en recreatie. De wens is om een van de Leidse roeiverenigingen en de waterscouting een plek te bieden in het gebied.

van het Werninkterrein. Daarnaast is er ruimte voor kleinschalige buurtgerichte horeca en een Werninkzaal voor kunst, cultuur en maatschappelijke doeleinden. Onderzocht wordt of de oorspronkelijke fabrieksloods of in ieder geval de plek van de fabriek en de silo’s een tijdelijke, danwel permanente bestemming als horecavoorziening kunnen krijgen. In de gebiedsvisie zijn twee zoekgebieden aangewezen voor kleinschalige horeca: op of aan het centrale plein en op de kop van de bebouwing bij de groene punt. Deze laatste kan gecombineerd worden met een vrij programmeerbare ruimte waar innovatieve en eigenzinnige concepten die goed passen in een woonomgeving zich kunnen vestigen voor een periode van 3 tot 5 jaar. De mogelijkheden voor een culturele broedplaats van beperkte omvang worden hierbij onderzocht. 3.3.6 Hotel Tenslotte is onderzocht of een concept voor een hotel bij kan dragen aan het onderscheidende karakter van het Werninkterrein. Het beleid ten aanzien van hotels is verruimd. Hierdoor is het mogelijk om een hotel toe te voegen als er voldoende uitbreidingspotentieel is of als er sprake is van een concept dat altijd wenselijk is. Het toevoegen van een boutiquehotel met een bijzondere formule op een aantrekkelijke locatie als het Werninkterrein, en zeker wanneer gekoppeld aan wateractiviteiten, past binnen de Horecavisie.

En is ook gewenst om het huidige meer eenzijdige hotelaanbod te verrijken. Het Werninkterrein aan het water wordt gezien als geschikte locatie voor een bijzondere hotelformule (bijvoorbeeld gericht op het water en verhuur van fluisterbootjes naar het centrum) eventueel in combinatie met horeca. De gebiedsoverstijgende functie kan een aantrekkende werking hebben op de jonge buurt, waarbij de bezoekers aangetrokken worden door de ‘live like a local’ formule, de kans om in de stad te verblijven, dichtbij het creatieve werkmilieu en uitnodigende horeca.

De locatie aan het water is voor de sporten die op en rond het water plaatsvinden een unieke gelegenheid om te groeien. Ook het geven van ruimte voor urban sport zoals een skatepark dragen bij aan het eigen signatuur CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

39

40

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

Basisprincipes Bestaand beleid • Ruimtelijke strategie Bedrijventerreinen 2020-2030 (RV 20.0080) • Woon-werkakkoord Werninkterrein Leiden 2021 • Horecavisie Leiden 2020 (RV 20.0104) • Retailvisie Leidse regio 2025 (RV 16.0005) • Kantorenstrategie Holland Rijnland 2019-2024 • Beleidskader Sport en Gezondheid 2019-2023 (RV 19.0093) • Onderwijshuisvesting: Integraal Huisvestingsplan Onderwijs 2019 – 2030 (IHP) (RV 18.0071) • Programma sterke sociale basis (B&W 19.0137) Stedelijke funtiemenging 10% van het programma bestaat uit andere functies dan wonen Mix van wonen, werken, sport en recreatie Kleinschalig ondernemerschap Levendige stepping-stones door het gebied Geclusterde (buurtgebonden) voorzieningen Zonering voor rust en reuring Actieve Rijnoever Openbaar karakter borgen Kade en oever als ontmoetingsplek voor de buurt en de stad Watergerelateerde programmering

creatieve buurt breed woningaanbod

gemengd gebruik

relatie met het water ruimte voor ‘schone’ functies van werken

actief waterprogramma

werken aan huis

stemmen op het wonen

kleinschalige publieke voorzieningen en horeca

kunst en cultuur

mix van oud en nieuw

maatschappelijke functies (o.a. BSO, kunst, cultuur)

verblijfsplekken voor de stad hoogstedelijk en dynamisch CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

