Document · PDF

Volkshuisvestingsvisie 2021

Besluitvorming (raad) 17 februari 2021, gemeente LeeuwardenBij agendapunt: Volkshuisvestingsvisie 202117.989 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

In bijlage 1 (definities) hebben we de verschillende categorieën verder toegelicht. We maken in de meerjarenafspraken afspraken over het nader onderzoeken van de vraag naar deze specifieke woonvormen en de wijze waarop we levensvatbare initiatieven kunnen ondersteunen. Waar dat kan en gewenst is, faciliteren we levensvatbare initiatieven met ruimte op gemeentelijk grondeigendom.

Aanbod particuliere verhuur Het aanbod sociale huurwoningen in eigendom van de corporaties is in principe meer dan voldoende. De particuliere verhuur vervult haar functie in het soepel laten functioneren van de woningmarkt in de meeste buurten al maximaal. We zien een grotere rol voor particuliere verhuur in het segment boven de liberalisatiegrens van € 737,14. In het geactualiseerde Afwegingskader Woningbouw zullen we nader bepalen waar er ruimte is voor particuliere verhuur en de voorwaarden waaronder we daar aan meewerken. In wijken waar het aanbod sociale huur (corporatie en particulier) nu al boven de 50% ligt, werken we niet mee aan het toevoegen van extra

De Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek biedt de gemeenteraad de mogelijkheid om voor 4 jaar bepaalde wijken aan te wijzen waar extra regels voor woningtoewijzing gelden. Wanneer minimaal 25% van de bewoners van een wijk niet-actief respectievelijk werkloos is en het aantal huishoudens met een laag inkomen 45% van het inwonertal van de wijk vormt, is de wet te benutten. De betreffende wijk kan dan als zogenoemde kansenzone worden aangewezen en aan nieuwkomers die minder dan zes jaar ingezetenen zijn van de regio kunnen inkomenseisen worden gesteld voordat men zich in de wijk kan vestigen.

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

De Het gaat hier in beginsel om woningzoekenden die een inkomen hebben tot € 43.574. In uitzonderlijke gevallen kan hier van afgeweken worden.

Deze verplichting volgt uit artikel 28 Huisvestingswet 2014

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

particuliere verhuur. We willen mede hierover afspraken maken met de grotere particuliere verhuurders.

Dorpen Momenteel is er geen aanleiding om het aanbod sociale huurwoningen in de dorpen te verkleinen. Het aanbod kan wel diverser worden. De toegankelijkheid van de huur in de dorpen willen we vergroten voor huishoudens met een binding met wonen in het dorp. Het aanbod huurwoningen in de hele gemeente is voldoende groot; we willen voorkomen dat het beperkte aanbod huurwoningen in de dorpen toegewezen wordt aan huishoudens die hier niet expliciet voor kiezen. Wanneer de vraag naar huurwoningen groeit, bieden we ook aan particuliere verhuurders ruimte om hierin te voorzien.

Rol van de gemeente Het is in het algemeen belang dat vraag en aanbod goed op elkaar afgestemd zijn. Het realiseren van de ongedeelde stad betekent dat elders in de gemeente voldoende ruimte beschikbaar moet zijn voor nieuwbouw door de corporaties. Daar zetten we ons actief voor in, door enerzijds een deel van onze eigen gronden beschikbaar te stellen en hierbij een sociale grondprijs te rekenen. Maar ook door de verplichting op te nemen dat bij transformatie in de bestaande stad er een percentage sociale huur gerealiseerd moet worden. Om dit goed vorm te geven, is inbedding in een programma stedelijke vernieuwing nodig en nadere uitwerking in het geactualiseerde Afwegingskader Woningbouw. Waar het gaat om de bevolkingssamenstelling van buurten en dorpen, hebben we met deze visie aangegeven welke ambities wij hebben. We gaan dit in nader overleg met de corporaties en huurdersorganisaties verder uitwerken waar dit het inzetten van voorrang betreft. De corporaties krijgen met deze visie ruimschoots de volkshuisvestelijke vrijheid om dit breed in te zetten. Dit betreft in het bijzonder ook hun inzet om hogere inkomens binnen de volkshuisvesting aan te trekken en te behouden in hun woningvoorraad. Vanwege het belang van de cliënten, maar ook in het kader van een effectieve inzet van maatschappelijke middelen, is het nodig dat een groep huishoudens met urgentie gehuisvest wordt.

Met deze visie geven we aan welke doelgroepen met urgentie gehuisvest moeten worden. Het is nodig dat we hierover met partijen nadere afspraken maken, waar het gaat om draagkracht en draagvlak in buurten, maar ook waar het gaat om zorg en begeleiding (zie verder Hoofdstuk 7: Als wonen niet vanzelfsprekend is).

6. oud worden in de eigen woning In dit hoofdstuk belichten we de effecten van de vergrijzing en welke opgaven voor de volkshuisvesting eruit rollen.

Het aantal huishoudens met AOW groeit de komende jaren sterk, met meer dan 3.000 in de komende tien jaar. Landelijke cijfers over 80+ geven aan dat deze groep groeit van 5.000 in 2018, naar 9.000 in 2035 en 12.000 in 2050. We kijken periodiek naar de bevolkingsontwikkeling.

Voldoende geschikte woningen om langer thuis te blijven wonen

Ambitie vergrijzing Huurders in de sociale woningvoorraad moeten op fijne en waardige wijze oud kunnen worden in hun eigen woning of buurt. Wanneer het niet wenselijk is om in de eigen woning te blijven, moeten bewoners in staat zijn te verhuizen naar een passende woning in een passende woonomgeving.

Ontwikkeling vergrijzing In Leeuwarden neemt zoals in de rest van Nederland het aantal ouderen toe. In de sociale huursector groeit het aantal ouderen sneller dan in de koopsector. We zien dat vooral in de dorpen het aantal oudere huurders snel toeneemt. We definiëren daarbij een oudere als iemand van boven de 75 jaar. Vanaf 85 jaar neemt de kwetsbaarheid snel toe.

Het beleid is erop gericht om iedereen in staat te stellen zo lang mogelijk in de eigen woning te blijven wonen. Ook voor ouderen geldt dit. We vinden het belangrijk dat oudere huurders in staat zijn om op een waardige wijze zelfstandig te kunnen blijven wonen, als onderdeel van de ongedeelde stad. Dit betekent dat ouderen ook voldoende in staat zijn mee te doen in de samenleving. Dit is niet vanzelfsprekend. Het betekent in de eerste plaats voldoende passende woningen om zelfstandig te blijven wonen. Dit zijn woningen waar ook oudere bewoners met kleine lichamelijk gebreken zich goed kunnen redden. Momenteel zijn er qua aantal voldoende geschikte woningen in de gemeente, maar woont de doelgroep er niet altijd of ontbreekt een geschikte woning in de directe omgeving. We spreken met de corporaties en huurdersorganisaties af hoeveel geschikte woningen waar nodig zijn, zodat bij herstructureringen en nieuwbouw voldoende geschikte woningen beschikbaar komen. We gaan ervan uit dat de specifieke ouderencorporaties hun woningaanbod moderniseren, uitbreiden en ruimtelijk spreiden zodat het bijdraagt aan gemengde buurten.

Indien nodig zijn we als gemeente bereid het beschikbare publiekrechtelijk instrumentatrium (Huisvestingswet, Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek et cetera) in te zetten.

Figuur 2: Regionale bevolkingsprognose ontwikkeling AOW-ers en 80+ voor Leeuwarden (PBL, 2018) 26

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

Geschikte woonomgeving Voorwaarden voor langer thuis wonen zijn voldoende voorzieningen in de buurt en dat deze voor de oudere bewoner goed toegankelijk zijn of wanneer voorzieningen op afstand liggen, de bereikbaarheid hiervan goed georganiseerd is. Corporaties en de gemeente kunnen sturen op een aantal voorzieningen, maar niet op alle. Zonder geschikte voorzieningen is het niet mogelijk om op waardige wijze te kunnen blijven wonen. Er moet bijvoorbeeld voldoende aanleiding zijn voor ontmoeting in de nabije omgeving om de leefbaarheid te vergroten en de eenzaamheid te verkleinen. We spreken met de corporaties en huurdersorganisaties en met relevante andere partijen af waar we het aanbod van passende woningen willen uitbreiden. We gaan dit waarschijnlijk ook uitwerken in het geactualiseerde Afwegingskader Woningbouw. In gebieden waar het voorzieningenniveau niet compleet is, willen we met partijen bekijken of en zo ja, hoe we het voorzieningenaanbod kunnen vergroten of toegankelijker maken.

