P01093_2_Visie op de Centrale_20181023 - Definitieve versie
Tekst van het document
Hoofdstuk 2
24
aan de binnenstad. Ook wil Leeuwarden voldoende ruimte blijven bieden aan de traditionele perifere detailhandel zoals woninginrichting, bouwmarkten en tuincentra. Met het oog op de trends in de detailhandel wordt ernaar gestreefd het aanbod in perifere detailhandel op de bedrijventerreinen zoveel mogelijk te concentreren langs de hoofdwegenstructuur. Supermarkten worden niet toegestaan op bedrijventerreinen om de leefbaarheid van buurt- en wijkcentra te waarborgen. Vanwege de plannen voor het nieuwe WTC/Cambuurgebied heeft de gemeente Leeuwarden een conceptvisie opgesteld met betrekking tot de profilering en complementariteit van de binnenstad van Leeuwarden, Retailpark De Centrale en het nog te ontwikkelen WTC/Cambuurgebied. De drie gebieden willen allemaal een bovenregionale functie vervullen: - De binnenstad van Leeuwarden wordt in deze conceptvisie geprofileerd als een kwaliteitsplek voor ontmoeting, verblijf, beleving en vermaak. De detailhandel in dit deel van de stad kent een compleet aanbod in zowel dagelijkse als niet-dagelijkse artikelen. Ook het aanbod in horeca en leisure is ruim aanwezig. De gemeente stelt geen maximum aan volume. Nieuwe ontwikkelingen elders in de stad zijn alleen toelaatbaar indien dit niet ten koste gaat van de aantrekkingskracht van de binnenstad.
- Retailpark De Centrale wordt door de gemeente getypeerd als een regiocentrum voor doelgerichte niet-dagelijkse artikelen. Er is een grootschalig aanbod aan niet-dagelijkse artikelen aanwezig. Dagelijkse detailhandel is niet toegestaan, al staat dit punt op dit moment ter discussie. Ook horeca (maximaal 500 m² bvo) en leisure (maximaal 1.000 m² bvo) zijn in ondersteunende mate toegestaan. Hierbij noemt het bestemmingsplan de beperking dat indien horeca en leisure worden toegevoegd, dit ten koste gaat van het aantal vierkante meters bvo wat voor detailhandel beschikbaar is, namelijk 42.000 m² bvo. Het maximale aantal m² bvo op De Centrale blijft dus gelijk3. Daarnaast constateert de gemeente Leeuwarden dat het niet wenselijk wordt geacht om mee te werken aan een aanpassing van het bestemmingsplan om daarmee de vestiging van een grootschalig food/non-food concept op De Centrale mogelijk te maken. - Het WTC/Cambuurgebied wordt getypeerd als een regiocentrum voor sport, leisure, beurzen en (indoor) evenementen. Niet-dagelijkse en dagelijkse grootschalige detailhandel is beiden toegestaan. Ook is het plan om in het gebied een compleet leisureaanbod aan te bieden. Horeca zal in ondersteunende mate aanwezig zijn.
De gemeente stelt dat nieuwe vestigingen van detailhandel op de WTC locatie rekening moeten houden met de prioriteit voor de binnenstad, afronding van De Centrale en het in stand houden van buurt- en wijkwinkels voor dagelijkse boodschappen. Bovendien zijn de branches die nu op De Centrale voorkomen niet toelaatbaar in het WTC/Cambuurgebied zolang De Centrale nog niet is afgerond.
Conclusie Zowel het provinciaal als het gemeentelijk detailhandelsbeleid zetten nadrukkelijk in op Leeuwarden stad als dé locatie voor bovenregionale voorzieningen, zoals grootschalig winkel- en leisureaanbod. Nieuwe initiatieven moeten landen in Leeuwarden stad.
3
De tot dusver gerealiseerde andere dan detailhandelsactiviteiten (bedrijven, horeca, geldkiosk, fitness) op De Centrale zijn niet in dit getal begrepen. Dat brengt het totaal te realiseren m² bvo op De Centrale op maximaal 44.800 m² bvo.
Hoofdstuk 2
25
In het gemeentelijk en provinciaal beleid is binnen Leeuwarden stad De Centrale aangewezen als dé locatie voor grootschalig winkelaanbod. Dit is immers al jaren de beleidsmatig aangewezen locatie voor grootschalige detailhandel, waarbij de locatie van oorsprong is benoemd als perifeer winkelgebied voor woonwinkels en later beleidsmatig is benoemd als retailpark voor winkels met een grootschalig oppervlak. De Centrale en de binnenstad van Leeuwarden zijn complementair aan elkaar, omdat de binnenstad een kwaliteitsplek is voor ontmoeting, verblijf, beleving en vermaak met een sterke mix van voorzieningen met een toeristisch-recreatieve functie, terwijl De Centrale vooral een doelgericht bezoekmotief heeft waar grootschalig winkelaanbod met ondersteunende horeca- en leisure-concepten centraal staan. De beoogde ontwikkeling van het WTC/Cambuurgebied is (nog) niet opgenomen in vigerende beleidskaders. Wel is een concept-beleidskader aanwezig, waarin de complementariteit tussen de binnenstad, De Centrale en het WTC/Cambuurgebied wordt beschreven. Hieruit blijkt dat het WTC/Cambuurgebied vooral een profiel krijgt dat in het verlengde ligt van het stadion, namelijk sport en evenementen. De branches die nu op De Centrale voorkomen zijn niet toelaatbaar in het WTC/Cambuurgebied, zolang De Centrale nog niet is afgerond.
Hoofdstuk 2
26
2.2 Consumentendraagvlak In de navolgende tabel is het huidig aantal inwoners en de bevolkingsprognose voor het primaire en secundaire verzorgingsgebied opgenomen gebaseerd op de prognose van de provincie Friesland. De provincie Friesland kiest er in deze prognose voor om de uitkomsten op provinciaal en regionaal niveau te tonen, omdat de provincie de onzekerheidsmarges in de gemeentelijke cijfers (te) hoog acht. Uit de tabel blijkt dat het consumentendraagvlak in de gemeente Leeuwarden zich tot 2030 positief ontwikkeld. Het aantal inwoners in de gemeente neemt toe (1,7%). Binnen de gemeente Leeuwarden woont het merendeel van de inwoners in Leeuwarden stad (76%). Kijkend naar de verschillende regio’s binnen de provincie Friesland valt op dat alle andere regio’s de komende jaren te maken krijgen met een bevolkingsafname. De afname van de bevolking betekent een afname van het consumentendraagvlak, wat van invloed is op het bestedingspotentieel voor detailhandel, horeca en leisure. Tabel 2.1: Bevolkingsprognose relevante regio4 Regio
2017
2020
2025
2030
Ontwikkeling
Ontwikkeling
2030 t.o.v.
2030 t.o.v.
2017 (in %)
2017 (in aantal)
Gemeente Leeuwarden
5
124.015
123.613
1,7%
2.095
67.533
66.705
65.409
63.701
-5,7%
-3.832
Noordoost Fryslân
124.543
123.150
120.700
117.750
-5,5%
-6.793
Zuidwest Fryslân
135.313
135.150
134.350
132.950
-1,7%
-2.363
Zuidoost Fryslân
186.650
186.600
185.950
184.950
-0,9%
-1.700
Waddeneilanden
10.485
10.350
10.050
9.800
-6,5%
-685
Subtotaal regio
524.524
521.955
516.459
509.151
-2,9%
-15.373
646.042
645.608
640.474
632.764
-2,1%
-13.278
land
5
123.653
Noordwest Fryslân
Totaal provincie Fries-
4
121.518
Bron: Prognose Fryslân bevolking en huishoudens, 2017; Primos prognose, gemeenten Friesland, 2017. In januari 2018 heeft een herindeling van de gemeentegrenzen in de provincie Friesland plaatsgevonden. Aan de bestaande gemeente Leeuwarden is de gemeente Leeuwarderadeel en het noordoostelijke deel van de gemeente Littenseradiel toegevoegd. Dit betekent dat de bevolking woonachtig in deze gebieden niet meer tot Noordwest Fryslân behoort, maar tot de gemeente Leeuwarden. De bevolkingsprognoses die in tabel 2.1 zijn afgebeeld, zijn daarom zodanig bewerkt dat ze overeenkomen met de nieuwe gemeentelijke indeling.
