210038 Bijlage 4 Leiden Programma stationsgebied
Tekst van het document
Bijlage 4
PROGRAMMA STATIONSGEBIED LEIDEN 22 OKTOBER 2020
PROGRAMMA STATIONSGEBIED LEIDEN
Status: Eindrapportage Datum: 22 oktober 2020 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Hoge Gouwe 93 2801 LD Gouda 0182 - 689416 www.stedplan.nl info@stedplan.nl Team Gebiedsontwikkeling en strategiestrategie Dr. Aart Jan van Duren Bianca Lemm MSc Ellen Scholten MSc Drs. Frans Wittenberg Ir. Joris Quaedflieg Pauline Schijf MSc Dr. Pieter van der Heijde Voor meer informatie: Dr. Pieter van der Heijde, pvdh@stedplan.nl Supervisor en review: Dr. Pieter van der Heijde In opdracht van: Gemeente Leiden
De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 20200099 Referentie: Leiden Programma stationsgebied 221020
INHOUDSOPGAVE
MANAGEMENT SAMENVATTING .............................................................................. 7 1
INLEIDING .......................................................................................................... 11
2
KENMERKEN STATIONSGEBIED .......................................................................... 12 2.1 ONTWIKKELING VAN HET GEBIED 2.2 AMBITIES EN PLANNEN 2.3 BELEIDSKADERS 2.4 KWALITEITEN EN KNELPUNTEN
3
BEHOEFTERAMING STEDELIJKE FUNCTIES ......................................................... 16 3.1 WONEN 3.2 KANTOREN 3.3 WINKELS 3.4 MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN
4
PROGRAMMA................................................................................................... 24 4.1 AFWEGINGEN PROGRAMMERING 4.2 MULTICRITERIA-ANALYSE AFWEGING FUNCTIES 4.3 POSITIONERING STATIONSGEBIED 4.4 KANSRIJKE PROGRAMMAMIX 4.5 RUIMTELIJKE PROGRAMMERING 4.6 DOELGROEPEN EN PRODUCTMARKTCOMBINATIES 4.7 RANDVOORWAARDEN VOOR HERONTWIKKELING
MANAGEMENT SAMENVATTING
7
MANAGEMENT SAMENVATTING
Het Stationsgebied en de Schipholweg dienen samen met het Bio Science Park en het Vondelkwartier in de toekomst een samenhangend stadsdeel te vormen waarbij programma en doelgroepen optimaal op elkaar zijn afgestemd. In deze ruimtelijk-programmatische visie adviseren wij over de gewenste programmering van het Stationsgebied en de Schipholweg om de beoogde doelgroepen en de diverse functies optimaal op elkaar af te stemmen. POSITIONERING EN PROGRAMMAMIX Door de situering van het Stationsgebied is sprake van omvangrijke bezoekersstromen en een hoge dynamiek. Dit biedt mogelijkheden voor het (verder) ontwikkelen van een hoogstedelijk gebied met een multifunctioneel karakter door een mix van wonen, werken en voorzieningen. In de positionering kan dit karakter worden benut door in te zetten op het Stationsgebied als; Dynamisch entreegebied tot de Leidse binnenstad en het Bio Science Park. De programmamix is zo samengesteld dat een gemengd gebied tot stand komt met een sterke functies die elkaar versterken. FUNCTIE Wonen
PROGRAMMERING (M² BVO)
DOELGROEPEN
1.080 tot 3.660 woningen Jonge doelgroepen, stedelijke professionals, empty (waarvan ca. 370 in de Geus, nesters, senioren, stedelijke gezinnen, Lorentz en Octagon) eenoudergezinnen, kenniswerkers.
Kantoren
60.000 (waarvan 20.000 in Zakelijke dienstverlening en dependances grote Lorentz fase 1 en 2) bedrijven gericht op Bio Science Park. Met name kleine (o.a. flexibele) kantoren, daarnaast middelgrote kantoren en reservering voor grote kantoorgebruiker voor geval deze zich aandient.
Winkels
4.000 - 5.000 (inclusief De Geus Dagelijkse winkels: verbetering bestaand aanbod: en m2 Aldi en Kruidvat) Jumbo (De Geus), Aldi en Kruidvat.
Horeca
600 – 1.100 (geheel in De Geus, Grootschalig casual en kleinschalige/ondersteunende Lorentz en Octagon) horeca.
Hotel
7.600 (geheel in Octagon) Budget/gericht op zakelijk/boutique met horeca.
Vrije tijd
3.500 (geheel in De Geus) Multiplex bioscoop, inclusief congreslocatie. Een deel kan ingevuld worden met horeca.
Maatschappelijk Totaal (excl. Wonen)
Onbekend Zorg/welzijn, beschermd wonen en sport en spel. 75.700 – 77.200
8
MANAGEMENT SAMENVATTING
RUIMTELIJKE PROGRAMMERING De kansrijke programmamix is ruimtelijk vertaald naar het plangebied: Stationsgebied
RUIMTELIJKE PROGRAMMERING STATIONSGEBIED
•
•
•
Morspoortgebied: Woonmilieu met afnemende dichtheden en bouwhoogten ten opzichte van de rest van het Stationsgebied. Wij zien hier potentie voor intensivering met middelhoogbouw en het toevoegen van ook grotere woningen. Buslocatie: Flexibele kantoren in een eventuele bouwlaag boven het busstation. Hierboven een kantoortoren (rechts) en een woontoren (links). In de plint langs het Stationsplein detailhandel en horeca en de plint langs de Schipholweg flexibele kantoren. Trafolocatie: De toren aan de zijde van het treinstation is aantrekkelijk voor kantoren voor een of enkele grote(re) gebruikers. In de plint flexibele kantoren met horecagelegenheid. Wij adviseren schakelbare units en rechthoekige verdiepingsvloeren. In de andere toren kunnen woningen ingepast worden. Hiervoor komen vooral sociale woningen in aanmerking met op de hogere bouwlagen middeldure huur.
MANAGEMENT SAMENVATTING
•
Morssingelblok: Voor de kavels H 2, 3 en 4 adviseren wij om in de plint kleinschalige flexibele kantoren te programmeren. Tevens (het metrage van) de huidige winkels. Het uitzicht vanuit de plint op een overdekt busstation is net zoals het langgerekte karakter van het blok niet optimaal. De torens zijn geschikt voor kantoren en middeldure huur- en koopwoningen, met op de hogere bouwlagen vrije sector. Het bouwblok H5 op de huidige parkeerplaats is in de huidige opzet minder geschikt voor woningen in de plint. Ook de beoogde bovengrondse parkeergarage draagt niet bij aan verbetering van deze situatie. Hierdoor kan zelfs een sociaal onveilig gebied ontstaan.
Schipholweg • Het toevoegen van woningen is hier kansrijk. De uitdaging is om dat zo vorm te geven dat er geen introverte gebouwen en exclusieve domeinen ontstaan, maar juist reuring op straat. • Het huidig kantorenmetrage in het gebied kan behouden worden. Wij adviseren hier echter geen toevoeging van kantorenmeters. Als er kantorenmeters worden geschrapt, adviseren wij om dit zo mogelijk in het Stationsgebied toe te voegen. Dit is door de sterke functiemix en ligging naast de OV-knoop een aantrekkelijker gebied voor kantoren. • De hoogwaardige kantoren in het gebied kunnen behouden worden. Ten oosten van het TNO-gebouw neemt de kwaliteit aanzienlijk af en dan met name op de noordelijk gelegen strook. Hier is sloop-nieuwbouw nodig. • Wij adviseren om de kantoren zoveel mogelijk in het zuidelijk deel te concentreren en de huidige voorzieningen te behouden en te moderniseren. Het toevoegen van meer horeca of detailhandel is in dit gebied niet wenselijk.
RUIMTELIJKE PROGRAMMERING SCHIPHOLWEG
9
10
MANAGEMENT SAMENVATTING
Connexxion-locatie • De Connexxion-locatie komt in aanmerking voor woningen. Met name in de vorm van appartementen voor jonge alleenstaanden en young professionals. Maar ook voor jonge gezinnen en eenoudergezinnen. In de strook langs de achtertuinen kunnen grondgebonden stadswoningen ingepast worden. Het overige deel van de locatie is geschikt voor middelhoogbouw. RANDVOORWAARDEN VOOR HERONTWIKKELING • Zorg voor een sterke regie op het programma door de gemeente. • Stel een overeenkomst/spelregelkaarten op met de marktpartijen. • Maak een financiële bijdrage mogelijk vanuit de commercieel aantrekkelijke functies richting die met lagere opbrengsten. • Werk concepten voor nieuwe woonvormen uit en benader gericht partijen die daar veel ervaring mee hebben. • Werk het publieksconcept voor circulariteit/gezondheid uit tot een bidbook. • Werk circulariteit en gezondheid uit tot hanteerbare criteria voor de gebieds- en vastgoedontwikkeling alsmede voor de selectie en contractering van marktpartijen. • Zorg voor samenwerking met alle betrokken partijen om initiatieven te stimuleren in aansluiting op “de duurzaamste kilometer”. • Investeer in een hoge kwaliteit van de openbare ruimte en representatieve architectuur, in het bijzonder dicht bij het station. • Pas het straatprofiel aan op de functies in de naastgelegen plint met verschillende profielen voor rust, ruis en reuring.
