Onderbouwing - Leeuwarden - Lange Marktstraat 14 (BOPA)

omgevingsvergunning

Leeuwarden - Lange Marktstraat 14 (BOPA) Leeuwarden

DATUM IMRO IDN

11-11-2025

PROJECT PROJECTLEIDER

Leeuwarden - Lange Marktstraat 14

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER AUTEUR STATUS

5.1.2e

5.1.2e

5.1.2e 5.1.2e

20240544 5.1.2e

vastgesteld

Inhoudsopgave

Ruimtelijke motivering (BOPA)

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1

Aanleiding

6

1.2

Ligging projectgebied

6

1.3

Procedure

7

1.4

Leeswijzer

8

Beschrijving van het project en de omgeving

9

2.1

Huidige situatie

9

2.2

Toekomstige situatie

12

2.3

Strijdigheden omgevingsplan

20

Hoofdstuk 3

Participatie

21

Hoofdstuk 4

Beleidskader

23

4.1

Rijksbeleid

23

4.2

Provinciaal beleid

24

4.3

Regionaal beleid

25

4.4

Gemeentelijk beleid

26

Gevolgen voor de fysieke leefomgeving

30

5.1

Ladder voor duurzame verstedelijking

30

5.2

Welstand

31

5.3

Mer-beoordeling

33

5.4

Verkeer en parkeren

34

5.5

Ecologie: soortenbescherming

35

5.6

Ecologie: gebiedsbescherming

36

5.7

Luchtkwaliteit

38

5.8

Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen

39

5.9

Geluid door activiteiten

39

5.10

Geur

41

5.11

Omgevingsveiligheid

42

5.12

Trilling

43

5.13

Slagschaduw en windhinder

44

5.14

Cultureel erfgoed

45

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 5

3/216

5.15

Bodem

46

5.16

Water

46

5.17

Duurzaamheid

48

5.18

Spuitzonering

49

5.19

Gezondheid

49

Economische uitvoerbaarheid

51

Financiële uitvoerbaarheid en kostenverhaal

51

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

52

Hoofdstuk 6 6.1

Hoofdstuk 7 Bijlagen toelichting

53

Bijlage 1

Participatieverslag

55

Bijlage 2

Mer-beoordeling

73

Bijlage 3

Ecologische quickscan

93

Bijlage 4

Stikstofmemo

117

Bijlage 5

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

133

Bijlage 6

Windhinder en -gevaaronderzoek

159

Bijlage 7

Watertoets

211

4/216

Ruimtelijke motivering (BOPA)

5/216

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Aan de Lange Marktstraat 14 in Leeuwarden staat een kantoorpand dat momenteel leeg staat. De initiatiefnemer is voornemens om het pand te herontwikkelen, waarbij een commerciële plint gerealiseerd wordt voor dienstverlening, niet zijnde detailhandel of een supermarkt, en daarboven vier bouwlagen met kantoorruimte. Bovenop het bestaande gebouw wil de initiatiefnemer drie extra bouwlagen toevoegen, waarin 20 appartementen gerealiseerd worden. De voorgenomen ontwikkeling is in strijd met tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Leeuwarden. Het tijdelijk deel bestaat uit (ruimtelijke) regels uit verschillende vervallen instrumenten, zoals het bestemmingsplan, en rijksregels over activiteiten (aangeduid als 'de Bruidsschat'). De ontwikkeling is niet mogelijk op basis van de regels uit het bestemmingsplan 'Stationskwartier' (vastgesteld op 26 maart 2012), omdat binnen de bestemming 'Kantoor' wonen niet is toegestaan. Verder moeten gebouwen binnen het bouwvlak gebouwd worden. Een deel van de nieuwe bebouwing wordt buiten het bouwvlak gebouwd en de maximale bouwhoogte wordt overschreden. Voor de activiteiten 'gebruik' en 'bouwen' is sprake van strijd met het omgevingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te kunnen maken, wordt een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: BOPA) aangevraagd, om zo af te kunnen wijken van het omgevingsplan.

Deze aanvraag dient te worden getoetst aan de beoordelingsregels, waaronder een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De voorliggende motivering voorziet hierin.

1.2

Ligging projectgebied

Het projectgebied ligt aan de Lange Marktstraat 14 ten zuiden van het centrum van Leeuwarden. Het projectgebied omvat de kadastrale percelen LWD00-G-17752 en LWD00-G-17753. De ligging van het projectgebied is weergegeven in figuur 1.1.

6/216

Figuur 1.1

1.3

Projectgebied ten opzichte van de omgeving (bron: Google Maps)

Procedure

Een BOPA is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan of niet vergunningsvrij is. Voor de gewenste ontwikkeling geldt dat deze deels niet mogelijk is op basis van de regels van het omgevingsplan (bouwen buiten het bouwvlak en bouwen ten behoeve van wonen) en de gebruiksactiviteit wonen niet mogelijk is op basis van de binnenplanse omgevingsplanactiviteit gebruik voor kantoren. Het bevoegd gezag kan de BOPA-omgevingsvergunning verlenen als de activiteit voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies en aan de instructieregels van het Rijk en de provincie en de overige specifieke beoordelingsregels voor de BOPA zoals opgenomen in paragraaf 8.1.1.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving. Adviesrecht raad De gemeenteraad van Leeuwarden heeft op 22 december 2021 een lijst vastgesteld voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten die alleen vergund kunnen worden na bindend advies door de gemeenteraad. Voor het realiseren van meer dan 10 woningen binnen bestaand stedelijk gebied geldt een verplicht adviesrecht. Daarmee is advies van de raad nodig alvorens de omgevingsvergunning kan worden verleend. Adviesrecht Gedeputeerde Staten De provincie Fryslân hanteert een lijst met gevallen waarvoor advies en instemming nodig is voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten onder de Omgevingswet (vaststellingsdatum onbekend).

Als geval zoals bedoeld in artikel 16.15, sub d, van de Omgevingswet wordt aangewezen de buitenplanse omgevingsplanactiviteit waarover instructieregels zijn gesteld in hoofdstuk 2 en hoofdstuk 6 van de omgevingsverordening. In paragraaf 4.2.2 wordt getoetst aan de provinciale omgevingsverordening. Hieruit komt naar voren dat instructieregels van toepassing zijn op de ontwikkeling. In beginsel geldt daarmee een advies- en instemmingsrecht voor de

7/216

provincie. Echter, artikel 3 bepaalt dat in afwijking van artikel 2 een omgevingsvergunning voor een BOPA zonder advies en instemming kan worden verleend, indien het een activiteit betreft gelegen in bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling vindt plaats in bestaand stedelijk gebied. Advies en instemming van de provincie is niet vereist. Uitgebreide procedure Het college van B&W van de gemeente Leeuwarden heeft op 28 november 2023 de 'Beleidsregel over van toepassing verklaren uitgebreide procedure op aanvraag omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (artikel 16.65, lid 4, Omgevingswet)' vastgesteld. In artikel 1 is bepaald dat activiteiten waarvoor een verplicht adviesrecht voor de raad geldt, zijn aangewezen als activiteiten die in ieder geval aanzienlijke gevolgen hebben of kunnen hebben voor de fysieke leefomgeving en waartegen naar verwachting verschillende belanghebbenden bedenkingen zullen hebben. Voor deze gevallen verklaart het college van B&W de uitgebreide procedure van toepassing. Omdat voor deze ontwikkeling een bindend adviesrecht voor de raad geldt, is de uitgebreide procedure van toepassing. Dit betekent dat op een aanvraag omgevingsvergunning binnen 26 weken (6 maanden) wordt beslist. Deze beslistermijn kan eventueel worden verlengd met 6 weken.

