Document · PDF

210014 Bijlage 1. Gebiedsvisie Kaderbesluit Gebiedsontwikkeling Telderskade

raadscommissie Stedelijke Ontwikkeling 9 maart 2021, gemeente LeidenBij agendapunt: Bijlagen15.822 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Gebiedsvisie Telderskade Duurzaam wonen, sporten en spelen Versie 28 januari 2021

Afbeelding: luchtofoto 2020 vanuit het Zuidwesten.

“Verbind alle (op te knappen) parkjes in Zuid-West met elkaar zodat een groene wandelroute ontstaat (a la het Singelpark).”

“Dit is een perfect gebied om de stad uit te kunnen breiden en (betaalbare) woningen te kunnen bouwen om te voldoen aan de hoge woningnood in Leiden. Perfecte locatie om dichtbij de stad te kunnen wonen”

“Op dit moment zijn de gebouwen die er staan erg lelijk... Er mag wat meer leven in!!”

Voorwoord Leidenaars kennen het gebied rondom de Telderskade vooral als locatie van het Vijf Meibad, de Vijf Meihal, van speeltuin Vijfhoven of één van de twee basisscholen die in het gebied hebben gestaan. Er is inmiddels al veel veranderd. De scholen hebben een nieuw gebouw gekregen en de oude gebouwen staan leeg of zijn gesloopt. De nieuwbouw van het Leonardocollege is in aanbouw en binnenkort start de bouw van het Indoor Sportcentrum. Met deze twee projecten is al een start gemaakt met de transformatie van het gebied. Met deze gebiedsvisie leggen we een concreet toekomstplan voor het gebied neer als start van een gebiedsontwikkeling. In het Ontwikkelperspectief Leiden Zuidwest heeft de gemeenteraad al de belangrijkste uitgangspunten voor de gebiedsontwikkeling Telderskade vastgelegd. Het moet een gemengd, levendig gebied worden met wonen, groen en maatschappelijke voorzieningen. Een grote binnenstedelijke gebiedsontwikkeling als deze realiseer je niet zomaar. De ontwikkeling vraagt om een heldere en duidelijke gebiedsvisie waarin we richting geven aan de invulling van een toekomstbestendig gebied. We brengen in deze opgave een aantal belangrijke punten uit ons Beleidsakkoord ‘Samen maken we de stad’ in de praktijk. We werken met een nieuwe, integrale visie op de inrichting van onze leefomgeving en versnellen zo de aanpak van onze woningbouwopgave.

Persoonlijk ben ik trots op de manier waarop we in deze gebiedsontwikkeling verschillende doelstellingen aan elkaar hebben weten te verbinden. We zorgen voor nieuwe woningen voor onze inwoners en we zorgen tegelijkertijd voor nieuwe sociale voorzieningen als een nieuw Huis van de Buurt en een mooie groen ingerichte openbare ruimte die uitnodigt tot spelen en ontmoeting.

Fleur Spijker wethouder

Afbeelding: luchtofoto 2020 vanuit het oosten.

1. Inhoud 1. Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ontwikkelperspectief Zuidwest 1.3 Doel gebiedsvisie 1.4 Werking gebiedsvisie 1.5 Opbouw

7 7 7 11 11 11

2. Gebied Telderskade 2.1 Plangebied 2.2 Positie in de stad 2.3 Historie 2.4 Verbinding met de stad 2.5 Kwaliteiten en zwaktes 2.6 Kansen

13 13 13 15 15 19 23

3. Visie 3.1 Ambities tot leven brengen 3.2 Ruimtelijk concept 3.3 Programma 3.4 Openbare ruimte 3.5 Rooilijnen en voorkanten 3.6 Bouwhoogtes 3.7 Verkeer en Mobiliteit 3.8 Duurzaamheid

25 25 31 33 37 39 43 43 51

4. Beeldkwaliteit 4.1 Afbakening en samenhang 4.2 Sfeer 4.3 Openbare ruimte 4.4 Architectuur

55 55 57 57 59

5. Ontwikkelstrategie 5.1 Uitvoerbaarheid 5.2 Grondbeleid 5.3 Ruimtelijke procedures 5.4 Economische uitvoerbaarheid 5.5 Participatie en communicatie

69 69 69 71 71 71

Verstedelijkingsnotitie Leiden Inzicht in de woonopgaven voor de stad en een verkenning van potenties voor duurzame verstedelijking tot 2030

Omgevingsvisie Leiden 2040

Versie 1.0

Versie 29 mei 2019

08 oktober 2018

impressies.

Ontwerp Nieuwbouw Indoor Sport Centrum impressie vanaf de Churchilllaan

Nieuwbouw Leonardo College 6

1. Inleiding Dit document geeft een visie op de toekomst van het gebied rondom de Telderskade. Het beschrijft de strategie om het gebied te transformeren naar een gemengd stedelijk gebied met betaalbare woningen, maatschappelijke functies en veel aandacht voor groen, spelen en klimaat. De gebiedsvisie Telderskade is een concrete uitwerking van het Ontwikkelperspectief Zuidwest, Zuidwest op zijn best. We vertalen de vastgestelde ambities (pijlers) naar concrete plannen en randvoorwaarden voor ontwikkelingen. Als gemeente redeneren we in deze gebiedsvisie steeds vanuit het maatschappelijk belang. In sommige gevallen vraagt dat om hele concrete regels. Bijvoorbeeld om te zorgen dat er voldoende sociale huurwoningen worden gebouwd of voor de komst van een nieuw Huis van de Buurt. Op andere vlakken geven we meer ruimte aan de toekomstige initiatiefnemers van ontwikkelingen om naar eigen inzicht oplossingen voor te stellen die passen bij de gestelde ambities.

Bovenstaande ontwikkelingen vragen om een samenhangende aanpak voor de ontwikkeling van het projectgebied.

1.2 Ontwikkelperspectief Zuidwest Naast de directe aanleidingen om tot actie over te gaan heeft de gemeente voor dit gebied ambities voor de langere termijn. De gemeente heeft daarvoor diverse gesprekken gevoerd met bewoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties. Eind 2019 heeft de gemeenteraad deze ambities vastgesteld in het ontwikkelperspectief Leiden Zuidwest. Het ontwikkelperspectief Leiden Zuidwest is een visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Zuidwest en is een uitwerking van de Omgevingsvisie 2040. Het ontwikkelperspectief geldt als kaderstellend document voor de ruimtelijke projecten in Leiden Zuidwest.

1.1 Aanleiding

Ontwikkelopgaven In het ontwikkelperspectief zijn vier ambities opgenomen, die opgaven stellen voor de verdere ontwikkeling van Zuidwest. Deze opgaven voor Leiden Zuidwest zijn:

Er zijn twee belangrijke aanleidingen om deze gebiedsvisie nu op te stellen:

•

Allereerst zijn dat de lopende projecten Indoor Sport Centrum, Combibad/IJshal en het Leonardocollege. Door deze projecten verliezen de Vijf Meihal, en het Vijf Meibad hun huidige functie en zullen worden gesloopt De tweede aanleiding is de leegstaande voormalige Daltonschool waarvoor eerste ambities zijn geformuleerd om diverse zorg en welzijnsorganisaties samen onder te brengen in een nieuw Huis van de Buurt. Daarnaast ligt er een vernieuwingsopgave rondom het speeltuingebouw Vijfhoven.

• •

het versterken van het karakter van Zuidwest als “Place to Be” de leefomgeving meer duurzaam en gezond maken werken aan een sociaal sterkere wijk realiseren van een fysiek beter verbonden wijk.

