210050 Bijlage 1. Energiepark - Ontwikkelplan
Tekst van het document
paspoort en ontwerpen de woningen zodanig dat componenten en producten weer hergebruikt kunnen worden. We pionieren door beton waar mogelijk te vervangen door alternatieven zoals hout. En door producten waar mogelijk direct te hergebruiken in nieuw te bouwen gebouwen. Zo leggen wij in het Energiepark de grondstoffenbank van morgen aan. Bouwstenen: • We voorkomen materiaalgebruik door de vraag naar grondstoffen te beperken • We verduurzamen materiaalgebruik met hernieuwbare en milieuvriendelijke materialen • We bereiden onze gebieden voor op een circulair gebruik van het gebied
Prioriteitenmix circulair Hergebruik van materialen
4
Hoogste prioriteit
3
Onderscheidend
2
Belangrijk
1
Basis Slim en efficiënt ontwerpen
102
Circulaire inrichting openbare ruimte
Hernieuwbare (biobased) materialen
Afval scheiden
Materialenpaspoort
103
ENERGIEPARK
Archeologie
Het gebruik van het terrein als gasfabriek heeft ingrijpende sporen achtergelaten in de bodem. Milieukundige boorstaten laten zien dat de bodem op veel plaatsen tot een diepte van 1,5 meter (maar vaak veel dieper) uit zand bestaat. Dit geeft aan dat de bodem tot grote diepte is omgezet waarbij zand is opgebracht. In 2014 vonden onder archeologische begeleiding saneringswerkzaamheden plaats op een deel van het bolwerk. Ook hierbij bleek dat de ondergrond uit een circa 2 meter dik pakket opgebracht zand bestaat. Bij grondverstorende werkzaamheden in het plangebied is het aspect ‘uitvoering van een werk’ uit de omgevingsvergunning van toepassing. Mocht de ingreep leiden tot aantasting van archeologische waarden, dan worden voorwaarden verbonden aan de vergunning om archeologische resten te beschermen.
Cultuurhistorie
11 Omgevingsaspecten 104
Het gehele plangebied bevindt zich binnen het beschermd stadsgezicht ‘Leiden binnen de singels’. Hierbinnen heeft een aantal gebouwen een (gemeentelijke) monumentenstatus. Dit zijn de volgende panden: • de Energiecentrale aan Langegracht 70B (in aanvraag); • de schoorsteen van de Energiecentrale; • het Filtergebouw aan Langegracht 70B (in aanvraag); • de voormalige vuilverbranding aan Langegracht 70C+D; • het meet- en regulateursgebouw op Papegaaisbolwerk 18; • de Watergasfabriek op Papegaaisbolwerk 20; • het gebouw Nieuwe Energie aan 3e Binnenvestgracht 23. De gebiedsvisie onderscheidt drie historische lagen binnen het gebied: • de 17e-eeuwse stadsstructuur; • de 19e-eeuwse industriegebouwen (ver-
schillende gemeentelijke monumenten); • de jaren 70 en 80 van de vorige eeuw (Stadsbouwhuis en PLNT/Sleutels gebouw). In de uitwerking wordt waar mogelijk de zeventiende-eeuwse stadslaag gerespecteerd of hersteld, zoals het terugbrengen van de 3e Binnenvestgracht in het gebied. De industrieel erfgoedgebouwen zullen integraal onderdeel uitmaken van de ontwikkeling en worden herbestemd.
Watercompensatie
In de vervolgfase wordt onderzocht of er watercompensatie nodig is als gevolg van de eventuele toename van verhard oppervlak.
Bodemsanering
Vanwege het industriële verleden is er relatief veel bodemverontreiniging aanwezig in het plangebied. Het park is in het verleden voor het overgrote deel gesaneerd. Voor de deelgebieden PLNT/Sleutelsgebouw en Stadsbouwhuis zal sanering moeten plaatsvinden bij nieuwbouw. In bestaande gebouwen zal de vloerconstructie luchtdicht moeten worden afgesloten. In de financiële doorrekening zijn kosten opgenomen voor bovenstaande maatregelen.
Bedrijven en milieuzonering
Als gevolg van de aanwezige bedrijvigheid kan mogelijk hinder voor de omgeving optreden met betrekking tot de milieuaspecten geluid, geur, stof en gevaar. Situaties waarin milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies met elkaar worden gecombineerd, moeten worden beoordeeld op mogelijke hindersituaties. Daarbij wordt getoetst aan de Wet milieubeheer (inclusief Amvb’s) en de brochure ‘Bedrijven en Milieuzonering’ (VNG, 2009). Bedrijven en Milieuzonering geeft richtafstanden per categorie en per type bedrijvigheid aan. Deze richtlijnen geven aan welke afstand er gemiddeld per type 105
OMGEVINGSASPECTEN
ENERGIEPARK
bedrijvigheid moet worden aangehouden tot hindergevoelige objecten. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast.
Het plangebied wordt aangemerkt als een gemengd gebied. In de omgeving van het plan liggen de volgende (maatgevende) inrichtingen/bedrijven:
Bedrijf/activiteit
Adres
Milieucat.
Richtafstand tot gevoelige functie
Afstand tot gevoelige functies planinitiatief
Uniper centrale
Langegracht 70
5.1
300 m (geluid, gevaar)
<10 m
Gasontvangststation
Langegracht 70b
3.1
30 m (gevaar)
30 m
Steenhouwerij
Langegracht 70c
3.1
30 m (geluid)
10 m
Bierbrouwerij
Langegracht 70d
4.2
200 m (geluid, geur)
10 m
Uit bovenstaande tabel blijkt dat voor geen van de bedrijven aan de richtafstand wordt voldaan. Nader onderzoek is noodzakelijk om na te gaan of en onder welke voorwaarden het gewenste planinitiatief kan worden gerealiseerd. Met uitzondering van het gasontvangststation gaat het hierbij met name om het aspect geluid. De Uniper-centrale is een zogenaamde grote lawaaimaker met een geluidzone. De bedrijven zijn dan ook opgenomen in het geluidonderzoek van Alcedo (zie het hoofdstuk over geluid). Voor wat betreft de centrale en het gasontvangststation speelt het aspect externe veiligheid een rol, zie hiervoor het betreffende hoofdstuk. Met betrekking tot de bierbrouwerij dient het aspect geur nog nader beschouwd te worden. Het gaat om een kleinschalige brouwerij. Uit het informatiesysteem van de Omgevingsdienst blijkt dat er voorzieningen zijn getroffen voor het tegengaan van geurhinder. Waar het gaat om bedrijven en milieuzonering moet bij de uitvoering van de plannen rekening worden gehouden met de aspecten geluid en externe veiligheid (zie hiervoor de betreffende paragrafen). Geurhinder als gevolg van de bierbrouwerij wordt vooralsnog niet verwacht.
Luchtkwaliteit
Het planinitiatief betreft de bouw van circa 240 woningen met daarbij voorzieningen in
de vorm van cultuurfuncties, horeca, zorgen andere gerelateerde bedrijfsactiviteiten langs de Langegracht. Gezien de grootte van de ontwikkeling is deze ‘niet in betekenende mate’. Dit betekent dat de uitbreiding niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Er hoeft niet te worden getoetst aan de wettelijke grenswaarden. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is bekeken wat de luchtkwaliteit bij de planlocatie is. Hiervoor is gebruikgemaakt van de NSL-monitoringstool van het ministerie van IenW (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit). De dichtstbij gelegen weg die in de NSL-monitoringstool is opgenomen, is de Langegracht. Volgens de NSL-monitoringstool zijn de concentraties stikstof dioxide en fijnstof (PM10) in 2020 langs deze weg maximaal 24,1 μg/m3 en 21,5 μg/ m3. De geldende grenswaarde voor beide stoffen is 40 μg/m3. Als de grenswaarde voor PM10 niet wordt overschreden, wordt de grenswaarde voor PM2,5 (25 μg/m3) ook niet overschreden. In de toekomst zullen deze waarden lager worden.
