Bijlage 1. Schaarste-onderzoek Leeuwarden

Wijk Binnenstad* Potmargezone Oud-Oost Sonnenborgh e.o. Westeinde e.o. Vossepark & Helicon Huizum-West Nijlân & De Zwette* Heechterp & Schieringen* Camminghaburen e.o. Bilgaard & Havankpark e.o. Vrijheidswijk* Dokkumer Ie e.o.* Stiens e.o. Aldlân & De Hemrik Goutum* Hempens/Teerns & Z.B. De Zuidland** Dorpen Zuid-Oost Dorpen Zuid-West* Grou e.o. Totaal

2019

2022 € 2.051 € 1.682 € 1.866 € 2.716 € 1.633 € 1.873 € 2.031 € 1.499 € 1.738 € 1.865 € 1.358 € 1.676 € 1.279 € 1.394 € 1.823 € 1.933 € 1.918 € 997 € 1.183 € 1.127 € 1.636 € 1.764

€ 3.434 € 2.189 € 2.102 € 2.187 € 2.209 € 2.382 € 2.150 € 2.443 € 2.132 € 2.564 € 2.743 € 2.436 € 2.195 € 1.946 € 2.208 € 2.798 € 2.709 € 2.824 € 1.720 € 2.038 € 2.466 € 2.276

Ontwikkeling + 67% + 30% + 13% - 19% + 35% + 27% + 6% + 63% + 23% + 38% + 102% + 45% + 72% + 40% + 21% + 45% + 41% + 183% + 45% + 81% + 51% + 29%

3.4.3 Actueel aanbod In de vorige paragrafen hebben we vooral teruggekeken. In deze paragraaf bekijken we de huidige situatie op de koopwoningmarkt door het actuele aanbod te onderzoeken. Het gaat om een momentopname. We onderzochten het actuele aanbod op het platform Funda op twee peilmomenten: 4 april en 4 mei 2023. Er stonden op deze momenten in totaal 397 woningen te koop in de gemeente Leeuwarden. De gemiddelde vraagprijs in Leeuwarden is op deze peildata €373.681. In Figuur 21 is het aanbod in de gemeente als geheel naar oppervlakte en prijsklasse weergegeven. Aanbod tot €260.000 (sociale koopgrens) valt veelal in de oppervlakteklassen tot 100 vierkante meter. Woningen tussen 100 en 125 vierkante meter worden in verschillende prijsklassen aangeboden, maar het merendeel van de woningen vanaf 100 vierkante meter valt in de prijsklasse tussen de sociale koop- en NHG-grens. Grotere woningen vanaf 125 vierkante meter worden grotendeels aangeboden voor meer dan €355.000 (NHG-grens).

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

30

Figuur 21: Actueel aanbod van aangeboden koopwoningen naar prijsklasse en aantal kamers. Bron: Funda, 2023; bewerking RIGO.

Wanneer gekeken wordt naar de wijken en dorpen waar het meeste aanbod staat, dan vallen Oud-Oost, Sonnenborgh e.o., Camminghaburen e.o., Huizum-West, Grou e.o. en de Binnenstad op. In Tabel 17 zijn ook de gemiddelde vraagprijs en prijs per m2 per wijk weergegeven van de 397 koopwoningen die op Funda werden aangeboden. De gemiddelde vraagprijs ligt in 11 wijken hoger dan de NHG-grens van €355.000. In de wijken Middelsee, De Zuidlanden, Dokkumer Ie e.o. Goutum en Hempens/Teerns &Zuiderburen is de gemiddelde vraagprijs hoger dan €500.000. Huizum-West, Oud-Oost en Sonnenborgh e.o. vallen op doordat de gemiddelde vraagprijs onder €300.000 ligt.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

31

Tabel 17: Gemiddelde vraagprijs en vraagprijs per vierkante meter van het Funda aanbod. Bron: Funda, 2023; bewerking RIGO.

Gemiddelde Gemiddelde Aantal Wijk vraagprijs prijs per m2 woningen Oud-Oost € 273.110 € 2.335 41 Sonnenborgh e.o. € 294.305 € 2.725 41 Camminghaburen e.o. € 362.760 € 2.776 34 Huizum-West € 257.647 € 2.643 34 Grou e.o. € 431.984 € 3.040 32 Binnenstad € 483.375 € 3.076 28 Vossepark & Helicon € 340.758 € 2.858 25 Hempens/Teerns & Zuiderburen € 509.571 € 3.206 21 Potmargezone € 330.722 € 2.722 18 Stiens e.o. € 427.417 € 2.872 18 Aldlân & De Hemrik € 421.147 € 3.102 17 Nijlân & De Zwette € 309.482 € 2.817 17 De Zuidlanden € 619.700 € 4.039 12 Dorpen Zuid-Oost € 468.455 € 3.215 11 Dokkumer Ie e.o. € 524.800 € 3.290 10 Dorpen Zuid-West € 356.750 € 2.778 10 Westeinde e.o. € 299.688 € 2.248 8 Bilgaard & Havankpark e.o. € 203.917 € 2.071 6 Goutum € 519.000 € 3.500 5 Heechterp & Schieringen € 201.167 € 2.384 3 Middelsee € 763.333 € 4.601 3 Vrijheidswijk € 278.000 € 2.897 3 Gemeente Leeuwarden € 373.681 € 2.865 397

