SWOT-analyse gemeente Leeuwarden 09-09-2024
Tekst van het document
SWOT-analyses geselecteerde winkelgebieden Leeuwarden September 2024
Inhoudsopgave Inleiding en leeswijzer
3
Grou
4
Leeuwarden - Binnenstad
11
Leeuwarden - Bilgaard
21
Leeuwarden - Cambuurplein
28
Leeuwarden - Camminghaburen
35
Leeuwarden - Johannes Kolfplein
42
Leeuwarden - Miro
49
Leeuwarden - Schrans
56
Leeuwarden - Westeinde
63
Leeuwarden - Willem Alexanderplein (Nijlân)
70
Leeuwarden - Winkelpark De Centrale
77
Stiens
84
Inleiding en leeswijzer In deze rapportage worden enkele geselecteerde winkelgebieden in de gemeente Leeuwarden uitgelicht. Het gaat om: -
Grou Leeuwarden - Binnenstad Leeuwarden - Bilgaard Leeuwarden - Cambuurplein Leeuwarden - Camminghaburen Leeuwarden - Johannes Kolfplein
− − − − − −
Leeuwarden - Miro Leeuwarden - Schrans Leeuwarden - Westeinde Leeuwarden - Willem Alexanderplein (Nijlân) Leeuwarden - Winkelpark De Centrale Stiens
Per winkelgebied worden diverse aspecten belicht:
1. Feitelijke gegevens -
Verzorgingsfunctie Inwonertal Leeftijdsopbouw Inkomensniveau Hoeveelheid winkels (aantal en m2 WVO) Overzicht branchering (aantal en m2 WVO) Hoeveelheid leegstand (aantal en m2 WVO) Aanwezigheid supermarkten (en welk type) Aanwezige trekkers Online zichtbaarheid
In de paragrafen daarna worden de factoren nader toegelicht. Voor enkele van bovenstaande factoren worden ook de historische getallen uit 2019 en 2020 weergegeven, zodat de ontwikkeling van onder andere het inwonertal, het detailhandelsaanbod en de mate van leegstand duidelijk wordt.
2. Gebiedsaspecten Hier worden verschillende gebiedsaspecten, zoals bereikbaarheid, compactheid en inrichting kwalitatief beoordeeld (matig, gemiddeld, goed) en kort toegelicht.
3. SWOT-analyse In deze analyse komen de sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen van het betreffende winkelgebied naar voren. Ook wordt een vergelijking gemaakt met de analyses uit 2019/2020 om nieuwe ontwikkelingen en veranderingen aan het licht te brengen.
4. Sfeerimpressie Hier worden enkele foto’s weergegeven van het betreffende winkelgebied.
5. Advies In het laatste onderdeel worden verschillende adviezen meegegeven die in positieve zin kunnen bijdragen aan het betreffende winkelgebied.
Pagina 3 van 90
Grou Demografie Verzorgingsfunctie
Lokaal 2019
2020
2024
5.715
5.760
5.905
< 25 jaar
25-65 jaar
> 65 jaar
25,0%
49,5%
25,5%
27,4% 27,6%
49,9% 52,2%
22,7% 20,2%
Gemeente
Provincie
Nederland
€41.500
€46.600
€50.900
2019
2020
2024
Aantal winkels
55
52
45
- centraal - % centraal
39 71%
38 73%
33 73%
2019
2020
2024
14.046
12.721
12.469
5.369 38%
5.215 41%
5.016 40%
Inwonertal Leeftijdsopbouw - Fryslân - Nederland
Inkomensniveau
Aanbod
2
m WVO winkels - centraal - % centraal
Branchering (m2 WVO) 6000
2019 2020
5000
2024
4.355
4000 2.984
3000
2.829
2000 1000
931
804
566
Pagina 4 van 90
0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
Detailhandel Ov.
Branchering (aantal verkooppunten) 20
2019
18
18
2020 2024
16 14 12
10
10
8 6 4
7 5 4
2
1
0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
Detailhandel Ov.
> 3 jaar leeg; 1 pand
2019
2020
2024
2
771
1.837
566
- leegstandspercentage
3,7%
8,9%
2,7%
5 3,6%
9 6,9%
4 3,2%
Leegstand (m WVO)
Leegstand (VKP) - leegstandspercentage
Supermarkten
< 1 jaar leeg; 3 panden
2 full-service supermarkten: Jumbo, Poiesz 1 discount supermarkt: Lidl
Andere trekkers
HEMA, Action, Kruidvat, Bruna
Online zichtbaarheid Wat bij google: “Shoppen/winkelen in…”
Score 3/5
Wat bij google: “Wat te doen in …”
Score 3/5
Activiteit Facebook
Score 5/5
Activiteit Instagram
Score 1/5
Pagina 5 van 90
Typering winkelgebied Grou telde op 1 januari 2024 5.905 inwoners. Ten opzichte van 5 jaar geleden is het aantal inwoners met 190 gestegen. Het aandeel 65+’ers is hoger dan gemiddeld. Daarnaast ligt het aandeel jongeren onder de 25 jaar onder het Fries en Nederlands gemiddelde. Grou ligt in het meest zuidelijke deel van de gemeente. In de directe omgeving zijn weinig plaatsen van een soortgelijke omvang. Akkrum (gemeente Heerenveen) ligt op zo’n 5 kilometer afstand, maar is kleiner qua omvang. Grou is centraal gelegen tussen de vier grootste kernen van provincie Fryslân. Leeuwarden, Sneek en Heerenveen liggen op zo’n 10 à 20 kilometer afstand. Met Drachten is geen directe autoverbinding, waardoor het al gauw een klein half uur rijden is naar Drachten. De A32 ligt ten westen van de plaats en verder ligt Grou direct naast het Pikmeer, waardoor het watertoerisme van groot belang is voor de plaats. Grou heeft hoofdzakelijk een lokale verzorgingsfunctie, maar heeft ook grote aantrekkingskracht voor toeristen. In totaal is er 12.469 m2 WVO aanwezig in de detailhandel (inclusief leegstand). Deze meters zijn verdeeld over 45 winkelpanden. Ten opzichte van 5 jaar geleden is er een daling waar te nemen in het aantal winkelmeters én het aantal winkels. Momenteel staan 4 panden leeg, die samen een oppervlakte hebben van 566 m 2 WVO.
De leegstand is zowel in aantal meters als in aantal panden gedaald ten opzichte van 5 jaar geleden. De huidige leegstandspercentages (2,7% o.b.v. het aantal winkelmeters en 3,2% o.b.v. het aantal winkels) zijn relatief laag. Bovendien staan de meeste panden nog niet zo lang leeg. Belangrijke winkelstraten in Grou zijn de Hoofdstraat en het Halbertsma’s Plein (voetgangersgebied). Daarnaast ligt aan de Stationsweg (de invalsweg van Grou) een winkelcomplex met diverse winkels. 2 van de in totaal 3 supermarkten, Jumbo en Lidl, zijn bij dit winkelcomplex gevestigd. De Lidl (nu aan de J.W. de Visserwei) is vergroot en vernieuwd met een groot parkeerterrein erbij. Ook de Jumbo is vernieuwd en vergroot. De andere supermarkt (Poiesz, eveneens vernieuwd) ligt aan de Parkstraat, direct ten zuiden van het centrum. Belangrijke trekkers in het centrum zijn de HEMA en Bruna; verder zijn hier vooral lokale ondernemers gevestigd. Aan de Stationsweg zijn naast de supermarkten ook Action en Kruidvat gevestigd. Centrumbezoekers kunnen op diverse plekken parkeren, zoals op het parkeerterrein aan de Gedempte Haven, het parkeerterrein bij Poiesz en het parkeerterrein bij het Halbertsma’s Plein. Bij het winkelcomplex langs de Stationsweg zijn diverse parkeerterreinen aanwezig. In Grou is de Business Club Grou (BCG) aanwezig. Deze vereniging is actief in de plaats en omgeving.
Online zichtbaarheid / social media Wanneer via Google ‘shoppen/winkelen in Grou’ wordt ingevoerd, komt ‘Grou.nl’ bovenaan, waarop Grou als toeristische bestemming wordt gepositioneerd. Dit is een verbetering ten opzichte van enkele jaren geleden. Winkelen in de plaats wordt aangeprezen, maar het winkelaanbod wordt echter niet genoemd. Bij ‘Wat te doen in Grou’ staat VVV Waterland bovenaan met een aantrekkelijke pagina met recreatiemogelijkheden in en vooral om Grou. De evenementenkalender op ‘Grou.nl’ bevat op het moment van schrijven drie langer lopende evenementen. De Facebook-pagina ‘Winkelen in Grou’ kondigt koopzondagen aan, plaatst foto’s van evenementen en plaatst regelmatig aansprekende verhalen over ondernemers. De Instagram-pagina ‘Winkelen in Grou’ is van oktober 2019 tot mei 2020 actief geweest met winacties. Momenteel is deze pagina niet actief.
