Ontwerp beleidskader Wonen in de dorpen Deel A

27

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen

Gemeente Leeuwarden is bezig met een woonzorganalyse. We krijgen daarmee meer inzicht in de toekomstige zorgbehoefte onder andere in de dorpen. De uitkomsten kunnen leiden tot een visie en gewenste aanpassingen in de voorraad. Kader: Bij woningbouwontwikkelingen is voorwaarde: -

dat er gebouwd wordt voor de behoefte van bepaalde doelgroepen uit het dorp en, dat er een segment wordt toegevoegd waarbij aantoonbaar doorstroming in de woningmarkt in het dorp tot stand komt.

5.7 Opgave toegankelijke sociale huurwoningvoorraad in de dorpen In de gemeentelijke Volkshuisvestingsvisie (feb. ‘21) is het beleid op de ontwikkeling van de sociale huurwoningvoorraad voor het gehele gemeentelijke grondgebied vastgesteld. (zie bijlage 3.1) In de Volkshuisvestingsvisie hebben we opgenomen dat in dorpen waar de woningvoorraad uit minder dan 30% sociale huurwoningen bestaat, we de corporaties faciliteren bij de uitbreiding van hun woningvoorraad. Nieuwbouw door particuliere partijen met een omvang van 20 woningen of meer, moet voor 20% uit sociale huur bestaan. De uitleglocaties moeten voor minimaal 15% tot 30% bestaan uit sociale huurwoningen.

Uitvoering: - Onderzoeken mogelijkheden ondersteuningsprogramma senioren om verhuizing te stimuleren.

Uit het woningmarktonderzoek van Companen, die ten behoeve van de Volkshuisvestingsvisie is uitgevoerd, blijkt dat de vraag naar sociale huurwoningen grotendeels komt van kleine huishoudens; en daarbij steeds meer van ouderen. Tegelijkertijd bestaat een groot deel van de woningvoorraad uit traditionele grondgebonden woningen. Daarnaast zien we ook dat de huishoudens vooral een laag inkomen hebben. Midden en hogere inkomens vinden in de gemeente Leeuwarden snel hun weg in de koop- en particuliere huursector. De vraag in de sociale huur concentreert zich hierdoor in het segment tot de aftoppingsgrenzen (rond € 600) en liefst nog goedkoper. De woningbouwcorporaties koppelen de benodigde aanpassing van het woonsegment (meer levensloopgeschikt voor ouderen) aan hun herstructurerings- en nieuwbouwprogramma. Afhankelijk van het portefeuilleplan en de behoefte die ze in dorpen zien, voegen ze in deze bouwplannen levensloopgeschikte woningen toe.

13-12-2021

28

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen

In Grou bestaat ongeveer 30% van de totale woningvoorraad uit sociale huurwoningen; dit zijn met name grondgebonden woningen. Deze woningen zijn beperkt in trek, hier ligt een behoorlijke veranderingsopgave. Door Elkien wordt reeds gewerkt aan deze veranderingsopgave.

Benodigde woningvoorraad ten dienste van een goede volkshuisvesting in de dorpen

In Stiens ligt de opgave vooral in de prijs en betaalbaarheid van de woningen. De kern kent relatief veel grotere gezinswoningen.

Een specifieke groep die steeds meer zelfstandig woont, zijn mensen die uitstromen uit de maatschappelijke opvang of uit beschermd wonen. Ook zij zijn doorgaans aangewezen op betaalbare sociale huurwoningen. Deze kwetsbare doelgroep wordt ook in de dorpen gehuisvest. Samen met de corporaties, huurdersbelangen en de gemeente zorgen we voor een goede spreiding over de buurten en dorpen, zodat de buurt of het dorp voldoende draagkracht heeft en houdt. In de meerjarige en prestatieafspraken wordt deze aanpak nader uitgewerkt.

WoonFriesland ziet voor de kern Stiens de komende jaren nog een groeiende behoefte aan huurwoningen. Gezamenlijk overleggen we op welke locaties er ruimte is om extra huursegment toe te voegen. Bij uitbreiding van het aanbod sociale huurwoningen in de dorpen (met name Stiens) is uitgangspunt dat het segment dat wordt toegevoegd een goede aanvulling is voor de lange termijn. Ook wanneer er sprake is van een afnemende vraag, dan is dit product toekomstbestendig qua woonfunctie. In Stiens wordt voor de langere termijn gericht op stabilisatie van het aantal huurwoningen. De komende jaren zal nog sprake zijn van uitbreiding van het aanbod, afhankelijk van de ontwikkelingen kan dat gevolgd worden door afstoting/sloop van bezit. In Wirdum is nog ruimte om een aantal (ca. 10) sociale huurwoningen toe te voegen. Wanneer het aantal huishoudens op termijn afneemt (naar verwachting na 2030), kan het gewenst zijn om huurwoningen te slopen of af te stoten. In de overige kernen is maatwerk noodzakelijk. In deze kernen is op termijn (na 2030) krimp aan de orde. Op korte termijn is de behoefte aan sociale huurwoningen nog stabiel. Onder invloed van de krimp is investeren met risico’s omgeven. Ondertussen is er wel behoefte aan nieuwe kwaliteiten. 13-12-2021

Het is gewenst een kernvoorraad betaalbare woningen (huur en/of koop) voor de doelgroep beschikbaar te houden. De aandachtsgroepen10 van de volkshuisvesting willen we blijven faciliteren.

Toegankelijkheid huurwoningvoorraad dorpen We willen inzetten op een betere toegankelijkheid van de huurwoningvoorraad voor dorpsbewoners. Deze betere toegankelijkheid kan op diverse manieren tot stand komen: -

-

Dorpsbewoners informeren over het systeem van toewijzing woningen bij woningcorporaties. Zodanig dat woningzoekenden zich tijdig inschrijven en meer kans maken om in te stromen in een huurwoning in het dorp. Huurwoningen van woningcorporaties labellen voor specifieke doelgroepen, bijvoorbeeld jongvolwassenen tot en met 29 jaar. Het opzetten van een eigen dorpscoöperatie, die zelf woningen verhuurt aan woningzoekenden die een aangetoonde binding

10 Aandachtsgroepen zijn: statushouders, uitstroom beschermd wonen

29

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen

-

hebben aan het dorp. Dit kan in de vorm van nieuwbouw, herbestemming vrijkomend pand of overname van woningcorporatie. In de dorpen zien we kans om de tijdelijke extra vraag aan huurwoningen te laten opvangen in de particuliere verhuur.

Sociale huurwoningen en ouderenhuisvesting Vanuit het oogpunt van een groeiende groep ouderen en mensen met een zorgvraag die langer zelfstandig wonen besteden we aandacht aan de geschiktheid van de sociale huurvoorraad. Een woning is geschikt als alle primaire vertrekken in beginsel zonder traplopen bereikbaar zijn. In de dorpen lijkt het aanbod van 'geschikte woningen' beperkt. Op de woningen die er wel zijn, komen bij mutatie relatief weinig reacties. Mensen blijven in de dorpen vaak lang in de ruimere gezinswoning wonen, mede vanwege de binding met hun omgeving. Woningcorporaties Elkien en WoonFriesland hebben huurwoningen in hun voorraad die levensloopgeschikt zijn. Onder de ouderen zien wij een toenemende vraag naar dergelijke woningen, dat blijkt ook uit de resultaten van de vragenlijst. Om doorstroming in de huurwoningmarkt te krijgen, willen wij ruimte bieden om nieuwe huurwoningen toe te voegen die levensloopgeschikt zijn. Naast deze woningen hebben wij in Stiens, Grou en Weidum aanbod sociale huurwoningen specifiek voor de doelgroep ouderen, deze worden aangeboden door Woonzorg Nederland. Woonzorg Nederland ontwikkelt vernieuwende woonformules onder de noemer ‘Samen zelfstandig wonen met een plus’. Door deze woonformules kunnen mensen samen zelfstandig wonen en voorzieningen delen.

