Retailvisie gemeente Leeuwarden 2022 Context en Analyses
Tekst van het document
ONTWERP RETAILVISIE GEMEENTE LEEUWARDEN CONTEXT EN ANALYSES 14 JUNI 2022
ONTWERP RETAILVISIE GEMEENTE LEEUWARDEN CONTEXT EN ANALYSES 14 JUNI 2022
Status: Definitief Datum: 14 juni 2022 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl BSP-Amsterdam@sweco.nl Team Winkelen Ellen Scholten MSc Drs. Femke Wokke Voor meer informatie: nl Review: Drs. Toine Hooft In opdracht van: Gemeente Leeuwarden
De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Disclaimer: Deze visie is grotendeels opgesteld in 2020, waarbij ook onderliggende data dateren uit 2020. Retail ontwikkelingen na 2020 binnen de gemeente Leeuwarden zijn niet opgenomen. Door omstandigheden als gevolg van de coronapandemie is vaststelling van de visie vertraagd. Projectnummer: 2019.R.153a Referentie: 2019.R.153a Leeuwarden Retailvisie_Context_Analyses_DEF_140622
INLEIDING
1
5
INLEIDING
7
DEEL B CONTEXT, BELEID, TRENDS EN (HUIDIG) FUNCTIONEREN
9
DE FEITEN EN CIJFERS: DETAILHANDEL, HORECA EN LEISURE IN LEEUWARDEN .......................................................................................................................... 10 1.1 LEEUWARDEN IN HAAR CONTEXT EN DRAAGVLAK 1.2 HUIDIG RETAILAANBOD EN ONTWIKKELINGEN
2
BESTAAND BELEIDSKADER, TRENDS EN ONTWIKKELINGEN .............................. 23 2.1 BELEIDSKADERS 2.2 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN IN HET RETAILLANDSCHAP
3
HUIDIG EN TOEKOMSTIG FUCNTIONEREN AANBOD ........................................ 34 3.1 HUIDIGE FUNCTIONEREN RETAILAANBOD 3.2 TOEKOMSTIGE (ON)MOGELIJKHEDEN DETAILHANDEL
4
FACTSHEETS ....................................................................................................... 43
BIJLAGE 1 BEGRIPPEN BIJLAGE 2 SWOT-ANALYSE PROVINCIE FRIESLAND 2019 BIJLAGE 3 DISTRIBUTIEVE TOETS
6
INLEIDING
INLEIDING
7
INLEIDING
Leeuwarden is een dynamische stad waar tal van ontwikkelingen hebben plaatsgevonden en plaats zullen vinden. Zo is de historische binnenstad de afgelopen jaren flink opgewaardeerd, mede vanwege het feit dat Leeuwarden de culturele hoofdstad van Europa was. In de komende jaren zal het huidige Cambuurstadion verplaatst worden van stadsdeel Oud Oost naar het WTC-gebied aan de andere kant van de stad. Deze verhuizing gaat gepaard met toevoeging van grootschalige detailhandel en (grootschalige) leisure. Ook heeft PDV/GDV-gebied de Centrale een uitbreidingswens van 12.000 m² bvo waar inmiddels een omgevingsvisie voor is vergeven en de bouw is gestart. De juiste afstemming moet ervoor zorgen dat ook de leefbaarheid van de omliggende dorpen, met Stiens en Grou voorop, op orde blijft.
Wat houdt de term retail in? Retail is de verzamelnaam voor bedrijven die goederen en diensten direct aan consumenten verkopen. Detailhandel wordt vaak retail genoemd, echter is retail breder dan winkels. In deze retailvisie vallen de volgende typen verkooppunten onder retail1:
Binnen retail is detailhandel nog steeds de grootste sector. In Leeuwarden valt 47% van de verkooppunten en 74% van de meters onder detailhandel. Het is tegelijkertijd ook de sector met de grootste problematiek. Detailhandel maakt door deze problematiek steeds meer plaats voor andere retailfuncties, als horeca. Daarom is dit een integrale retailvisie. De meeste aandacht wordt besteed aan detailhandel, omdat hier de grootste opgave ligt. De kansen voor de overige sectoren komen echter ook ruim aan bod. Leisure verdient een extra toelichting. Dit is een zeer heterogene sector met een zeer divers aanbod. Zo behoren sportvoorzieningen als een fitnessruimte, schaatshal en klimhal er toe, maar ook een sauna. Daarbij valt ook cultuur onder leisure. Denk aan een museum, theater en bioscoop.
1 Binnen Locatus valt horeca onder de sector leisure. We maken in deze analyses het onderscheid tussen horeca en de
overige leisurefuncties.
8
INLEIDING
Al deze ontwikkelingen en de bijkomende landelijke ontwikkelingen als de toename van online bestedingen in de detailhandelsbranche en de groei van het belang van horeca en leisure vragen om duidelijke kaders voor zowel gemeente als ondernemers. Het huidige ruimtelijk-functionele beleid is verdeeld over meerdere nota’s. Voor verschillende sectoren en deelgebieden (WTC, de Centrale en Binnenstad) zijn aparte documenten en nota’s opgesteld.
FIGUUR 1 GEMEENTE LEEUWARDEN MET ENKELE VERBLIJFSGEBIEDEN Bron: BRT Achtergrondkaart; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
Om meer duidelijkheid en consistentie te bereiken, maar ook om een antwoord te kunnen geven op actuele trends en ontwikkelingen heeft de gemeente een nieuwe, frisse visie nodig, niet alleen voor de detailhandel maar ook voor leisure, horeca en diensten. Doel is het economisch functioneren van de verblijfsgebieden te verbeteren in een tijd waarin de sector in een grote transitie verkeert. Dat vraagt om scherpe keuzes en om een tot gewenste acties uitlokkende visie. De visie dient de gewenste investeringen in de aangewezen voorzieningenclusters uit te lokken (uitnodigingsplanologie) en ongewenste investeringen te voorkomen. OPBOUW RAPPORTAGE
Deze visie bestaat uit twee onderdelen. Dit Deel B geeft inzicht in hoe de gemeente er nu voor staat en vormt daarmee de onderlegger voor de ambities, visie en beleid. Hierin komen ook het bestaande beleidskader en de trends en ontwikkelingen aan de orde. Tot slot gaan we in deel B in op het huidige en toekomstige functioneren van het aanbod. Deel A omvat de ambities voor de retailstructuur van Leeuwarden, de visie voor de hoofdstructuur en de beleidslijn. Ook de ambities voor de verblijfsgebieden maken onderdeel uit van dit deel.
DEEL B CONTEXT, BELEID, TRENDS EN (HUIDIG) FUNCTIONEREN
DEEL B CONTEXT, BELEID, TRENDS EN (HUIDIG) FUNCTIONEREN
9
10
DE FEITEN EN CIJFERS: DETAILHANDEL, HORECA EN LEISURE IN LEEUWARDEN
1 DE FEITEN EN CIJFERS: DETAILHANDEL, HORECA EN LEISURE IN LEEUWARDEN
1.1 LEEUWARDEN IN HAAR CONTEXT EN DRAAGVLAK SITUERING GEMEEENTE LEEUWARDEN
De gemeente Leeuwarden is één van de achttien gemeenten in de provincie Friesland (waarvan vier gemeenten Waddeneilanden betreffen). In de provincie zijn diverse fusies tussen gemeenten geweest. Ook de gemeente Leeuwarden is zo’n fusiegemeente. Sinds 2018 is de gemeente Leeuwarderadeel en een deel van de gemeente Littenseradeel toegevoegd aan de gemeente. Leeuwarden stad is de grootste en belangrijkste stad binnen de provincie. Heerenveen, Sneek en Drachten volgen op afstand, zowel in inwonertal als in retailaanbod.
FIGUUR 2 SITUERING GEMEENTE LEEUWARDEN IN FRIESLAND Bron: BRT Achtergrondkaart; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
De gemeente Leeuwarden kent naast Leeuwarden stad diverse (kleine) dorpen. Stiens ten noorden van Leeuwarden en Grou ten zuiden van Leeuwarden zijn de grootste kernen. Andere dorpen zijn o.a. Goutum, Wergea, Jirnsum, Mantgum, Reduzum en Wirdum. In de andere dorpen zijn per kern minder dan 1.000 inwoners woonachtig en deze liggen verspreid over de gemeente.
DE FEITEN EN CIJFERS: DETAILHANDEL, HORECA EN LEISURE IN LEEUWARDEN
DRAAGVLAK EN BEVOLKINGSONTWIKKELING
Binnen de gemeente Leeuwarden zijn ca. 124 duizend mensen woonachtig (peildatum 1 januari 2021, meest recente cijfers). Hiervan is ongeveer twee derde woonachtig in Leeuwarden stad (68%). De inwonersgroep 15 tot 25 jaar is iets oververtegenwoordigd ten opzichte van Nederland. Dit kan (mede) verklaard worden uit de aanwezigheid van de hogere onderwijsinstellingen (zoals Stenden Hogeschool).