Samenvattend In dit hoofdstuk hebben we de actuele situatie per sector onderzocht. Hier volgen de belangrijkste bevindingen. Sociale huursector In tegenstelling tot de eerste waarnemingen in hoofdstuk 2 laten de indicatoren, die de stand van zaken in de woonruimteverdeling meten, wel een krapte zien in het sociale segment. Uit verschillende indicatoren blijkt dat de vraagdruk op sociale huurwoningen in het corporatiebezit in provincie Friesland en gemeente Leeuwarden specifiek in de periode 2018 tot 2021 is toegenomen. Het aantal actief woningzoekenden is in deze periode gestegen. Bovendien is de toenemende druk te zien aan het gemiddeld aantal reacties per aangeboden huurwoningen. Dat is toegenomen van gemiddeld 66 reacties per geadverteerde woning in 2018 naar gemiddeld bijna 100 reacties in 2021. Ook de gemiddelde inschrijftijd tot verhuring is in deze periode licht gestegen. Door de toename van het aantal actief woningzoekenden zijn de slaagkansen van woningzoekenden afgenomen in de gemeente Leeuwarden tussen 2018 en 2021. Met name de jongere woningzoekenden tot 23 jaar kunnen moeilijker een woning vinden in de sociale huursector in Leeuwarden. Het aandeel verhuringen aan deze groep is

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

32

ondervertegenwoordigd ten opzichte van het aandeel actief woningzoekende in deze leeftijdscategorie. Dat komt omdat de meeste woningen op basis van inschrijftijd worden aangeboden en zij nog weinig inschrijftijd hebben kunnen opbouwen ten opzichte van de oudere woningzoekenden. De slaagkansen van oudere woningzoekenden vanaf 55 jaar ligt relatief hoog in vergelijking met andere leeftijdsgroepen. Particuliere huursector In de analyse van het WoON2021 constateerden we dat in de vrije huursector meer sprake lijkt van balans. We onderzochten de actuele situatie in de vrije huursector op basis van de beperkte gegevens die over de particuliere huursector beschikbaar zijn. Over de particuliere huursector in Leeuwarden kunnen wel een aantal conclusies getrokken worden. Allereerst is het aanbod uit dit segment al relatief kleiner dan in de sociale huur- en koopsector, omdat het een kleiner segment in de woningvoorraad betreft. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter is de afgelopen jaren toegenomen. Desondanks is er is wel actueel aanbod voor lage en middeninkomens met een huurprijs tot de liberalisatiegrens of tot de middenhuurgrens. Het ondersteunt de bevindingen uit de WoONanalyse. Toch heeft het actuele aanbod een aantal beperkingen.

Met name de betaalbare huurwoningen tot de liberalisatiegrens zijn relatief vaker klein, waardoor deze niet voor alle typen huishoudens, zoals bijvoorbeeld gezinnen, geschikt zijn. Ook concentreert het aanbod zich in slechts een aantal wijken, met name in Potmargezone en in de Binnenstad. Koopsector In hoofdstuk 2 concludeerden we dat de druk op de koopsector hoog is op basis van de woonwensen van woningzoekenden. In alle prijsklassen in de koopsector is meer vraag naar woningen dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen. We kunnen ook op basis van indicatoren over de stand van zaken in de actuele koopwoningmarkt concluderen dat de markt krap is. Koopwoningen zijn in Leeuwarden de afgelopen jaren steeds duurder geworden. Op basis van de indicatoren van het NVM te zien dat de koopwoningmarkt in de woningmarktregio, waar Leeuwarden deel van uit maakt, de afgelopen jaren krapper is geworden: er is een duidelijke trend van minder aanbod en kortere verkooptijden. Recente cijfers suggereren een omkering van deze trend: het aanbod stijgt en woningen staan langer te koop in 2022 en begin 2023. Ook is te zien dat gedurende 2022 de verkoopprijzen nog stegen, maar met een steeds kleinere toename. In het laatste kwartaal van 2022 en het eerste kwartaal van 2023 was er sprake van een kleine prijsdaling: de transactieprijzen zijn daarmee lager dan een jaar daarvoor.

Echter, de krapte indicator van NVM wijst nog niet op ontspanning van de koopmarkt. Bovendien is het is nog onzeker of deze trends zich doorzetten. Dit beeld van stijgende prijzen wordt tevens ondersteund door cijfers over de WOZ-waarden- en transactieprijsontwikkeling in de gemeente Leeuwarden. Dat is te zien in bijna alle wijken in de stad Leeuwarden. WOZ-waarden stegen het hardst in de wijken Potmargezone; Oud-Oost; Sonnenborgh e.o.; Vossepark & Helicon; Huizum-West; Nijlân & De Zwette; Heechterp &

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

33

Schieringen, Bilgaard & Havankpark e.o.; Vrijheidswijk en Goutum. De gemiddelde transactieprijs nam het meest toe in De Binnenstad van Leeuwarden; Potmargezone; Vossepark & Helicon; Camminghaburen e.o.; Bilgaard & Havankpark e.o.; Vrijheidswijk; Dokkumer Ie e.o.; De Dorpen Zuid-Oost en Zuid-West en Goutum. Ook in de wijk De Zuidlanden steeg zowel de WOZ-waarde als de gemiddelde transactieprijs in de onderzochte perioden. Echter, door het feit dat in deze wijk in dezelfde periode veel nieuwbouw is gerealiseerd vertekend dat de cijfers enigszins. Tenslotte versterkt het actuele aanbod het beeld dat er nog geen sprake is van ontspanning op de koopwoningmarkt en duidt op schaarste. Met name in de betaalbare prijsklassen is er weinig aanbod. Ruim 60 procent van het actuele aanbod lag boven de sociale koopprijsgrens van €260.000. Tot de betaalbare koopprijsgrens was wel meer aanbod: 30 procent werd aangeboden met een vraagprijs hoger dan €355.000. In het volgende hoofdstuk onderzoeken we de effecten van schaarste in de koopsector.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

