Grou - Have Halbertsma TOELICHTING

Grou - Woningbouw Halbertsmaterrein

Bestemmingsplan 9 december 2025

Grou - Woningbouw Halbertsmaterrein Bestemmingsplan

COLOFON Opdrachtgever

: Paiva Planontwikkeling

Auteur

: E. Venema

Rapportnummer

: 23-795-1

Versie

: Vaststelling

Datum

: 9 december 2025

INHOUDSOPGAVE 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding Aanleiding en doel Ligging plangebied Planologische regeling Leeswijzer

1 1 1 2 4

2 2.1 2.2 2.3 2.4

Planbeschrijving Bestaande situatie Beoogde ontwikkelingen Ruimtelijke inpassing Duurzame verstedelijking

5 5 7 10 14

3 3.1 3.2 3.3

Beleidskader Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

18 18 19 22

4 Milieu- en omgevingsaspecten 4.1 Mer-beoordeling 4.2 Bedrijven en milieuzonering 4.3 Geluid (wet geluidhinder) 4.4 Externe veiligheid 4.5 Verkeer en parkeren 4.6 Ecologie 4.7 Bodemkwaliteit 4.8 Watertoets 4.9 Archeologie 4.10 Cultuurhistorie 4.11 Luchtkwaliteit 4.12 Planologische zones

26 26 26 29 30 30 33 35 35 38 39 40 40

5 5.1 5.2 5.3

Juridische regeling Algemeen Hoofdopzet regels Toelichting op de bestemmingen

41 41 41 42

6 6.1 6.2 6.3

Uitvoerbaarheid Algemeen Maatschappelijke uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid

47 47 47 48

Bijlagen Bijlage 1 Stedenbouwkundig plan Grou Have Halbertsma (2023) Bijlage 2 Beeldkwaliteitsplan Bijlage 3 Woningmarktonderzoek Grou Bijlage 4 Mer-beoordeling Bijlage 5 Akoestisch onderzoek omliggende bedrijven Bijlage 6 Memo akoestisch onderzoek wegverkeer Bijlage 7 Tabel berekening parkeerbehoefte Bijlage 8 Onderzoek vleermuizen Bijlage 9 Quickscan natuurwaarden Bijlage 10 Stikstofonderzoek Bijlage 11 Bodemonderzoek Bijlage 12 Watertoets Bijlage 13 Archeologisch onderzoek Bijlage 14 Participatieverslag Bijlage 15 Reactienota vooroverleg Bijlage 16 Reactie- en antwoordnota zienswijzen

1

Inleiding

1.1

Aanleiding en doel In het noordelijk deel van het Grou, aan de Rjochte Grou, ligt het terrein van de voormalige palletfabriek Halbertsma. Het terrein, dat een oppervlakte van ruim 5,5 hectare heeft, ligt nu grotendeels braak. Sinds 2013 is het grootste deel van de bebouwing op het terrein gesloopt. De bijzondere zichtlocatie bij de entree van het dorp vanaf het water en gelegen tegenover het historische centrum vraagt om een nieuwe invulling. Vanuit het dorp is een grote wens voor woningbouw geuit. Gedeeltelijk om invulling te geven aan de behoefte naar nieuwe woningen in Grou, maar in belangrijke mate ook om de plek aan het dorp te verbinden. De ligging op het raakvlak van het bedrijventerrein Biensma brengt hiervoor uitdagingen mee. Dit bedrijventerrein is namelijk bestemd voor relatief zware bedrijvigheid, die een belemmering vormt voor woningbouw. In dit kader zijn, mede geïnitieerd door het Pleatslik Belang Grou, gesprekken gevoerd met de grondeigenaren en is besloten om voor de bedrijfskavels langs de westzijde van de J.W. de Visserwei de mogelijke milieucategorie te beperken. Hiermee is de weg vrij voor het ontwikkelen van een nieuw woongebied op de locatie Halbertsma. Ontwikkelaar Paiva Projectontwikkeling heeft het plan opgevat om de locatie te ontwikkelen.

Op basis van een intensief participatietraject en een gedegen landschappelijke en stedenbouwkundige analyse is hiervoor een stedenbouwkundig concept opgesteld. Gekozen is om het bestemmingsplan vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet, die in januari 2024 in werking is getreden, dynamisch uit te werken. Het bestemmingsplan heeft vanaf eind 2023 gedurende 6 weken als ontwerp ter inzage gelegen. Tijdens en na deze periode is het stedenbouwkundig plan verder uitgewerkt en geconcretiseerd. Het definitieve stedenbouwkundig plan stelt een gedifferentieerd aanbod met in totaal 185 woningen voor, waarvan 135 tot 2030. Dit bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader waarbinnen de ontwikkeling van het nieuwe woongebied, de daarmee samenhangende gebiedsontwikkeling en de bestemmingsaanpassing van de naastgelegen bedrijfskavels worden geregeld.

1.2

Ligging plangebied Het plangebied wordt gevormd door het oostelijk deel van het bedrijventerrein Biensma. De locatie Halbertsma ligt aan de oostzijde van de J.W. de Visserwei, tussen de recreatievaart de Rjochte Grou en een overgebleven kavel grasland. Aansluitend aan deze locatie ligt ook het terrein van de adviesdienst FUMO. Het plangebied omvat tevens het gebied aan de westzijde van de J.W. de Visserwei. Hierbinnen vallen vier bedrijfskavels en de aansluitende openbare ruimte. Tot slot is een deel van de Rjochte Grou binnen het plangebied opgenomen. De ligging en begrenzing van het plangebied is weergeven in figuur 1.1.

Grou - Woningbouw Halbertsmaterrein 23-795-1 | Vaststelling

1

Figuur 1.1

1.3

De ligging van het plangebied

Planologische regeling Het plangebied is geregeld in een aantal bestemmingsplan. Primair geldt het bestemmingsplan Grou, dat op 11 juni 2013 is vastgesteld door de voormalige gemeente Boarnsterhim. Een fragmenten van de geldende bestemmingsplannen zijn samengevoegd in figuur 1.2. Het plangebied valt geheel onder de bestemming ‘Bedrijventerrein’.

Figuur 1.2

2

Fragment geldend bestemmingsplan

Grou - Woningbouw Halbertsmaterrein 23-795-1 | Vaststelling

Binnen de bestemming ‘Bedrijventerrein’ wordt voorzien in bedrijvigheid. De categorieën van bedrijven zijn afgestemd op de woongebieden ten zuiden van de Rjochte Grou, waarbij is uitgegaan van de richtafstanden tot woningen in een gemengde woonomgeving. Binnen 50 meter is dit categorie 3.2, binnen 100 meter categorie 4.1 en binnen 200 meter categorie 4.2. Het ontwikkelen van een woongebied is binnen deze bestemming niet toegestaan. Door het transformeren van de locatie ten behoeve van wonen, zal de categorisering in het aansluitende gebied aangepast moeten worden. Belangrijk uitgangspunt daarbij is dat de bestaande (feitelijk aanwezige) bedrijvigheid daarbij niet onevenredig wordt geschaad in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Verder heeft de gemeente Leeuwarden een aantal overkoepelende bestemmingsplannen vastgesteld. Het gaat om: Partiële herziening Archeologie De gemeente heeft op 29 maart 2022 het bestemmingsplan 'Partiële herziening Archeologie' vastgesteld. Gronden waar geen onderzoek noodzakelijk is, of gronden die na onderzoek zijn vrijgegeven, zijn niet opgenomen in die partiële herziening. Het plangebied van dit bestemmingsplan is wel opgenomen, onder de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 5’ en maakt derhalve deel uit van de partiële herziening Archeologie. In paragraaf 4.9 wordt beschreven hoe met deze waardering wordt omgegaan.

Bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Parkeren Tot juli 2018 was het op grond van de gemeentelijke bouwverordening mogelijk om regels te stellen ten aanzien van parkeernormen. Vanaf die datum zijn alle stedenbouwkundige bepalingen van de bouwverordening vervallen en is het bestemmingsplan het enige instrument waarmee parkeernormen kunnen worden afgedwongen. Derhalve heeft de gemeente een partiële herziening vastgesteld. Deze partiële herziening stelt normen voor het aantal parkeerplaatsen dat beschikbaar moet zijn bij verschillende functies. De regeling geldt voor het hele grondgebied van de gemeente Leeuwarden. Dit bestemmingsplan is primair gericht op het borgen van de parkeernormen. De regeling hiervoor is in het bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Parkeren verwerkt. De regels worden, op basis van meest recente parkeerbeleid, ook in onderhavig bestemmingsplan opgenomen. Bestemmingsplan Leeuwarden - Kamerverhuur Daarnaast is het bestemmingsplan Leeuwarden - Kamerverhuur van toepassing. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om de verhuur en verkoop van kamers in de gemeente Leeuwarden te reguleren. De regels van dit bestemmingsplan zijn in onderhavig bestemmingsplan verwerkt. Bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Plan voor de zon Ook is het bestemmingsplan Leeuwarden – Partiële herziening Plan voor de zon van toepassing.

Dit bestemmingsplan is van toepassing verklaard in de regels van dit bestemmingsplan.

Grou - Woningbouw Halbertsmaterrein 23-795-1 | Vaststelling

3

Bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening woningsplitsing en woonzorgfuncties Tot slot is bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening woningsplitsing en woonzorgfuncties van toepassing. Hierin worden regels gesteld aan woningsplitsing en woningomzetting naar zorg. De uitsluiting hiervan is opgenomen in de algemene bouwregels van dit bestemmingsplan.

1.4

Leeswijzer Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige situatie, de gewenste ontwikkelingen en ruimtelijke inpassing daarvan en de vertaling naar uitgangspunten voor het bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 worden de uitgangspunten getoetst aan het, voor het plan relevante, beleid op de verschillende niveaus. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt het juridische systeem toegelicht. Ten slotte wordt in hoofdstuk 6 de maatschappelijk en economische uitvoerbaarheid van het plan besproken.

4

Grou - Woningbouw Halbertsmaterrein 23-795-1 | Vaststelling

2

Planbeschrijving

2.1

Bestaande situatie Ruimtelijke structuur Grou is een watersportdorp dat een belangrijke schakel vormt voor het Friese Merengebied, waarbij ook de meren bij Burgum, Eernewoude en Grou kunnen worden gerekend. Met een kleine 6.000 inwoners, een fraaie historische dorpskern en een ruim aanbod aan recreatievoorzieningen en horecabedrijven is Grou een populaire toeristische trekker. Het dorp richt zich met name op de waterrecreatie. Rondom het Pikmeer liggen jachthavens en recreatieterreinen. Grou heeft een duidelijke ruimtelijke structuur. Gelegen aan het Pikmeer en de recreatievaart Rjochte Grou, die vóór de aanleg van het Prinses Margrietkanaal de belangrijke vaarroute richting Sneek was, ligt de historische dorpskern. Ten zuiden daarvan liggen de woongebieden. Ten noorden van de belangrijkste invalsweg van Grou, de Sationsweg, is veel bedrijvigheid aanwezig. Aan de noordzijde van de Rjochte Grou ligt een bedrijventerrein. Ten noorden van de Geeuw (noordelijk deel Pikmeer) ligt het grootschalige recreatieterrein Yn 'e Lyte. Dit is het enige grootschalige complex van recreatiewoningen in Grou. De verstedelijking van het gebied ten noorden van de Rjochte Grou is relatief nieuw. Wel was ter plaatse van het terrein van Halbertsma al in het begin van de 20 ste eeuw bedrijvigheid aanwezig. Het betrof een houtzagerij.

In de jaren '60 en '70 is het gebied sterk in ontwikkeling geweest, waarbij ook het rereatieterrein Yn 'e Lyte is ontwikkeld en het bedrijfsperceel aan de westzijde van de J.W. de Visserwei is gerealiseerd. Het overige bedrijventerrein is pas sinds de jaren '90 in ontwikkeling gekomen. Nu concentreert de bedrijvigheid zich in het gebied ten noorden van de Rjochte Grou en ten westen van de J.W. de Visserwei. Het gebied ten oosten van deze weg, waarvan het plangebied een groot deel uitmaakt, is een gemengde zone geworden. Hier zijn relatief lichte bedrijfsvormen, (bedrijfs)woningen en aan de recreatie gelieerde functies aanwezig. De J.W. de Visserwei maakt deel uit van de oude hoofdweg tussen Leeuwarden en Grou. Tot in de jaren ’90 was dit een autoroute naar de Stationsweg. De brug is rond de eeuwwisseling vervangen door een fietsbrug. Autoverkeer moet nu via de Biensma rijden om in het dorpscentrum te komen. Voor fietsers is er dus wel een directe verbinding met het dorp. Plangebied, locatie Halbertsma In de jaren '70 verhuisde Halbertsma's Fabrieken voor Houtbewerking vanuit de oude dorpskom van Grou naar "de overkant" - de westzijde van de Rechte Grou. In de loop der jaren heeft het houtbewerkingsbedrijf verscheidene (houten) producten geproduceerd, om zo ook de hoofd in crisisjaren boven water te kunnen houden.

Tot 2013 is Palletfabriek Halbertsma gevestigd gebleven op de locatie waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft. Het bekende beeld vanaf de Rjochte Grou en vanuit het dorp was een grootschalige bedrijfslocatie met hoge stapels pallets langs de kade. Sinds 2013 is het terrein opgeruimd en zijn de meeste bedrijfsgebouwen gesloopt.

Grou - Woningbouw Halbertsmaterrein 23-795-1 | Vaststelling

5

In figuur 2.2 is een luchtfoto van de huidige situatie weergegeven. Het terrein wordt gebruikt als tijdelijke parkeervoorziening en de gebouwen worden nog beheerd. De begroeiingen worden ook onderhouden om te voorkomen dat overwoekering plaatsvindt. In de zuidwestelijke hoek ligt het terrein van de FUMO. Dit is het voormalig gemeentehuis van Boarnsterhim.

Figuur 2.1

Luchtfoto Plangebied

Plangebied, locatie westzijde J.W. de Visserwei Een deel van het bedrijventerrein Biensma is opgenomen binnen het plangebied. Op een groot deel van dit terrein bestaan namelijk mogelijkheden voor bedrijvigheid uit milieucategorie 4.2. Dit is relatief zware bedrijvigheid, die niet goed te verenigen is met woningbouw. Hiervoor moet op basis van de VNG-richtafstanden een afstand van minimaal 200 meter aangehouden worden. Feitelijk zijn op dit deel van het bedrijventerrein bedrijven uit milieucategorie 2, 3.1 en 3.2 aanwezig. Het gaat om de deurenfabriek Van Vuuren, hoveniersbedrijf Snoek en autobedrijf Dijkstra Cars. Op de hoek staat een pand is onlangs (tijdens de procedure van het bestemmingsplan) een meubelmakerij (Hielkema Maatwerk Interieur) gevestigd. Dat bedrijf valt in categorie 3.1.

6

Grou - Woningbouw Halbertsmaterrein 23-795-1 | Vaststelling

2.2

Beoogde ontwikkelingen Algemeen De ontwikkeling van ‘Have Halberstma’ is een resultante van een uitgebreid ontwerptraject, dit in samenwerkingsverband tussen Deze Zwarte Hond, H+N+S Landschapsarchitecten en Penta Architecten tot stand komt. Het ontwerp is ook in samenwerking met gemeente en dorpscoöperatie tot stand gekomen. Tevens is via meerdere bijeenkomsten input en informatie bij de inwoners en geinteresseerden opgehaald. Resultante is het stedenbouwkundig plan uit 2023, dat de basis vormt voor de verdere technische uitwerking en regeling van dit bestemmingsplan. Dit stedenbouwkundig plan is opgenomen in bijlage 1. Met de verdere uitwerking van het inrichtingsplan voor Have Halbertsma komt de hierin weergegeven inrichting niet meer helemaal overeen met het inrichtingsplan zoals beschreven in deze paragraaf en in het Beeldkwaliteitsplan, maar de visie en hoofduitgangspunten voor de inrichting van het gebied zijn ongewijzigd gebleven. Relevante wijzigingen zijn het komen vervallen van het pad aan de noordzijde en de kleine voetgangersbrug. Ook is de typologie voor het parkwoningen gewijzigd en is de locatie voor een ‘herkenningspunt’ verplaatst.