Verhuizen vereenvoudigen Het is niet altijd mogelijk om in de eigen woning oud te worden: de woning of woonomgeving kan ongeschikt zijn of er is te veel zorg nodig. In die gevallen willen we oudere huurders in staat stellen – en soms verleiden – om tijdig de stap te zetten naar een betere woning en woonomgeving. Obstakels die dit in de weg kunnen staan willen we wegnemen. Dit kan bijvoorbeeld onwetendheid zijn over het beschikbare aanbod. Soms zijn het financiële barrières, zoals een hogere huur of de kosten van de verhuizing zelf. Wanneer we er in slagen kwetsbare oudere huishoudens eerder naar een meer passende woning te laten verhuizen, ontstaat ook ruimte in de reguliere woningmarkt. We gaan met corporaties, huurdersorganisaties en andere relevante partijen afspraken maken over hoe we kwetsbare oudere huurders zo goed mogelijk kunnen ondersteunen bij het tijdig verhuizen naar een passende woning.

Specifieke woonvormen De afgelopen jaren zijn er landelijk veel nieuwe woonvormen voor senioren ontstaan, waarmee voorzien wordt in specifieke woonbehoeftes, zoals bijvoorbeeld Knarrenhof, gemeenschappelijk wonen, nieuwe vormen van woon-zorgcomplexen, et cetera. Met deze vernieuwing wordt beter voorzien in de vraag van ouderen. Ook zien we dat deze nieuw alternatieven beter passen in de filosofie van de ongedeelde stad, omdat een mix van leeftijdsgroepen er een plek weet te vinden, de complexen minder omvangrijk zijn en beter geïntegreerd in de omgeving. Tegelijkertijd is de vraag naar de klassieke complexen sterk afgenomen. Het is duidelijk dat deze complexen op korte termijn 28

gemoderniseerd moeten worden of vervangen door eigentijdse varianten. We gaan ervan uit dat bij substantiële transformatie en nieuwbouw, er ook specifieke ouderenhuisvesting wordt toegevoegd. We spreken met corporaties en huurdersorganisaties af welke nieuwe woonvormen wenselijk zijn en hoe we deze kunnen realiseren. We verwachten dit uit te gaan werken in het te actualiseren Afwegingskader Woningbouw. We gaan met onder andere Woonzorg Nederland afspraken maken over het toevoegen van specifieke ouderenhuisvesting bij transformatie- en in nieuwbouwlocaties.

Ouderen in de particuliere huursector De particuliere huurmarkt bedient ook een deel van de markt voor ouderen. Het woningmarktonderzoek laat zien dat op 1 januari 2018 er 1.270 alleenstaande 65-plussers en 470 stellen 65-plus in de particuliere markt wonen. Dit is qua percentages redelijk vergelijkbaar met de sociale huur. Een belangrijk deel van de ouderen woont al langere tijd naar tevredenheid in een particuliere huurwoning en heeft hier toentertijd ook bewust voor gekozen. Het betreft dan vaak bezit van institutionele beleggers. Wanneer er particuliere initiatieven zijn voor specifieke ouderenhuisvesting in de duurdere huur, kijken we per project of het gewenst is dat een deel van het programma in de sociale huur wordt toegevoegd. We wijken hiermee bewust af van de algemene stelregel van 20% sociale huur bij transformatie. Dit heeft te maken met het gegeven dat in specifieke seniorenhuisvesting aanvullende dienstverlening wordt aangeboden die qua prijsniveau niet haalbaar is voor de doelgroep die aangewezen is op een sociale huurwoning.

Rol van de gemeente Kwetsbare ouderen zijn een doelgroep die extra aandacht en ondersteuning vanuit de gemeente krijgt. Ten aanzien van de huisvesting bieden we vanuit de Wmo-ondersteuning in het aanpassen van de eigen woning, ook wanneer dit een woning van een corporatie of particuliere verhuurder is. Ook bieden we ruimte om het aantal specifieke woonvormen voor ouderen verder te laten groeien. Wanneer het gaat om particuliere initiatieven, gaan we er in beginsel van uit dat er minimaal 20% in de sociale huur wordt toegevoegd. De gemeente is ook in hoofdzaak verantwoordelijk voor de ondersteuning van ouderen. Het betreft huishoudelijke hulp en maatschappelijke ondersteuning. Door de groei van het aantal huishoudens dat hier een beroep op doet, moeten we kijken hoe we dit organiseren zodat elke oudere toegang heeft en we tegelijkertijd hoogwaardige ondersteuning en hulp kunnen bieden. Waar het gaat om het ondersteunen van ouderen om tijdig te verhuizen naar een geschikte woning in een geschikte woonomgeving, zullen we onze rol en die van onze andere partners de komende jaren nader moeten uitwerken. We zien hier voor onszelf sowieso een regierol weggelegd.

Dorpen We zien dat de vergrijzing het eerst komt in de dorpen en dan binnen de dorpen ook nog in de sociale huursector. Dit vraagt de komende decennia extra aandacht. Ook in de dorpen moeten senioren op een passende wijze gehuisvest worden, zodat deze doelgroep kan blijven meedoen in de samenleving. Bij aanpassing van de voorraad huurwoningen in de dorpen wordt de behoefte naar en mogelijkheden tot realisatie van zorgbestendige woningen onderzocht. In de grotere kernen willen we meewerken aan specifieke ouderenhuisvesting.

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

7. w anneer wonen niet vanzelfsprekend is Dit hoofdstuk gaat over het huisvesten van kwetsbare doelgroepen. Deze groep gaat de komende jaren verder toenemen in de sociale huurvoorraad en dit vraagt van alle betrokkenen extra inzet.

Ambitie huisvesten kwetsbare doelgroepen Wonen is een basisbehoefte waarin altijd moet worden voorzien. Iedereen moet kunnen meekomen en meedoen in de samenleving en daaraan willen via de volkshuisvesting bijdragen. We vinden dat alle kwetsbare doelgroepen op passende wijze gehuisvest en ondersteund moeten worden, zodat zij op eigen wijze volwaardig kunnen meedoen in de samenleving.

Verschillen in kwetsbaarheid Er zijn verschillende kwetsbare groepen op de woningmarkt met elk een eigen zorg- of ondersteuningsvraag. Er is onderscheid te maken tussen huishoudens die tijdelijke ondersteuning nodig hebben en doelgroepen die meer permanent geholpen moeten worden. Kwetsbaarheid komt in vele vormen voor. Er zijn veel factoren die ervoor kunnen zorgen dat een huishouden (tijdelijk) kwetsbaar is. Denk aan lichamelijke beperkingen, (chronische) psychische problemen, een verstandelijke beperking, psychosociale problemen, maar ook aan problemen op het gebied van inkomen en financiën, familie en sociale relaties, alcoholen druggebruik. Zonder passende zorg of begeleiding is het voor deze doelgroep niet mogelijk om op waardige wijze mee te doen in de samenleving. We gaan met corporaties, huurdersorganisaties en andere betrokkenen de zorg en begeleidingsvraag van de verschillende doelgroepen nader uitwerken in relatie tot de specifieke huisvestingsbehoefte per doelgroep. Daarbij hoort dat we een actueel en accuraat overzicht hebben van de huidige en de verwachte omvang van de verschillende groepen.