Hoofdstuk 2
27
2.3 Aanbodanalyse detailhandel en leegstand In deze paragraaf staat het winkelaanbod in het primaire (Leeuwarden stad) en secundaire verzorgingsgebied (overig provincie Friesland) centraal. Er is specifiek aandacht voor de dagelijkse artikelen branche en de belangrijkste doelgerichte niet-dagelijkse artikelenbranches, namelijk wonen, huishoudelijke artikelen, doe-het-zelf, tuincentra, bruin- en witgoed, rijwielen, sport, speelgoed en dierbenodigdheden en –voeding (dibevo). Voor de aanbodanalyse is gebruik gemaakt van cijfers uit de Locatus Retail Verkenner6. 2.3.1 Aanbod primaire verzorgingsgebied: Leeuwarden stad In de navolgende tabel is het totale aanbod per branche in Leeuwarden stad weergegeven, afgezet tegenover het gemiddelde in plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal. Tabel 2.2: Aanbod branches Leeuwarden ten opzichte van vergelijkbare plaatsen Leeuwarden stad
Vergelijkbare plaatsen
(91.990)
(50.000 tot 100.000 inwoners)7 gem. wvo per
gem. wvo per
Aantal
m² wvo
winkel
Aantal
m² wvo
winkel
Dagelijkse sector
152
41.466
273
138
36.259
263
Huishoudelijke artikelen9
25
7.840
314
17
5.845
334
Wonen
84
63.258
753
62
47.035
763
Sport
17
8.557
503
14
5.706
414
Speelgoed
5
1.650
330
6
1.476
268
Rijwielen
20
5.254
263
15
3.584
244
8
10
Bruin en witgoed
11
32
7.922
248
24
5.323
223
Doe-het-zelf12
20
25.771
1.289
11
18.076
1.638
Tuincentra
2
10.713
5.357
2
6.982
3.795
Dibevo
6
3.012
502
6
1.662
301
6
Bron Locatus, peildatum juni 2018. Gewogen naar het inwonertal van de stad Leeuwarden (91.990 in 2017, Locatus). Tot deze branche behoort de dagelijkse sector zoals Locatus deze definieert exclusief apotheken. 9 Tot deze branche behoren de subbranches glas/aardewerk, huishoudelijke artikelen, cadeauartikelen en kookwinkel. 10 Tot deze branche behoort de woninginrichtingsbranche zoals Locatus deze definieert inclusief sanitair materiaal en tuinmeubelen. 11 Tot deze branche behoort de bruin- en witgoedbranche zoals Locatus deze definieert inclusief electronica, naaimachines, telecom, computers en software/games. 12 Tot deze branche behoren de subbranches bouwmarkt, bouwmateriaal, deur/kozijn, breedpakket, IJzerwaren en Gereedschappen, verf/behang en hout. 7 8
Hoofdstuk 2
28
Figuur 2.3: Aanbod branches Leeuwarden stad
Algemeen Uit tabel 2.2 blijkt dat het aanbod in de genoemde branches in Leeuwarden groter is dan het aanbod in vergelijkbare plaatsen. Dit uit zich het sterkst in de doe-het-zelf en de woonbranche. Hier is het verschil in aantal winkels ten opzichte van plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal respectievelijk 82% en 35%. Alleen het tuincentrumaanbod, speelgoedaanbod en dierbenodigheden en –voeding zijn gemiddeld aanwezig. Het relatief ruimte winkelaanbod in Leeuwarden stad is te verklaren door het feit dat Leeuwarden een belangrijke regiofunctie heeft. Dit blijkt onder andere uit de koopstromen als de beleidskaders. Uitbreiding en toevoegingen van de perifere detailhandel in de provincie Friesland wordt uitsluitend toegestaan in Leeuwarden, gelet op de omvang, de status als centrale stad en de regionale verzorgingsfunctie voor perifere branches. Dit zorgt voor een concentratie van deze branches in Leeuwarden stad. Uit figuur 2.3 blijkt dat het aanbod in de genoemde branches redelijk evenwichtig verspreid is over Leeuwarden, met een concentratie in de binnenstad en Retailpark De Centrale. Navolgend wordt specifiek ingezoomd op de verschillende branches. De schaalomvang van de winkels in Leeuwarden is relatief groot.
Hoofdstuk 2
29
Woninginrichting Leeuwarden Het woonaanbod in Leeuwarden bestaat uit 84 winkels met een totale omvang van 63.258 m² wvo. Ten opzichte van 2015 is de totale omvang in m² wvo aanzienlijk toegenomen terwijl het aantal winkels nagenoeg gelijk is gebleven. Zo bedroeg de omvang van de winkelruimte in 2015 nog 57.607 m² wvo. Dit verschil kan bijna geheel verklaard worden door de komst van Kapenga Wonen met 5.606 m² wvo op de Balthasar Bekkerwei, gelegen vlak naast het nog te ontwikkelen WTC/Cambuurgebied. In de navolgende tabel zijn de top-5 grootste woonzaken in Leeuwarden naar omvang van de winkelruimte opgenomen. Hieruit blijkt dat Mazz met 5.618 m² wvo de grootste woonzaak is, gevolgd door Kapenga met 5.606 m² wvo. Beide zaken liggen op een bedrijfsterrein. Nummer 4 op de top-5 lijst is gevestigd op Retailpark De Centrale. Tabel 2.3: Top-5 grootste woonzaken Leeuwarden Naam/formule
Adres
Branche
m² wvo
Winkelgebied
Mazz
Planetenlaan 2
Tuinmeubelen
5.618
Bedrijfsterrein
Kapenga Wonen
Balthasar Bekkerwei 1
Woninginrichting
5.606
Bedrijfsterrein
Bakker-Postma
Balthasar Bekkerwei 108
Keukens/Badkamer
5.500
Buiten bebouwde kom
Leen Bakker
De Centrale 1
Woonwarenhuis
2.290
Retailpark De Centrale
Slauerhoff
Voorstreek 26
Meubelen
2.282
Centrum Leeuwarden
Woninginrichting naar winkelgebiedstype Circa 11% van het aanbod in m² wvo in de woninginrichtingsbranche is in de binnenstad gevestigd, 67% is gevestigd op verspreide locaties, 8% van het aanbod is in diverse buurt- en wijkcentra aanwezig. De rest van het aanbod (15%) valt onder de categorie overig. In dit geval gaat het om perifeer aanbod, gevestigd op De Centrale. Als wordt gekeken naar het aantal woonzaken, dan huisvest de binnenstad 21% van het aantal zaken, de buurt- en wijkcentra 13% en is 57% op verspreide locaties aanwezig. De overige 11% van het aanbod in aantal zaken bevindt zich op De Centrale. In de binnenstad gaat het primair om kleinschalig aanbod (82% van het aantal zaken in de binnenstad is kleiner dan 400 m² wvo). Het gaat hier met name om kleinere meubelzaken en winkels met woonaccessoires en-decoratie. Het grootschalige woonaanbod in de binnenstad betreft drie zelfstandige winkels: Haag Woninginrichting aan de Nieuweburen (1.500 m² wvo), Van Ouds Meubelen aan de Voorstreek (817 m² wvo) en Slauerhoff Interieurs aan de Voorstreek (2.282 m² wvo). De zaken op verspreide locaties zijn grootschaliger van aard (70% is groter dan 400 m² wvo). De woonzaken op verspreide locaties zijn met name de zaken die meer volumineuze woonartikelen verkopen, zoals keukens, badkamers en meubelen.
Dit verklaart voor een groot deel ook de grotere omvang van deze zaken ten opzichte van de zaken in de binnenstad. Het aanbod op De Centrale bestaat uitsluitend uit grootschalig aanbod in de woonbranche met winkels van tenminste 400 m² wvo. Sport Het sportaanbod in Leeuwarden bestaat uit 17 winkels met een totale omvang van 8.557 m² wvo. Binnen het aanbod wordt 58% van de totale omvang ingevuld met de branche sportzaken. De grootste
Hoofdstuk 2
30
zaken binnen deze branche zijn Decathlon (2.296 m² wvo) en Sports World (1.153 m² wvo), beide gevestigd op Retailpark De Centrale. Daarnaast zijn er nog diverse meer kleinschalige sportzaken aanwezig in Leeuwarden, met name in de binnenstad. Speelgoed Het speelgoedaanbod in Leeuwarden bestaat uit 5 winkels met een totale omvang van 1.650 m² wvo. Bijna de gehele omvang wordt ingevuld met twee vestigingen van de Intertoys, één aan de Wirdumerdijk in de binnenstad (257 m² wvo) en één op Retailpark De Centrale (1066 m² wvo). Daarnaast zijn er nog drie kleinschalige speelgoedzaken aanwezig, namelijk één aan de Peperstraat (199 m² wvo), één aan de Kelders (72 m² wvo) en één aan de Sint Jacobsstraat (56 m² wvo). Rijwielen Leeuwarden telt 20 rijwielzaken met een totale omvang van 5.254 m² wvo. Binnen het aanbod hebben drie zaken een relatief grote omvang namelijk Fietsenwinkel.nl (938 m² wvo) en twee zelfstandige zaken (van 936 m² wvo en 1.122 m² wvo). De omvang van de winkelruimte is sinds 2015 toegenomen met 31% door de toevoeging van Fietsenwinkel.nl. Ook het aantal winkels is per saldo met vier zaken toegenomen. Grootschalige rijwielzaken boven de 1.500 m² wvo per winkel zijn momenteel niet in Leeuwarden aanwezig. Bruin- en witgoed In Leeuwarden zijn 32 bruin- en witgoedzaken met een totale omvang van 7.922 m² wvo aanwezig. In 2015 bedroeg de omvang nog 8.623 m² wvo.