FIGUUR 3 ONTWIKKELING BEWONERS LEEUWARDEN PER DEELGEBIED Bron: BRT Achtergrondkaart, CBS Statline 2021; prognose gemeente Leeuwarden; Bewerking: Bureau Stedelijke Planning
De bevolkingsontwikkeling van de gemeente Leeuwarden is positief. In 2025 zijn er ca. 1,1% meer mensen woonachtig binnen de gemeente. In 2040 is naar verwachting het aantal inwoners met ca. 11.000 toegenomen (verschil met 2021 plus 8,9%). Deze groei vindt voornamelijk plaats in Goutum (ontwikkeling in de wijk Zuidlanden). Ook Leeuwarden Stad groeit nog met ca. 2,2% tot 2040. Met name de dorpen ten zuiden van Leeuwarden (Mantgum e.o., Wergea e.o. en Grou e.o.) krijgen te maken met een grote bevolkingsafname.
11
12
DE FEITEN EN CIJFERS: DETAILHANDEL, HORECA EN LEISURE IN LEEUWARDEN
137.000
132.000
127.000
2040
2039
2038
2037
2036
2035
2034
2033
2032
2031
2030
2029
2028
2027
2026
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
122.000
Prognose gemeente FIGUUR 4 BEVOLKINGSPROGNOSE (VIJFJAARS) GEMEENTE LEEUWARDEN Bron: Prognose gemeente Leeuwarden (2022)
Het inwonertal van deelgebied Goutum neemt toe door de woningbouwontwikkelingen die er plaatsvinden. Binnen de gemeente is hier de grootste woningbouwvoorraad (waarvan deels al gerealiseerd). Ook binnen Leeuwarden Stad zal echter nog nieuwe woningbouw plaats vinden. Denk hierbij aan de Spoorzone en de ontwikkelingen rondom het huidige Cambuur Stadion binnen de ontwikkeling Nieuw Oud Oost.
1.2 HUIDIG RETAILAANBOD EN ONTWIKKELINGEN Het retailaanbod bestaat uit detailhandelsvestigingen, horeca, leisure en dienstverlening als de kapper en het reisbureau. In totaal is er op dit moment ca. 374.600 m² wvo verspreid over 1.692 retailverkooppunten in Leeuwarden aanwezig.
Retailaanbod Leeuwarden in M² wvo
Retailaanbod Leeuwarden in VKP
14.660 298 53.326
959
435
306.584
Detailhandel
Horeca & Leisure
Diensten
Detailhandel
FIGUUR 5 AANTAL M² WVO EN VERKOOPPUNTEN PER GROEP IN LEEUWARDEN Bron: Locatus april 2022
Horeca & Leisure
Diensten
DE FEITEN EN CIJFERS: DETAILHANDEL, HORECA EN LEISURE IN LEEUWARDEN
Verkooppunten 351
200
18.258
20.000
16.266
40.000
14.051
60.000
35.068
250
80.000
35.105
100.000
51.603
300
54.675
120.000
0
211
350
150 100
65
140.000
400
204
160.000
84
134.884
M² wvo
197
•
detailhandelsvestigingen (82% van het totaal m² wvo), in totaal is dit ruim 306.600 m² wvo. Voor de verkooppunten geldt dat detailhandel een aandeel van 57% inneemt. Dit betekent dat de verkooppunten in de detailhandel gemiddeld groter zijn dan die in de horeca (en andere leisure) en dienstverlening. Horeca & Leisure. De groep Horeca & Leisure beslaat in totaal ruim 53.000 m² wvo, verdeeld over 436 vestigingen. Binnen leisure bestaan de meeste verkooppunten uit horecavestigingen (81%). In de branche cultuur zijn de minste verkooppunten, namelijk 28 verkooppunten. Hieronder vallen de vier bibliotheken, maar ook de musea als het Fries Museum en de Theaters als De Harmonie. Diensten. In de dienstverlening is een kleine 15.000 m² wvo verdeeld over 298 verkooppunten in de gemeente aanwezig. Hiermee is de groep zowel qua meters als aantal verkooppunten de kleinste van de drie retailgroepen. Binnen de diensten nemen de ambachten de meeste verkooppunten in (namelijk 175). Hieronder vallen onder andere de 90 kappers binnen de gemeente.
60
•
Detailhandel. Het merendeel van de retailmeters is ingevuld met
222
•
13
50 0
FIGUUR 6 RETAILAANBOD PER BRANCHE – DETAILHANDEL, HORECA, LEISURE EN DIENSTEN Bron: Locatus april 2022
TYPERING (WINKEL)GEBIEDEN
In de retailstructuur van de gemeente Leeuwarden zijn verschillende (typen) gebieden te onderscheiden. In navolgende kaart zijn het geclusterde retailaanbod en de solitaire supermarkten van de gemeente Leeuwarden opgenomen. De gemeente kent drie centrumgebieden: Binnenstad Leeuwarden, Stiens Centrum en Grou Centrum. Daarnaast zijn er twee PDV/GDV-clusters binnen de kern van Leeuwarden en tal van ondersteunende clusters en solitaire supermarkten. De
14
DE FEITEN EN CIJFERS: DETAILHANDEL, HORECA EN LEISURE IN LEEUWARDEN
solitaire supermarkten zijn vaak kleine winkels in de kleinere dorpen binnen de gemeente, zoals Wirdum en Wergea.
FIGUUR 7 RETAILSTRUCTUUR CLUSTERS LEEUWARDEN IN KAART Bron: Locatus april 2022, BRT Achtergrondkaart; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
CENTRUMGEBIEDEN •
•
•
Leeuwarden Centrum. Dit is de historische binnenstad van Leeuwarden die
met ruim 98.000 m² wvo aan retailmeters het grootste aanbod binnen de gemeente biedt (679 verkooppunten). De binnenstad heeft een regionale functie en is het belangrijkste recreatieve winkelgebied van de provincie Friesland. De Mode & Luxe branche is met o.a. diverse (inter)nationale retailers de grootste in meters, maar ook horeca is met 18.000 m² wvo (verspreid over 181 verkooppunten) goed vertegenwoordigd. Aan de hoofdwinkelstraat Nieuwestad zijn zowel deze grote modewinkels als veel horecazaken gevestigd. In 2018 was Leeuwarden de culturele hoofdstad van Europa. Hiervoor is er veel in de binnenstad geïnvesteerd in het openbaar gebied en zijn er ook tal van hotel- en horecagelegenheden bij gekomen. Stiens Centrum. Het centrum van Stiens kenmerkt zich door de vier supermarkten die zich getweeën aan de noordkant en zuidkant van het centrum bevinden. Daartussen vormt de Langebuorren de winkelstraat met o.a. Hema en Kruidvat, maar ook diverse sterke lokale ondernemers als modezaak Meneer & Mevrouw Hoekstra en Fialia kinderkledingwinkel. In totaal is er ca. 10.200 m² wvo aan retailmeters aanwezig. Dit is een fractie van de binnenstad van Leeuwarden. Bijna de helft van de meters wordt ingenomen door dagelijks (supermarkt) aanbod. Grou Centrum. Het centrum van Grou is nog een stapje kleiner dan Stiens (ca. 7.500 m² wvo). Dit komt met name doordat er maar één supermarkt
DE FEITEN EN CIJFERS: DETAILHANDEL, HORECA EN LEISURE IN LEEUWARDEN
15
(Poiesz) onderdeel is van het centrumgebied. Grou heeft een toeristische functie (met name voor watersporttoerisme) en daaraan het relatief groter aanbod van 17 horecavestigingen te danken. VOLUMINEUZE CLUSTERS • De Centrale. Cluster De Centrale is een cluster van grootschalige detailhandelsvestigingen. Naast het aanbod van woonretailers als de Kwantum en Leen Bakker zijn hier met name grote vestigingen van retailers in de huishoud-, sport/vrije tijd en elektronica branches gevestigd. In totaal is er ruim 26.500 m² wvo aan retailmeters, verspreid over slechts 25 verkooppunten. Deze retailers zijn gevestigd rondom een groot gezamenlijk parkeerterrein. • Bedrijventerrein Leeuwarden West. Dit gemixte bedrijventerrein ligt aan de zuidwest kant van Leeuwarden. Tussen het Ferbiningskanaal en het Van Harinxmakanaal zijn naast niet publieksgerichte bedrijven ook diverse volumineuze retailers met in totaal een metrage van ruim 31.000 m² wvo gevestigd. Anders dan de Centrale bestaat het aanbod hier voornamelijk uit In en om het Huis retailers. Ook anders dan de Centrale is de beperkte interactie die de verschillende winkels met elkaar hebben. De meesten hebben hun eigen parkeerterrein en oprit. Het is echter geen cluster. Centrum Mantgum Stationsplein… Eksterstr J.
