Volkshuisvestingsvisie 2021

Volkshuisvestingsvisie 2021

Leeuwarden: ongedeeld en vitaal! Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

1

Hoofdstukindeling Voorwoord wethouder Hein De Haan Inleiding Samenvatting

Visie 1.

Ongedeelde stad en vitale dorpen

Themagewijze uitwerking 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Betaalbaar wonen Kwaliteit van het wonen Volhoudbaar wonen Voldoende aanbod Oud worden in de eigen woning Als wonen niet vanzelfsprekend is Van visie naar uitvoering

Bijlagen: 1. 2. 3. 4. 5.

2

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

Gebruikte definities Korte terugblik Trends en ontwikkelingen De belangrijkste cijfers op een rij Wettelijk kader passend toewijzen en huurtoeslag

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

3

Voorwoord Ik ben blij en trots dat we ondanks deze moeilijk tijd een ambitieuze nieuwe volkshuisvestingsvisie 2021 hebben kunnen opstellen. We hebben in 2020 door de coronacrisis noodgedwongen veel thuis moeten doorbrengen. Dat benadrukt maar weer eens hoe belangrijk een goed huis is, een huis waar je je echt thuis voelt. Waar je graag bent, met buren die je kent in een omgeving en waar het fijn vertoeven is. Ik gun dat alle inwoners van deze gemeente. Met deze visie wil ik laten zien dat we na jaren van privatisering van de woningmarkt als gemeente weer regie willen nemen voor een goed (t) huis voor iedereen, ook wanneer het wonen niet vanzelfsprekend is. Dat staat centraal in deze volkshuisvestingvisie: we zijn een ongedeelde samenleving waarin iedereen kan meedoen, elkaar kan tegenkomen en waar we niemand uitsluiten, ook niet qua wonen. Wanneer je inkomen niet toereikend is voor een koopwoning, kun je toch goed en betaalbaar wonen, in een fijne buurt. En bovenal heb je de keuzevrijheid om daar te wonen waar jij je thuis voelt en wilt bijdragen aan de samenleving om je heen. Of dat nu in een dorp of in de stad is. Voor mij is het helder: volkshuisvesting gaat niet om het huisvesten van de allerlaagste inkomens, maar om goed wonen te bieden voor grote lagen van de bevolking. In Nederland hebben we daarvoor een prima stelsel in de vorm van corporaties.

Daar kunnen we trots op zijn.

gemeente dit samen met onze corporaties en huurdersorganisaties kan waarmaken. We zijn niet volgend jaar, of in de komende tien jaar klaar, maar we kunnen de komende jaren stevige stappen zetten. De afgelopen jaren zijn niet altijd eenvoudig geweest voor de volkshuisvestingssector: verhuurdersheffing en andere afdrachten, een groeiend aantal kwetsbare huurders en gemeenten zonder middelen voor stedelijke vernieuwing. Met deze volkshuisvestingsvisie slaan we de bladzijde nadrukkelijk om. We hebben behoefte aan nieuwe energie, we hebben een stevige koers en ik ben blij met het brede commitment om samen te bouwen aan die ongedeelde wijk en het vitale dorp. Ten slotte, wat betekent deze volkshuisvestingsvisie voor de huurder? Want daar draait het uiteindelijk om. Tegen hen zeg ik: we gaan aan de slag om ervoor te zorgen dat je betaalbaar kunt wonen, dat je meer keuzevrijheid krijgt en dat je zult zien dat je buurt gezonder en meer gevarieerd wordt. En dat je meedoet wanneer we plannen voor je buurt maken.

Hein de Haan, wethouder Volkshuisvesting en Wonen.

Het moet voor een groot aantal huishoudens weer heel normaal zijn om te huren bij een corporatie. Voor het hebben van gemengde buurten is dit zelfs noodzakelijk. Ik kies bewust voor hoge ambities in deze volkshuisvestingsvisie, want ik weet dat de

Wethouder Hein de Haan

4

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

5

Inleiding Wonen is een eerste levensbehoefte. Wij vinden het als overheid belangrijk dat iedereen een eigen huis en thuis heeft die qua prijs en qua kwaliteit passend is bij de leefsituatie. Een goede woning in een gezonde en veilige leefomgeving is één van de onderdelen waaraan we als gemeente een bijdrage kunnen leveren. Het vraagt een actief sturende en faciliterende rol van de gemeente op de richting en inhoud van de volkshuisvesting. De rode draad die door de hele volkshuisvestingsvisie loopt is dat van de ‘ongedeelde stad en vitale dorpen’. We vinden het belangrijk dat Leeuwarden een samenleving is waarin iedereen erbij hoort en iedereen daadwerkelijk deel kan uitmaken van de samenleving. Dat levert fysieke opgaven op: verkleinen ruimtelijke verschillen in de stad, toegankelijk maken van de dorpen voor alle doelgroepen, elke wijk plek laten bieden voor een brede doelgroep en ook de allerlaagste inkomens keuzevrijheid bieden. En het levert een sociale opgave op: dat inwoners, overheden, maatschappelijke organisaties en zorgaanbieders samenwerken en zich inzetten om alle mensen mee te laten doen aan de samenleving, zowel in de stad als in de dorpen. Met deze volkshuisvestingsvisie geven we aan hoe we de ‘ongedeelde stad en vitale dorpen’ willen bereiken en wat dat betekent voor de verschillende onderwerpen binnen de volkshuisvesting.

Deze volkshuisvestingsvisie gaat over de stad en de dorpen. Veel van de volkshuisvestelijke opgaven zijn in de stad groter en complexer dan in de dorpen. We geven per hoofdstuk aan wat de visie voor de dorpen betekent. Die onderdelen worden door ons verder uitgewerkt in het Afwegingskader Wonen Dorpen. Voor het Afwegingskader Wonen Dorpen wordt een apart proces doorlopen. Alle huurwoningen met een prijs tot € 737,141 en alle inkomensgroepen tot € 43.574 vallen binnen de werkingssfeer van de volkshuisvestingsvisie. Het betreft daarmee huurwoningen in eigendom van de corporaties en van particuliere verhuurders. De volkshuisvestingsvisie omvat het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid conform artikel 42, eerste lid van de Woningwet en vormt daarmee de basis voor de jaarlijkse prestatieafspraken tussen gemeente, corporaties en huurdersorganisaties.

Leeswijzer In deze inleiding hebben we aangegeven dat we gaan werken aan de ‘ongedeelde stad’. Dit werken we uit in het visiedeel (hoofdstuk 1). In het tweede deel werken we dit concreet uit. In hoofdstuk 2 werken we uit wat betaalbaar wonen inhoudt. Hoofdstuk 3 geeft aan welke ideeën we hebben over de kwaliteit van het wonen. In hoofdstuk 4 beschrijven we hoe we ervoor zorgen dat het wonen volhoudbaar2 is. De verbreding van de taak van de corporaties levert uitbreiding- en verdelingsvraagstukken op. Deze komen in hoofdstuk 5 aan de orde. De opgaven die volgen uit de vergrijzing behandelen we in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 kijken we naar de relatie tussen wonen en zorg en wat nodig is om kwetsbare huishoudens goed te kunnen huisvesten. We ronden af met de vertaling van deze visie naar de uitvoering. Hoofdstuk 8 laat zien hoe we dat willen vormgeven. In de bijlagen komen ten slotte definities, een korte terugblik en cijfers en trends aan de orde.

1

Alle genoemde prijzen betreffen het prijspeil 2020. Huurprijzen en inkomensgroepen voor de corporaties en huurtoeslag worden jaarlijks door het rijk vastgesteld. De in deze visie gehanteerde prijzen en inkomensgroepen worden jaarlijks op basis hiervan geïndexeerd.

2

6

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

Volhoudbaar is breder dan alleen duurzaam; het betreft ook aspecten van gezondheid, toegankelijkheid.

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

7

Samenvatting De volkshuisvestingsvisie kent als thema: ongedeelde stad en vitale dorpen. We willen dat de stad en de dorpen toegankelijk blijven voor alle doelgroepen. Realisatie van gemengde buurten is noodzakelijk, omdat die door een gevarieerde woningvoorraad aantrekkelijk zijn voor een brede mix van inkomensgroepen. Hiermee vergroten we niet alleen keuzevrijheid voor lagere inkomens, maar dragen we actief bij aan een ongedeelde samenleving.