Pagina 6 van 90
Gebiedsaspecten Matig
Gemiddeld
Goed
Kwaliteit en variatie winkels
⚫
Bereikbaarheid
⚫
Zichtlijnen
⚫
Compactheid winkelgebied
⚫
⚫
Sfeer, gezelligheid en beleving
⚫
Inrichting openbare ruimte
⚫
Daghoreca
⚫
Parkeergelegenheid (kwantitatief)
⚫
Parkeergelegenheid (kwalitatief)
⚫
Aanbod fietsenstallingen
⚫
-
-
-
Het aanbod aan winkels en de kwaliteit hiervan is goed te noemen. Bovendien zijn de supermarkten alle drie onlangs vernieuwd. De Action ziet er evenwel verouderd uit. De bereikbaarheid van het centrum van Grou is zoals in veel oude centra enigszins lastig en omslachtig, maar staat goed aangegeven. Wanneer we naar Grou als totaal kijken is het winkelaanbod zeker niet compact te noemen; het aanbod is over een tweetal locaties – zonder enige verbinding of zichtlijn – verspreid. Binnen de winkelgebieden is het aanbod wel geconcentreerd aanwezig. Terrassen zijn vooral aan de noordzijde van het centrum aanwezig; hier is de sfeer en beleving het beste. Dit gebied ligt ook het dichtst bij de haven. Ook aan de zuidzijde is horeca met een terras gevestigd, maar hier is de beleving minder. De parkeergelegenheid is over het algemeen voldoende ruim aanwezig. Bij de Stationsweg en omgeving is de situatie duidelijk verbeterd, hoewel het op piekmomenten nog altijd lastig kan zijn een parkeerplek te vinden. In het centrum zijn de parkeerplaatsen bij Poiesz, op het Halbertsmaplein en aan de Gedempte Haven te vinden. Tijdens het toeristisch seizoen is het aan de krappe kant.
Pagina 7 van 90
SWOT-analyse Onderstaande tabel geeft een overzicht van de belangrijkste sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen in Grou.
Sterktes
Zwaktes
Vernieuwde supermarkten aanwezig
Zichtlijnen centrum
Compleet dagelijks aanbod
Entree Poiesz
Gevarieerd aanbod
Dichte gevel HEMA
Licht groeiend aantal inwoners
Middenstuk Hoofdstraat
Kansen
Bedreigingen
Instagram activeren
Groei online winkelen
Poort centrum zuidzijde aantrekkelijker maken
Vergrijzing (bevolking en MKB-ondernemers)
Alle supermarkten in Grou zijn vernieuwd en kunnen weer een tijdje mee. Naast Poiesz zijn ook vers speciaalzaken in het centrumgebied aanwezig. Hiermee is het dagelijks aanbod compleet. Ook het overige aanbod – met zelfs een toename in de modesector – is gevarieerd. Gunstig is dat door de woningbouw het inwonertal de afgelopen jaren toegenomen is. Niettemin is er wel sprake van vergrijzing, hetgeen het draagvlak de komende jaren onder druk zal zetten. Het meest kwetsbaar is het centrale deel van de Hoofdstraat. Aan de zuidzijde zijn vooral HEMA en Bruna (naast Poiesz) de trekkers. Aan de noordzijde zijn geen landelijke ketens aanwezig, maar naast de horeca is er een gevarieerd aanbod met onder meer mode. In het middenstuk overheerst de functiemix met woningen en diensten; de meeste leegstand is ook hier te vinden. Poiesz heeft de entree bij het parkeerterrein aan het Molenpad; de hoek met de Hoofdstraat is netjes, maar vooral een dichte gevel. Bij de HEMA is ook sprake van een tamelijk dichtgeplakte gevel en een stenen muur tussen HEMA en Bruna. Dit maakt dat de entree van het centrum vanaf de zuidzijde niet erg opvalt.
Pagina 8 van 90
Sfeerimpressie
Pagina 9 van 90
Advies -
-
-
-
Het centrumgebied van Grou kent nog altijd een aanzienlijke variatie in winkels, zowel dagelijks als nietdagelijks. De horeca is vooral in het noordelijk deel aanwezig, terwijl de ketens aan de zuidzijde zitten. Het middenstuk heeft het lastig, waardoor de verbinding tussen beide delen op den duur niet interessant genoeg meer blijft. We adviseren om dit gedeelte goed te monitoren en actief op zoek te gaan naar verplaatsing van winkels naar dit deel van het centrum. De entree van het centrum aan de zuidzijde is op dit moment niet uitnodigend. Weliswaar is het voor auto’s niet toegestaan om in te rijden, maar de aantrekkelijkheid komt in dit deel vooral van de bloemenzaak op de hoek. Een bordje geeft aan dat men voor het centrum de Hoofdstraat moet inrijden, maar verder nodigt het niet erg uit. We bevelen aan om deze poortfunctie voor het centrum te versterken, waardoor ook het centrale deel wellicht weer meer aandacht gaat krijgen. In het centrum van Grou is nog opvallend veel mode aanwezig. Deels heeft dit met de watersport te maken, maar zeker niet alleen. In een tijd waarin het online aankopen doen (juist van mode) het de ondernemers lastig maakt, is dit aanbod van lokale ondernemers een sterk punt. Een goede samenwerking is hier gewenst.
Geef de sectie ‘Winkelen’ op ‘Grou.nl’ een plek in het menu en voorzie deze pagina van vermeldingen van alle winkels met naam, openingstijden, foto en contactgegevens. Maak de Instagram-pagina weer net zo actief als de Facebook-pagina.
Pagina 10 van 90
Leeuwarden - Binnenstad Demografie Verzorgingsfunctie
Regionaal / provinciaal 2019
2020
2024
5.280
5.830
6.220
Gehele kern Leeuwarden 87.085
87.810
92.375
< 25 jaar
25-65 jaar
> 65 jaar
39,2%
50,5%
10,3%
27,4% 27,6%
49,9% 52,2%
22,7% 20,2%
Gemeente
Provincie
Nederland
€41.500
€46.600
€50.900
2019
2020
2024
Aantal winkels
780
751
662
- centraal - % centraal
387 50%
383 51%
318 48%
2019
2020
2024
265.955
263.307
251.220
71.422 27%
68.482 26%
57.041 23%
Inwonertal binnenstad
Leeftijdsopbouw - Fryslân - Nederland
Inkomensniveau
Aanbod (totaal kern)
2
m WVO winkels - centraal - % centraal
Branchering (m2 WVO) 140.000
2019
126.634
2020
120.000
2024
100.000 80.000 60.000 43.814
41.981
40.000
20.000
14.008
13.670
11.113
Pagina 11 van 90
0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
Detailhandel Ov.
Branchering (aantal verkooppunten) 250
2019 2020
200
2024
179 160
158
150
100 63
61 41
50
0 Leegstand
Dagelijks
Leegstand (m2 WVO) - leegstandspercentage
Leegstand (VKP) - leegstandspercentage
Supermarkten centrum
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
2019
2020
2024
22.922
23.813
11.113
5,9%
6,9%
3,2%
106 6,9%
119 7,9%
61 4,3%
Detailhandel Ov.
Verbouw; 5 panden > 3 jaar leeg; 14 panden
< 1 jaar leeg; 28 panden
1-3 jaar leeg; 14 panden
3 full-service supermarkt(en): Albert Heijn, Jumbo, SPAR City 0 discount supermarkten
Andere trekkers
HEMA, Xenos, diverse drogisterijen en parfumerieën, diverse modezaken als H&M, The Sting en Costes, diversiteit aan grote filiaalbedrijven
Online zichtbaarheid Wat bij google: “Shoppen/winkelen in…”
Score 5/5
Wat bij google: “Wat te doen in …”
Score 5/5
Activiteit Facebook
Score 5/5
Activiteit Instagram
Score 5/5
Pagina 12 van 90
Typering winkelgebied De binnenstad van Leeuwarden telde op 1 januari 2024 6.220 inwoners. In totaal woonden op dat moment 92.375 mensen in de kern Leeuwarden (alle wijken bij elkaar opgeteld). Ten opzichte van 5 jaar geleden is het inwonertal in de binnenstad flink gegroeid, namelijk met een kleine 1.000 inwoners. Ook de komende jaren zal het aantal inwoners blijven groeien. Spoordok is een voorbeeld van een aanstaande nieuwe wijk waar circa 6.000 inwoners komen te wonen. Het aandeel 65+’ers is een stuk lager dan gemiddeld (10,3% in de binnenstad en 22,7% in Friesland gemiddeld). Daarnaast ligt het aandeel jongeren onder de 25 jaar een stuk hoger dan het Fries en Nederlands gemiddelde (39,2% in de binnenstad en 27,4% in Friesland gemiddeld). Deze afwijkende leeftijdsopbouw van de bevolking van de binnenstad is niet vreemd en hoort bij het karakter van grote steden, waar onder andere studenten een sterke invloed hebben op deze percentages. De binnenstad van Leeuwarden is centraal gelegen en is gesitueerd binnen de Stadsgracht. Leeuwarden is de hoofdstad en veruit de grootste stad van de provincie Fryslân. De binnenstad van Leeuwarden is dan ook het kloppend hart van de provincie. De andere grote kernen van de provincie liggen op circa 25 (Drachten en Sneek) en 30 kilometer afstand (Heerenveen).
