SWOT-analyse gemeente Leeuwarden 09-09-2024
Tekst van het document
De entrees van de aanwezige Toko en de horecazaken liggen aan de Canadezenlaan. Bezoekers kunnen parkeren op het achterliggende parkeerterrein dat via de Canadezenlaan te bereiken is.
Online zichtbaarheid / social media Wanneer via Google ‘shoppen/winkelen Johannes Kolfplein’ wordt ingevoerd, herkent Google de zoekopdracht en suggereert direct de Jumbo. De eerste drie resultaten zijn hier dan ook aan gerelateerd. Dit gaat ten koste van het overige aanbod. Een activiteitenkalender is niet aanwezig. Er is geen gezamenlijk Facebook- of Instagram-pagina actief. Wel zijn hier gevestigde ondernemingen individueel actief op één of meerdere social media platforms.
Pagina 44 van 90
Gebiedsaspecten Matig
Gemiddeld
Goed
Kwaliteit en variatie winkels
⚫
Bereikbaarheid
⚫
Zichtlijnen
⚫
Compactheid winkelgebied
⚫
Sfeer, gezelligheid en beleving
⚫
Inrichting openbare ruimte
⚫
Daghoreca
⚫
Parkeergelegenheid (kwantitatief)
⚫
Parkeergelegenheid (kwalitatief)
⚫
Aanbod fietsenstallingen
⚫
-
-
-
-
-
De variatie in het winkelaanbod is beperkt. Het draait in dit winkelgebied om de Jumbo supermarkt. Aanvullend zijn er een toko en 3 fastfood-/afhaalzaken aanwezig. De kwaliteit van de aanwezige winkels is prima. De bereikbaarheid van het Johannes Kolfplein is goed. Vanaf de rondweg om Leeuwarden heen, komen bezoekers via de Lekkumerweg en Canadezenlaan bij het Johannes Kolfplein uit. Aan de achterzijde van het bouwblok is voldoende plek om auto’s te parkeren. De kwaliteit van het parkeren is goed en de parkeervakken zijn voldoende groot. Ook voor fietsen zijn ruim voldoende stallingsmogelijkheden aanwezig. Omdat er een beperkt aantal winkels is en ze met hun entrees in elkaars nabijheid liggen, zijn zowel de zichtlijnen als de compactheid van het winkelgebied zeer goed. Vanaf de aanrijroute is het parkeerterrein niet zichtbaar, maar de aanwezige winkels wel. De inrichting van de openbare ruimte is prima, maar voornamelijk functioneel. Het rechthoekige parkeerterrein wordt aan één zijde opgefleurd met een groene gevel. Qua sfeer en beleving is de uitstraling matig, maar dat is voor een kleinschalig winkelcluster waarbij voornamelijk de Jumbo klanten trekt niet problematisch. Er is geen daghoreca aanwezig. De 3 horecazaken aan de Canadezenlaan gaan pas later in de middag open.
Pagina 45 van 90
SWOT-analyse Onderstaande tabel geeft een overzicht van de belangrijkste sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen van/voor het winkelcluster aan het Johannes Kolfplein.
Sterktes
Zwaktes
Full-service supermarkt van voldoende formaat
Beperkte omvang wijk (waardoor beperkt aanbod)
Ruim voldoende parkeerplaatsen
Openingstijden horecazaken
Goede bereikbaarheid Verwijzing naar parkeerterrein vanaf rotonde Geen leegstaande panden
Kansen
Bedreigingen
Uitstraling richting Canadezenlaan
Concurrentie Winkelcentrum Bilgaard
Schoonmaak parkeerdek
De Jumbo supermarkt vormt de grootste trekker en heeft een moderne afmeting. Daarbij zijn voldoende parkeerplaatsen beschikbaar voor automobilisten. De bereikbaarheid via de Lekkumerweg is zeer goed en er wordt op het gebouw naast de rotonde verwezen naar het parkeerterrein van de Jumbo, waardoor voorbijgangers het makkelijk kunnen vinden. Het feit dat er geen leegstaande panden zijn, is zeker een pluspunt. Het winkelcluster aan het Johannes Kolfplein draait om de Jumbo met daarnaast een toko en 3 horecazaken. Het totale aanbod is dus beperkt. Dit heeft alles te maken met de omvang van de wijk. Meer aanbod zal op basis van het aantal inwoners waarschijnlijk niet rendabel zijn. Omdat de horecazaken pas aan het einde van de middag open gaan, dragen ze slechts beperkt bij aan het winkelcluster. De uitstraling richting de Canadezenlaan kan nog iets verder geoptimaliseerd worden om de bedrijven meer in het oog te laten springen en om voorbijgangers duidelijk te maken dat hier winkels zijn. Een bedreiging wordt gevormd door concurrentie van andere winkelclusters met een groter winkelaanbod. Daarbij vormt voornamelijk het relatief dichtbijgelegen winkelcentrum in Bilgaard een bedreiging. Hier zijn meerdere supermarkten aanwezig en bovendien een sterk aanvullend niet-dagelijks aanbod.
Pagina 46 van 90
Sfeerimpressie
Pagina 47 van 90
Advies -
Bekijk of de bewinkeling en horeca meer in het oog kunnen springen vanaf de Canadezenlaan. Herkenbare sfeerelementen met kleur of beplanting kunnen al helpen om de aandacht te trekken. Zorg ervoor dat de openbare ruimte op orde blijft. Op de betonnen rand van het parkeerdek zit bijvoorbeeld veel aanslag. Breng voorzieningen in het winkelcluster in beeld op de winkelpagina op Jumbo.com en op social media.
Pagina 48 van 90
Leeuwarden - Miro Demografie Verzorgingsfunctie
Beperkt regionaal
Inwonertal Leeftijdsopbouw - Fryslân - Nederland
Inkomensniveau
2019
2020
2024
750
760
730
< 25 jaar
25-65 jaar
> 65 jaar
40,1%
50,3%
9,5%
27,4% 27,6%
49,9% 52,2%
22,7% 20,2%
Gemeente
Provincie
Nederland
€41.500
€46.600
€50.900
2019
2020
2024
7
6
6
7 100%
6 100%
6 100%
2019
2020
2024
5.548
4.902
4.911
5.548 100%
4.902 100%
4.911 100%
Aanbod Aantal winkels - centraal - % centraal
2
m WVO winkels - centraal - % centraal
Branchering (m2 WVO) 6000
2019
2020
4.798
5000
2024
4000 3000 2000 1000 113
Pagina 49 van 90
0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
Detailhandel Ov.
Branchering (aantal verkooppunten) 6
2019 2020
5
5
2024
4 3 2 1
1 0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
2019
2020
2024
2
925
0
0
- leegstandspercentage
11,8%
0,0%
0,0%
2 28,6%
0 0,0%
0 0,0%
Leegstand (m WVO)
Leegstand (VKP) - leegstandspercentage
Supermarkten
Detailhandel Ov.
1 full-service supermarkt: Albert Heijn XL 1 discount supermarkt: ALDI
Andere trekkers
Etos, Bruna
Online zichtbaarheid Wat bij google: “Shoppen/winkelen in…”
Score 1/5
Wat bij google: “Wat te doen in …”
Score 1/5
Activiteit Facebook
Score 1/5
Activiteit Instagram
Score 1/5
Pagina 50 van 90
Typering winkelgebied De buurt Wielenpôlle (onderdeel van de wijk Potmargezone) telde op 1 januari 2024 730 inwoners. Ten opzichte van 5 jaar geleden is het aantal inwoners redelijk stabiel gebleven; er wonen momenteel ongeveer evenveel mensen in de buurt als 5 jaar geleden. In de gehele wijk Potmargezone is het aantal inwoners iets gestegen de afgelopen jaren (8.695 in 2024 ten opzichte van 8.450 in 2019). Het aandeel 65+’ers is met 9,5% flink lager dan het Friese en Nederlandse gemiddelde. Het aandeel jongeren onder de 25 jaar ligt daarentegen flink hoger dan gemiddeld. Er is dus net als in de binnenstad van Leeuwarden en in de wijk Oud-Oost sprake van een relatief ‘jonge’ wijk. Winkelcentrum Miro aan de Tijnjedyk ligt in het zuidoosten van Leeuwarden, in de wijk Potmargezone. Vanaf de N31 en via de Drachtsterweg bereiken bezoekers het winkelcentrum. Het winkelcentrum heeft een redelijk groot verzorgingsgebied, vanwege de gunstige ligging en de aanwezigheid van een sterk dagelijks aanbod met de Albert Heijn XL als grote trekker. Hoewel de Albert Heijn XL nog steeds een speciale positie heeft qua omvang, is het verschil met andere supermarkten de afgelopen jaren verminderd door de toenemende schaalvergroting. Het winkelcentrum trekt ook inwoners vanuit andere nabijgelegen wijken, mede vanwege de historie van de Miro.