Het stedenbouwkundig plan Grou Have Halbertsma geeft een uitgebreide beschrijving van de historie en kenmerken en de inpassing van het nieuwe woongebied hierin De ruimtelijke kwaliteit wordt geborgd door de combinatie van het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan, dat is opgenomen in bijlage 2 en richting geeft aan de identiteit van het gebied. Visie op de verbinding met het landschap en de inrichting van de openbare ruimte De basis voor het plan is een landschappelijke en stedenbouwkundige analyse van de bestaande kwaliteiten van Grou. Have Halbertsma is een bijzondere wijk vanwege de unieke ligging. Het plangebied ligt vlakbij de oude kern van Grou, direct aan het water van de Rjochte Grou en ook aan het open polderlandschap dat grenst aan de Bliken. Via dit stukje veenweidelandschap en via het water zit de locatie vast aan het grote landschap. Door op logische plekken aan te takken wordt het omringende landschap ook echt bereikbaar. De kwaliteiten van het omliggende groen en water worden niet alleen benut voor de ontwikkeling en het plangebied ingetrokken, wat zich vertaald in de structuur, maar worden ook doorvertaald in de inrichtingsprincipes van de wijk. Groen en blauw staan op alle niveaus centraal in de te maken keuzes: van 1. de aantakking op het grote landschap en de groen/blauwe randen, via 2.

de structuurbepalende groenblauwe elementen (lanen, watergangen, enz.) naar 3. het inrichtingsniveau van de woonstraatjes, pleintjes en hoven. Have Halbertsma wordt een wijk met gevoel voor het verleden – met een knipoog naar de bijzondere geschiedenis van het terrein – maar vooral ook gericht op de toekomst. Het verleden wordt in de inrichting meegenomen door het gebruik van hout verwijzend naar het industriële verleden van Halbertsma, bijvoorbeeld in de uitwerking van speelplekken, meubilair, vlonders/steigers en architectuur. Daarnaast wordt voorgesteld een monument een plek te geven op een pleintje, gelegen aan de noordzijde van het plan. Hier wordt met een info-bord/maquette ook het verhaal verteld van het belang van Halbertsma voor de ontwikkeling van Grou

Grou - Woningbouw Halbertsmaterrein 23-795-1 | Vaststelling

7

Have Halbertsma wordt ook een wijk grenzend aan het dorpshart van Grou. Het plan borduurt voort op het karakter van het dorpshart. Het karakter wordt beschreven in 5 pijlers. 1. Verbinden en versterken van bestaande ruimtelijke kwaliteiten Door de ontwikkeling van Have Halbertsma worden de groene kwaliteiten van de groenzone langs de Bliken en de blauwe kwaliteiten van de Rjochte Grou versterkt en met elkaar verbonden. 2. Verweven met de omgeving De nieuwe wijk vormt een ontbrekende schakel tussen het dorpshart en het buitengebied. Met de ruimtelijke structuur worden nieuwe verbindingen tussen de op zichzelf staande delen van Grou gerealiseerd. Ook wordt rekening gehouden met verdere toekomstige ontwikkelingen aan de westzijde. 3. Een gevarieerde wijk Ingezet wordt op een gemixte wijk voor alle Grousters (starters, senioren, gezinnen), meer en minder kapitaalkrachtig. Er wordt een grote variatie in woningtypen en straat- en waterprofielen gerealiseerd. 4. Intimiteit en het onverwachtse Het intieme karakter van het dorpshart wordt doorgetrokken over de Rjochte Grou naar Have Halbertsma. Al bewegend door de nieuwe wijk ontdekt men wisselende (door)zichten en nieuwe onverwachte plekken. 5. Water bereikbaar voor iedereen Het water is onlosmakelijk verbonden met de wijk: het is bevaarbaar en dringt tot diep in de wijk door.

Het water is altijd zichtbaar/bereikbaar vanuit de openbare ruimte, in ieder geval aan 1 kant. Milieutechnische randvoorwaarden Naast de ruimtelijke kwaliteiten zijn er in het plan enkele milieutechnische randvoorwaarden, waaronder de bufferzone langs het bedrijventerrein. Met de reductie van de toegestane milieucategorieën langs de westzijde van de J.W. de Visserwei, behoeft deze bufferzone op basis van de VNG-richtafstanden een breedte van 50 meter. Deze zone biedt een kans voor een fraaie inpassing van het nieuwe woongebied. Beoogde hoofdstructuur Have Halbertsma bevindt zich te midden van twee landschappelijke kwaliteiten. Aan de zuidzijde ligt het water van de Rjochte Grou, aan de noordzijde het polderlandschap van de Bliken. Deze twee bijzondere kwaliteiten vormen de basis voor de ruimtelijke kwaliteiten van de toekomstige wijk. Enerzijds wordt dit gerealiseerd door het verbinden van een interne watergang met de Rjochte Grou, en anderzijds door het integreren van de groene kwaliteiten van de Bliken in de wijk. Deze landschappelijke dragers definiëren grofweg drie deelgebieden met een eigen woonsfeer en typologische mix.

8

Grou - Woningbouw Halbertsmaterrein 23-795-1 | Vaststelling

In het noordwesten komt een bijzonder groen woongebied dat de kwaliteit van De Bliken verankert in de wijk. Ten oosten hiervan komt aan de Bliken een relatief extensieve invulling met vrijstaande woningen en enkele tweekappers. Centraal ligt een meer dorpse invulling, waarbij vooral langs de watergang verbijzonderingen worden voorgesteld met enkele accenten in hoogte en uitstraling. Op de hoek bij de haven wordt een woongebouw met een commerciële plint voorgesteld, bedoeld als ontmoetingsplaats met maatschappelijke, dienstverlenende of horecafuncties of een combinatie daarvan. De bereikbaarheid van deze gebieden wordt geborgd door een simpele hoofdstructuur die alle deelgebieden aan elkaar rijgt en op twee plaatsen aansluit op de J.W. de Visserwei. Toekomstige ontwikkeling Rjochte Grou Voor de optimale verbinding van het nieuwe plan op het dorp en aan het water, is een mogelijke toekomstige ingreep in de Rjochte Grou voorzien. Een wens hierin is de realisatie van een fietsbrug naar de Suderkade en realiseren van aanlegsteigers voor de kade, in binnenbocht van de watergang. Ondanks dat de fietsbrug onderdeel blijft van het plan wordt de brug uit dit bestemmingsplan geschrapt. Belangrijkste reden hiervoor is dat er nog veel onduidelijkheid is over de brug, bijvoorbeeld over de hoogte, de uitstraling en technische uitwerking.

De gemeente wil door een zorgvuldig ontwerpproces zoveel mogelijk zorgen van belanghebbenden wegnemen. Begin 2026 wordt het definitieve ontwerp, inclusief een financierings- en dekkingsvoorstel, voorgelegd aan het college en de gemeenteraad. Daarnaast werkt het dorp ook aan een dorpsvisie. Omdat de brug niet alleen van belang is voor het project Grou Halbertsma, maar voor heel het dorp van toegevoegde waarde kan zijn is het belangrijk om de brug en bijbehorend ontwerpproces aan te laten sluiten op de visie. Het bestemmingsplan maakt de brug dus niet mogelijk. Aanlegplaats langs de Rjochte Grou worden via afwijking mogelijk, onder andere onder de voorwaarde dat hierover eerst een ontheffing van de provinciale vaarwegenverordening wordt verleend. Deze ontwikkelingen zijn vooreerst een ambitie en nog geen concreet plan. Het stedenbouwkundig plan Het stedenbouwkundig plan voor Have Halbertsma is weergegeven in figuur 2.2. Hierin zijn ongeveer 185 woningen opgenomen van verschillende typen. Dit plan vormt de onderlegger voor dit bestemmingsplan.