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 gaat in op de huidige en voorgenomen situatie. De huidige situatie wordt beschreven aan de hand van het bestaande gebruik en de aanwezige bebouwing in het projectgebied. De toekomstige situatie beschrijft het initiatief voor het projectgebied, het initiatief en de strijdigheden met het omgevingsplan. Hoofdstuk 3 beschrijft of en hoe participatie heeft plaatsgevonden en hoe dit heeft bijgedragen aan het ontwerp. Vervolgens toetst Hoofdstuk 4 aan het relevante beleidskader en toetst Hoofdstuk 5 aan de relevante aspecten van de fysieke leefomgeving. Hoofdstuk 6 gaat in op de financiële haalbaarheid van het project. Hoofdstuk 7 concludeert tenslotte of met de ontwikkeling sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

8/216

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving van het project en de omgeving

Huidige situatie

2.1.1 Ligging projectgebied Het projectgebied ligt aan de Lange Marktstraat en grenst aan het zuiden van het centrum van Leeuwarden. De directe omgeving van het projectgebied bestaat overwegend uit hoge kantoorbebouwing. De Lange Marktstraat maakt deel uit van de kantorenhaak van Leeuwarden en kan gezien worden als het middelpunt van de zakelijke en financiële dienstverlening. De noordkant van het projectgebied wordt begrensd door het kantoorpand van Achmea. Ten noorden hiervan ligt de Willemskade. De westzijde wordt begrensd door kantoorpanden. De zuidzijde wordt begrensd door de Lange Marktstraat, waarbij verder ten zuiden het hoofdstation is gelegen. Ook ligt ten zuiden Markt 058, het voormalige Aegon-kantoor dat in de huidige situatie wordt gebruikt voor studentenhuisvesting, kantoorruimtes en een commerciële plint met een restaurant en sportschool op de begane grond. Aan de oostzijde vormt de Sophialaan de begrenzing. De Lange Marktstraat wordt begeleid door groenstroken langs de bermen. Voor de Lange Marktstraat en het gedeelte van de Sophialaan dat het projectgebied begrenst, geldt een maximale snelheid van 15 km/uur. Een luchtfoto van het projectgebied en de omgeving is weergeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1

9/216

Luchtfoto projectgebied (bron: Google Maps)

2.1.2 Geschiedenis en huidig gebruik De Lange Markstraat is onderdeel van de stadsuitbreiding aan de zuidkant van Leeuwarden. De straat liep langs de in 1874 aangelegde 'nieuwe veemarkt', vlakbij het station, dat in 1863 in gebruik was genomen. Aan de Lange Markstraat stonden vele café’s en logementen die goede zaken deden dankzij de vele reizigers en bezoekers van de veemarkt. Het pand aan nr. 14 werd in 1881 gebouwd. In 1890 werd het in gebruik genomen als atelier door fotograaf 5.1.2e . Het voormalige pand is samen met de andere panden aan de Lange Marktstraat na enige tijd gesloopt, waar in 1967 de huidige bebouwing voor is teruggekomen. De huidige bebouwing in het projectgebied is als kantoor gebruikt door FBTO. Het pand is in 2022 verkocht en staat sindsdien leeg. De 2 bebouwing in het projectgebied heeft een oppervlakte van circa 5.700 m BVO en een hoogte van 25 meter. In figuur 2.2 is het voormalige pand dat in 1880 is gebouwd, weergegeven. In figuur 2.3 is het aanzicht op de huidige bebouwing omstreeks 1970-1980 weergegeven. In figuur 2.4 is het aanzicht op het projectgebied in de huidige situatie weergegeven.

Figuur 2.2

Voormalig pand uit 1880 van 5.1.2e

Figuur 2.3

Nieuw pand projectgebied dat in 1967 gebouwd werd, met reclamebord van FBTO (bron: 5.1.2e

5.1.2e

10/216

fotograaf (bron: 5.1.2e

.blog)

Figuur 2.4

Aanzicht projectgebied vanaf Lange Marktstraat (bron: Google Maps)

2.1.3 Mogelijkheden omgevingsplan Bestemmingsplan Stationskwartier Het projectgebied is geregeld in het bestemmingsplan Stationskwartier, dat op 26 maart 2012 is vastgesteld door de gemeenteraad van Leeuwarden en dat deel uitmaakt van het tijdelijke omgevingsplan van de gemeente. In dit bestemmingsplan is het projectgebied bestemd als 'Kantoor' en heeft een gedeelte van het gebouw de functieaanduiding 'specifieke vorm van kantoor - detailhandel en daghoreca'. Binnen de bestemming 'Kantoor' zijn de gronden bestemd voor gebouwen ten behoeve van kantoren waarin op bedrijfsmatige wijze dienstverlening plaatsvindt zonder of met een ondergeschikte baliefunctie, en voor gebouwde parkeervoorzieningen ten behoeve van de kantoorfunctie. De beoogde kantoor- en dienstverleningsfunctie passen binnen de planologische mogelijkheden van het omgevingsplan. Voor het bouwen van gebouwen geldt een maximale bouwhoogte van 25 meter. In figuur 2.5 is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan ter plaatse van het projectgebied weergegeven.

11/216

Figuur 2.5 Uitsnede bestemmingsplan Stationskwartier ter plaatse van projectgebied (oranje strook = functieaanduiding) Bestemmingsplan Partiële herziening archeologie Op grond van het bestemmingsplan Partiële herziening archeologie, vastgesteld op 29 maart 2022, is het projectgebied bestemd met 'Waarde - Archeologie 6'. Voor bouwwerken waarvoor bodemingrepen nodig zijn met een oppervlakte groter dan 10.000 m2 en die de bodem dieper dan 0,50 m beneden maaiveld verstoren, moet alvorens een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt verleend, een archeologisch rapport overlegd worden. Voor onderhavige ontwikkeling worden geen bodemingrepen uitgevoerd. Bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Parkeren Op grond van het bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Parkeren is het projectgebied bestemd met de gebiedsaanduiding 'wetgevingszone - parkeren'. Artikel 2.1 bepaalt dat een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, niet kan worden gebouwd of gebruikt waneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Onder voorwaarden kan in minder gelegenheid worden voorzien.

In paragraaf 5.4.2 komt naar voren dat voor de ontwikkeling in voldoende parkeerplaatsen kan worden voorzien.

2.2

Toekomstige situatie

De initiatiefnemer wil het kantoorpand herontwikkelen tot een gebouw met meerdere functies. Het souterrain van 500 m2 bevat bergingen voor de appartementen en een techniekruimte, en een gezamenlijke fietsenberging van 100 m2 voor de kantoorgebruikers. In de plint van 600 m2 moet ruimte zijn voor dienstverlening, zoals een makelaardij, accountant of notaris. Op de eerste tot en met de vierde verdieping komen kantoorruimtes van in totaal 2.800 m2, in verschillende metrages. De huidige bovenste bouwlaag wordt gesloopt en er worden vier bouwlagen toegevoegd, waarop maximaal 20 appartementen gerealiseerd worden. In totaal worden daarmee drie extra bouwlagen aan het gebouw toegevoegd. De 20 appartementen worden in het betaalbare segment (Haagse norm, maximaal €405.000 in 2025) en de vrije sector worden gebouwd. De appartementen variëren in oppervlakte van 60 m² tot 114 m² (gebruiksoppervlak). Het gebouw krijgt aan de buitenkant een moderne en vergroende uitstraling. In totaal krijgt het gebouw een oppervlakte van 5.700 m2 BVO/4.300 m2 VVO. In figuur 2.6 zijn de plattegronden van de verdiepingen weergegeven. In figuur 2.7 is een ontwerp van de gevels weergegeven. In figuur 2.8 zijn impressies van het projectgebied weergegeven.

