Reactie- en antwoordnota ontwerp volkshuisvestingsvisie 2020

Reactie- en antwoordnota ontwerp volkshuisvestingsvisie 2020 ‘Leeuwarden: ongedeeld en vitaal!’ College burgemeester en wethouders 8 december 2020

Inhoudsopgave

Inleiding...................................................................................................................................................4 Corona .....................................................................................................................................................6 Hoofstuk 1:

ongedeeld en vitaal Leeuwarden! ...................................................................................8

Verschil ontwerp en definitieve visie ..................................................................................................8 Visie ongedeelde stad .........................................................................................................................8 Bredere doelgroep corporaties .........................................................................................................11 Particuliere huur................................................................................................................................12 Rol van de gemeente.........................................................................................................................14 Hoofstuk 2:

betaalbaar wonen..........................................................................................................16

Verschil ontwerp en definitieve visie ................................................................................................16 Verkleinen aantal huishoudens met betaalrisico ..............................................................................16 Voorkomen van huisuitzettingen door huurachterstand..................................................................18 Betaalbare energielasten ..................................................................................................................19 Particuliere verhuurders....................................................................................................................20 Rol gemeente ....................................................................................................................................20 Hoofdstuk 3:

kwaliteit van het wonen ............................................................................................22

Verschil ontwerp en definitieve visie ................................................................................................22 Voldoende grote woningen...............................................................................................................22 Kwaliteit van de woning ....................................................................................................................23 Kwaliteit van de buitenruimte...........................................................................................................24 Omgevingskwaliteit ...........................................................................................................................24 Hoofdstuk 4:

volhoudbaar wonen...................................................................................................25

Verschil ontwerp en definitieve visie ................................................................................................25 Verduurzaming ..................................................................................................................................25 Warmtenet ........................................................................................................................................27 Verkoop huurwoningen.....................................................................................................................28 Particuliere verhuurders....................................................................................................................29 Rol gemeente ....................................................................................................................................29 Hoofdstuk 5:

voldoende aanbod.....................................................................................................31

Verschil ontwerp en definitieve visie ................................................................................................31 Realisatie van gemengde buurten.....................................................................................................31 Realiseren van voldoende aanbod ....................................................................................................33 Verbreding doelgroep corporaties ....................................................................................................33 pag. 2

Actief toewijzingsbeleid voor de ongedeelde stad............................................................................34 Actief toewijzingsbeleid voor specifieke woonvormen.....................................................................36 Urgentie.............................................................................................................................................36 Dorpen...............................................................................................................................................38 Rol van de gemeente.........................................................................................................................39 Hoofdstuk 6:

oude worden in de eigen woning ..............................................................................40

Verschil ontwerp en definitieve visie ................................................................................................40 Voldoende geschikte woningen om langer thuis te blijven wonen...................................................40 Geschikte woonomgeving .................................................................................................................40 Verhuizen vereenvoudingen .............................................................................................................40 Specifieke woonvormen ....................................................................................................................41 Dorpen...............................................................................................................................................41 Rol van de gemeente.........................................................................................................................42 Hoofdstuk 7:

als wonen niet vanzelfsprekend is.............................................................................44

Verschil ontwerp en definitieve visie ................................................................................................44 Huisvesting kwetsbare doelgroepen .................................................................................................44 Woonoverlast ....................................................................................................................................48 Specifieke woonvormen ....................................................................................................................49 Huisvesting kwetsbare jongeren .......................................................................................................50 Particuliere huur................................................................................................................................50 Dorpen...............................................................................................................................................50 Rol van de gemeente.........................................................................................................................51 Hoofdstuk 8:

van visie naar uitvoering............................................................................................52

Verschil ontwerp en definitieve visie ................................................................................................52 Stip op de horizon .............................................................................................................................52 Meerjarige afspraken en prestatieafspraken ....................................................................................52 Verbinding andere beleidsstukken....................................................................................................53 Inzet gemeentelijk instrumentarium.................................................................................................54 Particuliere verhuurders....................................................................................................................55

pag. 3

Inleiding De ontwerp volkshuisvestingsvisie 2020 (Leeuwarden: ongedeeld en vitaal!) is opgesteld met inbreng van verschillende partijen. Meest nadrukkelijk zijn daarbij de corporaties en huurdersorganisaties betrokken. Op 30 juni 2020 heeft het college de ontwerp volkshuisvestingsvisie 2020 voor de inspraak vrijgegeven, om daarmee eenieder in de gelegenheid te stellen om te reageren op de ontwerpvisie. De inspraakperiode heeft plaatsgevonden van 1 tot en met 30 september 2020. De inspraak is op de volgende manieren vormgegeven:     

      

De corporaties en de huurdersorganisaties zijn formeel uitgenodigd om een zienswijze op de ontwerp volkshuisvestingsvisie te geven. De buurgemeenten zijn eveneens formeel uitgenodigd om een zienswijze uit te brengen. Alle wijkverenigingen en besturen van dorpsbelang zijn rechtstreeks uitgenodigd voor de twee informatieavonden. De inspraakperiode is aangekondigd in het gemeenteblad van 31 augustus, inclusief een korte toelichting. Er is een informatiepagina toegevoegd aan de website van de gemeente Leeuwarden, namelijk: https://www.leeuwarden.nl/nl/volkshuisvestingsvisie. Hierop zijn de relevante documenten geplaatst en is informatie gegeven over het inspraakproces. Er zijn op 10 september 2020 in de Skalm in Stiens en op 15 september 2020 in hotel Van der Valk in Leeuwarden openbare informatiebijeenkomsten geweest. Er is op 2 september 2020 een technisch vragenuur voor raadsleden geweest. Een aantal zorgpartijen zijn rechtstreeks uitgenodigd voor een informatiebijeenkomst op 9 september 2020. Een aantal particuliere verhuurders is rechtstreeks uitgenodigd voor gesprek bij wethouder De Haan. Vlietvaardig is rechtstreeks uitgenodigd voor een gesprek bij wethouder De Haan. Vereniging PEL is rechtstreeks uitgenodigd voor een gesprek bij wethouder De Haan. De adviesraad Sociaal Domein is gevraagd te reageren op de plannen.

Er is geen gebruik gemaakt van een mondelinge zienswijze. Er zijn gedurende de inspraakperiode schriftelijke reacties van de volgende personen en organisaties binnengekomen:               pag. 4

Dhr. P. van der B Dorpsbelang Jellum-Bears Dorpsbelang Baard Dorpsbelang Reduzum Wurkgroep Wenje yn Wergea Stichting Vlietvaardig Bewonersplatform Valeriuskwartier Vereniging PEL Gemeenten regio Noordwest Fryslân (Waadhoeke en Harlingen) Gemeente De Fryske Marren Adviesraad sociaal domein GGZ Friesland Zienn Huurdersbelangen Nieuw Elan

   

Huurdersbelangen De Bewonersraad Woningcorporatie Elkien Woningcorporatie WoonFriesland Woningcorporatie Woonzorg Nederland

We hebben de reacties gebundeld naar de indeling van de volkshuisvestingsvisie. De integrale zienswijzen zijn als bijlage bij deze reactienota gevoegd. In een aantal reacties wordt vooral ten aanzien van de situatie in de dorpen een breder vraagstuk aangesneden dan waar de volkshuisvestingsvisie over gaat. Het gaat dan om bijvoorbeeld over de gevoelde problematiek op de koopwoningenmarkt in de dorpen. We willen erop wijzen dat het brede onderwerp wonen in de dorpen apart wordt uitgewerkt in het Afwegingskader wonen dorpen.