In totaal is in Winkelcentrum Miro 4.911 m2 WVO aanwezig in de detailhandel. Deze meters zijn verdeeld over 6 winkelpanden. Ten opzichte van 5 jaar geleden is er qua aantal winkelmeters en qua aantal winkels niet veel veranderd. Er is 1 winkel minder en het aantal m2 is ook wat minder. Daarentegen is er qua uitstraling en inrichting zeer veel veranderd. In 2019 is het winkelcentrum volledig verbouwd tot hoe het nu is. Er is momenteel geen leegstand in het winkelcentrum. De winkels liggen allemaal in het overdekte winkelcentrum en de entrees zijn te bereiken via de centrale hoofdingang. Er zijn twee supermarkten aanwezig, namelijk een Albert Heijn XL en een ALDI. Bezoekers kunnen parkeren op één van de parkeerterreinen aan de westzijde van het complex of aan de zuidzijde. Het westelijke parkeerterrein ligt het dichtst bij de hoofdentree.
Online zichtbaarheid / social media Het winkelcentrum heeft geen gezamenlijke website. Via Google wordt een gelijknamig winkelcentrum in Enschede gevonden. Er is een vermelding in Google Mijn Bedrijf met enkele foto’s en reviews. Informatie over activiteiten of evenementen worden niet gevonden. Er is een onofficiële Facebook-pagina die al enkele jaren niet gebruikt wordt. De winkels in het winkelcentrum zijn individueel actief op Facebook. Er is geen gezamenlijke Instagram-pagina aanwezig. Alleen de kapper is actief op Instagram.
Pagina 51 van 90
Gebiedsaspecten Matig
Gemiddeld
Goed
Kwaliteit en variatie winkels
⚫
Bereikbaarheid
⚫
Zichtlijnen
⚫
Compactheid winkelgebied
⚫
Sfeer, gezelligheid en beleving
⚫
Inrichting openbare ruimte
⚫
Daghoreca
⚫
Parkeergelegenheid (kwantitatief)
⚫
Parkeergelegenheid (kwalitatief)
⚫
Aanbod fietsenstallingen
⚫
-
-
-
-
-
De kwaliteit van de winkels is zeer goed. Qua variatie is het voor de functie van het winkelcentrum voldoende. Miro Center is namelijk gericht op de dagelijkse boodschappen met 2 supermarkten, een slijterij, een slagerij en een drogisterij. De bereikbaarheid van het winkelcentrum is zeer goed, zowel vanaf de N31 als vanaf de Aldlânsdyk. Langs de gehele lengte van het winkelblok (voor de entree) en aan de zijkant zijn twee grote parkeerterreinen voor auto’s. Het parkeerterrein bij de hoofdentree is drukker, omdat bezoekers dan minder ver hoeven te lopen. Om het parkeerterrein te verlaten, worden automobilisten om het winkelblok heen geleid, zodat er zo min mogelijk kruisend verkeer ontstaat. Zowel kwantitatief als kwalitatief zijn de parkeervoorzieningen op een goed niveau. Ook fietsenstallingen in de vorm van fietsnietjes zijn volop aanwezig langs de voorzijde van het winkelblok. Vanaf de centrale entreehal zijn alle winkels in één oogopslag te zien, waardoor de zichtrelatie van winkel tot winkel optimaal is. Vanaf het voorste parkeerterrein is het gehele winkelblok te zien, inclusief de namen van de winkels die op de gevel staan. Dit is vanaf het zuidelijke (achterste) parkeerterrein niet het geval, maar automobilisten die hier parkeren zijn dan al langs het winkelblok gereden. Miro Center is een zeer compact winkelcentrum.
De entrees van de winkels liggen aan de binnenzijde van het overdekte centrum, met uitzondering van die van de kapperszaak. In 2019 is het winkelcentrum een tijdje dicht geweest in verband met een grootschalige verbouwing. Sindsdien heeft het winkelcentrum een moderne en nette uitstraling, zowel van binnen als van buiten. De inrichting van de openbare ruimte is prima met een brede stoep en een blauw gemarkeerde looproute over het parkeerterrein. Omdat bezoekers hier voornamelijk voor dagelijkse aankopen komen en niet voor een recreatief winkelbezoek, is het gebied functioneel ingericht. Dit heeft enige invloed op de sfeer en beleving. Daghoreca is aanwezig in de vorm van een viskraam op het parkeerterrein die meerdere dagen per week open is.
Pagina 52 van 90
SWOT-analyse Onderstaande tabel geeft een overzicht van de belangrijkste sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen van/voor Winkelcentrum Miro.
Sterktes
Zwaktes
Full-service én discount supermarkt
Zwakke online zichtbaarheid
Zeer grote trekker (Albert Heijn XL)
Relatie achterste parkeerterrein-hoofdentree
Moderne en verzorgde uitstraling Nabij belangrijke invalsweg
Kansen
Bedreigingen
Online zichtbaarheid (eigen website)
-
Looproute achterste parkeerterrein
De aanwezigheid van een full-service supermarkt en een discount supermarkt zorgt voor een goede combinatie. De Albert Heijn XL van circa 3.300 m2 WVO geldt als belangrijkste trekker voor het winkelcentrum. Sinds de grootschalige verbouwing in 2019 is het winkelcentrum weer helemaal up to date met een moderne uitstraling. Zowel de binnenzijde als de buitenzijde zijn flink verbeterd. De Drachtsterweg en Aldlânsdyk gelden als belangrijke wegen en liggen direct naast Miro Center. De ligging en het aanbod zorgen ervoor dat het winkelcentrum een groot verzorgingsgebied heeft. Online is het winkelcentrum niet goed vindbaar. Er is geen gezamenlijke website en er zijn geen (actieve) social media kanalen waar het winkelcentrum naar voren komt. De zichtrelatie tussen de hoofdentree en het achterste (zuidelijke) parkeerterrein is niet optimaal. Een oplossing lijkt echter niet direct voorhanden. De slechte online zichtbaarheid kan omgezet worden in een kans, door een eigen website op te zetten. Een basis website met het winkelaanbod en de openingstijden kan al bijdragen aan de online zichtbaarheid.
Pagina 53 van 90
Sfeerimpressie
Pagina 54 van 90
Advies -
Probeer de relatie tussen het achterste parkeerterrein en de hoofdentree te verbeteren. Denk bijvoorbeeld aan dezelfde blauw gemarkeerde looproute die ook op het voorste parkeerterrein aanwezig is. Maak een website waarop informatie over de voorzieningen en de winkels aantrekkelijk wordt weergegeven. Ondersteun dit met social media kanalen waar de kwaliteiten van de winkels aan bod komen.
Pagina 55 van 90
Leeuwarden - Schrans Demografie Verzorgingsfunctie
Wijk
Inwonertal Leeftijdsopbouw - Fryslân - Nederland
Inkomensniveau
2019
2020
2024
9.200
9.204
9.310
< 25 jaar
25-65 jaar
> 65 jaar
26,6%
54,6%
18,8%
27,4% 27,6%
49,9% 52,2%
22,7% 20,2%
Gemeente
Provincie
Nederland
€41.500
€46.600
€50.900
2019
2020
2024
52
48
44
52 100%
48 100%
44 100%
2019
2020
2024
11.386
10.885
10.560
11.386 100%
10.885 100%
10.560 100%
Aanbod Aantal winkels - centraal - % centraal
2
m WVO winkels - centraal - % centraal
Branchering (m2 WVO) 6.000
2019
2020 5.000
2024 4.208
4.000 3.000
2.448
2.398
2.000 1.000
874 517 115
Pagina 56 van 90
0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
Detailhandel Ov.
Branchering (aantal verkooppunten) 18
2019
16
2020
14
13
2024
13 12
12 10 8 6 4 2
3 2 1
0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
2019
2020
2024
2
475
693
517
- leegstandspercentage
2,8%
5,7%
4,3%
5 6,8%
4 5,8%
1 1,4%
Leegstand (m WVO)
Leegstand (VKP) - leegstandspercentage
Supermarkten
Detailhandel Ov.
> 3 jaar leeg; 1 pand
1 full-service supermarkt: Albert Heijn 0 discount supermarkten
Andere trekkers
Action, Blokker, Kruidvat, DA Drogisterij, Expert, Scapino
Online zichtbaarheid Wat bij google: “Shoppen/winkelen in…”
Score 5/5
Wat bij google: “Wat te doen in …”
Score 2/5
Activiteit Facebook
Score 4/5
Activiteit Instagram
Score 1/5
Pagina 57 van 90
Typering winkelgebied De wijk Huizum-West (inclusief de buurten Huizum-Dorp, Huizum-Sixma, Huizum Bornia en Huizum-Badweg) telde op 1 januari 2024 9.310 inwoners. Ten opzichte van 5 jaar geleden is het aantal inwoners licht gegroeid (met zo’n 100 inwoners). Het aandeel 65+’ers ligt lager dan het Friese en Nederlandse gemiddelde. Ook het aandeel jongeren onder de 25 jaar ligt ook iets lager dan gemiddeld. Winkelgebied Schrans ligt direct ten zuiden van de binnenstad van Leeuwarden, op de grens van de wijken HuizumWest en Potmargezone. Schrans is gelegen nabij het station van Leeuwarden. Het winkelcentrum heeft hoofdzakelijk een wijkverzorgende functie. In totaal is in het winkelgebied 10.560 m2 WVO aanwezig in de detailhandel (inclusief leegstand). Deze meters zijn verdeeld over 44 winkelpanden. Ten opzichte van 5 jaar geleden is er een daling waar te nemen in het aantal winkelmeters én het aantal winkels. Momenteel staat slechts 1 pand leeg met een oppervlakte van 517 m2 WVO. Het aantal panden dat leegstaat is gedaald ten opzichte van 5 jaar geleden. Het aantal leegstaande winkelmeters daarentegen is nagenoeg gelijk als 5 jaar geleden, omdat voorheen een paar kleine panden leegstonden en momenteel één wat groter pand. De huidige leegstandspercentages (4.3% o.b.v. het aantal winkelmeters en 1,4% o.b.v. het aantal winkels) zijn relatief laag.