Ontwikkelgebieden De gemeente heeft in het Ontwikkelperspectief een aantal gebieden aangewezen, waar zij inzet op ontwikkelingen, die een impuls geven aan de wijk. Het projectgebied van de gebiedsontwikkeling Telderskade ligt in twee van deze ontwikkelgebieden: Centrumgebied Zuidwest en Zuidhoven. Per

Kaarten uit Ontwikkelperspectief Zuidwest 2040

Place to be

Sociaal Sterk

Groen & dynamisch

Aandachtsgebieden Leefbaarheid

Groen

Hoog Landschappelijk water

Gemiddeld

Singel

Dekking Voorzieningen

Park

Versterken Voorzieningen zorg en maatschappelijk

Wijksportpark

Versterken Voorzieningen ontmoeting

Wonen in het groen

Behouden voorzieningen

Dynamisch Stedelijk gemengd

Stadsstraat

Centra

Huidige voorzieningen Voorzieningencluster

Onderwijs

Wonen ouderen

Kaart Place to Be

Kaart Sociaal sterk met aandachtsgebieden leefbaarheid

Zuidhoven

Zuidhoven Jacques Urlusplantsoen en omgeving

Visser `t Hooft

Centrumgebied Zuidwest

Bedrijventerrein Roosevelt

Centrumgebied Vlietzone

Ontwikkelgebieden Zuidwest 2040

Projectgebied in twee verschillende ontwikkelgebieden

ontwikkelgebied is een vergezicht geschets en zijn randvoorwaarden vastgesteld waar ontwikkelingen aan moeten voldoen. Centrumgebied Zuidwest In 2040 is het centrum van Zuidwest een levendig centrum-stedelijk gebied waar altijd wat gebeurt. Er zijn mensen die hier wonen, werken, winkelen, ontspannen en gebruik maken van de verschillende aanwezige voorzieningen. De openbare ruimte wordt intensief gebruikt en heeft een hoogwaardig kwaliteitsniveau. Mensen wonen hier in een appartement, maar leven vooral ook daarbuiten met alle dagelijkse voorzieningen op loopafstand en de stedelijke voorzieningen op fietsafstand. De Churchilllaan en de Vijf Meilaan zijn de drukkere stadsstraten met levendige plinten en verschillende functies, die functioneren als dragers van dit bruisende centrumgebied. Met een hoge dichtheid wonen hier veel mensen op een klein oppervlak. Dit stedelijke gebied is voornamelijk gericht op kleinere huishoudens met mensen die graag stedelijk willen wonen. De gebouwen zijn hier hoger en bieden de bewoners een ruim uitzicht. De gebouwen staan als blokken in het gebied en definiëren de stedelijke openbare ruimte daartussen in, bijvoorbeeld als straat of plein.

“Ik heb zorgen dat er te weinig woningen worden neergezet.”

Zuidhoven Het zuidelijk deel van Zuidhoven heet Vijfhoven en valt binnen het projectgebied. Vanuit de ontwikkelopgaven in het toekomstperspectief heeft dit gebied een impuls nodig op het gebied van leefbaarheid. Dat betekent dat er een ambitie is om tot een betere balans te komen tussen draagkrachtige en kwetsbare inwoners en meer diversiteit in jong en oud en mensen met verschillende achtergronden en leefstijlen. De uitgangspunten voor woningbouw zijn: a. naar verhouding meer vrijesectorwoningen toe voegen, met name koopwoningen; b. meer diversiteit in het sociale huursegment (ook duurdere sociale huurwoningen), en c. meer diversiteit en kwaliteit in type bouw. Dat betekent naast herstructurering ook verdichting. Onderdeel van het versterken van de leefbaarheid is het investeren in de openbare ruimte. Daarbij kan het vele groen meer divers en herkenbaar worden en meer gaan betekenen als buurtpark. Tegelijkertijd is de ambitie de wandelroute door dit gebied te verbeteren en de openbare ruimte meer klimaatadaptief in te richten, waarbij bestaande buurtfuncties geïntegreerd worden.

“Klinkt allemaal mooi, maar wat gaat er komen. Als er mooie wijkjes komen zoals aan de Boshuizerkade gekomen zijn, prima maar als er 70 meter hoge torenflats komen, dan kan je het nog zo mooi verwoorden maar dat is niet waar mijn voorkeur naar uit gaat. De bebouwing moet aansluiten op het type huizen wat er al staat.”

BIO SCIENCE PARK

STATION LEIDEN CENTRAAL

BINNENSTAD

A44

TELDERSKADE

ZUIDELIJKE SCHIL

STATION DE VINK

STATION LAMMESCHANS WINKELCENTRUM

Positie in de stad

Tot slot bestaat de wens om de maatschappelijke voorzieningen in deze buurt, namelijk buurtcentrum Vogelvlucht, kinderdagverblijf Grote Beer, de voormalige Daltonschool en het speeltuingebouw Vijfhoven een kwalitatieve impuls te geven door deze te clusteren rondom de Daltonschool en sloop van de overige huidige locaties. Ook het toevoegen van nieuwe functies met een zorg of maatschappelijke functie draagt bij aan de leefbaarheid van dit gebied.

1.3 Doel gebiedsvisie De gebiedsvisie dient als een richtinggevend kader voor de transformatie van het plangebied naar een aantrekkelijk woonwerkgebied. Voor ontwikkelende partijen biedt het inzicht waaraan hun ontwikkelingen en initiatieven inhoudelijk moeten voldoen (programma wonen/ werken/openbaar gebied, bouwvolumes, duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteiten). Voor de gemeente dient de visie als toetsingskader waaraan zij initiatieven kan beoordelen opdat zij planologische medewerking kan verlenen. De visie sluit aan op het in 2019 vastgestelde Ontwikkelperspectief ZuidWest. De gemeente wil hierbij ook inzetten op het tijdelijk benutten van ruimten voor zich voordoende activiteiten. Waar mogelijk krijgen eindgebruikers een rol voor meer betrokkenheid en diversiteit. De gemeente maakt ook keuzes. De gemeente kiest bij de ontwikkeling van het gebied voor kwaliteit. Verdichting en hoogbouw in de transformatie naar een gemengd stedelijk gebied moeten een bijdragen leveren aan de wijk. En de gemeente zet in op het functioneren in tijdelijkheid. Het eindbeeld is er niet meteen, maar stappen die worden gezet dragen bij aan de transformatie naar dit eindbeeld.

1.4 Werking gebiedsvisie De gebiedsvisie schetst een samenhangend toekomstbeeld voor de diverse ontwikkelingen en vertaalt deze naar concrete ontwikkelkaders. Ook geeft het belanghebbenden in en rond het gebied op voorhand duidelijkheid over de doelen en opgaven voor de gewenste ruimtelijke situatie in de toekomst. Daarnaast biedt de visie een uitnodiging aan grondeigenaren in het plangebied om tot herontwikkeling te komen. Dit betekent dat niet vast staat dát de ontwikkelingen zullen plaatsvinden. Wel betekent het dat áls er ontwikkelingen plaatsvinden, deze moeten passen binnen de kaders van de gebiedsvisie. De gebiedsvisie geeft op hoofdlijnen de kaders waaraan een bouwplan getoetst wordt. De gebiedsvisie vormt de grondslag voor de verdere planlogische uitwerking. Na vaststelling door de raad, is dit het kader waaraan verschillende bouwplannen zullen moeten voldoen.

1.5 Opbouw Hoofdstuk 1 heeft de aanleiding en het doel van de gebiedsvisie omschreven. In Hoofdstuk 2 wordt het projectgebied beschreven en Hoofdstuk 3 geeft de opgaven en ambities voor het projectgebied weer. Dit wordt in Hoofdstuk 4 vertaald in de kaders voor ontwikkeling. Tot slot gaat Hoofdstuk 5 met de Ontwikkelstrategie in op de economische uitvoerbaarheid en aanpak van de gebiedsvisie.

Locatie 9 De Antoniuskerk

Locatie 5 Huis van de Buurt Vogelvlucht

Locatie 11 Voormalig schoolgebouw

Locatie 13 Speeltuin de Vijfhoven

Church

Telderskade

illlaan

2 3

4 5 6 9 8

7 aan Vijf Meil

Plattegrond huidige situatie met locaties en plangrens

Hoflaa

erkade Boshuiz

2. Gebied Telderskade 2.1 Plangebied Het gebied Telderskade wordt begrensd door de Churchilllaan, de Vijf Meilaan, de Boshuizerlaan, de Telderskade, de Hoflaan, de noordzijde van de speeltuin Vijfhoven, de Meerhof, de Boshuizerkade en de noordzijde van de locatie waar het Indoor Sportcentrum zal komen. Locaties in het gebied (zie kaart) 1. Leonardocollege: Het nieuwe schoolgebouw is op dit moment in aanbouw. De school richt zich op bewegen en heeft speciale lesprogramma’s voor sport en dans. “Want wie beweegt, heeft meer energie, een beter humeur en presteert beter.” Vanaf september 2021 nemen de 800 leerlingen hun intrek in dit duurzame schoolgebouw. 2. Sauna Thermen 5 mei: een gebouw met diverse wellnessfaciliteiten. Het gebouw is gekoppeld aan het Vijf Meibad, maar is in particulier eigendom. 3. Vijf Meibad: Eén van de openbare gemeentelijke zwembaden in Leiden. Met de komst van het nieuwe Combibad aan De Vliet (planning gereed najaar 2022) verliest het bestaande Vijf Meibad haar functie en zal worden gesloopt. 4. Vijf Meihal: Deze sporthal is in 1968 geopend. Sinds 2006 is het de thuishaven van professioneel basketbalclub Zorg en Zekerheid Leiden. Met de komst van het nieuw Indoor Sportcentrum in 2022 verliest de bestaande Vijf Meihal haar functie en zal worden gesloopt. 5.

