Document · PDF

Taxatierapport Middelzeelaan 18 en 18a Leeuwarden_redacted

Besluitvorming (raad) 17 december 2025, gemeente LeeuwardenBij agendapunt: Krediet overname gebouwdeel sporthal Nijlân van Stichting Sporthal Nijlân29.687 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

TAXATIERAPPORT

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden Hoekstra Bedrijfsmakelaars 5.1.2e 5.1.2e

Tel: 5.1.2e 5.1.2e

Opdrachtgever

Gemeente Leeuwarden

RT REV

, 5.1.2e te Leeuwarden | Email: @hoekstrabedrijfsmakelaars.nl

5.1.2e

Postbus 21000 Leeuwarden

Dossier: 2025-8931AK18

Waardepeildatum 3 juni 2025

Waarde op: 03-06-2025 | Uitvoeren

Rapportdatum 22 juli 2025

5.1.2e

RT REV

Printdatum: 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 03-06-2025 03-06-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

RT REV

Pagina: - 2 - Printdatum: van 50 | Printdatum: 22-07-2025 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

Rapport samenvatting | Eigenaar gebruiker Dossiernummer:

2025-8931AK18

VMS taxatienummer:

101669779

Complex: Adres:

Middelzeelaan 18a Leeuwarden Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

Eigenaar:

Stichting Sporthal Nylan

Park / gebouwnaam:

Sporthal Nylan

Type eigendom:

Appartementsrecht

Te taxeren belang:

Appartementsrecht

Perceeloppervlakte:

2.844 m²

Energielabel:

Onbekend

Object Type object:

Eigen gebruik

Oorspronkelijk bouwjaar:

2019

Monument:

Nee

Totaal BVO m² of stuks:

2.218

Totaal VVO m² of stuks:

2.098

Verhouding VVO / BVO:

1:1,06

Parkeerplaatsen binnen en buiten:

Marktwaarde per m²:

€ 5.1.2f

Waardering

Kengetallen

Opdrachtgever:

Gemeente Leeuwarden

Contactpersoon:

5.1.2e

Doel taxatie:

Aankoop

Markt/herz. huur:

€ 366.818

Netto markt/herz. huur:

€ 318.157

Exploitatielasten % markt/herz. huur:

13,27 %

Score

Locatie beoordeling

Score

Bouwkundige staat:

Goed

Beoordeling bereikbaarheid:

Goed

Onderhoud buiten:

Goed

Beoordeling voorzieningen:

Goed

Onderhoud binnen:

Goed

Beoordeling klimaatrisico's:

Goed

Niet van toepassing

Beoordeling locatie totaal:

Goed

Uitvoerend taxateur:

J. Schoonhoven RT REV

Waardepeildatum:

dinsdag 3 juni 2025

Marktwaarde kosten koper:

€ 5.330.000

BAR | Kap. markt/herz. huur kk:

0,00 % | ∞

Object beoordeling

Parkeren (op eigen terrein): Functionaliteit:

Goed

Object score:

Goed

Gebruik beoordeling

Score

Markt beoordeling

Score

Alternatieve aanwendbaarheid:

Slecht

Courantheid verkoop:

Matig

Courantheid verhuur:

Matig

Het object is per 03-06-2025 getaxeerd op:

EUR 5.330.000 Gec. vervangingswaarde incl. overige waarde

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 03-06-2025 03-06-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

RT REV

Pagina: - 3 - Printdatum: van 50 | Printdatum: 22-07-2025 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

INHOUD TAXATIERAPPORT I

Rapport samenvatting

Opdracht

Taxatie

SWOT-analyse en beoordeling

Juridisch

Locatie

Object

Gebruik

Onderbouwing

Tot slot

Algemene uitgangspunten

Waardebegrippen en definities

Bijlagen

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 03-06-2025 03-06-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

RT REV

Pagina: - 4 - Printdatum: van 50 | Printdatum: 22-07-2025 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

OPDRACHT

A.1 OPDRACHTGEVER Opdrachtgever:

Gemeente Leeuwarden

Ter attentie van:

5.1.2e

Adres:

Postbus 21000, 5.1.2e

te Leeuwarden

Telefoonnummer: E-mailadres opdrachtgever:

5.1.2e

@leeuwarden.nl

A.2 OPDRACHTNEMER EN UITVOEREND TAXATEUR Naam organisatie:

Hoekstra Bedrijfsmakelaars

Uitvoerend taxateur:

5.1.2e

Adres:

5.1.2e

Telefoonnummer:

5.1.2e

E-mailadres:

5.1.2e

Lid van / aangesloten bij:

The European Group of Valuers' Associations (TEGoVA) en de Nederlandse Vereniging van Makelaars NVM, Vakgroep NVM Business. NRVT RT973137122 REV-NL/NVM/2025/1

Ingeschreven in het register onder nummer:

NRVT RT973137122 REV-NL/NVM/2025/1

Specialisatie / deskundigheid & educatie:

Deze taxatie is uitgevoerd door een taxateur die beschikt over voldoende kennis en kunde betreffende soort object, aard van het object, gebruik, specifieke lokale, regionale en nationale marktkennis en doelstelling van de taxatie. De taxateur beschikt over actuele vakinhoudelijke kennis binnen zijn specialisme en houdt deze kennis op peil. Specialisatie Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed Landelijk en Agrarisch Vastgoed. Taxateur is tevens Recognised European Valuer.

RT REV , 5.1.2e

te Leeuwarden

@hoekstrabedrijfsmakelaars.nl

A.3 CONTROLEREND TAXATEUR Naam organisatie:

Hoekstra Bedrijfsmakelaars

Controlerend taxateur:

5.1.2e

Adres:

5.1.2e

Telefoonnummer:

5.1.2e

E-mailadres:

5.1.2e

Lid van / aangesloten bij:

The European Group of Valuers' Associations (TEGoVA) en de Nederlandse Vereniging van Makelaars NVM, Vakgroep NVM Business.

Ingeschreven in het register onder nummer:

Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) te Rotterdam Kamer 5.1.2e Bedrijfsmatig Vastgoed onder nummer: 5.1.2e . Ingeschreven bij The European Group of Valuers'Associations (TEGoVA) onder nummer: REV-NL/NVM/2020/14.

Specialisatie / deskundigheid en educatie:

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 03-06-2025 03-06-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

RT REV

RT & REV , 5.1.2e

te Leeuwarden

@hoekstrabedrijfsmakelaars.nl

Pagina: - 5 - Printdatum: van 50 | Printdatum: 22-07-2025 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

A.4 VERKLARINGEN TAXATEURS INZAKE OPDRACHTVERSTREKKING Opdrachtdatum:

dinsdag 3 juni 2025

Toelichting opdrachtverstrekking

Deze taxatie is uitgevoerd conform de afspraken zoals vastgelegd in de opdrachtbrief.

Opdrachtvoorwaarden

Deze taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met: - Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT, vastgesteld op 10 oktober 2019. - Reglement Kamers NRVT, vastgesteld op 9 december 2024. - Subreglement Grootzakelijk Vastgoed NRVT, vastgesteld op 21 juni 2018. - Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed versie 1 januari 2025. Op deze taxatie zijn de EVS 2020 en/of IVS 2022 richtlijnen van toepassing. In geval van strijdigheid tussen genoemde standaarden prevaleren de richtlijnen van de EVS. De taxateur is op de hoogte van de inhoud van deze taxatierichtlijnen en heeft gehandeld overeenkomstig deze richtlijnen.

Dossiervorming

De Register-Taxateur heeft een zorgvuldige administratie (Taxatiedossier) van de Professionele Taxatiedienst, georganiseerd met alle relevante correspondentie; • overzichtelijke inspectiegegevens/uitgevoerde onderzoeken; • broninformatie; • verzonden concepten van het Taxatierapport; • alsmede de daarop ontvangen reacties; • het Taxatierapport zelf.

