Ontwerp beleidskader Wonen in de dorpen Deel A
Tekst van het document
Ontwerp Beleidskader Wonen in de dorpen, DEEL A Ruimte voor kwaliteit, aandacht voor eigenheid GEMEENTE LEEUWARDEN, december 2021
Inhoud Samenvatting ..............................................................................................................................3 1. Inleiding ...............................................................................................................................11 2. Kenmerken bestaande woningvoorraad en woningmarkt in de dorpen.............................13 3. Wensbeeld voor de dorpen in 2035 ....................................................................................16 4. Ambities en opgaven voor de dorpen .................................................................................16 5. Van doelen naar opgaven en kaders ...................................................................................20 5.1
Basisregels voor toevoegen van nieuwe woningen...................................................20
5.2
Algemene uitgangspunten bij toevoegen nieuwe woningen ....................................20
5.3
Ruimte voor woningbouw afhankelijk van type dorp ...............................................21
5.4
Woningen toevoegen buiten (maar aansluitend aan) bestaand bebouwd gebied ...24
5.5
Woningen toevoegen binnen bestaand bebouwd gebied ........................................25
5.6
Opgave passend woonaanbod voor elke levensfase.................................................27
5.7
Opgave toegankelijke sociale huurwoningvoorraad in de dorpen............................28
5.8
Opgave toevoegen kwaliteit in bestaande voorraad.................................................32
5.9
Nieuwe ontwikkelrichtingen......................................................................................33
5.10
Opgave woningen ook daadwerkelijk gebruiken als woning ....................................34
6 Participatie en rol gemeente ...............................................................................................35 Bijlage 1. Begrippenlijst ............................................................................................................37 Bijlage 2. Anticiperen op een veranderende wereld ................................................................39 Bijlage 3. Context en input Beleidskader Wonen in de dorpen ................................................46 Bijlage 4. Analyse resultaten vragenlijst wonen in de dorpen..................................................53 Bijlage 5. Totaal rapportage vragenlijst wonen in de dorpen...................................................54 Bijlage 6. Demografische gegevens ..........................................................................................55
Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen
Samenvatting Deze samenvatting is een publieksvriendelijke versie van het beleidskader Wonen in de dorpen en is onder andere bedoeld voor de dorpsbewoners en initiatiefnemers. In het beleidskader zelf is nader onderbouwd, waarom bepaalde beleidskeuzes zijn gemaakt en waarom voor bepaalde kaders is gekozen. De gemeente nodigt initiatiefnemers uit om met plannen voor woningbouw in de dorpen te komen. WAT IS HET BELEIDSKADER WONEN IN DE DORPEN Met dit beleidskader bieden we beleidsruimte voor nieuwe woningbouwontwikkelingen in de dorpen. Dat betekent niet dat plannen bij recht mogelijk zijn. Wanneer een woningbouwplan past binnen het beleid, dan is dat voor de gemeente een onderbouwing om te kunnen afwijken van het bestemmingsplan (of straks omgevingsplan). Er zal altijd een planologische procedure nodig zijn om het beoogde plan mogelijk te maken. Het beleidskader biedt ruimte voor ontwikkelingen die de doorstroming in de dorpen weer op gang brengt en waarmee een meer divers woningaanbod in de dorpen ontstaat. Ontwikkelingen die ruimtelijk een passende aanvulling zijn bij het betreffende dorp. Om er voor te zorgen dat de initiatieven en plannen daadwerkelijk de gewenste bijdrage leveren aan het woningaanbod in de dorpen, zijn in dit beleidskader kaders opgenomen waar wij als gemeente aan gaan toetsen. Het beleidskader bestaat uit twee delen Deel A (dit stuk) en Deel B.
In Deel B is voor alle dorpen (groter dan 100 inwoners) demografische informatie opgenomen en wordt de woningbehoefte voor de komende 10 à 15 jaar beschreven.
13-12-2021
INKADERING VAN DIT BELEIDSKADER De gebiedsbegrenzing van het beleidskader betreft sec de dorpen (bestaand bebouwd gebied) en de direct aan het bestaand bebouwd gebied aansluitende gronden. Het is een zogenoemd sectoraal beleidskader, een nadere uitwerking van het onderwerp wonen in de dorpen zoals opgenomen in de gemeentelijke omgevingsvisie. Het betreft geen integrale visie op de leefbaarheid in de dorpen. In dit beleidskader worden geen nieuwe gebieden aangewezen voor woningbouw. Om een woningbouwplan mogelijk te kunnen maken via een planologische procedure zal ook aan overige wet- en regelgeving moeten worden voldaan. Denk bijvoorbeeld aan milieu- en veiligheidseisen.
BETROKKENHEID ADVISEURS BIJ PLANVORMING Bij de totstandkoming van plannen kan het gewenst zijn om advies in te winnen bij bijvoorbeeld stedenbouwkundige adviseurs en/of beleidsadviseurs erfgoed. Dit gebeurt met het oog op de ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteit en bescherming van cultuurhistorische waarden. Ook voor de in de voorgaande alinea benoemde overige wet- en regelgeving kan het nodig zijn met adviseurs te schakelen.
3
Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen
OPGAVEN IN DE WONINGMARKT De woningmarkt in de dorpen zit op slot, er is op dit moment eigenlijk geen doorstroming. Er komen weinig woningen te koop, waardoor ook de uitstroom uit de huurwoningen stagneert. Jongvolwassenen die graag zelfstandig willen wonen en in het dorp willen blijven wonen, hebben moeite met het verkrijgen van een huur- of goedkope koopwoning. Daarover zijn zorgen in de dorpen en zij vragen de gemeente om met oplossingen te komen. Sinds de coronacrisis zijn woningzoekenden (o.a. uit de Randstad) meer dan voorheen op zoek naar een woning in een dorp. Mensen hebben meer behoefte aan voldoende leefruimte, een extra kamer, een studeerkamer en een tuin. Door de coronacrisis is ook de woonwerkafstand minder belangrijk geworden, omdat er veel meer wordt thuisgewerkt. Dit zorgt voor meer druk op de woningmarkt in de dorpen. We hebben te maken met vergrijzing en huishoudensverdunning. De senioren zijn minder verhuis geneigd en blijven langer dan voorheen in hun woning wonen, waardoor minder doorstroming ontstaat. Ouderen wonen vaak in een gezinswoning. Qua gezinswoningen is in de dorpen in principe voldoende aanbod en een deel van dit aanbod komt op termijn vrij. Dit vrijkomend aanbod past echter niet altijd bij de huidige woonwensen.
-
Jongvolwassenen (t/m 29 jaar1)
Voor de jongeren willen we meer betaalbare woningen bieden in het dorp waar zij willen wonen. Dit doen we via beleidsruimte binnen het bestaand bebouwd gebied te bieden voor herbestemming, woningsplitsing en verdichting. En we kijken naar mogelijkheden voor specifieke toewijzing van huurwoningen in de dorpen. Daarnaast zien we kansen voor marktpartijen om particuliere huurwoningen aan te bieden in de dorpen. -
Senioren (vanaf 65 jaar)
Voor de senioren willen we afhankelijk van de levensfase in of nabij de huidige woonplek een passende woning bieden, zolang sprake is van zelfstandig wonen. We bieden ruimte voor het toevoegen van levensloopgeschikte woningen. In kernen met voorzieningen, stimuleren we de ontwikkeling van tussenvoorzieningen wonen met zorgaanbod. -
Doelgroep sociale huurwoningen2
Samen met de woningcorporaties en huurdersbelangenverenigingen maken we afspraken over de voorraad in de dorpen en de toewijzing. We bieden ruimte voor nieuwe vormen van sociale woningbouw, bijvoorbeeld middels particuliere verhuur en dorpscoöperaties.
Deze opgaven en veranderingen in de woningmarkt vragen om aangepast beleid voor de dorpen.