Sinds die tijd is het aantal bruin- en witgoedzaken per saldo met zes zaken afgenomen, met name in de Telecom branche. Binnen het huidige aanbod zijn twee zaken beduidend groter dan de rest, namelijk BCC (1.298 m² wvo) en Media Markt (3.239 m² wvo). Beide zaken zijn gevestigd op Retailpark De Centrale. De helft van de bruin- en witgoedzaken is in de binnenstad aanwezig (53%). Dit betreft met name kleinschalige zaken ten aanzien van telecom, elektronica en overige branches. Huishoudelijke artikelen In Leeuwarden zijn 25 huishoudelijke artikelen zaken met een totale omvang van 7.840 m² wvo. Het gaat hier voornamelijk om zelfstandige kleinschalige zaken in de binnenstad en in diverse buurt- en wijkcentra. Uitzondering hierop zijn drie grote formules namelijk Big Bazar (1.019 m² wvo), Action (940 m² wvo) en Blokker (883 m² wvo). Deze zaken liggen allemaal op Retailpark De Centrale. Doe-het-zelf Het doe-het-zelfaanbod in Leeuwarden bestaat uit 20 zaken met een totale omvang van 25.771 m² wvo. De omvang van de winkelruimte wordt primair ingevuld door 6 bouwmarkten (92%), zie navolgende tabel. Hiervan is de Praxis & Tuin aan de Avondsterweg met een omvang van 9.227 m² wvo het grootst, gevolgd door Gamma aan de Slauerhoffweg met 3.886 m² wvo. De Praxis op de vierde plek bevindt zich op Retailpark De Centrale.
Hoofdstuk 2
31
Tabel 2.4: Bouwmarktaanbod Leeuwarden Naam/formule
Adres
m² wvo
Winkelgebied
Praxis&Tuin
Avondsterweg 2
9.227
Bebouwde kom
Gamma
Slauerhoffweg 2
3.886
Bedrijfsterrein
Gamma
Jupiterweg 17
3.062
Bedrijfsterrein
Praxis
De Centrale 33
2.673
Retailpark De Centrale
Karwei
Mr. P.J. Troelstraweg 149
2.464
Buiten bebouwde kom
Formido
Elzenstraat 3
2.444
Bebouwde kom
Tuincentra Het tuincentrumaanbod in Leeuwarden bestaat uit 2 tuincentra, met een totale omvang van 10.713 m² wvo. Het betreft Intratuin (6.580 m² wvo) aan de Tijnjedijk en Tuin! (4.133 m² wvo) aan de Mr. P.J. Troelstraweg. Intratuin bevindt zich binnen de bebouwde kom en Tuin! buiten de bebouwde kom. Dibevo In Leeuwarden zijn 6 dierenzaken met een totale omvang van 3.012 m² wvo aanwezig. Het aanbod heeft met name een ondersteunende functie in de buurt- en wijkcentra met een zelfstandige zaak aan de Schrans (141 m² wvo), een Pets&Co aan de Bilgaardpassage (217 m² wvo) en twee vestigingen van Pets Place aan de Coopmansstraat (584 m² wvo) en aan de Schrans (118 m² wvo). Uitzondering op deze ondersteunende functie is de zelfstandige zaak aan Zaailand (133 m² wvo) in de binnenstad van Leeuwarden. Er is één grootschalige dierenzaak aanwezig in Leeuwarden, namelijk de Jumper aan de Snekertrekweg met een totale omvang van 1.819 m² wvo. Autobedrijven In Leeuwarden stad zijn 43 zaken in de autobrancheaanwezig13. De grootste subbranche wordt gevormd door de autodealers, met 15 zaken in Leeuwarden. De meeste autobedrijven in Leeuwarden zien we op verspreide locaties, met concentraties op Industriegebied Kalkoven, Industriegebied de Zwette en Industriegebied Hemrik. In dit laatste gebied zijn met name autodealers gevestigd.
Ook in het noordelijk deel van Retailpark De Centrale zijn twee autozaken gevestigd, namelijk Halfords en Autotaalglas. In de navolgende tabel is het aanbod in autobedrijven in Leeuwarden en de provincie Friesland weergegeven. Dit aanbod is afgezet tegen het aantal inwoners en uitgedrukt per 10.000 inwoners en vergeleken met het Nederlands gemiddelde. Hieruit blijkt dat het aanbod per 10.000 inwoners in Leeuwarden iets hoger ligt dan het landelijk gemiddelde. Dit komt het sterkst tot uiting in de branches autodealer en autowasserij. Daarentegen is de branche autoschade kleiner dan het landelijk gemiddelde. Het aanbod per 10.000 inwoners in de provincie Friesland komt voor alle branches nagenoeg overeen met het landelijk gemiddelde.
13
Tot deze branche behoren de sub-branches automaterialen, autodealer, autoruiten, autoschade, autowasserij en autopoetsbedrijf.
Hoofdstuk 2
32
Figuur 2.5: Aanbod autobedrijven Leeuwarden en provincie Friesland ten opzichte van Nederland Leeuwarden stad Branche
Aantal
Provincie Friesland
Aantal per
Aantal
Nederland
Aantal per
Aantal per
10.000
10.000
10.000
inwoners
inwoners
inwoners
Automaterialen
4
0,4
23
0,4
0,4
Autodealer
15
1,6
69
1,1
1,3
Autoruiten
4
0,4
7
0,1
0,1
Autoschade
7
0,8
78
1,2
1,1
Autowasserij
13
1,4
59
0,9
0,8
Totaal
43
4,7
236
3,7
3,7
Aanbod Retailpark De Centrale Leeuwarden Aanbod en schaalgrootte In totaal telt De Centrale 22 winkels en 3 horecavoorzieningen. De Centrale biedt ruimte aan meerdere bekende formules en trekkers. Het gaat dan onder andere om de Mediamarkt (3.239 m² wvo), BCC (1.298 m² wvo), Decathlon (2.296 m² wvo), Blokker (883 m² wvo), Casa (406 m² wvo, voorheen Xenos), Big Bazar (1.019 m² wvo), Intertoys XL (1.066 m² wvo), Sports World (1.153 m² wvo) en Bristol (1.029 m² wvo). Ook zijn op het winkelpark meerdere aanbieders in de woninginrichtingsbranche te vinden, waaronder Leen Bakker (2.290 m² wvo), Brugman (1.131 m² wvo), Carpet Right (711 m² wvo), Swiss Sense (403 m² wvo) en Kwantum (1.877 m² wvo). In navolgende tabel zijn de branches naar aantal winkels en omvang weergegeven. Het aanbod op De Centrale concentreert zich in het niet-dagelijkse aanbod. De branche wonen is in aantal winkels en omvang in m² wvo het grootste. De schaalgrootte van de winkels is vrij groot, wat te verwachten is op een grootschalige concentratie. Tabel 2.6: Aanbod branches Retailpark De Centrale Retailpark De Centrale Aantal
m² wvo
gem. wvo per winkel
Dagelijkse sector
-
-
-
Huishoudelijke artikelen
4
3.248
812
Schoenenzaken
1
1.029
1.029
Wonen
9
9.378
1.042
Sport
2
3.449
1.725
Speelgoed
1
1.066
1.066
Rijwielen
1
292
292
Bruin en witgoed
2
4.537
2.269
Doe-het-zelf
2
2.691
1.346
Tuincentra
-
-
-
Dibevo
-
-
-
Hoofdstuk 2
33
Segmentering De Centrale huisvest winkels in diverse segmenten, van hoog tot laag. Het grootste deel van het aanbod functioneert echter in het lage en midden segment. Slechts enkele zaken functioneren in het hogere segment, zoals Swiss Sense. Bezoekersonderzoek In recent bezoekersonderzoek (2017) op De Centrale is gevraagd naar de zaken die bezoekers missen op Retailpark De Centrale. In navolgend figuur is een overzicht gegeven van de top-5 branches waarvan bezoekers aangeven deze te missen op De Centrale. Het gaat hier om de zaken (verdeeld naar branches) die bezoekers het liefst nog zouden zien op De Centrale. Figuur 2.4: Overzicht van branches waarvan bezoekers aangeven deze te missen op De Centrale
Dieren
Drogist Warenhuis Outlet
Kleding
Kleding Drogist Outlet
Dieren
Warenhuis
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
Aantal keer gestemd op zaken binnen branche
14
Uit figuur 2.4 blijkt dat warenhuizen het meest worden genoemd door bezoekers als missend op De Centrale. Binnen deze branche wordt IKEA het meest genoemd door bezoekers. IKEA heeft geen vestiging in de provincie Friesland. De dichtstbijzijnde IKEA vestigingen liggen in Groningen en Zwolle. Ook kledingzaken worden relatief veel genoemd. Binnen de kledingbranche wordt met name Primark vaak genoemd. Bezoekers zouden deze zaak graag toegevoegd zien aan het aanbod op De Centrale. Zaken binnen de drogisten branche worden ook gemist door bezoekers. Hierbij noemen zij verschillende zaken waaronder Etos, Kruidvat en Trekpleister. In hetzelfde bezoekersonderzoek is aan bezoekers gevraagd of zij een supermarkt zouden willen op De Centrale14. Bijna 70% van de bezoekers geeft aan graag een supermarkt te willen op De
Onder voorwaarde dat het om een te verplaatsen supermarkt gaat, er 700 parkeerplaatsen bijkomen en de ontsluiting wordt verbeterd met een rotonde.
