210038 Bijlage 4 Leiden Programma stationsgebied

PROGRAMMA

De locatie komt in aanmerking voor herontwikkeling met woningen. Met name in de vorm van appartementen voor jonge alleenstaanden en young professionals. Maar ook voor jonge gezinnen, eenoudergezinnen en bijzondere doelgroepen. In de strook langs de achtertuinen kunnen grondgebonden stadswoningen ingepast worden. Het overige deel van de locatie is met name geschikt voor middelhoogbouw.

FIGUUR 5: RUIMTELIJKE PROGRAMMERING SCHIPHOLWEG Bron: Bureau Stedelijke Planning

4.6 DOELGROEPEN EN PRODUCTMARKTCOMBINATIES WONEN

Met name de locaties nabij het station zijn aantrekkelijk voor de volgende doelgroepen: • Jonge alleenstaanden en young professionals zijn kansrijk voor het Stationsgebied vanwege de hoge verhuisgeneigdheid, grote voorkeur voor een stedelijk woonmilieu en veelal een Randstedelijke oriëntatie. Deze doelgroepen hebben doorgaans een voorkeur voor sociale huur, vrije sector huur of goedkope koop. Aantrekkelijke woningtypen voor deze groepen zijn appartementen van ca. 50 tot 75 m². • Een extra doelgroep bestaat uit internationale huishoudens vanwege de nabijheid van de universiteit en het Bio Science Park en de strategische ligging tussen Schiphol, Den Haag en Amsterdam. Zo is de locatie aantrekkelijk voor kenniswerkers van het Bio Science Park, maar ook als woonlocatie voor mensen die op Schiphol werken. Voor deze groep zijn met name (gemeubileerde) appartementen met een hoog voorzieningenniveau (horeca, sportschool en (dagelijkse) winkels) van

37

38

PROGRAMMA

belang. Daarnaast is voor deze doelgroep bij tijdelijk verblijf een vrije sector huurwoning gewenst. Verder van het station af, in een wat rustiger en minder hoogstedelijk milieu, zijn de volgende doelgroepen kansrijk: • Empty-nesters vanwege de forse groei in aantal en grote voorkeur voor een stedelijk woonmilieu. Voor empty-nesters gaat het om appartementen van 75 tot 125 m². • Ouderen vanwege de forse groei in aantal en de grote voorkeur voor een appartement in een stedelijk woonmilieu. Ouderen hebben doorgaans voorkeur voor huur (sociaal of vrije sector). Vanwege de lage verhuisgeneigdheid moeten ouderen verleid worden met een levensbestendige woning, een goed voorzieningenniveau en een bijzonder woonconcept voor gelijkgestemden. • Gezinnen zijn minder kansrijk voor het Stationsgebied vanwege de beperktere toename, lage verhuisgeneigdheid en lage voorkeur voor een appartement. Wel is er verder van het station af, op het Morspoortterein, of in de variant van het Morssingelblok ruimte voor stedelijke gezinnen en eenoudergezinnen in stedelijke herenhuizen, mogelijk ook op de daken van middelhoogbouw met gezamenlijke daktuin.

TREGO ROAD, LONDEN Bron: PH+

In tabel 7 zijn per deelgebied de primaire doelgroepen in beeld gebracht en een indicatie van de woningtypen, prijsklassen en woninggrootten. Door middel van een actualisering van het marktonderzoek kan dit verder verfijnd worden.

PROGRAMMA

DEELGEBIED

39

DOELGROEPEN

WONINGTYPEN

Stedelijke gezinnen

Eengezinswoningen:

WONINGGROOTTE

Stationsgebied Morspoortterrein

stadswoningen middeldure koop (15%) Senioren

Trafolocatie

100-125 m2

Appartementen: - sociale huur (20%)

45-60 m2

- middeldure huur (25%)

55-70 m2

- middeldure koop (40%)

60-100 m2

Jonge alleenstaanden

Appartementen:

en Young

- sociale huur (50%)

45-55 m2

professionals

- middeldure huur (40%)

