Retailvisie gemeente Leeuwarden 2022 Context en Analyses

% leegstand m² wvo

FIGUUR 31 LEEGSTAND IN AANDEEL VAN TOTAAL M² WVO EN VKP PER CLUSTER EN/OF TYPE VERSPREIDE AANBOD (ENKEL GEBIEDEN MET LEEGSTAND OPGENOMEN) Bron: Locatus april 2022

3.2 TOEKOMSTIGE (ON)MOGELIJKHEDEN DETAILHANDEL Door middel van een distributieve berekening (DPO) kan voor detailhandel ook voor de toekomstige situatie een indicatieve uitspraak worden gedaan over de ontwikkelingsmogelijkheden van het detailhandelsaanbod in de gemeente Leeuwarden. Een positieve marktruimte kan veroorzaakt worden door een toenemend inwonertal, positieve ontwikkelingen van de kooporiëntaties (meer binding, minder afvloeiing, meer toevloeiing) of een (zeer) goed functionerend huidig aanbod. Ook kan er een negatieve marktruimte zijn door o.a. krimp, lagere binding, een matig functionerend aanbod of een afname van bestedingen in winkels (bijvoorbeeld door de toename van online). In onderstaande paragrafen wordt het functioneren van het aanbod in de gemeente Leeuwarden weergegeven voor de verschillende detailhandelsgroepen. VERWACHTE AFNAME BESTEDINGEN IN FYSIEKE WINKELS DOOR ONLINE

Online bestedingen nemen nog steeds toe. Met name in de niet-dagelijkse sector spelen de webshops een grote rol. Naar verwachting heeft de verdere groei van het online marktaandeel gevolgen voor de behoefte aan fysieke winkels en winkelmeters. Immers, naarmate consumenten minder besteden in winkels, daalt de omzet en komt het functioneren onder druk te staan. Daar is bij de marktruimteberekening voor 2035 rekening mee gehouden.

HUIDIG EN TOEKOMSTIG FUCNTIONEREN AANBOD

41

FIGUUR 32 OMNICHANNEL: WINKEL PULL & BEAR (LINKS) EN WEBSITE ZARA (RECHTS), BEIDE VAN INDITEX Bron: Bureau Stedelijke Planning, website Zara

De vraag is echter hoe groot die effecten gaan zijn. Momenteel gaat de groei van het online marktaandeel niet een-op-een ten koste van de behoefte aan fysieke winkelmeters. Online bestedingen kunnen immers bij hetzelfde (moeder)bedrijf terecht komen. En winkels dienen vaak als afhaalpunt voor online gekochte artikelen. Wel heeft de sterke groei van het online marktaandeel in bijvoorbeeld Mode en Luxe inmiddels geleid tot een aangescherpte expansiestrategie van grote modeketens; retailers als de Inditex group (o.a. Zara en Bershka) en H&M richten zich op naast verkoop via internet (nog steeds) op een gerichte uitbreiding van hun fysieke winkels. Om rekening te houden met bestedingsafname in 2025 door de groei van online aankopen is bij de berekening gebruik gemaakt van een bandbreedte. In deze analyses hanteren we als uitgangspunt dat de fysieke bestedingen met maximaal 7,5%-punt af zullen nemen tot 2035. We berekenen daarom met een bandbreedte van een afname tussen de 0 en 5%-punt voor de dagelijkse sector en tussen de 0 en 7,5%-punt voor de niet dagelijkse sectoren..

Deze bandbreedte bestaat daarmee uit 1) een minimum indicatieve marktruimte, waarbij rekening is gehouden met bestedingsafname in fysieke winkels door de groei van online aankopen (gecombineerd met de minimale binding), en 2) een maximum indicatieve marktruimte waarbij geen rekening is gehouden met bestedingsafname in fysieke winkels door groei van online aankopen (gecombineerd met de maximale binding). MARKTRUIMTE 2035

