Bijlage 1. Schaarste-onderzoek Leeuwarden

Rapport

Schaarste-onderzoek in Leeuwarden Gemeente Leeuwarden

Schaarste-onderzoek in Leeuwarden Gemeente Leeuwarden

Datum

30 mei 2023

Opdrachtgever:

Gemeente Leeuwarden

Contactpersoon:

Remco Deelstra

Auteurs:

Veerle Veraart; veerle.veraart@rigo.nl Tobias Meppelink; tobias.meppelink@rigo.nl

Projectnummer:

P46670

RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL

DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM

IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01

T 020 522 11 11 KVK 33227618

Inhoud Inleiding

1

1

Woningtekort in Nederland

3

2

Dynamiek op de woningmarkt

4

3

4

5

Dynamiek vraag en aanbod

4

Vraag versus recent betrokken

8

Samenvattend

9

Huidige situatie op de woningmarkt

10

De woningvoorraad

10

Sociale huursector

11

Particuliere huursector

17

Koopsector

22

Samenvattend

32

Effecten van schaarste op de koopmarkt Doelgroepen

35

Toegankelijkheid

36

Toegankelijkheid in delen van de gemeente

38

Samenvattend

42

Conclusie

Bijlage(n)

35

44 47

Inleiding Met het oog op ontwikkelingen in de woningmarkt treft de gemeente Leeuwarden voorbereidingen voor het reguleren van opkoop van woningen voor verhuur middels de Huisvestingsverordening. Via deze verordening kunnen gemeenten gebruikmaken van de instrumenten die de Huisvestingswet 2014 biedt voor sturing op de woonruimteverdeling en woningvoorraadbeheer. De opkoopbescherming is een van die instrumenten. Opkoopbescherming Het instrument opkoopbescherming reguleert voor een bepaald koopsegment in bepaalde delen van een gemeente het opkopen van woningen. Dat betekent dat een vergunning nodig is om de woning te mogen verhuren. Dit geeft koopstarters meer kansen om een woning in het betaalbare koopsegment te bemachtigen. Om dit instrument in te kunnen zetten, is een gedegen onderbouwing nodig, waarbij de grondslag (bij wet) gelegen moet zijn in schaarste en/of leefbaarheid. Ook grijpt de gemeente slechts in de op de woningmarkt als dat noodzakelijk is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte voor groepen woningzoekenden. In deze rapportage wordt schaarste in de gemeente Leeuwarden op wijkniveau onderzocht en gedefinieerd welk deel van de woningvoorraad als schaars kan worden bestempeld en beschermd kan worden tegen opkoop.

Onderzoeksvraag De onderzoeksvraag die we ter onderbouwing van de inzet van de opkoopbescherming beantwoorden is de volgende:

In welk deel van de woningvoorraad kan in Leeuwarden van schaarste worden gesproken?

Voor het beantwoorden van deze vraag bekijken we met name in welke mate er sprake is van schaarste in de verschillende segmenten van de woningvoorraad. Ter onderbouwing van de opkoopbescherming gaan we gedetailleerd in op de vraag: • In welke mate is er sprake van negatieve effecten van schaarste van goedkope en middeldure koopwoningen op wijkniveau? De opkoopbescherming heeft betrekking op goedkope en middeldure koopwoningen. Toch bekijken we in het onderzoek schaarste en de potentiële negatieve effecten de woningmarkt als geheel. Dat doen we om vast te stellen in hoeverre huishoudens aangewezen zijn op dit koopsegment. En in hoeverre de sociale huursector en particuliere huursector een alternatief vormen voor woningzoekenden. We onderzoeken de schaarste en de mogelijkheden voor verschillende inkomensgroepen.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

1

Onderzoeksgebied De schaarste in Leeuwarden wordt op wijkniveau onderzocht. In het figuur hieronder is het onderzoeksgebied weergegeven.

1

Camminghaburen e.o.

7

Potmargezone

13

Aldlân & De Hemrik

2

Vossepark & Helicon

8

Goutum

14

Huizum-West

3

Middelsee

9

Heechterp & Schieringen

15

Oud-Oost

4

Binnenstad

10

Vrijheidswijk

16

Bilgaard & Havankpark e.o.

5

Sonnenborgh e.o.

11

Nijlân & De Zwette

17

Westeinde e.o.

6

Hempens/Teerns & Zuiderburen

12

De Zuidlanden

Leeswijzer Allereerst beschrijven we de landelijke en regionale context omtrent schaarste op de woningmarkt in hoofdstuk 1. Dan zoomen we in op de woningmarkt van Leeuwarden. We onderzoeken eerst de woningmarkt als geheel op basis van het Woononderzoek Nederland 2021 (WoON 2021) in hoofdstuk 2. Deze analyse geeft inzicht in de vraag naar woningen van woningzoekenden en het potentiële aanbod en de verhoudingen tussen de verschillende segmenten. Vervolgens volgen we de zoektocht van woningzoekenden langs de verschillende segmenten in hoofdstuk 3. Er wordt per sector gekeken naar de mogelijkheden voor woningzoekenden aan de hand van indicatoren die op krapte kunnen duiden. Tenslotte wordt in hoofdstuk 4 de toegankelijkheid en betaalbaarheid van de segmenten voor woningzoekenden van verschillende doelgroepen onderzocht om de eventuele effecten van schaarste in beeld te brengen. In hoofdstuk 5 volgt een conclusie en beantwoording van de onderzoeksvraag.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

2

1

Woningtekort in Nederland In Nederland is er momenteel een groeiend tekort aan woningen, dat naar verwachting in 2030 zal oplopen tot zo'n 900.000 woningen. Dit is niet langer een probleem dat alleen in de Randstad speelt, maar er zal ook buiten deze regio flink gebouwd moeten worden. Het is daarom relevant om te onderzoeken in hoeverre er sprake is van een woningtekort in Nederland en specifiek in gemeente Leeuwarden. Volgens schattingen is het woningtekort in Nederland momenteel 4 procent van de totale woningvoorraad, wat neerkomt op ongeveer 320.000 woningen1. Deze schatting is gebaseerd op de woningvraag en het aantal beschikbare woningen. Het woningtekort in woningmarktregio Leeuwarden wordt becijferd op 1,7 procent in 2022; dat is een tekort van ongeveer 3.100 woningen. Uit het recente WoonOnderzoek Nederland 20212 blijkt dat steeds meer huishoudens actief op zoek zijn naar een woning. Ten opzichte van het onderzoek uit 2018 is er sprake van een groei van 16 procent. Deze toename van woningzoekenden is groter dan verwacht op basis van de groei van het aantal huishoudens in deze periode. Ook blijken de hoge prijzen een belemmering te vormen voor het vinden van een woning. Ruim een derde van de actieve woningzoekenden noemt dit als reden, terwijl dit percentage in 2018 nog op 17 procent lag.

Het aantal huishoudens dat doorstroomt van huur naar koop is daarentegen met 20 procent gedaald ten opzichte van 2018, terwijl het aantal doorstromers binnen de koopsector juist toenam met 18 procent. Deze ontwikkeling kan worden verklaard door de sterke prijsstijgingen op de koopwoningmarkt. Tot slot zijn er ook landelijke en gemeentelijke cijfers die de druk op de koopwoningmarkt weergeven. BPD publiceert jaarlijks een hittekaart van Nederland waarop te zien is waar de woningmarkt het meest onder druk staat3. Gemeenten worden gerangschikt op basis van het aantal woningtransacties, de gemiddelde koopsom en de huishoudensprognose tot 2030. In de meest recente update van 2023 waarschuwt BPD dat de woningmarkt ‘ondanks de kanteling, de druk op de woningmarkt hoog blijft’. Het aantal verkochte woningen is gedaald, terwijl het woningtekort en de verkoopprijzen hoog blijven. Deze druk is vooral hoog in de Randstad, maar ook Leeuwarden scoort bovengemiddeld op de hittekaart van BPD, waar het staat op de 142e plaats van de 344 onderzochte gemeenten. Daarmee heeft Leeuwarden na de gemeenten Groningen en Meppel de hoogste druk op de woningmarkt van de drie noordelijke provincies.

1 2 3

ABF (2023) Dashboard Woningtekort Ministerie van BZK (2022) Kernpublicatie van het WoON 2021 onderzoek. BPD (2023) Hittekaart 2023 Ondanks kanteling op de woningmarkt blijft de druk hoog

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

3

2

Dynamiek op de woningmarkt We zoomen verder in op de gemeente Leeuwarden. Voordat we ingaan op de vraag in welke mate er sprake is van schaarste in de sociale huur, particuliere huur- en koopsector, bekijken we eerst de woningmarkt als geheel. We onderzoeken in dit hoofdstuk de globale vraag en aanbodverhoudingen tussen de verschillende segmenten, om een eerste indruk te krijgen van de druk op de Leeuwardense woningmarkt.

