210042 Bijlage 1 c.toelichting

Leiden kiest daarom voor het beter reguleren van het parkeren in de openbare ruimte. 3. De fiets krijgt een prominente rol als duurzame en schone vervoersvorm. Dat wordt gefaciliteerd met hogere kwaliteit van fietsparkeervoorzieningen én het uitbreiden van de 84

bestemmingsplan De Geus

fietsparkeervoorzieningen. Ook komt er meer aandacht voor fietsparkeernormen en kwaliteitsambities/kwaliteitseisen bij nieuwe ontwikkelingen. Leiden introduceert een fietsparkeernorm zodat in de toekomst fietsers de garantie hebben op goede en voldoende stallingsruimte. Op deze manier stimuleert Leiden het gebruik van de fiets en verrommelt de stad niet.

4.9.1.5 Beleidsregels parkeernormen In het bestemmingsplan dienen regels te worden opgenomen ten aanzien van parkeren en laden en lossen. Uitgangspunt is dat bij ontwikkelingen (nieuwbouw of functiewijziging) er voldoende parkeerplaatsen en ruimte voor laden en lossen op eigen terrein beschikbaar moeten zijn. Hiermee wordt voorkomen dat een nieuwe ontwikkeling te veel nadelige gevolgen voor de omgeving oplevert. Om te beoordelen wat 'voldoende' parkeerplaatsen voor auto- en fietsparkeren zijn, heeft het college van B&W op 14 juli 2020 de 'Beleidsregels parkeernormen Leiden 2020' vastgesteld. Ze hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid en de kwaliteit van benodigde parkeerplaatsen voor zowel auto als fiets, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.

4.9.2

Onderzoeksresultaten

4.9.2.1 Ontsluiting Door Goudappel Coffeng is een onderzoek uitgevoerd naar de verkeerskundige effecten van dit bestemmingsplan. Dit onderzoek is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. Dit onderzoek is een geactualiseerde versie ten opzichte van het onderzoek dat bij het ontwerpbestemmingsplan was gevoegd: gedurende de proceduretijd van het (ontwerp)bestemmingsplan is het parkeerbeleid van de gemeente gewijzigd en bleek het noodzakelijk het onderzoek te actualiseren. Ook is het onderzoek aangepast naar aanleiding van de zienswijzen. Bij dit onderzoek is uitgegaan van de huidige verkeerskundige situatie in en rond het plangebied: de locatie van het busstation en de busroutes zijn dus respectievelijk stadszijde en Stationsweg. Ten aanzien van de algehele bereikbaarheid concludeert Goudappel Coffeng dat er op de bestaande infrastructuur geen knelpunten ontstaan als gevolg van de ontwikkeling van De Geus: de extra verkeersaantrekkende werking is dusdanig gering dat dit geen effecten heeft op de afwikkeling van verkeer op de bestaande infrastructuur, waaronder de kruisingen rond het plangebied. De conclusie ten aanzien van laden en lossen luidt dat voorzien kan worden in een goede wijze van laden en lossen.

Ten aanzien van de verkeersveiligheid concludeert Goudappel Coffeng dat er geen verkeersveiligheidsknelpunten te voorzien zijn mits er (al dan niet tijdelijke) maatregelen worden genomen. Dit hangt met name samen met de beoogde ingang van de fietsengarage: deze is voorzien aan het Stationsplein, tegenover het busstation. Om deze twee verschillende vervoerswijzen goed samen te laten functioneren beveelt Goudappel Coffeng aan om enkele wijzigingen door te voeren in de openbare ruimte. Deze is eigendom van de gemeente: de gemeente kan dus ook deze wijzigingen doorvoeren, uiteraard in overleg met de betrokkenen. De toegang tot het Morssingelterrein wordt als aandachtspunt genoemd vanwege de (beperkte) breedte hiervan. Dit levert echter geen problemen op in de praktijk door het geringe

85

bestemmingsplan De Geus

aantal verkeersbewegingen op deze plek. De conclusie ten aanzien van de verkeersafwikkeling luidt (samengevat) als volgt: Als gevolg van de bouw van De Geus komen er extra verkeersbewegingen. Op een gemiddelde werkdag worden in totaal circa 270 extra verkeersbewegingen verwacht. Deze verkeersbewegingen vinden gespreid over het netwerk plaats, de bezoekers parkeren namelijk in verschillende parkeergelegenheden. Met het regionale verkeersmodel is berekend hoe het verkeer in de toekomst gaat rijden. Daaruit blijkt dat de verkeerseffecten van De Geus op de omliggende wegen rond de planlocatie klein en niet waarneembaar zijn.