Leeswijzer De inspraakreacties gaven aanleiding om de hele visie kritisch tegen het licht te houden. De ontwerpvisie was op onderdelen behoorlijk gedetailleerd of onderdelen waren uitgebreid toegelicht. Waar dat kon hebben we de onderdelen globaler opgenomen. Daarvoor hebben we verschillende redenen. Ten eerste is de definitieve versie naar onze mening zo beter leesbaar geworden. Ten tweede gaan we op een groot aantal onderwerpen nader afspraken maken met corporaties en huurdersorganisaties; we vinden het daarbij belangrijk dat we in de visie aangeven wat we willen regelen en waarom, maar dat we de ruimte laten om met onze partners de ‘hoe’ vraag gezamenlijk uit te werken. Ten slotte zal een groot aantal onderdelen van deze visie een plek gaan krijgen in andere beleids- en uitvoeringsproducten. Bijvoorbeeld in de transitievisie Warmte, of een programma stedelijke vernieuwing. De ontwerpvisie kende de volgende indeling per hoofdstuk: een visiegedeelte in cursief en vervolgens de tussenkoppen ‘ambitie’ en ‘wat gaan we doen?’. Om de leesbaarheid te vergroten hebben we voor de definitieve visie een andere indeling gekozen. Elk hoofdstuk begint met de ambitie in een kader. Daar is soms ook een definitie aan toegevoegd. Vervolgens volgen tussenkopjes met de verschillende onderwerpen passend binnen het hoofdstuk.

Elk specifiek onderdeel wordt afgesloten met in cursief de acties die we hierbij gaan uitvoeren. Per hoofdstuk geven we verder de impact op de dorpen in een apart kader aan. Ook wordt per hoofdstuk apart aandacht besteed aan de particuliere huur. Ten slotte sluiten we elk hoofdstuk af met de rol van de gemeente. De reactienota kent dezelfde indeling als de definitieve volkshuisvestingsvisie. Omdat de indeling per hoofdstuk in sommige gevallen behoorlijk is aangepast, wordt per hoofdstuk in deze reactienota eerst aangeven wat de verschillen tussen de ontwerp en de definitieve volkshuisvestingsvisie zijn. Sommige inspraakreacties verwijzen naar onderdelen die wel in de ontwerpvisie zaten, maar waarvan we gekozen hebben deze niet op te nemen in de definitieve volkshuisvestingsvisie. Vanwege de leesbaarheid van de hoofdstukken hebben we alleen die delen uit de zienswijzen opgenomen die naar onze mening van toepassing zijn op het betreffende onderwerp. Hiermee voorkomen we te veel dubbelingen in de tekst. Uiteraard zijn vanwege de volledigheid en transparantie de integrale zienswijzen als bijlage bij deze reactienota opgenomen.

pag. 5

Corona In meerdere zienswijzen werd gewezen op het ontbreken van verwijzingen naar de coronacrisis. Dit is niet een hoofdstuk in de ontwerpvisie en ook niet in de definitieve visie. Daarom staan we daar even apart bij stil.

Zienswijzen 





pag. 6

De coronacrisis die momenteel gaande is lijkt een ongekende impact te gaan hebben op onze samenleving. Naar verwachting zal er een economische crisis volgen met grote gevolgen voor onder andere de inkomens van mensen en de woningmarkt. De maatschappij zal waarschijnlijk blijvend veranderen in de manier waarop wij met elkaar omgaan, ons verplaatsen, gebruik maken van voorzieningen en ook in de manier waarop wij (betaalbaar) kunnen wonen. Het is ondoenlijk om op dit moment te voorspellen hoe de samenleving er over een half jaar, volgend jaar, over twee jaar, of nog langer uitziet. Maar wij kunnen gerust aannemen dat dit aanzienlijk zal verschillen van de wijze waarop wij er in de afgelopen jaren tegenaan hebben gekeken. Het is voor wat betreft De Bewonersraad dan ook onvermijdelijk dat wij ons dat realiseren wanneer wij nu beleid ontwikkelen en afspraken maken over wonen en samenleven in de toekomst. In de komende maanden zullen de gevolgen van de coronacrisis meer en meer duidelijk worden. Er zullen beperkingen zijn, waardoor eerder gemaakte plannen bijgesteld moeten worden. Er ontstaan ook nieuwe mogelijkheden en inzichten, die wellicht tot nieuwe ambities, beleidsdoelstellingen en uitvoeringsplannen zullen leiden. Hierop in te spelen en nieuwe uitgangspunten voor beleid te ontwikkelen is zeker geen sinecure.

De gemeente heeft wat ons betreft wel de regie bij het organiseren van de benodigde samenwerking ter uitvoering van die taak. Vanuit dit gezichtspunt roepen wij het college op om de volkshuisvestingsvisie te zien als een dynamisch document, welke zeker niet in beton gegoten is. De oproep is om binnen het bestek van de (ontwerp) volkshuisvestingsvisie een aantal ijkpunten op te nemen, zodat op de actualiteit kan worden gestuurd. Wij stellen ons voor dat dit een vaststaand, jaarlijks terugkerend moment is. (De Bewonersraad) In uw visie heeft u nog niet de impact die de COVID-19 pandemie heeft op de maatschappij, de economie en de woningmarkt meegenomen. Gaat bijvoorbeeld de vraag naar sociale huur toenemen onder invloed van de te verwachten economische effecten? Heeft tijd- en plaatsonafhankelijk werken gevolgen voor de aantrekkelijkheid van het wonen in de stad? Mogelijk heeft virusveilig werken ook kostenverhogende aspecten, aangezien wij huurders mogelijk vaker moeten uithuizen en tijdelijk onderbrengen moeten in woningen die we hiervoor leeg dienen te houden. Dit heeft een kostenverhogend effect, te weten verhuiskosten en leegstandskosten. De effecten op het wonen in uw gemeente en de uitvoerbaarheid van de visie zijn daardoor nog niet goed te voorspellen. (Elkien) De visie is omvangrijk, echter mist een reactie- en toekomstbeschrijving op de Corona-crisis.

(Adviesraad Sociaal Domein)

Reactie We kunnen de effecten van de coronacrisis, zowel kortdurend als mogelijk voor de langere termijn, niet goed kunnen inschatten. We gaan er vooralsnog van uit dat de coronacrisis, net zoals eerdere crises, een beperkte impact op de lange termijn trends gaat hebben. Mocht dat anders uitpakken dan is er de ruimte om hierop in te spelen. In bijlage 3: trends en ontwikkelingen is een apart kopje over corona opgenomen.

pag. 7

Hoofstuk 1:

ongedeeld en vitaal Leeuwarden!

Verschil ontwerp en definitieve visie Het hoofdstuk dat de thema’s ongedeeld en vitaal introduceert is gehalveerd ten opzichte van de ontwerpvisie door het weghalen van dubbelingen en minder uitwerking. De inhoud is meer specifiek gericht op de volkshuisvesting. In de ontwerpvisie werd in hoofdstuk 1 de uitwerking van een aantal onderwerpen al behoorlijk uitgewerkt; deze uitwerking is in de definitieve volkshuisvestingsvisie verplaatst naar de themagewijze hoofdstukken.