Hoofdstuk 2
34
Centrale. Bezoekers die geen supermarkt op De Centrale willen, geven aan dat er al genoeg supermarkten zijn, een supermarkt niet aansluit bij de overige winkels en zij de boodschappen dichter bij huis doen. Navolgend is een vergelijking gemaakt tussen Retailpark De Centrale en andere grootschalige concentraties binnen de provincie Friesland. Het resultaat is te zien in onderstaande tabel. Hieruit blijkt dat De Centrale zich onderscheid in de provincie met een brede branchering, terwijl veel andere perifere winkelgebieden in de provincie een primair aanbodprofiel hebben dat gericht is op wonen (traditionele woonboulevards). De branche huishoudelijke & luxe artikelen zien we bijvoorbeeld niet terug op andere concentraties. Ook is er op De Centrale geen sprake van leegstand, in tegenstelling tot andere grootschalige concentraties in de provincie Friesland. De Centrale scoort gemiddeld in het aantal zaken en in de totale omvang in m² wvo. Figuur 2.5: Aanbodverdeling soortgelijke grootschalige concentraties in de provincie Friesland
Retailpark De Centrale Leeuwarden
Huishoudelijke- & Luxe Ar Sport & Spel
Zuiderschans Dokkum
Plant & Dier Woonboulevard Sneek
Bruin & Witgoed
Venekoterweg Oosterwolde
Auto & Fiets Doe-Het-Zelf
Nijehaske-Heerenveen BPF
Wonen Woonboulevard Wolvega Overige branches detailhandel Woonboulevard Drachten
Leegstand 0
10
20
30
40
in aantal zaken
Retailpark De Centrale Leeuwarden
Huishoudelijke- & Luxe Ar Sport & Spel
Zuiderschans Dokkum Plant & Dier Woonboulevard Sneek
Bruin & Witgoed Auto & Fiets
Venekoterweg Oosterwolde
Doe-Het-Zelf Nijehaske-Heerenveen BPF Wonen Woonboulevard Wolvega
Overige branches detailhandel
Woonboulevard Drachten
Leegstand 0
10.000
20.000
30.000
40.000
in m² winkelvloeroppervlak
Hoofdstuk 2
35
2.3.2 Aanbod secundaire verzorgingsgebied: provincie Friesland In de navolgende tabel is het totale aanbod per branche in de provincie Friesland weergegeven, afgezet tegenover het gemiddelde per 1.000 inwoners en het landelijk gemiddelde. Tabel 2.7: Aanbod branches provincie Friesland ten opzichte van het landelijk gemiddelde Provincie Friesland (646.042)
Dagelijkse sector
Benchmark Nederland m² wvo
m² wvo
per 1.000
per 1.000
Aantal
m² wvo
inwoners
inwoners
1.061
258.485
400
379
Huishoudelijke artikelen
181
43.977
68
56
Wonen15
475
301.390
467
427
Sport
102
31.943
49
46
Speelgoed
36
7.500
12
15
Rijwielen
138
29.504
46
41
Bruin en witgoed16
180
30.258
47
40
Doe-het-zelf
17
171
136.505
211
175
Tuincentra
40
74.515
115
98
Dibevo
44
11.545
18
17
Algemeen Het aanbod in de genoemde branches in de provincie Friesland ligt per 1.000 inwoners hoger dan in heel Nederland, met name in de branches wonen, doe-het-zelf en tuincentra. Een verklaring hiervoor is dat het aanbod op verschillende locaties in de provincie grootschalig van aard is en een regionale verzorgingsfunctie heeft. Het Streekplan Fryslân noemt dat de gemiddelde vloerproductiviteit in de provincie Friesland lager ligt dan het landelijk gemiddelde. In figuur 2.6 is het aanbod van branches in de provincie Friesland in beeld gebracht. Naast Leeuwarden stad is het aanbod vooral geconcentreerd in Heerevenveen, Sneek en Drachten.
15
Tot deze branche behoort de woninginrichtingsbranche zoals Locatus deze definieert inclusief sanitair materiaal en tuinmeubelen. 16 Tot deze branche behoort de bruin- en witgoedbranche zoals Locatus deze definieert inclusief electronica, naaimachines, telecom, computers en software/games. 17 Tot deze branche behoren de subbranches bouwmarkt, bouwmateriaal, deur/kozijn, breedpakket, IJzerwaren en gereedschappen, verf/behang en hout.
Hoofdstuk 2
36
Figuur 2.6: Aanbod branches provincie Friesland
Wonen Het woonaanbod in de provincie Friesland bestaat uit 475 winkels met een totale omvang van 301.390 m² wvo. Het grootste gedeelte van deze zaken bevindt zich op verspreide locaties (43%), gevolgd door zaken in de binnenstad (30%). In het navolgend overzicht zijn de top-5 grootste woonzaken in de provincie Friesland opgenomen, naar omvang van de winkelruimte. Tabel 2.8: Top-5 grootste woonzaken provincie Friesland Naam/formule
Plaats
Branche
m² wvo
Winkelgebied
Bergsma Meubelen
Gorredijk
Meubelen
6.000
Bedrijfsterrein
Mazz
Leeuwarden
Tuinmeubelen
5.618
Bedrijfsterrein
Kapenga
Leeuwarden
Woninginrichting
5.606
Bedrijfsterrein
Bakker Postma
Leeuwarden
Keukens/Badkamers
5.500
Buiten bebouwde kom
Van der Meer
Sneek
Meubelen
5.203
Woonboulevard Sneek
Hoofdstuk 2
37
Meubelzaak Bergsma is met 6.000 m² wvo de grootste woonzaak in de provincie Friesland. De zaak ligt in Gorredijk, een dorp ten oosten van Heerenveen en ten zuidwesten van Drachten. Drie van de top-5 grootste woonzaken in de provincie Friesland zijn gevestigd in Leeuwarden stad. Deze zaken vervullen een sterke regionale functie, gelet op de status van Leeuwarden als centrale stad. De verschillende woonzaken in de top-5 worden allemaal gecategoriseerd als verspreide bewinkeling. Sport In de provincie Friesland zijn 102 sportzaken aanwezig met een totale omvang van 31.943 m² wvo. De grootste buitensport- en kampeerzaak is Veneboer Camping & Outdoor in het centrum van Drachten met een omvang 3.918 m² wvo. Verder is nog een grootschalige sportzaak op Retailpark De Centrale te Leeuwarden aanwezig, namelijk Decathlon van 2.296 m² wvo. Het gaat hier om de enige vestiging van Decathlon in de provincie Friesland. Het overige sportaanbod in de provincie Friesland buiten Leeuwarden stad is kleinschalig van aard en heeft vooral een lokale verzorgingsfunctie. Speelgoed De provincie Friesland telt 36 speelgoedzaken met een totale omvang van 7.500 m² wvo. Binnen deze branche zien we met name veel zelfstandige, kleinschalige winkels. De grootste speelgoedwinkel binnen de provincie Friesland is de Intertoys XL op Retailpark De Centrale te Leeuwarden met een omvang van 1.066 m² wvo.
Rijwielen Het rijwielaanbod in de provincie Friesland bestaat uit 138 winkels met een omvang van 29.504 m² wvo. 85% van het aantal zaken is zelfstandig van aard. Twee rijwielzaken zijn groter dan 1.000 m² wvo namelijk een zelfstandige zaak aan de Dollard in Drachten (1.232 m² wvo) en een zelfstandige zaak aan de Verlengde Schrans in Leeuwarden (1.122 m² wvo). Bruin- en witgoed Er zijn in de provincie Friesland 180 zaken binnen de bruin- en witgoedbranche aanwezig, met een totale omvang van 30.258 m² wvo. Ongeveer de helft (53%) van deze zaken is zelfstandig. Drie zaken binnen de provincie zijn groter dan 1.000 m² wvo namelijk Media Markt op Retailpark De Centrale in Leeuwarden (3.239 m² wvo), Media Markt aan het Raadhuisplein in Drachten (2.056 m² wvo) en BCC op Retailpark De Centrale in Leeuwarden (1.298 m² wvo). De overige bruin- en witgoedzaken hebben een beperkte omvang en zijn voornamelijk op centrale locaties aanwezig. Huishoudelijke artikelen Het aanbod in huishoudelijke artikelen in de provincie Friesland bestaat uit 181 winkels met een totale omvang van 43.977 m² wvo. Het grootste gedeelte (77%) van deze winkels bevindt zich in de binnenstad. 25% van de totale omvang in m² wvo wordt ingevuld door zelfstandige zaken.