12/216

13/216

14/216

15/216

16/216

17/216

Figuur 2.6

18/216

Plattegronden van de verdiepingen (bron: 5.1.2e

)

Figuur 2.7

19/216

Ontwerp van de gevels (zuid-, west- en oostzijde) (bron: 5.1.2e

)

Figuur 2.8

2.3

Impressies van het projectgebied (bron: 5.1.2e

en Invite)

Strijdigheden omgevingsplan

Zoals eerder aan de orde is gekomen, zijn de gronden op basis van het bestemmingsplan Stationskwartier bestemd met 'Kantoor'. Het toevoegen van appartementen aan het kantoorgebouw is in strijd met de gebruiksen bouwregels van het omgevingsplan, omdat wonen binnen de bestemming 'Kantoor' niet is toegestaan. Verder wordt gedeeltelijk buiten het bouwvlak gebouwd doordat de balkons van de appartementen en de uitbouw aan de oostzijde buiten het bouwvlak gerealiseerd worden en wordt de maximale bouwhoogte van 25 meter overschreden. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, wordt een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit aangevraagd.

20/216

Hoofdstuk 3

Participatie

De initiatiefnemer moet bij het aanvragen van een omgevingsvergunning aangeven of hij aan participatie heeft gedaan en wat de resultaten zijn. Het gaat hierbij niet alleen om omwonenden. Afhankelijk van het initiatief kan de initiatiefnemer de mening van burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen (intekentafel/omgevingstafel) inwinnen. Hij kan daardoor zijn initiatief aanpassen, zodat het meer draagvlak heeft. Het bevoegd gezag kan de uitkomst van de participatie betrekken bij de besluitvorming. Gemeente Leeuwarden heeft op 22 maart 2023 de Verordening participatie Omgevingswet gemeente Leeuwarden 2024 vastgesteld. Gemeentelijk niveau Verplichte participatie De Verordening participatie Omgevingswet Leeuwarden 2024 bepaalt in artikel 6 dat de gemeenteraad een lijst vaststelt met buitenplanse omgevingsplanactiviteiten waarvoor participatie verplicht is. De gemeenteraad van Leeuwarden heeft op 22 december 2021 deze lijst vastgesteld. De ontwikkeling maakt meer dan 10 woningen mogelijk, waardoor participatie verplicht is. De gemeente heeft nog geen handreiking of beleidsregel vastgesteld die uitwerkt hoe participatie kan worden vormgegeven. In het kader van zorgvuldige planvorming en in overeenstemming met de uitgangspunten van de Omgevingswet heeft het participatietraject plaatsgevonden. Een verslag hiervan is opgenomen in Bijlage 1.

Uitvoering participatietraject Het participatietraject richtte zich op het informeren en betrekken van de directe omgeving. De initiatiefnemer heeft belanghebbenden actief geïnformeerd over de voorgenomen ontwikkeling via meerdere communicatiekanalen. Zo zijn er twee informerende brieven verspreid onder omwonenden en ondernemers, waarin het project, de planning en de mogelijkheden tot contact zijn toegelicht. Daarnaast is een projectwebsite ingericht waarop achtergrondinformatie, visualisaties en actuele updates beschikbaar zijn gesteld. Om de zichtbaarheid en toegankelijkheid van het project verder te vergroten, is op het kantoorpand aan de Lange Marktstraat een grote QR-code aangebracht. Deze kan eenvoudig worden gescand door voorbijgangers en geïnteresseerden, waarmee zij direct toegang krijgen tot de projectwebsite. Dit draagt bij aan een laagdrempelige en transparante communicatie met de omgeving. Naast het verstrekken van informatie is de omgeving ook actief geraadpleegd. In de eerste brief werd belanghebbenden de mogelijkheid geboden om schriftelijk te reageren of contact op te nemen met de omgevingsmanager. Op verzoek zijn vervolgens één-op-één gesprekken gevoerd met bewoners en ondernemers die specifieke vragen of zorgen wilden bespreken. Deze gesprekken boden ruimte voor het delen van lokale kennis, het uiten van aandachtspunten en het bespreken van mogelijke impact.

Resultaten participatietraject Naar aanleiding van de conceptaanvraag voor de BOPA is één schriftelijke reactie binnengekomen en is tevens een één-op-één-gesprek aangevraagd, beiden door de eigenaar van het naastgelegen kantoorgebouw. Er zijn bedenkingen ten aanzien van enkele onderdelen van het plan, te weten bezonning en windhinder, inbreuk op

21/216

privacy en beheer, onduidelijkheden in het concept, verkeer, parkeren en afvalstromen, en de vluchtwegcapaciteit en milieueffecten. Deze genoemde punten zijn gedeeld met het ontwerpteam en meegenomen in de verdere uitwerking van het plan. Dit heeft geleid tot concrete aanpassingen in het ontwerp. De getroffen maatregelen zijn als volgt: Beperking van inkijk en verbetering van privacy: de noordgevel van de optopping is grotendeels gesloten, met uitzondering van één klein raam ten behoeve van daglichttoetreding. De terrassen zijn trapsgewijs naar achteren geplaatst en afgerond, waardoor de afstand tot de Bonnematoren toeneemt en het zicht van en naar de appartementen wordt beperkt. De randen van de terrassen aan de noordzijde worden voorzien van beplanting om visuele overlast verder te minimaliseren. Aanpassing en verduidelijking van studies: op basis van het aangepaste ontwerp is een nieuwe zonnestudie aangevraagd. In de communicatie is toegelicht dat zonnestudies geen wettelijke normen kennen, maar bedoeld zijn ter illustratie van schaduwwerking. Ook is aanvullende toelichting gegeven op de windstudie, waarin wordt verwezen naar de gehanteerde toetsingskaders. Actiflow, specialist in windonderzoek, heeft bevestigd dat er geen normen bestaan voor windhinder op omliggende bebouwing en dat er geen risico’s zijn voor de constructieve veiligheid van de Bonnematoren.

Verduidelijking van het programma en de BOPA: het plan voorziet in 20 woningen, variërend van 60 m² tot 114 m² GBO. De horecafunctie was aanvankelijk opgenomen als planologische mogelijkheid, maar is mede op verzoek van de indiener uit het plan verwijderd. De indiener heeft in een later stadium expliciet aangegeven dat horeca voor hen niet wenselijk is. Hier is gehoor aan gegeven. Parkeren en afvalverwerking: voor de parkeerbehoefte wordt een externe oplossing gezocht, zodat het naastgelegen kantoorgebouw hiervan geen overlast zal ondervinden. Er is contact gelegd over het gebruik van parkeerplaatsen in een nabijgelegen parkeergarage. Een vervolggesprek hierover vindt plaats op 12 juni 2025. Voor afvalverwerking is contact gelegd met Omrin. Indien nodig zal in overleg met de gemeente een extra ondergrondse container worden geplaatst. De initiatiefnemer heeft toegezegd de indiener hierover op de hoogte te houden. Milieuonderzoeken en MER: het ecologisch onderzoek is inmiddels uitgevoerd en de resultaten zijn gedeeld en beschikbaar. De MER-aanmeldingsnotitie is toegevoegd aan de onderbouwing, hieruit volgt dat er geen belangrijke nadelige milieugevolgen worden verwacht. Met deze maatregelen is beoogd om de zorgen van indiener serieus te nemen en deze waar mogelijk tegemoet te komen. De dialoog met indiener wordt voortgezet gedurende het verdere proces.

Provinciaal niveau Omgevingstafel De provincie Fryslân hanteert een lijst met gevallen waarin een omgevingstafel verplicht is op grond van en zoals opgenomen in (de toelichting op) de Omgevingsverordening Fryslân. Voor deze ontwikkeling geldt geen verplichte omgevingstafel.

22/216

Hoofdstuk 4 4.1

Beleidskader

Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Met dit instrument kan worden ingespeeld op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Realiseren opgaven In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren: 1. De Omgevingsagenda Voor Noord-Nederland is een omgevingsagenda opgesteld, waar Friesland deel van uitmaakt. In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan.

De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio. 2. De NOVI-gebieden Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie. De regio waarvan de gemeente Leeuwarden deel van uitmaakt is niet aangewezen als NOVI-gebied. Toetsing en conclusie De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen zoals opgenomen in de NOVI. Wel draagt de herontwikkeling van een leegstand pand tot een gebouw met verschillende functies bij aan een sterke en gezonde stad en regio.

