Document · PDF

P01093_2_Visie op de Centrale_20181023 - Definitieve versie

Debat Raadzaal 5 oktober 2022, gemeente LeeuwardenBij agendapunt: Inspraakreactie 2.30.912 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

Leeuwarden, Ruimtelijk-functionele visie Retailpark De Centrale KBWinkels

Rapportnummer:

P001093_2

Datum:

25 oktober 2018

Contactpersoon opdrachtgever:

De heer G. Kwint

Projectteam BRO:

Robin van Lieshout, Aiko Mein, Danielle Bouwmans

Trefwoorden:

Retailpark, visie, branchering, horeca, leisure, behoefte, beleid

Bron foto kaft:

BRO

Beknopte inhoud:

In dit rapport is een ruimtelijk-functionele visie opgesteld voor De Centrale. Er wordt ingezoomd op welke kansen er nog liggen om de locatie eventueel te versterken, uiteraard binnen de context van de gemeente Leeuwarden en regio/provincie, binnen de aanvaardbaarheid van de effecten.

BRO Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl

Inhoudsopgave

pagina

0. SAMENVATTING VISIE

1. INLEIDING, CONCLUSIES EN ADVIES 1.1 Inleiding 1.2 Conclusies 1.3 Visie en advies

4 4 8 13

2. ANALYSE DETAILHANDEL 2.1 Trends, ontwikkelingen en beleid

18 18

2.1.1 Trends en ontwikkelingen 2.1.2 Betekenis voor Leeuwarden 2.1.3 Beleidskaders 2.2 Consumentendraagvlak 2.3 Aanbodanalyse detailhandel en leegstand

18 22 23 27 28

2.3.1 Aanbod primaire verzorgingsgebied: Leeuwarden stad 2.3.2 Aanbod secundaire verzorgingsgebied: provincie Friesland 2.3.3 Conclusies 2.4 Leegstandsanalyse 2.5 Plannen en initiatieven 2.6 Economisch functioneren en effecten

28 36 39 41 44 46

3. ANALYSE HORECA 3.1 Trends en ontwikkelingen in horeca

52 52

3.1.1 Trends en ontwikkelingen algemeen 3.1.2 Potentieel kansrijke horeca-concepten 3.1.3 Conclusie 3.2 Aanbodanalyse horeca 3.3 Marktmogelijkheden en effecten

52 54 56 57 60

4. ANALYSE LEISURE 4.1 Trends en ontwikkelingen in leisure

63 63

4.1.1 Trends en ontwikkelingen algemeen 4.1.2 Potentieel kansrijke leisure-concepten Retailpark De Centrale 4.1.3 Conclusie 4.2 Aanbodanalyse leisure 4.3 Marktmogelijkheden en effecten

Inhoudsopgave

63 64 66 66 72

BIJLAGEN

Bijlage 1: Definities Bijlage 2: Relevante beleidskaders Bijlage 3: Trends en ontwikkelingen naar relevante branche Bijlage 4: Uitleg leegstandsberekening Locatus Bijlage 5: Distributieve berekeningen Bijlage 6: Overzicht grootschalig horeca-aanbod Bijlage 7: Synergiewerking en combinatiebezoek Bijlage 8: Potentiële verplaatsers naar Retailpark De Centrale

Inhoudsopgave

1 3 13 17 18 19 20 21

SAMENVATTING VISIE De Centrale heeft zich in het verleden al bewezen als retailpark en heeft een sterke positie in de stad en de regio. Daarnaast is gebleken dat de binnenstad en De Centrale goed naast elkaar kunnen bestaan omdat ze ieder inspelen op andere bezoekmotieven en een daarop afgestemd aanbod en verblijfsklimaat kennen. De economische voorspoed biedt voor beide winkelgebieden kansen om verder te ontwikkelen binnen het eigen profiel. Voor De Centrale geldt daarbij dat de landelijke trends en ontwikkelingen aangeven dat een verdere toename van het specifiek bij retailparken passende aanbod gewenst is, mede om de keuzemogelijkheden voor de consument te vergroten, evenals een versterking van het verblijfsklimaat. Bij dit laatste gaat het enerzijds om een ruimtelijk-stedenbouwkundige afronding van het cluster en anderzijds om een versterking van het aanbod aan winkel ondersteunende vermaak elementen. Bij dit laatste gaat het om een uitbreiding van het horeca-aanbod maar ook om de toevoeging van verblijfsduur verlengende leisure-elementen zoals een kinderspeelhal. Dergelijke zaken hebben tevens en functie voor de inwoners van de omringende woongebieden en de in de buurt aanwezige bedrijven en hun werknemers. Qua doelgericht bezoekgedrag en relatief groot verzorgingsbereik past een discount-supermarkt bij het functionele profiel van De Centrale.

Mits de vestiging van een dergelijke zaak geen aantoonbare afbreuk doet aan de buurt- en wijkverzorging in Leeuwarden, kan de vestiging bijdragen aan een versterking van de detailhandelsstructuur in Leeuwarden. Dit laatste kan met name bij verplaatsing van een bestaande, nu ongunstig gehuisveste zaak het geval zijn. Een functionele en ruimtelijke versterking van De Centrale past in de beleidsmatige kaders. Gezien het ontbreken van distributieve ruimte in diverse branches, is het niet uit te sluiten dat elders in Leeuwarden en/of omgeving bestaand aanbod effecten zal ondervinden. Die effecten spreiden zich echter over een groot aantal aanbieders en zullen in het algemeen niet resulteren in een toename van de winkelleegstand, laat staan van een omvang zijn dat gesproken kan worden van een aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat. De consument in Leeuwarden en wijde omgeving krijgt bovendien de beschikking over een sterk en aantrekkelijker retailpark.

Hoofdstuk 0

INLEIDING, CONCLUSIES EN ADVIES 1.1 Inleiding Achtergrond De Centrale is een retailpark met een breed profiel. Het winkelgebied is uniek in de gemeente Leeuwarden en regio, door de grootschaligheid van de winkels, de goede bereikbaarheid, de ruime centrale, gratis parkeermogelijkheden en het ruime sterke formuleaanbod. De Centrale is daardoor een belangrijk onderdeel van de Leeuwarder detailhandelsstructuur. De huidige huizenmarkt en toenemende consumentenbestedingen zorgen ervoor dat er momenteel na jaren van bezuinigen weer flink wordt geïnvesteerd in grootschalige winkelcentra en formules. Het faciliteren van deze investeringen op kansrijke locaties is noodzakelijk voor een kwalitatief hoogwaardig en toekomstbestendig winkelaanbod. De Centrale is aangewezen als het belangrijkste grootschalige winkelgebied in de regio Leeuwarden c.q. de provincie Friesland. Aanleiding In de gemeente Leeuwarden staan diverse grootschalige retailontwikkelingen in de planning. Er zijn plannen voor de ontwikkeling van een nieuw Cambuur-stadion en het WTC-gebied, met onder andere een leisure dome, horeca, twee supermarkten en een fastfoodketen. Daarnaast is nabij het WTC/Cambuurgebied nog een nieuwe Bauhaus-vestiging voorzien. Voor De Centrale liggen eveneens plannen voor uitbreiding van het aanbod, die reeds passen in het huidige bestemmingsplan.

Concreet komt op korte termijn (tussen 2019 en 2020) fase 1 in beeld, met een ontwikkeling van circa 12.000 m² bvo, met onder andere uitbreiding van bestaande winkels, vestiging van nieuwe winkels, verplaatsers en winkelondersteunende horeca. Ook zullen relatief veel parkeerplaatsen worden toegevoegd. Fase 2 en 3 komen na 2020 in beeld en hiervoor zijn de plannen momenteel nog niet concreet. Vraag In het kader van bovenstaande plannen is BRO gevraagd een objectieve ruimtelijk-functionele visie op te stellen voor De Centrale, waarbij rekening wordt gehouden met de algehele gemeentelijke en provinciale detailhandels-, horeca- en leisurestructuur. Het gaat hierbij om onderzoek naar de huidige stand van op het gebied van het aanbod, de leegstand, de vloerproductiviteit, etc., maar ook om een doorkijk naar de toekomst.