Huis van de Buurt Vogelvlucht: Een gemeentelijk buurthuis met ruimte voor ontmoeting, informatie, advies en ondersteuning. Incluzio organiseert hier allerlei activiteiten. Het gebouw wordt daarnaast gebruikt door o.a Stichting Peuterspeelzaal Leiden (SPL) en het Sociaal Wijkteam (SWT).

6. Gemiva: Gemiva Boshuizerlaan is een locatie voor begeleid wonen voor 15 mensen met een verstandelijke beperking. Hier wordt zowel zelfstandig als in groepsverband gewoond. 7. Politiebureau Leiden Zuid: Één van de drie politiebureaus in Leiden. 8. Kantoorgebouw Bunnig: Bunnig is een middelgroot administratiekantoor. 9. H. Antoniuskerk: Deze katholieke kerk staat in het centrum van de wijk, waarvan de glas-in-lood-ramen een cultuurhistorische waarde hebben. 10. Indoor sportcentrum: De nieuwe topsportaccomodatie vervangt de Vijf Meihal en de 3 Octoberhal. Ook wordt het de gymnastiekzaal voor het nieuwe het Leonardo College aan de Telderskade. 11. Voormalig schoolgebouw (gemeentelijk monument): Het pand is in afwaching van herontwikkeling. In 1956 ontworpen door architect D.L. Landman. 12. Kinderopvang Smallsteps: Het pand is eigendom van de gemeente Leiden. 13. Speeltuin De Vijfhoven: De openbare speeltuin is een belangrijke speelen ontmoetingsplek in de wijk. Het bijbehorende gebouw verkeert in slechte staat en is in eigendom van de gemeente Leiden.

2.2 Positie in de stad Het gebied Telderskade ligt in Leiden Zuidwest en grenst aan het winkelcentrum De Luifelbaan. een deel van het gebied ligt in de voorzieningenzone langs de oostzijde van de Churchilllaan. De locatie is regionaal goed te bereiken via de Churchilllaan. Tegelijkertijd is het gebied goed aangetakt op het centrum van Leiden via de Telderskade en de Vijf Meilaan.

Speelvoorzieningen in het groen

Zicht op de Boshuizerlaan en de Vijf Meihal

Plankaart 1959 van het Moderne Uitbreidingsplan Leiden

tekening: presentatietekening met zicht vanuit een woning in Zuidhoven, architectenbureau Verhagen, Kuiper, Gouwetor, De Ranitz. (in: Forum, oktober 1952). Asymmetrie is een belangrijk uitgangspunt in de compositie: het uitzicht door het linkerraam is anders dan door het rechterraam. Groen is daarbij een belangrijk onderdeel. bron: ELO 14

2.3 Historie Het gebied Telderskade is onderdeel van de stadsuitbreiding na de Tweede Wereldoorlog. Daarbij is de wijk als één totaal ontworpen, als een zelfstandig geheel en een nieuw begin. De wijk is ontworpen vanuit ideële gedachten en niet vanuit de stedelijke context of het onderliggende landschap. Over de bestaande polders is een zandpakket gestort en een geheel nieuwe ordening aangebracht. Het idee was om een overzichtelijke en gezonde wijk te maken. Een zelfvoorzienende wijk waar mensen wonen, werken, boodschappen doen, naar school gaan, naar de kerk gaan en oud worden. Het plan zette zich af tegen de donkere steegjes, stank- en geluidsoverlast in de binnenstad met het mantra “Licht, lucht en ruimte”: wonen met zonlicht in de kamer en uitzicht op het groen. Wonen, werken en verkeer werden daartoe in oorsprong van elkaar gescheiden. Het plan uit 1959 is vandaag de dag nog goed te herkennen: een doorgaand landschap met daarin losstaande rijtjes eengezinswoningen en appartementen. As Churchilllaan De wijk heeft een duidelijke hiërarchie met 2 centrale assen: de Churchilllaan en de Vijf Meilaan. Het wijkcentrum De Luifelbaan ligt op het kruispunt van beide assen. Deze assen hadden betekenis voor de wijk. Bij de as van de Churchilllaan hoort ook de zone aan de oostzijde met voorzieningen voor de hele wijk.

Een deel van het plangebied is onderdeel van deze zone met maatschappelijke, winkelen sportvoorzieningen. In het plangebied verrezen in de jaren ‘50 het buurthuis en een school. In de jaren ‘60 kwamen de Vijf Meihal en de Antoniuskerk. Het VijfMeibad en het saunacomplex zijn in de jaren `70 gebouwd. Deze voorzieningen werden ook geliefd bij mensen van buiten de wijk.

Zuidhoven wederopbouwbuurt Het deel van het plangebied ten oosten van de Boshuizerkade is geen onderdeel van de as Churchilllaan, maar onderdeel van Zuidhoven, de eerste wederopbouwbuurt in Zuidwest. Het is gebouwd in de jaren `50. Dit is gebouwd als woonbuurt met daarbij voorzieningen voor de buurt. De stempels zijn duidelijk te herkennen. Een stempel is een compositie van gebouwen en openbare ruimtes die meerdere keren voorkomen, alsof ze op de plankaart zijn gestempeld. Dit stempelen droeg niet alleen bij aan de herkenbaarheid van de buurt, maar maakte ook een efficiënte fabrieksmatige benadering van de bouw mogelijk. Er werd per stempel gestreefd naar een diversiteit in woningtypen, vaak in een mix met rijtjes middelhoogbouw en laagbouw. Zo zou het mogelijk zijn om in de stempel te kunnen blijven wonen in verschillende levensfasen, zodat de sociale structuur in de buurt in tact kon blijven. Asymmetrie was een belangrijk uitgangspunt in dit ontwerp van architectenbureau Verhagen, Kuiper, Gouwetor. Asymmetrie draagt bij aan afwisseling en levendigheid en werd zowel toegepast in het straatontwerp als voor de beleving vanuit de woningen.

2.4 Verbinding met de stad Het gebied is verbonden met de stad, zoals via het wegennetwerk, de groenstructuur en door de bewegingen van de inwoners. Een aantal structuren is toegelicht op de volgende pagina’s. Ook de positie van het gebied in de stad, draagt bij aan de verbondenheid met de stad. De Telderskade heeft een strategische ligging door de goede ontsluiting voor de fiets, de auto en openbaar vervoer en de nabijheid van het centrum de Luifelbaan. Het gebied Telderskade is bovendien goed verbonden met de grote groenstructuren in de stad. Punten van aandacht zijn: (1) de aansluiting op de directe omgeving met de Churchilllaan en de Vijf Meilaan als barrières en (2) de beleving van het groen en het water.

Groenstructuur Leiden Zuidwest heeft een sterke wijkgroenstructuur. De Churchilllaan en de Telderskade maken hiervan onderdeel uit en zijn gekoppeld aan de waterstructuur in de wijk. De beleving van deze structuren is beperkt door het aanwezige verkeer en doordat een deel van de noordelijke oever van de Telderskade niet toegankelijk is. In Zuidhoven is veel openbaar buurtgroen, dat verschillende hoven aan elkaar schakelt. Het parkeerterrein bij de huidige Vijf Meihal daarentegen is geheel verhard. De kwaliteit van het groen is wisselend: boomstructuren zijn fraai, maar daaronder is de begroeiing verschraald, eentonig en versnipperd. De speeltuin ligt mooi in het groen, maar de openbare ruimte oogt verouderd.

Groen huidige situatie

Waterstructuur Ook de waterstructuur kent een helder raamwerk op wijkniveau. Het water langs de Churchilllaan en de Telderskade is onderdeel van deze wijkstructuur. Op de kaart is te zien dat het in de basis een sterke structuur is, zeker aangezien deze met de wijkgroenstructuur is gecombineerd. Ter plekke is de beleving van de het water echter gering. Dat heeft ermee te maken dat er geen voetpad langs het water loopt, zelfs niet langs de noordoever van de Telderskade. Een deel van deze oever is niet toegankelijk en een deel een omhekt hondengebied.

Waterstructuur

Historische verkaveling Rond 1900 bestond Leiden Zuidwest uit twee polders voor tuin- en landbouw. Later is het gehele plangebied opgehoogd, met uitzondering van de huidige sportvelden. Ondanks de ophoging en de nieuwe waterstructuur, zijn er toch nog elementen terug te vinden uit de historische polderverkaveling. Dit zijn de poldersloot aan de Boshuizerkade, het kleine verschil van richting tussen Boshuizerkade en Boshuizerlaan en tenslotte de dominante noord-zuid-oriëntatie in het gebied. Met de introductie van de Vijf Meilaan en de Telderskade is ook de oost-west-verbinding in het gebied gekomen.