4.9.2.2 Parkeren Autoparkeren Ook de parkeerberekeningen zijn gedaan door Goudappel Coffeng. In het verkeersonderzoek dat als bijlage bij dit bestemmingsplan is gevoegd is ook een motivering voor het parkeren opgenomen. Hierin is onderzocht welke parkeerbehoefte De Geus kent en hoe deze opgelost wordt. Op basis van de Beleidsregels Parkeernormen die op het moment van indiening van het verzoek om omgevingsvergunning geldig zijn, wordt gekeken wat de daadwerkelijke parkeerbehoefte is van het programma dat bij die omgevingsvergunning hoort. Op het moment van besluitvorming over de vaststelling van dit bestemmingsplan gelden de parkeernormen zoals die zijn vastgelegd in de Beleidsregels Parkeernormen 2020. Volgens deze parkeernormen geldt er voor De Geus een maximum parkeernorm van nul parkeerplaatsen voor alle functies, met uitzondering van kantoren. De enige extra parkeerbehoefte die dus op basis van de Beleidsregels Parkeernormen als gevolg van dit bestemmingsplan ontstaat is de parkeerbehoefte voor de 1.000 m2 kantoor die dit plan mogelijk maakt. Op basis van bovenstaande is besloten om in dit bestemmingsplan geen parkeerplaatsen mogelijk te maken op eigen terrein: op basis van het recent door de raad vastgestelde parkeerbeleid geldt in het stationsgebied immers voor het gros van de functies een maximale parkeernorm van nul.

Als gevolg van dit beleid worden er geen extra parkeerplaatsen op eigen terrein aangelegd voor nieuwe functies in het stationsgebied. Bezoekers van deze (nieuwe) functies worden op die manier gestimuleerd om voor andere vervoerswijzen dan de auto te kiezen. Leiden zet immers maximaal in op het gebruik van de fiets en het openbaar vervoer, en uiteraard lopen. Ook voor De Geus geldt dus dat bewoners en bezoekers niet op eigen terrein kunnen parkeren maar dat zij gebruik moeten maken van de reeds bestaande parkeercapaciteit in de omgeving van het stationsgebied. Op deze manier worden bewoners en bezoekers gestimuleerd om een andere vervoerswijze dan de auto te kiezen. Op deze manier voldoet dit bestemmingsplan aan het parkeerbeleid dat de raad in juli 2020 heeft vastgesteld. Alvorens bezoekers 'doordrongen' zijn van het feit dat de functies in het stationsgebied het beste bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de fiets, zal een deel van de bezoekers toch voor de auto blijven kiezen, bijvoorbeeld omdat gebruik van de fiets of het openbaar vervoer niet haalbaar is. Hoewel de stimulans bij het openbaar vervoer en de fiets ligt, hebben bezoekers de mogelijkheid om hun eigen vervoerswijze te blijven kiezen.

Om deze reden is bij dit bestemmingsplan een berekening gevoegd met daarin de te verwachte parkeervraag van bezoekers van De Geus (hieronder worden ook werknemers/arbeidsplaatsen verstaan). Om deze parkeervraag te berekenen is gebruik gemaakt van de Beleidsregels Parkeernormen, maar dan voor de locatie 'binnenstad' in de plaats van 'stationsgebied'. Daarnaast is voor de verschillende functies gekeken of die parkeernormen voor de binnenstad ook realistisch is voor De Geus. Al deze overwegingen zijn opgenomen in het verkeersonderzoek van

86

bestemmingsplan De Geus

Goudappel Coffeng. Specifiek voor de woonfunctie geldt nog het volgende bij de berekeningen: de maximale parkeernorm voor het stationsgebied is nul. Er worden dus geen parkeerplaatsen op eigen terrein aangelegd en bewoners komen op basis van het gemeentelijke parkeerbeleid ook niet in aanmerking voor een parkeervergunning. Wel hebben toekomstige bewoners de mogelijkheid om een abonnement te kopen voor bijvoorbeeld de Lammermarkt- of Morspoortgarage. Hierin is in de parkeerberekening door Goudappel Coffeng ook rekening gehouden. Uit de berekening blijkt dat er een parkeervraag naar De Geus verwacht mag worden. In de bestaande parkeergelegenheden rond het plangebied is voldoende restcapaciteit over om deze extra parkeervraag op te kunnen vangen. Op basis van deze berekeningen kan worden geconcludeerd dat het bestaande parkeeraanbod in het stationsgebied voldoende is om de verwachte parkeervraag van De Geus op te kunnen lossen, uitgaande van de vigerende Beleidsregels Parkeernormen. Hiermee is tevens aangetoond dat de bestaande functies in het stationsgebied geen nadelige gevolgen van dit bestemmingsplan De Geus zullen ondervinden: hun parkeervraag kan ook nog steeds worden opgelost in het bestaande parkeeraanbod. Bij de toets van een aanvraag om omgevingsvergunning wordt gekeken welk bouwprogramma daadwerkelijk aangevraagd wordt.