Woonzorg Nederland heeft ook zorgvastgoed voor mensen die vanwege hun zorgbehoefte niet meer (samen) zelfstandig thuis kunnen wonen. Deze locaties kunnen ook een functie vervullen voor de zelfstandig wonende senioren in de nabijheid. 13-12-2021

Wij zetten in op het behoud van de sociale huurwoningen die in bezit zijn van Woonzorg Nederland in de dorpen. Wanneer er extra behoefte ontstaat, is extra aanbod aansluitend aan de bestaande voorzieningen gewenst. In de andere dorpen zien we mogelijkheden voor kleinschalige gezamenlijke woonvoorzieningen waar aanvullend zorg kan worden geboden. In dit kader richten we ons op de categorie zorgbehoevende ouderen die nog zelfstandig kunnen wonen. In dit segment is een combinatie van sociale en middenhuur mogelijk. Dergelijke particuliere initiatieven willen we gezamenlijk onderzoeken op welke wijze deze vormen uitvoerbaar zijn.

Aandacht voor woonkwaliteit In buurten waar grotendeels of gedeeltelijk corporatiewoningen aanwezig zijn, zetten wij ons gezamenlijk met de corporaties en huurdersbelangenverenigingen in voor de kwaliteit van het wonen in deze buurten. Leefbaarheid is hierbij een kernbegrip. In leefbare dorpen wonen mensen vanuit een positieve keuze, voelen mensen zich thuis, zetten mensen zich in voor hun omgeving, hebben zij zorg en aandacht voor kwetsbare medebewoners, is de omgeving schoon-heel-veilig en nodigt uit tot ontmoeting; in de openbare ruimte of gemeenschappelijke voorzieningen, zodat ontmoeting bijdraagt aan vitale dorpen. We hebben vanuit deze definitie van leefbaarheid aandacht voor samenlevingsopbouw in de dorpen, zodat dragende en vragende groepen samen wonen in hun buurt. De gemeente is primair verantwoordelijk voor de kwaliteit en inrichting van de publieke woonomgeving. Vanuit beheer van de openbare ruimte zet zij zich in voor schoon-heel-veilig in de woonomgeving. De woningcorporaties richten zich hierbij op hun wooncomplexen, waarbij de woning en tuin het domein van de huurder is, de tussenruimten van 30

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen

galerijen, portieken en binnentuinen het domein van de corporatie. Extra aandacht hebben de corporaties hierbij voor goed bewonersgedrag. Met de huurdersorganisaties signaleren zij waar dit onder druk staat, en zoeken zij oplossingen om bewoners aan te spreken/te stimuleren tot ‘goed huurdersgedrag’. Over deze opgaven die te maken hebben met leefbaarheid van de buurt (waar zich corporatiewoningen bevinden), worden opgenomen in de meerjarige afspraken. En valt daarmee buiten dit beleidskader. Beleidsrichting: - Behoud van de sociale huurwoningen in de kleine dorpen voor de komende tien jaar. - Behoud sociale huurwoningen specifiek voor ouderenhuisvesting in combinatie met eventuele zorgvraag, bij behoefte ruimte voor uitbreiding. - Ruimte voor nieuwe kleinschalige initiatieven particuliere huur specifiek gericht op ouderen met indien nodig zorgaanbod. - Ruimte bieden aan particuliere initiatieven om particuliere huurwoningen aan te bieden ook binnen de grens voor huurtoeslag. - Het opzetten van dorpscoöperaties wordt gestimuleerd. - Bij woningbouwplannen gaan we met de corporaties in gesprek over de mogelijkheden voor toevoeging in de sociale voorraad.

13-12-2021

Uitvoering: Pilot opzetten in een drietal dorpen. In bepaalde buurten/straten worden huurwoningen gelabeld met een leeftijdsklasse bereikbaar t/m 29 jaar. Hiermee willen we jongvolwassenen via leeftijdslabels meer kansen te bieden in de huurwoningmarkt in de dorpen. Bij nieuwbouwplannen vanaf 20 of meer nieuwe woningen, onderzoeken we de mogelijkheden voor het toevoegen van sociale huurwoningen. Eventueel gecombineerd met (op termijn) sloop of verkoop van een aantal sociale huurwoningen, wanneer dat vanuit de bevolkingsontwikkeling/ woningmarktontwikkeling gewenst is. Onderzoeken welke mogelijkheden voor ondersteuning er zijn voor het opzetten van dorpscoöperaties.

31

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen

5.8

Opgave toevoegen kwaliteit in bestaande voorraad

Ambitie is om de ruimtelijke kwaliteit in de dorpen op peil te houden. Daarvoor is het gewenst om nieuwe woningen toe te voegen, die bijdragen aan het karakter van het dorp en op een juiste wijze worden in gepast in de, veelal historisch gegroeide, dorpsstructuur. Daarnaast moet ingezet worden op de bestaande woningvoorraad om deze aantrekkelijk te houden of te maken voor nieuwe eigenaren. Een groot deel van onze woningvoorraad stamt uit de periode 1945-19701989 (2.051 en 4.457 = 50% van alle woningen in de dorpen). Juist deze woningen hebben minder kwaliteit in zowel bouwtechnische als energetische zin. Om onze duurzaamheidsdoelstellingen te bereiken is het van groot belang om in te zetten op het verduurzamen van het verouderde deel van de bestaande woningvoorraad. De verduurzaming van de bestaande woningvoorraad in de dorpen maakt onderdeel uit van de Regionale Energie Strategie. In dit beleidskader gaan we geen eisen stellen ten aanzien van de bestaande voorraad.

Opgave behoud kwaliteit en afnemende woonvraag We moeten rekening houden met het feit dat in een aantal dorpen afname van het aantal huishoudens mogelijk aan de orde komt. Het toevoegen van nieuwbouwwoningen kan op den duur leiden tot langdurige leegstand elders in het dorp. Wanneer dit zich voordoet kan het gewenst zijn om deze woningen te slopen of indien mogelijk kleine woningen samen te voegen tot één grotere woning.

Wat gaan we doen? Op termijn onderzoeken noodzaak en mogelijkheden subsidie (sloopfonds, dorpsvernieuwingsfonds) om ruimtelijke kwaliteit in de dorpen goed te houden.

In een deel van de huidige voorraad is investering in een energiezuinigere èn comfortabelere woning nodig. Het is een kans om verduurzaming en betaalbaar wonen hand in hand te laten gaan. Bovendien helpt het te voorkomen dat we straks woningoverschotten hebben door gebrek aan kwaliteit. Juist bij doorstroming ontstaat het moment om dat te doen. Deze impuls is tevens nodig om het karakter van de dorpen te behouden en verpaupering tegen te gaan. Kader: Bij aanpassing/vernieuwbouw van de bestaande voorraad is een combinatie met andere opgaven wenselijk. Indien een pand verbouwd wordt, zal ook verduurzaming van het pand moeten worden overwogen.