Visie ongedeelde stad Zienswijzen 

pag. 8

Blz. 6 punt 10 "Global goals": ruimtelijke segregatie verminderen: mixen werkt nauwelijks (o.a. onderzoek Kleinhans/Duyvendak Erasmus universiteit Rotterdam) Leverde duurteeilandjes op in goedkopere huurwijken. VRAAG: zijn er recente voorbeelden dat het WEL werkte? Of is dit alleen maar een PvdA denkmodel en een "Gedroomde Stad"? IJzeren regel, niet negatief bedoeld: soort zoekt soort. Met gelijkgestemden heb je meeste contacten. Ook: individuele vrijheid zelf te bepalen met wie je omgaat. De echte segregatie ontstaat door toenemende kloof tussen arm en rijk. Plus het beleid dat iedereen die dat enigszins kon de koopmarkt werd opgejaagd, zodat de armsten op de huurmarkt achterbleven en het beleid dat "de markt" alles wel zou oplossen (niet dus) en de verborgen agenda dat eigenlijk stap voor stap de woningcorporaties wel weg konden… Opmerking: "elkaar tegenkomen" leidt op zich niet tot begrip ed. Dit is een onbewezen aanname: kijk naar verleden: sloop huurwoningen (v.m. winkelcentrum Heechterp) en vervanging door koopwoningen leidde tot duurte-eilanden tussen sociale huurwoningen. Hoeveel sociale contacten waren er onderling? Het is zgn. vooral voor de laagste inkomens en hun bestwil (emancipatoire werking is de vooronderstelling). Maar negatief opgevat is bovenstaande een rookgordijn en betreft het een spreidingsbeleid voor laagstbetaalden c.q.

de laagste sociaaleconomische klasse waarbij concentratie vooral moet worden vermeden. (problemen, m.n. sociaal, verloedering, armoedelijstjes met Leeuwarder wijken hoog op de hitparade ed.) Het zou ook probleemverplaatsing genoemd kunnen worden. De keerzijde echter is, dat bijv. Heechterp eerst een wijk was waar ook de middelklasse woonde maar door het beleid van de overheid dat de corporaties qua huisvestingstaken gemarginaliseerd heeft en de strakke toewijzingsregels m.n. gebaseerd op inkomen, werden sommige wijken buurten waar uitsluitend de allerarmsten belandden. De wat duurdere wijken zitten voor hen op slot. Er zou nog weinig aan de hand zijn als er op die wijze goede arbeiderswijken waren ontstaan, maar ondanks inzet van allerlei welzijnswerk, werden het wijken waar het niet echt fijn wonen werd. In feite is dit ook mede te wijten aan falend opbouwwerk. Bovengenoemde ontwikkelingen belemmeren ook elke keuzevrijheid voor de laagstbetaalden en de mensen met de minimum uitkeringen. Voor hen zijn nog maar een paar wijken in Leeuwarden over waar ze terecht kunnen of ze belanden (veelal tegen te hoge huur) bij particuliere "beleggers" ofwel gewoon huisjesmelkers. Blz. 10: de nota stelt: bij meer dan 50% sociale huur: sloop! Vervanging deels door duurdere huur en koop.

Dat heet goed te zijn voor "balans in de woonsegmenten." Dit lijkt echter op: alle wijken moeten qua bevolkingsopbouw op elkaar lijken… Dit lijkt ons een onhaalbaar "gelijkheidsideaal". Vraag: wat gaat men doen bij een dure wijk die volgebouwd is? Gaat men daar dan ook over tot sloop ter wille van de mix/balans in de woonsegmenten?









pag. 9

Blz. 10: de nota stelt: bij meer dan 50% sociale huur: sloop! Vervanging deels door duurdere huur en koop. Dat heet goed te zijn voor "balans in de woonsegmenten." Dit lijkt echter op: alle wijken moeten qua bevolkingsopbouw op elkaar lijken… Dit lijkt ons een onhaalbaar "gelijkheidsideaal". Vraag: wat gaat men doen bij een dure wijk die volgebouwd is? Gaat men daar dan ook over tot sloop ter wille van de mix/balans in de woonsegmenten? (Vereniging PEL) Wij begrijpen dat u vanwege de hoeveelheid aan beleidsterreinen, die te maken hebben met het totale domein Wonen, deze omvang wil terugbrengen naar een overzichtelijke werkzame grootte. Toch vragen wij ons als regio af of de gekozen scheiding tussen de sociale huursector en de koopsector een juiste is. Om tot een ongedeelde samenleving te komen zijn, volgens ons, beide sectoren nodig. Dit blijkt ook wel inhoudelijk uit uw ontwerp gezien de beschreven oplossingen/mogelijkheden om te komen tot een ongedeelde samenleving. Met dit als uitgangspunt gaan wij graag op uw uitnodiging in dat wij samen met u en andere gemeenten, corporaties, huurdersorganisaties en provincie kijken naar de op dit vlak voorliggende volkshuisvestelijke opgave. Omdat, zoals u terecht in uw ontwerp aangeeft, de woningmarkt zich uitstrekt tot over de gemeentegrenzen.

(Gemeenten Waadhoeke en Harlingen) Is het beleid van de "ongedeelde stad" erop gericht om particuliere en sociale woningbouw te plegen direct naast elkaar of gegroepeerd in verschillende delen van een (nieuwbouw)wijk in de stad? (Adviesraad Sociaal Domein) Ongelijkheid verminderen en onomwonden kiezen voor de ongedeelde stad, waarin we segregatie tegengaan en ervoor zorgen dat verschillende doelgroepen elkaar kunnen ontmoeten. Dat vraagt ons inziens niet alleen investeren in een goede mix van woningsoorten maar ook om een continue investering in destigmatisering, een fenomeen dat zoals u weet nog welig tiert, ook in Leeuwarden! Niet alle doelgroepen zullen het per definitie een verrijking vinden om niet-gesegregeerd te wonen. Wij trekken graag met u op om de Mienskip echt een Mienskip te laten worden! Dan zullen we wellicht ook gaan begrijpen met wat u bedoelt met ‘overlast gevend woongenot’. De ambitie om gemengde wijken en buurten te realiseren door ze aantrekkelijk te maken voor huishoudens met hogere inkomens draagt zoals u weet het risico van gentrificatie met zich mee, een fenomeen wat zich wereldwijd voordoet. Wij zien dit risico niet benoemd waardoor de kans bestaat dat een ander zich ongemerkt en ongewild gaat voltrekken.

Graag uw aandacht daar voor (GGZ Friesland) De visie geeft richting en getuigt van moed en ambitie! Tevens bevat de visie veel bouwstenen om op verder te bouwen. Ook worden nadrukkelijk de nodige pijnpunten benoemt, zoals het ontbreken van de gewenste mix en diversiteit in wijken, de toenemende druk op de leefbaarheid van wijken, o.a. door private verhuur. Tegelijkertijd schuilt hierin ook het gevaar. De visie is breed en omvangrijk en vraagt inzet van meerdere partijen en domeinen, zowel binnen als buiten de gemeentelijke organisatie. Wij zijn benieuwd hoe de gemeente als bouwmeester borgt dat ook op de lange termijn de bouwstenen van de diverse partijen beschikbaar zijn, passend blijven en dat er voldoende cement aanwezig is? Eveneens is van belang dat deze volkshuisvestingsvisie dynamisch blijft en ook kan inspelen op de actualiteit. De ambitie om wijken, waarin meer dan 50% van de totale woningvoorraad uit sociale huurwoningen bestaat te transformeren, onderschrijven wij op de voorwaarde dat er voldoende sociale voorraad beschikbaar blijft en dat uitvoering wordt gegeven aan de sociale voorraad in onder andere nieuwe uitleg of inbreiding. Een voorwaarde daarbij is ook dat in deze wijken voldoende voorzieningen aanwezig zijn. Wij willen tevens opmerken dat de mix