34

4

Effecten van schaarste op de koopmarkt Tenslotte onderzoeken we in welke mate woningzoekenden schaarste ervaren in de koopsector aan de hand van de mate van verdringing van verschillende doelgroepen uit delen van de gemeente Leeuwarden. Verdringing kan op twee manieren plaatsvinden: • Huishoudens worden uit wijken ‘gedrukt’; • (Woningzoekende) Huishoudens hebben geen toegang meer tot wijken. De eerste ontwikkeling is moeilijk te onderzoeken. Allereerst hoeft bij schaarste verdrukking van groepen niet plaats te vinden. Huishoudens die al een woning bewonen, hoeven geen last te hebben van prijsstijgingen en een tekort aan woningen in de buurt. Oplopende huurprijzen zouden een reden kunnen zijn om te vertrekken, maar de echte verhuisreden van huishoudens is moeilijk te achterhalen. Er zijn allerlei redenen voor het vertrek van huishoudens uit een wijk of buurt. Om de effecten van schaarste te onderzoeken, focussen we daarom op het tweede aspect en analyseren we de toegankelijkheid van de koopsector voor verschillende inkomensgroepen en van de verschillende wijken van Leeuwarden.

Doelgroepen In de analyse laten we de primaire en secundaire doelgroep en de hoogste inkomensgroepen grotendeels buiten beschouwing. De laagste inkomensgroepen komen voor een groot deel in aanmerking voor een sociale huurwoningen. De hoogste inkomens hebben meer mogelijkheden tot hun beschikking om een woning te vinden. De middeninkomens daarentegen zullen het meeste aangewezen zijn op betaalbare particuliere huur- en koopwoningen. Er is geen vaste definitie van een middeninkomen. We hanteren in deze analyse daarom zes indicatieve middeninkomens, van laag tot hoog. In bijlage 2 worden deze toegelicht. We onderzoeken de toegankelijkheid van de koopsector in Leeuwarden. In hoeverre is het koopaanbod in Leeuwarden betaalbaar? Wie een woning wil kopen heeft daarvoor normaal gesproken een hypotheek nodig. De maximale hypotheek wordt gebaseerd op het inkomen en de geldende hypotheekrente. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gebruikt hierbij de financieringsnormen van het NIBUD. Figuur 22 toont de maximale hypotheek die huishoudens (onder de AOW-leeftijd) kunnen krijgen op basis van de actuele NHG-normen, waarbij wordt uitgegaan van een hypotheekrente van 4,25 procent. De maximale hypotheek varieert hierbij van ongeveer € 124.500 bij een bruto jaarinkomen van € 30.000 tot € 356.000 bij een jaarinkomen van € 75.000.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

35

Figuur 22: Maximale hypotheek voor eenverdieners met een middeninkomen, naar bruto-inkomen, 2022 (hypotheekrente = 4,25%).

In Tabel 18 is weergegeven wat de maximale lening is voor de zes indicatieve middeninkomens. In deze maximale hypotheek zijn extra kosten zoals overdrachtsbelasting, hypotheek- en transportakte en eventuele makelaarskosten niet meegerekend. Het is echter belangrijk om op te merken dat de maximale hypotheek niet de enige financiële mogelijkheden van huishoudens bepaalt. Ook spaargeld en overwaarde uit de vorige woning zijn van invloed. Koopstarters hebben vaak weinig eigen spaargeld, maar kunnen mogelijk een gift van hun ouders ontvangen. Doorstromers vanuit de koopsector hebben vaak wel een eigen vermogen uit de vorige woning. In dit geval gaan we uit van startende huishoudens zonder eigen spaargeld. De vraag is welk deel van het aanbod voor hen betaalbaar is. Tabel 18: Maximale hypotheek op basis van 4,25% hypotheekrente voor verschillende inkomensgroepen.

Jaarinkomen A. € 40.000 (laag middeninkomen 1) B. € 44.035 (laag middeninkomen 2) C. € 48.625 (middeninkomen 1) D. € 60.000 (middeninkomen 2) E. € 70.000 (hoog middeninkomen 1) F. € 80.000 (hoog middeninkomen 2)

Maximale hypotheek € 166.000 € 187.000 € 207.000 € 264.000 € 326.000 € 386.000

Toegankelijkheid Figuur 23 toont een cumulatief overzicht van de vraagprijzen van de 397 koopwoningen op Funda (peildata 4 april en 4 mei 2023). De blauwe lijn toont het percentage van woningen op Funda dat aangeboden wordt tot een bepaalde vraagprijs. Uit de figuur blijkt bijvoorbeeld dat ongeveer 20 procent van de woningen een vraagprijs heeft van €210.000 of minder. De verticale lijnen A t/m F in de figuur komen overeen met de indicatieve middeninkomens in Tabel 18. Ze geven aan wat deze inkomensgroepen maximaal kunnen kopen op basis van hun maximale hypotheek. Voor elke groep is het aanbod links van de desbetreffende lijn theoretisch betaalbaar.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

36

Figuur 23 Toegankelijkheid van actueel koopaanbod percentueel in gemeente Leeuwarden voor verschillende inkomensgroepen. Bron: Funda, 2023; bewerking RIGO.