13-12-2021

32

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen

5.9

Nieuwe ontwikkelrichtingen

Nieuwe woonvormen Uit de ingevulde vragenlijsten blijkt onder alle (ook kleine) huishoudens nog steeds een traditionele wens voor een (vrijstaande) woning met een tuintje. De haalbaarheid en betaalbaarheid hiervan staat onder druk. De ruimte is schaars en kostbaar. Ook al worden nieuwbouwwoningen tegen een lage prijs aangeboden, bij doorverkoop zijn ze snel duurder. We zien kansen voor het ontwikkelen van nieuwe woonvormen; in het bijzonder voor kleine huishoudens. Het aantal kleine huishoudens groeit. Ook al is ook hun eerste wens vaak traditionele (gezins)woning, een deel van deze groep is te verleiden met een modern alternatief woonconcept: zeker als de prijs goed aansluit bij de kwaliteit van deze woningen. Te denken valt hierbij aan tijdelijke bouw, kleinere woningen of bijvoorbeeld groepswonen.

koopwoning dragen en kiezen daarom bewust voor een particuliere huurwoning. Met name in Stiens en Grou, maar ook bijvoorbeeld in Mantgum, Wergea en Jirnsum zien wij mogelijkheden voor deze specifieke markt. Kaders nieuwe ontwikkelrichtingen: -

Wij bieden ruimte voor kleinschalige initiatieven met nieuwe aanvullende woonvormen. Wij zien ruimte voor een pilot in tijdelijke woonvormen om de huidige druk op de woningmarkt op te vangen. Wij bieden ruimte aan particuliere initiatieven waarbij particuliere huurwoningen worden gerealiseerd.

Tiny houses zien wij echt als een niche in het woningaanbod (niet bedoelt om de woonvraag onder jongvolwassenen op te lossen). Bewoners van een dergelijke woning hebben deze woonwens vanuit ideologische overwegingen, duurzaam, ruimte besparend, circulair. Om het een niche te laten zijn, gaan we het niet in alle dorpen toestaan.

Particuliere huurwoningen Indien de markt er om vraagt, zien wij ruimte voor het toevoegen van particuliere huurwoningen in de dorpen. Dit kunnen ook huurwoningen zijn met een hogere huurprijs dan de sociale huurwoningen. Op het moment van woningkrapte kan de particuliere verhuur een deel van de druk van de woningmarkt wegnemen.

Afbeelding 15. Uitleg verschil sociale huur en huur vrije sector (bron rijksoverheid)

Senioren hebben vanwege een te hoog inkomen vaak geen toegang tot sociale huur, zij willen echter ook niet altijd meer de lasten van een 13-12-2021

33

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen

5.10 Opgave woningen ook daadwerkelijk gebruiken als woning In een aantal dorpen zien we een toename van het tweede woningbezit. In deze woningen zijn de eigenaren vaak maar een deel van het jaar aanwezig. Dit komt niet ten goede aan de leefbaarheid in het dorp: er zijn minder woningen beschikbaar voor woningzoekenden, wanneer er niemand aanwezig is ontstaan er “gaten” in het dorp en de eigenaren zijn vaak niet betrokken bij het dorpsleven. Verder is het niet toegestaan om reguliere woningen te gebruiken als recreatiewoning. Dit is reeds opgenomen in de vigerende bestemmingsplannen.

Uitvoering: Om toename van het tweede woningbezit tegen te gaan, zijn wij voornemens om een huisvestingsverordening op te stellen. Daarmee wordt het mogelijk om tweede woningbezit te verbieden en te handhaven wanneer nieuwe situaties ontstaan.

13-12-2021

34

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen

6 Participatie en rol gemeente Binnen het principe van de Omgevingswet past dat we vooraf minder inhoudelijk vastleggen in beleid en regels. We geven aan waar we samen met partijen naar toe willen (doelen), en sturen vervolgens op het proces om daar te komen. Dit kan op verschillende manieren, zoals het bij elkaar brengen van partijen, het coördineren van initiatieven, inzet van kennis en kunde, het stellen van proceseisen of het maken van afspraken.

-

Realiseren, zelf doen Reguleren, kaders meegeven aan anderen Regisseren, samen doen Ruggensteunen, anderen helpen om het zelf te kunnen

Dit beleidskader is daarom meer gericht op ambities en opgaven die wij als gemeente zien voor de komende tien jaar. Er zijn zaken waar we vooraf helderheid over en sturing aan willen geven, deze zijn opgenomen in dit beleidskader. Deze andere rol vraagt een andere inzet en capaciteit van de gemeente. In het kader van de invoering van de Omgevingswet wordt gewerkt aan een participatie stroomschema. Dit instrument kan ook worden toegepast op de initiatieven uit de dorpen op het gebied van woningbouw. Initiatieven worden intern beoordeeld aan de Initiatieventafel. De omstandigheden in de dorpen zijn afwijkend ten opzichte van de stad. Een ontwikkeling heeft in de dorpen (vaak) meer impact en is bepalender voor de toekomst dan in de stad. Het heeft daarom voorkeur om voor de dorpen periodiek een dorpentafel te beleggen, waaraan de verschillende ontwikkelingen in de dorpen met de intern deskundigen (zoals gebiedswerkers) besproken kunnen worden. Bij de realisatie van woningbouwplannen zijn altijd meerdere partijen betrokken met verschillenden belangen, wensen en bevoegdheden. De gemeentelijke taak wordt ingegeven vanuit onze publiekmaatschappelijke taak. De rol die daarbij past varieert. Afhankelijk van de wettelijke taak van de gemeente, de aard van de opgave en de fase waarin de opgave zich bevindt, hanteren we een van de volgende rollen: 13-12-2021

Afbeelding 16. Verbeelding rol gemeente per type opgave

Bij de drie ontwikkelprincipes uit de Omgevingsvisie past een bewuste rolverdeling. Voor de dorpen en initiatieven voor wonen is met name het Ontwikkelprincipe Verwaarden van toepassing. Hier is het enerzijds belangrijk dat er flexibiliteit is om de gewenste ontwikkeling te laten uitvoeren (Ruggensteunen). Anderzijds is het vanuit het beschermen van waarden (landschap, cultuurhistorie) nodig om rechtszekerheid te bieden en kaders mee te geven. Afhankelijk van het type initiatief wordt de rol van de gemeente bepaald. Dit wordt mede bepaald door wat voor type partij het initiatief neemt. Bij een projectontwikkelaar zitten we meer in de rol van Reguleren. Terwijl bij een CPO de rol meer ligt bij Regisseren en Ruggesteunen. 35

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen

Wanneer sprake is van een initiatief binnen bestaand bebouwd gebied zullen we vanuit het woonbeleid meer vrijheid geven en ligt onze rol in het Reguleren. Wanneer sprake is van een plan buiten het bestaand bebouwd gebied dan zal onze rol meer Regisserend zijn. En daar waar wij zelf (nog) grondbezit hebben, is onze rol Realiseren. Waarbij wij het onderdeel participatie integraal meenemen in de planvorming. De vorm en inzet van participatiemethodes wordt per project bepaald.