Kolfplein Kruisdobbe Wythusterwei WC Westeinde Zevenblad Nylan Stationsweg Grou Camminghaburen Miro Center… Zuidvliet Cambuurstadion Snekertrekweg Centrum Grou Bilgaard Centrum Stiens Huizum Leeuwarden West Centrale Retailpark
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
FIGUUR 8 RETAILSTRUCTUUR CLUSTERS LEEUWARDEN IN KAART Bron: Locatus april 2022,
In/Omhuis
Detailh overig
Horeca
Leisure
Diensten
95.000
90.000
85.000
80.000
75.000
70.000
65.000
60.000
55.000
50.000
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
Centrum Leeuwarden
16
DE FEITEN EN CIJFERS: DETAILHANDEL, HORECA EN LEISURE IN LEEUWARDEN
KLEINE DORPSKERNEN EN ONDERSTEUNEND AANBOD Naast de centrumgebieden zijn er nog enkele kleine dorpskernen met een beperkt aanbod en kent met name Leeuwarden Stad een ondersteunend aanbod. De belangrijkste zijn: • Dorpen Mantgum, Wirdum en Wergea. Deze drie dorpen hebben allemaal hun eigen kleine supermarkt (< 550 m² wvo). Dit zijn kleine buurtsupers met een beperkte maat en assortiment. Naast deze buurtsupers wordt het dagelijkse aanbod in deze dorpen aangevuld met een bakker en in Wergea een slagerij en een slijterij. In Wergea is ook een schoenenwinkel gevestigd. • Overige dorpen rondom Leeuwarden hebben veelal geen eigen dagelijks aanbod en moeten uitwijken naar elders voor hun boodschappen. • Huizum (Schrans). Huizum (met name gelegen aan de Schrans) is het grootste ondersteunende cluster van Leeuwarden en meet een kleine 12.400 m² wvo. Het is van vroeger uit een aanrijroute richting de binnenstad. Naast het dagelijkse aanbod (supermarkt en speciaalzaken) zijn er ook nog diverse niet-dagelijkse winkels, waaronder modezaken als de Scapino en Shoeby. • Bilgaard. Dit wijkwinkelcentrum maakt onderdeel uit van de gelijknamige wijk. Het winkelcentrum is langgerekt en kent verschillende delen. Supermarkten Albert Heijn en Aldi zijn gesitueerd aan de kopse kanten van het centrum, daartussen in is een groot deel van het winkelcentrum overdekt. Hier zijn o.a.
Action en Hema gevestigd. • Miro center. Dit in volledige herontwikkelde cluster kenmerkt zich door het dagelijkse aanbod, met de supermarkten Albert Heijn XL en de Aldi voorop. Door de ligging aan de doorgaande Drachtsterweg en het parkeerterrein voor de winkels is het een aantrekkelijk cluster om met de auto boodschappen te doen.
FIGUUR 9 ONDERSTEUNENDE WINKELCENTRA BILGAARD (LINKS) EN MIRO (RECHTS) Bron: Bureau Stedelijke Planning
•
Cambuurstadion. Bij het huidige Cambuurstadion in Leeuwarden Oud Oost is
ca. 11.000 m² wvo aan retail gevestigd. Een deel van de retailers, waaronder Jumbo, Aldi en Action, zijn geïntegreerd met het te verplaatsen voetbalstadion. Met de verplaatsing van dit stadion behoort (grootschalige) herontwikkeling van het gebied en van de retailers tot de mogelijkheden.
DE FEITEN EN CIJFERS: DETAILHANDEL, HORECA EN LEISURE IN LEEUWARDEN
•
17
Noord- en Zuidvliet. Noord en Zuidvliet zijn vergelijkbaar met Huizum
(Schrans). Samen zijn ze een toegangsweg richting de oude binnenstad van Leeuwarden. Anders dan de Schrans is dat horeca en diensten oververtegenwoordigd zijn en er zijn nauwelijks ketens gevestigd. Het aanbod ligt wat versnipperd over de breed opgezette straten en is niet overal even kwalitatief. LOCATIES LEISURE EN DIENSTEN Horeca, leisure functies en diensten zijn sterk gekoppeld aan het detailhandelsaanbod. In winkelcentra is veelal ook horeca en een kapper aanwezig. Dit geldt het sterkst voor het horeca aanbod. Hiervan is 77% van de verkooppunten gevestigd in een cluster. Voor de overige leisure functies (cultuur en ontspanning) en diensten geldt dat deze duidelijk vaker dan detailhandel en horeca buiten clusters gevestigd zijn. Respectievelijk is 49% en 42% van de verkooppunten van deze functies verspreid buiten de retailclusters gevestigd.
Detailhandel
Horeca
Diensten
Leisure
23
28
42
49 51 72
58
77
% cluster
% buiten cluster
FIGUUR 10 AANBOD VERKOOPPUNTEN ONDERDEEL RETAILCLUSTER Bron: Locatus april 2022
•
•
Horeca veel in binnenstad. Het horeca aanbod concentreert zich in grote mate
in de binnenstad van Leeuwarden. Zowel in meters als verkooppunten is er ruim 50% van het totale horeca aanbod in de gemeente Leeuwarden gevestigd in de binnenstad. Ook in het centrum van Grou zijn nog 17 verkooppunten van horeca aanwezig (5% van het totaal). 23% van de verkooppunten (en 28% van de horecameters) maakt geen onderdeel uit van een cluster. Onder andere de dorpscafés in de kleine dorpen vallen hier onder. Cultuur in binnenstad Leeuwarden en ontspanning verspreid. Voor overige leisure functies geldt dat er een groot verschil is tussen de culturele functies en ontspanning. De culturele functies zijn sterk geconcentreerd in de binnenstad van Leeuwarden (68% van alle verkooppunten). Voor ontspanning geldt dat deze in grote mate buiten de clusters gevestigd zijn. Onder andere vijftien van de drieëntwintig fitnesslocaties, de drie zwembaden en de klimwand en schaatsbaan liggen buiten de retailstructuur. Voor de laatste drie typen functies is dat begrijpelijk door de omvang en het type accommodatie.
18
DE FEITEN EN CIJFERS: DETAILHANDEL, HORECA EN LEISURE IN LEEUWARDEN
FIGUUR 11 HORECA GECONCENTREERD IN BINNENSTAD LEEUWARDEN (AANBOD OP DE NIEUWESTAD LEEUWARDEN, LINKS) EN DIENSTEN LIGGEN VERSPREID (KAPPER IN CENTRUM GROU, RECHTS) Bron: Bureau Stedelijke Planning
•
Diensten versnipperd. De grootste clustering van diensten ligt ook in de
binnenstad van Leeuwarden. Het aandeel is met 30% van het totale dienstenaanbod wel duidelijk lager. Het grootste deel van de overige diensten ligt versnipperd over de bebouwde kom. Zo liggen 48% van de schoonheidssalons, 40% van de kapperszaken en 56% van de makelaarskantoren buiten de retailclusters. KOOPORIËNTATIES DETAILHANDEL
In 2017 is er voor de provincie Friesland een koopstromenonderzoek gehouden. Hierin zijn de grotere kernen afzonderlijk (Leeuwarden, Stiens en Grou) en daarbinnen ook Leeuwarden centrum, Huizum (Schrans) en De Centrale meegenomen.
Kooporiëntaties uitgelegd Koopkrachtbewegingen door binding, afvloeiing en toevloeiing van koopkracht, ofwel de bestedingen door inwoners binnen en buiten een afgebakend gebied: •
Koopkrachtafvloeiing = Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij gevestigde winkels buiten dat gebied of naar online kanalen.
•
Koopkrachtbinding = Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn.
•
Koopkrachttoevloeiing = Aandeel van de omzet die van bewoners komt die buiten een bepaald gebied wonen.
DE FEITEN EN CIJFERS: DETAILHANDEL, HORECA EN LEISURE IN LEEUWARDEN
19
FIGUUR 12 KOOPORIËNTATIES UITGELEGD IN BEELD Bron: Bureau Stedelijke Planning
•
Voor de dagelijkse sector is enkel de binding aan de kernen bekend. Gemiddeld ligt de binding voor de dagelijkse sector hoog, dit is kenmerkend voor deze sector. Inwoners doen indien beschikbaar hun boodschappen zo dicht mogelijk bij hun woning. In Leeuwarden ligt de binding erg hoog, namelijk op 96%. In Stiens en Grou ligt dit respectievelijk op 86% en 93%. Met name de relatief toch lage binding voor Stiens waar vijf supermarkten gevestigd zijn valt op. Dit zou verklaard kunnen worden door bijvoorbeeld de nabijheid van Leeuwarden waarbij mensen de boodschappen doen van of naar hun werk in Leeuwarden.