Het merendeel van de bewinkeling ligt aan de Schrans en de Verlengde Schrans. De entrees liggen allemaal gericht naar deze straten. In het winkelgebied is één supermarkt aanwezig, namelijk een relatief kleine Albert Heijn. Een andere belangrijke trekker is Action, op geringe afstand van de binnenstad, waar geen Action aanwezig is. Verder zijn hier opvallend veel woninginrichtingszaken gevestigd. Bezoekers kunnen tussen de oostelijke en westelijke winkelstrip parkeren. De auto staat dan direct bij de entrees van de winkels geparkeerd. Daarnaast is er een parkeerterrein aan de Sixmastraat dat middels een doorsteek verbonden is met de Schrans. Albert Heijn heeft ook aan dit parkeerterrein een (weinig opvallende) entree. De aanwezige ondernemers in dit gebied zijn verenigd in de Ondernemersvereniging de Schrans en omstreken.
Online zichtbaarheid / social media Wanneer via Google ‘shoppen/winkelen in Schrans’ wordt ingevoerd is het eerste resultaat ‘DeSchrans.nl’; een eigen website waarop winkels en ondernemers op aantrekkelijke wijze worden gepresenteerd. Ook worden de voorzieningen goed aangeduid. Op de website wordt op het moment van schrijven één evenement vermeld dat reeds 9 maanden geleden plaatsvond. Ook wordt bij ‘wat te doen in Schrans’ de Facebook-pagina van de winkeliersvereniging gevonden met enkele oude evenementen. De gezamenlijke Facebook-pagina wordt actief beheerd. De pagina plaatst vooral acties en aanbiedingen van winkels in het winkelgebied. Er is geen gezamenlijke Instagram-pagina aanwezig. Veel winkels zijn wel zelfstandig actief op Instagram.
Pagina 58 van 90
Gebiedsaspecten Matig
Gemiddeld
Goed
Kwaliteit en variatie winkels
⚫
Bereikbaarheid
⚫
Zichtlijnen
⚫
Compactheid winkelgebied
⚫
Sfeer, gezelligheid en beleving
⚫
Inrichting openbare ruimte
⚫
Daghoreca
⚫
Parkeergelegenheid (kwantitatief)
⚫
Parkeergelegenheid (kwalitatief)
⚫
Aanbod fietsenstallingen
⚫
-
-
-
Aan de Schrans en Verlengde Schrans is een gevarieerd winkelaanbod aanwezig met zowel dagelijkse als niet-dagelijkse winkels. De kwaliteit van de winkels is over het algemeen goed te noemen. Het winkelgebied is vanaf de Aldlânsdyk prima bereikbaar via de Oostergoweg. Ook vanaf de andere kant (binnenstad / station) is de Schrans direct bereikbaar. Parkeren kan direct voor de winkels tussen de oostelijke en de westelijke winkelstrip of op het achterliggende parkeerterrein. Er is vanaf de Schrans geen doorsteek voor auto’s naar het achterliggende parkeerterrein, waardoor automobilisten achterlangs moeten rijden. Kwantitatief lijkt er voldoende plek te zijn. Kwalitatief is voornamelijk het parkeren tussen de winkels netjes aangelegd met groenelementen. Stallingsmogelijkheden voor de fiets zijn aanwezig op enkele plekken voor de winkels, maar niet voldoende. Op veel plekken worden fietsen los voor de winkels geplaatst. De zichtrelaties tussen de winkels en de compactheid van het winkelgebied zijn beide goed, doordat alle aanwezige winkels in het verlengde van elkaar liggen. Er zijn geen winkels met hun entree aan de achterzijde. De sfeer en beleving van het winkelgebied zijn prima, maar niet uitmuntend. De openbare ruimte is netjes ingericht; het groen draagt positief bij aan de uitstraling en de bestrating is netjes.
Daghoreca waar bezoekers ’s middags kunnen gaan zitten voor de lunch is vrijwel niet aanwezig.
Pagina 59 van 90
SWOT-analyse Onderstaande tabel geeft een overzicht van de belangrijkste sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen van/voor winkelgebied Schrans.
Sterktes
Zwaktes
Compleet dagelijks aanbod Dagelijks én niet-dagelijks aanbod
Rommelige uitstraling door fietsen en uitstallingen op de stoep Geen duidelijke afbakening winkelgebied
Nette uitstraling
Verbinding parkeerterrein-Schrans
Groenelementen Parkeren voor de deur en parkeren op direct achterliggend parkeerterrein Eigen website en Facebook-pagina
Kansen
Bedreigingen
Duidelijke entrees
Online winkelen, mn. modebranche
Verwijzing vanaf parkeerterrein naar winkels
Concurrentie binnenstad
Toevoegen daghoreca
Verrommeling
Extra stallingsmogelijkheden fietsen
Geringe oppervlakte enige supermarkt
Aan de Schrans en Verlengde Schrans is zowel dagelijks als niet-dagelijks aanbod in voldoende mate aanwezig. De supermarkt, de groenteboer, de slagerij, de slijterij, de tabakszaak, bakkerijen en drogisterijen zorgen voor een vrijwel compleet dagelijks winkelaanbod. Het winkelgebied heeft over het algemeen een nette uitstraling. De groenelementen in de vorm van plantenbakken en bomen zorgen voor een prettig verblijfsklimaat. Het feit dat automobilisten zowel voor de deur (in het midden van de straat) als op het nabijgelegen parkeerterrein kunnen parkeren, is ook een pluspunt. Verder zorgen de website en Facebook-pagina voor een goede online zichtbaarheid. Doordat fietsen en uitstallingen van winkels op de stoep staan, blijft er op sommige plekken beperkte ruimte over voor voetgangers. Dit zorgt her en der voor een wat rommelig straatbeeld. Aan de noordzijde neemt het winkelaanbod langzaam af, maar er is geen duidelijk eindpunt. Het eindpunt lijkt te liggen bij de kruising met de Raadhuisstraat/De Eenhoorn, maar ook verderop zitten nog enkele (doelgerichte) winkels. Hetzelfde geldt voor de zuidzijde, waar het winkelaanbod lijkt te stoppen ter hoogte van de kruising met de Carel van Manderstraat/Huizumerlaan.
Verder is de verbinding tussen het achterliggende parkeerterrein en de winkelstraat matig; er zijn hier enkel achterkanten van winkels te zien en er wordt niet verwezen naar de Schrans zelf. Het bovengenoemde punt kan verbeterd worden door een heldere entree te creëren, waardoor het voor consumenten duidelijk is wat tot het winkelgebied behoort. Ook een duidelijke verwijzing vanaf het achterliggende parkeerterrein naar de winkelstraat is een kans om het winkelgebied beter vindbaar te maken. Tot slot is het toevoegen van daghoreca, waar bezoekers kunnen zitten voor de lunch, een kans om de verblijfsduur te vergroten. Online winkelen vormt ook hier nog een bedreiging, aangezien er redelijk wat winkels in de recreatieve sector vallen. De recreatieve sector ervaart over het algemeen meer concurrentie van online dan de dagelijkse sector. Ook de concurrentie van de binnenstad blijft een bedreiging. Het is daarom zaak om alle randvoorwaarden (o.a. parkeren, aanbod, uitstraling) op een goed niveau te houden. Daarbij hoort ook dat verrommeling zoveel mogelijk moet worden tegengegaan. Extra stallingsmogelijkheden voor fietsen kunnen daarbij helpen. De geringe oppervlakte van de supermarkt zorgt op langere termijn voor een afname van de trekkracht. Pagina 60 van 90
Sfeerimpressie
Pagina 61 van 90
Advies -
-
-
Onderzoek hoe het begin en het eind van het winkelgebied beter aangeduid kunnen worden, zodat consumenten weten waar ze moeten zijn. Opvallende entrees zorgen voor duidelijkheid bij bezoekers. Zorg ervoor dat vanaf het achterliggende parkeerterrein wordt verwezen naar de winkelstraat. Dit kan bijvoorbeeld door middel van een opvallend bord of met een aangegeven looproute. Bezoekers hebben baat bij sturing, zodat ze niet zelf hoeven te zoeken naar waar de winkels zich bevinden. De Albert Heijn-supermarkt is naar huidige maatstaven gering in oppervlakte. Op termijn zal hierdoor de trekkracht verder gaan afnemen. Een onderzoek naar uitbreidingsmogelijkheden is aan te bevelen. Het toevoegen van één of enkele daghoreca zaken kan de verblijfsduur van bezoekers vergroten. Momenteel staat slechts één relatief groot pand leeg. Wanneer een ander pand leeg komt te staan, is een herinvulling met daghoreca niet ondenkbaar, hoewel we ons realiseren dat dit lastig te sturen is. Het toevoegen van wat extra stallingsmogelijkheden voor fietsen is aan te raden om het winkelgebied niet te laten verrommelen. Momenteel staan fietsen op sommige plekken niet altijd juist geparkeerd. Plaats aankomende evenementen op de website en Facebook-pagina. Blijf op Facebook aandacht geven aan de kwaliteiten van winkels en voorzieningen in het winkelgebied. Maak ook gebruik van Instagram.