Historische verkavelings structuur

Wegennetwerk Ook het wegennetwerk kent een heldere hiërarchische opbouw. De Churchilllaan en de Vijf Meilaan zijn de twee centrale assen. De Churchilllaan is de belangrijkste en grootste ader in het wegennetwerk en tact aan op het provinciale en landelijke wegennetwerk. Haaks op de Churchilllaan liggen de Vijf Meilaan en Telderskade die het projectgebied inprikken. Anders dan de heldere structuur doet vermoeden, is het netwerk in de praktijk op meerdere plekken voor de auto onderbroken. Zo kunnen auto’s niet de Vijf Meilaan gebruiken richting Voorschoten, buigt de wijkontsluitingsroute van de Telderskade af richting de Boshuizerkade en is de Boshuizerlaan niet in gebruik voor doorgaand autoverkeer. Hierdoor is de Boshuizerlaan en de rest van de Telderskade redelijk autoluw.

wegen

Fietsnetwerk Door en langs het gebied lopen belangrijke fietsverbindingen: noord-zuid over de Churchilllaan en oost-west over de Telderskade en de Vijf Meilaan richting het historische centrum en de stations Leiden Lammenschans en De Vink. Belangrijke rustigere noord-zuid verbindingen zijn de Boshuizerkade en het Kiljanpad. Sociale structuur In de buurt wonen relatief veel gezinnen met jonge kinderen. In de landelijke leefbaarheidsbarometer is te zien dat de sociale structuur zwak is. Het gebied wijkt daarbij negatief af waar het gaat om veiligheid, woningen, bewoners en de fysieke omgeving. Op het onderdeel voorzieningen wijkt het gebied juist positief af. Er zijn in de buurt zowel maatschappelijke voorzieningen als winkels aanwezig. In het gebied en de directe omgeving staat er met name sociale woningbouw in een laag prijssegment. Het vastgoed is verouderd. Het besteedbaar inkomen is laag en veel mensen leven van bijstand. Een grote groep bewoners ervaart een slechte gezondheid en eenzaamheid. Daarnaast leiden relatief veel volwassenen en kinderen aan overgewicht.

Fietsstructuur

Sociale structuur (leefbaarheidsbarometer.nl, 2018) 17

Luchtofoto met locatie Vijfhoven locatie: mooi groen en met een heldere stedenbouwkundige compositie

Winkelen in de buurt bij de Luifelbaan

Fijne speelplek in de buurt

Monumentaal schoolgebouw

Kunst in de openbare ruimte

2.5 Kwaliteiten en zwaktes

Kwaliteiten

Het gebied heeft zowel kwaliteiten als zwaktes. Op deze en volgende pagina’s zijn deze puntsgewijs benoemd en verbeeld met foto’s. Daarbij zijn ook quotes van bewoners opgenomen. 2.5.1 Kwaliteiten De kwaliteiten van de wijk hebben te maken met de strategische ligging in de stad en de wijk. De bereikbaarheid is in de basis op orde en voorzieningen zijn binnen handbereik. Mensen kunnen lopend hun dagelijkse boodschappen doen, op de fiets naar het historische centrum en met openbaar vervoer of de auto naar de gehele Randstad. Het buurthuis en de speeltuin zijn een sociale basis in de buurt. Het karakter als wederopbouwwijk schept een helder raamwerk waar het plangebied op aangesloten is. Dit geldt ook voor het groen, het water en de cultuurhistorische waarde in de stedenbouwkundige opzet, architectuur en kunst. De wijkgroenstructuur heeft ook een ecologische betekenis, zoals een route voor vleermuizen.

“Kinderen kunnen veilig in een speeltuin spelen...”

•

Voorzieningen nabij -- winkelcentrum de Luifelbaan, dagelijkse boodschappen -- Sportfaciliteiten -- Scholen -- Buurthuis -- Op de fiets naar het centrum (cultuur, horeca) Rust en groen -- Veel openbaar groen -- Onderdeel Zuidelijke Hoven -- Onderdeel groenstructuren in de wijk: Telderskade, Churchilllaan, Vijf Meilaan (westzijde Churchilllaan) Plek voor de buurt -- Speelvoorzieningen -- Buurthuis -- Maatschappelijke functies Bereikbaarheid -- Fietsnetwerk -- Telderskade en Vijf Meilaan naar centrum -- Via Churchilllaan naar de regio -- OV met Treinstations op anderhalve kilometer Cultuurhistorische waarde -- Stedenbouwkundige opzet Zuidelijke Hoven -- Monumentaal schoolgebouw -- Glas-in-lood-ramen in de kerk -- Kunst in de openbare ruimte

“Het is een groene wijk en er zijn veel voorzieningen.”

Zicht op de Telderskade met een smal profiel

Churchilllaan is een barrière in de wijk met veel verkeer

Dichte gevel aan kruispunt Vijf Meilaan/ Churchilllaan

Het Vijfhoven huis aan de speeltuin is ernstig verwaarloosd

Parkeerplaats, anonieme verharde ruimte zonder enige vorm van leven of dynamiek

2.5.2 Zwaktes De keerzijde van de rust en ruimte in het gebied is dat het op bepaalde momenten en plekken verlaten voelt. Vanwege het continue geruis van het doorgaande verkeer is het nooit echt rustig en ontstaan barrières in de wijk. De anonimiteit wordt verder versterkt door een aantal grote gesloten gebouwen en grote open ruimtes. het huidige parkeerterrein is bovendien geheel verhard. Door de verouderde staat van de bebouwing en van de openbare ruimte beleeft het gebied op plekken zelfs als verwaarloosd. De leefbaarheid en veiligheid van het gebied staan onder druk. Dit is terug te zien in de landelijke leefbaarheidsbarometer. De concentratie van sociale woningen in het laagste segment gaat samen met een relatief zwakke bewonersgroep. In de buurt hebben bewoners een relatief laag besteedbaar inkomen en ervaart een grote groep gezondheidsklachten en eenzaamheid. Daarnaast leiden relatief veel volwassenen en kinderen aan overgewicht.

Zwaktes •

•

Leefbaarheid en sociale veiligheid -- Aandachtsgebied leefbaarheid -- Eenzijdige woningvoorraad -- relatief laag besteedbaar inkomen -- Inwoners ervaren eenzaamheid -- relatief veel gezondheidsklachten en overgewicht -- Geen ogen op straat bij parkeerterrein, achter monumentaal schoolgebouw, bij grote voorzieningen aan Boshuizerlaan -- Weinig reuring op straat Relatie met doorgaande wegen -- Water bij Churchilllaan barrière naar Churchilllaan -- Churchilllaan als barrière naar overzijde -- Geluid van Churchilllaan -- Aansluiting op winkelcentrum: einde van Boshuizerkade is rotonde met dichte gevel -- Dichte gevel kerkgebouw aan Vijf meilaan -- Boshuizerlaan geen herkenbaar profiel. -- Samenhang tussen de buurten beperkt. Verouderd -- Verouderde bebouwing -- Verouderde riolering -- Sleetse openbare ruimte Openbare ruimte -- Asfaltvlakte -- Veel hekken -- Ontoegankelijke noordoever Telderskade -- beleving van groen en water op plekken -- Zwerfafval -- Stoep los

“Alle wegen staan in dienst van snelverkeer, weinig ruimte voor de fiets en wandelaar”

“Het is niet een hele gezellige wijk. Er gebeurt weinig op straat, waardoor je weinig binding hebt met je medebewoners. Vaak ligt er afval op straat rond het winkelcentrum aan de Vijf Meilaan, waardoor het niet erg verzorgd lijkt.”

Klimaatadaptieve herinrichting en transformatie

Sloop/nieuwbouw Hoflaan

Bouw ISC Sporthal

Herinrichting Boshuizerkade

Verplaatsen Vijf Meihal Bouw Leonardo college

Verplaatsen Vijf Meibad

Reconstructie Churchillaan

Bouw van de MEAS-locatie

Bouw van de Premier Transformatie Roosevelt West

Ontwikkelingen in en rondom het plangebied

Reconstructie Vijf Meilaan

2.6 Kansen Deze gebiedsvisie heeft tot doel om te komen tot een samenhangende gebiedsontwikkeling. In de afgelopen jaren zijn al plannen voor verschillende projecten in gang gezet en heeft de gemeente budgetten daarvoor vrijgemaakt. Dit geldt zowel voor projecten die onderdeel uitmaken van het plangebied als voor projecten in de omgeving. Ook externe partijen investeren in de directe omgeving van het gebied, of zijn dit voornemens te doen. Daarmee ontstaat nu de kans om de verschillende ontwikkelingen goed op elkaar af te stemmen. Zo onstaat in dit gebied dé kans om met verdichting bij te dragen aan de woonopgave van Leiden en tegelijkertijd kwaliteit toe te voegen in een bestaande stad. De kans is om ruimte die vrij komt efficiënt in te vullen, zodat deze zoveel mogelijk kan bijdragen aan een samenhangende ontwikkeling en meer samenhang tussen de delen in het gebied.