23/216

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie Fryslân - De Romte Diele Op 23 september 2020 is de omgevingsvisie Fryslân - De romte diele vastgesteld, waarin de ambities voor de provincie voor 2030-2050 worden uitgesproken. Hierbij wordt gewerkt met negen principes die richting geven bij het maken van keuzes. Enerzijds zijn de principes inhoudelijk van aard, zoals zuinig ruimtegebruik, omgevingskwaliteit als ontwerpbasis, koppelen van ambities, gezondheid en veilig. Anderzijds zijn er samenwerkingsprincipes, zoals rolbewust, decentraal wat kan, het 'ja, mits-principe', aansluiting zoeken en sturen op proces, ruimer op inhoud. De insteek om de ambities te realiseren is niet door verandering tegen te houden, maar door de gewenste nieuwe ontwikkelingen te laten aansluiten bij bestaande kwaliteiten. Toetsing Het projectvoornemen sluit aan bij het principe van 'zuinig ruimtegebruik'. Er wordt geen openbare ruimte onttrokken ten behoeve van de ontwikkeling, omdat de functies deels worden gerealiseerd in een leegstand pand en de woningen met extra bouwlagen aan het gebouw worden toegevoegd. Ook worden verschillende functies (kantoor, dienstverlening en wonen) met elkaar gecombineerd. Ook sluit het project aan bij het principe van 'koppelen van ambities'. Plannen en projecten dragen bij aan meerdere ambities. Dit kan door opgaven met elkaar te verweven, slimme combinaties te maken en koppelkansen te benutten.

Met de ontwikkelingen wordt onder meer gewerkt aan de ambities 'natuurinclusief ontwerpen', 'energietransitie' en 'woningbouwopgave'. De balkonnen/terrassen van het pand krijgen een groene uitstraling, waarmee wordt bijgedragen aan het versterken van de biodiversiteit. De appartementen worden gasloos opgeleverd, wat bijdraagt aan de energietransitie en de bouw van 20 appartementen draagt bovendien bij aan de woningbouwopgave. Tenslotte draagt de realisatie van nieuwe appartementen in het betaalbare segment en de vrije sector nabij de binnenstad bij aan de leefbaarheid van Leeuwarden. Conclusie Het project sluit aan bij de inhoudelijke principes van zuinig ruimtegebruik en koppelen van ambities. De ontwikkeling is in lijn met het beleid zoals dat is verwoord in de Omgevingsvisie Fryslân. 4.2.2 Omgevingsverordening Fryslân 2022 Op 22 september 2022 is de omgevingsverordening Fryslân vastgesteld. Tegelijk met de Omgevingswet is de Omgevingsverordening Fryslân 2022 op 1 januari 2024 in werking getreden. Deze Verordening sluit aan op de ambities en opgaven uit de Omgevingsvisie van de provincie Fryslân De romte diele. De inhoudelijke principes sluiten aan bij de principes uit de Verordening Romte Fryslân 2014.

Instructieregel: omgevingskwaliteiten als basis Artikel 2, lid 1 bepaalt dat in een omgevingsplan wordt aangegeven op welke wijze het plan rekening houdt met de (eventuele) aanwezige archeologische waarden. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 5.14.

24/216

Instructieregel: gezond en veilig Op grond van artikel 2.5, lid 1 bevat een omgevingsplan dat voorziet in nieuwe stedelijke functies, een onderbouwing van de wijze waarop effecten op de gezondheid en veiligheid zijn meegewogen in het plan. Dit is nader onderbouwd in paragraaf 5.11 en 5.19. Op grond van artikel 2.5, lid 2 bevat een omgevingsplan, zo nodig, een onderbouwing van de wijze waarop het plan rekening houdt met het risico op wateroverlast of op overstroming vanuit de Friese boezem, ook gezien vanuit de mogelijkheid van falen van regionale waterkeringen. Dit is nader onderbouwd in paragraaf 5.16. Instructieregel: programmering woningbouw Een omgevingsplan kan nieuwe woningen bevatten, wanneer deze passen binnen de regionale woningbouwafspraken. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 4.3.1. De ontwikkeling is in lijn met de Woondeal Leeuwarden 2023. Conclusie Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling passend is binnen de Omgevingsvisie Fryslân en voldoet aan de instructieregels uit de Omgevingsverordening Fryslân.

4.3

Regionaal beleid

4.3.1 Woondeal Leeuwarden 2023 Met de ondertekening van zes regionale woondeals, waaronder die voor Leeuwarden, zijn in april 2023 de krachten gebundeld om de woningbouw in de provincie Fryslân te versnellen. Leeuwarden is het economische, culturele en kennishart van Fryslân, waar veel centrumvoorzieningen gevestigd zijn en dat een (hoog)stedelijk woonmilieu heeft. Ook na 2030 wordt nog een groei van de gemeente Leeuwarden voorzien. De gemeente heeft drie hoofdopgaven: voorzien in de sterke huishoudensgroei door realisatie van (hoog)stedelijke woonmilieus met een bovenregionale impact; het voorzien in betaalbare en gezonde woningen in een gezond woonmilieu voor het grote aantal huishoudens met een laag sociaal economische status; transformatie van de naoorlogse woningvoorraad. De gemeente Leeuwarden zet zich in voor de realisatie van ca 5.675 woningen. Hiervan dient circa 3.820 betaalbaar te zijn (huur en koop). Koopwoningen worden tot en met €405.000 als betaalbaar beschouwd (prijspeil 2025). De appartementen worden in het betaalbare segment en de vrije sector gerealiseerd. Daarmee wordt deels voldaan aan de doelstelling om betaalbare woningen te realiseren. De realisatie van 20 appartementen draagt bij aan het doel om circa 5.675 woningen te realiseren. Conclusie Het project is in lijn met het regionaal beleid.

25/216

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Omgevingsvisie gemeente Leeuwarden Op 22 december 2021 is de omgevingsvisie van de gemeente Leeuwarden vastgesteld. De omgevingsvisie heeft als subtitel 'Vergroenen, verbinden, verwaarden'. De omgevingsvisie is opgesteld in het kader van de wetgevingsoperatie rond de Omgevingswet en biedt een nieuwe integrale visie op de fysieke leefomgeving van de gemeente Leeuwarden. De gemeente gebruikt hierin de drie hoofdambities uit het positioneringsdocument 'Leeuwarden in 2028' als uitgangspunt: 1. Het is goed leven in Leeuwarden in 2028. a. In 2028 voldoet de leefomgeving aan de principes van de brede welvaart waardoor Leeuwarden een fijne plek is om te wonen, te werken, te ondernemen en te verblijven. 2. Leeuwarden is in 2028 het hart van een bijzondere groen-blauwe regio. a. In 2028 is Leeuwarden een gemeente waar water, natuur en open ruimte worden gekoesterd. 3. Leeuwarden is in 2028 een sterke economische gemeente. a. In 2028 is Leeuwarden een sterke, centrale stad waarin veel functies en organisaties op het terrein van zorg, onderwijs, kennis en bedrijvigheid samenkomen. Toetsing De omgevingsvisie kent drie ontwikkelprincipes: vergroenen, verbinden en verwaarden. Vergroenen betekent een volhoudbaar gebruik van de ruimte: emissievrij, circulair, adaptief. Het bodem- en watersysteem zijn daarbij leidend.