Voor de laagste middeninkomensgroep (A), met een modaal inkomen van €40.000, is circa 6 procent van de aangeboden woningen toegankelijk, wat neerkomt op 30 woningen. Voor groep B is dit 11 procent en voor groep C bijna 19 procent. Ook bij een jaarinkomen van €60.000 (D) is nog steeds minder dan de helft van de aangeboden koopwoningen binnen bereik, zo’n 38 procent ofwel 160 woningen in de gemeente Leeuwarden. Voor de groep hoge middeninkomens (E en F) is meer dan de helft van de woningen potentieel bereikbaar, wat neerkomt op bijna 200 woningen. De groep hoogste middeninkomens met een jaarinkomen €80.000 (2 keer modaal), kan 65 procent van het koopaanbod betalen, oftewel bijna 270 woningen. Daarmee is een derde deel van het koopaanbod - de overige 32 procent - zelfs voor hoge middeninkomens buiten het bereik van de maximale hypotheek. Figuur 24 laat tevens zien dat er bovendien verschillen zijn in de toegankelijkheid van de koopsector voor verschillende typen huishoudens. Voor huishoudens die zoeken naar woningen tot 100 vierkante meter zijn er meer mogelijkheden. Echter, voor een modaal inkomen (€40.000) is ook dit type woning gering bereikbaar. Slechts ongeveer 10 procent valt binnen de financiële mogelijkheden van deze inkomensgroep. Voor de andere lage en middeninkomens valt een groter deel van het actuele aanbod van woningen tot 100 vierkante meter binnen bereik.

Met name voor inkomens vanaf 1,5 keer modaal (€60.000) is een groot deel van dit aanbod betaalbaar. Deze selectie woningen zijn alleen niet passend voor elk type huishouden. Voor grotere huishoudens, zoals gezinnen die op zoek zijn naar een grotere woning, met een laag of middeninkomen zijn de effecten van schaarste dus groter.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

37

Figuur 24: Toegankelijkheid van actueel koopaanbod percentueel in gemeente Leeuwarden voor verschillende inkomensgroepen, met een tweede lijn voor het aanbod t/m 100 m2. Bron: Funda, 2023; bewerking RIGO.

Toegankelijkheid in delen van de gemeente Het is aannemelijk dat de woningmarktsituatie verschilt tussen stad Leeuwarden en omliggende kernen in de gemeente. Ook de toegankelijkheid tot de koopmarkt zal anders zijn. In Figuur 25 is te zien hoe deze toegankelijkheid verschilt. Het aanbod voor de 314 woningen in de stad Leeuwarden en de 83 aangeboden woningen in omliggende kernen is uitgesplitst en op dezelfde manier weergegeven. We zien dat de koopmarkt in de stad Leeuwarden toegankelijker is dan omliggende kernen. Zo komt een huishouden met modaal inkomen in aanmerking voor 6 procent van het aanbod in de stad, maar in de omliggende kernen wordt er niets aangeboden voor dat prijsniveau. Ook zien we een groot verschil voor groep D, met anderhalf keer modaal inkomen. In de omliggende kernen komt een huishouden met dit jaarinkomen slechts in aanmerking voor 25 procent, terwijl dit in de stad Leeuwarden meer dan 40 procent bedraagt. Een belangrijke kanttekening is het verschil in gemiddelde vraagprijs en oppervlakte in de aangeboden woningen tussen deze twee groepen (Tabel 19). Zo zijn woningen in omliggende kernen gemiddeld meer dan 15 m2 groter dan in de stad, wat een deel van het verschil in prijs en daarmee toegankelijkheid kan verklaren.

Tabel 19: Gemiddelde vraagprijs, oppervlakte en vierkante meterprijs voor stad Leeuwarden en omliggende kernen van woningen aangeboden op Funda. Bron: Funda, 2023; bewerking RIGO.

Leeuwarden Omliggende kernen

Vraagprijs € 356.723 € 437.837

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

Oppervlakte 125 m2 141 m2

m2-prijs € 2.818 € 3.040

38

Figuur 25 Toegankelijkheid van actueel koopaanbod percentueel in gemeente Leeuwarden voor verschillende inkomensgroepen, uitgesplitst naar stad Leeuwarden en omliggende kernen. Bron: Funda, 2023; bewerking RIGO.

Om de toegankelijkheid van de koopsector in de verschillende wijken van Leeuwarden nader te onderzoeken, bekijken we het aanbod aan sociale koopwoningen en betaalbare koopwoningen. In Figuur 26 en Figuur 27 is het actuele aanbod in deze prijsklassen per wijk weergegeven. Aan de hand daarvan kunnen we concluderen dat in Leeuwarden stad de mogelijkheden voor middeninkomens aangewezen op sociale koopwoningen in de Binnenstad, De Zuidlanden en Hempens/Teerns & Zuiderburen en Aldlân & De Hemrik met name gering zijn. In deze wijken ligt minder dan een kwart van het aanbod onder de prijsgrens van €260.000. In de omliggende dorpen gaat het om de Dorpen Zuid-Oost, Grou e.o. en Dokkumer e.o. Woningen tot de betaalbare koopgrens van €355.000 worden in heel Leeuwarden nog relatief veel aangeboden. Uitzonderingen daarop zijn de wijken De Zuidlanden en Hempens/Teerns & Zuiderburen.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

39

Figuur 26 Toegankelijkheid van actueel koopaanbod aan de hand van aandeel tot sociale koopprijsgrens in Leeuwarden. Bron: Funda, 2023; bewerking RIGO.