Investeringen vanuit gemeente • Herinrichting Boshuizerkade • Vervanging riolering en klimaatadaptieve herinrichting Haagweg-Zuid • Realiseren Indoor Sportcentrum • Realiseren Leonardo school • Renovatie gemeentelijk monument • Aanpassen kruispunten Churchilllaan Investeringen derden • Sloop-nieuwbouw Hoflaan • Ontwikkeling De Premier • Verdichting in het gebied Ruimte die vrij komt • Vijf Meibad • Vijf Meihal • Antoniuskerk • Saunacomplex De Thermen (waarschijnlijk) Integrale ontwikkeling • investeren in nieuwe en in bestaande stad • vergroten samenhang deelgebieden • dubbel ruimtegebruik

Opgaven + Context => Visie In Hoofdstuk 1 zijn verschillende ontwikkelopgaven, ontwikkelgebieden en doelstellingen benoemd. De daar beschreven ontwikkelopgaven vanuit het Ontwikkelperspectief Zuidwest gaan over Zuidwest als Place to be, duurzaam & gezond, sociaal sterke wijk en fysiek beter verbinden. De in paragraaf 2.6 beschreven kansen lichten het momentum toe. Nu ontstaat de kans om te komen tot een integrale gebiedsontwikkeling, waarbij investeren in nieuwe projecten tegelijkertijd bijdraagt aan de ontwikkelopgaven. In hoofdstuk 2 is de context toegelicht met de plek in de stad, de historie, de onderliggende structuren, de kwaliteiten en zwaktes. Belangrijk is dat ontwikkelingen aansluiting vinden bij de bestaande context, zodat investeringen in nieuwe projecten hand in hand gaan met het verbeteren van de bestaande situatie. Andersom kan het versterken van de bestaande situatie tevens kwaliteit opleveren voor nieuwe bewoners en gebruikers. In hoofdstuk 3 staat de ruimtelijke visie van de gemeente op het plangebied beschreven. Dit is een uitwerking van de ontwikkelopgaven op basis van de context van de plek, waarbij bestaande kwaliteiten worden ingezet en zwaktes tegengegaan.

Place to be & Sociaal sterk Hart van de Buurt Welzijn

Sporten in de stad

Buurthuis

Indoor Sport Speelpark

School voor topsport Winkelcentrum

Gezond & Duurzaam

Ecologie

Bewegen Sterk netwerk lopen & fietsen

Groen netwerk verbindt bestaand en nieuw.

Klimaatadaptatie

FYSIEK Verbonden

Centrum

Lopen & fietsen Centrum Station Lammenschans

Duurzaam mobiliteitsconcept

Station de Vink Regio

3. Visie 3.1 Ambities tot leven brengen In het Ontwikkelperspectief Zuidwest zijn vier ambities benoemd. Deze ambities krijgen een nadere invulling voor het gebied Telderskade. Place to Be In 2030 is dit gebied het sportief centrum van Leiden. Iedereen die houdt van sport en spel komt hier naar toe. Er is een dubbele sporthal met topsportfaciliteiten. Er is een middelbare school die zich richt op sportief en dansonderwijs. Maar ook de buitenruimte nodigt uit tot bewegen en spelen. Kinderen en volwassenen komen hier freerunnen, spelen in het speelpark en voetballen. Sporten in de stad, hier kan dat! In 2030 word je als mens hier gezien. Het is een levendig gebied met mensen op straat en in de gebouwen. Het is een stedelijk gebied dat bruist en zich toont aan de Churchilllaan. Tegelijkertijd is het gebied een hart voor de buurt met een Huis voor de buurt met daarbij een heerlijk speelpark in het groen. Hierbij is ruimte voor ontmoeting en persoonlijke ondersteuning. Maatschappelijke functies behouden een centrale plek in het gebied. Ten slotte zorgt ook de nabijheid van het winkelcentrum De Luifelbaan voor levendigheid en de dagelijkse voorzieningen van winkels en een markt. Gezond & Duurzaam Het karakter van sport, spel en ontmoeting betekent bewegen. En bewegen is gezond! Ook de groenstructuren dragen bij aan bewegen en ontmoeten.

Bestaande groenstructuren worden versterkt en uitgebreid tot een sterk groen netwerk. Zo ontstaat een groene lus aan de zuidkant van de Telderskade via de Gerrit Kasteinstraat, de Segaarstraat en langs het Leonardo College. Deze lus verbindt de bestaande buurt met de nieuwe ontwikkelingen. Aan

het groene netwerk worden fijne wandel- en fietspaden gekoppeld. Dit groene netwerk verbindt de bestaande en nieuwe buurten voor mens en dier. Via het netwerk van groene en blauwe aders worden de bewoners en bezoekers door het gebied geleid. Ook dieren en insecten kunnen zich via deze groene routes verplaatsen. Aan de routes zijn groene plekken gepositioneerd om te spelen en elkaar te ontmoeten. Maar ook de routes zelf bevatten aanleidingen voor sport en spel. Het groen komt ten goede aan de gezondheid. Uitzicht op groen is goed voor de gezondheid en de routes dagen mensen uit om gezond te bewegen. Tevens kan de groene inrichting ook veel betekenen voor klimaatrobuustheid. Denk hierbij aan wateropvang bij hevige regenval en aan koeling op warme dagen. Bij de verdere uitwerking van de openbare ruimte wordt onderzocht of er ook open water kan komen in de centrale groenstrook van de Zuidelijke Hoven. Ook de nieuwe gebouwen leveren een bijdrage aan de verduurzaming van de wijk met bijvoorbeeld groene gevels, water retentie op het dak gecombineerd met zonnepanelen of slimme warmte en koude opslag. Sociaal sterk In het plangebied zitten belangrijke functies voor de buurt. Het Huis van de Buurt is een belangrijk ontmoetingspunt en heeft tegelijk een signaliseringsfunctie om mensen te wijzen op mogelijke ondersteuning.

In de speeltuin Vijfhoven en op het voetbalveldje zijn generaties al spelend opgegroeid. Het gebied zal het hart voor de buurt blijven. Deze verschillende buurtfuncties komen dichter bij elkaar en worden vernieuwd. Zo onstaat nog meer de interactie tussen ontmoeting, activering en ontspanning. Dit vernieuwde buurthart krijgt een mooie plek aan de

Impressie: Duurzaam wonen en sporten in de stad

illlaan Church

Telderskade

a Vijf Meil

Ruimtelijk concept 26

zonzijde van het water van de Telderskade. De inbedding in de buurt wordt versterkt door het monument van de Teldersschool nieuw leven in te blazen. Aan het park liggen ook een kinderopvang en een basisschool. In 2030 is de wijk meer gemengd en divers. Er is een gezonde mix van doelgroepen: draagkrachtige en kwetsbare bewoners, jong en oud en mensen met verschillende achtergronden en leefstijlen. Ouderen en kwetsbare inwoners kunnen langer zelfstandig in de buurt blijven wonen doordat huizen toegankelijk, veilig en geschikt zijn met voorzieningen in de buurt. Daarbij blijft er ruimte voor doelgroepen die een meer specifieke woonvorm nodig hebben zoals wooncomplexen met gezamenlijke ruimtes en voldoende ruimte voor zorg. Ook de openbare ruimte is uitnodigend en toegankelijk voor een ieder, ongeacht zijn fysieke toestand. Nieuwe woningen met voorkanten aan de openbare ruimte dragen bij aan de sociale veiligheid en vergroten het draagvlak voor de voorzieningen. De diverse doelgroepen kunnen iets betekenen voor elkaar en voor hun buurt. Daarbij passen verschillende typologieën woningen: appartementen met fantastisch uitzicht, prettige gezinswoningen, betaalbare woningen en coöperatieve woonvormen. Fysiek verbonden In 2030 zijn de buurten beter verbonden met elkaar en met hun omgeving. Fietser en voetganger bewegen zich over prettige en veilige routes, gekoppeld aan het

groene netwerk. De bestaande fiestroutes naar het historische centrum van Leiden blijven belangrijk. De Telderskade als romantische groene route en de Vijf Meilaan als stadsstraat. De Telderskade krijgt een aangename voetgangersroute door het speelpark en langs het water. Ook de groene lus aan de zuidkant van de Telderskade wordt gecombineerd met een route voor voetgangers. De Boshuizerlaan heeft een belangrijke functie in het fietsnetwerk naar het winkelcentrum De Luifelbaan. Deze zal ook worden gebruikt voor mensen die lopend hun dagelijkse boodschappen gaan doen. Het gebied wordt beter verbonden met de Churchilllaan met minimaal één brug voor langzaam verkeer. Dit gebeurt op een verkeersveilige wijze. De Churchilllaan blijft een belangrijke uitvalsweg naar de regio. Binnen het gebied zelf is het aantal autobewegingen beperkt. Auto’s rijden direct parkeergarages in, met ook parkeerplekken voor het Indoor Sportcentrum. Het gebied leent zich voor experimenten met duurzame mobiliteitsconcepten. De auto parkeert uit het zicht of in een mobiliteitsHUB: een gebouw voor mobileit en beweging. Dit is interessant als het gebouw daarwerkelijk een betekenis krijgt in de wijk met een daktuin met speelmogelijkheden, deelfietsen, een publieke plint met bijvoorbeeld een fietsenmaker, pakketservice en coffeecorner.