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

Iedereen woont in principe zelfstandig De afgelopen jaren is het aantal van zorgaanbieders en het aanbod sterk toegenomen. Een deel van deze aanbieders biedt naast zorg ook wonen aan. Er is een kluwen aan woonzorgcombinaties ontstaan. Het merendeel van de doelgroep kwetsbare huishoudens is gebaat bij een eigen woning in een normale woonomgeving. Door de woonzorgcombinaties woont een deel van de kwetsbare huishoudens niet zelfstandig waar dat qua problematiek prima zou kunnen. Daarom hanteren we voor het beoordelen van het zorgaanbod de volgende definitie van zelfstandig wonen in een reguliere woning: 1. E en reguliere woning is een woning waarin eenieder op normale wijze kan wonen en er achter de eigen voordeur geen sprake is van op zorg of begeleiding gerichte faciliteiten (denk aan gemeenschappelijke keuken, kantoren). 2. D e bewoner is in staat zelfstandig te wonen zonder dat hiervoor 24 uurs zorg of begeleiding nodig is. 3. Er is geen sprake van dat het gebruik van de woning is gekoppeld aan het verkrijgen van zorg of begeleiding (koppelbeding). Indien niet aan deze drie voorliggende kenmerken wordt voldaan, is sprake van een vorm van woon-zorgcomplex of begeleid wonen. We hebben dit in bijlage 1: definities verder uitgewerkt. We gaan de definitie van zelfstandig wonen met partijen verder uitwerken, inclusief eventuele toegestane afwijkingen.

We gaan dit dusdanig vastleggen (b.v. in bestemmingsplannen, aanbestedingsregels) dat we hierop kunnen handhaven.

Sleutelrol voor corporaties Een groot deel, maar niet alle kwetsbare huishoudens wonen in een sociale huurwoning van de corporaties. Wij gaan ervan uit dat op termijn vrijwel alle kwetsbare huishoudens of bij een corporatie wonen of bij een specifieke zorgaanbieder waarmee we goede afspraken maken over de combinatie wonen en zorg. Er is een aantal redenen voor de grote rol van de corporaties. Allereerst kennen de corporaties een zeer gematigd huurprijsbeleid, waardoor wonen bij de corporaties betaalbaar is. Ten tweede kunnen we met de corporaties indien nodig afspraken maken over het mengen van verschillende doelgroepen in de buurten. Tot slot maken we met corporaties afspraken over hoe zorg en begeleiding georganiseerd is voor specifieke doelgroepen. 31

Corporaties krijgen de ruimte om hun woningaanbod te vergroten om hiermee een groter deel van de kwetsbare huishoudens te kunnen huisvesten. Met buurgemeenten maken wij afspraken over de uitstroom en opvang van specifieke kwetsbare doelgroepen, bijvoorbeeld de uitstroom van Beschermd wonen. Hiermee bieden we deze huishoudens de keuzevrijheid om ook in andere delen van deze provincie te wonen.

Draagkracht van buurten In het kader van de ongedeelde stad is het gewenst dat alle kwetsbare huishoudens volwaardig kunnen meedoen in de samenleving. Dit betekent dat kwetsbare huishoudens in reguliere huizen gehuisvest zijn. De meeste kwetsbare huishoudens krijgen op reguliere wijze een huurwoning toegewezen. We willen voorkomen dat in bepaalde buurten de sociale draagkracht overschreden wordt; buurten moeten in staat zijn om kwetsbare huishoudens goed op te vangen. De corporaties leveren met hun leefbaarheidsbudget daarin een belangrijke bijdrage. We gaan met corporaties, huurdersorganisaties en andere betrokken afspraken maken over hoe we ervoor zorgen dat de draagkracht van buurten voldoende krachtig is. Dit belangrijke onderwerp werken we in het nieuwe programma stedelijke vernieuwing verder uit. We stemmen onze inzet op het gebied van leefbaarheid af met die van de corporaties.

Zelfstandig wonen ondersteunen Het kenmerk van kwetsbare huishoudens is dat er tijdelijk of permanent ondersteuning nodig is. Dat kan ondersteuning zijn qua zorg of – vaker – in begeleiding. Deze begeleiding is cruciaal om kwetsbare huishoudens zelfstandig te laten wonen. Maar dit is ook noodzakelijk voor het krijgen of behouden van de draagkracht van buurten. De ondersteuning kan veel verschillende vormen aannemen. Het begint ermee dat uitstroom naar een reguliere woning vergezeld gaat met een warme overdracht en/ of samenwerking met de betrokken zorginstelling of maatschappelijke begeleider. Binnen deze overdracht wordt meegenomen op welke wijze de ondersteuning of begeleiding is georganiseerd. We gaan met corporaties, huurdersorganisaties en andere betrokkenen verder uitwerken welke doelgroep welke ondersteuning nodig heeft en afspraken maken die ervoor zorgen dat zorg en begeleiding optimaal geleverd kunnen worden. Een warme overdracht is noodzakelijk.

Ondersteuning financiële zelfstandigheid Veel kwetsbare huishoudens zijn ook in financieel opzicht kwetsbaar, omdat ze afhankelijk zijn van een uitkering of een laagbetaalde baan, maar ook omdat veel kwetsbare huishoudens het lastig vinden het huishoudboekje kloppend te houden. Dat betekent dat 32

het betaalrisico bij deze doelgroepen hoog is. We vinden het belangrijk dat huisuitzettingen voorkomen worden, omdat het mogelijke verlies van de eigen woning alle andere problemen ernstig vergroot. Het betekent ook dat we deze huishoudens in staat moeten stellen financieel volwaardig te participeren in de samenleving. We maken met corporaties, huurdersorganisaties en andere betrokkenen afspraken over vroegsignalering van schulden. Daarnaast hebben we afspraken over lage woonlasten en zetten we instrumenten in om de financiële weerbaarheid van huishoudens te vergroten.

Voorkomen woonoverlast Een klein deel van de kwetsbare huishoudens veroorzaakt door het gedrag (onacceptabele) overlast voor buren en buurtbewoners. De impact voor buren en buurt is groot. Op huishoudens die willens en wetens overlast veroorzaken wordt strikt gehandhaafd. Huishoudens die onbewust woonoverlast veroorzaken, hebben adequate zorg- en begeleiding nodig. We gaan met corporaties, huurdersorganisatie en andere betrokkenen afspraken maken over een sluitende aanpak van woonoverlast, waarbij de focus ligt op het voorkomen hiervan.

Specifieke woonvormen Hoewel het zelfstandig wonen van iedereen voorop staat, is het voorstelbaar dat specifieke woonvormen beter aansluiten bij de behoeften en mogelijkheden van een specifieke doelgroep. Dan is het mogelijk om af te wijken van de algemene stelregel van zelfstandig wonen en wordt met partijen gezocht naar een andere, meer passende woonvorm. We gaan met corporaties en huurdersorganisaties en ander betrokkenen inventariseren of er categorieën kwetsbare huishoudens zijn die het best geholpen zijn met een eigen, afwijkende woonvorm en zo indien deze woonbehoefte er is, hoe we deze het beste kunnen realisten.

zorgaanbieders afspraken over het toevoegen van specifieke woonvormen voor jongeren. Gelet op de kenmerken van de doelgroep is het hierbij mogelijk om kleinere zelfstandige woningen (kleiner dan 65 m²) of onder voorwaarden onzelfstandige woonruimte toe te voegen. Het is hiervoor nodig om goed zicht te hebben op de (verwachte) omvang van de doelgroep en goede afspraken te maken over toezicht en begeleiding.

Kwetsbare huishoudens in de particuliere huur Momenteel wonen nog veel kwetsbare huishoudens in de particuliere huur. We zien in de praktijk dat deze kwetsbare huishoudens in particuliere huur eerder in de problemen komen door bijvoorbeeld verhoging van de huurprijzen. We willen op termijn naar een situatie waarin alle kwetsbare huishoudens gehuisvest zijn door corporaties, maatschappelijke organisaties of zorgaanbieders waarmee we sluitende afspraken hebben. Het zal een tijd duren voordat alle kwetsbare huishoudens in een geschikte woning te huisvesten zijn. Waar er in de tussentijd problemen zijn (woonoverlast, uitbuiting) grijpen we in.

betrokken zorgaanbieders en begeleiders. We zorgen ervoor dat corporaties in staat worden gesteld om op passende wijze de doelgroep te huisvesten. Zeker voor de meeste kwetsbare doelgroepen betekent dit dat zorg en begeleiding altijd goed geregeld is, we flexibel zijn in het op- en afschalen van zorg/ begeleiding en dat er een duidelijk aanspreekpunt is. We vinden het belangrijk dat er daadwerkelijke keuzevrijheid in het wonen is voor kwetsbare doelgroepen. Dit betekent dat er in de andere gemeenten in de provincie Fryslân voldoende passend aanbod beschikbaar moet zijn.