Figuur 27 Toegankelijkheid van actueel koopaanbod aan de hand van aandeel tot betaalbare koopgrens in Leeuwarden. Bron: Funda, 2023; bewerking RIGO.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

40

Bovenstaande analyse kan wel worden beïnvloed door uitschieters en het feit dat het gaat om actueel aanbod van een momentopname. Daarnaast zijn er een aantal wijken waar het aanbod per definitie gering is. Het gaat om Westeinde e.o., Bilgaard & Havankpark e.o., Vrijheidswijk, Heechterp & Schieringen, Middelsee en Goutum. Daarom bekijken we tenslotte de toegankelijkheid van wijken op basis van de gemiddelde transactieprijs per vierkante meter van het jaar 2022. De gemiddelde koopprijzen per vierkante meter op wijkniveau kunnen worden vertaald naar gemiddelde prijzen voor woningen van verschillende grootte. Daarmee kan een inschatting gemaakt worden van de toegankelijkheid van de koopsector in verschillende wijken voor huishoudens met een lager- en middeninkomen. De inschattingen van de bereikbaarheid zijn indicatief. In de praktijk zijn de vierkantemeterprijzen van kleinere woningen vaak relatief hoger dan voor grote woningen en daarmee samenhangend van appartementen relatief iets hoger dan voor eengezinswoningen. In Tabel 20 toetsen we per wijk in Leeuwarden welke woninggrootte in theorie bereikbaar is voor huishoudens met de eerdergenoemde middeninkomens zoals in Tabel 18 opgesomd. In alle wijken en kernen zijn woningen van tot en met vijftig vierkante meter potentieel bereikbaar voor huishouden met een inkomen van € 40.000.

Echter, in het actuele aanbod hebben we gezien dat dit type woningen relatief weinig worden aangeboden. Woningen tot en met zeventig vierkante meter raken buiten bereik voor modaal inkomens in de Binnenstad, Cammingaburen, Bilgaard & Havankpark e.o., Goutum en Hempens/Teerns & Zuiderburen. Ook is Dorpen ZuidOost nog het enige gebied waar middeninkomens met een inkomen van € 48.625 een woning van 120 m2 kunnen krijgen. Het overgrote deel van woningen 100 m2 en groter is alleen beschikbaar voor huishoudens met een inkomen van ten minste 1,5 keer modaal (€ 60.000).

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

41

Tabel 20: Theoretische inschatting van gemiddelde prijzen per woningtypen o.b.v. gemiddelde transactieprijs per vierkante meter 2022. Bron: LeeuwardenInCijfers, 2023; bewerking RIGO.

Prijs per m2

Wijk Binnenstad Potmargezone Oud-Oost Sonnenborgh e.o. Westeinde e.o. Vossepark & Helicon Huizum-West Nijlân & De Zwette Heechterp & Schieringen Camminghaburen e.o. Bilgaard & Havankpark e.o. Vrijheidswijk Dokkumer Ie e.o. Stiens e.o. Aldlân & De Hemrik Goutum Hempens/Teerns & Z.B. De Zuidlanden Dorpen Zuid-Oost Dorpen Zuid-West Grou e.o.

€ 3.434 € 2.189 € 2.102 € 2.187 € 2.209 € 2.382 € 2.150 € 2.443 € 2.132 € 2.564 € 2.743 € 2.436 € 2.195 € 1.946 € 2.208 € 2.798 € 2.709 € 2.824 € 1.720 € 2.038 € 2.466

50 m2

70 m2

100 m2

120 m2

€ 171.700 € 109.500 € 105.100 € 109.400 € 110.400 € 119.100 € 107.500 € 122.100 € 106.600 € 128.200 € 137.100 € 121.800 € 109.800 € 97.300 € 110.400 € 139.900 € 135.400 € 141.200 € 86.000 € 101.900 € 123.300

€ 240.400 € 153.200 € 147.200 € 153.100 € 154.600 € 166.700 € 150.500 € 171.000 € 149.200 € 179.500 € 192.000 € 170.500 € 153.700 € 136.200 € 154.600 € 195.900 € 189.600 € 197.700 € 120.400 € 142.700 € 172.600

€ 343.400 € 218.900 € 210.200 € 218.700 € 220.900 € 238.200 € 215.000 € 244.300 € 213.200 € 256.400 € 274.300 € 243.600 € 219.500 € 194.600 € 220.800 € 279.800 € 270.900 € 282.400 € 172.000 € 203.800 € 246.600

€ 412.000 € 262.700 € 252.300 € 262.500 € 265.000 € 285.800 € 258.000 € 293.100 € 255.800 € 307.700 € 329.100 € 292.400 € 263.400 € 233.500 € 265.000 € 335.800 € 325.100 € 338.900 € 206.400 € 244.600 € 295.900

Toegang krijgen tot de koopsector kan in de praktijk mogelijk moeilijker zijn voor middeninkomens. Zo is bijvoorbeeld het aanbod van koopwoningen met een oppervlakte van minder dan 50 vierkante meter in de gemeente Leeuwarden beperkt (van de 397 woningen op Funda werden er 5 met een oppervlakte van maximaal 50 m2 aangeboden), wat de praktische toegankelijkheid verder vermindert.

