Bijlage 1 Ontwikkelplan warmtenet Heechterp

Ontwikkelplan Warmtenet Heechterp

Inhoud

Inhoud ..................................................................................................................................................................... 1 Samenvafting . ........................................................................................................................................................ 1 1. Opgave en ambifie .............................................................................................................................................. 2 2. Technisch concept ............................................................................................................................................... 5 3. Parficipafie en aanbod ...................................................................................................................................... 15 4. Governance ....................................................................................................................................................... 20 5. Financiën ........................................................................................................................................................... 23 6. Risico’s en risicobeheersing ...............................................................................................................................

24 Bijlagen .................................................................................................................................................................. 27

Samenvatting Heechterp wordt vernieuwd. Er gaat grootschalige sloop-nieuwbouw plaatsvinden. De 24 porfiek-etageflats van Elkien (576 woningen) zijn lange fijd goede woningen geweest voor veel inwoners. Maar de woningen zijn technisch ‘op‘ en opknappen is niet langer zinvol. De vernieuwing van de wijk is meteen een kans om, zowel de nieuw te bouwen woningen, als de bestaande woningen op een duurzame manier te gaan verwarmen, samen met Elkien. Dit ontwikkelplan focust zich op het volledig op de uitwerking en ontwikkeling van een duurzaam collecfief warmtenet voor woningen in de wijk Heechterp. Dit plan is samen met partners Bouwgroep Dijkstra Draisma en Elkien gemaakt.

1. Opgave en ambitie De gemeente Leeuwarden staat voor een grote verduurzamingsopgave, waaronder het aardgasvrij maken van gebouwen. In 2021 is de Warmtevisie Leeuwarden vastgesteld. Hierin is aangegeven met welke wijken we voor 2030 aan de slag gaan om aardgas vrij te maken. En welke warmtetechnieken hier een rol kunnen spelen. Een van deze mogelijke technieken is het aanleggen van collectieve warmtesystemen zoals een warmtenet. In de wijk Heechterp in Leeuwarden-Oost, heeft woningcorporatie Elkien een sloopnieuwbouwopgave. Hier is een collectief warmtesysteem als voorkeursoptie gekozen door Elkien voor de verwarming van de nieuw te bouwen woningen. Ook de bestaande woningen in de wijk kunnen op dit systeem worden aangesloten. Vergeleken met de (stijgende) aardgasprijs en de optie van individuele warmtepomp, is dit een financieel aantrekkelijk optie. Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de ‘Wet collectieve warmte’ (Wcw) heeft de gemeente ervoor gekozen om samen te werken met een private partij. In juli 2023 heeft de gemeente besloten om de selectieprocedure voor een ontwikkelpartner te starten. Na deze procedure is Bouwgroep Dijkstra Draisma (BGDD) gekozen als partner voor de ontwikkelfase. Samen met BGDD wordt een warmtenet in Heechterp ontwikkeld.

Deze locatie is zeer geschikt om als gemeente ervaring op te doen met een proactieve rol in de ontwikkeling van collectieve warmte. Dit komt onder andere door de sloop- en nieuwbouwactiviteiten, het hoge aandeel corporatiebezit, beperkt vollooprisico en de goede samenwerkingsmogelijkheden met ervaren partners. Op 23 januari 2024 heeft de gemeente een intentieovereenkomst gesloten met Elkien en BGDD om gezamenlijk te onderzoeken hoe we de aanleg en exploitatie van het warmtenet kunnen realiseren. Dit is inclusief de oprichting van een publiek-private samenwerking (PPS) waarin publieke partijen minimaal 50% van de aandelen bezitten. Hierin zijn afspraken gemaakt over het ontwikkeltraject en met de volgende uitgangspunten als basis:

Betaalbaar Warmte uit het warmtenet is niet duurder dan de huidige gaskosten of een alternatief. Daarnaast doen we het maximale eraan om de kosten voor de (eind)gebruikers zo laag mogelijk te houden. Uitgangspunt is 30% korting op het vastrecht en 5% korting op het variabel tarief vastgesteld door de ACM.

Duurzaam Het warmtenet gebruikt geen fossiele brandstoffen. En zet de gebruikte energie zo efficiënt mogelijk in.

Betrouwbaar Bewoners hebben een betrouwbare warmtevoorziening in de wijk met stabiele prijzen.

Wettelijk kader Onder de huidige Warmtewet geldt Warmtebedrijf Heechterp als leverancier van warmte Voor het verkrijgen van de voor levering benodigde vergunning is een traject bij de Autoriteit Consument en Markt (ACM) ingezet. Bij de vormgeving van het warmtebedrijf is geanticipeerd op de mogelijke komst van de Wet collectieve warmte (Wcw). In zijn huidige vorm (de wet moet nog parlementair worden behandeld) schrijft deze wet voor dat warmtebedrijven exclusief gerechtigd zijn een warmtenet te exploiteren in zogenoemde ‘warmtekavels’. Binnen een warmtekavel is het aangewezen warmtebedrijf in principe verplicht iedere kleinverbruiker die daarom verzoekt van een aansluiting te voorzien. Het warmtebedrijf moet ‘integraal’ zijn, waarmee wordt

bedoeld dat de distributie, levering en productie of inkoop van warmte alle binnen hetzelfde bedrijf zijn geborgd. Het warmtebedrijf is verder verplicht zich te houden aan de duurzaamheids- en tariefnormen van de ACM. Het op te richten Warmtebedrijf Heechterp zal aan alle eisen uit de Wcw voldoen. Ten aanzien van de eis van een publiek meerderheidsbelang merken wij nog op dat kleine warmtebedrijven (tot 1.500 aansluitingen) in de Wcw van die eis zijn uitgezonderd. Een belang van niet meer dan 50 procent is in dit geval dus toegestaan. Los van de Wcw is recentelijk de Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie (Wgiw) aangenomen door de Tweede Kamer en de Eerste Kamer. Deze wet geeft gemeenteraden de bevoegdheid om in het omgevingsplan voor een bepaald warmtekavel een datum vast te leggen waarop de aardgaslevering stopt. Voor de wijk Heechterp is het toepassen van die bevoegdheid nu nog niet nodig. De nieuw te bouwen woningen van Elkien hebben sowieso al geen gasaansluiting meer. Aan particuliere woningeigenaren zal te zijner tijd een aanbod worden gedaan om onder gunstige voorwaarden te kunnen aansluiten op het warmtenet.