VAN OPGAVEN NAAR AMBITIES VOOR DOELGROEPEN
13-12-2021
1 T/m 29 jaar: wij zien dat jongvolwassenen nu gedwongen zijn langer bij hun ouders te
blijven wonen, de leeftijd dat jongeren zelfstandig wonen loopt op en was in 2020 24 jaar en vier maanden. 2 Doelgroep sociale huurwoningen: huishoudens met een inkomen tot €44.655 (prijspeil 2021). 4
Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen
Planologische kaders woningbouw in de dorpen VERSCHILLENDE TYPEN KERNEN De mogelijkheden voor het toevoegen van woningen zijn per type kern verschillend. In aansluiting op de omgevingsvisie willen we kansen voor extra woningbouw relateren aan het functioneren van de betreffende kern. In de grotere kernen zien we kansen om de extra woningdruk, die van buiten het dorp/de gemeente komt, op te vangen. Grou en Stiens zijn regionale verzorgingskernen, daar zien we ruimte voor uitbreiding voor nieuwbouw/ruimte voor het toevoegen van extra woningen. Voorzieningenkernen zoals Mantgum, Wirdum, Wergea en Jirnsum vinden we belangrijke dorpen voor de instandhouding van bereikbare basisvoorzieningen zoals onderwijs, supermarkt, openbaar vervoer, etc. Deze kernen hebben een functie voor de omliggende kleinere kernen. We vinden het belangrijk dat in deze kernen een breed woningaanbod aanwezig is voor diverse typen huishoudens. Overige kernen met meer dan 100 huishoudens (of kernen met minder dan 100 huishoudens maar wel met een belangrijke maatschappelijke functie breder dan alleen voor het betreffende dorp, zoals bijvoorbeeld een school), zullen bij een uitbreidingsplan moeten aantonen dat de toevoeging van de woningen aansluit bij de woonbehoefte in het dorp. In de uitbreidingslocatie zien we bij voorkeur woonvormen toegevoegd die nog niet aanwezig zijn in het dorp.
We denken hier bijvoorbeeld aan kleinere woningen die geschikt zijn voor ouderen en/of jongeren, mogelijk gecombineerd in één woonvorm.
Onderstaande basisregels gelden voor elk woningbouwplan. - Uitgangspunt is dat woningbouw plaatsvindt binnen bestaand bebouwd gebied. - Op ieder initiatief is het beginsel van zuinig- en meervoudig ruimtegebruik3 van toepassing: Een woningbouwplan buiten (maar aansluitend aan) het bestaand bebouwd gebied, bevat een onderbouwing van het principe van zuinigen meervoudig ruimtegebruik, waaruit tenminste blijkt: a. waarom niet binnen bestaand bebouwd gebied gebouwd kan worden; b. dat de nieuwe functie voorziet in een behoefte; c. de mogelijkheden van meervoudig ruimtegebruik zijn afgewogen en indien mogelijk, worden benut. Daarnaast gelden voor nieuwbouw de volgende voorwaarden: Nieuwe woningen hebben een minimale oppervlakte van 65 m2 Bruto Vloeroppervlak (BVO). Bij woningbouwplannen van 20 woningen of meer, is de vereiste dat minimaal 15% daarvan uit sociale woningbouw bestaat. Tenzij het dorp al 30% of meer sociale huurwoningen in de totale woningvoorraad bevat. De initiatieven voor woningbouw zullen doorgaans in de meeste gevallen afwijken van het geldende planologisch regiem. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor de benodigde participatie (informeren en overleggen met belanghebbenden, inwoners) en het verkrijgen van draagvlak bij betrokken stakeholders. Hiervoor maakt de gemeente een leidraad en toolbox.
BASISREGELS VOOR HET TOEVOEGEN VAN NIEUWE WONINGEN 3 Zie bijlage 1 voor definitie
13-12-2021
5
Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen KADERS VOOR WONINGBOUW BINNEN EN BUITEN (MAAR AANSLUITEND AAN) BESTAAND BEBOUWD GEBIED
Onderstaande kaders zijn specifiek van toepassing op het betreffende woningbouwinitiatief. Is de locatie van het initiatief binnen of buiten (maar aansluitend aan) bestaand bebouwd gebied gelegen? Om hierover duidelijkheid te verkrijgen, wordt door de gemeente de Kaart 1 Begrenzing bestaand bebouwd gebied van de provinciale Omgevingsverordening gehanteerd (via www.ruimtelijkeplannen.nl).
➢ Welk type initiatief valt het plan onder: A.1. Herbestemming = bestaand bouwwerk, oorspronkelijke functie betreft geen woonfunctie, (bijvoorbeeld (voormalige) kerk, school, boerderij, etc). Voorwaarden: -
Bij de herbestemming wordt ook de buitenruimte van de bebouwing betrokken, de erfinrichting draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit van het totaalplan.
➢ Binnen: ga naar de kaders onder A. ➢ Buiten: ga naar de kaders onder B. A.
Binnen bestaand bebouwd gebied:
Binnen bestaand bebouwd gebied zijn er geen beperkingen voor het aantal toe te voegen woningen. In principe geldt dat bij een initiatief niet meerdere opties voor het toevoegen van woningen worden aangevraagd. (bijv. herbestemming en wonen in een bijgebouw) Als dit wel wenselijk is, dan is maatwerk nodig en is overleg met de gemeente noodzakelijk.
Afbeelding 1. Voorbeeld herbestemming voormalige agrarische bebouwing in Koarnjum (bron: Heldoorn Ruedisulj Architecten)
13-12-2021
6
Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen
A.2. Woningsplitsing
A.3. Tijdelijk wonen in een vrijstaand bijgebouw
= bestaande woning, een extra woning wordt toegevoegd binnen de bestaande woning.
= woningen worden voor maximaal 10 jaar in een bijgebouw gerealiseerd.
Voorwaarden: -
Er mag per saldo maximaal 1 woning worden toegevoegd.
Voor tijdelijke bewoning van bijgebouwen is maatwerk vereist. Op basis van de specifieke situatie van de aanvraag wordt beoordeeld of medewerking kan worden verleend aan tijdelijke bewoning van vrijstaande bijgebouwen. Bij dergelijke situaties is andere wet- en regelgeving mede bepalend, bijvoorbeeld vanuit brandveiligheid en parkeren. Minimale vereisten: -
Afbeelding 2. Voorbeeld vormen van woningsplitsing
-
De bewoners van het hoofdgebouw en het bijgebouw hebben een familiaire band met elkaar. Het bijgebouw is vrijstaand. Het bijgebouw is een bestaand gebouw, behorend bij een hoofdgebouw met (ten dele) een bestaande woonfunctie. De voorgevel van het bijgebouw, waarin de woning is voorzien, mag in alle gevallen niet voorbij (niet achter) de achtergevel van de belendende hoofdgebouwen zijn gepositioneerd; We hanteren een maximale instandhoudingstermijn van 10 jaar.
Afbeelding 3. Voorbeeld van wonen in een vrijstaand bijgebouw (voor en na)
13-12-2021
7
Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen
A.4. Onbebouwd perceel
A.5. Verdichting
= een perceel waarop geen bebouwing aanwezig is, of waar bebouwing eerder al gesloopt is.
= woning toevoegen op bestaand bebouwd perceel/ perceel dat voorzien is van een woonbestemming. Dat kan bijvoorbeeld in een bebouwingslint zijn.
Voorwaarden: -
Bij rijwoningen mag max. 65% van het perceel worden bebouwd (hoofd- en bijgebouwen); Voor twee-onder-een kap woningen is dit max. 45%; Voor vrijstaande woningen is dit max. 35% (met een maximum van 300 m2 van het perceel in geval van een vrijstaande woning).
Voorwaarden: -
-
Bij rijwoningen mag max. 65% van het perceel worden bebouwd (hoofd- en bijgebouwen); Voor twee-onder-een kap woningen is dit max. 45%; Voor vrijstaande woningen is dit max. 35% (met een maximum van 300 m2 van het perceel in geval van een vrijstaande woning).
Afbeelding 4. Voorbeeld onbebouwd perceel binnen bestaand bebouwd gebied (Jirnsum)
Afbeelding 5. Voorbeeld verdichting.
13-12-2021
8
Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen
B.
Buiten (maar aansluitend aan) bestaand bebouwd gebied:
KWALITATIEVE KADERS
In beginsel staan we geen woningbouw toe op agrarische gronden zonder bouwrechten (conform provinciale omgevingsverordening).
Naast bovenstaande planologische kaders zijn er kwalitatieve kaders opgenomen in dit beleidskader.
Wanneer het perceel direct aansluitend aan het bestaand bebouwd gebied gelegen is, gaan we in gesprek met de initiatiefnemer.