Grou - Woningbouw Halbertsmaterrein 23-795-1 | Vaststelling

9

Figuur 2.2

2.3

Stedenbouwkundig plan Have Halbertsma

Ruimtelijke inpassing Stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing Voor het stedenbouwkundig plan zijn de zichtbare kwaliteiten een belangrijk uitgangspunt geweest. Het is van belang dat Have Halbertsma zich voegt in de ruimtelijke structuur van het dorp en ook een onderdeel wordt van de dorpskern van Grou. Hoe aan deze inpassing en aansluiting vorm wordt gegeven is beschreven in paragraaf 2.2. Dit bestemmingsplan biedt een flexibele regeling voor de uitwerking van het beschreven plan. De kwaliteit wordt geborgd door het stellen van specifieke regels voor de randen in combinatie met de vaststelling van een beeldkwaliteitsplan, dat richting geeft aan de vormgeving en materialisatie van de gebouwen. Meervoudig ruimtegebruik Naast recht doen aan het verleden houdt de wijk vooral ook rekening met de opgaves van nu en van morgen. Dit betekent onder meer klimaatadaptief, energieneutraal en natuurinclusief ontwikkelen en bouwen alsook het slim voorsorteren op nieuwe vormen van mobiliteit. Denk hierbij aan bijv. autodelen, waardoor het aantal parkeerplaatsen omlaag kan en er meer ruimte overblijft voor groen voor bijv. spelen of water. Dit alles landt uiteindelijk ook in de inrichting van de (openbare) buitenruimte.

10

Grou - Woningbouw Halbertsmaterrein 23-795-1 | Vaststelling

Meervoudig ruimtegebruik en zuinig zijn op de openbare ruimte is één van de inhoudelijke principes. Grote ruimteclaims afgezet tegen de beperkte beschikbare ruimte maken het noodzakelijk om verspilling tegen te gaan en doelmatig en slim om te gaan met de ruimte. De provincie stelt op dit vlak voorwaarden in de Verordening Romte. De ruimte dient meervoudig te worden benut en keuzes voor ruimtegebruik dienen zorgvuldig af te worden gewogen bijvoorbeeld door recreatieve ontwikkelingen te combineren met bestaande functies in het landelijk gebied, waterberging te combineren met natuurontwikkeling en natuurbeheer te combineren met agrarisch gebruik. In dit plan zijn wij ons voortdurend bewust van deze noodzaak. Zo worden openbare verkeersruimten ook ingericht voor spelen en bewegen. Forse waterpartijen en groene gebieden bieden kansen voor het combineren van natuurinclusiviteit, waterberging, recreëren en het toevoegen van ruimtelijke kwaliteit. Natuurvriendelijke oevers maken het gebied doorwaadbaar voor natte soorten. De meer stenige oevers worden zoveel mogelijk openbaar gehouden om de binding met het water te beleven en ontmoeting te bevorderen. Natuurinclusieve architectuur is niet alleen een thuis voor mensen maar ook voor fauna door de integratie van nestgelegenheden en groene daken.

Regenwater wordt afgekoppeld naar de buitenruimte en het groen in de vorm van wadi’s die op hun beurt natuurlijke speelplekken en speelaanleidingen of ecologische meerwaarde toevoegen. Een liggende boomstam in de parkachtige groenzone aan de zijde van de Bliken is niet alleen interessant voor de ecologie maak kan ook fungeren als informele, natuurlijke speelplek. Biodiversiteit, klimaat & groen Ecologie Vergroenen van de wijk door ecologische waarde/kwaliteit toe te voegen aan de randen van wijk alsook intern, door de aanleg van groene parkeergelegenheid en waar mogelijk ook natuurlijke oevers langs de watergangen. De gemeente hier streeft naar een zo hoog mogelijke kwaliteit van de natuur. In de woonwijken wordt een basiskwaliteit natuur nagestreefd. Die is nodig is om de wijk leefbaar te houden voor mens en dier. Daarbij werkt de gemeente met gidssoorten (ambassadeurs) die een bepaald biotoop vertegenwoordigen. Voor die gidssoorten zijn bouwstenen ontwikkeld, die aangeven wat er in de wijk aanwezig moet zijn om een populatie in leven te houden. Voor Have Halbertsma geldt ook dat er een basiskwaliteit natuur aanwezig moet zijn. Ook grenst de wijk aan een grote waterstructuur, de Rjochte Grou. Deze komt in een studie van Eelerwoude (Versterking groenblauwe structuren Leeuwarden, project 204535, d.d.

20 juli 2023) naar voren als kans om de ecologische structuur in Grou te realiseren. Voor (de Rjochte) Grou zijn de volgende gidssoorten bepaald: gewone dwergvleermuis, kleine vuurvlinder, huismus en bijen. Verbindingen kunnen gerealiseerd worden met vergroende kades. Deze kunnen een basis vormen voor aanvullende gidssoorten, zoals de spitsmuis en bepaalde vissoorten. In het plan en bij de uitwerking daarvan is wordt ingezet op zoveel mogelijk vergroenen in combinatie met natuurvriendelijke oevers.

Grou - Woningbouw Halbertsmaterrein 23-795-1 | Vaststelling

11

De ontwikkelaar zet in elk geval in op het creëren van de basiskwaliteit, waarbij de checklist van de Koninklijke Nederlandse Natuurhistorische Vereniging (KNNV) ook ter inspiratie is gebruikt. Hierop staan veertig punten die bij het bouwproces (ontwerp en verbouwing) gebruikt kunnen worden en die een bijdrage geeft aan een groene en klimaatbestendige omgeving. Voor dit plan wordt in elk geval ingezet op: • Het realiseren van een nestkast voor vogels of insecten op iedere appartement; • Voorzieningen voor vleermuizen in en om de gebouwen; • Zoveel mogelijk semi-natuurlijke biotopen op het terrein introduceren, waarbij mogelijkheden voor natuurlijke oevers worden onderzocht; • Habitats en overwinteringsplaatsen voor amfibieën creëren; • Voorzieningen voor insecten b.v. steenstapel, insectenhotel realiseren; • Samen met een lokaal hovenier en een ecologisch deskundige werken aan een vegetatie op het terrein die in elk seizoen bloeiende planten heeft, maar ook rijk aan nectar en stuifmeel en aan voedsel (waardplanten) voor rupsen; • Biotopen voor waterinsecten op het terrein realiseren; • Hemelwater van het riool afkoppelen; • Veel water in het plan brengen; • Samenwerking zoeken met ecologische experts teneinde de duurzame instandhouding hiervan de versterken.

Hittestress Voor een gezonde en plezierige leefomgeving in een klimaat met toenemende extremen is het voorkomen hittestress een belangrijk thema. Binnen het plan wordt hierin voorzien is zoveel mogelijk groene en beschutte plekken en waar dit – vanwege de aard van de inrichting – niet mogelijk is, wordt ingezet op gevelgroen. Dit aspect wordt nader uitgewerkt binnen de kaders van het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan. Reductie milieucategorie locatie westzijde J.W. de Visserwei Have Halbertsma maakt nu nog deel uit van het bedrijventerrein Biensma. Dit was het belangrijkste bedrijventerrein in de voormalige gemeente Boarnsterhim en biedt vanuit die optiek ruimte voor relatief zwaar milieubelastende industrie. Er zijn bedrijven uit milieucategorie 4.2 mogelijk. Aan de zijde van de historische dorpskern en woongebieden afnemend naar 4.1 en 3.2. Deze contouren zijn geënt op de richtafstanden uit de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering, zoals die gelden voor een gemengd gebied ofwel een stedelijke woonwijk. Door Have Halbertsma te ontwikkelen tot woonwijk, verschuift deze categorisering. Voor het plan is ervanuit gegaan dat de woningen aan de zijde van J.W. de Visserwei vallen in een ambitieniveau voor een stedelijke woonwijk. Voor de rest van het woongebied wordt een ambitieniveau van een rustig woongebied nagestreefd.