Geluid
Binnen het plangebied zijn drie belangrijke geluidsbronnen: de Energiecentrale, het pompstation van de warmterotonde en het verkeer aan de Langegracht. Met name
106
Asbest
niet vanwege te hoge kosten. Dit resulteerde in aanpassingen van het stedenbouwkundig- en parkontwerp. Met name de hogedrukgasleidingen en warmtenetleidingen zijn bepalend geweest voor de plaatsing van nieuw bouwvolume. In hoofdlijnen worden de hogedrukgas- en warmteleidingen als gegeven aangenomen en wordt de bebouwing en parkinrichting hierop aangepast. Naast bovengenoemd hoofdnetwerk zijn er ook kabels en leidingen die wel verlegd kunnen worden, denk aan huisaan sluitingen of lagedrukgasleidingen. Voor het verleggen van deze categorie leidingen is per deelgebied een stelpost opgenomen.
Kabels en leidingen
Ten opzichte van de huidige invulling van het gebied wordt geen significante toename van het groepsrisico berekend. De risico’s zijn aanvaardbaar. Externe veiligheid is geen belemmering voor dit plan. In het ontwikkel plan zijn dan ook geen extra maatregelen voorzien in relatie tot de externe veiligheid.
deelgebied E (PLNT/Sleutelsgebouw) ondervindt hinder van deze geluidsbronnen. Het ontwerp voor de woningen langs de Energiecentrale is hierop aangepast: verblijfs- en buitenruimten worden gesitueerd aan de geluidluwe zijde; verkeersruimten aan de geluidbelaste zijde. In de uitwerking van de deelgebieden moet extra aandacht zijn voor de plaatsing van de buitenruimten in relatie tot de geluidbelasting en eventueel moeten deze worden afgeschermd. Overige bouwkundige maatregelen zijn denkbaar in de verdere uitwerking van de plannen. Voor de aanwezige panden (met uitzondering van de Energiecentrale) is een asbest inventarisatie gedaan. In het Stadsbouwhuis en het PLNT/Sleutelsgebouw is asbest aanwezig. De verwijderingskosten hiervoor worden meegenomen in de te verwachte sloop- of verbouwkosten. Voor het gebied is een Klic-melding uitgevoerd, een onderzoek naar ondergrondse leidingen. Door de aanwezigheid van de Energiecentrale is er een hoge mate aan kabels en leidingen aanwezig. In samenspraak met gemeente en nutspartijen is een overweging gemaakt welke kabels en leidingen verlegd kunnen worden en welke
Externe veiligheid
Bomen
In de vervolgfase zal een quickscan worden uitgevoerd naar de aanwezige bomen binnen het plangebied. Indien er bomen gekapt moeten worden om het plan te realiseren zullen deze worden verplant of gecompenseerd. 107
Kabels en leidingen in het gebied
ENERGIEPARK
7.1 Deelgebied J
Nu: Stadsbouwhuis
Huidige situatie Oppervlakte gebouwen:
6.307 m2
Gebruik:
Tijdelijke bewoning
Nieuwe situatie
12 Deellocaties 108
Oppervlakte:
16.067 m2 bruto vloeroppervlakte
Hoogte:
3 tot 6 bouwlagen
Programma:
1. 145 woningen waarvan 56 woningen sociale huur. (Inclusief de compensatiewoningen van de Sleutels) 2. Commerciële functies in de plint 3. Kinderdagverblijf
Parkeren:
1. 62 autoparkeerplaatsen. 2. 444 fietsparkeerplaatsen (inclusief 80 ter compensatie)
Overige uitgangspunten:
1. Het bestaande gebouw wordt vervangen door nieuwbouw. 2. De architectonische uitwerking sluit aan in maat en schaal bij de historische binnenstad. 3. De gebouwen voorzien in een grote variëteit aan woning typen die zich gemixt in de blokken bevinden. 4. De gebouwen bieden plaats aan 33 sociale huurwoningen van de Sleutels ter compensatie voor het te slopen doelen complex Humanities. 5. In de gebouwen is ruimte voor gemeenschappelijke functies. 109
DEELLOCATIES
ENERGIEPARK
IMPRESSIE
Zesde bouwlaag SBH-locatie De zesde bouwlaag op de SBH-locatie voldoet aan de gestelde hoogtenormen in de gemeentelijke gebiedsvisie. De hoogte wordt beperkt tot amper ervaren, omdat de zesde bouwlaag terug pzichte liggend ten o van de gevel wordt gebouwd. Door verspringingen in de hoogte op de vierde en vijfde bouwlagen, ontstaat daarnaast een gevarieerd gevelbeeld. Historische lijnen en assen
Structuur
In noord-zuid richting wordt de Oostdwars gracht hersteld en wordt een nieuwe as in de vorm van een tussenstraat toegevoegd. Met het tussenstraatje wordt de schaal van het bouwblok teruggebracht naar de schaal zoals die was voordat het Stadsbouwhuis werd gere aliseerd. Waar in de huidige situatie het bouw blok samenvalt met het gebouw (Stadsbouw huis), wordt met de introductie van een nieuwe straat juist gezocht naar een fijnere, kleinere schaal die zich meer natuurlijk voegt in het ste delijk weefsel van de historische binnenstad. In oost-west richting krijgt de Binnenvestgracht als oorspronkelijke bebouwingsgrens een nieu we betekenis als basislijn van de ‘rafelrand’, een grillige en meer informele overgang van de stad naar park. Bebouwing komt afwisselend los van de basislijn, ligt de ene keer terug en steekt er dan weer doorheen. Door bovengenoemde structuur ontstaat een drietal woonblokken: een woonblok met een volledig omsloten binnenterrein, een woon blok met een binnenterrein grenzend aan de tussenstraat, en een derde woonblok dat is 110
gepland op de huidige plek van het parkeerter rein in het park, dat grenst aan het trappenhuis van de naastgelegen woningen van Portaal. Het derde woonblok zal bestaan uit grondge bonden woningen. Het toekomstige volume sluit aan bij de mas saopbouw van de naastliggende bebouwing, zoals het nieuwe gedeelte van het Tweeling huis. In de grotere bouwblokken met binnenho ven van deelgebied J (Stadsbouwhuis) worden de bouwmassa’s verder opgedeeld door ‘insne des’ op hoogte. Daardoor ontstaat een opdeling in zogenaamde ‘hoekblokken’. De hoekblokken zelf zijn ook voorzien van uitsneden op de hoe ken met terugliggende gevels. Zo ontstaat ook hier een gedifferentieerd beeld met een maat en schaal die aansluit bij de bebouwing in de directe omgeving aan de Langegracht.
3e blok Stadsbouwhuis In het afgelopen traject is aandacht gevraagd voor het beoogde volume op het derde blok van de Stadsbouwhuis- locatie. Deze plek ligt aan de parkzijde van de Portaal-woningen en is nu een parkeer terreintje. Vanuit de gebiedsvisie kan hier een appartementenblok of een rij eengezinswoningen ontwikkeld worden, maar een groter volume
Afweging sloop of hergebruik Stadsbouwhuis Vanuit de wens om de jaren 70/80-architectuur binnen het gebied te behouden en vanwege de architectonische kwaliteit van het huidige gebouw, is een verzoek ingediend om het Stadsbouwhuis een monumentstatus te verlenen. Naar aanleiding van deze aanvraag heeft onderzoek plaatsgevonden naar het behouden, deels behouden of slopen van het gebouw. Vervolgens vond er een zorgvul-
gaat ten koste van de grootte en beleving van het park. Tijdens allerlei onderzoeken en afwegingen zijn alle mogelijke varianten op kwaliteit, financiën en draagvlak naast elkaar gelegd, en is gezamenlijk besloten om de locatie in te vullen met vier grondgebonden drielaagse woningen in het hogere segment zonder tuin, met dakterras en mogelijk zelfbouw.
111
dige afweging van deze scenario’s plaats op meerdere vlakken, zoals de cultuurhistorische waarde, de programmatische invulling en het draagvlak. Het draagvlak voor bovenstaande modellen is getoetst bij verschillende stakeholders (gesprekken) en buurtbewoners (online-enquête) waarin de verschillende modellen zijn toegelicht. Uit de afweging bleek dat het model dat uitgaat van het slopen van het Stadsbouwhuis de voorkeur heeft.