Voor de berekening van de marktruimte in 2035 is gebruik gemaakt van distributieve berekeningen voor vier branches: ‘Dagelijks’, ‘Mode & Luxe’, ‘Vrije Tijd’ en ‘In en om het Huis’ (zie volledige berekeningen in Bijlage 3). In de huidige situatie functioneert het winkelaanbod per branche gemiddeld matig (zie ook Figuur 33 en Bijlage 3). Voor alle branches betekent dat deze onder het landelijke gemiddelde presteren. In de toekomst kan dit door verschillende factoren zowel positief als negatief veranderen. Het aantal inwoners in de gemeente groeit tot 2035 met ca. 2,5%. Deze groei zal vooral plaats vinden in

42

HUIDIG EN TOEKOMSTIG FUCNTIONEREN AANBOD

Zuidlanden in deelgebied Goutum. Ondanks deze groei is er voor de gemeente een totale indicatieve negatieve marktruimte in 2035, zowel in het minimum als maximum scenario. Vooral In en om het Huis laat een sterk negatieve marktruimte zien in 2035.

FIGUUR 33 INDICATIEVE MARKTRUIMTE GEMEENTE 2035, MET MINIMALE EN MAXIMALE MARKTRUIMTE (RESPECTIEVELIJK MINIMALE EN MAXIMALE BINDING - EN RESPECTIEVELIJK AFNAME FYSIEKE BESTEDINGEN 5% EN 0%) Bron: Koopstromenonderzoeken Randstad (2021) Randstad (2018) en Oost Nederland (2019), informatie retailers en Koopstromenonderzoek Friesland 2017, Locatus 2022, Bureau Stedelijke Planning

FACTSHEETS

4 FACTSHEETS

In dit hoofdstuk wordt een duidelijk inzicht gegeven in de kwantitatieve kenmerken van de verschillende verblijfsgebieden.

43

44

FACTSHEETS

FACTSHEET BINNENSTAD LEEUWARDEN

ENKELE KENMERKEN TOTAAL AANTAL VERKOOPPUNTEN

679

TOTAAL AANTAL M² WVO

98.339 M² WVO

AANDEEL DETAILHANDEL (/ TOTAAL M² WVO) 57% LEEGSTAND (VKP / M² WVO)

87 VKP / 11.660 M² WVO

VERDELING VERKOOPPUNTEN

VERDELING M² WVO

Dagelijks Horeca

Mode & Luxe Overig leisure

Vrije Tijd Diensten

In en om huis Leegstand

overig detailhandel

FACTSHEETS

45

FACTSHEET DE CENTRALE

ENKELE KENMERKEN TOTAAL AANTAL VERKOOPPUNTEN

25

TOTAAL AANTAL M² WVO

26.466 M² WVO

AANDEEL DETAILHANDEL (/ TOTAAL M² WVO) 95% LEEGSTAND (VKP / M² WVO)

1 VKP / 648 M² WVO

VERDELING VERKOOPPUNTEN

VERDELING M² WVO

Dagelijks Horeca

Mode & Luxe Overig leisure

Vrije Tijd Diensten

In en om huis Leegstand

overig detailhandel

46

FACTSHEETS

FACTSHEET WTC GEBIED

IMPRESSIE TOEKOMSTIG CLUSTER

ENKELE KENMERKEN (O.B.V. MOGELIJKHEDEN BESTEMMINGSPLAN) MAXIMAAL SUPERMARKTEN

5.406 M² BVO

MAXIMAAL OVERIG DAGELIJKSE DETAILHANDEL

1.564 M² BVO

MAXIMAAL NIET-DAGELIJKSE DETAILHANDEL

4.026 M² BVO

HORECA

5.471 M² BVO

LEISURE (INCL. BIOSCOOP)

20.908 M² BVO

SPORT

2.056 M² BVO

FACTSHEETS

47

FACTSHEET DORPSCENTRUM GROU

ENKELE KENMERKEN TOTAAL AANTAL VERKOOPPUNTEN

69

TOTAAL AANTAL M² WVO

7.486 M² WVO

AANDEEL DETAILHANDEL (/ TOTAAL M² WVO) 59% LEEGSTAND (VKP / M² WVO)