De woningen die worden toegevoegd moeten in het betreffende dorp bijdragen aan voldoende passend aanbod in elke levensfase, voor zowel jongvolwassenen, gezinnen als ouderen. Daarnaast vinden wij het belangrijk dat er voldoende aanbod is in de sociale huurwoningvoorraad en dat er aandacht is voor de toegankelijkheid hiervan voor de dorpsbewoners. Verder zien we graag initiatieven voor nieuwe woonvormen en particuliere huurwoningen, hierdoor kan een breder type woningaanbod in de dorpen tot stand worden gebracht. Tenslotte vinden we het belangrijk dat de woningen in de dorpen voor reguliere permanente bewoning worden gebruikt, tweede woningbezit willen we reguleren.
Bij uitbreidingsplannen met vier of meer woningen, gelden de volgende voorwaarden: -
-
het is een plan uit de dorpsgemeenschap (bijvoorbeeld CPO) of het plan voegt woningtypologie(ën) toe waar aantoonbaar behoefte aan is in het dorp; het aantal woningen dat wordt toegevoegd, is onderbouwd; er is een plan van aanpak om participatie met het dorp uit te voeren.
Wanneer sprake is van een uitbreidingsplan met vier woningen of meer buiten (maar aansluitend aan) bestaand bebouwd gebied, dan streven we naar een plan met uitzonderlijke waarde. Deze uitzonderlijke waarde kan worden bereikt door: -
een nieuwe woonvorm die nog niet in het dorp aanwezig is; een goede landschappelijke inpassing; bijzondere architectonische kwaliteit; het plan draagt bij aan de leefbaarheid in het dorp (ontmoeting, beleving, gezondheid, etc).
Bij plannen buiten bestaand bebouwd gebied is goedkeuring door de provincie een vereiste.
13-12-2021
PROCES EN ROL GEMEENTE
De gemeente denkt graag vanaf het eerste begin mee met een initiatief. Indien u een plan of idee heeft kunt u deze indienen bij de gemeente. Dan wordt het plan binnen de gemeentelijke initiatieventafel besproken om te beoordelen of het plan kansrijk is om te realiseren. Als het plan kansrijk wordt bevonden, wordt gezamenlijk met de initiatiefnemer besproken hoe het vervolgproces vorm gaat krijgen. Afhankelijk van het soort plan: maatschappelijk belang, ligging, grootte, belanghebbenden, etc. wordt de rol van de gemeente in het proces bepaald. Zie onderstaande afbeelding.
9
Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen
Afbeelding 7. Rol van gemeente bij verschillende initiatieven.
Daarnaast vinden wij het bij initiatieven belangrijk dat er participatie plaatsvindt. De vorm en mate van participatie is ook afhankelijk van de belangen die spelen bij het type plan. Hiervoor ontwikkelt de gemeente een participatieleidraad en toolbox. IDEEËN EN INITIATIEVEN VOOR WONINGBOUW IN HET DORP?! De gemeente wil met dit beleidskader ruimte bieden aan initiatieven voor het toevoegen van nieuwe woningen, waarmee we tot stand brengen dat de woningvoorraad beter aansluit aan de woningbehoefte. We dagen daarom een ieder (corporaties, particulieren, CPO, ontwikkelaars) uit om met goede ideeën te komen.
13-12-2021
10
Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen
1.
Inleiding
In 2018 is gemeente Leeuwarden samengevoegd met gemeente Leeuwarderadeel en gedeeltelijk gemeente Littenseradiel. Sindsdien bestaat gemeente Leeuwarden uit de stad Leeuwarden en 35 dorpen. Wij vinden het belangrijk om specifiek voor de dorpen woonbeleid te hebben, omdat de woningmarkt in de dorpen afwijkend is van de woningmarkt in de stad. Met dit beleidskader geven we sturing aan de gewenste ontwikkelingen in de woningmarkt in de dorpen en willen we binnen kaders ruimte bieden aan de initiatieven die spelen in de dorpen. We hebben de ambitie om de dynamiek in de dorpen de ruimte kunnen bieden. We vinden het belangrijk dat de initiatieven bijdragen aan het wensbeeld en ambities die we hebben voor de dorpen. Daarbij is aandacht voor de schaal en aard van de verschillende kernen. De kaders die zijn opgesteld geven richting aan de gewenste ontwikkelingen. Onze ambitie is de woningvoorraad passend te laten zijn bij de huidige en toekomstige behoefte van onze inwoners. Er wordt richting gegeven aan de kwantiteit en kwaliteit die wij benodigd en wenselijk vinden. Het beleidskader bestaat uit twee delen: deel A. de algemene ambities voor en opgaven in de dorpen en deel B. een factsheet per dorp met daarin de woningbehoefte specifiek voor de betreffende kern. Dit Beleidskader Wonen in de dorpen heeft een tijdshorizon van tien tot vijftien jaar, maar is een flexibel document.
Mochten tussentijdse ontwikkelingen aanleiding zijn om het document aan te passen dan is dat mogelijk. Het beleid kijkt verder dan de komende tien jaar, het beleid zal bijdragen aan een kwaliteitsimpuls in de dorpen voor de lange termijn. We hebben met de coronacrisis gezien dat er ontwikkelingen kunnen ontstaan die niet te voorzien zijn. Binnen dit beleidskader willen we als 13-12-2021
gemeente ruimte hebben om te anticiperen op kansen, uitdagingen en ontwikkelingen. We houden rekening met verschillende scenario’s, met zowel druk op de woningmarkt maar ook met afnemende druk door bijvoorbeeld afnemende bevolking en een afnemend aantal huishoudens (als gevolg van sterfte vroeg naoorlogse generatie). In bijlage 2 is informatie opgenomen over de huidige staat van de woningmarkt en bevat demografische gegevens van de dorpen in gemeente Leeuwarden. Dit beleidskader is uitgangspunt voor de woningbouwafspraken die de gemeente maakt met de provincie.
PROCES De uitkomsten van onderzoek dat is uitgevoerd en gesprekken die gevoerd zijn voor de gemeentelijke volkshuisvestingsvisie vormen input voor dit beleidskader. (bijlage 3) Begin 2021 is een online vragenlijst onder de inwoners van de dorpen uitgezet. Dat heeft geresulteerd in maar liefst 1946 ingevulde vragenlijsten. Deze resultaten zijn geanalyseerd en opgenomen in de Analyse resultaten vragenlijst Wonen in de Dorpen (bijlage 4 en 5). De uitkomsten van de vragenlijst zijn besproken met de dorpen die actief hebben deelgenomen4, met de woningcorporaties en huurdersbelangen. Daarnaast zijn gesprekken gevoerd met belanghebbenden en deskundigen, zoals buurgemeenten, provincie en makelaars. Dit alles gezamenlijk heeft geresulteerd in voorliggend Beleidskader Wonen in de dorpen (deel A) en deel B per dorp een factsheet met
4 Een aantal dorpen hebben niet deelgenomen vanwege de kleine omvang van het dorp of
omdat recent een dorpsvisie is ontwikkeld. 11
Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen
demografische gegevens en kansen voor woningbouw in kwaliteit en kwantiteit. RELATIE MET ANDER GEMEENTELIJK WOONBELEID EN OVERIG RELEVANT BELEID In de Volkshuisvestingsvisie (2021) is voor het gehele gemeentelijke grondgebied het beleid voor de sociale huurwoningvoorraad vastgesteld. Voor de woningbouwplannen in de stad Leeuwarden heeft gemeente Leeuwarden een apart Afwegingskader Woningbouw Leeuwarden (2016). Gemeente Leeuwarden ontwikkelt naast het woonbeleid beleidsstukken die een relatie hebben met het onderwerp wonen en die gericht zijn op de dorpen, zoals de gemeentelijke omgevingsvisie. Ook houden we rekening met het provinciale beleid. In bijlage 3 is nader ingezoomd op deze visies, verordeningen en beleidsstukken. ALGEMEEN GELDENDE WETGEVING EN VERORDENINGEN Algemeen geldende randvoorwaarden die reeds wettelijk of via provinciale of gemeentelijke verordeningen zijn vastgelegd (bijvoorbeeld milieunormen of veiligheidsnormen), maken geen deel uit van dit beleidskader, omdat deze bij een integrale afweging van initiatieven niet onderscheidend zijn. Wel kunnen deze wettelijke voorwaarden van invloed zijn op de exploitatie of de haalbaarheid.
dit gebied zijn geformuleerd (de zogenoemde ‘global goals’). Zij geven ons inspiratie en richting voor het vinden van de juiste oplossingen voor onze lokale uitdagingen. Met het beleidskader wonen in de dorpen dragen we bij aan: (nrs. VN doelen) 1. Goede gezondheid en welzijn Onderdeel Zelfredzaamheid en zelfstandig wonen van ouderen en mensen met beperking ondersteunen, door woningen die zorggeschikt zijn toe te voegen aan de woningvoorraad. 11. Duurzame steden en gemeenschappen Onderwerpen Huisvesting voor iedereen, Integrale plannen voor duurzame verstedelijking; relatie dorp en omgeving. Onder andere door ruimte te bieden aan nieuwe woningtypen, extra huurwoningen, aandacht te hebben voor ruimtelijke kwaliteit, het principe voor duurzaam ruimtegebruik toe te passen. 17. Partnerschap om doelstelling te bereiken Onderwerpen Samenwerking en Verbinding. Middels dit beleidskader kunnen we samen met initiatiefnemers, dorp, deskundigen, enz. werken aan woningbouwplannen.