Interne kwaliteitsborging

Ondergetekende is in dienst bij Hoekstra Taxaties B.V. en is niet in loondienst of andere vaste betrekking bij de eigenaar en/of de bank. Hoekstra Taxaties is een onderdeel van Makelaardij Hoekstra B.V. Het taxatieteam van Hoekstra Taxaties dat deze taxatie uitvoert heeft een interne procedure voor de kwaliteitsborging, welke is geïmplementeerd in het taxatiemanagementsysteem. Dit taxatiemanagementsysteem wordt extern beheerd door een ISO-gecertificeerde leverancier. De digitale handtekeningen die ter goedkeuring in deze rapportage worden geplaatst hebben de navolgende kenmerken: - Het plaatsen van de handtekening is gekoppeld aan het workflowproces binnen de taxatieapplicatie. Dit houdt in dat alleen als in de workflow expliciet goedkeuring wordt gegeven door de gebruiker, de namen en handtekeningen verschijnen; - In het workflowproces wordt afgedwongen dat uitvoerend en controlerend taxateur niet dezelfde gebruiker kunnen zijn; - Alleen de gebruiker zelf kan deze goedkeuring geven (dit kan niet gedelegeerd worden, aangezien een user-ID, password en sms-code op de bij het account geregistreerde mobiele telefoon zijn vereist (two-factor authentication). Daarnaast worden de taxateurs onderworpen aan het doorlopend toezicht en tuchtrecht van het NRVT (www.nrvt.nl/regelgeving/doorlopend-toezicht).

Roulatie

De taxateur is tenzij anders vermeld niet eerder betrokken geweest bij een taxatieopdracht betrekking hebbend op het onderhavige object. Opdrachtnemer verklaart dat hij ten opzichte van het te taxeren vastgoedobject volledig onafhankelijk is en dat hij niet meer dan drie jaar achtereenvolgend met een maximum van 3 taxaties een professionele taxatiedienst kan verrichten.

Onafhankelijkheid

De taxateur heeft vastgesteld geen conflicterende belangen te hebben bij de uitvoering van de taxatie. De taxateur heeft op geen enkele wijze directe of indirecte betrokkenheid met de opdrachtgever en/of het getaxeerde en is tenminste één jaar niet betrokken geweest bij een eventuele transactie, bemiddeling, beheer of financiering waarin het getaxeerde object een rol speelde. De taxateur heeft geen financiële belangen in het object of de opdrachtgever. De taxateur heeft geen bedreigingen kunnen identificeren voor het objectief en onafhankelijk uitvoeren van deze taxatie. Het treffen van additionele maatregelen is derhalve niet noodzakelijk. Het taxatiebedrijf heeft geen financiële voordelen uit deze taxatieopdracht anders dan het in rekening gebrachte taxatiehonorarium. Het honorarium van de taxateur is niet afhankelijk van de uitkomst van de taxatie. Taxateur eerbiedigt het 25% omzetprincipe uit paragraaf 8.3 reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT.

Educatie en routine (Verklaring marktkennis en ervaring)

De taxateurs voldoen aan de criteria voor permanente educatie van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT)(minimaal 20 uur). Daarnaast voldoen de taxateurs aan de vereisten van het NRVT ten aanzien van minimaal jaarlijks uit te voeren (minimaal 10 taxaties). "De taxateurs ter zake zijn professioneel gekwalificeerd zoals bedoeld in hoofdstuk 4 van het reglement Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT. Deze taxatie is een onafhankelijk en objectief waardeoordeel. "Deze taxatie is uitgevoerd door een taxateur die beschikt over voldoende kennis en kunde qua soort object, aard van het object, gebruik, specifieke lokale, regionale en (inter)nationale marktkennis en doelstelling van de taxatie."

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 03-06-2025 03-06-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

RT REV

Pagina: - 6 - Printdatum: van 50 | Printdatum: 22-07-2025 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

Plausibiliteit

Taxateur heeft het taxatierapport met waardepeildatum 3 juni 2025 van het object de sporthal met kleedruimtes, tribune en opslagruimte, juridisch als zakelijk recht van appartement, gelegen aan de Middelzeelaan 18 en 18a te Leeuwarden, kadastraal bekend Gemeente Huizum, sectie E, nummer 2873 A1, eigen grond, getaxeerd door 5.1.2e RT REV beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. • Taxateur heeft dit taxatierapport beoordeeld. • Taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. • Taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken. • Taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. • Op basis van de beoordeelde stukken is taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is.

Taxatiestandaarden

Tuchtrecht Ondergetekende komt naar beste vermogen tegemoet aan reële verwachtingen die opdrachtgevers van hem mogen hebben en conformeert zich aan de aan hem gestelde normen als REV, NVM en TMI taxateur. Makelaardij Hoekstra BV heeft en een beroeps- en bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering en valt onder het tuchtrecht van het NRVT. Tevens wordt geen aansprakelijkheid aanvaard bij aansprakelijkheidstelling na ommekomst van één jaar na afronding van de opdracht.

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 03-06-2025 03-06-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

RT REV

Pagina: - 7 - Printdatum: van 50 | Printdatum: 22-07-2025 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

TAXATIE

B.1 ALGEMEEN Objectomschrijving Het getaxeerde betreft de in 2019 gebouwde sporthal met tribune, kleedkamers en kantoor, met grond en verder aan- en toebehoren. Onderdeel uitmakend van een in appartementsrechten gesplitst object, gelegen op eigen grond. Adres:

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

VMS-taxatienummer:

101669779

Type eigendom:

Appartementsrecht

Waardepeildatum:

dinsdag 3 juni 2025

Type taxatie:

Volledige taxatie

Keuze waardering:

Gecorrigeerde vervangingswaarde

B.2 DOEL VAN DE TAXATIE Doel:

Aankoop

Toelichting doel van de taxatie De opdracht tot taxatie wordt verstrekt in verband met de aankoop van de sporthal door de opdrachtgever. Dit rapport is uitsluitend bedoeld voor gebruik door opdrachtgever. Derden kunnen hier geen rechten aan ontlenen. Het is niet toegestaan deze taxatie buiten de context of voor een ander doel te gebruiken.

B.3 WAARDERING & BASIS VAN DE WAARDE De gecorrigeerde vervangingswaarde is de vervangingswaarde, rekening houdend met de aard en de bestemming van de zaak. Tevens wordt rekening gehouden met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Valuta:

Alle bedragen in dit rapport zijn in euro's (€)

HET OBJECT IS PER 3 JUNI 2025 GETAXEERD OP Gecorrigeerde vervangingswaarde

€ 5.028.550

Grondwaarde

€ 300.000

Gec. vervangingswaarde incl. overige waarde Zegge:

€ 5.330.000

vijf miljoen driehonderd dertig duizend euro

Handtekening uitvoerend taxateur:

5.1.2e

__________________________________________ 5.1.2e RT REV Datum en plaats: 22 juli 2025 | Leeuwarden

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 03-06-2025 03-06-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

RT REV

Pagina: - 8 - Printdatum: van 50 | Printdatum: 22-07-2025 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

B.4 INSPECTIE Datum opname en inspectie:

dinsdag 3 juni 2025

Mate van inspectie:

Inpandige en externe inspectie

Inspectie uitgevoerd door:

5.1.2e

RT REV

Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering)

Het object is volledig opgenomen ten behoeve van deze taxatie.