De binnenstad van Leeuwarden heeft een regionale én provinciale verzorgingsfunctie; zowel inwoners, regiobezoekers als bezoekers van verderweg weten de binnenstad te vinden. De grootste concurrent in het noorden van het land is de stad Groningen. De verkiezing van Leeuwarden als Culturele Hoofdstad van Europa in 2018 heeft de bekendheid van en het investeringsniveau in de binnenstad een boost gegeven. Ook toeristen worden daardoor meer en meer naar de hoofdstad getrokken. In totaal is in de kern Leeuwarden 251.220 m2 WVO aanwezig in de detailhandel (inclusief leegstand). Daarvan ligt 57.041 m2 WVO in de binnenstad van Leeuwarden. Deze meters zijn verdeeld over 318 winkelpanden met een mix van landelijke en lokale ondernemers. Ten opzichte van 5 jaar geleden is er een daling waar te nemen in het aantal winkelmeters én het aantal winkels. Vooral in de Mode&Luxe en Vrije Tijd zijn er minder winkels. Zara is inmiddels weer vertrokken uit Leeuwarden; hier is nu Cotton Club gevestigd. Momenteel staan 61 panden leeg, die samen een oppervlakte hebben van 11.113 m2 WVO. De leegstand is zowel in aantal meters als in aantal panden gedaald ten opzichte van 5 jaar geleden. De huidige leegstandspercentages (3,2% o.b.v. het aantal winkelmeters en 4,3% o.b.v. het aantal winkels) zijn relatief laag en zeker gezond te noemen.
Dat betekent echter niet dat er geen delen van de binnenstad zijn waar de leegstand te hoog is, zoals aan de Wirdumerdijk. Belangrijke winkelstraten in de binnenstad van Leeuwarden zijn de Wirdumerdijk, het oostelijke deel van Nieuwestad, het Ruiterskwartier en (het deels overdekte) Zaailand. Hier zijn veel bekende landelijke winkelformules gevestigd. Rondom deze straten zijn ook andere straten gelegen die zeker ook bij het centrumgebied horen, met vaak een wat groter aandeel zelfstandige en unieke winkels. Voorbeelden zijn de Kleine Kerkstraat, de Sint Jacobsstraat, de Peperstraat en de Oude en Nieuwe Oosterstraat. Er zijn weinig supermarkten in de binnenstad aanwezig; een Albert Heijn aan de Prins Hendrikstraat (aanloopgebied) en een SPAR City aan de Wirdumerdijk (kernwinkelgebied). Binnen de gracht, maar buiten het echte centrum, ligt nog een Jumbo. Net ten zuiden van het winkelhart ligt een belangrijk cluster van culturele en maatschappelijke functies, met van oost naar west het Waaggebouw (bibliotheek en faculteit Rijksuniversiteit Groningen), het Fries Museum, het Gerechtshof en de Stadsschouwburg. Deze functies spelen een grote rol in de functie van de Leeuwarder binnenstad en hebben een sterk positief effect op de aantrekkingskracht van de binnenstad op toeristen en regiobezoekers.
Bezoekers van de binnenstad kunnen parkeren in één van de parkeergarages, zoals parkeergarage Zaailand, Oldehove en parkeergarage Oosterstraat. Door de gehele binnenstad geldt een regime van betaald parkeren. De Stichting Binnenstadsmanagement Leeuwarden (BML) is in 2010 opgericht en heeft als doel het versterken van de economie van de binnenstad door het bevorderen van samenwerking tussen detailhandel, horeca, cultuur en evenementen. Onder het BML vallen diverse verenigingen, zoals Vereniging De Binnenstad, Vereniging Promotie
Pagina 13 van 90
Zaailand en Vereniging Grote en Kleine Kerkstraat. De samenwerking tussen het BML en de gemeente wordt als zeer goed ervaren. De meest recente visie op het gebied van detailhandel is het ‘Beleidskader Retail 2022 Leeuwarden’ (Bureau Stedelijke Planning, juli 2022). In deze visie worden de ambities voor de retailstructuur, de visie voor de hoofdstructuur en de beleidslijn uitgelicht voor gemeente Leeuwarden. Ook wordt er inzicht gegeven in hoe de gemeente er destijds voor stond.
Online zichtbaarheid / social media De zoekterm ‘shoppen/winkelen in Leeuwarden’ levert als bovenste resultaat ‘VisitLeeuwarden.com’ op. Deze website presenteert winkels aantrekkelijk per gebied. Diverse blogs en een aanbieder van stadswandelingen bieden meer specifieke suggesties. Ook als er ‘wat te doen in Leeuwarden’ wordt ingevoerd komt ‘VisitLeeuwarden.com’ naar voren. Daarnaast ook de website ‘Friesland.nl’. Deze websites laten relevante bezienswaardigheden en evenementen in Leeuwarden zien. TripAdvisor en andere aanbieders vermelden ook bezienswaardigheden. Vooral de Facebook-pagina ‘Visit Leeuwarden’ brengt de stad en de evenementen aantrekkelijk in beeld. Op de Facebook-pagina ‘Welkom in Leeuwarden’ wordt naast de evenementen ook aandacht besteed aan winkels en ondernemers. De Instagram-pagina’s ‘VisitLeeuwarden’ en ‘WelkomInLeeuwarden’ lopen parallel aan de eerder genoemde Facebook-pagina’s.
Pagina 14 van 90
Gebiedsaspecten Matig
Gemiddeld
Goed
Kwaliteit en variatie winkels
⚫
Bereikbaarheid
⚫
Zichtlijnen
⚫
Compactheid winkelgebied
⚫
Sfeer, gezelligheid en beleving
⚫
Inrichting openbare ruimte
⚫
Daghoreca
⚫
Parkeergelegenheid (kwantitatief)
⚫
Parkeergelegenheid (kwalitatief)
⚫
Aanbod fietsenstallingen
⚫
-
-
-
-
-
Zoals verwacht mag worden in de binnenstad van de provinciale hoofdstad is in de binnenstad van Leeuwarden een grote variatie aan winkels te vinden. Landelijke ketenbedrijven en zelfstandige ondernemers wisselen elkaar af. Het dagelijkse aanbod is qua supermarkten beperkt aanwezig. Qua vers speciaalzaken en delicatessenwinkels is er een duidelijke clustering aanwezig in bijvoorbeeld de Kleine Kerkstraat. Ook qua drogisterijen en parfumerieën is het aanbod goed. Niet-dagelijks aanbod is in ruime mate aanwezig met vooral een groot aanbod in de categorie Mode&Luxe. De bereikbaarheid van de binnenstad is goed. Automobilisten kunnen vanaf de ring rondom Leeuwarden relatief makkelijk de binnenstad bereiken. Naar parkeerlocaties en parkeergarages wordt voldoende verwezen. De parkeergarages hebben veel capaciteit en zijn gelegen in zowel de binnenstad zelf (o.a. parkeergarage Zaailand) als direct aan de randen van de binnenstad (o.a. parkeergarage Hoeksterend). Het betreft overal betaald parkeren. De kwaliteit van de parkeergelegenheden is op niveau. Met het openbaar vervoer is de binnenstad ook goed bereikbaar. Het station is op loopafstand en bussen komen tot in de binnenstad. Met de fiets is alles goed te bereiken en fietsenstallingen zijn voldoende aanwezig. Zichtlijnen zijn vanwege de omvang van het centrumgebied niet optimaal.
Wel is bijvoorbeeld Nieuwestad een overzichtelijk gebied vanwege het uitgestrekte karakter. Wat betreft de compactheid van de binnenstad, is het gebied redelijk verspreid. De structuur is echter vrij helder. De echte kern met daaromheen aanloopstraten en gebieden met zowel winkelfuncties als niet-winkelfuncties zorgen ervoor dat de compactheid gemiddeld is. De sfeer en gezelligheid en de inrichting van de openbare ruimte laten een wisselend beeld zien. Het water en de terrassen aan de Nieuwestad geven bijvoorbeeld veel sfeer aan het gebied en de bomen langs de Wirdumerdijk vergroten de aantrekkelijkheid van de straat. Gebieden als de Kleine Kerkstraat zijn vanwege hun smalle profiel en vele onderscheidende winkels echte toeristische trekkers. Over het algemeen is de aantrekkelijkheid voldoende, maar er is ook ruimte voor verbetering. De leegstand aan bijvoorbeeld de Wirdumerdijk springt negatief in het oog. Er zijn grootschalige investeringen in de
Pagina 15 van 90
-
openbare ruimte uitgevoerd of staan nog gepland (o.a. herinrichting Nieuwestad en Ruiterskwartier, verbetering verblijfskwaliteit en vergroening). Vanwege het grote aantal studenten ligt de horeca op een goed niveau. Er is een groot aanbod aan lunchrooms, café-restaurants en terrassen. Het aanbod is breed, divers en vernieuwend, en daarnaast op een hoger niveau dan elders in de provincie.
Pagina 16 van 90
SWOT-analyse Onderstaande tabel geeft een overzicht van de belangrijkste sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen in de binnenstad van Leeuwarden.