Pagina 62 van 90
Leeuwarden - Westeinde Demografie Verzorgingsfunctie
Wijk
Inwonertal Leeftijdsopbouw - Fryslân - Nederland
Inkomensniveau
2019
2020
2024
3.848
3.825
3.810
< 25 jaar
25-65 jaar
> 65 jaar
27,4%
47,0%
25,6%
27,4% 27,6%
49,9% 52,2%
22,7% 20,2%
Gemeente
Provincie
Nederland
€41.500
€46.600
€50.900
2019
2020
2024
3
5
5
3 100%
5 100%
5 100%
2019
2020
2024
1.441
1.441
1.405
1.441 100%
1.441 100%
1.405 100%
Aanbod Aantal winkels - centraal - % centraal
2
m WVO winkels - centraal - % centraal
Branchering (m2 WVO) 1600
2019 2020
1.335
1400
2024
1200 1000
800 600 400 200
70
Pagina 63 van 90
0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
Detailhandel Ov.
Branchering (aantal verkooppunten) 5
2019 2020
4
4
2024
3
2 1
1
0 Leegstand
Dagelijks
2
Leegstand (m WVO) - leegstandspercentage
Leegstand (VKP) - leegstandspercentage
Supermarkten
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
2019
2020
2024
0
0
0
0,0%
0,0%
0,0%
0 0,0%
0 0,0%
0 0,0%
Detailhandel Ov.
1 full-service supermarkt: Poiesz 0 discount supermarkten
Andere trekkers
DA Drogisterij
Online zichtbaarheid Wat bij google: “Shoppen/winkelen in…”
Score 2/5
Wat bij google: “Wat te doen in …”
Score 2/5
Activiteit Facebook
Score 1/5
Activiteit Instagram
Score 1/5
Pagina 64 van 90
Typering winkelgebied De wijk Westeinde (en omgeving) telde op 1 januari 2024 3.810 inwoners. Ten opzichte van 5 jaar geleden is het aantal inwoners zeer stabiel gebleven; er wonen momenteel ongeveer evenveel mensen in de wijk als 5 jaar geleden. Het aandeel 65+’ers ligt wat boven het Friese en Nederlandse gemiddelde. Het is hiermee één van de meer vergrijsde wijken van de stad Leeuwarden met weinig studenten. Het aandeel jongeren onder de 25 jaar ligt op precies hetzelfde niveau als het Fries gemiddelde. Ook het Nederlands gemiddelde is nagenoeg gelijk. Het winkelcluster in de wijk Westeinde ligt aan de westzijde van Leeuwarden. Vanaf de rondweg om Leeuwarden heen en de Harlingerstraatweg is het winkelcluster via de Douwe Kalmaleane te bereiken. Het winkelcluster heeft hoofdzakelijk een wijkverzorgende functie met voornamelijk dagelijks aanbod. In totaal is in het winkelcluster 1.405 m2 WVO aanwezig in de detailhandel. Deze meters zijn verdeeld over 5 winkelpanden. Ten opzichte van 5 jaar geleden is er het een en ander veranderd. Het aantal winkels is toegenomen (Lidl is verdwenen en DA Drogisterij, een bakker en een modezaak zijn toegevoegd). Het aantal winkelmeters is ongeveer hetzelfde gebleven, aangezien het Chinees-Indisch restaurant plaats heeft gemaakt voor de extra toevoegingen. In het winkelcluster is momenteel geen leegstand aanwezig.
De winkels liggen allemaal met hun entree in het verlengde van elkaar, gericht naar het parkeerterrein. Er is één supermarkt aanwezig, namelijk Poiesz. In 2023 heeft het winkelcluster een grote verbouwing en uitbreiding (van de supermarkt) doorgemaakt. De Lidl supermarkt is bij deze herontwikkeling verdwenen. De aanwezigheid van één moderne supermarkt in deze relatief kleine wijk is een versterking ten opzichte van de oude situatie. Het centrum is nu weer toekomstbestendig gemaakt. Bezoekers kunnen parkeren op het parkeerterrein dat direct bij de entrees van de winkels ligt. Ook het verlengde van dit parkeerterrein, gescheiden door de Pieter Sipmawei, biedt parkeerplek. Daarnaast is het rondom het gehele winkelcluster mogelijk om de auto te parkeren. Bezoekers moeten dan wat verder lopen naar de entrees van de winkels. De ondernemers in dit winkelcluster zijn verenigd in de Ondernemersvereniging Westeinde POW-er. POW-er (power) is gericht op het versterken van de positie van de ondernemers in Westeinde. De visie is om elkaar te versterken en te bouwen op onderling vertrouwen en respect.
Online zichtbaarheid / social media Er is geen gezamenlijke website voor het winkelcentrum. Google toont enkele nieuwsberichten over winkels en stelt zelf het Mijn Bedrijf-profiel van de Poiesz supermarkt voor. Bovenaan in Google staat de website van de vereniging Buurtbelangen Westeinde. Hierop staan volop lokale activiteiten, zij het met beperkte commerciële waarde. Er is geen gezamenlijke Facebook- of Instagram-pagina actief. Er zijn wel diverse besloten groepen voor buurtbewoners. Alleen de drogist is individueel actief op Instagram.
Pagina 65 van 90
Gebiedsaspecten Matig
Gemiddeld
Goed
Kwaliteit en variatie winkels
⚫
Bereikbaarheid
⚫
Zichtlijnen
⚫
Compactheid winkelgebied
⚫
Sfeer, gezelligheid en beleving
⚫
Inrichting openbare ruimte
⚫
Daghoreca
⚫
Parkeergelegenheid (kwantitatief)
⚫
Parkeergelegenheid (kwalitatief)
⚫
Aanbod fietsenstallingen
⚫
-
-
-
-
Het aanbod in het winkelcluster in Westeinde is niet groot en gevarieerd, maar voldoet voor een supermarktcentrum. De Poiesz heeft naar moderne maatstaven een prima afmeting en het aanvullende aanbod bestaat uit een inpandige slijterij, een bakkerij, een drogisterij, een modezaak, een kapper en een snackbar. Het winkelcluster ligt bij de entree van de wijk en is vanaf de doorgaande weg goed te bereiken. Het parkeerterrein direct voor de winkels is modern en kwalitatief zeer goed ingericht. Het naastliggende parkeerterrein is, in tegenstelling tot het andere deel, niet gemoderniseerd. Rondom het gehele bouwblok zijn ook nog parkeerplekken aanwezig. Deze worden door de bezoekers minder vaak gebruikt, omdat de afstand tot de entrees groter is. Er lijken voldoende parkeerplekken voor het aantal bezoekers. Stallingsmogelijkheden voor fietsen zijn langs de gehele winkelstrip aanwezig. De zichtrelatie tussen de winkels en de compactheid van het winkelcluster zijn optimaal. Alle entrees liggen in het verlengde van elkaar en zijn vanaf het parkeerterrein zichtbaar. In 2023 is het winkelcluster compleet vernieuwd en zijn er enkele winkels aan het aanbod toegevoegd. De inrichting van de openbare ruimte en de kwaliteit van de buitenruimte zijn nu erg modern en netjes.
Het direct naastliggende parkeerterrein is strak vormgegeven, er zijn elektrische laadpalen aanwezig en de stoep is voldoende breed. De sfeer is prima, maar niet bijzonder. Dit is voor een kleinschalig winkelcluster als dit niet problematisch. Daghoreca is alleen aanwezig in de vorm van een snackbar.
Pagina 66 van 90
SWOT-analyse Onderstaande tabel geeft een overzicht van de belangrijkste sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen van/voor het winkelcluster in de wijk Westeinde.
