Nota vastgoed 2025
Tekst van het document
Nota vastgoed 2025
Inhoudsopgave 1.
Inleiding......................................................................................................................3
2.
Schets van het gemeentelijk vastgoed en de opgave .....................................................6
3.
Wettelijke / juridische kaders voor gemeentelijk vastgoed .............................................8
4.
Gemeentelijke kaders voor gemeentelijk vastgoed ......................................................10
5.
Strategisch vastgoedbeheer om de doelstellingen te realiseren ...................................11
6.
Financiële aspecten: balans tussen de kosten en (maatschappelijke) baten ................13
7.
Onderhoud, grootonderhoud, verduurzaming en vervanging........................................15
8.
Volkshuisvesting in relatie tot gemeentelijk vastgoed ..................................................17
9.
Onderwijshuisvesting ................................................................................................20
Bijlagen ............................................................................................................................21
Nota vastgoed 2025
pagina 2
1. Inleiding 1.1 Aanleiding voor deze nota Eens in de vier jaar wordt er binnen gemeente Leeuwarden een geactualiseerde nota vastgoed ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad. De meest recente nota is uit 2020 en behoeft actualisatie vanwege diverse lokale, landelijke en wereldwijde trends en ontwikkelingen. Zo is er bijvoorbeeld een aanzienlijke groei in inwoneraantal in onze gemeente, ontstaat er meer druk op maatschappelijke voorzieningen en brengen klimaatverandering en verduurzaming nieuwe vraagstukken met zich mee. Maar ook de druk op de exploitatiebegroting van het gemeentelijk vastgoed vraagt om een scherpe en kritische blik. Al met al een diversiteit aan opgaven die vragen om een strategische blik op het gemeentelijk vastgoed. In deze nota worden kaders beschreven voor het gemeentelijk vastgoedbeleid voor de komende periode.
1.2 Ambitie en doelstellingen gemeentelijk vastgoed
Het bezit van vastgoed dient ter ondersteuning van andere gemeentelijke doelstellingen, zoals het faciliteren van sport, cultuur, het versterken van de sociale basis of andere maatschappelijke functies. Vastgoedbezit is geen gemeentelijk doel op zich; het is evenmin een wettelijke taak. Het is ondersteunend aan de primaire taken. Maatschappelijk vastgoed draagt bij aan het voorzieningenniveau in de wijken en dorpen en aan de kwaliteit van de leefomgeving. Het speelt een belangrijke rol als fysieke plek voor ontmoeting en samenwerking, en draagt daarmee indirect bij aan de brede welvaart, leefbaarheid en sociale cohesie in onze gemeente. De vastgoeddriehoek De afdeling vastgoed opereert altijd in relatie tot andere beleidsdoelen. Beleidsafdelingen bepalen de huisvestingsbehoefte. Hierbij geldt ook dat indien de functie vanuit een beleidsterrein verandert of vervalt, dat het gemeentelijk vastgoed zich hierop aanpast. Schematisch is dit weergegeven in onderstaand figuur.
Nota vastgoed 2025
pagina 3
Ambitie gemeentelijk vastgoed De omgevingsvisie (vergroenen, verwaarden, verbinden) is bepalend voor de vastgoeddoelen, en daarom heeft gemeente Leeuwarden de volgende ambitie voor haar vastgoed geformuleerd: “Het verzorgen van voldoende, efficiënt gespreid en goed onderhouden vastgoed dat toekomstbestendig is en bijdraagt aan een gezonde, inclusieve en leefbare gemeente. Het levert daarmee een significante bijdrage aan de maatschappelijke doelstellingen van de gemeente. Deze ambitie valt uiteen in de volgende doelstellingen. Het vastgoed van de gemeente: 1. Functioneel, veilig en betrouwbaar ondersteunt optimaal de gemeentelijke organisatie en de diverse maatschappelijke taken van de gemeente ten behoeve van haar inwoners. In het bijzonder daar waar de markt daar niet in voorziet. Daarom onderhouden we de gebouwen op basis van conditiescore 3 van de NEN2767. 2. Betaalbaar ondersteunt de maatschappelijke taken1, en is betaalbaar voor zowel de huurder als de gemeenschap. Daarbij past de exploitatie binnen de financiële kaders (BBV de begroting) en wettelijke kaders. 3. Representatief is representatief. De uitstraling van het vastgoed is representatief, maar ook bescheiden en doelmatig. Het past bij de rol van gemeente 4. Toekomstbestendig is flexibel, en voorziet daarmee in wijzigende behoeftes van gebruikers 5.
Toegankelijk en gezond is er voor iedereen, ongeacht fysieke beperkingen en voldoet aan de uitgangspunten van het VN-verdrag inzake de rechten van personen met een handicap. 6. Duurzaam is energiezuinig, draagt bij aan het verminderen van hittestress, wateroverlast en verhogen van biodiversiteit van de omgeving. Daarbij wordt er bij (ver)bouw zoveel mogelijk rekening gehouden met de circulaire principes en het besparen van drinkwater. Een en ander is verder uitgewerkt in de Routekaart Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed. Daarnaast worden vastgoedbezit en bijbehorende grondposities gebruikt: 7. als katalysator voor gebiedsontwikkeling. (Strategisch vastgoed/ontwikkellocaties) 8. om de baten van waardeontwikkeling door publiek beleid ook in publieke handen te laten blijven2 9. om zorg te dragen voor monumenten en erfgoed waar geen private oplossing kan worden gevonden Om de doelstellingen te realiseren is het van belang om strategisch met de vastgoedportefeuille om te gaan, en om besluiten over aankoop, nieuwbouw, verhuur, renovatie, verduurzaming, afwaardering, sloop en afstoting bewust te nemen. Deze nota beschrijft de kaders voor die beslissingen, en de wijze waarop deze worden vormgegeven.
1.3 Leeswijzer
In deze nota worden de uitgangspunten voor het gemeentelijk vastgoedbeleid voor de komende periode beschreven. Allereerst wordt een korte schets gegeven van het gemeentelijk vastgoed, 1
Zoals bijvoorbeeld beschreven in de nota’s Sport, Broedplaatsen of Cultuur. Een voorbeeld hiervan is: verhoging van parkeertarieven van de gemeente zorgt voor een waardestijging van parkeergarages. Als deze garages in private handen zijn, profiteert de gemeente niet van deze waardestijging 2
Nota vastgoed 2025
pagina 4
de organisatie en de opgaven die daarbij spelen (hoofdstuk 2). Vervolgens wordt ingegaan op de wettelijke kaders (hoofdstuk 3) en de gemeentelijke beleidskaders die implicaties hebben voor het gemeentelijk vastgoed (hoofdstuk 4). Hoofdstuk 5 gaat over het strategisch vastgoedbeheer en bevat een categorisering van de vastgoedportefeuille. Vervolgens worden in hoofdstuk 6 de financiële aspecten neergezet en wordt in hoofdstuk 7 ingegaan op kaders met betrekking tot onderhoud, verduurzaming en vervanging. Hoofdstuk 8 gaat in op een aantal specifieke aspecten rondom volkshuisvesting en hoofdstuk 9 op de relatie met onderwijshuisvesting.
Nota vastgoed 2025
pagina 5
2. Schets van het gemeentelijk vastgoed en de opgave 2.1 Bestaande vastgoedportefeuille
Team vastgoed beheert 170 eigendomsgebouwen/objecten en 86 sportvelden. Er is een grote verscheidenheid; van monumentale gebouwen als de Oldehove en de Waag tot een schouwburg de Harmonie, poppodium Neushoorn, en drie zwembaden. Maar ook gymzalen, fonteinen, buurthuizen, woningen en panden die de gemeentelijke organisatie huisvesten behoren tot het gemeentelijk vastgoed. De gemeentelijke vastgoedbegroting bedraagt per jaar € 17,8 miljoen aan lasten. Hier tegenover staan baten (huurinkomsten/servicekosten etc) van diverse partijen ter waarde van € 10,9 miljoen, het overige wordt bijgepast vanuit de algemene middelen.
Nota vastgoed 2025
pagina 6
2.2 Schets gemeentelijke vastgoedorganisatie
Team vastgoed is onderdeel van de Sector Gebiedsontwikkeling, Economie en Strategische Staf. In het team werken 14 mensen. De kerntaken van de vastgoedorganisatie richten zich op: - portfoliomanagement, - (bouw)projectmanagement, - technisch beheer, - contractbeheer, - relatiemanagement, - financieel/administratief beheer, - koop/verkoop/huur/verhuur transacties - en het borgen van wet- en regelgeving. In bijlage 5 wordt verder ingegaan op de verschillende rollen en taken van de vastgoedorganisatie.