Betrokken partners Woningcorporatie (Elkien) Elkien is de woningcorporatie die plannen maakt voor het vervangen van 24 woonflats. Ze zijn verantwoordelijk voor het coördineren van het sloop- en bouwproces, waarbij de oude flats worden vervangen door nieuwe energiezuinige en gasloze woningen. Deze worden aangesloten op een warmtenet. Daarnaast zorgt Elkien voor sociale huurwoningen voor inwoners. En communiceert ze regelmatig met de bewoners over de voortgang van het project.

Huurders en huurdersbelangenorganisatie (Nieuw Elan) Nieuw Elan komt op voor de belangen van de huurders van Elkien. Het projectvoorstel voor het warmtenet is via een adviesvraag door Elkien voorgelegd aan Nieuw Elan. Nieuw Elan heeft hier positief op gereageerd. Met als belangrijk aandachtspunt, dat de betaalbaarheid voor de huurders geborgd moet blijven in het proces.

Bouwgroep Dijkstra Draisma (BGDD) BGDD is de aannemer en uitvoeringsorganisatie die betrokken is bij het project. Ze ontwerpen het warmtenet en de opwekcentrale en helpen bij het opzetten van een loket voor particuliere woningeigenaren. Met hun bouwkundige expertise én ervaring met collectieve warmte, leveren ze een belangrijke bijdrage aan de totstandkoming van het warmtenet.

Gemeente Leeuwarden De gemeente Leeuwarden speelt een belangrijke rol in het bestuurlijk proces van het project. Ze biedt procesbegeleiding en zorgt voor de ontwikkeling van uitvoeringsplannen die voldoen aan de juridische richtlijnen van de omgevingswet. De gemeente is een coördinerende instantie tussen de verschillende partijen en waarborgt dat het project in overeenstemming is met de wet- en regelgeving en de belangen van de gemeenschap. Daarnaast participeert de gemeente in het warmtebedrijf om de betaalbaarheid en betrouwbaarheid te borgen.

Inwoners - particuliere woningeigenaren Particuliere woningeigenaren vormen een belangrijke partij in het proces naar een aardgasvrije wijk. Men wordt actief betrokken bij het ontwikkelen van een interessant aanbod voor het warmtenet en krijgt de mogelijkheid om mee te denken over de vorm en tijdlijn. Vanuit het energieloket in de wijk worden de

bewoners voorzien van informatie en ondersteuning om deze transitie soepel te laten verlopen. Hun input en betrokkenheid zijn essentieel voor het succes van het project en om ervoor te zorgen dat de uiteindelijke oplossingen voldoen aan de behoeften en wensen van de gemeenschap.

Netbeheerder (Liander) Liander is de netbeheerder en heeft als primaire verantwoordelijkheid het waarborgen van de leveringszekerheid op het gas- en elektriciteitsnetwerk. Dit omvat het onderzoeken en analyseren van de capaciteit op zowel het laag- als middenspanningsnetwerk en het uitbreiden of aanpassen van deze capaciteit om te voldoen aan de behoeften van de aangesloten woningen. Daarnaast heeft Liander een belangrijke rol bij het uitfaseren van het gasnetwerk.

Gerelateerde opgaven (meekoppelkansen) Het uitvoeringsplan raakt andere beleidsgebieden en plannen. Hier gaan we in op de relaties tussen het uitvoeringsplan en andere beleidskaders. We werken in lijn met overkoepelende gemeentelijke doelstellingen.

Verduurzaming Leeuwarden Oost De komende twintig jaar gaan we Leeuwarden Oost leefbaarder maken: iedereen moet er fijn kunnen wonen, met een goede opleiding en inkomen, en in een goede gezondheid. Dat betekent: een eerlijke kans op een goede baan die bij je past, een betaalbare woning, een schone en veilige buurt, een geschikte opleiding en een goede gezondheid. Een specifiek onderdeel van het programma vormt de isolatieaanpak Verduurzaming Leeuwarden-Oost. Met 45 woningeigenaren is een pilot gestart waarmee woningeigenaren van een woning met een WOZwaarde tot 160.000,- worden geholpen om hun woning te isoleren. Daarna wordt het project groter opgezet. Tot 2031 kunnen in totaal ruim 1600 woningeigenaren met een lage WOZ-waarde uit Leeuwarden Oost met hulp van de gemeente hun huis laten isoleren. Een deel hiervan valt in de buurt Heechterp. Daarnaast wordt ook de openbare ruimte op verschillende plekken vergroend.

2. Technisch concept 2.1 Fasering en planning In Heechterp worden de komende 9 jaar, 634 nieuwe woningen opgeleverd in 8 fases. Hiervan worden er 527 door Elkien gebouwd en 107 door een projectontwikkelaar. Er blijven in Heechterp 506 bestaande (grondgebonden) woningen staan. Deels zijn deze in bezit van Elkien. Daarnaast zijn er woningen in eigendom van particulieren (125) en deels in eigendom van een (particuliere) verhuurder. Ook deze woningen kunnen mee in de ontwikkeling van het warmtenet. Ook de Eikenflats (met totaal 240 appartementen) achter in de wijk worden aangesloten op het warmtenet. In bijlage 1 vindt u de volledige planning en fasering van het project.

Afbeelding 1. Fasering nieuwbouw en bestaande bouw Heechterp

2.2 Netontwerp De aanleg van het warmtenet loopt qua planning mee met (de fasering van) de wijkvernieuwing tot aan 2032. In het ontwerp van het warmtenet is rekening gehouden met de huidige vraag naar warmte. Én het mogelijk leveren van warmte op lagere temperatuur in de toekomst. In afstemming met overige nutspartijen (zoals Liander, Vitens en KPN) worden afspraken gemaakt over de planning en aanleg van kabels en leidingen. De coördinatie hiervan ligt bij de gemeente. Het doel is om de weg maar één keer open te hebben. Om de kosten en de overlast voor bewoners tot een minimum te beperken.

Afbeelding 2. Conceptueel netontwerp gehele wijk

De fasering van de nieuwbouw in de wijk loopt van zuid naar noord. Voor de zuidkant van de wijk is al een meer gedetailleerd tracé ontworpen voor het aansluiten van de woningen in dit gedeelte van Heechterp. Op de tekening is ook een tijdelijke warmtecentrale te zien, bij het kopje ‘tijdelijke voorziening’ wordt dit verder toegelicht.

Afbeelding 3. Netontwerp zuidkant Heechterp

2.3 Locatie afweging warmtecentrale Tijdens de ontwikkelfase zijn verschillende locaties onderzocht voor de warmtecentrale. Alle potentiële locaties zijn zorgvuldig afgewogen op basis van een reeks criteria. Zie voor meer informatie bijlage 3. Uit deze analyse bleven drie mogelijke locaties over: 1.

Het KPN-gebouw,

2.

De onderkeldering van het woongebouw in fase 2,

3.