De onderzoeksvragen zijn:  Wat is de huidige aanbod- en vraagsituatie van De Centrale in de detailhandels-, horeca- en leisurestructuur van de gemeente Leeuwarden en de provincie Friesland?  Wat zijn de intrinsieke kwaliteiten van De Centrale en hoe verhoudt zich dit tot de algehele detailhandels-, horeca- en leisurestructuur van Leeuwarden?  Wat betekenen de relevante trends en ontwikkelingen in retailland voor De Centrale?  Welke kansen liggen er voor De Centrale in de toekomst om te groeien en een toekomstbestendig grootschalig winkelgebied te blijven?  Wat zijn de distributieve mogelijkheden voor uitbreiding van het winkel-, horeca- en leisureaanbod op De Centrale?

Hoofdstuk 1



Wat zijn de ruimtelijk-functionele effecten van een eventuele uitbreiding van het winkel-, horecaen leisureaanbod op De Centrale?

Retailpark De Centrale De Centrale is een retailpark met een breed profiel. Het winkelgebied ligt aan de rand van het centrum van Leeuwarden, is uitstekend bereikbaar met de auto vanuit Leeuwarden en de provincie Friesland via de Kanaalweg/Anne Vondelingweg (zuidoostzijde) en Franklinstraat (westzijde). Het gebied biedt circa 800 gratis parkeerplaatsen en is functioneel van opzet, compact en overzichtelijk, zonder dwaalmilieu. Ook de uitstraling en inrichting van de winkels oogt modern. Voor bezoekers biedt het gebied gratis WiFi en gratis toiletten. In de navolgende figuur is de huidige situatie van De Centrale aangegeven. De rode kaders geven de kavels weer waar uitbreiding/afronding beoogd wordt. Figuur 1.1: Ruimtelijke structuur De Centrale

Fase 1

Uitbreiding/afronding De Centrale De uitbreiding/afronding van De Centrale wordt gefaseerd uitgevoerd. Het doel is om het gebied zowel ruimtelijk als functioneel af te ronden. Zoals blijkt uit de bovenstaande figuur is het oostelijke deel van De Centrale momenteel niet afgerond. Hier liggen dan ook plannen voor uitbreiding, die reeds passen in het huidige bestemmingsplan. Als onderdeel van fase 1 tot 2020 wordt onder andere een verplaatsing van Big Bazar en Aldi (Cambuurplein), uitbreiding van Decathlon (op de verdieping) en vestiging van Jysk (begane grond), Goossens en Prénatal (op de verdieping) voorzien. Ook worden nog enkele aanvullende units gerealiseerd voor winkels en ondersteunende horeca (zie navolgend). Het functionele programma in fase 1 past binnen het huidige bestemmingsplan. Daarnaast worden op maaiveld, de begane grond, de eerste verdieping en op het dak in totaal bijna 700 parkeerplaatsen gerealiseerd, waarvan circa 450 op het dak1. In de toekomst na 2020 zijn ook plannen voor verdere uitbreiding van de locatie. De exacte plannen hiervoor zijn momenteel echter nog niet concreet. 1

De tekeningen van het parkeerdak en de parkeerkelder zijn niet opgenomen.

Hoofdstuk 1

Figuur 1.2: Conceptplankaart uitbreiding De Centrale – begane grond

Figuur 1.3: Conceptplankaart uitbreiding De Centrale – 1e verdieping

Hoofdstuk 1

Onderzoeksaanpak In het onderzoek staat de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte centraal. De kwalitatieve behoefte is bepaald op basis van trends en ontwikkelingen ten aanzien van perifere en grootschalige detailhandel en grootschalige concentraties zoals woonboulevards en retailparken in Nederland. De kwantitatieve behoefte is bepaald door middel van distributieplanologisch onderzoek (DPO) en benchmarkonderzoek. De volgende branches staan centraal in het onderzoek; dagelijkse sector, huishoudelijke artikelen, wonen, sport, speelgoed, rijwielen, bruin en witgoed, doe-het-zelf, tuincentra, dierenbenodigdheden- en voeders (dibevo), horeca en leisure (indoorsport en –spel). Het onderzoeksgebied is gebaseerd op het verzorgingsgebied van De Centrale. Uit recent koopstromenonderzoek blijkt dat in 2017 circa 55% van de totale niet-dagelijkse omzet uit de stad Leeuwarden komt. Circa 25% van de omzet komt uit overig gemeente Leeuwarden en vooral omliggende gemeenten. De Centrale trekt volgens het koopstromenonderzoek nauwelijks koopkracht van buiten Friesland. Om deze reden is in de analyses onderscheid gemaakt tussen Leeuwarden stad en de provincie Friesland. Figuur 1.4: Onderzoeksgebied Retailpark De Centrale Leeuwarden

Hoofdstuk 1

1.2 Conclusies Wat is de huidige aanbod- en vraagsituatie van De Centrale in de detailhandels-, horeca- en leisurestructuur van de gemeente Leeuwarden en de provincie Friesland? Detailhandel  Het dagelijkse en niet-dagelijkse winkelaanbod in Leeuwarden stad is groter dan het aanbod in plaatsen met een vergelijkbaar aantal inwoners. Dit uit zich het sterkst in de doe-het-zelfbranche en de woonbranche. Het relatief ruime winkelaanbod in Leeuwarden stad is te verklaren door het feit dat Leeuwarden een belangrijke regiofunctie heeft voor de inwoners van de provincie Friesland. Dit blijkt ook uit de koopstromen.  Het winkelaanbod is redelijk evenwichtig verspreid over Leeuwarden stad, met als belangrijkste concentraties de binnenstad en Retailpark De Centrale. De binnenstad wordt gekenmerkt door het relatief kleinschalige recreatieve winkelaanbod in met name de modische branches in combinatie met diverse andere functies, zoals cultuur, horeca en diensten. Retailpark De Centrale kenmerkt zich juist door de grootschalige winkelformules en het doelgerichte bezoekmotief. Beide winkelgebieden zijn daardoor complementair. Daarnaast zijn er in de stad meerdere buurt- en wijkcentra aanwezig waar met name het boodschappen doen centraal staat.

 De winkelleegstand in Leeuwarden stad is met 7,2% van het aantal verkooppunten en 7,4% van het aantal m² wvo relatief groot ten opzichte van het provinciaal gemiddelde (6,2% van het aantal verkooppunten en 6,5% van het aantal m² wvo). Ten opzichte van het landelijk gemiddelde is de leegstand vergelijkbaar (7,0% van het aantal verkooppunten en 7,2% van het aantal m² wvo). De omvang van de leegstaande panden in Leeuwarden stad is relatief groot, maar het grootste deel (77%) is kleiner dan 200 m² wvo. De meeste leegstand in aantal verkooppunten is aanwezig in de Leeuwarder binnenstad (72%). In de binnenstad is de omvang van de leegstaande verkooppunten divers. Het betreft zowel kleinschalige- als grootschalige panden.  In de provincie Friesland is eveneens sprake van een relatief ruim winkelaanbod, al liggen de cijfers dichter bij het Nederlands gemiddelde dan bij Leeuwarden stad het geval is. Een belangrijke verklaring hiervoor is de grootschaligheid van de branches en de regionale verzorgingsfunctie van verschillende winkelgebieden in de provincie. Inwoners van de provincie zijn sterk georiënteerd op aankoopplaatsen binnen het eigen gebied vanwege de relatief grote afstanden naar aankoopplaatsen buiten de provincie.

 Uit de aanbodanalyse komt naar voren dat in de provincie Friesland zes grootschalige concentraties gevestigd zijn, namelijk in Dokkum, Sneek, Oosterwolde, Heerenveen, Wolvega en Drachten. Deze perifere winkelgebieden hebben primair een profiel rondom het thema ‘in en om het huis’ met een nadruk op winkels in de woonbranche. In een vergelijking met deze gebieden is de functionele diversiteit van Retailpark De Centrale duidelijk onderscheidend.  Op niveau van de provincie is de totale leegstand met 6,2% van het aantal verkooppunten en 6,5% van het aantal m² wvo ten opzichte van het landelijk gemiddelde beperkt. De leegstand concentreert zicht primair rondom de belangrijkste woonkernen in de provincie Friesland. Het grootste deel van de leegstand is aanwezig in de centrumgebieden (75% van het aantal leegstaande verkooppunten en 61% van het leegstaand aantal m² wvo).