We willen met particuliere verhuurders en andere betrokkenen afspraken maken over voldoende begeleiding van kwetsbare doelgroepen.

Dorpen We zien dat kwetsbare huishoudens ook neerstrijken in de dorpen. Vaak gaat dat goed, omdat dorpen een sociaal netwerk hebben die deze huishoudens goed kan opvangen. Maar de draagkracht is beperkt, zeker wanneer de toegang tot noodzakelijke voorzieningen of zorg voor deze doelgroepen beperkt is. We onderzoeken met de corporaties de draagkracht van de dorpen. Dit in combinatie met toewijzing van huurwoningen aan huurders met binding met het dorp.

Huisvesting kwetsbare jongeren Een bijzondere categorie zijn de kwetsbare jongeren. Deze groep bestaat uit jongeren die uit de jeugdhulp stromen en uit voormalige alleenstaande minderjarige vluchtelingen. Een reguliere huurwoning is voor hen vaak geen passende huisvesting. Dit heeft in de eerste plaats te maken met de extra financiële kwetsbaarheid van deze doelgroep: feitelijk kan een jongere niet meer dan € 250 aan huur betalen. Ten tweede is het voor deze kwetsbare jongeren vaak nodig om voor een langere periode ondersteuning te krijgen, op het vlak van zelfstandig wonen maar ook het volgen van een opleiding of het werken. Ook vanuit dat oogpunt is een andere woonvorm gewenst. We maken met de corporaties en specifieke Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

Rol van de gemeente Met de groei van het aantal en de omvang van kwetsbare doelgroepen die zelfstandig wonen, is het nodig dat de gemeente de regie voert op het terrein wonen en zorg. Zo kunnen we ook kwetsbare doelgroepen in staat stellen om waardig en volwaardig deel te nemen aan de samenleving. De gemeente is inmiddels (financieel) verantwoordelijk voor een groot deel van de geleverde zorg en begeleiding. Dit houdt onder andere in dat we voldoende inzicht hebben in de (verwachte) omvang van kwetsbare doelgroepen, hun behoeften en de Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

8. van visie naar uitvoering In dit hoofdstuk geven we aan hoe we de verschillende ambities en doelen uit de volkshuisvestingsvisie gaan vertalen naar concrete acties.

het Afwegingskader wonen dorpen plaatsvinden. Daarin geven we duidelijkheid over hoe het wonen zich in de dorpen kan ontwikkelen.

Stip op de horizon

Omgevingsvisie. In de Omgevingsvisie zal de gemeente de visie op de gewenste ontwikkeling van het ruimtelijke domein integraal weergeven. Het is in de eerste plaats een politiek-bestuurlijk document dat het beleid voor de fysieke leefomgeving integraal omschrijft. Integraal betekent dat de visie betrekking heeft op alle terreinen van de fysieke leefomgeving, aansluitend bij de reikwijdte van de Omgevingswet. De ambities uit de volkshuisvestingsvisie worden hierin integraal meegenomen.

De ambities uit deze volkshuisvestingsvisie zijn omvangrijk en vergaand. Dit betekent dat realisatie ervan een grote inzet vraagt van een groot aantal partijen. Veranderingen in de woningvoorraad kunnen alleen plaatsvinden onder de voorwaarde dat er voldoende aanbod voor huurders is. Dit betekent dat er veel tussenstappen nodig zijn. De huidige financiële mogelijkheden van gemeente en corporaties staan spoedige realisatie van de ambities in de weg. Dit betekent dat we zoeken naar manieren om met minder inzet meer te realiseren, maar het betekent ook dat we nadrukkelijk naar het Rijk kijken. Het gaat dan om het afschaffen van de Verhuurdersheffing en andere fiscaal ongunstige regelingen die de corporaties financieel benadelen. Maar het gaat ook om hernieuwing van middelen voor stedelijke vernieuwing voor de gemeente, zodat wij in staat worden gesteld om de ambities op dit vlak te realiseren. We kijken ook waar slimme verbindingen te leggen zijn, zodat we investeringen op andere terreinen (bv. aanleg diepriool) bijdragen aan de andere opgaven in de buurt.

Meerjarige afspraken en prestatieafspraken Deze volkshuisvestingsvisie zal samen met relevante beleidsstukken van corporaties en huurdersorganisaties gezamenlijk door partijen verwerkt worden in meerjarenafspraken. We gaan themagewijs concrete doelen benoemen die we in de periode tot en met 2025 willen realiseren. In de hoofdstukken in deze visie hebben we al aangegeven waarover wij met corporaties en huurdersorganisaties afspraken willen maken. Voor sommige onderdelen zullen ook andere betrokken partijen aanschuiven. De meerjarenafspraken zijn de basis voor de jaarlijkse prestatieafspraken tussen gemeente, corporaties en huurdersorganisaties. In de prestatieafspraken kunnen we samen met corporaties en huurdersorganisaties jaarlijks afspraken maken over de uitvoering van de meerjarenafspraken.

Verbinding andere beleidsstukken De volkshuisvestingsvisie is rechtstreeks verknoopt met de volgende (nog op te stellen) beleidsstukken. Afwegingskader wonen dorpen. De volkshuisvestingsvisie geeft een aantal belangrijke ambities ten aanzien van de omvang en toegang tot de sociale huur in de dorpen. De uitwerking en verbinding met het bredere domein van wonen zal in 34

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

Hoewel het dus in de eerste plaats een politiekbestuurlijk document betreft, is betrokkenheid vanuit het juridische zonder meer van belang. De omgevingsvisie biedt het beleidsmatige kader voor het omgevingsplan. Gemaakte keuzen in de visie sturen de in het omgevingsplan neer te leggen regels in meer of mindere mate afhankelijk van hoe globaal of gedetailleerd het beleid in de visie is. Ook biedt deze visie de samenhangende beleidsmatige basis voor inzet van juridische, financiële of andere instrumenten (convenanten, marketing, subsidiëring, handhaving, voorlichting etc.), om de in de visie vastgelegde beleidsdoelen na te streven. Afwegingskader Woningbouw. Het huidige Afwegingskader Woningbouw dateert uit 2016. Wij zullen een geactualiseerd Afwegingskader Woningbouw maken. In het kader van de ongedeelde stad is dit een belangrijk document, omdat het zal aangeven waar ruimte is voor welk woonprogramma en aan welke woonvormen de gemeente wel of geen medewerking verleent. Ook verwachten we hierin aangescherpte kwaliteitseisen op te nemen over nieuwbouw. Programma stedelijke vernieuwing. Realisatie van de ongedeelde stad vraagt om een behoorlijke transformatie van delen van de bestaande stad. We denken dat een type instrument als Programma Stedelijke vernieuwing nodig is om de ambities zoals benoemd in deze visie waar te maken.

Het betreft dan niet alleen een fysiek programma (slopen, bouwen en transformeren van gebouwen), maar meer nog een sociaal programma. Transitievisie Warmte. De gemeente zet de komende jaren een aantal belangrijke stappen om de energietransitie versneld te kunnen inzetten. Het bieden van duidelijkheid over de gewenste duurzame warmtebron per wijk en dorp is daarbij noodzakelijk. Dit bepaalt dan ook in belangrijke mate de prioritering 35

van gebieden om te transformeren in het kader van de ongedeelde stad. Wonen en zorg. Op het vlak van wonen en zorg is nog veel in ontwikkeling. Het volkshuisvestingsbeleid is in belangrijke mate verbonden met onze inzet op het sociale domein. Hierin zijn verschillende beleidsonderdelen van belang: van grotere generieke beleidsstukken over b.v. de Wmo en armoedebeleid, tot specifieke inzet voor bepaalde doelgroepen (zoals statushouders). Tot bepaalde hoogte geldt dit ook voor het veiligheidsdomein. Zonder gecoördineerde inzet is het niet mogelijk om de ambities van de ongedeelde stad ook daadwerkelijk te realiseren.