De ontwikkeling draagt hier in zekere mate aan bij, omdat de appartementen gasloos worden opgeleverd. Het gebouw krijgt een vergroende uitstraling, waardoor beter kan worden omgegaan met hittestress. Er vindt geen watercompensatie plaats, omdat de ontwikkeling in een bestaand gebouw plaatsvindt en de verharding in het projectgebied niet toeneemt. Het tweede ontwikkelprincipe, verbinden, stelt mensen in staat om deel te nemen aan de maatschappij, om samen vorm te geven aan een gezond en betekenisvol leven. Verbindingen zijn er in vele vormen: stad met dorpen en het buitengebied, woningen met de openbare ruimte, wijken met de binnenstad, mensen met voorzieningen, wonen met werken. De herontwikkeling van een momenteel leegstaand kantoorpand tot een gebouw met verschillende functies draagt bij het verbinden van wonen met werken. Tenslotte houdt verwaarden in dat de gemeente prioriteit geeft aan herontwikkeling van gebouwen en bestaande bebouwde gebieden boven het ontwikkelen van nieuwe uitbreidingslocaties. De ontwikkeling draagt hier aan bij, omdat een leegstaand kantoorpand wordt herontwikkeld tot een gebouw met verschillende functies (kantoren, wonen en dienstverlening). Bovendien draagt de ontwikkeling in het projectgebied bij aan de leefbaarheid van Leeuwarden en wordt meer bruikbare kantoorruimte aan het centrum toegevoegd, wat de werkgelegenheid kan bevorderen.

26/216

4.4.2 Uitvoeringsprogramma Binnenstad 2023-2030 In het Uitvoeringsprogramma Binnenstad 2023-2030 beschrijft de gemeente haar ambities en kansen voor de binnenstad van Leeuwarden. Het gedeelte waar het projectgebied in is gelegen, waar vroeger de Veemarkt en zijn vele kroegen beeldbepalend waren, wordt beschreven als het meest grootsteedse deel van de binnenstad. De Achmea- en Avérotorens, en de voormalige panden van de Friesland Bank en Aegon bepalen hier het beeld. Ondanks het feit dat dit nog steeds in de eerste plaats een kantoorgebied is, is er hier veel veranderd. In het oude kantoor van Aegon wonen nu veel studenten, en rondom het station zijn er veel restaurants bij gekomen. De toekomst van het gebied wordt in belangrijke mate bepaald door de ontwikkeling van het Spoordok, en de ambities voor de overige spoorzone. Er ligt een ambtelijk advies om het wonen in de binnenstad te bevorderen en daarmee onbenut (woon)potentieel te verzilveren. Dit levert zo een bijdrage aan de woonopgave van de gemeente. Het realiseren van appartementen op een leegstand pand draagt hier aan bij. Verder draagt de ontwikkeling bij aan 'programmalijn 2 - Economisch vitaal'. Hierbij hoort een stimuleringsimpuls voor toekomstbestendig ondernemerschap, zoals circulaire initiatieven, en visuele maatregelen voor leegstaande panden en lelijke gevels om de belevingswaarde voor bezoekers te vergroten.

Met de ontwikkeling wordt een leegstaand pand herontwikkeld tot een gebouw met meerdere functies. Het combineren van kantoren, dienstverlening en wonen houdt het gebouw levendig. Ook krijgen de gevels van het gebouw, die nu een verloederde uitstraling hebben, een opwaardering. De ontwikkeling is in lijn met het gemeentelijke uitvoeringsprogramma Binnenstad. 4.4.3 Collegeprogramma 2022-2026 'nu investeren in de toekomst' De ambitie van het collegeprogramma is om de komende jaren te investeren in de toekomst van Leeuwarden door het vergroten van de kwaliteit van leven van inwoners nu, maar ook voor toekomstige generaties zodat de stad en de dorpen goed worden achtergelaten voor kinderen en kleinkinderen. Daarbij beïnvloeden ontwikkelingen elders de samenleving dichtbij. Deze integrale visie komt ook naar voren in grote thema’s zoals klimaatverandering, economie en digitalisering. De coalitie wil samen met inwoners, ondernemers, verenigingen en organisaties bouwen aan een sociale, vernieuwende en duurzame gemeente. Een gemeente waar mensen goed én gezond kunnen wonen, werken en recreëren en waar niemand aan de zijlijn hoeft te staan. Waar bedrijven en kennisinstellingen alle ruimte krijgen om te innoveren. Een gemeente die haar Europese status als Culturele Hoofdstad van 2018 ook de komende jaren weet te verzilveren.

De uitgangspunten van het coalitieakkoord voor 2022-2026 zijn samengevat in vijf uitgangspunten: 1. We vergroenen - We doen het emissievrij, circulair en adaptief; 2. We verbinden - We zoeken de verbinding op thema's; onderwijs met arbeidsmarkt, cultuur met maatschappelijke opgaven, leefomgeving met gezondheid, voedselproductie met voedselconsumptie; 3. We verwaarden - We dragen bij aan leefbaarheid en geluk van mensen; 4. We werken slim - We maken verantwoord gebruik van data en (nieuwe) technologie; 5. We werken samen - We zoeken samenwerking met overheden, met de Mienskip, met bedrijven en kennisinstellingen, met de regio, met het rijk en met Europa. Daarbij komen we tot de juiste verdeling van rollen en verantwoordelijkheden. De herontwikkeling van het kantoorpand tot een gebouw met een kantoor-, dienstverlenings- en woonfunctie, waarbij aandacht is voor natuurinclusief en energiezuinig bouwen, past binnen de uitgangspunten van het

27/216

coalitieakkoord. 4.4.4 Afwegingskader 'Wonen in de stad' gemeente Leeuwarden In het beleidsprogramma 'Wonen in de stad', vastgesteld op 28 augustus 2024, wordt het beleid voor in- en uitbreiding in de stad geactualiseerd. Waar, in welke omvang en op welke manier ziet de gemeente de in- en uitbreiding van woningen in Leeuwarden de komende jaren voor zich, zodat de stad zowel voor haar bestaande inwoners als nieuwkomers een bijzondere goede plek is om te wonen? Het beleidsprogramma schetst de koers voor het wonen in Leeuwarden-stad, met ambities voor de korte termijn (2030) én een doorkijk naar de middellange termijn (2040). Het beleidsprogramma 'Wonen in de stad' vervangt het 'Afwegingskader Woningbouw gemeente Leeuwarden' uit 2016. De ambitie van Leeuwarden in brede zin is om een stad van waarde te zijn. Dat betekent een stad met voldoende beschikbaarheid voor diverse doelgroepen en voldoende betaalbare woningen. Maar ook een stad waar je bijzonder goed - in de reuring, ruis, rust of in de rafel aan de stadsrand - kunt wonen. En dat met werk en voorzieningen dichtbij, in een zo’n compact mogelijke stad die klimaatadaptief is. Deze ambitie vertaalt zich in vier subdoelen: 1. De veelzijdige stad: Vergroten van de beschikbaarheid voor meer doelgroepen en meer variatie aan woningen per wijk. 2. De betaalbare stad: Meer betaalbare woningen én een betere spreiding daarvan. 3.

Bijzonder (goed) wonen: Kwaliteitsverbetering van de woning en directe woonomgeving. 4. De compacte stad: Kwaliteitsverbetering van de leefomgeving van de stad als geheel. Het eerste subdoel 'de veelzijdige stad' bestaat uit variatie in het type plattegrond per woningbouwplan, zowel in het aantal kamers als het aantal vierkante meters. Ook wordt actief in- en doorstroom van huishoudens gestimuleerd. De gemeente zet zich daartoe in op het bouwen van meer geschikte woningen voor ouderen, studenten en op (behoud van) tijdelijke woningen voor spoedzoekers. De ontwikkeling sluit aan op dit subdoel. Het plan voorziet in de realisatie van 20 appartementen in verschillende oppervlaktes (van 60 m² tot 114 m²). Ook worden zowel betaalbare woningen als vrije sector appartementen gerealiseerd, wat bijdraagt aan beschikbaarheid voor meerdere doelgroepen. De woningen zijn levensloopbestendig en daarmee geschikt voor ouderen. Het tweede subdoel 'de betaalbare stad' zet zich in voor meer betaalbare woningen voor lage en lage middeninkomens, en beter verspreid. De ontwikkeling omvat appartementen in het betaalbare koopsegment volgens de Haagse norm (max. €405.000 in 2025), wat aansluit op het streven naar betaalbaarheid voor middeninkomens.