REFERENTIEBEELD
REFERENTIEBEELD
IMPRESSIE
Leefstraatjes
112 REFERENTIEBEELD
DEELLOCATIES
ENERGIEPARK
Collectieve daktuin
113
DEELLOCATIES
REFERENTIEBEELD
REFERENTIEBEELD
ENERGIEPARK
Binnentuinen in bouwblokken
Doorsnede binnentuinen en straatjes 114
115
IMPRESSIE
DEELLOCATIES
ENERGIEPARK
116 117
DEELLOCATIES
ENERGIEPARK
Inpassing 33 woningen voor De Sleutels
REFERENTIEBEELD
Bij de planvorming van de nieuwbouw op de Stadsbouwhuis-locatie is rekening gehouden met de compensatie van 33 woningen van woningbouwvereniging ‘De Sleutels’. Deze woningen vormen de compensatie voor de woningen in het Doelen complex dat wordt gesloopt voor het realiseren van de Humanities-campus. De Langegracht is een van de vier compensatielocaties. Het plan voorziet in 6 eengezinswoningen in de vorm van maisonnettes en 27 appartementen. De sociale huurwoningen komen zoveel mogelijk verspreid in het complex en er zal zo min mogelijk onderscheid worden gemaakt tussen sociale huurwoningen en andere woningen. In totaal worden er 56 sociale woningen gerealiseerd.
REFERENTIEBEELD
REFERENTIEBEELD
Invulling deelgebied J (nu: Stadsbouwhuis) NLB heeft met de werkgroep Stadsbouwhuis nagedacht over de invulling van het concept. Er is een sterke wens om CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) ruimte te geven in het blok. Hierbij is ook nagedacht over gemeenschappelijke ruimten binnen de gebouwen die door iedereen te gebruiken zijn. Denk hierbij aan een gemeenschappelijke was- of eetruimte. Deze functies kregen een plek in het plan. Zorgen zijn er ook geuit over het volume van het derde blok van het plan. Deze neemt volgens NLB te veel ruimte in beslag 118
en het zicht van het park weg. In overleg met NLB is een aantal varianten van dit appartementenblok nader onderzocht binnen de stedenbouwkundige randvoorwaarden. Zoals het weghalen en compenseren van het volume elders of het verkleinen van het volume en genoegen nemen met een lager financieel resultaat. Uiteindelijk is ervoor gekozen om het derde blok te vervangen door een aantal grondgebonden (zelfbouw)woningen. Hiermee wordt wel volume gemaakt, maar minder dan eerder bedacht met een andere kwaliteit en doelgroep en meer ruimte voor het park. 119
DEELLOCATIES
ENERGIEPARK
7.2 Deelgebied G en H
Tweelinghuis/Ambachtsplein Huidige situatie Oppervlakte gebouwen:
1.500 m2 (vuilverbranding) 5.091 m2 (Tweelinghuis, oud en nieuw)
Gebruik:
1. Kantoor (Servicepunt71) 2. Kinderdagverblijf 3. Bierbrouwerrij (Pronck) 4. Steenhouwer (Bam Bam)
Nieuwe situatie Oppervlakte:
9.671 m2
Programma:
IMPRESSIE
Hoogte: Makershuis 3 lagen Woongebouw 5 lagen Tweelinghuis 6 lagen Vuilverbranding +/- 4 lagen (bestaand +1) 1. Baliefunctie en kantoor (Servicepunt71) in nieuwbouw tweelinghuis (Parkgebouw) 2. Bierbrouwerij + horeca in voormalige vuilverbranding 3. Steenhouwer in voormalige vuilverbranding 4. Makershuis 5. 19 woningen waarvan 7 sociale huurwoningen
Parkeren: 1. 38 fietsparkeerplaatsen op de begane grond inpandig ten behoeve van de woningen. 2. Tijdelijke autoparkeerplaatsen op het ambachtsplein komen te vervallen. 3. Bezoekers fietsparkeren wordt in de openbare ruimte opgelost. Overige uitgangspunten:
1. Het oude gedeelte van het Tweelinghuis wordt gesloopt en vervangen door een nieuw woongebouw. 2. Het kinderdagverblijf verplaatst naar de stadsbouwhuis locatie. 3. Servicepunt71 gebruikt het gehele tweelinghuis (nieuwere gedeelte) 4. Op het ambachtsplein komt een nieuw makershuis voor ambachten. 120
121
DEELLOCATIES
IMPRESSIE
REFERENTIEBEELD
ENERGIEPARK
Ambachtsplein
REFERENTIEBEELD
Het Ambachtsplein is een belangrijke identiteitsdrager in het gebied. Dit is de plek van ontmoeting, kleinschalige evene menten en expositie van ambachten (tra ditioneel, maar ook de moderne ‘makers’) en producten. Steenhouwerij Bambam en brouwerij Pronck vinden hier een inter actief podium in de stad, maar ook de nieuwbouw rond het plein zal specifiek worden geprogrammeerd voor ambachten en maakruimtes. Het nieuwe Ambachtshuis heeft grote openslaande deuren naar het plein waar achter bezoekers kunnen zien hoe pro ducten tot stand komen. De ambachtelijke bierbrouwerij wil haar activiteiten uitbrei den met een horecagelegenheid met ter ras aan de noordzijde. De nieuwe functies in het Tweelinghuis krijgen een voordeur aan het nieuwe plein. Zo ontstaat een plein voor veelzijdig gebruik met een meer intiem karakter. Het plein biedt straks ruim te aan ontmoetingsplekken en terrassen, maar ook aan buitententoonstellingen of een klein festival. 122
123
DEELLOCATIES
ENERGIEPARK
Buitenruimte
De buitenruimte voor het Ambachts huis is verhard en blijft vrij van permanen te obstakels, omdat ook de Energiecen trale deze route af en toe nodig heeft voor haar logistiek. Het Ambachtsplein is gro tendeels verhard en daarmee ook geschikt voor kleine evenementen zoals straatthea ter en tijdelijke exposities bijvoorbeeld over de energietransitie, stadsgedichten over energie en kunstactiviteiten voor kinderen. In de zone langs het Tweelinghuis is ruim te voor opgaand groen in de vorm van een constructie waarlangs bijvoorbeeld hop kan groeien dat weer gebruikt kan wor den door de bierbrouwerij. Dit is ook de plek waar tijdens een evenement veel fiet sen kunnen worden gestald door bezoe kers. Het Ambachtsplein loopt door tot het Energiepad. In deze zone van het plein zijn bomen en andere beplanting mogelijk. Het plein wordt begrensd door een wal van puin afkomstig van sloop in het gebied.
Vervolg gas verdeelstation De energiecen trale en daarmee ook het op zich zelf staande gas ontvangstation zijn industriële gebou wen die nog voor lange tijd hun plek behouden in het gebied. Voor het gasontvangstation is nagedacht over het vergroenen en het aan het zicht onttrekken van het gasontvang
Gasverdeelstation
Uit onderzoek is gebleken dat het verplaat sen van het bestaande gasverdeelstation te grote (financiële) gevolgen zal hebben. Niet alleen het station moet worden verplaatst naar een nog onbekende bestemming, ook alle gasleidingen die er naartoe lopen.
Servicepunt71 Recentelijk is het huurcontract tussen Servicepunt71 en de gemeente verlengd tot 2026. Door deze ver lenging is Service punt71 in staat om investeringen te doen in de interne verbou wing van het Twee linghuis. Dat is nodig, omdat Servicepunt71 een stevige groei door maakt en voornemens is om voor langere tijd op de locatie gehuis vest te blijven. De ver onderstelling voor de komende jaren is dat Servicepunt71 met de huidige gebruiksop 124
pervlakte uit de voeten kan. De locatie bestaat uit twee gebouwen: de relatieve nieuwbouw in het park (het Park gebouw) en het oude re gebouw aan de Langegracht. Momenteel worden gesprekken gevoerd over de toekomst van Servicepunt71. Even tuele consequen ties hiervan voor de gebiedsontwikkeling van het Energiepark en omgeving zijn nog niet duidelijk en worden op een later moment ver werkt.
IMPRESSIE
Tweelinghuis
Het huidige Tweelinghuis bestaat feite lijk uit twee gebouwen, de relatieve nieuwbouw aan het park (het parkgebouw) en de ‘oudbouw’ aan de Langegracht (de oudbouw). Het parkgebouw is in prima staat, heeft met Servicepunt71 een goede gebruiker, past binnen het gebieds concept en behoeft geen ruimtelijke aanpassingen. Wanneer Servicepunt71 geen huurder meer is van het gebouw, biedt de begane grond plaats aan ambach ten. De verdiepingen kunnen een woon- of werkfunctie krijgen. Een herontwikkeling op de plek van de oudbouw is daarentegen wel nood zakelijk ten behoeve van woningbouw. De locatie zal vrijkomen zodra met de huidige gebruiker (Servicepunt71) afspraken zijn gemaakt. De herontwikke ling kan plaatsvinden door sloop en nieuwbouw. De footprint van het huidige gebouw blijft maatgevend.