Inzet gemeentelijk instrumentarium De gemeente heeft een aantal instrumenten ter beschikking waarmee we de ambities uit deze visie kunnen realiseren, hetzij rechtstreeks hetzij indirect via onze partners.

Waar het gaat om het sociale domein is onze inzet zelfs nog groter. Voor een groot aantal onderdelen zijn wij systeemverantwoordelijke; armoedebeleid, Wmo, integratie, jeugd, Participatiewet en nog meer terreinen. Via onze contractering sturen wij op de gewenste inzet van zorgaanbieders. Via subsidieregelingen ondersteunen wij waardevolle initiatieven, van organisaties en van onderop. Wij zien erop toe dat alle benodigde schakels in de ketens aanwezig zijn en dat ketens als geheel naar behoren functioneren.

Bijlage 1:

gebruikte definities De in deze visie gebruikte definities worden in deze bijlage verder toegelicht. Deze bijlage vormt een integraal onderdeel van de visie.

Particuliere verhuurders

Volkshuisvesting

De particuliere verhuur is een groot segment in de Leeuwarder woningmarkt en huisvest een groot aantal huishoudens die tot de doelgroep van corporaties behoren. We willen dan ook komen tot een lokaal akkoord wonen met (vertegenwoordigers van) particuliere verhuurders. Hierin willen we onderwerpen als betaalbaarheid, kwaliteit en aanbod, maar ook het huisvesten van kwetsbare doelgroepen in laten terugkomen.

Het bieden van voldoende passende woonruimte door de corporaties waar de wettelijke doelgroep met ongestoord woongenot in kan wonen.

Voldoende beschikbaarheid Wanneer een actief woningzoekende in minder dan een jaar passende woonruimte kan vinden.

Actief woningzoekende Een huishouden is actief zoekend wanneer er minimaal 1 maal per jaar op passende woonruimte wordt gereageerd.

De eerste is de instrumentenkoffer in het fysieke domein. Als grootgrondbezitter, ook in ontwikkellocaties, kunnen wij sturen op het woonprogramma dat gerealiseerd wordt. En daarmee kunnen we de condities scheppen om de ambities van de ongedeelde stad te realiseren. Door het bepalen van een sociale grondprijs wordt betaalbare sociale huur mogelijk. Ook heeft de gemeente uitgebreide bevoegdheden in het juridisch-planologische vlak. Hiermee kunnen we ongewenste ontwikkelingen keren en ruimte bieden aan gewenste ontwikkelingen. Het betreft zowel nieuwe ontwikkelingen als ook het handhaven op bestaande situaties. De mogelijkheden die de Huisvestingswet 2014 en aanpalende wetgeving bieden, gaan we ook inzetten voor het regulieren van de sociale woningmarkt. We onderzoeken nog of een huisvestingsverordening of urgentieverordening op basis van de Huisvestingswet nodig is.

Passende woonruimte 1. Woonlasten: na aftrek van de netto huur en energielasten moet er voldoende over zijn om te voorzien in de overige eerste levensbehoeften. 2. Een huurwoning moet ruimte bieden die aansluit bij de omvang van het huishouden:

Woonlasten Totaal van netto huur en energielasten (gas, elektrisch, warmtenet, vastrecht).

Eerste levensbehoeften Dit zijn de onvermijdelijke uitgaven, zoals opgesteld door het NIBUD met de bijbehorende hoogte per type huishouden.

Zelfstandige woning Een zelfstandige woning is een woning met een eigen toegangsdeur die de bewoner van binnen en buiten op slot kan doen. In de woning moeten in elk geval aanwezig zijn: • Een eigen woon(slaap)kamer •E en eigen keuken met aanrecht, aan- en afvoer voor water en een aansluitpunt voor een kooktoestel • Een toilet met waterspoeling Toe te voegen zelfstandige woningen moeten minimaal een omvang van 65 m² BVO hebben.

Afwijkende woonruimte Alle woonruimte die niet valt binnen de definitie van een zelfstandige woning. Dat omvat onder andere kamerverhuur, sommige woongroepen, vormen van wonen met zorg. 36

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

Doelgroep De inkomensgroep voor toegelaten instellingen zoals deze jaarlijks door het rijk wordt gedefinieerd. De inkomensgroep zoals die door de wet voor het jaar 2020 is bepaald, tot de maximale grens van € € 43.574 per jaar. Zie voor nadere uitleg bijlage 5.

Studentenhuisvesting Woonruimte specifiek bedoeld voor het huisvesten van studenten (MBO, HBO, Universiteit), binnen de gemeente Leeuwarden in het Afwegingskader Woningbouw Leeuwarden (2016) gedefinieerd als onzelfstandige woonruimte of zelfstandige woonruimte tot 30 m².

Ongestoord woongenot Een verhuurder is bij wet verplicht om de huurder ‘ongestoord woongenot’ te bieden. Woongenot slaat in dit verband zowel op het geniet van de woning zelf als op het niet hebben van (over)last van de bewoners van naastgelegen woningen.

Normale beperkingen •C ontact- en omgevingsgeluiden die niet tot overlast leiden. •G edrag van de huurder zelf of buren dat niet tot overlast leidt.

Urgentieregeling De volgende huishoudens komen op basis van deze volkshuisvestingsvisie onder voorwaarden in aanmerking voor urgentie: •V anwege het bieden of geven van mantelzorg • Die uit een blijf-van-mijn-lijf huis komen. •V ergunninghouders (gewoonlijk statushouders genoemd) • Alleenstaande Minderjarige Vreemdeling die 18 jaar oud wordt • Uitstroom uit overige maatschappelijke opvang • Uitstroom uit beschermd wonen • Jongeren die uit een open of gesloten jeugdhulpinstelling komen • Bij herstructurering Deze doelgroepen moeten binnen drie maanden een passende woonruimte toegewezen krijgen, behalve AMV’ers die in principe binnen een maand passende woonruimte toegewezen moeten krijgen. Voorwaarde is dat deze woningzoekenden tijdig zijn ingeschreven als woningzoekende.

Naast bovengenoemde categorieën is de urgentieregeling ook van toepassing voor personen waarvan op basis van specifieke omstandigheden door gemeente en corporatie wordt vastgesteld dat een spoedige toewijzing van een woning noodzakelijk is (maatwerk).

Vergunninghouders Vreemdeling die in Nederland een verblijfsvergunning asiel voor bepaalde tijd heeft aangevraagd en als gevolg daarvan een verblijfsvergunning heeft ontvangen als bedoeld in artikel 8, onderdeel a, b, c, of d, van de Vreemdelingenwet 2000;

Alleenstaande minderjarige vreemdeling (AMV) Een asielzoeker die de leeftijd van 18 jaar nog niet heeft bereikt en die zonder begeleiding of verzorging van een ouder of voogd in Nederland verblijft (Artikel 1, lid e Regeling verstrekkingen asielzoekers en andere categorieën vreemdelingen 2005)

Maatschappelijke opvang Onderdak en begeleiding voor personen die de thuissituatie hebben verlaten, al dan niet in verband met risico’s voor hun veiligheid als gevolg van huiselijk geweld, en niet in staat zijn zich op eigen kracht te handhaven in de samenleving (Wmo 2015, artikel 1.1.1).

Beschermd wonen Wonen in een accommodatie van een instelling met daarbij behorende toezicht en begeleiding, gericht op het bevorderen van zelfredzaamheid en participatie, het psychisch en psychosociaal functioneren, stabilisatie van een psychiatrisch ziektebeeld, het voorkomen van verwaarlozing of maatschappelijke overlast of het afwenden van gevaar voor de cliënt of anderen, bestemd voor personen met psychische-of psychosociale problemen, die niet in staat zijn zich op eigen kracht te handhaven in de samenleving (Wmo 2015, artikel 1.1.1).