• Maak transparante gevels in de plint die laten zien wat er binnen gebeurt. • Besteed meer aandacht aan langzaamverkeerroutes en de toevoeging van groenvoorzieningen.
INLEIDING
11
1 INLEIDING
DOEL EN VRAAGSTELLING
Het Stationsgebied en de Schipholweg zijn herontwikkelingslocaties in het hart van Leiden. Samen met het Bio Science Park en het Vondelkwartier dienen deze in de toekomst een samenhangend stadsdeel te vormen. In deze programmatische visie adviseren wij over de gewenste programmering van het Stationsgebied en de Schipholweg om de beoogde doelgroepen en de diverse functies optimaal op elkaar af te stemmen. Enerzijds om zo optimaal te voorzien in de behoeften van de eindgebruikers en anderzijds om de ruimtelijk-economische positie van Leiden in regionaal en nationaal perspectief te versterken. ONDERZOEKSOPZET
Dit advies is gebaseerd op de volgende bouwstenen: • De gebiedspotentie en de positionering van Stationsgebied en Schipholweg binnen de stad voor nu en in de toekomst. • Marktonderzoek naar de behoefte aan wonen, kantoren, winkels, vrije tijd, en maatschappelijke voorzieningen. Hiertoe hebben wij gebruik gemaakt van bestaande marktonderzoeken. • De kansrijke programmering van stedelijke functies om de kwaliteiten en positie van het gebied in de stad te versterken. • De ruimtelijke uitwerking van de kansrijke programmering met aanbevelingen en randvoorwaarden. LEESWIJZER
Dit rapport bestaat uit de volgende onderdelen: • Kenmerken Stationsgebied (hoofdstuk 2): een beschrijving van de ontwikkeling van het gebied, ambities en plannen, beleidskaders, kwaliteiten en knelpunten. • Behoefteraming stedelijke functies (hoofdstuk 3): voor de functies wonen, kantoren, winkels, vrije tijd en maatschappelijke voorzieningen. • Programma (hoofdstuk 4): beschikbare locaties en metrages, afwegingen in de programmering, de positionering, de ruimtelijke programmering, doelgroepen en productmarktcombinaties en tot slot de randvoorwaarden voor herontwikkeling.
12
KENMERKEN STATIONSGEBIED
2 KENMERKEN STATIONSGEBIED
2.1 ONTWIKKELING VAN HET GEBIED Het stationsgebied in Leiden ligt tussen de historische binnenstad en het Leiden Bio Science Park en wordt de komende jaren ontwikkeld tot een multifunctioneel gebied waar reizen, wonen, werken en verblijven samenkomen. In 2017 is de bouw van de eerste fase van Lorentz gestart. Dit multifunctionele gebouw is het eerste project in het Stationsgebied dat ontwikkeld werd en vormt daarmee de start van de integrale gebiedsontwikkeling. Lorentz fase 1 bestaat uit twee woontorens met kantoren en winkels in de stedelijke plint.
2.2 AMBITIES EN PLANNEN
FIGUUR 1: PROJECTEN IN UITVOERING, IN VOORBEREIDING EN IN AFWACHTING Bron: Gebiedsagenda Stationsgebied (2019)
De komende jaren is de bouw en oplevering van de volgende projecten gepland: • Lorentz fase 2: in navolging van fase 1 wordt Lorentz in fase 2 uitgebreid met een derde toren. Deze is volledig bestemd voor kantoren (16.000 m²) en een parkeergarage. • Octagon: de gemeente Leiden en ontwikkelaar Synchroon hebben een gronduitgifte-overeenkomst ondertekend voor de ontwikkeling van de voormalige locatie van ABN Amro, pal naast Lorentz. Het plan is om hier
KENMERKEN STATIONSGEBIED
•
•
•
twee woontorens te bouwen met koop- en huurappartementen, een hotel, dienstverlening en horeca. De Geus: op de plek van het ‘YNS’-gebouw aan het Stationsplein 24 en Stationsweg 36 – 46 (locatie Jumbo) komt De Geus: een grote bioscoop met acht zalen, een City concept van Jumbo, horeca, 84 huurwoningen en ruimte voor congressen. Duurzaamste km van Nederland: het Stationsgebied Leiden maakt onderdeel uit van de ‘Duurzaamste km van NL’. Onder deze noemer werken publieke en private partijen samen aan een duurzame en integrale ontwikkeling van het gebied. Schipholweg: de komende jaren is daarnaast de ambitie om de Schipholweg te versterken met woningen en commerciële voorzieningen, om zo een levendig zakendistrict te realiseren. Om de randvoorwaarden voor deze herontwikkeling vast te leggen, is een gebiedsvisie opgesteld.
2.3 BELEIDSKADERS WONEN •
•
•
Omgevingsverordening en Omgevingsvisie Zuid-Holland (2019); De provincie
geeft voorkeur aan binnenstedelijke locaties boven uitleggebieden. Verdichting van stedelijk gebied speelt in op de grote behoefte aan binnenstedelijk wonen, versterkt de agglomeratiekracht en draagt bij aan efficiënt ruimtegebruik. Een ander uitgangspunt is passend aanbod van de woningvoorraad onder de liberalisatiegrens voor onder andere jongeren, senioren, en gezinnen. Regionale Woon Agenda 2017 Holland Rijnland (2018); Tot 2030 bedraagt de woningbehoefte in Holland Rijnland zo’n 22.100 - 28.000 woningen. Dat zijn 1.700 à 2.200 extra woningen per jaar. In het westen van Holland Rijnland (inclusief Leiden) is er grote vraag naar wonen in een stedelijk woonmilieu. De behoefte aan woningen (exclusief studenteneenheden) in Leiden is 8.180 woningen voor de periode 2017-2030. Woonvisie en uitvoeringsagenda Leiden 2020-2030 (2019); − De woningbehoefte in Leiden is groot. In 2019-2030 moeten er 6.680
woningen toegevoegd worden, voornamelijk in het stedelijk woonmilieu. − In het woningbouwprogramma wordt gestuurd op circa 60% huur en circa 40% koop, met een norm van 30% sociale huur per nieuwbouwproject. − De trend naar meer en kleinere woningen betekent meer behoefte aan appartementen. Van alle nieuwe woningen dient 85% te bestaan uit appartementen. KANTOREN •
Omgevingsverordening en Omgevingsvisie Zuid-Holland (2019); Uitgangspunt is
dat nieuwe kantoren alleen worden toegelaten binnen de grootstedelijke top- en centrumlocaties, OV-knooppuntlocaties en centrum- en (intercity)stationslocaties of bijzondere locaties. Het stationsgebied van
13
14
•
•
KENMERKEN STATIONSGEBIED
Leiden is zo’n locatie. Daarnaast wordt ingezet op reductie van kantoren (zowel fysiek als qua plancapaciteit) op minder kansrijke locaties. Actualisatie Kantorenstrategie Holland-Rijnland 2019-2024 (2019); In lijn met provinciaal beleid zet de regio in op een beperkt aantal locaties waar wel ruimte voor ontwikkeling van nieuwe kantoormeters (‘vervangingsnieuwbouw’) mogelijk is. In Holland-Rijnland gaat het (vooral) om het Stationsgebied van Leiden. Omgevingsvisie Leiden 2040 (2019); Leiden ziet mogelijkheden voor vestiging van meer start-ups, onder meer in de binnenstad. Niet alleen op universitair en technisch niveau, maar ook in het middensegment en voor kleinschalige ambachten.
DETAILHANDEL •
•
•
Detailhandel Zuid-Holland (2017); In het provinciale detailhandelsbeleid ligt de
focus op krachtige centrumgebieden en zijn nieuwe detailhandelsontwikkelingen buiten de bestaande structuur niet gewenst. Buiten de negen hoofdcentra worden nieuwe ontwikkelingen enkel toegestaan indien er per saldo het winkelaanbod niet wordt uitgebreid 1. Marktruimtestudie detailhandel Zuid-Holland (2017); Tot 2022 is er in de gemeente Leiden nog beperkte marktruimte voor winkels is: ca. 4.500 m² wvo dagelijkse detailhandel en ca. 8.450 m² wvo niet-dagelijkse detailhandel (exclusief plancapaciteit). Voor de regio Leiden is sprake van een negatieve ruimte voor niet-dagelijkse winkels. Retailvisie Leidse regio 2025 (2016); De (geplande) winkels in het Stationsgebied zijn in deze visie onderdeel van de binnenstad van Leiden. De binnenstad zal zich moeten versterken waardoor de eigen regioinwoners de voorkeur krijgen om hier te gaan winkelen. De focus ligt op het verbeteren van de recreatieve winkelmogelijkheden in de binnenstad, het creëren van een aangenamer verblijfskwaliteit door meer mogelijkheden te bieden voor het mengen van functies in winkels en winkelstraten en het huidige uitnodigingsbeleid voor nieuwe initiatieven toe te blijven passen.