Vanuit de parkeerplek loop je altijd via de publieke ruimte naar je woning, zo ontmoeten bewoners elkaar in de buitenlucht.

Vogelvlucht impressie van een mogelijke eindsituatie in zijn omgeving

Sport en speelzone Telderskade

Groen hoefijzer

Deel centrumgebied Zuidwest aan de stadsboulevard Churchilllaan 30

3.2 Ruimtelijk concept In paragraaf 3.1 zijn de ambities toegelicht met daarbij de belangrijkste ingrepen en structuren. Voor het ruimtelijk overzicht is het ruimtelijke schema hier kort individueel toegelicht. 3.2.1 Sport- en speelzone Telderskade Voor de Telderskade is de ambitie een unieke groene zone te realiseren met voorzieningen voor sporten, spelen, ontmoeting en activering. Aan de zijde van de Churchilllaan zijn de grote voorzieningen voor de stad met het Indoor Sportcentrum en het Leonardo College. Ten oosten van de Boshuizerlaan zijn het buurtvoorzieningen aan een groen speelpark: een nieuw Huis van de Buurt, maatschappelijke voorzieningen, een kinderdagverblijf en de basisschool De Ley. Gezamenlijk vormen de buurtvoorzieningen aan het speelpark het hart voor de buurt. De Telderskade is een mooie en rustige route voor fietser en wandelaar tussen de Churchilllaan en het historische centrum. Het water en de waardevolle groenstructuur creëren een natuurlijke ambiance. Ten oosten van de Boshuizerkade doet deze ontwikkeling mee in de bestaande stedenbouwkundige opzet van Zuidhoven als wederopbouwbuurt. 3.2.2 Groen hoefijzer Aan de structuur van de Telderskade komt aan de zuidzijde een groene verbinding in de vorm van een breed hoefijzer.

Deze structuur schakelt de groene Telderskade aan de bestaande woonbuurt en aan de woningbouwontwikkeling bij het Leonardo College, die onderdeel is van het centrumgebied Zuidwest.

3.2.3 Centrumgebied Zuidwest De sfeer in het deel aan de Churchilllaan tot aan de Boshuizerlaan/ Boshuizerkade past bij het centrumgebied Zuidwest (zie 1.2 en hoofdstuk 4). Het is een gebied met voorzieningen, waar voornamelijk wonen aan wordt toegevoegd in een hoge dichtheid en met een hoge kwaliteit van de openbare ruimte. De gebouwen direct aan de Churchilllaan positioneren zich nadrukkelijk aan de Churchilllaan en sluiten qua maat en schaal aan op de Churchilllaan en de bestaande gebouwen. Het zijn grote gebouwen als het Indoor Sportcentrum, het Leonardo College en een woontoren tot maximaal 70 meter hoog. Deze hoogte sluit aan bij de bestaande hoogbouw De Stadswachter van 72,5 meter en de geplande ontwikkeling op de Vijf Meilaan 210. Deze woontoren staat aan het eind van een zichtlijn van het groene hoefijzer. Op de hoek van de Vijf Meilaan en de Churchilllaan is een hoogteaccent mogelijk van ruim 30 meter, dat qua hoogte aansluit bij de bestaande flat aan de overzijde van de Vijf meilaan, ooit het hoogste woongebouw van Leiden. Dit deel van het plangebied sluit aan bij het uitbreidingsplan Leiden Zuidwest. Het centrumgebied bevindt zich in het midden van de wijk. De sfeer in het gebied is stoer, stedelijk en groen. Bijzondere functies zoals het Indoor Sportcentrum en het Leonardo College worden onderdeel van de Churchilllaan, als as met voorzieningen voor de stad.

Anders dan het oorspronkelijke uitbreidingsplan is dat veel nieuwe gebouwen hier niet als losse gebouwen in het groen komen te staan, maar dat de gebouwen gezamenlijk de stedelijke openbare ruimte definiëren, bijvoorbeeld als straat of plein. Dit is conform het ontwikkelperspectief en op deze manier kan een nieuwe kwaliteit aan de wijk worden toegevoegd met andersoortige interessante plekken.

Kaart: Weergave van het idee van een netwerk dat verschillende plekken voor sport en spel verbindt.

Urban sports: free running 5

10m

600m²

Reeves park door Townshed Landscape architects

Bouwvlak en kavelnummer Bouwvlak met daarin Parkeerhub (n.t.b.) Bouwvlak met daarin Kinderdagverblijf Parkeren Vijfhoven Kadastergrens Te maken doorgang voor parkeren/expeditie (n.t.b.) Route door bouwblok (n.t.b.) Maatvoering Verbijzondering toren (vormgeving en programma) Entrees op de begane grond Groenzone Speelpark Telderskade Verbindingen door het groen Versterken fietsstructuren Versterken relatie Churchilllaan Versterken zichtbaarheid water Bestaande bomen Projectgebied Telderskade

Spelen en ontdekken in de natuur 10m

30m

50m

3.3 Programma 3.3.1 Wonen De gemeente ambieert een leefbare wijk met een gevarieerd woonprogramma dat bijdraagt aan de woonopgave van de gemeente Leiden. De veelheid en diversiteit van de nabije voorzieningen maken het gebied geschikt voor veel soorten huishoudens, zoals ouderen en gezinnen. Het woonprogramma moet aan deze diversiteit en flexibiliteit bijdragen. Alleen studentenhuisvesting wordt in dit gebied uitgesloten, omdat bijna alle verstedelijkinggebieden voor hen geschikt zijn. Dat is namelijk niet het geval voor andere typen huishoudens. De huidige woningvoorraad in de directe omgeving bestaat nu voor grootste gedeelte uit sociale woningen onder de lage aftoppingsgrens. Het woonprogramma moet bijdragen aan gemengde wijken en buurten. Dit levert de volgende indicatieve verdeling van het woonprogramma op. •

•

30% sociale huurwoningen. Prijsklasse: rondom de lage aftoppingsgrens (prijspeil 2020: €619,01) en hoge aftoppingsgrens (prijspeil 2020: €663,40). Binnen het sociaal segment mogelijk een klein aandeel woningen voor bijzondere doelgroepen. 50% koopwoningen, in diverse prijsklassen maar nadruk op betaalbare segment (tot 310.000 = NHG grens 20% markt huurwoningen. De nadruk ligt hierbij op middeldure huurwoningen. Maar er kunnen ook dure huurwoningen worden toegevoegd op ‘toplocaties’.

In het deelgebied Zuidhoven is de ambitie om meer variatie in het type woningen en doelgroepen te realiseren ten opzichte van de huidige situatie. Daarom geldt dat de toe te voegen sociale huurwoningen niet in dit deelgebied gerealiseerd worden. De uitvoeringsagenda Wonen hanteert

een minimale oppervlakte van 45m2 GBO per woning. Voor bijzondere en specifieke doelgroepen kan hier, bij sociale huurwoningen, beargumenteerd van worden afgeweken. Omdat we voor verschillende typen huishoudens willen bouwen zien we graag diversiteit in woonoppervlakten, zowel voor éénpersoons- , tweepersoonshuishoudens en gezinnen. Omdat de woningmarkt aan verandering onderhevig is, staat dit programma niet vast. In de verdere uitwerking van de gebiedsontwikkeling kan hiervan tot op zekere hoogte worden afgeweken. Het aandeel sociale woningbouw is daarbij geen onderwerp van gesprek en staat vast. Voor sociale en middeldure huurwoningen gaan de spelregels gelden van de nieuwe Doelgroepenverordening, die naar verwachting in het voorjaar van 2021 wordt vastgesteld. 3.3.2 Maatschappelijke voorzieningen In het gebied zijn op dit moment een buurthuis (Vogelvlucht), kinderopvanglocatie en een speeltuin met bijbehorend gebouw gevestigd. Daarnaast staat er nog een leeg schoolgebouw (gemeentelijk monument) dat wacht op een nieuwe invulling. We zien hier kansen om een gezamenlijke en uitnodigende nieuwe huisvesting van maatschappelijke organisaties en voorzieningen te realiseren in het projectgebied. Er is ruimte voor uitbreiding van de kinderopvang.