2.3 Opgave voor het gemeentelijk vastgoed
Binnen het gemeentelijk vastgoed bestaan meerdere opgaven. Voor de gemeentelijke vastgoedorganisatie is de bovenliggende opgave om in te spelen op de veranderende samenleving waarbij er geacteerd wordt binnen de beschikbaarheid van de financiële middelen. Zoals in de inleiding al kort is geschetst verandert onze gemeente. De gemeente groeit waarmee ook de vraag naar voorzieningen (en daarmee gemeentelijk vastgoed) toeneemt. Denk bijvoorbeeld aan de wens van de gemeenteraad voor een wijkvoorziening in de Zuidlanden, een MFC in Grou, of de noodzaak voor meer sporthallen zoals genoemd in het beleidskader Sport. Daarbij is de opgave om de ambitie passend te laten zijn bij de beschikbare financiële middelen. De gemeentelijk vastgoedorganisatie ondersteunt hierbij de beleidsafdelingen om de ambities te vertalen naar de financiële vraag. De raad kan vervolgens beslissen of realisatie ook kan plaatsvinden. Een andere opgave van de vastgoedorganisatie is de groeiende schaarste aan arbeidsmiddelen en grondstoffen. Deze beweging stuwt de prijzen in de bouw , en daarmee wordt het in toenemende mate lastiger om het bestaande vastgoed netjes in stand te houden binnen de bestaande financiële middelen. Dit wordt ook zichtbaar in het feit dat de eerder geraamde dotatie in de onderhoudsvoorziening niet meer toereikend is om al het benodigde onderhoud te bekostigen.
Nota vastgoed 2025
pagina 7
3. Wettelijke / juridische kaders voor gemeentelijk vastgoed Naast het eigen beleid zijn er wettelijke kaders waarbinnen de gemeente moet opereren. Daar waar relevant zijn deze toegelicht.
3.1 Omgevingswet
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is het stelsel van regels voor de fysieke leefomgeving ingrijpend gewijzigd. Gemeenten hebben sindsdien meer beleidsvrijheid en verantwoordelijkheid gekregen om lokaal maatwerk te leveren. Dit heeft directe gevolgen voor het vastgoedbeleid: vastgoed wordt nadrukkelijker ingezet als instrument om ruimtelijke, maatschappelijke en duurzame doelstellingen te realiseren. De omgevingsvisie en programma’s vormen de nieuwe kaders waarin strategische vastgoedkeuzes worden ingebed. Daarnaast vraagt de wet om een integrale benadering waarbij vastgoedbeleid wordt afgestemd op andere domeinen zoals cultureel erfgoed, ruimtelijke ontwikkeling, duurzaamheid en sociale voorzieningen. Dit vereist een proactieve en samenhangende aanpak van vastgoedverwerving, -beheer en -ontwikkeling binnen de gemeentelijke organisatie.
3.2 Wet Markt en Overheid
De Wet Markt en Overheid is bedoeld om oneerlijke concurrentie tussen overheden en private ondernemingen te voorkomen. Deze wet bevat vier gedragsregels die overheden moeten volgen wanneer zij economische activiteiten verrichten. - de verplichting om alle kosten door te berekenen - een verbod op bevoordeling van eigen overheidsbedrijven - het scheiden van bestuurlijke en uitvoerende functies - en het beperken van het gebruik van overheidsgegevens voor commerciële doeleinden. Het eerste punt is met name van toepassing voor het gemeentelijk vastgoed. Het uitgangspunt voor de verhuur van het gemeentelijk vastgoed is daarom altijd een kostprijsdekkende huur. Hoe deze huur wordt berekend is terug te vinden in bijlage 2.
3.3 Gelijkheid en transparantie bij verkoop of verhuur vastgoed (Didam arrest)
De gemeente heeft bij het voornemen van verkoop of verhuur altijd te voldoen aan het Didam arrest. Dit arrest verplicht overheden om bij vastgoedtransacties gelijke kansen te bieden aan alle geïnteresseerde partijen. Dit is gebaseerd op het gelijkheidsbeginsel en transparantie die voortvloeien uit artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek. Dit kan middels een tender. Hierbij stelt de gemeente een aantal objectieve, transparante criteria op waar de partijen aan moeten voldoen. De partij die die het meest aan de gestelde criteria voldoet komt als winnaar uit de tender en krijgt onder voorwaarden het pand/ruimte aangeboden. De mogelijkheid bestaat ook dat bij voorbaat, naar idee van de gemeente, vaststaat dat er één serieuze gegadigde is. In dit geval zal de gemeente geen tender uitschrijven met objectieve, transparante criteria. De gemeente is wel verplicht om dit voornemen te beargumenteren en te publiceren. Deze publicatie moet voor iedereen toegankelijk zijn. De voorgenomen verkoop of verhuur publiceert de gemeente op haar eigen website3.
3
https://www.leeuwarden.nl/grondenvastgoed/
Nota vastgoed 2025
pagina 8
3.4 Voorkomen transacties met criminele partijen (Bibob check)
De Wet Bibob is een (preventief) bestuursrechtelijk instrument om de integriteit van de overheid te beschermen. Rechtspersonen met een overheidstaak, zoals gemeenten en provincies, kunnen in het kader van bepaalde (voorgenomen) vastgoedtransacties de achtergrond van de wederpartij en diens zakelijke omgeving onderzoeken om te bepalen of ze een overeenkomst kunnen aangaan dan wel voortzetten. Door het toepassen van de Wet Bibob bij (voorgenomen) vastgoedtransacties kunnen rechtspersonen met een overheidstaak voorkomen dat ze ongewild criminele activiteiten faciliteren. De gemeente Leeuwarden behoudt zich altijd het recht voor om dit instrument toe te passen. De gemeente heeft risicogroepen en risicogebieden aangewezen waarbij dit instrument ten alle tijden kan worden ingezet.
3.5 Model van de Raad voor Onroerendezaken (ROZ)
Bij het opstellen van (ver)huurcontracten wordt in principe altijd het model van de raad van onroerende zaken gehanteerd. Dit is of wel het model “Woonruimte”, “Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van 7:290BW of “Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230aBW”. De ROZ voert aanpassingen en wijzigingen door in haar modelovereenkomsten op basis van veranderingen in bijvoorbeeld de markt of jurisprudentie. Onderdeel van de modelovereenkomsten zijn de algemene bepalingen waarin onder andere demarcatie (afbakening) voor het onderhoud is opgenomen tussen huurder en verhuurder. Omdat deze demarcatie niet in alle gevallen specifiek genoeg is hanteert Team vastgoed van de gemeente de kruisjeslijst4 van Bouwstenen voor Sociaal.
4
https://bouwstenen.nl/sites/default/files/uploads/Demarcatielijst.pdf
Nota vastgoed 2025
pagina 9
4. Gemeentelijke kaders voor gemeentelijk vastgoed In paragraaf 1.2 is al aangeven de afdeling vastgoed opereert binnen de vastgoeddriehoek. De huisvestingsbehoefte wordt daarbij bepaald door andere beleidsterreinen. In dit hoofdstuk noemen we een aantal relevante gemeente kaders voor het gemeentelijk vastgoed.
4.1 Beleidskader en Uitvoeringsprogramma Sport
Sportaccommodaties (‘Hardware’) vormen één van de drie pijlers van het sportbeleid. Dit naast de ‘Software’ (activiteiten) en de ‘Orgware’ (organisatie en samenwerking). Voor de sportaccommodaties wordt er ingezet op kwalitatieve en duurzame sportinfrastructuur, passend bij de ambities van de gemeente. Het bestaande vastgoed, zoals zwembaden en sporthallen, wordt behouden en waar nodig geoptimaliseerd. Vanuit het beleidskader Sport wordt er gewerkt met drie ambitieniveaus (Goud, Zilver, Brons) voor de uitvoering, waarbij het vastgoedbeleid wordt afgestemd op de gewenste maatschappelijke impact en beschikbare middelen.
4.2 Visie Kunst en Cultuur 2021-2028
In de visie op Kunst en Cultuur zijn 4 kernambities opgenomen: 1. Inclusiviteit: Kunst en cultuur voor iedereen. 2. Artistiek klimaat: Versterken van de culturele infrastructuur. 3. Lokale identiteit: Verbonden met meertaligheid en gastvrijheid. 4. Cultuurtoerisme & economie: Aantrekkelijke stad voor bezoekers en makers Het gemeentelijk vastgoed is onderdeel van ambitie twee; een sterke culturele infrastructuur. Hierbij is specifiek opgenomen dat door de gemeente gesubsidieerde culturele organisaties bij voorkeur gehuisvest worden in locaties die eigendom zijn van de gemeente. Hierdoor wordt zo efficiënt mogelijk omgegaan met publieke middelen.
4.3 Nota broedplaatsen 2020-2028
In de uitvoeringsnota creatieve broedplaatsen is een hoofdstuk opgenomen over het gemeentelijk vastgoed. De gemeentelijke gebouwen zijn onderdeel van de culturele infrastructuur van de broedplaatsen in Leeuwarden. Het streven is toe te werken naar een kostprijsdekkende huur.