pag. 10

moet passen bij de wijk. Hierbij zien wij 50% niet als een absoluut gegeven, maar vraagt om afstemming per wijk. (Nieuw Elan) De gemeente ziet zich gesteld voor de volgende hoofdopgaven: het bieden van betaalbare huisvesting en het voorkomen van ruimtelijke segregatie. Het duale karakter van de gemeente Leeuwarden geeft direct de complexiteit weer, de verschillen tussen de stad – de verstedelijkte omgeving – de dorpen en ommelanden. Waarbij deze onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden. Dit maakt ook dat binnen de context van de ongedeelde stad en vitale dorpen het niet enkel kan gaan om het bestrijden van ‘inkomenswijken’. De sociale samenhang, overlast van buren en andere bewoners/gebruikers (denk hierbij ook aan thema’s zoals veiligheid en criminaliteit) van de buurt en de kwaliteit van de voorzieningen zijn zaken die niet zonder meer zijn bij te sturen via het inkomen en de ruimtelijke verdeling van bewoners met een (relatief) lage inkomenspositie. Door de aandacht binnen deze visie zo sterk te leggen op de ‘ongedeelde stad’ en ‘inkomenswijken’ wordt mogelijk te kort gedaan aan achterliggende, bredere problematiek op verschillende beleidsterreinen; hierbij kan gedacht worden aan de hierboven aangehaalde onderwerpen. Hiermee ontstaat naar ons inzicht het risico dat voor de oplossing ervan teveel in één richting wordt gekeken, namelijk in die van de volkshuisvesting, c.q.

de woningcorporaties. De ambitie met betrekking tot het tegengaan of voorkomen van ruimtelijke segregatie zien wij bij voorkeur op een meer natuurlijke, organische wijze tot stand komen. Een menging van woonmilieus is vooral een geografisch vraagstuk, welke mogelijk beter geënt kan worden op herstructureringsbeleid en het bieden van kwalitatief goede, betaalbare uitbreidingsmogelijkheden op beschikbare (nieuw)bouwlocaties. (De Bewonersraad) Daar waar zich kansen voordoen wil Elkien vanzelfsprekend werken aan de ongedeelde stad en vitale dorpen. Ieder dorp en iedere wijk in de gemeente Leeuwarden is uniek. Daarom is het nodig om gebiedsgericht te werken. Zeker als er stevige ingrepen nodig zijn om tot een ongedeelde wijk of een vitaal dorp te komen. (Elkien) Er wonen relatief best veel studenten in onze wijk die geen sociale en financiële binding hebben met de wijk en ongeveer een kwart van de bewoners zijn allochtoon. Wij als bewonersplatform, gemeente, maar zeker ook het wijkgebouw, jongerenwerkers en sportcoaches proberen mensen in onze wijk te verbinden. Dit doen wij door activiteiten aan te bieden, informatieve bijeenkomsten te houden of soms gewoon door een tafel op een hoek van een straat te plaatsen om nieuwe plannen bekent te maken en om bewoners inspraak te geven. Of door herhaaldelijk aan te geven dat mensen met ideeën kunnen komen in het kader van wijkverbetering.

Helaas moeten wij keer op keer weer constateren dat de betrokkenheid in onze wijk zéér zeer schaars is en dat mensen moeilijk te benaderen en in beweging te krijgen zijn. U kan wel begrijpen dat toen wij dit nieuwe plan lazen wij hier heel erg blij van worden. Wij denken dat een mix van inkomen en de daarbij behorende woningen, denk daarbij ook aan levensloopbestendige woningen voor onze ouderen of voor mensen met een beperking, een hele grote bijdrage kan leveren aan het welzijn van de inwoners van onze wijk, van Leeuwarden en de dorpen. Maar ook voor de kinderen die opgroeien in armoede en probleemgezinnen, die dan ook andere huishoudens betreden en ander gedrag zien. Zich kunnen spiegelen aan een gemengde evenwichtige samenleving als basis voor hun verdere ontwikkeling. Het IKC Eigenwijs heeft hier al een prachtige stap in gezet wat betreft onderwijs. (Bewonersplatform Valeriuskwartier)

Reactie De discussie over de wetenschappelijke onderbouwing onder het thema van de ongedeelde stad zal wellicht nog eindigen. Uit onderzoek, zoals ‘Veerkracht in het corporatiebezit’ (RIGO, 2020), blijkt wel dat er sprake is van samenhang in de samenstelling van wijken en de accumulatie van problemen. We hebben niet de illusie dat door menging van inkomensgroepen maatschappelijke en individuele problematiek per definitie verdwijnen. We maken dan ook een politieke keuze: dat we het ongewenst vinden dat bevolkingsgroepen ruimtelijk gescheiden van elkaar wonen en daardoor elkaar in het dagelijkse leven steeds minder tegenkomen. Elkaar tegenkomen blijft een basisvoorwaarde voor elkaar leren kennen en accepteren. Er wordt terecht gewezen op de bredere problematiek die speelt, zoals armoede of veiligheid. We denken dat we met de keuzes in deze volkshuisvestingsvisie een bijdrage leveren aan het oplossen van deze problematiek. We geven in de visie aan welke oplossingen we daarbij in gedachten hebben en in welke uitvoering of beleidsstukken we dit verder uitwerken. Er is ook bezorgdheid of de uitwerking van de ongedeelde stad niet betekent dat het vooral probleemverplaatsing is, waarbij overlast niet opgelost maar naar een andere buurt geëxporteerd wordt. Dat zou zo zijn als we ons alleen op de samenstelling van de buurten zouden concentreren.

Uitgangspunt van deze visie (en overige beleidsstukken van de gemeente) is de toegankelijke en inclusieve samenleving, waarin iedereen mee kan doen. De visie is meer dan alleen een pure volkshuisvestingsvisie, maar een visie die onderwerpen en uiteindelijk ook mensen wil verbinden. De visie geeft dan ook uitgebreid aan welke stappen we willen zetten om ervoor te zorgen dat iedereen op een prettige en waardige wijze kan wonen. Onze inzet via onder andere leefbaarheidsprojecten om bewoners elkaar te leren kennen. We hanteren daarnaast als uitgangspunt dat nieuwbouw voor sloop uitgaat, zodat we voorkomen dat het aanbod sociale huurwoningen (tijdelijk) daalt. Er zijn ook zorgen over mogelijke ‘gentrificatie’ van wijken. Dit is het proces waarbij hogere inkomens de lagere inkomens verdrijven uit populaire stadsbuurten. We herkennen de zorgen en geven in de visie hier ook antwoord op. We kiezen voor de aanwezigheid van sociale huur in alle buurten, waardoor alle buurten toegankelijk blijven, ook voor de lagere inkomens. Wat dit per buurt betekent, zullen we nader met alle betrokkenen van die buurt verder uitwerken, omdat we ons terdege beseffen dat elke buurt anders is en daarmee ook ander maatwerk vraagt.