Andere formules van grote omvang in de provincie zijn Action (totale omvang van 14.767 m² wvo), Blokker (totale omvang van 9.248 m² wvo) en Big Bazar (totale omvang van 3.042 m² wvo). De top-3 grootste zaken in huishoudelijke artikelen zijn Big Bazar op Retailpark De Centrale in Leeuwarden (1.019 m² wvo), Action aan Moleneind in Drachten (974 m² wvo) en Action op Retailpark De Centrale in Leeuwarden (940 m² wvo).
Hoofdstuk 2
38
Doe-het-zelf Het doe-het-zelfaanbod in de provincie Friesland bestaat uit 171 winkels met een totale omvang van 136.505 m² wvo. 67% van deze zaken zijn zelfstandig van aard. In de provincie Friesland zijn 40 bouwmarkten aanwezig, samen goed voor 104.115 m² wvo (76% van de totale omvang in het doehet-zelfaanbod). De top-5 grootste bouwmarkten zijn in navolgende tabel weergeven, waarvan de Praxis&Tuin op de Avondersterweg in Leeuwarden verreweg de grootste is. Tabel 2.9: Top-5 grootste bouwmarkten provincie Friesland Plaats
Naam/formule
Adres
m² wvo
Winkelgebied
Leeuwarden
Praxis&Tuin
Avondsterweg 2A
9.227
Bebouwde kom
Dokkum
Gamma
Zuiderschans 2
5.020
Zuiderschans-Dokkum
Sneek
Karwei
Wolkammersstraat 1
4.702
Buiten bebouwde kom
Sneek
Praxis
Kolenbranderstraat 1
4.166
Buiten bebouwde kom
Leeuwarden
Gamma
Slauerhoffweg 2
3.886
Bedrijfsterrein
Tuincentra In de provincie Friesland zijn 40 tuincentra gevestigd, met een totale omvang van 74.515 m² wvo. In het navolgend overzicht zijn de top-5 grootste tuincentra in de provincie Friesland opgenomen, naar omvang van het winkelvloeroppervlak. Het grootste tuincentrum is Tuindorado op Het Zuid in Drachten (7.071 m² wvo), gevolgd door Menken aan de Hettingawei in Hommerts (6.825 m² wvo) en Intratuin aan de Tijnjedijk in Leeuwarden (6.580 m² wvo). Tabel 2.10: Top-5 grootste tuincentra provincie Friesland Plaats
Naam/formule
Adres
m² wvo
Winkelgebied
Drachten
Tuindorado
Het Zuid 26
7.071
Buiten bebouwde kom
Hommerts
Menken
Hettingawei 40
6.825
Buiten bebouwde kom
Leeuwarden
Intratuin
Tijnjedijk 5
6.580
Bebouwde kom
Heerenveen
Bos
Domela Nieuwenhuisweg 1
6.076
Buiten bebouwde kom
Sneek
Ranzijn
Zonnedauw 1
4.387
Bebouwde kom
Dibevo De provincie Friesland telt 44 dierenspeciaalzaken met een totale omvang van 11.545 m² wvo. De grootste zaak, en tevens de enige zaak met een omvang groter dan 1.000 m² wvo, is Jumper aan de Snekertrekweg te Leeuwarden (1.819 m² wvo). De rest van de dierenspeciaalzaken betreft hoofdzakelijk kleinschalige dierenzaken als onderdeel van de centrumgebieden. 2.3.3 Conclusies In de navolgende figuur is het aanbod in m² wvo per 1.000 inwoners in Leeuwarden, de provincie Friesland en Nederland met elkaar vergeleken. Op basis hiervan en de aanbodanalyse binnen het primaire en secundaire verzorgingsgebied kunnen de navolgende zaken worden geconcludeerd.
Hoofdstuk 2
39
in m² wvo per 1.000 inwoners
Figuur 2.7: Aanbod in m² wvo per 1.000 inwoners in Leeuwarden, de provincie Friesland en Nederland 700
600
500
400
Leeuwarden Provincie Friesland
300
Nederland
200
100
0 Dagelijkse artikelen
Wonen
Sport
Speelgoed
Rijwielen
in m² wvo per 1.000 inwoners
700
600
500
400
Leeuwarden Provincie Friesland
300
Nederland 200
100
0 Bruin- en witgoed
Huishoudelijke artikelen
Doe-het-zelf
Tuincentra
Dibevo
In Leeuwarden is het huidige aanbod in de branches dagelijkse artikelen, wonen, sport, rijwielen, bruin- en witgoed, huishoudelijke artikelen, doe-het-zelf, tuincentra en dibevo relatief groot in vergelijking met het aanbod in m² wvo per 1.000 inwoners in Nederland. Alleen het speelgoedaanbod ligt rond het gemiddelde. Het relatief grote aanbod in deze branches is te verklaren vanuit de regionale verzorgingsfunctie van Leeuwarden en het provinciaal beleid om perifere detailhandel hoofdzakelijk te concentreren in de provinciale hoofdstad Leeuwarden.
Hoofdstuk 2
40
Het aanbod in de branches is redelijk evenwichtig verspreid over Leeuwarden, met een concentratie in de binnenstad en Retailpark De Centrale. In de binnenstad vinden we met name de kleinschalige zaken. Voor een groot deel gaat het hier om zelfstandige zaken, maar ook bekende formules hebben een vestiging in de binnenstad. Het veelal kleinschalige aanbod zorgt voor complementariteit ten opzichte van het grootschalige aanbod op Retailpark De Centrale. De zaken in de woonbranche liggen verspreid over Leeuwarden, met hoofdzakelijk zelfstandige kleinschalige zaken in de binnenstad en grote woonzaken aan de rand van de stad op diverse bedrijfsterreinen en Retailpark De Centrale. Eenzelfde patroon zien we in de doe-het-zelfbranche met de grootste zaken in m² wvo op bedrijfsterreinen buiten de binnenstad. De grootste zaken binnen Leeuwarden van verschillende branches zijn gevestigd op Retailpark De Centrale. Het gebied vormt zo een concentratie van grootschalige detailhandel. Het gaat hier om de branches sport (vestigingen van Decathlon en Sports World), speelgoed (vestiging van Intertoys XL), bruin- en witgoed (vestigingen van BCC en Media Markt) en huishoudelijke artikelen (grotere vestigingen van Big Bazar, Action en Blokker).
Op Retailpark De Centrale zijn met name de branches wonen (9.378 m² wvo), bruin- en witgoed (4.537 m² wvo), huishoudelijke artikelen (3.248 m² wvo) en sport (3.449 m² wvo) relatief groot van omvang. Uit de aanbodanalyse komt naar voren dat in de provincie Friesland zes soortgelijke grootschalige concentraties gevestigd zijn, namelijk in Dokkum, Sneek, Oosterwolde, Heerenveen, Wolvega en Drachten. In een vergelijking met deze gebieden valt de diversiteit van Retailpark De Centrale op. Qua aantal zaken en totale omvang in m² wvo scoort Retailpark De Centrale gemiddeld. In de provincie Friesland is eveneens sprake van een relatief ruim winkelaanbod in alle genoemde branches, al liggen de cijfers dichter bij het Nederlands gemiddelde dan bij Leeuwarden het geval was. Een belangrijke verklaring hiervoor is de grootschaligheid van de branches en de regionale verzorgingsfunctie van verschillende winkelgebieden binnen de provincie. Inwoners van de provincie zijn sterk georiënteerd op aankoopplaatsen binnen het eigen gebied vanwege de relatief lange afstanden naar aankoopplaatsen buiten de provincie. Het winkelaanbod binnen de provincie Friesland is grootschalig van aard. Hoewel Leeuwarden een functie vervult als centrale stad, zien we ook in omliggende steden (waaronder Dokkum, Drachten, Heerenveen en Sneek) aanbod van grote omvang.
Dit geldt met name voor de branches wonen, doe-het-zelf en tuincentra.
2.4 Leegstandsanalyse Leeuwarden Volgens Locatus staan er in Leeuwarden 114 verkooppunten, met een totale omvang van 28.884 m² wvo, leeg18. Als dit wordt uitgedrukt in het percentage winkelleegstand betekent dit een leegstand van 7,2% van het aantal verkooppunten en 7,4% van het aantal m² wvo. Ten opzichte van het provinciaal gemiddelde is dit relatief veel (6,2% van het aantal verkooppunten en 6,5% van het aantal m² wvo). Ten opzichte van het landelijk gemiddelde is de leegstand vergelijkbaar (7,0% van het aantal verkooppunten en 7,2% van het aantal m² wvo). 18
De Locatus-data heeft betrekking op 2017.