4.4 Integraal Huisvestingsplan
In 2025 is een Integraal Huisvestingsplan voor de schoolgebouwen vastgesteld. Hoewel de scholen niet in juridisch eigendom zijn van de gemeente is heeft de gemeente wel het economisch claimrecht. Er is ook een bescheiden taak bij de gemeentelijke vastgoedorganisatie. In hoofdstuk 9 wordt hier verder bij stilgestaan. De gymlokalen in het bijzonder zijn voor Team vastgoed relevant. Hierin wordt het (wettelijk verplichte) bewegingsonderwijs geaccommodeerd. De gymlokalen zijn in tegenstelling tot de scholen wel juridisch en economisch in eigendom van de gemeente. Voor deze gebouwen wordt in het najaar van 2025 een separaat Integraal Huisvestingsplan opgesteld.
4.5 Visie Maatschappelijk Vastgoed
In het coalitieakkoord is aangegeven toe te werken naar een visie op Maatschappelijk Vastgoed. Deze visie is in belangrijke mate sturend in het aantal dorps- en wijkvoorzieningen in onze gemeente. De visie is op dit moment nog in ontwikkeling. Zo is de opdracht inmiddels geformuleerd en vastgesteld, en een projectleider is inmiddels gestart. De visie zal op termijn doorwerken in het gemeentelijk vastgoed(beleid). Nota vastgoed 2025
pagina 10
5. Strategisch vastgoedbeheer om de doelstellingen te realiseren De aard van vastgoed maakt dat de doelstellingen alleen kunnen worden gerealiseerd als er ook strategisch vanuit het vastgoed zelf wordt gehandeld. Belangrijk daarbij is de vraag welk doel het vastgoed dient en -daarvan afgeleid- met welke tijdshorizon naar een gebouw moet worden gekeken. Is het gebouw nog tot in lengte van jaren in het bezit van de gemeente, zoals bijvoorbeeld het stadhuis, of is het wenselijk om een gebouw te zijner tijd van de hand te doen omdat de functie in een gebouw geen kerntaak vervult voor de gemeente? Afwegingskader; categorisering van gebouwen Om de afwegingen niet voor ieder object afzonderlijk te hoeven maken, zijn de gebouwen uit de portefeuille ingedeeld in categorieën. Een belangrijke parameter hierin is of de gebouwen een maatschappelijk of economisch functie hebben. De categorieën worden hierna achtereenvolgend behandeld met hun specifieke kenmerken en beleidskeuzes. In bijlage 1 treft u de actuele vastgoedlijst en bijbehorende categorisering.
Categorie 1: Kernportefeuille van de gemeente
In de kernportefeuille zitten gebouwen die strategische waarde hebben en die in principe langjarig in het bezit zijn en blijven van de gemeente. Denk hierbij aan bijvoorbeeld het stadhuis of gemeentehuis. Per gebouw wordt een onderhouds-, renovatie/ verduurzamingsplan gemaakt waarin de uitwerking staat van de doelstellingen genoemd in hoofdstuk 1. Dit binnen de randvoorwaarden van de betaalbaarheid. Omdat het doel van het vastgoed in deze categorieën steeds het ondersteunen is van een gemeentelijke of maatschappelijke taak, worden besluiten steeds genomen in nauw overleg met de met de betreffende beleidsafdelingen. Dit zoals ook visueel is weergegeven in de vastgoeddriehoek in paragraaf 1.2.
Categorie 2: Maatschappelijk vastgoed met onomstreden status
Doordat de functie van het gebouw nu en in de nabije toekomst niet ter discussie staat, kan het gebouw worden beheerd met het oogmerk dat het langjarig in eigen bezit blijft. Deze gebouwen worden beheerd zoals gebouwen uit de kernportefeuille, maar het verschil is dat de gebouwen en opstallen in mindere mate een (wettelijke) kerntaak vervullen. In deze categorie vallen bijvoorbeeld ook de wissellocaties voor scholen. Om scholen te kunnen renoveren is het noodzakelijk dat er schoolgebouwen beschikbaar zijn als wissellocatie. Deze wissellocaties moeten net als al het andere vastgoed worden beheerd, onderhouden, gerenoveerd en vervangen. Ze worden opgenomen in de portefeuille van het Team Vastgoed om dit te organiseren.
Categorie 3: Maatschappelijk vastgoed waarvan afstoting te overwegen is
De functie in deze gebouwen betreft geen kerntaak van de gemeente. En de waarde van de functie in het gebouw kan vanuit verschillende zienswijzen worden beschouwd. Onomstreden is de functie niet per definitie zoals in categorie 2, dus daarom moet het eventueel afstoten van dit vastgoed politiek gewogen worden. De keuze voor afstoten zal dan ook altijd plaatsvinden aan de hand van een raadsbesluit.
Categorie 4: Vastgoed dat voor afstoting in aanmerking komt maar waarvan de functie behouden moet worden
In deze categorie vallen panden die in principe die geen kerntaak voor de gemeente vervullen en in aanmerking komen voor afstoting, bijvoorbeeld aan de huurder van het pand. Wel wordt bij deze panden de functie van belang geacht voor de gemeente. Daarom zullen bij verkoop van Nota vastgoed 2025
pagina 11
gebouwen die in deze categorie vallen, eisen worden gesteld aan de koper die borgen dat de functie binnen het gebouw zal worden behouden.5 Ter borging van deze functie zullen de eisen worden vastgelegd in bijvoorbeeld een bestemmingsplan of de koopovereenkomst.
Categorie 5: Vastgoed dat voor afstoting in aanmerking komt
Wanneer -op aangeven van het beleidsterrein- de functie van het gebouw maatschappelijk niet (meer) van belang is, zal verkoop van het gebouw het uitgangspunt zijn. Hierbij zal onder andere worden gekeken naar het exploitatieresultaat. In sommige gevallen zijn er gebouwen die een positief exploitatieresultaat generen door hogere opbrengsten uit huurinkomsten ten opzichte van de jaarlijkse onderhouds- en beheerkosten. Dan zal verkoop per geval beoordeeld worden, en zal een afweging worden gemaakt of verkoop past binnen de vastgoedportefeuille als geheel.
Categorie 6: Strategisch bezit/aankoop
Naast de aankoop of aanhuur van vastgoed ten behoeve van een beleidsterrein komt het voor dat de gemeente vastgoed wil aankopen om strategische redenen. Bijvoorbeeld door grond en/of een vastgoedpositie te verwerven voor gebiedsontwikkeling, zoals in Spoordok waar Wet voorkeursrecht gemeente is gevestigd. Er is dan niet per definitie een beleidsafdeling of programma dat invulling geeft aan de functie in het gebouw, maar de aankoop kan gewenst zijn omdat de gemeente verwacht in de toekomst substantiële (maatschappelijke of financiële) voordelen te kunnen behalen of ongewenste ontwikkelingen te kunnen voorkomen. In bijlage 3 is het boekhoudkundige principe hierbij nader beschreven.
Beleid bij leegstand In het geval bestaand gemeentelijk vastgoed leeg komt te staan, wordt allereerst de vraag beantwoord of de functie vanuit het bijbehorende beleidsterrein nog van belang is. Als de functie nog steeds van belang is, wordt vanuit het beleidsterrein gezocht naar een nieuwe huurder/gebruiker. Als er vanuit de beleidsafdeling of het programma geen belang meer is voor de functie, dan wordt in eerste instantie door Team vastgoed gezocht naar een nieuwe gemeentelijke invulling van het gebouw. Indien er zich binnen een jaar na leegstand geen beleidsafdeling of programma is gevonden voor een structurele en kostprijsdekkende invulling, dan wordt er gekozen voor verkoop van het gebouw. Beleid bij afstoten van vastgoed Bij het verkopen of slopen van een gebouw spelen verschillende afwegingen een rol bij het bepalen van de voorwaarden waaronder dat wordt gedaan. Bij iedere verkooptransactie wordt gestreefd naar een gezonde mix van financiële en maatschappelijke waarden, uiteraard binnen de juridische randvoorwaarden zoals beschreven in hoofdstuk 3.
In het geval dat de maatschappelijke organisatie die het gebouw huurt goed functioneert, kan de wens bestaan om het gebouw aan die organisatie te verkopen. Dat kan wettelijk alleen als ook andere organisaties onder nietdiscriminerende voorwaarden in staat worden gesteld deel te nemen aan het verkoopproces (Didam arrest). 5
Nota vastgoed 2025
pagina 12
6. Financiële aspecten: balans tussen de kosten en (maatschappelijke) baten De kosten en (maatschappelijk) baten van het vastgoed wordt steeds afgewogen. Omdat kosten op verschillende manieren kunnen worden gedefinieerd, worden in dit hoofdstuk de belangrijkste onderwerpen toegelicht en in de bijlage verder gespecificeerd.