De gemeente toetst of door initiatiefnemers in de planvorming en de benodigde planologische procedures (omgevingsvergunning, bestemmingsplan/ omgevingsplan) aan de wettelijke vereisten wordt voldaan. DOELEN DIE BIJDRAGEN AAN DUURZAME ONTWIKKELING (GLOBAL GOALS) Wij willen bijdragen aan een leefomgeving die sociaal en leefbaar is. Maar ook duurzaam, gezond en klimaatbestendig. Een leefomgeving die ‘toekomstbestendig’ is voor generaties na ons. Gemeente Leeuwarden sluit aan bij de 17 internationale doelen die door de Verenigde Naties op 13-12-2021
12
Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen
2.
Kenmerken bestaande woningvoorraad en woningmarkt in de dorpen.
Het grootste deel van de toekomstige woningvoorraad staat er al. Niet alle woningen uit het huidige aanbod voldoen aan de woonwensen van tegenwoordig. Een deel van de woningvoorraad bestaat uit de naoorlogse woningbouwtypologie en voldoet steeds minder aan de eisen van (toekomstige) bewoners en aan de hogere energieambities. Verbetering en modernisering van het woningaanbod is nodig. Dat is gecompliceerd omdat het grootste deel van deze woningen particulier eigendom is, en de gemeente maar beperkt invloed heeft. Bij het inspelen op toekomstige behoefte spelen herstructurering van de bestaande voorraad, inspelen op demografische ontwikkelingen en verduurzaming een prominente rol. Aanpassing van de kwaliteit van het totale woningaanbod vindt plaats zowel binnen de bestaande voorraad als via de bouw van nieuwe woningen (met wellicht op termijn sloop van de verouderde voorraad). KENMERKEN WONINGMARKT DORPEN De woningmarkt in de dorpen is relatief stabiel (vergeleken met de stad). Mensen verhuizen weinig door, zij vinden in een dorp een plek om te “landen”. In de dorpen wonen veel gezinnen met kinderen en ouderen, het inkomensniveau is er hoger en mensen blijven er langer wonen. Er wordt relatief minder gereageerd op vrijkomende huurwoningen in de dorpen. Ook is het aantal verkopen van woningen verhoudingsgewijs kleiner. Binnen de kernen zien we verschillen.
Grou en Stiens (en tot op zekere hoogte Mantgum) hebben een regionale functie en hebben een belangrijke rol in de leefbaarheid en bereikbaarheid van voorzieningen in hun regio. Deze functie heeft een aantrekkende werking voor ouderen maar ook voor nieuwe inwoners die zich in de gemeente Leeuwarden willen settelen. Hier is ook een groter aanbod sociale huurwoningen. 13-12-2021
Huishoudens 2021 – stad Leeuwarden Totaal
Alleenwonend
Eenoudergezin
Samen zonder relatie, zonder kind
Samen met relatie, zonder kind
Samen zonder relatie, met kind
Samen met relatie, met kind
Overig
Huishoudens 2021 - Dorpen Totaal
Alleenwonend
Eenoudergezin
Samen zonder relatie, zonder kind
Samen met relatie, zonder kind
Samen zonder relatie, met kind
Samen met relatie, met kind
Overig Afbeelding 8. Verschil in type huishoudens dorpen en stad
13
Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen
Onderstaand een grafiek waarin de afname van het aantal aangeboden koopwoningen op Funda sinds 2016 inzichtelijk is gemaakt.
Afbeelding 10. Eigen woningbezit naar leeftijd (bron: WBO 1981-2002, WoON 2006-2015, bewerking PBL)
Afbeelding 9. Ontwikkeling aantal aangeboden koopwoningen(bron: https://friesland.databank.nl/)
AANDACHT VOOR DE BESTAANDE VOORRAAD Het aantal beschikbaar komende woningen van ouderen die door sterfte of verhuizing naar een verpleeghuis de woning verlaten verdubbelt bijna de komende decennia. Daarmee nemen ook de keuzemogelijkheden voor nieuwkomers op de markt toe. Woningzoekenden zullen in de toekomst nog meer dan nu vooral een beschikbare woning in de bestaande voorraad krijgen aangeboden. 13-12-2021
Koopsector: In deze ontwikkeling van grotere uitstroom uit en betekenis van de bestaande woningvoorraad zitten enkele risico’s. Een belangrijke is dat de vrijkomende woningen onvoldoende aansluiten bij de kwaliteitsvraag van nieuwe generaties. Dit risico wordt versterkt doordat ouderen die (langer) zelfstandig wonen relatief minder investeren in hun woning. Dit deel van de woningvoorraad heeft daarmee potentieel een kwalitatief tekort voor de actuele woningvraag. In de huidige krapte op de woningmarkt vormt dit geen probleem en zal door de nieuwe eigenaren geïnvesteerd worden in de woning. Sociale huursector: In de sociale huursector wonen relatief veel ouderen. Ook hier zal het aantal mensen dat de woning verlaat toenemen. Maar dan is er geen sprake van uitgesteld onderhoud. Wel zien we in de sociale huur veel woningen uit de periode 1945-1975, een bouwperiode met doorgaans een matigere bouwkundige kwaliteit. Dit is echter een scenario 14
Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen
wat na 2030 meer aan de orde is. Tot 2030 is er juist nog een toenemende groep ouderen in de sociale huisvesting al dan niet met een zorgvraag.
Deze huishoudens hebben een binding met het dorp en hebben (vaak) een functie in het verenigingsleven. We vinden het belangrijk dat zij een plekje kunnen vinden in het dorp waar ze willen wonen. -
Afbeelding 11. Woningbezit 70-plussers en woonwensen 70-minners in Fryslân (bron: Fries Sociaal Planbureau, jaar 2018)
Huishoudens die graag in een dorp willen wonen vanwege de eigenschappen, zoals nabijheid van landelijk gebied, ruime woning met kavel, vrij uitzicht etc. Voor deze groep zie we met name in de grotere kernen, waar we ruimte zien voor uitbreiding buiten de woningbouwbehoefte , de mogelijkheid om zich te vestigen.
KENMERKEN BESTAAND WONINGAANBOD PER DORP Per dorp is een factsheet gemaakt (zie deel B), waarin demografische gegevens zijn opgenomen, maar ook informatie over het huidige woningaanbod in de dorpen. Tevens zijn hieraan de resultaten van de vragenlijst toe gevoegd en/of wanneer sprake is van een actuele dorpsvisie, is voor het thema wonen de tekst opgenomen.
VERSCHILLENDE TYPEN WONINGZOEKENDEN We kunnen de huishoudens die een woning zoeken in de dorpen grofweg verdelen in twee verschillende typen. -
Huishoudens die verbonden zijn aan het dorp waarin ze een woning zoeken. Ze zijn er bijvoorbeeld opgegroeid, hebben een sociale binding. Of hebben een economische binding, vanwege het werk dat ze doen vinden ze het prettig om nabij bijvoorbeeld het bedrijf te wonen.
13-12-2021
15
Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen
3.