Op basis daarvan wordt bekeken wat de verwachte parkeervraag wordt. Via de voorwaardelijke verplichting (artikel 9) in de regels van dit bestemmingsplan dient vervolgens voldaan te worden aan de op het moment van indiening van de omgevingsvergunning geldende parkeernormen. In deze voorwaardelijke verplichting is opgenomen dat een eventuele parkeervraag niet op eigen terrein opgelost hoeft te worden: op basis van het gemeentelijke parkeerbeleid worden bezoekers en werknemers van het stationsgebied gestimuleerd om een andere vervoerswijze dan de auto te kiezen en worden geen extra parkeerplaatsen in het stationsgebied gebouwd. De bestaande parkeergarages in de omgeving van het stationsgebied dienen de eventuele parkeervraag op te vangen. Op basis van het verkeersonderzoek van Goudappel Coffeng blijkt dat er ook in een 'worst-case scenario' voldoende restcapaciteit over is in de bestaande parkeergarages in de directe omgeving.

Fietsparkeren Ook wat betreft fietsparkeren gelden de Beleidsregels Parkeernormen: ook voor de fiets dienen voldoende parkeerplaatsen aangelegd te worden. Deze parkeerbehoefte moet wel op eigen terrein opgelost worden. Uit de parkeerberekening blijkt dat dit ruimschoots het geval is. Het bestemmingsplan voorziet dus in een correcte regeling omtrent het parkeren en voldoet daarmee aan een goede ruimtelijke ordening. Dit bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om de fietsparkeergarage te benutten als fietsenstalling ten behoeve van het station. De stalling komt dan dus niet (alleen) ten goede aan De Geus, maar ook aan gebruikers van het station. Ook dit is in lijn met het nieuwe parkeerbeleid waarin de fiets en het openbaar vervoer gestimuleerd worden: deze nieuwe stalling ligt letterlijk direct tegenover de ingang van Leiden Centraal en is daarmee de aangewezen plek om een fietsenstalling ten behoeve van het station mogelijk te maken.

87

bestemmingsplan De Geus

4.9.2.3 T ijdelijke bereikbaarheid Stationsweg Een onderdeel van het bouwplan voor De Geus is de bouw van een parkeergarage. Deze garage komt deels onder de huidige Stationsweg te liggen. Dit heeft tot gevolg dat tijdens de bouw mogelijk beperkingen gelden voor het verkeer, inclusief busverkeer. Uitgangspunt voor het bouwplan is echter dat bussen, net als hulpdiensten, voetgangers en fietsers ook tijdens de bouw van de ondergrondse garage, gebruik blijven maken van de Stationsweg. Er kunnen daarbij wel beperkingen aan de orde zijn. Deze tijdelijke situatie zal naar verwachting één jaar duren, mogelijk oplopend tot anderhalf jaar. De gemeente zal in overleg met belanghebbenden, waaronder Arriva (de huidige exploitant van het busnet), deze tijdelijke situatie zo goed mogelijk vormgeven.

4.10 Water 4.10.1 Beleidskader Beleid waterschap Waterbeheerplan 5 Voor de planperiode 2016-2021 zal het Waterbeheerplan 5 (WBP5) van het hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft het hoogheemraadschap van Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Het hoogheemraadschap van Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer. De vier hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water, gezond water en de waterketen. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Bij voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het hoogheemraadschap van Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen. Gezond water is de zorgplicht om het water schoon zoals past bij de functie van het water te houden.

Wat betreft de waterketen, zijnde afvalwater, wordt dit optimaal gezuiverd en onttrokken grondstoffen worden hergebruikt. Keur en uitvoeringsregels Per 1 juli 2015 is een nieuwe Keur en de daarbij horende uitvoeringsregels in werking getreden. De Keur is benodigd vanuit de Waterwet. Daarin zijn vastgelegd de bevoegdheden en taken van het hoogheemraadschap, zijnde de zorg voor het watersysteem, de zorg voor het zuiveren van afvalwater, de zorg voor andere waterstaatsaangelegenheden en waterbeheer. De Keur dient tevens ter invulling van deze doelstellingen, te weten: voorkoming en waar nodig beperking van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste, in samenhang met bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen, en vervulling van maatschappelijke functies door watersystemen. Samengevat is maakt de Keur en uitvoeringsregels het mogelijk dat het hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor: waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden), watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten,

88

bestemmingsplan De Geus

beken) en andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen). De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het hoogheemraadschap van Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Keurvergunning. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Uitvoeringsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van het hoogheemraadschap van Rijnland nader uitgewerkt. Waterkeringen Het hoogheemraadschap van Rijnland heeft de zorg voor de waterkeringen (zowel primaire als secundaire) en de instandhouding van de landscheidingen met de aangrenzende waterschappen. Verharding onbebouwde gronden Binnen het beheergebied van het hoogheemraadschap van Rijnland gelden strenge regels om onbebouwde grond te verharden. Bij toename van verharding van de onbebouwde gronden met meer dan 500 m2 is compensatie van verharding door middel van extra te graven vierkante meters water verplicht. Hiervoor geldt een realisatie- en meldingsplicht als ontheffing van de Keur en uitvoeringsregels van het hoogheemraadschap van Rijnland.