6.1 Kostprijsdekkende huur voor eigen gebruik en maatschappelijke organisaties
Het basisprincipe is dat er wordt gestreefd naar kostprijsdekkende huur. Deze huur wordt intern doorberekend of wordt gevraagd van de maatschappelijke organisatie die het gebouw gebruikt. Dat wil zeggen dat primair de beheerkosten, exploitatiekosten, kapitaallasten of huurkosten worden gedekt door de huurinkomsten. De wijze waarop de kostprijs wordt berekend is weergegeven in bijlage 2. Indien de huurder/gebruiker zelf onvoldoende financiële middelen heeft om deze huur te bekostigen dan kan er vanuit de beleidsafdeling of programma een subsidie worden verstrekt aan de huurder. De huur mag in de basis niet lager zijn dan de kostprijs om te voorkomen dat een indirecte subsidie ontstaat. Dit uitgangspunt is ook een verplichting die voortvloeit uit de wet Markt en Overheid dat verder wordt toegelicht in hoofdstuk 3. In uitzonderlijke gevallen bestaat de mogelijkheid om te verhuren onder de kostprijs. Dit is als: - De gemeenteraad heeft besloten tot vaststelling van economische activiteiten in het algemeen belang zoals bijvoorbeeld is gedaan bij de buurt/dorpshuizen. - Er de situatie ontstaat dat de kostprijsdekkende huur hoger is dan de markthuur.
In specifieke gevallen kan deze situatie bij nieuwbouw aan de orde zijn.6 - Er sprake is van huur met een zeer tijdelijk karakter (< 1 jaar) De keuze om te kiezen voor verhuur onder de kostprijs is voorbehouden aan de asset owner; het college van B&W7.
6.2 Marktconforme huur voor commercieel opererende partijen
Wanneer gemeentelijk vastgoed wordt verhuurd aan commercieel8 opererende partijen dan worden marktconforme huurtarieven gehanteerd. De hoogte van de huursom is afhankelijk van locatie, kwaliteit, vierkante meters en welke beheerszaken de huurder zelf oppakt. De marktconforme huur wordt vastgesteld aan de hand van een taxatie. Het uiteindelijke verhuurtarief moet tenminste kostprijsdekkend zijn aan de gemeentelijke kosten.
6.3 Koopsombepaling bij (ver)koop vastgoed
Er spelen vele maatschappelijke overwegingen mee om te komen tot de keuze van de strategische aan- of verkoop. Eén van deze overwegingen is de hoogte van de koopprijs. De gemeente hanteert hier als uitgangspunt zoveel mogelijk de taxatiewaarde. Bij iedere (ver)kooptransactie wordt een gezonde mix van financiële en maatschappelijke waarden meegenomen. Hierbij geldt dat de taxatiewaarde van het vastgoed maatgevend is voor de (ver)koop.
6.4 Boekhoudkundige principes
De begroting van vastgoed loopt mee in de financiële systematiek van de gemeente. Zo valt bijvoorbeeld de vrijval van kapitaalslasten toe aan de algemene middelen, en worden voor 6
7 8
In het geval van strategische aankoop voor gebiedsontwikkelingen kan dit bijvoorbeeld het geval zijn.
Conform NEN8026. Zie bijlage 4
Met commercieel wordt hier bedoeld rechtsvormen van organisaties welke geen stichtingen of verenigingen zijn.
Nota vastgoed 2025
pagina 13
nieuwe vastgoedinvesteringen kredieten aangevraagd bij de gemeenteraad. Maar ook wordt er geen hoge risico-opslag gehanteerd bij huurprijzen om binnen de begroting van vastgoed zelf een buffer aan te leggen voor bijvoorbeeld leegstand. In bijlage 3 staan deze boekhoudkundige principes verder toegelicht.
6.5 Onderhoudsvoorziening
Eens per drie jaar wordt het Meerjarenonderhoudsprogramma (MJOP) geactualiseerd. Hierin worden alle onderhoudswerkzaamheden opgenomen die plaats moeten vinden. De kosten van het onderhoud worden over de jaren heen gelijkmatig verdeeld. Hiertoe wordt jaarlijks gedoteerd in een onderhoudsvoorziening. Het uitgangspunt is dat de dotatie voldoende moet zijn voor een batig saldo in de voorziening over een periode van 10 jaar van het MJOP.
6.6 Onderhoudskosten zijn momenteel hoger dan jaarlijkse dotatie
Op dit moment is de jaarlijkse dotatie in de voorziening gemiddeld genomen € 2.751.611,- Deze dotatie is echter niet meer afdoende om in een batig saldo te voorzien. Dit komt enerzijds omdat er de afgelopen jaren een scherper beeld is ontstaan van de onderhoudsbehoefte, en anderzijds omdat er aanzienlijke kostenstijgingen zijn geweest in de bouw. Op basis van de inzichten die er op dit moment zijn (nov 2025) zal de jaarlijkse dotatie met gemiddeld €2.118.200,- per jaar verhoogd dienen te worden om alle gebouwen op conditiescore 3 van de NEN2767 te houden. Zie hiervoor ook paragraaf 7.2.
6.6 Reserve vastgoed
Naast de exploitatiemiddelen is er binnen vastgoed een financiële reserve. Hierbij is de financiële systematiek dat het financiële resultaat van de verkoop (boekwinst of boekverlies) wordt verrekend met deze reserve. Ook wel herontwikkelingsfonds genoemd. Het primaire doel van dit fonds is om de vastgoedportefeuille te optimaliseren; zowel financieel als inhoudelijk. De reserve kan ook aangewend worden voor incidentele verduurzamingsopgaven.
6.7 Snellere besluitvorming mogelijk via strategisch verwervingsfonds
In sommige gevallen kan het voor een gebiedsontwikkeling noodzakelijk zijn dat de gemeente een grond- of vastgoedpositie te verwerven. Daarbij is het wenselijk dat de gemeente met snelheid kan handelen als een kans zich voordoet. Het reguliere besluitvormingsproces voor kredietverstrekking via college en raad neemt daarbij in sommige gevallen te veel tijd in beslag, waardoor kan de kans op verwerving in het geding komt. Bovendien is het openbare karakter van dit besluitvormingsproces niet altijd passend bij alle vormen van verwerving. Dit knelpunt speelt ook bij het verwerven, pachten of afstoten van grond. Op basis van de Beleidsprogramma grond is het voornemen om een fonds in te stellen waarbij het college van B&W het mandaat van de raad heeft om snel tot aankoop te kunnen overgaan. Dit fonds met bijbehorend kader en mandaat geldt ook voor gebouwtransacties.
Nota vastgoed 2025
pagina 14
7. Onderhoud, grootonderhoud, verduurzaming en vervanging In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe gemeente Leeuwarden omgaat met het onderhouden van de gebouwen, in welke gevallen er wordt besloten om over te gaan op vervanging (sloopnieuwbouw), en er wordt beschreven wanneer gebouwen in aanmerking komen voor verduurzaming.
7.1 Sturen op vastgoedwaarde
De komende jaren willen we meer strategischer gaan sturen op (maatschappelijke) vastgoedwaarde. Om te bepalen of het vastgoed voldoende beantwoordt aan de doelstellingen worden de komende jaren “waardekompassen” gemaakt volgens de NEN80269. Hiermee wordt inzichtelijk in welke mate gebouwen aan de normen van gemeente Leeuwarden voldoen. Dit instrument is in belangrijke mate sturend op de vervangingsopgave van het vastgoed, en beantwoordt de vraag wanneer er wordt gekozen voor sloop-nieuwbouw, wanneer gebouwen een instandhoudingsregime krijgen, of wanneer gebouwen de transitie krijgen naar afwaarderen. De volgende levensfasen worden hierbij onderscheiden: 1. Regulier onderhoud, exploiteren 2. Instandhouding. Dus het vastgoed beweegt mee met de functies in het gebouw 3. Transitie naar opwaarderen 4. Transitie naar afwaarderen 5. Nieuwbouw 6. Afstoten De NEN8026 zal worden geïmplementeerd vanuit het vastgoedperspectief. Dit zegt dus niet iets over de ontwikkelingen vanuit de maatschappelijke functie in het gebouw. Idealiter komen levensfases vanuit de NEN8026 samen met richtinggevende principes vanuit beleidsterrein. Bijvoorbeeld; hoe ziet het sportlandschap er over 10 jaar uit? Hierin zijn de beleidsafdelingen aan zet om beleidskaders te formuleren. Indien hier nog geen richtinggevende principes bekend zijn, dan worden de levensfases vanuit de NEN8026 gehanteerd.
7.2 Onderhoud
Het regulier onderhoud, zowel kleinschalig als grootschalig, wordt uitgevoerd op basis van meerjarenonderhoudsplanningen, gebaseerd op gebouwinspecties volgens de NEN 2767 systematiek. De NEN 2767 kent 6 conditieniveaus, waarbij conditie 1 staat voor “nieuwbouwstaat” en conditie 6 voor “zeer slecht” (rest alleen nog sloop/vervanging). Gemiddeld gezien wordt niveau 3 nagestreefd. De hierbij behorende beschrijving is “redelijk”. Door niveau 3 na te streven bereik je met efficiënte, beperkte inzet van middelen (de juiste onderhoudsmaatregel op het juiste moment) een redelijk en doelmatig resultaat. De gebouwinspecties vinden gedurende het hele jaar plaats en worden periodiek (eens per drie jaar) herhaald, zodat de onderhoudsbehoefte van de objecten wordt gecontroleerd en de meerjarenplanning kan worden geactualiseerd. De verzamelde gegevens zijn ingevoerd in het beheersysteem, van waaruit meerjarenonderhoudsprogramma’s (MJOP’s) worden gegenereerd. Een MJOP is een hulpmiddel voor het bepalen van het uitvoeringsprogramma van het betreffende dienstjaar. In het MJOP staat niet alleen de onderhoudscyclus van gebouwelementen. Er staat namelijk ook in wat de verwachtte onderhouds- en vervangingskosten moeten zijn. Dit geheel vormt een 9
Zie bijlage 5 voor nadere detaillering van de NEN8026 voor gemeente Leeuwarden.