Dynamiek vraag en aanbod In deze paragraaf wordt een schatting gemaakt van vraag en aanbod anno 2021 op basis van gedrag van huishoudens volgens het WoonOnderzoek Nederland 2021 (WoON 2021). Het WoON2021 is een steekproef onder alle personen van 18 jaar en ouder en bevat gedetailleerde informatie over de woonsituatie van de Nederlandse bevolking en haar wensen en behoeften op het gebied van wonen. Het biedt een schat aan gegevens over de kenmerken van huishoudens in alle segmenten, hun woonwensen alsmede over gerealiseerd verhuisgedrag. Door het betrekken van gegevens over de lokale woningvoorraad en bevolking kan binnen het WoON een simulatie worden gemaakt voor de gemeente Leeuwarden. Op basis van de simulatie onderzoeken we in dit hoofdstuk de vraag van verhuis geneigde huishoudens in Leeuwarden, het potentieel vrijkomende aanbod en actueel vrijgekomen woningen om inzicht te krijgen in de vraag-aanbod verhoudingen. Zie het blauwe kader voor een toelichting op de analyse.

WoON-analyse Op basis van de door woningzoekenden gevraagde woningen en uit de voorraad aangeboden woningen, kan een indruk worden verkregen van de krapte/ruimte per segment op de woningmarkt. Onder aanbod verstaan we hier de woningen die vrij zouden komen indien woningzoekende doorstromers ook verhuizen. Omdat doorstromers ook een (andere) woning vragen, zijn vraag en aanbod door doorstromers kwantitatief aan elkaar gelijk. Dat geldt echter niet per segment en ook niet als rekening wordt gehouden met de gewenste gemeente. Veel doorstromers zoeken een andere woning dan ze aanbieden. Behalve naar gevraagde en potentieel uit voorraad aangeboden woningen kijken we in de analyse ook naar daadwerkelijk betrokken woningen in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek. Dit geeft een beeld of mensen die willen verhuizen dat ook daadwerkelijk doen. De aantallen recent betrokken woningen liggen over de hele linie vaak een stuk lager. Dat kwantitatieve verschil komt doordat niet alle verhuisplannen even hard zijn, maar ook omdat het aanbod niet goed aansluit op de vraag. Het daadwerkelijk betrokken aanbod weerspiegelt niet alleen de door doorstroming vrijgekomen woningen, maar ook andere vormen van aanbod in de afgelopen jaren, waaronder aanbod door overlijden en aanbod door nieuwbouw. Deze vraag-aanbod analyse heeft een hoog theoretisch gehalte.

Ten eerste zijn niet alle vormen van vraag en aanbod met een enquête goed te meten. Denk aan vraag als gevolg van scheiding of aanbod door overlijden. Ten tweede is het aanbod pas echt aanbod als er daadwerkelijk wordt doorgestroomd. In de praktijk komt veel doorstroming niet tot stand. Het kan dus voorkomen dat er in theorie overschotten in een bepaald segment zijn (meer

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

4

aanbieders dan vragers), maar in de praktijk niet. Dit zien we bijvoorbeeld vaak in de middenhuur: er zijn doorgaans meer aanbieders dan vragers in de middenhuur, maar omdat veel huishoudens niet terecht kunnen in de sociale huur of de koop, wordt de middenhuur in de praktijk toch veel betrokken. Het is dus ondanks deze kanttekeningen zinvol om te constateren in welke segmenten de tekorten groot zijn en in welke klein of zelfs negatief. Als het tekort in het ene segment wordt verminderd, kan het zijn dat de doorstroming uit een ander segment wel toeneemt en overschotten zich alsnog manifesteren.

De hier gepresenteerde aantallen en analyses dienen vooral om een beeld te geven van de verhoudingen tussen vraag en aanbod op de lokale woningmarkt. 2.1.1 Woningtypen In Figuur 1 is te zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen het grootst is op basis van woonwensen. Deze vraag is substantieel hoger dan het potentiële aanbod uit de voorraad op basis van gedrag van huishoudens uit het WoON. Het aantal recent betrokken eengezinskoopwoningen, op basis van huishoudens die in het WoON2021 hebben aangegeven tot 2 jaar voor het onderzoek te zijn verhuisd naar het betreffende woningtype, ligt ook lager. Het tekort aan aanbod van eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen veelal geen verhuisplannen hebben; zij bieden dus niet aan, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (alsook starters) op zoek zijn naar een eengezinskoopwoning. De vraag naar meergezinskoopwoningen ligt weliswaar lager dan bij de eengezinswoningen, wel is het relatieve aanbod ten opzichte van de totale vraag een stuk kleiner. In de huursector zijn vraag en aanbod meer in balans. Al is ook in deze sector meer vraag naar de eengezinswoningen dan dat deze worden aangeboden of in praktijk worden betrokken. De meeste ruimte is te zien bij meergezinshuurwoningen. In praktijk worden deze woningen vaker betrokken dan er vraag naar zou zijn. .

Dat betekent mogelijk dat woningzoekenden, die graag naar een koopwoning zouden willen verhuizen die wens niet realiseren, omdat er weinig aanbod is in de koopsector. Daardoor komen zij toch in de huursector terecht. Figuur 1 Vraag en aanbod naar eigendom en woningtype. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

5

Uit Figuur 2 blijkt dat er een grote vraag is naar ruimere woningen, voornamelijk naar eengezinswoningen met 4 of meer kamers en appartementen met 3 of meer kamers. Met name in de laatstgenoemde categorie lijkt de druk het hoogst. Daarbovenop is er weinig potentieel aanbod van grotere meergezinswoningen, en ook zijn er weinig van deze woningen recent betrokken. Wel is er overduidelijk een groot overschot aan kleine appartementen, met 1 of 2 kamers. Dit wijst erop dat veel huishoudens in kleine appartementen de wens hebben om naar een grotere woning te verhuizen, maar dat het lastig is om deze wens te realiseren vanwege de hoge prijs of beperkte beschikbaarheid van grotere woningen. Hoewel de actieve vraag naar kleine appartementen dus laag is, worden ze toch nagenoeg gedwongen betrokken vanwege een gebrek aan alternatieve opties. Figuur 2: Vraag en aanbod naar woningtype en kamertal. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

2.1.2 Prijsklassen In deze paragraaf zoomen we in op vraag en aanbod in de verschillende prijsklassen in de huuren koopsector. We hanteren hierbij gedefinieerde prijsklassen, zoals gehanteerd in de gemeente Leeuwarden. In bijlage 1 zijn deze prijsklassen nader gespecificeerd. In Figuur 3 is de vraag en aanbod naar huurwoningen in verschillende prijsklassen in de huursector weergegeven (prijspeil 2021). De vraag naar sociale huurwoningen is hoger dan potentieel wordt aangeboden. Daarentegen ligt het aantal recent betrokken woningen wel ongeveer gelijk aan de totale vraag. Dat suggereert dat het de sociale huursector enigszins in balans is. In de prijsklasse tussen de liberalisatiegrens en €1.000 is er ook een verhoudingsgewijs evenwicht tussen vraag en aanbod. Dit staat echter in contrast met de algemene perceptie dat mensen die meer kunnen betalen liever kopen dan huren. Toch is er in de praktijk ook vraag naar huurwoningen in deze prijsklasse. Mensen die snel een woning zoeken of zich nog niet willen binden aan een koopwoning kiezen ervoor te huren. Bovendien kunnen aangescherpte financieringseisen een rol spelen. Niet iedereen die meer aan huur kan betalen, kan ook een hypotheek krijgen. Gezien het aanbodtekort aan koopwoningen zijn meer mensen langer

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

6

aangewezen op de huursector dan op basis van verhuiswensen verwacht zou worden. De vrije huursector vult dus een leegte in de markt op. Dat is ook te zien aan de gerealiseerde verhuizingen naar de vrije huursector vanaf €1.000. Dat aantal ligt hoger dan de vraag en het potentiële aanbod. Figuur 3: Vraag en aanbod huurwoningen naar huurprijsklasse, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