HORECA EN LEISURE •
Horecavisie Leiden (2020, inclusief tussenevaluaties hotels); De belangrijkste
uitgangspunten voor horeca staan in de vigerende ruimtelijk-economische horecavisie Leiden (2020). Voor het Stationsgebied is opgenomen dat het aanbod aan de Stationsweg niet groter mag worden dan het huidige aanbod. Horeca-ontwikkelingen (upgrade en kwaliteitsverbeteringen) binnen horecapanden die conform het bestemmingsplan een horecaaanduiding hebben zijn in dit gebied toegestaan. De focus ligt op een divers aanbod daghoreca (o.a. lunchzaken) en restaurants. Maar ook flexibele bedrijfsvoeringen worden gestimuleerd, zodat het Stationsgebied een bruisende plek wordt waar reizen, wonen, werken en ontspannen samenkomen. Voor nieuwe hotelinitiatieven is het van belang dat het hotel 1 Detailhandel Zuid-Holland 2017
KENMERKEN STATIONSGEBIED
15
een onder-bediend segment in de Leidse aanspreekt zoals Boutique hotels, gesegmenteerde moderne zakelijke hotels, budgethotels en 5sterrenhotels.Voor leisure(voorzieningen) is er geen specifiek beleid. Wel profileert de gemeente zich graag als een stad waar sporten belangrijk is2. De gemeente verwacht op basis van onderzoeken van het SCP en RIVM dat teamsporten tot 2030 minder populair worden en dat individuele sporten aan populariteit winnen.
2.4 KWALITEITEN EN KNELPUNTEN KWALITEITEN
KNELPUNTEN
•
Goede Bereikbaarheid met het OV
•
•
Korte afstand tot historische binnenstad en
•
aanzicht en heeft veel verkeersbewegingen
voorzieningen
•
Matige benutting van Morssingelterrein.
Levendig en dynamisch gebied, maar ook
•
Schipholweg (Leidse Ring Noord) als fysieke
relatieve rust •
Het busplatform biedt geen aantrekkelijk
Nabijheid Bio Science Park
barrière en auto overheerst •
Weinig relatie tussen Stationsgebied en Schipholweg
•
Monofunctioneel karakter Schipholweg
•
Gebrek aan ruimtelijke kwaliteit
KANSEN
BEDREIGINGEN
•
Integrale aanpak openbare ruimte en
•
Suboptimale stedenbouwkundige structuur
programma
•
Bestaande grote bouwblokken belemmeren
•
Meer ruimte voor langzaam verkeer
•
Innovatie en initiatieven aansluitend op
•
Toename verkeersdruk door intensivering
Duurzaamste Kilometer
•
Conflicterend gebruik van functies
Koppelstuk tussen Bio Science Park en
•
Weinig levendig gebied door beperkte
•
inpassing en fasering
binnenstad •
commerciële voorzieningen
Studentenstad brengt specifieke vraag met
•
Coronacrisis
zich mee
•
Matige architectuur en materiaalgebruik
•
Culturele voorzieningen
•
Verkeersbewegingen en parkeren
•
Toename draagvlak
•
Vergroening
TABEL 1 SWOT-ANALYSE STATIONSGEBIED Bron: Bureau Stedelijke Planning
2 http://www.leidenincijfers.nl/onderzoeksbank/4272-Strategische_verkenningen%202018-2022.pdf
16
BEHOEFTERAMING STEDELIJKE FUNCTIES
3 BEHOEFTERAMING STEDELIJKE FUNCTIES
3.1 WONEN •
• •
Als belangrijkste bouwsteen voor de woningbehoefteraming is de marktanalyse van Bureau Stedelijke Planning uit 2018 gehanteerd die was bedoeld voor een actualisatie van de GREX. Waar mogelijk heeft een beperkte update plaats gevonden. In het kader van deze opdracht heeft volgens afspraak geen actualisatie van de woningbehoefte plaatsgevonden. Om de toekomstige woningbehoefte te bepalen is de Woning Behoefte Raming (WBR) gehanteerd3. Op basis van behoefte versus concrete woningbouwplannen is er kwantitatieve marktruimte voor ca 5.100 woningen in de gemeente Leiden. VRAAG 2018 - 2030
HARDE PLANNEN
KWANTITATIEVE MARKTRUIMTE
Woningbehoefteraming
+ 7.160 huishoudens
2.038 woningen
(WBR)
+ 5.122 woningen
TABEL 2 KWANTITATIEVE CONFRONTATIE VRAAG EN PLANAANBOD IN DE GEMEENTE LEIDEN, 2018-2030 Bron: Provincie Zuid-Holland (BP2016), Gemeente Leiden (2018), bewerking Bureau Stedelijke Planning
• •
De ruime meerderheid (78%) van de Leidenaren heeft de voorkeur voor een stedelijk woonmilieu (zowel centrum-stedelijk of buitencentrum woonmilieu). Wanneer we dit confronteren met de harde woningbouwplannen in een stedelijk woonmilieu, blijkt er een ruime kwalitatieve marktruimte van ca. 4.500 woningen.
Woningbehoefte (WBR)
VRAAG IN EEN STEDELIJK HARDE
KWALIITATIEVE
WOONMILIEU
PLANNEN*
MARKTRUIMTE
+ 5.580 huishoudens
1.120 woningen
+ 4.460 woningen
TABEL 3 KWALITATIEVE CONFRONTATIE VRAAG EN PLANAANBOD IN GEMEENTE LEIDEN, 2018-2030 Bron: ABF Research (2018), Provincie Zuid-Holland (BP2016), Gemeente Leiden (2018), bewerking Bureau Stedelijke Planning * exclusief 1.088 woningen in het Stationsgebied
OPNAMECAPACITEIT STATIONSGEBIED
Indien we van de marktruimte van ca. 4.500 woningen ook nog de zachte plancapaciteit aftrekken resteert een marktruimte voor stedelijke woonmilieus
3 Regionale Woon Agenda (2017)
BEHOEFTERAMING STEDELIJKE FUNCTIES
17
van 2.750 woningen. Het huidige woningprogramma voor het Stationsgebied past hier ruim binnen. Het Stationsgebied kan weinig concurrentie verwachten van andere planlocaties met een stedelijk woonmilieu (Lammenschans, LEAD en het Bio Science Park) vanwege de aantrekkelijke ligging direct bij een hoogwaardig intercitystation met stedelijke voorzieningen op loopafstand. De uitbreidingslocatie Valkenburg speelt in op een suburbane woonbehoefte. Alleen van het Vondelkwartier kan concurrentie verwacht worden (800 woningen). Op basis van de huidige huishoudensomvang, de toekomstige huishoudensontwikkeling, woonvoorkeuren en locatiekenmerken (Tabel 4) bepalen we verderop in het rapport de meest kansrijke doelgroepen voor het Stationsgebied. HUISHOUDENS
HUIDIGE OMVANG
ONTWIKKELING VERHUISTOT 2030 GENEIGDHEID
VOORKEUR STEDELIJK WOONMILIEU
VOORKEUR VOOR APPARTEMENT
TOTALE VRAAG STEDELIJK WOONMILIEU
Alleen of samen Jonge huishoudens (< 25 jaar)
15%
- 760
95%
90%
50%
-
Young professionals (25 34 jaar)
19%
+ 1.740
60%
95%
50%
+1.655
Stedelijke professionals (35 – 54 jaar)
14%
+ 890
40%
80%
35%
+710
Empty nesters (55 – 74 jaar)
20%
+ 1.280
30%
85%
60%
+1.090
Ouderen (> 75 jaar)
8%
+ 2.827
15%
70%
100%
+1.980
Met kinderen Jonge gezinnen (< 40 jaar)
5%
+ 40
50%
60%
35%
+25
Oudere gezinnen (> 40 jaar)
12%
- 110
30%
70%
25%
-
Eenoudergezinnen
5%
+ 190
50%
75%
35%
+140
TABEL 4 HUIDIGE EN TOEKOMSTIGE OMVANG, VERHUISGENEIGDHEID EN WOONVOORKEUREN VAN LEIDSE HUISHOUDENS Bron: ABF Research (2019), WoON2018, bewerking Bureau Stedelijke Planning
3.2 KANTOREN De vraag naar kantoren in Leiden is in beeld gebracht op basis van de ontwikkeling van de werkgelegenheid, de verwachte vervangingsvraag en de historische opname. • Kwantitatieve behoefte: voor de periode 2018-2028 is een vraag naar kantoren geraamd van ca. 106.000 tot 191.000 m2. Hier staat een harde
18
•
BEHOEFTERAMING STEDELIJKE FUNCTIES
plancapaciteit en courant aanbod tegenover van in totaal ca. 108.000 m2. Dit betekent een marktruimte van -2.000 m2 tot 83.000 m2.4 Behoefte op stationslocaties: de marktruimte op stationslocaties bedraagt 28.000 tot 80.000 m2 voor de periode 2018-2028.5 Nieuwe projecten in de periode 2018-2020 zijn hierbij niet meegerekend.