We vinden het belangrijk dat onze dorpen vitaal blijven. De volkshuisvesting kan daar positief aan bijdragen. Via gerichte ingrepen willen we het voor starters mogelijk maken hun wooncarrière in het dorp te starten en voor senioren dat ze op goede wijze kunnen blijven wonen. Er is nu geen reden om het aanbod huurwoningen te verlagen in de dorpen; toevoeging van particuliere huur kan lokaal voor een soepelere woningmarkt zorgen. Huisvesten van kwetsbare huishoudens in dorpen moet extra zorgvuldig gebeuren, met het oog op de toegankelijkheid van voorzieningen en begeleiding.

Gereguleerde huurwoningen van corporaties en particuliere verhuurders vallen onder de werkingssfeer van deze visie. We concentreren ons vooral op het corporatiebezit, omdat we met hen jaarlijks prestatieafspraken maken én omdat we naar een situatie willen waarin de wettelijke doelgroep vooral bij de corporaties huurt. We zien een grotere rol voor corporaties weggelegd. Onze ambities ten aanzien van volkshuisvesting vallen uiteen in de onderwerpen betaalbaarheid, kwaliteit, duurzaamheid, aanbod, vergrijzing en wonen en zorg. De betaalbaarheid van wonen staat stip op 1. Dit betekent dat ook de laagste inkomens goed kunnen wonen én voldoende overhouden om normaal te leven. Daarvoor is het nodig dat de woonquote passend voor hen is. We richten ons op huishoudens met betaalrisico, waarbij we ons extra inzetten om huisuitzettingen te voorkomen. Ook huishoudens met een kleine portemonnee hebben recht op een goede woning: de grootte passend bij het type huishouden, voldoende buitenruimte en een prettige woonomgeving. We gaan werken aan meer diverse wijken, waarin voorzieningen voldoende toegankelijk zijn. Volkshuisvesting gaat verder dan alleen prijs en aantal, we moeten ook kijken naar de brede context. 8

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

De woningvoorraad moet verduurzaamd worden, de omgeving klimaatadaptief zijn en de buurt moet gezond leven ondersteunen. Juist omdat het vaak om kwetsbare huishoudens gaat vinden we dit extra belangrijk. Om voldoende aanbod voor alle huishoudens te bieden, moet de woningvoorraad van de corporaties groeien. Deze groei combineren we met het realiseren van gemengde buurten en een meer divers aanbod. Het belang van het tijdig krijgen en houden van een eigen huis kan niet onderschat worden. Vandaar dat we een aantal doelgroepen met urgentie gehuisvest willen zien, maar altijd onder de voorwaarde dat er voldoende aanbod voor andere woningzoekenden overblijft. Het aantal ouderen dat huurt bij de corporaties stijgt sterk. Voor hen is het belangrijk dat ze op waardige en fijne wijze kunnen blijven wonen in hun eigen huis. Wanneer dit niet kan of ouderen dit niet willen, moet er een passend aanbod zijn. Het huidige aanbod specifiek voor senioren komt onvoldoende tegemoet aan de woonwensen van de doelgroep, en is eveneens qua aantal onvoldoende. De groei van het aantal ouderen vraagt ook een geschikte omgeving. Door de scheiding van wonen en zorg en ambulantisering van de GGZ groeit het aantal kwetsbare huishoudens in buurten. Dit is een goede ontwikkeling, omdat we hiermee ook deze doelgroepen kunnen laten meedoen in de maatschappij.

Het betekent ook dat we goede afspraken moeten maken over het bieden van zorg en begeleiding. En dat we een woningaanbod hebben dat past bij de soms specifieke woonwensen. De afgelopen jaren is de particuliere verhuur in Leeuwarden sterk gegroeid en huisvest inmiddels een groot aantal huishoudens dat qua inkomen ook bij de corporaties terecht kan. We zetten in op een particuliere huur die kwalitatief goede woningen aanbiedt, op termijn vooral voor huishoudens met een inkomen boven de € 43.574. We willen graag met aanbieders van particuliere verhuur afspraken maken en zo komen tot een lokaal woonakkoord. De ambities van de volkshuisvestingsvisie omvatten een groot aantal jaren en leiden tot een groot aantal acties. Met corporaties en huurdersorganisaties gaan we meerjarenafspraken maken, waarin we met concrete doelen voor de komende jaren komen. We gaan weer aan de slag met stedelijke vernieuwing, onder andere om de ongedeelde stad vorm te kunnen geven. Wanneer het kan, gaan we via lokale wetgeving meer sturen op de particuliere verhuur, zodat we aanbod en kwaliteit beter kunnen sturen. De Transitievisie Warmte geeft richting aan de verduurzaming van de woningvoorraad, terwijl we in de Omgevingsvisie integraal de ruimtelijke richting en ambities voor Leeuwarden benoemen. 9

Deel 1: visie op de ongedeelde stad en vitale dorpen

1. Ongedeeld en vitaal In dit hoofdstuk staan we stil bij het centrale thema van de volkshuisvestingsvisie: de ongedeelde stad en vitale dorpen. En welke belangrijke bijdrage de volkshuisvesting daaraan kan leveren. De in dit hoofdstuk opgenomen ambities worden in het themadeel van deze visie geconcretiseerd.

Ongedeelde stad als bouwsteen van de ongedeelde samenleving VOOR ELKE PORTEMONNEE

GEVARIEERD

ONTMOETEN KOOP & HUUR

VOOR IEDEREEN

VOOR JONG EN OUD

Het motto van het collegeprogramma is niet voor niks: ‘de kracht van samen’. Dit betekent dat iedereen mee kan doen en mee kan komen. Dit uitgangspunt staat ook centraal in het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente.

Deze visie gaat over hoe de volkshuisvesting kan bijdragen aan de ongedeelde samenleving. Dat is een samenleving waarin het normaal is dat huishoudens die verschillen qua achtergrond, inkomen en interesses elkaar in het dagelijkse leven tegenkomen. Op straat, op school, in de winkel en bij het sporten. Dit is voor onderling begrip, solidariteit, samenhang en saamhorigheid noodzakelijk. Het is ook van belang omdat dit de emancipatoire3 werking van de stad mogelijk maakt, waarbij huishoudens de mogelijkheid hebben de maatschappelijke ladder te beklimmen. Via de volkshuisvesting willen we bijdragen aan een samenleving die inclusief is, waarin iedereen bijdraagt en meedoet. Een ongedeelde stad betekent dat buurten een gemengde opbouw van de bevolking kennen. Waar het prettig wonen is voor verschillende typen huishoudens. Dat is alleen mogelijk indien er in alle buurten voor alle inkomensgroepen een passend aanbod beschikbaar is. Als we naar Leeuwarden kijken, zien we dat daar nog een grote opgave ligt. Veel buurten kennen een eenzijdig aanbod van woningen, hetzij in de koop of in de sociale huur. Hierdoor worden mensen via hun inkomen gedwongen tot het wonen in bepaalde buurten. Zeker voor de lagere inkomensgroepen betekent dit een sterke inperking van hun keuzevrijheid. We beseffen terdege dat veel mensen het fijn vinden om onder gelijkgestemden te wonen.

Deze keuzevrijheid blijft bestaan. We kiezen voor menging op buurtniveau, zodat er op complexniveau of per straat voldoende eenheid van huishoudens te vinden is.

Vitale dorpen als bouwsteen van de ongedeelde samenleving Het wonen in een dorp wijkt op een aantal onderdelen wezenlijk af van de stad. Dorpen zijn robuust, met een sterke gemeenschap, maar ook kwetsbaar voor ontwikkelingen op de woningmarkt, bijvoorbeeld door weinig doorstroming. Het is belangrijk om te blijven werken aan vitale dorpen in onze gemeente. De vitaliteit van de dorpen wordt onder andere bepaald in de mate waarin dorpsbewoners een passend huis weten te vinden. Het is van belang om ook in de dorpen een goede menging in het woningaanbod te hebben, zodat alle typen huishoudens (starters, spoedzoekers, ouderen) in het dorp kunnen (blijven) wonen. Het aanbod sociale huurwoningen maakt daar onderdeel van uit. Vanwege de grote verschillen tussen de dorpen zal hiervoor maatwerk nodig zijn.