Heeft u een initiatief of een idee? Wij denken graag met u mee!

13-12-2021

36

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen -- Bijlagen

Bijlage 1. Begrippenlijst -

Bestaand bebouwd gebied

Het gebied dat de bestaande of bij omgevingsplan toegelaten en voorziene woon- of bedrijfsbebouwing, waaronder ook begrepen de daarbij behorende openbare voorzieningen en verkeersinfrastructuur, van een kern bevat. (zie provinciale omgevingsverordening) -

Bruto vloeroppervlakte (BVO)

Het bruto vloeroppervlak is de som van de vloeroppervlakte van alle bouwlagen, gemeten langs de buitenomtrek. De bruto vloeroppervlakte is dus inclusief bijvoorbeeld: ingesloten buitenruimte, trappen, liftkokers, installatieruimten, delen onder 1,5 m hoogte. -

Gebruiksoppervlakte (GO)

De GO is het totale vloeroppervlak tussen de omsluitende wanden van de gebruiksfunctie minus de vaste obstakels van enige omvang: dragende binnen wanden; schalmgat, vide, liftschacht als oppervlakte > 4 m2; vloeroppervlakte met een vrije hoogte kleiner dan 1,5 meter (maar wel de vloer onder een trap of hellingbaan meetellen); een trapgat, liftschacht of vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4 m2; een vrijstaande bouwconstructie, niet zijnde een trap, en een leidingschacht, indien de horizontale doorsnede daarvan groter is dan 0,5 m2. -

Goede woonsituatie

Een kwalitatief goede woonsituatie vertaalt zich naar ruime woningen, conform het gemeentelijk woonbeleid. Indien mogelijk beschikken woningen over een private of gemeenschappelijke buitenruimte in de vorm van een balkon of tuin met voldoende privacy. In het kader van een goede woonsituatie is het verder van belang dat woningen beschikken over een goede interne geluidwering (conform nieuwbouw-eisen). Om fietsen en afvalcontainers te kunnen stallen beschikken woningen over een interne (gezamenlijke) bergruimte op de begane grond. -

Hoofdverblijf

De centrale levensplaats van een persoon, waar zich naar omstandigheden het middelpunt van zijn persoonlijke en economische belangen bevinden. -

Huishouden

Een alleenstaande dan wel twee of meerdere personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren. -

Ladder voor duurzame verstedelijking

De verantwoording van het ruimtegebruik zoals bedoeld in § 5.1.5.4 Ladder voor duurzame verstedelijking van het Besluit kwaliteit leefomgeving. -

Permanente bewoning:

Het gebruiken van een woonruimte als hoofdverblijf. -

Ruimtelijke kwaliteit

37

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen -- Bijlagen

Het plan is functioneel, mooi en toekomstbestendig, het plan heeft gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Dat betekent dat het bij ruimtelijke kwaliteit niet alleen gaat over de vraag óf een ruimtelijke ingreep moet plaatsvinden, maar ook hoe deze het beste ingepast kan worden en vooral wáár. -

Sociale huurwoning

Huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. -

Tweede woning

Woning die niet gebruikt wordt als hoofdverblijf -

Woning

Complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden; -

Woningsplitsing

Het bouwkundig en/of functioneel splitsen van één woning in twee of meer woningen. Bij woningsplitsing is er sprake van een tweede woning die zelfstandig en permanent kan worden bewoond door een afzonderlijk huishouden in een hoofdgebouw. -

Zelfstandige woonruimte

Woonruimte welke een eigen toegang heeft en welke door een huishouden kan worden bewoond zonder dat het huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte. -

Zuinig- en meervoudig ruimtegebruik

De ruimte doelmatig en slim benutten, onder andere door verschillende vormen van ruimtegebruik te combineren met het doel om verspilling van ruimte tegen te gaan.

38

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen -- Bijlagen

Bijlage 2. Anticiperen op een veranderende wereld Landelijk is sprake van een woningmarktcrisis, er is een tekort aan woningen en de woningen zijn niet betaalbaar. In Friesland en gemeente Leeuwarden merken we de toegenomen druk vanuit de Randstad. Ook in de dorpen is het effect merkbaar, er staat bijna geen woning te koop en een groot deel van de woningen wordt voor een hogere prijs dan de vraagprijs verkocht. Daarnaast stellen grote ontwikkelingen zoals digitalisering, klimaatverandering, vergrijzing en lokale bevolkingsdaling andere eisen aan de ruimte om ons heen en ook aan de woningen. Zoals meer thuiswerken, meer kleine huishoudens, zorggeschikte woningen.

2.1

Staat van de woningmarkt (Jaarrapportage 2021, Ministerie BZK)

Ondanks de coronacrisis is de vraag naar woningen onverminderd hoog, is het te koop staand aanbod historisch laag en stegen de huizenprijzen sterker dan ooit. Het overbieden op koopwoningen is toegenomen en woningen staan korter te koop. In de huursector zijn de wachtlijsten voor een sociale huurwoning overal lang. In zowel de koop- als huursector is een groot tekort aan betaalbare woningen. Al met al loopt het woningtekort nog op tot 2024 en neemt daarna gestaag af. De verschillen tussen huishoudens zijn groot: door de krapte op de woningmarkt staat de situatie voor bepaalde groepen onder druk. Starters, spoedzoekers, kwetsbare groepen en huishoudens met lage en middeninkomens vinden moeilijk een betaalbare woning. Dit betreft zowel de huur- als de koopsector. De woningvraag is onverminderd hoog gebleven, de rente is onverminderd laag en de huizenprijzen zijn sterker dan ooit gestegen. Het woningtekort is hoog, hoewel het in 2020 licht gedaald is. Hierdoor is de koopwoningenmarkt anno 2021 zeer gespannen. Zo geeft DNB aan dat de woningmarkt oververhit is en dat de woningmarkt dreigt vast te lopen. Dit geldt ook voor de toegang tot de huursector. Het aantal transacties in de koopsector nam na de kredietcrisis tot 2017 snel toe. De vraag naar koopwoningen zal volgens de prognoses nog een aantal jaren toenemen en daarna mogelijk wat dalen.

Een koopwoning was in 2020 gemiddeld 7,8 procent duurder dan in 2019. De prijsstijging overtrof daarmee die van 2019 (6,9 procent). Recentere NVM-cijfers op maandbasis in 2021 tonen nog sterkere stijgingen.

2.2

Coronacrisis

De coronacrisis heeft het belang van goed wonen (voldoende binnen- en buitenruimte) onderstreept. Toename van thuiswerken kan leiden tot andere ruimtelijke spreiding en tot meer kansen voor transformatie van kantoren naar woningen. De financieringsruimte is een dominante factor achter de prijsstijgingen op de koopmarkt. Kopers kunnen meer lenen door de lagere rente. Als reactie op de coronacrisis is het monetaire beleid verder verruimd. Mede hierdoor wordt een negatieve rente op spaarrekeningen voor consumenten steeds meer gangbaar. Steeds meer vermogen wordt op zoek naar een positief rendement geïnvesteerd in woningen. Woningen vormen voor beleggers een aantrekkelijke optie, vanwege de huuropbrengsten en het perspectief op waardestijging.