125
station. Een voorstel is om dit station door puin materiaal (dat vrij komt met het slo pen van gebouw C) af te schermen. Hierdoor zal het aanzicht fraaier zijn, worden sloop materialen binnen het gebied herge bruikt en geeft het de mogelijkheid om de biodiversi teit te versterken.
DEELLOCATIES
ENERGIEPARK
Dit ontwerp is een voorstel voor nadere goedkeuring en uitwerking
IMPRESSIE
Makershuis
REFERENTIEBEELD
REFERENTIEBEELDEN
Impressies van hoe het Makershuis kan worden
126
Veel (gas)leidingen in de grond liggen in het Ambachtsplein vlak naast het parkgebouw van het Tweelinghuis, waardoor nieuwbouw alleen beperkt mogelijk is direct aan de Langegracht tussen het Tweelinghuis en de voormalige Vuilverbranding (waar Bambam zich momenteel bevindt). De nieuwbouw in de vorm van het ‘Makershuis’ is een op zich zelf staande nieuwbouwontwikkeling die volledig georiënteerd is op het concept van ‘cultuur en ambacht’ rond het Ambachts plein. Een alzijdig gebouw met een transpa rante plint waarin nieuwe makers hun eigen werkruimtes kunnen realiseren. Dit gebouw kan uitgevoerd worden als een tijdelijk gebouw, gedeeltelijk opgetrokken met her bruikbare materialen uit gesloopte gebou wen elders in het Energiepark. De nieuwe gebruikers vullen het verder grotendeels in. Het Makershuis krijgt daarmee een bijzon dere verschijningsvorm die past bij de plek. Tussen het Ambachtshuis en het Makers huis is niet alleen voldoende ruimte om pro ducten te laden en te lossen, maar ook om zo nu en dan in de buitenlucht werkzaamhe den te verrichten. Belangrijke voorwaarde voor makers is dat de huren op een betaal baar niveau blijven, zo wijzen gesprekken met makers in Leiden en op andere ambachtsplekken in Nederland uit. 127
DEELLOCATIES
ENERGIEPARK
7.3 Deelgebied C en F Energiecentrale Kathedraal
trieel complex in een binnenstedelijke set ting. Uniper wil haar eigendom de komende jaren ook kwalitatief verbeteren. In de ver volgfases zullen partijen nader onderzoe ken wat op korte, middellange en langere termijn mogelijk is om de Energiecentrale verder te integreren in de plannen. De volgende ambities met Uniper zijn benoemd: • (tijdelijk) gebruik van delen van het t errein of gebouwen voor programmering; • uitnutten van de schoorsteen als visueel icoon; • verbeteren van gevels en hekwerken, bijvoorbeeld met kunst (streetart) of een lichtkunstwerk waarmee de door gang van het Energiepark naar het Ambachtsplein ’s avonds optisch wordt geaccentueerd; • vergroenen van het hekwerk en het gasverdeelstation door er groen of kunst voor te plaatsen; • Zodra er zicht is op het sluiten van de Energiecentrale kan in samenwerking met de gemeente, Uniper, buurt en stad concreet worden verkend welke kansen er zijn en kan hiervoor een ontwikkelvisie worden opgesteld.
De Energiecentrale is inclusief de schoor steen een beeldbepalend gebouw in de binnenstad van Leiden. Het steekt als het ware als een kathedraal boven de lage re omliggende wijken uit en is daarmee ook de belangrijkste identiteitsdrager voor het Energiepark. De Energiecentra le bestaat uit verschillende gebouwen en is omringd door hekken. Het oudste gebouw is gelegen aan de Langegracht. Daarach ter bevindt zich de schoorsteen van circa 80 meter hoog. Hierachter staat het Singel gebouw waarin de gasturbines staan, met langs de Singelgracht het filtergebouw. Inmiddels is de verwachting dat de Ener giecentrale nog langjarig in gebruik zal blij ven en energie zal blijven produceren. Dit betekent dat nagedacht moet worden hoe een in gebruik blijvend industrieel complex zich verhoudt ten opzichte van de gewens te transformatie van de omgeving. Met uit dagingen vanuit veiligheid en bereikbaar heid zolang de centrale operationeel is. Zo ligt er een belangrijke gastransportleiding die in een lus naar het gasverdeelstation loopt. En dient de bereikbaarheid gewaar borgd te worden door handhaving van bestaande rijcurves nodig voor onderhoud.
Energiecentrale in Energiepark
De gebruiker van de Energiecentrale (Uni per) heeft aangegeven dat zij samen met de gemeente en de gebiedsontwikkelaars wil studeren op ‘verzachting’ van een indus 128
129
7.4 Deelgebied E PLNT/Sleutels
REFERENTIEBEELD
DEELLOCATIES
ENERGIEPARK
Het wensbeeld is dat ook de Energie centrale op termijn onderdeel wordt van de (programmatische) invulling van het Energiepark. Daarbij is wel gedroomd over de toekomstige invullingen van de centrale als deze beschikbaar komt en kan worden betrokken. De dromen op een rijtje: • Uitkijkpost met informatiepanelen over het uitzicht. • Wisselende tijdelijke tentoonstellingen met voorwerpen uit de verschillende Leidse museumdepots. • Experimenteerruimte van grote proeven op het gebied van natuurkunde, mechani ca, robotica en Artificial Intelligence. • Demonstratie van gestapelde biologische land- en tuinbouw, bollenteelt. • Inpandige bijzondere speeltuin, vergelijk baar met Heureka in Helsinki, doorlopend naar buiten.
• Hotelfunctie in samenwerking met Hotelscholen (vmbo, mbo en hbo) en aangekleed door lokale makers en beel dend kunstenaars waarbij duurzaam heid (gezond, groen, zuinig, energie opwekkend en industriële uitstraling) geïntegreerd is. • Klimtoren en abseilen. • EU University: universiteit van de EU in Leiden. • Verwijderen van de dam. Zodra er zicht is op het sluiten van de Energiecentrale kan in samenwerking met de gemeente, Uniper, de buurt en de stad concreet worden verkend welke kansen er zijn en kan een ontwikkelvisie worden opgesteld.
130
Huidige situatie Oppervlakte gebouwen:
4.698 m2
Gebruik: Kantoorfunctie PLNT Nieuwe situatie Oppervlakte:
12.218 m2 bruto vloeroppervlakte
Hoogte:
Variërend van 4 tot 5 en incidenteel 6 bouwlagen
Programma:
1. Maatschappelijke opvang. (+/- 2.300 m2 BVO) 2. 115 woningen mix aan woningtypen waarvan 40 woningen in de sociale huur. 3. Cultureel programma. (+/- 750 m2 BVO)
Parkeren:
1. 40 autoparkeerplaatsen half verdiept. 2. 300 fietsparkeerplaatsen op de begane grond inpandig.
Overige uitgangspunten:
1. Het bestaande gebouw wordt vervangen door nieuwbouw. 2. Hoogte van de bouwblokken is dusdanig dat het zicht op de Marekerk behouden blijft. 3. In de uitwerking van de straten staat de sociale veiligheid centraal. 4. De architectonische uitwerking haalt in maat en schaal inspiratie uit de historische binnenstad. 5. Dakgebonden woningen en daktuinen worden ingezet als beeldbepalende elementen. 131
DEELLOCATIES
ENERGIEPARK
S1 5 units S2 S3 M1 19 units
9 units
M2
M3
L1 39 units L2 43 units
Wonen Binnenvest BG prog. Fietsenstalling Cultureel programma Verticale circulatie BG Paden Parkeren
L3 L4
Mix aan woningtypen
Buitenruimten en ontsluiting
Stedenbouwkundige i nvulling
Liggend aan hoofdentree naar het park
De te ontwikkelen buurt in deelgebied E (PLNT/Sleutelsgebouw) kent een enorme rijkheid aan verschillende woningtypen die zoveel mogelijk gemixt worden. Bovendien wordt in deze buurt de nieuwe maatschappelijke opvang integraal opgenomen. Naast de vele tussenstraatjes vanuit de Langegracht zorgt een extra dwarsverbinding in de oost-westrichting die alle tussenstraa tjes aan elkaar koppelt, voor een sterke ruimtelijke en sociale samenhang in de buurt. Aan alle straatjes liggen woningentrees, ingangen van woonlobby's, culturele functies en entrees naar de collectieve fietsenstallingen. Zowel de fietsenstallingen als de stedelijke en culturele functies zijn verspreid over de buurt. De plinten met culturele functies en alle entrees hebben veel glas in de gevel. Daar waar mogelijk gaat het glas de hoek om. De activering van de straatjes en de transparante gevels, samen met de lange zichtlijnen, zorgt voor een prettig en sociaal veilig karakter.