Een goede leefomgeving Wonen is meer dan alleen een goede woning. De buren, de inrichting van de omgeving, de toegankelijkheid van publieke ontmoetingsruimten, de aanwezigheid van voorzieningen dragen elk bij aan hoe leefbaar een buurt wordt ervaren. Dat zien we in Leeuwarden en Fryslân4, waar bij een relatief laag inkomen en relatief hoge werkeloosheid, de tevredenheid desalniettemin hoog is. Een goede leefomgeving omvat ook het klimaatbestendig maken van buurten, zodat de gevolgen

3

De stad heeft een sterk emancipatoire werking: de stad biedt de gelegenheid om de sociale ladder te betreden en geeft personen de ruimte om zich te ontwikkelen in de richting die zij wensen.

4

Dit wordt de Friese paradox genoemd: sociaaleconomisch scoort de provincie slecht, maar qua tevredenheid van leven juist hoog. Vandaar dat er ook landelijk meer aandacht is voor een breed welvaartsbegrip, waarin ook b.v. een goede leefomgeving meegeteld wordt.

10

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

11

van de klimaatverandering goed opgevangen kunnen worden. De volkshuisvestelijke opgaven omvatten ook deze aspecten. En tot slot is het daarbij van belang dat voldoende bewoners in de buurt elkaar kennen, elkaar helpen en daarmee de buurt leefbaar houden.

Toegankelijke stad Wij vinden het belangrijk dat Leeuwarden een toegankelijke stad en gemeente is. Dat betekent dat er voor de doelgroep van de corporaties voldoende aanbod beschikbaar moet zijn. Maar toegankelijk betekent ook dat dit een passend aanbod is: woningen en woonomgevingen die aansluiten bij de woonbehoefte van huurders, en die voor de doelgroep ook betaalbaar zijn. We vinden het ook belangrijk dat Leeuwarden toegankelijk blijft voor kwetsbare huishoudens. Huishoudens met een zorg- en/ of begeleidingsvraag die in Leeuwarden willen wonen, zijn welkom. Wel zien we dat extra inzet nodig is om dit mogelijk te maken. Er is niet direct voor elke kwetsbare doelgroep altijd een passend woonaanbod. Tegelijkertijd is ook niet elke leefomgeving even geschikt voor elke doelgroep. Het is ook belangrijk dat we streven naar een gezonde balans tussen het huisvesten van kwetsbare doelgroepen in Fryslân, de stad Leeuwarden, de dorpen en wijken in relatie tot draagkracht en veerkracht.

Grotere rol corporaties Om de ongedeelde stad te realiseren, is de inzet van corporaties onontbeerlijk. Zij zijn de meest logische partij die kan zorgdragen voor betaalbare en passende huurwoningen voor de hele doelgroep. We maken jaarlijks prestatieafspraken met corporaties en huurdersorganisaties. Hierdoor weten partijen van elkaar wat de ze gaan inzetten en hoe we gezamenlijke ambities en plannen weten te realisaren. Wij willen de corporaties faciliteren om de grote ambities te realiseren die we in deze visie neerleggen.

Bredere doelgroep corporaties De corporaties zijn de afgelopen decennia steeds meer de laagste inkomens gaan huisvesten (zie onderstaand figuur). Het resultaat is dat zelfs in buurten met een gevarieerde opbouw van sociale huurwoningen van corporaties, deze buurten langzamerhand minder gemengd raken. Het is voor het realiseren van gemengde buurten nodig dat corporaties er in slagen een bredere inkomensgroep aan zich te binden. De groep huishoudens die een beroep moet of wil doen op sociale huurwoningen groeit: (door)starters, spoedzoekers, zzp’ers en ouderen die vanwege de leeftijd geen hypotheek meer krijgen zijn aangewezen op een huurwoning. Circa 60% van de bevolking van Leeuwarden valt binnen de inkomensgroep tot € 43.574. Dit is de inkomensgrens tot waar de corporaties nieuwe

Verdeling van de inkomensdecielen in het corporatiebezit (meerdere bronnen)

huishoudens mogen huisvesten. We geven de corporaties nadrukkelijk de ruimte om te experimenteren om de hogere inkomensgroepen tot € 43.574 aan zich te binden5 .

Regulering particuliere verhuur Leeuwarden kent als hoofdstad en als studentenstad een grote particuliere huurvoorraad. Deze is de afgelopen jaren sterk gestegen door de sterke toename van studentenstudio’s, maar ook door de toename van reguliere particuliere huurwoningen. Veel daarvan vallen qua prijsklasse in de sociale huur. De particuliere verhuur speelt een cruciale rol in het goed functioneren van de woningmarkt. Voor spoedzoekers, expats en de hogere inkomens die willen huren, vervult dit segment een belangrijke rol. Maar we zien ook dat er in een aantal gebieden in de stad, bijvoorbeeld de Vlietzone, een concentratie van kwetsbare huishoudens in de particuliere huur voorkomt. Dit leidt op plekken tot onwenselijke situaties. Wij gaan ons actief inzetten om de particuliere verhuur meer te reguleren, zodat misstanden aangepakt kunnen worden en dit woonsegment optimaal kan bijdragen aan de Leeuwarder woningmarkt.

Volkshuisvesting in Fries verband De opgaven van de volkshuisvesting strekken zich uit tot ver voorbij de gemeentegrenzen van Leeuwarden. Veel starters op de woningmarkt zetten hun eerste stap in Leeuwarden. Ook zien we dat veel kwetsbare huishoudens – soms noodgedwongen – voor Leeuwarden kiezen. Keuzevrijheid voor huurders betekent dat de andere gemeenten in Friesland toegankelijk blijven voor de doelgroep van de corporaties. Zeker in de andere stedelijke centra in Friesland zien we een vraag naar sociale huur. Leeuwarden wil zich inzetten om ook daar uitbreiding van het aanbod mogelijk te maken.

Rol van de gemeente De overheid heeft een zorgplicht6 op het gebied van wonen. Wij nemen deze zorgplicht zeer serieus. Het recht op huisvesting is meer dan alleen een dak boven je hoofd, het is een betaalbaar huis op de juiste plek waar je je veilig en thuis voelt. In deze visie7 hebben we onze ambities ten aanzien van de volkshuisvesting neergelegd. De gemeente bouwt zelf geen woningen. Wel hebben wij een verantwoordelijkheid om corporaties in staat te stellen naar redelijkheid bij te dragen aan de realisatie van deze visie. Dat doen we door gezamenlijk gebiedsvisies te maken. Via bestemmingsplannen (straks omgevingsplannen) creëren we planologische ruimte voor sociale woningbouw. En via gemeentelijk grondprijsbeleid stellen we de corporaties in staat om locaties te ontwikkelen. Maar ook door te zorgen dat de zorg en begeleiding van de meest kwetsbaren onder ons goed geregeld is. Realisatie van de doelen uit deze visie krijgen verder vorm door meerjarenafspraken met corporaties en huurdersorganisaties, maar ook door verdere uitwerking in andere beleidsdocumenten zoals de transitievisie Warmte en een geactualiseerd Afwegingskader Woningbouw Leeuwarden.

Figuur 3-6

Figuur 1: Landelijke samenstelling van bewoners corporaties op basis van inkomensdecielen (RIGO, 2020)

De sociale huursector is steeds meer het exclusieve domein van de lagere inkomensgroepen geworden, een ontwikkeling die al drie decennia gaande is en bijna voltooid is

12

5

29

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

Desalniettemin woont een groot deel van de doelgroep niet in een sociale huurwoning, maar steeds vaker in het particuliere huursegment of in een koopwoning (zie Figuur 3-7). Veel ouderen van nu konden in de jaren tachtig en negentig immers nog premiekoopwoningen bemachtigen, terwijl in delen

Zie voor extra toelichting bijlage 3: trends en ontwikkelingen

6

Artikel 22, lid 2 van de Grondwet stelt: “Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid.”