45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Totaal
Station Leiden
FIGUUR 2 HISTORISCHE OPNAME VAN KANTOREN IN LEIDEN (2005-2018) Bron: Bak & Vastgoeddata
OPNAMECAPACITEIT STATIONSGEBIED
Het stationsgebied van Leiden sluit goed aan op de vestigingscriteria van kantoorhoudende bedrijven en trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt, waaronder de sterke marktvraag naar kantoren op centrum/stationslocaties, locaties met een goede multimodale ontsluiting, met voorzieningen in de nabijheid en met een hoge ruimtelijke kwaliteit. Hierdoor heeft het stationsgebied het grootste marktaandeel voor kantoren in Leiden. Ook door de druk op de kantorenmarkt in Amsterdam e.o. en de gunstige locatie van het stationsgebied tussen Den Haag en Schiphol is het marktperspectief gunstig. Een kantorenprogramma voor het stationsgebied van ca. 60.000 m2 (inclusief Rijnsburgerblok en De Geus) is haalbaar, mits er gefaseerd en gedifferentieerd wordt ontwikkeld.
3.3 WINKELS •
•
Kwantitatieve behoefte. Uit het marktruimteonderzoek van de provincie Zuid-
Holland blijkt dat voor zowel de dagelijkse als de niet-dagelijkse sector marktruimte is voor uitbreiding van winkels in Leiden (respectievelijk 4.500 en 8.450 m² wvo). Kwalitatieve behoefte. Met de huidige (Coronacrisis) en generieke (toename online) ontwikkelingen is het niet gewenst nieuwe detailhandelsclusters
4 Bron: Bureau Stedelijke Planning (2019), Herijking programma Leiden Stationsgebied 5 Bron: Bureau Stedelijke Planning (2019), Herijking programma Leiden Stationsgebied
BEHOEFTERAMING STEDELIJKE FUNCTIES
19
toe te voegen aan het aanbod in Leiden, zeker voor niet-dagelijkse detailhandel. Het Stationsgebied is echter wel een bijzondere locatie als scharnier tussen station/Bio Science Park en de historische binnenstad, met zeer diverse doelgroepen, namelijk zowel ov-reizigers, buurtbewoners en werknemers in de buurt als bezoekers van de binnenstad van Leiden. OPNAMECAPACITEIT STATIONSGEBIED •
(Toekomstige) vraag. Detailhandel in het stationsgebied zal een meervoudige
functie vervullen, afhankelijk van de aard en omvang van het initiatief: − High traffic functie, voor OV-reizigers (NS-station, busstation). Per dag stappen ca. 80.000 mensen uit op station Leiden Centraal6. Dit aantal groeit gestaag. − Buurtfunctie, voor direct omwonenden en werkenden. In de toekomst zijn er 4.000 tot 6.800 inwoners7 en ca. 8.900 werknemers8 in het Stationsgebied aanwezig. Deze genereren een additionele behoefte aan dagelijkse detailhandel: DOELGROEP
BEREKENING
LOKALE VRAAG
1.975 – 4.750
Op basis van de landelijk gemiddelde behoefte van 375 m²
Ca. 750 –
additionele
wvo per 10.000 inwoners9 berekenen we de additionele
1.800 m2
inwoners
behoefte van inwoners aan dagelijkse detailhandel.
3.000 additionele Op basis van een gemiddelde besteding van € 2,- per dag en werknemers
Ca. 100 m2
gemiddeld 0,78 FTE uur per week werken (31 uur) bedraagt het potentieel bestedingen aan eten drinken € 1,2 mln. per jaar. Afgezet tegen de gemiddelde vloerproductiviteit van een winkel in de dagelijkse sector bedraagt de behoefte een kleine 200 m² wvo. We gaan ervan uit dat ca. de helft van de bestedingen bij detailhandel terecht komt.
Totaal
Ca. 850 – 1.900 m2
TABEL 5 INDICATIE ADDITIONELE VRAAG DAGELIJKSE DETAILHANDEL DOOR INWONERS EN WERKNEMERS STATIONSGEBIED
− Naast een lokale functie vervult aanbod hier ook een regionale functie, als
onderdeel van de binnenstad van Leiden. Doordat het detailhandelsaanbod zich in de krimpende markt meer binnen de Singels zal concentreren, is
6 https://www.treinreiziger.nl/aantal-in-en-uitstappers-per-station-2013-2018/ 7 In het gebied worden 1.080 tot 3.660 nieuwe woningen gerealiseerd. We gaan uit van een gemiddelde
huishoudensgrootte van 1,8 (gemiddelde Leiden) bij 1.080 woningen en van 1,3 (gemiddelde binnenstad Leiden) bij 3.660 woningen. Dit betekent dat het aantal inwoners van ca. 1.950 tot 4.750 toeneemt op het huidige aantal van ruim 2.000. 8 Uitgaande van een toevoeging van 60.000 m² kantoorruimte en 20 m² ruimte per werknemer, gaat het om ca. 3.000 extra werkplekken. Nu zijn dat er ca. 5.900. 9 Locatus Retail Facts 2019
20
•
• •
BEHOEFTERAMING STEDELIJKE FUNCTIES
toevoeging van extra detailhandelsaanbod gefocust op deze bezoekers aan de binnenstad voor dit gebied niet gewenst. Huidig aanbod. In de hele binnenstad van Leiden is er ca. 68.000 m² wvo aan detailhandel, waarvan 24% van de meters ingevuld is met dagelijkse detailhandel en 45% met Mode & Luxe. Specifiek in het Stationsgebied is er 3.700 m² wvo verspreid over 15 verkooppunten gevestigd. Het grootste aandeel wordt ingenomen door de twee supermarkten (Jumbo en Aldi), de drogist (Kruidvat) en een AH to go in de stationshal (ca. 2.250 m² wvo in totaal). Ook in de stationshal is detailhandel gevestigd. Ontwikkelingen aanbod. De Jumbo die in de ontwikkellocatie De Geus aanwezig is, komt terug met een kleiner Jumbo City concept. Opnamecapaciteit. Met het oog op de ontwikkelingen in de detailhandel adviseren wij om in het Stationsgebied te focussen op de verblijvers (bewoners en werknemers) en passanten (door ov-locatie) in het gebied. Daarmee ligt de focus op dagelijks aanbod, en daarbinnen vooral op supermarkten. We adviseren dat deze terugkeren in het gebied. In totaal kan het dagelijkse aanbod met ongeveer 850 m² wvo groeien, ruim meer (tot ca. 1.900 m2 wvo) wanneer er in plaats van ruim 1.000 ruim 3.500 woningen worden gerealiseerd.
MARKTRUIMTE HORECA EN VRIJE TIJD •
•
•
Kwantitatieve / kwalitatieve marktruimte horeca. Een kwantitatieve
marktruimte voor horeca in het Stationsgebied is er niet.10 Enkel binnen het bestaande aanbod en planvoorraad kunnen initiatieven landen. Deze behoefte kan echter wel kwalitatief sterker en/of beter passend worden gemaakt bij de typering van het gebied. Kwantitatieve / kwalitatieve marktruimte hotels. Uit de tussenevaluatie van 2020 komt een uitbreidingsruimte van ca. 700 kamers tot 2024 11. Voor nieuwe initiatieven is het van belang dat het nieuwe hotel een onderbediend segment in de Leidse hotelmarkt aanspreekt. Bioscoop. Met de komst van een Multiplex bioscoop in het Stationsgebied is de marktruimte voor de gemeente Leiden (en omliggende gemeenten, waaronder Zoeterwoude, Oegstgeest en Leiderdorp) tot 2030 1.700 stoelen12.
OPNAMECAPACITEIT STATIONSGEBIED •
Toekomstige vraag horecazaken. Horeca in het stationsgebied kan net als
detailhandel een meervoudige functie vervullen, afhankelijk van de aard en omvang van het initiatief. Met de toename van het aantal inwoners en werknemers neemt de vraag naar horecavestigingen toe. Ondanks dat er 10 Bron: Bureau Stedelijke Planning (2019), Herijking programma Leiden Stationsgebied 11 Bureau Stedelijke Planning - Tussenevaluatie hotelbeleid Leiden - 29 januari 2020
(herziene versie rapport 7 december 2018) 12 Er zijn plannen in Leiden (Lammermarkt Filmtheater), Leidschendam (Kinepolis) en Sassenheim (Cinema A44).