Tussen de nieuwbouw in de eerste fase en de Energiecentrale bevindt zich de hoofd entree richting het park. Om de entree voldoende uitnodigend te maken, wordt deze versmald ten opzichte van de huidige situatie. Door de entree af te zomen met nieuwbouw en voorzieningen krijgt de toegang een energieke en uitnodigende identiteit. Hopelijk kan op termijn ook de gevel van de Energiecentrale worden ‘opengemaakt’ zodat de toegang aan beide zijden een welkome invulling krijgt. De locatie wordt aan de andere zijde begrensd door de Reineveststeeg. De nieuwbouw in het gebied wordt met vier tussenstraatjes in vijf blokken gesplitst.
Volume
De massaopbouw bestaat grotendeels uit vijf- tot incidenteel zeslaagse bebouwing. De blokken in de oostelijke helft van deelgebied E (PLNT/Sleutelsgebouw) zijn over het algemeen lager en kleiner, onder 132
Afweging hergebruik PLNT/ Sleutelsgebouw Met de sloop van het Stadsbouwhuis is het PLNT/Sleutelsgebouw de enige verwijzing naar de jaren 70/80 van de vorige eeuw binnen het plangebied. Om deze reden zijn gezamenlijk de mogelijkheden onderzocht voor het (deels) behouden van het gebouw in de nieuwe situatie. Bij behoud blijkt er onvoldoende ruimte te zijn om aan de programmatische wensen (woningen, maatschappelijke opvang versus sociale huurwoningen,
andere vanwege de hoogterestrictie voor de zichtlijn op de Marekerk en vanwege beperkingen in de footprints door ondergrondse kabels en leidingen. Middenin de buurt komt nieuwbouw voor de maatschappelijke opvang. Ten oosten daarvan komen twee kleine blokken aan weerszijde van de dwarsstraat. In de onderbouw zitten appartementen, een culturele functie en een fietsenstalling. In de bovenbouw komen dakgebonden woningen. In het meest oostelijke blok, dat slechts 10 meter breed is, zijn voornamelijk dubbelzijdig georiënteerde appartementen. De galerijen liggen aan de oostzijde, de kant die vanwege de Energiecentrale geluidsbelast is. De private buitenruimte ligt aan de westkant. Ook het verkeer op de Langegracht veroorzaakt geluidsbelasting. Om die reden liggen private buitenruimtes in het gehele Energiepark bij voorkeur niet aan de Langegracht of ze worden uitgevoerd als afsluitbare loggia's. De bovenste lagen van de gebouwen in deelgebied E (PLNT/Sleutelsgebouw) 133
arkeren) te voldoen. p Bij handhaving moet het pand grotendeels gestript worden door de bouwfysisch achterhaalde opbouw, waardoor de architectonische 70/80-jaren-kwaliteit hoe dan ook verloren gaat. Ook uit financieel oogpunt blijkt sloop het meest logisch. Een enquête onder bewoners wees uit dat het overgrote deel voor sloop van het gebouw is. Met het NLB is besloten om in het ontwikkelplan uit te gaan van de volledige sloop van het gebouw.
DEELLOCATIES
ENERGIEPARK
orden gedifferentieerd door middel van w setbacks (terugliggende gevels). De bouwmassa wordt opgedeeld met een plint en zogeheten dakgebonden woningen. Daarnaast worden verschillende dakvormen gebruikt om een spannend en afwisselend straatbeeld te realiseren. De verschillende dakvormen refereren aan de industriële bebouwing in dit gebied.
Straatje op hoogte
Fasering
deelgebied E (PLNT/Sleutelsgebouw) is de locatie waar op dit moment PLNT en het kantoor van corporatie De Sleutels is gevestigd. Het voornemen is om dit kantoorgebouw in twee fasen te slopen. Door het toegangsgebouw in de eerste fase af te breken, ontstaat ruimte om de vrijgekomen grond inclusief te bestaande openbare ruimte richting de Energiecentrale te ontwikkelen. Op deze plek kan nieuwbouw voor onder andere de maatschappelijke opvang, culturele voorzieningen en woningen worden gerealiseerd. Daarna kan de maatschappelijke opvang vanuit Nieuwe Energie verhuizen naar de nieuwbouw en kan PLNT worden verplaatst naar Nieuwe Energie. Dan kan de rest van het huidige kantoorgebouw worden afgebroken en kan de tweede fase worden ontwikkeld.
REFERENTIEBEELDEN
Een groot deel van het aantal woningen is ingepast in de twee meest westelijke blokken, ruim tachtig woningen. Onder deze blokken ligt een half-verdiepte parkeergarage voor veertig auto’s. Dit is de collectieve garage voor bewoners en gebruikers van deelgebied E (PLNT/Sleutelsgebouw). De ingang voor auto's bevindt zich aan de Reineveststeeg; de ingang voor voetgangers
ligt op de ‘kop’ van de dwarsstraat. Aan de parkzijde, tegenover Nieuwe Energie, kan een wat groter cultureel programma ingepast worden over twee lagen. Daarboven zijn appartementen van verschillend formaat gepland. De centrale ontsluitingen van de appartementen zijn zowel vanaf de straat als vanuit de binnenhof bereikbaar. Verder bevindt zich direct rondom de garage een aantal grotere woningen in meerdere lagen met entrees zowel vanaf de straat als vanuit de binnenhof. Dit zouden ook woningen met werkruimtes kunnen zijn. Een bijzonder type voor deze buurt is de ‘dakgebonden woning’. Dit zijn eengezinswoningen van één of twee lagen met een kap die bereikbaar zijn vanaf een pad op het dak aan de Langegracht. Hier ontstaat een extra straatje op hoogte waar ook weer voordeuren aan zitten.
Dakgebonden woningen 134
1
2
3
4
5
Fasering deelgebied E (PLNT/Sleutelsgebouw)
De Binnenvest De maatschappelijke opvang in het gebied wordt momenteel door stichting De Binnenvest georganiseerd en begeleid. Het is nog onzeker of De Binnenvest dit ook op langere termijn blijft doen of dat een andere partij dit overneemt. Vanuit de gemeente is aangegeven dat de verplaatsing en vernieuwing van de huidige maatschappelijke opvang van Nieuwe Energie r ichting de locatie Langegracht noodzakelijk is. Daarmee is de dag- en nachtopvang toegesneden op de toekomst en is goed beheer en voorkomen van overlast beter mogelijk. De verplaatsing is in de 135
gemeentelijke gebiedsvisie besloten. De afgelopen periode is met De Binnenvest bekeken op welke wijze de maatschappelijke opvang het beste kan landen aan de Langegracht. Hier rogramma bij is het P van Uitgangspunten maatgevend geweest. Dit onderzoek is separaat van het ontwikkelplan voor het Energiepark uitgevoerd. Er was geregeld afstemming tussen beide trajecten, zodat de inhoud van het Programma van Eisen voor de maatschappelijke opvang past binnen van het ontwikkelplan.
DEELLOCATIES
ENERGIEPARK
7.5 Deelgebied A Nieuwe Energie
Inpassing van de maatschappelijke opvang. Formele ingang aan de langegrachtzijde, cliënteningang aan parkzijde. Een verhoogde (buiten) bufferzone aan het park (impressie).