Een klein groen gebied tussen de sportvelden en de wijk, bekend als ‘het eiland’.

Uiteindelijk is gekozen voor de locatie ‘het eiland’. Deze keuze brengt echter een bestemmingsplanwijziging en een vergunningsprocedure voor een buitenplanse afwijking met zich mee.

De doorslaggevende argumenten voor deze keuze  

Het KPN-gebouw: De aanwezigheid van een hoge druk gasleiding van Gasunie maakt verdere bouw op deze locatie onmogelijk. De onderkeldering van het woongebouw: Deze optie zou aanzienlijke geluidsoverlast veroorzaken en vereiste een investeringsbeslissing die al in februari 2024 genomen had moeten worden. Dit paste niet binnen de projectplanning.

Voordelen van de locatie ‘het eiland’ De keuze voor ‘het eiland’ biedt twee belangrijke voordelen:  Er is voldoende ruimte voor toekomstige uitbreidingen.  Er is ruimte beschikbaar om een eventuele warmteopslag te realiseren.

Om deze locatie te ontsluiten, zal een dam worden aangelegd ter vervanging van de geplande fietsbrug. Deze dam zal voorzien zijn van zinkers voor de doorgang van water en biedt de mogelijkheid om de warmteleidingen erdoorheen te leggen. Met deze oplossing kan het project voldoen aan de gestelde technische en planningseisen, terwijl tegelijkertijd toekomstbestendigheid wordt gewaarborgd.

Afbeelding 4. Locatiekeuze warmtecentrale

2.4 Koelen / verwarmen Er is ook onderzocht of het mogelijk zou zijn om naast warmte ook koeling aan te bieden aan de bewoners en afnemers. Na een grondige afweging is besloten hiervan af te zien, omdat de benodigde investeringen te groot zijn en de voordelen niet opwegen tegen de nadelen, die bovendien zouden doorwerken in hoge tarieven voor bewoners. De belangrijkste redenen voor deze keuze zijn:  Hogere investeringskosten in het leidingnet: Om koeling te kunnen aanbieden, zou de warmtebron een water-waterwarmtepomp moeten zijn. Dit sluit het gebruik van een luchtwaterwarmtepomp uit en vereist een grotere investering.  Andere afgiftesystemen bij bewoners: Het aanbieden van koeling zou aanpassingen vereisen aan de afleversets en afgiftesystemen in de woningen, wat extra kosten met zich meebrengt.  Beperkte ruimte in de ondergrond: De schaarse ondergrondse ruimte vraagt dubbel zo veel ruimte voor een gecombineerd leidingnet voor warmte en koeling.  Onbalans in vraag naar warmte en koeling: De jaarlijkse vraag naar warmte, inclusief leidingverliezen, in Heechterp is 7 tot 8 keer groter dan de jaarlijkse vraag naar koeling. Dit maakt een investering in koeling minder rendabel. De onderstaande afbeelding illustreert de verhouding tussen de warmte- en koudevraag, wat de beslissing verder ondersteunt.

Met deze keuze wordt optimaal rekening gehouden met de haalbaarheid en betaalbaarheid voor de betrokken partijen, zonder onnodige belasting van de beschikbare middelen en infrastructuur.

Afbeelding 5. Verhouding vraag van warmte en koude in Heechterp

Het aanbieden van koeling zou leiden tot een grote onbalans in de warmtebron. Om deze onbalans te herstellen, is een extra bron nodig, wat een relatief dure oplossing is. Dit komt doordat de vraag naar koeling beperkt is, waardoor de kosten niet opwegen tegen het beperkte gebruik. Daarnaast past het aanbieden van koeling niet bij het principe om oververhitting in woningen zoveel mogelijk te voorkomen in plaats van achteraf te bestrijden. Dit principe wordt gerealiseerd door het toepassen van maatregelen zoals:  Zonwering: Bijvoorbeeld door rolluiken, zonneschermen of andere middelen die direct zonlicht blokkeren.  Overstekken: Uitstekende dakdelen die schaduw creëren en zo de opwarming van de woning verminderen.  Getint glas: Glas met een speciale coating die de warmte van de zon vermindert. De keuze voor biobased isolatiematerialen in Heechterp ondersteunt dit uitgangspunt. Biobased materialen, zoals houtvezelisolatie, hebben een hoog warmteopslagvermogen. Dit betekent dat ze warmte langdurig vasthouden voordat deze door de schil van de woning doordringt. Bij houtvezelisolatie kan dit proces bijvoorbeeld tot 10 uur duren, wat de kans op oververhitting aanzienlijk verkleint. Door deze maatregelen te combineren, kunnen woningen op een natuurlijke en duurzame manier koel blijven in de zomer.

Dit maakt actieve koeling overbodig en sluit aan bij de ambities van de gemeente voor een betaalbare en toekomstbestendige aanpak.

2.5 Temperatuurniveau warmtenet Het temperatuurniveau van het warmtenet heeft invloed op een aantal aspecten. De afweging om te komen tot een keuze voor het temperatuurniveau zijn hieronder uiteengezet. Hierbij zijn de voor- en nadelen uiteengezet van een lager temperatuur net (45 graden) ten opzichte van het toepassen van een midden temperatuurnet (65 graden). In onderstaande tabel zijn de afwegingen opgenomen.

Lage temperatuur 45 graden

Midden temperatuur 65 graden

Voordelen

Nadelen

Hoger rendement

Er mogen geen kosten voor tapwater in rekening worden gebracht. En is een extra boiler benodigd. Lagere investering

Lager rendement

Minder warmteverlies

Dure afleverset

Goedkope afleverset

Hogere leidingverliezen

Afleverset past niet in de meterkast

Direct tapwater leveren

De afleverset vraagt meer onderhoud

Voordelen

Nadelen

Omtrent energieprestatie scoort een laagtemperatuur warmtenet in combinatie met een boiler slechter in verband met stilstandsverliezen in de boiler en leidingverliezen van het net zelf, dit telt dubbelop Centraal opslaan van warmte is veel goedkoper en effectiever

Midden temperatuur warmtenet Uiteindelijk is gekozen voor het ontwerpen van een middentemperatuur warmtenet (65 graden). Dit is het uitgangspunt voor het verdere ontwikkelingstraject. Hierbij is de kanttekening gemaakt, dat wanneer er een gegronde reden is, ook nog nader onderzoek gedaan naar de feitelijke ontwikkeling van de warmtevraag. Het netontwerp houdt rekening met het feit dat er uiteindelijk een lagere temperatuur wordt getransporteerd. Door te werken met kunststof leidingen en grotere diameters kan het net in de toekomst altijd nog lagere temperaturen leveren. Dit zorgt voor een ‘no-regret’ maatregel. Omdat mogelijk in de toekomst wetgeving en/of techniek kan veranderen, waardoor een ander temperatuurniveau wenselijker kan zijn.