BEHOEFTERAMING STEDELIJKE FUNCTIES
•
•
•
•
21
geen marktruimte voor horeca is kan er wel een verschuiving van horecameters plaatsvinden waarbij het aanbod optimaal afgestemd kan worden aan de vraag in het Stationsgebied. Zo is er in Leiden kwalitatieve marktruimte voor grootschalige casual concepten. Toekomstige vraag hotels. De afgelopen 10 jaar is het aantal overnachtingen in Leiden met gemiddeld 9,6% per jaar toegenomen 13. Exacte cijfers over de verhouding zakelijke – toeristische overnachtingen zijn niet beschikbaar, maar deze verhouding ligt volgens Leiden Marketing op ongeveer 50-50. In de huidige aanbodmix ontbreken vooral middelgrote hotels van 50 – 100 kamer en concepten als een design hotel, easy hotel of luxe concepten (o.a. gericht op Stijlzoekers). Huidig aanbod. Het huidige horeca-aanbod in het Stationsgebied bestaat uit 20 vestigingen, waarvan 11 aan de Stationsweg. Het bestaat uit fastservice (Burger King, shoarma), (grand-/eet) cafés, restaurants met internationale keukens (Thais, Sushi, Aziatisch) en to-go concepten (Domino’s Pizza en eazie). Aan de zuidwestkant van het Stationsplein is in 2012 een hotel van Ibis (3 sterren) geopend met 120 kamers. Plancapaciteit Stationsgebied. In het Rijnsburgerblok 3, 4 komt een hotel met 132 kamers. Daarnaast is er horeca mogelijk van maximaal 1.450 m² bvo (gemengde bestemming).
In het eerste deel van het Rijnsburgerblok is ruimte voor maximaal 1.800 m² (gemengde bestemming). Op het dak van het project De Geus is een vestiging van La Place (circa 1.000 m² bvo) voorzien van 1.000 m² bvo. Opnamecapaciteit. Veel mensen verblijven relatief kort in het gebied en/of hebben relatief weinig tijd om van horeca gebruik te maken. De locatie leent zich daarom voor specifieke ‘to go concepten’ of ‘snelle concepten’, ook wel fast service (simpele snelle hap) of (fast) casual (snelle service met restaurantkwaliteit). Door de huidige coronacrisis staat de branche onder druk. Naar verwachting is het Stationsgebied echter dusdanig aantrekkelijk dat de opnamecapaciteit uit 2018 in stand blijft. Dit betekent ca. 7.600 m² bvo aan hotel (100 á 150 kamers) en 600 á 1.100 m² bvo horeca (exclusief congres).
SECTOR
WAT?
HOEVEEL?14
Restaurants
Grootschalig casual
2 á 3 grotere horeca vestigingen (bijvoorbeeld 2 keer 500 m² bvo of 3 keer ca. 350 m² bvo)
Horeca –
Lunchroom, koffiezaak,
Enkele kleine vestigingen à 50 m² per
kleinschalig /
broodjeszaak
bvo per vestiging
Budget of gericht op
100 à 150 kamers
ondersteunend Hotel
zakelijk
13 Bureau Stedelijke Planning - Tussenevaluatie hotelbeleid Leiden - 29 januari 2020
december 2018) 14 Inclusief reeds geplande ontwikkelingen in Lorentz, Octagon en De Geus
(herziene versie rapport 7
22
BEHOEFTERAMING STEDELIJKE FUNCTIES
OPNAMECAPACITEIT VRIJE TIJD •
Bioscoop. Door de bevolkingsgroei in Leiden en het Stationsgebied zal het
•
aantal bioscoopbezoeken in de toekomst verder toenemen. De Multiplex bioscoop met 1.400 stoelen in De Geus (3.500 m2 bvo) voorziet in deze behoefte, zowel qua locatie als type aanbod. Congresruimte. De verwachting is dat de behoefte aan congresruimtes in de stad Leiden toe zal nemen15. Deze vraag wordt o.a. gegenereerd doordat Leiden in 2022 European City of Science is. In De Geus wordt in deze additionele behoefte voorzien.
3.4 MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN In Tabel 6 is de aanvullende behoefte aan maatschappelijke voorzieningen voor het Vondelkwartier en het Stationsgebied samen in beeld gebracht 16: VOORZIENINGEN
BEHOEFTE IN M2
Onderwijs (basis)
777
Basisonderwijs
589
Kinderopvang (dagopvang)
110
Buitenschoolse opvang
78
Onderwijs (voortgezet)
638
Voortgezet onderwijs
638
Middelbaar Beroepsonderwijs
0
Sport en spel
0
Speelplekken
Nog niet bekend
Gymnastiek (sporthal)
0
Zorg en welzijn
541
Zorg (huisarts, tandarts, fysiotherapeut, apotheek)
360
Welzijn (Wmo/ontmoeting)
181
Totaal
1.956
TABEL 6 BEHOEFTERAMING MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN STATIONSGEBIED EN VONDELKWARTIER Bron: Gemeente Leiden (2020)
OPNAMECAPACITEIT EN DOELGROEPEN MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN
•
Onderwijs. Gezinnen vormen geen belangrijke doelgroep voor het Stationsgebied. De beoogde behoefte van 110 m2 kinderdagopvang en 78 m2
15 Bureau Stedelijke Planning: Ladderonderbouwing bioscoopcomplex De Geus (2020) 16 Bron: Gemeente Leiden (2020) Prognose maatschappelijke voorzieningen Stationsgebied en Vondelkwartier
BEHOEFTERAMING STEDELIJKE FUNCTIES
•
• •
23
buitenschoolse opvang, 589 m2 basisonderwijs en 638 m2 voortgezet onderwijs zal grotendeels in het Vondelkwartier ondergebracht moeten worden. Zorg en welzijn. Zorgvoorzieningen zijn belangrijk voor alle beoogde doelgroepen en zouden derhalve verdeeld kunnen worden over het Vondelkwartier en het Stationsgebied. Extra aandacht dient besteed te worden aan de zorgbehoeften van de doelgroep ouderen. Doordat ouderen langer zelfstandig thuis wonen is de behoefte aan welzijn (ondersteuning vanuit de Wmo) belangrijk. Denk hierbij ook aan ontmoetingsruimte in het kader van eenzaamheid. Aangezien vooral het Vondelkwartier geschikt is voor de huisvesting van wonen zijn in dit gebied de zorgvoorzieningen geprogrammeerd. Beschermd wonen. Er is behoefte aan 28 plekken in een sociaal pension en 10 tot 15 contingent woningen. Sport en spel. De behoefte aan sport- en spelvoorzieningen in de behoefteraming is nog onvolledig. In ieder geval 10% van de openbare ruimte dient geschikt te zijn om te kunnen spelen. Commerciële sportvoorzieningen zijn van belang voor doelgroepen zoals jonge huishoudens, young professionals, stedelijke professionals en empty nesters.
24
PROGRAMMA
4 PROGRAMMA
4.1 AFWEGINGEN PROGRAMMERING Een goede programmering steunt op vijf pijlers: • Optimale afstemming op de marktbehoeften, het beleid en de eindgebruikers. • Versterken van de synergie tussen de functies en met de openbare ruimte. • Gebruik maken van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van de locatie. • Bevorderen van de financiële haalbaarheid. • Stroomlijnen van de mobiliteit. Optimale afstemming marktbehoefte, beleid en eindgebruikers • Op basis van eerder verricht marktonderzoek door Bureau Stedelijke Planning (2018) en andere organisaties is per functie de maximale marktruimte voor het Stationsgebied in beeld gebracht. Daarbij zijn de wensen en eisen van de eindgebruikers en de beleidsambities van de gemeente Leiden meegewogen. • Kenmerkend voor een levendige openbare ruimte is de interactie tussen de openbare ruimte en wat er binnen in de panden gebeurt. Hierbij is het van belang dat de plinten in voldoende mate publieke functies bevatten en een uitnodigende uitstraling hebben vanaf het maaiveld. • De grootste bijdrage aan de levendigheid in de plint leveren horeca, detailhandel en in iets mindere mate vrije tijd. Vanuit de bedrijfsvoering zijn horeca en detailhandel in principe ook gebonden aan de plint (goed zichtbaar, toegankelijk voor de consument).