Hoofdstuk 2
41
Spreiding en type In de navolgende figuur is de geografische spreiding van de leegstand in Leeuwarden weergegeven. Hieruit blijkt dat de leegstand zich hoofdzakelijk concentreert in de historische binnenstad. De leegstand in Leeuwarden betreft voor het grootste gedeelte aanvang/frictie leegstand (35% van het aantal verkooppunten staat minder dan één jaar leeg). De overige leegstand betreft langdurige leegstand (34% van het aantal verkooppunten staat tot 2 jaar leeg) en structurele leegstand (31% van het aantal verkooppunten staat langer dan 2 jaar leeg). Figuur 2.8: Leegstand in Leeuwarden (2017)
Schaalgrootte De gemiddelde omvang van de leegstaande verkooppunten is 253 m² wvo. De gemiddelde schaalgrootte van het aantal leegstaande verkooppunten in Nederland bedraagt 208 m² wvo en in de provincie Friesland 228 m² wvo. De omvang van de leegstaande verkooppunten in Leeuwarden is daardoor relatief groot. Circa 77% van het totaal aantal leegstaande verkooppunten heeft een omvang kleiner
Hoofdstuk 2
42
dan 200 m² wvo. In de binnenstad is de omvang van de leegstaande verkooppunten divers, het betreft zowel klein- als grootschalige panden. Situering Zoals gezegd is de meeste leegstand in aantal verkooppunten aanwezig in de binnenstad (72%). Vervolgens is de meeste leegstand in de buurt- en wijkcentra (15%) en op verspreide locaties (11%) aanwezig. Op basis van de omvang van de leegstand in m² wvo is de meeste leegstand in de binnenstad aanwezig (55%), gevolgd door de verspreide bewinkeling (29%). Sinds 2015 is de leegstand in Leeuwarden fors afgenomen, van 133 naar 114 leegstaande zaken in 2017. Deze afname is bijna geheel te zien in de verspreide bewinkeling. Ondanks deze afname ligt de leegstand in verspreide bewinkeling in Leeuwarden boven het gemiddelde in plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal (zie navolgende figuur). Figuur 2.9: Leegstand Leeuwarden stad naar type winkelgebied (m² wvo)
aantal m² wvo
18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 Leeuwarden 8.000
Vergelijkbare plaatsen
6.000 4.000 2.000 0 Centraal
Ondersteunend
Grootschalige concentratie
Verspreide bewinkeling
Provincie Friesland In de gehele provincie Friesland staan 588 verkooppunten leeg, met een totale omvang van 133.860 m² wvo. In de navolgende figuur is de geografische spreiding van de leegstand in de provincie weergegeven. Hieruit blijkt dat de leegstand zich primair concentreert rondom de belangrijkste woonkernen in de provincie Friesland. Het grootste deel van de leegstand concentreert zich in de centrumgebieden (75% van het aantal leegstaande verkooppunten en 61% van het leegstaand aantal m² wvo). De overige leegstand is voornamelijk op verspreide locaties aanwezig (17% van het aantal leegstaande verkooppunten en 29% van het leegstaand aantal m² wvo).
Hoofdstuk 2
43
Figuur 2.10: Leegstand provincie Friesland (2017)
2.5 Plannen en initiatieven De volgende plannen en initiatieven ten aanzien van detailhandel in perifeer en grootschalig winkelaanbod in Leeuwarden en omgeving zijn relevant in relatie tot onderhavig planinitiatief: Uitbreiding De Centrale: Retailpark De Centrale heeft uitbreidingsplannen die reeds passen in het huidige bestemmingsplan. Concreet komt op korte termijn (tussen 2019 en 2010) fase 1 in beeld, met een uitbreiding van circa 12.000 m² bvo en vestiging van nieuwe winkels (en verplaatsers). In het plan wordt tevens de ambitie genoemd om meer horeca en leisure toe te voegen aan het retailpark. Daarnaast is het plan om meer parkeerplaatsen toe te voegen en een supermarkt te openen. Dit laatste punt staat momenteel ter discussie of dit wel of niet wordt toegestaan door de gemeente Leeuwarden. Gebiedsontwikkeling WTC/Cambuurgebied: Het huidige Cambuur stadion heeft niet meer de faciliteiten en uitstraling passend bij betaald voetbal en is daarmee onvoldoende toekomstbestendig. Er zijn plannen voor de ontwikkeling van een nieuw Cambuurstadion en het WTC-gebied, met onder andere een leisure dome (met bioscoop, bowling, arcadehal, e.d.), horeca, twee supermarkten en een fastfoodketen. Met de combinatie van deze verschillende functies is de bedoeling dat
Hoofdstuk 2
44
er synergie ontstaat met als gevolg een 24-uursbeleving. Deze ontwikkeling leidt tot een kwaliteitsimpuls van het gebied en de voorzieningen, en hoopt enkele honderdduizenden bezoekers per jaar te trekken. De ontwikkeling van het plan gaat moeizaam: een van de financiële pijlers van het plan (ROC De Friese Poort) heeft in oktober bekend gemaakt dat zij geen ruimte gaan huren in het nieuwe stadion. Eerder trok Karwei zich al terug als huurder. In figuur 2.11 is de geplande ontwikkeling van het WTC/Cambuurgebied in beeld gebracht. De provincie financiert naar waarschijnlijkheid een gedeelte van deze ontwikkeling, maar wil eerst aangetoond zien dat de ontwikkeling in het WTC/Cambuurgebied niet ten koste gaat van de bestaande detailhandel in de binnenstad van Leeuwarden en Retailpark De Centrale. In oktober neemt de raad in Leeuwarden besluit over een aangepaste detailhandelsvisie. Deze aanpassing is nodig om ruimte voor detailhandel en leisure mogelijk te maken in de omgeving van het nieuwe stadion. Figuur 2.11: Geplande ontwikkeling WTC/Cambuurgebied19
19
Het WTC/Cambuurgebied kan grofweg in drie zones worden verdeeld met in de rechter bovenhoek een Retail- en Expo Cluster (1), in de rechter onderhoek een Expo- en Leisure Cluster (2) en in het linker gedeelte het Stadiongebied (3).
Hoofdstuk 2
45
Woonboulevard Kapenga: In 2015 opende Kapenga Wonen haar deuren in Leeuwarden aan de Balthasar Bekkerwei. In 2017 sloot woonboulevard Leeuwarden en de individuele winkels zijn verhuisd naar de aanbouw van Kapenga Wonen. Door de omvang van de winkel en het brede aanbod is de naam van Kapenga Wonen inmiddels veranderd naar Woonboulevard Kapenga. Hierbij is niet zozeer sprake van een uitbreiding van de totale woonbranche in m² wvo, maar om een concentratie van woonzaken in één woonboulevard. Bouwmarkt Bauhaus: De Duitse bouwmarktketen Bauhaus gaat zich met een nieuwe vestiging van circa 12.000 vierkante meter groot vestigen bij de Slauerhoffbrug in Leeuwarden. Afgelopen juni heeft de gemeente Leeuwarden hiervoor de vergunning verleend. De Bauhaus-nieuwbouw ligt vlakbij het WTC/Cambuurgebied, maar maakt geen deel uit van deze planvorming. Hetzelfde geldt voor Woonboulevard Kapenga aan de Balthasar Bekkerwei en Gamma aan de Slauerhoffweg (3.886 m² wvo). Als gevolg van de komst van Bauhaus heeft Karwei zich teruggetrokken als potentiële huurder in het WTC/Cambuurgebied. Stadsuitbreiding Middelsee: Het plan is om ten westen van Leeuwarden een nieuwe wijk te ontwikkelen met in totaal zo’n 2.800 woningen. De gemeenteraad is afgelopen juni akkoord gegaan met het stedenbouwkundig plan voor deze wijk.
Uitbreiding Hubo: In Akkrum (een dorp gelegen tussen Heerenveen en Leeuwarden) heeft doehet-zelf winkelketen Hubo het plan om met circa 300 vierkante meter uit te breiden.
2.6 Economisch functioneren en effecten Huidige gemiddelde vloerproductiviteit Door middel van distributief planologisch onderzoek is het huidig functioneren van het aanbod in Leeuwarden stad per branche berekend. De uitgangspunten en berekeningen zijn opgenomen in bijlage 5. Benadrukt moet worden dat de uitkomsten van distributieve berekeningen uitsluitend indicatief benaderd moeten worden. De berekeningen zijn gebaseerd op meerdere aannames, waardoor de uitkomst kan afwijken van de werkelijkheid. In de navolgende figuur is voor diverse branches (waar koopstromen van beschikbaar zijn) het resultaat ten aanzien van het huidig functioneren weergegeven. Dit is vergeleken met het landelijk gemiddelde.