Hoofdstuk 1

Horeca  Het totale horeca-aanbod in Leeuwarden stad is met 32,2 zaken per 10.000 inwoners relatief ruim ten opzichte van het provinciaal (26,8 zaken per 10.000 inwoners) en het landelijk gemiddelde (25,8 zaken per 10.000 inwoners). Hetzelfde geldt voor de omvang van de horeca. Het ruime horeca-aanbod in Leeuwarden stad is te verklaren doordat een groot deel van het horecaaanbod een bovenregionale verzorgingsfunctie heeft voor de hele provincie Friesland.  In Leeuwarden stad is het grootschalig horeca-aanbod (> 400 m² wvo) beperkt, met vijf zaken groter dan 400 m² wvo, namelijk 2 hotel-restaurants, 1 discotheek, 1 restaurant en 1 café-restaurant. Het grootschalig aanbod in de provincie Friesland verspreidt zich over de belangrijkste kernen, met een concentratie in Leeuwarden (5 zaken groter dan 400 m² wvo) en Drachten (6 zaken groter dan 400 m² wvo). Ook wordt zichtbaar dat binnen de horecabranche met name de hotel-restaurants en restaurants een omvang van 400 m² wvo of meer hebben.  Op niveau van de provincie Friesland valt op dat het aanbod binnen de branches, koffiehuis, bezorg/halen, grillroom en lunchroom relatief beperkt is ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Aanbod in deze branches heeft vaak een winkelondersteunende functie.

Leisure  Het leisure-aanbod in Leeuwarden stad ligt met 7,1 aanbieders per 10.000 inwoners boven het provinciaal en landelijk gemiddelde van respectievelijk 6,9 en 5,8 aanbieders per 10.000 inwoners. Het bovengemiddelde leisure-aanbod in Leeuwarden kan worden verklaard door de sterke aantrekkingskracht en verzorgingsfunctie van de stad voor de provincie Friesland.  Opvallend is dat het leisure-aanbod in Leeuwarden stad vooral een maatschappelijk-culturele functie heeft (musea, galeries, etc.). Dit aanbod ligt dan ook bovengemiddeld (culturele hoofdstad van Europa 2018). Het aanbod leisure-voorzieningen in de categorie sport en spel is gemiddeld.  Het aanbod in de provincie Friesland concentreert zich met name in de centrumsteden Leeuwarden, Dokkum, Sneek, Heereveen en Drachten. Binnen de provincie Friesland zijn twee leisurebranches niet vertegenwoordigd namelijk kunstuitleen en kegelen. Galeries, musea en fitness zijn in absolute zin het meest aanwezig in de provincie. Wat zijn de intrinsieke kwaliteiten van De Centrale en hoe verhoudt zich dit tot de algehele detailhandels-, horeca- en leisurestructuur? 

Op basis van de analyse moet geconcludeerd worden dat De Centrale zich onderscheidt op basis van de volgende aspecten ten opzichte van andere (winkel)gebieden in Leeuwarden en de provincie Friesland: - Omvang aanbod: De winkels op De Centrale hebben allen een grootschalige omvang (groter dan circa 500 m² wvo). Dit zorgt voor ruime keuzemogelijkheden en brede en diepe assortimenten. Bovendien is een groot deel van de winkelruimte ingericht als showroom, waardoor de belevingswaarde voor doelgerichte aankopen groot is. - Branchering: De Centrale is een retailpark waar een brede branchering centraal staat. De multifunctionele aard van de branchering zorgt voor een hoge aantrekkingskracht op bezoekers met verschillende bezoekmotieven (laagfrequent en hoogfrequent). Dit is duidelijk onderscheidend ten opzichte van andere perifere locaties in de provincie Friesland

Hoofdstuk 1

die een meer monofunctionele branchering hebben binnen het profiel van de woonbranche. Marketing: De Centrale heeft centraal geleide marketing op initiatief van de eigenaar waardoor het Retailpark zowel off- als online goed zichtbaar is voor de inwoners van de provincie Friesland. Bereikbaarheid/parkeren: De Centrale is vanuit alle windstreken uitstekend bereikbaar voor zowel de inwoners uit Leeuwarden stad als inwoners van de provincie Friesland, door de diverse ontsluitingswegen in Leeuwarden stad (Kanaalweg/Anne Vondelingweg aan de zuidoostzijde en Franklinstraat aan de westzijde). Daarnaast is er ruim (nu circa 800 en na realisatie nieuwbouw circa 1.400 parkeerplaatsen) en gratis parkeren, waardoor de locatie zich onderscheidt van bijvoorbeeld de binnenstad. Verzorgingsfunctie: De Centrale heeft vanwege de ligging, aard en omvang van het aanbod, massa en aanboddiversiteit een sterke bovenregionale verzorgingsfunctie. Veel perifere locaties in de provincie hebben een meer lokale verzorgingsfunctie. Horeca/leisure: het horeca-aanbod op De Centrale heeft een winkelondersteunende functie en is daardoor complementair aan de meer zelfstandige horeca-functie van de binnenstad. Wel is opvallend dat het aanbod in winkelondersteunende horeca relatief beperkt is in vergelijking met wat verwacht mag worden op een locatie zoals De Centrale.

Winkelondersteunende en/of grootschalige leisure-concepten ontbreken.

Wat betekenen de relevante trends en ontwikkelingen in retailland voor De Centrale? 



Toenemende dynamiek in periferie: In de gemeente Leeuwarden spelen momenteel diverse initiatieven in de periferie. Op basis van trends en ontwikkelingen zal dit naar verwachting de komende jaren intensiveren. Bestaande formules in de gemeente zullen behoefte hebben aan modernisering, relocatie en/of uitbreiding. Daarnaast zullen nieuwe PDV-winkels/formules, maar ook horeca- en leisure-concepten, zich oriënteren op Leeuwarden, als belangrijkste stad in de provincie Friesland (centrumfunctie). Voor de gemeente Leeuwarden en provincie Friesland ligt hier een opgave met betrekking tot een adequaat beleidsmatige ruimtelijke sturing op basis van een goede ruimtelijke ordening, waarbij initiatieven kansen krijgen op de vanuit de detailhandelsstructuur en consumentenverzorging meest perspectiefrijke locaties. Dit vraagt om uitnodigend en stimulerend beleid om ondernemers en vastgoedeigenaren te faciliteren in de dynamiek en hen ruimte, helderheid en zekerheid te verschaffen. Voor de markt ligt er een opgave om het aanbod te moderniseren naar de hedendaagse eisen van de consument en nieuwe kansrijke formules/concepten te realiseren op kansrijke, binnen de beoogde huidige ruimtelijk structuur passende, locaties.

Hoofdstuk 1



- Voldoende kritische massa van het winkelaanbod (winkelruimte); - De aanwezigheid van sterke publiekstrekkers (bijvoorbeeld grote woonwarenhuizen); - Variatie van aanbod (in branchering, omvang en aanbod); - Optimale (regionale) bereikbaarheid; - Goede (gratis) parkeermogelijkheden; - Aanwezigheid van andere voorzieningen zoals (ondersteunende) horeca en leisure. Borgen complementariteit centra: Een toenemende behoefte aan winkelvestigingen in de periferie is in potentie een risico voor het aanbod in de reguliere centra, zoals de binnenstad en de buurt- en wijkcentra. Voor Leeuwarden zijn de binnenstad en de buurt- en wijkcentra essentiële onderdelen van de detailhandelsstructuur, die voor een belangrijk deel het woon-, leef- en ondernemersklimaat in de gemeente bepalen. Het faciliteren van behoefte in de periferie mag geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten hebben welke leiden tot duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau in de dagelijkse goederensector van deze reguliere centra. Dit vraagt om het zorgvuldig en beheerst omgaan met het toestaan van detailhandelsontwikkelingen in de periferie. Daarnaast zijn beleidskeuzes en ontwikkelingen in de periferie onlosmakelijk verbonden met beleidskeuzes en ontwikkelingen in de reguliere centra.