2.6 Energiebron In de wijk Heechterp is gekozen voor een lucht-water warmtepomp in combinatie met een WKO (WarmteKoude Opslag) als energiebron voor het warmtenet. Deze configuratie blijkt zowel economisch, duurzaam, het meest haalbaar als technisch zeer robuust. Bij de selectie van de opwekker zijn drie varianten overwogen: lucht-water, water-water (met WKO) en een combinatie van beide. Elke variant heeft specifieke voor- en nadelen op het gebied van efficiëntie, investeringskosten, onderhoud en technische robuustheid Op basis van een zorgvuldige afweging van deze aspecten en een vergelijking binnen de businesscase, kwam de lucht-water warmtepomp met WKO naar voren als de meest geschikte oplossing.

2.7 De opwekcentrale De energie-opwekinstallatie voor het warmtenet in Heechterp is ontworpen om duurzaam en efficiënt warmte te leveren aan de wijk. Hieronder wordt per onderdeel uitgelegd hoe het systeem werkt en welke keuzes zijn gemaakt.

Hoofdcomponenten van de installatie De installatie bestaat uit: 

 

Warmtepompen Die werken met CO₂ als koudemiddel. Er zijn 2 warmtepompen van elk 1.250 kW die zowel lucht als water kunnen gebruiken als warmtebron. E-boiler Met een vermogen van 1.250 kW, die warmte kan leveren bij piekbelasting of lage stroomprijzen. Warmte-koude opslag (WKO) Een ondergrondse opslag waarin warmte en koude worden opgeslagen voor later gebruik. Capaciteit: 100 m³/h.

Warmtepompen De warmtepompen zijn het hart van het systeem en verzorgen de warmte voor de wijk, zowel voor ruimteverwarming als warm tapwater. 

Lucht als warmtebron (lucht-water modus) Bij mild weer halen de warmtepompen warmte uit de buitenlucht. Dit is een efficiënte manier van werken zolang de buitentemperatuur boven de 7°C blijft.



Water als warmtebron (water-water modus) Bij koud weer (onder de 7°C) wordt warmte uit de WKO gebruikt. Dit is efficiënter omdat de ondergrondse warmtebron een stabiele temperatuur heeft. Door te putten uit twee bronnen blijft de efficiëntie (COP) van de warmtepomp hoog, met minimaal 4,2 kW warmte per 1 kW elektriciteit.

Bij koud weer wordt ook ontdooiing van de buitenluchtverdampers voorkomen, wat de werking betrouwbaarder maakt.

E-boiler De e-boiler speelt een belangrijke ondersteunende rol in het systeem. Deze elektrische boiler kan warmte produceren in situaties zoals: 

Bij storingen of piekvraag: Als de warmtevraag onverwachts hoog is.



Bij negatieve elektriciteitsprijzen: Als er een overschot aan duurzame elektriciteit beschikbaar is, kan de e-boiler goedkoop warmte opwekken.

De e-boiler wordt aangestuurd op basis van de warmtevraag en de beschikbaarheid van goedkope elektriciteit.

Warmteopslag en regeneratie In de zomer, als de warmtevraag laag is, wordt overtollige capaciteit van de warmtepompen gebruikt om de koude-balans in de WKO te herstellen. Dit proces heet regeneratie. In de zomer gebruikt de warmtepomp overtollige warmte om het koude-overschot in de WKO te compenseren. Dit gebeurt via een warmtewisselaar in de retourleiding van het warmtenet, die het afgekoelde water nog verder afkoelt voordat het teruggaat naar de WKO. Een gebalanceerde WKO zorgt voor een efficiënte werking van de warmtepomp, ook in de winter. Bovendien maakt regeneratie het systeem flexibel en voorbereid op variaties in energieprijzen en beschikbaarheid.

Temperatuur en aansluiting woningen De warmte wordt geleverd aan woningen op een temperatuur van circa 65°C. Dit voldoet aan de wettelijke eisen voor warm tapwater (minimaal 55°C bij het tappunt). Hierdoor kunnen ook bestaande woningen zonder grote aanpassingen worden aangesloten. Slimme warmteafleversets met efficiënte warmtewisselaars zorgen voor een lage retourtemperatuur in het warmtenet. Dit verbetert de efficiëntie van het systeem.

Koudemiddel: een duurzame keuze Voor de warmtepompen is gekozen voor het natuurlijke koudemiddel CO₂. Dit heeft een lage impact op het milieu en is toekomstbestendig, omdat synthetische koudemiddelen langzaam worden uitgefaseerd. CO₂-warmtepompen zijn robuust en worden al veel gebruikt in de industrie.

Tijdelijke voorzieningen Tijdens de bouwfase wordt een tijdelijke voorziening ingezet om woningen al te kunnen verwarmen voordat de centrale in 2028 volledig operationeel is. In de beginfase zijn er nog weinig woningen aangesloten, wat een grote investering in warmtepompen niet direct rendabel maakt. Zodra de warmtepompen in gebruik worden genomen, blijven de elektrische cv-ketels beschikbaar als back-up of voor piekbelasting.

Flexibiliteit en toekomstbestendigheid Het systeem in Heechterp is ontworpen voor maximale flexibiliteit. Door het combineren van warmtepompen, WKO, een e-boiler en slimme sturing kan het inspelen op: 

Variaties in energieprijzen (bijvoorbeeld goedkope elektriciteit in de zomer).



Toegenomen vraag naar duurzaamheid en efficiëntie.



Netcongestie en schommelingen in de beschikbaarheid van duurzame stroom.

De installatie kan worden geïntegreerd met andere slimme oplossingen, wat verdere optimalisatie mogelijk maakt.

3. Participatie en aanbod In dit hoofdstuk wordt beknopt het participatieproces beschreven voor het warmtenet in Heechterp. In het document ‘Uitvoeringsplan Heechterp’ wordt dit uitgebreid toegelicht.

3.1 Participatieproces We hechten veel waarde aan een zorgvuldig participatieproces bij de plannen om Heechterp aardgasvrij te maken. Veranderingen in de woon- en leefomgeving van bewoners, zoals de aanleg van een collectief warmtenet, roepen begrijpelijkerwijs vragen en mogelijk zorgen op. Daarom is er vanaf de start van het project intensief samengewerkt met verschillende partijen, waaronder bewoners, woningcorporatie Elkien en Bouwgroep Dijkstra Draisma. Het doel is om de bewoners van Heechterp zoveel mogelijk te betrekken bij de plannen en hen van transparante en toegankelijke informatie te voorzien.