Uitgaande van de huidige milieucategorieën die zijn toegestaan op te handhaven deel van bedrijventerrein Biensma, zou er een bufferzone van 200 meter aangehouden moeten worden. Dit legt een zodanige beperking op de ontwikkellocatie, dat het plan niet uitvoerbaar zou zijn. De feitelijk aanwezige bedrijven vallen in de categorieën 2 tot maximaal 3.2. Het reduceren van de toegestane categorieën naar 3.2 leidt daarmee niet tot

12

Grou - Woningbouw Halbertsmaterrein 23-795-1 | Vaststelling

een feitelijke beperking van de bedrijven. De noodzakelijk bufferzone wordt daarmee gereduceerd tot 50 meter. Figuur 2.3 geeft de voorgestelde aanpassingen weer. De in paars weergegeven kavels worden aangepast tot een maximale milieucategorie 3.2. Binnen het ontwikkelgebied van Have Halbertsma (geel) wordt dan een bufferzone (groen) van 50 meter tot de kavels aangehouden.

4.1

4.2

4.2 4.2 4.1 3.2

Figuur 2.3

Huidige milieucategorieën en aan te passen gebied

Aanvullende gevelgeluidwering Uit het participatietraject zijn vanuit de bedrijven zorgen naar voren gekomen over de mogelijke overlast die door de toekomstige bewoners kan worden ervaren als gevolg van de bedrijfsactiviteiten, ook wanneer wel aan de standaardwaarden van 50 dB(A) gemiddeld en 70 dB(A) voor piekgeluiden wordt voldaan. Om de acceptatie van geluid afkomstig van de bedrijven te optimaliseren, is gevraagd om aanvullende gevelgeluidwering voor te schrijven voor de woningen langs het bedrijventerrein. Het Bouwbesluit en diens rechtsopvolger, schrijft een geluidwering van 20 dB voor. In de praktijk blijkt dat een gevelgeluidwering van 26 dB met de juiste beglazing en ventilatieoplossingen goed haalbaar is. Dit komt neer op 4 maal zoveel geluidbelasting (elke 3 dB is een verdubbeling van het geluid). Door 26 dB gevelgeluidwering toe te passen in de, op het bedrijventerrein gerichte, gevels van de woonhuizen, wordt de potentiële hinder binnen de woningen aanzienlijk verminderd, wat leidt tot een hogere acceptatiegraad. In dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarmee de toepassing en instandhouding van de aanvullende gevelgeluidwering is gewaarborgd.

Grou - Woningbouw Halbertsmaterrein 23-795-1 | Vaststelling

13

2.4

Duurzame verstedelijking In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking. De regeling houdt in dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevat. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De ontwikkeling van beoogde aantallen woningen op een voormalige bedrijfslocatie wordt aangemerkt als nieuwe verstedelijking. Gelet op de ligging van de locatie binnen het bestaand stedelijk gebied van Grou, hoeft geen afweging van plek plaats te vinden. Behoefte Woningmarktonderzoek Grou Voor Grou is door KAW een woningmarktonderzoek uitgevoerd (21 juni 2022). Hierin zijn de demografische trends onderzocht om inzicht te geven in de vraag naar aantallen en soorten woningen Grou. Mede door de overdruk op de woningmarkt en de aantrekkelijke ligging van Grou is er nu vraag naar woningen in Grou. Hierbij is het belangrijk om snel te ontwikkelen nu de marktdruk hoog is. Voor Grou wordt een hoog vraagscenario van +100 woningen tot 2030 realistisch geacht.

Na 2030 is de verwachte woonbehoefte afhankelijk van de aantrekkelijkheid van de woningvoorraad en het dorp. Grou kan zich onderscheiden met een (grondgebonden) dorps product wat goed gebruik maakt van haar unieke krachten: water, hoog voorzieningenniveau en goede bereikbaarheid. Ouderen blijven graag in Grou wonen. Dat blijkt zowel uit de interviews met mensen van het dorp als ook de bevolkingspiramides. Doordat er weinig nieuw is gebouwd in Grou de laatste jaren is er ook voor de jeugd weinig vrijgekomen aan woningen. Er is daarmee behoefte aan doorstroming. De verwachting die in het onderzoek wordt geschetst is dat de behoefte naar sociale huurwoningen op termijn zal afnemen, omdat er relatief veel sociale huurwoningen in Grou zijn, maar deze niet beschikbaar komen door het gebrek aan doorstroommogelijkheden. Woningcorporatie Elkien geeft echter aan dat zij op dit moment behoefte hebben aan uitbreiding van hun portefeuille. Deze behoefte ontstaat doordat er minder mutaties zijn en het aantal huishoudens dat binnen hun doelgroep valt (qua inkomen) door de krapte op de woningmarkt in combinatie met de gestegen huizenprijzen meer dan voorheen afhankelijk is van de huurmarkt. De huidige marktsituatie van Grou is er een van veel vraag en weinig doorstroming. Dit betekent ook dat in vrijwel elk marktsegment er vraag is.

De grootste vraag is op dit moment naar grondgebonden betaalbare woningen en levensloopgeschikte woningen om de doorstroming op gang te krijgen. Daartegenover staat een tekort van concrete bouwlocaties in Grou. Het onderzoek toont aan dat vanuit kwantitatief oogpunt, maar zeker vanuit kwalitatief oogpunt is het wenselijk om het Halbertsmaterrein in te zetten voor woningbouw voor het dorp. Het terrein leent zich qua formaat en locatie ten opzichte van het centrum en het voorzieningencluster ten zuiden uitstekend voor een woningbouwontwikkeling. Door het water toegankelijker te maken

14

Grou - Woningbouw Halbertsmaterrein 23-795-1 | Vaststelling

voor het publiek maar vooral ook voor de eigen bewoners, wordt het water overal in het dorp weer een integraal onderdeel van de openbare ruimte. Vertaling naar het programma Have Halbertsma In het onderzoek zijn verschillende scenario’s onderzocht, variërend van een vraagvolgende tot een maximaal aantrekkende werking van Grou. Met maximaal aantrekken wordt bedoeld dat Grou inzet op het aantrekken van gezinnen uit de regio door het extra toevoegen van grondgebonden woningen. Dit kunnen bijvoorbeeld woningen aan het water zijn. Door extra in te zetten op dit (unieke) woonmilieu kan Grou ook op de langere termijn gezinnen blijven aantrekken en zit je aan de bovenkant van de bandbreedte. In het woningmarktonderzoek, dat KAW heeft uitgevoerd voor het hele dorp Grou, wordt wanneer maximaal wordt ingezet op doorstroming en aantrekken, woningbouwruimte van 155 – 165 woningen tot 2030 geadviseerd. Naast de planontwikkeling voor het Halbertsmaterrein vindt er op kleinere schaal ook herbestemming en verdichting in het dorp plaats. Dit is een ander type aanbod en zal ook een andere doelgroep aantrekken. Echter vindt gemeente Leeuwarden het wel gewenst om voldoende ruimte te houden in het toevoegen van woningen in bestaand bebouwd gebied, omdat hieraan bijvoorbeeld ook andere opgaven zoals kwaliteitsverbetering, behoud van voorzieningen, etc. kunnen worden gekoppeld.

Daarom is ervoor gekozen voor Have Halbertsma tot 2030 uit te gaan van 135 woningen, waarbij rekening is gehouden met de door woningcorporatie Elkien aangegeven toenemende vraag naar grondgebonden sociale huurwoningen. Deze ontwikkeling sluit goed aan bij de afspraken in de regionale woondeal. Doorontwikkeling Grou is een regionale voorzieningenkern, is goed bereikbaar en is aantrekkelijk gelegen in het merengebied en nabij natuur. Met deze eigenschappen is de verwachting dat Grou door zal groeien, ook na 2030. Daarom wordt voorgesteld om in het plan een fasering op te nemen en ruimte te bieden voor woningbouw na 2030. In het beleidskader wonen in de dorpen is groeiruimte opgenomen voor de dorpen van 5-10% over 10 jaar, zolang de aantallen passen binnen de woningbouwafspraken met de provincie. Op dit moment heeft Grou 2660 woningen, 10% groei betekent ruimte voor 266 woningen in het hele dorp Grou. Voor de planperiode van 10 jaar, dus tot 2035, is er nog ruimte voor ongeveer 50 woningen, aanvullend op de 135 woningen tot 2030. Daarmee is rekening gehouden met woningbouwruimte elders in het dorp. Voor het gehele plangebied is er daarmee een totale woningbouwruimte van maximaal 185 woningen. Afspraken over de fasering worden vastgelegd in de exploitatieovereenkomst die de gemeente met de ontwikkelaar sluit. Dat geldt ook voor de woningtypes in het plangebied.