Jeugdhulpinstelling Indien dit noodzakelijk is in het belang van de verzorging en opvoeding van de minderjarige kan deze gedurende de dag en nacht buiten het gezin in een open jeugdhulpinstelling (of jeugd-GGZ-instelling) geplaatst worden (artikelen 1:265a en 1:265b BW). Om een minderjarige in een gesloten accommodatie te doen opnemen en te doen verblijven kan alleen indien jeugdhulp noodzakelijk is in verband met ernstige opgroei- of opvoedingsproblemen die de ontwikkeling van het kind naar volwassenheid ernstig belemmeren, en dat de opneming en het verblijf noodzakelijk zijn om te voorkomen dat het kind zich aan deze jeugdhulp onttrekt of daaraan door anderen wordt onttrokken (artikel 6.1.2 Jw). 38

Wonen met zorg

Woonwagen

Het deel van de doelgroep dat zorg nodig heeft, woont in beginsel regulier.

Een woonwagen is een woning op wielen. Het is een woongelegenheid, gekenmerkt door flexibiliteit en verplaatsbaarheid, bestemd voor permanente en niet-recreatieve bewoning. Sinds 15 juli 2014 is de woonwagencultuur als immaterieel erfgoed opgenomen binnen Nederland. De woonwagencultuur wordt hierdoor als officiële afhankelijke cultuur erkend.

Regulier wonen Er alleen sprake van regulier ‘wonen’ indien: • De dagbesteding of het werk buitenshuis plaatsvindt • Er geen sprake is van 24-uurs zorg of therapie • Er geen sprake is van verplichte aan de bewoning gekoppelde zorg Respectievelijk: • Indien de bewoners niet gezamenlijk eten •Er geen gemeenschappelijke ruimtes en/of voorzieningen zijn achter de eigen voordeur waar de bewoners gebruik van kunnen maken.

Ongedeelde stad

Kwetsbare huishoudens Een algemene definitie van kwetsbaarheid die voor verschillende leeftijdsgroepen en in verschillende situaties toegepast kan worden is moeilijk te geven. Het is vaak een opeenstapeling van risicofactoren op zeven domeinen, te weten: inkomen, woonomgeving, lichamelijke gezondheid, psychische gezondheid, dagelijkse bezigheden, sociale samenhang en leefstijl, die de kans groter maakt op maatschappelijke uitval.

Er binnen de stad en de dorpen voldoende gevarieerd woningaanbod voor alle doelgroepen aanwezig en toegankelijk is en daarmee ongewenste (ruimtelijke) uitsluiting voorkomen wordt.

Leefbaarheid Leefbaarheid gaat over de mate waarin een buurt, wijk, dorp of ander gebied aantrekkelijk en/of geschikt is om te wonen of werken: is de leefomgeving schoon, heel en veilig. Leefbaarheid omvat de volgende delen: 1. De fysieke woonomgeving: gebouwde en ongebouwde omgeving en voorzieningen 2. De sociale omgeving: bewoners en hun interactie 3. Criminaliteit, overlast en veiligheid.

Gemeenschappelijk wonen Gemeenschappelijk wonen is een vorm van wonen waarbij meerdere bewoners/huishoudens bewust kiezen om met elkaar te wonen en huishoudens over een zelfstandige woning of wooneenheid beschikken en tevens gemeenschappelijke voorzieningen en ruimten met elkaar delen.

Wooncoöperatie Een wooncoöperatie is een woonvorm waarbij de leden (bewoners) gezamenlijk verantwoordelijkheid nemen over hun huisvesting. In deze vorm van zelforganisatie besturen en beheren bewoners gezamenlijk hun eigen wooncomplex. Ze maken bijvoorbeeld afspraken over in welke mate ruimtes en voorzieningen met elkaar delen, over het innen van de huren en het aannemen van nieuwe bewoners. Figuur 3: Uit Domeinen kwetsbaarheid, project Kwetsbaar Brabant

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

Bijlage 2:

korte terugblik In deze bijlage blikken we kort terug op de vorige visie: Nieuw Leeuwarder Bestek 2016 – 2020.

was het lastig om gerichte prestatieafspraken op te stellen.

De vorige visie uit 2015 was de eerste echte volkshuisvestingsvisie die de gemeente Leeuwarden heeft opgesteld. In de jaren daarvoor waren er meerjarige samenwerkingsafspraken in de vorm van het Leeuwarder Bestek: dit was een combinatie van analyse, visie en meerjarige afspraken. Deze werden jaarlijks geactualiseerd in een uitvoeringsprogramma.

De visie en (jaarlijkse) prestatieafspraken hebben er wel toe geleid dat de samenwerking tussen de partijen geïntensiveerd is. Sinds de vorige volkshuisvestingsvisie zitten de huurdersorganisaties als volwaardige gesprekpartners aan tafel. Daarnaast is het aantal onderwerpen waarover gesproken en samengewerkt wordt is gegroeid. De corporaties hebben samen honderden miljoen geïnvesteerd in nieuwbouw, (energie)renovatie en onderhoud. Daarmee is een belangrijke slag geslagen in hun voorraad. Een ontwikkeling die we met deze nieuwe volkshuisvestingsvisie verder willen doorzetten en intensiveren.

Het Nieuw Leeuwarder Bestek is in nauwe samenwerking met de corporaties Elkien en WoonFriesland en de huurdersorganisaties Nieuw Elan en De Bewonersraad tot stand gekomen. In de visie stonden de volgende opgaven centraal: • Betaalbaarheid: de visie dat niet meer dan 40% van het netto besteedbaar inkomen besteed mag worden aan huur, energie, belasting en zorgkosten. • Beschikbaarheid: actief woningzoekenden moeten binnen een jaar een woning kunnen vinden en voor urgente woningzoekenden is de grens 3 maanden. • Kwaliteit: verhogen van de (energie)kwaliteit, doorzetten van de wijkenaanpak en aanpak van wonen met zorg. De vorige visie werd opgesteld en uitgevoerd in jaren dat veel in beweging was. De implementatie van de Woningwet 2015 is voor de corporaties een grote opgave geweest. De verhuurdersheffing is stevig gestegen en heeft – in combinatie met andere financiële regelgeving – voor een behoorlijke verlaging van de investeringscapaciteit van de corporaties. Rond 2015 veerde de woningmarkt langzamerhand op uit de diepe crisis die volgende op de Grote Recessie en is inmiddels op het punt belandt dat koopwoningen voor starters moeilijk bereikbaar zijn en dat bouwmaterialen en bouwvakkers schaars zijn en daardoor de prijzen opjagen. Ten slotte zijn (mede) door de lage rentestanden nieuwe partijen op de markt toegetreden: de particuliere belegger.

Hierdoor groeit het aantal particuliere huurwoningen in stedelijke gebieden sterk en voorziet dit marktsegment in een deel van de vraag die voorheen door de corporaties werd opgevangen. Op basis van deze visie zijn jaarlijks prestatieafspraken gemaakt; de laatste zijn die voor het jaar 2020. De visie was op een groot aantal punten te weinig uitgesproken. Het ontbrak aan kwalitatieve en kwantitatieve doelen voor de planperiode. Hierdoor 40

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

Bijlage 3:

trends en ontwikkelingen We vinden het belangrijk om ons beleid te stoelen op feiten en ontwikkelingen. We hebben in 2018 en 2019 een groot woningmarktonderzoek laten uitvoeren. Daar kijken we in dit hoofdstuk naar. Daarnaast kijken we ook naar een aantal andere belangrijke trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de volkshuisvestingsopgave.

Corona Sinds maart 2020 staat het leven in Nederland en de wereld op z’n kop. Overheden nemen maatregelen die ongekend zijn in vredestijd. De effecten van de coronacrisis zijn onduidelijk, zowel voor de korte termijn en zeker waar het mogelijke structurele effecten betreft. Momenteel is er al behoorlijke economische schade door de maatregelen tegen COVID-19. Afhankelijk van de diepte en duur van de economische crisis betekent dit de komende jaren extra druk op de sociale huursector. De omvang daarvan is nu niet in te schatten. Het is onbekend of er op de lange termijn structurele effecten volgen uit de coronacrisis. We zien tot nu toe alleen dat de instroom van Nederlandse en internationale studenten is afgenomen. Er is vooralsnog voldoende aanleiding om aan te nemen dat dit na de coronacrisis weer aantrekt tot het normale niveau.