• Kantoren, de meeste vrije tijdsfuncties en maatschappelijke voorzieningen zijn goed stapelbaar en leveren over het algemeen een kleinere bijdrage aan de levendigheid van de openbare ruimte. • Naar woningen bestaat momenteel veel vraag. Voor een levendig gebied is echter een vergaande functiemix van belang. Belangrijk is dat de woonfunctie in het gebied niet gaat overheersen. Versterken synergie • Synergie tussen functies leidt tot hogere bestedingen, levendigheid en leefbaarheid. • Er bestaat veel synergie tussen vrije tijd, detailhandel en horeca. De verschillende functies versterken elkaar als deze geclusterd zijn. Zo doet ongeveer de helft van de bezoekers die primair voor detailhandel of vrije tijd komen ook horeca aan. Daarnaast profiteert horeca optimaal van de aanwezigheid van kantoorgebruikers en passanten richting de binnenstad (focus overdag) en bewoners (focus avond en in het weekend).
PROGRAMMA
•
25
Het is wenselijk om de horeca zoveel mogelijk te koppelen aan de belangrijkste looproutes. Voor de inpassing en aantrekkelijkheid van een terras is een ligging op het zuiden gewenst.
Kwaliteiten van de locatie • De ligging naast Leiden Centraal biedt kansen voor een aantrekkelijk, hoogstedelijk milieu met hoge dichtheden (zie stroomlijnen mobiliteit). Verder van het station kan de mate van stedelijkheid iets afnemen. Wel adviseren we zoveel mogelijk te intensiveren om optimaal gebruik te maken van de ruimte op deze toplocatie. • Voor functies als detailhandel en horeca is het wenselijk zoveel mogelijk aan te sluiten op de belangrijkste loopstroom van het station naar de binnenstad. Ook ter bevordering van een levendige plint. • De juiste programmatische invulling versterkt de verbinding van het Stationsgebied tussen de binnenstad en het Bio Sciencepark. Dit draagt bij aan de economische structuur en zichtbaarheid van het Life Science & Health cluster. Financiële haalbaarheid • Bij de situering van de voorzieningen is op hoofdlijnen rekening gehouden met de financiële haalbaarheid van de verschillende ontwikkelingen met een goede mix van commercieel aantrekkelijke en minder aantrekkelijke functies. • De functies die minder huur kunnen betalen, zijn zo min mogelijk op plekken met opbrengstpotentie voor andere functies gesitueerd. • Indien sprake is van een situatie waarvan de financiële haalbaarheid of interesse vanuit de markt discutabel is, is een alternatieve oplossing voorgesteld.
Stroomlijnen mobiliteit • ‘Transit oriented development’ maximaliseert de hoeveelheid woningen, kantoren, winkels en voorzieningen op loopafstand van het openbaar vervoer, en is daarmee minder belastend voor het wegennet. Vanuit dit perspectief is het van belang om met name rond knooppunten van openbaar vervoer de stedelijke dichtheid te maximaliseren. Hoe verder van het ov-knooppunt verwijderd, hoe lager de dichtheid kan zijn. • Per functie verschilt ook de ‘modal split’ (verdeling van de mobiliteit over de vervoersmodaliteiten), het tijdstip van de verplaatsingen en de intensiteit. Bij de voorgestelde programmering is hiermee rekening gehouden.
4.2 MULTICRITERIA-ANALYSE AFWEGING FUNCTIES Aan de hand van de vijf pijlers voor de programmering zijn twaalf indicatoren afgeleid waaraan de mogelijke functies voor het Stationsgebied zijn afgewogen op
26
PROGRAMMA
PELIJK
MAATSCHAP-
VRIJE TIJD
HORECA
WINKELS
KANTOREN
FUNCTIES
WONINGEN
wenselijkheid en haalbaarheid. Hierbij weegt de marktbehoefte zwaar mee, omdat anders risico is op leegstand en de ontwikkeling sowieso niet haalbaar is. De meest kansrijke functies voor het plangebied zijn woningen, kantoren en horeca. Er is voldoende marktruimte, ze dragen bij aan de stedelijke doelstellingen en de vestigingscriteria sluiten goed aan op de locatiekwaliteiten. Winkels, vrije tijd en maatschappelijke voorzieningen zijn onder voorwaarden haalbaar. De ruimtelijke inpassing en de toekomstbestendigheid is beperkter, maar met een juiste kwalitatieve invulling kunnen zij de functiemix versterken. De grondopbrengsten van vrije tijd en maatschappelijke voorzieningen zijn relatief beperkt (Tabel 7). In een waardevol gebied nabij een IC-station zijn deze functies daarom minder snel rendabel.
Bijdrage aan stedelijke doelstellingen Economische meerwaarde Marktbehoefte gebied Bijdrage leefbaarheid Synergie met andere functies Aansluiting bij kenmerken locatie Benutting ov-knooppunt Versterking omliggende gebieden Ruimtelijke inpassing Grondopbrengst Toekomstbestendigheid / flexibiliteit Maatschappelijk draagvlak EINDSCORE TABEL 7: MCA MATRIX AFWEGING FUNCTIES STATIONSGEBIED Bron: Methodiek Bureau Stedelijke Planning
4.3 POSITIONERING STATIONSGEBIED Het Stationsgebied heeft een uitstekende OV-bereikbaarheid door het ICtreinstation en het busstation. Het gebied is de centrale schakel tussen de binnenstad met culturele instellingen, het economisch topcluster rond life sciences in het Bio Science Park, de woonwerkstrip Schipholweg, het Vondelkwartier en het Singelpark. Door deze situering is sprake van omvangrijke bezoekersstromen en een hoge dynamiek. Dit biedt mogelijkheden voor het
PROGRAMMA
27
(verder) ontwikkelen van een hoogstedelijk gebied met een multifunctioneel karakter door een mix van wonen, werken en voorzieningen. In de positionering kan dit karakter worden benut door in te zetten op het Stationsgebied als; Dynamisch entreegebied tot de Leidse binnenstad en het Bio Science Park. Met deze positionering is het Stationsgebied onderscheidend van het Vondelkwartier, waar ook wordt ingezet op stedelijkheid, maar met minder intensief ruimtegebruik, minder functiemenging en minder dynamiek. Op deze manier zijn deze gebieden aantrekkelijk voor verschillende doelgroepen. Dat is van cruciaal belang voor een succesvolle ontwikkeling en voldoende differentiatie in de stad. In het Stationsgebied zelf dient vooral rond het station sprake te zijn van een dynamische omgeving met optimale functiemenging. In de aangrenzende gebieden zoals het Morssingelblok, het Morspoortgebied en de Schipholweg is sprake van een minder dynamische omgeving met minder functiemenging. Stationsgebieden in Nederland hebben vooral een doorstroomfunctie. De ontwikkeling van het Stationsgebied van Leiden kan aangegrepen worden om hier een nieuw type stationsgebied te creëren, dat veel meer gericht is op verblijven dan op doorstroming. Wij adviseren om hierbij sterk in te zetten op vergroening en verblijfskwaliteit rond het Centraal Station en de Schipholweg.
Dit is niet alleen van belang voor de bewoners en werknemers, maar ook voor bezoekers. Een openbare ruimte van hoogwaardige kwaliteit geeft de treinreiziger bij binnenkomst van de stad direct een warm welkom. Dit wordt versterkt met aantrekkelijke plinten, terrassen en standplaatsen voor foodtrucks/haringkar. Rond het stationsplein komt bij voorkeur een programma tot stand dat de bestaande kwaliteiten van de stad toont: wonen, kantoren gerelateerd aan het Bio Science cluster, onderwijs, retail en cultuur. Verdere versterking van de Duurzaamste Kilometer maakt het gebied een showcase van duurzaamheid, wat terugkomt in placemaking, de openbare ruimte en het vastgoed. Daarnaast kan samen met het Vondelkwartier gezondheid (sport, groen, milieu) een thema zijn. Wonen Het Stationsgebied is geschikt voor diverse doelgroepen. Zo is er in het hoogstedelijke milieu rond het station ruimte voor jonge alleenstaanden en stellen met Randstedelijke of een internationale oriëntatie (kenniswerkers Bio Science Park) in appartementen. Een dynamisch, hoogstedelijk woonmilieu met een 18uurs economie maakt het woonmilieu onderscheidend. Zowel richting het Morssingelblok, het Morspoortgebied als richting de Schipholweg is er daarnaast ruimte voor een rustiger, stedelijk woonmilieu met iets lagere dichtheden voor emptynesters en senioren.
Onderdeel daarvan zijn woongebouwen met gemeenschappelijke voorzieningen. Juist in een hoogstedelijk dynamisch milieu is dit een belangrijke plus en geeft mogelijkheden tot ontmoeten en verbinden.