7

Deze volkshuisvestingsvisie omvat het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Leeuwarden ex artikel 42, eerste lid Woningwet.

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

13

Deel 2: themagewijze uitwerking

2. betaalbaar wonen

De centrale ambitie van de ongedeelde stad en vitale dorpen wordt via een aantal themagewijze hoofdstukken verder uitgewerkt. Het betreft:

Hoofstuk 2: Betaalbaar wonen.

In dit hoofdstuk werken we de visie op betaalbaar wonen verder uit.

Hierin gaan we verder in op hoe we het wonen voor de doelgroep betaalbaar houden.

Voldoende sociale huurwoningen

Hoofdstuk 3: Kwaliteit van wonen. Dit hoofdstuk behandelt de doelen die we hebben waar het gaat om de kwaliteit van de woningen in het sociale segment en de kwaliteit van de woonomgeving waarin ze staan.

Hoofdstuk 4: Volhoudbaar wonen. Dit hoofdstuk staat stil bij de ambities waar het gaat om het verduurzamen van de woningvoorraad, maar ook over een klimaatadaptieve woonomgeving en ecologie.

Hoofdstuk 5: Voldoende aanbod. Hierin verkennen we welk aanbod nodig is voor het goed huisvesten van de verschillende doelgroepen. Hierbij staan we ook stil bij het geven van voorrang aan bepaalde doelgroepen en welke doelgroepen met urgentie gehuisvest moeten worden.

Hoofdstuk 6: Oud worden in de eigen woning. De vergrijzing van de samenleving betekent ook dat we verschillende ingrepen in de sociale woningvoorraad moeten doen, zodat oudere huishoudens of op een waardige wijze kunnen blijven wonen in de eigen woning of een ander passend woningaanbod kunnen betrekken.

Hoofdstuk 7: Als wonen niet vanzelfsprekend is. De behoeften van de groeiende groep kwetsbare huishoudens staan centraal in dit hoofdstuk. Wat is ervoor nodig dat ook kwetsbare huishoudens op een goede manier gehuisvest kunnen worden.

Hoofdstuk 8: Van visie naar uitvoering. Dit afsluitende hoofdstuk geeft aan hoe we de ambities en doelen uit deze visie willen vertalen naar concrete (langjarige) afspraken, zodat we samen met partners zo concreet mogelijk kunnen werken aan de volkshuisvesting.

Ambitie betaalbaar wonen We hebben in de visie aangegeven dat we werken aan een ongedeelde samenleving, waarin iedereen kan meedoen en meekomen. Het wonen moet daarvoor toegankelijk zijn, ook financieel. Wonen is een van de primaire levensbehoeften, evenals voeding, kleding en veiligheid. Ook voor huishoudens met een smallere beurs moet het in Leeuwarden mogelijk zijn om een goede woning te huren en tegelijkertijd voldoende geld over te houden voor de overige primaire levensbehoeften. Dit betekent een passende woonquote voor huurders. We kiezen voor de volgende definiëring: Betaalbaar wonen betekent dat een huishouden in staat is om na aftrek van de woonlasten voldoende over te houden voor de overige primaire levensbehoeften.

Verkleinen aantal huishoudens met betaalrisico Het ‘betaalrisico’ verwijst naar het risico dat een huishouden op een gegeven moment de huur niet meer kan betalen. Dit kan ontstaan doordat het inkomen onvoldoende is in relatie tot de woonquote en de overige noodzakelijke uitgaven voor het levensonderhoud. In Leeuwarden had in 2018 18,6% van de huishoudens in de corporatiewoningen een betaalrisico. We willen dit percentage (ver) onder het landelijk gemiddelde (16,4%) brengen, het liefst naar 0%. We gaan via de Armoedemonitor de ontwikkeling van de woonlasten monitoren en het aantal huishoudens dat betaalrisico loopt. Via onder andere budgetondersteuning helpen we huishoudens om grip te houden of te krijgen op hun financiële positie. We maken met corporaties en huurdersorganisaties afspraken over de samenstelling van de woningvoorraad van de corporaties, zodat er voor alle inkomensgroepen 14

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

voldoende aanbod is. Een woonlastenspiegel (waarbij huur en energielasten gecombineerd worden) is daarbij een geschikt instrument.

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

De gemeente Leeuwarden kent een grote voorraad betaalbare, sociale huurwoningen. Zowel in eigendom bij de corporaties als bij de particuliere verhuur. We verwachten dat de vraag naar betaalbare huur groot blijft. Een deel van de huishoudens met huurtoeslag huurt nu bij een particuliere verhuurder. We willen dat in ieder geval de laagste inkomens in een huurwoning van de corporatie wonen, omdat daar de huurontwikkeling gematigder is en we met corporaties afspraken over vroegsignalering en armoedebestrijding hebben. We vinden het daarbij belangrijk dat er voldoende aanbod van sociale huur in de hele provincie is, zodat huurders overal keuzevrijheid hebben. Corporaties worden in staat gesteld hun aanbod van huurwoningen te vergroten. We willen met de provincie Fryslân en de andere gemeenten afspraken maken over het uitbreiden van het aanbod sociale huurwoningen in de andere stedelijke gebieden.

Voorkomen van huisuitzettingen door huurachterstand Het hebben van een huis is een noodzakelijke voorwaarde voor het voorkomen en oplossen van problemen. Het verlies van de woning leidt in het algemeen alleen tot een escalatie van problemen. Dit is voor het betreffende huishouden tragisch en leidt voor betrokken professionele organisaties tot een zeer hoge inzet van maatschappelijke middelen. Uitgangspunt is dan ook om huisuitzettingen vanwege financiële problemen bij het huishouden te voorkomen. De medewerking van het huishouden voor het oplossen van de problemen is daarbij een noodzakelijke randvoorwaarde. We hebben met een groot aantal partijen afspraken over vroegsignalering van betaalproblemen. Dit houden we in stand en verfijnen we zodat we in combinatie met schuldhulpverlening snel en adequaat maatwerk kunnen leveren.

Betaalbare energielasten Voor veel huishoudens die huren bij de corporaties zijn de energielasten een substantiële uitgavepost die leidt tot een te hoge woonquote. Energielasten zijn uit te splitsen in energie voor gebouwgebonden verwarming en in overig energieverbruik. Zeker in oudere woningen is het gebouwgebonden energieverbruik hoog. Hier ligt de opgave in eerste instantie bij de corporaties om door energierenovatie deze kosten te verlagen of zelfs geheel 15

weg te nemen. Dit is in samenspraak met de gemeente in het kader van de energietransitie (zie ook hoofdstuk 4: Volhoudbaar wonen). Ten aanzien van overig energieverbruik staan bewoners aan de lat. Dat varieert van het vervangen van energieverslindende apparatuur tot hoe de leefstijl de hoogte van de energierekening beïnvloedt. De gemeente wil huishoudens helpen bewust te worden van hun eigen mogelijkheden om de energielasten naar beneden te krijgen, onder andere via onze inzet met energiecoaches. We maken met corporaties en huurdersorganisaties afspraken hoe we de energiecoaches zo goed mogelijk kunnen inzetten. Daarnaast geven we de energietransitie zo vorm dat deze voor alle betrokkenen betaalbaar en realiseerbaar is.

Particuliere huur De gemiddelde bruto huur van een particuliere huurwoning in Leeuwarden was in 2018 € 622. Dit is ruim onder de grens van de vrije huursector en valt daarmee in de sociale huursector. Dit is mede het gevolg van het gevoerde nieuwbouwbeleid, waarbij Leeuwarden het toevoegen van particuliere huur faciliteerde waardoor het aanbod sterk steeg. We zien tegelijkertijd dat het aandeel huishoudens met huurtoeslag in de particuliere huur groeit8, wat betekent dat het aantal kwetsbare huishoudens daar groeit en er sprake kan zijn van een te hoge woonquote. We willen deze ontwikkeling keren en de lagere inkomensgroepen door corporaties laten huisvesten. We ondersteunen het Huurteam Leeuwarden om daarmee voor particuliere huurders en verhuurders een laagdrempelig platform te hebben waar zij informatie kunnen krijgen over hun rechten en plichten en waar kwetsbare huurders geholpen worden.