Hoofdstuk 2
46
Figuur 2.12: Indicatieve berekening huidig functioneren aanbod per branche Leeuwarden stad (2018)
In Leeuwarden stad functioneert het aanbod in bijna alle berekende branches beneden het landelijk gemiddelde. Dit betekent echter niet dat het aanbod in economische zin niet goed functioneert. Het detailhandelsaanbod in Leeuwarden is relatief grootschalig van aard. Een lagere omzet per m² wvo is voor grootschalig aanbod gebruikelijk vanwege het extensieve ruimtegebruik. Dit uit zich in Leeuwarden het meest in de branches dagelijks, bruin- en witgoed en doe-het-zelf. Op basis van het bovenstaande moet geconcludeerd worden dat weloverwogen moet worden omgegaan met eventuele uitbreiding van het detailhandelsaanbod.
Kwaliteit boven kwantiteit De hiervoor aangegeven distributieve ruimte is het resultaat van berekeningen die gebaseerd zijn op meerdere aannames. Het gaat immers om toekomstige ontwikkelingen en op voorhand kunnen die nooit exact voorspeld worden. De woningbouw kan bijvoorbeeld vertraging oplopen, de gemiddelde woningbezetting kan hoger of lager uitvallen, de bestedingen kunnen sterk gaan stijgen of juist gaan dalen en koopstromen kunnen toch iets anders lopen dan verwacht. De uitkomsten van de berekeningen mogen daarom nooit als normatief gezien worden, maar als indicatief. In dit verband is het van belang aan te geven dat aan de kwalitatieve aspecten bij winkelontwikkelingen meer waarde gehecht dient te worden dan aan de kwantitatieve distributieve mogelijkheden. In de ruimtelijke ordening dient op basis van ruimtelijk relevante argumenten beoordeeld te worden of het consumentenbelang op langere termijn wordt gediend (geen duurzame ontwrichting); het gaat niet om een verslechterde concurrentiepositie voor individuele bedrijven.
Hoofdstuk 2
47
Als bijvoorbeeld nieuwe winkelontwikkelingen, op een vanuit de structuur bezien goede plek, als resultaat hebben dat verouderd aanbod op een slechte plek verdwijnt, dan is de detailhandelsstructuur er per saldo op vooruitgegaan. Er is immers modern aanbod en/of een aantrekkelijk verblijfsklimaat bij gekomen en daar heeft de consument uiteindelijk het meeste baat bij. Het, in het kader van structuurverbeteringen, meer realiseren dan de berekende distributieve uitbreidingsruimte hoeft dus helemaal niet erg te zijn, vooropgesteld dat de effecten per saldo positief zijn. Effecten binnen Leeuwarden stad naar branche Navolgend zijn de effecten van het toevoegen van detailhandel op het reeds bestaande aanbod in Leeuwarden stad in beeld gebracht. Hierbij gaan wij in eerste instantie in op de omzeteffecten en daarna op de ruimtelijk-functionele effecten op de detailhandelsstructuur, de consumentenverzorging, de leegstand en in het verlengde daarvan het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Omzeteffecten Dagelijkse sector Omzeteffect: Naar de toekomst toe (2030) zal het aantal inwoners in Leeuwarden stad naar verwachting toenemen tot circa 93.700 inwoners. Dit levert extra bestedingen op. De bevolkingsgroei levert circa € 4,4 mln. extra bestedingspotentieel op.
Bij een uitbreiding van circa 1.500 m² wvo (een nieuwe supermarkt), komt het omzeteffect op niveau van Leeuwarden stad uit op gemiddeld circa -1,7%. Dit relatief beperkt. Waarschijnlijk zal het effect in de nabije omgeving van de supermarkt echter sterker zijn. Ruimtelijk-functionele effecten: In Leeuwarden stad is reeds een uitgebreid supermarkt aanwezig. Beperkte uitbreidingen en moderniseringen van supermarkten zullen een positief effect hebben op de consumentenverzorging en de detailhandelsstructuur. Nieuwe supermarkten kunnen eventueel effecten hebben op bestaand aanbod, afhankelijk van de omvang en locatie. Advies: Er ligt in Leeuwarden stad vooral een kwalitatieve opgave in de dagelijkse sector. Dit betekent dat sommige winkels momenteel niet (meer) goed functioneren. Eventuele relocatie en modernisering kan bijdragen aan de kwaliteit van het aanbod, evenals de consumentenverzorging. Een voorbeeld hiervan is de verplaatsing van de Aldi op het Cambuurplein naar De Centrale. Wij adviseren vooral in te zetten op verplaatsing van bestaande supermarkten naar toekomstbestendige locaties in de Leeuwarder detailhandelsstructuur. Met name solitaire winkels komen in aanmerking voor verplaatsing, evenals winkels die niet langer voldoen aan de eisen van de moderne consument.
Woonbranche Omzeteffect: Naar de toekomst toe (2030) zal het aantal inwoners in Leeuwarden stad naar verwachting toenemen tot circa 93.700 inwoners. Dit levert extra bestedingen op. De bevolkingsgroei levert circa € 0,8 mln. extra bestedingspotentieel op. Bij een uitbreiding van circa 5.000 m² wvo (toevoeging woonaanbod De Centrale), komt het omzeteffect op niveau van Leeuwarden stad uit op gemiddeld circa -1,2%. Dit kan worden verklaard doordat het toevoegen van nieuw woonaanbod, zeker als het unieke trekkers zijn, ook effecten zal hebben op de koopstromen, waardoor dit
Hoofdstuk 2
48
aanbod op zichzelf al ‘marktruimte’ oplevert. Naar verwachting is het omzeteffect bij toevoeging van circa 5.000 m² wvo aanvaardbaar. Ruimtelijk-functionele effecten: Per saldo zijn geen onaanvaardbare effecten op de consumentenverzorging en de detailhandelsstructuur te verwachten, aangezien het aanbod wordt versterkt wat positief is voor de consument en de vestiging van aanbod op De Centrale bijdraagt aan een versterking van dit winkelgebied waar andere bestaande winkels ook van kunnen profiteren in de vorm van combinatiebezoek. Advies: Een breder aanbod woonwinkels op De Centrale is wenselijk vanuit het toekomstperspectief van dit gebied. Aangezien De Centrale ook beleidsmatig is aangewezen als dé locatie in Leeuwarden en provincie, adviseren wij nieuwe initiatieven in de woonbranche primair op De Centrale te laten landen tot het gebied zowel functioneel als stedenbouwkundig is afgerond. In de kleinere steden in de provincie kan echter wel ruimte worden gereserveerd voor meer lokaal verzorgend woonaanbod.
Sportbranche Omzeteffect: Naar de toekomst toe (2030) zal het aantal inwoners in Leeuwarden stad naar verwachting toenemen tot circa 93.700 inwoners. Dit levert extra bestedingen op. De bevolkingsgroei levert circa € 0,2 mln. extra bestedingspotentieel op. Bij een uitbreiding van circa 600 m² wvo (uitbreiding Decathlon), komt het omzeteffect op niveau van Leeuwarden stad uit op gemiddeld circa 7,4%. Een dergelijk effect moet worden beschouwd als ondernemersrisico en achten wij niet onaanvaardbaar. Bovendien zal een groot deel van dit effect terechtkomen bij Decathlon zelf, vanwege het extensieve ruimtegebruik. Ruimtelijk-functionele effecten: Per saldo zijn geen onaanvaardbare effecten op de consumentenverzorging, de detailhandelsstructuur en de leegstand te verwachten. Met de uitbreiding en modernisering van Decatlon kan beter worden aangesloten bij moderne eisen van de consument. Advies: Aangezien de distributieve uitbreidingsruimte beperkt is adviseren wij een verdere uitbreiding van het sportaanbod na uitbreiding van Decathlon niet voort te zetten in verband met mogelijke negatieve effecten op de binnenstad en De Centrale. De binnenstad heeft een geschikte functie om meer kleinschalige en modische sportzaken te huisvesten, terwijl De Centrale een duidelijk grootschalig en doelgericht profiel heeft voor sportaanbod.
Rijwielen Omzeteffect: Naar de toekomst toe (2030) zal het aantal inwoners in Leeuwarden stad naar verwachting toenemen tot circa 93.700 inwoners. Dit levert extra bestedingen op. De bevolkingsgroei levert circa € 0,1 mln. extra bestedingspotentieel op. Er zijn in de plannen voor De Centrale momenteel geen rijwielzaken voorzien (rijwielassortiment Decathlon zit de cijfers van de sportbranche). Vestiging van een moderne grootschalige rijwielzaak, zoals Fietsenwinkel.nl zal een omvang nodig hebben van circa 750 m² wvo. Dit betekent een omzeteffect op het bestaande aanbod van circa -11%. Een dergelijk effect kan nog beschouwd worden als ondernemersrisico en is daardoor aanvaardbaar. Uiteraard zou bij een eventuele verplaatsing het effect lager uitkomen. Ruimtelijk-functionele effecten: Per saldo zijn geen onaanvaardbare effecten op de consumentenverzorging of de detailhandelsstructuur te verwachten. In Leeuwarden zijn momenteel enkele
Hoofdstuk 2
49
grootschalige rijwielzaken aanwezig die verspreid aanwezig zijn, namelijk Terpstra, Fietsenwinkel.nl en Meindert. Wellicht zien deze ondernemers kansen voor verplaatsing naar De Centrale. Verplaatsing van dergelijke winkels is positief voor de consument en de structuur in verband met clustering en combinatiebezoek. Advies: Hoewel de vestiging van één nieuwe rijwielzaak op De Centrale naar verwachting geen onaanvaardbare effecten zal hebben, adviseren wij in te zetten op het eventueel verplaatsen van een bestaande solitaire rijwielzaak naar De Centrale. Rijwielzaken worden doorgaans laagfrequent en doelgericht bezocht en staan in het verlengde van de sportbranche. In combinatie met de Decathlon zou dit een goede aanvulling zijn, waar beide zaken van kunnen profiteren.