Sterktes
Zwaktes
Grote variatie aan winkels
Zichtbare leegstand (bijv. Wirdumerdijk)
Aanwezigheid jonge populatie (studenten) en daarmee een goede basis voor een divers aanbod aan horeca en culturele functies Historische binnenstad
Hoeveelheid leegstand Wirdumerdijk
Verschil in uitstraling
Aanwezigheid water Diverse parkeergarages Online zichtbaarheid (zowel website als social media) Sterke toeristische/culturele trekkers Gevarieerd horeca aanbod Goede bereikbaarheid
Kansen
Bedreigingen
Compacter winkelgebied
Toename (zichtbare) leegstaande panden
Leegstand oplossen cq. maskeren
Concurrentie Groningen
Aanpak stegen
Online winkelen Vergrijzing MKB-ers en daarmee verdwijnen zelfstandig ondernemerschap Locatiestrategie diverse grote formules (vestiging in met name de allergrootste steden)
Als grootste plaats in de provincie heeft de binnenstad van Leeuwarden een groot en gevarieerd aanbod aan winkels. Er is een royaal niet-dagelijks aanbod te vinden waar bezoekers recreatief kunnen winkelen. Het feit dat er veel studenten in de stad wonen en dat er relatief weinig ouderen en relatief veel jongeren zijn, zorgt voor een stevig draagvlak voor de bestaande winkels. Zij weten de historische binnenstad te vinden en te waarderen. De omliggende parkeergarages zorgen ervoor dat automobilisten nabij het centrum kunnen parkeren, wat voor de bereikbaarheid zeker een pluspunt is. Ook de online zichtbaarheid van Leeuwarden is zeer goed, zowel via de eigen website als via social media. De zichtbare leegstand op sommige plekken doet afbreuk aan de uitstraling van het gebied. In de belangrijke verbindingsstraat tussen Nieuwestad en Zaailand staan relatief veel panden leeg. Dit geldt ook voor de Wirdumerdijk. In de binnenstad is er een verschil in uitstraling waar te nemen; enkele aanloopgebieden functioneren minder goed als winkelgebied dan voorheen (bijv. de Voorstreek), waardoor de algehele beleving hier is afgenomen. Ook de eerdergenoemde leegstand zorgt op sommige plekken voor een mindere uitstraling. Daarnaast is op de ene plek wel gekozen voor groenelementen en op de andere plek niet.
De gemeente zet in op enkele grote investeringen in de openbare ruimte, zo ook in samenwerking met ondernemers (o.a. Street Art Route in de aanloopstraten). Dit zal een positief effect hebben op de uitstraling van deze gebieden. Pagina 17 van 90
Het compacter maken van het winkelgebied kan bijdragen aan de aantrekkelijkheid van de binnenstad. Plekken waar veel leegstaande panden of veel dienstverleners op een rij zijn, voelen niet als een echt winkelgebied. Op plekken waar dat nu al het geval is, kan gekeken worden naar het afbouwen van de detailhandelsfunctie (bijv. achterste deel Voorstreek). Zo kan een minder uitgestrekt winkelgebied ontstaan. Leegstandsmaskering is een kans om de panden minder op te laten vallen. Als bedreiging geldt de toename van zichtbare leegstaande panden. Dit moet zoveel mogelijk voorkomen zien te worden. In het noorden van Nederland hebben Groningen en Leeuwarden de grootste binnensteden. Beide plaatsen proberen zoveel mogelijk bezoekers naar zich toe te trekken. Het blijft van belang om deze concurrentiepositie vast te houden. Net als in veel plaatsen met veel recreatief aanbod blijft het online winkelen nu en in de toekomst een bedreiging. De recreatieve sector ondervindt meer concurrentie van online dan de dagelijkse sector. Specifiek voor Leeuwarden (dat weliswaar een provinciaal verzorgende functie heeft, maar qua inwoners buiten de lijst van 20 grootste steden van Nederland valt) geldt de bedreiging dat veel landelijke en internationale ketens tegenwoordig voor een terugtrekkende beweging kiezen.
De strategie is om enkel ‘flagship stores’ in de allergrootste steden te handhaven en het onlinekanaal te laten groeien. Voor Leeuwarden, net als voor andere middelgrote steden, kan dit betekenen dat winkelketens in de toekomst kiezen hun deuren te sluiten. De veel grotere stad Groningen heeft hier minder last van. Voor Leeuwarden neemt het belang van trekkracht op andere aspecten (unieke winkels, horeca, sfeer) dan toe.
Pagina 18 van 90
Sfeerimpressie
Pagina 19 van 90
Advies -
-
-
-
-
Blijf sturen op actueel detailhandelsbeleid voor de binnenstad. Door snelle ontwikkelingen is het aan te raden om het detailhandelsbeleid om de 5 jaar te actualiseren dan wel te evalueren. Het meest recente detailhandelsbeleid voor de gemeente komt uit 2022 en is derhalve recent genoeg, maar over enkele jaren moet er weer met een nieuwe blik naar gekeken worden. Zorg ervoor dat leegstaande panden niet direct in het oog springen bij bezoekers. Aantrekkelijke beplakking van ramen of tijdelijke invulling van etalages zijn manieren om leegstaande panden te maskeren. Op plekken waar de leegstand structureel is, waar geen uitzicht is op invulling met een nieuwe winkel en die niet in het A1-gebied liggen, is sanering van winkelmeters wenselijk. Wanneer winkelmeters aan de randen van de binnenstad wordt gesaneerd, komt dit ook de compactheid van het centrum ten goede. Momenteel is de binnenstad nogal uitgestrekt, waarbij ook door de jaren heen verschuivingen optreden. Bepaalde gebieden hebben nu een zeer grote functiemix, waarbij het aantal winkels minimaal wordt. Voor recreatieve bezoekers is dit niet aantrekkelijk. Door langzaamaan te werken naar een compacter gebied waar detailhandel de voornaamste functie is, zal uiteindelijk de aantrekkingskracht voor recreatieve bezoekers op niveau blijven.
Verbeter de aantrekkelijkheid van de openbare ruimte op plekken waar dat het meest nodig is. Zorg bijvoorbeeld bij de entree aan de westzijde van het Ruiterskwartier voor wat meer sfeerelementen (o.a. extra groen) om echt een duidelijke entree naar het centrum te vormen. Breng de kwaliteit van het winkelaanbod in de binnenstad nog meer naar voren op de accounts van Visit Leeuwarden. Houd rekening met, en acteer op, het scenario dat grote winkelketens niet zonder meer in Leeuwarden landen en blijven. Zet daarbij meer in op onderscheidend winkelaanbod, horeca, culturele functies en sfeer/beleving.
Pagina 20 van 90
Leeuwarden - Bilgaard Demografie Verzorgingsfunctie
Wijk
Inwonertal Leeftijdsopbouw - Fryslân - Nederland
Inkomensniveau
2019
2020
2024
6.819
6.870
6.810
< 25 jaar
25-65 jaar
> 65 jaar
27,4%
47,9%
24,7%
27,4% 27,6%
49,9% 52,2%
22,7% 20,2%
Gemeente
Provincie
Nederland
€41.500
€46.600
€50.900
2019
2020
2024
33
29
27
33 100%
29 100%
27 100%
2019
2020
2024
8.019
6.970
6.592
8.019 100%
6.970 100%
6.592 100%
Aanbod Aantal winkels - centraal - % centraal
2
m WVO winkels - centraal - % centraal
Branchering (m2 WVO) 3.500
2019
3.098
2020
3.000
2024 2.365
2.500 2.000 1.500 1.000
599
500
269
261
Pagina 21 van 90
0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
Detailhandel Ov.
Branchering (aantal verkooppunten) 12
2019
2020 10
9
2024
9
8 6 4
4 3 2
2 0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
2019
2020
2024
2
1.858
565
261
- leegstandspercentage
15,3%
7,2%
3,2%
Leegstand (m WVO)
Leegstand (VKP) - leegstandspercentage
Supermarkten
9 22,0%
3 7,5%
Detailhandel Ov.
> 3 jaar leeg; 1 pand
3 7,7%
< 1 jaar leeg; 2 panden
1 full-service supermarkt: Albert Heijn 2 discount supermarkten: ALDI, Budget Food
Andere trekkers
HEMA, Action, Kruidvat, DA Drogisterij, Primera, Zeeman
Online zichtbaarheid Wat bij google: “Shoppen/winkelen in…”
Score 5/5
Wat bij google: “Wat te doen in …”
Score 2/5
Facebook aanwezig?
Score 5/5
Instagram aanwezig?
Score 5/5
Pagina 22 van 90
Typering winkelgebied De wijk Bilgaard (inclusief Havankpark e.o.) telde op 1 januari 2024 6.810 inwoners. Ten opzichte van 5 jaar geleden is het aantal inwoners zeer stabiel gebleven; er wonen momenteel ongeveer evenveel mensen in de wijk als 5 jaar geleden. Het aandeel 65+’ers is wat hoger dan gemiddeld, maar veel minder dan eerder. Het aandeel jongeren onder de 25 jaar ligt op precies hetzelfde niveau als het Fries gemiddelde. Ook het Nederlands gemiddelde is nagenoeg gelijk. Winkelcentrum Bilgaard ligt helemaal aan de noordzijde van Leeuwarden, in de wijk Bilgaard. De Dammelaan is een belangrijke aanvoerweg langs de wijk en de Brandemeer geldt als belangrijkste weg door de wijk zelf. De Brandemeer loopt direct langs Winkelcentrum Bilgaard. Het winkelcentrum heeft hoofdzakelijk een wijkverzorgende functie, maar door het grote aanbod in het winkelcentrum trekt het ook inwoners vanuit andere (nabijgelegen) wijken. In totaal is in Winkelcentrum Bilgaard 6.592 m2 WVO aanwezig in de detailhandel (inclusief leegstand). Deze meters zijn verdeeld over 27 winkelpanden. Ten opzichte van 5 jaar geleden is er een daling waar te nemen in het aantal winkelmeters én het aantal winkels, met name veroorzaakt door een daling van de leegstand. Momenteel staan 3 panden leeg, die samen een oppervlakte hebben van 261 m2 WVO. Het betreft dus 3 relatief kleine panden.