Dorpen We vinden het belangrijk dat ook in de dorpen een breed aanbod aan huurwoningen in verschillende prijsklassen beschikbaar is, zodat de sociale huur voor een brede doelgroep toegankelijk is.

3. kwaliteit van het wonen In dit hoofdstuk staat de beoogde kwaliteit van het wonen centraal. Het gaat dan om de kwaliteit van de woning zelf, maar ook die van de woonomgeving.

Het aanbod sociale huurwoningen in de dorpen is van belang om te behouden. Door (onverwachte) veranderende omstandigheden kan een huishouden dat gebonden is aan het dorp (bv. door de gezinssituatie) afhankelijk zijn van het aanbod sociale huurwoningen in het dorp.

Kwaliteit van de woning

Voor een meer divers aanbod in betaalbare huurwoningen zien we – anders dan in de stad – ook ruimte voor particuliere huurwoningen of de ontwikkeling van een dorpscoöperatie. De veilige en bekende omgeving van het eigen dorp en betrokken dorpsbewoners bieden huishoudens die minder kansen hebben op de woningmarkt een goede basis. De betaalbaarheid van de sociale huurwoning is een van de voorwaarden om dit mogelijk te maken.

Rol van de gemeente De gemeentelijke rol in betaalbaar wonen is divers en omvangrijk. Voor corporaties betekent dit dat zij door de gemeente voldoende in staat worden gesteld om sociale huurwoningen toe te voegen op nieuwe locaties door middel van sociale grondprijzen. Richting huurders is de gemeentelijke inzet in eerste instantie vooral gericht op de inkomenskant. We proberen personen richting werk te begeleiden, zodat zelfstandig kan worden voorzien in het eigen inkomen. Het gaat dus niet zozeer om lastenverlichting als wel armoedebestrijding. Voor huishoudens die daartoe (nog) niet in staat zijn en langdurig afhankelijk zijn van een uitkering, hebben we bijzondere bijstand om onvoorziene uitgaven op te vangen. Daarnaast kent de gemeente budgetprogramma’s om huishoudens te leren goed te budgetteren. We bieden via de energiecoaches ook hulp in het energiezuinig leven, zodat onnodige uitgaven aan die kant voorkomen worden. Tot slot is er voor de allerlaagste inkomens de mogelijkheid van kwijtschelding van publieke heffingen.

Ambitie kwaliteit van wonen Elk huishouden, ook met een smalle beurs, heeft recht op een goede woning. Dit betekent dat elk huishouden een woning kan vinden die betaalbaar is, die past bij de samenstelling van het huishouden, kwalitatief goed is en in een prettige woonomgeving staat.

Voldoende grote woningen Elk type huishouden heeft een eigen, specifieke ruimtevraag. We vinden het belangrijk dat er binnen de woningvoorraad van de corporaties voldoende variatie aan woonvormen is, zodat een brede doelgroep goed te bedienen is. Zo is er in de doelgroep een beperkt aantal grote gezinnen die ook passend gehuisvest moet worden. In het Afwegingskader Woningbouw Leeuwarden (2016) is aangeven dat elke nieuw toe te voegen woning minimaal 65 m² (BVO) groot moet zijn. Daarnaast is het een vereiste dat de toe te voegen woning een zelfstandige woning betreft. Tegelijkertijd kunnen er redenen zijn om toch kleinere woningen te realiseren, bijvoorbeeld in combinatie met een specifieke zorg- of begeleidingsvraag. Uitgangspunt is dan wel dat bij verlies van de specifieke functie, complexen verbouwd worden naar woningen met een oppervlakte van minimaal 65 m².

Bronnen: Woningmarktonderzoek Leeuwarden 2019, waarstaatjegemeent.nl (cijfers 2018)

We bieden aan de corporaties ruimte om in specifieke gevallen van de norm van 65 m² af te wijken. We beoordelen dat per geval: • Realisatie van een woonvorm voor een specifieke doelgroep. Dat kan voor jongeren zijn (tot maximaal 27 jaar), maar kan b.v. ook voor een zorg doelgroep zijn. Indien het jongeren betreft, dan alleen jongeren die een vorm van begeleiding hebben, bijvoorbeeld jonge statushouders of jongeren die uit een jeugdhulpinstelling komen. Het betreft nadrukkelijk geen studentenhuisvesting.

16

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

We werken samen met partijen aan verschillende instrumenten (o.a. vroegsignalering van schulden, budgetvoorlichting) waardoor huishoudens eerder en beter geholpen kunnen worden wanneer zij in financiële problemen komen of zijn.

8

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

• Realisatie van een bijzondere woonvorm, bijvoorbeeld een complex voor gemeenschappelijk wonen, waarbij in beginsel geen bijzondere zorg of begeleidingsvraag bij de bewoners is.

Prettig wonen betekent ook dat het woongedrag van de buren niet hindert. Bewoners moeten vrijheid voelen in het bewegen in en rond het huis. In de wat oudere woningen van de corporaties (en overigens ook particuliere huur en koop) ervaren bewoners meer geluidsoverlast van buren. Daar is bouwkundig niet altijd een oplossing voor, maar vanwege de grote impact die geluidsoverlast op woongenot kan hebben, vinden we het belangrijk om dit aspect hier op te nemen. We nemen dit onderwerp nadrukkelijk mee in renovatieprojecten.

Kwaliteit van de buitenruimte De coronacrisis heeft het belang van voldoende buitenruimte nadrukkelijk laten zien. We vinden het belangrijk dat huishoudens toegang hebben tot kwalitatief hoogwaardige buitenruimte bij hun eigen woning. Dit kan in de vorm van een eigen tuin of balkon, of in de vorm van een gemeenschappelijke tuin of dakterras. We verbinden in deze visie hieraan nog geen specifieke eisen. Wanneer wij een nieuw Afwegingskader Woningbouw opstellen, gaan wij onderzoeken op welke wijze wij eisen rondom buitenruimte kunnen opnemen.

Omgevingskwaliteit De kwaliteit van wonen wordt ook in belangrijke mate bepaald door hoe bewoners de woonomgeving waarderen. De omgeving moet ook een thuis zijn. Dit gaat verder dan alleen schoon, heel en veilig. Belangrijke elementen die de kwaliteit van de woonomgeving bepalen, zijn de nabijheid en toegankelijkheid van voorzieningen, bereikbaarheid, (openbaar) groen/ recreatiemogelijkheden, diverse functies en de diversiteit en kwaliteit van de bebouwing. Bij stedelijke vernieuwing en transformatie is de kwaliteit van de te realiseren woonomgeving een belangrijk doel. De kwaliteit van wonen is gebaat bij het hebben en creëren van gemengde gebieden; te grote monofunctionele woongebieden dragen niet bij aan de ontwikkeling van de ongedeelde stad. Bij de transformatie van gebieden nemen we de omgevingskwaliteit nadrukkelijk mee en gaan we met corporaties, huurdersorganisaties en bewoners in gesprek over wat er voor die specifieke locaties nodig is. 17

Kwaliteit in de particuliere verhuur

Rol van de gemeente

De kwaliteit van veel particuliere verhuur is goed. Toch voldoet een deel van de voorraad niet aan de eisen die er aan gesteld mogen worden. Vanuit het oogpunt van het woongenot van de huurder is dat ongewenst, maar ook voor de impact op de leefbaarheid.

De gemeente heeft een grote rol waar het gaat om de kwaliteit van bestaande en vooral ook nieuw toe te voegen woningen. Wij hebben het voornemen om in de actualisatie van het Afwegingskader Woningbouw Leeuwarden 2016 aanscherpte kwaliteitseisen op te nemen voor toe te voegen woningen waarbij we ook gaan kijken of we tot een gebiedsgerichte aanpak kunnen komen.

We ondersteunen via het huurteam Leeuwarden huurders in de particuliere verhuur. Huiseigenaren die hun bezit verwaarlozen, worden door de gemeente actief aangeschreven.