5 VKP / 964 M² WVO

VERDELING VERKOOPPUNTEN

VERDELING M² WVO

Dagelijks Horeca

Mode & Luxe Overig leisure

Vrije Tijd Diensten

In en om huis Leegstand

overig detailhandel

48

FACTSHEETS

FACTSHEET DORPSCENTRUM STIENS

ENKELE KENMERKEN TOTAAL AANTAL VERKOOPPUNTEN

63

TOTAAL AANTAL M² WVO

10.244 M² WVO

AANDEEL DETAILHANDEL (/ TOTAAL M² WVO) 79% LEEGSTAND (VKP / M² WVO)

4 VKP / 806 M² WVO

VERDELING VERKOOPPUNTEN

VERDELING M² WVO

Dagelijks Horeca

Mode & Luxe Overig leisure

Vrije Tijd Diensten

In en om huis Leegstand

overig detailhandel

FACTSHEETS

49

FACTSHEET OVERIGE DORPEN O.A. MANTGUM, WERGEA EN WIRDUM, MAAR OOK DORPEN MET NOG MINDER AANBOD

ENKELE KENMERKEN TOTAAL AANTAL VERKOOPPUNTEN

89

TOTAAL AANTAL M² WVO

12.854 M² WVO

AANDEEL DETAILHANDEL (/ TOTAAL M² WVO) 27% LEEGSTAND (VKP / M² WVO)

0 VKP / 0 M² WVO

VERDELING VERKOOPPUNTEN

VERDELING M² WVO

Dagelijks Horeca

Mode & Luxe Overig leisure

Vrije Tijd Diensten

In en om huis Leegstand

overig detailhandel

50

FACTSHEETS

FACTSHEET ONDERSTEUNENDE CLUSTERS (WIJK- EN BUURTCENTRA + AANBOD KLEINE DORPEN)

ENKELE KENMERKEN AANTAL CLUSTERS

13 BUURT + WIJK

TOTAAL AANTAL VERKOOPPUNTEN

292

TOTAAL AANTAL M² WVO

65.475 M² WVO

GEMIDDELDE MAAT PER CLUSTER (VKP / M²)

21 VKP / 4.677 M² WVO

AANDEEL DETAILHANDEL (/ TOTAAL M² WVO) 74% LEEGSTAND (VKP / M² WVO)

29 VKP / 9.367 M² WVO

VERDELING VERKOOPPUNTEN

VERDELING M² WVO

Dagelijks Horeca

Mode & Luxe Overig leisure

Vrije Tijd Diensten

In en om huis Leegstand

overig detailhandel

FACTSHEETS

51

52

BIJLAGE 1

BIJLAGE 1 BEGRIPPEN

Bedrijfsoppervlakte (BVO) De bedrijfsvloeroppervlakte (BVO) is de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel, bedrijf of voorziening met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten. Dagelijkse sector Winkels in Levensmiddelen en Persoonlijke Verzorging. Dit betreffen onder meer supermarkten, versspeciaalzaken, drogisterijen, parfumeries en apotheken. Diensten Tot de Diensten behoren den hoofdbranches Verhuur, Ambacht, Financiële instelling en Particuliere dienstverlening. Hiertoe vallen de volgende verkooppunten: Videotheek, Autoverhuur, Rijwielverhuur, Gereedschap verhuur, Verhuur Overig, Edelsmid, Schoenreparatie/Sleutels, Kapper, Tattoo/Piercing, Schoonheidsspecialist, Kledingreparatie, Stoffeerderij, Kleermaker, Pottenbakker, Electro reparatie, Drukwerk, Foto-ontwikkelen, Dierentrimsalon, Lijstenmaker, Ambacht overig, Financiële intermediair, Verzekeringswerk, Bank, Postkantoor, Bellen/Internet, Fotostudio, Makelaardij, Autowasserij, Autopoetsbedrijf, Fietsenstalling, Stomerij/Wassalon, Reisbureau, Uitzendbureau, Uitvaart, Diensten overig. GDV (Grootschalige Detailhandelsvestiging) Bij Grootschalige DetailhandelsVestigingen (GDV) gaat het niet om de omvang van de goederen (zoals bij PDV, zie verderop in begrippenlijst), maar om de omvang van de winkel zelf.