Ook ziet de gemeente ruimte voor het integreren van een gezondheidscentrum in de woningbouwontwikkeling, waarin meerdere huisartsen/fysiotherapeuten uit de wijk onder één dak kunnen samenwerken. 3.3.3 Spelen en bewegen Sporten, spelen en bewegen is het centrale thema voor het gebied. Met het Indoor Sportcentrum (ISC) en het Leonardo College is dit voor iedereen gelijk herkenbaar. Maar juist ook de buitenruimte zal bijdragen aan

Artist impression Speelstraat langs Leonardo College naar Indoor Sport Centrum

Publieke ruimte met veel sport

Jaktgatan AJ Landskap Photo: Kasper Dudzik

speelpark zullen buurtbewoners betrokken worden. Het schoolplein van het Leonardo krijgt een inrichting voor sport. De buurt kan dit plein gaan gebruiken buiten schooltijd. Het tussenstraatje langs het Leonardo is onderdeel van de groene route en verbindt het schoolplein met het voorplein van het ISC. Dit krijgt het bijzondere karakter van een groene sportstraat met sportelementen. 3.3.4 Horeca Het toevoegen van woningen kan draagvlak bieden voor extra buurtgebonden voorzieningen zoals daghoreca (waaronder lunchrooms en koffiebars). Om deze reden is het mogelijk om een beperkt aantal kleinschalige daghoreca (één of twee vestigingen) op deze locatie toe te staan en daarmee dit stedelijke woonmilieu verder te versterken. Omdat het gebied gelegen is aan de rand van een rustige woonbuurt wordt het gebied niet als een geschikte locatie beschouwd voor avondhoreca.

sporten, spelen en bewegen in de stad. Er ontstaat een groene route als verbinding in de wijk met daaraan plekken voor sport, spel en ontmoeting. Kinderen, volwassenen en ouderen kunnen zo gebruik maken van de openbare ruimte als ontmoetingsplaats, om een rondje te wandelen, hard te lopen, te fietsen of te fitnessen. Het voorplein van het ISC wordt ingericht voor free running. Richting het buurthuis wordt de omgeving groener en ontstaat ruimte voor spelelementen gekoppeld aan het buurthuis. Dit speelpark Zuidhoven is de vernieuwde speeltuin Zuidhoven en blijft een plek waar jonge kinderen afspreken, spelen en ontdekken. Bij het ontwerp en de inrichting van het

3.3.5 Werken Het gebied is gericht op wonen en voorzieningen. Ook werken is een functie die past in een gemengd en levendig gebied. Werk en arbeidsactiviteit zijn belangrijk voor de wijk en kunnen mensen verbinden. Dit kan met een bedrijf aan huis of door een onderneming in een plint. Voor kantoren is alleen een beperkte uitbreiding van bestaande kantoorruimte op de hoek van de Churchillaan en de Vijf Meilaan mogelijk. 3.3.6 Detailhandel Het projectgebied Telderskade ligt aan de rand van het Winkelcentrum Luifelbaan. Een nieuw cluster van niet-dagelijkse detailhandel is in deze omgeving om deze reden niet wenselijk. 3.3.7 Kunst & cultuur Het voormalig schoolgebouw dient behouden te blijven. Dit geldt ook voor de glas-in-loodramen van de H. Antoniuskerk en voor de kunst in de buitenruimte.

Kaart: Groen netwerk met wijkgroenstructuur en lanen.

Boulogne Billancourt door Mutabilis paysage & urbanisme

Bottière Chênaie door Atelier des paysages Bruel-Delmar in Nantes Reeves park door Townshed Landscape architects

3.4 Openbare ruimte Een goede openbare ruimte is de basis van de gebiedsvisie. De openbare ruimte schakelt de verschillende ontwikkelingen aan elkaar en zorgt voor samenhang in de wijk. De visie is om in te zetten op een hoge kwaliteit van de openbare ruimte. De verbeterde verbindingen in het gebied komen aan bod in de paragraaf 3.7 over verkeer en mobiliteit. In deze paragraaf komt een duiding van de groenstructuren aan bod. 3.4.1 Groen en water Een van de speerpunten in deze visie is om de groene structuren te versterken, meer beleefbaar te maken en te verbinden. Karakteristiek voor de visie is de groene buitenruimte die uitnodigt tot bewegen langs de Telderderskade en als secundaire groenstructuur dat bestaand en nieuw verbindt en de deelgebieden koppelt (zie 3.1, 3.2 en 3.3.3). Wijkgroenstructuur De Churchilllaan met de velden er langs en de Telderskade behoren tot de wijkgroenstructuur. Zij vormen routes in het grotere ecologische netwerk en spelen een grotere rol in de klimaatadaptatie. De visie is om de Churchilllaan op termijn met haar bomenrijen tot een groene stadsboulevard te maken. De waterstructuur direct langs de Churchilllaan blijft behouden en behoudt een minimale breedte van 8 meter.

De beleefbaarheid van het groen langs de Churchilllaan kan toenemen door het voor voetgangers aantrekkelijker te maken hier langs te lopen, op plekken het water over te kunnen steken en door voorkanten van gebouwen aan de laan te positioneren. Daarbij kunnen gebouwen en het schoolplein op de groenstructuur reageren. De Telderskade wordt begeleidt door een waardevolle boomstructuur. De ambitie is dat de Telderskade meer een singel wordt: een waterloop met groene taluds. Ook voor de Telderskade geldt dat de beleving van het

water aan de “kade” moet toenemen. Het water wordt meer zichtbaar en benaderbaar. Een voetgangersroute en het bijeenbrengen van buurtfuncties aan de noordzijde van het water dragen daaraan bij. Het romantische groene karakter van de fietsroute naar het centrum en de beleving van rust blijven in tact. Lanen De Boshuizerlaan, Boshuizerkade en Hoflaan hebben een laankarakter en verbinden de woonbuurten in Zuidwest met elkaar. Een laan heeft idealiter mooie rijen bomen, brede groenstroken en bebouwing aan weerszijden met voorkanten aan de laan. De laan heeft een overzichtelijk profiel, waar de fietser onderdeel van is. Het groen is prominenter dan het verkeer. De Boshuizerlaan behoudt de nadruk op fiets en voetganger. De auto is hier te gast en het is geen verbindingsweg voor auto’s. De Boshuizerkade wijkt af van het ideaaltype: hier staan huizen alleen aan een enkele zijde en is het verkeer meer nadrukkelijk aanwezig. De herinrichting van de Boshuizerkade is een individueel project, waarvan de uitvoering reeds gestart is. Het groene karakter van een laan bestaat hier naast de bomenrijen uit het weidse uitzicht over de sportvelden. 3.4.2 Diversiteit aan bomen en ecologie Het beter verbinden en dooraderen van het gebied hangt nauw samen met de groeninrichting.

Zo wordt het voor de bewoners een prettige route en voor de biodiversiteit een groot verbonden habitat, beide kunnen profiteren van elkaar. De lanen zorgen voor structuur en een bijna monumentale uitstraling. Als tegenhanger daarvan zijn de andere structuren minder rigide en kan hier een rijke variëteit aan bomen geplant worden. Denk hierbij aan inheemse soorten die goed in de omgeving passen en die onderdak kunnen bieden aan de aanwezige dieren.

Binnen het bouwblok hebben de gebouwen een eigen architectonische identiteit.

Bin de arc

25 m

Voorbeeld indeling van de gebouwen binnen het bouwblok, wonen aan de straatzijde en25binnenzijde. Geen m m 16blinde gevels of zichtbare parkeeroplossingen (excl. fiets)

m 20

20 m

Voo geb bou stra blin par

m 20

m Westerpark door Blauw architecten 50

Jeanne Dekkers architectuur in Goes

20 m

Aandacht voor hoekoplossingen, semi-private route door het bouwblok.

Aan sem bou

School in Haagse rivierenbuurt door Atelier PRO

Levs in Amsterdam noord Veel en diverse entrees verspreid over de gehele plint en binnen het bouwblok (toegang tot tuin Roolijnen centrumgebied Zuidwest met v.a. begane grond).