Binding dagelijks
LEEUWARDEN
STIENS
GROU
96%
86%
93%
TABEL 1 KOOPKRACHTBINDING DAGELIJKS GROOTSTE KERNEN Bron: Koopstromenonderzoek Friesland 2017
•
Voor de niet-dagelijkse sector zijn zowel de binding als toevloeiing bekend. De binding én toevloeiing zijn voor de kern Leeuwarden het grootst. Dit valt te verklaren doordat deze kern verreweg het meeste aanbod kent (geen reden voor inwoners om naar elders uit te wijken) en een centrale functie heeft voor de hele provincie Friesland (inwoners van de provincie komen naar Leeuwarden om te winkelen). Voor Stiens en Grou geldt dat het nietdagelijkse aanbod beduidend lager ligt, waardoor zij een relatief groot deel van hun niet-dagelijkse aankopen buiten hun eigen kern doen (> 60%). De toevloeiing ligt in deze beide kernen tussen de 25% en 30%. Doordat de binding echter laag ligt, is de absolute toevloeiing in bestedingen beperkt 2.
2 De toevloeiing is gerelateerd aan de binding. Bijvoorbeeld Grou: Bij een toevloeiing van 25% komt van elke euro die
besteed wordt in de kern € 0,25 van buiten deze kern. Als echter slechts 36% van de bestedingen door de inwoners van Grou in de kern zelf wordt gedaan, is de absolute toevloeiing in euro’s relatief beperkt.
20
DE FEITEN EN CIJFERS: DETAILHANDEL, HORECA EN LEISURE IN LEEUWARDEN
Niet-dagelijkse kooporiëntaties Leeuwarden Stiens Grou -80%
-60%
-40% Binding
-20%
0%
Toevloeiing
20%
40%
60%
80%
100%
Afvloeiing
FIGUUR 13 KOOPORIËNTATIES TEN OPZICHTE VAN DE GROOTSTE KERNEN Bron: Koopstromenonderzoek Friesland 2017
Er zijn twee nuances op hun plaats omtrent deze koopstroomgegevens: • De niet-dagelijkse sector is een zeer diverse groep. Zo omvat deze mode en luxe artikelen (schoenen, sieraden), maar ook de grote woonwarenhuizen en doe-het-zelf zaken. Op basis van deze gegevens is het daarom niet mogelijk een betrouwbare berekening van de marktruimte te maken. De diversiteit is hiervoor te groot. Zo kan een slecht presterende grote woonwinkel zwaar drukken op de meters en daarmee op de (niet) beschikbare marktruimte. • De kooporiëntaties zijn resultaten van een onderzoek uit 2017. In die tijd is wel gevraagd of inwoners online aankopen doen, maar is dit niet gerelateerd aan een aandeel van hun bestedingen. Uit het koopstromenonderzoek Randstad van 2021 weten we dat de afvloeiing naar online voor de niet-dagelijkse sector gemiddeld op 31,5% lag. Deze afvloeiing is niet meegenomen in dit onderzoek, maar zeker relevant voor het functioneren van het aanbod. De vraag is echter hoe groot die effecten gaan zijn. Momenteel gaat de groei van het online marktaandeel niet eenop-een ten koste van de behoefte aan fysieke winkelmeters. Online bestedingen kunnen immers bij hetzelfde (moeder)bedrijf terecht komen. En winkels dienen vaak als afhaalpunt voor online gekochte artikelen. VERWACHTE ONTWIKKELINGEN
De historische binnenstad van Leeuwarden is de afgelopen jaren flink opgewaardeerd. De gemeente Leeuwarden kent een planvoorraad van ca. 9.000 m² bvo aan detailhandelsmeters en nog eens ca. 12.000 m² bvo leisure (waarvan ca. 5.000 m² bvo horeca). De meeste ontwikkelmeters liggen rondom het nieuwe Cambuurstadion/WTC terrein. De enige andere ontwikkeling waarbij een uitbreiding gepaard gaat, is de uitbreiding van De Centrale. Hier bestaat de wens om supermarktformule Aldi en horeca toe te voegen. Bij het verplaatsen van het Cambuurstadion zal de huidige locatie deels herontwikkeld worden. Momenteel wordt er van uitgegaan dat het aantal retailmeters bij deze herontwikkeling gelijk blijft met de huidige situatie. Naast deze grotere ontwikkelingen is Aldi bezig met
DE FEITEN EN CIJFERS: DETAILHANDEL, HORECA EN LEISURE IN LEEUWARDEN
21
de ontwikkeling van twee nieuwe winkels, een aan het Stinzenflora en eentje aan het Willem Alexanderplein. Niet alleen Aldi is bezig met ontwikkelingen met betrekking tot zijn supermarkten, ook Poiesz heeft verschillende ontwikkelingen lopen op het moment. Zo zijn er revitaliseringsplannen voor het winkelcentrum aan de Pieter Simpawei en wordt de mogelijkheid onderzocht voor een tweede supermarkt aan de Elzenstraat.
FIGUUR 14 PLANVOORRAAD GEMEENTE LEEUWARDEN Bron: Gemeente Leeuwarden, BRT Achtergrondkaart; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
22
DE FEITEN EN CIJFERS: DETAILHANDEL, HORECA EN LEISURE IN LEEUWARDEN
Tot slot is in de nieuwe uitleglocatie Middelsee aan de zuidzijde van de kern Leeuwarden een buurtcentrum voorzien met een supermarkt (zacht plan) en relatief veel horeca inspelend op de waterrijke omgeving.
BESTAAND BELEIDSKADER, TRENDS EN ONTWIKKELINGEN
2 BESTAAND BELEIDSKADER, TRENDS EN ONTWIKKELINGEN
2.1 BELEIDSKADERS RIJKSBELEID •
•
Ladder voor duurzame verstedelijking. Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 van het
Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dienen overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen standaard te motiveren. Per 1 juli 2017 zijn de drie treden van de Ladder losgelaten en geldt dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied is een motivering vereist waarom niet binnen het stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Uit de jurisprudentie weten we dat een nieuwvestiging of uitbreiding groter dan 500 m² bvo aan de Ladder voor duurzame verstedelijking moet worden gemotiveerd. Retailagenda. De Retail agenda is in 2015 gestart op initiatief van het ministerie van Economische zaken en betrokken organisaties en marktpartijen die streven naar een gezonde en toekomstige retailsector. Aanleiding voor de Retailagenda zijn de grote structurele veranderingen in de retail die de afgelopen jaren sterk zichtbaar werden met vele faillissementen en leegstand als gevolg 3. De belangrijkste thema’s waar nu op gefocust wordt zijn: − Gemeentelijke afstemming − Lokale transformatie − Samen investeren − Human Capital Agenda − Kenniscreatie en innovatie
De Europese Dienstenrichtlijn Vooral in de Buitenstad gelden allerlei beperkingen ten aanzien van branchering. Aantallen winkels, minimale en maximale maat van de winkels. Tot voor kort konden deze beperkingen worden opgelegd binnen de bestemming detailhandel met een verwijzing naar het beschermen van vitaliteit van binnensteden en centra.
3 https://retailland.nl/retailagenda/
23
24
BESTAAND BELEIDSKADER, TRENDS EN ONTWIKKELINGEN
De tussenuitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 20 juni 2018 inzake branchebeperking voor het Woonplein in Appingedam werpt een ander licht op de zaak. De Afdeling stelt dat de Europese Dienstenrichtlijn van toepassing is. Brancheringsregels worden hierin niet onmogelijk gemaakt, maar het moet wel noodzakelijk zijn en op een evenredige manier gebeuren. De casus Appingedam – het van toepassing zijn van de Dienstenrichtlijn – zal in ieder geval leiden tot een andere manier van a) detailhandelsonderzoek en onderbouwingen, b) het maken van detailhandelsbeleid en c) het borgen hiervan in bestemmingsplannen. Bureau Stedelijke Planning heeft in samenwerking met Rho adviseurs en Locatus de “Nadere motivering branchebeperking bestemmingsplan Stad Appingedam” (december 2018) verzorgd. In de uitspraak van 24 juli 2019 in deze zaak oordeelt de Afdeling Bestuursrechtspraak dat de gemeente met dat onderzoek aannemelijk heeft gemaakt dat de brancheringsregels effectief zijn voor de situatie in Appingedam, en niet verder gaan dan nodig is om te voorkomen dat het stadscentrum minder leefbaar wordt door toenemende leegstand. In oktober 2019 is door de genoemde bureaus een leidraad opgesteld: “Omgaan met de Dienstenrichtlijn in ruimtelijk detailhandelsbeleid” (i.o.v. de Retailagenda en Detailhandel Nederland, met bijdrage van de Stichting Detailhandelsfonds).
In deze leidraad wordt aangegeven wanneer een bestemmingsplan in strijd is met de Dienstenrichtlijn en hoe gemeenten kunnen omgaan met de geconstateerde risico’s. Bron: Bureau Stedelijke Planning, Rho adviseurs en Locatus.