In Figuur 4 zijn vraag en aanbod in de koopsector nader gespecifieerd naar prijsklassen. Het gaat hier om de prijsgrenzen zoals deze waren in 2020. Het is evident dat in alle prijsklassen de vraag veel groter is dan het aanbod. Ook is te zien dat het aantal recent betrokken woningen in de koopsector ook ruim onder de vraag ligt. De grootste discrepantie tussen vraag en aanbod lijkt te zitten in de woningen met een koopprijs tussen de sociale koop-grens (€210.000) en de NHG-grens (€310.000 in 2020). In deze klasse is de vraag drie keer zo groot als het aanbod. In de prijsklasse tot de sociale koop-grens is de vraag ongeveer twee keer zo groot. Voor woningen met een koopprijs boven de NHG-grens is te zien dat deze woningen vaker worden betrokken dan te verwachten is op basis van het potentiële aanbod. Figuur 4: Vraag en aanbod koopwoningen naar koopprijsklasse, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

7

Vraag versus recent betrokken Een indicatie van de krapte op de woningmarkt per segment kan worden afgeleid uit de balans tussen de gevraagde woningen op basis van woonwensen en de potentieel aangeboden woningen. Dit geeft niet per definitie weer wat er in de praktijk gebeurt. Een alternatieve maatstaf voor mogelijke knelpunten is de slaagkans: het verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen. Wanneer er sprake is van frictie, oftewel tekorten en overschotten, wordt een hogere slaagkans verwacht in segmenten met een overschot en een lagere slaagkansen in segmenten met een tekort. In deze paragraaf richten we ons op de gerealiseerde verhuizingen. Figuur 5 toont het verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen, ingedeeld naar type en eigendom. Ook de samenstelling van de woningvoorraad wordt weergegeven ter referentie. Uit de figuur blijkt dat de woonwensen van huishoudens enigszins aansluit op de huidige woningvoorraad. Opvallend is dat de vraag naar eengezinskoopwoningen lager ligt dan in de woningvoorraad, en dat de vraag naar koopappartementen relatief groter is dan het aandeel van deze woningen in de huidige voorraad. Wanneer wordt gekeken naar de recent betrokken woningen, is er een sterkere afwijking van de vraag zichtbaar. Eengezinskoopwoningen (en koopappartementen in mindere mate) zijn ondervertegenwoordigd in de recent betrokken woningen.

Ook is te zien dat huurappartementen flink zijn oververtegenwoordigd. Dit suggereert dat het relatief lastiger is om een geschikte eengezinskoopwoning te vinden, en, gezien de grote vraag naar woningen in de koopsector, dat woningzoekenden uitwijken naar het huursegment. Figuur 5: Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

8

Samenvattend Om vast te stellen in welke mate vraag en aanbod op elkaar aansluiten in de verschillende segmenten, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen. Een verhouding boven de 1 duidt op meer vraag dan werkelijk gerealiseerde verhuizingen, wat duidt op krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat er meer woningen recent zijn betrokken dan dat er vraag is naar dat specifieke type woning, wat duidt op voldoende beschikbaarheid op de markt. Figuur 6 laat de resultaten van deze analyse zien. Uit de figuur blijkt dat er vooral spanning bestaat in de koopsector, waar koopwoningen tot wel 2,5 keer vaker worden gevraagd dan er daadwerkelijk zijn betrokken. Opvallend is dat er meer spanning is op de markt voor koopappartementen dan eengezinskoopwoningen. Dit kan mogelijk verklaard worden doordat koopappartementen relatief weinig voorkomen in Leeuwarden (Figuur 6). Wanneer wordt gekeken naar de vraag-aanbod verhouding per koopprijsklasse, is te zien dat het grootste verschil bestaat in de klasse tussen de sociale koop-grens en de NHG-grens – deze woningen worden meer dan drie keer vaker gevraagd dan dat ze daadwerkelijk beschikbaar zijn. In de huursector is er meer sprake van een balans. In de vrije sector vanaf €1.000 is het bovendien makkelijker voor woningzoekenden om een woning te vinden.

Er is sprake van een verhouding van 0,4 in deze sector, wat betekent dat het daadwerkelijk aantal betrokken woningen in dit segment meer dan dubbel de vraag voor deze woningen betreft. Dit kan mede worden verklaard doordat woningzoekenden, vanwege de hoge druk, in de koopsector geen woning kunnen vinden. Zij zijn dan aangewezen op de huursector en komen eerder terecht in het segment boven €1.000. Figuur 6: Verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen. Bron: CBS, Lokale Monitor Wonen, WoON 2021; bewerking RIGO.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

9

3

Huidige situatie op de woningmarkt We hebben geïllustreerd hoe huishoudens theoretisch zouden willen wonen in Leeuwarden. Echter, de praktijk is anders en niet alle niet alle huishoudens kunnen hun woonwensen vervullen. In dit hoofdstuk doen we nader onderzoek naar de mogelijkheden van woningzoekenden en in welke mate er sprake is van schaarste voor woningzoekenden op basis van actuele data. Allereerst bekijken we de samenstelling van de woningvoorraad in Leeuwarden om de resultaten per segment in context te plaatsen. Vervolgens onderzoeken we achtereenvolgens de sociale huursector, de particuliere huursector en de koopsector. Per sector verzamelen we indicatoren waarmee we een beeld schetsen van de vraag, de ontwikkeling van en het actuele aanbod in het segment. Daarmee beantwoorden we de vraag in welke mate er sprake is van schaarste in Leeuwarden.

De woningvoorraad Om de resultaten in perspectief te plaatsen, is de samenstelling van de woningvoorraad van Leeuwarden weergegeven naar eigendom in Figuur 7. Het grootste deel van de woningvoorraad in Leeuwarden bestaat uit koopwoningen, namelijk ongeveer 50 procent. Bijna 30 procent van de woningvoorraad wordt beheerd door woningcorporaties. De resterende 20 procent van de voorraad bestaat uit particuliere huurwoningen. De woningvoorraad verschilt per wijk. Zo is het aandeel particuliere huurwoningen erg hoog in de Binnenstad, de Potmargezone, Oud-Oost en Nijlân & De Zwette. Tegelijkertijd is het aandeel sociale huurwoningen relatief hoog in Heechterp & Schieringen, Bilgaard & Havankpark e.o. en de Vrijheidswijk. In Westeinde e.o., Vossepark & Helicon, Camminghaburen e.o. en de omliggende kernen is het aandeel koopwoningen relatief hoog. Een volledig overzicht van de segmenten per wijk is te vinden in bijlage 3. Figuur 7: Woningvoorraad naar eigendom, 2021. Bron: CBS, bewerking RIGO.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

10

Sociale huursector In hoeverre het aanbod aan sociale huurwoningen in gemeente Leeuwarden schaars is, beantwoorden we in deze paragraaf. Hiervoor beschrijven we de uitkomsten uit een onderzoek van Fries Sociaal Planbureau (FSP) uit 20224. Gegevens over de sociale huursector op wijkniveau zijn niet beschikbaar. Het onderzoek van FSP constateert een toenemende druk op de corporatiesector in de provincie. FSP beschrijft die ontwikkeling aan de hand van een aantal indicatoren in de sociale huur, waaronder inschrijfduur, reactiegraad, slaagkans en mutatiegraad. Deze indicatoren zijn beschikbaar voor jaren 2018 t/m 2021, hoofdzakelijk voor de gehele provincie, met zo nu en dan een uitsplitsing voor gemeente Leeuwarden. 3.2.1 Toegang en verdeling Sociale huurwoningen worden door corporaties in de gemeente Leeuwarden aangeboden. Daar kunnen ingeschreven woningzoekenden reageren op vrijkomend aanbod. In eerste instantie zijn sociale huurwoningen bedoeld voor woningzoekenden met een laag inkomen, de primaire en secundaire doelgroep, zoals hieronder gedefinieerd. Inkomensgrenzen Sociale doelgroep • Primaire doelgroep: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op huurtoeslag (Bovengrens tot €32.550 (prijspeil 2022)); • Secundaire doelgroep: huishoudens met een inkomen tot de EU-grens (Bovengrens tot €45.014 (prijspeil 2022)).

Daarnaast mogen woningcorporaties een deel van de woningen vrij toewijzen. Aan de andere kant moeten woningcorporaties ook voorrang geven aan woningzoekenden die met urgentie een woning nodig hebben. 3.2.2 Actief woningzoekenden Allereerst beschrijven we het aantal actief woningzoekenden in de provincie Friesland. Actief woningzoekenden hebben tenminste eenmaal per jaar op een advertentie bij een van de corporaties in de provincie gereageerd. Het aantal actief woningzoekenden vertoont een stijging in alle leeftijdsklassen tussen 2018 en 2022 (Figuur 8). De groep 23 tot 35-jarigen vormt de grootste groep actief woningzoekenden en tevens zit daar de grootste groei.