Bredere doelgroep corporaties Zienswijze 

Wij houden ons als het sociaal verhuurbedrijf aan wet- en regelgeving, hebben volgens benchmarks de laagste huren en hebben een uitstekende piramidale opbouw van onze huren. Een groot deel van de genoemde beleidsuitgangspunten hebben wij derhalve al ingevuld, ook in uw gemeente. Voor eventuele fricties bij passende toewijzing kunnen en willen wij zo nodig een deel van onze 10% vrije ruimte inzetten. De volkshuisvestingsvisie gaat ervan uit dat de sociale huurvoorraad op het huidige niveau stabiliseert en u biedt ons de mogelijkheid om ten behoeve van de ongedeelde stad actief te worden in het koop- en duurdere huursegment. Als het sociaal verhuurbedrijf richten wij ons op onze primaire doelgroep. Echter, daar waar de noodzaak en behoefte wordt aangetoond van meer middenhuur en starterskoop en de overheid daartoe voldoende financiële middelen beschikbaar stelt (bijv. korting op de verhuurdersheffing, extra ontwikkelingsbijdragen) en het niet ten koste gaat van onze primaire taak, de sociale volkshuisvesting, willen wij graag ons steentje bijdragen. Voor wat betreft koop kunnen wij een

pag. 11

bemiddelingsfunctie vervullen in de combinatie huur/koop naar onze preferred opdrachtnemers, waarbij de aannemer het koopdeel van het project onder onze regie, maar voor eigen rekening, uitvoert. (WoonFriesland)

Reactie We begrijpen dat de corporaties focussen op de primaire doelgroep (huishoudens met recht op huurtoeslag). Het is evident dat deze doelgroep goed gehuisvest moet worden. We hebben echter geconstateerd dat de allerlaagste inkomens nu de instroom bij de corporaties domineren. Dat is voor deze huishoudens, maar ook ten behoeve van het functioneren van de volkshuisvestingssector en – in bredere zin – de stad, ongewenst. Wij zien de corporaties als huisvesters van de doelgroep die moeten of willen huren en een inkomen tot € 43.574 hebben. Het is dringend nodig dat corporaties de wettelijke ruimte hiertoe benutten.

Particuliere huur Zienswijzen 



Stelling: Particuliere verhuurders zijn geen aanbieders van "sociale huurwoningen". Ook al is de huur < 737,14. Bovendien zitten ze vaak 150-200 euro huur/mnd boven de max. redelijke huur WWS zelfstandige huurwoningen. Is dat sociaal?! Een lokaal akkoord wonen afsluiten met grotere aanbieders van particuliere huurwoningen is iets wat zeker geprobeerd kan worden. Waarom zouden particuliere verhuurders huurwoningen > 663,40 moeten bouwen en niet > 737,=? Men houdt zich veelal toch niet aan de maximaal redelijke huur volgens het WWS wat formeel ook geldt in het huurgebied tussen 663,40 en 737 euro. Wij zien liever de corporatie actief in dit prijssegment. VRAAG: waarom mag in de binnenstad WEL particuliere huur "in sociale segment"? Ook zijn we het eens met de opmerking dat je niet teveel particuliere verhuur in een buurt moet hebben. Waarom niet: vaak slecht onderhoud, huren die 150-200 euro boven het voor die woning geldende WWS zitten qua zgn. "maximaal redelijk huur", wat consequent gebeurt, terwijl de Belastingdienst hier op niet mag controleren en huurtoeslag wordt gegeven over te hoge huur. Resultaat: extra winst voor de verhuurder, huurder blij want hij/zij krijgt veel huurtoeslag, maar de verliezer is het rijksbudget voor de huurtoeslag, zodat er noodzaak ontstaat te bezuinigen.

En er zijn vast en zeker particuliere verhuurders die redelijke huur vragen en goed onderhoud plegen. Maar er zijn er ook particuliere verhuurders die zelf ingeschreven staan op het adres, maar daar om hun moverende redenen niet zelf wonen maar onderverhuren, waardoor de huurder helemaal geen recht heeft op toeslag. Die huurders gun je ook een sociale huurwoning al staan ze niet te boek als dakloos of woningzoekend. In de nota wordt de particuliere verhuur veel te rooskleurig voorgesteld. In 1999 verscheen de nota "Kwaliteit rondom" van de KAW waarbij het tekort aan sociale huurwoningen gemakshalve werd aangevuld met "de sociale koopwoning". Thans gebeurt hetzelfde met het optellen van particuliere huurwoningen tot 737 euro huur bij de sociale huurwoningen van de corporaties. Noch sociale koopwoningen noch sociale particuliere verhuur bestaat: marktwaarde is gewoon marktwaarde en bij particuliere verhuur gaat het simpelweg om het rendement van de belegging. PEL vindt deze rekenmethode een kwestie van "creatief boekhouden". (Vereniging PEL) Het is van belang dat de rol van de gemeente steeds helder en duidelijk is. Met betrekking tot een groot aantal thema’s in deze visie staan juist de verhuurders, zowel de commerciële/particuliere verhuurders als de corporaties en huurdersorganisaties aan de lat en

pag. 12



dient naar onze mening de gemeente Leeuwarden meer te faciliteren in plaats van voor te schrijven. Daarnaast vinden we het van belang dat de gemeente meer de samenwerking opzoekt met commerciële partijen, ook zij kunnen bijdragen aan de ambities van de gemeente en hebben een maatschappelijke verantwoordelijkheid voor de kwetsbare doelgroepen in onze samenleving. Wij scharen ons achter het standpunt van de gemeente daar waar het gaat om de particuliere verhuurder. Wij zijn van mening dat de gemeente Leeuwarden een inspanningsverplichting heeft om de koopvoorraad af te schermen voor opkoop door particuliere verhuurders. De gemeente dient in onze optiek alle beschikbare middelen optimaal in te zetten om er voor te zorgen dat slechte particuliere verhuurders geen markt meer hebben in Leeuwarden. Immers zij huisvesten vaak juist een hele kwetsbare doelgroep. (Nieuw Elan) In de Woningwet 2015 heeft de Rijksoverheid het speelveld van de woningcorporaties danig beperkt. Inzet daarbij was dat er, zeker om de doelgroep met de hogere inkomens te bedienen, meer ruimte moet komen voor particulier initiatief. Zowel uit het woningmarktonderzoek dat de gemeente Leeuwarden uit heeft laten voeren, uw concept-visie als onze waarnemingen blijkt dat particuliere verhuurders zich in de gemeente Leeuwarden in belangrijke mate richten op de doelgroep van de corporaties.

Principieel hebben wij daar geen bezwaar tegen mits voor deze verhuurders het zelfde speelveld wordt gehanteerd als voor woningcorporaties. In onze prestatieafspraken maken we afspraken over de inzet van de woningcorporaties op het gebied van betaalbaarheid, het voorkomen van problematische huurachterstanden en uitzettingen, intensieve samenwerking bij overlastgevende huurders, het samenwerken aan leefbaarheid, veerkrachtige wijken en vitale dorpen, een duurzame gemeente en wonen en zorg. We zijn van mening dat particuliere verhuurders die in de sociale huur actief zijn een gelijkwaardige inzet moeten plegen als de corporaties doen. We vragen de gemeente Leeuwarden om daarover in gesprek te gaan met de particuliere verhuurders en met hen ook afspraken te maken over deze thema’s. (Elkien)

Reactie Hoewel de prijs/ kwaliteitverhouding anders ligt dan bij corporaties, zijn alle huurwoningen met een huurprijs onder de € 737,14 gebonden aan de regels van gereguleerde huur; huishoudens die recht hebben op huurtoeslag kunnen dit ook bij een particuliere huurwoning krijgen. De ingebrachte reacties zijn voor een deel terughoudend ten aanzien van de rol en kwaliteit van de particuliere huur. Wij kunnen ons gedeeltelijk in dat beeld vinden. Particuliere verhuurders hebben een fundamenteel andere rol in de woningmarkt dan corporaties. Financiële randvoorwaarden maken dat particuliere verhuurders zich of op andere doelgroepen richten en een andere prijs/ kwaliteitverhouding hanteren. Vandaar dat wij in onze visie aangeven dat we voor de doelgroep die huurt met een inkomen tot € 43.754 de grootste rol zien weggelegd voor de corporaties. Wij vinden het belangrijk dat de particuliere verhuur in staat wordt gesteld om haar belangrijke rol op de woningmarkt op goede wijze te vervullen. Die rol zienn wij weggelegd bij studentenhuisvesting, deels bij spoedzoekers en uiteraard in het prijssegment boven de € 737,14. De door sommigen gevraagde grotere rol van commerciële verhuurders in het huisvesten van kwetsbare doelgroepen onderschrijven wij nadrukkelijk niet.