PROVINCIAAL BELEID FRIESLAND
De provincie Friesland wenst samenwerking tussen de gemeenten in de provincie te bevorderen. Deze samenwerking is bekrachtigd in het document ‘De Friese Retailaanpak 2018-2020’. De focus in deze aanpak ligt op: • Een gezonde retailmarkt met een passend aantal winkelmeters . Terugdringen van overcapaciteit en overbodige plancapaciteit in winkelmeters en leegstand; • Versterking van het ondernemerschap; a. Stimuleren en ondersteunen van startende retail-ondernemers. b. Vergroten van de flexibiliteit en het innovatievermogen van de retailsector om in te kunnen spelen op maatschappelijke en economische veranderingen/ontwikkelingen (onder meer in de omgeving, koopgedrag en bestedingspatronen van consumenten, de economische conjunctuur en technologische ontwikkelingen). c. (Bij)scholing, opleiding en competentie-ontwikkeling van retail-personeel zodat deze aansluiten bij een veranderende omgeving, en nieuwe ontwikkelingen en trends (kwalitatief).
BESTAAND BELEIDSKADER, TRENDS EN ONTWIKKELINGEN
• •
25
d. Optimale aansluiting onderwijs —arbeidsmarkt en beschikbaarheid van voldoende geschoold personeel (kwantitatief). e. Kenniscreatie, -overdracht en netwerkontwikkeling. f. Ontwikkeling van innovatieve concepten en oplossingen, businessmodellen of ondernemingsvormen, en product-markt/functie-combinaties. Creëren van reuring. Versterken van de uitstraling, beleving en aantrekkelijkheid van winkelgebieden; Professionaliseren promotie: Duidelijke profilering van winkelgebieden. Het promoten van het unieke vestigingsmilieu van de Friese winkelkernen om nieuwe concepten en formules aan te trekken.
Om in kaart te brengen hoe winkelgebieden functioneren is als onderdeel van de Friese Retailaanpak een sterkte-zwakte analyse uitgevoerd. Daarin zijn 71 Friese winkelgebieden onderzocht. Binnen de gemeente Leeuwarden zijn de volgende gebieden meegenomen in de analyse: Binnenstad Leeuwarden, Bilgaard, Cambuurplein, Camminghaburen, Johannes Kolfplein, Miro Center, Huizum (Schrans), Zuidvliet (ook wel Vliet in SWOT-analyse), Westeinde, Nijlân, De Centrale, Zevenblad, en de centra van Grou en Stiens (zie bijlage Bijlage 2 voor uitkomsten SWOT voor deze gebieden). GEMEENTELIJKE BELEIDSKADERS
De gemeente Leeuwarden heeft diverse beleidsdocumenten en visies omtrent retail opgesteld. Enkele voorbeelden zijn de Economische binnenstadsagenda 2019 – 2020, Ruimtelijk-functionele visie De Centrale (2018), Horecabeleid (2016, vastgesteld 2017) en Detailhandelsstructuur Leeuwarden (2014 en addendum 2017). Voor al deze documenten geldt dat deze óf een deel van de retail vatten, óf slechts op een deelgebied binnen de gemeente Leeuwarden ingaan, óf (deels) verouderd zijn in het licht van de snelle ontwikkelingen rondom online bestedingen en de effecten inzake corona. In 2014, ten tijde van het opstellen van de detailhandelsstructuurvisie, speelde de gebiedsontwikkeling rondom het WTC nog niet waardoor het ook geen onderdeel uitmaakt van het vigerende beleid. Hierbij komt de inlijving van gemeente Leeuwarderadeel in 2018, waardoor er ook voor deze voormalig zelfstandige gemeente separaat beleid opgesteld is.
2.2 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN IN HET RETAILLANDSCHAP Detailhandel is een branche die altijd aan ontwikkelingen onderhevig is, denk momenteel bijvoorbeeld aan de toename van online bestedingen en de effecten op de fysieke winkelstructuur. Echter ook voor de horeca- en dienstensector geldt dat trends en ontwikkelingen komen en gaan. In deze paragraaf behandelen we de belangrijkste trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op het retaillandschap.
26
BESTAAND BELEIDSKADER, TRENDS EN ONTWIKKELINGEN
STRUCTURELE ONTWIKKELINGEN
Momenteel zijn er diverse structurele ontwikkelingen die invloed (gaan) hebben op de retailstructuur. De structurele veranderingen hebben gevolgen voor alle typen retailgebieden, van de buurtcentra tot de grootste binnensteden, en van de grootschalige concentraties (woonboulevards) tot de stadsdeelcentra. Toch is het ene centrum kwetsbaarder voor de veranderingen dan het andere. Criteria die van invloed zijn op de mate van kwetsbaarheid zijn uiteenlopend van aard: • Demografisch. Commerciële concentraties in stedelijke gebieden in de Randstad zijn minder kwetsbaar. Deze gebieden hebben over het algemeen te maken met bevolkingsgroei en (relatieve) verjonging, die resulteert in een groeiend draagvlak voor de voorzieningen. Dit in tegenstelling tot de krimpgemeenten van Nederland, waar het draagvlak juist afneemt. Binnen de gehele gemeente Leeuwarden is sprake van bevolkingsgroei. Dit vindt echter grotendeels plaats in Goutum (wijk Zuidlanden) en in de rest van de gemeente en met name de kleine kernen daalt het aantal inwoners.
FIGUUR 15 GENERIEKE ONTWIKKELINGEN DIE VAN INVLOED ZIJN OP DE RETAIL Bron: Bureau Stedelijke Planning
•
Branchesamenstelling. Gebieden die een groot aandeel internetgevoelige
branches kennen (mode, bruin- en witgoed, sport en spel, reisbureaus, banken) zijn gevoeliger dan gebieden die vooral gedragen worden door supermarkten, andere dagelijkse winkels, horeca en ambachtelijke diensten.
FIGUUR 16 VERGRIJZING IS VAN INVLOED OP DETAILHANDEL Bron: Bureau Stedelijke Planning
BESTAAND BELEIDSKADER, TRENDS EN ONTWIKKELINGEN
•
Omvang en functie. Grote, aantrekkelijke recreatieve retailgebieden (vaak
binnensteden) met een groot verzorgingsgebied en met een grote keuze en variatie aan aanbod (ook buiten de detailhandel) en een hoge dichtheid bieden sfeer en beleving. Deze grote retailgebieden bieden meer sfeer en beleving dan de middelgrote centra en stadsdeelcentra, die zich noch functioneel, noch in termen van beleving kunnen onderscheiden, niet ten opzichte van het internet en niet ten opzichte van de grote binnensteden. Dorpscentra en boodschappenclusters doen het relatief goed, omdat deze centra klein zijn gebleven en de focus ligt op frequente boodschappen die men dichtbij huis wil doen. DE FOODSECTOR GROEIT EN WORDT DIVERSER •
Food wint aan belang in de winkelstraat en -centra. Waar de niet-dagelijkse
detailhandel door generieke ontwikkelingen onder druk staat, drukt de foodsector juist een steeds grotere stempel op retailgebieden, ook (of juist) in de grote stad. De bevolking identificeert zich sterk met zijn eetgedrag (“Food is the new fashion”) en met name jongeren leven sterk bij de dag. Ook de drang om buiten de deur te eten past hierbij.
FIGUUR 17 FOOD WINT AAN BELANG DOOR O.A. KOPPELING MET IDENTITEIT – KAASWINKEL KAASKOPERIJ BILGAARD (LINKS) EN AH XL MIRO (RECHTS) Bron: Bureau Stedelijke Planning
•
•
Supermarkten maken inhaalslag. Supermarkten profiteren van de inhaalslag
die food in de winkelstraten maakt. Albert Heijn liep in de jaren negentig voorop door ook een grootstedelijke variant van de supermarkten in steden: kleiner, goed bereikbaar voor fietser en voetganger, met een assortiment dat aansloot bij de behoeften in de stad (gemak, vers, kwaliteit). Inmiddels maken de andere formules met aangepaste concepten een inhaalslag en groeit de omzet in de fysieke supermarkt nog steeds. Nieuwkomers van binnen de sector komen op in de foodbranche. Aanbieders als Stach richten zich op een specifieke markt en op de consument die zich bewust is van zijn eetgewoonten en de identiteit. Daarnaast zijn er nieuwkomers vanuit de horeca. Restaurants bieden hun producten aan om thuis te consumeren (Deliveroo en Thuisbezorgd.nl).
27
28
BESTAAND BELEIDSKADER, TRENDS EN ONTWIKKELINGEN
Blurring in vorm en distributiekanalen – Jumbo-app en Picnic Onder invloed van omni-channel breiden bestaande supermarktformules hun bezorgdiensten steeds verder uit. Jumbo heeft een app ontwikkeld waar de klant de producten die zij wil bestellen kan scannen (bijvoorbeeld direct uit de koelkast) of aanklikken in de app, waarna deze thuisbezorgd worden. Daarnaast zijn er diensten als Pieter Pot (verpakkingsvrije online supermarkt4) en Picnic (eveneens 100% internetdienst), waar klanten online hun producten bestellen, die vervolgens de volgende dag op het gewenste tijdstip met de typerende Picnic-busjes worden thuisbezorgd.