4

FSP (2022) Vraagdruk woningbouwcorporaties Fryslân.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

11

Figuur 8: Aantal uniek reagerende, actief woningzoekenden, naar leeftijd in Provincie Friesland. Bron: FSP, 2023.

3.2.3 Inschrijftijd Uit het rapport blijkt ook dat de vraag naar sociale huurwoningen in Friesland de afgelopen jaren is toegenomen, omdat de inschrijftijd voor deze woningen langer is geworden (Tabel 1). Tussen 2018 en 2021 is de gemiddelde inschrijftijd in Friesland gestegen van 2,3 jaar naar 2,8 jaar. Dit betekent dat woningzoekenden gemiddeld dit aantal jaren aan inschrijftijd nodig hebben voordat ze via deze weg een sociale huurwoning kunnen betrekken in Friesland. Voor regio Leeuwarden geldt een vergelijkbaar beeld. De gemiddelde inschrijftijd voor een sociale huurwoning in Leeuwarden was in 2021 gemiddeld 3 jaar. Dat is een lichte stijging ten opzichte van 2018, toen de gemiddelde inschrijftijd al 2,8 jaar bedroeg. Tabel 1: Gemiddelde inschrijfduur in jaren in Provincie Friesland en regio Leeuwarden, 2018-2021. Bron: FSP 2022; bewerking RIGO.

Provincie Friesland Gemeente Leeuwarden

2018 2,3 2,8

2019 2,6 3,2

2020 2,5 3,0

2021 2,8 3,0

In Tabel 2 is voor de provincie als geheel te zien hoe de inschrijftijd verschilt uitgesplitst naar type woning, huurprijsklassen en type kern. Opvallend is de hoge gemiddelde inschrijftijd voor woningen tot de 2e aftoppingsgrens, waar deze bijna 4 jaar bedraagt. Ook is te zien dat in stedelijke kernen de inschrijftijd fors hoger is dan voor regionale/overige kernen. Aannemelijk is dus dat een soortgelijk verschil in gemiddelde inschrijftijd ook te zien is tussen stad Leeuwarden en omliggende kernen.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

12

Tabel 2: Gemiddelde inschrijfduur in maanden voor geslaagde actief woningzoekenden in Provincie Friesland, naar soort woning, huurklassen en soort kern, 2020-2021. Bron: FSP 2022; bewerking RIGO.

Soort woning

Huurklasse

Soort kern

Gemiddelde Aantal inschrijftijd Uitsplitsing verhuringen in maanden grondgebonden 1.736 39 grondgebonden nultreden 410 28 gestapeld zonderlift 1.429 33 gestapeld met lift 1.078 24 totaal 4.653 33 goedkoop 1.251 26 tot 1e aftopgrens 2.941 34 tot 2e aftopgrens 254 46 tot max huurgrens 205 37 totaal 4.651 33 overige kernen 1.199 24 regionale kern 1.036 30 stedelijke kern 2.418 38 totaal 4.653 33

3.2.4 Reactiegraad De reactiegraad is het gemiddeld aantal reacties voor een aangeboden sociale huurwoning. Uit de uitkomsten van het rapport blijkt dat de reactiegraad van woningzoekenden op het sociale huuraanbod in de provincie Friesland de afgelopen jaren ook is toegenomen (Tabel 3). In 2018 waren er gemiddeld 47 reacties per woning, terwijl dat in 2021 gestegen is naar zo’n 73 per woning. Voor Leeuwarden geldt een vergelijkbaar beeld. In 2018 reageerde nog ongeveer 66 woningzoekenden op een aangeboden woningen – in 2021 is dit toegenomen tot 96 reacties. Steeds meer woningzoekenden reageren dus op eenzelfde woning. Tabel 3: Reactiegraad voor aangeboden sociale huurwoningen in Provincie Friesland en regio Leeuwarden, 2018-2021. Bron: FSP 2022; bewerking RIGO.

Provincie Gemeente Leeuwarden

2018 47 66

2019 50 72

2020 58 82

2021 73 96

Ook de reactiegraad is uitgesplitst naar woningtype, huurklasse en type kern. In Tabel 4 is de reactiegraad voor deze subgroepen weergegeven op provinciaal niveau, voor de jaren 20202021. We zien dat de reactiegraad per aangeboden woning hoog ligt voor grondgebonden woningen en gestapelde woningen zonder lift. Wat betreft huurprijs, is te zien dat vooral het goedkopere segment van het aanbod gemiddeld meer reacties heeft. Ten slotte is, net als bij inschrijftijd, te zien dat aanbod in stedelijke kernen relatief populairder lijkt te zijn dan regionale en overige kernen.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

13

Tabel 4: Reactiegraad voor aangeboden sociale huurwoningen in Provincie Friesland, naar soort woning, huurklassen en soort kern, 2020-2021. Bron: FSP 2022; bewerking RIGO.

Uitsplitsing

Soort woning

Huurklasse

Soort kern

Aantal verhuringen

grondgebonden grondgebonden nultreden gestapeld zonder lift gestapeld met lift totaal goedkoop tot 1e aftopgrens tot 2e aftopgrens tot max huurgrens totaal overige kernen regionale kern stedelijke kern totaal

Gemiddeld aantal reacties

3.864 815 2.644 2.188 9.511 2.296 6.094 587 534 9.511 2.553 1.747 5.211 9.511

88 31 90 40 73 79 74 66 34 73 46 54 92 73

3.2.5 Slaagkans Ook de slaagkans is een goede indicator van schaarste in het sociale segment. Om de slaagkans te berekenen wordt het aantal woningzoekenden dat een woning heeft gehuurd in een gemeente gedeeld door het aantal woningzoekenden dat heeft gereageerd op een woning die in die gemeente te huur werd aangeboden. De slaagkans voor het vinden van een sociale huurwoning is de afgelopen jaren afgenomen in de provincie als geheel (Tabel 5). In 2018 bedroeg deze nog 12,6 procent, maar is in 2021 gedaald naar 8,9 procent. In de gemeente Leeuwarden is een soortgelijke afname te zien, van 13,5 procent in 2018 naar 11,3 procent. In de stad ligt de slaagkans daarmee wel hoger dan het provinciaal gemiddelde. Tabel 5: Slaagkansen in Provincie Friesland en regio Leeuwarden, 2018-2021. Bron: FSP 2022; bewerking RIGO.

Provincie Gemeente Leeuwarden

2018 12,6% 13,5%

2019 11,2% 12,4%

2020 9,9% 11,9%

2021 8,9% 11,3%

In Tabel 6 is te zien wat de slaagkansen in provincie Friesland zijn uitgesplitst naar activiteit en leeftijd. Met activiteit wordt bedoeld hoe vaak een woningzoekende reageert. Het 1 e kwartiel is daarmee de 25 procent van woningzoekenden die het meest op aanbod reageert. Te zien is dat de slaagkans van de meest actieven 15,4 procent bedraagt, en daarmee 4 tot 5 keer zo vaak slaagt in het vinden van een woning vergeleken met de minst actieven (3,7 procent). Woningzoekenden van 55 jaar en ouder hebben een hogere slaagkans dan jongere woningzoekenden. Dit is te verklaren doordat zij vaak veel inschrijftijd hebben kunnen opbouwen, en daarmee grote kans hebben op de woning waar zij op reageren. Jongeren hebben doorgaans nog geen mogelijkheid hebben gehad inschrijfduur op te bouwen, dus ligt

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

14

hun slaagkans ook veel lager. Wel maken jongeren soms een kans op toewijzing door gelabelde woningen voor deze doelgroep of door loting. De toename in het aantal actief woningzoekenden in alle leeftijdsklassen verklaart de algehele afname in de slaagkansen. Tabel 6: Slaagkans woningzoekenden in Provincie Friesland naar activiteit en leeftijd, 2020 – 2021. Bron: FSP 2022; bewerking RIGO.