39

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen -- Bijlagen

De coronacrisis kan leiden tot verandering in bestedingspatronen, werkconcepten en ruimtelijke voorkeuren. Als er minder vraag is naar winkelruimte en bedrijfsruimte kunnen meer kansen ontstaan voor transformatie naar woningen. Als thuiswerken aanblijft, zullen andere eisen aan de woning worden gesteld (meer kamers, meer buitenruimte) en wordt een grotere woon-werkafstand beter mogelijk. Bij zoekopdrachten van serieuze zoekers op Funda is het filter ‘tuin’ in de eerste twee maanden van de coronacrisis ongeveer 34 procent vaker gebruikt dan in de twee maanden daarvoor en mensen zochten minder naar appartementen. Of de economische effecten van de coronacrisis in 2022 doorwerken in de huizenprijzen, wordt door de diverse banken verschillend ingeschat.

Omdat er nog maar zeer kort sprake is van al deze nieuwe ontwikkelingen weten we nog niet wat deze structureel gaan betekenen voor de migratie naar Fryslân en de Friese woningmarkt. De gevolgen zijn op dit moment echter zeer goed voelbaar. We weten nog niet of sprake is van een trendbreuk, maar we willen op dit moment voor de korte termijn denken in oplossingen om de woningmarkt in de dorpen weer in beweging te krijgen. Het is op dit moment vrijwel onmogelijk om als jongvolwassenen of jonge stellen een woning in een dorp te bemachtigen, zowel in de koop- als huurwoningmarkt.

Als we naar de verhuispatronen kijken in 2019, 2020 en 2021, dan zien we een verandering in de eerste maanden van deze jaren. In de eerste maanden van 2021 vinden er meer vestigingen in onze

40

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen -- Bijlagen

gemeente plaats, dan dat er vertrokken uit de gemeente. (Dit is een andere beweging dan in 2019 en 2020). In mei zien we wel iets meer vertrek dan vestiging, maar minder dan andere jaren. In deze cijfers is de druk op de woningmarkt zichtbaar, in gemeente Leeuwarden worden met name in de stad nog relatief veel woningen voor een betaalbare prijs aangeboden, vergeleken met andere gemeenten. Zie onderstaande afbeelding met de gemiddelde verkoopprijs bestaande koopwoningen in 2020.

Bestaande koopwoningen waren in augustus 2021 17,8 procent duurder dan een jaar eerder. Dat is de grootste prijsstijging na september 2000.

41

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen -- Bijlagen

De druk op de woningmarkt heeft ook effect op de woningmarkt in de dorpen. Als gemeente zien wij dit terug in de door de gemeente aangeboden kavels in de dorpen, deze zijn op een enkele na allemaal verkocht. Deze kavels werden al zeer geruime tijd aangeboden, maar de verkoop heeft in 2020 een vlucht genomen. In een aantal dorpen is nog planologische ruimte om kavels in ontwikkeling te brengen, zoals Hijum, Wytgaard en Wirdum.

2.3

Bevolkings- en huishoudensontwikkeling en veranderende woonvraag

De woningvraag verandert. In de toekomst zullen er door demografische en maatschappelijke ontwikkelingen steeds meer kleine huishoudens zijn. De traditionele woningen zijn steeds moelijker betaalbaar. Dit vraagt een alternatief aanbod met een nieuw evenwicht tussen de te bieden kwaliteit en de prijs die mensen kunnen betalen. Nieuwbouw biedt mogelijkheden om op die vraag in de spelen. In bijlage 6 zijn de actuele gegevens betreffende bevolkings- en huishoudensaantallen opgenomen. Op (de langere) termijn gaan de dorpen naar verwachting te maken krijgen met krimp. In eerste instantie zal de bevolkingsomvang afnemen (is in een aantal dorpen al aan de orde), daarna is er kans op afname van het aantal huishoudens. Deze situatie is echter nu nog niet aan de orde, we hebben nu te maken met krapte op de woningmarkt. De groei van huishoudens komt vooral door groei van het aantal eenpersoons huishoudens; onder andere door toename echtscheidingen en als gevolg van vergrijzing. Het aandeel van traditionele gezinnen neemt af. Voor de komende tien jaar zien wij een opgave in zowel kwantiteit als in kwaliteit. Datgene wat we nu toevoegen aan de woningmarkt, moet een goede aanvulling zijn zowel qua woningtype als kwaliteit op het huidige aanbod. Het is daarnaast van belang om in te zetten op verkleinen van het risico op leegstand, waardedaling en vraaguitval bij de bestaande voorraad.

42

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen -- Bijlagen Bevolkingsontwikkeling in de dorpen van 2000 - 202111

Bevolkingsontwikkeling 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0

2000

2005

Dorpen Noord

Dorpen Zuid Oost

2010

2015

2021

Dorpen Zuid West

Stiens

Grou

Huishoudensontwikkeling in de dorpen 2000 - 2021

Huishoudensontwikkeling 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0

2000

2005

Dorpen Noord

Dorpen Zuid Oost

2010

2015

Dorpen Zuid West

2021 Stiens

Grou

11 Dorpen Noord (Alde Leie, Hijum , Feinsum, Britsum, Koarnjum, Jelsum)

Dorpen Zuid Oost (Jirnsum, Reduzum, Wytgaard, Wirdum, Wergea, Warten) Dorpen Zuid West (Baard, Easterlittens, Hilaard, Jellum-Bears, Jortwert, Mantgum, Weidum) 43

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen -- Bijlagen

Uit bovenstaande figuur blijkt dat het aantal huishoudens in Grou, Stiens en de dorpen in Zuid-Oost gegroeid is. Deze groei is het resultaat van de realisatie van nieuwe woningen, dorpen zoals Stiens en Grou en in mindere mate Wergea hebben een aantrekkende woonfunctie voor vestigers van buiten de dorpen, en de toename van het aantal kleinere huishoudens (alleenstaanden, eenoudergezinnen). De dorpen ten noorden van Leeuwarden en ten zuidwesten van Leeuwarden laten een stabilisatie in het aantal huishoudens zien. Huishoudenssamenstelling stad versus dorpen Huishoudens 2021 – stad/wijken Leeuwarden

Totaal

Alleenwonend Eenoudergezin Samen zonder relatie, zonder kind Samen met relatie, zonder kind Samen zonder relatie, met kind Samen met relatie, met kind Overig

46,8% 7,6% 12,7% 14,7% 5,5% 11,7% 1%

Huishoudens 2021 - Dorpen

Totaal

Alleenwonend Eenoudergezin Samen zonder relatie, zonder kind Samen met relatie, zonder kind Samen zonder relatie, met kind Samen met relatie, met kind Overig

28,8% 6,3% 7,8% 27,3% 7,8% 20,8% 1,3%

Bevolking en leeftijdscategorieën Ontwikkeling bevolking in leeftijd t.o.v. 2018

We hebben sinds 2018 de gegevens van de bevolking van alle dorpen. De cijfers van 2018 zijn vergeleken met 2021, in alle dorpen zien we een toename van de 55-jarigen en ouder. De afname 44

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen -- Bijlagen

van de 45 – 54-jarigen ontstaat doordat een grote groep is verschoven naar de 55+-ers. We zien echter ook een behoorlijke toename in de 20 – 24 jarigen, deze jongvolwassenen zoeken nu een woning op de huizenmarkt. Zij ondervinden daarin problemen door de grote druk op de woningmarkt (in zowel huur als koop) en hoge huizenprijzen.