55-70 m2

Bijzondere wooneenheden (10%) Buslocatie

Jonge alleenstaanden

Appartementen:

en young

- sociale huur (50%)

45-55 m2

professionals

- middeldure huur (50%)

55-70 m2

Morssingelblok Jonge alleenstaanden

Appartementen:

en young

- sociale huur (30%)

45-55 m2

professionals

- middeldure huur (25%)

55-70 m2

- vrije sector huur (25%)

100-125 m2

- vrije sector koop (20%)

100-125 m2

Schipholweg Westen

Jonge alleenstaanden

Appartementen:

Parmentierweg en young

- sociale huur (30%)

45-55 m2

en

professionals

- middeldure huur (30%)

55-70 m2

Middengebied

Internationale

- vrije sector huur (15%)

100-125 m2

kenniswerkers

- vrije sector koop (15%)

100-125 m2

Bijzondere

Bijzondere wooneenheden (10%) 35-75 m2

doelgroepen Ypenburgbocht Studenten

Studenteneenheden (100%)

Connexxion-

Jonge alleenstaanden

Eengezinswoningen:

locatie

en young

stadswoningen middeldure koop

professionals

(15%)

< 30 m2 100-125 m2

empty nesters jonge gezinnen,

Appartementen:

eenoudergezinnen.

- sociale huur (25%)

45-55 m2

- middeldure huur (20%)

55-70 m2

- middeldure koop (30%)

55-70 m2

Bijzondere wooneenheden (10%) TABEL 9: RUIMTELIJKE VERDELING DOELGROEPEN EN INDICATIE WONINGTYPEN EN WONINGGROOTTE

40

PROGRAMMA

Andere productmarktcombinaties die op een beperkt aantal locaties in aanmerking komen zijn: • Zelfbouw en wooncoöperatie: zoals naar voorbeeld van De Warren; een groep van ontwerpers, duurzame-, sociale- en culturele ondernemers met ervaring in circulaire bouw en gebiedsontwikkeling, sociale- en maatschappelijke innovaties en gemeenschapswonen. Deze wooncoöperatie is bezig om in Amsterdam sociale- en middenhuurwoningen te realiseren. Ook de Coehoorn in Arnhem is een goed voorbeeld van collectief opdrachtgeverschap. • Mix van hoogbouw en stadswoningen: om variatie aan te brengen in het type woningen, kan ook ruimte worden gezocht voor herenhuizen. Afwisseling tussen hoogbouw en laagbouw maakt het aanzicht uitdagender en levert een hoogwaardige openbare ruimte op (zie voorbeeld Vancouver).

MIX VAN HOOGBOUW EN STADSWONINGEN IN VANCOUVER, CANADA

Bouwen boven spoor: Het Platform, Utrecht Direct naast Utrecht Centraal en bovenop het station van de Uithoflijn is een nieuw gebouw in gebruik genomen: Het Platform. In het gebouw wordt wonen gecombineerd met collectieve voorzieningen, waaronder een fietsenstalling, ontmoetingsplekken en commerciële ruimten voor bijvoorbeeld fitness en een restaurant. Het Platform telt 201 huurwoningen en is ontworpen als een MicroCity die bijna zelfvoorzienend is en zo bijdraagt aan de realisatie van duurzame steden.

Bron: abc nova

PROGRAMMA

•

Woonconcepten met gemeenschappelijke voorzieningen: shortstayconcepten zoals ZOKU of Joinn. ZOKU is een loftencomplex in het centrum van Amsterdam. Bij het complex zijn social spaces ontwikkeld met onder andere een bar, woonkamer en woonkeuken, co-working plekken, dakterrassen en een Grab & Go shop. Daarnaast is Het Platform in Utrecht een goed beeld van woningbouw boven een treinstation.