De gevraagde betaalbaarheid en kwaliteit, en afspraken over zorg en begeleiding bij deze doelgroepen, betekent dat dit vooral op het pad van de corporaties ligt.

pag. 13

Rol van de gemeente zienswijzen 



Het is van belang dat de rol van de gemeente steeds helder en duidelijk is. Met betrekking tot een groot aantal thema’s in deze visie staan juist de verhuurders, zowel de commerciële/particuliere verhuurders als de corporaties en huurdersorganisaties aan de lat en dient naar onze mening de gemeente Leeuwarden meer te faciliteren in plaats van voor te schrijven. Daarnaast vinden we het van belang dat de gemeente meer de samenwerking opzoekt met commerciële partijen, ook zij kunnen bijdragen aan de ambities van de gemeente en hebben een maatschappelijke verantwoordelijkheid voor de kwetsbare doelgroepen in onze samenleving. Verder moet duidelijk worden hoe de gemeente Leeuwarden haar regierol gaat invullen. Bij deze ambitie past ons inziens ook een stevige lobby voor meer financiële steun vanuit de rijksoverheid, afstemming op provinciaal niveau en samenwerking met meerdere (commerciële) partijen. Immers de middelen van de corporaties zijn beperkt en daarnaast is het plafond van wat opgebracht kan worden door de huurders ook bereikt. (Nieuw Elan) We zijn ons er van bewust dat uw stevige ambitie ons dwingt om nog intensiever samen te werken dan we nu al doen. Zeker de rol van de gemeente bij het realiseren van uw visie vraagt om nadere uitwerking.

Wij gaan graag hierover het gesprek aan zodat we in gezamenlijkheid er voor kunnen zorgen dat huurders in de gemeente Leeuwarden een thuis kunnen vinden doordat er voldoende betaalbare, duurzame en passende woningen voor mensen met een bescheiden inkomen zijn. Nu, en in de toekomst. Met de geschetste ambities zal de volkshuisvestingsvisie van de gemeente Leeuwarden niet meer vrijblijvend zijn: niet alleen de corporaties maar ook de gemeente zal fors moeten investeren in de realisatie van deze ambities. Zowel financieel als organisatorisch. (Elkien)

Reactie We zijn er ons terdege van bewust dat de ambities uit de volkshuisvestingsvisie niet gerealiseerd kunnen worden zonder een grote inzet van de gemeente. Dat betekent overigens niet per se extra middelen; er liggen ook veel kansen om onderwerpen meer integraal en efficiënter aan te pakken. Bijvoorbeeld door ervoor te zorgen dat de samenwerking in het sociaal domein effectief verloopt en we daarmee tot een sluitende aanpak komen. De visie betekent dat we onze samenwerking met corporaties en huurdersorganisaties verder willen uitbouwen. Spoedige realisatie van de ambities uit de visie overstijgen de financiële mogelijkheden van alle betrokkenen. Vandaar dat we ons ook nadrukkelijk wenden naar het rijk, voor financiële ondersteuning, wettelijke instrumenten en om ervoor te zorgen dat corporaties weer de financiële ruimte krijgen om volop te investeren in de volkshuisvesting.

pag. 14

Hoofstuk 2:

betaalbaar wonen

Verschil ontwerp en definitieve visie We hebben de volgende wijzigingen doorgevoerd. De verwijzing naar de woonzorgquote van 40% zoals we die hanteerden in de vorige visie hebben we eruit gehaald. We hebben het onderwerp voldoende aanbod toegevoegd, om hiermee aan te geven dat we willen voorkomen dat huishoudens gedwongen zijn duurder te huren. Ten slotte is in het definitieve hoofdstuk ook apart aandacht aan het voorkomen van huisuitzettingen gegeven.

Verkleinen aantal huishoudens met betaalrisico Zienswijzen 

De bewering in de nota is, dat een norm van <= 40% van huur + energie + heffingen (gemeente + waterschap) + basis zorgverzekering niet goed in kaart te brengen zou zijn. Onzin: als zelfs PEL er in slaagde een redelijk eenvoudig aanvraagformuliertje te ontwerpen waarin diverse haken en ogen werden omzeild m.b.v. bijv. NIBUD normen op wat maximaal ingevuld kon worden, hoe moeilijk kon het dan zijn?! Het venijn zit echter in: "Deze quote (max. 40%) bleek geen recht te doen aan de diversiteit in de doelgroep". VRAAG: dit betekent dat de gemeente van mening is dat mede gezien het vooroordeel dat singles meer te besteden hebben dan gezinnen, dat de quotes voor gezinnen lager moeten zijn en voor singles hoger? Ofwel: Eenpersoonshuishoudens kunnen wel meer huur betalen dan gezinnen bij even hoge inkomsten? Alsof laatstgenoemden 2 huren moeten betalen en niet tevens meer huurtoeslag krijgen plus kinderbijslag, kindertoeslag en soms kinderopvangtoeslag? De nota stelt dat de ontwikkeling van de woonlasten gevolgd wordt via de Armoedemonitor. Deze heeft er echter een handje van de huren en energielasten van singles zo laag in te schatten dat zij zgn. het meeste te besteden hebben. De energielasten werden dan ontleend aan NIBUD cijfers die aantoonbaar te laag waren ingeschat voor eenpersoonshuishoudens. Op het punt van de all-in woonlasten heeft de Armoedemonitor m.n.

in de bijlagen met inkomsten en uitgaven altijd een te optimistisch beeld gegeven van wat een eenpersoonshuishouden tot 120% WML overhoudt na aftrek van alle vaste lasten. VRAAG: de Armoedemonitor paste beter in wat het ambtelijk apparaat bij hun woonlasten doelgroepenbeleid voor ogen stond? Uit bijlage 5 bij de nota blijkt dat meerpersoonshuishoudens nog steeds huurtoeslag krijgen bij een hoger inkomen dan een eenpersoonshuishouden die geen huurtoeslag meer krijgt. Als huurtoeslag echt huurtoeslag was en niet tevens een stuk verkapte gezinstoeslag bevatte, telde alleen huurhoogte versus huishoudens inkomen: Want ook bij een meerpersoonshuishouden is er toch maar 1 huur te betalen?! Waarom is er ook niet slechts 1 huur/inkomens tabel? (Voor kinderen en de daarbij behorende kosten bestaan aparte geldstromen: kinderbijslag, kindertoeslag, soms kinderopvangtoeslag ed.) Opmerking: in de nota staat dat ook voor de doelgroep die geen recht heeft op huurtoeslag de huur niet hoger mag zijn dan 663,40 euro. Ook voor hen wordt het prijssegment van 663,40 tot 737,14 afgesloten. Ook hun keuze wordt verder beperkt en de druk op het huurprijs segment tot 663,40 euro verder vergroot.