Grootschalige detailhandelsvestigingen zijn van oorsprong minimaal 1.500 m² bvo en betreffen veelal sport- en elektronicawinkels. Horeca De Nederlandse horeca omvat de volgende sectoren (indeling Horeca DNA, bij Locatus valt het allemaal onder de hoofdbranche Horeca) : • Drankensector: Café/Bar, Discotheek, Coffeecorner, Kiosk, Horeca bij recreatiebedrijf of sportaccommodatie, Strandbedrijf, Ontmoetingscentrum, Zalen-/Partycentrum • Fastservicesector: IJssalon, Cafetaria/Snackbar, Fastservicerestaurant, Shoarmazaak, Lunchroom, Pannenkoekenrestaurant, Restauratie, Spijsverstrekkers (hieronder vallen met name afhaalbedrijven die (beperkt) zijn ingericht voor verbruik ter plaatse. Denk hierbij aan toko's en afhaalchinezen.) • Restaurant sector: Bistro, Pizzeria, Restaurant, Café-restaurant, Wegrestaurant

BIJLAGE 1

53

Koopkrachtafvloeiing Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij gevestigde winkels buiten dat gebied of naar online kanalen. Koopkrachtbinding Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn. Koopkrachttoevloeiing Aandeel van de omzet die van bewoners komt die buiten een bepaald gebied wonen. Leegstand Een unit/verkooppunt/pand met een commerciële bestemming, zonder dat daar een functie is gevestigd. Een leegstaand pand kan in het verleden een winkel zijn geweest, maar ook een andere functie hebben gehad (zoals bijvoorbeeld een ambacht, horeca of dienstverlening). Ook bij eventuele invulling van het pand kunnen naast een winkel ook andere functies gevestigd worden. Leisure Leisure is een brede term voor verschillende commerciële functies. Door Locatus is de groep uitgesplitst naar drie branches: Horeca, Cultuur en Vermaak. Onder Cultuur valt o.a. de bibliotheek, bioscoop, museum en theater. Vermaak betreffen functies als een pretpark, bowlingbaan, sauna en zwembad. Locatus Locatus is een onafhankelijke commerciële dienstverlener die informatie verzamelt over alle winkels en consumentgerichte, dienstverlenende bedrijven. Veldwerkers bezoeken en onderzoeken jaarlijks alle winkelgebieden in de Benelux.

De verzamelde gegevens, zoals (winkel)naam, winkelverkoopvloeroppervlak en branche worden geregistreerd in de database. Er wordt daarnaast ook een indeling in winkelgebieden aan gekoppeld en winkelgebieden worden geclassificeerd. Marktruimte (o.b.v. distributieve berekening) Een veelgebruikt rekeninstrument om het huidige functioneren en eventuele indicatieve markt voor detailhandel in de toekomst te kunnen duiden is de distributieve berekening. Hierin wordt het huidige gevestigde aanbod in een specifieke branche (bijvoorbeeld dagelijkse detailhandel) in een afgebakend gebied vergeleken met het landelijke gemiddelde. Daarbij wordt de gemiddelde vloerproductiviteit berekend van het in het gebied gevestigde aanbod. Het verschil tussen de gerealiseerde vloerproductiviteit en de landelijke gemiddelde vloerproductiviteit bepaalt of de desbetreffende branche boven- of ondergemiddeld functioneert. Het verschil tussen de gerealiseerde en gemiddelde vloerproductiviteit kan worden opgevat als indicatieve uitbreidingsruimte, dan wel overaanbod.