Demografische trends De bevolking van de gemeente Leeuwarden is al lange tijd aan het groeien, maar er lijkt binnen voorzienbare tijd (20 – 30 jaar) de groei langzamerhand afneemt en mogelijk een stabilisatie van de bevolking aan te komen. Tot 2030 groeit de bevolking naar verwachting met 3.600 huishoudens. De groei komt vooral door de toename van het aantal (oudere) eenpersoonshuishoudens. Dit betekent dat we er enerzijds voor moeten zorgen dat de woningen waar ouderen in wonen voldoende geschikt zijn om een (lichte) zorgvraag in te kunnen opvangen. Tegelijkertijd moet de woningvoorraad voldoende groeien om starters en gezinnen een goede woning te bieden.

Trek naar de stad De groei van de Nederlandse bevolking concentreert zich in stedelijke gebieden en in Fryslân is dat niet anders. Leeuwarden is de gemeente binnen de provincie die het sterkst groeit, en binnen de gemeente

groeit de stad sneller dan de dorpen. Deze groei wordt gevoed door de natuurlijke groei van steden (meer kinderen door gezinnen), immigratie uit het buitenland en door de instroom van jongeren (voor studie of werk). Het aantal ouderen dat naar de stad trekt is beperkt. Tegelijkertijd blijven gezinnen langer in de stad wonen dan voorheen. Dit betekent een huisvestingsvraag die zowel bestaat uit gezinswoningen als woningen voor kleine huishoudens. We zien de trek naar de stad ook terug in de grotere vraagdruk in de sociale huur. In vergelijking met de dorpen is er meer belangstelling voor huren in de stad. Dit is ook logisch, omdat een deel van de doelgroep aangewezen is op de voorzieningen in de stad en waarvoor reizen naar de stad te duur is.

Emancipatoire werking stad De stad heeft als fenomeen een emancipatoire werking op de bevolking. Dit betekent dat de stad voor jongeren en laagopgeleiden kansen biedt om zich verder te ontwikkelen en te voorzien in het eigen levensonderhoud. Dit komt door de concentratie van onderwijsvoorzieningen en werk in de stad. Maar ook doordat de stad een platform biedt waarin mensen van verschillende achtergronden elkaar gemakkelijk kunnen vinden. Een 21ste -eeuwse variant op ‘Stadtluft macht frei nach Jahr und Tag18’, waarbij de stad je de mogelijkheid biedt om je te ontwikkelen. Na de Tweede Wereldoorlog was het lang gebruikelijk dat wanneer een huishouden in de gezinsvormende fase was én voldoende op de maatschappelijke ladder was geklommen, verhuizing naar een forensendorp of slaapstad de volgende logische stap was. Sinds deze eeuw is de logica van deze stap vervallen en blijven hogere inkomensgroepen – ook de gezinnen – veel vaker in de stad wonen. Dit heeft mede te maken met de wens van veel huishoudens om in de directe nabijheid van stedelijke voorzieningen te blijven wonen.

Andere vraag in de dorpen Veel van de dorpen in de gemeente zijn in de periode van de jaren zeventig tot begin van deze eeuw sterk gegroeid; vanaf de jaren 0 van deze eeuw groeien de steden weer sterk (zie ook trek naar de stad). Dit heeft gevolgen voor de dorpen. De bevolking wordt ouder

Stadtluft macht frei nach Jahr und Tag, is een Duits gezegde dat een rechtsbeginsel beschrijft in de middeleeuwen, waarbij een persoon na een jaar en een dag verblijf in de stad vrij was van eerdere (feodale) verplichtingen.

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

en de vraag naar sociale huurwoningen krimpt en wordt anders van karakter. Hoewel de vraagdruk in de dorpen kleiner is dan de stad, zijn er nog steeds huishoudens die graag in de dorpen willen huren. Maar die door de regels van passend toewijzen en de eigen toewijzingsregels van de corporaties het lastig vinden om een goede huurwoning te vinden.

intensiever wordt. Om ervoor te zorgen dat zorgvragers de juiste zorg krijgen, maar ook om ervoor te zorgen dat omwonenden op een prettige manier kunnen blijven wonen.

Lagere inkomens in de sociale huur

Meer aanbieders op de markt

Sinds de Tweede Wereldoorlog hebben de corporaties gezorgd voor huisvesting van een brede doelgroep. Een groot deel van de huishoudens woonde in een huurwoning van de (gemeentelijke) corporatie. Woonwijken kenden een brede huishoudenssamenstelling en mix van huur en koop.

De woningmarkt bevindt zich op een ongewoon dynamisch punt. De afgelopen jaren zijn door het ongekende lage renteniveau de huizenprijzen zeer sterk gestegen. De komst van de particuliere belegger op de markt heeft dit proces verder versnelt. In veel (studenten)steden worden de goedkoopste koopwoningen opgekocht om vervolgens in de particuliere huur aan te bieden. Dit zien we ook in Leeuwarden terug.

Vanaf de jaren tachtig en negentig is het rijksbeleid gericht geweest op het stimuleren van koopwoningen en daarmee is het aandeel van de sociale huur langzaamaan gaan dalen. Door het rijk is de inkomensgrens voor toegang tot de corporaties verder beperkt. Vandaar dat intussen, zeker in Fryslân met zijn goedkope koopvoorraad, vooral de allerlaagste inkomens bij de corporaties instromen. Dit levert een omvangrijke opgave op, want een grote concentratie van de allerlaagste inkomens in een beperkt aantal delen van de gemeente willen we voorkomen.

De groei van het aantal particuliere beleggers heeft er enerzijds voor gezorgd dat huishoudens die nog niet kunnen kopen, nu kunnen kiezen uit een groter aanbod van huurwoningen. Het betreft vooral starters en spoedzoekers. Daarnaast zijn er een groeiend aantal aanbieders van studentenhuisvesting. Vanwege de goedkope woningvoorraad in Leeuwarden is het prijspeil van de particuliere huur nog goed betaalbaar, maar dit segment is vanwege inkomenseisen niet toegankelijk voor grote aantal huishoudens met een lager inkomen. We zien dan ook dat de wat hogere inkomens richting de particuliere huur stromen, waardoor het proces waarbij vooral de allerlaagste inkomens in de sociale huur instromen versterkt wordt.

Verduurzaming

Figuur 4: landelijke ontwikkeling inkomensgroepen in woningvoorraad corporaties

Decentralisaties in het sociale domein De landelijke wetgeving rondom zorg hanteert sinds enige tijd het uitgangspunt van het zo lang mogelijk zelfstandig wonen, ook wanneer een huishouden een zorgvraag heeft. Dit betekent dat doelgroepen die tot voor kort in een instelling woonden (ouderen, lichamelijk en geestelijk gehandicapten, personen met een psychiatrische aandoening) nu altijd of veel sneller zelfstandig moeten wonen. Dit heeft een aantal consequenties. Allereerst is de organisatorische en financiële verantwoordelijkheid nu in belangrijke mate bij de gemeente neergelegd. Deze verschuiving is gepaard gegaan met aanzienlijke bezuinigingen op het budget. Dit betekent dat de zorg en begeleiding anders en efficiënter ingericht moet worden, zonder dat hiermee de kwaliteit van de zorg er onder leidt.