Sterktes
Zwaktes
Moderne Poiesz supermarkt
Beperkt aanbod
Parkeren direct voor de deur
Online zichtbaarheid
Overzichtelijk winkelcluster Randvoorwaarden goed ingevuld (fietsenstallingen, elektrische oplaadpunten)
Kansen
Bedreigingen
Parkeerterrein (overkant weg) moderniseren
Concurrentie grotere winkelclusters, mn. Jumbo en ALDI bij nieuwe Cambuurstadion Gering inwonertal wijk
Online zichtbaarheid
Winkelcentrum Westeinde is prima gemoderniseerd door de verandering van twee te kleine supermarkten naar één grotere. Hiermee is het centrum toekomstbestendig gemaakt. De moderne Poiesz supermarkt is de grootste trekker van het winkelcluster. Het verdwijnen van de Lidl supermarkt is enerzijds zonde, omdat daarmee een goede combinatie met een full-service supermarkt én discount supermarkt verdwijnt, maar anderzijds heeft de Poiesz hierdoor een sprong kunnen maken qua schaalgrootte en uitstraling. Het feit dat bezoekers direct voor de entrees van de winkels kunnen parkeren is zeker een pluspunt. Verder is het een zeer overzichtelijk en compact cluster van winkels, waardoor in één oogopslag het winkelaanbod duidelijk is. Ook de randvoorwaarden zijn goed ingevuld; zo is het aantal fietsenstallingen op orde en zijn er elektrische oplaadpunten voor auto’s aanwezig. De omvang van het winkelgebied is beperkt, waardoor het aanbod dat ook is. Voor een supermarktcentrum is dit niet problematisch, maar het heeft wel te maken met concurrentie van andere grotere winkelclusters met een uitgebreider aanbod. Op niet al te grote afstand (per auto) is rondom het nieuwe Cambuurstadion een nieuw winkelgebied ontstaan met o.a. een Jumbo en ALDI. Kansen liggen in het gelijktrekken van de uitstraling. Het ene parkeerterrein is nu modern, het andere niet.
Meer eenheid zorgt voor een aantrekkelijker geheel. Ook de online zichtbaarheid kan vergroot worden door een gezamenlijke website op te zetten. Bedreigingen liggen voornamelijk in de concurrentie met grotere omliggende winkelclusters en een gering aantal inwoners in de wijk.
Pagina 67 van 90
Sfeerimpressie
Pagina 68 van 90
Advies -
-
-
Om de uitstraling van het omliggende gebied gelijk te trekken met het moderne bouwblok en het aangrenzende parkeerterrein, kan ook het daarnaast liggende parkeerterrein gemoderniseerd worden. De eenheid wordt daardoor vergroot. Ontwikkel een gezamenlijke website om alle winkels en voorzieningen onder de aandacht te brengen. Een website hoeft niet veel meer te zijn dan een pagina waarop het winkelaanbod inclusief de openingstijden duidelijk wordt weergegeven. Communiceer op social media, zowel gezamenlijk als individueel, de kwaliteiten van de winkels, niet alleen aanbiedingen.
Pagina 69 van 90
Leeuwarden - Willem Alexanderplein (Nijlân) Demografie Verzorgingsfunctie
Wijk
Inwonertal Leeftijdsopbouw - Fryslân - Nederland
Inkomensniveau
2019
2020
2024
3.720
3.725
3.805
< 25 jaar
25-65 jaar
> 65 jaar
23,8%
51,0%
25,2%
27,4% 27,6%
49,9% 52,2%
22,7% 20,2%
Gemeente
Provincie
Nederland
€41.500
€46.600
€50.900
2019
2020
2024
9
9
9
9 100%
9 100%
9 100%
2019
2020
2024
2.025
2.115
2.037
2.025 100%
2.115 100%
2.037 100%
Aanbod Aantal winkels - centraal - % centraal
2
m WVO winkels - centraal - % centraal
Branchering (m2 WVO) 2000
2019
1800
2020
1600
2024
1400
1200 1000 800
1.046 797
600 400 147
200
47
0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
Pagina 70 van 90 Detailhandel Ov.
Branchering (aantal verkooppunten) 6 5
2019
2020
5
2024
4 3 2
2
1
1
1
0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
2019
2020
2024
2
70
250
797
- leegstandspercentage
2,3%
10,4%
34,7%
2 22,2%
3 18,8%
5 33,3%
Leegstand (m WVO)
Leegstand (VKP) - leegstandspercentage
Supermarkten
Detailhandel Ov.
> 3 jaar leeg; 2 panden
< 1 jaar leeg; 2 panden
1-3 jaar leeg; 1 pand
0 full-service supermarkten 1 discount supermarkt: Lidl
Andere trekkers
Geen
Online zichtbaarheid Wat bij google: “Shoppen/winkelen in…”
Score 3/5
Wat bij google: “Wat te doen in …”
Score 1/5
Activiteit Facebook
Score 3/5
Activiteit Instagram
Score 1/5
Pagina 71 van 90
Typering winkelgebied De wijk Nijlân telde op 1 januari 2024 3.805 inwoners. Ten opzichte van 5 jaar geleden is het aantal inwoners licht gestegen met circa 100 inwoners. Het aandeel 65+’ers ligt hoger dan gemiddeld en het aandeel jongeren onder de 25 jaar ligt lager dan gemiddeld. Dit geldt voor zowel het Friese gemiddelde als het Nederlandse gemiddelde. Winkelcentrum Nijlân aan het Willem Alexanderplein ligt aan de zuidzijde van Leeuwarden, in de wijk Nijlân. Vanaf de rondweg om Leeuwarden heen en de Irenestraat is het winkelcentrum te bereiken. Het winkelcentrum heeft hoofdzakelijk een wijkverzorgende functie. In totaal is in Winkelcentrum Nijlân 2.007 m2 WVO aanwezig in de detailhandel (inclusief leegstand). Deze meters zijn verdeeld over 8 winkelpanden. Ten opzichte van 5 jaar geleden is het aantal winkels met 1 afgenomen (ALDI is verdwenen) en het aantal winkelmeters is ook heel licht afgenomen. Momenteel staan 5 panden leeg, die samen een oppervlakte hebben van 797 m2 WVO. Het aantal panden en het aantal winkelmeters dat leegstaat is gestegen ten opzichte van 5 jaar geleden. Dit komt omdat het pand van voormalig ALDI leeg staat en een oppervlakte van 566 m2 WVO heeft. De huidige leegstandspercentages (34,7% o.b.v. het aantal winkelmeters en 33,3% o.b.v. het aantal winkels) zijn zeer hoog.
Daarbij moet de kanttekening worden gemaakt dat met een beperkt aanbod de percentages snel oplopen en dus ook weer snel kunnen dalen wanneer een groot pand wordt ingevuld met een nieuwe functie. De Lidl heeft haar ingang in de overdekte passage en de overige bewinkeling ligt in een winkelstrip naast elkaar. Lidl kent zowel aan de voor- als achterzijde een dominante uitstraling. Aan de andere zijde van de overdekte passage zijn ook nog enkele functies aanwezig, te weten een café en een kledingreparateur. Het zwaartepunt van de bewinkeling ligt dus aan de voorzijde van het winkelcentrum, zijde Nijlânsdyk. Bezoekers kunnen parkeren op het centrale parkeerterrein dat direct bij de entrees van de winkels ligt. Ook kan er aan de achterzijde van het winkelcentrum geparkeerd worden op het aanwezige parkeerterrein. Daarnaast is het mogelijk om auto’s te parkeren rondom het winkelcentrum. Bezoekers moeten dan wat verder lopen naar de entrees van de winkels. De aanwezige ondernemers zijn verenigd in de Ondernemersvereniging Nijlân.
Online zichtbaarheid / social media Wanneer via Google ‘shoppen/winkelen Willem Alexanderplein’ wordt ingevoerd, staat bovenaan een stukje op de website van serviceflat Nijlânstate over het winkelcentrum. Daarnaast worden de Facebook-pagina en meerdere vermeldingen van de winkel Lourens Collection gevonden. Er is een gezamenlijk Google Mijn Bedrijf-profiel, maar hier is weinig informatie over de winkels te vinden. Evenementen worden online vermeld. Er is een gezamenlijke Facebook-pagina die het winkelcentrum in beeld brengt en acties en nieuwe producten van winkels deelt. Een gezamenlijke Instagram-pagina ontbreekt. Meerdere winkels onderhouden vrij actief hun eigen accounts op Instagram.