De eigenaar van de gronden dient toename van de verharding en de realisatie van extra water te melden bij het hoogheemraadschap van Rijnland. Bij toename van verharding van om onbebouwde grond met meer dan 500 m2 dient de eigenaar een vergunning aan te vragen bij het hoogheemraadschap van Rijnland.

4.10.2 Onderzoeksresultaten 4.10.2.1 Algemeen Water en ruimtelijke ordening Het aanwezige watersysteem vormt een belangrijke randvoorwaarde voor wat in een bepaald gebied wel of juist niet mogelijk is en stelt daarmee eisen aan de omgang en inrichting van de beperkte ruimte. Bouwen langs het water kan enorm bijdragen aan het woongenot. Bouwen op de verkeerde plek kan veel ellende geven door wateroverlast. Terecht wordt steeds meer erkend dat water mede sturend dient te zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is inmiddels voor iedereen duidelijk dat het watersysteem meer ruimte nodig heeft om de effecten van klimaatverandering, zeespiegelrijzing en bodemdaling het hoofd te kunnen bieden. Een goede afstemming tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening is daarom noodzakelijk. Extra aandacht voor water in ruimtelijke plannen in een vroeg stadium van de planvorming is blijvend vereist met het oog op de toekomst en het naleven en uitvoering van de Watertoets, de Kaderrichtlijn Water (KRW), Waterplan Leiden en eisen vanuit waterbeheer.

4.10.2.2 Watertoets Vooroverleg In het kader van de Watertoets is het plan in het regulier overleg besproken met het Hoogheemraadschap van Rijnland.

89

bestemmingsplan De Geus

Beschrijving van het watersysteem Beschrijving huidige watersysteem: het betreft boezemgebied Waterpeil(en): niet van toepassing Eventuele hoofdwatergangen: niet van toepassing Polders: niet van toepassing Waterkeringen: niet van toepassing Verhard oppervlak: plangebied in huidige en nieuwe situatie geheel verhard Watercompensatie: niet van toepassing Conclusie Het aspect water staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

90

bestemmingsplan De Geus

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische planbeschrijving

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de bestaande situatie en nieuwe ontwikkelingen in het plangebied juridisch zijn vertaald. Het juridische deel van een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en de regels. De regels bevatten regels voor het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch gezien ook geen deel uit van het bestemmingsplan maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

5.2

Opzet en volgorde van de regels

De regels van bestemmingsplan De Geus zijn op de volgende wijze opgebouwd.

Hoofdstuk 1 Artikel 1 en 2 Inleidende regels: Begrippen (artikel 1) Wijze van meten (artikel 2) Hoofdstuk 2 Artikel 3 en 4 Bestemmingsregels: Gemengd (artikel 3) Verkeer (artikel 4) Hoofdstuk 3 Artikel 5 t/m 9 Algemene regels: Anti-dubbeltelregel (artikel 5) Algemene bouwregels (artikel 6) Algemene aanduidingsregels (artikel 7) Algemene afwijkingssregels (artikel 8) Voorwaardelijke verplichting parkeren (artikel 9) Hoofdstuk 4 Artikel 10 en 11 Overgangs- en slotregels: Overgangsrecht (artikel 10) Slotregel (artikel 11)

91

bestemmingsplan De Geus

5.3

Uitleg van de regels

5.3.1

Inleiding

Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012).

5.3.2

Inleidende regels

Begripsbepalingen (artikel 1) In de begripsbepaling worden begrippen waar nodig beschreven om zodoende interpretatieproblemen te voorkomen. Veelal worden begrippen gedefinieerd die in de voorschriften worden gebruikt en daar een bijzondere betekenis hebben, die afwijkt van of niet dan wel niet vaak voorkomt in het “normale” spraakgebruik. Wanneer een begrip niet opgenomen is in de begripsomschrijvingen/-bepalingen en er ontstaat een interpretatieprobleem dan is het normale spraakgebruik richtinggevend. De begripsomschrijvingen/-bepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. De belangrijkste en/of onduidelijke begrippen zijn opgenomen in dit artikel.

Wijze van meten (artikel 2) De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.