Een tweede consequentie is dat er een groter beroep wordt gedaan op de woningvoorraad van de corporaties. Personen stromen sneller uit een instelling en hebben daarmee behoefte aan een reguliere woning. Dit willen we faciliteren, maar er moet tegelijkertijd ook voldoende aanbod blijven voor reguliere woningzoekenden. De instroom van huishoudens die voorheen in een instelling zaten, betekent dat het aantal kwetsbare huishoudens in de voorraad van de corporaties sterk stijgt. Zonder ingrijpen levert dit grote ruimtelijke concentraties van zorgvragers op, waardoor het sociale weefsel in wijken en buurten onder druk kan komen te staan. Ten slotte betekent de toename van het aantal huishoudens met zorg ook dat de samenwerking tussen gemeente, corporaties en zorgaanbieders

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

In het kader van het verduurzamen van Nederland, is ook besloten dat alle Nederlandse woningen in 2050 van het (fossiele) aardgas af moeten. Dit levert een zeer grote verbouwopgave op, want de warmtevoorziening in meer dan 7 miljoen woningen moet aangepast worden. Hoewel de opgave bekend is, leven er nog een groot aantal technische, financiële en organisatorische vragen. Er moeten keuzes worden gemaakt over welke duurzame warmte er per gebied komt en de financiering van de transitie moet niet te zeer drukken op de schouders van de laagste inkomens. Wie welke verantwoordelijkheid heeft is ook nog in ontwikkeling.

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

Bijlage 4:

De belangrijkste cijfers op een rij Overzicht woningvoorraad van de dorpen in de gemeente Leeuwarden waar corporatiebezit in aanwezig is. In de overige dorpen staan geen woningen van de corporatie.

In deze bijlage geven een aantal kengetallen over de gemeente Leeuwarden weer.

Bedrijf.

Part.

Part

WIJK

Corp.

huur

Koop

huur

Totaal

Corp

Bedr.

Koop

huur

Dorp

Corporatie

Part. huur

Koop

% corp

Aldlân & De Hemrik

619

695

1944

175

3433

18%

20%

57%

Goutum

1.185

Bilgaard & Havankpark e.o.

2224

976

271

3528

63%

28%

Hempens-Teerns

Binnenstad

1195

734

602

1519

4050

30%

18%

15%

38%

Wirdum, Swichum

107

379

28%

Camminghaburen e.o.

640

609

3269

406

4924

13%

12%

66%

Wytgaard

222

19%

De Zuidlanden

608

243

925

66%

26%

Wergea

228

541

42%

Dokkumer Ie e.o.

153

1047

154

1355

11%

77%

11%

Warten

304

31%

Dorpen Zuid-Oost

429

1188

150

1769

24%

67%

Reduzum

386

24%

Dorpen Zuid-West

195

1276

101

1572

12%

81%

Grou

800

1.864

43%

Goutum

1195

1322

90%

Jirnsum

107

470

23%

Grou e.o.

931

2820

354

4157

22%

68%

Jelsum/ Koarnjum

279

21%

Heechterp & Schieringen

1364

384

225

1975

69%

19%

11%

Britsum

355

17%

Hempens/Teerns & Zuiderburen

1760

201

2084

84%

10%

Stiens

676

2.489

27%

Huizum-West

1230

1987

452

3672

33%

54%

12%

Hijum

147

31%

86%

14%

Alde Leie

107

Middelsee Nijlân & De Zwette

940

749

685

2419

39%

31%

28%

Mantgum

408

14%

Oud-Oost

2116

383

2743

1889

7131

30%

38%

26%

Weidum

174

47%

Potmargezone

1137

130

1907

1079

4253

27%

45%

25%

Jorwert

124

10%

Sonnenborgh e.o.

1314

2241

896

4528

29%

49%

20%

Hilaard

111

Stiens e.o.

632

147

2639

255

3673

17%

72%

Baard

Vossepark & Helicon

149

1528

499

2256

68%

22%

Easterlittens

170

15%

Vrijheidswijk

1253

422

1744

72%

24%

totaal

2.586

189

9.881

26%

Westeinde e.o.

306

218

1224

1823

17%

12%

67%

Eindtotaal

17053

3276

32521

- 9757

62607

Voor het overige wordt verwezen naar het Woningmarktonderzoek 2019.

Tabel 1: verdeling corporatie, bedrijfsmatige en particuliere huur en koopwoningen per wijk/ dorp(encluster). Bedrijfsmatige verhuur betreft onder andere huurwoningen in eigendom van institutionele beleggers of zorgpartijen. Onder particuliere verhuur wordt de verhuur door BV’s of natuurlijke personen verstaan.

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

Bijlage 5:

wettelijk kader passend toewijzen en huurtoeslag In deze bijlage wordt het wettelijk kader voor passend toewijzen en huurtoeslag uitgelicht. Het passend toewijzen is het kader waarbinnen de corporaties huishoudens op basis van samenstelling, leeftijd en inkomen moeten toewijzen. De regels over huurtoeslag bepalen welk huishouden recht heeft op huurtoeslag bij welke huurhoogte.

Passend toewijzen Corporaties zijn wettelijk verplicht om huurwoningen ‘passend’ toe te wijzen. Dit heeft betrekken op een aantal inkomensgroepen, te weten: • Eenpersoons • Meerpersoons • Eenpersoons ouderen • Meerpersoons ouderen

€23.225,€31.550,€23.175,€31.475

De huur van een nieuwe huurwoning mag dan niet hoger zijn dan € 619,01 (een- en tweepersoonshuishouden) of € 663,40 (grotere huishoudens). Minstens 95% van de woningen die corporaties toewijzen aan huishoudens met een laag inkomen moet een kale huur hebben onder deze ´aftoppingsgrenzen´. Een hogere huur mag alleen in uitzonderingsgevallen. Daarnaast moeten corporaties bij het toewijzen van huurwoningen in 2020 zich aan de volgende regels houden:

aan huishoudens met een jaarinkomen tot € 39.055,• Maximaal 10% van de woningen met een huurprijs tot € 737,14 mag worden toegewezen aan huishoudens met een jaarinkomen tussen € 39.055 en € 43.574. • Voor de resterende 10% van de woningen geldt geen inkomensgrens. Wel moeten mensen met fysieke of psychische beperkingen voorrang krijgen.

Huurtoeslag

Huurprijs

Als de huurprijs gelijk is aan het bedrag in de eerste kolom, krijgt een huishouden geen huurtoeslag meer als het inkomen hoger is dan... Eenpersoons

Tweepersoons

Drie- en meerpersoons

€ 432,52

€ 23.762 (€ 24.467)

€ 30.931 (€ 32.322)

€ 619,01

€ 28.950 (€ 28.892)

€ 37.761 (€ 37.951)

€ 663,40 € 737,14

€ 39.223 (€ 39.157) € 31.826 (€ 31.346)

€ 37.761* (€ 41.075)

€ 39.233* (€ 41.075)

De hoogte van de huurtoeslag wordt door twee aspecten bepaald: 1) de hoogte van de huur en 2) de hoogte van het inkomen. Huurprijsgrenzen • Kwaliteitskortingsgrens: 432,52 euro • Lage aftoppingsgrens: 619,01 euro • Hoge aftoppingsgrens: 663,40 euro • Liberalisatiegrens: 737,14 euro Eigen bijdrage In de huurtoeslag zit een eigen bijdrage. Die eigen bijdrage wordt hoger naarmate het inkomen hoger wordt. Is de eigen bijdrage hoger dan de feitelijke huur? Dan krijgt een huishouden in de praktijk geen huurtoeslag meer.

*)Omdat een meerpersoonshuishouden tot de AOW-leeftijd boven de aftoppingsgrens geen extra huurtoeslag meer krijgt, geldt voor hen dat zij in de praktijk al geen huurtoeslag meer krijgen als de huur hoger is dan de aftoppingsgrens. De tabel laat zien wat het maximale inkomen is waarbij een huurder nog huurtoeslag krijgt, als de huur gelijk is aan het bedrag in de eerste kolom. Voorbeeld: een eenpersoonshuishouden in een woning van 432,52 euro, krijgt geen huurtoeslag meer als zijn of haar inkomen hoger is dan 23.762 euro. Bij dat inkomen is de eigen bijdrage namelijk gelijk aan 432,52 euro. Het bedrag tussen haakjes geldt voor ouderen vanaf de AOW-leeftijd.

Onderstaand schema laat zien bij welke huurprijzen en inkomens mensen geen huurtoeslag meer krijgen.

• Minimaal 80% van de vrijkomende woningen met een huurprijs tot € 737,14 moet worden toegewezen

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Leeuwarden&id=f0963106-711a-4cea-961a-89399d3f6640