FIGUUR 18 BUSHOKJE UTRECHT TER PROMOTIE VAN JUMBO-APP Bron: Bureau Stedelijke Planning
MINDER BEHOEFTE FYSIEKE WINKELS IN DE NON-FOOD •
•
•
Grote impact e-commerce. Internetwinkelen neemt inmiddels 37% van de
recreatieve bestedingen en 26% van de doelgerichte bestedingen in (KSO 2021). In 2017 was dit voor ca. 10% van de niet-dagelijkse bestedingen in Friesland het geval (Koopstromenonderzoek Friesland 2017). Een verdere groei zal niet uitblijven en winkels moeten inspelen op de veranderende wensen van de consument en ze bedienen met een goed functionerende en overzichtelijke webshop. De non-foodsector trekt zich terug in de grootste centra (met voldoende kritische massa en mogelijkheden voor exposure): Momenteel maken veel ketens een pas op de plaats en investeren zij primair in centrumgebieden. Traditionele verdienmodel staat op zijn kop: tegenwoordig dienen fysieke winkels vaker als een showroom of als centrum van beleving dan als plek van transactie. Grote ketens willen aanwezig zijn in de winkelstraat om hun producten en concepten te tonen. Ze zijn zich ervan bewust dat klanten meer en meer gebruik maken van het internet als aankoopplaats.
4 Zie ook: https://www.pieter-pot.nl/
BESTAAND BELEIDSKADER, TRENDS EN ONTWIKKELINGEN
FIGUUR 19 VOORBEELD WINKEL NIKE: GROTE EIGEN WINKELS MET FOCUS OP SERVICE EN BELEVING Bron: https://news.nike.com/news/nike-miami-first-look
Sluitingen en faillissementen zetten centra onder druk Het detailhandelslandschap verandert. Met name de niet-dagelijkse detailhandel staat onder druk. Verschillende formules sluiten (veel van hun) vestigingen, denk recent aan Zeeman en Steps. Anderen gaan failliet. De meeste klappen vallen in het middensegment. De afgelopen jaren gingen formules als Didi, Coolcat, Intertoys, Kijkshop, Witteveen, Charles Vögele, MS Mode, Scapino, V&D en Miss Etam failliet.
FIGUUR 20 GREEP UIT FAILLIETE WINKELKETENS VAN DE AFGELOPEN JAREN (DEELS OOK MET VESTIGINGEN IN DE GEMEENTE LEEUWARDEN) Bron: Bureau Stedelijke Planning (foto)
Veel retailers die wel overeind blijven kunnen uit de voeten met een veel beperkter aantal vestigingen. En enkel in de grootste centra. Dit betekent dat middelgrote centra, die te weinig onderscheidend zijn, het lastig hebben. Ze bieden te weinig (uniek) aanbod en zijn te weinig relevant voor de kritische consument. Ook zijn deze centra vaak te groot en te complex (parkeren) voor de makkelijke boodschap. Hierdoor worden de middelgrote centra het snelst over geslagen. Met leegstand tot gevolg. Bron: https://www.businessinsider.nl/winkel-failliet-vd-coolcat/, https://locatus.com/blog/hoe-nu-verdermet-de-middelgrote-stad/
29
30
BESTAAND BELEIDSKADER, TRENDS EN ONTWIKKELINGEN
BELANG VAN HORECA EN LEISURE NEEMT TOE •
Horeca is groeisector. Het aanbod en de diversiteit aan horeca is sterk
•
groeiend. De consument besteed zijn of haar tijd graag buiten de deur en heeft daar een andere perceptie van de prijs van eten en drinken. Ook in kleinere centra en ondersteunende gebieden is horeca niet alleen het verlengstuk van een bezoek aan een winkel, maar ook andersom. De sector heeft wel een harde klap opgelopen door sluitingen door corona. De langetermijneffecten zijn onbekend. Vernieuwing, blurring (binnen en buiten de sector). Horeca maakt meer en meer een onderdeel uit van andere sectoren. Anderzijds is er ook binnen de sector van vervaging sprake. Horecagelegenheden mengen verschillende functies of veranderen hun concept naar tijdstip. Zo zijn er verschillende dag-horecagelegenheden die ’s nachts de tafels aan de kant zetten voor een feestje en heeft Hostel King Kong in Rotterdam tevens een openbaar toegankelijke koffiebar.
Blurring: vervagende grenzen tussen food en retail Blurring is een fenomeen dat zeker niet als een hype mag worden weggezet. Vervagende grenzen tussen sectoren en branches is iets van alle tijden. De bekendste vorm van blurring is die tussen foodretail (supermarkt en speciaalzaak) enerzijds en foodservices (horeca) anderzijds. Voorbeelden zijn: Jumbo Foodmarkt, Dekamarkt World of Food en Stach.
FIGUUR 21 BLURRING: COMBINATIE VAN VERSCHILLENDE FUNCTIES – HIER CONCEPTSTORE NØRD ALS WINKEL EN KOFFIEBAR IN LEEUWARDEN Bron: Bureau Stedelijke Planning
BESTAAND BELEIDSKADER, TRENDS EN ONTWIKKELINGEN
Ook is er blurring van buiten de foodsector. Dit gebeurt op zeer uiteenlopende manieren. Van de boekhandel die ook koffie en broodjes serveert tot de doe-het-zelf winkel waar men ook kan klussen. In de gemeente Leeuwarden is o.a. NØRD aan de Sint Jacobsstraat in de binnenstad van Leeuwarden een goed voorbeeld. Naast de verkoop van woonaccessoires, boeken en planten is het ook een koffiebar.
•
Schaalvergroting en ketenvorming: Deze ontwikkeling vindt op twee
manieren plaats. Zo is er sprake van ketenvorming als succesvolle concepten verschillende vestigingen met hetzelfde concept openen (in horeca, maar ook leisure). De schaal hierin is divers, van internationaal (Starbucks) tot op een lager schaalniveau, met enkele vestigingen in het land (Loetje, Anne&Max). Daarnaast is er ook minder zichtbare ketenvorming. Succesvolle ondernemers starten vestigingen met verschillende namen en een iets afwijkende concepten.
FIGUUR 22 KETENVORMING HORECA EN LEISURE. VOORBEELDEN BIEFSTUKRESTAURANT LOETJE (LINKS) EN KLIMWAND MOUNTAIN NETWORK NOARDWAND (RECHTS) Bron: Bureau Stedelijke Planning (links) en Mountain Network (rechts)
AMBACHTELIJKE DIENSTEN GROEIEN, REST ONDER DRUK •
•
De commerciële dienstverlening staat onder druk. Met name de sectoren die geen product leveren en/of vervaardigen en goed te vervangen zijn de online diensten hebben het moeilijk. Zo bieden banken, reisbureaus, uitzendbureaus allen in steeds grotere mate hun diensten aan via internet en verdwijnen veel fysieke vestigingen. Alleen de zeer specifieke bedrijven, die zich op een speciale markt richten, blijven overeind. Wel zijn er ook diensten die steeds belangrijker zijn voor winkelgebieden. Bijvoorbeeld de ambachtelijke commerciële diensten als de kapper en schoenmaker, en maatschappelijke diensten als de tandarts en het kinderdagverblijf zijn in de toekomst idealiter steeds vaker onderdeel van een cluster. Al deze voorzieningen samen trekken allemaal potentiële klanten naar een gebied. Ze zorgen ervoor dat het ontmoetingsplekken blijven en zullen elkaar versterken.
31
32
BESTAAND BELEIDSKADER, TRENDS EN ONTWIKKELINGEN
FIGUUR 23 RETAILSHIFT VAN BEZIT NAAR GEBRUIK - SITES ALS PEERBY HELPEN HIERBIJ Bron: Peerby
•
Verhuur via andere kanalen dan de van uit het verleden bekende plekken. Zo
worden auto’s niet per definitie verhuurd meer via de autoverhuurder maar bijvoorbeeld van de buren (via SnappCar) of door reiskosten te delen door mee te rijden (BlaBlaCar). Ook voor bijvoorbeeld het huren van gereedschap verandert dit. Via Peerby kan men kijken wat de buren willen uitlenen. Enerzijds heeft dit een effect op de verkoop van deze producten, anderzijds ook op het gebruik van de traditionele verhuurdiensten als Boels en Hertz. URGENTIE KEUZES DETAILHANDEL GROTER EN URGENTER DOOR CORONACRISIS
Detailhandel staat veelal voor een reductieopgave. De urgentie voor het maken van keuzes waar wel en geen detailhandel gewenst is wordt alleen maar vergroot door de Coronacrisis die sinds maart 2020 relevant is. De pandemie heeft door de verplichte sluiting van horecazaken en sterk teruglopende bezoekersaantallen in de winkelstraten (mensen blijven zo veel mogelijk thuis) zijn weerslag op het retailaanbod. Ook zijn de winkels in de winter van 2020 – 2021 - 2022 een lange tijd verplicht gesloten geweest. Er wordt veel gevraagd van de ondernemerskracht, creativiteit en financiële buffers van ondernemers. Ondanks de steunmaatregelen van het kabinet zal het aantal faillissementen (nadat deze maatregelen stoppen) toenemen. Daarbinnen is er wel sprake van een gedifferentieerd beeld: • Een aantal branches weet de schade beperkt te houden: supermarkten en de overige foodsector, tuincentra, bouwmarkten (de laatste twee naar verwachting tijdelijk); • Een aantal branches staat nagenoeg stil: horeca, modische sector, ambachtelijke dienstverleners, leisurevoorzieningen.