>80 m

harde (roodbruin) en zachte rooilijnen (geelbruin). Bij de zachte rooilijnen is het de bedoeling dat er een vriendelijke wand ontstaat, die de straat definieert. Afwisseling en een zachte overgang tussen gebouw en straat <80 m <80 m is hier wenselijk.

>80 m

Vee ove het v.a

<80 m

Naast een aantrekkelijk beeld leveren bomen ook een belangrijke bijdrage aan klimaatverandering op. Zo vangen ze CO2 op en geven ze O2 terug. In de warme zomerdagen kunnen bomen voor verkoeling zorgen en fijne schaduwplekken om te zitten of spelen. Tot slot kan bij de inrichting nog gedacht worden aan een goede bodemgesteldheid en afwatering op het groen. Bij hevige stortbuiten kan het water hier geborgen worden en rustig de grond intrekken.

3.5 Rooilijnen en voorkanten Het plangebied valt in twee verschillende ontwikkelgebieden uit het Ontwikkelperspectief Zuidwest. Dit zijn het ontwikkelgebied Zuidhoven - ten oosten van de Boshuizerkade - en het ontwikkelgebied Centrum Zuidwest - ten westen van de Boshuizerlaan. Beide gebieden hebben een eigen stedenbouwkundige opzet. Nieuwbouw in het gebied Zuidhoven sluit nadrukkelijk aan bij de oorspronkelijke wederopbouwbuurt. Nieuwbouw in het centrumgebied stuurt daarentegen op rooilijnen, waarbij een samenstel van gebouwde volumes de open ruimtes definiëren. Dit sluit aan bij de keuze in het Ontwikkelperspectief Zuidwest voor een meer stedelijke beleving in het centrumgebied. Dit gebied sluit daarmee ook aan op de functie, schaal en maat van de Churchilllaan. Zuidhoven Voor het gebied Zuidhoven is er gekeken naar het bestaande karakter en verkaveling van de hoven. De opzet is stempelmatig. De ontsluiting vindt plaats via vijf lussen. In het midden van het gebied loopt een groenstructuur met daaraan hoven. Waar nu de speeltuin Vijfhoven zit, zou een sluitstuk van de stempels kunnen zitten. Dit is echter niet het geval. De woningen aan deze zijde hebben een achterkant aan deze zijde. In de visie komt er een sluitstuk met twee nieuwe gebouwen met hun voorkant richting het

speelpark Telderskade en met het parkeren aan de achterzijde. Aan de parkranden kan vervolgens gewoond worden en er is ruimte voor een kinderdagverblijf in de plint. Deze gebouwen passen in de bestaande stedenbouwkundige opzet en hebben dezelfde richting als de bestaande gebouwen. Zuidhoven - Huis van de Buurt Ditzelfde geldt voor het monumentale schoolgebouw, dat wordt gerenoveerd en herbestemd en voor het nieuwe Huis van de Buurt. Het Huis voor de Buurt komt aan de noordkant in dezelfde lijn te staan als het monument. Aan de zuidzijde daarentegen komt het huis van de buurt meer richting de Telderskade. Dit komt ten goede aan de dynamiek van het gebied en zo komt het gebouw met zijn voeten in het park te staan. Voor beide gebouwen geldt dat zij een alzijdige uitstraling moeten hebben. Centrumgebied Zuidwest Bestaande rooilijnen zijn het uitgangspunt voor de uitwerking. De rooilijn aan de Boshuizerlaan wordt gespiegeld. Zo kan een laan ontstaan met woningen aan beide zijden. Deze fungeert als verbinding tussen De Luifelbaan en de wijk aan het noorden voor fietsers en voetgangers. De straat wordt ruim opgezet en heeft een breedte van ca 22 meter. Zo is er veel ruimte voor groen en ontstaat er een prettige afstand tot de nieuwbouw woningen. Aan de Churchilllaan wordt de rooilijn van het Leonardo College opgepakt.

Deze loopt parallel aan de bebouwing aan de overzijde van de Churchilllaan tot waar de H. Antoniuskerk nu staat. Aan de Vijf Meilaan komt een rooilijn in het verlengde van de bestaande gebouwen ten oosten van de Boshuizerlaan. De rooilijnen zijn uiterste bebouwingsgrenzen. Er is een onderscheid in een harde en een zachte rooilijn. De harde rooilijn is een verplichte rooilijn waar in gebouwd moet worden. Dit geldt aan de doorgaande wegen waar een meer formeel karakter wenselijk is:

15m

6,5m

12m

27m

12m

2 700 M

10m 34,5m 15,5m

4 10m

10m

22m 50m

16,5m

25m

8 7 9

10m

600m²

Visiekaart

il Church

Telderskade

llaan

9 7 7 3 Lagen (max. 12 meter)

4 Lagen (max. 13 meter)

4-5 Lagen (max 16 meter)

12 an

Vijf Meila

Hoogteaccent met bouwlagen (plint 4-5 meter, bouwlaag 3 meter) locatie hoogteaccent niet definitief

Kaart: Maximale bouwhoogtes

8.00

10.00

14.00 16.00 Indicatie bezonning op verschillende momenten op 21 maart

12.00

18.00 41

Impressie Boshuizerlaan

Impressie aanzicht vanaf Churchilllaan naar het noorden. 42

aan de Vijf Meilaan, Churchilllaan en de Telderskade. De zachte rooilijnen geven enige speling. Gebouwen mogen daar tot twee meter terug liggen. Dit levert een wand op die de ruimte van de straat definieert met enige informaliteit. De rooilijnen leveren bouwvlakken op. In het centrumgebied geldt dat gebouwen aan alle zijden waar zij aan de openbare ruimte grenzen voorkanten hebben. Niet woonfuncties met een levendige uitstraling krijgen een plek op de begane grond en worden geplaatst aan de Vijf Meilaan, Churchilllaan en Telderskade.

3.6 Bouwhoogtes De bouwhoogtes is de visie passen binnen de kaders van het Ontwikkelperspectief Zuidwest en sluiten aan bij de bestaande hoogtes en bouwplannen in de directe omgeving. Zuidhoven Het ontwikkelperspectief Zuidwest geeft aan dat de bouwhoogte van nieuwe gebouwen passend moet zijn in de bestaande omgeving en maximaal 20 meter hoog is. Voor het Huis van de Buurt betekent dit dat deze maximaal drie bouwlagen hoog wordt, zoals het monumentale schoolgebouw. Voor de woningbouw aan de zijde van de Hoflaan is de maximale hoogte voor nieuwbouw vier bouwlagen. Daarbij is de wens van de gemeente dat de twee gebouwen verschillen in hoogte en zo bijdragen aan de dynamiek in de compositie, zoals bij de bestaande stempels in Zuidhoven. De hoogtes zijn 2 tot 4 lagen aan de groene binnenstructuur en 4 lagen aan de parkzijde. Centrumgebied Zuidwest In het ontwikkelperspectief Leiden Zuidwest staat voor dit deel van het centrumgebied dat toekomstige ontwikkelingen een hoge dichtheid hebben en de maximale bouwhoogte 70 meter is. Deze bouwhoogte sluit aan bij de bestaande hoogbouw van de Stadswachter (72,5 meter) en het project De

Premier aan de overzijde van de Churchilllaan (70 meter). De basishoogte voor de nieuwbouw is gespecificeerd naar vier tot vijf bouwlagen. Daarbovenop kunnen afwijkingen in de hoogte worden gerealiseerd. Deze accenten lopen in hoogte op vanaf de Boshuizerlaan tot aan de Churchilllaan. Aan de Boshuizerlaan gaat het om maximaal één hoogteaccent per kavel met maximaal zeven bouwlagen. Aan het binnenstraatje is dit maximaal één hoogteaccent per kavel met maximaal negen bouwlagen. Op de hoek van de Vijf Meilaan en de Churchilllaan komt een hoogteaccent van ruim 30 meter, dat qua hoogte aansluit bij de bestaande flat aan de zuidzijde van de Vijf meilaan, ooit het hoogste gebouw van Leiden. Ten slotte geeft deze gebiedsvisie ruimte voor maximaal één hoogbouwaccent van 70 meter aan de Churchilllaan aan het eind van de zichtlijn van de groenstructuur. Voor deze hoogbouw gelden strenge kwaliteitseisen om nadelige effecten zoveel mogelijk te beperken. Deze zijn opgenomen in het hoofdstuk over de beeldkwaliteit. De toren heeft een setback ten opzichte van de onderbouw in verband met het tegengaan van windhinder en eisen voor een aantrekkelijke verdieping op de begane grond.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/9768911/1