Pagina 72 van 90
Gebiedsaspecten Matig
Gemiddeld
Goed
Kwaliteit en variatie winkels
⚫
Bereikbaarheid
⚫
Zichtlijnen
⚫
Compactheid winkelgebied
⚫
Sfeer, gezelligheid en beleving
⚫
Inrichting openbare ruimte
⚫
Daghoreca
⚫
Parkeergelegenheid (kwantitatief)
⚫
Parkeergelegenheid (kwalitatief)
⚫
Aanbod fietsenstallingen
⚫
-
-
-
-
-
De variatie in winkels is beperkt. Qua dagelijkse winkels is er alleen een Lidl supermarkt en een bakkerij. Overig aanvullend niet-dagelijks aanbod bestaat uit een modezaak en een telefoonzaak. Overig (nietwinkel) aanbod bestaat uit dienstverleners en horecagelegenheden. De bereikbaarheid is prima. Aan beide zijdes van het winkelcentrum is een parkeerterrein aanwezig. Deze lijken samen voldoende capaciteit te hebben. De parkeerplekken zijn goed, maar ze ogen wat verouderd. Stallingsmogelijkheden voor fietsen zijn voldoende aanwezig in de vorm van fietsnietjes. De zichtrelatie tussen de winkels is niet optimaal. Omdat het winkelcentrum deels overdekt is met aan beide zijdes nog winkels, zijn deze niet te zien. De compactheid van het winkelcentrum is wel goed; alle functies zijn dichtbij elkaar en op loopafstand. De inrichting van de openbare ruimte oogt redelijk gedateerd. Zeker het overdekte gedeelte heeft een zeer beperkte uitstraling doordat één zijde volledig leeg staat (voormalige ALDI). Ook op andere plekken staan wat kleinere panden leeg. Dit heeft een negatief effect op de algehele sfeer en beleving van het gebied. Er bestaan inmiddels enkele herontwikkelingsplannen m.b.t. de supermarkt om ook andere ontwikkelingen mogelijk te maken. Hierbij kan ook de uitstraling meegenomen worden.
Doordat de bebording boven de winkels hetzelfde is, voelt het winkelgebied wel als een eenheid. Daghoreca is niet aanwezig. Wel zijn er een cafetaria en een café.
Pagina 73 van 90
SWOT-analyse Onderstaande tabel geeft een overzicht van de belangrijkste sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen van/voor Winkelcentrum Nijlân.
Sterktes
Zwaktes
Eenheid in bebording
Veel en zichtbare leegstand
Hoeveelheid parkeren
Gedateerde uitstraling
Volop fietsenstallingen
Beperkt winkelaanbod (beperkte trekkracht) Weinig groenelementen
Kansen
Bedreigingen
(Tijdelijke) oplossing voor leegstand
Verdere toename leegstand
Groenelementen toevoegen
Concurrentie andere winkelclusters
Herstructurering winkelcentrum
Verrommeling Geringe omvang wijk (beperkte draagkracht)
De bebording boven de winkels zorgt voor een eenheid en zorgt ervoor dat het gebied herkenbaar is. Pluspunten zijn de hoeveelheid parkeerplaatsen voor auto’s en de hoeveelheid fietsnietjes voor fietsen. Bezoekers hoeven niet te zoeken naar plekken om hun auto of fiets te parkeren, wat de beleving van het winkelgebied positief beïnvloedt. Het centrum kent echter ook mindere kanten. Er staan meerdere panden leeg, die ook zichtbaar in het straatbeeld naar voren komen. De leegstand is niet alleen negatief voor de uitstraling van het winkelcentrum, maar heeft ook een negatieve invloed op het vestigingsklimaat. Daarbij komt dat het geheel gedateerd oogt. Dit geldt ook zeker voor de overdekte passage waar Lidl haar ingang heeft. Het beperkte winkelaanbod met in de dagelijkse sector alleen een supermarkt en bakkerij zorgt ervoor dat de trekkracht van het centrum beperkt is. Aan één van de zijdes van het winkelcentrum zijn enkele zwarte plantenbakken voor de winkels te vinden, maar deze springen te weinig in het oog. Een kans om het winkelgebied een betere uitstraling te geven, is door de leegstand op te lossen, ofwel met een tijdelijke invulling ofwel met een functieverandering van het pand. Ook extra groenelementen bij het parkeerterrein of voor de winkels kunnen bijdragen aan de aantrekkelijkheid van het winkelcentrum.
Een algehele herstructurering van het winkelcentrum biedt kans om zowel de uitstraling als trekkracht te vergroten (voorbeeld: herontwikkeling Westeinde). Bedreigingen liggen in een verdere toename van de leegstand. Een vicieuze cirkel waarin leegstand ervoor zorgt dat het vestigingsklimaat vermindert, waardoor er vervolgens meer leegstand ontstaat ligt op de loer. Hoewel andere winkelclusters op redelijke afstand liggen, vormen ze wel een bedreiging, met name wanneer er een full-service én discount supermarkt én aanvullend niet-dagelijks aanbod aanwezig is. Ook verrommeling van de openbare ruimte ligt op de loer, wanneer het winkelaanbod afneemt. Tot slot is de geringe omvang van de wijk een gegeven dat invloed heeft op de draagkracht.
Pagina 74 van 90
Sfeerimpressie
Pagina 75 van 90
Advies -
-
-
Het oplossen van de leegstand is één van de belangrijkste opgaven van dit winkelcentrum. Dat is makkelijker gezegd dan gedaan, maar ook een tijdelijke invulling (bijv. start-up of creatieve invulling) kan een mogelijkheid zijn om wat aan de lege panden te doen. Een andere optie is het maskeren van de leegstaande panden door ze te beplakken met aantrekkelijke foto’s. Wanneer een herinvulling met een winkelfunctie niet reëel blijkt, kan ook gedacht worden aan een dienstverlener, horecagelegenheid of andere functie die enigszins bijdraagt aan het winkelcentrum. Bekijk op welke plekken sfeerverhogende elementen toegevoegd kunnen worden. Groenelementen zoals lage plantenbakken of bloembakken aan de lantaarnpalen kunnen al bijdragen aan de sfeer van het gebied. Een herstructurering/herontwikkeling van het winkelcentrum zal nieuw leven in het centrum kunnen brengen. Het is aan te raden om te onderzoeken wat hier reële mogelijkheden zijn. Ontwikkel een eigen website om te kunnen communiceren over de winkels en voorzieningen. Ondersteun de winkels op social media met posts over de kwaliteiten van de winkel/ondernemer.
Pagina 76 van 90
Leeuwarden - Winkelpark De Centrale Demografie Verzorgingsfunctie
Regionaal
Inwonertal Leeftijdsopbouw - Fryslân - Nederland
Inkomensniveau
2019
2020
2024
3.690
3.650
3.675
< 25 jaar
25-65 jaar
> 65 jaar
31,8%
58,6%
9,6%
27,4% 27,6%
49,9% 52,2%
22,7% 20,2%
Gemeente
Provincie
Nederland
€41.500
€46.600
€50.900
2019
2020
2024
21
20
19
21 100%
20 100%
19 100%
2019
2020
2024
25.672
25.912
25.317
25.672 100%
25.912 100%
25.317 100%
Aanbod Aantal winkels - centraal - % centraal
2
m WVO winkels - centraal - % centraal
Branchering (m2 WVO) 20000
2019
17.950
18000
2020 2024
16000 14000 12000 10000 8000 6000
4.515
4000
2.852
2000
Pagina 77 van 90
0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
Detailhandel Ov.
Branchering (aantal verkooppunten) 16
2019
14
2020
13
2024
12 10 8 6 4
3
3
2 0 Leegstand
Dagelijks
2
Leegstand (m WVO) - leegstandspercentage
Leegstand (VKP) - leegstandspercentage
Supermarkten
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
2019
2020
2024
0
648
0
0,0%
2,4%
0,0%
0 0,0%
1 4,0%
0 0,0%
Detailhandel Ov.
0 full-service supermarkten 0 discount supermarkten
Andere trekkers
MediaMarkt, Praxis, Action, Blokker, Kwantum, Leen Bakker, Decathlon
Online zichtbaarheid Wat bij google: “Shoppen/winkelen in…”
Score 5/5
Wat bij google: “Wat te doen in …”
Score 1/5
Activiteit Facebook
Score 4/5
Activiteit Instagram
Score 4/5
Pagina 78 van 90
Typering winkelgebied De wijk Heechterp & Schieringen telde op 1 januari 2024 3.675 inwoners. Ten opzichte van 5 jaar geleden is het aantal inwoners redelijk stabiel gebleven; er wonen momenteel ongeveer evenveel mensen in de wijk als 5 jaar geleden. Het aandeel 65+’ers ligt met 9,6% op een zeer laag niveau. Er is dus weinig vergrijzing in deze wijk. Het aandeel jongeren onder de 25 jaar ligt juist boven het Friese en Nederlandse gemiddelde. Winkelpark De Centrale ligt aan de oostzijde van de binnenstad van Leeuwarden, in de wijk Heechterp & Schieringen. Het winkelpark is gelegen tussen twee wateren; Het Vliet en Nieuwe Kanaal. Winkelpark De Centrale is de grootste grootschalige perifere concentratie van Leeuwarden (en Friesland) en heeft een regionale verzorgingsfunctie. In totaal is op Winkelpark De Centrale 25.317 m2 WVO aanwezig in de detailhandel. Deze meters zijn verdeeld over 19 winkelpanden. Belangrijke trekkers zijn onder meer MediaMarkt, Decathlon en Praxis. Ten opzichte van 5 jaar geleden is het aantal winkelmeters én het aantal winkels heel licht gedaald. 1 pand werd onlangs verbouwd (van BCC naar Coolblue). Leegstaande panden zijn op Winkelpark De Centrale niet aanwezig. De grootschalige winkels liggen grotendeels met hun entrees naar elkaar toe. De noordelijke winkelstrip bestaat uit één lange strook met winkels.