5.3.3

Bestemmingsregels

Gemengd (artikel 3) Het grootste gedeelte van het plangebied heeft een bestemming 'Gemengd' gekregen. Binnen deze bestemming zijn de diverse functies mogelijk zoals opgenomen in het programma voor De Geus. Deze functies zijn: bioscoop inclusief medegebruik van de filmzalen voor congresfaciliteiten en collegefaciliteiten tot een maximum van 3.500 m2 bvo met een maximum van 1.400 stoelen; detailhandel tot een maximum van 2.000 m2 bvo; dienstverlening tot een maximum van 1.000 m2 bvo; horeca I, I*, II, III* en IV tot een maximum van 1.700 m2 bvo; kantoren tot een maximum van 1.000 m2 bvo; wonen inclusief aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten tot een maximum van 13.100 m2 bvo met een maximum van 120 woningen. Hierbij geldt dat de functies detailhandel, dienstverlening, horeca en kantoren gezamenlijk niet meer dan 4.000 m2 bvo mogen beslaan. Bij de functies behorende voorzieningen zoals fietsenstallingen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen etc. zijn ook mogelijk gemaakt in dit artikel 'Gemengd'. Het gemengde programma is bedoeld om een levendig stukje stad te maken bestaande uit diverse, niet met elkaar conflicterende functies. In de regels is niet bepaald welke functies waar mogen komen. Alle functies mogen gemengd worden waarbij de in de regels opgenomen

92

bestemmingsplan De Geus

aantallen het maximum vormen. Via specifieke gebruiksregels wordt gewaarborgd dat er niet een te groot programma wordt gebouwd: de vereiste onderzoeken zijn gebaseerd op het maximum programma dat in de regels mogelijk wordt gemaakt. In de woningen zijn beroepen aan huis mogelijk voor zover deze voorkomen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Alle typen woningen zijn in dit bestemmingsplan toegestaan: studio's, appartementen, eengezinswoningen, lofts, maisonnettes etc.. Binnen de gemengde bestemming zijn gebouwde parkeervoorzieningen en laad- en losruimten toegestaan. De gebouwde parkeervoorzieningen zijn zowel bovengronds als ondergronds toegestaan, maar moeten altijd inpandig gebouwd worden. Onder parkeervoorzieningen worden uitsluitend fietsenstallingen verstaan. Hierbij zijn zowel fietsenstallingen ten behoeve van de functies behorende bij de bestemming 'Gemengd' toegestaan alsmede openbare fietsenstallingen ten behoeve van het station. Bezoekers (in de vorm van bezoekers van de woningen en bezoekers van de overige functies, waaronder de bioscoop) dienen gebruik te maken van de buiten het plangebied gelegen openbare parkeervoorzieningen. In de directe nabijheid van het plangebied is een grote capaciteit aan parkeervoorzieningen aanwezig (Lammermarktgarage, Morspoortgarage, Morssingelterrein).

Omdat bij de bezoekersfuncties een grote mate van openbaar vervoergebruik wordt voorzien, is het voldoende om op het eigen terrein te voorzien in uitsluitend de parkeerbehoefte van fietsen van de diverse functies die binnen 'Gemengd' zijn toegestaan. De parkeergarage voor fietsen is op uniforme wijze bestemd als binnen de bestemming 'Verkeer': via een aanduiding 'pg' (parkeergarage). Binnen de functie 'Gemengd' zijn diverse maximale bouwhoogtes toegestaan. Met deze verschillende maximale bouwhoogtes wordt beoogd de bepalingen uit het stedenbouwkundig plan van Maxwan door te vertalen naar het bestemmingsplan. Zo zijn de 'sokkel' en 'setbacks' opgenomen door middel van het opnemen van een lagere bouwhoogte voor de 'sokkel' en een hogere bouwhoogte voor de toren. Deze 'sokkel' heeft een maximale bouwhoogte van 14,5 meter. De toren heeft een maximum bouwhoogte van 70 meter, waarbij de onderste laag van de toren verbreed is. Deze verbreding mag maximaal 20 meter hoog worden. Op de verbeelding van het bestemmingsplan is aangegeven binnen welke vlakken de toren gebouwd mag worden. Balustrades en/of borstweringen mogen maximaal 1,2 meter boven de vloer van een dakterras uitsteken. Een borstwering mag optisch een geheel vormen met de gevel. Op alle daken binnen het bouwvlak zijn dakterrassen toegestaan die opgehoogd mogen worden met een groenpakket om een groen dak te creëren.