De participatie heeft tot nu toe verschillende vormen aangenomen: 





Inloopbijeenkomsten Er zijn inloopbijeenkomsten georganiseerd, waarbij bewoners vragen konden stellen en hun zorgen konden delen over de overstap naar duurzame warmte. Deze bijeenkomsten vonden onder andere plaats in april en juni 2022, toen het Masterplan Heechterp werd gepresenteerd. Wekelijkse spreekuren Deze vinden plaats in de roze keet, waar huurders van Elkien terecht kunnen met hun vragen over de wijkvernieuwing en het warmtenet. Bijeenkomst particuliere woningeigenaren Tijdens een speciale bijeenkomst in juli 2024 werden zij geïnformeerd over de ontwikkelingen en het plan voor het warmtenet, waarbij contactgegevens werden verzameld om technische woningopnames te doen.

Foto: Voorbeeld van een afleverset in een woning

Uit de participatieactiviteiten kwamen waardevolle inzichten naar voren Bewoners maken zich vooral zorgen over de betaalbaarheid van het warmtenet en de toekomstige maandlasten. Veel inwoners willen duidelijkheid over de technische haalbaarheid van een aansluiting op het warmtenet, vooral bij minder goed geïsoleerde woningen. Ook de keuzevrijheid speelt een grote rol. Sommige bewoners vrezen hogere kosten doordat er één aanbieder van warmte is, terwijl anderen zich zorgen maken over de noodzaak om hun woningen verder te isoleren. De gemeente gaat het participatieproces in de komende jaren verder intensiveren De zorgen van de bewoners nemen we serieus. Er komt een meedenkgroep waarin huurders en particuliere eigenaren vertegenwoordigd zijn. Ook blijven we bewoners regelmatig informeren via nieuwsbrieven, presentaties en persoonlijke gesprekken. Deze aanpak zorgt ervoor dat inwoners in elke fase van het project worden meegenomen en ondersteund.

3.2 Het aanbod aan bewoners Concreet en betaalbaar aanbod via uitvoeringsplan Het uitvoeringsplan biedt bewoners van Heechterp een concreet en betaalbaar aanbod om de overstap naar duurzame warmte mogelijk te maken. De keuze voor een collectief systeem biedt aanzienlijke voordelen: het zorgt voor een betrouwbare, duurzame en betaalbare warmtevoorziening, waarbij de kosten voor bewoners vergelijkbaar zijn met de huidige kosten van aardgas.

Vrijblijvend en aantrekkelijk voorstel Voor particuliere woningeigenaren wordt het aanbod zo aantrekkelijk en toegankelijk mogelijk gemaakt. Zij ontvangen een vrijblijvend voorstel dat bestaat uit een technische woningopname en een isolatieplan met aanbevelingen voor verduurzamingsmaatregelen en subsidiemogelijkheden.

Woonlastenneutrale overstap naar warmtenet Het uitgangspunt is dat de overstap naar het warmtenet woonlastenneutraal is. Dit betekent dat bewoners niet meer betalen dan bij het gebruik van een cv-ketel op aardgas. In gevallen waar een

aansluiting op het warmtenet minder geschikt is, kunnen bewoners kiezen voor een alternatieve warmtevoorziening, zoals een warmtepomp. De keuzevrijheid blijft hiermee gewaarborgd. Het uitgangspunt dat de kosten voor warmte niet hoger mogen zijn dan de huidige gaskosten wordt geborgd door de gemeentelijke deelname in het warmtebedrijf. Op die manier wordt voorkomen dat de overstap naar duurzame warmte leidt tot hogere woonlasten.

Ondersteuning vanuit gemeente Bij woningen met een lager energielabel, zoals energielabels D, E, F en G, is extra isolatie vaak nodig om de overstap naar het warmtenet of een warmtepomp mogelijk te maken. We ondersteunen eigenaren van deze woningen door middel van gerichte begeleiding en advies. Technische woningopnames, uitgevoerd in de komende jaren, helpen om precies in kaart te brengen welke maatregelen nodig zijn voor iedere woning.

3.3 Kosten voor eindgebruikers en bewoners Om de prijsstabiliteit te waarborgen, heeft de gemeente invloed op de tariefstelling via haar deelname in het warmtebedrijf. Daarnaast biedt de nieuwe Wcw wettelijke waarborgen voor transparante prijsstelling en toezicht door de ACM . Naast bovenstaande uitgangspunten is in de aandeelhoudersovereenkomst met Bouwgroep Dijkstra Draisma ook een overrendementsregeling overeengekomen. Er wordt een reservering gemaakt voor noodsituaties of storingen en alle opbrengsten boven dit bedrag vloeien terug naar de eindgebruikers. De tarieven voor 2025 zien er als volgt uit voor huurders:

situatie

bestaande woning met laag verbruik

huidige rekening 2025 rekening (warmte+stroom) (gas+stroom) € 151 € 151

(800 m3 gas en 1.800 kWh stroom)

bestaande woning met gemiddeld verbruik

€ 204

€ 200

€ 267

€ 257

€ 172

€ 119

(1.152 m3 gas en 2.433kWh stroom)

bestaande woning met hoog verbruik (1.600m gas en 3.000 kWh stroom) 3

nieuwbouwwoning (1.057 m gas bestaand/14,9 GigaJoule nieuw en 1.426 kWh stroom) 3

Voor particuliere eigenaren komt de onderhouds- en vervangingscomponent ook bij de huidige lasten, deze groep gaat er dus meer op vooruit, hieronder uitgewerkt voor een lage verbruiker.

3.4 Subsidies en financiële ondersteuning Om de overstap naar duurzame warmte voor iedereen haalbaar en betaalbaar te maken, is er een breed scala aan subsidies en financieringsmogelijkheden beschikbaar. Hieronder een overzicht van de beschikbare subsidies voor aansluiting op het warmtenet. Overzicht potentiële maximale subsidies warmtebedrijf Heechterp Elkien Naam subsidie

Verhuurder

Status

Wie vraagt aan?

€ 8.000

Nog aan te vragen

Elkien

€ 6.000

€ 6.000

Nog aan te vragen

Warmtebedrijf

€ 3775

Nog aan te vragen

Particulier

Nieuwbouw Bestaand

SAH (per woning) WIS (per woning) ISDE (per woning)

Bestaand Nieuwbouw Bestaand

€ 6.000 € 3775

SDE++

Exploitatiesubsidie op opwek met warmtepomp, bedragen nog niet bekend Warmtebedrijf

NWN

Totaal € 4.000.000 Nieuwe Warmte Nu subsidie aangevraagd, zeer onzekere uitkomst door veel aanvragen

Aangevraagd Warmtebedrijf

Volkshuisvestingsfonds Woningeigenaren kunnen aanspraak maken op het Volkshuisvestingsfonds, dat tot €12.000 subsidie biedt voor verduurzamingsmaatregelen aan woningen in Leeuwarden-Oost.