Maatschappelijke opvang
De maatschappelijke opvang, nu gehuis vest in het gebouw Nieuwe Energie, krijgt binnen de ontwikkeling een plek in het PLNT/Sleutelsgebouw: een (nieuwbouw) locatie met een capaciteit voor vijftig per sonen, met de wens om af te schalen naar dertig personen. Om tot een goede inpassing te komen zijn er meerdere participatiemomenten geweest met de buurt, ervaringsdeskun digen, leden van de BVOR en experts op het gebied van sociale veiligheid. Vanuit deze bijeenkomsten is het stedenbouw kundig ontwerp hierop aangescherpt. Zo is er aandacht voor de sociale veiligheid door goed zicht op de straatjes, het voor komen van ‘dode’ hoeken en het stimu leren van eigenaarschap van de openba re ruimte. De gesprekken resulteerden in een scheiding van een hoofdingang en een informele ingang. De hoofdingang komt aan de Langegracht, is toegankelijk voor zowel cliënten als publiek, en kan gecom bineerd worden met een openbare func enken valt aan een informatiecen tie. Te d trum of winkeltje. De cliënteningang is gesitueerd aan de kant van het park, aan de 3e Binnenvestgracht. Deze ingang is enkel toegankelijk voor cliënten van de maat schappelijke opvang. Om de overgang tussen de opvang en het openbare leven te verzachten, komt er een bufferruimte bij de informele ingang. Deze bufferruimte is open, maar bevindt zich binnen de rooilijnen van het gebouw.
Hier kun je rustig zitten als je geen andere plek hebt om naar toe te gaan, je kunt er andere cliënten ontmoeten. Deze plek behoeft voldoende beschutting en privacy zonder helemaal van de openbare ruimte afgeschermd te worden. De bufferzone ligt circa 1,5 meter hoger dan het maaiveld en is toegankelijk met een trap vanaf het Energiepad. Door deze extra hoogte en de balustrade kan men niet van buitenaf de bufferzone inkijken. De gebruikers van de bufferzone kunnen wel uitkijken over het park. Naast de ontwerpinpassing zoals hierboven geschetst, werkt men voor het gebied in de directe omgeving van de maatschappelijke opvang aan een nieuw convenant voor de openbare orde en veiligheid. In de steden bouwkundige invulling is rekening gehou den met een gebouw voor de maatschap pelijke opvang met een BVO van 2.300 m2, zoals het aangeleverde Programma van Uitgangspunten aangeeft. In de gebieds exploitatie is rekening gehouden met een vaste grondprijs voor een maatschappe lijke invulling, volgens de grondprijzen brief 2020 van de gemeente Leiden. Op dit moment wordt er gerekend aan de exploi tatie van de maatschappelijke opvang. Hierin worden de verwachte bouwkos ten berekend in relatie tot de te verwach ten huurprijs per m2. Op dit moment wordt er nog gerekend aan de exploitatie van de maatschappelijk opvang.
136
Huidige situatie Oppervlakte gebouwen:
5.896 m2
Gebruik: 1. Kantoorfunctie 2. Maatschappelijke opvang 3. Zaalverhuur Nieuwe situatie Oppervlakte:
Gelijk aan huidige situatie
Hoogte:
Gelijk aan huidige situatie
Programma:
1. Huisvesting PLNT + zelfstandige horeca 2. Kantoorfunctie (gelijk aan bestaand) 3. Zaalverhuur (gelijk aan bestaand)
Parkeren:
Gelijk aan huidige situatie
Overige uitgangspunten: De gesloten gevel aan de parkzijde wordt voorzien van grote openingen om een verbinding te maken met het park.
137
DEELLOCATIES
ENERGIEPARK
7.6 Deelgebied B
IMPRESSIE
Papegaaisbolwerk
Vestiging PLNT
Het gebouw Nieuwe Energie aan de 3e Binnenvestgracht is in gebruik als bedrijfs verzamelgebouw en bevat momenteel 68 bedrijven over een oppervlakte van 5.300 m2. Ook kunnen vier zalen worden gehuurd voor bijeenkomsten. In het gebouw is onder andere het kantoor van woningcor poratie Portaal gevestigd. Portaal is tevens eigenaar van het gebouw. De hoofdentree bevindt zich aan de 3e Binnenvestgracht, maar daarnaast heeft het een toegang van uit het park aan de Maresingel dat uitslui tend gebruikt wordt door de maatschappe lijke opvang, De Binnenvest. Als op termijn de maatschappelijke opvang conform de gemeentelijke gebiedsvisie wordt ver plaatst naar de Langegracht, dan ontstaat ruimte voor de vestiging van PLNT. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen aanleiding om aan de vormgeving en het gebruik van het gebouw iets te wil len wijzigen. Er is alleen noodzaak om de gesloten kopgevel grenzend aan het park ‘open te maken’ zodat het park op een dynamische manier kan worden afgezoomd en de toekomstige functie van PLNT rich ting het park kan worden geoptimaliseerd, in overleg met Erfgoed Leiden. Deze nood zaak neemt toe nadat tijdens de partici patie is besloten om het huidige gebouw Loods C te slopen zodat meer park kan worden gerealiseerd. Het huidige gebouw is nu nog een ‘buffer’ richting de gesloten gevel. 138
Portaal Met woningcorporatie Portaal maakten we afspraken over de ontwikkeling en afname van de toekomstige maatschappelijke opvang, inclusief gerelateerde woningen aan de Langegracht (kavel E), op de plaats van het huidige PLNT/ Sleutelsgebouw. Hierbij is afgesproken dat Portaal ook de sociale huurwoningen in het complex zal afnemen. Portaal is tevens eigenaar van het
gebouw Nieuwe Energie waar, door het vertrek van de maatschappelijke opvang, ruimte ontstaat voor huisvesting van PLNT. Zowel ortaal PLNT als P staan ervoor open om deze mogelijkheid nader te verkennen. Deze verkenning is vrijblijvend; dat betekent dat geen van de betrokken partijen hier rechten aan kan ontlenen.
Huidige situatie Oppervlakte gebouwen:
793 m2
Gebruik:
Leegstand
Nieuwe situatie Oppervlakte:
Gelijk aan huidige situatie
Hoogte:
Gelijk aan huidige situatie
Programma:
1. Leiden art hub 2. Beheerderswoning 3. Horeca
Parkeren:
1. Extra fietsparkeerplaatsen in openbare ruimte 2. Geen toevoeging van autoparkeerplaatsen
Overige uitgangspunten: De historische panden worden bij goedkeuring op haalbaarheid herbestemd volgens het voorgestelde plan van EST
139
‘In zo’n veelzijdige omgeving zijn allerlei zaken aan elkaar te verknopen. Er ligt bijvoorbeeld een mooie kans om de kinderen nadrukkelijk te verbinden met de groeiende doelgroep ouderen in dit deel van Leiden.’ Hans Nijssen Woutertje van Leyden, basisschool
140
141
ENERGIEPARK
13 Ontwikkelstrategie 142
De door de gemeenteraad vastgestelde gebiedsvisie doet geen specifieke uit spraak over de gewenste fasering en plan ning van de ontwikkeling. Gedurende de haalbaarheidsfase is met de stakeholders in het gebied uitvoerig gesproken om inzicht te krijgen in de individuele en collectieve behoeftes, en daarmee een ontwikkel strategie vorm te geven met een breed draagvlak. De in de ontwikkelstrategie geduide fasering dient vooralsnog als indicatief te worden beschouwd omdat de ontwikkeling van meerdere factoren en ont
wikkelingen afhankelijk is, zowel binnen als buiten het projectgebied zoals de plano logische procedures, de realisatie van de warmterotonde, het onderzoek met Uniper naar de maatregelen rond de Energiecentrale, de herhuisvesting van zittende gebruikers, de milieuverontreinigingen en archeologi sche vondsten. Belangrijk is dat er begonnen kan worden. Er zijn meerdere beschikbare plekken waar op dit moment niks gebeurt (Papegaaisbolwerk) of waar haast geboden is vanwege de relatie met andere projecten in de stad (herontwikkeling Stadsbouwhuis).
• We starten met wat en wie er al in het gebied zijn. In de voorbereiding op het ontwikkelplan is uitgebreid met de huidige partners gesproken, waardoor de OCE vertrouwen heeft in de voorgestel de plannen en de realisatie hiervan. De situatie kan echter ontstaan dat de hui dige partners door specifieke omstan digheid toch niet in het Energiepark zul len landen. In deze situatie zal de OCE zich inzetten om nieuwe partners te wer ven die, passend in het gebiedsconcept, hun plan in het Energiepark willen rea liseren. Hierbij zal de OCE als eerste op zoek gaan naar partners binnen Leiden en omgeving en, indien dit niet tot een nieuwe invulling leidt, buiten de omge ving van Leiden.