Borging van bepaalde complementariteit tussen de binnenstad, buurt- en wijkcentra en perifere locaties draagt bij aan een evenwichtige detailhandelsstructuur en consumentenverzorging. Koopmotieven en het koopgedrag vormen hierbij belangrijke uitgangspunten voor de bepaling van de complementariteit. Het gemeentelijk overheidsbeleid dient in dit kader overigens te geschieden met in achtneming van de Europese Dienstenrichtlijn 2006 waar de vrije vestiging van diensten c.q. detaillisten centraal staat. Eventuele vestigingsbeperkingen moeten voldoen aan de eisen van non-discriminatoir, noodzakelijkheid en evenredigheid. Kiezen voor één locatie: Monofunctionele concentraties met een beperkte kritische massa zijn over het algemeen weinig toekomstbestendig. In de toekomst zullen er waarschijnlijk minder concentraties aanwezig zijn, maar de locaties die aanwezig zijn hebben een grote kritische massa, hebben een gevarieerd aanbod en bieden veel keuzemogelijkheden voor de consument. Voor de gemeente Leeuwarden en de provincie betekent dit dat keuzes gemaakt moeten worden. In principe is beleidsmatig al de keuze gemaakt om te blijven inzetten op De Centrale als dé locatie voor grootschalig winkelaanbod en ondersteunende horeca en leisure.

Wat zijn de distributieve mogelijkheden voor uitbreiding van het winkel-, horeca- en leisureaanbod op De Centrale? En wat zijn de effecten? Wat zijn de ruimtelijk-functionele effecten van een eventuele uitbreiding van het winkel-, horeca- en leisureaanbod op De Centrale? Detailhandel  Uit de distributieve berekeningen blijkt dat het detailhandelsaanbod in alle onderzochte branches (met uitzondering van tuincentra) in Leeuwarden stad beneden het landelijk gemiddelde functioneert. Dit is logisch te verklaren vanwege het feit dat de gemiddelde schaalgrootte van het winkelaanbod in Leeuwarden stad (fors) hoger ligt dan vergelijkbare plaatsen. Grootschalige winkels hebben doorgaans een lagere omzet per m² wvo (vloerproductiviteit), vanwege het extensieve ruimtegebruik.

Hoofdstuk 1



Op basis van het bovenstaande moet voorzichtig worden omgegaan met uitbreiding van het winkelaanbod. Uitbreiding van kwalitatief hoogwaardig nieuw aanbod en/of uitbreiding/modernisering van bestaand aanbod op kansrijke en toekomstbestendige locaties, zoals De Centrale, zal positief bijdragen aan de consumentenverzorging en de detailhandelsstructuur. De beoogde uitbreiding en afronding van De Centrale zal naar verwachting geen onaanvaardbare substantiële effecten hebben de consumentenverzorging, de detailhandelsstructuur en de leegstand in Leeuwarden stad. Deze uitbreidingsplannen zijn passend binnen het bestaande bestemmingsplan. Wel moet rekening worden gehouden met enige omzeteffecten. Deze achten wij echter aanvaardbaar als onderdeel van een gezonde concurrentie, omdat De Centrale de primaire locatie is voor grootschalig winkelaanbod. Wij verwachten niet dat de effecten op de binnenstad van Leeuwarden onaanvaardbaar zijn, omdat dit winkelgebied vooral een toeristisch-recreatieve functie heeft, waar ook het aanbod op aansluit. De Centrale en de binnenstad zijn momenteel en ook na afronding van de ontwikkeling van De Centrale complementair aan elkaar. De effecten in de regio (Friesland) zullen beperkt zijn, omdat deze zich spreiden over een groot gebied.

Het is niet te verwachten dat er winkels zullen verdwijnen als gevolg van het toevoegen van nieuwe winkels op het Retailpark. Van onaanvaardbare effecten op de structuur, consumentenverzorging, de leegstand en in het verlengde daarvan het woon-, werk- en leefklimaat zal geen sprake zijn.

Horeca  Als de berekende totale bestedingsflow (€ 130,0 mln.) wordt afgezet tegenover de omzetclaim (€ 112 mln.), moet geconstateerd worden dat er meer omzet gehaald wordt dan volgens de omzetclaim noodzakelijk is. Dit betekent dat het horeca-aanbod in de gemeente Leeuwarden bovengemiddeld goed functioneert en er theoretisch sprake is van extra marktruimte. Benadrukt moet echter worden dat het een raming betreft en de cijfers indicatief beschouwd moeten worden.  Indien zich (grootschalig) horeca-aanbod zal vestigen op Retailpark De Centrale, zal het effect op de binnenstad om een aantal redenen beperkt zijn: - Voor horeca-concepten op grootschalige concentraties geldt dat zij door de omvang, ligging en profilering, een wezenlijk ander marktsegment bedienen dat het aanbod in de binnenstad van Leeuwarden. Op het Retailpark zal de horeca primair winkelondersteunend van aard zijn. Eventuele grootschalige horeca zal een specifieke doelgroep aantrekken (doelgericht bezoek):  De horeca zal vooral bezoekers trekken die graag dichtbij parkeren, waarde hechten aan de gunstige prijsstelling, of hun bezoek aan het Retailpark combineren met horeca (eten/drinken).  Daartegenover staat dat het horeca-aanbod in de binnenstad vooral de bewoners, dagjesmensen en toeristen bedient.

De binnenstad blijft ook de plek waar men meer gespecialiseerde restaurants kan vinden of waar het restaurantbezoek gecombineerd kan worden met recreatief shoppen/winkelen en uitgaan.

Hoofdstuk 1

Gezien de aard van het aanbod en de doelgroepen die de horeca in binnensteden en de horeca op perifere locaties bedient, is de komst van onderscheidend horeca-aanbod eerder een verrijking dan een bedreiging. Immers, het aanbod op beide locaties is complementair aan elkaar.

Leisure  Nieuwe concepten zijn sterk in opkomst, zoals escaperooms, virtual reality arcade, etc. Leeuwarden is dé stad in de provincie Friesland (en daarbuiten) voor toeristisch-recreatieve leisure-voorzieningen. Wij zien met name kansen voor leisure in de categorie ‘indoorsport- en spel’, zoals binnenspeeltuinen, trampolineparken, bowling/kegelen, etc. Deze concepten hebben bovendien ook veelal een winkelondersteunende functie. Voor nieuwe specifieke leisure-concepten is in principe altijd ‘markt’, zolang deze concepten voldoende onderscheidend zijn en inspelen op een (nieuwe) behoefte (lees trends en ontwikkelingen).  Indien zich (grootschalig) leisure-aanbod zal vestigen op Retailpark De Centrale, zal het effect op de binnenstad en andere plekken in Leeuwarden om een aantal redenen beperkt zijn.  Ten aanzien van leisure geldt dat de genoemde kansrijke concepten vanwege locatie-voordelen steeds vaker uitsluitend willen vestigen op perifere locaties. Om die reden is de inpassing van grootschalige leisure steeds vaker niet haalbaar in de binnenstad.  Het als kansrijk beschreven leisure-aanbod is niet in de Leeuwarder binnenstad gevestigd en kan zich hier ook niet eenvoudig vestigen vanwege het extensieve ruimtegebruik. Dit aanbod zal zodoende eerder een complementaire aanvulling zijn op de binnenstad dan een bedreiging.