54

BIJLAGE 1

Niet-dagelijkse Sector (regulier) Winkels in Mode & Luxe, Vrije Tijd en Elektronica. Dit betreffen de branches warenhuizen, kleding & mode, schoenen en lederwaren, huishoudelijke & luxe artikelen, juwelier & optiek, antiek & kunst, sport & spel, hobby, media en bruin & witgoed. Deze branches treffen we gewoonlijk aan in de centrale en ondersteunende winkelgebieden. PDV (perifere detailhandelsvestigingen)/ Volumineuze detailhandel Perifere detailhandelsvestigingen zijn winkels die vanwege hun aard en omvang over het algemeen niet in de traditionele winkelcentra (binnenstad, buurt- en wijkcentra) gevestigd kunnen worden. Het gaat hierbij vooral (en niet uitsluitend) over de volumineuze aard van de goederen. Deze benadering van perifere winkels is vanuit het voormalige rijksbeleid ingestoken en dus met name branchegericht. Veelvoorkomende branches zijn: auto’s, boten en caravans (ABC), bouwmarkten, tuincentra en detailhandel in woninginrichting. Verblijfsgebied Waar we in het verleden spraken over winkelgebieden, worden dit steeds meer verblijfsgebieden. De functie winkelen wordt minder belangrijk en dit biedt ruimte voor horeca en andere leisurefuncties. Een prettig verblijf staat voorop. We gaan van winkelgebieden waar transacties het hoofddoel vormden, naar verblijfsgebieden waar attractie en vermaak de belangrijkste doelen zijn.

Vloerproductiviteit De vloerproductiviteit (omzet in € per m² wvo) is een veelgebruikt kengetal om het functioneren van een winkel inzichtelijk te maken. Winkelvloeroppervlakte (WVO) De winkelvloeroppervlakte betreft de winkeloppervlakte die in gebruik is voor de directe verkoop van goederen. Het betreft de voor de klant toegankelijke verkoopruimte van de winkel, oftewel de totale bedrijfsvloeroppervlakte minus eventueel kantoor-, personeels- en magazijnruimte, toiletten etc.

BIJLAGE 2

55

BIJLAGE 2 SWOT-ANALYSE PROVINCIE FRIESLAND 2019

De uitkomsten van de SWOT-analyse van de provincie Friesland (voor de winkelgebieden in Leeuwarden die zijn meegenomen) ziet er als volgt uit: WINKELGEBIED LEEUWARDEN

Sterktes

Zwaktes

BINNENSTAD

Groot en gevarieerd aanbod

Leegstand

Goede parkeervoorzieningen

Uitstraling sommige delen binnenstad

Historie/cultuur

Verrommeling aan uiteinden

Studentenstad Kansen

Bedreigingen

Optimaliseren website en sociale media Te veel lege panden tussen Compacter winkelgebied

winkelpanden

Wonen boven winkel

LEEUWARDEN

Sterktes

Zwaktes

BILGAARD

Goede trekkers dagelijks en niet-

Veel leegstand

dagelijks

Relatief weinig parkeerplaatsen bij Aldi

Supermarkten van juiste oppervlakte

Passage functioneert matig

Goed bereikbaar Daghoreca en terrassen aanwezig Kansen

Bedreigingen

Hema beter zichtbaar maken

Leegstand binnenzijde

Instagram en Facebook benutten

LEEUWARDEN

Sterktes

Zwaktes

CAMBUURPLEIN

Volledig dagelijks en frequent

Online zichtbaarheid

benodigd aanbod

Verouderde uitstraling zonder sfeer

Goed bereikbaar Groot parkeerterrein Kansen

Bedreigingen

Eigen website

Ontwikkeling stadiongebied

Ontwikkeling stadiongebied

Verplaatsing Aldi

Bevolkingsprofiel

56

BIJLAGE 2

LEEUWARDEN

Sterktes

Zwaktes

CAMMINGHABUREN

Volledig dagelijks aanbod

Parkeren

Goed bereikbaar

Route met kar naar supermarkten

Aanvullende voorzieningen Facebookpagina Actieve ondernemersvereniging Kansen

Bedreigingen

Online zichtbaarheid optimaliseren

Afnemend draagvlak

LEEUWARDEN J.