Er geldt geen maximale hoogte voor het groenpakket: dit wordt niet gezien als bebouwing. Balustrades tellen niet mee voor de maximale bouwhoogte: een balustrade op de sokkel mag dus 14,5 + 1,2 = 15,7 meter hoog worden. De dakterrassen mogen gebruikt worden voor alle functies die toegestaan zijn binnen de bestemming 'Gemengd'. Alleen voor horecadakterrassen geldt dat deze alleen zijn toegestaan binnen de aanduiding 'terras'. Het onderzoek naar stemgeluid op horecaterrassen is afgestemd op de precieze locatie van het horecaterras. Balkons zijn toegestaan mits deze binnen het bouwvlak vallen. Balkons mogen wel buiten de hoogtezonering steken, als ze maar binnen het bouwvlak blijven. Hiermee wordt beoogd dat balkons aan de toren toegestaan zijn waarbij zij wel boven de sokkel mogen uitsteken, maar dat balkons aan de sokkel niet zijn toegestaan. Het gehele bestemmingsvlak voor 'Gemengd' is tevens een bouwvlak dat voor 100% mag worden bebouwd. Hiernaast is bepaald dat gebouwen in de voorgevelrooilijn gebouwd dienen te worden, met een afwijkingsmogelijkheid tot maximaal 2 meter vanaf de rooilijn. In artikel 3.4 is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor een geluidluwe gevel voor alle woningen die een gevel hebben die overeenkomt met de gevellijn zoals die op de verbeelding

93

bestemmingsplan De Geus

is opgenomen. Deze verplichting is opgenomen om te garanderen dat de beoogde woningen, toch geheel of gedeeltelijk een geluidluwe gevel krijgen. Dit begrip is in artikel 1 gedefinieerd. In de praktijk houdt dat dus in dat de woningen die grenzen aan de gevellijn een balkon krijgen dat geheel of gedeeltelijk afgesloten wordt waardoor de gevel achter dit balkon een geluidluwe gevel wordt (< 55 dB). Hiermee wordt voldaan aan de voorwaarde van de Hogere Waarde. Tenslotte zijn in de artikelen 3.5 en 3.6 voorwaardelijke verplichtingen opgenomen voor groene daken en -gevels: in de regels is opgenomen dat minimaal 400 m2 dakoppervlak van de nieuwbouw uitgevoerd moet worden als groen dak. De definitie van een groen dak is in artikel 1 van de regels opgenomen. Het groene dak dient een waterbuffercapaciteit te hebben van minimaal 14,5 liter/m2. Dit groene dak moet worden gerealiseerd en in stand gehouden. Hiermee wordt juridisch afgedwongen dat het groene dak niet alleen een esthetische rol speelt, maar ook een belangrijke rol heeft in de waterberging. In artikel 3.6 is een soortgelijke verplichting opgenomen voor een groene gevel, eveneens gedefinieerd in artikel 1. Deze dient minimaal 110 m2 geveloppervlak te beslaan. Dankzij deze verplichte groene gevel kan de biodiversiteit in het plangebied toenemen.

Verkeer (artikel 4) De bestemming 'Verkeer' is gegeven aan de plandelen die omschreven kunnen worden als 'openbare straat'. Deze verkeersbestemming geldt zowel stoepen en autovrije en -luwe straten alsmede drukkere verkeerswegen primair bedoeld voor autoverkeer en (hoogwaardig) openbaar vervoer. Binnen de verkeersbestemming zijn met deze bestemming samenhangende voorzieningen toegestaan zoals bijvoorbeeld (ondergrondse) afvalinzamelpunten. Ook zijn binnen de bestemming 'Verkeer' in- en uitritten in de vorm van hellingbanen toegestaan ten behoeve van parkeervoorzieningen en fietsenstallingen zoals mogelijk binnen de bestemming 'Gemengd'. Binnen de bestemming 'Verkeer' is via een aanduiding 'terras' de mogelijkheid opgenomen voor horecaterrassen. Indien zich in het nieuwe gebouw horeca vestigt, dan is een terras ten behoeve van deze horeca mogelijk aan de zijde van de Stationsweg en aan het Stationsplein. Binnen het gehele aanduidingsgebied mag een terras of mogen terrassen komen, hierbij dient in de praktijk wel rekening te worden gehouden met verkeersveiligheid, doorstroming, eventuele blindengeleidestroken etc. In de praktijk zal een terras dus kleiner kunnen uitvallen dan op de verbeelding aangegeven indien dit vanuit verkeerskundig oogpunt noodzakelijk is. Binnen de bestemming verkeer is ook aan aanduiding 'parkeergarage' opgenomen.

Deze aanduiding is bedoeld om de garage behorende bij het gebouw De Geus mogelijk te maken. Deze garage is, onder maaiveld, groter dan het gebouw De Geus: de garage ligt dus voor een deel onder het Stationsplein/Stationsweg. Via een aanduiding is de garage binnen de verkeersbestemming mogelijk gemaakt. De garage kan uitsluitend gebruikt worden als parkeergarage voor fietsen, waarbij ook openbare fietsenstallingen zijn toegestaan. Onder openbare fietsenstallingen wordt verstaan: een fietsenstalling die niet (alleen) bedoeld is om de fietsen behorende bij het complex De Geus te stallen, maar ook fietsenstallingen ten behoeve van bijvoorbeeld het station. Ook voorzieningen ten behoeve van de garage zijn mogelijk. Denk hierbij aan ventilatie en trappartijen alsmede liftinstallaties om in de garage te kunnen komen. De garage mag ook gebruikt worden ten behoeve van bergruimte behorende bij de woningen alsmede ten behoeve van nutsvoorzieningen. De parkeergarage mag uit maximaal twee ondergrondse lagen bestaan tot een maximale diepte van 9 meter onder maaiveld.