Daarbij wordt opgemerkt dat een differentiatie in functies bijdraagt aan de kwaliteit en aantrekkelijkheid van Retailpark De Centrale. Bovendien profiteren de functies van elkaar via combinatiebezoek (zie bijlage 7).  Unieke leisure concepten onderscheiden zich van het bestaande leisure aanbod. Hierdoor zal het toevoegen van dergelijke leisure concepten op het Retailpark ook nauwelijks effect hebben op eventueel bestaande aanbieders.  De effecten in de regio (Friesland) zullen beperkt zijn, omdat deze zich spreiden over een groot gebied. Het is niet te verwachten dat er leisure-voorzieningen zullen verdwijnen als gevolg van het toevoegen van leisure op het Retailpark. Van onaanvaardbare effecten op de structuur, consumentenverzorging, de leegstand en in het verlengde daarvan het woon-, werk- en leefklimaat zal geen sprake zijn.

1.3 Visie en advies In het advies staat de volgende onderzoeksvraag centraal: Welke kansen liggen er voor De Centrale in de toekomst om te groeien en een toekomstbestendig grootschalig winkelgebied te blijven?

Hoofdstuk 1

Versterken verblijfsklimaat  Een aantrekkelijk verblijfsklimaat is essentieel voor het toekomstperspectief van De Centrale. Wij adviseren de volgende zaken om het verblijfsklimaat te versterken. - Afronding ontwikkeling De Centrale. De stedenbouwkundige uitstraling van het oostelijke deel van De Centrale is momenteel niet optimaal. Een stedenbouwkundige afronding van het gebied is noodzakelijk om de kwaliteit en het verblijfsklimaat van het gebied als geheel op te waarderen. - Toevoegen horeca- en leisure: Toevoeging van horeca- en leisure-concepten dragen positief bij aan het verblijfsklimaat. Zie volgende alinea. - Rustpunten en openbaar groen: Een aantrekkelijk verblijfsgebied betekent naast goede voorzieningen en kwalitatief hoogwaardig vastgoed ook een goede openbare ruimte. De voorzieningen op De Centrale moeten een goede verbinding met elkaar hebben, zowel via de auto als voor voetgangers. Idealiter zijn er ook in de openbare ruimte rustpunten, zoals bankjes. Daarnaast draagt openbaar groen bij aan de kwaliteit en uitstraling van het gebied, zeker als onderbreking van de vaak stenige parkeerplaatsen. Versterken horeca en leisure voorzieningen De Centrale  Zoals aangegeven is het doorbreken van de monofunctionele aard van een perifeer winkelgebied essentieel voor het toekomstperspectief.

De consument verwacht naast grootschalige winkels immers ook winkelondersteunende horeca (fastservice restaurants en lunchrooms), grootschalige horeca (bijvoorbeeld wereldrestaurants) en leisure (zowel winkelondersteunend als zelfstandig). Voor De Centrale ligt er een opgave om vernieuwende en onderscheidende horeca en leisure toe te voegen. Primair zal de toevoeging van horeca en leisure de volgende voordelen hebben: - De bezoekersbeleving en –verblijfsduur zal worden verlengd. De consument bezoekt De Centrale doelgericht om te ‘kijken en vergelijken’. De consument wil het winkelen afwisselen met een hapje en een drankje. - Voorzieningen in multifunctionele concentratiegebieden leveren combinatiebezoek op (zie bijlage 7). Winkels en horeca hebben aantoonbaar een duidelijke synergiewerking. Beide functies versterken elkaar. Ook leisure kan synergiewerking opleveren, vooral als de leisure-voorzieningen ondersteunend van aard zijn (categorie indoorsport- en spel). - Meer functiediversiteit zorgt voor meer veiligheid in het gebied. De winkels op De Centrale zijn gebonden aan bepaalde openings- en sluitingstijden. Door de winkelfuncties te combineren met leisure-voorzieningen en horeca, kunnen de verblijfstijden worden verlengd. Dit zorgt voor meer reuring op verschillende momenten van de dag, hetgeen de veiligheid ten goede komt.

- Horeca en leisure-aanbod zorgt voor nieuw ‘publiek’, wat de bekendheid met en oriëntatie op De Centrale zal doen vergroten, zowel vanuit Leeuwarden als de provincie.  Op basis van trends en ontwikkelingen, de analyse en ervaringsgegevens met andere retailparken in Nederland, zien wij wat betreft horeca concreet kansen voor de vestiging van formules zoals Burger King, Bufkes, La Place, Happy Italy, een wereldrestaurant (bijvoorbeeld op verdieping), Boerske en Febo.

Hoofdstuk 1



Op basis van trends en ontwikkelingen, de analyse en ervaringsgegevens met andere retailparken in Nederland, zien wij wat betreft leisure concreet kansen voor de vestiging van een (grootschalige) escape room, een virtual reality arcadehal en een kinderspeelhal (bijvoorbeeld Monkey Town of Jump XL). De huidige plannen voor uitbreiding op De Centrale (fase 1) voorzien primair in het toevoegen van winkelondersteunende horeca. Wij zien echter mogelijkheden voor fase 2 en 3 om daarbij mede in te zetten op grootschalige horeca en leisure.

Versterken winkelaanbod algemeen  De huidige plannen voor uitbreiding van het winkelaanbod op De Centrale zorgen primair voor een versterking van het aanbod binnen het thema ‘in en om het huis’. Deels betreft het uitbreiding c.q. verplaatsing van bestaand aanbod en deels nieuwvestiging (zie bijlage 8 voor kansrijke verplaatsers). Dit is vanuit trends en ontwikkeling een positieve ontwikkeling, aangezien de keuzemogelijkheden voor de consument toenemen, het winkelgebied verder wordt versterkt en de aantrekkingskracht toeneemt wat meer combinatiebezoek zal opleveren tussen voorzieningen op De Centrale onderling.  De Centrale mist momenteel een grootschalige publiekstrekker binnen de woonbranche. De consument in Friesland moet voor grootschalige woonwarenhuizen momenteel uitwijken naar Groningen of Zwolle. Er liggen daarom kansen voor vestiging van bijvoorbeeld een Loods 5, Woonexpress of Goossens Wonen en Slapen.  De Centrale mist momenteel grootschalige speciaalzaken binnen het thema ‘in en om het huis’. Gedacht kan worden aan een verlichtingswinkel, een babywoonwinkel of een ‘local hero’ in een specifieke niche.  Op basis van de analyse en het profiel van De Centrale zien wij kansen voor het toevoegen van een grootschalige dierenspeciaalzaak en een grootschalige rijwielzaak.

Een rijwielzaak past goed binnen het thema ‘sport en rijwielen’ en is daardoor een goede aanvulling op bijvoorbeeld Decathlon. Dierenzaken passen binnen het thema ‘plant en dier’ en oriënteren zich steeds vaker op grootschalige locaties zoals De Centrale.  Aangezien De Centrale zowel vanuit trends en ontwikkelingen als beleidsmatig dé aangewezen locatie is in Leeuwarden stad en de provincie Friesland voor grootschalig aanbod, moet ruimte worden geserveerd voor eventuele verplaatsing van bestaande solitaire en/of minder goed functionerend aanbod. Verplaatsing naar De Centrale kan positief bijdragen aan de kwaliteit van het winkelgebied, maar ook aan de kwaliteit van de consumentenverzorging en de detailhandelsstructuur door clustering. In bijlage 8 is een overzicht opgenomen van zaken die mogelijk in aanmerking komen voor verplaatsing naar De Centrale.  Een uitbreiding van het aanbod op De Centrale zal enige effecten hebben op vergelijkbaar grootschalig aanbod in de gemeente en de provincie. Beleidsmatig worden deze effecten echter geaccepteerd, omdat De Centrale dé locatie is voor grootschalige winkelaanbod. Hierbij speelt ook de bevolkingskrimp in de meer landelijke gemeenten in Friesland een rol. Het (perifere) winkelaanbod in deze gemeenten zal op termijn minder goed gaan functioneren, met name als gevolg van de autonome bevolkingskrimp.