De leegstand is zowel in aantal meters als in aantal panden flink gedaald ten opzichte van 5 jaar geleden. De huidige leegstandspercentages (2,0% o.b.v. het aantal winkelmeters en 5,1% o.b.v. het aantal winkels) zijn niet hoog. De winkels hebben als adres Bilgaardpassage. Een deel van de winkels heeft de entree aan de buitenzijde (langs de Brandemeer of aan het plein) en een deel aan de binnenzijde. De 2 aanwezige supermarkten (Albert Heijn en ALDI) liggen elk aan één kant van het winkelcentrum (ook wel ‘haltermodel’ genoemd). In Winkelcentrum Bilgaard is een diversiteit aan dagelijkse en niet-dagelijkse winkels te vinden. Bezoekers kunnen parkeren op één van de parkeerterreinen: aan de westzijde (bij Albert Heijn) of aan de oostzijde (bij ALDI). Daarnaast is er langs de gehele Brandemeer mogelijkheid tot parkeren in parkeervakken die dwars langs de weg liggen. De ondernemers in Winkelcentrum Bilgaard zijn verenigd in de Winkeliersvereniging Bilgaard.
Online zichtbaarheid / social media De website ‘WinkelcentrumBilgaard.nl’ staat bovenaan in Google. Daarop staan alle winkels vermeld met een eigen goed ingevulde pagina. De evenementenkalender van de eigen website komt bovenaan als er wordt gezocht naar ‘wat te doen in Bilgaard’. Op het moment van schrijven bevat deze één evenement dat al enige tijd geleden heeft plaatsgevonden. De Facebook-pagina van Winkelcentrum Bilgaard wordt actief beheerd en heeft een vrolijke toon. Er worden actuele aanbiedingen en algemene voordelen van het winkelcentrum gedeeld. Er is relatief weinig respons op de berichten. De inhoud van de Instagram-pagina komt overeen met de Facebook-pagina.
Pagina 23 van 90
Gebiedsaspecten Matig
Gemiddeld
Goed
Kwaliteit en variatie winkels
⚫
Bereikbaarheid
⚫
Zichtlijnen
⚫
Compactheid winkelgebied
⚫
Sfeer, gezelligheid en beleving
⚫
Inrichting openbare ruimte
⚫
Daghoreca
⚫
Parkeergelegenheid (kwantitatief)
⚫
Parkeergelegenheid (kwalitatief)
⚫
Aanbod fietsenstallingen
⚫
-
-
-
-
-
Het winkelcentrum heeft een goede variatie aan zowel dagelijkse als niet-dagelijkse winkels. Met twee supermarkten aan beide zijden van het winkelcentrum en meerdere winkels met relatief grote trekkracht (zoals HEMA, Action en twee drogisterijen) heeft Bilgaard een compleet en aantrekkelijk winkelaanbod. Ook de aanwezigheid van 1 van de 4 Actions in Leeuwarden zorgt voor extra aantrekkingskracht. De bereikbaarheid van het winkelcentrum is goed; vanaf de ring om Leeuwarden heen (de Dammelaan) kunnen automobilisten eenvoudig naar Bilgaard rijden. Parkeren kan op één van de twee parkeerterreinen aan de westzijde of aan de oostzijde. Ook langs de gehele Brandemeer kunnen automobilisten in parkeervakken parkeren. Zowel kwantitatief als kwalitatief zijn de parkeervoorzieningen op een goed niveau. Daarbij geldt dat het westelijke parkeerterrein bij Albert Heijn meer ruimte biedt dan het oostelijke parkeerterrein bij ALDI. Voor fietsers zijn de stallingsmogelijkheden op orde; langs alle zijdes van het winkelcentrum zijn fietsenklemmen aanwezig. Omdat het winkelcentrum zowel winkels aan de binnenzijde (in de passage) als aan de buitenzijde heeft, zijn de zichtlijnen matig. Vanaf de buitenzijde is niet duidelijk welke winkels zich in de passage bevinden en ook de supermarkten zijn niet zichtbaar vanaf bijvoorbeeld het plein aan de zuidzijde.
Het winkelcentrum is compact te noemen; alle winkels zijn op loopafstand van elkaar en de afbakening van het gebied is voldoende duidelijk. De inrichting van de openbare ruimte is goed ingevuld. De aankleding met vlaggen, plantbakken, bankjes en een duidelijke vermelding van de naam van het winkelcentrum zorgt ervoor dat de sfeer wordt vergroot. Daarbij geldt wel dat een deel van de passage een wat soberder uitstraling heeft dan de buitenzijde. Het westelijke deel van de passage wordt echter leuk aangekleed met planten en bloemen van één van de aanwezige winkels daar. Er zijn diverse mogelijkheden om te eten in het winkelcentrum. Zo zijn er bijvoorbeeld een café-restaurant en diverse fastfood zaken aanwezig waar bezoekers kunnen zitten. Ook bij de bakker is een deel ingericht als daghoreca.
Pagina 24 van 90
SWOT-analyse Onderstaande tabel geeft een overzicht van de belangrijkste sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen van/voor Winkelcentrum Bilgaard.
Sterktes
Zwaktes
Aanwezigheid full-service en discount supermarkt
Beperkte verbinding tussen winkels in de passage en winkels aan de buitenzijde Beperkte zichtrelatie tussen winkels
Goede variatie dagelijks en niet-dagelijks winkelaanbod (o.a. Action als trekker) Voldoende parkeren dichtbij de winkels Moderne uitstraling
Beperkte bezoekersstroom in de passage Enkele leegstaande panden bij entree
Aanwezigheid daghoreca Aanwezigheid openbaar toilet Makkelijk te bereiken Online zichtbaarheid (zowel website als social media)
Kansen
Bedreigingen
Aankleding passage
Leegstand in de passage
Totale aanbod duidelijk weergeven (bijv. via borden)
Online winkelen
Ondernemers in beeld brengen via social media Het dagelijkse en niet-dagelijkse aanbod is goed op orde. Het feit dat er zowel een full-service als discount supermarkt is, zorgt voor een goede combinatie. De parkeermogelijkheden zijn voldoende en liggen dichtbij de aanwezige winkels. Winkelcentrum Bilgaard heeft een moderne uitstraling met nette gevels en her en der wat groenelementen. Verder zijn de aanwezigheid van daghoreca en de aanwezigheid van een openbaar toilet pluspunten. Het winkelcentrum is vanaf de ring om Leeuwarden heen eenvoudig te bereiken. Tot slot is de online zichtbaarheid via de gezamenlijke website én via de social media pagina’s goed op orde. Eén van de zwaktes van het winkelcentrum is de beperkte verbinding tussen de winkels in de passage en de winkels aan de buitenzijde. Vanaf buiten is het niet voldoende duidelijk welke winkels zich in de passage bevinden. Ook de zichtrelatie tussen de winkels aan de buitenzijde is niet optimaal. De passage heeft daarnaast te maken met een beperkte bezoekersstroom, ondanks het feit dat grote trekkers als Action en HEMA hier gevestigd zijn. Hoewel het leegstandspercentage laag is, doen de leegstaande panden aan bijvoorbeeld het begin van de passage afbreuk aan de uitstraling van het winkelcentrum.
Kansen liggen in het verbeteren van de aankleding in de passage, het duidelijk weergeven van het totale winkelaanbod in het centrum en het nog beter in beeld brengen van de ondernemers via de social media pagina’s. De leegstand in de passage vormt een bedreiging, omdat het afbreuk doet aan de beleving van bezoekers. Omdat enkele leegstaande panden bij de entree van de passage liggen, liggen ze ook direct in het zicht van de bezoeker. Daarnaast is ook het online winkelen voor Winkelcentrum Bilgaard een bedreiging, omdat er naast dagelijks aanbod ook redelijk wat niet-dagelijks aanbod aanwezig is. Deze sector ondervindt relatief gezien meer concurrentie van online aankoopkanalen.