ISDE Daarnaast kunnen bewoners gebruik maken van de landelijke ISDE-subsidie voor isolatie en warmtepompen.

Lokale regelingen Op gemeentelijk en provinciaal niveau zijn er aanvullende regelingen. Vooral gericht op woningen met lage WOZ-waarden en lagere energielabels.

Warmtefonds Bewoners die moeite hebben om de benodigde investeringen te financieren, kunnen terecht bij het Warmtefonds. Dit fonds biedt leningen tegen gunstige voorwaarden, zodat ook particuliere huishoudens met beperkte financiële middelen kunnen profiteren van duurzame warmte. De gemeente speelt hierbij een ondersteunende rol door particuliere eigenaren te helpen bij het aanvragen van subsidies en leningen.

4. Governance 4.1 Rechtsvorm De meest voor de hand liggende rechtsvorm voor een deels privaat warmtebedrijf is een besloten vennootschap (bv). Oprichters van de bv zijn de gemeente en dochterbedrijf van Bouwgroep Dijkstra Draisma DD Energy BV, die beide een gelijke hoeveelheid van de aandelen (50%) in de vennootschap zullen houden.

4.2 Aandeelhoudersovereenkomst De belangrijkste afspraken over de financiën, het bestuur en de exploitatie van het warmtebedrijf zijn vastgelegd in de aandeelhoudersovereenkomst. In dit document is onder andere vastgelegd dat de instemming van beide aandeelhouders nodig is bij besluitvorming over de – voor de gemeente – meest cruciale onderwerpen. Bijvoorbeeld zaken als prijsstelling en grotere investeringen. Op deze manier waarborgt de gemeente dat zoveel mogelijk recht wordt gedaan aan de uitgangspunten en randvoorwaarden ten aanzien van collectieve warmte.

4.3 Directievoering Hoewel het zwaartepunt van de besluitvorming dus ligt bij de algemene vergadering van aandeelhouders, is een vennootschap wettelijk verplicht ten minste één bestuurder (directeur) aan te stellen. Wij hebben de opties op dit punt zorgvuldig afgewogen. Zo is verkend of de gemeente zelf (één van de) directeuren zou kunnen zijn. Die optie stuit op aanzienlijke juridische bezwaren. Ook aanstelling van een ambtenaar of wethouder als (mededirecteur) is in deze fase onwenselijk, omdat dit tot tegenstrijdige belangen kan leiden. De directeur van de vennootschap wordt namelijk geacht te allen tijde te handelen in het belang van de vennootschap. Dat belang komt niet altijd overeen met het (gemeentelijke) algemeen belang. Onderzocht is ook of een onafhankelijke derde als (mede)directeur kan worden benoemd. Deze optie zou echter, als er al kandidaten met de juiste kwalificaties gevonden zouden worden, kostbaar en inefficiënt zijn.

DD Energy BV directeur Uiteindelijk is gekozen voor een variant waarbij DD Energy BV enig directeur is. Deze optie acht het college verantwoord omdat de taak van de directeur in hoofdzaak is beperkt tot het uitvoeren van de (door partijen gezamenlijk vastgestelde) business case en de dagelijkse bedrijfsvoering. Zoals gezegd wordt de gemeente in haar hoedanigheid als aandeelhouder betrokken bij de meer substantiële besluitvorming. Daar komt bij dat de gemeente te allen tijde het recht heeft alsnog een (mede)directeur voor te dragen, mocht daartoe aanleiding bestaan. De aandeelhoudersovereenkomst verplicht beide aandeelhouders om in dat geval in te stemmen met de benoeming.

4.4 Inkoop en aanbesteding Bij het inkopen van goederen, werken of diensten moeten publiekrechtelijke instellingen zich houden aan nationale en Europese aanbestedingsregels. Voor private ondernemingen gelden die regels niet. De gemeente heeft als houder van de helft van de aandelen in het publiek-private warmtebedrijf een aanzienlijke zeggenschap en financieel belang in dat bedrijf. Om die reden wordt het warmtebedrijf naar Europese maatstaven aangemerkt als publiekrechtelijke instelling. Het warmtebedrijf zal zich moeten houden aan de Europese aanbestedingsregels Bij inkoop onder de drempelbedragen uit de Europese aanbestedingsrichtlijnen wordt teruggevallen op het gemeentelijke inkoop- en aanbestedingsbeleid. Afhankelijk van de grootte van de opdracht geldt dan een enkelvoudige of meervoudige onderhandse offerteaanvraag of een nationale aanbesteding.

4.5 Monitoring, verantwoording en toezicht Het is belangrijk dat adequate monitoring van en toezicht op het warmtebedrijf plaatsvindt. Net zoals dit geldt voor de betrokken partijen. Via diverse sporen is dit gewaarborgd. In de eerste plaats geldt dat de gemeente, in haar positie als aandeelhouder, op gelijke voet met de medeaandeelhouder beslissingsbevoegd is over alle onderwerpen van enige substantie. Vanuit het ambtelijk apparaat wordt op regelmatige basis overlegd met vertegenwoordigers van de medeaandeelhouder. Dit overleg kan worden opgeschaald naar bestuurlijk niveau wanneer de situatie daarom vraagt. Op die manier houdt de gemeente vinger aan de pols en kan worden bijgestuurd waar nodig. De directeur is belast met de dagelijkse gang van zaken binnen het warmtebedrijf. Ook daarover legt hij verantwoording af aan de aandeelhouders. Daarnaast kan vanuit de gemeente op ieder moment een mededirecteur worden benoemd wanneer dat nuttig wordt geacht. Op basis van het jaarlijks op te maken businessplan (voor het komende boekjaar) en de jaarrekening kan het functioneren van het warmtebedrijf worden gemonitord door het college van B&W.