• We denken na over de periode nadat de Energiecentrale beschikbaar komt, gaan nu om met het handhaven daarvan, pas send bij de ziel van het gebiedsconcept.
• We spelen in op maatschappelijke veran deringen en trends en houden flexibiliteit in de planvorming. • We zijn continu bezig met het laden van de gebiedsidentiteit door placemaking, het aantrekken van de juiste doelgroe pen en een passend cultureel program ma. Dit betekent ook dat wij (tijdelijke) plekken vrijhouden voor ondernemers en bewoners om activiteiten te organi seren. Hiervoor stellen wij een adviseur gebiedsmanagement aan.
• We maken het gebiedsconcept overdraag baar. Dat kan in een conceptboek, zodat anderen kunnen handelen in de geest van het concept en de ziel van dit gebied zich blijft doorontwikkelen. • We investeren, ontwikkelen en program meren het vastgoed en de openbare ruimte waarbij het laden en versterken van het gebiedsconcept van het Energie park centraal staat. Op deze manier blij ven partners voor de lange termijn en committeren we ons aan de opgave. Waar de opgave vraagt om een set aan vaardigheden en investeringen die wij niet kunnen invullen, zorgen wij voor een betrouwbare partner uit ons directe net werk die dat wel kan. Dit betekent dat wij ook de tijd en middelen beschikbaar stel len om zorg te dragen voor de ontwikke ling en het programmeren van vastgoed en de openbare ruimte.
143
ONTWIKKELSTRATEGIE
ENERGIEPARK
maatschappelijke opvang Bambam & Pronck
Fasering Start
2021 2021 2021 2021 2021 2021
Project/activiteit
Gereed
• Vaststelling SOK partijen • Start placemaking • Opstellen beeldkwaliteitsplan • Tijdelijk gebruik EST/Papegaaisbolwerk • Onderzoek Bambam/Pronck/EST • Uitplaatsing/inkrimping kantoor De Sleutels
2021 2028 2021 2023 2021 2021
Small Steps verhuist binnen het gebied
makershuis
2022/2024
FASE 1: 2022-2024 2022 2022 2023 2023 2023 2023
• Vigerend bestemmingsplan • Start bouw Stadsbouwhuislocatie • Start bouw fase 1 locatie PLNT/Sleutelsgebouw • Ontwikkeling voormalige Vuilverbranding • Ontwikkeling EST/Papegaaisbolwerk • Start bouw Makershuis
2022 2024 2025 2024 2024 2025
PLNT warmterotonde
FASE 2: 2024-2026 2024 2024 2025 2025 2025 2025 2025 2025 2025 2025
• Verhuizing kinderopvang naar Stadsbouwhuislocatie • Inkrimping Servicepunt71 naar nieuwe gedeelte Tweelinghuis • Herinrichting Ambachtsplein en Huigpark • Verhuizing maatschappelijke opvang • Verplaatsing van PLNT naar Nieuwe Energie • Verplaatsing kantoor De Sleutels (bij variant inkrimping) • Sloop Loods C • Open maken kopgevel Nieuwe Energie • Start bouw Tweelinghuis • Verbinding langs Uniper
2024 2024 2025 2025 2025 2025
2024/2026
brug Marepark
2025 2025 2027 2026
FASE 3: 2026-2028 2026 2027 2027 2027
• 2e fase PLNT/Sleutelslocatie • Start bouw warmterotonde • Herinrichting Energiepark • Plaatsen voetgangersbrug
2028 2028 2028 2028 2026/2028
144
145
ONTWIKKELSTRATEGIE
ENERGIEPARK
De zekerheid van o nzekerheid
Vervolgproces
Bovengenoemde planning gaat uit van een geoptimaliseerd proces in gunstige omstandigheden. De dagelijkse praktijk van projectontwikkeling leert dat dit alleen haalbaar is als er continu door alle partijen maximaal bewaakt en gestuurd wordt op de planning. En zelfs dan kunnen zich nog omstandigheden voordoen die vooraf niet voorzien waren. De partijen zijn gezamen lijk gecommitteerd om deze fasering moge lijk te maken.
De haalbaarheidsstudie en Gebiedsvisie biedt een ruimtelijk en programmatisch kader voor toekomstige ontwikkelingen en schetst het ambitieniveau van gemeente, NLB en marktpartijen. Dit plan zal verfijnd en aanscherpt worden gedurende het feite lijke ontwikkeltraject. Op hoofdlijnen is het ontwikkelproces als volgt gedacht:
Ontwikkelplan Energiepark incl. Kaderbesluit
Resumerend biedt de ontwikkelstrategie de volgende voordelen: 1. een eenduidig proces voor alle betrok kenen, met eenduidig getrapte kaders, mogelijkheid voor bijsturing en verfijning beslismomenten en logische contractue le verplichtingen; 2. voldoende toetsmomenten voor gemeente Leiden, marktpartijen en Gebiedsraad op inhoud en kwaliteit van de plannen. De Omgevingsvisie voor het gebied en de ontwikkelplannen voor de deelgebieden zullen in samenspraak met gemeente, marktpartijen en Gebieds raad worden opgesteld en vragen for mele instemming van de gemeente als grondeigenaar en vanuit haar publieke verantwoordelijkheid. Het vergunningen traject is bestuurlijk en juridisch veran kerd en biedt rechtszekerheid aan Leid se burgers; 3. door de gefaseerde ontwikkeling kun nen alle betrokkenen inspelen op (markt) omstandigheden. Ook ervaringen ten aanzien van proces en kwaliteit vanuit andere en eerdere deelgebieden kunnen zo worden meegenomen; 4. derde partijen EST, Bambam en Pron ck kunnen binnen dezelfde kaders en methodiek van Ontwikkelplan/Bestem mingsplan hun eigen ontwikkelplannen voordragen en na instemming van de gemeente tot uitvoering brengen; 5. door de organische ontwikkeling kan het gebied – ondanks beïnvloeding door externe factoren – stap voor stap trans formeren tot een bijzonder stukje stad in de binnenstad van Leiden.
Uitwerkingsplan deelgebied per deelgebied (vanaf 2021)
Bestemmingsplan verbrede reikwijdte
Beeldkwaliteitsplan
Omgevingsvergunning
Omgevingsvergunning
Omgevingsvergunning
Realisatie en Exploitatie
Realisatie en Exploitatie
Realisatie en Exploitatie
146
Ontwikkelplan 2021
Op basis van de gemeentelijke gebieds visie uit 2019 is in samenspraak tussen gemeente, marktpartijen en NLB voorlig gend Ontwikkelplan opgesteld dat in 2021 ter goedkeuring wordt aangeboden aan de gemeenteraad. Daarop wordt een kaderbe sluit genomen, waarmee het een kaderstel lend document is voor toekomstige ontwik kelingen binnen het gebied. Op basis van het Ontwikkelplan zal een bestemmings planprocedure verbrede reikwijdte worden doorlopen. Daarbij wordt ook een samen werkingsovereenkomst (SOK) gesloten tus sen de gemeente Leiden en de marktpar tijen verenigd in de Ontwikkelcombinatie Energiepark Leiden (verder OCE), waarbij de Gebiedsraad, de opvolger van het bur gerinitiatief NLB, mede ondertekent ten aanzien van kwalitatieve en organisatori sche (participatie)doelstellingen.
Binnen de kaders van het Ontwikkelplan en de bepalingen van de SOK zal de OCE de uitwerking van de deelgebieden ter hand nemen en vertalen in ontwikkelplan nen per deelgebied. Deze plannen omvat ten de goede ruimtelijke onderbouwing die als basis dient voor het traject gericht op de omgevingsvergunning. En de plan nen omvatten onder meer het Schetsplan Bebouwing, het Beeldkwaliteitsplan voor de (semi-)openbare ruimte, onderbouwing van het programma (ladder duurzame ver stedelijking) en diverse verkeers- en mili euonderzoeken, inclusief de financiële onderbouwing. Ook deze plannen voor het betreffende deelgebied worden ter goed keuring aan het college en (indien nood zakelijk) de gemeenteraad voorgelegd. Op basis van deze goedkeuring wordt een anterieure overeenkomst gesloten tussen OCE en gemeente voor de uitontwikkeling van dit deelgebied. 147
ENERGIEPARK
14 Financiën 148
Het Ontwikkelplan is door de marktpartijen en in samenspraak met de gemeente Leiden financieel doorgerekend. Voor de doorrekening is gebruikgemaakt van elkaars ervaring en expertises van zowel de kosten en opbrengsten in de vastgoed- en grondexploitatie. Op specifieke onderdelen zijn externe experts ingeschakeld voor advies of een second opinion. Uitgegaan is van een zogeheten ‘basisplan’ met daarbij een aantal scenario’s. De finan ciële effecten van deze scenario’s zijn in beeld gebracht; ze vragen verdere besluit vorming binnen de gemeente. Het basisplan past op hoofdlijnen binnen de financiële contouren van de door de gemeenteraad vastgestelde gebiedsvisie en daarmee is het ontwikkelplan financieel haalbaar.