B.5 UITGANGSPUNTEN EN AFWIJKINGEN Algemene uitgangspunten

De taxatie is gebaseerd op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden, zoals bijvoorbeeld huur- en oppervlaktegegevens, plankaarten en kadastrale informatie. Van de door de opdrachtgever en/of derden ter beschikking gestelde informatie is kennisgenomen. Voor zover mogelijk heeft taxateur de geleverde informatie getoetst. Geen aansprakelijkheid wordt aanvaard indien mocht blijken dat de informatie onjuist en/of onvolledig is geweest. Er is met de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde gerekend met de bouwkosten zoals aangegeven door het Bouwkostenkompas. Daar is een plus voor de extra installaties aan toegevoegd.

Bijzondere uitgangspunten

Er is niet sprake van een Bijzonder Uitgangspunt.

Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden

Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de onder "opdrachtgever" beschreven opdrachtgevers. De opdrachtgever(s) mag/mogen het taxatierapport uitsluitend gebruiken voor het in paragraaf B.2 "Doel van de taxatie" genoemde doel. Uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van het taxatierapport. Voorts is iedere aansprakelijkheid beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitbetaald en iedere aanspraak op schadevergoeding vervalt na 1 jaar na beëindiging van de opdracht.

B.6 NADERE TOELICHTING OP DE WAARDERING Toelichting op de waardering

De taxatie is gebaseerd op de inspectie van de onroerende zaak, op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden zoals bijvoorbeeld huur- en oppervlakte gegevens, plattegrondtekeningen en/of meetcertificaten, gegevens over zakelijke- en andere lasten m.b.t het getaxeerde en op schriftelijke en/of mondeling verstrekte informatie van het kadaster, de betreffende gemeente en/of de provincie. Bijgevoegde bijlagen vormen een onlosmakelijk onderdeel van dit rapport.

Aanpassingen op conceptrapportage Geen aanpassingen.

Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum Voor zover bekend bij de taxateur, hebben zich geen materiële wijzigingen voorgedaan in het getaxeerde object, de huursituatie of in de markt tussen de inspectiedatum en de waardepeildatum, die een mogelijk significant effect hebben op de taxatiewaarde. Tenzij anders beschreven in deze rapportage.

Taxatie onnauwkeurigheid

Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van: - de informatievoorziening; - een gebrek aan marktinformatie; - marktomstandigheden; - algemene taxatie onnauwkeurigheid. Onvoorziene macro-economische of politieke crises kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben, onder meer resulterend in paniekverkopen of eenvoudige onwil om transacties te sluiten. In dergelijke gevallen kan de taxatie niet als representatief worden beschouwd. Wanneer een verkoop of aankoop in dergelijke gevallen zou worden overwogen kan een hertaxatie op dat moment gewenst zijn. In deze taxatie is naar oordeel van taxateur wel sprake van bovenmatige taxatieonzekerheid. Dit komt door de huidige economische situatie met de stijgende rente en de hoge inflatie. Daarnaast geeft de situatie in de Oekraïne ook onrust in de markt.

B.7 EERDERE TAXATIES Toelichting eerdere taxaties

Het object is tenzij anders vermeld niet eerder door taxateur getaxeerd.

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 03-06-2025 03-06-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

RT REV

Pagina: - 9 - Printdatum: van 50 | Printdatum: 22-07-2025 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

B.8 OVERZICHT INZAGE DOCUMENTEN

B.9

Soort informatie

Ingezien

Huurlijst

Nee

Datum

Bron / opmerking

Huurovereenkomsten

Nee

Sideletters / allonges

N.v.t.

Eigendomsbewijs

Erfpacht gegevens

N.v.t.

03-06-2025

Bron: kadaster

Splitsingsakte

N.v.t.

Kadastrale gegevens Milieu-informatie overheid

03-06-2025

Bron: kadaster

03-06-2025

Bron: Bodemloket

Milieuvergunning

N.v.t.

Omgevingsplan

03-06-2025

Bron: omgevingsloket / Gemeente

Omgevingsvergunning

N.v.t.

Gebruiksvergunning

N.v.t.

Locatie kwaliteit winkels

Nee

Plattegronden

03-06-2025

via opdrachtgever verkregen

Meetcertificaat

Nee

Bouwkosten

Nee

Gegevens VVE

Nee

03-06-2025

betreft recent gebouwd object, geen achterstallig onderhoud

Eigenaarslasten

03-06-2025

opgevraagd en verwerkt in de waardering

Onderhoudsprognose

Nee

Inspectierapporten

Nee

Asbestonderzoek

Nee

Bodemonderzoek

Nee

Energielabel

Overige gegevens

Nee

03-06-2025

GEHANTEERDE TAXATIEMETHODIEK Gehanteerde taxatiemethodiek

De taxatiemethoden bieden taxateurs de mogelijkheid om de waardering rekenkundig te onderbouwen. De getaxeerde waarde is daarbij het resultaat van verschillende onderzoeken en van een of meerdere waarderingsmethoden. Daarbij moet voortdurend bedacht worden dat de waarde zich niet gemakkelijk laat vangen in formules. De markt van vastgoed is uitermate complex, met als belangrijkste kenmerken: ondoorzichtigheid, immobiliteit, vertraagde prijsreacties, ontbrekende van consumentensoevereiniteit en emotionele binding. Deze kenmerken maken het taxeren uitermate lastig. Taxateurs moeten veel ervaring inzetten om de marktkenmerken in een evenwichtige verhouding te brengen tot de taxatiemethode. Ondergetekenden heeft gebruik gemaakt van de comparatieve methode voor het vinden van referenties voor markthuur. Voorts is deze informatie gebruikt bij de twee inkomstenbenaderingen NAR en DCF. Dit in combinatie met een onder de huidige marktomstandigheden reëel geacht rendement. Dit rendement is gebaseerd op de beoordeling van de markt, waarbij de gerealiseerde transacties als vergelijking dienen. De waardering van het object is daarnaast gebaseerd op de locatie van de onroerende zaak, vraag en aanbod op de markt, leeftijd en courant van het getaxeerde object en het opleverings-en afwerkingsniveau. Er is tevens een waardering gemaakt op basis van gecorrigeerde vervangingswaarde.

deze methodiek is een goede methode bij het type vastgoed dat hier wordt getaxeerd. Sporthallen zijn enorm duur om te bouwen maar gaan wel redelijk lang mee. Op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde in de loop der jaren afgeschreven. Het is redelijk incourant vastgoed. Deze methode is in dit geval leidend daar het om minder courant vastgoed gaat dat een hoge bouwprijs heeft gehad maar wel functioneel is.

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 03-06-2025 03-06-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

RT REV

Pagina: - 10 - Printdatum: van 50 | Printdatum: 22-07-2025 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

B.10 PLAUSIBILITEIT TAXATIE Plausibiliteitsverklaring Taxateur heeft het taxatierapport met waardepeildatum 3 juni 2025 van het object de sporthal met kleedruimtes, tribune en opslagruimte, juridisch als zakelijk recht van appartement, gelegen aan de Middelzeelaan 18 en 18a te Leeuwarden, kadastraal bekend Gemeente Huizum, sectie E, nummer 2873 A1, eigen grond, getaxeerd door 5.1.2e RT REV beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. • Taxateur heeft dit taxatierapport beoordeeld. • Taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. • Taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken. • Taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. • Op basis van de beoordeelde stukken is taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is.

Handtekening controlerend taxateur:

5.1.2e

__________________________________________ 5.1.2e RT & REV Datum en plaats: 22 juli 2025 | Leeuwarden

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 03-06-2025 03-06-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

RT REV

Pagina: - 11 - Printdatum: van 50 | Printdatum: 22-07-2025 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

SWOT-ANALYSE EN BEOORDELING

C.1 SWOT ANALYSE Sterktes

Zwaktes

- Recent gebouwde sporthal met goede voorzieningen. - Goede locatie voor een sporthal in een woonwijk met meerdere voorzieningen.