Nota vastgoed 2025
pagina 15
gedetailleerde financiële begroting. Om de onderhoudskosten over de jaren heen gelijkmatig te verdelen is er een onderhoudsvoorziening. In deze onderhoudsvoorziening wordt vanuit de gemeentelijke begroting jaarlijks gedoteerd. De schoolwissellocaties vallen momenteel nog niet in deze systematiek, hoewel ze wél, anders dan de andere scholen, volledig eigendom zijn van de gemeente. De intentie is om de twee locaties die het betreft op te nemen in de portefeuille en net zo te behandelen als de andere gebouwen.
7.3 Verduurzaming gemeentelijk vastgoed
In oktober 2024 is er een “routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed” vastgesteld door het college. Deze routekaart is gemaakt om te bepalen welke gebouwen met welk tempo en op welke wijze verduurzaamd moeten worden. Daarmee geeft de Routekaart richting aan de verduurzamingsopgave van het gemeentelijk vastgoed tot 2030. Het doel is om in 2030 60% CO2-uitstoot te reduceren ten opzichte van 2018. Op basis van de routekaart is DUMAVA-subsidie aangevraagd. Voor een groot aantal panden is deze subsidie door het Rijk beschikt. Daarnaast wordt de verduurzaming voor een belangrijk deel gefinancierd door de energiebesparing (dekking van de kapitaalslasten) en een koppeling met werkzaamheden uit het MJOP.
7.4 Vervangingsopgave
Zoals hierboven beschreven voert de gemeente onderhoud uit aan haar gebouwen voor de instandhouding. De meerjarenonderhoudsplanningen voorziet in de instandhouding van het gebouw en de functie. Tegelijkertijd zijn er meerdere elementen die bepalend zijn voor de vraag wanneer een gebouw aan het einde is van haar levensduur. Denk aan bezettingsgraad van het gebouw, de gebruikerskwaliteit, energieverbruik, financieel rendement of esthetische kwaliteit. Het implementeren van de vastgoedwaarderingstool (NEN8026) ondersteunt bij het bepalen van de levensfase van een gebouw. Dit instrument ondersteund om op rationele gronden besluiten te nemen over sloop-nieuwbouw van vastgoed’ (zie paragraaf 7.1).
Nota vastgoed 2025
pagina 16
8. Volkshuisvesting in relatie tot gemeentelijk vastgoed Sinds de vorige Nota Vastgoed in 2020 is de schaarste op de woningmarkt verder toegenomen. Vanwege de impact op het gemeentelijk vastgoedbeheer krijgt dit thema in deze nieuwe nota een separaat hoofdstuk. Regie op de volkshuisvesting is primair een gemeentelijke verantwoordelijkheid, maar het daadwerkelijk huisvesten van mensen is de taak van woningcorporaties. Door onder andere de hoge vraagdruk naar sociale huurwoningen en herstructureringsopgaves hebben de corporaties onvoldoende mogelijkheden om in passend aanbod te voorzien. In sommige situaties ontstaat daardoor een leemte, waarin de gemeente genoodzaakt is zelf te handelen. In de volgende paragrafen wordt dit nader toegelicht.
8.1 Locaties in gemeentelijk eigendom
Zoals beschreven, hebben de corporaties op dit moment onvoldoende mogelijkheden om de bovenstaande doelgroepen te huisvesten. Vanwege de wettelijke taakstelling en maatschappelijke noodzaak is de gemeente daarom genoodzaakt om zelf te handelen. De gemeente heeft de afgelopen periode daarom extra huisvesting aangekocht en tijdelijke huisvesting ontwikkeld, onder andere: • Locatie De Pier aan de Snekertrekweg. Hier zijn 192 flexwoningen voor statushouders, Oekraïne opvang en spoedzoekers gerealiseerd. Deze woningen zijn tijdelijk tot uiterlijk 2033. • Skills in de stad. Woningen onder supervisie van het Leger des Heils.
8.2 Huisvesting ontheemden, vluchtelingen, statushouders.
Vanuit de spreidingswet zijn er twee deelgebieden te benoemen. Namelijk het verzorgen van opvang van ontheemden en de huisvesting van statushouders. Tijdelijke opvang ontheemden Oekraïne (TWOO): De gemeente is wettelijk verplicht om ontheemden uit Oekraïne op te vangen. Deze taak is vastgelegd in de Tijdelijke Wet opvang ontheemden Oekraïne (TWOO), die geldt voor Oekraïense ontheemden die vallen onder de Europese Richtlijn Tijdelijke Bescherming. De TWOO vervangt het eerder toegepaste staatsnoodrecht en legt de opvangverantwoordelijkheid bij gemeenten. Gemeenten hebben hierbij een volledig verzorgende taak: van huisvesting en onderwijs tot voedselvoorziening. De verwachting is dat de landelijke opvangregelingen met een jaar worden verlengd, tot maart 2027. Mogelijk wordt deze groep daarna aangemerkt als statushouders. In het gemeentelijk vastgoed hebben we momenteel 66 wooneenheden op De Pier waar wij Oekrainse vluchtelingen opvangen. Opvang álle andere asielzoekers en vluchtelingen (Spreidingswet) Vanwege de Spreidingswet zijn gemeenten wettelijk verplicht opvangplekken beschikbaar te stellen voor asielzoekers (niet-Oekraïners). De wet beoogt een evenwichtige verdeling van de opvang over het land. De verantwoordelijkheid voor de uitvoering ligt bij het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA), waarbij gemeenten een ondersteunende wettelijke taak hebben.
Huisvesting statushouders De huisvesting van statushouders is een wettelijke taak voor gemeenten en wordt geregeld via een zogeheten taakstelling, op basis van de Huisvestingswet 2014.
Nota vastgoed 2025
pagina 17
•
•
•
Taakstelling: Het Rijk stelt tweemaal per jaar vast hoeveel statushouders elke gemeente moet huisvesten. Dit aantal wordt berekend op basis van het inwoneraantal van de gemeente. Grotere gemeenten krijgen een grotere taak toebedeeld. Wettelijke verplichting: Gemeenten zijn wettelijk verplicht om deze taak uit te voeren en passende woonruimte te vinden voor de statushouders die hen door het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) worden toegewezen. De huisvesting wordt geregeld via de Huisvestingswet. Woonruimte: Gemeenten hebben 10 weken de tijd om een woning te vinden. Vaak wordt hiervoor een beroep gedaan op sociale huurwoningen van woningcorporaties, maar er kunnen ook andere woonvormen worden gebruikt, zoals flexwoningen of tussenvoorzieningen.
Het COA kan bij onvoldoende doorstroom (en dus opstopping in de keten) ervoor kiezen om groepen statushouders direct door te verwijzen naar de gemeente. De gemeente moet dan adhoc een locatie vinden. Voor deze opvang worden dan vaak relatief dure huisvestingsoplossingen gevonden. En hoewel de bekostiging vanuit rijksmiddelen gebeurt is het verstandig hier kritisch naar te kijken.
8.3 Structurele flexibele schil
Er wordt de komende tijd ingezet op realiseren van meer semipermanente huisvesting voor de doelgroep statushouders/Oekraïners. De verwachting is namelijk dat de toestroom voorlopig niet significant zal dalen. Het vastgestelde Beleidsprogramma Wonen in de Stad zegt hierover het volgende:
“In Leeuwarden-stad is het steeds lastiger om snel passende woonruimte te vinden voor
spoedzoekers, zoals statushouders, Oekraïense ontheemden, dak- en thuislozen en mensen in een scheidingssituatie. Zij hebben direct woonruimte nodig, maar lopen vaak vast op het huidige woningaanbod. Dit vergroot het risico op langdurige onzekerheid of onveilige situaties. Om dit op te vangen, maken we een ‘structurele’ flexibele schil: een vast aanbod van tijdelijke, aanpasbare en verplaatsbare woningen, speciaal bedoeld voor spoedzoekers. Deze flexwoningen bieden gemiddeld twee jaar onderdak, met het oog op doorstroming naar reguliere woningen. Ze kunnen zowel nieuw worden gebouwd als in bestaande gebouwen worden gerealiseerd. Bij de programmering is een evenwichtige mix van kwetsbare en minder kwetsbare spoedzoekers belangrijk, om ook bij doorstroming elders op de woningmarkt te zorgen voor een mix van doelgroepen. De gemeente streeft naar minimaal 200 flexwoningen tot en met 2030, met ruimte voor opschaling bij toenemende vraag. De eerste stap is gezet op De Pier, waar nu bijna 200 flexwoningen zijn geplaatst voor tien jaar. Hier worden circa 500 tot 650 mensen gehuisvest, evenredig verdeeld over Oekraïense ontheemden, statushouders en overige spoedzoekers. Of extra locaties nodig zijn, hangt af van de instroom en de voortgang van reguliere woningbouw. Daarom is continue monitoring essentieel.