KANTOREN

Kansrijke doelgroepen voor kantoren zijn: • Flexibele kantoorconcepten: als gevolg van het flexwerken zijn flexibele kantoorconcepten waar ruimtes voor verschillende periodes gehuurd kunnen worden in opmars. Dit kan optimaal gecombineerd worden in een gebouw met andere functies zoals wonen. Rondom het station is een dergelijk flexconcept nog maar beperkt aanwezig, maar in Lorentz fase 2 is inmiddels een flexibel kantoorconcept voorzien. Ook elders in het Stationsgebied of richting de Schipholweg is een dergelijk concept kansrijk in de plinten. • Kantoren in aansluiting op Bio Science Park: door de uitstekende ovbereikbaarheid en de ligging nabij het Bio Science Park, biedt de locatie kansen voor kantoorhoudende bedrijven ondersteunend aan bedrijvigheid op het Bio Science Park. Een aantal internationale Life Science bedrijven huren reeds een kantoor aan de Schipholweg en zien de Schipholweg als onderdeel van het ecosysteem van het LBSP. Zo kan de focus op het Bio Science Park gericht blijven op Life Sciences en Health, maar kunnen ondersteunende bedrijven zich wel dichtbij vestigen. Voorbeelden van doelgroepen zijn accountants, juridische dienstverlening (farma-advocaten), ICT, industrieel ontwerp van medische apparatuur, en dependances van gevestigde bedrijven.

Zo vestigt Plus Ultra zich binnenkort op het Bio Science Park, een bedrijfsverzamelgebouw voor kennisintensieve bedrijven, onderwijs- en onderzoeksinstellingen, met ook gedeelde voorzieningen. Een dergelijk concept had ook goed gepast in het gebied Schipholweg. • Regionaal karakter: het Stationsgebied heeft met name een regionale rol op de kantorenmarkt, waarbij incidenteel sprake is van een ruimtevraag vanuit een grote gebruiker (zoals de vestiging van Heineken in Lorentz). Om deze reden kan er ruimte gereserveerd worden voor een incidentele, grote ruimtevraag, maar dient de meerderheid van het programma zich te richten op het kleine en middelgrote segment. Door de grote druk op de Amsterdamse kantorenmarkt biedt tot slot ook overloop vanuit de hoofdstad kansen.

41

42

PROGRAMMA

FLEXIBEL KANTOORCONCEPT TRIBES Bron: Tribes World

IMPRESSIE PLUS ULTRA LEIDEN Bron: Cepezed

In tabel 10 zijn per deelgebied de belangrijkste doelgroepen weergegeven: DEELGEBIED

DOELGROEPEN

Stationsgebied Trafolocatie

Flexibele kantoren in de plinten. In de toren een of enkele grote(re) gebruikers, schakelbaar, rechthoekige verdiepingsvloeren.

Buslocatie

In de toren kantoren voor regionale, middelgrote eindgebruikers.

Morssingelblok

In de plint flexibele kantoren. In de toren een of enkele grote(re) gebruikers, schakelbaar, rechthoekige verdiepingsvloeren.

Schipholweg Westen Parmentierweg

Regionale kantoren, kantoorhoudende bedrijven ondersteunend aan bedrijvigheid op Bio Science Park (accountants, dependances, juridische dienstverlening, ICT en ontwerp).

Middengebied

Kantoorhoudende bedrijven ondersteunend aan bedrijvigheid op Bio Science Park (accountants, dependances, juridische dienstverlening, ICT en ontwerp).

TABEL 10: DOELGROEPEN KANTOREN PER DEELGEBIED

WINKELS

Voor niet-dagelijkse winkels is er geen uitbreidingsvraag. De huidige dagelijkse winkels Jumbo, Aldi en Kruidvat kunnen echter wel versterkt en vernieuwd terugkeren in het gebied of soms geruild met andere formules (omdat Aldi bijvoorbeeld vertrekt doordat autobereikbaarheid beperkt wordt). Met name de supermarkten kunnen groter worden dan in de huidige situatie. Voor de Jumbo is het advies dat deze naast het City concept wel een volwaardige winkel invullen (in totaal ca. 1.200 m² wvo). Er is kwalitatief ruimte voor twee supermarkten in een

PROGRAMMA

43

elkaar aanvullend segment. Door het deel aan de straatzijde in de richten als City concept kunnen ook de bezoekers en verblijvers snel hun lunch of snack halen.