- De afwerking van het geheel zoals tegelwerk en afvoeren is wat karig.

Kansen

Bedreigingen

- Er zijn geen bijzondere kansen, wellicht verder verduurzamen.

- De hogere rente maakt financierbaarheid wat lastiger. - Mogelijke prijsstijgingen in de toekomst van energielasten. - De onrustige geopolitieke situatie in de wereld wat onrust geeft in de markt

C.2 BEOORDELING Courantheid verhuur:

Matig

Verhuurbaarheid Dit soort sporthallen zijn eigenlijk niet te verhuren aan commerciële partijen. Dit zijn meer Gemeentelijke objecten welke een bijdrage leveren aan de leefbaarheid in een woonwijk en goed is voor de samenleving. Over het algemeen zijn dit soort objecten gesubsidieerd en minder courant te noemen.

Verhuurtijd (maanden):

12 maand(en)

Courantheid verkoop:

Matig

Verkoopbaarheid

De courantheid is matig te noemen. Dit object is alleen geschikt voor een Gemeente of grote sportvereniging die het zelf gaat exploiteren. Meestal is het alleen geschikt voor een gemeente die het aan diverse verenigingen gaat verhuren of in gebruik gaat geven. Het is niet winstgevend maar is een dienst aan de samenleving om de leefbaarheid van de stad en de wijk te verbeteren. Alleen indien een Gemeente gaat huren voor 10 jaar is er wel belangstelling voor een belegger.

Verkooptijd (maanden):

12 maand(en)

Courantheid algemeen:

Matig

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 03-06-2025 03-06-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

RT REV

Pagina: - 12 - Printdatum: van 50 | Printdatum: 22-07-2025 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

JURIDISCH

D.1 PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN Eigenaar:

Stichting Sporthal Nylan

Type eigendom:

Appartementsrecht

Te taxeren belang:

Appartementsrecht

Kadastrale percelen Gemeente

Gemeentecode Kadaster

Sectie

Perceelnum mer

HZM00

2865

Huizum Totaal

Oppervlakte (m²) 2.844

Eigenaar VVE Sportaccomodatie Nylan

2.844

Appartementsrechten commercieel Gemeente

Gemeentecode Kadaster

Sectie

Perceelnummer

Index

HZM00

2873

Huizum Totaal

BVO 2.218

Eigenaar Stichting Sporthal Nylan

2.218

Aantekeningen kadastraal object

Geen bijzonderheden in de kadastrale registratie.

Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen

De akte van levering is bij het kadaster opgevraagd en op bijzonderheden doorgenomen. Er zijn geen bijzondere privaatrechtelijke bepalingen welke van invloed op de waardering zijn. .

Voldoet de VVE aan de wet verbetering functioneren VVE's

VVE en invloed op de waardering

Recent gebouwd object ( 2019) en in 2019 tevens in een VVE ondergebracht, VVE Sportaccommodatie Nijlan te Leeuwarden

D.2 PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN Gebruik conform omgevingsplan:

Omgevingsplan

Er heeft geen formeel juridisch onderzoek plaatsgevonden naar de bestemming. In het kader van deze taxatie is het Omgevingsloket geraadpleegd. Uit deze informatie is het navolgende gebleken: Het getaxeerde valt binnen de Gemeente Leeuwarden onder de bepalingen van het vigerende bestemmingsplan Leeuwarden - Nylan, de bestemming is Sport. Vastgesteld: 18-juli- 2018 Status: geheel onherroepelijk in werking Het gebruik is toegestaan op grond van het vigerende bestemmingsplan. Een plankaart met de bijbehorende omschrijving van de bestemming en de toegestane functies is als bijlage in dit rapport opgenomen.

Monument:

Nee

Niet van toepassing.

Voorkeursrecht gemeenten:

Nee

Opmerking voorkeursrecht gemeenten

Geen Wet voorkeursrecht Gemeenten van toepassing.

Vestigingseisen

Er zijn geen specifieke vestigingseisen van toepassing.

Fiscale aspecten

Indien het object wordt verkocht is de wettelijk verschuldigde overdrachtsbelasting van toepassing. De huur(waarde) van de getaxeerde ruimten is zonder BTW tenzij anders vermeld.

Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen

Er zijn geen bijzondere publiekrechtelijke bepalingen.

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 03-06-2025 03-06-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

RT REV

Pagina: - 13 - Printdatum: van 50 | Printdatum: 22-07-2025 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

LOCATIE

E.1 LOCATIEOVERZICHT

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 03-06-2025 03-06-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

RT REV

Pagina: - 14 - Printdatum: van 50 | Printdatum: 22-07-2025 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

E.2

LIGGING EN LOCATIE-OMSCHRIJVING Ligging Adres:

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

Plaats:

Leeuwarden

Buurt:

Nijlân

Wijk:

Nijlân & De Zwette

Gemeente:

Leeuwarden

COROP-gebied:

Noord-Friesland

Provincie:

Friesland

Omschrijving locatie, stand en ligging

Het object is gelegen in de provincie Friesland, in de gemeente Leeuwarden, welke circa 128810 inwoners heeft. De gemeente heeft in totaal 66821 huishoudens met een gemiddelde grootte van 1.9 personen, waarvan 32551 eenpersoonshuishoudens, 17134 huishoudens zonder kinderen en 17136 huishoudens met kinderen. Het percentage eengezinswoningen is 63% en het percentage meergezinswoningen is 37%. Het object is gelegen aan de 5.1.2e in de wijk "Nijlân & De Zwette" en in de buurt "Nijlân". De toegestane maatvoering voor dit object zijn volgens ruimtelijke plannen: maximum bouwhoogte (m) = 9 . In de buurt "Nijlân" is de gemiddelde afstand van alle inwoners tot de dichtstbijzijnde belangrijke verkeers- en vervoerspunten als volgt: de gemiddelde afstand tot de dichtstbijzijnde oprit van een hoofdverkeersweg is 3.5 km, tot het dichtstbijzijnde treinstation gemiddeld 1.6 km en tot het dichtstbijzijnde belangrijke overstapstation gemiddeld 1.6 km.

LOCATIEBEOORDELING Beoordeling bereikbaarheid:

Goed

Beoordeling voorzieningen:

Goed

Beoordeling klimaatrisico's:

Goed

Beoordeling locatie totaal:

Goed

Toelichting locatiebeoordeling

Goede locatie voor een sportvoorziening. gelegen tegen een groter sportcomplex aan van diverse voetbalvelden, atletiekbaan en tennisvereniging. nette woonwijk.

KERNGEGEVENS GEMEENTE Aantal inwoners gemeente:

128.810

Categorie grootte gemeente:

100.000 tot 150.000 inwoners

Mate van verstedelijking:

Matig stedelijk

DEMOGRAFIE OP BUURTNIVEAU Inwoners Aantal inwoners: Aantal inwoners 0 tot 15 jaar:

425

Aantal inwoners 15 tot 25 jaar:

480

Aantal inwoners 25 tot 45 jaar:

1.260

Aantal inwoners 45 tot 65 jaar:

855

Aantal inwoners 65 plus:

955

Huishoudens Aantal huishoudens:

2.560

Gemiddelde grootte huishoudens:

1,5

Bevolkingsdichtheid (aantal inwoners per km²):

3.891

VASTGOEDSPECIFIEKE LOCATIEKENMERKEN Vastgoed type IPD-type (nieuw):

Maatschappelijk

Subtype (nieuw):

Type locatie Soort locatie:

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 03-06-2025 03-06-2025 || Taxateur: Uitvoeren

Gemengde locatie

5.1.2e

RT REV

Pagina: - 15 - Printdatum: van 50 | Printdatum: 22-07-2025 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

Woningvoorraad op buurtniveau Totale omvang woningvoorraad:

2.484

Huurwoningen:

Huurwoningen van woningcoporaties:

Huurwoningen overig:

Koopwoningen:

ALGEMENE OMGEVINGSKENMERKEN Stand t.o.v. type gebouwen in omgeving:

Multifunctioneel gebied - diversiteit in type vastgoed en functies

Fysieke kenmerken omgeving (uitzicht binnen 50m):

Standaard

Type bedrijvigheid in omgeving:

Gemengde locatie

BEREIKBAARHEID EN PARKEREN Openbaar vervoer (m tot dichtsbijzijnde halte/station) Bushalte:

182,00

Tramhalte:

76.301,00

Treinstation:

1.183,00

Metrostation:

104.594,00

Auto (m tot dichtsbijzijnde snelweg) Snelweg:

3.878,00

VOORZIENINGEN Walkscore:

Walk Score - Toelichting:

90-100 Paradijs voor wandelaars: de dagelijkse boodschappen kunnen te voet worden gedaan. 70-89 Zeer beloopbaar: de meeste boodschappen kunnen te voet worden gedaan. 50-69 Redelijk beloopbaar: sommige boodschappen kunnen te voet worden gedaan. 25-49 Meestal afhankelijk van de fiets of auto: voor de meeste boodschappen is een fiets of auto nodig. 0-24 Altijd afhankelijk van de fiets of auto: voor bijna alle boodschappen is een fiets of auto nodig.

Parkeren Parkeren op openbare weg:

Goed

Betaald parkeren aan openbare weg:

Niet van toepassing

Nabijheid voorzieningen in km (buurtgemiddelde) Grote supermarkt:

5.1.2f

Dagelijkse levensmiddelen:

5.1.2f

Warenhuis:

Café e.d.:

0,60

5.1.2f

Cafetaria e.d.:

5.1.2f

Restaurant:

5.1.2f

Hotel:

Kinderdagverblijf:

5.1.2f

Buitenschoolse opvang:

Basisschool:

5.1.2f

Middelbare school:

0,60

Huisarts:

5.1.2f

Ziekenhuis incl. poli:

5.1.2f

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 03-06-2025 03-06-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

RT REV

Pagina: - 16 - Printdatum: van 50 | Printdatum: 22-07-2025 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

KLIMAATRISICO'S Risico op paalrot:

Zeer laag

Risico op verschilzetting:

Zeer laag

Overstromingsrisico:

Buitengewone gebeurtenis

Aanwezigheid overstromingsrisico zeespiegel:

Nee

Aanwezigheid overstromingsrisico neerslag:

Nee

Risico op bodemdaling:

Nee

Risico op bovengemiddelde hitte door omgevingsfactoren (bv versteende binnenstad):

Nee

Extreme wind:

Geen tot gering risico op schade door extreme wind.

Water stress:

Geen of gering risico op schade als gevolg van waterstress.

Aardbevingsrisico:

Zeer geringe kans op schade door een aardbeving op deze locatie.

Brand:

Zeer gering risico op schade door natuurbrand op deze locatie.

Droogte:

Geringe funderingsproblemen als gevolg van bodemverzakking bij langdurige droge periodes.

VERWACHTE ONTWIKKELINGEN IN DE DIRECTE OMGEVING Behoudens de algemene marktontwikkelingen, zijn er op deze locatie geen ontwikkelingen bekend die de marktwaarde substantieel beïnvloeden.

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 03-06-2025 03-06-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

RT REV

Pagina: - 17 - Printdatum: van 50 | Printdatum: 22-07-2025 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

OBJECT

F.1 OBJECTINFORMATIE Objectomschrijving Het getaxeerde betreft de in 2019 gebouwde sporthal met tribune, kleedkamers en kantoor, met grond en verder aan- en toebehoren. Onderdeel uitmakend van een in appartementsrechten gesplitst object, gelegen op eigen grond.

Indeling

De indeling van het getaxeerde is globaal als volgt. Entree, hal, toegang tot sporthal via diverse kleedkamers met douches, kantoor en kleinere kleedkamers voor scheidsrechters. De sporthal is een open hoge ruimte met aan de zijkant onder de tribunes opslagruime voor materieel. Op de verdieping is een tribune en een ruimte voor de installaties. Het is een moderne sporthal met goede vloer, goede vrije hoogte en geschikt voor diverse zaalsporten.

Terrein

Het terrein is middels een recht van opstal uitgegeven aan de Stichting Sporthal Nylan. Op het moment van overdracht komt het geheel in eigen dom bij de gemeente. het geheel bedoel ik hiermee de grond die onder de opstallen van de sporthal ligt.

Bouwjaar:

2019

Bouwaard, materialen en constructie

In staalconstructie gebouwd voorzien van onderheide betonvloer. De vloer is voorzien van een sporthal vloer met belijning voor de diverse zaalsporten. de gevels zijn deels in metselwerk en deels in sandwichpanelen. geïsoleerd stalen plat dak met pvc dakbedekking. Uitgebreide installaties met warmwater voorzieningen in alle kleedkamers. LED verlichting, isolatie en verdere duurzaamheidsvoorzieningen zoals zonnepanelen op het dak. Het object is in 2019 gebouwd en opgeleverd. Bouwkosten toen waren ca € 5.1.2f incl BTW. De BTW kon niet worden verrekend.

Bouwkundige staat:

Goed

Staat van onderhoud buiten:

Goed

Staat van onderhoud binnen:

Goed

Toelichting onderhoud

De onderhoudsstaat van het geheel betiteld taxateur als goed. De beoordeling van de onderhoudstoestand van gebouwen en gebouw gebonden installaties geschiedt globaal, voor zover waarneembaar en uitsluitend in het kader van een waardeoordeel. Het is geen technisch onderzoek en er wordt geen aansprakelijkheid aanvaard met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf en/of eventuele verborgen gebreken (zoals funderingsproblematiek), tenzij anders vermeld in deze rapportage. Bij deze taxatie is ervan uitgegaan (tenzij anders vermeld) dat de installaties naar behoren functioneren en in een zodanige staat verkeren dat vereiste goedkeuringen, waaronder die van overheidswege, zonder investeringen kunnen worden verkregen. Deze installaties zijn bijvoorbeeld centrale verwarming, klimaatinstallatie, elektrische installaties, liften en installaties en voorzieningen in overeenstemming met de voorschriften van de plaatselijke brandweer. Bij de waardering zijn de niet-gebouw gebonden installaties buiten beschouwing gelaten.

Vastgoed Taxatiewijzer:

2025

Normonderhoud type:

gz 02 KK - Gymzaal

Parkeren (op eigen terrein):

Niet van toepassing

Toelichting parkeren

Er is een royaal parkeerterrein aan de voorzijde waar de diverse sportverenigingen op het sportpark gebruik van kunnen maken.

Functionaliteit:

Goed

Toelichting functionaliteit

Een moderne sporthal, goede hoogte en goed te gebruiken.

F.2 OPPERVLAKTE Overzicht ruimtetypes commercieel IPD-type

Maatschappelijk

Ruimtetype(s)

Status

BVO m²

sporthal met toestelopslag

Eigenaar gebruiker

5.1.2f

kleedkamers en toiletgroep

Eigenaar gebruiker

5.1.2f

verdieping open ruimte

Eigenaar gebruiker

5.1.2f

Subtotaal

VVO m² of stuks

5.1.2f

Totaal

5.1.2f

F.3 RENOVATIE Laatste renovatie

Geen aanzienlijke wijzigingen en / of uitbreidingen.