28
PROGRAMMA
Rond de Schipholweg kan een woon-werkmilieu tot stand komen waarbij grote bedrijven ook woonruimte kunnen bieden aan internationale werknemers, mede door een goede verbinding met Schiphol. Leiden kan op deze manier een uniek en onderscheidend woon-werkmilieu realiseren dat sterk bijdraagt aan de concurrentie- en innovatiekracht en een sterke positie creëert in ‘the battle of talent’. Kantoren Het Stationsgebied is door de uitstekende ov-bereikbaarheid en de nabijheid van de binnenstad met een groot aanbod aan voorzieningen, zeer geschikt voor verdichting met kantoren. Ook de Schipholweg is een goede kantorenlocatie. Het gebied ligt binnen een straal van 600 meter van het station.17 Wel wordt het gebied doorkruist door enkele infrastructurele barrières die het gevoel van nabijheid van het station beperken. Dit geldt met name voor het noordelijk deel van de Schipholweg. Door de multifunctionaliteit van het Schipholweggebied te versterken neemt de aantrekkelijkheid als kantorenmilieu toe. Winkels, horeca en vrije tijdsvoorzieningen
HORECA DRAAGT BIJ AAN DE LEVENDIGHEID VAN EEN GEBIED; TERRAS IN NIJMEGEN Bron: Bureau Stedelijke Planning
Voor de dagelijkse winkels geldt dat deze zowel de (toekomstige) bewoners, werknemers en bezoekers (passanten) bedienen. Doordat deze functie zo breed is, moet ook de locatie van het dagelijkse aanbod (supermarkten en drogist) zo veel mogelijk alle doelgroepen af kunnen vangen. Dit betekent dat de winkels in de
17 Exclusief de meest oostelijk gelegen kavel die grenst aan de Willem de Zwijgerlaan/Oegstgeesterweg, deze kavel is
voorzien voor studentenwoningen
PROGRAMMA
29
loop van het station richting de binnenstad gesitueerd moet worden, het liefst aan het Stationsplein.
FIGUUR 3 SITUERING COMMERCIEEL PUBLIEKSAANBOD STATIONSGEBIED Bron: Bureau Stedelijke Planning
Horeca en vrije tijdsvoorzieningen dragen bij aan de levendigheid. De beperkte opnamecapaciteit maakt het essentieel om deze te clusteren op het Stationsplein en de Stationsweg. Samen met de winkels ontstaat zo een dynamische entree van de binnenstad. Vooral de horeca dient rondom het plein en het begin van de Stationsweg gevestigd te zijn. Spreiding over het gebied is niet gewenst.
DE LORENTZ AAN HET STATIONSPLEIN VAN LEIDEN Bron: Bureau Stedelijke Planning
30
PROGRAMMA
4.4 KANSRIJKE PROGRAMMAMIX De kansrijke programmamix is zo samengesteld dat een gemengd gebied tot stand komt met een sterke functiemix, waar wonen, werken en leven gecombineerd worden (Tabel 8). FUNCTIE
PROGRAMMERING DOELGROEPEN (M² BVO)
Wonen
2,750 woningen (waarvan Jonge doelgroepen, stedelijke professionals, ca. 370 in de Geus, Lorentz empty nesters, senioren, stedelijke gezinnen, en Octagon) eenoudergezinnen, kenniswerkers.
Kantoren
60.000 (waarvan 20.000 in Zakelijke dienstverlening en dependances grote Lorentz fase 1 en 2) bedrijven gericht op Bio Science Park. Met name kleine (o.a. flexibele) kantoren, daarnaast middelgrote kantoren en reservering voor grote kantoorgebruiker voor geval deze zich aandient.
Winkels
4.000 - 5.000 (inclusief De Dagelijkse winkels: verbetering bestaand Geus en metrage huidige aanbod: Jumbo (De Geus), Aldi (of een andere Aldi en Kruidvat)18 minder auto aantrekkende supermarkt) en Kruidvat in nieuw jasje
Horeca
600 – 1.100 (geheel in De Grootschalig casual en Geus, Lorentz en Octagon) kleinschalige/ondersteunende horeca.
Hotel
7.600 (geheel in Octagon) Budget/gericht op zakelijk/boutique met horeca.
Vrije tijd
3.500 (geheel in De Geus) Multiplex bioscoop, inclusief congreslocatie. Een deel van deze meters kan ingevuld worden met horeca.
Maat-
Onbekend Zorg/welzijn, beschermd wonen en sport en
schappelijk Totaal
spel 75.700 – 77.200 (excl. woningen)
TABEL 8: KANSRIJKE PROGRAMMAMIX STATIONSGEBIED Bron: Bureau Stedelijke Planning
4.5 RUIMTELIJKE PROGRAMMERING De kansrijke programmamix is ruimtelijk vertaald naar het plangebied. Dit is opgesplitst in het Stationsgebied en de Schipholweg. In het Stationsgebied en de Schipholweg dient 30% te bestaan uit sociale woningbouw. Bij voorkeur worden deze in de vorm van ‘tenure blind’ ingepast. Dit betekent dat de sociale woningen worden gecombineerd met andere 18 Zonder deze twee winkels, blijft een programma van ca. 2.000 tot 2.500 m² bvo over.
PROGRAMMA
31
woningprijscategorieën waardoor aan de buitenzijde van een gebouw niet zichtbaar is welk prijsniveau de woningen hebben. Dit bevordert de sociale integratie en verkleint de kloof tussen arm en rijk. Omdat het in de praktijk niet altijd gemakkelijk is om ‘tenure blind’ te realiseren is in de programmering tevens aangegeven welke locaties met name geschikt zijn voor de diverse prijsklassen. STATIONSGEBIED
FIGUUR 4: RUIMTELIJKE PROGRAMMERING STATIONSGEBIED Bron: Bureau Stedelijke Planning
Morspoortterrein: Dit gebied ligt in de luwte van het dynamische Stationsgebied en bestaat uit de kavels M 1, 2 en 3. In aansluiting op de planvorming, adviseren wij hier een woonmilieu met afnemende dichtheden en bouwhoogten ten opzichte van de rest van het Stationsgebied. Vanwege de nabijheid van Leiden Centraal zien wij hier, in het kader van ‘transit oriented development’, wel meer potentie voor intensivering met middelhoogbouw. Het Morspoortterrein is vooral geschikt als rustig stedelijk woonmilieu voor gezinnen en senioren. Aangezien de woningen in de aangrenzende wijk klein
32
PROGRAMMA
en vaak gesplitst zijn, adviseren wij om meer diversiteit in de wijk aan te brengen door ook grotere woningen te ontwikkelen. In het gebied kan zowel sprake zijn van koop als huur met het accent op sociale en middeldure huur en koop. Bij voorkeur in de vorm van ‘tenure blind’. Wij adviseren om in het gebied geen kantoren of bedrijfsruimten te realiseren. De locatie is onvoldoende aantrekkelijk voor kantoren om te kunnen garanderen dat hier uiteindelijk geen leegstand ontstaat. Bedrijfsruimten dragen hier niet bij aan de woonkwaliteit. Wel kan voorzien worden in voorzieningen op het gebied van sport en spel (fitness). In het Vondelkwartier aan de andere zijde van het spoor adviseren wij wel om naast het pand van Heerema kantoren te ontwikkelen, deze locatie is daar meer geschikt voor.
HUIDIG SPORTPARKJE MORSPOORTGEBIED
Buslocatie: Het betreft hier een ontwikkeling van twee torens boven een busstation (kavel B1). Volgens de maakbaarheidsstudie van Koen en van Velzen is sprake van open gevels zonder programma op het maaiveld. Het busstation wordt hiermee volgens de architect onderdeel van de openbare ruimte. Wel is boven het busstation en onder het verhoogde semi-openbare maaiveld eventueel ruimte voor een bouwlaag waar programma ingepast kan worden. Wij adviseren in dit geval flexibele kantoren met vergaderruimten in te passen. De toren die grenst aan het station kan tevens bestemd worden voor kantoren. Met name vanwege het grote belang van ov-bereikbaarheid voor kantorengebruikers. Ten westen hiervan zien wij ruimte voor een woontoren die qua locatie en situering met name in aanmerking komt voor sociale huur en of middeldure huur (met een voorkeur voor tenure blind). We adviseren een brede entree met (rol)trappen richting een tweede maaiveld met dakpark.
PROGRAMMA
JAARBEURSZIJDE UTRECHT CENTRAAL
33
DAKTUIN TWEEDE MAAIVELD MET WOONTOREN Bron: Ecogarden.com
Maar; de open gevel van het busstation aan de stationspleinzijde maakt het niet mogelijk om de entreefunctie en de looproute naar de binnenstad optimaal te begeleiden met een aansprekend programma. Bovendien is het twijfelachtig of uitzicht op het omvangrijke overdekte busstation voor passanten wel zo aantrekkelijk is en of dit niet een desolate indruk geeft. Wij adviseren dan ook om langs het Stationsplein te voorzien in een plint met horeca en detailhandel. Ook langs de Schipholweg is het ontbreken van een gevel bij het busstation een nadeel voor de programmering. De toekomstige gebruikers van de plint aan de overzijde hebben hierdoor direct uitzicht op het overdekte busstation. Ook het langgerekte karakter van de Schipholweg langs het busstation draagt niet bij aan de verbetering van de stedelijke kwaliteit. Trafolocatie: De locatie (kavel T1) ligt tussen het spoor en de entree van de Schipholwegtunnel. Ook deze locatie ligt relatief dicht bij het station, maar meer in de luwte van de belangrijkste voetgangersstromen. Hierdoor heeft deze plek minder potentie voor een sterk gemengd programma en commerciële voorzieningen in de plint. Op de locatie zijn twee torens gepland boven een bovengrondse parkeergarage. De toren aan de zijde van het treinstation is aantrekkelijk voor kantoren omdat het een goed bereikbare zichtlocatie is in de nabijheid van voorzieningen.