Verder schrijft het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten voor dat in de gemeentebegroting in de paragraaf ‘verbonden partijen’ onder meer verwachtingen over het financiële resultaat voor het boekjaar en eventuele risico's ten aanzien van de financiële positie van de gemeente worden vermeld. Los van de reguliere cyclus van periodieke verantwoordingsmomenten zal het college de raad vanzelfsprekend informeren of betrekken wanneer er significante ontwikkelingen zijn die daar aanleiding toe geven. Dit kan zowel uit eigen beweging als naar aanleiding van een verzoek daartoe door de raad. Van belang is verder om op te merken dat het warmtebedrijf opereert in, weliswaar een vrije, maar ook een sterk gereguleerde markt. Zowel onder het regime van de huidige Warmtewet als onder de toekomstige Wet collectieve warmte is de Autoriteit Consument en Markt (ACM) belast met toezicht op de warmtesector. Bij dit toezicht hoort dat het warmtebedrijf periodiek aan de ACM rapporteert over allerlei aspecten van zijn functioneren en bedrijfsvoering. Verder controleert de ACM of het warmtebedrijf zich houdt aan normen op het gebied van, onder meer, leveringszekerheid, duurzaamheid en tariefstelling.

4.6 Organisatie In de eerste fase van de ontwikkeling van het warmtenet zal de bv nog voornamelijk capaciteit ontlenen uit beide moederorganisaties en externe inhuur: de ontwikkelfase. Als het warmtenet voldoende gegroeid is en een stabiele kasstroom heeft, kan er ook worden nagedacht over het inrichten van een eigen organisatie. Tijdens de ontwikkelfase is de organisatie als volgt ingericht:

5. Financiën Na de selectieprocedure in de zomer van 2023 zijn Elkien, gemeente Leeuwarden en Bouwgroep Dijkstra Draisma van start gegaan met het opstellen van de businesscase voor het warmtenet. Het doel van de businesscase is: 1. 2.

Vaststellen welk bedrag Elkien en particuliere bewoners moeten betalen voor een aansluiting op het warmtenet; Vaststellen of het mogelijk is te komen tot een financieel gezond warmtebedrijf met acceptabele risico’s voor gemeente Leeuwarden, BGDD, Elkien en de eindgebruikers.

Tijdens het totstandkomingsproces is gebruik gemaakt van expertise van diverse specialisten. Daarnaast is de businesscase in opdracht van Elkien nog door Fakton gecontroleerd. De details zijn nader uitgewerkt in een businesscase. In het begin, was het uitgangspunt voor de businesscase om een marktconform positief rendement te behalen. Gezien de schaalgrootte van het project bleek dit, rekening houdend met de overige uitgangspunten (waaronder een korting op de tarieven voor de eindgebruikers), niet mogelijk. De bijdrage die de bewoners en Elkien zouden moeten betalen zou te hoog worden. Daarom hebben BGDD en de gemeente Leeuwarden in goed onderling overleg afgesproken om tot een businesscase te komen waarbij de contant gemaakte kasstromen per saldo nihil zijn. Daarmee is het rendement rekening houdend met de tijdswaarde van geld nihil. De daadwerkelijk kasstromen zijn wel positief. Dat is ook noodzakelijk om eventuele risico’s op te kunnen vangen. Om een goed inzicht te krijgen in de risico’s die samenhangen met de businesscase hebben gemeente Leeuwarden en Bouwgroep Dijkstra Draisma onder begeleiding van Fakton een risicoparagraaf opgesteld. Deze risicoparagraaf maakt onderdeel uit van het ontwikkelplan.

6. Risico’s en risicobeheersing Voor het project rondom de oprichting van een warmtebedrijf en de aanleg van een warmtenet is een gedetailleerd risicomanagementplan opgesteld. De risico’s zijn geanalyseerd in 3 fases: voorbereiding, uitvoering en exploitatie. Binnen deze fases zijn ze onderverdeeld in categorieën zoals technisch/bouwkundig, financieel/economisch en juridisch/planologisch. Hieronder worden de belangrijkste risico’s en de bijbehorende beheersmaatregelen besproken. De gehele risicoparagraaf vindt u in bijlage 3.

6.1 Voorbereidingsfase Vergunningvertragingen Een belangrijk risico in de voorbereidingsfase is het oplopen van vertragingen bij het verkrijgen van vergunningen. Dit kan de voortgang van het project aanzienlijk belemmeren, omdat zonder vergunningen de uitvoering niet kan starten. Om dit risico te beheersen, wordt de gemeente Leeuwarden vanaf het begin nauw betrokken bij het proces. Door regelmatig overleg en een goede samenwerking kunnen potentiële knelpunten tijdig worden gesignaleerd en aangepakt. Dit verkleint de kans op vertraging en zorgt voor een soepele start van het project. Wijzigingen in wet- en regelgeving Veranderingen in wet- en regelgeving, zoals nieuwe eisen rondom duurzaamheid of ecologie, kunnen het project vertragen en extra kosten veroorzaken. Om hierop voorbereid te zijn, worden deskundigen ingezet en uitgebreide studies uitgevoerd. Dit maakt het mogelijk om snel in te spelen op veranderingen en noodzakelijke aanpassingen te doen. Deze maatregelen verminderen niet alleen de kans op vertragingen, maar beperken ook de financiële gevolgen. Subsidieverlies Het niet verkrijgen van subsidies, zoals de WIS, SDE++ of ISDE, zou spijtig zijn, maar vormt geen risico voor de financiële stabiliteit van het project. De businesscase is om deze reden juist opgesteld exclusief subsidies om in het slechtste scenario geen financiële problemen te krijgen.

Weerstand van bewoners Onverwachte weerstand van bewoners en eindgebruikers kan leiden tot vertragingen en extra kosten. Dit risico wordt geminimaliseerd door transparante communicatie en actieve betrokkenheid van bewoners gedurende het hele proces. Door hen tijdig te informeren en inspraak te geven, wordt weerstand verminderd en draagvlak gecreëerd. Dit zorgt voor een soepelere voortgang van het project.

6.2 Uitvoeringsfase Onvoorziene bodemverontreiniging Tijdens de uitvoeringsfase kan onvoorziene bodemverontreiniging of archeologische vondsten voor vertraging en kostenoverschrijdingen zorgen. Om dit risico te beheersen, worden uitgebreide bodemonderzoeken uitgevoerd en wordt nauw samengewerkt met de gemeente. Hierdoor kunnen mogelijke problemen vroegtijdig worden geïdentificeerd en opgelost, waardoor de impact op de planning en het budget wordt beperkt.

Niet-gehaalde planning Het risico dat de planning van het wijkvernieuwingsproject niet wordt gehaald, kan de voortgang van het warmtenet in gevaar brengen. Dit kan bijvoorbeeld ontstaan door onvoldoende netcapaciteit of stijgende bouwkosten. Om dit te voorkomen, wordt er een nauwe afstemming gerealiseerd tussen alle betrokken stakeholders. Regelmatig overleg en samenwerking maken het mogelijk om knelpunten vroegtijdig te signaleren en aan te pakken.