94

bestemmingsplan De Geus

5.3.4

Algemene regels

De algemene regels bevatten de volgende artikelen:

Antidubbeltelregel (artikel 5) De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft. De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.

Algemene bouwregels (artikel 6) In de algemene bouwregels is aangegeven dat de bestaande maten die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste of ten minste toelaatbaar worden aangehouden. Ook bevatten deze regels een bepaling in geval van herbouw op dezelfde locatie. Tenslotte is opgenomen dat waar bovengronds gebouwd mag worden, ook ondergronds gebouwd mag worden. Dit houdt in dat het gehele bouwvlak van dit bestemmingsplan onderkelderd mag worden ten behoeve van alle functies die binnen 'Gemengd' zijn toegestaan. Een verplichting tot onderkeldering is er niet. De algemene bouwregel voor ondergronds bouwen staat los van de mogelijkheid die in artikel 4 (Verkeer) wordt geboden om ter plaatse van de aanduiding 'pg' (parkeergarage) een parkeergarage te bouwen.

Algemene aanduidingsregels (artikel 7) Deze regels hebben betrekking op de vrijwaringszone van de gebiedsaanduiding molenbiotoop. In deze regels wordt bepaald dat een bouwwerk moet voldoen aan de molenbiotoopregeling van de provincie Zuid-Holland. In het bestemmingsplan is voor het gehele gebied een vrijwaringszone opgenomen. In lid 7.1.2 is bepaald dat de maatvoering zoals die op de verbeelding van dit bestemmingsplan is opgenomen maatgevend is, ook als deze maatvoering niet past binnen de regels omtrent de molenbiotoop zoals opgenomen in lid 7.1.1. Deze uitzondering is opgenomen omdat de provincie Zuid-Holland op 23 mei 2017 een ontheffing heeft verleend waarbij hoger gebouwd mag worden dan op grond van de bouwregels van de molenbiotoop is toegestaan. Deze afwijkende hoogtes zijn op de verbeelding weergegeven. Lid 7.1.1 is wel opgenomen omdat deze regels wel van toepassing zijn voor bouwwerken die niet vallen binnen de op de verbeelding opgenomen maximale bouwhoogtes (en daarmee ook niet vallen binnen de verleende ontheffing).

Algemene afwijkingsregels (artikel 8) Op grond van de algemene afwijkingssregels kan afgeweken worden van het bestemmingsplan in verschillende specifieke gevallen. In onderhavig bestemmingsplan gaat het om het afwijken van de maatvoering. Deze afwijking geldt niet voor de hoogte van de toren (die blijft 70 meter maximaal) alsmede de bvo-maten van de diverse gemengde functies zoals

95

bestemmingsplan De Geus

omschreven binnen artikel 3.

Voorwaardelijke verplichting parkeren (artikel 9) In deze regel is opgenomen dat een aanvraag om omgevingsvergunning getoetst moet worden aan de op het moment van indiening van die aanvraag geldende Beleidsregels Parkeernormen van de gemeente Leiden. Deze parkeernormen gelden voor de auto en de fiets: voor beiden moet aangetoond worden wat de parkeerbehoefte is en of het parkeeraanbod voldoende is om de behoefte op te kunnen vangen. De parkeernormen zijn opgenomen in de Beleidsregels Parkeren zoals meest recent op 14 juli 2020 door het college van Leiden vastgesteld. Deze beleidsregels kunnen gedurende de looptijd van het bestemmingsplan aangepast worden. Bij de uitoefening van de bevoegdheid voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen wordt getoetst aan de beleidsregels zoals die gelden ten tijde van de vergunningsaanvraag. Dit wordt via een 'dynamische verwijzing' geregeld in dit artikel. Op basis van een verzoek om omgevingsvergunning wordt op basis van de Beleidsregels Parkeernormen Leiden berekend wat de totale parkeerbehoefte van het plan is. Deze parkeerbehoefte dient wat betreft het autoparkeren te worden opgelost op niet-eigen terrein, namelijk in de beschikbare parkeergelegenheid in de omgeving van het plangebied zoals de parkeergarages Morspoort en Lammermarkt.

Ook het laden en lossen hoeft niet op eigen terrein te worden opgelost, maar mag in de openbare ruimte worden opgelost. Het fietsparkeren dient wel op eigen terrein opgelost te worden.