Uitsplitsing

Woningzoekenden naar activiteit

Leeftijd woningzoekende

1e kwartiel 2e kwartiel 3e kwartiel 4e kwartiel totaal tot 23 jaar 23 tot 35 jaar 35 tot 45 jaar 45 tot 55 jaar 55 tot 65 jaar 65 jaar en ouder totaal

Aantal unieke reacties 27.678 26.954 27.799 24.737 107.168 4.504 11.588 4.899 3.717 1.745 1.224 27.677

Aantal Slaagkans uniek geslaagden 4.257 2.379 1.963 913 9.512 525 1.835 572 456 436 433 4.257

15,4% 8,8% 7,1% 3,7% 8,9% 11,7% 15,8% 11,7% 12,3% 25,0% 35,4% 15,4%

Uit nadere analyse van de verdeling van de verhuringen over de leeftijdsklassen wordt vergeleken met de verdeling van de actief woningzoekenden over de leeftijdsklassen dan valt ook op dat de woningzoekenden van 55 jaar en ouder relatief gezien meer woningen krijgen toegewezen dan jongeren. Uit de verhuringen naar leeftijdscategorieën is op te maken dat de meeste woningen zijn verhuurd aan de groep 23 tot 34-jarigen. Dat komt ongeveer overeen met het aandeel actief woningzoekenden in deze leeftijdscategorie. Actief woningzoekenden onder de 23 jaar kregen over de drie jaar ongeveer 12 procent van de woningen toegewezen terwijl zij 16 procent van de woningzoekenden vormden. Dit terwijl voor de groepen 55 tot 64-jarigen en 65-plussers oververtegenwoordigd zijn in het aantal verhuringen. Voor deze groepen het aandeel toewijzingen bijna twee keer zo hoog als het aandeel actief woningzoekenden (Figuur 9).

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

15

Figuur 9 Aandeel unieke reacties en uniek geslaagden naar leeftijd in Provincie Friesland, 2020 – 2021. Bron: FSP 2022; bewerking RIGO.

3.2.6 Mutatiegraad Ten slotte de mutatiegraad: het percentage woningen van de sociale voorraad dat per jaar beschikbaar komt voor verhuur. De mutatiegraad is een goede indicatie voor de doorstroming in de sociale huursector. In 2019 was de mutatiegraad in zowel de gehele provincie als gemeente Leeuwarden enigszins toegenomen ten opzichte van het jaar ervoor. Echter, heeft er sinds 2019 een afname plaatsgevonden in de provincie. In Leeuwarden ligt de mutatiegraad in 2021 ietwat hoger dan in 2020, waardoor iets meer doorstroming in de sociale sector mogelijk was. Tabel 7: Mutatiegraad in Provincie Friesland en regio Leeuwarden, 2018-2021. Bron: FSP 2022; bewerking RIGO.

Provincie Gemeente Leeuwarden

2018 8,7% 10,4%

2019 9,0% 10,6%

2020 8,5% 9,5%

2021 8,3% 9,9%

In Tabel 8 is te zien in welke woningtypen, huurklassen en kerntypen de mutatiegraad hoog/laag is vergeleken met het totaal. Zo is deze relatief hoog in appartementen, en laag in grondgebonden woningen. Opvallend is ook dat woningen in het goedkoopste en duurste segment beide een (relatief hoge) mutatiegraad van ca. 10 procent hebben.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

16

Tabel 8: Mutatiegraad in Provincie Friesland, naar soort woning, huurklassen en soort kern, 2020-2021. Bron: FSP 2022; bewerking RIGO.

Uitsplitsing

Soort woning

Huurklasse

Soort kern

grondgebonden grondgebonden nultreden gestapeld zonder lift gestapeld met lift totaal goedkoop tot 1e aftopgrens tot 2e aftopgrens tot max huurgrens totaal overige kernen regionale kern stedelijke kern totaal

Aantal Aantal Mutatiegraad verhuringen opgezegde woningen 37.123 6.372 12.091 13.044 68.720 16.543 24.892 3.928 2.341 68.714 18.792 14.983 34.945 68.720

4.727 1.056 2.874 2.188 11.432 3.353 6.942 670 467 11.432 3.039 2.365 6.028 11.432

6,4% 8,3% 11,9% 10,6% 8,3% 10,1% 7,6% 8,5% 10,0% 8,3% 8,1% 7,9% 8,6% 8,3%

Particuliere huursector Huishoudens die geen toegang hebben tot sociale huisvesting zijn afhankelijk van de koop- en particuliere huursector. In hoeverre vormt de particuliere huursector een alternatief voor de sociale huursector? Er is weinig informatie beschikbaar over de situatie in de particuliere huursector. In deze paragraaf onderzoeken we dit segment aan de hand van de beschikbare gegevens. We analyseren de prijsontwikkelingen in de sector, het huidige aanbod en de toegankelijkheid van dit aanbod voor woningzoekenden. 3.3.1 Prijsontwikkelingen In Figuur 10 is de gemiddelde huurprijs per vierkante meter per kwartaal sinds 2016 in de gemeente Leeuwarden weergegeven. In de ontwikkeling van de vierkantemeterprijs is over het algemeen een stijgende lijn te zien. Zo is deze toegenomen van bijna €10 in 2020Q4 naar €12 in 2022Q4.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

17

Figuur 10: Gemiddelde m2 prijs van particuliere huurwoningen in Leeuwarden 2016Q1-2023Q1. Bron: Pararius Huurmonitor, 2022.

3.3.2 Actueel aanbod In de eerder weergegeven Figuur 7 zagen we dat de particuliere huursector het kleinste deel vormt van de totale woningvoorraad. Dit betekent dat het aanbod van huurwoningen in deze sector kleiner zal zijn dan in de koop- en sociale huursector. Om het actuele aanbod in de particuliere huursector te analyseren, hebben we gekeken naar aangeboden huurwoningen op het platform Funda. In totaal stonden er 77 beschikbare huurwoningen aangeboden op twee peilmomenten: 10 april 2023 en 3 mei 2023. De gemiddelde huurprijs van het actuele aanbod is €927 per maand. De gemiddelde oppervlakte van de aangeboden huurwoningen is 75 vierkante meter. De huurprijs per vierkante meter van het aanbod op de twee meetmomenten is gemiddeld ongeveer €14. Dat is hoger dan werd gemeten in het eerste kwartaal van 2023 door de huurmonitor van Pararius. De vierkante meter huurprijs ligt bovendien hoger bij kleine woningen tot 50 vierkante meter. Soms loopt deze huurprijs richting €20 per vierkante meter. Terwijl de huurprijs per vierkante meter van grote woningen veelal ver onder het gemiddelde liggen. In Figuur 11 is weergegeven hoe deze 77 woningen zijn verdeeld naar prijsklasse en aantal kamers. Voor een huurprijs t/m de liberalisatiegrens bestaat het beschikbare aanbod voor meer dan de helft uit studio’s en nog eens een derde (9) tweekamer appartementen.

Er zitten enkele woningen tussen met 3 kamers of meer. Huurwoningen in de middelste prijsklasse (t/m €1.000 maandelijkse huur) zijn voornamelijk driekamerwoningen en een aantal grotere huurwoningen. Boven de middenhuurgrens betreft het voor het grootste deel woningen met 4 kamers of meer.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

18

Figuur 11: Actueel aanbod van particuliere huurwoningen naar prijsklasse en aantal kamers. Bron: Funda, 2023; bewerking RIGO.

Ook is het actuele aanbod uitgesplitst naar vraagprijs en oppervlakte. Daarin is te zien dat ook in de aanbod tot de liberalisatiegrens voor meer dan de helft van de woningen een oppervlakte t/m 50 m2 bedraagt. Van het aanbod in dit segment aanbod gaat het in de meeste gevallen om studio’s. In de middelste prijsklasse is het aanbod enigszins gemêleerd: het gaat voornamelijk om woningen tussen 50 en 100 m2. In de hoogste prijsklasse – woningen waarvoor meer dan €1000 wordt gevraagd – zien we dat de meerderheid van de woningen een oppervlakte heeft van minstens 100 m2. Figuur 12: Actueel aanbod van particuliere huurwoningen naar prijsklasse en oppervlakte. Bron: Funda, 2023; bewerking RIGO.

Het aanbod van particuliere huurwoningen concentreren zich in een aantal gebieden (Tabel 9). De meeste woningen staan te huur in de wijken Potmargezone en Binnenstad. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter van de huurwoningen in Potmargezonen is relatief hoog. Het gaat hier veelal ook om kleinere woningen.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

19

Tabel 9 Gemiddelde huurprijs, gemiddelde huur per m2 (bij minder dan 5 woningen niet weergegeven) en aantal woningen in actueel aanbod . Bron: Funda, 2023; bewerking RIGO.