Pagina 25 van 90
Sfeerimpressie
Pagina 26 van 90
Advies -
-
-
Zorg dat op verschillende plekken rondom het winkelcentrum duidelijk wordt gemaakt welke winkels aanwezig zijn. Dit kan via (digitale) (verwijs)borden worden gerealiseerd, bijvoorbeeld aan een ‘blinde’ gevel of bij de entree van de passage. Onbekende bezoekers weten dan in één oogopslag welke winkels ze hier kunnen vinden. Onderzoek wat de mogelijkheden zijn om de overdekte passage beter te laten functioneren. Hierbij dient niet alleen gekeken te worden naar het aanbod, maar ook naar de structuur, de zichtlijnen en de aankleding. De aankleding van de overdekte passage kan geoptimaliseerd worden door middel van sfeer verhogende elementen, zoals bankjes, groen of kunst. Actualiseer de pagina met evenementen op de eigen website. Probeer de betrokkenheid op social media te verhogen door o.a. ondernemers in beeld te brengen en andere publicatievormen te gebruiken (stories/reels).
Pagina 27 van 90
Leeuwarden - Cambuurplein Demografie Verzorgingsfunctie
Wijk
Inwonertal Leeftijdsopbouw - Fryslân - Nederland
Inkomensniveau
2019
2020
2024
12.323
12.297
12.325
< 25 jaar
25-65 jaar
> 65 jaar
30,0%
54,9%
15,0%
27,4% 27,6%
49,9% 52,2%
22,7% 20,2%
Gemeente
Provincie
Nederland
€41.500
€46.600
€50.900
2019
2020
2024
18
18
16
18 100%
18 100%
16 100%
2019
2020
2024
6.107
6.107
5.928
6.107 100%
6.107 100%
5.928 100%
Aanbod Aantal winkels - centraal - % centraal
2
m WVO winkels - centraal - % centraal
Branchering (m2 WVO) 5000
2019
4.545
4500
2020
4000
2024
3500 3000 2500 2000 1500 1000
784
584
500
15
0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
Pagina 28 van 90
Detailhandel Ov.
Branchering (aantal verkooppunten) 14
2019 2020
12
12
2024
10 8 6 4 2
2
1
1
0 Leegstand
Dagelijks
2
Leegstand (m WVO) - leegstandspercentage
Leegstand (VKP) - leegstandspercentage
Supermarkten
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
2019
2020
2024
0
121
0
0,0%
1,7%
0,0%
0 0,0%
2 7,4%
0 0,0%
Detailhandel Ov.
1 full-service supermarkt: Jumbo 2 discount supermarkten: ALDI, Lidl
Andere trekkers
Action, Trekpleister, Primera, Zeeman
Online zichtbaarheid Wat bij google: “Shoppen/winkelen in…”
Score 2/5
Wat bij google: “Wat te doen in …”
Score 1/5
Activiteit Facebook
Score 1/5
Activiteit Instagram
Score 1/5
Pagina 29 van 90
Typering winkelgebied De wijk Oud-Oost telde op 1 januari 2024 12.325 inwoners. Ten opzichte van 5 jaar geleden is het aantal inwoners zeer stabiel gebleven; er wonen momenteel ongeveer evenveel mensen in de wijk als 5 jaar geleden. In deze wijk heeft al een flinke herstructurering plaatsgevonden. Het aandeel 65+’ers is een stuk lager dan gemiddeld en het aandeel jongeren onder de 25 jaar is iets hoger dan gemiddeld, zowel ten opzichte van het Friese gemiddelde als het Nederlandse gemiddelde. Er is dus net als in de binnenstad van Leeuwarden (maar in minder sterke mate) sprake van een relatief ‘jonge’ wijk. Het winkelgebied aan het Cambuurplein ligt ten oosten van de binnenstad van Leeuwarden, in de wijk Oud-Oost. Autoverkeer komt voornamelijk vanaf de Insulindestraat naar het Cambuurplein. Het winkelgebied heeft hoofdzakelijk een wijkverzorgende functie met voornamelijk dagelijks aanbod. In totaal is aan het Cambuurplein 5.928 m2 WVO aanwezig in de detailhandel. Deze meters zijn verdeeld over 16 winkelpanden. Ten opzichte van 5 jaar geleden is er een lichte daling waar te nemen in het aantal winkels (van 18 naar 16). Ook het aantal winkelmeters is daarmee iets afgenomen. Momenteel is er geen leegstand in het winkelgebied. In 2020 stonden nog 2 relatief kleine panden leeg; 1 aan het Cambuurplein zelf en 1 aan de Pasteurweg achter het Cambuurplein.
Inmiddels is het pand aan het Cambuurplein ingevuld door een Toko en wordt het pand aan de Pasteurweg niet meer als winkelpand beschouwd. Het merendeel van de winkels ligt aan het Cambuurplein zelf. De Etos en een kapper liggen net om de hoek aan de Insulindestraat. Verder zijn er nog enkele winkels die wel bij winkelgebied Cambuurplein worden gerekend, maar niet daadwerkelijk aan het plein liggen, zoals Pets Place aan de Coopmansstraat. De 3 aanwezige supermarkten liggen allemaal aan het Cambuurplein. De ALDI en Jumbo aan de oostzijde, de Lidl aan de westzijde. Onlangs is het nieuwe Cambuurstadion aan de westzijde van Leeuwarden geopend, waardoor het oude Cambuurstadion aan het Cambuurplein is gesloten. Deze locatie kan daardoor een nieuwe invulling krijgen. Er bestaan plannen voor de herontwikkeling van het gebied; een stedelijk woonklimaat is de ambitie. Het voornemen is om er maximaal 550 woningen te realiseren. Bezoekers kunnen parkeren op het tussenliggende parkeerterrein dat de oostelijke en westelijke winkelstrip van elkaar scheidt. Ondernemers in dit gebied zijn verenigd in de Ondernemersvereniging Tjerk Hiddes & Cambuursterhoek.
Online zichtbaarheid / social media De online zichtbaarheid van het winkelgebied aan het Cambuurplein is zeer beperkt. Er is geen gezamenlijke website. Er komen voornamelijk individuele winkels voor in Google. Op Google Maps hebben nagenoeg alle winkels een goed ingevuld profiel. Een activiteitenkalender gericht op het Cambuurplein is niet te vinden. Google vindt enkel evenementen in geheel Leeuwarden. Er is ook geen gezamenlijke Facebook- of Instagram-pagina actief. Enkele winkels zijn wel zelfstandig actief op één of meerdere social media platforms.
Pagina 30 van 90
Gebiedsaspecten Matig
Gemiddeld
Goed
Kwaliteit en variatie winkels
⚫
Bereikbaarheid
⚫
Zichtlijnen
⚫
Compactheid winkelgebied
⚫
Sfeer, gezelligheid en beleving
⚫
Inrichting openbare ruimte
⚫
Daghoreca
⚫
Parkeergelegenheid (kwantitatief)
⚫
Parkeergelegenheid (kwalitatief)
⚫
Aanbod fietsenstallingen
⚫
-
-
-
-
-
Het aanbod aan winkels is gevarieerd en voornamelijk gefocust op de dagelijkse sector. Met 3 supermarkten, 2 drogisterijen, een slagerij, een slijterij, een vlaaienwinkel, een toko en Primera, is het dagelijkse aanbod zeer compleet. Aanvullend aanbod in de niet-dagelijkse sector bestaat uit o.a. Action en Zeeman. Aan het Cambuurplein zijn voornamelijk ketenbedrijven gevestigd. Het Cambuurplein is gemakkelijk met de auto te bereiken vanaf de Insulindestraat wanneer bezoekers vanaf de doorgaande weg (Archipelweg) langs de wijk komen. Het centrale gratis parkeerterrein dat tussen de winkels ligt, biedt voldoende plaats aan auto’s. De inrichting van het parkeerterrein heeft kwalitatief gezien een beperkte uitstraling; de kleine stenen ogen gedateerd. Fietsenstallingen zijn voor de winkels voldoende aanwezig. De zichtlijnen in het winkelgebied zijn goed. Vanaf het centrale parkeerterrein zijn beide winkelrijen goed zichtbaar. Uitzondering hierop zijn de Etos en een kapper die aan de Insulindestraat liggen en enkele winkels aan de Coopmansstraat. Gevoelsmatig horen de winkels aan de Coopmansstraat niet bij het winkelgebied van het Cambuurplein, omdat ze niet zichtbaar zijn. Het Cambuurplein is compact en alle winkels zijn op loopafstand van elkaar gelegen.
De inrichting van de openbare ruimte is functioneel en redelijk verouderd, waardoor de sfeer en beleving in het winkelgebied beperkt zijn. In een winkelgebied waar bezoekers voornamelijk voor dagelijkse aankopen komen, is dit weliswaar minder belangrijk dan in een winkelgebied waar ook veel recreatieve aankopen worden gedaan, maar desalniettemin is sfeer in een winkelgebied van invloed op de trekkracht. Daghoreca is alleen in de vorm van fastfood aanwezig.
Pagina 31 van 90
SWOT-analyse Onderstaande tabel geeft een overzicht van de belangrijkste sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen van/voor het winkelgebied aan het Cambuurplein.