Omdat De Pier een tijdelijke locatie is, is het locatieonderzoek voor vervolgplekken al gestart. Flexwoningen blijven een tijdelijke (nood)voorziening en tellen niet mee in het reguliere woningbouwprogramma.”
Nota vastgoed 2025
pagina 18
In hoeverre de realisatie van eigen vastgoed kan bijdragen aan het realiseren van een ‘structurele flexibele schil’, moet de komende tijd verder in beeld worden gebracht. Doorstroomlocaties De gemeente hanteert voor zijn woningen in eigen bezit het doorstroom-principe waarbij de huurders in een volledig gemeubileerde woning komen en maximaal 2 jaar lang huren. Daarmee blijven deze woningen beschikbaar voor de eerste opvang vanuit het AZC, en daarmee wordt de druk naar corporatiewoningen beter verspreid.
8.4 Inbeheername vanwege Wet goed verhuurderschap.
Met de inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap (juli 2023) kan de gemeente bij ernstige misstanden in de particuliere huursector overgaan tot tijdelijke inbeheername van vastgoed. Dit is een ultimum remedium en wordt pas toegepast als herhaalde overtredingen plaatsvinden en eerdere maatregelen, zoals waarschuwingen of dwangsommen, geen effect hebben gehad. Bij inbeheername neemt de gemeente tijdelijk het beheer van het vastgoed over; juridisch eigendom blijft bij de eigenaar van het pand. Dit beheer omvat onder meer het innen van huur, het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud en het contact met huurders. De maatregel blijft van kracht totdat de verhuurder de misstanden heeft opgelost. De kosten van het beheer kunnen op de verhuurder worden verhaald, waardoor de maatregel in principe geen financieel nadeel oplevert voor de gemeente. Wel vraagt inbeheername (tijdelijk) veel extra inzet van de ambtelijke organisatie.
8.5 Woonwagenstandplaatsen
De gemeente Leeuwarden verhuurt 35 standplaatsen zonder opstal op het woonwagenterrein aan de Tjallingaweg. Dit terrein is exclusief bestemd voor kermisexploitanten; alleen wie minimaal 50% van zijn inkomsten uit de kermis haalt, mag hier wonen. Daarnaast zijn er nog drie woonwagenterreinen in Leeuwarden. Ook hier is de grond van de gemeente, maar het beheer is hier uitbesteed aan WoonFriesland. Op deze terreinen mag in principe iedereen wonen, maar voorrang wordt gegeven aan personen met een afstamming uit de woonwagencultuur. De vraag naar woonwagenstandplaatsen is groot en het huidige toewijzingsbeleid dient te worden herijkt. Daarom wordt er separaat aan deze Nota Vastgoed nieuw beleid voor woonwagenstandplaatsen opgesteld. Hierin wordt vastgelegd hoe het beheer, het toewijzingsbeleid en mogelijke uitbreiding van het aantal standplaatsen in de komende jaren worden vormgegeven.
8.6 Inbreiding en koppelkansen met woningbouw benutten
Vanwege de grote woningbouwopgave, het behoud van het voorzieningenniveau in de stad en andere ruimtevragende opgaven zoals duurzame energieopwekking, wateropvang en het versterken van biodiversiteit, is inbreiding – en daarmee het compact houden van de stad – een belangrijk thema binnen het woningbouwbeleid. Ook bij gemeentelijk vastgoed speelt het compact houden van de stad een rol. Sloopnieuwbouwlocaties kunnen daarom kansen bieden om waar mogelijk gemeentelijke gebouwen te combineren met extra woningen. Daarnaast wil de gemeente, indien nodig, strategische posities innemen om deze inbreiding te faciliteren.
Nota vastgoed 2025
pagina 19
9. Onderwijshuisvesting In gemeente Leeuwarden staan 75 schoolgebouwen. 52 gebouwen voor (speciaal) basisonderwijs, 18 voor voortgezet onderwijs en 5 voor voortgezet speciaal onderwijs. De gebouwen zijn geen gemeentelijk vastgoed. Daarom wordt er in deze nota vastgoed slechts beperkt stilgestaan bij de schoolgebouwen. Er geldt bij de schoolgebouwen een splitsing tussen juridisch eigendom en economisch eigendom. De scholen zijn juridisch eigendom van bij de schoolbesturen, maar economisch van de gemeente. Dat betekent dat de bekostiging van nieuwe schoolgebouwen vanuit de gemeente gebeurt. De kredietverstrekking is vanuit de gemeente, en de kapitaalslasten op de stichtingskosten verlopen ook via de gemeentelijke begroting. Daarna is het schoolbestuur verantwoordelijk voor de exploitatie. Onlangs is het Integraal Huisvestingsplan aangeboden bij de gemeenteraad.
9.1 Bouwheerschap
Wettelijk is vastgelegd dat het bouwheerschap voor nieuwe schoolgebouwen bij het schoolbestuur ligt, tenzij het college van B&W besluit hierop af te wijken (art 103 Wet op Primair Onderwijs). In Leeuwarden ligt het bouwheerschap bij de schoolbesturen. Gemeente Leeuwarden neemt wel zitting in de stuurgroep bij nieuwbouw.
9.2 Leegstand van scholen
Na de gebruiksfase door de scholen komt een gebouw terug bij de gemeente. Doorgaans zijn dit gebouwen die de volledige financiële afschrijvingstermijn van 50 jaar hebben volgemaakt. De bouwkundige staat daarbij is meestal navenant. Team vastgoed heeft de leegstaande schoolgebouwen in leegstandsbeheer totdat de locatie herontwikkeld kan worden. Dit gebeurt bij het Team locatieontwikkeling. Bij locatieontwikkeling zal altijd een passend participatietraject met bewoners plaatsvinden.
9.3 Bewegingsonderwijs Bij het onderwijs in scholen hoort ook het voorzien in voldoende bewegingsonderwijs. Dit is een wettelijke taak waar gemeenten voldoende huisvesting voor moeten faciliteren. Dit gebeurt aan de hand van normen. Team vastgoed van de gemeente beheert de gymlokalen. In paragraaf 4.4 is reeds genoemd dat er gewerkt wordt aan een IHP voor bewegingsonderwijs. Aan de hand van dit IHP kan de vervangingsopgave van het vastgoed in beeld worden gebracht.
9.4 Wissellocaties
In gemeente Leeuwarden staan 75 scholen voor primair- en voortgezetonderwijs. Met een gebouwenbestand van deze omvang is er eigenlijk altijd wel ergens in de gemeente een school in transformatie naar sloop-nieuwbouw. Gemeente Leeuwarden heeft twee schoollocaties in economisch én juridisch eigendom. Deze locaties worden structureel gebruikt als uitwijklocatie (wissellocatie). Het gaat hier om de scholen aan de Telemannstraat en de Goudenregenstraat. Team vastgoed doet het technisch beheer van de gebouwen namens Onderwijshuisvesting. Omdat deze twee scholen een permanente functie hebben is het verstandig ze in bezit te houden als wissellocatie en het (financiële) beheer ook onder te brengen bij Team vastgoed.