Bruin- & witgoed Omzeteffect: Naar de toekomst toe (2030) zal het aantal inwoners in Leeuwarden stad naar verwachting toenemen tot circa 93.700 inwoners. Dit levert extra bestedingen op. De bevolkingsgroei levert circa € 0,4 mln. extra bestedingspotentieel op. Er zijn in de plannen voor De Centrale momenteel geen bruin- en witgoedzaken voorzien. Vestiging van een moderne nieuwe bruin- en witgoedzaak zal een omvang hebben van circa 1.000 m² wvo. Dit betekent een omzeteffect op het bestaande aanbod van circa -9,8%. Een dergelijk effect kan nog beschouwd worden als ondernemersrisico en is daardoor aanvaardbaar. Uiteraard zou bij een eventuele verplaatsing het effect lager uitkomen. Ruimtelijk-functionele effecten: Hoewel het omzeteffect nog aanvaardbaar is bij een nieuwe winkel in deze branche, moet geconcludeerd worden dat De Centrale momenteel al twee belangrijke formules kent (Media Markt en BCC). Een derde formule zou zorgen voor te veel onderlinge concurrentie wat in potentie onaanvaardbare effecten kan opleveren. Advies: Wij adviseren om niet in te zetten op nieuw bruin- en witgoedaanbod op De Centrale, vanwege het feit dat het aanbod in deze branche reeds ruim is. Eventueel zou een grootschalige telecomwinkel wel kunnen aansluiten, aangezien deze een andere functie heeft dan de electrowarenhuizen, zoals Media Markt en BCC.
Doe-het-zelf en tuincentra Omzeteffect: Met de komst van Bauhaus zal naar verwachting geen ruimte er zijn voor uitbreiding van het winkelaanbod in de doe-het-zelf- en tuinbranche. Er is in dit rapport geen nader onderzoek gedaan naar de omzeteffecten van Bauhaus op het bestaande aanbod. Hiervoor zal een aparte ruimtelijk-functionele effectenanalyse moeten worden uitgevoerd. Ruimtelijk-functionele effecten: De vestiging van Bauhaus zal een positieve bijdrage leveren voor de consumentenverzorging, omdat de keuzemogelijkheden binnen de doe-het-zelf- en tuincentrumbranche worden vergroot. Effecten op de detailhandelsstructuur en leegstand zijn niet nader onderzocht. Advies: Wij adviseren om na de vestiging van Bauhaus vooral in te zetten op het moderniseren van bestaand doe-het-zelf- en tuincentrumaanbod in Leeuwarden. Dit kan beperkte uitbreiding van het aanbod betekenen om beter aan te sluiten op de eisen van de consument, maar kan ook relocatie van bestaande winkels naar betere plekken betekenen.
Hoofdstuk 2
50
Dibevo Omzeteffect: In de dierenbranche zijn op basis van de distributieve berekening beperkte mogelijkheden tot uitbreiding. Indien er een nieuwe grootschalige dierenzaak vestigt op De Centrale (bijvoorbeeld circa 1.500 m² wvo), dan zou dit een omzeteffect betekenen van circa -30%. Hoewel dit effect waarschijnlijk voor een belangrijk deel terecht komt bij de nieuwe winkel zelf, moet daardoor rekening gehouden worden met effecten. Ruimtelijk-functionele effecten: De effecten zullen vooral terecht komen bij andere grootschalige dierenzaken in Leeuwarden. Jumper is momenteel de enige grootschalige dierenzaak in Leeuwarden. De andere zaken zijn kleinschalig en vervullen een functie in het verlengde van de dagelijkse boodschappen (in wijk- en buurtcentra). Effecten op deze kleinschalige zaken zullen beperkt blijven. Een grootschalige dierenzaak voegt wel iets toe aan de kwaliteit en keuzemogelijkheden op De Centrale, zeker als het een vernieuwend concept betreft waarin een hoge mate van beleving wordt geboden. Advies: Een grootschalige dierenzaak zal een positief effect hebben op het toekomstperspectief en de keuzemogelijkheden van De Centrale. De aard en omvang van de effecten zullen volledig afhangen van het concept. Eventueel biedt verplaatsing van bestaand aanbod naar De Centrale kansen voor zowel de consumentenverzorging als de detailhandelsstructuur.
Hoofdstuk 2
51
3.
ANALYSE HORECA
In dit hoofdstuk zijn de mogelijkheden voor het toevoegen van horeca geanalyseerd. In dit hoofdstuk wordt eerst ingegaan op de actuele trends en ontwikkelingen binnen horeca en vervolgens op de vraag- en aanbodstructuur.
3.1 Trends en ontwikkelingen in horeca 3.1.1 Trends en ontwikkelingen algemeen Trends consumentengedrag De consument is in toenemende mate op zoek naar een unieke ervaring: producten en locaties met een bijzondere of emotionele lading. Horeca richt zich daarom steeds meer op vermaak en beleving. De belevenis- en betekeniseconomie worden steeds relevanter. Nederland ontwikkelt zich in toenemende mate tot ‘leisureland’ waar wonen, werken en winkelen niet meer zonder goede horecaen leisure-concepten kunnen. Na de voorbije crisisjaren durft de consument weer geld uit te geven en neemt de totale omzet in de horecasector weer toe. Eten is het nieuwe winkelen. Dit is een uitgangspunt wat terug te zien is in binnensteden, maar ook in perifere winkelgebieden. Algemene aanbodontwikkelingen Horecazaken worden groter om aan de eisen van hedendaagse consumenten te voldoen is in veel gevallen meer ruimte benodigd. Deze schaalvergroting kan enerzijds verbonden worden aan de omzeteisen, maar heeft daarnaast ook een relatie met de gewenste multifunctionaliteit. De horeca beperkt zich niet alleen tot het serveren van drinken of eten, maar de bedrijven organiseren steeds vaker culturele, recreatieve en leisure-activiteiten en hiervoor is steeds meer ruimte benodigd.
Horeca wordt steeds meer met andere functies (zoals detailhandel) gemixt om meer belevingswaarde te creëren en nieuwe vernieuwende concepten te realiseren. Andersom wenst de horeca ook producten die zij serveert te verkopen; olie, wijn, receptenboek, etc. Cross-selling, waarbij andere aanvullende producten of diensten worden verkocht aan de klant, heeft de toekomst. Aanbodontwikkelingen op perifere winkelclusters Op perifere detailhandelsclusters neemt het aantal (grootschalige) horeca-concepten toe. Voorbeelden zijn wereldrestaurants en fastfood (de voornaamste concepten worden in de volgende paragraaf toegelicht). Dergelijk grootschalig aanbod vestigt zich steeds vaker op perifere winkelclusters, omdat exploitanten in de keuze voor de vestigingslocatie waarde hechten aan: - Een optimale bereikbaarheid met de auto.
Hoofdstuk 3
52
-
Ruime beschikbaarheid van (eigen) parkeergelegenheid dicht bij de ingang. Ter indicatie grootschalige wereldrestaurants vergen minimaal 80 parkeerplaatsen. - Ruime panden met voldoende hoogte, soms op verdieping. - Eventueel combinatiebezoek met andere leisure en horeca gelegen in het cluster. - Goede herkenbaarheid op een zichtlocatie. Andersom kan (grootschalig) horeca-aanbod de vaak saaie en monofunctionele perifere detailhandelsclusters verlevendigen, ook buiten de winkeluren. Het zorgt bovendien voor een bredere doelgroep wat ook de naamsbekendheid van een concentratiegebied ten goede komt. Hier kunnen alle aanwezige zaken van profiteren. Een multifunctionele concentratie zorgt voor de benodigde aantrekkingskracht, beleving, kwaliteit en bekendheid met het gebied om goed te kunnen blijven functioneren en toekomstbestendig te zijn. Tot slot clusteren meerdere fastservice-restaurants zich steeds vaker in zogeheten Food Courts. Een voorbeeld is het cluster aan de snelweg A4 met o.a. Burger King, de Gouden Wok en KFC.
Figuur 3.1: Totale omzetontwikkeling horeca t.o.v. een jaar eerder (in%)20