Wensbeeld voor de dorpen in 20355
De dorpen zijn dynamisch en flexibel ook in het woningaanbod. Waar mogelijk en nodig wordt de bestaande voorraad aangepast aan de woonbehoefte of worden door nieuwbouw woningtypologieën toegevoegd waar nog onvoldoende aanbod in is en een goede toevoeging is aan het woningaanbod in het dorp6. Naast het wonen is er ruimte voor andere functies die bijdragen aan de vitaliteit. In de grotere kernen is er meer divers woningaanbod, deze kernen fungeren als verzorgingskernen voor de omliggende dorpen. De verzorgingskernen en omliggende dorpen staan in verbinding met elkaar, een woningzoekende heeft binnen het cluster van deze dorpen meer keuzemogelijkheden om een geschikte woning te vinden. De woning is betaalbaar en voldoet aan de gewenste kwaliteit, zoals benodigde slaapkamers, energielabel, etc. De gezonde, groene woonomgeving is aantrekkelijk om in te wonen. De dynamische woningmarkt is één van de radertjes die de dorpen in beweging houdt en draagt bij aan de vitaliteit van de kernen. Een ander radertje waarmee kan worden bijgedragen aan de leefbaarheid in de dorpen is de ruimtelijke kwaliteit in de dorpen. De gemeente houdt de ontwikkeling van de woningmarkt in de dorpen goed in de gaten, en stuurt bij waar mogelijk.
De gemeente werkt samen met de dorpen en overlegpartners, zoals provincie en woningcorporaties, aan het behoud van de (cultuurhistorisch) waardevolle ruimtelijke kwaliteiten.
Iedere kern heeft een eigen identiteit en is onderscheidend, mede tot stand gekomen door de inwoners die bijdragen aan diverse ontwikkelingen en die activiteiten ontplooien.
4.
Ambities en opgaven voor de dorpen
We vinden de leefbaarheid en de ruimtelijke kwaliteit in de dorpen van het grootste belang en dat is ook gelijk de opgave. De dorpen zijn aantrekkelijk door de sociale interactie, eigen identiteit, gezonde leefomgeving en relatie met de landelijke omgeving. Daarentegen is de bevolking aan het vergrijzen, betrokkenheid bij voorzieningen en activiteiten als vrijwilliger neemt af, voorzieningen nemen af, leegstand van woningen die minder passen bij de woonwensen van deze tijd ligt op de loer. Dit kan de leefbaarheid van de dorpen onder druk zetten. Door het juiste woonbeleid voor de dorpen te ontwikkelen hopen we bij te dragen aan de vitaliteit van de dorpen. We willen streven naar een evenwichtige bevolkingsopbouw7 in de dorpen en proberen met het woonbeleid hierop te sturen. Demografische ontwikkelingen hebben het eerst gevolgen in de kleine kernen van de gemeente. De vergrijzing, ontgroening, veranderende voorzieningen hebben invloed op de omvang en gewenste kwaliteit van de woningvoorraad. Door te investeren in woningkwaliteit, herstructurering en aandacht te houden voor het voorzieningenniveau kan de leefbaarheid in de dorpen gestimuleerd worden. Door aandacht te hebben voor een goede mix van bewonersgroepen kan worden bijgedragen aan draagvlak van bepaalde voorzieningen of aan de sociale kracht van een dorp.
5 Tot 2035 kunnen we overzien wat de prognose voor onder andere de
huishoudensontwikkeling betekent voor de dorpen. 6 Voor het bestaande woningaanbod wordt de actuele informatie uit https://leeuwarden.incijfers.nl/ gebruikt
13-12-2021
7 In de dorpen is plek voor starters en doorstromers, jong en oud, ongeacht hun inkomen.
16
Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen
Mensen wonen en leven samen in onze dorpen. We willen dat de dorpen aantrekkelijk blijven, dat mensen er zich thuis voelen en verbonden zijn met elkaar, waar iedereen mee kan doen en elkaar kan helpen (inclusieve samenleving). Dat vraagt om meer dan alleen goede woningen, we moeten ook aandacht hebben voor de omgeving, bereikbaarheid, werk, veiligheid, sociale voorzieningen, werken aan sociale veerkracht, enzovoorts. Dit Beleidskader is enkel gericht op het woonbeleid, andere onderdelen vinden hun uitwerking in ander beleid, zoals onderwijshuisvesting, verkeer- en vervoersplan. Met wonen kunnen we een bijdrage leveren aan de vitaliteit in de dorpen: door te zorgen voor een woningvoorraad die verschillende groepen inwoners een thuis biedt, jong en oud, rijk en arm, gezond of met een zorgvraag. Door bij nieuwbouwplannen te werken aan een prettige, veilige en gezonde woonomgeving, die uitnodigt om deel te nemen aan het dorpsleven, kunnen we een bijdrage leveren aan de vitaliteit. De nieuwe ontwikkelingen moeten een duidelijke impuls voor de ruimtelijke kwaliteit van het dorp tot stand brengen, hierdoor ontstaat meerwaarde voor nu maar ook voor de toekomst. Ruimtelijke kwaliteit gaat over schaal, maat, relatie met de omgeving, landschap, cultuurhistorie en identiteit. In de praktijk blijkt dat inwoners op veel manieren belang hebben bij de kwaliteit van de omgeving.
Inwoners en gemeenschappen ontlenen deels hun identiteit aan de kwaliteit van hun leefomgeving. De ruimtelijke kwaliteit van de omgeving bepaalt de trots die veel bewoners voelen voor hun regio, dorp of buurt.
Verder willen we met ons beleid bijdragen aan het verduurzamen van de bestaande en nieuwe woningvoorraad. Daarvoor stelt de gemeente Leeuwarden de Transitievisie Warmte op. In de Transitievisie Warmte staan de alternatieven voor verwarming van woningen zonder aardgas. Landelijk is door het Rijk met o.a. alle gemeenten en woningbouwcorporaties afgesproken dat uiterlijk in 2050 alle woningen zonder aardgas verwarmd moeten worden. Dat is een enorme opgave en zal stapje voor stapje gaan, de aanpak voor de dorpen is opgenomen in bijlage 2.4. Wij vinden het wenselijk dat wanneer vanuit de energietransitie de woning wordt verduurzaamd, er ook gekeken wordt naar andere opgaven in deze voorraad, zoals het aanpassen aan hedendaagse wooneisen of klimaatadaptatie. De gemeente is primair verantwoordelijk voor de kwaliteit en inrichting van de publieke woonomgeving. Deze moet met al zijn functies veilig te gebruiken zijn en voldoende aantrekkelijk om erin te verblijven. Daarbij spitsen we de inrichting (en het beheer) steeds meer toe op voldoende en kwalitatief groen als verblijfskwaliteit, waarmee we ook (in)direct bijdragen aan een gezonde omgeving. De klimaatopgave en de verduurzaming (waaronder meer biodiversiteit) zijn hierbij belangrijke speerpunten.
Voor de gemeente ligt de uitdaging in het ‘opvangen ‘ van de nog groeiende woningbehoefte en, tegelijkertijd, het anticiperen op de op termijn dalende woningbehoefte en veranderde woonwensen door demografische veranderingen.
13-12-2021
17
Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen
VISIE EN OPGAVEN UIT OMGEVINGSVISIE LEEUWARDEN8 Grou en Stiens (en tot op zekere hoogte Mantgum) zijn na de stad Leeuwarden regionale voorzieningencentra. Aanvullend zijn in een aantal dorpen (bijv. Wergea, Wirdum en Jirnsum) de basisvoorzieningen zoals supermarkt, school, zorg en sport nog aanwezig. Wij werken in deze dorpen aan een toekomstbestendig aanbod voor zover wij als overheid daar de mogelijkheden voor hebben. Door ontwikkelingen kan leegstand ontstaan van winkelpanden en scholen. Wellicht kan dit op langere termijn door krimp ook gaan gelden voor woningen. Voor alle dorpen geldt dat we blijven inzetten op een goede spreiding en aanwezigheid van voorzieningen. Initiatieven uit het dorp kunnen mogelijk worden wanneer daaruit een duidelijke impuls voor de toekomstige ruimtelijke kwaliteit tot stand wordt gebracht. Hierbij wordt naast de fysieke ontwikkeling ook gekeken naar de bijdrage aan de leefbaarheid van het dorp. Bij initiatieven van onderop is het aantonen van behoefte en draagvlak in het dorp een vereiste.