Verder zijn er enkele bouwblokken die haaks op de winkelstrip staan. De twee centrale winkelblokken liggen ook met de entrees naar elkaar toe. Aan de oostzijde van het winkelgebied is een nieuw bouwblok gebouwd, waar de IKEA met een ‘Plan & Order Point’ komt. Bezoekers kunnen parkeren op het uitgestrekte parkeerterrein dat tussen de gehele bewinkeling ligt. De entrees van de winkels zijn vanaf het parkeerterrein direct te bereiken. De ondernemers in dit gebied zijn verenigd in de Stichting Winkelpark De Centrale.
Online zichtbaarheid / social media De gezamenlijke website wordt bovenaan in Google vermeld wanneer er wordt gezocht naar ‘shoppen/winkelen in Winkelpark De Centrale’. Alle winkels staan duidelijk vermeld met een eigen pagina met uitgebreide omschrijving, contactgegevens en openingstijden. Ook wordt direct aangegeven welke winkels nu geopend zijn. De pagina ‘evenementen’ op de eigen website is leeg. Google vermeldt geen andere relevante resultaten bij ‘wat te doen Winkelpark De Centrale’. De gezamenlijke Facebook-pagina bevat voornamelijk acties van de hier gevestigde winkels. De inhoud van de gezamenlijke Instagram-pagina loopt parallel aan de Facebook-pagina.
Pagina 79 van 90
Gebiedsaspecten Matig
Gemiddeld
Goed
Kwaliteit en variatie winkels
⚫
Bereikbaarheid
⚫
Zichtlijnen
⚫
Compactheid winkelgebied
⚫
Sfeer, gezelligheid en beleving
⚫
Inrichting openbare ruimte
⚫
Daghoreca
⚫
Parkeergelegenheid (kwantitatief)
⚫
Parkeergelegenheid (kwalitatief)
⚫
Aanbod fietsenstallingen
⚫
-
-
-
-
-
Het aanbod aan winkels bestaat voornamelijk uit winkels in de doelgerichte sector. Het gaat o.a. om grootschalige woonwinkels, elektronicazaken en sportzaken. Naast de ‘standaard’ PDV-branches zijn op Winkelpark De Centrale ook andere winkels aanwezig, zoals Action en Blokker. Alle winkels in dit gebied zijn ketenbedrijven, zoals vaker op grootschalige PDV-gebieden het geval is. De bereikbaarheid is prima vanaf verschillende richtingen. Het Winkelpark ligt direct langs een doorgaande weg, waardoor het voor automobilisten goed te bereiken is. Het PDV-gebied ligt tussen het water, tussen Het Vliet en Het Nieuwe Kanaal. Centraal tussen de winkels ligt een uitgestrekt parkeerterrein. Bezoekers kunnen hun auto parkeren nabij de winkel(s) waar ze voor komen. Kwalitatief gezien is het parkeerterrein er de laatste jaren op vooruit gegaan. Op verschillende plekken zijn fietsnietjes aanwezig. De zichtrelatie tussen de diverse winkels is goed. Het duidelijk afgebakende gebied is overzichtelijk en alles bevindt zich in elkaars nabijheid. Hoewel het Winkelpark een redelijk grote oppervlakte heeft, doordat de winkels op zichzelf ook groot zijn, kan toch gesproken worden van een compact gebied. Voor een PDV-gebied is de sfeer prima. Over het algemeen heeft dit type winkelgebied vooral een functionele uitstraling, met weinig sfeer elementen.
Ten opzichte van enkele jaren geleden is de beleving van het gebied wat toegenomen, doordat er groen elementen zijn toegevoegd in de vorm van struiken. Ook de inrichting van de openbare ruimte, met prima parkeervakken en een aangegeven looppad met een andere kleur stenen, voldoet. Het aanbod aan daghoreca bestaat uit een lunchroom en twee fastfoodzaken (KFC en AnyTyme).
Pagina 80 van 90
SWOT-analyse Onderstaande tabel geeft een overzicht van de belangrijkste sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen van/voor Winkelpark De Centrale.
Sterktes
Zwaktes
Doelgericht aanbod
Functionele uitstraling
Winkels met regionale trekkracht Groot parkeerterrein Groenelementen Geen leegstand Online zichtbaarheid
Kansen
Bedreigingen
Nieuwe bouwblok oostzijde
Online winkelen
Extra sfeer elementen
Het grote aanbod aan doelgerichte winkels zorgt ervoor dat mensen vanuit de hele regio het Winkelpark weten te vinden. Het gebied heeft daarmee een regionale aantrekkingskracht. Het grote parkeerterrein zorgt ervoor dat bezoekers direct voor de winkels kunnen parkeren. De groenelementen op het parkeerterrein die er enkele jaren geleden nog niet waren, hebben gezorgd voor een betere uitstraling. Toch blijft het een functioneel gebied. Het feit dat er geen leegstaande panden zijn, is goed voor zowel de uitstraling als de aantrekkingskracht van het Winkelpark. Ook de online zichtbaarheid is een sterk punt, zowel via de eigen website als via Facebook en Instagram. Kansen liggen in een nog sterker winkelaanbod. Het nieuwe bouwblok aan de oostzijde zorgt voor een nog duidelijker afgebakend gebied én voor meer winkelruimte. Ook het toevoegen van nog meer sfeer elementen, zoals hoog groen of vlaggen, behoort tot de kansen van de winkelgebied. In veel niet-dagelijkse sectoren stijgt het aandeel online aankopen nog altijd. Zo ook in de elektronica, sport en woon branches. De aanwezige winkels op het Winkelpark ervaren dus sterke concurrentie van online. Door als winkelgebied relevant en aantrekkelijk te blijven, blijven consumenten naar de fysieke winkels komen.
Pagina 81 van 90
Sfeerimpressie
Pagina 82 van 90
Advies -
-
-
Zorg ervoor dat de regionale aantrekkingskracht blijft bestaan door het winkelaanbod te behouden en waar mogelijk te versterken en de randvoorwaarden (o.a. (fiets)parkeren en onderhoud) goed in te blijven vullen. Voeg extra sfeer elementen toe die bijdragen aan de beleving van de consument. Met de looppaden en het groen is dit de afgelopen jaren al flink verbeterd. Door nog meer de beleving van bezoekers centraal te stellen, kan de verblijfsduur vergroot worden en neemt de kans op combinatiebezoeken toe. Gebruik social media om meer te vertellen over de kwaliteiten van de hier gevestigde winkels en de voorzieningen.
Pagina 83 van 90
Stiens Demografie Verzorgingsfunctie
Bovenlokaal 2019
2020
2024
7.584
7.660
7.830
< 25 jaar
25-65 jaar
> 65 jaar
26,5%
48,0%
25,5%
27,4% 27,6%
49,9% 52,2%
22,7% 20,2%
Gemeente
Provincie
Nederland
€41.500
€46.600
€50.900
2019
2020
2024
Aantal winkels
55
53
51
- centraal - % centraal
39 71%
37 70%
37 73%
2019
2020
2024
15.367
15.248
14.893
8.757 57%
8.413 55%
8.340 56%
Inwonertal Leeftijdsopbouw - Fryslân - Nederland
Inkomensniveau
Aanbod
2
m WVO winkels - centraal - % centraal
Branchering (m2 WVO) 7.000
2019 5.994
6.000
2020
5.920
2024
5.000 4.000 3.000 1.986
2.000 1.000
890 103
Pagina 84 van 90
0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
Detailhandel Ov.
Branchering (aantal verkooppunten) 18
2019
17 16
16
2020 2024
14 12 10
10 8 6
6
4 2
2 0 Leegstand
Dagelijks
Leegstand (m2 WVO) - leegstandspercentage
Leegstand (VKP) - leegstandspercentage
Supermarkten
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
2019
2020
2024
722
636
890
3,2%
3,5%
8,9%
3 2,9%
3 3,0%
6 9,4%
Detailhandel Ov.