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 03-06-2025 03-06-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

RT REV

Pagina: - 18 - Printdatum: van 50 | Printdatum: 22-07-2025 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

F.4 MILIEUASPECTEN EN BEOORDELING Omschrijving milieuaspecten

De Gemeente Leeuwardent is geraadpleegd. Er zijn geen negatieve milieuaspecten welke het gebruik belemmeren en/of van invloed op de waardering zijn. Bij de waardering is het uitgangspunt dat de grond geschikt is voor het huidige- en voorgenomen gebruik. De opgevraagde bodemrapportage is als bijlage in dit rapport opgenomen.

Object beoordeling

Een goed functioneel geheel met een logische indeling.

Object score:

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 03-06-2025 03-06-2025 || Taxateur: Uitvoeren

Goed

5.1.2e

RT REV

Pagina: - 19 - Printdatum: van 50 | Printdatum: 22-07-2025 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

GEBRUIK

G.1 GEBRUIK VAN HET OBJECT Huidig gebruik

Het getaxeerde is als sporthal in gebruik, de ruimtes worden aan diverse sportverenigingen in gebruik gegeven.

Voorgenomen gebruik

Het huidige gebruik wordt voortgezet.

G.2 ALTERNATIEVE AANWENDBAARHEID Alternatieve aanwendbaarheid:

Slecht

Optimale aanwending (scenario analyse)

Het huidige gebruik is de meest optimale aanwending van het getaxeerde.

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 03-06-2025 03-06-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

RT REV

Pagina: - 20 - Printdatum: van 50 | Printdatum: 22-07-2025 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

ONDERBOUWING

H.1

MARKTVISIE Marktbeeld

Marktbeeld Sporthallen Nederland De markt voor sporthallen in Nederland is relatief klein en specifiek, omdat het aanbod vaak beperkt is en de vraag sterk afhankelijk is van lokale omstandigheden. Sporthallen kunnen zowel door gemeenten, commerciële instellingen als sportverenigingen worden beheerd. De prijzen en de marktomstandigheden worden beïnvloed door een aantal factoren, zoals de locatie, grootte, staat van onderhoud, het type en de aard van de gebruikers (commerciële partijen versus niet-commerciële sportverenigingen of scholen), evenals het aanbod van alternatieve sportlocaties. Algemene Kenmerken van de Markt in Nederland Prijsniveaus en Variatie: De prijzen voor de huur of aankoop van sporthallen variëren sterk per regio, met een duidelijk verschil tussen stedelijke en meer landelijke gebieden. In grotere steden en dichtbevolkte regio’s is de concurrentie vaak groter, waardoor de prijzen voor sporthallen hoger liggen. Dit komt door de grotere vraag naar faciliteiten en een hoger niveau van economische activiteit in stedelijke gebieden. In meer rurale of minder dichtbevolkte gebieden, zoals Friesland, kunnen de prijzen lager liggen, maar het aanbod is ook beperkter.

Beperkt Aanbod en Lage Beschikbaarheid: In Nederland is er een relatief laag aanbod van sporthallen voor zowel aankoop als verhuur, vooral wanneer het gaat om goed onderhouden of recent gerenoveerde hallen. Dit komt mede door de specifieke aard van sportinfrastructuur die vaak vanuit gemeentelijke of andere publieke instellingen wordt beheerd. De vraag naar sporthallen in Nederland wordt vooral gedreven door lokale sportverenigingen, onderwijsinstellingen, commerciële sportaanbieders en gemeentelijke sportprogramma's. Er is daarnaast een toenemende vraag naar multifunctionele sportfaciliteiten die ook kunnen worden gebruikt voor andere evenementen, zoals beurzen, evenementen of zelfs als tijdelijke opslaglocaties. Het is echter relatief moeilijk om deze hallen te vinden op de secundaire markt. Impact van de Economische en Demografische Ontwikkeling: De prijzen van sporthallen worden ook beïnvloed door de bredere economische ontwikkelingen, zoals de mate van economische groei en de mate van gemeentelijke investeringen in sportinfrastructuur. In sommige gevallen kan het gebrek aan investeringen in sportfaciliteiten leiden tot hogere onderhoudskosten, wat de prijzen voor bestaande hallen opdrijft. Demografische veranderingen kunnen ook een rol spelen.

Zo kan een groeiende lokale bevolking de vraag naar sporthallen verhogen, terwijl krimp in bepaalde regio’s kan leiden tot een afname van de vraag.

Verwachtingen indices commercieel Periode 1

Periode 2

Periode 3

Periode 4

Periode 5

Periode 6

Periode 7

Periode 8

Periode 9

Periode 10

Inflatie verwachting

3,00%

2,40%

2,20%

2,00%

Kosten verwachting

3,75%

3,00%

2,75%

2,50%

Markthuur verwachting

3,00%

2,40%

2,20%

2,00%

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 03-06-2025 03-06-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

RT REV

Pagina: - 21 - Printdatum: van 50 | Printdatum: 22-07-2025 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

Marktsituatie

Marktbeeld Friesland en Leeuwarden Friesland, en specifiek de stad Leeuwarden, heeft een unieke dynamiek als het gaat om de markt voor sporthallen. Deze regio’s vertonen significante verschillen in vergelijking met grotere stedelijke gebieden zoals de Randstad. Friesland is relatief dunbevolkt en de vraag naar sporthallen is per definitie kleiner dan in grotere steden. Desondanks zijn er enkele specifieke factoren die de prijsontwikkeling en het aanbod in Friesland beïnvloeden. 1. Lage Markt en Beperkt Aanbod in Friesland Friesland is een minder dichtbevolkte provincie, wat betekent dat het aantal sporthallen relatief beperkt is. Dit heeft invloed op zowel de beschikbaarheid als de prijsstelling: Beperkt Aanbod: De provincie kent een beperkt aantal sporthallen die beschikbaar zijn voor verhuur of verkoop. Veel van de sporthallen worden beheerd door gemeentelijke en sportorganisaties, waardoor er weinig sporthallen beschikbaar zijn voor commerciële doeleinden of verhuur. Dit zorgt ervoor dat het aanbod op de secundaire markt beperkt is. Lage Concurrentie: In Friesland is de concurrentie voor het huren of kopen van sporthallen minder intens dan in de Randstad, simpelweg omdat er minder aanbieders en gebruikers zijn.

Dit betekent echter ook dat er minder keuzemogelijkheden zijn voor organisaties of bedrijven die sportfaciliteiten zoeken, wat de prijzen kan opdrijven, vooral voor goed onderhouden of goed gelegen hallen. Afstand en Bereikbaarheid: Het geografische aspect speelt ook een rol. Sporthallen die goed bereikbaar zijn, bijvoorbeeld in de grotere steden zoals Leeuwarden, kunnen relatief duurder zijn dan sporthallen die verder van de grote centra liggen. De afstanden in Friesland zijn doorgaans groter, waardoor er meer vraag is naar hallen die goed bereikbaar zijn voor lokale gemeenschappen en verenigingen. 2. Marktsituatie in Leeuwarden Leeuwaren is de hoofdstad van Friesland en heeft daardoor een grotere concentratie van inwoners, bedrijven en sportverenigingen, wat invloed heeft op de vraag naar sportfaciliteiten: Regionale aantrekkingskracht: Leeuwarden, als grootste stad van Friesland, heeft meer economische activiteit, waardoor er mogelijk meer vraag is naar sporthallen voor commerciële doeleinden, evenementen en grotere sportverenigingen. In vergelijking met andere Friese steden en dorpen heeft Leeuwarden een bredere aantrekkingskracht als het gaat om het gebruik van sportfaciliteiten.