Grou - Woningbouw Halbertsmaterrein 23-795-1 | Vaststelling

15

Kwaliteit De woningen zijn voor verschillende doelgroepen, waarbij met name aandacht is voor de vraag in het dorp. Er wordt zoveel als mogelijk ingezet op woningen die qua betaalbaarheid toegankelijk zijn voor inwoners uit het dorp. Hiermee wordt maximaal ingezet op doorstroming binnen het dorp. In het plan wordt ingezet op de volgende verdeling van woningtypen, uitgaande van het eindplaatje, waarbij 185 woningen in het plan worden ontwikkeld. Op basis van de kaders die de gemeente Leeuwarden heeft meegegeven wordt uitgegaan van de verdeling in de navolgende tabel. De verdeling per segment nog kan wijzigen in verband met de haalbaarheid van het plan. Woningtype Koop gestapeld flexibel/senioren

Specificatie, prijssegment 70 – 90 m2 vanaf 100 m2

Koop grondgebonden Vrijstaand 2^1 kap Rij- en hoekwoning

vanaf 120 m2 vanaf 120 m2 Vanaf 120 m2

Levensloopbestendig

Percentage 25% 1/2 1/2 48% 8% 10% 30%

Aantal 47 23 24 89 15 18 56

18%

33

9%

16

Vanaf 120 m2 Sociale huur Rijwoningen

Minimaal 65 m2

In het plan is ingezet op het maximaal haalbare aandeel woningen die vallen binnen de betaalbaarheidsgrenzen. Vanuit de regionale woondeal die de gemeente met de provincie heeft gesloten wordt in algemene zin uitgegaan van 30% sociale huur en 30% betaalbare koop of middenhuur. In overleg met woningcorporatie Elkien is besproken dat binnen het plan ruimte is voor 16 nieuwe sociale huurwoningen (rijen). Aangevuld met 16 rij- en hoekwoningen, 33 levensloopbestendige woningen en 23 appartementen binnen de grens van betaalbare koop, worden binnen dit plan 80 woningen binnen de betaalbaarheidsgrenzen gerealiseerd (43%). Dit plan zet daarbij maximaal in op het bevorderen van de doorstroming binnen Grou, waarmee naar verwachting bestaande woningen binnen het dorp vrijkomen, die ook in de betaalbaarheidsgrenzen vallen. Deze woningen worden door nieuwe bewoners weer verduurzaamd. Op deze manier wordt de woningmarkt binnen Grou zoveel mogelijk in beweging gebracht, hetgeen nodig is volgens het KAW onderzoek. Op basis hiervan sluit het plan ook aan bij de kwalitatieve woningbouwbehoefte van Grou. Verder is het van belang dat dit gedeelte meer onderdeel van het dorp wordt, dus niet alleen om te wonen, maar ook om te ontmoeten, verblijven, bewegen. Het wordt meer dan een nieuwbouwwijk, het wordt een nieuw stukje Grou.

Om hieraan bij te dragen wordt ingezet op relatief veel openbare oevers, maar ook op een commerciële functie aansluitend op het havengebied. Een

16

Grou - Woningbouw Halbertsmaterrein 23-795-1 | Vaststelling

exacte invulling hiervoor is er nog niet, maar het plan biedt ruimte voor beperkte oppervlakte dienstverlening, maatschappelijke functies en/of een horecafunctie. Het gaat om 500 m2, waarvan maximaal 250 m2 horeca. Conclusie Grou heeft een grootschalige woningbouwontwikkeling nodig, de woningmarkt is krap en de vraagprijzen van de koopwoningen zijn onder andere daardoor behoorlijk gestegen. De stijging van de verkoopprijzen komt mede tot stand door de aantrekkelijke ligging van het dorp en de aanwezige voorzieningen. Daarnaast zien we dat de vraagdruk in het sociale huursegment toeneemt. De doelgroep van de woningcorporaties neemt toe, onder andere door die gestegen huizenprijzen. Het is daarom van groot belang voor de leefbaarheid in het dorp dat deze woningbouwontwikkeling gerealiseerd gaat worden. Have Halbertsma is een belangrijke kans is om de woningmarkt in Grou een impuls te geven en aan de juiste voorwaarden voldoet. De wens uit het dorp om hier woningen te bouwen in combinatie met de hoge investeringen vragen om een relatief fors programma. Tot 2030 kan binnen de scenario’s die volgen uit het woningmarktonderzoek voor Grou worden voorzien in 135 woningen, zonder daarmee andere ontwikkelingen in de dorpen op slot te zetten.

Gezien de positieve prognoses voor de gemeente Leeuwarden op de langere termijn, is een doorgroei op de locatie met ongeveer 50 woningen tot 185 woningen in 2035 te passend bij de verwachte vraag. De uitwerking van het stedenbouwkundig plan moet laten zien dat dit aantal ook binnen Have Halbertsma inpasbaar is. Het plan voorziet in de aantoonbare behoefte om een aanvulling te doen op het woningaanbod van Grou.

Grou - Woningbouw Halbertsmaterrein 23-795-1 | Vaststelling

17

3

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI. Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. Het plangebied valt niet in één van deze gebieden. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven: 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie. 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden. 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De NOVI gaat vergezeld van een uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda zijn onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen te vinden. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd. De ontwikkeling in het plangebied raakt geen opgaven die zijn opgenomen in de NOVI. Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' als procesvereiste opgenomen. In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

18

Grou - Woningbouw Halbertsmaterrein 23-795-1 | Vaststelling

In paragraaf 2.4 is ingegaan op de behoefte aan de nieuwe verstedelijking, waarin dit bestemmingsplan voorziet. In Grou is een aantoonbare behoefte aan woningen, mede om de doorstroming op gang te krijgen en het plan benut de unieke kansen voor het aansluiten bij de kwalitatieve behoefte voor Grou. Deze ontwikkeling wordt via herstructurering binnen bestaande stedelijk gebied mogelijk gemaakt, waarmee goed bij uitstek sprake is van duurzame verstedelijking. Nationale woon- en bouwagenda en programma Woningbouw Nederland heeft behoefte aan een toegankelijk, betaalbaar woonlandschap van goede kwaliteit. De opgave is complex: ze vraagt om een gerichte inspanning van alle betrokkenen. Samen met belangrijke partners in het woonveld, zoals medeoverheden, woningcorporaties en marktpartijen, bundelt het Rijk de krachten om de geconstateerde problemen en oorzaken aan te pakken en de doelstellingen van de Nationale Woon- en Bouwagenda te realiseren. Meer dan voorheen neemt het Rijk hierbij de rol op zich van normsteller en bewaker van nationale doelen die gerealiseerd moeten worden. De Nationale Woon- en Bouwagenda stelt het Rijk in staat om de diverse bouw- en woonopgaven samen en in samenhang met andere belangen aan te pakken, te financieren en te monitoren. Zo wordt gebouwd aan een samenleving waarin het rechtvaardig en prettig wonen is. De agenda kent drie kerndoelen: 1.

Beschikbaarheid: voldoende woningen voor iedereen. De bouw van 900.000 woningen tot en met 2030, met als streven twee derde betaalbaar. 2. Betaalbaarheid: woonlasten sluiten beter aan bij het inkomen. Het aantal huishoudens dat te hoge woonlasten draagt ten opzichte van het inkomen neemt af. 3. Kwaliteit: voldoende woningen voor aandachtsgroepen en ouderen, perspectief voor kwetsbare wijken en duurzame huisvesting bereikbaar voor iedereen. Met de zes onderliggende programma’s van de Nationale Woon- en Bouwagenda wordt invulling gegeven aan het realiseren van de doelstellingen. Conclusie Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het rijksbeleid.