VAN AMBITIE NAAR DOELEN Afbeelding 12. Opgaven voor de dorpen (bron Omgevingsvisie Leeuwarden)
Met het beleidskader dragen we bij aan de volgende doelen:
8 16 november ’21 besluit college aanbieden raad ter vaststelling
13-12-2021
18
Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen
-
-
-
-
-
-
-
Meer passend aanbod voor iedereen. Door meer beweging in de woningmarkt komt er meer doorstroming en er komen meer betaalbare huur- en koopwoningen beschikbaar in het gewenste dorp of op bereikbare afstand. In het dorp (of in een nabij gelegen dorp) is aanbod in verschillende segmenten, geschikt voor starters, gezinnen en ouderen, passend bij de financiële situatie van het huishouden. Er zijn voldoende woningen en er is een divers aanbod passend bij de bevolkingssamenstelling van de dorpen. Voor alle doelgroepen is er (binnen redelijke termijn) een geschikte woning beschikbaar. Hiervoor is voldoende doorstroming in de woningmarkt nodig. We bieden ruimte voor het toevoegen van extra woningen binnen het bestaand bebouwd gebied. Voor woningbouwplannen buiten (maar aansluitend aan) bestaand bebouwd gebied kan medewerking mogelijk worden, wanneer sprake is van een bijzonder woonconcept, dat een goede aanvulling vormt op het bestaande aanbod in het dorp. Het product dat we toevoegen is een goede aanvulling op de bestaande kwaliteiten, het is een product voor de toekomst. We willen de kwaliteiten van de dorpen behouden en versterken. Niet door veranderingen tegen te gaan maar door gewenste nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken vanuit de bestaande omgevingskwaliteiten. We gaan duurzaam met onze ruimte om. Het woningaanbod draagt bij aan de leefbaarheid.
De nieuwe ontwikkelingen dragen bij aan het unieke karakter van het dorp. Voor ouderen met een zorgvraag hebben we verspreid over de gemeente in een aantal kernen zorggeschikte woningen met toegang tot zorg. (Grou, Stiens, Weidum) In de kernen waar nog een (bijna) compleet pakket aan voorzieningen aanwezig is, stimuleren we de realisatie van nieuwe kleinschalige tussenvoorzieningen wonen en zorg. 13-12-2021
-
(Wergea, Mantgum, Jirnsum, Wirdum) We willen dat de huidige en toekomstige woningvoorraad ook echt beschikbaar is om in te wonen. We zullen daarom tweede woningbezit, recreatief gebruik, en dergelijke waar mogelijk reguleren.
19
Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen
5.
Van doelen naar opgaven en kaders
5.1
Basisregels voor toevoegen van nieuwe woningen
Onderstaande basisregels gelden voor elk woningbouwplan. Deze regels zijn reeds vastgesteld in provinciaal of gemeentelijk beleid. - Uitgangspunt is dat woningbouw plaatsvindt binnen bestaand bebouwd gebied. - Op ieder initiatief is het beginsel van zuinig- en meervoudig ruimtegebruik van toepassing: Een woningbouwplan buiten (maar aansluitend aan) het bestaand bebouwd gebied, bevat een onderbouwing van het principe van zuinigen meervoudig ruimtegebruik, waaruit tenminste blijkt: a. waarom niet binnen bestaand bebouwd gebied gebouwd kan worden; b. dat de nieuwe functie voorziet in een behoefte; c. het redelijkerwijs niet mogelijk is om gebruik te maken van een bestaand bouwperceel, en d. de mogelijkheden van meervoudig ruimtegebruik zijn afgewogen en indien mogelijk, worden benut. - Nieuwe woningen hebben een minimale oppervlakte van 65 m2 Bruto Vloeroppervlak (BVO). - Bij woningbouwplannen van 20 woningen of meer, is de vereiste dat minimaal 15% daarvan uit sociale woningbouw bestaat. Tenzij het dorp al 30% of meer sociale huurwoningen in de totale woningvoorraad bevat.
13-12-2021
5.2 Algemene uitgangspunten bij toevoegen nieuwe woningen Er is een grote druk op de woningmarkt, op dit moment is sprake van krapte op de woningmarkt ook in de dorpen. Een goede afweging moet echter gemaakt worden in de vraagbehoefte op korte termijn en de woningbehoefte op lange termijn. Nieuwbouw betreft bij voorkeur een woningtype waar in de bestaande voorraad geen aanbod van is. Alleen wanneer een inzet op doorstroming onvoldoende woningvraag oplost, of bij een dreigend te eenzijdig bouwprogramma, kan dat reden zijn om ook op kleine schaal producten nieuw toe te voegen waarvan al wel voldoende voorraad aanwezig is. Daarnaast zijn er een aantal andere algemene uitgangspunten van toepassing zijn: - Een nieuw plan moet een positieve bijdrage leveren aan de landschappelijke en/of ruimtelijke kwaliteit en identiteit van het dorp. Bij een woningbouwplan op gronden buiten (maar aansluitend aan) bestaand bebouwd gebied, voorziet het ontwikkelplan in het zorgvuldig situeren en inrichten van de nieuwe woonfunctie of uitbreiding van bestaande woonfunctie op basis van de omgevingskwaliteiten van het gebied. - De initiatieven voor woningbouw zullen doorgaans in de meeste gevallen afwijken van het geldende planologisch regiem.
De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor de benodigde participatie (informeren en overleggen met belanghebbenden, inwoners) en het verkrijgen van draagvlak bij betrokken stakeholders. Hiervoor maakt de gemeente een leidraad en toolbox. - De particuliere initiatiefnemer heeft of verwerft zelf de bouwgrond of het object.
20
Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen
Kader: De waarde van het dorp of het nu fysieke, sociale of culturele eigenschappen zijn, vormen de basis voor ontwikkeling. Ontwikkelingen versterken de identiteit en ruimtelijke uitstraling van het dorp met oog voor de behoefte in het dorp. Het eigene van het dorp staat voorop bij de afweging welke plannen we honoreren of in gang zetten. De uitbreiding moet bijdragen aan de algehele leefbaarheid in het dorp. Woningaanbod in het dorp verbreden door passende woonruimte te bieden voor starters en senioren. (voldoende gevarieerd woningaanbod voor alle doelgroepen).
5.3 Ruimte voor woningbouw afhankelijk van type dorp Uitgangspunt is dat de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw passen bij aard, schaal en het karakter van het dorp9. Per type dorp is maatwerk gewenst, van projectmatige tot kleinschalige kwalitatieve toevoegingen. Het type dorp en de ligging ten opzichte van de stad Leeuwarden zijn van invloed op de benodigde nieuwbouw. De landschapsbiografie (wordt nog opgesteld) biedt handvatten en inspiratie om het benodigde maatwerk op de juiste wijze vorm te geven. Deze biografie biedt de basis voor de historische karakteristieken en historische-ruimtelijke kernkwaliteiten. De kernen Wergea, Grou, Warstiens, Weidum, Mantgum, Hûns en Jelsum zijn aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Doel van deze status is om de karakteristieke, ruimtelijke kwaliteit van een plek ook in de toekomst te handhaven. Dit wil niet zeggen dat het gebied in de tijd wordt bevroren; nieuwe ontwikkelingen blijven mogelijk. Bij ruimtelijke ingrepen moet wel zorgvuldig worden gekeken naar de bestaande kwaliteit en worden nieuwe ontwikkelingen daarop afgestemd. Andere kernen binnen onze gemeente hebben ook gebieden die cultuurhistorisch waardevol zijn. Per initiatief wordt beoordeeld of hier sprake van is en op welke wijze het initiatief de cultuurhistorische waarde kan behouden of zelfs versterken.
Ook in dorpen waar geen netto groei van de woningvoorraad nodig is, is nieuwbouw een middel om in de kwalitatieve vraag van blijvers en instromers te voorzien. Oftewel, het toevoegen van een ander product wat beter past bij de woonwens. Dit kan tot stand komen door nieuwbouw en vervolgens sloop, of door aanpassing van bestaande woningen. 9 Aard en schaal van het dorp: type dorp (terp, lint, etc), wijze van ligging in het landschap,
voorzieningenkern, soort en aantal huishoudens, etc. Zie deel B.