Vraag naar Multifunctionele Gebouwen: In Leeuwarden is er een toenemende vraag naar multifunctionele sporthallen die niet alleen voor sportdoeleinden kunnen worden gebruikt, maar ook voor culturele of commerciële evenementen. Deze trend wordt versterkt door de algemene behoefte aan meer flexibele en rendabele vastgoedoplossingen. Infrastructuur en Investeringen: De stad is bezig met diverse gemeentelijke projecten, waaronder de renovatie van sportfaciliteiten en de uitbreiding van lokale sportprogramma’s. Deze investeringen kunnen de prijsontwikkeling beïnvloeden door de verbetering van de lokale infrastructuur en de aantrekkingskracht van de regio als een sportbestemming. 3. Factoren die de Prijzen Beïnvloeden Onderhoud en Staat van de Faciliteiten: De kwaliteit van de sporthal en het niveau van het onderhoud spelen een cruciale rol in de prijsstelling. Goed onderhouden sporthallen kunnen aanzienlijk hogere prijzen bereiken dan hallen die verouderd zijn of intensief onderhoud nodig hebben. Leeftijd van de Gebouwen: Veel sporthallen in Friesland en Leeuwarden zijn ouder, en dit kan de vraag naar dergelijke hallen verminderen als ze niet goed onderhouden worden. Dit zorgt voor prijsverschillen, waarbij oudere hallen vaak tegen lagere prijzen op de markt komen.

Gemeentelijke Beleidsinvloeden: Gemeenten in Friesland hebben een actieve rol in het beheer en de ontwikkeling van sportfaciliteiten. Beleid gericht op de uitbreiding of renovatie van sportinfrastructuur kan de prijsontwikkeling in de regio beïnvloeden. Zo kan de herontwikkeling van oude sporthallen tot een belangrijkere speler op de markt leiden, wat het aanbod vergroot. Conclusie en Prognose De markt voor sporthallen in Friesland, en vooral in Leeuwarden, is relatief klein en het aanbod is beperkt. De prijzen voor sporthallen zijn dan ook relatief stabiel, maar kunnen opdrijven vanwege het beperkte aanbod en de beperkte concurrentie. Beperkt Aanbod en Hoger Prijsniveau: Het beperkte aanbod en de hoge vraag naar multifunctionele sportfaciliteiten kunnen zorgen voor hogere prijzen dan men zou verwachten in vergelijking met andere regio’s van Nederland. Potentiële Waarde Stijging: Gezien de beperkte beschikbaarheid en de groeiende vraag naar flexibele, multifunctionele sportfaciliteiten, kan de waarde van goed onderhouden sporthallen in Friesland en Leeuwarden op termijn toenemen. Gemeentelijke Invloeden: Gemeentelijke investeringen in sportinfrastructuur kunnen de marktwaarde beïnvloeden, maar het is van belang te monitoren of er nieuwe initiatieven worden gestart die de markt voor sporthallen verder kunnen veranderen.

In het licht van deze factoren kan worden geconcludeerd dat het belangrijk is om rekening te houden met lokale trends, staat van de gebouwen en gemeentelijke invloeden bij het bepalen van de waarde van sporthallen in Friesland en Leeuwarden.

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 03-06-2025 03-06-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

RT REV

Pagina: - 22 - Printdatum: van 50 | Printdatum: 22-07-2025 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

H.2

HUURREFERENTIES EN OVERZICHT RUIMTES EN MARKTHUUR Algemene toelichting op de huurreferenties

De huurreferenties zijn die van sportaccomodaties welke recent zijn verhuurd en commercieel worden gebruikt door de huurders. De objecten zijn wat ouder en van mindere kwaliteit. De referentie van het Cambuurstadion betreft een bowlingruimte welke een mindere vrije hoogte heeft en als basisruimte wordt verhuurd.

Huurreferenties commercieel Totaal m² of stuks

Huuropbrengst Huuropbrengst p/j p/j/m² of stuk

Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD-type

1-10-2024

5.1.2e

Leeuwarden

Maatschappelijk

5.1.2f

€ 5.1.2f

7-8-2024

5.1.2e

Purmerend

Maatschappelijk

5.1.2f

€ 5.1.2f

€

23-10-2023

5.1.2e

Almere

Maatschappelijk

5.1.2f

€ 5.1.2f

€

Markt/herz. huur per m²

Markt/herz. huur per jr

€ 5.1.2f

79,7 %

€ 5.1.2f

16,4 %

€ 5.1.2f

4,0 %

5.1.2f

Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 3 1 - Referentie Type: huurtransactie |

- 5.1.2e

5.1.2e

Purmerend

Transactiedatum:

07-08-2024

Huuropbrengst per jaar:

€ 5.1.2f

Straat:

5.1.2e

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 5.1.2f

Plaats:

Purmerend

Einddatum contract:

01-07-2025

IPD-type:

Maatschappelijk

Looptijd contract in jr:

0,4166667

Bouwjaar:

2009

Vergelijkbaarheid:

Slechter

Parkeerplaatsen:

BTW belast:

Nee

Totaal m² of stuks:

1.185

Energielabel:

Bron:

NVM

2 - Referentie Type: huurtransactie |

5.1.2e

- 5.1.2e

Leeuwarden

Transactiedatum:

01-10-2024

Huuropbrengst per jaar:

€ 5.1.2f

Straat:

5.1.2e

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 5.1.2f

Plaats:

Leeuwarden

Vergelijkbaarheid:

Slechter

IPD-type:

Maatschappelijk

Energielabel:

- / Geen

Bouwjaar:

2024

Parkeerplaatsen: Totaal m² of stuks:

1.869

3 - Referentie Type: huurtransactie |

5.1.2e

- 5.1.2e

Almere

Transactiedatum:

23-10-2023

Huuropbrengst per jaar:

€ 5.1.2f

Straat:

5.1.2e

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 5.1.2f

Plaats:

Almere

Einddatum contract:

01-12-2038

IPD-type:

Maatschappelijk

Looptijd contract in jr:

Bouwjaar:

1986

Vergelijkbaarheid:

Slechter

BTW belast:

Nee

Energielabel:

Parkeerplaatsen: Totaal m² of stuks:

1.115

Bron:

NVM

Overzicht ruimtetypes IPD-type

Ruimtetype(s)

BVO m²

sporthal met toestelopslag Maatschappelijk

5.1.2f

kleedkamers en toiletgroep

339

verdieping open ruimte

5.1.2f

Subtotaal of gemiddelde

5.1.2f

Totaal

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 03-06-2025 03-06-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2f

5.1.2e

VVO m²

RT REV

5.1.2f

€

5.1.2f

€

% van totaal

5.1.2f

100,0 %

€ 5.1.2f

100,0 %

Pagina: - 23 - Printdatum: van 50 | Printdatum: 22-07-2025 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

Verklaring gehanteerde markthuur

De gehanteerde markthuur vindt aansluiting bij thans gangbare huurprijzen van soortgelijke ruimten. De referenties geven een huurprijs aan die tussen de € 5.1.2f en € 5.1.2f per m2 per jaar zit. Daar valt het getaxeerde buiten. De huurwaarde per m2 van de sporthal ligt op ca € 5.1.2f per m2. Dat bis een stuk hoger. dat komt mede door de hoge bouwkosten, het niet kunnen verrekenen van de BTW, dus een kostenopslag van 21%. het specifieke karakter van een sporthal met royale vrije hoogte, vrije overspanning en zware vloer maakt het duurder dan de lagere ruimtes van de referenties. Deze zijn tevens ouder en zijn niet meer BTW plichtig. Er wordt een huurprijs aanpassing conform CBS index jaarlijks toegepast.

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 03-06-2025 03-06-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

RT REV

Pagina: - 24 - Printdatum: van 50 | Printdatum: 22-07-2025 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

H.3

KOOPREFERENTIES EN ONDERBOUWING YIELDS Algemene toelichting op de beleggings- of koopreferenties De referenties betreffen kleinere sportruimtes welke gelegen zijn in Nederland op ca 150 km van het getaxeerde. Er zijn geen andere referenties beschikbaar welke enigszins voldoen aan de eisen. In het marktbeeld wordt dat ook aangegeven, een kleine markt en meer iets voor overheden. De referenties zijn oudere objecten, minder van kwaliteit. en minder courant dan het getaxeerde. De BAR van het getaxeerde ligt iets lager omdat het minder onderhoud gevoelig is dan de referenties.