Hoewel geen sociale huurwoningen in het bouwplan zijn opgenomen, sluit het project aan bij de spreiding van betaalbare woningen in hoogstedelijke gebieden zoals de binnenstad. Het derde subdoel 'bijzonder (goed) wonen' bestaat uit kwaliteitsverbetering van de woning en directe woonomgeving, met meer oog voor het karakter van het woonmilieu. Per woningbouwopgave en per woonmilieu gelden vuistregels voor onder andere de minimale gebruiksoppervlakte per woning. Voor middenhuur/koopappartementen geldt een minimale gebruiksoppervlakte van 50/60 m2. De beoogde appartementen variëren van 60 tot 114 m2 in gebruiksoppervlakte, waarmee het minimum ruim wordt behaald. Verder draagt de transformatie van een leegstaand kantoorpand naar een multifunctioneel gebouw met

28/216

vergroende gevels, gasloze appartementen, bergingen en fietsenstallingen bij aan woonkwaliteit. De plek nabij het station en andere voorzieningen (zie ook paragraaf 5.19) maakt het aantrekkelijk voor starters en andere doelgroepen die in de binnenstad willen wonen. Het vierde en laatste subdoel 'de compacte stad' werkt tenslotte aan kwaliteitsverbetering van de leefomgeving als geheel. Dit doet de gemeente door zich de komende jaren te focussen op inbreiding in plaats van uitbreiding: tweederde van de woningbouwopgave tot en met 2040 programmeert de gemeente binnen bestaand bebouwd gebied. De groei van de stad concentreert zich op een aantal plekken, waar hogere bouwvolumes worden gerealiseerd. De ontwikkeling draagt bij aan dit subdoel, omdat de woningen binnen bestaand bebouwd gebied worden gerealiseerd. De ontwikkeling vindt plaats in/op bestaande bebouwing. Inbreiding gaat daarbij voor uitbreiding. Het project draagt bij een gemengd ruimtegebruik (werken en wonen), zonder dat een beslag wordt gedaan op de beschikbare ruimte. 4.4.5 Parkeerbeleidsplan 2015 De gemeenteraad heeft op 16 november 2015 het Parkeerbeleidsplan vastgesteld. Dit plan is een actualisatie van het parkeerbeleidsplan uit 2004.

In het nieuwe parkeerbeleidsplan wordt de komende jaren voor Leeuwarden ingezet op het voortzetten van het parkeerbeleid op basis van de eerder vastgelegde beleidsregels (ten aanzien van de vergunninguitgifte en de procedure om te komen tot eventuele uitbreiding van de blauwe zone). Voor de parkeernormen geldt dat wordt vastgelegd hoeveel parkeerplaatsen bij de bouw of vergunningplichtige verbouw moeten worden gerealiseerd. Uitgangspunt bij de parkeernormering is dat het parkeren op eigen terrein wordt opgelost. De parkeergarages zijn de primaire parkeerlocaties voor bezoekers van het centrum. Voor de schilwijken rond de binnenstad staat voorop het waarborgen van het leefklimaat door het weren van langparkeren. In paragraaf 5.4 wordt nader ingegaan op de parkeerbehoefte. 4.4.6 Conclusie gemeentelijk beleid De projectontwikkeling is in lijn met het gemeentelijk beleid.

29/216

Hoofdstuk 5 5.1

Gevolgen voor de fysieke leefomgeving

Ladder voor duurzame verstedelijking

5.1.1 Toetsingskader De Ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de Ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl bepaalt dat deze instructieregel ook geldt voor een BOPA. Bij een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Artikel 5.129g Bkl legt hiervoor geen grens vast. Volgens jurisprudentie onder de Wro/het Bro is in beginsel pas sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling bij plannen vanaf 12 woningen of bij een functiewijziging of toevoeging van bebouwing met een andere stedelijke functie vanaf 500 m2 bvo. Leegstand mag volgens jurisprudentie niet 'onaanvaardbaar' zijn.

Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied, moet ook rekening worden gehouden met de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. De grens van het stedelijk gebied wordt bepaald door de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het omgevingsplan en de aard van de omgeving. 5.1.2 Toetsing De ontwikkeling bestaat uit de realisatie van kantoren, dienstverlening en woningen. Voor het kantoor en dienstverlening geldt dat geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, omdat sprake is van hergebruik van een bestaand kantoorpand. Kantoren en dienstverlening zijn in de huidige situatie planologisch toegestaan. Voor de appartementen, die op nieuwe bouwlagen aan het gebouw worden toegevoegd, geldt wel dat sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Omdat meer dan 12 woningen gerealiseerd worden, betekent dit dat de behoefte aan de ontwikkeling moet worden aangetoond. In paragraaf 4.3.1 is aangetoond dat er behoefte is aan nieuwe woningen in het centrum van Leeuwarden. De ontwikkeling vindt plaats binnen stedelijk gebied, waardoor de locatiekeuze niet onderbouwd hoeft te worden.

Conclusie Gelet op het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er behoefte is aan appartementen in de gemeente Leeuwarden. Het project voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

30/216

5.2

Welstand

5.2.1 Toetsingskader Welstand gaat over hoe de uiterlijke kenmerken van een bouwwerk in de omgeving passen. Hierbij kan gedacht worden aan de vorm, kleur of gebruikte materialen. De redelijke eisen van welstand zijn uitgewerkt in de welstandsnota van de gemeente. In de bruidsschat zijn regels opgenomen met betrekking tot (1) repressief welstand (art. 22.7), oftewel de excessenregeling en (2) beoordeling van een aanvraag om een omgevingsvergunning met betrekking tot een bouwactiviteit en het in stand houden en gebruiken van het te bouwen bouwwerk (art. 22.29). Indien een gemeente geen welstandsnota en ook geen beleidsregels voor de beoordeling van het uiterlijk van bouwwerken heeft, gelden de regels uit de bruidsschat niet. De regel geldt ook niet bij een bouwwerk of in een gebied dat de gemeente als welstandsvrij heeft aangewezen. 5.2.2 Toetsing In december 2021 heeft de gemeenteraad van Leeuwarden de Welstandsnota Leeuwarden 2022 vastgesteld. Deze nota bundelt de nota's van Leeuwarden en de nota's van de gebieden van voormalige gemeenten Boarnsterhim, Littenseradiel en Leeuwarderadeel die nu binnen het grondgebied van Leeuwarden vallen. In al deze nota’s werd op een vergelijkbare manier gebruik gemaakt van een indeling in gebieden met vergelijkbare kenmerken.

In gebieden waar de omgeving hoog gewaardeerd wordt, zoals de binnenstad, dorpskernen en de vooroorlogse wijken, zijn de regels uitgebreider en strenger. Het projectgebied valt onder het deelgebied 'binnenstad', zie figuur 5.1.

Figuur 5.1

Welstandskaart Leeuwarden

Binnenstad In de binnenstad zijn in het verleden grote ingrepen gedaan onder invloed van schaalvergroting en het autoverkeer. Herwaardering van de binnenstad als woon- en winkelgebied heeft in de afgelopen 25 jaar geleid

31/216

tot een kwalitatief herstel. De specifieke historische kenmerken van de openbare ruimte en de ruimtelijke structuur van de binnenstad vormen de uitgangspunten voor herstel, vernieuwing en nieuwbouw in de binnenstad. De specifieke historische kenmerken van de openbare ruimte en de ruimtelijke structuur van de binnenstad vormen de uitgangspunten voor herstel, vernieuwing en nieuwbouw in de binnenstad. Contrastrijke en eigentijdse toevoegingen zijn mogelijk mits zij een verrijking vormen en zich voegen in de stedenbouwkundige structuur. De criteria voor de binnenstad zijn als volgt. Ruimtelijke inpassing bouwinitiatieven houden de bestaande structuur herkenbaar gebouwen 'staan stevig op de grond' Verschijningsvorm de bestaande schaal van de bebouwing in de omgeving is uitgangspunt massa en vorm sluiten aan bij de belendende bebouwing de gevel aan de straatzijde is het meest uitgesproken vormgegeven en is gericht op de straat de opbouw van de gevels is consequent en evenwichtig van verhouding Detaillering, materiaal- en kleurgebruik de detaillering bij aanpassing, verbouw of renovatie krijgt eenzelfde mate van aandacht als die bij de bestaande architectuur Advies welstandscommissie In oktober 2024 heeft welstandscommissie Hus en Hiem schriftelijk gereageerd op de plannen.