BESTAAND BELEIDSKADER, TRENDS EN ONTWIKKELINGEN
33
Het na-ijleffect (na winter 2022) zal naar verwachting in de retail forser zijn dan in andere delen van de economie. Als de economie weer op gang komt, zullen de ondernemers te maken krijgen met terugbetalingen van achterstanden. Het is juni 2022 nog niet exact duidelijk hoe die gaat uitwerken en welke effecten dit op de lange termijn heeft. Verder zijn consumentengedrag/- consumptieve bestedingen een onzekere factor in het herstel. Als de woningmarkt inzakt, hebben ook de gemiddeld goed presterende bouwmarkten daar last van. Daarbij heeft het dalen van het consumentenvertrouwen en de inflatie een nadelig effect op alle nietdagelijkse detailhandelsbranches. De concurrentieslag met het online-aanbod krijgt daarbij een extra impuls nu de consument nog meer went aan deze manier van boodschappen doen en winkelen. Voor horeca en leisure is het ook relevant dat veel grote evenementen afgelast werden en het toerisme stil lag. Het maken van scherpe keuzes voor de structuur van de gemeente Leeuwarden (met concentratie, transformatie) wordt daarmee nog urgenter. Dit geldt eveneens voor de relevantie van een onderscheidende positionering en professionele marketing voor de gebieden. Om dit te bereiken is naast een duidelijke visie ook een goede samenwerking belangrijk. Dit geldt zowel binnen een gebied dan tussen de gebieden.
Met een goede organisatiekracht kunnen duidelijk en gezamenlijke stappen gezet worden, maar voornamelijk gezamenlijk plannen worden gemaakt. Dit zien we in veel centrumgebieden van de grond komen met verplichte looprichtingen op drukke momenten.
34
HUIDIG EN TOEKOMSTIG FUCNTIONEREN AANBOD
3 HUIDIG EN TOEKOMSTIG FUCNTIONEREN AANBOD
In dit hoofdstuk wordt het huidige en naar verwachting toekomstige functioneren van het detailhandelsaanbod in de gemeente Leeuwarden geanalyseerd. Hier komt de gemeente als geheel, maar ook de grootste kernen en clusters onderling aan de orde.
3.1 HUIDIGE FUNCTIONEREN RETAILAANBOD In deze paragraaf is het huidig functioneren van het aanbod in de gemeente Leeuwarden opgenomen. De focus ligt hier op de detailhandel (door middel van o.a. dichtheden en een distributieve toets), maar ook de andere retailfuncties komen meer kwalitatief aan de orde. Ook de status van leegstand, en succesvolle en probleemlocaties komen aan bod. DICHTHEDEN DETAILHANDEL TEN OPZICHTE VAN NEDERLAND HOOG
WINKELDICHTHEDEN LEEUWARDEN TEN OPZICHTE VAN LANDELIJK Een winkeldichtheid5 geeft een indicatie van de hoeveelheid aanbod er is gevestigd in de gemeente Leeuwarden ten opzichte van het landelijk gemiddelde.
NL
375
Leeuwarden
439
335
0 250 500 Dagelijks aanbod
769
87 415
1.084
113
750 1.000 Mode & Luxe
1.250 Vrije Tijd
1.500 1.750 2.000 In en om het huis
FIGUUR 24 DICHTHEID DETAILHANDELSBRANCHES IN M² WVO PER 1.000 INWONERS Bron: Locatus Retailfacts 2019, Locatus april 2022
•
•
De totale detailhandelsdichtheid van de gemeente Leeuwarden ligt op 2.050 m² wvo per 1.000 inwoners. Dit is duidelijk hoger dan de 1.566 m² wvo per 1.000 inwoners dat als gemiddelde voor Nederland geldt (ca. + 31%). Deze hogere dichtheid geldt voor het geheel aan detailhandelsmeters, maar ook voor de vier detailhandelsgroepen afzonderlijk. Zo ligt de dichtheid voor de dagelijkse sector in Leeuwarden op 439 m² wvo per 1.000 inwoners, ten opzichte van 375 m² wvo per 1.000 inwoners als landelijk gemiddelde.
5 Het aantal m² wvo per 1.000 inwoners – enkel voor detailhandel geanalyseerd i.v.m. dat er geen landelijke Locatus
cijfers bekend zijn van Leisure en Diensten.
HUIDIG EN TOEKOMSTIG FUCNTIONEREN AANBOD
•
35
De relatief grootste plus is er voor de detailhandelsgroep In en om het huis. Hiervan ligt de dichtheid ruim 41% hoger dan landelijk. Ook voor Vrije Tijd geldt dat de dichtheid met 30% hoger ligt dan Nederland.
FIGUUR 25 EEN (TE) HOGE DICHTHEID KAN BETEKENEN DAT ER TE WEINIG BESTEDINGEN ZIJN OM HET AANBOD TE LATEN FLOREREN Bron: Bureau Stedelijke Planning
Een hogere dichtheid dan landelijk kan verschillende dingen betekenen. Enerzijds kan het aangeven dat het aanbod in een gebied een bovenlokale functie heeft, want er is te veel aanbod voor alleen de bewoners. Deze bovenlokale functie heeft met name de stad Leeuwarden (en waarbinnen weer voornamelijk de binnenstad en De Centrale) voor de rest van Friesland. Anderzijds kan het ook betekenen dat er overaanbod is. Met het oog op de toename in online bestedingen en een ook op landelijk niveau al bestaand overaanbod in diverse branches kan de gemeente voor een (ruim) overaanbod komen te staan. Het is de vraag of de te verwachten bevolkingsgroei dit gat voldoende kan vullen. HUIDIG FUNCTIONEREN VAN DETAILHANDEL GEMIDDELD MATIG Op indicatieve wijze kan het gemiddeld functioneren van het detailhandelsaanbod berekend worden middels een distributieve toets. Aan de hand van koopstromen en omzetkengetallen (gemiddelde bestedingen en vloerproductiviteit) ontstaat er een indicatie van het functioneren van het aanbod in vergelijking met het landelijk gemiddelde. Als de gemiddelde vloerproductiviteit hoger is dan landelijk, presteert het aanbod gemiddeld goed, en vice versa 6. • Het detailhandelsaanbod in de gemeente Leeuwarden functioneert gemiddeld genomen onder gemiddeld. De vloerproductiviteit van alle vier de branchegroepen ligt duidelijk onder het landelijk gemiddelde.
Vooral de vloerproductiviteit van de groep In en om het Huis ligt met -45% tot -39% duidelijk lager dan het landelijk gemiddelde. • Een nuancering is op zijn plaats. In perifeer gelegen steden zoals Leeuwarden is het normaal dat de gerealiseerde vloerproductiviteit lager ligt dan het landelijk gemiddelde aangezien huisvestings- en personeelskosten in landelijk gebied ook aanzienlijk lager zijn. Een rendabele exploitatie is in deze kernen ook bij een lagere vloerproductiviteit nog steeds mogelijk. Een consultatieronde langs 6 Daarbij moet wel rekening gehouden worden met het feit dat er op sommige plekken o.a. een hogere huurlast is en
dat een hogere vloerproductiviteit dan ook noodzakelijk is om tot een goede marge te komen. Dit geldt ook andersom.
36
HUIDIG EN TOEKOMSTIG FUCNTIONEREN AANBOD
verschillende supermarktketens bevestigt het beeld dat binnen deze dagelijkse branche de winkels gemiddeld genomen van ruimere opzet zijn binnen de gemeente Leeuwarden dan in de Randstad. Hierdoor is de vloerproductiviteit lager maar is van een onrendabele exploitatie geen sprake.