Wijk Potmargezone Binnenstad Oud-Oost Aldlân & De Hemrik Bilgaard & Havankpark e.o. Camminghaburen e.o. Nijlân & De Zwette Heechterp & Schieringen Vossepark & Helicon Hempens/Teerns & Zuiderburen Sonnenborgh e.o. Westeinde e.o. Huizum-West Gemeente Leeuwarden

Gemiddelde huurprijs

Gemiddelde huur per m2 Aantal € 874 € 19 € 1.076 € 14 € 932 € 12 € 638 € 12 € 994 € 13 € 927 € 14

19 18 8 6 5 4 4 3 3 2 2 2 1 77

3.3.3 Toegankelijkheid We gaan nu verder met het onderzoeken van de toegankelijkheid van de particuliere huursector voor lage en middeninkomens. In vrije sector worden inkomenseisen gesteld aan huurders om ervoor te zorgen dat er geen problemen ontstaan bij het betalen van de huur. Veel particuliere verhuurders hanteren bijvoorbeeld als eis dat het bruto maandinkomen van een nieuwe huurder minstens vier keer de huurprijs moet zijn. Om te bepalen in hoeverre de particuliere huursector toegankelijk is, onderzoeken we de beschikbaarheid van acht verschillende inkomensgroepen, waaronder de primaire en secundaire doelgroepen, alsmede zes middeninkomensgroepen. Er is geen vaste definitie van een middeninkomen. We hanteren in deze analyse daarom zes indicatieve middeninkomens, van laag tot hoog. In bijlage 2 worden deze toegelicht. De informatie in Tabel 10 toont de maximale huurprijs die huishoudens kunnen betalen als de inkomensnorm van vier keer de brutohuur wordt gehanteerd. Bijvoorbeeld, een huishouden met een modaal inkomen kan een woning huren met een huurprijs tussen de huurtoeslaggrens en €833. Het kan echter in de praktijk moeilijker zijn voor lage en middeninkomens om financieel toegankelijke woningen te vinden in de particuliere huursector. De voorbeelden hieronder geven kale huurprijzen weer, terwijl er vaak ook servicekosten bovenop komen.

Bovendien wordt bij sommige huishoudens het inkomen van een partner slechts gedeeltelijk meegeteld. Daarnaast kan het maximale huurbedrag voor lage en middeninkomens dalen als strengere inkomenseisen worden gesteld, bijvoorbeeld door de inkomensnorm te verhogen naar 4,5 keer het bruto maandinkomen.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

20

Tabel 10: Maximale huurprijs in particuliere huursector volgens gangbare inkomensnorm particuliere verhuurders

Jaarinkomen

Groep

€ 25.475 (primaire doelgroep 1phh) € 34.575 (primaire doelgroep mphh) € 40.000 (laag middeninkomen 1) € 44.035 (laag middeninkomen 2) € 48.625 (middeninkomen 1) € 60.000 (middeninkomen 2) € 70.000 (hoog middeninkomen 1) € 80.000 (hoog middeninkomen 2)

A B C D E F G H

Maandinkomen € 2.123 € 2.881 € 3.330 € 3.700 € 4.050 € 5.000 € 5.830 € 6.660

Bovengrens huur € 530 € 720 € 833 € 925 € 1.013 € 1.250 € 1.468 € 1.665

In onderstaande Figuur 13 is een overzicht gemaakt van de huurprijzen van het huidige aanbod van huurwoningen die geadverteerd worden op Funda. De blauwe lijn toont het percentage van de 77 huurwoningen op Funda dat wordt aangeboden tot een bepaalde vraagprijs. Uit de figuur is bijvoorbeeld af te lezen dat iets meer dan 20 procent van het aanbod een huurprijs heeft van €620. De acht verticale lijnen A t/m F geven de maximale huurprijzen weer voor de verschillende inkomensgroepen zoals beschreven in Tabel 10. Voor elke groep geldt dus dat zij het aanbod kunnen betalen wat links ligt van hun respectieve lijn. Voor de huishoudens met een inkomen van € 25.475 (A) biedt de particuliere huursector nauwelijks een alternatief. De tweede inkomensgrens voor de primaire doelgroep (B) komt wel in aanmerking voor het particuliere segment: voor ongeveer 30 procent van het aanbod. Voor de groepen C en D, is er wel meer beschikbaar, respectievelijk 45 procent en 55 procent van het aanbod. Voor de bovengrens van de secundaire doelgroep (E met € 48.625) is ruim 75 procent van het aanbod toegankelijk. Daarmee is een groot deel van het aanbod op de particuliere huurmarkt beschikbaar voor deze inkomensgroepen. Groepen G en H hebben toegang tot het overgrote deel van het aanbod: zij komen in aanmerking voor het hele aanbod, op een handvol woningen na.

Figuur 13: Toegankelijkheid van actueel huuraanbod percentueel in gemeente Leeuwarden voor verschillende inkomensgroepen.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

21

Koopsector In deze paragraaf onderzoeken we de koopsector. Het grootste deel van de woningvoorraad in de gemeente Leeuwarden bestaat uit koopwoningen, ruim 50 procent. Desondanks bleek uit de eerder beschreven analyse van het WoON dat er een grote vraag is naar koopwoningen in de gemeente Leeuwarden – en dat de druk op deze sector het hoogst is. Ook woningzoekenden uit de huursector zouden graag een woning vinden in de koopsector. Wanneer woningzoekenden niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning of geen particuliere huurwoning kunnen vinden of willen, zijn ze aangewezen op de koopsector. Ons onderzoek zal zich richten op de huidige stand van zaken in de koopsector en zal proberen te bepalen in hoeverre er sprake is van schaarste aan koopwoningen voor woningzoekenden in Leeuwarden. 3.4.1 Woningmarktindicatoren Wat is de stand van zaken op de koopwoningmarkt van de woningmarktregio waar de gemeente Leeuwarden deel van uitmaakt? In deze context zullen we de situatie beschrijven op de koopwoningmarkt in het COROP-gebied Noord-Friesland. Het gaat in deze paragraaf dus niet enkel om gemeente Leeuwarden, maar om de hele regio bestaande uit gemeenten Achtkarspelen, Ameland, Dantumadiel, Harlingen, Leeuwarden, Noardeast-Fryslân, Schiermonnikoog, Terschelling, Tytsjerksteradiel, Vlieland, Waadhoeke.

Transactieprijzen Vanaf eind 2019 is er een aanzienlijke prijsontwikkeling opgetreden op de huizenmarkt, zoals te zien is in Figuur 14. De sterkste stijging vond plaats eind 2021, toen de prijzen per kwartaal met meer dan 20 procent toenamen ten opzichte van het voorgaande jaar. Sinds begin 2022 is de prijsstijging echter afgezwakt, met in het derde kwartaal nog een stijging van 10 procent ten opzichte van het jaar daarvoor. In het vierde kwartaal van 2022 doken de prijzen net onder het niveau van het vierde kwartaal van 2021. Ook in 2023 is de mediane transactieprijs gedaald, ca. 2,5 procent lager ten opzichte van het voorgaande jaar. In het eerste kwartaal van 2023 lag de mediane transactieprijs in de regio op €295.000, terwijl die een jaar eerder nog €303.000 was. Een dergelijke daling is in de onderzochte periode tussen 2018 en 2023 niet eerder waargenomen. Het is nog onduidelijk of er sprake is van een neerwaartse trend, aangezien de prijsontwikkeling nu nog vrij dichtbij de 0 procent ligt. Wel zien we verschillen in prijsontwikkeling per woningtype. Zo zijn de transactieprijzen van tussenwoningen en twee-onder-een-kapwoningen fors gedaald vergeleken met een jaar eerder. Daarentegen zijn transactieprijzen van hoekwoningen en vrijstaande woningen een klein beetje gestegen, rond de 1 procent in vergelijking met het voorgaande jaar.

Transactieprijzen van appartementen zijn fors toegenomen, met zo’n 7 procent. Dit kan mogelijk verklaard worden door de relatief grote vraag naar appartementen ten opzichte van het geringe aanbod aan deze woningen, zoals eerder geïllustreerd in hoofdstuk 2.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

22

Figuur 14: Ontwikkeling mediane transactieprijs per kwartaal ten opzichte van jaar eerder. 2018Q1-2023Q1. Bron: Brainbay en NVM.