Nota vastgoed 2025
pagina 20
Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Overzicht vastgoed en categorisering Berekening kostprijsdekkende huur Boekhoudkundige principes NEN8026 voor gemeente Leeuwarden Gelijkheid en transparantie bij verkoop of verhuur vastgoed Organisatie Team Vastgoed en financiën
Nota vastgoed 2025
pagina 21
BIJLAGE 1: Overzicht vastgoed Exploitatieresultaat
Categorie 1. Kernportefeuille 2. Maatschappelijk vastgoed met onomstreden status voor de functie 3. Maatschappelijk vastgoed waarvan afstoting te overwegen is, maar niet zonder Raadsbesluit 4. Vastgoed dat voor afstoting in aanmerking komt, maar waar de functie behouden moet blijven 5. Vastgoed dat voor afstoten in aanmerking komt 6. Strategisch bezit/aankoop
Gemeentelijke Huisvesting (7) Buitendienst (werkplaats)
Oedsmawei 9 Grou
€ -5.001 en €-20.000
HCL
Groeneweg 1
€ -20.001 en €-5.000.000
Stadhuis
Hofplein 38
€ -20.001 en €-5.000.000
Gemeentewerken
It Noarderfjild 30 - Stiens
€ -20.001 en €-5.000.000
Stadskantoor
Oldehoofsterkerkhof 2
€ -20.001 en €-5.000.000
Stadstoezicht
Groeneweg 3
€ -20.001 en €-5.000.000
Projectenbureau Middelsee
Swurdkade 3
€ 0 en € 5.000.000
Oldehove
Oldehoofsterkerkhof 1
€ -20.001 en €-5.000.000
Pier Pander Museum
Prinsentuin 1b
€ 0 en € 5.000.000
Pier Pander Tempel
Noorderplantage 7
€ 0 en € 5.000.000
Muziekkoepel
Prinsentuin 1c
€ -5.001 en €-20.000
Keramiekmuseum
Grote Kerkstraat 11
De Waag
Nieuwestad 148
5 1 1 1 1 1 5
Maatschappelijk Vastgoed Monumentaal I (6)
1 1 1 1 1 1
MFC (3) MFC Heechterp Schieringen
Egelantierstraat 1-9
€ -20.001 en €-5.000.000
MFC Vrijheidswijk
Droppingsstraat 2
€ -20.001 en €-5.000.000
Zorgcentrum Techum (overig)
Molkenkelder 2
€ -5.001 en €-20.000
Boerderij
Boksumerdyk 5 Goutum
Onbekend
Vrijstaande woning
Boksumerdyk 10 Goutum
Onbekend
Boerderij
Werpsterdyk 40 A
Onbekend
Hoekwoning
Buorren 25 Goutum
Tussenwoning
Buorren 27 Goutum
Hoekwoning
Buorren 29 Goutum
Woning met schuren tbv survivalvereniging
Groningerstraatweg 401
Benedenwoning
Grote Kerkstraat 232
Bovenwoning
Grote Kerkstraat 234
Woning
Noordvliet 521 en 523
€ -1.001 en €-5.000
Woning
Oldegalileen 21
€ -1.001 en €-5.000
Woning
Spanjaardsstraat 1b
€ -1.001 en €-5.000
192 Flexwoningen
Snekertrekweg 45a1-55a27
€ 0 en € 5.000.000
Buurthuis Cambuursterhoek
Boerhaavestraat 44
€ -5.001 en €-20.000
Buurthuis De Frosk
Salomonszegel 99
€ -5.001 en €-20.000
Buurthuis De Vluchtheuvel
van Loonstraat 130
€ -5.001 en €-20.000
Buurthuis Gerard Dou
Gerard Doustraat 23
€ -5.001 en €-20.000
Buurthuis Hollanderwijk
Nieuwe Hollanderdijk 63
€ -5.001 en €-20.000
Buurthuis Insulinde (Schieringen)
Gaspeldoornstraat 2
€ -5.001 en €-20.000
Buurthuis Molenpad
van der Kooijstraat 2
€ -1.001 en €-5.000
Buurthuis 't Knooppunt
J.H. Knoopstraat 5
€ -20.001 en €-5.000.000
Buurthuis 't Skiphűs
Tjalkstraat 5
€ -5.001 en €-20.000
Buurthuis Welgelegen
Willem Lorestraat 38
€ -5.001 en €-20.000
Buurthuis Westerkwartier
Verdistraat 1
€ -20.001 en €-5.000.000
De Kobbekooi
Kurkemeerstraat 4
€ -5.001 en €-20.000
Dorpshuis De Twirre
Tjissema 8 Wytgaard
€ -20.001 en €-5.000.000
Dorpshuis Ien en Mien
Buorren 13 Goutum
€ -5.001 en €-20.000
Hűsma Herne
Huizumerlaan 146 (a)
€ -5.001 en €-20.000
Wijkcentrum Nylan
Surinamestraat 31
€ -20.001 en €-5.000.000
Wijkgebouw Bilgaard
de Hooidollen 17
€ -20.001 en €-5.000.000
Servicegebouw Prinsentuin
Prinsentuin 3
€ -5.001 en €-20.000
Servicegebouw Westerplantage
Westerplantage 19
€ -1.001 en €-5.000
Havengebouw Grou
Meersweg 9a - Grou
Toiletgebouw Hellinghaven Grou
Volmawei
€ -1 en € -1000
Muziekkoepel/toiletgebouw Grou
Halbertsmaplein 17
€ -1.001 en €-5.000
Groene Ster gemeentetoilet
Roazendaal 6
€ -1.001 en €-5.000
De Groene Ster, Kiosk
Oer de Bril 5
De Groene Ster, Toiletten/opslag
Oer de Bril 7
€ -1.001 en €-5.000
Toiletvoorziening Tsjerkepaed
Tsjerkepaed 1 Warten
€ -1 en € -1000
Urinoir (Rijksmonument) Wergea
Grote Buren 2K
Onbekend
OBE - Visitor Centre en Atelier Stadsbouwmeester
Heer Ivostraatje 1
2 1 4
Woningen (13)
€ -1.001 en €-5.000
6 6 6 5 5 5 5 5 5 5 5 5 3
Buurthuizen (17)
2 2 2 2 2 2 5 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
Servicegebouwen (11)
2 2 2 2 2 2 4 4 2 2 2
Parkeergarages (8) Parkeergarage Klanderij, eigendom st. parkeerbeheer
Posthoornsteeg 40
Onbekend
Parkeergarage OHK, eigendom st. parkeerbeheer
Oldehoofsterkerkhof 3
Onbekend
Parkeergarage Oosterstraat
Ritsumastraat 1
€ -20.001 en €-5.000.000
Parkeergarage Reviusstraat
Reviusstraat 6
€ -20.001 en €-5.000.000
Parkeergarage Hoeksterend, eigendom st. parkeerbeheer
Hoeksterpad 3
Onbekend
Parkeergarage Zaailand, eigendom st. parkeerbeheer
Zaailand 5
Onbekend
HUB de Fellingen (nog in ontwikkeling) Fietsenstalling (weesfietsen) (HUUR)
Nota vastgoed 2025
Onbekend Ritsumastraat 2
3 3 3 3 3 3 3
Onbekend
pagina 22
Exploitatieresultaat
Categorie 1. Kernportefeuille 2. Maatschappelijk vastgoed met onomstreden status voor de functie 3. Maatschappelijk vastgoed waarvan afstoting te overwegen is, maar niet zonder Raadsbesluit 4. Vastgoed dat voor afstoting in aanmerking komt, maar waar de functie behouden moet blijven 5. Vastgoed dat voor afstoten in aanmerking komt 6. Strategisch bezit/aankoop
Fonteinen/Kunstwerken Bad bubble
Onbekend
Oldehoofsterkerkhof
Onbekend
Wilhelminaplein
Onbekend
Mistfontein
Onbekend
Mercuriusfontein
Onbekend
Blitsaerd
Onbekend
Kunstwerken (140)
gehele gemeente
Onbekend
Korenmolen De Hoop Stiens
Mounepaed 5 / 5b
€ -20.001 en €-5.000.000
Himriksmolen
Groene Ster Noorder Ruchlan
€ -1.001 en €-5.000
Molen Froskepôlle
Avondsterweg 11m
€ -5.001 en €-20.000
Leugenbankje Grou
Prinses Wilhelminastraat Schapendijkje Westeinde, Huizum dorp, Grou, Warten, Wergea, Reduzum, Jirnsum, Spanjaardslaan
Onbekend
2 2 2 2 2 2 2
Molens/Opstallen/Poorten /Vogelkijkhutten/Leugenbank
Diverse opstallen begraafplaatsen Gedenksteen Greate Mar Wergea en Wartensdyk
€ -5.001 en €-20.000 Onbekend
2 historische borden in de Prinsentuin
Onbekend
Vogelkijkhut Hilaard
1A
€ -1.001 en €-5.000
Poarte fan Bears
Stinzepaad 9 - Bears
€ -1.001 en €-5.000
Dierenverblijf Wilhelminapark Grou
Tureluurstraat 2
€ -1 en € -1000
3-B Box
Drachtsterweg 1K
€ -1 en € -1000
Kiosk
Willemskade 60b
Pontschipperskantoortje
Yn e Lijte 163
€ -1.001 en €-5.000
Brugwachtershuisje
Zuiderplein 2K
€ -1 en € -1000
Dagopvang (Zienn)
Zuidergrachtswal 16
€ -5.001 en €-20.000
Leger des Heils
Tuinen 32
De Harmonie
Ruiterskwartier 4
Kelder Harmonie, voormalig filmhuis, nu FIRDA
Ruiterskwartier 6
De Neushoorn
Ruiterskwartier 41
Skills in de Stad
Jacob Catsplein 3
4 4 4 2 2 2 2 2 2 4 4 3 3 3
Maatschappelijk Vastgoed
€ -20.001 en €-5.000.000 Onbekend
5 4 4 4 4 4
Brûsplakken Brûsplak CT 48
Cornelis Trooststraat 48