Sterktes

Zwaktes

KOLFPLEIN

Bereikbaarheid

Online zichtbaarheid

Moderne supermarkt

Beperkt overig aanbod

Geen leegstand Kansen

Bedreigingen

Online vindbaar worden

Beperkt draagvlak wijk

Veel jongeren (West)

Vergrijzing (Oost)

LEEUWARDEN MIRO

Sterktes

Zwaktes

CENTER

AH XL

Online vindbaarheid

Eind 2019 compleet nieuw

Verdeling parkeren rond het centrum

Goed bereikbaar Kansen

Bedreigingen

Gezamenlijke website en social media

Onvoldoende kwalitatieve parkeerplaatsen Ontwikkeling Leeuwarden West (verduidelijking BSP: WTC terrein)

LEEUWARDEN HUIZUM

Sterktes

Zwaktes

(SCHRANS)

Goede trekkers niet-dagelijks

Website

Compleet aanbod

Uitstraling grote parkeerterrein

Goed bereikbaar

Passages vanaf parkeerterrein

Facebookpagina Parkeren voor de deur Kansen

Bedreigingen

Gezamenlijke website

Te kleine supermarkt

Betere uitstraling en sfeer, met name vanaf passages Betere verbinding met centrum

Sterktes

Zwaktes

BIJLAGE 2

LEEUWARDEN

57

Goed bereikbaar

ZUIDVLIET (HET VLIET)

Geen eenheid, niet herkenbaar als winkelgebied Veel niet-winkel functies

Kansen

Bedreigingen

Samenwerking ondernemers

Verdere leegstand Verloedering Groei online winkelen

LEEUWARDEN

Sterktes

Zwaktes

WESTEINDE

Bereikbaarheid

Parkeren rommelig

Aanwezigheid overige voorzieningen

Te kleine supermarkten

Geen leegstand

Online zichtbaarheid

Kansen

Bedreigingen

Online vindbaar worden

Beperkt consumentendraagvlak wijk

Eén volwaardige supermarkt

Vergrijzing Te beperkt aanbod

LEEUWARDEN NIJLÂN

Sterktes

Zwaktes

Goede Lidl; enige in Leeuwarden Zuid

Uitstraling

Enig aanbod aanvullend dagelijks

Sterk verouderd en vies (passage)

Centraal in de wijk gelegen

Samenwerking ondernemers

Kansen

Bedreigingen

Website en social media

Vergrijzing in de wijk Beperkt draagvlak

LEEUWARDEN DE

Sterktes

Zwaktes

CENTRALE

Groot aanbod

Inrichting openbare ruimte

Voldoende parkeerplaatsen

Sfeer

Regionale trekkers Kansen

Bedreigingen

Uitbreidingsmogelijkheden

Groei online aankopen

Website en social media Relatie met binnenstad

LEEUWARDEN

Sterktes

Zwaktes

ZEVENBLAD

2 supermarkten

Parkeren overzichtelijk, maar oogt

Goed bereikbaar

rommelig (met name bij Poiesz)

Overige voorzieningen Kansen

Bedreigingen

58

BIJLAGE 2

Betere inrichting openbare ruimte

Verdere Verrommeling van de omgeving

GROU

Sterktes

Zwaktes

Supermarkten aanwezig

Zichtlijnen

Sterk en gevarieerd overig aanbod

Parkeerroutes en -locaties centrum

Sterke ondernemersvereniging

Presentatie en profilering winkels

Weinig leegstand Kansen

Bedreigingen

Website versterken

Groei online winkelen

Online zichtbaarheid winkels verhogen Vergrijzing en ontgroening Entree/Poort winkelgebied

STIENS

Sterktes

Zwaktes

Sterk supermarktaanbod

Aanbod verspreid over dorp/centrum

Gevarieerd overig aanbod

Slechte zichtrelaties

Sterke ondernemersvereniging

Presentatie en profilering winkels

Weinig leegstand Kansen

Bedreigingen

Website ontwikkelen

Groei online winkelen

Relaties in centrum verbeteren

Storende leegstand gemeentehuis

Oplossen structurele leegstand

Vergrijzing

Samenwerking

TABEL 2 UITKOMSTEN SWOT-ANALYSE PROVINCIE FRIESLAND 2019 Bron: SWOT-analyse 71 winkelgebieden, Provincie Friesland, Broekhuis Rijs Advisering (2019)