5.3.5

Overgangs- en slotregels

Overgangsregels (artikel 10) Het overgangsrecht is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is. Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning. Indien zo'n bouwwerk afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. Slotregels (artikel 11) In de slotregels worden de regels van dit bestemmingsplan aangehaald.

96

bestemmingsplan De Geus

Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

In artikel 6.12 lid 1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Wat onder een bouwplan moet worden verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro. Het onderhavige plan is aan te merken als een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro. Er is (onder andere) sprake van de bouw van meerdere woningen. De kosten zijn echter anderzinds verzekerd: bij de gronduitgifte wordt het kostenverhaal meegenomen middels een anterieure overeenkomst. Er hoeft dus geen exploitatieplan te worden opgesteld. De volgende overeenkomsten liggen ten grondslag aan dit project: 1. De vaststellingsovereenkomst tussen Ymere, NS en gemeente Leiden. Deze overeenkomst regelt de formele vastlegging maar ook de praktische uitwerking van de onderlinge afspraken tussen Ymere, NS en gemeente Leiden. 2. De koopovereenkomst tussen Ymere, NS en Sustay en haar belegger. Deze overeenkomst regelt de verkoop en levering van het vastgoed (het pand, het opstalrecht en de benodigde gronden). Met andere woorden alles wat privaatrechtelijk nodig en relevant is om tot herontwikkeling van het pand door Sustay te komen. Gemeente Leiden is geen contractpartij is bij de koopovereenkomst. 3. De anterieure overeenkomst tussen gemeente Leiden en Sustay en haar belegger.

Deze overeenkomst regelt de publiekrechtelijke aspecten voor de herontwikkeling (onderwerpen als de bestemmingsplanprocedure, planschade en kostenverhaal). 4. De ontwikkelovereenkomst tussen Sustay en de belegger. 5. De uiteindelijke huurovereenkomsten tussen belegger en de huurders zoals Bioscopen Leiden en de Jumbo.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1

Algemeen

Een bestemmingsplan dient maatschappelijk uitvoerbaar te zien. Dat wil zeggen dat de voorgenomen ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan zijn besproken met belanghebbenden. Het is vrijwel niet mogelijk iedereen tevreden te stemmen: bij het tegen elkaar afwegen van de diverse belangen kan het altijd mogelijk zijn dat één belang minder gewicht wordt toegekend dan het ander.

6.2.2

Vooraankondiging

Overeenkomstig het gestelde in artikel 1.3.1 Bro is een vooraankondiging van dit bestemmingsplan gedaan. Deze vooraankondiging is gecombineerd met de publicatie voor de inspraakprocedure.

97

bestemmingsplan De Geus

6.2.3

Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleg met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen plegen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zijn geïnformeerd. Gedurende de inspraaktermijn op het voorontwerpbestemmingsplan worden deze instanties in de gelegenheid gesteld te reageren op het voorontwerpbestemmingsplan. Eventuele reacties zullen worden meegenomen in het ontwerpbestemmingsplan.

6.2.4

Inspraak en participatie

Kader In Leiden is de Inspraak- en participatieverordening van kracht. Deze verordening is ook van toepassing op ruimtelijke plannen. De verordening heeft hierover het volgende opgenomen:

Artik el 2, lid 2 Inspraak wordt in elk geval verleend indien de wet daartoe verplicht en participatie en/of inspraak kan worden verleend wanneer het redelijkerwijze is te verwachten dat er belanghebbenden zijn bij de voorbereiding van een beleidsvoornemen.

Op grond van dit artikel dient voor ruimtelijke plannen zoals een bestemmingsplan een inspraak- of participatieprocedure worden gevolgd: bij dit bestemmingsplan is redelijkerwijs te verwachten dat er (veel) belanghebbenden zijn bij de voorbereiding van het beleidsvoornemen.

In artikel 7 is de inspraakprocedure opgenomen: 1. Inspraak vindt plaats overeenkomstig afdeling 3:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). 2. In afwijking van het eerste lid kunnen burgemeester en wethouders een andere inspraakprocedure vaststellen. Toepassing kader Op basis van de verordening heeft voor dit bestemmingsplan 'De Geus' een inspraakprocedure plaatsgevonden. Het voorontwerpbestemmingsplan heeft gedurende acht weken (in verband met gedeeltelijke overlapping met het zomerreces) ter inzage gelegen. Op 4 september 2019 heeft bovendien een informatieavond plaatsgevonden. Met betrekking tot het voorontwerpbestemmingsplan zijn 11 inspraakreacties ingediend bij het college. Deze reacties zijn in een inspraaknota samengevat en beantwoord. Deze inspraaknota is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. De inspraakreacties hebben er niet toe geleid dat er grote aanpassingen aan het bstemmingsplan zijn aangebracht. Wel wordt, omdat daar expliciet om is gevraagd, een extra schaduwonderzoek voor 21 december toegevoegd aan het bestemmingsplan.

98