13-12-2021
21
Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen
Grotere kernen met regionaal verzorgende functie: Stiens en Grou In de regionale dorpskernen Stiens en Grou zien we na 2030 ook nog groei in de bevolking en het aantal huishoudens. Vanwege de bredere voorzieningen ook op het terrein van zorg zijn deze kernen aantrekkelijk voor ouderen. Daarnaast zijn Stiens en Grou aantrekkelijk voor jonge gezinnen vanwege de nabijheid van scholen en sportvoorzieningen. We zien daarom een groei groter dan alleen vanuit de eigen bevolking en zullen er zich meer huishoudens van buiten zich vestigen in deze dorpen. Om op deze groei te kunnen anticiperen wordt in Stiens aan een nieuw uitbreidingsplan gewerkt. Ten behoeve van dit uitbreidingsplan wordt een woningmarktonderzoek uitgevoerd, zodat inzichtelijk wordt wat de woningbehoefte is in kwantiteit en kwaliteit. In Grou wordt door de visiegroep onderzocht in hoeverre het Halbertsmaterrein geschikt is voor wonen (ivm milieucontour bedrijventerrein). Om inzicht te hebben in de mogelijkheden voor woningbouw qua aantal en segment, wordt ook voor Grou een woningmarktbehoefte onderzoek uitgevoerd.
Afbeelding 13. Nieuwbouwplan appartementencomplex Hege Hearewei Stiens
Kernen met een (bijna) volledig pakket aan dagelijkse voorzieningen In deze kernen willen wij mogelijkheden bieden om de lokale behoefte te bedienen, met als doel de jongeren en ouderen in deze kernen een passende en betaalbare woonvorm te bieden. Indien ruimtelijk inpasbaar zien wij mogelijkheden voor kleinschalige uitbreidingsplannen, dat kan zowel door een projectontwikkelaar als in CPO vorm. Gedacht kan worden in een schaal van 6 tot 20 woningen. Vanwege de groei die we ook in deze kernen na 2030 nog zien, kan ingezet worden op duurzame kwalitatief goede woningbouw, wat een goede aanvulling vormt op de bestaande dorpskern. Kernen met een aantal voorzieningen (bv. school, zorg) Afhankelijk van de woningbouwontwikkelingen in de afgelopen circa 10 jaar, kan het gewenst zijn om in een aantal dorpen uitbreiding toe te staan. Als er per saldo in de afgelopen tien jaar geen woningen zijn
13-12-2021
22
Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen
toegevoegd, is het vanwege de veranderde woonvraag en de huidige druk op de woningmarkt, gewenst om nieuwe woningen toe te voegen en hiermee doorstroming tot stand te brengen. We zien in een aantal dorpen dat de woningmarkt volledig op slot zit, waardoor ook geen (of te weinig) uitstroom uit de huurwoningen plaatsvindt. Dit is een ongewenste situatie, hierdoor kunnen jongvolwassenen die in het dorp willen blijven wonen niet zelfstandig gaan wonen. Daarom bieden we ruimte voor maatwerk in deze kernen. Per kern gaan we initiatieven beoordelen op welke wijze het plan passend is bij de schaal en aard van het dorp. Mede wordt gekeken naar de bestaande woningvoorraad en de behoefte die er is in het dorp. We zijn voorzichtig in het toevoegen van woningbouw via uitbreiding, omdat we leegstand (wat op termijn op de loer ligt in verouderde voorraad) willen voorkomen.
We zien in deze panden ook kansen voor functies die goed met het wonen te combineren zijn, zoals verblijfsrecreatie, cultuur, horeca, etc. Kader: Voor de dorpen is een factsheet gemaakt, daarin wordt aangegeven welke kwalitatieve en kwantitatieve opgaven en behoefte wij voor woningbouw in het betreffende dorp zien. (zie Deel B.) We geven per dorp op hoofdlijnen aan welke producten we naar verwachting nieuw moeten toevoegen, deels omdat ze nog niet voldoende ‘op voorraad’ zijn, deels omdat ze voorlopig onvoldoende beschikbaar komen.
In deze kernen staan we ook open voor tijdelijke flexibele woonvormen, kleinere woningen, nieuwe vormen van groepswonen, etc. In deze dorpen vinden we het van belang dat de woningbouw bijdraagt aan de vitaliteit van het dorp. Er is aandacht voor de doelgroep ouderen die in deze dorpen wonen. Waar mogelijk dragen de plannen bij aan de sociale cohesie en leefbaarheid in het dorp. Dorpen en buurtschappen met een woonfunctie Dit zijn de dorpen tot circa 100 huishoudens en kleiner. In deze dorpen zien we op termijn geen groei. Deze dorpen hebben vaak een lange historie die zichtbaar is in de ruimtelijke opbouw van het dorp. Om deze cultuurhistorische waarden te beschermen gaan we zeer zorgvuldig om met toevoegingen. We stimuleren/bevorderen hergebruik van bestaande, waardevolle bebouwing, ook vanuit een oogpunt van duurzaamheid en zorgvuldig, toekomstgericht ruimtegebruik. Wanneer het vanwege de wenselijkheid van het behoud van beeldbepalende panden noodzakelijk is, kunnen extra wooneenheden worden toegestaan. Hierbij denken we bijvoorbeeld aan voormalige boerderijen, scholen, kerken, winkels, etc. 13-12-2021
23
Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen
5.4 Woningen toevoegen buiten (maar aansluitend aan) bestaand bebouwd gebied Zoals uit de basisregels blijkt is het principe van Zuinig en meervoudig ruimtegebruik van toepassing. Het principe ‘Zuinig en meervoudig ruimtegebruik’ omvat naast zuinig ruimtegebruik (in de vorm van bijvoorbeeld compact bouwen en benutten van bestaande bebouwing), ook meervoudig ruimtegebruik (functies combineren naar ruimte of opeenvolgend in de tijd). In dit principe ligt ook de doorvertaling van de rijks-Ladder voor duurzame verstedelijking besloten. Wanneer sprake is van een nieuwbouwplan buiten (maar aansluitend aan) bestaand bebouwd gebied, dan vindt over het aantal en de woningtypologie afstemming plaats. De provincie moet uiteindelijk goedkeuring over het plan verlenen.
verduurzaming, esthetiek, betaalbaarheid van de woningen, het woningbouwplan sluit aan bij de kwalitatieve behoefte. Kader Woningbouw buiten (maar aansluitend aan) bestaand bebouwd gebied: In beginsel staan we geen woningbouw toe op agrarische gronden zonder bouwrechten (conform provinciale omgevingsverordening). Wanneer het perceel direct aansluitend aan het bestaand bebouwd gebied gelegen is, gaan we in gesprek met de initiatiefnemer. Bij uitbreidingsplannen met vier of meer woningen, gelden de volgende voorwaarden: het plan komt uit de dorpsgemeenschap (bijvoorbeeld CPO) of het plan voegt woningtypologie(ën) toe waar aantoonbaar behoefte aan is in het dorp; het aantal woningen dat wordt toegevoegd, is onderbouwd; er is een plan van aanpak om participatie met het dorp uit te voeren. Wanneer sprake is van een uitbreidingsplan met vier woningen of meer buiten (maar aansluitend aan) bestaand bebouwd gebied, dan streven we naar een plan met uitzonderlijke waarde. Deze uitzonderlijke waarde kan worden bereikt door:
Afbeelding 14. Ontwerpschets CPO Mantgum
Het woningbouwplan draagt indien mogelijk bij aan de algehele woonkwaliteit in het dorp. Daarmee wordt bedoeld dat het woningplan leidt tot hogere waardering van de woonomgeving in het algemeen. In het woningbouwplan is aandacht voor gezondheid en welzijn, 13-12-2021
-
een nieuwe woonvorm die nog niet in het dorp aanwezig is; een goede landschappelijke inpassing; bijzondere architectonische kwaliteit; het plan draagt bij aan de leefbaarheid in het dorp (ontmoeting, beleving, gezondheid, etc).
Bij plannen buiten bestaand bebouwd gebied is goedkeuring door de provincie een vereiste. 24
Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen
5.5
Woningen toevoegen binnen bestaand bebouwd gebied
De huidige woningvoorraad en bestaande bebouwing kan beter worden benut. Door onder voorwaarden wonen in een bijgebouw en woningsplitsing van hoofgebouwen toe te staan, kunnen kleinere, betaalbare woningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. Het wordt dan voor starters gemakkelijker om een woning te vinden en voor ouderen mogelijk om langer ‘thuis’ te blijven wonen. Nieuwe kaders zorgen ervoor dat onder voorwaarden meer ruimte voor dergelijke initiatieven wordt geboden. Hierbij moeten ook de gevolgen voor de fysieke leefomgeving, de stedenbouwkundige gevolgen (bijvoorbeeld bij verdichting) en de belangen van naastgelegen eigenaren worden betrokken.