BIJLAGE 3

59

BIJLAGE 3 DISTRIBUTIEVE TOETS

Door middel van een distributieve berekening (DPO) kan zowel voor de huidige situatie als voor de toekomstige situatie een indicatieve uitspraak worden gedaan over de ontwikkelingsmogelijkheden van het detailhandelsaanbod. Kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden van het aanbod kunnen worden verklaard door een te verwachten groei van het bevolkingsdraagvlak, door een bovengemiddeld functioneren van het huidige aanbod en/of door een groei in ambitie: een hogere, maar wel te verantwoorden binding en toevloeiing. Ook een combinatie hiervan kan een “driver” zijn achter de ontwikkelingsmogelijkheden. Anderzijds kan een negatieve marktruimte worden veroorzaakt door een momenteel (al) relatief matig functionerend aanbod. Dit kan veroorzaakt worden door bijvoorbeeld de toename van online bestedingen, een te groot aanbod voor de behoefte of veel afvloeiing naar elders (of een combinatie van). Voor de distributieve toets maken we gebruik van de volgende kengetallen en cijfers: • Bevolking. In de huidige situatie wonen er 124.481 mensen in de gemeente Leeuwarden (CBS 2021, meest recente cijfers). Voor 2035 hanteren we de gemeentelijke prognose. Daarmee wonen er in 2035 naar verwachting 127.600 mensen in de gemeente. • Bestedingscijfers. De meest recente bestedingscijfers zijn gepubliceerd in het document omzetkengetallen 2020 (INretail en Panteia).

Deze cijfers zijn gebaseerd op de meest recente kennis over bestedingen per branchegroep. Voor de bestedingen in 2035 hanteren we twee scenario’s. Het maximum scenario waarin we de bestedingen in fysieke winkels constant veronderstellen (combinatie met maximale binding) en waarvan we ervan uit gaan dat de bestedingen in fysieke winkels met 5% af nemen door de toename van online bestedingen (combinatie met minimale binding). DAGELIJKS

MODE & LUXE

VRIJE TIJD

IN EN OM HUIS

Bestedingscijfer per jaar per hoofd in €

€ 2.587

€ 818

€ 234

€ 1.008

Bestedingscijfer 2025 afname 5% punt

€ 2.458

€ 777

€ 222

€ 958

€ 7.577

€ 2.557

€ 1.971

€ 1.389

(minimum) Vloerproductiviteit (€ / m² per jaar)

TABEL 3 BESTEDINGSCIJFERS EN VLOERPRODUCTIVITEIT DETAILHANDELSBRANCHES Bron: Omzetkengetallen 2018 (meest recente cijfers), INretail en Panteia

•

Inkomensniveau. Het inkomensniveau van de gemeente Leeuwarden ligt ca.

12,5% lager dan het landelijk gemiddelde. De bestedingscijfers zullen

60

•

BIJLAGE 3

worden gecorrigeerd naar het gemiddeld lagere inkomen dat de inwoners hebben. Voor de dagelijkse sector gebeurt dit met een prijselasticiteit van 0,4, voor de niet dagelijkse sectoren Mode & Luxe, Vrije Tijd en In en Om het huis met een prijselasticiteit van 0,7. Koopstromen. In 2017 is er een koopstromenonderzoek uitgevoerd voor de gehele provincie Friesland (door Broekhuis Rijs Advisering). Doordat o.a. de gemeentegrenzen sinds 2017 zijn gewijzigd, de koopstromen zijn berekend op niveau van kernen (en niet gemeenten), de toevloeiing voor de dagelijkse niet bekend is en doordat de analyses de niet-dagelijkse detailhandel niet verder uitsplitsen biedt dit koopstromenonderzoek onvoldoende houvast voor een distributieve toets op gemeenteniveau. Wel kunnen we de kennis vanuit deze gegevens gebruiken als een van de informatiebronnen om tot gegronde koopstromen te komen. De andere informatiebronnen waar we ons op baseren zijn vergelijkbare gemeentes (in inwonertallen en functie) de koopstromenonderzoeken voor de Randstad (2021) en Oost Nederland (2019), en informatie van winkeliers in Leeuwarden. Op basis van deze informatie gaan we uit van de volgende kooporiëntaties voor de gemeente Leeuwarden. We veronderstellen de koopstromen als constant voor 2035: DAGELIJKS

MODE & LUXE

VRIJE TIJD

IN EN OM HUIS

Koopkrachtbinding

90 – 95%

52,5 – 60%

57,5 – 65%

62,5 – 70%

Koopkrachtoevloeiing

10%

40%

30%

30%

TABEL 4 MARGES KOOPSTROMEN Bron: o.b.v. Koopstromen Randstad 2021, Oost Nederland 2019, Koopstormenonderzoek Friesland 2017 en informatie retailers.