Indien versterking van aanbod op De Centrale plaatsvindt wat ook een regionale verzorgingsfunctie heeft, blijven de inwoners van de provincie Friesland beschikken

Hoofdstuk 1

over modern en toekomstbestendig aanbod. Wel zal daardoor de oriëntatie op de centrale stad Leeuwarden toenemen, ten koste van de oriëntatie op de eigen woonplaats. Uitbreiding van aanbod in thema ‘boodschappen doen’  De verplaatsing van Aldi van het Cambuurplein naar De Centrale zal naar verwachting geen onaanvaardbare ruimtelijke relevante effecten hebben op de detailhandelsstructuur, de consumentenverzorging en de leegstand. Op het Cambuurplein zijn en blijven immers ook een Lidl en Jumbo aanwezig. Hierdoor blijft een complementair supermarktaanbod ter plaatse aanwezig. Bovendien neemt de parkeerdruk op het Cambuurplein af en is de overlap tussen de verzorgingsgebieden van Lidl en Aldi kleiner. Aldi sluit met het doelgerichte bezoekmotief en het relatief grote verzorgingsgebied goed aan op het profiel van De Centrale (eveneens doelgericht, met een groot verzorgingsgebied en een discountprofiel). De andere zaken op De Centrale kunnen bovendien van deze aantrekkingskracht profiteren.  Een verdere uitbreiding met dagelijkse artikelen op De Centrale acht BRO vanuit de mogelijke ruimtelijk-functionele effecten in principe niet nodig. Het Cambuurplein ligt in hetzelfde verzorgingsgebied (voor dagelijkse artikelen) en ook de Albert Heijn XL ligt dichtbij.

Verdere uitbreiding van het dagelijkse artikelenaanbod op De Centrale zal mogelijk afbreuk doen aan de buurt- en wijkstructuur van de oostelijke wijken in Leeuwarden. Bovendien is het maar de vraag of er vanuit de parkeercapaciteit voldoende mogelijkheden zijn om aanvullend dagelijks artikelenaanbod te huisvesten.  Uit bezoekersonderzoek op De Centrale blijkt de sterke wens van consumenten voor dagelijks artikelenaanbod. Er wordt aangegeven dat er behoefte is voor een supermarkt, maar ook voor overige aanvullende dagelijkse artikelenzaken, waarbij Etos, Kruidvat en Trekpleister het meest werden genoemd. Dit geeft aan dat de consument wel een behoefte heeft voor dergelijk aanbod op De Centrale. Wij zouden dit op basis van het bovenstaande echter niet adviseren. Kansen voor vestiging ABC-categorie op De Centrale  Detailhandel in auto’s, boten en caravans (ABC-categorie) zijn van oudsher toegestaan in de periferie vanwege de aard en omvang van de artikelen (volumineus). In de praktijk hebben winkels in auto’s nauwelijks synergie met andere perifere winkels, zoals bouwmarkten en woonwinkel. Binnen deze categorie kunnen winkels in boten en caravans nog worden beschouwd als verlengde van de sport en kampeerbranche. Deze hebben daardoor de meeste synergie met zaken zoals Decathlon.

Wij zien als onderdeel van de doelgerichte winkelfunctie daardoor kansen voor toevoeging van winkels in boten en caravans.  In Leeuwarden zijn de autobedrijven op verspreide locaties aanwezig, namelijk op bedrijventerreinen. Autobedrijven zijn beleidsmatig en juridisch momenteel uitgesloten op De Centrale. Met de ruimte die nog beschikbaar is in fase 2 en 3, zien wij echter wel mogelijkheden voor de realisatie van een ‘servicepunt’ rondom het thema ‘auto’, ook omdat het gebied primair met de auto wordt bezocht. Gedacht kan worden aan een combinatie van een autoreparatiebedrijf, zoals KwikFit of Autotaalglas, een carwash en een autobedrijf. Een tankstation zou hier functioneel bezien ook bijpassen. Hier is echter geen nader onderzoek naar gedaan. Een dergelijk servicepunt functioneert het beste als alle bedrijven geconsenteerd zijn op één plek binnen De Centrale, bijvoorbeeld in de oostelijke punt van De Centrale.

Hoofdstuk 1



Dit is positief voor de consument en de structuur, omdat concentratie van voorzieningen wordt bereikt. Bovendien ontstaat meer functievariatie binnen en bekendheid met het winkelgebied. Dit draagt positief bij aan de multifunctionele aard van het gebied. Bezoekers kunnen het bezoek aan de winkels combineren met autoreparatie en/of schoonmaak. Een dergelijke situatie voegt per saldo meer waarde toe dan solitaire en verspreide autobedrijven op bedrijventerreinen.

Hoofdstuk 1

ANALYSE DETAILHANDEL 2.1 Trends, ontwikkelingen en beleid 2.1.1 Trends en ontwikkelingen Algemene retailtrends  De Nederlander koopt steeds meer online. De afgelopen jaren is het aantal online bestedingen sterk toegenomen, net zoals het aantal producten en diensten dat online te verkrijgen zijn. In Q1 2018 zijn de totale online bestedingen weer met circa 13% toegenomen sinds Q1 2017. Een belangrijke nuance is echter dat het aandeel pure online aankopen niet heel sterk stijgt ten opzichte van de totale detailhandelsbestedingen. Toonbankbestedingen blijven domineren en groeien en offline en online raken steeds meer met elkaar verweven.  Door ‘blurring’ en branchevervaging vervagen de grenzen tussen branches en zien steeds meer nieuwe concepten het licht. De grenzen vervagen tussen detailhandel en horeca, tussen food retail en non-food retail en tussen online en offline. Mede naar aanleiding hiervan sluit de traditionele branche-indeling steeds minder aan op de praktijk.  De consument is steeds mobieler en is bereid grotere afstand af te leggen. Hierdoor groeit het referentiekader van consumenten verder. Welke producten wil de consument waar kopen? Keuzes worden onder andere gebaseerd op de aanbodkwaliteit, keuzemogelijkheid, prijsstelling en de verschijningsvorm (inrichting, uitstraling).  Service, persoonlijke aandacht en op maat gemaakte producten wordt steeds relevanter.

Consumenten verwachten ook steeds meer een completer aanbod in winkelgebieden (goederen, diensten, horeca, culturele voorzieningen, etc.), zowel in binnensteden, buurt- en wijkcentra als op perifere concentraties.  De consument wil kopen waar en wanneer hij/zij wil en hecht waarde aan de wisselwerking tussen on- en offline, tussen horeca en detailhandel en ook de verruiming van de openingstijden naar avond- en zondagopenstellingen.  De consument is steeds meer op zoek naar een unieke beleving en uniciteit. Door het bieden van een unieke beleving is een centrumgebied in staat om consumenten aan zich te binden.  De vraag naar fysieke winkels zal blijven bestaan, maar de druk neemt wel toe door onder andere toenemende online verkoop. Anderzijds biedt de aantrekkende economie, demografische transities, de sterk toenemende combinatie van fysieke en online winkels en het gewijzigd consumen-

Hoofdstuk 2

tengedrag ook kansen voor vernieuwing. Hierdoor is de focus in veel gebieden gericht op het verhogen van de kwaliteit van het bestaande aanbod of het toevoegen van vernieuwend en onderscheidend aanbod. Omzet- en marktontwikkelingen PDV-branches (wonen, doe-het-zelf en tuincentra)  Anno 2018 nemen de bestedingen in de detailhandel weer fors toe. Na jaren van omzetdaling laten winkels weer omzetstijgingen zien. Dit uit zich bij perifeer aanbod met name in de woonbranche, wat verklaard wordt door het toenemende besteedbaar inkomen, het stijgende consumentenvertrouwen en de dynamiek op de woningmarkt. Sinds 2012 is de omzet in de woonbranche met ruim 18% toegenomen. De omzet in de doe-het-zelf- en tuincentrumbranche neemt na jaren van daling ook weer beperkt toe. Benadrukt moet worden dat hoewel de omzet in de woonbranche momenteel weer sterk toeneemt, dit geen garantie is voor de toekomst. De woonbranche is immers zeer conjunctuurgevoelig. Figuur 2.1: Omzetontwikkeling PDV-branches per jaar ten opzichte van 2012 (bron: Detailhandel.info)



