Nota vastgoed 2025

Nota vastgoed 2025

pagina 25

BIJLAGE 3: BOEKHOUDKUNDIGE PRINCIPES De begroting van Team vastgoed bestaat uit twee relevante onderdelen. De exploitatiebegroting met daaraan gekoppeld de voorziening en de reserve vastgoed Exploitatiebegroting De exploitatie van het gemeentelijk vastgoed bestaat uit een drietal financiële deelgebieden: 1. Kapitaalslasten. Rente en afschrijving op investeringen als nieuwbouw, grotere renovaties of verduurzamingsmiddelen. 2. Onderhoudslasten. Voor het onderhouden van de gemeentelijke gebouwen is een meerjarenonderhoudsplan opgesteld. En ter dekking van de kosten daarvan is een zogenaamde voorziening georganiseerd. 3. Zakelijke lasten. Hierbij gaat hierbij om (gemeentelijke) heffingen verzekeringen. Ad. 1 Binnen de gemeentelijke begroting zijn er kredieten beschikbaar voor grotere vervangingsopgaves. Dit kan zijn voor nieuwbouw, voor grotere renovaties, of voor verduurzamingen. Deze kredieten worden aangevraagd bij de raad middels verzamelvoorstellen of separate kredietaanvragen. De kapitaalslasten van deze kredieten drukken op de exploitatiebegroting van vastgoed. De vrijval van investeringen valt toe aan de algemene middelen. Ad 2. In paragraaf 7.2 wordt de systematiek beschreven van het meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Om het meerjarenonderhoud te kunnen betalen is er een voorziening ingericht. Deze voorziening geldt voor alle gebouwen met uitzondering van de sportgebouwen.

In het verleden is de keuze gemaakt om onderhoud voor sportgebouwen te activeren en overige gebouwen doteren in de voorziening. Het ligt voor de hand om hier -voor al het vastgoed- één uniforme lijn in te trekken en op termijn ook een voorziening voor de sportgebouwen in te richten. Daarom zal de komende periode gekeken worden in hoeverre er een voorziening kan worden ingericht voor de sportgebouwen. Ad 3. De zakelijke lasten bestaan uit (gemeentelijke) heffingen en verzekeringen. Aan de opbrengstenkant van de gemeentelijke begroting staan de huurinkomsten of gebruikersvergoedingen. Reserve vastgoed Naast de exploitatiemiddelen is er binnen vastgoed een financiële reserve. Hierbij is de financiële systematiek dat het financiële resultaat van de verkoop (boekwinst of boekverlies) wordt verrekend met deze reserve. Ook wel herontwikkelingsfonds genoemd. Het primaire doel van dit fonds is om de vastgoedportefeuille te optimaliseren; zowel financieel als inhoudelijk. De reserve kan ook aangewend worden voor incidentele verduurzamingsopgaven. Kostentoerekening bij strategische aankoop voor gebiedsontwikkeling In het geval van strategische aankoop voor gebiedsontwikkelingen geldt dat een kostprijsdekkende huur soms niet realistisch is. In dat geval is er een negatief exploitatieresultaat op de vastgoedbegroting. Dit effect zal wordt meegenomen in het college/raadsbesluit.

Uitgangspunt is dat de onrendabele top van de investering wordt afgevangen vanuit de algemene middelen tot dat de exploitatiebegroting van vastgoed sluitend is. Indien dit nog steeds niet lukt zal de begroting aangevuld worden tot het moment van verkoop. Als het gebouw in de toekomst zijn strategische betekenis weer verliest, wordt het weer afgestoten. Nota vastgoed 2025

pagina 26

BIJLAGE 4: NEN8026 VOOR GEMEENTE LEEUWARDEN

In 2025 is een onderzoek uitgevoerd naar de implementatie van de NEN8026. De NEN8026 is een instrument om de waarde van vastgoed objectief te beoordelen. Bij gemeente Leeuwarden is op basis van deze NEN8026 een raamwerk opgesteld. Het vastgoed wordt beoordeeld aan de hand van hoofdcriteria en subcriteria. Deze worden vervolgens met een wegingsfactor gewogen. Dit leidt tot een ranking van de goede en minder goede gebouwen. Het raamwerk ziet er samengevat als volgt uit. Hoofdcriterium Maatschappelijk Rendement