•

Vloerproductiviteit. Net als de bestedingscijfers zijn ook de meest recente

•

cijfers voor de gemiddelde vloerproductiviteit gepubliceerd in het document omzetkengetallen. Deze zijn opgenomen in tabel 5). Huidig bestaande aanbod. Dit zijn de meters zoals opgenomen zijn in Locatus.

PARAMETER

DAGELIJKS

MODE & LUXE

VRIJE TIJD

IN EN OM HUIS

HUIDIG

2035

HUIDIG

2035

HUIDIG

2035

HUIDIG

2025

Inwoners

124.481

127.600

124.481

127.600

124.481

127.600

124.481

127.600

Bestedingen per hoofd in €

€ 2.587

€ 2.458 -

€ 818

€ 777 - 818

€ 234

€ 222 - 234

€ 1.008

€ 958 –

2.587

1.008

Bestedingspotentieel in € mln.

€ 322

€ 314 - 330

€ 102

€ 99 – 104

€ 29

€ 28 – 30

€ 125

€ 122 - 129

Bestedingspotentieel in € mln.,

€ 306

€ 298 - 314

€ 93

€ 90 – 95

€ 27

€ 26 – 27

€ 114

€ 111 - 117

90 - 95%

90 - 95%

52,5 – 60 %

52,5- 60%

57,5 - 65%

57,5 - 65%

62,5 - 70%

62,5 - 70%

€ 275 - 291 € 268 - 298

€ 49 - 56

€ 48 - 57

€ 15 – 17

€ 15 – 18

€ 72 – 80

€ 70 – 82

40%

40%

30%

30%

30%

30%

incl. inkomenscorrectie Koopkrachtbinding Gebonden bestedingen in € mln. Koopkrachttoevloeiing

10%

10%

BIJLAGE 3

€ 31 - 32

Omzet door toevloeiing in €

61

€ 30 - 33

€ 33 - 37

€ 32 – 38

€7- 7

€6–8

€ 31 – 34

€ 30 - 35

€ 306 - 323 € 298 - 331

€ 81 - 93

€ 879 – 95

€ 22 – 25

€ 21 – 25

€ 102 - 114 € 100 - 117

mln. Totale bestedingen in € mln.

€ 7.577

€ 7.577

€ 2.557

€ 2.557

€ 1.971

€ 1.971

€ 1.389

€ 1.389

€ 5.595 –

€ 5.449 –

€ 1.576 –

€ 1.534 –

€ 1.554 –

€ 1.513 –

€ 758 –

€ 738 - 870

5.906

6.054

1.801

1.846

1.757

1.801

849

40.376 –

39.319 –

31.796 –

30.963. –

11.077 –

10.787 –

73.600 –

71.672 –

42.619

43.687

36.338

37.248

12.522

12.836

82.432

84.497

Aanbod (Locatus)

54.675

54.675

51.603

51.603

14.051

14.051

134.884

134.884

Marktruimte in m² wvo

-14.299 –

-15.356 –

-19.807 –

-20.640 –

-2.974 –

-3.264 –

-61.284 - -

-63.212 –

-12.056

-10.988

-15.265

-14.335

-1.529

-1.215

52.452

-50.387

Gemiddelde vloerproductiviteit in € per m² wvo Gerealiseerde vloerproductiviteit/ functioneren Haalbaar aanbod in m² wvo

Functioneren t.o.v. landelijk

-26% - -22% - 28% - -20% -38% - -30% -40% - -28% -21% - -11% TABEL 5 DISTRIBUTIEVE TOETS GEMEENTE LEEUWARDEN

-23% - -9%

-45% - -39% -47% - -37%