JUMBO CITY CONCEPT: IN LEIDEN STATIONSGEBIED TE COMBINEREN MET EEN REGULIERE WINKEL Foto: De Volkskrant

HORECA EN VRIJE TIJD

Vanuit kwalitatief perspectief is er ruimte voor grootschalige casual concepten in Leiden. In het stationsgebied profiteren ze van het grote aantal verblijvers en passanten. Voorbeelden van restaurants met een ‘casual’ concept zijn Wagamama, Sumo, Loetje, Salsa Shop en Happy Italy. Indicatief vragen deze concepten ca. 500 m² bvo per unit. In het stationsgebied is ruimte voor één of twee vestigingen. Omdat er kwantitatief nauwelijks sprake is van een uitbreidingsbehoefte dienen deze concepten bij voorkeur ingepast te worden in de bestaande ontwikkelingen en een afwijkend concept te hebben van reeds geplande grootschalige horeca (o.a. Turfmarkt).

CONCEPTEN ALS LOETJE RETAURANT EN EEN HOTEL MET EEN GOEDE HORECAFUNCTIE (BUNK) PASSEN IN HET STATIONSGEBIED Bron: Loetje (links) en Lonely Planet (rechts)

44

PROGRAMMA

Voor hotels wordt om een gebalanceerde ontwikkeling te faciliteren aangeraden met een Leidse Maat te meten met een maximaal totaalvolume van 150 - 200 kamers per hotel. Voor de stationslocatie specifiek is een budgethotel of een modern zakenhotel het meest kansrijk. Echter ook een boutique hotel met een sterke openbare horecagelegenheid past goed in het gebied. De intensieve verkeersbewegingen onder en rond het vastgoed maken de locatie niet aantrekkelijk voor hotels in luxe segmenten. Voor het Tulip Inn hotel aan de Schipholweg kan een open restaurant (ook voor de bewoners en werknemers toegankelijk) de aantrekkelijkheid vergoten.

4.7 RANDVOORWAARDEN VOOR HERONTWIKKELING •

•

•

•

• •

• • • •

•

Zorg voor een sterke regie op het programma door de gemeente. Deze ruimtelijke programmering is de basis voor de gebiedsvisie die als kader functioneert voor de individuele ontwikkelingen. Stel een overeenkomst/spelregelkaarten op met de marktpartijen met daarin op blokniveau afspraken over zowel de ruimtelijke als de programmatische kaders. Dit geeft flexibiliteit in de ontwikkeling per blok. Maak een financiële bijdrage mogelijk vanuit de commercieel aantrekkelijke functies richting die met lagere opbrengsten. Dit kan worden geïnvesteerd in het borgen van een hoogwaardige uitwerking van de plint. Werk concepten voor nieuwe woonvormen uit en benader gericht partijen die daar veel ervaring mee hebben. Succesfactor bij deze nieuwe woonvormen is de exploitatie, veel meer dan het gebouw zelf. Werk het publieksconcept voor circulariteit en gezondheid uit tot een bidbook waarmee de gemeente actief investeerders en exploitanten kan benaderen. Werk circulariteit en gezondheid uit tot hanteerbare criteria voor de gebiedsen vastgoedontwikkeling alsmede voor de selectie en contractering van marktpartijen. Zorg voor samenwerking met alle betrokken partijen om initiatieven te stimuleren in aansluiting op “de duurzaamste kilometer”. Investeer in een hoge kwaliteit van de openbare ruimte en representatieve architectuur, in het bijzonder dicht bij het station.

Pas het straatprofiel aan op de functies in de naastgelegen plint met verschillende profielen voor rust, ruis en reuring. Maak transparante gevels in de plint die laten zien wat er binnen gebeurt. Zichtbaarheid en toegankelijkheid is voor het commerciële voorzieningenprogramma essentieel. Zeker rond de Schipholweg is de auto sterk aanwezig. Deze infrastructuur heeft een sterke invloed op de uitstraling van het gebied, de aantrekkelijkheid voor fietsers en voetgangers en het leefklimaat. Om deze reden is het van belang meer aandacht te besteden aan langzaamverkeerroutes en de toevoeging van groenvoorzieningen.