3.2

Provinciaal beleid Omgevingsvisie Fryslân 2020: De romte diele Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is neergelegd in de Omgevingsvisie Provincie Fryslân. Deze is op 23 september 2020 vastgesteld. In de omgevingsvisie gaat de provincie voor een vitale economie door te investeren in omgevingskwaliteiten. Dit zorgt er onder andere voor leefbaarheid en dat leegstand en verpaupering van bebouwing wordt teruggedrongen. Daarnaast gaat de provincie voor een veerkrachtig beleid, waarin ingrijpende ontwikkelingen opgevangen kunnen worden, het behoud van de karakteristiek van de provincie, door het beschermen van de eigen identiteit en voor een gezonde leefomgeving. Het plan doet recht aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving.

Grou - Woningbouw Halbertsmaterrein 23-795-1 | Vaststelling

19

De provincie bevordert verder het natuurinclusief ontwerpen bij nieuwe ontwikkelingen. Daarbij wordt onder andere ingezet op het versterken van de natuur in het stedelijk gebied. Natuurinclusief bouwen is een aspect dat niet in bestemmingsplan geregeld kan worden. Het gaat om uitvoeringszaken, zoals speciale stenen toe te passen met invliegmogelijkheden voor vleermuizen of een tuininrichting die biodiversiteit stimuleert. De Koninklijke Nederlandse Natuurhistorische Vereniging heeft een checklist opgesteld met 40 punten waarmee bij stedelijke ontwikkeling rekening gehouden kan worden. De ruimte hoeveelheid groen en water die in het plan wordt gebracht biedt mogelijkheden om hieraan invulling te geven. De checklist wordt ook bij de initiatiefnemer kenbaar gemaakt als inspiratiekader om een plus op het te ontwikkeling gebied te zetten. Ook het rekening houden met een veranderend klimaat bij nieuwe ontwikkeling een provinciale ambitie. De Provincie streeft naar ‘waterrobuust bouwen’. Dit houdt in dat gebouwen en straten op voldoende hoogte worden aangelegd en dat er voldoende ruimte is voor water in het plan. Paragraaf 4.8 gaat hier verder op in. Regionale woondeal Leeuwarden De samenleving verandert; ook in Fryslân. Zo neemt het aantal huishoudens nog steeds toe. De meeste huishoudens zijn tegenwoordig ook kleiner dan vroeger. Mede daarom zijn er te weinig geschikte woningen.

Het gevolg is dat vooral jongeren en ouderen moeite hebben om een woning te vinden die aansluit bij hun situatie. Dat speelt ook in andere situaties. Om iedereen passend onderdak te kunnen bieden heeft Nederland in 2030 ongeveer 900.000 extra woningen nodig. Dat lukt alleen als snel met de bouw kan worden begonnen. Om helder te krijgen hoeveel woningen provincies kunnen bouwen, heeft het Rijk aan elke provincie gevraagd een reële inschatting te maken. Samen met de gemeenten heeft de provincie een inventarisatie gedaan en een ‘reality check’ uitgevoerd. Dit heeft geresulteerd in een bod aan het Rijk. In Fryslân kunnen de komende 8 jaar zo’n 17.500 woningen worden gebouwd. Hierin zijn afspraken gemaakt over het aantal woningen en de verdeling daarvan per gemeente in de regionale woondeal. Leeuwarden is het economische, culturele en kennishart van Fryslân, waar veel centrumvoorzieningen gevestigd zijn en dat een (hoog)stedelijk woonmilieu heeft. Ook na 2030 wordt nog een groei van de gemeente Leeuwarden voorzien. De gemeente heeft drie hoofdopgaven: voorzien in de sterke huishoudensgroei door realisatie van (hoog)stedelijke woonmilieus met een bovenregionale impact; het voorzien in betaalbare en gezonde woningen in een gezond woonmilieu voor het grote aantal huishoudens met een laag sociaal economische status; transformatie van de naoorlogse woningvoorraad.

De opgave in de 35 dorpen is vooral gericht op het toevoegen naar aard en schaal van de dorpen en voorzien in de autonome behoefte. Hierbij is ook aandacht voor het toekomstbestendig maken van de bestaande voorraad. De uitgangspunten van de regionale woondeal gemeente Leeuwarden zijn: • 30% sociale huurwoningen • 30% betaalbaar (middeldure huur tot € 1000, betaalbare koop tot € 355.000) • 40% vrije markt • Toevoegen nultreden-woningen en/of geclusterde woonvormen (gedeeltelijk) geschikt voor ouderen.

20

Grou - Woningbouw Halbertsmaterrein 23-795-1 | Vaststelling

Dit geldt gemeentebreed en niet per project. Voor dit plan geldt dat er voor de dorpen maatwerk nodig is en vooral ingezet moet worden op de juiste woningen op de juiste plaats. Paragrafen 2.3 en 3.3 gaan hierop in. Verordening Romte Fryslân In 2014 is de Verordening Romte Fryslân vastgesteld en deze is in 2018, 2020 en 2021 partieel herzien. De beoogde ontwikkeling van het realiseren van woningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. In de Verordening Romte is een aantal regels van toepassing op het plangebied. Bundeling De verordening streeft naar bundeling van stedelijke functies in het bestaand stedelijk gebied. Dit project stelt een herontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied voor en sluit daarmee goed aan op deze ambitie. Wonen Met betrekking tot het thema wonen, geldt vanuit de verordening dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. De locatie Halbertsma is niet opgenomen in de afspraken met de provincie. Wel is voor de 36 dorpen in de gemeente een totaal van 453 woningen in de periode van 2020 tot en met 2029 opgenomen. Binnen deze kaders is het verantwoord om uit te gaan van de realisatie van 185 woningen op Have Halbertsma.

Daarmee past dit initiatief in het gemeentelijk woningbouwprogramma, waarover afspraken zijn gemaakt met de provincie. Daarmee is het plan in overeenstemming met het gestelde in de Verordening Romte Fryslân. Vaarwegenverordening Fryslân De Rjochte Grou is opgenomen in de Vaarwegenverordening van de provincie. Er geldt een vrijwaringszone van 15 meter en een bebouwingsvrije zone van 10 meter. Voor nieuwe gebouwen of andere obstakels in deze zone moet een ontheffing worden verleend. De nieuwe bebouwing komt op minimaal 10 meter vanaf de oever, waarmee wordt voldaan aan de eisen uit de Vaarwegenverordening. Voor de ingrepen binnen 15 meter vanaf de oever wordt een ontheffing aangevraagd. Ontgrondingenverordening Friesland Op grond van de Ontgrondingenwet is een ontgrondingsvergunning nodig voor afgravingen. De provincie is bevoegd gezag voor dergelijke ontgrondingen. De Ontgrondingenverordening zijn vrijstellingen opgenomen.

Onder andere is bepaald dat geen vergunning nodig is voor ontgrondingen die noodzakelijk zijn voor de verwerkelijking van een in een bestemmingsplan aan de grond gegeven bestemming, mits in de bij het bestemmingsplan behorende regels is aangegeven dat de verwerkelijking van het plan een ontgronding inhoudt of insluit, de diepte van de ontgronding niet meer bedraagt dan 2,00 m beneden het maaiveld en bij de ontgronding niet meer dan 10.000 m 3 bodemmateriaal naar elders wordt afgevoerd of in depot wordt gezet. Voor het plan wordt een forse hoeveelheid water gegraven. Het gaat om een ontgronding waarvoor een ontgrondingenvergunning nodig is.