Sterktes
Zwaktes
Aanwezigheid 3 supermarkten (zowel full-service als discount) Sterk overig dagelijks aanbod
Gedateerde en functionele uitstraling
Prima bereikbaarheid
Online vrijwel niet zichtbaar
Weinig gelegenheid om ergens te eten
Voldoende parkeergelegenheid Geen leegstaande panden
Kansen
Bedreigingen
Online zichtbaarheid vergroten
Verplaatsing Cambuurstadion
Verplaatsing Cambuur stadion
Verplaatsing ALDI
Sfeerelementen toevoegen
Verdere veroudering van het gebied
Entree versterken (bv. welkomstbord)
De 3 supermarkten hebben samen een grote trekkracht. Het feit dat het zowel full-service als discount supermarkten zijn, maakt dat er een sterke combinatie is. Ook het overige dagelijkse aanbod is goed op orde met meerdere vers speciaalzaken en drogisterijen. De bereikbaarheid van het Cambuurplein is prima en ook het parkeerterrein dat tussen beide winkelstrips ligt voldoet. Een ander sterk punt van het Cambuurplein is dat er geen leegstaande panden aanwezig zijn. Leegstand draagt niks bij aan een winkelgebied, dus moet zoveel mogelijk voorkomen worden. De inrichting van de openbare ruimte, waaronder ook het parkeerterrein, oogt gedateerd. Het heeft een verouderde en bovendien functionele uitstraling wat weinig sfeer met zich meebrengt. Bezoekers kunnen ook niet ergens zitten om wat te gaan eten, waardoor de verblijfsduur waarschijnlijk kort is. Daarnaast is het winkelgebied aan het Cambuurplein via verschillende online kanalen niet vindbaar. De online zichtbaarheid kan vergroot worden om zodoende naar voren te laten komen welke winkels aanwezig zijn op het Cambuurplein. Met het vertrek van het Cambuurstadion ontstaan nieuwe kansen vanwege de beoogde woningbouw. Het draagvlak voor de winkels zal toenemen bij een stijging van het aantal inwoners.
Ook het toevoegen van enkele sfeerelementen (bijvoorbeeld groenbakken of opvallende herkenningspunten) vormt een kans om het gebied wat moderner te laten ogen. Specifiek kan ook gedacht worden aan een duidelijk welkomstbord bij de entree van het parkeerterrein, zodat het duidelijk is dat men een winkelgebied betreedt. De verplaatsing van het Cambuurstadion is niet alleen een kans, maar ook een bedreiging. Het stadion was een belangrijk herkenningspunt in de wijk. Een andere bedreiging is de verplaatsing van de ALDI supermarkt. Hoewel het supermarktaanbod (met 1 full-service en 1 discount supermarkt) ook na verplaatsing voldoende blijft, zal het wel een gemis zijn voor dit sterke boodschappen cluster. Wanneer er geen moderniseringsslag wordt gemaakt in het gebied, zal ook de verdere veroudering van het Cambuurplein een bedreiging vormen.
Pagina 32 van 90
Sfeerimpressie
Pagina 33 van 90
Advies -
-
-
Zorg ervoor dat het dagelijkse aanbod op een goed niveau blijft. Wanneer een winkel in de dagelijkse sector op termijn stopt, zou een herinvulling met een nieuwe dagelijkse winkel (voornamelijk vers speciaal zaken) wenselijk zijn. Een compleet aanbod in een grote wijk als Oud-Oost is belangrijk voor de inwoners. Probeer de uitstraling van het winkelgebied te verbeteren door te investeren in de openbare ruimte. Het toevoegen van groen op het parkeerterrein en een duidelijk welkomstbord dragen al bij aan de beleving van de consument. De herontwikkeling van het stadionterrein kan een aanjager vormen voor de complete verbetering van het gebied. Ontwikkel een gezamenlijke website waarop het winkelaanbod en de voorzieningen worden gepresenteerd. Dit hoeft geen website te zijn die wekelijks wordt geüpdatet, maar een overzicht met de aanwezige winkels kan al voldoende zijn. Ondersteun deze website eventueel met berichten over winkels/ondernemers op social media.
Pagina 34 van 90
Leeuwarden - Camminghaburen Demografie Verzorgingsfunctie
Wijk
Inwonertal Leeftijdsopbouw - Fryslân - Nederland
Inkomensniveau
2019
2020
2024
10.485
10.475
10.440
< 25 jaar
25-65 jaar
> 65 jaar
25,8%
51,2%
23,0%
27,4% 27,6%
49,9% 52,2%
22,7% 20,2%
Gemeente
Provincie
Nederland
€41.500
€46.600
€50.900
2019
2020
2024
18
17
16
18 100%
17 100%
16 100%
2019
2020
2024
3.918
3.917
3.756
3.918 100%
3.917 100%
3.756 100%
Aanbod Aantal winkels - centraal - % centraal
2
m WVO winkels - centraal - % centraal
Branchering (m2 WVO) 3500
2019
3000
2020
2.825
2024
2500 2000 1500 1000 631
500
254 46
0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
Pagina 35 van 90 Detailhandel Ov.
Branchering (aantal verkooppunten) 12
2019 2020
10
2024
9
8 6 4
4 2
2 1
0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
2019
2020
2024
2
211
209
254
- leegstandspercentage
3,9%
4,1%
6,3%
Leegstand (m WVO)
Leegstand (VKP) - leegstandspercentage
Supermarkten
2 8,7%
2 7,7%
2 9,1%
Detailhandel Ov.
> 3 jaar leeg; 1 pand
< 1 jaar leeg; 1 pand
2 full-service supermarkten: Albert Heijn, Poiesz 0 discount supermarkten
Andere trekkers
Kruidvat, Primera, Wibra
Online zichtbaarheid Wat bij google: “Shoppen/winkelen in…”
Score 5/5
Wat bij google: “Wat te doen in …”
Score 3/5
Activiteit Facebook
Score 4/5
Activiteit Instagram
Score 4/5
Pagina 36 van 90
Typering winkelgebied De wijk Camminghaburen (inclusief omgeving) telde op 1 januari 2024 10.440 inwoners. Ten opzichte van 5 jaar geleden is het aantal inwoners zeer stabiel gebleven; er wonen momenteel ongeveer evenveel mensen in de wijk als 5 jaar geleden. Het aandeel 65+’ers is ongeveer gelijk aan het Friese gemiddelde en het aandeel jongeren onder de 25 jaar is iets lager dan gemiddeld. Het winkelgebied in de wijk Camminghaburen ligt helemaal aan de oostzijde van de kern Leeuwarden. De Anne Vondelingweg is een belangrijke aanvoerweg richting de wijk. Via de Camminghaburg bereiken bezoekers vervolgens het winkelgebied. Het winkelgebied heeft hoofdzakelijk een wijkverzorgende functie met een divers aanbod in de dagelijkse sector. In totaal is in het winkelgebied van Camminghaburen 3.756 m 2 WVO aanwezig in de detailhandel (inclusief leegstand). Deze meters zijn verdeeld over 16 winkelpanden. Ten opzichte van 5 jaar geleden is er een zeer lichte daling waar te nemen in het aantal winkelmeters én het aantal winkels (een kleine 200 m2 minder en 2 winkelpanden minder). Momenteel staan 2 panden leeg met een oppervlakte van 254 m2 WVO. Ook in 2019 en 2020 stonden 2 panden leeg. De huidige leegstandspercentages (2,7% o.b.v. het aantal winkelmeters en 4,5% o.b.v. het aantal winkels) zijn niet hoog. De winkels hebben als adres Lieuwenburg.
De entrees liggen allemaal in het verlengde van elkaar. Als bezoekers vanaf het ene parkeerterrein naar het andere parkeerterrein lopen komen ze zo goed als alle aanwezige winkels tegen. Er zijn twee supermarkten aanwezig; een Albert Heijn en een Poiesz. Naast dagelijks aanbod is er ook aanvullend niet-dagelijks aanbod, zoals een bloemist en enkele modezaken. De gemeente kijkt momenteel naar de mogelijkheden voor de toevoeging van passende dienstverlening in de winkelstructuur (bijv. fysio of fitness). Bezoekers kunnen rondom de gehele bewinkeling parkeren. De meest gebruikte parkeerterreinen liggen aan de Lieuwenburg, de Carolinenburg en de Albadastins. De ondernemers in dit gebied zijn verenigd in de Winkeliersvereniging Camminghaburen.
Online zichtbaarheid / social media In de wijkgids op ‘Camminghaburen.nl’ staan alle winkels op professionele en aantrekkelijke wijze vermeld. Op dezelfde website staat een volledige evenementenkalender. De meeste evenementen hebben echter geen betrekking op het winkelcentrum zelf. De Facebook-pagina ‘Winkelcentrum Camminghaburen’ is erg actief. De inhoud betreft vooral acties en actuele items. Soms wordt ook aandacht gegeven aan voorzieningen en services in de winkels. De inhoud van de Instagram-pagina volgt die van de Facebook-pagina.