Opmerking: dit riekt naar VVD-TK voorstellen om het gebied wat sociale huur genoemd wordt verder te versmallen van 737,14 tot 663,40 ! De gemeente heeft niet het recht om op eigen houtje de sociale verhuur qua gebied te versmallen! De argumenten waarom de gemeente dit wil kloppen niet:

pag. 15

Corporaties vragen niet de zgn. maximaal redelijke huur volgens het WWS. Ze vragen ongeveer 72% daarvan. 100% vragen hebben ze nooit gedaan in Leeuwarden.  het echtscheidingen argument: daar op voorhand al rekening mee houden betekent dat mensen eigenlijk niets meer kunnen huren: wat als we uit elkaar gaan? Wat als ik in de bijstand beland? Wat als enz. enz. Op deze wijze kun je eindeloos de "wat als" vraag blijven stellen.  door stijging inkomen verliest men recht op huurtoeslag: de onjuiste opvatting hierbij is, dat men dan "te goedkoop" scheef woont. Scheef woont men pas als men per maand honderden euro's boven de grens zit om huurtoeslag te krijgen en dat lost zich dan vanzelf op: men gaat een koopwoning zoeken.  Ook als men huurt tot 663,40 per maand en men gaat meer verdienen, kan die armoedeval optreden. De armoedeval ontstaat als men m.n. vanuit de bijstand betaald werk krijgt. Pas bij ong. 130% WML verdienen (bron: ooit COELO rapport) overwint men de armoedeval. Dit is een landelijke systeemfout die al jaren bestaat en de gemeente niet echt kan oplossen: kaart het aan via de VNG!  VRAAG: hoe krijg je particuliere verhuurders zover dat ze hun woningen ook gaan isoleren? (PEL) Fijn en onbezorgd wonen betekent voor huurders dat je je geen zorgen hoeft te maken over de betaalbaarheid.

Maar ook dat je mee kan doen in de samenleving! De huurprijs is slechts één onderdeel van de woonlasten. Initiatieven die zorgdragen voor het voorkomen van schulden zijn een voorwaarde. Wij pleiten hier voor het doen van verschillende pilots om te kijken wat kansrijk is. Te denken valt aan een pilot, waarbij het mogelijk wordt om schulden af te kopen of werk met werk te maken. Graag zouden wij als huurdersorganisatie huurders meer perspectief willen bieden en nog meer impact willen maken. Als huurdersorganisatie leveren wij graag een bijdrage en denken we hierin graag mee. Betaalbaarheid is ook onlosmakelijk verbonden aan het vergroten van de inkomsten van bewoners. Een ongedeelde stad gaat ook over volledig mee kunnen en mogen doen in de maatschappij. Van een zinvolle dagbesteding als opstap naar betaald werk. Betaalbaarheid volgens ons ook volwaardig meedoen in de maatschappij. Ruimte hebben om activiteiten te kunnen ondernemen, te kunnen sporten, mensen te ontmoeten en een zinvolle dag besteding hebben. Je gezien en gehoord voelen, voelen dat je nuttig bent! Het gaat om mee kunnen doen in de breedste zin van het woord en gaat verder dan wonen alleen! (Nieuw Elan) De geformuleerde ambitie ‘betaalbaar wonen voor iedereen’ onderschrijven wij vanuit De Bewonersraad van harte.

U verwijst in dit hoofdstuk naar de woningcorporaties, die vanuit de door het Rijk opgelegde kaders passend toewijzen aan de primaire doelgroep. Dit houdt in dat er rekening is gehouden met de gezinssamenstelling en het beschikbare inkomen om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen. Wij zijn geen voorstander van het loslaten van de (heldere) norm met betrekking tot het onderwerp betaalbaarheid. In de nu voorliggende visie zien wij de woonzorgquote en de geformuleerde betaalbaarheidsdefinities vanuit het Nibud niet terug. Onduidelijk is nog of de ‘armoedemonitor’ voldoende handvatten biedt om de betaalbaarheid van wonen, voor de primaire doelgroep van de corporatie voldoende recht te doen. Momenteel ontwikkelt De Bewonersraad in samenwerking met verschillende corporaties een ‘woninglastenspiegel’. Onder woninglasten verstaan wij hier en in deze context de hoogte van de huurprijs tezamen met de aan het gebruik van een woning verbonden energielasten. Het zou de monitoring betaalbaarheid van wonen ten goede komen indien de gemeente Leeuwarden de (ontwikkeling van een) woonlastenspiegel zou willen borgen in haar visie op de volkshuisvesting. (De Bewonersraad) 





pag. 16





De doelgroep van de corporaties in Leeuwarden heeft weinig te besteden. Dit vraagt om een woninglastenbeleid dat kijkt naar wat de huurders kunnen betalen. Dat gaat zowel over huur als over energie. Elkien streeft naar een gedifferentieerd woninglastenbeleid dat zorgt voor voldoende betaalbare woningen voor de huidige huurders en toekomstige huurders. (Elkien) Betaalbaar wonen, daar staan wij voor als sociaal verhuurbedrijf! Tal van begrippen en door u gebruikte criteria zoals maximering van huurniveaus, woonlastennormering, huisvestingsnormen en woonkwaliteit behoeven objectieve onderbouwing, verduidelijking en nadere afspraken èn een realistische verdeling/bijdrage door/van alle relevante partijen, zodat we betaalbaar wonen kunnen blijven bieden! Ook daar werken wij graag actief aan mee. (WoonFriesland)

Reactie Naar aanleiding van de ingebrachte zienswijzen is de volkshuisvestingsvisie het hoofdstuk betaalbaarheid aangepast. We hebben de harde grens van € 663,40 losgelaten. We blijven van mening dat waar het kan de huurprijzen wel onder die grens blijven, omdat deze woningen dan beschikbaar zijn voor de hele doelgroep; zowel huishoudens met en huishoudens zonder recht op huurtoeslag kunnen in deze woningen terecht. In de zienswijzen wordt het grote belang van betaalbaarheid van wonen onderschreven, en de bereidheid om hier met de gemeente (en anderen) in samen te werken. Daar zijn wij blij mee, want om mee te kunnen doen in de samenleving is het nodig dat we de meest financieel kwetsbare doelgroepen daartoe in staat stellen. En dat kan de gemeente niet alleen. We blijven erbij dat we de woonzorgquote van 40% van het netto besteedbaar inkomen loslaten. Dat heeft een aantal redenen. Ten eerste volgen we via de Armoedemonitor de woonlasten in de gemeente. We vinden verder dat het aspect betaalrisico een beter beeld geeft dan een op zich heldere norm, maar die in de praktijk lastig te hanteren is. De door de Bewonersraad gevraagde woonlastenspiegel hebben we opgenomen in de visie.

Voorkomen van huisuitzettingen door huurachterstand Zienswijzen 

 



De nota spreekt over afstemming huurbetaling met betaaldag uitkering. Is dat dan zo moeilijk bij bijv. de bijstand? In ons plan: De Reddingsboei (bij kleine schulden) waren we er van uitgegaan dat een beperkt aantal posten zoals de huur, meteen op de bijstand werden ingehouden. (PEL) De visie mist specifieke aandacht op het gebied van huisuitzettingen bij huurachterstanden (armoede en schuldsanering). (Adviesraad Sociaal Domein) U ambieert het voorkomen van betalingsachterstanden zonder oplossingen aan te reiken. In het verleden heeft Zienn al eens aangeboden om te ondersteunen in situaties van dreigende uithuiszetting. Wanneer ondersteuning preventief wordt ingezet voordat uithuiszetting daadwerkelijk aan de orde is, kan veel maatschappelijk leed en hoge kosten voor opvang worden voorkomen. Woningcorporaties en wijkteams zouden met een zorgaanbieder met expertise op het gebied van kwetsbare mensen met multiproblematiek afspraken kunnen maken als er signalen zijn dat het niet goed gaat in een woning. Dit voorkomt veel leed en het bespaart veel kosten. Kosten voor opvang, intensievere begeleiding, behandeling et cetera. (Zienn) Daarnaast is het belangrijk dat betalingsachterstanden waar mogelijk worden voorkomen, vroeg worden gesignaleerd en waar nodig zo snel mogelijk de schulddienstverlening wordt ingezet.