Dorpen De ruimtelijke kwaliteit van dorpen is goed, maar kan sneller dan in de stad negatief beïnvloed worden door het wegvallen van voorzieningen of het toenemen van woningen met een minder kwaliteit. Dit vraagt extra aandacht en gerichte inzet. Het gedeelte van de sociale huurwoningvoorraad in de dorpen dat verouderd is, heeft qua kwaliteit aandacht nodig. Met de corporaties en dorpen willen wij in gesprek om de knelpunten te bepalen. De wens is om tot een gezamenlijke oplossing te komen, waardoor de huurwoningen in trek blijven bij de dorpsbewoners.

4. volhoudbaar wonen Dit hoofdstuk legt de verbinding tussen volkshuisvesting en het brede begrip duurzaamheid. Volhoudbaar wonen is onder te verdelen in energetische duurzaamheid, circulair bouwen en een duurzaam ingerichte omgeving.

Ten aanzien van het aspect prettig wonen hebben wij ook een grote rol. Dit gaat uit van goed ingerichte en functionerende wijken en buurten. Waar het gaat om transformatie in bestaand bebouwd gebied krijgt dit in belangrijke mate een plek in het voorgestelde programma stedelijke vernieuwing. Dit gaat veel verder dan alleen de functie wonen, maar heeft ook met economie, voorzieningen, verduurzaming en bereikbaarheid te maken. Waar het gaat om de particuliere verhuur zetten we onze inzet via handhaving voort.

• De kosten van verduurzaming moeten voor de huurder zijn op te brengen. Idealiter zijn de energiekosten en/ of de totale netto woonlasten na verduurzaming lager dan daarvoor.

Ambitie volhoudbaar wonen Iedereen moet in staat zijn te wonen in een duurzaam verwarmde woning die staat in een gezonde en duurzame woonomgeving.

Doelstelling verduurzaming De corporaties hebben de afgelopen jaren forse stappen gezet in het verduurzamen van hun woningvoorraad en hebben daarmee hun bijdrage geleverd aan het verminderen van de CO2-uitstoot. We zien nu mondiaal en nationaal onmiskenbaar de negatieve effecten van de klimaatverandering, waardoor de urgentie van verduurzaming alleen toeneemt.

De ruimtelijke kwaliteit in de dorpen staat soms onder druk in de buurt waar sociale huurwoningen staan. Hier hebben we samen met de corporaties aandacht voor.

De ambitie van de gemeente is om te werken naar een fossielvrije samenleving in 2050. Concreet betekent dit stapsgewijs werken naar een (aard)gas vrije woningvoorraad. Leeuwarden stelt hiervoor een Transitievisie Warmte op, waarin onderwerpen als duurzame elektriciteitsopwekking en alternatieven voor de ruimteverwarming op aardgas van gebouwen terugkomen. De gemeente stelt hiervoor met alle betrokkenen een routekaart tot en met 2030 op waarin duidelijk wordt in welke buurten de transitie het eerst gaat plaatsvinden. De route loopt tot 2050 wanneer alle buurten de transitie moeten hebben doorlopen.

18

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

• Slim vormgeven van verduurzaming op woningniveau. Dit betekent dat het woongenot door de verduurzaming niet wordt aangetast. Hierbij moet gedacht worden aan het voorkomen van geluidsoverlast (door bv. een slecht geplaatste warmtepomp, contactgeluiden met de buren). Maar ook dat de woning na verduurzaming eenvoudig te gebruiken is.

• Prioritering in het verduurzamen van de corporatievoorraad moet slim gekoppeld worden aan stedelijke vernieuwing, omdat anders de stapeling van projecten te groot wordt. In het opstellen en uitvoeren van de transitievisie Warmte en op projectniveau hanteren we deze randvoorwaarden. Bij het opstellen van het programma stedelijke vernieuwing betrekken we nadrukkelijk de kansen die de energietransitie biedt.

Profiteren van kansen warmtenetten De aanwezigheid of het aanleggen van warmtenetten biedt de corporaties de kans om snel veel van hun voorraad te verduurzamen. We betrekken de corporaties intensief bij de planvorming van warmtenetten.

Verkoop corporatiewoningen minimaal label B

Verduurzaming moet zelf volhoudbaar zijn

De corporaties verkopen woningen uit bijvoorbeeld ‘gestippeld bezit’. Dit zijn vaak rijwoningen waar al meerdere van verkocht zijn en er dus een gemengd eigendom (corporatie + particulier) is. Of er worden woningen verkocht die moeilijk te verhuren zijn, maar waar wel een koopvraag naar is. We vinden het van belang dat de te verkopen woningen van voldoende hoog energetisch niveau zijn. We hanteren een minimumnorm van label B. De reden is dat voormalige huurwoningen vaak aan lagere inkomensgroepen worden verkocht die niet altijd de mogelijkheid hebben om de woning daarna zelf te verduurzamen.

De opgaven die volgen uit volhoudbaar wonen zijn groot, complex en financieel uitdagend. Alle betrokkenen moeten in staat zijn een bijdrage te leveren, maar moeten ook de vruchten hiervan kunnen plukken. We zien de volgende randvoorwaarden waarbinnen de verduurzaming van de woningvoorraad moet plaatsvinden:

Eerdere verkooptoestemming door de gemeente wordt aangevuld met de verplichting om de te verkopen woning naar minimaal label B te brengen. Complexmatige verkoop is in principe altijd aan een andere corporatie, tenzij hierover afwijkende afspraken gemaakt worden.

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

19

Circulair bouwen De bouw is momenteel een grote bron van CO2 uitstoot, onder andere door het gebruik van cement en beton. Bij de bouw, renovatie en sloop van gebouwen is het nodig dat materialen weer een andere nuttige functie kunnen krijgen. Hiermee kunnen we de ecologische voetafdruk van de bouwsector verder verlagen. Leeuwarden werkt samen met de stichting Circulair Fryslân aan het stimuleren van meer circulaire materialen in de bouw en gebruik voor het inrichten voor de openbare ruimte. Voor de woningbouw wordt gestreefd naar meer gebruik van hout, biobased materiaal en er is ook een programma opgezet voor het gebruik van betongranulaat.

Klimaatadaptief bouwen en woonomgeving De klimaatverandering leidt tot (veel) warmere zomers en meer wateroverlast. Het is dan ook van groot belang hiermee in de nieuwbouw rekening te houden. Voor het bestrijden van hittestress is het nodig dat gebouwen op de juiste manier geïsoleerd zijn. Dit kan onder andere door gebruik te maken van daken met een sedumbedekking9. Slimme ontwerpen waarbij de zomerzon wordt voorkomen en er natuurlijke ventilatie ontstaat, horen eigenlijk al vanzelfsprekend te zijn. Daarnaast is het van belang om water zoveel mogelijk in de directe omgeving van de woning vast te houden. We hebben inzichtelijk waar wateroverlast en hittestress optreden. We nemen dit mee in de stedelijke vernieuwing, door bijvoorbeeld het toevoegen van groen en het tegengaan van verstening.

Natuurvriendelijk bouwen en woonomgeving Veel mensen denken dat de stad een soort van ecologische woestijn is. Dit is niet het geval: de stad kent meer verschillende en meer diverse ecosystemen dan het omliggende platteland. Toch zijn er nog mogelijkheden om de biodiversiteit te vergroten. Er zijn meerdere gebouwgebonden maatregelen die zonder noemenswaardige extra kosten al een belangrijke bijdrage leveren. Denk aan nesten voor mussen, zwaluwen of vleermuizen. Maar ook door hoe we als gemeente het groenbeheer vormgeven; hier is ook ruimte om de ecologische diversiteit te vergroten. Het voorkomen of weer transformeren van versteende tuinen is nog steeds urgent. Het vergroten van de biodiversiteit wordt uitgewerkt in het gemeentelijke groenbeleid.

Gezonde woonomgeving Door bestaande en nieuwe wijken en dorpen met oog voor een volhoudbare toekomst in te richten en te gebruiken, creëren we tegelijkertijd ook meer gezonde wijken en dorpen. Wijken en dorpen waar niet alleen 20

meer ruimte is voor wandelen, fietsen en sporten, maar die hier expliciet toe uitnodigen. Met een aantrekkelijke omgeving waarin voldoende groen is, waar mensen veilig wonen, zorg en voorzieningen dichtbij zijn en de woonomgeving uitnodigt tot ontmoetingen en participeren. Zeker in de wijken waar het corporatiebezit is geconcentreerd zien we ook dat een groter deel van de bevolking gezondheidsklachten heeft. De levensverwachting van lagere inkomens is substantieel lager dan die van hogere inkomens, evenals het aantal jaren dat in goede gezondheid wordt doorgebracht. Door het bieden van een prettige leefomgeving die uitnodigt om gezonder te leven, wordt een bijdrage geleverd aan het dichten van de kloof in gezondheidsachterstanden. Gezondheid, gezonde woonomgeving en sport worden integraal meegenomen in de gebiedsvisies en visie vitale dorpen.