Mede door de toenemende bestedingen in de woonbranche, maar ook door het feit dat in de tijd van de crisis nauwelijks vernieuwing plaatsvond, zijn bestaande formules momenteel sterk in ontwikkeling. Sommige formules hebben een sterke expansiestrategie en zijn op zoek naar nieuwe locaties. Voorbeelden zijn de succesvolle opkomende woonwarenhuizen, zoals Loods 5 en Woonexpress. Meer gevestigde woonwarenhuizen moderniseren bestaande vestigen, zoals Kwantum en Leen Bakker. Dit vraagt in sommige gevallen ook om nieuwe betere locaties. Binnen de doe-het-zelf- en tuincentrumbranche vindt momenteel ook veel dynamiek plaats. Hornbach en Bauhaus zijn belangrijke grootschalige bouw- en tuinmarkten met een sterke expansie-

Hoofdstuk 2

strategie. Intratuin streeft naar een modernisering en schaalvergroting van vele bestaande vestigingen. Ook kleinschalige doe-het-zelfzaken en tuincentra profiteren van de toenemende bestedingen en verhuisbewegingen. Aanbod- en locatieontwikkelingen perifere en grootschalige detailhandel  Naar verwachting neemt door toenemende schaalvergroting de vraag naar ruimte voor grootschalige detailhandel nog verder toe. Door toenemende concurrentie is clustering steeds relevanter voor woonboulevards en perifere retailparken, want daarmee kan voldoende kritische massa worden gecreëerd zodat het gebied aantrekkelijk blijft voor de consument. De mobiele consument heeft immers een voorkeur voor een bezoek aan locaties met veel keuzemogelijkheden.  Daarbij worden steeds meer branches gezien als onderdeel van het brede thema ‘in en om het huis’. Op perifere locaties zijn naast de klassieke PDV-zaken (bouwmarkten, tuincentra, zaken in de volledige woninginrichtingsbranche en de ABC-categorie, auto’s, boten en caravans) steeds meer GDV-zaken aanwezig (grootschalige detailhandel in branches zoals sport, speelgoed, elektro, rijwielen, dibevo en huishoudelijke artikelen). Het betreft winkels die overwegend sterk doelgericht bezocht worden en vaak relatief veel volumineuze artikelen voeren. Verder worden detailhandel, horeca en leisure steeds meer met elkaar vermengd.

 In het kader van de multichannel verkoop openen voormalige internetaanbieders zoals Cool Blue en Fietsenwinkel.nl steeds vaker ook winkels op strategisch gekozen locaties. Via winkels kunnen zij de klant beter bedienen en neemt de zichtbaarheid en herkenbaarheid toe. Deze winkels hebben een voorkeur voor locaties met een goede autobereikbaarheid, zoals woonboulevards, retailparken en andere PDV-locaties.  In het verlengde van het bovenstaande neemt de vraag naar afhaalpunten en internet en/of groothandelsbedrijven met showroom toe. Afhaalpunten en internetwinkels met showroom hebben doorgaans behoefte aan goed bereikbare plekken (traffic-locaties), echter vanuit de detailhandelsstructuur kunnen deze extra bezoekersstromen ook combinatiebezoek opleveren in de reguliere centra. Dit vraagt daardoor om zorgvuldige beleidsmatige keuzes.  Mede als gevolg van het internet is er ook sprake van schaalverkleining binnen met name de woonbranche. Winkels verkopen meer via internet en hebben een kleinere fysieke showroom (winkel) met specifieke assortimenten gericht op bezoekers. De webwinkel is immers de showroom voor het gehele assortiment. Dit betekent dat niet voor alle winkels een groot oppervlak noodzakelijk is om een goede winkel te kunnen exploiteren in de periferie.

Hoofdstuk 2

Ontwikkeling van woonboulevards naar themaparken  Ondanks de veranderende consumentenvoorkeuren hebben veel woonboulevards, themaboulevards en andere PDV-locaties nog altijd een eenzijdig winkelaanbod. Ook voldoen deze qua ruimtelijke opzet en uitstraling vaak niet meer aan de maatstaven van deze tijd. Het ontbreekt er aan sfeer, beleving en het verrassingselement. Verder ontbreekt op veel locaties een bijzondere publiekstrekker in de vorm van bijvoorbeeld een grootschalig woonwarenhuis. Hierdoor is het lastig consumenten uit de regio aan te trekken. Te meer omdat de concurrentie tussen perifere locaties groot is. Nederland beschikt over een ruim aantal van dergelijke winkelgebieden.  Op doelgerichte PDV-locaties is de samenhang tussen winkels ten aanzien van de branchering vaak niet optimaal, waardoor een duidelijk profiel of thema ontbreekt. Wel hebben de winkels samenhang in de omvang (grootschalig) en het bezoekmotief, namelijk laagfrequent en doelgericht. Anderzijds functioneren de traditionele themaboulevards, zoals de sportboulevard, tuinboulevard, autoboulevard, keukenboulevard, etc. met een duidelijk profiel ook niet goed, omdat deze vaak te kleinschalig van aard zijn en een te eenzijdig bezoekmotief hebben. Het beste voorbeeld van een succesvolle themaboulevard is de moderne woonboulevard (thema ‘in en om het huis’).

 Het perspectief van een select aantal grotere regionaal verzorgende perifere clusters neemt toe. Lokale PDV-locaties hebben in principe ook nog voldoende toekomstperspectief, omdat de consument nog steeds behoefte heeft aan bijvoorbeeld lokale doe-het-zelfzaken en woonwinkels. Met name middelgrote perifere clusters met een beperkte regionale aantrekkingskracht nemen in toekomstperspectief af, omdat de concurrentie met zeer grote themaboulevards groeit en de hedendaagse mobiele, kritische en goed geïnformeerde consument voor ‘kijken en vergelijken’ kiest voor de grotere locaties en daardoor bereid is verder te reizen.  Navolgende figuur geeft de hoofdlijnen weer van de huidige aanwezige typen locaties, met name voor woonwinkels. Bezien vanuit het toekomstperspectief in relatie tot het voorgaande ligt er in Nederland met name een opgave voor de kleinschalige en middelgrote PDV-concentraties. Figuur 2.2: Typering woonwinkelconcentraties2

Bron: InRetail (2010), Woonboulevards in kaart.

Hoofdstuk 2



Niet elke woonboulevard of PDV-locatie is in de huidige vorm toekomstbestendig. Essentiële aspecten zijn de omvang en de samenstelling van het winkelaanbod, de aanwezigheid van trekkers (grote woonwarenhuizen), de variatie (in branchering, omvang en aanbod), de (regionale) bereikbaarheid, goede gratis parkeermogelijkheden voor de deur, de aanwezigheid van andere voorzieningen zoals horeca en leisure en de afstand tot concurrerende perifere clusters. Uitbreiding en differentiatie van het bestaande aanbod en brancheverbreding kunnen positief bijdragen aan de algehele aantrekkingskracht van een PDV-concentratie en daarmee het toekomstperspectief. Monofunctionele concentraties met een beperkte kritische massa zijn over het algemeen niet langer toekomstbestendig. In de toekomst zullen er waarschijnlijk minder concentraties aanwezig zijn, maar de locaties die aanwezig zijn hebben een grote kritische massa en regiofunctie, hebben een gevarieerd aanbod en bieden veel keuzemogelijkheden voor de consument waardoor ze een grote regiofunctie hebben. Een belangrijke nuance is het feit dat lokaal verzorgende PDV-locaties weldegelijk toekomstbestendig kunnen zijn, mits de randvoorwaarden op orde zijn (zoals parkeren, bereikbaarheid, kwaliteit vastgoed, etc.).