Dit vraagt om goede samenwerking tussen de corporaties, gemeente en de sociale wijk- en dorpenteams. Daarom willen wij de Instrumentenkoffer Betaalbaarheid blijven inzetten en waar

pag. 17



mogelijk uitbreiden met instrumenten die er voor zorgen dat woningen betaalbaar blijven voor de doelgroep en dat uitzettingen worden voorkomen. Dit vraag inzet van de gemeente en van bijvoorbeeld nutsbedrijven en zorgverzekeraars. Ook zij moeten inzetten op het voorkomen en oplossen van betalingsproblemen. (Elkien) Uw inzet om in principe huisuitzettingen vanwege financiële problemen bij huishoudens te voorkomen, onderschrijven wij. Dit is als het sociaal verhuurbedrijf ook onze doelstelling en graag werken gezamenlijk met alle betrokkenen aan preventie, vroegsignalering en ondersteuning bij oplopende schulden. Het volop ondersteunen van onze huurders is naar onze verwachting extra noodzakelijk om de gevolgen van de coronacrisis op te vangen. Op dit moment zetten wij al zoveel mogelijk in op vroegsignalering bij betalingsachterstanden. Zo nemen onze wijkconsulenten direct persoonlijk contact op met onze huurders zodra er huurachterstanden ontstaan. Ter ondersteuning van onze huurders werkt WoonFriesland structureel samen met Humanitas en verwijst actief door naar Humanitas bij:  betalingsachterstanden en schuldenproblematiek,  nazorg na schuldenproblematiek,  het op orde brengen en houden van de thuisadministratie. (WoonFriesland)

Reactie In de visie is apart aandacht aan het voorkomen van huisuitzettingen bij huurachterstand. De noodzaak hiertoe wordt breed onderschreven. De huidige samenwerking bij vroegsignalering willen we verder uitbouwen, omdat het voorkomen van schuldopbouw het streven is. De samenwerking op dit terrein met de corporaties is al goed.

Betaalbare energielasten Zienswijzen 



De nota wil dat huurders (oude) energieverslindende apparatuur gaan vervangen. De laagstbetaalden met geen of nauwelijks financiële reserves kunnen dat niet. Stelling: de leefstijl van de bewoners beïnvloedt de energierekening maar beperkt. De bouwkundige constructie is vooral bepalend voor de stookkosten (het lekke doos verhaal) en energiezuinige apparatuur plus Led verlichting drukken het stroomverbruik omlaag. Vastrecht , energiebelastingen ed. drijven de kosten weer op. Het moet niet zo zijn dat mensen met weinig geld gaan lijden aan "energiearmoede" waarbij ze half in de kou zitten bij 2 Led lampjes. Besparen met behoud van comfort lijkt ons een beter uitgangspunt. (PEL) Wij zien dat huurders tevens aan de lat staan bij de bewustwording van energieverbruik. Energieverslindende (tweedehands) apparatuur is over algemeen goedkoop in aanschaf en daarmee bereikbaar voor bewoners met een smalle beurs. Helaas draagt het niet bij aan een lagere energierekening. Huishoudens helpen zal dan ook meer moeten inhouden dan alleen de inzet van de energiecoaches. Het vraagt om gerichte inzet van de gemeente. Juist hier kan de gemeente Leeuwarden het verschil maken. (Nieuw Elan)

Reactie De inzet op het gebied van de gebouwgebonden warmtevraag komt in hoofdstuk 4: volhoudbaar wonen aan de orde. Nieuw Elan wijst er nadrukkelijk op dat huishoudens met een smalle beurs ook in staat moeten zijn om energiezuinige apparatuur aan te schaffen. Dat onderschrijven wij.

pag. 18

Particuliere verhuurders Zienswijzen 

Uw wens om de particuliere verhuurder te betrekken en te komen tot een ‘lokaal woonakkoord’ vinden wij een inspirerend initiatief. Ook daar treffen wij de vele huishoudens aan die wij tot onze doelgroep van belangenbehartiging mogen rekenen. Wij spreken de verwachting uit dat u De Bewonersraad ook binnen dit gremium de mogelijkheid biedt aan te haken. (De Bewonersraad).

Reactie We hebben de wens om afspraken te maken met particuliere verhuurders, ook waar het gaat om het betaalbaar houden van wonen. Dit kan alleen op basis van vrijwilligheid. Hoe e.e.a. vorm te geven is en wie betrokken zou moeten worden, staat nog niet vast. Via het Huurteam Leeuwarden bieden we huurders die tegen misstanden aanlopen een laagdrempelige ondersteuning.

Rol gemeente Zienswijzen 





Huishoudens helpen zal meer moeten inhouden dan het inzetten van energiecoaches alleen. De gemeente dient hier te faciliteren. Kwijtschelding van gemeentelijke heffingen moet op een eenvoudige manier aan te vragen zijn. Bureaucratische drempels moeten worden weggenomen. (Nieuw Elan) De gemeentelijke heffingsgrondslag van de onroerende zaak belasting (WOZ-waarde) is van invloed op de hoogte van de netto huurprijs en op de af te dragen verhuurdersheffing. Met name de verhuurdersheffing trekt een zware wissel op het betaalbaarheidsvraagstuk waarmee de corporatie en huurdersvereniging geconfronteerd. (De Bewonersraad) Voor het betaalbaar houden van de verduurzaming en de woonlasten, vragen wij de gemeente ook om na te denken over welke bijdrage de gemeente hieraan zelf kan leveren, met name inzake de diverse overheidsheffingen. De invloed van de gemeente gaat veel verder dan kwijtschelding van heffingen bij minima. Gemeentelijke belastingen zoals OZB, leges, sociale grondquota, etc. hebben allemaal invloed op de betaalbaarheid en de totale woonlasten. Stijging van de gemeentelijke (OZB)belastingen doet bijvoorbeeld een deel van de gerealiseerde besparing in de woonlasten door verminderd energieverbruik weer teniet. Tegelijkertijd brengen wij onder uw aandacht dat voor een haalbare en betaalbare businesscase van nieuwe sociale huurwoningen, een sociale grondprijs noodzakelijk is.

U schrijft in uw visie op blz. 48 dat u een sociale grondprijs wilt bepalen. Wij gaan ervan uit dat u na de vaststelling van de volkshuisvestingsvisie in uw nota grondprijsbeleid een uitwerking m.b.t. sociale grondprijzen opneemt. (WoonFriesland)

Reactie In de zienswijzen wordt ook nadrukkelijk gewezen op de rol van de gemeente. We kunnen deze in grote mate onderschrijven, maar moeten wel enkele voorbehouden maken. Waar het gaat om het kwijtschelden van gemeentelijke heffingen hebben wij dit al laagdrempelig gemaakt, en is onze informatievoorziening en ondersteuning erop gericht om huishoudens hier actief op te wijzen. Er wordt ook gevraagd om een lagere OZB, in combinatie met de Verhuurdersheffing. De grondslag voor de OZB wordt objectief vastgesteld, daar kan de gemeente niet een eigen norm voor hanteren. WoonFriesland vult dit aan met de vraag naar een sociale grondprijs. Dit komt terug in hoofdstuk 5: Voldoende aanbod. pag. 19

Hoofdstuk 3:

kwaliteit van het wonen

Verschil ontwerp en definitieve visie We hebben behoorlijk wat veranderd in dit hoofdstuk. In de definitieve versie zijn hebben we aangegeven dat waar het gaat om de gewenste omvang van woningen, of de hoeveelheid buitenruimte, we dit in het te actualiseren Afwegingskader Woningbouw gaan opnemen. De verwijzing naar stedebouw en architectuur hebben we helemaal geschrapt. Het onderdeel woonoverlast is verplaatst naar hoofdstuk 7: wanneer wonen niet vanzelfsprekend is.