Samenvattend De analyses naar de toegankelijkheid van de koopsector versterken de conclusies uit hoofdstuk 3. De mogelijkheden van woningzoekenden met een (laag) middeninkomen in de koopsector zijn gering en een groot deel van deze groep zal de effecten van schaarste ervaren. We kunnen concluderen dat betaalbare woningen tot €260.000 schaars zijn in de gemeente Leeuwarden. Daardoor is de koopsector moeilijk toegankelijk voor lage en middeninkomens. Een groot deel – ruim 60 procent van het koopaanbod - ligt buiten het bereik van de maximale hypotheek van middeninkomens tot 1,5 keer modaal. Deze conclusie is vooral van betekenis voor starters, vaak jongeren, zonder spaargeld of financiële steun. Voor meer welvarende starters en voor doorstromers is mogelijk een groter deel van het koopaanbod bereikbaar. Aan de andere kant hebben we hier gekeken naar vraagprijzen en is het proces van overbieden, wat mogelijk nog steeds een rol speelt in de gemeente Leeuwarden, niet meegenomen in deze analyse. In praktijk is het dus voor

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

42

middeninkomens met of zonder spaargeld of financiële steun lastiger om aan een koopwoning te komen. Bovendien nemen de mogelijkheden voor een betaalbare koopwoning af voor typen huishoudens op zoek naar een grotere woning, zoals bijvoorbeeld gezinnen. Slechts circa 18 procent van de woningen groter dan 100 vierkante meter zijn pas potentieel bereikbaar voor hogere middeninkomens met een bruto inkomen van €60.000 (1,5 keer modaal). Op basis van bovenstaande analyses ontstaat bovendien het beeld dat woningzoekenden de negatieve effecten van schaarste in hogere mate ervaren in de Binnenstad van Leeuwarden, De Zuidlanden, Hempens/Teerns & Zuiderburen, Aldlân & De Hemrik, Bilgaard & Havankpark e.o., Goutum en Grou.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

43

5

Conclusie Op basis van dit onderzoek kan geconcludeerd worden dat een deel van de woningvoorraad in de gemeente Leeuwarden als schaars kan worden bestempeld. Allereerst is er krapte in de sociale huursector. We kunnen ook concluderen dat de particuliere huursector, door het kleine en geconcentreerde aanbod, in beperkte mate een alternatief vormt voor woningzoekenden met lage (midden)inkomens. De druk in de koopsector is het hoogst. Er is sprake van schaarste in een segment van de betaalbare koopwoningen en van negatieve verdringingseffecten, waarbij lagere inkomens te maken hebben met concurrentie van hogere inkomens en starters te maken hebben met de concurrentie van doorstromers. Woningtekort en spanning op de woningmarkt De gemeente Leeuwarden heeft, net als een groot deel van Nederland, te maken met een woningtekort en de krapte is zichtbaar in delen van de woningmarkt. Het woningtekort voor de woningmarktregio Leeuwarden is voor 2022 door de Primosprognose van ABF Research geschat op ongeveer 3.100 woningen, wat neerkomt op 1,7 procent van de woningvoorraad. Er is in de regio behoefte aan meer woningen. Een analyse van vraag en aanbod op basis van de enquête Woononderzoek Nederland (WoON2021) laat een krapte zien voor zowel een- en meergezinswoningen in met name de koopsector in de gemeente Leeuwarden. De krapte is groot in alle prijsklassen van de koopsector.

Ook huurders zouden graag een woning kopen, maar uit de daadwerkelijk gerealiseerde verhuizingen blijkt dat in praktijk lastig te zijn. Hierdoor stokt de doorstroming. Op basis van actuele gegevens hebben we de verschillende marktsegmenten nader onderzocht. Sociale huursector Woningen die worden verhuurd door woningcorporaties in de sociale huursector zijn voor een deel van de woningzoekenden niet toegankelijk door de maximale-inkomensgrens. Op basis van het WoON-onderzoek 2021 lijkt de vraag naar sociale huurwoningen in verhouding te staan tot het aantal gerealiseerde verhuizingen naar dit segment. Dit suggereert dat de sociale huursector in balans is. Echter, het Fries Sociaal Planbureau dat de druk op de sociale huursector in de provincie Friesland onderzocht, constateert dat de vraagdruk wel degelijk toeneemt. Dat geldt ook voor de sociale huursector in de gemeente Leeuwarden specifiek. Het aantal actief woningzoekenden neemt jaarlijks toe en dat is ook te zien aan het gemiddeld aantal reacties per geadverteerde woning. Ook loopt de inschrijftijd bij verhuring op en de slaagkansen nemen af. Een woning vinden in de sociale huursector is daarmee voor slechts een kleine groep woningzoekenden bereikbaar. Veel middeninkomens hebben op basis van hun inkomen geen toegang tot de sector.

Daarnaast zorgt de toenemende vraagdruk voor concurrentie waar die vooral voor jongere huishoudens tot gevolg heeft dat de kansen beperkt zijn.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

44

Particuliere huursector als alternatief De particuliere huursector vormt wel enig alternatief voor woningzoekenden met een laag (midden)inkomen. Dat bleek ook uit de analyses van het WoON: verhuizingen naar de particuliere huursector zijn hoger dan valt te verwachten op basis van woonwensen en de vraag naar woningen in dit segment. Woningzoekenden wijken dus uit naar deze sector, wanneer het niet lukt om een sociale huur- of koopwoning te vinden. Op basis van de beschikbare, actuele gegevens over de particuliere huursector is weinig te zeggen over de vraag naar particuliere huurwoningen. Wel hebben we een (beperkt) beeld geschetst van het aanbod in dit segment. Mogelijk worden de meeste huurwoningen in de vrije sector niet in het openbaar aangeboden, maar wisselen deze onderhands van huurder. Daardoor is het moeilijk een compleet beeld te krijgen van deze markt. Over de particuliere huursector in Leeuwarden kunnen een aantal conclusies getrokken worden. Allereerst is het aanbod uit dit segment wel relatief kleiner dan in de sociale huur- en koopsector, omdat het een kleiner segment in de woningvoorraad betreft. Daarnaast is de gemiddelde huurprijs de afgelopen jaren gestegen. In het actuele aanbod in de vrije huursector zijn woningen in het sociale segment schaars. Voor huishoudens die tot de sociale doelgroep behoren was slechts 30 procent van het aanbod bereikbaar.