Pagina 37 van 90
Gebiedsaspecten Matig
Gemiddeld
Goed
Kwaliteit en variatie winkels
⚫
Bereikbaarheid
⚫
Zichtlijnen
⚫
Compactheid winkelgebied
⚫
Sfeer, gezelligheid en beleving
⚫
Inrichting openbare ruimte
⚫
Daghoreca
⚫
Parkeergelegenheid (kwantitatief)
⚫
Parkeergelegenheid (kwalitatief)
⚫
Aanbod fietsenstallingen
⚫
-
-
-
-
-
De kwaliteit van de winkels en de variatie in het winkelaanbod zijn goed in het winkelgebied in Camminghaburen. Het dagelijkse aanbod is compleet te noemen met 2 supermarkten, 2 drogisterijen, een slagerij, een bakkerij. een slijterij en een Primera. Ook het niet-dagelijkse aanvullende aanbod is op niveau, met o.a. een bloemist en enkele modezaken. De bereikbaarheid is prima. Het winkelgebied is gelegen bij de noordwestelijke entree van de wijk en gemakkelijk te bereiken via de Anne Vondelingweg en de Camminghaburg. Automobilisten kunnen op één van de omliggende parkeerterreinen parkeren. Daarbij geldt dat voornamelijk het noordwestelijke parkeerterrein redelijk druk is en daarnaast ook nogal krap. Dit parkeerterrein is vanaf de doorgaande weg het snelst te bereiken. Kwalitatief gezien hebben de parkeerterreinen een gemiddelde uitstraling. Fietsen kunnen op voldoende plekken in het winkelgebied gestald worden. De zichtlijnen tussen de winkels zijn prima, maar niet optimaal. Er bestaat geen zichtlijn tussen de verschillende parkeerterreinen, waardoor niet te zien is waar plek vrij is. Hoewel het winkelgebied niet volledig te overzien is, is de afbakening van het gebied wel duidelijk. Dit maakt ook dat de compactheid van het winkelgebied zeer goed is. Consumenten kunnen alle winkels lopend bereiken. De inrichting van de openbare ruimte is prima.
De groenbakken met planten, bomen en bankjes zijn centraal gepositioneerd en dragen bij aan de sfeer en beleving van het winkelgebied. Her en der is de kwaliteit van de inrichting niet optimaal (bijv. versleten prullenbakken), maar over het algemeen ligt het op een prima niveau. Hoewel er 2 panden leegstaan, worden beide panden door middel van beplakking goed gemaskeerd. Ze vallen zo op een minder negatieve manier op in het straatbeeld. Qua daghoreca kunnen consumenten terecht bij de snackbar of de viszaak. Andere daghoreca is hier niet aanwezig.
Pagina 38 van 90
SWOT-analyse Onderstaande tabel geeft een overzicht van de belangrijkste sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen van/voor het winkelgebied in de wijk Camminghaburen.
Sterktes
Zwaktes
Compleet dagelijks aanbod
Redelijk drukke parkeerterreinen
Aanvullend niet-dagelijks aanbod
Beperkte hoeveelheid eetgelegenheden voor de lunch
Groenelementen in het straatbeeld
Geen discount supermarkt
Prima bereikbaarheid Weinig concurrentie van direct omliggende winkelclusters Online activiteit
Kansen
Bedreigingen
Oversteekplaats voetgangers
Verrommeling straatbeeld
Parkeerrouting Onderhoud openbare ruimte Het dagelijkse winkelaanbod is redelijk compleet, met uitzondering van het feit dat er geen discount supermarkt aanwezig is. Het niet-dagelijkse aanbod vormt een mooie aanvulling in dit wijkcentrum. De groenelementen, zoals de planten en bomen, dragen in positieve zin bij aan de uitstraling van het gebied. Met de auto is het winkelgebied prima te bereiken. Daarnaast is er weinig concurrentie van direct omliggende winkelclusters; de dichtstbijzijnde supermarkten liggen aan het Johannes Kolfplein of het Cambuurplein. De online activiteit is goed, zowel via een website als via Facebook en Instagram. De omliggende parkeerterreinen zijn op momenten redelijk druk, met name het noordwestelijke terrein. Dit zorgt ervoor dat er ‘zoekverkeer’ ontstaat. Voor bezoekers is er beperkte keuze om wat te gaan eten tijdens het middaguur. De snackbar en viszaak zijn hierin de enige opties. Hoewel er 2 supermarkten in Camminghaburen zijn, is er geen discount supermarkt aanwezig. De dichtstbijzijnde discount supermarkt ligt aan het Cambuurplein. Fullservice supermarkten en discounters kunnen elkaar versterken, omdat consumenten dan vaak een combinatiebezoek doen. Een betere verbinding tussen de Poiesz supermarkt en het parkeerterrein dat ten zuiden van de bewinkeling ligt, is wenselijk. Bezoekers moeten hier met hun winkelkar over een fietspad heen.
Een duidelijk weergegeven oversteekplaats kan een oplossing zijn. Een duidelijke parkeerrouting kan daarnaast bijdragen aan het beter verdelen van de parkeerdruk. Een andere kans om het winkelgebied wat te optimaliseren is om te kijken naar het onderhoud van de openbare ruimte. Een kapot bankje, een versleten prullenbak en graffiti hebben een negatieve invloed op de algehele uitstraling. Een bedreiging ligt in het laten verrommelen van het straatbeeld. Dit heeft te maken met het hierboven genoemde punt betreffende het onderhoud van de openbare ruimte.
Pagina 39 van 90
Sfeerimpressie
Pagina 40 van 90
Advies -
-
-
Let erop dat het winkelgebied niet verrommelt; versleten prullenbakken en kapotte bankjes dragen niet bij aan een aantrekkelijk winkelgebied. Bekijk kritisch welke inrichtingselementen geoptimaliseerd kunnen worden. Net als enkele jaren geleden, is het nog steeds aan te raden om te onderzoeken of een oversteekplaats voor voetgangers een mogelijkheid is. Het gaat dan om een oversteekplaats tussen de Poiesz supermarkt en het zuidelijke parkeerterrein. De looproute met een winkelwagen is hier niet optimaal. Zorg ervoor dat naar alle omliggende parkeerterreinen wordt verwezen vanaf de doorgaande weg. Dit kan helpen om de parkeerdruk meer te verspreiden over de verschillende terreinen. Probeer om bij de pagina over winkels in de online wijkgids ruimte te reserveren voor winkel-gerelateerde evenementen. Maak op social media meer ruimte voor hoogwaardige content over winkels en voorzieningen.
Pagina 41 van 90
Leeuwarden - Johannes Kolfplein Demografie Verzorgingsfunctie
Wijk
Inwonertal Leeftijdsopbouw - Fryslân - Nederland
Inkomensniveau
2019
2020
2024
3.509
3.475
3.550
< 25 jaar
25-65 jaar
> 65 jaar
29,4%
49,3%
21,3%
27,4% 27,6%
49,9% 52,2%
22,7% 20,2%
Gemeente
Provincie
Nederland
€41.500
€46.600
€50.900
2019
2020
2024
3
3
3
3 100%
3 100%
3 100%
2019
2020
2024
1.354
1.354
1.354
1.354 100%
1.354 100%
1.354 100%
Aanbod Aantal winkels - centraal - % centraal
2
m WVO winkels - centraal - % centraal
Branchering (m2 WVO) 1600
2019 2020
1.354
1400
2024
1200
1000 800 600 400
200
Pagina 42 van 90
0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
Detailhandel Ov.
Branchering (aantal verkooppunten) 4
2019 2020 2024
3
3
2
1
0 Leegstand
Dagelijks
2
Leegstand (m WVO) - leegstandspercentage
Leegstand (VKP) - leegstandspercentage
Supermarkten
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
2019
2020
2024
0
0
0
0,0%
0,0%
0,0%
0 0,0%
0 0,0%
0 0,0%
Detailhandel Ov.
1 full-service supermarkt: Jumbo 0 discount supermarkten
Andere trekkers
Geen
Online zichtbaarheid Wat bij google: “Shoppen/winkelen in…”
Score 3/5
Wat bij google: “Wat te doen in …”
Score 1/5
Activiteit Facebook
Score 1/5
Activiteit Instagram
Score 1/5
Pagina 43 van 90
Typering winkelgebied De Vrijheidswijk telde op 1 januari 2024 3.550 inwoners. Ten opzichte van 5 jaar geleden is het aantal inwoners stabiel gebleven; er wonen momenteel ongeveer evenveel mensen in deze wijk als 5 jaar geleden. Het aandeel 65+’ers is iets lager dan het Fries en Nederlands gemiddelde. Het aandeel jongeren onder de 25 jaar ligt op een iets hoger niveau dan gemiddeld. Het winkelcluster bij het Johannes Kolfplein ligt aan de noordzijde van Leeuwarden, in de Vrijheidswijk. Vanaf de Groningerstraatweg/Professor Meester P. S. Gerbrandyweg komen bezoekers via de Lekkumerweg en Canadezenlaan bij het Johannes Kolfplein uit. Het winkelcluster heeft een wijkverzorgde functie met slechts 3 winkels en 3 fastfood zaken. In totaal is in het winkelcluster bij het Johannes Kolfplein 1.354 m2 WVO aanwezig in de detailhandel. Deze meters zijn verdeeld over 3 winkelpanden. Daarnaast zijn er 3 horeca panden naast elkaar aanwezig. Ten opzichte van 5 jaar geleden is er geen verandering geweest in het aantal winkelmeters en het aantal winkels. Er is, net als in 2019 en 2020, geen leegstand. In de tussenliggende jaren heeft het hoekpand naast Jumbo enige tijd leeggestaan. Inmiddels zit daar een Toko in. De Jumbo is de belangrijkste trekker van het winkelcluster en heeft zijn entree aan de open passage tussen het Johannes Kolfplein en de Canadezenlaan.