FIGUUR 26 HUIDIG FUNCTIONEREN DETAILHANDELSAANBOD GEMEENTE T.O.V. LANDELIJK (INCL. MARGE ONLINE)
BRON: LOCATUS 2022, OMZETKENGETALLEN 2020OOK DICHTHEDEN HORECA AANBOD GEMIDDELD HOGER
Ook voor horeca kunnen we een analyse doen naar de dichtheden (in aantal verkooppunten én m² wvo). We vergelijken de gemeente Leeuwarden met het landelijk en Fries gemiddelde en met het gemiddelde van gemeenten met meer dan 100.000 inwoners. Deze analyse laat het volgende beeld zien: •
In vergelijking met het landelijk gemiddelde en dat van de provincie Friesland ligt de horecadichtheid in Leeuwarden hoger, voor het aantal verkooppunten
•
•
(respectievelijk 8% en 13%) Ten opzichte van grote gemeenten ligt de dichtheid in verkooppunten iets lager. Hier zijn gemiddeld vaker groter hoeveelheden horeca geclusterd. Dit verschil kan enigszins verklaard worden uit het feit dat andere grote gemeenten (als Amsterdam, Den Haag en Utrecht) hoogstedelijker zijn en minder landelijk gebied kennen dan de gemeente Leeuwarden. Gekeken naar de verschillende horecafuncties is te zien dat in Leeuwarden voor alle sectoren in de horeca de dichtheid boven dat van de het provinciaal en landelijk gemiddelde ligt. Voor de fastservice en restaurant sector is er echter zichtbaar dat de benchmark van grote gemeenten hoger ligt dan de dichtheid van de gemeente Leeuwarden. Het verschil is echter
HUIDIG EN TOEKOMSTIG FUCNTIONEREN AANBOD
37
zeer klein waardoor er geen sprake is van een duidelijk aan te wijzen ruimte die ingevuld moet worden.
FIGUUR 27 RELATIEVE DICHTHEID HORECABRANCHES IN LEEUWARDEN (IN VERKOOPPUNTEN) TEN OPZICHTE VAN ANDERE DICHTHEDEN Bron: Vastgoeddata.nl 2022; Locatus 2022
Op basis van de relatief hoge horecadichtheden zal niet al het aanbod goed functioneren. FUNCTIONEREN OVERIG LEISURE EN DIENSTEN AANBOD
Voor leisure voorzieningen en diensten is het functioneren moeilijker na te gaan dan voor detailhandel en horeca. Voor detailhandel zijn diverse kwantitatieve toetsen bruikbaar om het functioneren indicatief weer te geven. Voor horeca zijn dichtheden eveneens een goede indicatieve bron. Voor de andere retailbranches zijn deze er veelal niet. Wel kunnen we aan de hand van een kwalitatieve analyse of andere bronnen een inschatting geven van het functioneren van deze branches: • Leisure: Leisure is een zeer brede sector. Dit maakt een algemeen inzicht van het functioneren van de sector in de gemeente Leeuwarden zeer lastig. Daarbij hebben deze voorzieningen soms een zeer groot verzorgingsbereik. Op basis van dichtheden, de aan- of afwezigheid van een voorzieningen en de kwaliteit daarvan zou wel een indicatie gegeven worden. Omdat deze retailvisie zich focust op de verblijfsgebieden en functioneren daarvan, focussen we op die voorzieningen die hier vaak aanwezig zijn. • Bioscoop. Op basis van het onderzoek voor het Cambuur/WTC terrein7 blijkt er behoefte te zijn aan meer bioscoopstoelen. Daarbij ontbreekt in de huidige situatie een Multiplexbioscoop. Met de toevoeging van een bioscoop bij het nieuwe Cambuurstadion, is de kwantitatieve behoefte gevuld.
• Diensten: Voor de dienstensector geldt dat het functioneren ten eerste erg af hangt van het functioneren van de desbetreffende sector. Voor de financiële dienstverlening (banken en hypotheekadviseurs) en particuliere 7 Toets Ladder voor duurzame verstedelijking WTC/Cambuur Boulevard (STEC groep)
38
HUIDIG EN TOEKOMSTIG FUCNTIONEREN AANBOD
dienstverlening (o.a. reisbureaus) sterk onder druk staan. Deze diensten worden meer en meer over genomen door online diensten en consumenten die het zelf regelen. Deze dienstverlening verdwijnt dan ook langzaam uit het straatbeeld. Voor de ambachten is dit anders. De kappers, schoonheidsspecialisten en schoenmakers beoefenen een beroep waar het mensenwerk essentieel is. Deze sectoren zijn toekomstbestendig, maar zullen door de grote groei ook niet altijd even goed presteren. Voorkomen moet worden dat het aantal vestigingen van deze branches onevenredig groeit ten opzichte van de toename van de behoefte. ANALYSE VAN DE LEEGSTAND
In de gemeente Leeuwarden is in totaal ruim 31.800 m² wvo aan leegstaande retailmeters aanwezig (momentopname Locatus: per 1 april 20228). Deze is verspreid over 143 leegstaande verkooppunten. In de gemeente Leeuwarden liggen zowel het aantal leegstaande verkooppunten als het aantal meters die leegstaan boven het landelijk gemiddelde. Beiden liggen voor de gemeente Leeuwarden op 7,8% ten opzichte van 7,5% landelijk voor het aantal verkooppunten en 7,6% voor het aantal leegstaande meters.
VKP M² 7,3%
7,8%
7,5%
7,8%
7,6% 7,4%
7,5% 7,6% 7,7% Leeuwarden Nederland
7,8%
7,9%
FIGUUR 28 LEEGSTANDSPERCENTAGE LEEUWARDEN TEN OPZICHTE VAN LANDELIJK Bron: Locatus april 2022 en https://locatus.com/blog/ondanks-corona-stijgt-winkelleegstand-nauwelijks/
De grootste leegstand, zowel in percentage van de verkooppunten en meters, als voor het absolute aantal m² wvo, ligt in de binnenstad van Leeuwarden. In totaal is hier ongeveer 11.700 m² wvo aan leegstaande retailmeters gesitueerd. Dit is meer dan de helft van de leegstand in de gehele gemeente en in totaal 11,9% van alle meters in de binnenstad. In de twee andere centrumgebieden van de gemeente Leeuwarden ligt de leegstand lager, echter ligt in Grou Centrum het aandeel leegstaande verkooppunten met 11,7% eveneens aan de hoge kant.
8 De leegstandscijfers zijn net als alle cijfers over de verkooppunten in Locatus momentopnamen. Waar een
verkooppunt in de cijfers nog is opgevuld, kan dit momenteel niet meer zo zijn, of andersom.
HUIDIG EN TOEKOMSTIG FUCNTIONEREN AANBOD
39
Grou Centrum
11,7%
7,2%
Stiens Centrum
7,9%
6,3%
11,9% 12,8%
Binnenstad Leeuwarden 0,0%
2,0%
4,0%
Leegstand m²
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
14,0%
Leegstand verkooppunten
FIGUUR 29 LEEGSTANDSSITUATIES CENTRUMGEBIEDEN Bron: Locatus april 2022
Naast de leegstand in de centrumgebieden en andere retailclusters (die veelal in meters beperkt blijft) is er ook nog ca. 8.200 m² wvo aan leegstand verspreid over de gemeente aanwezig. Dit zijn leegstaande retailmeters op bedrijventerreinen, buiten de bebouwde kom of verspreid binnen de kernen. Met name op bedrijventerreinen is er verspreid nog veel leegstand (ca. 6.300 m² wvo). Dit betreft echter slechts enkele grote units (7 verkooppunten). Uiteraard is er verschil in de negatieve effecten van leegstaande panden. Meerdere panden naast elkaar hebben een negatievere invloed op de beleving dan één verkooppunt dat leeg staat en leegstand centraal in het centrumgebied is erger dan aan de randen. Daarbij kan er zelfs sprake zijn van gewenste leegstand. Zo is een leegstandspercentage onder de 5% (frictieleegstand) belangrijk om nieuwe initiatieven een plek te kunnen bieden. Daarbij kan er ook sprake zijn van zogenaamde ‘gewenste leegstand’. Deze bevindt zich op plekken waar transformatie naar andere functies voorzien en meer passend is. Als de verkooppunten leeg staan zijn bijvoorbeeld eigenaren eerder bereid hieraan mee te werken en te investeren.
FIGUUR 30 LEEGSTAND IN M² WVO PER CLUSTER EN/OF TYPE VERSPREIDE AANBOD Bron: Locatus april 2022
15.000
14.000
13.000
12.000
11.000
Leegstand m² wvo
10.000
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
Binnenstad Leeuwarden Verspreid bedrijfsterrein Snekertrekweg Leeuwarden West Verspreid bebouwde kom Huizum Centrum Grou Centrum Stiens WC Westeinde Bilgaard Zevenblad Nylan Centrale Retailpark Verspreid buiten bebouwde kom Kruisdobbe Camminghaburen Stationsplein Leeuwarden Cambuur Zuidvliet Stationsweg Grou Wythusterwei Miro Center Leeuwarden J. Kolfplein Eksterstr Centrum Mantgum
40
HUIDIG EN TOEKOMSTIG FUCNTIONEREN AANBOD
% leegstand vkp
85%
80%
75%
70%
65%
60%
55%
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Cambuur Zuidvliet Centrale Retailpark Verspreid buiten bebouwde kom Verspreid bebouwde kom Verspreid bedrijfsterrein Camminghaburen Stationsplein Leeuwarden Centrum Stiens Leeuwarden West Huizum Bilgaard Binnenstad Leeuwarden Centrum Grou Kruisdobbe Nylan Zevenblad WC Westeinde Snekertrekweg