Volhoudbare particuliere huurvoorraad

de maatschappelijke investeringen optimaal renderen. Daarnaast zijn we betrokken in de realisatie van warmtenetten in Leeuwarden en zetten we ons actief in om daarin samen te werken met corporaties en huurdersorganisaties. Het succes van de energietransitie kan niet zonder de betrokkenheid en inbreng van bewoners. Vooral waar het gaat om de doelgroep kwetsbare huurders voelen we een medeverantwoordelijkheid om hun hierin te ondersteunen. Onze rol is zeer groot waar het gaat om klimaatadaptatie en vergroten biodiversiteit. Dit betreft in hoofdzaak de inrichting van de openbare ruimte. We gaan met de corporaties en huurders het gesprek aan over hoe de gebouwen en de percelen van de corporaties een bijdrage kunnen leveren aan deze thema’s. We moeten onze ambities hierover de komende jaren verder uitwerken. Dit geldt ook voor het onderwerp circulair bouwen.

De verduurzaming van de woningvoorraad betreft uiteraard niet alleen de woningen van de corporaties, maar ook die van eigenaar-bewoners en die van particuliere verhuurders. We zien dat de grotere partijen al bezig zijn met verduurzaming, onder andere door het plaatsen van zonnepanelen. De rest van de particuliere markt is zeer divers qua type eigenaar en qua type woning. Zo voldoen recent getransformeerde kantoorpanden naar wonen al aan het bouwbesluit, maar is de opgave in de kleinschalige particuliere huur in vooroorlogse woningen nog groot. Particuliere verhuurders zullen in hun verduurzamingsplannen moeten aansluiten bij de ingrepen die ook gelden voor de particuliere koop in de desbetreffende buurten en dorpen gelden. We nemen de particuliere verhuurders nadrukkelijk mee in het opstellen van de transitievisie Warmte.

Dorpen De woon- en leefomgeving in de dorpen is over het algemeen gezonder en diverser dan buurten in de stad. Hittestress en wateroverlast komen gemiddeld genomen minder voor. De opgaven van de energietransitie zijn ook in de dorpen groot, zeker omdat grootschalige maatregelen als een warmtenet vaak niet haalbaar zijn.

Rol van de gemeente De transitievisie warmte is het kader waarin we partijen (corporaties, andere vastgoedeigenaren en eigenaarbewoners) duidelijkheid gaan geven over hoe de energietransitie in Leeuwarden vorm gaat krijgen. We verknopen deze aan de plannen voor stedelijke vernieuwing, zodat we slimme verbindingen krijgen en Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

9

Los van een sedumbedekking, gaan we ervan uit dat alle daken van de corporaties op termijn nuttig gebruikt worden. Bijvoorbeeld door het plaatsen van zonnepanelen, zonneboilers of wellicht kleine windturbines of het realiseren van een dakterras.

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

21

5. voldoende aanbod In dit hoofdstuk staat het aanbod van sociale huurwoningen centraal: hoeveel woningen zijn waar nodig en hoe kunnen we dit realiseren?

Ambitie voldoende passend aanbod Elk huishouden dat een beroep moet of wil doen op een huurwoning moet binnen een redelijke termijn een passende huurwoning toegewezen krijgen, waarbij voldoende keuzevrijheid noodzakelijk is. Huishoudens die geen eigen dak boven het hoofd hebben of dit dreigen te verliezen, krijgen urgentie. Voor het realiseren of in stand houden van gemengde buurten is het mogelijk om sommige doelgroepen tijdelijk voorrang te verlenen. Definiëring: Wij vinden een buurt gemengd wanneer de woningvoorraad voor 30% tot maximaal 50% bestaat uit sociale huur tot een huurprijs van € 663,4010 en dat de huurders van deze woningen een gevarieerd inkomen tot aan € 43.574 hebben.

Realisatie van gemengde buurten Momenteel is het aanbod van sociale huur, zowel in eigendom van de corporaties als particuliere verhuurders, ongelijk verdeeld over de stad. In bijlage 4 hebben we hiervan een overzicht opgenomen. Er is een aantal gebieden waar het aanbod van corporatiewoningen nihil is. Gemengde buurten ontstaan niet vanzelf en bestaande gemengde wijken worden door onder andere gentrificatie11 eenzijdiger. Uitvoering van deze ambitie betekent dat we langzamerhand de samenstelling van de buurten in de stad gaan veranderen. De tijdshorizon hiervan ligt ver voorbij 2030.

We kiezen voor de volgende inzet: • In buurten in de bestaande stad waar meer dan 50% van de woningvoorraad uit sociale huur (corporatie en particulier) bestaat, willen we dit percentage onder de 50% brengen. We werken daar niet meer mee met het uitbreiden van de voorraad sociale huurwoningen. Daarnaast gaan we indien mogelijk in deze buurten de koopwoningenvoorraad afschermen voor opkoop door particuliere verhuurders12. Dit werken we verder uit in het programma stedelijke vernieuwing en in het geactualiseerde Afwegingskader Woningbouw. • In buurten waar de woningvoorraad uit minder dan 30% sociale huurwoningen bestaat, faciliteren we de corporaties bij de uitbreiding van hun woningvoorraad. Nieuwbouw door particuliere partijen met een omvang van 20 woningen of meer, moet voor 20% uit sociale huur bestaan. Dit werken we verder uit in het programma stedelijke vernieuwing en in het te actualiseren Afwegingskader Woningbouw. • De uitleglocaties moeten voor minimaal 15% tot 30% bestaan uit sociale huurwoningen corporaties. We stellen de corporaties in staat deze aantallen te realiseren. Daarnaast is er ruimte voor toevoegingen in de particuliere huur tot 50%. Dit werken we verder uit in het te actualiseren Afwegingskader Woningbouw. • Herstructurering van complexen en buurten mag niet leiden tot een afname van het bezit van de corporaties: eerst nieuwbouw en dan pas sloop.

Realiseren van voldoende aanbod Er zijn in Leeuwarden circa 25.000 huishoudens13 die qua inkomen een beroep op huurtoeslag kunnen doen. Een deel van deze doelgroep woont in een koopwoning, een deel in een particuliere huurwoning en het merendeel in een corporatiewoning. Zolang een actief woningzoekende binnen een jaar een passende woning kan vinden, ontbreekt de autonome noodzaak tot het toevoegen van woningen door de corporaties14. De keuze voor de ongedeelde stad betekent echter dat het aanbod van de corporaties zal moeten toenemen.

10 

Voor 2020 is de zogenaamde tweede aftoppingsgrens vastgesteld op een huur van € 663,40. Corporaties moeten drie of meerpersoonshuishoudens die recht hebben op huurtoeslag, toewijzen aan huurwoningen onder deze grens. Zie ook bijlage 5 voor een toelichting hoe passend toewijzen en huurprijzen werken.

11

 entrificatie is het proces waarbij hogere inkomens in bestaande buurten instromen en dat als gevolg hiervan het aandeel lagere inkomens daalt; G soms is dit een bewust resultaat van ingrepen en soms het resultaat van marktwerking.

12 

Dit is het zogenaamde buy-to-let, waarbij koopwoningen worden opgekocht door particulieren of bedrijven, om vervolgens te verhuren. Het Rijk ontwikkelt hier specifieke wetgeving voor.

22

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

13

Cijfers uit 2018, bron www.waarstaatjegemeente.nl

14

De doelgroep groeit en krimp naar gelang de economische situatie. Voor onderbouwing cijfers: zie woningmarktonderzoek Leeuwarden 2019.

Gemeente Leeuwarden | Volkshuisvestingsvisie 2021

23

• We hebben afspraken met de corporaties en de huurdersorganisaties over het bijhouden van de vraagdruk.