De commissie verwacht dat het project zal bijdragen aan het bereiken en/of in stand houden van een goede omgevingskwaliteit en is van oordeel dat het project past binnen het welstandsbeleid van de gemeente. De commissie is verder van mening dat het plan bij zorgvuldige verdere uitwerking een waardevolle bijdrage zal leveren aan de gewenste omgevingskwaliteit. Ten behoeve van de verdere planuitwerking geeft de commissie nog enkele aandachtspunten mee waar bij de uitwerking van het ontwerp rekening mee wordt gehouden. Conclusie De ontwikkeling is in overeenstemming met de algemene welstandscriteria van de gemeente Leeuwarden. De welstandscommissie heeft een positief advies gegeven op het project.

32/216

5.3

Mer-beoordeling

5.3.1 Wettelijk kader In Bijlage V van het Omgevingsbesluit (Ob) is aangegeven welke projecten in het kader van een omgevingsvergunning voor een BOPA project-mer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Projecten die zijn genoemd in kolom 1 zijn mer-plichtig als wordt voldaan aan de drempelwaarden uit kolom 2 en mer-beoordelingsplichtig in gevallen als genoemd in kolom 3. In kolom 4 staat aangegeven bij welk besluit de mer-(beoordelings)-plicht geldt. Als hier het omgevingsplan wordt genoemd, wordt hieronder ook de omgevingsvergunning voor een BOPA verstaan. Voor mer-beoordelingsplichtige activiteiten moet worden onderzocht of deze aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben. De criteria om dit vast te stellen zijn genoemd in bijlage III van Richtlijn 2011/92/EU (richtlijn m.e.r.). Samengevat zijn dit de kenmerken van een project, de locatie van een project en soort en kenmerken van de verschillende milieueffecten. Bij het bevoegd gezag, (het college van B&W) moet een mededeling (de aanmeldingsnotitie) worden gedaan waarin een beschrijving van het project, de locatie en de mogelijke milieueffecten in zijn opgenomen. Het bevoegd gezag beslist binnen zes weken of sprake is van aanzienlijke milieueffecten en neemt die beoordeling op in de omgevingsvergunning.

5.3.2 Toetsing aan het projectgebied Een stedelijk ontwikkelingsproject, waar woningbouw onder valt, is een activiteit uit kolom 1 van bijlage V van het Ob en valt onder categorie J11. Uit kolom 2 volgt dat de mer-plicht niet van toepassing is. De mer-beoordelingsplicht uit kolom 3 is wel van toepassing. Op grond van artikel 16.43, lid 1, sub a moet worden beoordeeld of het project aanzienlijke milieueffecten kan hebben. Hiervoor is een aanmeldingsnotitie opgesteld, die is opgenomen in Bijlage 2. Uit de informatie in deze notitie blijkt dat de kenmerken van het project, de plaats en de kenmerken van de milieueffecten geen aanleiding vormen voor het doorlopen van een mer-procedure. Voor de voorgenomen ontwikkeling geldt dat wanneer wordt voldaan aan de gestelde eisen en maatregelen, zoals beschreven in hoofdstuk 3 van de notitie, er geen belangrijke nadelige milieugevolgen verwacht worden. Conclusie Er worden geen belangrijke nadelige milieugevolgen verwacht.

33/216

5.4

Verkeer en parkeren

5.4.1 Beoordeling verkeer Binnen het projectgebied wordt circa 2.800 m2 BVO aan kantoor (zonder baliefunctie) mogelijk gemaakt, 600 m2 BVO aan dienstverlening (kantoor met baliefunctie) en 20 koopappartementen in het middensegment. Het kantoorpand had in de oude situatie 3.700 m2 BVO aan kantoorruimte. De verkeersgeneratie is berekend op basis van kencijfers van CROW (publicatie 381). De gemeente Leeuwarden betreft een sterk stedelijke gemeente en de locatie ligt in het centrum. Voor kantoren zonder baliefunctie geldt een kencijfer van 4,05 mvt/etmaal per 100 m2 BVO, plus een aandeel bezoekers van 5%. Hierdoor neemt de verkeersgeneratie met 119,07 mvt/etmaal toe. Voor commerciële dienstverlening (kantoor met baliefunctie) geldt een kencijfer van 7,45 per 100 m2 BVO, plus een aandeel bezoekers van 5%. Hierdoor neemt de verkeersgeneratie met 46,9 mvt/etmaal toe. Voor een appartement in het middensegment geldt een kencijfer van 4,1 mvt/etmaal per woning. Hierdoor neemt de verkeersgeneratie met 82 mvt/etmaal toe. In totaal neemt de verkeersgeneratie in de toekomstige situatie met 248 mvt/etmaal toe. Er kan rekening mee worden gehouden dat het kantoorpand voorheen een verkeersgeneratie had van 157 mvt/etmaal (3.700 m2 BVO voor een kantoor zonder baliefunctie met een bezoekersaandeel van 5%), waardoor de verkeersgeneratie feitelijk gezien met 91 mvt/etmaal toeneemt.

Dit is een geringe toename. Het projectgebied wordt ontsloten op de Lange Marktstraat. Deze route ontsluit in westelijke richting op de Tesselschadestraat, waarmee het zuiden van Leeuwarden en afslag 23 (Harlingerstraatweg) bereikt kunnen worden. De route ontsluit in zuidelijke richting op de Oude Veemarkt, waarmee via de Zuidersingel de rest van de stad bereikt kan worden en via de Snekertrekweg de N31 en afslag 24. Het projectgebied is goed ontsloten en de toename van verkeersgeneratie kan zonder problemen worden opgevangen. Bovendien zit het projectgebied op 220 meter afstand van het trein- en busstation (3 minuten lopen), waardoor verwacht wordt dat bezoekers van kantoren ook gebruik zullen maken van openbaar vervoer. 5.4.2 Beoordeling parkeren Het parkeerbeleid van de gemeente Leeuwarden is vastgelegd in verschillende gemeentelijke beleidskaders, waarnaar wordt verwezen in het bestemmingsplan 'Leeuwarden - Partiële herziening Parkeren'. Op 16 november 2015 heeft de gemeenteraad het 'Parkeerbeleidsplan gemeente Leeuwarden 2015' vastgesteld. In het bestemmingsplan wordt voor de te hanteren parkeernormen verwezen naar de 'Nota Parkeernormen Leeuwarden 2014'. Uitgangspunt voor de binnenstad is autoloos wonen. De appartementen komen niet in aanmerking voor een straatparkeervergunning.

Middels een parkeerovereenkomst wordt vastgelegd dat huidige en toekomstige bewoners geen recht hebben op een parkeervergunning/-ontheffing. Bewoners en bezoekers kunnen gebruikmaken van de openbare parkeergarages of de parkeerlocaties op afstand (P+R). Er zijn afspraken gemaakt met de nabijgelegen parkeergarage om daar parkeerplaatsen te huren. Voor een kantoor zonder baliefunctie geldt een parkeernorm van 1,4 parkeerplaatsen per 100 m2 BVO. Dit betekent dat voor het kantoorgedeelte (2.800 m2 BVO) in de toekomstige situatie een parkeerbehoefte geldt van afgerond 39 parkeerplaatsen. Commerciële dienstverlening, zoals een makelaardij, accountant of notaris, valt onder een kantoor met baliefunctie. Hiervoor geldt een parkeernorm van 1,8 parkeerplaatsen per 100 m2 BVO.