Voor bestaande grote woningen willen we de mogelijkheid bieden om deze woningen te splitsen. Door splitsing ontstaan kleinere woningen (van minimaal 65 m2 BVO) die aantrekkelijk zijn voor ouderen en jongeren. Het biedt mogelijkheden om de jongeren die graag in de dorpen willen blijven huisvesting te bieden. Ook kan hiermee voor het behoud van het pand een toekomstbestendige en duurzame oplossing ontstaan. Op grote (woon)percelen zien wij ruimte om deze te splitsen en een extra woning toe te voegen, ook wel dorps verdichten genoemd. Hierdoor ontstaan mogelijkheden om meer betaalbare woningen in de dorpen toe te voegen. Dorps verdichten kan tevens worden toegepast op een onbebouwd perceel binnen bestaand bebouwd gebied.
Binnen bestaand bebouwd gebied leggen we geen beperkingen op de aantallen woningen die mogen worden toegevoegd. De toevoeging moet echter wel voldoen aan de kwalitatieve eisen die we stellen. Verder zal om een woningbouwplan mogelijk te kunnen maken via een planologische procedure ook aan overige wet- en regelgeving moeten worden voldaan. Denk bijvoorbeeld aan milieu- en veiligheidseisen. In de provinciale woningbouwafspraken (nog vast te stellen) zijn aantallen opgenomen, waarmee ruimte wordt geboden aan initiatieven binnen bestaand bebouw gebied.
Mogelijkheden voor toevoegen woningen We zien kansen voor het toevoegen van woningen binnen de bestaande bebouwing door het herbestemmen van bijvoorbeeld voormalige schoolgebouwen, boerderijen, kerken etc. Deze panden zijn vaak beeldbepalend voor een dorp en krijgen door het toevoegen van de woonfunctie een nieuwe toekomstbestendige invulling. Afbeelding 6. Voorbeeld hoe verdichting kan worden toegepast binnen het dorpse karakter (bron: http://www.novavast.nl/Files/handboekOmRK.pdf )
13-12-2021
25
Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen
Kaders voor dorps verdichten - Bij rijwoningen mag max. 65% van het perceel worden bebouwd (hoofd- en bijgebouwen); - Voor twee-onder-een kap woningen is dit max. 45%; - Voor vrijstaande woningen is dit max. 35% (met een maximum van 300 m2 van het perceel in geval van een vrijstaande woning). Aan de andere kant zien we mogelijkheden om kleine woningen, die niet meer voldoen aan de huidige woonwensen, samen te voegen. Hierdoor kan meer woonkwaliteit, bijvoorbeeld door meer leefruimte te realiseren, ontstaan die beter past bij de behoefte van de bewoner. Tenslotte zien wij binnen kaders mogelijkheden om in vrijstaande bijgebouwen, tijdelijk voor de duur van maximaal 10 jaar, zelfstandige wooneenheden toe te voegen. Hiervoor is onder andere vanwege brandveiligheidseisen altijd maatwerk nodig.
13-12-2021
Kaders tijdelijk wonen in een vrijstaand bijgebouw, binnen bestaand bebouwd gebied = woningen worden voor maximaal 10 jaar in een bijgebouw gerealiseerd. Voor tijdelijke bewoning van bijgebouwen is maatwerk vereist. Op basis van de specifieke situatie van de aanvraag wordt beoordeeld of medewerking kan worden verleend aan tijdelijke bewoning van vrijstaande bijgebouwen. Bij dergelijke situaties is andere wet- en regelgeving mede bepalend, bijvoorbeeld vanuit brandveiligheid en parkeren. Minimale vereisten: De bewoners van het hoofdgebouw en het bijgebouw hebben een familiaire band met elkaar. Het bijgebouw is vrijstaand. Het bijgebouw is een bestaand gebouw, behorend bij een hoofdgebouw met (ten dele) een bestaande woonfunctie. De voorgevel van het bijgebouw, waarin de woning is voorzien, mag in alle gevallen niet voorbij (niet achter) de achtergevel van de belendende hoofdgebouwen zijn gepositioneerd. We hanteren een maximale instandhoudingstermijn van 10 jaar.
26
Ontwerp Beleidskader Wonen in de Dorpen
5.6
Opgave passend woonaanbod voor elke levensfase
We vinden het belangrijk dat een ieder toegang heeft tot een bij zijn/haar levensfase passende woning. Of deze woning in eigen dorp wordt aangeboden is afhankelijk van de specifieke vraag en het type kern. Een deel van de ouderen wil graag een woning die levensloop- of zorggeschikt is. Op dit moment is daar in verhouding relatief weinig aanbod in. Juist bij senioren denken wij dat er meer doorstroming mogelijk is. Als zij verhuizen, leidt dat doorgaans tot de langste keten van verhuizingen. Het huidige aanbod matcht nu vaak niet met hun behoefte. Uit de resultaten van de vragenlijst blijkt dat met name levensloopgeschikte woningen, in huur en koop, als ‘vervolgstap’ na de ruime gezinswoningen, schaars zijn. Dit is te vertalen in zelf te bebouwen (kleinere) kavels, maar ook in bijvoorbeeld projectmatig of collectief ontwikkelde hofjes. Naarmate in de bestaande woningmarkt de prijzen lager liggen, is de uitdaging groter om te komen met producten die qua prijsklasse daar op aansluiten. Een deel van de jongvolwassenen wil graag in een huurwoning in het dorp of in een betaalbare koopwoning wonen. Vaak staan ze nog te kort ingeschreven, waardoor ze niet direct voor een huurwoning in aanmerking komen. Uit de resultaten van de vragenlijst blijkt dat weinig woningzoekenden het vertrouwen hebben om binnen 1 jaar een huurwoning te kunnen vinden in de door hen gewenste plek.
En de huizenprijzen zijn dermate gestegen, dat voor een alleenstaande een koopwoning bijna niet meer te betalen is. Zoals eerder gezegd ontstaat doorstroming wanneer senioren gaan verhuizen (of sterven). Wanneer we zoveel mogelijk woningzoekenden in de dorpen een passende woning willen bieden is het van belang om in te zetten op het ontstaan van dergelijke verhuisketen. We willen daarom initiatieven voor levensloopgeschikte woningen en appartementen 13-12-2021
stimuleren. Aandachtspunt hierbij is, dat ook al is er passend aanbod voor senioren, dit nog niet betekent dat ze daadwerkelijk gaan verhuizen. Het kan daarom nodig zijn om een programma op te zetten, waarbij senioren ondersteund en ontzorgd worden. Uit de vragenlijst blijkt dat een deel van de ouderen de verhuiswens heeft om dichter bij voorzieningen te wonen, dan kijken ze voornamelijk naar de dorpen Stiens en Grou. In Stiens en Grou zien we vanuit deze functie kans om ook voor de behoefte uit de regio extra levensgeschikte woningen of appartementen toe te voegen waarbij toegang tot zorg mogelijk is. Voor de dorpen zien we mogelijkheden om voor senioren tussenvoorzieningen te realiseren. Woonzorg Nederland heeft bijvoorbeeld het type tussenvoorziening genaamd de Dorpsveteraan: “Dorpsveteraan is ontwikkeld voor senioren die in hun vertrouwde, dorpse omgeving willen kunnen blijven wonen. Deze formule maakt dat mogelijk. Op de woonlocatie worden voorzieningen die in het dorp ontbreken of verdwijnen, zoveel als mogelijk voorzien. In samenwerking met lokale partners. Bijvoorbeeld een winkel of een kapper. Bewoners zijn bereid om die en andere voorzieningen met elkaar en het dorp te delen. Er is extra aandacht voor mobiliteit en bereikbaarheid.
Ontmoeting en gemeenschap(svorming) staan centraal en zijn eveneens gericht op het dorp.” Deze tussenvoorzieningen passen goed in de kernen waar nog een (bijna) volledig pakket aan voorzieningen aanwezig is, zoals Mantgum, Wergea, Jirnsum. Wij willen daarom graag meedenken met dergelijke initiatieven in deze dorpen.