De gemeente zal zorgdragen voor finan ciering van het park. De aanpassingen van het Huigpark vallen buiten het plangebied, financiële middelen hiervoor zullen separaat moeten worden geregeld. De financiële doorrekening en bijbeho rende analyse passen bij de fase van plan ontwikkeling (visie-niveau) en zullen in de nadere uitwerking van de deelgebieden verder worden verfijnd. De feitelijke waar debepaling van de deelgebieden zal op basis van het voorliggende plan en tijds gewricht worden doorgerekend en komt tot stand door onafhankelijke taxaties in het kader van marktconformiteit. De uitwerking van de financiële haalbaar heid is terug te lezen in de vertrouwelijke bijlage.
149
ENERGIEPARK
Coherentie en samenhang
De samenwerkingsvorm tussen markt partijen, Gebiedsraad en de gemeente Leiden moet inspelen op de natuurlijke rolverdeling en expertises van de verschil lende partijen, zonder voorbij te gaan aan het belang van coherentie en samenhang tussen de ontwikkeling van de openbare ruimte en het vastgoed. Hierbij geldt dat de toekomstige samenwerking, voor zowel de ontwikkel- als exploitatiefase, simpel en overzichtelijk moet zijn. Daarbij is duide lijk inzicht in een heldere demarcatie van de afzonderlijke onderdelen van de samen werking: • De zakelijke samenwerking tussen marktpartijen en gemeente; • De heldere positionering van de Gebiedsraad; • De projectorganisatie waarmee de samenwerking vorm krijgt.
15
Samenwerking 150
Basis voor de samenwerking is vanzelf sprekend het ontwikkelplan. Deze wordt na accordering door de gemeente Leiden en het aangaan van een samenwerkings overeenkomst tussen gemeente Leiden en marktpartijen vertaald in het bestemmings plan verbrede reikwijdte, gevolgd door ontwikkelplannen per deelgebied.
Particulier, publiek en privaat
Het Energiepark en omgeving is gebaseerd op de samenwerking tussen drie pijlers: civil society (‘particulier’), gemeente (‘publiek’) en marktpartijen (‘privaat’). Deze drie pijlers moeten in de samenwerking geborgd blijven: • Marktpartijen zullen zich als risico dragende gebiedsontwikkelaars vereni gen in een entiteit: het consortium Ont wikkelcombinatie Energiepark (OCE). • Het ontwerp en de realisatie van het parkdeel van het Energiepark en omgeving vindt plaats door en voor rekening en risico van de gemeente. Het ontwerp van het park komt gezamenlijk tot stand, omdat dit onlosmakelijk is verbonden met het gebiedsconcept en verbindend onderdeel is tussen de diverse deelgebieden. • De Gebiedsraad Energiepark en omge ving heeft geen risicodragende parti cipatie in het project. In de ontwikkel fase gaat burgerinitiatief NLB over in de Gebiedsraad. In de eerdere fases speelde NLB een meesturende en meebeslissen de rol. In de volgende fase (na afronding van het haalbaarheidsonderzoek) blijft de civil society nadrukkelijk betrokken, maar komt zij – zakelijk gezien – op grotere afstand te staan van gemeente en markt. 151
SAMENWERKING
ENERGIEPARK
Participatie vervolgfase
gebonden zijn aan en voortbouwen op de resultaten van de samenwerking tussen Gemeente, OCE en het NLB zoals die zijn samengevat in het door deze partijen gezamenlijk opgesteld Ontwikkelplan.
De historie van het project Energiepark is sterk verbonden met participatie. Al vanaf het eerste begin hebben omwonenden en Stadspartners hun stem laten horen en dat heeft geresulteerd in een succesvolle unieke tripartite samenwerking tussen NLB, Gemeente en het Consortium (Vanaf Ontwerp fase: Ontwikkelcombinatie Energiepark (OCE)) gedurende de haalbaarheidsfase.
De verdere invulling van de Gebiedsraad wordt door NLB in nauwe samenwerking met Gemeente en OCE uitgewerkt. Hierbij is voor de Gemeente van belang dat dit gebeurt vanuit het besef dat na vaststelling van het Ontwikkelplan een nieuwe periode aanbreekt (met andere rollen en risico’s), en dat het passend is binnen de Leidse gemeentelijke kaders op gebied van participatie en met oog voor diversiteit en transparantie.
Het voornemen is dat in de uitvoeringsfase een ‘Gebiedsraad voor het Energiepark en omgeving’ de opvolger wordt van NLB en zich als onafhankelijk adviesorgaan tot de stuurgroep verhoudt. De Gebiedsraad Energiepark en omgeving zal zich richten op vijf hoofdtaken met betrekking tot de ontwikkeling van het Plangebied: 1. Behartiging van de belangen van de (nieuwe) bewoners, gebruikers en van de stadspartners. 2. Het advies en/of het adviseren ten behoeve van besluitvorming over kaders en ontwikkelplannen; 3. Organiseren van participatietrajecten volgens met de Gemeente en OCE afgesproken protocollen w.o. de gemeentelijke participatie -en inspraakverordening van 15 juli ’19 (zie bijlage). 4. Mediëren tussen OCE en bewoners en/of stadspartners bij geschillen tijdens de uitvoering. 5. Geven van advies aan de Gemeente en OCE, gevraagd en ongevraagd.
Projectorganisatie o ntwikkelfase
De stuurgroep bestaat uit een afvaardiging van de OCE en een afvaardiging vanuit het college van B&W van de gemeente Leiden. De Gebiedsraad verhoudt zich als onaf hankelijk adviesorgaan formeel tot de stuurgroep. Informeel overleg en afstemming met andere entiteiten is mogelijk. De stuurgroep stuurt het projectteam aan dat verantwoordelijk is voor de gebieds ontwikkeling. Het projectteam bestaat uit: • een projectleider vanuit gemeente Leiden; • een projectleider vanuit OCE; • aanvullende expertises projectteam, in de basis in ieder geval ontwerp, financiën, juridica en gebiedsmanagement.
Als opvolger van het burgerinitiatief Nieuw Leids Bolwerk zal de Gebiedsraad 152
153
ENERGIEPARK
Bijlage De gebiedsvisie en de uitwerking van de financiële haalbaarheid is terug te vinden in de vertrouwelijke bijlage.
Colofon Ontwikkelplan Energiepark (verschijning februari 2021) presenteert het resultaat van het onderzoek naar ontwikkeling van het gebied Energiepark en omgeving, hierna te noemen Energiepark. Dit haalbaarheids onderzoek kwam tot stand door samenwerking van alle betrokken partners: gemeente Leiden, burger initiatief Nieuw Leids Bolwerk, Bouwfonds Property Development, Steenvlinder en MeyerBergman Erfgoed Groep. Tekst Kernteam Energiepark e.o. Eindredactie Caroline Togni (Maters en Hermsen) Beeld Eelkje Colmjon (fotografie), Erfgoed Leiden (historisch beeld), GROUPA (stedenbouwkundig ontwerp), Stijlgroep (landschaps ontwerp), GAAGA (architectonisch ontwerp Stadsbouwhuislocatie), ATELIER Jelle Verheien (architectonisch ontwerp Panden Papegaaisbolwerk) Ontwerp en vormgeving Marjolijn Schoonderbeek (Maters en Hermsen) Aan deze uitgave werkten verder mee: alle werkgroepen die aan deelaspecten van het ontwikkelplan voor het Energiepark en omgeving hebben meegewerkt. 154
155