Koopreferenties commercieel VVO (m²) / stuks

BAR

Koopsom kk

8,45%

€ 5.1.2f

1.332

9,41%

€ 5.1.2f

9,47%

€ 5.1.2f

690

10,24%

€ 5.1.2f

Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD-type

04-12-2024

5.1.2e

Leeuwarden

Maatschappelijk

03-1-2024

5.1.2e

Ede

Maatschappelijk

07-12-2023

5.1.2e

Ede

Maatschappelijk

5.1.2f

04-12-2023

5.1.2e

Maatschappelijk

5.1.2f

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 03-06-2025 03-06-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

RT REV

5.1.2f

Koopsom per stuks/m² € 5.1.2f € 5.1.2f

Pagina: - 25 - Printdatum: van 50 | Printdatum: 22-07-2025 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 4 Referentie type: koop | Adres: 5.1.2e

- 5.1.2e

Ede

Transactiedatum:

03-01-2024

Koopsom kk:

€ 5.1.2f

Adres:

5.1.2e

Koopsom p/m² of p/stuk:

€ 5.1.2f

BAR:

9,41%

Perceeloppervlak:

1.323

Vergelijkbaarheid:

Slechter

Eigendom:

Vol eigendom

Energielabel:

A+

5.1.2e 5.1.2e

Plaats:

Ede

IPD-type:

Maatschappelijk

Bouwjaar:

2004

VVO (m²) / stuks:

1.332

Bron:

NVM

Referentie type: koop | Adres: 5.1.2e

- 5.1.2e

5.1.2e

Transactiedatum:

04-12-2023

Koopsom kk:

€ 5.1.2f

Adres:

5.1.2e

Koopsom p/m² of p/stuk:

€ 5.1.2f

Plaats:

5.1.2e

BAR:

10,24%

IPD-type:

Maatschappelijk

Perceeloppervlak:

2.364

Bouwjaar:

1974

Vergelijkbaarheid:

Slechter

VVO (m²) / stuks:

1.690

Eigendom:

Vol eigendom

Bron:

NVM

Energielabel:

Referentie type: koop | Adres: 5.1.2e

- 5.1.2e

Leeuwarden

Transactiedatum:

04-12-2024

Koopsom kk:

€ 5.1.2f

Adres:

5.1.2e

Koopsom p/m² of p/stuk:

€ 5.1.2f

Plaats:

Leeuwarden

BAR:

8,45%

IPD-type:

Maatschappelijk

Vergelijkbaarheid:

Slechter

Bouwjaar:

2024

Eigendom:

Vol eigendom

VVO (m²) / stuks:

3.068

Energielabel:

- / Geen

Referentie type: koop | Adres: 5.1.2e

- 5.1.2e

Ede

Transactiedatum:

07-12-2023

Koopsom kk:

€ 5.1.2f

Adres:

5.1.2e

Koopsom p/m² of p/stuk:

€ 5.1.2f

Plaats:

Ede

BAR:

9,47%

IPD-type:

Maatschappelijk

Perceeloppervlak:

1.050

Bouwjaar:

1979

Vergelijkbaarheid:

Slechter

Parkeerplaatsen

Eigendom:

Vol eigendom

VVO (m²) / stuks:

1.035

Energielabel:

Bron:

NVM

Gebruikte input- en berekende output yields Input yield

Yield

Disconteringsvoet

8,50 %

NAR vrij op naam

7,00 %

Exit yield

8,25 %

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 03-06-2025 03-06-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

RT REV

Pagina: - 26 - Printdatum: van 50 | Printdatum: 22-07-2025 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

Verklaring gehanteerde rendementen

Netto aanvangsrendement (NAR vrij op naam t = 0) De gehanteerde NAR is een afgeleide van de door taxateur in de markt waargenomen transacties waarbij een BAR bekend is. In de koopreferenties wordt vergeleken met de objecten waarvan een BAR herleidbaar is. Op basis daarvan wordt het netto aanvangsrendement bepaald. Disconteringsvoet De disconteringsvoet is, aan de hand van een sterk vereenvoudigde weergave van het het Capital Asset Pricing Model (CAPM), als volgt opgebouwd: + Risicovrij rendement: 2,5% + Asset class vastgoed: 1,5% + Object risico: 4,5% = Totaal: 8,5% Exit yield (NAR vrij op naam t=15) Bij de inschatting van de exit yield (NAR vrij op naam aan het einde van de beschouwingsperiode van 15 jaar) is rekening gehouden met een technische en economische veroudering van het vastgoed. Er is een opslag gehanteerd van 1,25% ten opzichte van het netto aanvangsrendement van 7%. Deze opslag is beperkt. In de afgelopen jaren is gebleken dat de vastgoedmarkt bij dit soort objecten nauwelijks tot geen rekening houdt met veroudering.

H.4

ONDERBOUWING CORRECTIES Er worden geen correcties meegenomen.

Bijzondere waardecomponenten

Geen bijzondere waardecomponenten.

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 03-06-2025 03-06-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

RT REV

Pagina: - 27 - Printdatum: van 50 | Printdatum: 22-07-2025 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

Tot slot Tot slot

Alle taxaties zijn opinies betreffende de prijs die gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van de vermelde uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. De mate van zekerheid kan, zoals bij alle opinies, variëren. Deze variaties zijn het gevolg van de inherente kenmerken van het object, de markt of beschikbare informatie. Het vermelden van het bestaan van onzekerheid hoort bij de professionele deskundigheid van de taxateur. Onvoorziene macroeconomische of politieke crises kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben, onder meer resulterend in paniekverkopen of eenvoudigweg onwil om transacties te sluiten. In dergelijke gevallen kan de taxatie niet als representatief worden beschouwd. We raden u daarom aan om de waardering regelmatig te herzien en om specifiek marktadvies te krijgen als u een vervreemding wilt uitvoeren.

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 03-06-2025 03-06-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

RT REV

Pagina: - 28 - Printdatum: van 50 | Printdatum: 22-07-2025 22-07-2025 | Pagina

Taxatierapport

Middelzeelaan 18 en 18a, 8931 AK Leeuwarden

ALGEMENE UITGANGSPUNTEN Onderstaande algemene uitgangspunten zijn op deze waardering van toepassing tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in deze rapportage. Bouwkundige en technische staat 1 2 3 4 5

6 7 8 9 10

Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom, type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek. De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installaties is/ zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken.

Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspectie achteraf. Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen. Wij hebben geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspectiedatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxatierapport.

Milieu 1 2 3 4

5 6 7

Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten. Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. Bij de inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/ of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder asbest. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf “Milieu” onverminderd van toepassing. Tenzij uit de rapportage anders blijkt zijn we bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/ of de volksgezondheid.

Wij hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen. Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat gaan wij ervan uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde.

Eigendom 1

Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd.

Wij hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten, kettingbedingen en/ of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen blijken. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/ of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. Bij onze waardering is geen onderzoek verricht naar de van toepassing zijnde Vereniging van Eigenaren. Wij hebben geen inzicht in de balans en de winst- en verliesrekening van de Vereniging van Eigenaren gehad. Bij onze waardering zijn we ervan uitgegaan dat de financiële positie van de Vereniging van Eigenaren zodanig is dat deze geen negatief effect heeft op de door ons vastgestelde waarde. Voorts zijn we ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door ons vastgestelde waarde. Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waarde vaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Leeuwarden&id=7f71eb2a-a48f-4bd7-b978-e33f2a6371d2