41

3.4 Kernwaarde 4: Duurzaam en gezond 3.4.1 Een gezonde leefomgeving Door de leefomgeving gezonder in te richten kan veel gezondheidswinst worden geboekt. Een gezonde inrichting van de leefomgeving beschermd tegen negatieve omgevingsinvloeden en bevordert de gezondheid. De bewoners ervaren de leefomgeving als prettig, gezonde keuzes zijn gemakkelijk en logisch, en de negatieve invloed op gezondheid is zo klein mogelijk. Belangrijke elementen voor een gezonde leefomgeving2 zijn: • uitnodigen tot bewegen (wandelen, fietsen, spelen en sporten), elkaar ontmoeten en ontspannen; • een goede milieukwaliteit (lucht, geluid) • klimaatbestendigheid (zoals meer groen voor tegengaan hitte- en wateroverlast) • Een goede toegang tot voorzieningen. Het is voor het Werninkterrein van belang dat geluidwerende maatregelen worden genomen aan de spoorzijde en voor geluidgevoelig functies aan de zijde van het bedrijventerrein. Gekeken wordt naar geluidschermen, geluiddichte gevels, het creëren van zoveel mogelijk woningen met minimaal één aangename zijde (vrij van geluid- en/of geurhinder) en er is aandacht voor goede ventilatie. De bouw van een compleet nieuwe en gemengde stads2 Zie voor meer informatie over de gezonde leefomgeving: https://www. loketgezondleven.nl/documenten/kernwaarden-gezonde-leefomgeving

42

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

buurt biedt kansen om een duurzame en omgeving te realiseren. Functiemenging en compact ruimtegebruik dragen bij aan de haalbaarheid van oplossingen voor hedendaagse ruimtelijke uitdagingen, bijvoorbeeld om kringlopen te sluiten, meer ruimte te bieden aan groen, op een duurzame wijze in de energiebehoefte te voorzien en gezonde mobiliteitsconcepten toe te passen. 3.4.2 Ontmoeten, verblijven, spelen, bewegen en sporten De ambitie is dat alle bewoners van het Werninkterrein gezond en actief kunnen leven. De (semi)openbare ruimte is zo ingericht dat deze uitnodigt tot ontmoeten, verblijven, spelen, bewegen en sporten. Uitgangspunt is dat de hele (semi)openbare ruimte potentiële speel- en beweegruimte is voor jong en oud. Om hier zoveel mogelijk ruimte voor vrij te spelen wordt de openbare ruimte zo autoluw mogelijk ingericht. Bij de ontwikkeling van het Werninkterrein wordt rekening gehouden met de 10 beweegsleutels voor een beweegvriendelijke omgeving, de speelplekkenrichtlijn en de speelruimterichtlijn. De speelplekkenrichtlijn is een richtlijn voor het aantal formele speelplekken in een buurt. • Voor jeugd van 0-5 jaar is er 1 speelplek in een buurt per 50 kinderen • Voor jeugd van 6-11 jaar is er 1 speelplek in een buurt per 100 kinderen • Voor jeugd van 12-18 jaar is er 1 speelplek in een buurt per 150 kinderen

Op basis van 700 woningen komt dit neer op 2 plekken voor jeugd van 0-5 jaar en 1 plek voor jeugd van 6-11 jaar en voor jeugd van 12-18 jaar. De speelruimterichtlijn gaat ervan uit dat 10% van het totale oppervlak van een buurt ingericht moet zijn als potentiële speelruimte. Spelen en bewegen kan dichtbij huis op een daarvoor ingerichte plek, maar ook op stoepen, pleintjes en veldjes. De speel- en beweegruimte is groen, gezond, veilig, avontuurlijk en schoon. De openbare ruimte nodigt uit tot het maken van een ommetje door het groen of langs de openbare kade. De groene punt van het Werninkterrein is een unieke plek voor het maken van een bijzondere natuurspeeltuin of wildernistuin. De nieuwe tunnel onder het spoor verbindt het Werninkterrein met de parken in De Mors en het groen in het buitengebied. Omgekeerd wordt de Rijnoever beter toegankelijk voor bewoners uit de omgeving. Voor sporten is het belangrijk dat de basisvoorzieningen op orde zijn en sportvoorzieningen goed aansluiten bij de behoefte van de stad. De unieke locatie aan het water maakt het nu ook voor watergebonden sporten mogelijk om zich (verder) te ontwikkelen door op het Werninkterrein ruimte te bieden aan de roeivereniging(en), de waterscouting en bootjesverhuur. Ook het geven van ruimte voor urban sport zoals skatevoorzieningen dragen bij aan het eigen signatuur van het Werninkterrein.