In Figuur 15 is de ontwikkeling van de mediane vraagprijs per kwartaal ten opzichte van het jaar daarvoor in de regio Noordoost-Friesland weergegeven. De vraagprijzen zijn in tegenstelling tot de transactieprijzen nog niet gedaald. Elk kwartaal is er sprake van een stijging ten opzichte van het kwartaal precies één jaar daarvoor. De mate van stijging varieert wel sterk. Sinds 2020 zien we dat de vraagprijs elk kwartaal met 5 tot 15 procent toenam ten opzichte van een jaar eerder. In 2022 zien we zelfs een piek van 17 procent. De mediane vraagprijs van alle woningtypen in totaal lag in het eerste kwartaal van 2023 op zo’n €378.000. Onder verschillende woningtypen waren er wel verschillen. Zo steeg de mediane vraagprijs van vrijstaande woningen van €388.000 in 2022Q1 naar €484.000 in 2023Q1; een stijging van 24,7 procent. Tussenwoningen, twee-onder-een-kapwoningen, en appartementen maakten een ontwikkeling van 6-8 procent mee. Alleen hoekwoningen daalden in vraagprijs, van €295.000 naar €284.000 (-3,8 procent). Figuur 15: Ontwikkeling mediane vraagprijs per kwartaal ten opzichte van jaar eerder. 2018Q1-2023Q1. Bron: Brainbay en NVM.

Het gemiddelde verschil tussen de vraag- en verkoopprijs in de regio is sinds 2021 gestegen, wat betekent dat kopers steeds meer hebben moeten overbieden (Figuur 16). In het derde kwartaal van 2021 bereikte dit verschil bijna 10 procent, maar sinds eind 2022 is er weer sprake van een afname. Voor het eerst sinds 2020 lag in het vierde kwartaal van 2022 de verkoopprijs gemiddeld zelfs iets onder de vraagprijs. Dit wordt bevestigd door de bovenstaande figuren, waaruit blijkt dat de mediane verkoopprijs in de regio’s gedaald ten

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

23

opzichte van het voorgaande jaar en kwartaal, terwijl de mediane vraagprijs (nog) niet is gedaald. Figuur 16: Gemiddeld verschil vraag- en verkoopprijs per kwartaal. 2018Q1-2023Q1. Bron: Brainbay en NVM

Ondanks de afname van het gemiddelde verschil tussen de vraag- en verkoopprijs, worden er nog steeds redelijk wat woningen boven de vraagprijs verkocht, zoals te zien is in Figuur 17. Dit proces van overbieden is al sinds 2018 aan de gang. Op het hoogtepunt in het derde kwartaal van 2021 werd maar liefst 80 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Hoewel dit percentage is gedaald sinds het tweede kwartaal van 2022, gaat het in het eerste kwartaal van 2023 nog steeds om bijna een kwart van alle transacties. Figuur 17: Percentage woningen boven de vraagprijs verkocht per kwartaal. 2018Q1-2023Q1. Bron: Brainbay en NVM.

Aanbod en verkooptijd Het aantal beschikbare woningen aan het einde van elk kwartaal evenals de gemiddelde tijd die het kost om een woning te verkopen, zijn ook goede indicatoren voor schaarste. Als er veel vraag en weinig aanbod is, zal de verkooptijd doorgaans korter zijn. Bij NVM-makelaars is er vanaf 2018 een algemene daling te zien van het aantal beschikbare woningen, zoals weergegeven in Figuur 18. In 2022 lijkt deze trend om te keren, aangezien er weer een toename is in het aantal aangeboden woningen. Aan het einde van het vierde kwartaal van 2022 waren er circa 450 woningen te koop in de regio Noordoost-Friesland – hoger dan in heel 2021, maar nog steeds lager dan het aantal dat in de kwartalen van 2018 tot en met 2020Q2 beschikbaar was.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

24

Figuur 18: Aantal woningen in aanbod einde kwartaal. 2018Q1-2023Q1. Bron: Brainbay en NVM.

In de gemiddelde verkooptijd is de afgelopen jaren over het algemeen een algemene daling te zien (Figuur 19). Vanaf het tweede kwartaal van 2020 tot en met het vierde kwartaal van 2022 schommelde de gemiddelde tussen de 25 en 35 dagen. Te zien is dat in het eerste kwartaal van 2023 de gemiddelde verkooptijd in de regio voor het eerst sinds 3 jaar boven de 40 dagen valt. Figuur 19: Gemiddelde verkooptijd in dagen per kwartaal. 2018Q1-2023Q1. Bron: Brainbay en NVM.

Krapte-indicator Hoewel de indicatoren suggereren dat de koopwoningmarkt ontspant, blijkt uit de krapteindicator van NVM dat dit nog niet het geval is (Figuur 20). De krapte-indicator geeft een schatting van het aantal opties dat een potentiële koper heeft op de woningmarkt. Deze wordt berekend door het aanbod aan het begin van een kwartaal te delen door het aantal transacties gedurende dat kwartaal. Een krapte-indicator boven de vijf betekent een gebalanceerde markt, terwijl een krapte-indicator onder de vijf wijst op een zogenaamde verkopersmarkt, waarin de concurrentie tussen kopers hoog is. Sinds eind 2018 ligt de krapte-indicator van NVM onder vijf, wat betekent dat er meer concurrentie tussen kopers is, en daarmee minder mogelijkheden voor de kopers. Dit is sindsdien verder afgenomen. Dat betekent een toename van krapte. In 2021 viel de krapteindicator het hele jaar onder twee. Hoewel we in 2022, vooral in het vierde kwartaal, een markt zien die iets aan het verruimen was, is er nog steeds geen sprake van een ontspannen markt. In 2023 is de krapte-indicator net boven drie, wat aangeeft dat het nog steeds een verkopersmarkt betreft in regio Noordoost-Friesland. De markt is de afgelopen tijd daarmee

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

25

iets minder krap geworden dan voorheen, maar er is zeker nog sprake van druk op de koopwoningmarkt. Dit is in lijn met de ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt als geheel. Figuur 20 Krapte-indicator (aanbod begin kwartaal gedeeld voor aantal transacties gedurende kwartaal). 2018Q12023Q1. Bron: Brainbay en NVM.

3.4.2 Prijsontwikkelingen In deze paragraaf zoomen we in op de prijsontwikkeling in de koopsector in de gemeente Leeuwarden en waar mogelijk op wijkniveau. Ontwikkelingen in WOZ-waarde Om een beter beeld te krijgen van de prijsontwikkelingen in de gemeente Leeuwarden, analyseren we de ontwikkelingen van WOZ-waarden van de woningvoorraad. Dit doen we per woningtype voor de gemiddelde WOZ-waarde (Tabel 11) en gemiddelde WOZ-waarde per m2 (Tabel 12). In de gemeente als geheel zien we een stijging van de WOZ-waarde van maar liefst 50 procent tussen 2019 en 2023. De gemiddelde WOZ-waarden van twee-onder-een-kap woningen en vrijstaande woningen stijgen minder hard dan het gemeentelijk gemiddelde, respectievelijk 49 procent en 45 procent. De overige woningtypen hebben een ietwat grotere ontwikkeling meegemaakt. Opvallend is de forse stijging in WOZ-waarden van ouderenhuisvesting, van net onder de €90.000 naar bijna €170.000. Als we kijken naar de WOZ-waarde per vierkante meter, is te zien dat appartementen de hardste stijging hebben meegemaakt, en vrijstaande woningen de kleinste stijging. Tabel 11: Gemiddelde WOZ-waarden koopwoningen gemeente Leeuwarden per woningtype 2019-2023. Bron: LeeuwardenInCijfers, 2023; bewerking RIGO.

Wijk appartement hoekwoning kamer ouderenhuisvesting rijwoning 2-onder-1-kap woning vrijstaande woning Gemeente Leeuwarden

2019 2023 Ontwikkeling € 101.300 € 158.440 56% € 152.450 € 235.030 54% € 130.120 € 201.580 55% € 86.550 € 167.350 93% € 142.370 € 221.240 55% € 206.250 € 307.820 49% € 292.400 € 423.460 45% € 157.960 € 237.320 50%

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

26

Tabel 12: Gemiddelde WOZ-waarden per vierkante meter voor koopwoningen gemeente Leeuwarden per woningtype 2019-2023. Bron: LeeuwardenInCijfers, 2023; bewerking RIGO.

Wijk appartement hoekwoning kamer rijwoning 2-onder-1-kapwoning vrijstaande woning Gemeente Leeuwarden

2019

2023 € 1.470 € 1.380 € 1.350 € 1.340 € 1.575 € 1.835 € 1.465

Ontwikkeling € 2.330 + 59% € 2.010 + 46% € 1.890 + 40% € 1.985 + 48% € 2.185 + 39% € 2.320 + 26% € 2.170 + 48%

In Tabel 13 is per wijk van de gemeente weergegeven hoe de gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen zich heeft ontwikkeld. Uitschieters vinden we in Heechterp & Schieringen, waar de WOZ-waarde zich met meer dan 80 procent heeft ontwikkeld – en in de Leeuwardense Binnenstad en in Dorpen Zuid-West, waar de ontwikkeling slechts beperkt bleef tot zo’n 33 procent. Daarnaast valt op dat de ontwikkeling in WOZ-waarden harder is gestegen in wijken die in 2019 nog een relatief lage gemiddelde WOZ-waarde hadden, uitzonderingen daargelaten. Tabel 13: Gemiddelde WOZ-waarden koopwoningen gemeente Leeuwarden en per wijk 2019-2023. Bron: LeeuwardenInCijfers, 2023; bewerking RIGO.