Veiligheid Gebruikskwaliteit en toegankelijkheid

Gezondheid Financiën

Ontwikkelpotentieel

Duurzaamheid en toekomsbestendigheid

Subcriteria Bezettingsgraad betaalbaarheid vanuit de gebruiker beschikbaarheid functionaliteit Wet- en regelgeving toetsing door Toezicht & Advies Toegankelijkheid en inclusiviteit Resultaat uit bijvoorbeeld een enquête Betrouwbaarheid vanuit de gebruiker Flexibiliteit Hygiëne Akoestiek Installatietechniek Onderhoudskosten Exploitatiekosten Huurinkomsten Gebiedsontwikkeling Ontwikkelkans Esthetiek Energiezuinigheid / klimaatneutraliteit Klimaatbestendigheid (hittestress, etc) Circulariteit Natuurinclusiviteit Drinkwaterbesparing Duurzame mobiliteit

Wegingsfactor10 30%

20% 15%

10% 10%

7,5%

7,5%

Vervolgens worden op de verticale as de gebouwen gezet en op de horizontale as de criteria. Het jaar 2026 zal gebruikt worden om de achterliggende data in bovenstaand raamwerk te vullen waarmee het instrument daadwerkelijk zijn waarde zal gaan krijgen.

10

De wegingsfactoren zijn tot stand gekomen in overleg met de beleidsafdelingen.

Nota vastgoed 2025

pagina 27

BIJLAGE 5: Organisatie Team Vastgoed Organisatie van het Teamvastgoed Team vastgoed is onderdeel van de Sector Gebiedsontwikkeling, Economie en Strategische Staf. In het Team werken 14 mensen. De kerntaken van de vastgoedorganisatie richten zich op: - portfoliomanagement, - (bouw)projectmanagement, - technisch beheer, - contractbeheer, - relatiemanagement, - financieel/administratief beheer, - koop/verkoop/huur/verhuur transacties - en het borgen van wet- en regelgeving. Rollen en Verantwoordelijkheden De vastgoedorganisatie is in te delen naar de volgende rollen en verantwoordelijkheden11.

Toelichting: Bestuurlijk: de bestuurlijke rol in de vastgoedorganisatie is de rol van de Assetowner. In deze rol wordt richting gegeven met het formuleren van de missie en doelstellingen. En worden besluiten genomen over de assetportfolio. De Nota vastgoed vormt daarin het belangrijkste kaderstellende document. De bestuurlijke rol binnen gemeente Leeuwarden is belegd bij het college van B&W. De financiële kaders worden daarentegen bepaald door de gemeenteraad. Strategisch: In deze rol wordt de assetportfolio samengesteld. Hiervoor worden waardeaspecten van het vastgoed geformuleerd en bijeengebracht. Ook worden beleidsdoelen voor het vastgoed geformuleerd en worden de levensfases van gebouwen vastgesteld. Deze rol is binnen gemeente Leeuwarden belegd bij de strategisch adviseur vastgoed. 11

Model conform de NEN 8026

Nota vastgoed 2025

pagina 28

Tactisch: de rol van de assetmanager. In deze rol worden waardecompassen opgesteld, instandhoudingseisen en concepten geformuleerd en meerjarenonderhoudsplanningen gemaakt. De assetmanager houdt zich bezig met relatiemanagement, financieel management en contract management. Hier gaat het om de instandhouding van de gebouwen, waarbij instandhouding meer is dan zuiver het onderhoud en het bijhouden van het MJOP. Instandhouding is ge-ent op de levensfases van het gebouw. Binnen gemeente Leeuwarden is deze rol van assetmanager belegd bij de accounthouders.

Operationeel: de rol van Serviceprovider is een rol die voor een groot deel is gecontracteerd bij externe aannemers en installateurs. Maar ook ondersteunende functies die de Assetmanagers faciliteren vallen binnen deze operationele rol. Binnen gemeente Leeuwarden zijn dit bijvoorbeeld financieel administratieve medewerkers, juridische vastgoed specialist, technisch medewerkers, technisch adviseurs, of tekenaars. De externe serviceproviders bemannen tevens een bereikbaarheids- calamiteitendienst voor de kritische gebouwen. Deze rol is dus buiten de gemeentelijke dienst georganiseerd. Hiërarchisch valt het team vastgoed binnen de sector Gebiedsontwikkeling, Economie en strategische staf.

Nota vastgoed 2025

pagina 29