Huurwoningen tussen de liberalisatiegrens en de middenhuurgrens werden wel voldoende aangeboden. Ruim 75 procent van het actuele aanbod ligt onder de middenhuurgrens van €1.000 per maand. Ook voor hogere middeninkomens ligt bijna het hele aanbod aan particuliere huurwoningen binnen de financiële mogelijkheden van deze groep. Echter, het aanbod in de particuliere huursector vormt niet voor elke type huishouden een mogelijk alternatief. Met name in het sociale segment gaat het voornamelijk om kleinere één- à tweekamerwoningen, dus voor grotere huishoudens met een laag (midden)inkomen zijn de mogelijkheden beperkter. Daarbij concentreert het aanbod zich voornamelijk in twee wijken, namelijk Binnenstad en Potmargezone. Druk op de koopsector Tenslotte hebben we de schaarste in de koopsector onderzocht. Een indicator van schaarste op de koopwoningmarkt is de prijsontwikkeling. Analyse hiervan bevestigt het beeld van de schaarste in de afgelopen jaren in de koopsector. De transactieprijzen in de woningmarktregio Noord-Friesland lagen in de periode 2018 tot en met 2021 elk kwartaal circa 10 procent hoger dan een jaar daarvoor. In het laatste kwartaal van 2021 was de mediane transactieprijs zelfs ruim 20 procent hoger dan het jaar ervoor. Deze bevindingen worden bovendien ondersteunt door ontwikkelingen van transactieprijzen en WOZ-waarden in de gemeente Leeuwarden tussen 2019 en 2022.

Dat is te zien in bijna alle delen van de gemeente Leeuwarden. Wel lijkt het erop dat er een piek is bereikt en dat deze ontwikkeling stagneert. De mediane transactieprijs is sinds het laatste kwartaal van 2022 gedaald t.o.v. een jaar geleden; een daling voor het eerst in de onderzochte vijf jaar. Het aantal aangeboden woningen is ook gestaag toegenomen in 2023 – een indicatie dat het aanbod iets ruimer wordt. De NVM krapte-indicator geeft deze ontwikkeling ook weer. Al met al lijkt het er op dat de koopmarkt in de woningmarktregio Noord-Friesland iets meer ontspant in vergelijking met de afgelopen vijf jaren. Het is nog onduidelijk of deze trend zich voortzet.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

45

In het huidige koopaanbod in de gemeente Leeuwarden is er nog niet veel te merken van deze ontspanning in de ontwikkeling. Er kan gesproken worden van schaarste aan betaalbare koopwoningen tot de prijsgrens van €260.000. Zo is in totaal een derde van het gehele koopaanbod beschikbaar voor een prijs onder de sociale koopgrens (€260.000). Schaarste en de effecten Tenslotte onderzochten we de effecten van schaarste in de koopsector. De toegankelijkheid van de koopsector voor (lage) middeninkomens weerspiegelt de schaarste. Zo is voor huishoudens met een bruto jaarinkomen van €40.000 (modaal) minder dan 10 procent van het aanbod toegankelijk. Ook voor huishoudens met een jaarinkomen van €60.000 (1,5 keer modaal) is minder dan 40 procent van het aanbod aan koopwoningen potentieel bereikbaar. De effecten van schaarste zijn voor lage en middeninkomens tot ongeveer 1,5 keer modaal het meest merkbaar door het geringe aanbod en het feit dat zij ook moeten concurreren met huishoudens met hogere inkomens. Voor hogere middeninkomens tot €80.000, die een woning van €386.000 kunnen financieren, is potentieel meer bereikbaar in de koopsector. Ruim 60 procent van het aanbod in Leeuwarden is voor deze groep betaalbaar. Van ruim 30 procent van de woningen komt ook deze groep, zonder eigen spaargeld, niet in aanmerking.

Net zoals in de sociale huursector, komen naar verwachting met name jongeren en starters, zonder eigen spaargeld, hierdoor in de verdringing. Een groot deel van hen zal in de doelgroep lage (midden)inkomens vallen. Ook kunnen doorstromers mogelijk makkelijker een stap maken op de koopwoningmarkt door overwaarde van hun woning en/of eigen geld. Er zijn uiteraard uitzonderingen. Er zijn ook starters met veel eigen geld of doorstromers die geen stap kunnen maken naar een woning passend bij hun levensfase. Bijvoorbeeld ook grotere huishoudens, zoals gezinnen, hebben potentieel meer last van schaarste en verdringing. Het aanbod van grotere woningen (vanaf 100 vierkante meter) binnen bereik van huishoudens met een jaarinkomen van 1,5 keer modaal is klein. De effecten van schaarste aan betaalbare koopwoningen tot €260.000 zijn naar verwachting in sterkere mate merkbaar in een aantal delen van de gemeente. Op basis van de toegankelijkheid van het actuele aanbod en ondersteund door de cijfers over de omvang van de koopvoorraad en de prijsstijgingen, komen een aantal wijken naar voren. In bijlage 4 is een specificatie opgenomen. Het gaat om de wijken Binnenstad, Bilgaard & Havankpark e.o., Postmargezone, Westeinde e.o., Vrijheidswijk, Vossepark & Helicon, Heechterp & Schieringen, De Zuidlanden, Goutum en de kernen Dokkumer Ie e.o. en Dorpen Zuid-Oost.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

46

Bijlage(n) Bijlage 1: Gehanteerde prijsgrenzen in de gemeente Leeuwarden per jaar.