> 3 jaar leeg; 1 pand
< 1 jaar leeg; 5 panden
3 full-service supermarkten: Albert Heijn, Jumbo, Poiesz 2 discount supermarkten: ALDI, Lidl
Andere trekkers
HEMA, Kruidvat, Etos, Blokker, Bruna
Online zichtbaarheid Wat bij google: “Shoppen/winkelen in…”
Score 4/5
Wat bij google: “Wat te doen in …”
Score 3/5
Activiteit Facebook
Score 5/5
Activiteit Instagram
Score 5/5
Pagina 85 van 90
Typering winkelgebied Stiens telde op 1 januari 2024 7.830 inwoners. Ten opzichte van 5 jaar geleden is het aantal inwoners gegroeid met circa 250 inwoners. Het aandeel 65+’ers is wat hoger dan het Friese en Nederlandse gemiddelde. Het aandeel jongeren onder de 25 jaar ligt iets lager dan gemiddeld. Het inkomensniveau van de inwoners van Stiens ligt boven dat van het gemiddelde van de gemeente Leeuwarden. Stiens ligt enige kilometers ten noorden van Leeuwarden en is van oudsher altijd een plaats met een bovenlokale verzorgingsfunctie geweest. Dit blijkt nog altijd uit het detailhandelsaanbod. Stiens is de grootste kern in het noordelijke/noordwestelijke deel van Friesland (boven de lijn van Harlingen naar Leeuwarden). De N357 verbindt Stiens met Leeuwarden. In totaal is er 14.893 m2 WVO aanwezig in de detailhandel (inclusief leegstand). Deze meters zijn verdeeld over 51 winkelpanden. Ten opzichte van 5 jaar geleden is een lichte daling waar te nemen in het aantal winkelmeters én het aantal winkels. De daling deed zich vooral voor in de recreatieve branches (Mode & Luxe en Vrije Tijd). Inmiddels is ook de Bruna gesloten. De daling in het centrum is iets minder sterk geweest; de compactheid is daardoor juist iets toegenomen. Momenteel staan 6 panden leeg, die samen een oppervlakte hebben van 890 m2 WVO.
De leegstand is nooit echt hoog geweest in Stiens, maar is de afgelopen jaren wel toegenomen naar een iets te hoog niveau. De Langebuorren is de belangrijkste winkelstraat van Stiens, samen met de winkels rondom het parkeerterrein voor het voormalige gemeentehuis. In dit grote gebouw is de bibliotheek gevestigd. Belangrijke trekkers midden in het centrum zijn vooral de HEMA, Blokker, Etos en Kruidvat. Daarnaast zijn ook diverse vers speciaalzaken en modewinkels aanwezig. De supermarkten van Stiens (5 in totaal) liggen aan de randen van de centrum, deels nog op loopafstand. De supermarkten Jumbo en ALDI liggen aan de noordzijde van het centrum met aan de achterzijde parkeerplaatsen. Jumbo heeft een ingang aan de Pieter Jellessingel; ook de Bruna was hier gevestigd. De Poiesz, Lidl en Albert Heijn liggen solitair, op iets grotere afstand van het centrum. Bezoekers kunnen parkeren op het parkeerterrein voor het voormalige gemeentehuis of bij één van de supermarkten. Ook is het her en der mogelijk om in de winkelstraat (Langebuorren) te parkeren.
Online zichtbaarheid / social media Bovenaan in Google staat de eigen website ‘Stiens.frl’. Er is een bedrijvengids waar ondernemingen aantrekkelijk worden gepresenteerd. De winkels staan tussen de overige bedrijven. Verder komen in Google verschillende individuele winkels naar voren. Ten opzichte van enkele jaren geleden is de online zichtbaarheid verbeterd. Wanneer ‘wat te doen in Stiens’ wordt ingevoerd, volgt (na verschillende suggesties van Google) ‘Stiens.frl’ als eerste vermelding, gevolgd door platforms als TripAdvisor en Dagjeweg.nl met activiteiten in Stiens. De eigen website heeft een enthousiaste ‘Zien & Doen’ pagina. De agenda is echter leeg. De gezamenlijke Facebook-pagina bevat een leuke mix van acties van winkels, ondernemersnieuws en evenementen. Ook worden hier individuele ondernemers uitgelicht. De inhoud van de gezamenlijke Instagrampagina loopt parellel aan de Facebook-pagina. De online zichtbaarheid is duidelijk verbeterd ten opzichte van enige jaren geleden.
Pagina 86 van 90
Gebiedsaspecten Matig
Gemiddeld
Goed
Kwaliteit en variatie winkels
⚫
Bereikbaarheid
⚫
Zichtlijnen
⚫
Compactheid winkelgebied
⚫
Sfeer, gezelligheid en beleving
⚫
Inrichting openbare ruimte
⚫
Daghoreca
⚫
Parkeergelegenheid (kwantitatief)
⚫
Parkeergelegenheid (kwalitatief)
⚫
Aanbod fietsenstallingen
⚫
-
-
-
-
-
Ondanks een geringe afname van het aanbod is de variatie aan winkels en horeca nog goed aanwezig in het centrumgebied. De compactheid is – afgezien van de supermarkten – ook redelijk goed. Door de bocht in de weg zijn niet alle zichtlijnen optimaal, maar de meeste winkels zijn op korte afstand van elkaar gelegen. Alleen de supermarkten liggen buiten het zicht van de rest van het centrum. Belangrijk is dat het voormalige gemeentehuis weer een goede functie in het centrumgebied heeft gekregen. De toegang naar het parkeerterrein bij Jumbo en ALDI blijft aan de krappe kant, maar is kwalitatief verder voldoende. Op drukke momenten (vooral in de weekenden) is het aantal niet royaal. Het parkeren bij Lidl en Poiesz is kwalitatief en kwantitatief goed geregeld. De leegstaande panden zijn niet storend aanwezig in het winkelbeeld; ze zitten verspreid door het centrum. Met de 2 naast elkaar gelegen panden aan de Pieter Jellessingel (Bruna en Outlet) is dit iets anders, deze vallen wel op. De inrichting van de openbare ruimte is in het centrumgebied goed. Bij de kerk staan diverse bomen en oogt het geheel ook sfeervol. Het Sint Vitusplein ziet er rommelig uit; de geplande herontwikkeling kan het zeker aantrekkelijker maken. Daghoreca is op diverse plekken verspreid in het centrum aanwezig.
Het aanbod aan fietsenstallingen is in het centrum/Ljipstrjitte redelijk goed, maar elders in het centrum en bij sommige supermarkten niet altijd optimaal.
Pagina 87 van 90
SWOT-analyse Onderstaande tabel geeft een overzicht van de belangrijkste sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen in Stiens.
Sterktes
Zwaktes
Supermarktaanbod (5 in totaal)
Helft supermarkten heeft weinig relatie met centrum
Gevarieerd overig aanbod
Slechte (zicht)relatie Jumbo/ALDI met centrum
Herbestemming voormalige gemeentehuis
Toegang St. Vitusplein vanaf Lege Hearewei
Sfeervolle plaats
Kansen
Bedreigingen
Online optimaliseren
Vergrijzing, waardoor draagvlak kan dalen
Her-invulling leegstaande panden
Groei online aankopen, met name modische segment
Herontwikkeling St. Vitusplein met betere doorgang en vergroening Het supermarktaanbod, samen met aanvullende vers speciaalzaken, is een sterk punt van Stiens. Jumbo en ALDI liggen op relatief korte afstand van de overige winkels. Door de structuur van de straten is een zichtrelatie niet aanwezig, maar de afstand is gering. De toegang tot het parkeerterrein is erg smal; een oplossing is niet eenvoudig, maar het is wel een bottleneck. De overige supermarkten hebben geen relatie met het centrum. Op de route van Jumbo naar het centrum staat het pand van Bruna leeg; het is gewenst om het pand zo spoedig mogelijk opnieuw gevuld te krijgen. De kans dat hierin een winkel zich opnieuw gaat vestigen lijkt gering. De overige leegstaande panden vallen niet erg op in het straatbeeld, maar de leegstand (vooral frictieleegstand van korter dan 1 jaar) ligt wel op een relatief hoog niveau. Een betere verbinding van Jumbo en het Sint Vitusplein langs de kerk naar het centrum maakt combinatiebezoek eenvoudiger. De aanbouw naast het pand met de makelaar maakt een zichtrelatie op dit moment lastig. Een herontwikkeling van het Sint Vitusplein biedt wellicht mogelijkheden voor een totaalaanpak, waarbij zowel de zichtblokkade kan worden opgeheven als de vergroening van het plein aangepakt kan worden.
Het voormalige gemeentehuis heeft met de bibliotheek en dorpshuis een functie gekregen, die weer volop meedraait in de activiteiten in het centrumgebied. Dit heeft de levendigheid vergroot. De druk op de ondernemers in de modische sector zal de komende jaren eerder toe- dan afnemen als gevolg van de groei in het doen van online aankopen.
Pagina 88 van 90
Sfeerimpressie
Pagina 89 van 90
Advies -
-
-
Ongetwijfeld wordt gewerkt aan het zo spoedig mogelijk gevuld krijgen van de leegstaande panden. Dit dient dan ook prioriteit te krijgen, waarbij alle opties en functies (afhankelijk van de locatie) in principe bespreekbaar zouden moeten zijn. Zo mogelijk opheffen van de blokkade van het St. Vitusplein richting de kerk en het centrum. De verbinding wordt dan veel beter en sfeervoller. Vergroening van het St. Vitusplein Gezien het feit dat online shoppen niet meer weg te denken is in het aankoopproces zijn een compact centrum en goede samenwerking nodig. De persoonlijke service is in plaatsen als Stiens dan van groot belang en biedt een duidelijke meerwaarde. We adviseren om op de website meer in te gaan op bezienswaardigheden en evenementen in Stiens. Scheid daarbij de winkelbedrijven van de overige in Stiens gevestigde ondernemingen.