2.4

Transitievisie Warmte

Bijna alle dorpen hebben de optie: hybride-groen gas’ als alternatief voor aardgas. Hybride betekent dat ’s zomers met een kleine warmtepomp de woningen worden verwarmd en tapwater wordt bereid en dat als het ’s winter een keer echt koud is de woning via de CV-ketel met groen gas de radiatoren verwarmd. In de basis verandert er niet veel, behalve dat er een kleine warmtepomp moet worden geplaatst en dat er programma’s komen om elke woning ook iets beter te isoleren. In een paar dorpen (Grou en Jirnsum) zijn mogelijkheden voor warmtenetten, waarbij de warmte uit het oppervlaktewater wordt gewonnen (Pikmeer en Boorne). De inschatting is dat er niet actief gestart wordt om dorpen voor 2040 van het aardgas te halen, behalve Stiens en Baard/Easterlittens, want daar zijn de energiecoöperaties STEK en Grieneko al een aantal jaren bezig met ‘van het aardgas te raken’ en deze dorpen beschouwd de gemeente als voorlopers. Zodra er in de toekomst gestart wordt met de uitvoering om van het aardgas te raken gaan we intensief met de dorpen in gesprek om een dorps- uitvoeringsplan te maken. Daar zal ieder in meespreken en ideeën naar voren brengen. De gemeente verwacht dat dan bij ieder thuis een keukentafel gesprek zal plaatsvinden, er per woning een plan van aanpak wordt gemaakt, investeringsinzichten en uitvoeringsplannen opgesteld. Dat zal dus voor velen pas na 2040 worden.

Tot die tijd kunnen wel zelfstandig stappen gezet worden in het aardgasvrij ready maken van de woning.

45

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen -- Bijlagen

Bijlage 3. Context en input Beleidskader Wonen in de dorpen Dit beleidskader staat niet op zichzelf, maar heeft relatie met onder meer de gemeentelijke Volkshuisvestingsvisie en de Omgevingsvisie (nog in ontwerp). Dat zijn visies op strategisch en integraal niveau, dit beleidskader is gericht op uitvoering. De uitvoering moet bijdragen aan de ambities die zijn opgenomen in de visies. In het kader van de Omgevingswet wordt ook wordt gewerkt aan een Omgevingsplan BuitengebiedZuid hierin zijn een aantal uitgangspunten benoemd, die ook voor dit beleidskader relevant zijn. Tenslotte geven de provinciale Omgevingsvisie en het Uitvoeringsprogramma Wonen van de provincie een aantal kaders mee die van invloed zijn op het gemeentelijke woonbeleid.

3.1

Gemeentelijk beleid

Op dit moment wordt gewerkt aan de Omgevingsvisie voor de gemeente Leeuwarden. Deze visie geeft op hoofdlijnen richting aan de fysieke inrichting van onze gemeente. Er zijn drie ontwikkelprincipes genoemd, namelijk verwaarden, verbinden en vergroenen. Met name verwaarden en verbinden zijn voor de dorpen belangrijke principes. Verwaarden is gericht op ontwikkelen vanuit eigenheid, basis zoeken in identiteit. Verbinden is gericht op ontmoeting en leefbaarheid, samen vormgeven en keuzes maken.

In februari 2021 heeft de gemeenteraad de Volkshuisvestingsvisie, Leeuwarden: Ongedeeld en vitaal vastgesteld. Deze volkshuisvestingsvisie is de visie voor het woningaanbod in het sociale huursegment, voor zowel de stad als de dorpen.

46

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen -- Bijlagen

In het Woningmarktonderzoek door Companen in 2019 zijn een aantal keuzes gesteld, ten aanzien van de onzekerheden naar de toekomst ten aanzien van groei: -

-

-

Wil de gemeente werken met een woningprogrammering met een vast eindpunt (volgens een blauwdruk), of adopteert zij de onzekerheid (vinger aan de pols)? Gelet op het voorgaande adviseren we te plannen vanuit onzekerheid. Dat vraagt vormen van adaptief plannen; op basis van continue monitoring van de veranderende woningmarkt. En op basis van plannen die je kan uitfaseren of bijstellen, zodat je kan blijven inspelen op de vraag van het moment. Hoe zorgt de gemeente ervoor dat zij met deze onzekerheden toch focus kan blijven houden op de gewenste ontwikkeling van de dorpen? Immers vastgoedontwikkeling is voor langere termijn. Dit vraagt van de gemeente om voor de lange termijn duidelijke ijkpunten te bepalen over de gewenste sociale en ruimtelijke opbouw van de gemeente. Gaat zij voor differentiatie in wijken en dorpen? Of kiest zij voor specialisatie in woonmilieus? Kiest zij voor ontwikkeling op enkele ruimtelijke hotspots, of verspreid over de gemeente? Wat is hierbij het belang van de nabijheid van zorg en vervoersmogelijkheden voor verschillende doelgroepen? Rekening houdend met die lange termijn, zal de komende tien à twintig jaar op verschillende plekken in de gemeente een groei van woningbehoefte omslaan naar een daling. In de planning van woningproductie moet hier nu reeds rekening mee gehouden worden. Bijvoorbeeld door tijdelijke woningen.

Daarom is het belangrijk in nieuw te vormen beleid te bepalen waar op termijn onttrekking aan de orde is en hoe dat dat ruimtelijk ingepast kan worden, zodat er geen (hinderlijk) lege plekken in de opbouw van wijken en dorpen ontstaan.

In de dorpen zien we gemiddeld kleine tekorten bij grondgebonden koopwoningen en vaak ook gestapelde huur- en / of een enkele koopwoning. Oorzaak van die vraag naar gestapelde woningen is de vraag van senioren naar toegankelijke woningen. Een gestapelde woning is voor hen een gelijkvloerse woonvorm en minder een ‘stedelijke’ woonvorm. Kleinschaligheid blijft belangrijk. De vraag naar grondgebonden koopwoningen hangt samen met de ‘autonome’ traditionele oriëntatie op het wonen in deze kernen. De veranderende vraag betekent voor de behoefte aan woningen dat de volgende keuzes voorliggen:

47

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen -- Bijlagen

-

-

Willen we in de dorpen toegankelijke woningen voor oudere doelgroepen toevoegen, of kiezen we voor concentratie van deze woningen in dorpen waar de (meeste) voorzieningen zijn? De toevoegingen in de dorpen zijn in aantallen beperkt, en spreiden zich uit over verschillende dorpen. Dit vraagt een woningbouwplanning in dorpen die meer uitgaat van accupunctuur: dus kleinschalig. Dergelijke kleinschalige nieuwbouw biedt weinig ruimte aan projectmatige ontwikkelingen in de dorpen. Particuliere ontwikkelingen zullen hierdoor de norm zijn. Hoe ga je om met de kleine aantallen te realiseren woningen en de spreiding hiervan over de kernen?