2.1.2 Betekenis voor Leeuwarden 



Toenemende behoefte toekomstbestendige grootschalige perifere retaillocaties: Op basis van trends en ontwikkelingen en aanbodontwikkelingen elders in Nederland moet rekening worden gehouden met een toenemende vraag naar goede en toekomstbestendige retaillocaties. Ondernemers met grootschalige winkelformules zoeken naar verzorgingsgebieden met een groot draagvlak, goed bereikbare locaties (vanuit het verzorgingsgebied) en parkeren voor de deur. Anticiperen op deze behoefte is noodzakelijk om initiatieven op de meest kansrijke plekken te laten landen. Essentiele voorwaarden voor toekomstbestendige retailparken zijn: - Voldoende kritische massa van het winkelaanbod (winkelruimte) - De aanwezigheid van trekkers (bijvoorbeeld grote woonwarenhuizen) - Variatie van aanbod (in branchering, omvang en aanbod) - Optimale (regionale) bereikbaarheid - Goede (gratis) parkeermogelijkheden - Aanwezigheid van andere voorzieningen zoals (ondersteunende) horeca en leisure

Hoofdstuk 2



Borgen complementariteit centra: Een toenemende behoefte aan winkelvestigingen in de periferie is in potentie een risico voor het aanbod in de reguliere centra, zoals de binnenstad en de buurt- en wijkcentra. Voor Leeuwarden zijn de binnenstad en de buurt- en wijkcentra essentiële onderdelen van de detailhandelsstructuur, die voor een belangrijk deel het woon-, leef- en ondernemersklimaat in de gemeente bepalen. Het faciliteren van behoefte in de periferie mag geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten hebben welke leiden tot duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau in de dagelijkse goederensector van deze reguliere centra. Dit vraagt om het zorgvuldig en beheerst omgaan met het toestaan van detailhandelsontwikkelingen in de periferie. Daarnaast zijn beleidskeuzes en ontwikkelingen in de periferie onlosmakelijk verbonden met beleidskeuzes en ontwikkelingen in de reguliere centra. Borging van bepaalde complementariteit tussen de binnenstad, buurt- en wijkcentra en perifere locaties draagt bij aan een evenwichtige detailhandelsstructuur en consumentenverzorging. Koopmotieven en het koopgedrag vormen hierbij belangrijke uitgangspunten voor de bepaling van de complementariteit. Kiezen voor één locatie: Monofunctionele concentraties met een beperkte kritische massa zijn over het algemeen weinig toekomstbestendig.

In de toekomst zullen er waarschijnlijk minder concentraties aanwezig zijn, maar de locaties die aanwezig zijn hebben een grote kritische massa, hebben een gevarieerd aanbod en bieden veel keuzemogelijkheden voor de consument. Voor de gemeente Leeuwarden en de provincie betekent dit dat keuzes gemaakt moeten worden. In principe is beleidsmatig al de keuze gemaakt om te blijven inzetten op De Centrale als dé locatie voor grootschalig winkelaanbod en ondersteunende horeca en leisure

2.1.3 Beleidskaders In bijlage 2 is een samenvatting opgenomen van de relevante beleidskaders met betrekking tot de detailhandelsstructuur in de provincie Friesland en de gemeente Leeuwarden specifiek. Op basis van deze beleidskaders kan het volgende in hoofdlijnen worden geconcludeerd. Provinciaal beleid (Streekplan Fryslân) 



De provincie wil werken aan een vitale en veerkrachtige leefomgeving met energieke steden en leefbare dorpen. Als provinciehoofdstad neemt Leeuwarden een centrale positie in de provincie in. Ook heeft de stad een functie die voor heel Friesland van betekenis is. De provincie Friesland noemt een sterk Leeuwarden van belang voor de hele provincie. Daarom wordt in de toekomst ingezet op het verder versterken van de positie van Leeuwarden. In de beleidsopgave ‘Fan mear nei better’ worden de demografische ontwikkelingen (krimp, vergrijzing en ontgroening) beschreven die de provincie Friesland de komende jaren gaat meemaken. Vanuit dit oogpunt is het noodzakelijk om voorzieningen vanuit kleinere dorpen naar grotere dorpen en steden te verplaatsen en zo het draagvlak voor voorzieningen in stand te houden. Regionale afstemming van detailhandel is hierbij wenselijk. Dit komt overeen met het standpunt van de provincie om de Friese ruimte doelmatig te benutten en verspilling tegen te gaan, zoals opgesteld in het koersdocument voor de Omgevingsvisie. De provinciale hoofdstad Leeuwarden neemt een belangrijke rol in als vestigingslocatie voor voorzieningen en detailhandel met een bovenregionale verzorgingsfunctie.

Hoofdstuk 2



De bestaande detailhandelsstructuur in kernwinkelgebieden mag volgens de provincie Friesland niet ten koste gaan van nieuwe vestigingslocaties en ontwikkelingen voor detailhandel. Het vestigen van perifere detailhandel buiten kernwinkelgebieden is mogelijk, voor zover die binnen de kernwinkelgebieden moeilijk inpasbaar zijn dan wel afbreuk doen aan de kwaliteit. Uitbreiding van de perifere detailhandel met (semi)doelgerichte branches is alleen mogelijk in Leeuwarden, gelet op de omvang en status van de stad. De aangewezen locatie hiervoor is Retailpark De Centrale, dat een geschikte plek biedt voor het vestigen van grootschalige detailhandel voor een breder assortiment. Grotere toevoegingen van winkeloppervlak op perifere locaties buiten Leeuwarden doen afbreuk aan het functioneren en de kwaliteit van de kernwinkelgebieden in de wijdere omgeving.

Regionaal beleid en afspraken 



De gemeente Leeuwarden en de provincie Friesland werken samen aan het versterken van de positie van Leeuwarden stad en het behartigen van de belangen van de provincie. In de Streekagenda Noardwest-Fryslân wordt beschreven dat het creëren van een regionaal voorzieningenplan prioriteit heeft. Het draait hierbij om het opstellen van een actief spreidingsbeleid ten aanzien van voorzieningen waarbij een goede balans tussen aanbod en bereikbaarheid centraal staat. Wederom zal Leeuwarden stad een belangrijke rol spelen door een regionale, landsdelige of zelfs nationale functie te vervullen. Gezien de toekomstige demografische ontwikkelingen in de provincie Friesland is het noodzakelijk om voorzieningen vanuit kleinere dorpen naar grotere kernen te verplaatsen en zo het draagvlak in stand te houden. Echter hoeft een afname van het aantal voorzieningen niet te betekenen dat de dorpen in de provincie er in leefbaarheid op achteruitgaan. Op regionaal niveau kan schaalvergroting eraan bijdragen dat kwalitatief hoogstaande voorzieningen in een sterke stad behouden blijven voor de regio of zelfs nieuw ontwikkeld worden in de regio. De voorkeur gaat uit naar het creëren van grootschalig aanbod in Leeuwarden stad gericht op een uitgestrekt, regionaal verzorgingsgebied.

Leeuwarden stad zal vanwege het aanbod van grootschalige en gespecialiseerde voorzieningen van grote betekenis zijn voor de leefbaarheid van de omliggende regio en bezoekers aantrekken uit de hele provincie Friesland. Binnen Leeuwarden stad is een bijzondere rol weggelegd voor Retailpark De Centrale. Door de toegenomen mobiliteit is het belang van de directe nabijheid van voorzieningen kleiner geworden, terwijl het belang van de bereikbaarheid van de voorzieningen is gegroeid. Goed bereikbaar aanbod is cruciaal. De Centrale biedt een divers en grootschalig aanbod en is uitstekend bereikbaar. Deze unieke positie kan nog meer benadrukt worden door het doelgericht en recreatief voorzieningenaanbod binnen de provincie primair te concentreren op De Centrale in Leeuwarden.

Gemeentelijk beleid (Detailhandelsstructuurvisie Leeuwarden) 

In de detailhandelsstructuurvisie wordt beschreven dat Leeuwarden koopstad van Friesland is en blijft. De binnenstad van Leeuwarden is het hoofdwinkelcentrum. De Leeuwarder binnenstad staat aan de top van de Friese detailhandelsstructuur. Het is voor de hele provincie van belang dat Leeuwarden in ontwikkeling gelijk opgaat met steden zoals Zwolle, Groningen en Enschede. Er wordt daarom ingezet op het versterken van de belevingswaarde van de binnenstad. Daarnaast zet de gemeente in op het afronden van Retailpark De Centrale als winkelgebied, complementair

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Leeuwarden&id=436679e7-c91f-4131-a7f1-cb7faf6fe0e7