Wijk Binnenstad Potmargezone Oud-Oost Sonnenborgh e.o. Westeinde e.o. Vossepark & Helicon Huizum-West Nijlân & De Zwette Heechterp & Schieringen Camminghaburen e.o. Bilgaard & Havankpark e.o. Vrijheidswijk Dokkumer Ie e.o. Stiens e.o. Aldlân & De Hemrik Goutum Hempens/Teerns & Z.B. De Zuidlanden Dorpen Zuid-Oost Dorpen Zuid-West Grou e.o. Gemeente Leeuwarden

2019 2023 Ontwikkeling € 120.613 € 162.097 + 34% € 133.844 € 202.171 + 51% € 113.841 € 177.632 + 56% € 149.927 € 229.054 + 53% € 154.503 € 231.221 + 50% € 177.835 € 277.472 + 56% € 128.054 € 201.528 + 57% € 116.600 € 186.650 + 60% € 86.852 € 159.410 + 84% € 170.211 € 254.281 + 49% € 122.043 € 189.462 + 55% € 121.128 € 187.306 + 55% € 231.694 € 342.668 + 48% € 187.443 € 272.282 + 45% € 154.169 € 228.431 + 48% € 268.176 € 409.596 + 53% € 301.850 € 435.358 + 44% € 260.499 € 414.140 + 59% € 195.797 € 280.402 + 43% € 224.478 € 295.474 + 32% € 195.798 € 283.911 + 45% € 157.960 € 237.320 + 50%

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

27

Ontwikkelingen in transactieprijzen Hierboven analyseerden we de ontwikkeling voor WOZ-waarden per woningtype en op wijkniveau. Echter, de WOZ-waarde en de daadwerkelijke prijs waarvoor een aangeboden woning uiteindelijk verkocht wordt verschillen vaak. Dit is al helemaal het geval voor transactieprijzen in het jaar 2022, waarin de prijsstijgingen op de koopmarkt nog flink aanhielden. Vandaar dat het van toegevoegde waarde is om ook deze transactieprijzen te analyseren. Wederom doen we dat per woningtype en per wijk. De transactieprijzen per woningtype zijn weergegeven in Tabel 14. In de gemeente Leeuwarden stegen de transactieprijzen in de periode 2019 t/m 2023 met 37 procent. De verkoopprijzen van vrijstaande woningen, 2-onder-1-kap woningen, en rijwoningen stegen hard. Uitzonderlijk is de groei van verkamerde woningen, waarvan de prijzen met gemiddeld 66 procent toenamen. De prijzen van appartementen en hoekwoningen groeiden minder hard. Voor appartementen kan dit mogelijk worden verklaard doordat transactieprijzen in 2019 al hoog lagen, in tegenstelling tot hoekwoningen. Tabel 14: Gemiddelde transactieprijzen koopwoningen gemeente Leeuwarden per woningtype 2019-2022. Bron: LeeuwardenInCijfers, 2023; bewerking RIGO.

Woningtype appartement hoekwoning kamers/verkamerde woning rijwoning twee-onder-een-kap woning vrijstaande woning Gemeente Leeuwarden

2019 2022 Ontwikkeling € 302.030 € 387.990 + 28% € 208.320 € 255.720 + 23% € 251.660 € 417.030 + 66% € 207.620 € 306.960 + 48% € 207.620 € 306.960 + 48% € 293.190 € 432.720 + 48% € 232.649 € 318.334 + 37%

In Tabel 15 zijn de gemiddelde transactieprijzen weergegeven per wijk voor zowel 2019 als 2023. Opvallend zijn de grote verschillen in prijsontwikkelingen. Oorzaak hiervan is dat het de uitsplitsing per wijk is, waardoor het in sommige gevallen gaat om enkele tientallen transacties per jaar. Een grote stijging is te zien in de Binnenstad, de Potmargezone, Vossepark & Helicon, Camminghaburen, Bilgaard& Havankpark en de Vrijheidswijk. De wijk Zuidlanden is een uitschieter, die te verklaren valt doordat het gaat om een nieuwbouwwijk. Het realiseren van grote aantallen nieuwbouwwoningen in deze periode beïnvloeden de transactieprijsontwikkeling.. Ook buiten de stad zijn er kernen waar de gemiddelde transactieprijs fors is toegenomen. Bijvoorbeeld in Dokkumer Ie en de Dorpen Zuid-Oost en Zuid-West is het gemiddelde in de driejarige periode relatief veel gestegen.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

28

Tabel 15: Gemiddelde transactieprijzen van koopwoningen en de ontwikkeling in gemeente Leeuwarden en per wijk 2019-2022. Bron: LeeuwardenInCijfers, 2023; bewerking RIGO. * = wijk met minder dan 50 transacties in een gegeven jaar; ** = nieuwbouwwijk.

Wijk Binnenstad * Potmargezone Oud-Oost Sonnenborgh e.o. Westeinde e.o. Vossepark & Helicon Huizum-West Nijlân & De Zwette* Heechterp & Schieringen * Camminghaburen e.o. Bilgaard & Havankpark e.o. Vrijheidswijk * Dokkumer Ie e.o. * Stiens e.o. Aldlân & De Hemrik Goutum* Hempens/Teerns & Z.B. De Zuidlanden** Dorpen Zuid-Oost * Dorpen Zuid-West Grou e.o. Gemeente Leeuwarden

2019 2022 Ontwikkeling € 329.250 € 626.398 + 90% € 192.207 € 402.460 + 109% € 188.148 € 223.606 + 19% € 273.683 € 218.788 -20% € 205.581 € 283.438 + 38% € 229.417 € 395.175 + 72% € 202.128 € 218.107 + 8% € 378.820 € 205.025 -46% € 260.570 € 181.157 -30% € 201.524 € 386.777 + 92% € 196.730 € 313.924 + 60% € 171.674 € 291.019 + 70% € 230.809 € 370.805 + 61% € 196.472 € 268.542 + 37% € 249.624 € 303.812 + 22% € 308.926 € 453.310 + 47% € 337.152 € 436.440 + 29% € 172.195 € 389.763 + 126% € 170.470 € 286.047 + 68% € 161.099 € 328.692 + 104% € 233.662 € 272.629 + 17% € 232.649 € 318.334 + 37%

De uitkomsten van bovenstaande tabel kunnen echter enigszins vertekend zijn. Mochten er in 2019 veel goedkope rijwoningen worden verkocht in een wijk, en in 2022 beduidend meer luxe appartementen, dan kan dit het beeld van de prijsontwikkelingen in deze wijk vertekenen. De ontwikkeling van de transactieprijzen staat hier enkel gegeven ter indicatie van de groei per wijk. In Tabel 16 zijn de transactieprijzen per vierkante meter weergegeven, die een robuuster beeld geven van de ontwikkeling in transactieprijzen in de Leeuwardense wijken. Daarin valt op dat er een aantal wijken is in de stad waarin de transactieprijs per vierkante meter relatief veel is toegenomen. Het betreft hier woningen in de Binnenstad, Nijlân & De Zwette en de Vrijheidswijk. Ook in een aantal omliggende kernen is dit het geval, waaronder Dokkumer Ie, Goutum, Grou en de Dorpen Zuid-Oost en Zuid-West. Opvallend is ook de ontwikkeling in Sonnenborgh e.o. – de enige wijk waar de gemiddelde transactieprijs per vierkante meter is afgenomen. Daarbij de kanttekening dat er in 2019 in Sonnenborgh een groot aantal appartementen met een hoge vierkantemeterprijs werd verkocht, waardoor het gemiddelde in 2019 relatief hoog ligt.

Rapport Schaarste-onderzoek in Leeuwarden

29

Tabel 16: Gemiddelde transactieprijzen per m2 van koopwoningen en de ontwikkeling in gemeente Leeuwarden en per wijk 2019-2022. Bron: LeeuwardenInCijfers, 2023; bewerking RIGO. * = wijk met minder dan 50 transacties in een gegeven jaar; ** = nieuwbouwwijk.