In 2019 is door Partoer via gesprekken informatie opgehaald uit de dorpen, dat geresulteerd heeft in het document Bijdragen voor de Volkshuisvestingsvisie. De vier bouwstenen die hierin benoemd zijn, zijn: 1. Houd ruimte voor passende nieuwbouw in de dorpen. 2. Zorg voor kwalitatief moderne en goede woningen. 3. Zoek de grenzen op voor de lokale woning- en huurmarkt. 4. Maak per dorp of cluster van dorpen een visie op het wonen. Randvoorwaarden voor goed wonen in de dorpen: 1. Met elkaar in gesprek blijven. 2. Zorg voor een nette en veilige woonomgeving. 3. Goede maatschappelijke voorzieningen. (ook aandacht voor goede en veilige bereikbaarheid) 4. Binding van jongeren en ouderen in dorpen. In 2016 heeft de gemeenteraad het Afwegingskader woningbouw Leeuwarden vastgesteld. Dit kader is voor de dorpen niet meer actueel gezien de fusie met Leeuwarderadeel en gedeeltelijk Littenseradiel in 2018. Voor het stedelijke gedeelte is het kader aan actualisatie toe, daar wordt op dit moment een start voor gemaakt.

3.2

Omgevingswet en pre-Omgevingsplan Buitengebied Zuid

De twee belangrijkste doelen van de Omgevingswet zijn de: • Vervulling van maatschappelijke behoeften De behoeften van onder andere de bewoners, bedrijven en anderen in het gebied. • Zorg voor een gezonde en veilige fysieke leefomgeving De Omgevingswet gaat uit van een ‘ja, mits’ benadering bij de beoordeling van ontwikkelingen en initiatieven, in plaats van ‘nee, tenzij’. We vertalen dit in een ‘open houding’: uitgaan van wat mogelijk is en mogelijk gemaakt kan worden. Het betekent een verschuiving van een toetsende rol naar meer aansluiten bij wat er om ons heen gebeurt en meedenken over oplossingen (netwerkende en participerende overheid). Dit betekent ook meer flexibiliteit en minder houvast aan regels van tevoren. Er zullen situaties blijven die ongewenst zijn en niet binnen gestelde kaders (zoals benoemd in de Omgevingsverordening) of wettelijke taken passen; in dat geval zijn we duidelijk en transparant in een zo vroeg mogelijk stadium. 48

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen -- Bijlagen

Het Pre-Omgevingsplan Buitengebied Zuid is nog in procedure, hieronder worden onder andere de uitgangspunten voor het Gebiedstype Dorp, Ruimtelijke kwaliteit en Participatie benoemd, deze hebben een relatie met het Beleidskader Wonen in de Dorpen. De dorpen Reduzum, Eagum, Friens, Idaerd, Warten en Warstiens vallen binnen het plangebied van het Omgevingsplan Leeuwarden- Buitengebied Zuid. Het gebiedstype Dorp komt overeen met de bebouwde kommen van de dorpen. Een uitzondering hierop is het dorp Warstiens waarbij de contour van het beschermd dorpsgezicht wordt gebruikt.

-

Gebiedstype Dorp

De gemeente wil ruimte geven aan de leefbaarheid in de dorpen en aan plannen van inwoners en ondernemers. Er bestaat een behoefte om verschillende functies te combineren, zoals wonen in combinatie met een bedrijf aan huis of wonen in combinatie met bêd en brochje of wonen en zorg. Voor de historische dorpskernen zullen wij eveneens met werkingsgebieden/aanduidingen gaan werken.

-

Ruimtelijke kwaliteit

De gemeenteraad gaat over de kwaliteit van de leefomgeving in de gemeente en dus ook over de kwaliteit van de gebouwde omgeving. Daarom moet de gemeenteraad een afweging maken of en hoe ze die ruimtelijke kwaliteit wil veiligstellen. Dit kan ook zijn weerslag hebben op de regels in het omgevingsplan. De nadere uitwerking hiervan vindt plaats in het ontwerp omgevingsplan. Het is gewenst om bij alle nieuwbouwplannen aandacht te besteden aan ruimtelijke kwaliteit en bij grote ontwikkelingen (bijvoorbeeld uitbreiding agrarische bedrijven) een systematiek te hanteren conform “De nije pleats”. In historische dorpskernen wordt extra aandacht gevraagd, zeker binnen beschermde dorpsgezichten.

-

Participatie

Ten aanzien van bepaalde vergunningen of procedures kan een nadere invulling worden gegeven aan hoe wij willen omgaan met participatie of hoe dit vorm te geven. Het voorstel is een ’proceswijzer’ op te nemen in het omgevingsplan die initiatiefnemers helpt bij het doorlopen van deze vereiste. Er kan in bepaalde gevallen sprake kan zijn van scherpe tegenstellingen/belangen. Deze proceswijzer is nog niet gereed, maar het is aannemelijk dat deze breder dan alleen voor het plangebied van het Omgevingsplan Buitengebied-Zuid kan worden toegepast. Deze proceswijzer kan dan ook voor woningbouwinitiatieven in de dorpen worden gebruikt.

3.3 Nota Grondbeleid, gemeente Leeuwarden, 2020 Bij de dorpen is een kleinere, maar reële vraag naar woningbouw. Bestaande uitleglocaties ronden we op een goede manier af. We werken in principe niet meer mee aan het realiseren van nieuwe bouwlocaties buiten de bebouwde kom. We kunnen hier van afwijken indien het een lokaal initiatief

49

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen -- Bijlagen

is dat gerealiseerd wordt in een collectief verband (collectief particulier opdrachtgeverschap, wooncoöperatie). Met het afronden van de bestaande uitleglocaties zal het zwaartepunt van de woningbouw in de dorpen verschuiven naar de bestaande kern. Het zal dan in de meeste gevallen gaan om het realiseren van een functieverandering (winkel, bedrijf naar wonen). In beperkt voorkomende gevallen zal het om het realiseren van woningbouw op een open terrein zijn. De gemeente heeft een zeer beperkte rol en zal de bestaande bouwlocaties in eigendom van de gemeente afronden. Aankopen voor nieuwe woningbouw is in beginsel niet nodig en wordt dan ook niet gedaan; slechts wanneer er zeer dringende redenen zijn zal de gemeente overgaan tot het aankopen.

3.4

Provinciaal beleid

In het Omgevingsvisie Fryslân, De Romte diele, 2020 is opgenomen dat de provincie wil werken aan een samenhangend netwerk van steden en dorpen. Doel: Een vitaal en samenhangend netwerk van steden en dorpen met een variatie aan woningen, bedrijven, kennis- en onderwijsinstellingen, werkgelegenheid en voorzieningen. Fryslân kent een samenhangend netwerk van steden, grote en kleinere dorpen. Deze steden en dorpen vullen elkaar aan op het gebied van wonen, werken en voorzieningen, ieder vanuit de eigen kwaliteiten. Inzet is onderdelen van dit netwerk nog sterker met elkaar te verbinden tot een compleet palet aan woon-, en werkmilieus en voorzieningen. Het netwerk vormt daarmee de basis voor: • • •

een gezonde, innovatieve economie en eersteklas locaties voor bestaande bedrijven en voor nieuwe bedrijven die onze ambitie voor een vitaal Fryslân ondersteunen; bereikbare voorzieningen, zowel dagelijks als niet-dagelijks, waaronder goed en bereikbaar onderwijs in alle geledingen; plezierig wonen in een verscheidenheid aan woonbuurten, waarbij het woningaanbod aansluit op de vraag van inwoners en van mensen die zich in Fryslân willen vestigen.