Atelier 9a
Sint Anthonystraat 6
Haniahof
Haniasteeg 47
€ -20.001 en €-5.000.000
Westerkerk
Bagijnestraat 59
€ -20.001 en €-5.000.000
3 3 3 3
Overig (18) FUMO
J.W. de Visserwei 10 Grou
Watercampus
Oostergoweg 9
Waterbar
Oostergoweg nabij 9
Johannes de Doperkerk
Agora 4
€ -20.001 en €-5.000.000
Pastorie Johannes de Doperkerk
Agora 6-8
€ 0 en € 5.000.000
Stadhouderlijk Hof
Hofplein 29
Voedselbank en boksschool
Tylkedam 51
€ -5.001 en €-20.000
Joodse Synagoge
Sacramentsstraat 19
€ -20.001 en €-5.000.000
Kantoorgebouw Elan
Pyter Jurjenstrjitte 8 - Stiens
De Skalm (leegstandsbeheer, herontwikkeling)
Pyter Jurjenstrjitte 17 - Stiens
Onbekend
Peuterspeelzaal
Master Gorterstrjitte 9a Reduzum
€ -5.001 en €-20.000
Kidsfirst
Plataanstrjitte 2 Stiens
Kidsfirst
Ieleane 8 Stiens
Voormalige gemeentehuis Leeuwarderadeel (Nije Skalm) (HUUR)
Ljipstrjitte 1
€ 0 en € 5.000.000
Kidsfirst
Felixwei 17a Stiens
€ -1.001 en €-5.000
School Goudenregenstraat
Goudenregenstraat 82
Onbekend
School Telemannstraat
Telemannstraat 13
Onbekend
Weaze 38
Weaze 38
Onbekend
Potmargewal 9 (geen officieel huisnummer)
Potmargewal 9
Nota vastgoed 2025
4 4 4 5 5 1 4 1 6 6 4 4 3 2 5 2 4 6 5
pagina 23
Exploitatieresultaat
Categorie 1. Kernportefeuille 2. Maatschappelijk vastgoed met onomstreden status voor de functie 3. Maatschappelijk vastgoed waarvan afstoting te overwegen is, maar niet zonder Raadsbesluit 4. Vastgoed dat voor afstoting in aanmerking komt, maar waar de functie behouden moet blijven 5. Vastgoed dat voor afstoten in aanmerking komt 6. Strategisch bezit/aankoop 2 6 1 1 2 2 1 2 2 2 4 3
Sport (59) Elfstedenhal
Fryslânplein 1
€ -20.001 en €-5.000.000
Sporthal Nijlan (oude)
van Loonstraat 114
Onbekend
Sporthal Wiarda
Ublingaplantage 2
Onbekend
Sporthal de Twine
Tjallinga 2
Onbekend
Sporthal Rengers (eigendom BV Sport)
Fiswerderweg 3
Onbekend
Sporthal Cammingahal (HUUR tbv bewegingsOW)
Kalverdijkje 82
Onbekend
Sporthal Nijlan (nieuwe) VVE
Middelzeelaan 18
Onbekend
Zwembad de Blauwe Golf
Jelsumerstraat 12
Onbekend
Zwembad/ Sporthal Kalverdijkje
Kalverdijkje 77
Onbekend
Sportcomplex It Gryn
Ieleane 1 - Stiens
Onbekend
Clubhuis/opbergloods Hydronauten
Avondsterweg 16
€ -1.001 en €-5.000
Was- en kleedruimtes Goutum
Buorren 31 - Goutum
Onbekend
Was- en kleedruimtes Lekkum
Buorren 44 - Lekkum
Onbekend
Was-en kleedruimtes
Burstumerdyk 2 Grou
Onbekend
Was- en kleedruimtes
Kalverdijkje 64
Onbekend
Was- en kleedruimtes
Kalverdijkje 68
Onbekend
Was- en kleedruimtes
Kalverdijkje 80
Onbekend
Was- en kleedruimtes
Kalverdijkje 81
Onbekend
Was- en kleedruimtes
Kalverdijkje 83a
Onbekend
Was- en kleedruimtes
Loodyk 2 - Wirdum
Onbekend
Was- en kleedruimtes
Magere Weide 5 en 11
Onbekend
Was- en kleedruimtes
Middelzeelaan 2a
Onbekend
Berging spp. Nijlân
Middelzeelaan 4
Onbekend
Was- en kleedruimtes
Middelzeelaan 8
Onbekend
Berging spp. Nijlân
Middelzeelaan 10
Onbekend
Was- en kleedruimtes
Middelzeelaan 14
Onbekend
Was- en kleedruimtes
Middelzeelaan 20
Onbekend
Was- en kleedruimtes
Middelzeelaan 22
Onbekend
Was- en kleedruimtes
Stânfriesstrjitte 8 Reduzum
Onbekend
Surfclub toiletgebouw
Groningerstraatweg 411
€ -1 en € -1000
Gymzaal (leegstandsbeheer)
Oldegalileen 98
Onbekend
Gymzaal
B.K. van den Bergstr 3 Wergea
Onbekend
Gymzaal
Brandemeer 9 / Wollegaastdam 2
Onbekend
Gymzaal
Coornhertstraat 8
Onbekend
Gymzaal
Correllistraat 38s / Verdistraat 2
Onbekend
Gymzaal
Douwemastrjitte 14 Jirnsum
Onbekend
Gymzaal
Drachtsterweg 6
Onbekend
Gymzaal
Droppingstraat 22
Onbekend
Gymzaal
Floris Versterstraat 2
Onbekend
Gymzaal
Galamastins 2
Onbekend
Gymzaal
Haydnstraat 2
Onbekend
Gymzaal
Idzerdastins 61a
Onbekend
Gymzaal
Ieborchpaed 6a
Onbekend
Gymzaal
Johan de Walestraat 1
Onbekend
Gymzaal
Jongema 8 Grou
Onbekend
Gymzaal
Keizerskroon 86a
Onbekend
Gymzaal
Kingmastate 1
Onbekend
Gymzaal
Larixstraat 1
Onbekend
Gymzaal
Master Gorterstrjitte 9 Reduzum
Onbekend
Gymzaal
Meagere Weide 2 Warten
Onbekend
Gymzaal
Molkenkelder 4 Goutum
Onbekend
Gymzaal
Om 'e Trep 15 - Mantgum
Onbekend
Gymzaal
Pikemar 17
Onbekend
Gymzaal
Prinsessenweg 2
Onbekend
Gymzaal
Raaigras 28a
Onbekend
Gymzaal
Telemannstraat 13a
Onbekend
Gymzaal
Tjallinga 2 Grou
Onbekend
Gymzaal
Vredeman de Vriesstraat 21
Onbekend
Gymzaal
Melkemastate 29
Onbekend
Sportveld
Easterlittens
Onbekend
Sportveld
Alde Leie
Onbekend
Sportveld
Aldlan
Onbekend
Sportveld
Koarnjum
Onbekend
Sportveld
Goutum
Onbekend
Sportveld
Hempens
Onbekend
Sportveld
Jirnsum
Onbekend
Sportveld
Kalverdijkje-Noord
Onbekend
Sportveld
Kalverdijkje-Zuid
Onbekend
Sportveld
Lekkum
Onbekend
Sportveld
Magere Weide
Onbekend
Sportveld
Meinga Grou
Onbekend
Sportveld
Nijlan
Onbekend
Sportveld
Reduzum
Onbekend
Sportveld
Stiens Ieleane
Onbekend
Sportveld
Stiens De Boer
Onbekend
Sportveld
Warten
Onbekend
Sportveld
Wergea
Onbekend
Sportveld
Wiarda
Onbekend
Sportveld
Wirdum
Onbekend
Sportveld
Wytgaard
Onbekend
Onderwijs 88 scholen
Nota vastgoed 2025
0
3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 4 3 4 3 3 3 3 4 6 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
pagina 24
BIJLAGE 2: BEREKENING KOSTPRIJSDEKKENDE HUUR Vanwege de wet Markt en Overheid is het uitgangspunt voor de verhuur van het gemeentelijk vastgoed altijd een kostprijsdekkende huur. Deze huur wordt berekend vanuit een aantal elementen:
Kapitaalslasten: De kapitaalslasten bestaan uit de afschrijving en de rente. Voor het berekenen van de kostprijsdekkende huur worden de volgende criteria hiervoor gehanteerd: - Afschrijving. De afschrijving wordt verdeeld in 3 gebieden: o Bouwkundige afschrijving 40 jaar o Installatietechnisch afschrijving 20 jaar o Grond. Op grond wordt niet afgeschreven - Rente. Er wordt gerekend met de interne “rekenrente” van de gemeente Leeuwarden. Bij het schrijven van deze nota vastgoed was deze vastgesteld op 1,5%. De kapitaalslasten worden gebaseerd op een lineaire afschrijving. Bij woonruimte met huuropbrengsten is de afschrijving annuïtair. Onderhoudskosten De onderhoudskosten vanuit de gemeente als verhuurder worden in de huurprijsberekening gebaseerd op basis van de gemiddelde onderhoudskosten over 20 jaar zoals dit is geraamd in de MeerjarenOnderhoudsbegroting. Deze begroting gaat uit van de NEN2767 conditie 3. Zakelijke lasten De zakelijke lasten die Team vastgoed als verhuurder moet betalen worden in de kostprijsdekkende huur doorbelast. Het gaat hier om heffingen en verzekeringen. Risico-opslag voor leegstand 5% of wanbetaling 1,7% Afhankelijk van het type vastgoed en type huurder kan Team Vastgoed nog twee opslagpercentages hanteren over de huur. 5% vanwege leegstand, en 1,7% vanwege wanbetaling.
Personele capaciteit van het Team vastgoed wordt niet meegenomen in de huurprijsberekening.