Grou - Woningbouw Halbertsmaterrein 23-795-1 | Vaststelling

21

Conclusie Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

3.3

Gemeentelijk beleid Omgevingsvisie Leeuwarden De leefomgeving gaat de komende jaren veranderen. Grote maatschappelijke opgaven zoals de energietransitie, klimaatadaptatie, biodiversiteit en woningbouw vragen om antwoorden én om ruimte. Om hier sturing aan te geven heeft de gemeenteraad op 22 december 2021 de integrale Omgevingsvisie Leeuwarden vastgesteld. De gemeente zet drie ontwikkelprincipes in om de om de stap te maken van opgaven naar uitwerking en gebiedsgerichte ontwikkeling. Deze ontwikkelprincipes zijn vergroenen, verbinden en verwaarden, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen de stad, de dorpen en het buitengebied. Rode draad binnen de volkshuisvestingsopgave is de ‘ongedeelde stad’. Wij vinden het belangrijk dat Leeuwarden een samenleving is waarin iedereen erbij hoort en iedereen er daadwerkelijk deel van kan uitmaken. In dit kader vindt de gemeente het ook in de dorpen belangrijk om kwalitatief goede sociale huurwoningen te hebben. Vanuit die optiek wordt het aanbod sociale huurwoningen binnen het plan ook in de regels gewaarborgd. Grou is in de Omgevingsvisie opgenomen als één van de regionale voorzieningencentra. In Grou ziet de gemeente kansen voor een verdere ontwikkeling in relatie tot de regionale functie die het dorp heeft. Die functie wil de gemeente behouden.

Het is een belangrijk dorp in de gemeente met draagvlak voor voorzieningen, die ook van belang zijn voor de omgeving (onderwijs, sport, zorg, detailhandel). De ligging aan het water in combinatie met deze voorzieningen maakt het dorp aantrekkelijk voor de inwoners om in het dorp te blijven wonen ook als ze ouder worden, maar ook voor nieuwe vestigers van buiten. In Grou ziet de gemeente kansen om extra woningaanbod te realiseren om zowel de eigen bewoners als de nieuwe vestigers een passende woning te bieden. Gezien de huidige krapte op de woningmarkt en de regionale verzorgingsfunctie ziet de gemeente specifiek voor het Halbertsmaterrein mogelijkheden om deze in te vullen met woningbouw. Voor Grou heeft de gemeente de volgende ontwikkelingsrichtingen geschetst: • Het behouden en verstevigen van de regionale en economische functie (watersportcentrum); • Inzetten op kwaliteitstoerisme in het gebied Grou-Alde Feanen, juist door de lokale groene en blauwe waarde te benutten; • Verdichten boven uitbreiden. Bouwen buiten dorpsgrens alleen voor eigen behoefte en als het een bijdrage levert aan de leefbaarheid en draagvlak voor voorzieningen; • Detailhandel alleen faciliteren in het bestaande centrumgebied; • Horeca en leisure binnen clusters én op bijzondere plekken; • Voldoende gevarieerd woningaanbod voor alle doelgroepen, o.a.

starterswoningen binnen de dorpsgrenzen, maar ook geschikte woningen voor ouderen;

22

Grou - Woningbouw Halbertsmaterrein 23-795-1 | Vaststelling

• •

Vergroenen: dorpsbossen, biodiversiteit in woonomgeving versterken; Maatregelen klimaatadaptatie, energietransitie en warmtetransitie koppelen.

Het plan voor Have Halbertsma sluit aan bij de ambities van de gemeente voor Grou en past binnen de ontwikkelingsrichtingen, door invulling te geven aan de woningbouwopgave door herontwikkeling en in combinatie met het verhogen van de ruimtelijke kwaliteit. Bij de totstandkoming van het stedenbouwkundig plan hebben duurzaamheidsthema, natuurinclusiviteit en klimaatadaptatie een belangrijke plek ingenomen. Het beeldkwaliteitsplan gaat hierop nader in. Beleidskader wonen in de dorpen In oktober 2022 heeft de gemeenteraad van gemeente Leeuwarden het beleidskader Wonen in de dorpen vastgesteld. Middels een amendement is 5 – 10% groeiruimte opgenomen. Het aantal dat in het gezamenlijke uitbreidingsplan is opgenomen past binnen deze groeiruimte. Verder is opgenomen dat wanneer sprake is van een uitbreidingsplan met vier woningen of meer buiten (maar aansluitend aan) bestaand bebouwd gebied, we dan streven naar een plan met uitzonderlijke waarde. Deze uitzonderlijke waarde kan worden bereikt door: • een nieuwe woonvorm die nog niet in het dorp aanwezig is; • een goede landschappelijke inpassing; • bijzondere architectonische kwaliteit; Daarnaast is het vereist dat het plan bijdraagt aan de leefbaarheid in het dorp (ontmoeting, beleving, gezondheid, etc).

Afhankelijk van de woningbouwontwikkelingen in de afgelopen circa 10 jaar, kan het gewenst zijn om in een aantal dorpen uitbreiding toe te staan. Als er per saldo in de afgelopen tien jaar geen woningen zijn toegevoegd, is het vanwege de veranderde woonvraag en de huidige druk op de woningmarkt, gewenst om nieuwe woningen toe te voegen en hiermee doorstroming tot stand te brengen. De gemeente ziet in een aantal dorpen dat de woningmarkt volledig op slot zit, waardoor ook geen (of te weinig) uitstroom uit de huurwoningen plaatsvindt. Dit is een ongewenste situatie, hierdoor kunnen jongvolwassenen die in het dorp willen blijven wonen niet zelfstandig gaan wonen. Daarom wil de gemeente meer ruimte voor maatwerk bieden in deze kernen. Per kern gaat de gemeente initiatieven beoordelen op welke wijze het plan passend is bij de schaal en aard van het dorp. Mede wordt gekeken naar de bestaande woningvoorraad en de behoefte die er is in het dorp. In deze dorpen vindt de gemeente het verder van belang dat de woningbouw bijdraagt aan de vitaliteit van het dorp. Er is aandacht voor de doelgroep ouderen die in deze dorpen wonen. Waar mogelijk dragen de plannen bij aan de sociale cohesie en leefbaarheid in het dorp. Het plan zet in op de ambities die de gemeente beschrijft voor de dorpen.

Onder andere de toegankelijkheid van het nieuwbouwplan en het bereikbaar maken van de oevers, zodat Grou meer beleefd kan worden vanaf het water is belangrijk voor de leefbaarheid en voegt een kwaliteit toe. Daarmee wordt ervoor gezorgd dat het plan onderdeel wordt van het dorp. Ook nodigen openbare plekken aan het water bewoners van het dorp uit het in het nieuwe plan, wat leidt tot ontmoeting. De planologische kaders voor woningbouw in de dorpen verschillen per type kern. In aansluiting op de omgevingsvisie wil de gemeente kansen voor extra woningbouw relateren aan het functioneren van de betreffende kern. In de grotere kernen zijn er kansen om de extra woningdruk, die

Grou - Woningbouw Halbertsmaterrein 23-795-1 | Vaststelling

23

van buiten het dorp/de gemeente komt, op te vangen. Grou (en Stiens) zijn regionale verzorgingskernen, daar ruimte wordt gezien voor het toevoegen van extra woningen. Volkshuisvestingsvisie 2021 In de onlangs vastgestelde volkshuisvestingsvisie wordt sterk ingezet op de ongedeelde stad. Een ongedeelde stad betekent dat buurten een gemengde opbouw van de bevolking kennen. Waar het prettig wonen is voor verschillende typen huishoudens. Dat is alleen mogelijk indien er in alle buurten voor alle inkomensgroepen een passend aanbod beschikbaar is. Ten aanzien van de dorpen wordt gesteld dat volkshuisvesting positief kan bijdragen aan de vitaliteit van het dorp. Via gerichte ingrepen wil de gemeente het voor starters mogelijk maken hun wooncarrière in het dorp te starten en voor senioren dat ze op goede wijze kunnen blijven wonen. Er is nu geen reden om het aanbod huurwoningen te verlagen in de dorpen; toevoeging van particuliere huur kan lokaal voor een soepelere woningmarkt zorgen. Huisvesten van kwetsbare huishoudens in dorpen moet extra zorgvuldig gebeuren, met het oog op de toegankelijkheid van voorzieningen en begeleiding. Vitale dorpen worden gezien als bouwsteen van de ongedeelde samenleving. Het wonen in een dorp wijkt op een aantal onderdelen wezenlijk af van de stad.