Vanuit de wettelijke verantwoordelijkheid voor zorgvuldig en verantwoord gebruik van de schaarse ruimte, zorgen we voor regionale afstemming van plannen voor woningbouw, bedrijventerreinen en kantoorvolume. Gemeente Leeuwarden en provincie Fryslân maken meerjarige programmeringsafspraken over passend aanbod, zowel kwantitatief als ook kwalitatief wanneer dat gewenst is. Benutting van bestaande locaties en bestaande capaciteit staat voorop. Wanneer in het bestaand bebouwd gebied niet aan de behoefte kan worden voldaan, is uitbreiding van stad of dorp mogelijk. Uitbreiding zal afgestemd moeten zijn op herstructurering van de woningvoorraad en van verouderde bestaande bebouwing zoals winkelpanden, scholen, etc., zodat het totale aanbod aansluit op de vraag. Omvang en invulling van de uitbreiding passen in het samenhangend netwerk van steden en dorpen. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de verdeling van woningbouw over hun kernen; in hun visies/ plannen bepalen ze waar dit gebeurt en in welke kwaliteit. Bij nieuwe inzichten en ontwikkelingen kan van afspraken worden afgeweken. Dit biedt flexibiliteit, ook om in te spelen op kwaliteiten waar aantoonbaar behoefte aan is. In bijlage … zijn regels opgenomen uit de ontwerp omgevingsverordening Fryslân, welke betrekking hebben op het wonen in de dorpen en directie omgeving. 50

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen -- Bijlagen

Friese woningmarkt in beweging, Uitvoeringsagenda Wonen 2021 – 2023, provincie Fryslân, 16-02-‘21 Om in te spelen op ontwikkelingen en kansen te verzilveren werken wij intensief samen met onze gemeenten maar ook met de andere partners die gelieerd zijn aan de Friese woningmarkt. Door middel van een gezamenlijke Friese Woonmonitor, waarbij zowel overheden als marktpartijen (Wenje Oerlis) informatie met elkaar delen, verwachten wij snel en tijdig gezamenlijk goede stappen te zetten in de Friese woningmarkt. Wij willen de bestaande woningvoorraad kwalitatief goed laten aansluiten op de huidige en toekomstige vraag. Dit ook ter versterking van de leefbaarheid van onze steden, wijken en dorpen. Om dit ook daadwerkelijk mogelijk te maken pakken wij samen met onze partners de handschoen op om, ieder vanuit zijn eigen rol, met oog voor de toekomst, maatwerkgericht en zo flexibel mogelijk goede afspraken te maken over nieuwbouw, herbouw, vernieuwbouw, herstructurering, transitie, transformatie en herbestemming. Het DNA van onze dorpen en steden en onze unieke landschappen zijn het visitekaartje van Fryslȃn waar we trots op zijn. Op basis van het voorgaande zien wij de volgende vier centrale ambities (in willekeurige volgorde): 1.

Onderzoek doen naar actuele en mogelijk toekomstige trends en ontwikkelingen (zoals de Lelylijn, Covid 19, digitalisering, overdruk in steden en verandering van behoeften in het algemeen) en het benutten van de kansen die deze bieden in het versterken van de (ruimtelijke) Friese sociaal economische structuur in het algemeen, en de Friese woningmarkt in het bijzonder. 2. Een kwalitatieve verbeterslag voor de verouderende Friese woningvoorraad om te komen tot een meer toekomstbestendige, duurzame, circulaire en betaalbare woningvoorraad die aansluit op de behoefte van onze (toekomstige) inwoners. 3. Met een flexibele woonschil tegemoet komen aan de behoefte van specifieke doelgroepen bewoners met een tijdelijke woonbehoefte (zoals seizoenwerkers, arbeidsmigranten, spoedzoekers etc.). 4. Voorkomen dat er (op termijn) een woningoverschot ontstaat, met risico’s op leegstand, verpaupering, waardedaling, achteruitgang van de leefbaarheid en verdere verslechtering van de kwaliteit van de bestaande voorraad en van de ruimtelijke kwaliteit. In het verlengde van deze ambities formuleren wij de overkoepelende centrale doelstelling van ons provinciale woonbeleid in deze Uitvoeringsagenda Wonen als volgt: Een toekomstbestendige woningvoorraad en aantrekkelijke leefomgeving voor alle (toekomstige) inwoners van Fryslân.

Met betrekking tot de genoemde ambities, valt deze centrale doelstelling uiteen in de volgende subdoelen: a. Plezierig wonen in een verscheidenheid aan woonbuurten en woningen, waarbij het woningaanbod - nieuw én bestaand - aansluit op de (toekomstige) vraag van inwoners en van mensen die zich in Fryslân willen vestigen, en de doorstroming in de Friese woningvoorraad wordt bevorderd. b. De Friese woningvoorraad en woonomgeving dragen in positieve zin bij aan Brede Welvaart in Fryslân, het koppelen van omgevingskwaliteiten aan de identiteit van Fryslȃn. c. Bestaande verouderde woningen en de directe woonomgeving zijn grootschalig opgeknapt (bouwkundig, functioneel, energetisch en klimaatadaptief), via een integrale aanpak, waarbij

51

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen -- Bijlagen

ook koppelkansen met verduurzaming, ruimtelijke kwaliteit en erfgoedwaarden, klimaatadaptatie, en circulair bouwen zijn benut. d. Zorgvuldig ruimtegebruik door optimale benutting van woningbouwmogelijkheden in bestaand bebouwd gebied, door hergebruik/herbestemming, tijdelijke woonvormen, herstructurering, sloop (eventueel met vervangende nieuwbouw) en transformatie van bestaande bebouwing. e. Goede huisvesting voor doelgroepen met een tijdelijke woonvraag.

52

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen -- Bijlagen

Bijlage 4. Analyse resultaten vragenlijst wonen in de dorpen De belangrijkste conclusies uit deze analyse zijn: 24% (aantal=450) van de respondenten heeft een verhuiswens. Verhuisredenen zijn: woning met meer kwaliteit (32%), kleiner willen wonen (26%), vanwege hogere leeftijd (25%), zelfstandig willen wonen (11%), duurzamere woning (25%), etc. 137 respondenten zoeken een levensloopgeschikte woning. Onder de jongvolwassenen t/m 29 jaar heeft bijna 50% een verhuiswens, daarvan zoekt circa 84% een woning in eigen dorp. Een groot deel van de respondenten verwacht de gewenste woning niet binnen een jaar te kunnen vinden, vanwege te weinig aanbod met de juiste prijs of op de gewenste locatie. Dit geldt zowel in de huur- als koopwoningmarkt. Er komen veel initiatieven uit de dorpen, het beleidskader zal duidelijkheid moeten geven welke planologische ruimte we kunnen bieden aan deze initiatieven.

De gehele analyse van het totale resultaat vragenlijst in de dorpen vindt u in de separate bijlage 4.

53

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen -- Bijlagen

Bijlage 5. Totaal rapportage vragenlijst wonen in de dorpen De totaal rapportage vragenlijst wonen in de dorpen vindt u in de separate bijlage 5.

54

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen -- Bijlagen

Bijlage 6. Demografische gegevens

55

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen -- Bijlagen

56

Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen -- Bijlagen

57