34/216

Voor dienstverlening (600 m2 BVO) geldt in de toekomstige situatie een parkeerbehoefte van afgerond 11 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte in de toekomstige situatie is in totaal 50 parkeerplaatsen. In de nabijgelegen parkeergarage zijn 75 parkeerplaatsen beschikbaar. Daarmee wordt voorzien in de parkeerbehoefte.

5.5

Ecologie: soortenbescherming

5.5.1 Toetsingskader Bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor een BOPA is het nodig om te onderzoeken of er aanwijzingen zijn van de aanwezigheid van beschermde soorten op de locatie waar de BOPA-activiteit zal worden verricht of in de directe nabijheid van die locatie. Dit is de quickscan ecologie. Aanvullend onderzoek is nodig indien uit de quickscan ecologie blijkt dat er aanwijzingen zijn voor het voorkomen van specifieke beschermde soorten. In dit aanvullend onderzoek worden alleen specifieke beschermde soorten onderzocht die mogelijk aanwezig zijn en door de voorgenomen activiteit worden verstoord of bedreigd. 5.5.2 Toetsing De ontwikkeling bestaat mede uit het toevoegen van drie bouwlagen aan het gebouw. In dat kader moet worden beoordeeld of het project uitvoerbaar is, onder meer in relatie tot de natuurwetgeving. Dit is onderzocht aan de hand van een ecologische quickscan, die in mei 2025 is uitgevoerd, zie Bijlage 3. De onderzoeksresultaten zijn als volgt. Grondgebonden zoogdieren Het kan niet worden uitgesloten dat algemene soorten zoals de egel, steenmarter en een tal van muizensoorten de omgeving van het plangebied gebruiken als onderdeel van hun leefgebied. Voor alle voorkomende soorten geldt te allen tijde de zorgplicht. Ongewervelden Aanvullende maatregelen ten aanzien van beschermde ongewervelden zijn niet aan de orde.

Amfibieën Het projectgebied en haar omgeving biedt in de vorm van een gebouw met rondom bestrating geen geschikt habitat voor beschermde- en algemene soorten amfibieën. Aanvullende maatregelen zijn niet aan de orde. Vleermuizen In de directe omgeving van het projectgebied zijn geen geschikte bomen (ontbreken van holten of ruimten achter bast) aanwezig welke kunnen dienen als verblijfplaats. Binnen het gebouw zelf zijn geen gaten en/of kieren aanwezig welke toegang verlenen tot eventueel een grotere binnenruimte. Ook binnen de gebouwen in de directe omgeving ontbreken geschikte openingen en ruimten. Het voorkomen van verblijfplaatsen van vleermuizen binnen en direct rondom het projectgebied kan worden uitgesloten. De omgeving biedt in de vorm van een vaart een geschikt foerageergebied aan voor de in de omgeving van het plangebied voorkomende vleermuizensoorten. De vaart, bomen, daken en straten in de bredere omgeving fungeren mogelijk als vliegroute. Omdat de werkzaamheden overdag plaatsvinden ondervinden de vleermuizen geen hinder van de werkzaamheden. Aanvullende maatregelen ten aanzien van

35/216

vleermuizen zijn niet aan de orde. Broedvogels Vanuit de verspreidingsgegevens zijn in de omgeving van de plangebieden verschillende broedvogels met een jaarrond beschermde nestlocatie bekend. Dit betreft onder andere de buizerd, gierzwaluw, huiszwaluw, kerkuil, ransuil, huismus, roek, slechtvalk en sperwer. De aanwezige bomen rondom het plangebied blijven ongemoeid. In de bomen zijn tijdens het veldbezoek geen nesten (horsten) aangetroffen van de buizerd, roek, ransuil en sperwer. Op circa 75 meter van het projectgebied, binnen de Averotoren, is een nestkast van de slechtvalk aanwezig, welke is geplaatst in 2011. Op dit moment is de kast niet in gebruik. Op basis van bekende gegevens heeft de slechtvalk er sinds 2020 niet meer gebroed. Rondom de Averotoren is een constante aanwezigheid van mensen en verkeer welke zicht-, licht- en geluidshinder geven. De slechtvalk is hier binnen de stedelijke omgeving aan gewend en komt hier jaarlijks tot broeden. De voorgenomen werkzaamheden vinden plaats op een grotere hoogte dan de al aanwezige dagelijkse verstoring. De werkzaamheden zullen in fases worden uitgevoerd. Gedurende de uitvoeringsfase wordt stapsgewijs de hoogte in gewerkt waardoor gewenning optreedt.

Mocht de slechtvalk besluiten volgend jaar weer gebruik te maken van de Averotoren als broedlocatie dan zullen de werkzaamheden niet leiden tot een negatief effect op de functionaliteit van de nestlocatie. Vanuit de verspreidingsatlassen en de verspreidingsgegevens uit de Nationale databank Flora en Fauna zijn in de omgeving van het plangebied verschillende waarnemingen bekend van algemene broedvogels. Gedurende het veldbezoek zijn diverse waarnemingen gedaan van vinken en tortelduiven. Het projectgebied en haar directe omgeving biedt geen mogelijkheden als nestlocatie voor algemene broedvogels. Conclusie Nader onderzoek is niet noodzakelijk. Het aspect soortenbescherming staat de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg.

5.6

Ecologie: gebiedsbescherming

5.6.1 Toetsingskader: Natura 2000-gebieden Een BOPA-activiteit kan gevolgen hebben voor een Natura 2000-gebied. Denk hierbij aan de depositie van stikstof in een Natura 2000-gebied, maar ook aan andere gevolgen, bijvoorbeeld door geluid en licht die door de activiteit worden veroorzaakt. Onderzoek zal moeten uitwijzen of de BOPA-activiteit significante gevolgen heeft voor een Natura 2000-gebied. In veel gevallen kan worden volstaan met een voortoets. Als uit de voortoets blijkt dat de activiteit (al dan niet in combinatie met andere plannen of projecten) significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, zal een passende beoordeling moeten plaatsvinden. In dat geval zal voor de BOPA-activiteit tevens een omgevingsvergunning voor een Natura 2000-activiteit nodig zijn. In praktijk bestaat de voortoets in veel gevallen uit een AERIUS-berekening waaruit zal moeten blijken dat de stikstofdepositie op een stikstofoverbelast Natura 2000-gebied in ieder geval niet toeneemt (0,00 mol/ha/j) of afneemt.

36/216

5.6.2 Toetsingskader: NatuurNetwerk Nederland (NNN) Een BOPA-activiteit kan gevolgen hebben voor NNN-gebieden. De gebieden die het NNN vormen zijn aangewezen in de provinciale omgevingsverordening. In de provinciale omgevingsverordening worden de wezenlijke kenmerken en waarden vastgesteld van deze gebieden. Deze wezenlijke kenmerken en waarden moeten worden beschermd, in stand worden gehouden, verbeterd en ontwikkeld. Hiertoe zijn in de provinciale omgevingsverordening instructieregels opgenomen. Bij het beoordelen van de gevolgen van de BOPA-activiteit op NNN-gebieden zal moeten worden aangetoond dat: de kwaliteit en oppervlakte van het Natuurnetwerk niet achteruitgaan; de samenhang tussen de gebieden van het Natuurnetwerk wordt behouden; en als binnen het natuurnetwerk activiteiten worden toegelaten, die nadelige gevolgen kunnen hebben voor de wezenlijke kenmerken of waarden van het natuurnetwerk, deze gevolgen tijdig worden gecompenseerd, zodanig dat de kwaliteit, oppervlakte en samenhang van het natuurnetwerk behouden blijven. 5.6.3 Toetsingskader: houtopstanden (bos) Mocht de BOPA-activiteit gevolgen hebben voor houtopstanden buiten de bebouwingscontour houtkap (dat wil zeggen: er moeten bomen worden geveld), gelden rijksregels uit het Bal. Bij vellen hoort een herplantingsplicht maar hierop bestaan uitzonderingen (zie artikel 11.111 Bal).