• We hanteren een sociale grondprijs voor realisatie van sociale huurwoningen. • We kijken bij de vraagdruk nadrukkelijk ook naar de situatie in andere gemeenten in Fryslân. We willen met de gemeenten in Fryslân afspraken maken over het uitbreiden van het aanbod sociale huurwoningen in de andere stedelijke gebieden.

Uitbreiden aanbod voor laagste inkomens Zoals uit de cijfers blijkt huurt een substantieel deel van de laagste inkomens momenteel een woning bij een particuliere verhuurder. Waar het gaat om kwetsbare huishoudens is dat niet altijd gewenst. De reden daarvoor is dat het aanbod in de corporatiesector diverser en meer betaalbaar is. Maar ook dat we met de corporaties goede afspraken hebben over vroegsignalering van schulden. Zie ook het hoofdstuk over betaalbaarheid en het hoofdstuk over kwetsbare doelgroepen. We zullen inzicht moeten krijgen over de omvang van deze doelgroepen en wat dit betekent voor het aantal corporatiewoningen. We gaan met corporaties, huurdersorganisaties en aanbieders van zorg en begeleiding onderzoeken welke kwetsbare huishoudens beter in een corporatiewoning kunnen wonen, hoeveel dat er zijn en hoe we dat kunnen realiseren.

Verbreding van de doelgroep corporaties Momenteel stromen vooral de allerlaagste inkomens in bij de corporatiesector in. Dit betekent dat de inkomensgroep die huurt bij de corporatie snel eenzijdiger wordt. Dit is in het kader van de ongedeelde stad ongewenst. We vinden het voor de leefbaarheid van buurten en complexen juist gewenst dat er een bredere mix van inkomensgroepen een plek bij de corporatie weet te vinden. Dit loopt dan tot de inkomensgrens van € 43.574. We kennen de redenen waarom deze doelgroep niet voor de corporatie kiest nog onvoldoende. We willen de corporaties de ruimte bieden om te experimenteren om hogere inkomensgroepen (dan de corporatie nu weet te vinden) aan zich te binden. We voorzien op termijn dat dit tot een aanmerkelijke toevoeging van corporatiewoningen kan leiden.

Corporaties krijgen de ruimte op verschillende wijze de hogere inkomensgroepen aan zich te binden. Bijvoorbeeld door een gedifferentieerd toewijzingsbeleid waarbij in complexen of buurten de hogere inkomens tijdelijk voorrang krijgen, of door in buurten woningen tijdelijk in de directe huur te brengen. We gaan dit nader met corporaties en huurdersorganisaties uitwerken in de meerjarenafspraken en in het programma stedelijke vernieuwing.

Actief toewijzingsbeleid voor de ongedeelde stad De ongedeelde stad betekent niet alleen dat buurten een gezonde mix van inkomensgroepen moeten kennen, maar ook een mix van verschillende type huishoudens: van alleenstaand tot gezin, van starter tot senior. Zolang alle doelgroepen van de corporatie nog voldoende keuzevrijheid hebben en de zoekduur nog onder de norm van 1 jaar ligt, is er ruimte om te differentiëren per buurt of complex. We vinden het belangrijk dat dit in samenspraak met de buurtbewoners plaatsvindt. Leefstijl als toewijzingscriterium is wat ons betreft ook mogelijk. Het kan in uitzonderlijke gevallen nodig zijn om vanwege leefbaarheid van buurten in te grijpen in de samenstelling van buurten. Het differentiëren in toewijzingsbeleid per gebied is altijd tijdelijk. • We gaan dit nader met corporaties en huurdersorganisaties uitwerken in de meerjarenafspraken en in het programma stedelijke vernieuwing. • Wanneer het nodig is, zal ook de gemeente de wettelijke instrumenten van de Huisvestingswet, de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek15 (Rotterdamwet) en eventuele andere nieuwe wetgeving inzetten om actief te sturen op de samenstelling van buurten en dorpen.

Actief toewijzingsbeleid voor specifieke woonvormen Corporaties hebben in hun bezit ook specifieke woonvormen. Het gaat dan om bijvoorbeeld kleinere en goedkope woonruimte voor jongeren. Aangepaste woningen in het kader van de Wmo moeten in beginsel worden toegewezen aan huishoudens die deze aangepaste woningen nodig hebben. De corporaties Habion en Woonzorg Nederland zijn zelfs statutair verplicht om woonruimte voor (kwetsbare) senioren te bieden. Maar het gaat ook om het toewijzen van woonruimte bij gemeenschappelijk wonen of standplaatsen van woonwagens. Het hanteren van specifieke toewijzingscriteria is in dit soort gevallen gerechtvaardigd, zolang toewijzing transparant plaatsvindt.

We werken met de corporaties en huurdersorganisaties in de meerjarenafspraken verder uit voor welke woonvormen er afwijkende toewijzingscriteria nodig zijn.

Urgentie Het grote belang van het hebben van een eigen dak boven het hoofd kan niet voldoende benadrukt worden. Het hebben van een eigen huis, dat ook een thuis is, is de grondslag om een bestaan op te bouwen of juist te behouden. Om persoonlijke of maatschappelijke redenen kan iemand acuut een (andere) woning nodig hebben, maar dat zelf niet kunnen organiseren. In deze gevallen is het toegestaan om woningzoekenden met urgentie te huisvesten. Dit in het besef dat hierdoor de keuzevrijheid van regulier woningzoekenden verkleind wordt. Het is belangrijk dat er voldoende aanbod voor regulier woningzoekenden overblijft. We hanteren hiervoor de norm dat niet meer dan 15% van het vrijkomende aanbod aan urgente woningzoekenden wordt toegewezen; urgentie moet altijd de uitzondering blijven. Het verkrijgen van urgentie gaat gepaard met extra eisen aan de woningzoekende zelf en/of ook aan de instelling waar de woningzoekende nog woont. Dit betekent dat er goede afspraken over de uitstroom nodig zijn, zodat zoveel mogelijk personen via de normale toewijzing een woning kunnen vinden.

korte tijd gehuisvest moeten worden, komt deze doelgroep altijd in aanmerking voor urgentie. In bijlage 1 (definities) worden de overige doelgroepen nader toegelicht. • We gaan met de corporaties en huurdersorganisaties het onderwerp urgentie verder uitwerken in de meerjarenafspraken. • We onderzoeken of het instellen van een (urgentie) verordening op basis van de Huisvestingswet 2014 wenselijk is.

Realiseren van bijzondere woonvormen De samenleving was altijd al divers en dit is in de afgelopen decennia verder toegenomen. Er zijn nieuwe samenlevingsvormen en de culturele achtergrond van Nederland is meer divers. Het huidige woningaanbod in de sociale huur kan niet in alle verschillende woonbehoeften voorzien. We vinden het belangrijk dat het aanbod diverser wordt, zodat beter wordt aangesloten op de woonvraag van meer huishoudens. We zien dit specifiek (maar niet exclusief) in de onderstaande drie segmenten. We vinden het daarbij belangrijk dat initiatieven wel levensvatbaar zijn: 1. Gemeenschappelijk wonen. 2. Wooncoöperaties. 3. Woonwagens.

We hanteren de volgende norm voor urgentie: Een urgente woningzoekende16 moet binnen drie maanden een passende woonruimte door de corporatie toegewezen krijgen.

Er zijn de volgende doelgroepen die onder voorwaarden voor urgentie in aanmerking kunnen komen: 1. Vanwege het bieden of geven van mantelzorg 2. Die uit een blijf-van-mijn-lijf huis komen 3. Statushouders 4. Alleenstaande Minderjarige Vreemdelingen 5. Uitstroom Maatschappelijke Opvang 6. Uitstroom Beschermd Wonen 7. Uitstroom jeugdhulpinstelling 8. Vanwege herstructurering 9. Maatwerk. De Huisvestingswet 201417 verplicht het college om te laten voorzien in de huisvesting van vergunninghouders (= statushouders). De meeste statushouders zijn in de eerste jaren afhankelijk van een uitkering, vandaar dat huisvesting door corporaties voor de hand ligt. Omdat de aan de gemeente toegewezen statushouders binnen