Deze locatie is geschikt voor een of enkele grote(re) gebruikers. Wij adviseren om de units schakelbaar te maken, zodat het metrage aangepast kan worden aan de uiteindelijke vraag. Tevens om te voorzien in ruime rechthoekige verdiepingsvloeren om zo het nieuwste nieuwe werken optimaal te faciliteren. In de andere toren kunnen woningen ingepast worden. Hiervoor komen vooral sociale woningen in aanmerking met op de hogere bouwlagen middeldure huur en een klein aandeel bijzondere wooneenheden. De voorkeur gaat uit naar ‘tenure blind’. Indien de geluidsbelasting op deze locatie te groot is zijn alleen units kleiner dan 50 m2 mogelijk omdat bij grotere woningen een buitenruimte is vereist in het bouwbesluit. Wij adviseren om dit woonproduct in beperkte
34
PROGRAMMA
mate in te zetten omdat een woning zonder buitenruimte minder aantrekkelijk is.
INSPIRATIE: OPENBARE KOFFIEZAAK BIJ KANTOREN Bron: Koffie bij Teun
Voor de stedelijke kwaliteit is het van belang om alleen de bovenste lagen van de stedelijke plint, en aan de achterzijde langs of in het spoortalud, voor parkeren te bestemmen. De onderste twee bouwlagen dienen bij voorkeur te bestaan uit flexibele kantoren in combinatie met een aan de kantoren gelieerde horecagelegenheid. Deze kan ook een rol spelen voor de bewoners in het Morspoortgebied. Morssingelblok: Het Morssingelblok bestaat uit bebouwing langs de Schipholweg (kavels H 2, 3 en 4) en op de huidige parkeerplaats aan de achterzijde (H5). Aan de noordzijde is momenteel De Geus (H1) in ontwikkeling. De kavels langs de Schipholweg (de huidige ‘Berlijnse muur’) zijn in een zeer dynamisch gebied geprojecteerd naast het busstation. De bebouwing op het huidige parkeerterrein vormt qua hoogte de overgang naar de achtergelegen bebouwing langs de Morssingel en de Stationsweg. Dit is een introvert en rustig gebied. Voor de kavels H 2, 3 en 4 adviseren wij om hier in de plint kantoren te plannen. Vooral kleinschalige flexibele units dragen bij aan de dynamiek van de Stationsomgeving. Echter, zoals eerder aangegeven is het uitzicht op het overdekte busstation aan de overzijde suboptimaal. In de plint is tevens ruimte voor inpassing van de huidige winkelvoorzieningen (thans een Aldi en Kruidvat).
Kruidvat kan eventueel ook in een plint rondom het Stationsplein geplaatst worden, waar het beter kan profiteren van de loopstromen. Voor de Aldi geldt dat de formule niet direct aansluit bij een dynamische stationsomgeving (autobereikbaarheid en parkeren is bijvoorbeeld belangrijk). Daarom kunnen de supermarktmeters die vrij komen vanuit de Aldi ook ingevuld worden door een andere supermarktformule. Dit kan bijvoorbeeld door locatieruil met een andere in Leiden gevestigde supermarkt. Er zijn diverse
PROGRAMMA
35
formules die goed uit de voeten kunnen in een dergelijk autoluw gebied en dynamische omgeving. Daarbij is het belangrijk dat de gemeente vastlegt dat deze winkel een open uitstraling moet krijgen (o.a. geen afgeplakte gevel). Door de ligging is parkeren ten behoeve van de supermarkt niet gewenst en noodzakelijk. Er zijn veel supermarktformules die goede concepten voor hoogstedelijke en autoluwe gebieden exploiteren. De torens zijn geschikt voor de inpassing van woningen. Met name middeldure huur en koop, met op de hogere bouwlagen, waar sprake is van uitzicht op de binnenstad, vrije sector huur en koop. Het bouwblok H5 op de huidige parkeerplaats is in de huidige opzet minder geschikt voor woningen in de plint. Het bouwblok heeft aan twee zijden uitzicht op de achterzijde en buitenruimten van de bebouwing langs de Stationsweg en de Morssingel. Dit geeft een rommelig en onaantrekkelijk beeld met een negatief effect voor de kwaliteit van de locatie. Ook de beoogde bovengrondse parkeergarage draagt niet bij aan verbetering van deze situatie. Hierdoor kan zelfs een sociaal onveilig gebied ontstaan. De kansen voor woningbouw op kavel H5 zijn hierdoor beperkt. Zo is hier alleen een betaalbaar woonconcept met gemeenschappelijke voorzieningen mogelijk dat sterk naar binnen gericht is. Dit draagt niet bij aan een levendig gebied. SCHIPHOLWEG
Het gebied Schipholweg is nu vooral een kantorenlocatie. Het toevoegen van woningen is hier kansrijk. De uitdaging is om dat zo vorm te geven dat er geen naar binnen gerichte gebouwen en exclusieve domeinen ontstaan, maar juist reuring op straat. Het huidig kantorenmetrage in het gebied kan behouden worden.19 Wij adviseren hier echter geen toevoeging van kantorenmeters. In de Gebiedsvisie Schipholweg is benoemd dat het kantoorprogramma op blokniveau gelijk moet blijven, tenzij deze meters elders aan de Schipholweg worden gecompenseerd. Wanneer kantorenmeters aan de Schipholweg worden geschrapt, adviseren wij echter om deze meters zo mogelijk in het Stationsgebied toe te voegen of op de locaties aan de Schipholweg die zo dicht mogelijk bij het station liggen. Het Stationsgebied vormt een aantrekkelijker gebied voor kantoren door de sterke functiemix. Het gebied Schipholweg bestaat voor een deel uit hoogwaardige kantoren die in goede staat verkeren. Deze kunnen dan ook behouden worden. Ten oosten van het TNO-gebouw neemt de kwaliteit aanzienlijk af en dan met name op de noordelijk gelegen strook. Hier is sloop-nieuwbouw nodig. Ondanks dat dit gebied nog binnen 600 meter van het station ligt, is de mentale afstand door de kruisende autowegen groter. Hiermee neemt ook de
19 In aansluiting op de Gebiedsvisie Schipholweg Leiden (mei 2020)
36
PROGRAMMA
aantrekkelijkheid voor kantoren in het meest noordelijke deel af. Door de voorgenomen verbetering van de oversteekbaarheid van het Schuttersveld verbetert dit enigszins, maar wij adviseren om de kantoren zoveel mogelijk in het zuidelijk deel te concentreren. Daarnaast is een optie om de tunnelbak te verlengen richting de Oegstgeesterweg, om zo de auto minder dominant te maken en het leefklimaat rond de Schipholweg te verbeteren. Dit is wel een ingrijpende investering. In het meest noordelijke deel van de Schipholweg komen bij voorkeur alleen woningen tot stand. De kavels aan de Ypenburgbocht zijn met name geschikt voor studentenwoningen en/of bijzondere doelgroepen. Bij de noordelijke punt adviseren wij om volledig op woningen in te zetten. Tot 500 meter van het station kan wonen en kantoren in gemengde vorm komen (25-50% kantoren). Het behouden van de huidige voorzieningen (zoals het hotel) is belangrijk, maar het toevoegen van meer horeca of detailhandel is in dit gebied niet wenselijk. Restaurant Rubens en het hotel kunnen blijven zitten, maar een modernisering is gewenst. Wel kan voorzien worden in voorzieningen op het gebied van sport. Connexxionlocatie: De Connexxionlocatie is aan de zeezijde van het spoor gesitueerd ten noorden van de Rijnsburgerweg.
De locatie grenst met de lange zijde aan het station en aan de andere zijde aan de achtertuinen van geschakelde grondgebonden woningen. Aan de noordzijde grenst het gebied aan middelhoogbouwwoningen. Het gebied is direct bereikbaar vanaf de Rijnsburgerweg. Het karakter van de locatie is introvert. Aan de zijde van het station en de Rijnsburgerweg is sprake van geluidshinder.
CONNEXXIONLOCATIE LEIDEN Bron: Bureau Stedelijke Planning