Sociale koop Betaalbare koop Middenhuur

2019 €210.000 €290.000 €900

2020 €210.000 € 310.000 €900

2021 €210.000 €325.000 €900

2022 €260.000 €355.000 €1.000

2023 €260.000 €355.000 €1.000

Bijlage 2: Indicatieve (midden)inkomens

• • • • • • • •

Laag inkomen 1: €25.475 (bovengrens primaire doelgroep sociale huur alleenstaanden); Laag inkomen 2: €34.575 (bovengrens primaire doelgroep sociale huur meerpersoonshuishoudens); Laag middeninkomen 1: €40.000 (1 keer modaal inkomen); Laag middeninkomen 2: € 44.035 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur alleenstaanden); Middeninkomen 1: € 48.625 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur meerpersoonshuishoudens); Middeninkomen 2: 60.000 (1,5 keer modaal); Hoog middeninkomen 1: €70.000 (1,75 keer modaal); Hoog middeninkomen 2: €80.000 (2 keer modaal).

Bijlage 3: Aandeel van de woningvoorraad per segment per wijk in 2023. Bron: LeeuwardenInCijfers, 2023; bewerking RIGO.

Koopwoningen Binnenstad Potmargezone Oud-Oost Sonnenborgh e.o. Westeinde e.o. Vossepark & Helicon Huizum-West Nijlân & De Zwette Heechterp & Schieringen Camminghaburen e.o. Bilgaard & Havankpark e.o. Vrijheidswijk Dokkumer Ie e.o. Stiens e.o. Aldlân & De Hemrik Goutum Hempens/Teerns & Z.B. De Zuidlanden Middelsee Dorpen Zuid-Oost Dorpen Zuid-West Grou e.o. Totaal

17% 45% 39% 49% 65% 69% 53% 33% 16% 66% 26% 24% 79% 74% 59% 89% 83% 76% 100% 67% 77% 65% 52%

Corporatie huurwoningen

27% 26% 29% 29% 24% 6% 33% 39% 72% 13% 66% 72% 11% 16% 18% 5% 4% 8% 25% 11% 24% 28%

Particuliere huurwoningen

56% 29% 32% 21% 11% 24% 13% 28% 12% 21% 8% 4% 9% 9% 23% 6% 12% 17% 8% 11% 11% 20%

Toelichting Een aantal criteria kunnen dienen als indicators van schaarste in de wijk. Aan de hand hiervan maken we een inschatting in welke wijken woningzoekenden mogelijk te maken hebben met negatieve effecten van schaarste aan betaalbare koopwoningen, en in welke wijken dit minder/niet het geval is. Deze criteria zijn als volgt: 1) Het aandeel koopwoningen in de totale voorraad van de wijk is kleiner dan het gemeentelijk gemiddelde van 51%; 2) Er is in de wijk sprake geweest van een afname in het aandeel koopwoningen over de periode 2019-2022; 3) De gemiddelde transactieprijs in de wijk was in 2022 hoger dan €260.000 (de sociale koopgrens); 4) De gemiddelde transactieprijs in de wijk is in de periode 2019-2022 harder toegenomen dan het gemeentelijk gemiddelde van +37%; 5) Minder dan 25% actueel aanbod tot €260.000 (de sociale koopgrens) of minder dan 10 woningen in het aanbod. Bijlage 4: Vier criteria van schaarste, vastgesteld per wijk. * = wijk met minder dan 50 transacties in een gegeven jaar.

✓

✓

✓

✓

Minder dan 25% actueel aanbod tot €260.000; of gering aanbod ✓

✓

✓

✓

✓

✓

✓ -

✓ ✓ -

✓ ✓ ✓

✓ ✓ ✓

✓ ✓

✓

✓

✓

-

✓

✓

-

-

✓

-

-

✓

✓

✓

Goutum*

-

-

✓

✓

✓

De Zuidlanden

-

-

✓

✓

✓

Dorpen Zuid-Oost

-

-

Oud-Oost

✓

✓

✓ -

✓ -

✓ -

Sonnenborgh e.o.

✓

✓

-

-

-

Camminghaburen e.o.

-

-

Nijlân & De Zwette

✓ -

✓ -

-

Aldlân & De Hemrik

✓ -

✓ ✓

-

✓

Hempens/Teerns & Z.B.

-

-

✓

-

✓

Dorpen Zuid-West

-

-

✓

Grou e.o.

-

-

✓ -

Huizum-West

-

✓

✓ -

Stiens e.o.

-

✓

-

Aandeel Aandeel koopwoninge koop n 2022 lager 2022 dan lager dan gemiddeld? in 2019? Binnenstad Bilgaard & Havankpark e.o.* Potmargezone Westeinde e.o.* Vrijheidswijk* Vossepark & Helicon Heechterp & Schieringen* Dokkumer Ie e.o.

✓ -

Gemiddelde transactieprij s 2022 boven de €260.000?

Transactieprijs ontwikkeling hoger dan gemeentelijk gemiddelde?

-

-

✓ -

-

-

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

1