Technische afwijkingen bij oplevering Afwijkingen in de technische specificaties of bouwafspraken, zoals een onverwacht hogere warmtevraag of afwijkende isolatiestandaarden, kunnen tot herontwerp en extra kosten leiden. Dit wordt geminimaliseerd door periodieke afstemming tussen het bouwteam en het warmteteam. Tweewekelijkse overleggen en gezamenlijke aanpak van het nutstracé zorgen voor een goede coördinatie en tijdige signalering van problemen.

6.3 Exploitatiefase Leeglooprisico Tijdens de exploitatie kan het vertrouwen van gebruikers in het warmtenet afnemen, wat leidt tot leegloop. Dit risico wordt aangepakt door het warmtenet te ontwikkelen volgens de laatste technische standaarden, wat de betrouwbaarheid en efficiëntie waarborgt. Daarnaast worden de effecten op de businesscase regelmatig geëvalueerd in samenwerking met stakeholders zoals Elkien, zodat eventuele knelpunten tijdig kunnen worden opgelost. Hogere elektriciteitskosten Macro-economische invloeden en ongunstige contracten kunnen leiden tot hogere elektriciteitskosten, wat een negatieve invloed heeft op de exploitatie. Dit risico wordt beperkt door nauw samen te werken met de netbeheerder en elektriciteit grootschalig in te kopen. Bovendien kan de inzet van opslagcapaciteit bijdragen aan kostenbeheersing en een efficiëntere bedrijfsvoering. Lagere SCOP (Seasonal Coëfficiënt of Performance) Een lagere SCOP kan de operationele efficiëntie van het warmtenet verminderen en tot extra kosten leiden. Om dit risico te beheersen, wordt er een marge ingebouwd in de prestatieverwachtingen van het systeem. Dit biedt een buffer voor eventuele afwijkingen en voorkomt onverwachte tegenvallers. Liquiditeitsproblemen Liquiditeitsproblemen tijdens de exploitatie kunnen ontstaan door een tekort aan werkkapitaal of onvoorziene uitgaven.

Dit risico wordt beperkt door duidelijke afspraken in de aandeelhoudersovereenkomst. Het vooraf beschikbaar stellen van werkkapitaal en het opstellen van procedures voor financiële tekorten zorgen voor meer financiële stabiliteit en flexibiliteit.

Onvoldoende betrokkenheid van stakeholders Gebrek aan betrokkenheid van belangrijke stakeholders, zoals Nieuw Elan, kan leiden tot een gebrek aan draagvlak en wantrouwen bij bewoners. Dit risico wordt geminimaliseerd door stakeholders actief te betrekken bij informatievoorziening en besluitvorming. Dit versterkt hun steun aan het project en vergroot het vertrouwen bij bewoners.

6.4 Second opinions en deskundige raadpleging Gedurende het proces van de bronkeuze zijn in opdracht van gemeente Leeuwarden en BGDD meerdere second opinions uitgevoerd door diverse externe deskundigen om de business case en de technische aspecten van het systeem te beoordelen. In totaal zijn 3 second opinions uitgevoerd door:   

Warmtestad B.V.; Qalor Utrecht; Fakton Energy (in opdracht van Elkien).

Op basis van hun bevindingen is het ontwerp en de business case aangepast en geoptimaliseerd tot de huidige versie.

Bijlagen

Bijlage 1 Overzicht planning/Fasering Woon veld

Straten

1

Wilgenflat

n.v.t.

Magnoliastraat

2 - 16C

2

3

4

5

Huisnummers Sociaal plan

Beukenstraat Schieringerwe g Bestaande bouw

34 - 48C 147 - 161C

Archipelweg

206 - 220C

Beukenstraat

2 - 16C

Ahornstraat Bestaande bouw

17 - 31C

n.v.t.

Planning Start Start sloop bouw n.v.t.

2023

2024

Najaar 2024

Opleverin g

Opmerkinge EGW n huur

Mei 2024

In aanbouw

Woningverdeling EGW APP APP huur koop koop

GGB Totaal

36

36

63

80

84 app Eind 2022

Eind 2025

80 egw

17

12

2023

2025

2026

2027

109 huurwon. en app.

17

92

109

12

Ahornstraat

2 - 16C

Beukenstraat

18 - 32C

Magnoliastraat Bestaande bouw

17 - 31C

Essenstraat

2 - 16C

Populierstraat Schieringerwe g Bestaande bouw

42 - 56C

2024

2027

2027

2028

koop

6

39

2027

2027

2028

huur

12

45

35

2025

12

45

35

45

179 - 193C 26

26

6

7

8

9

Archipelweg

224 - 238C

Populierstraat

2 - 16C

Hazelaarstraat Bestaande bouw

17 - 31C

Essenstraat

18 - 32C

Eikenstraat Schieringerwe g Bestaande bouw

34 - 48C 211 - 225C

Archipelweg

240 - 254C

2026

2028

2028

2029

huur

20

61

81

12

2027

2029

2029

2030

huur

33

15

48

12

Eikenstraat

2 - 16C

Hazelaarstraat Bestaande bouw

49 - 63C

Hazelaarstraat

30 - 44C

Eikenstraat

18 - 32C

Essenstraat Bestaande bouw

53 - 67C

2028

2030

2030

2031

huur

16

12

112

12

128

12

2029

2032

Bestaande Bouw Eikenflats Totaal nieuwbouw, bestaande bouw woningen en appartementen

2032

2033

koop

6

39

45

12 240

12 240 978

Bijlage 2 Locatiekeuze matrix 

Bestemmingsplan/Ruimtelijke procedures (Weegfactor: 1,5): De doorlooptijd van ruimtelijke procedures kan aanzienlijk variëren en de tijdige levering van warmte beïnvloeden. Vertragingen kunnen grote gevolgen hebben, wat een hogere weegfactor rechtvaardigt.



Bouwkosten (Weegfactor: 1,5): De bouwkosten vormen een groot deel van de totale investering. De significante invloed hiervan op de haalbaarheid van het project maakt een hogere weegfactor passend.



Bereikbaarheid van de locatie (Weegfactor: 1,5): Goede bereikbaarheid is essentieel voor onderhoud en snelle storingsoplossingen. Dit heeft een directe impact op de operationele efficiëntie, wat een hogere weegfactor rechtvaardigt.



Bereikbaarheid van installaties (Weegfactor: 2): Slechte bereikbaarheid belemmert storingsoplossingen en het vervangen van onderdelen. Dit heeft directe gevolgen voor operationele efficiëntie en onderhoudskosten, wat een hogere weegfactor rechtvaardigt.



Invloed op de bouw (Weegfactor: 3): Negatieve invloeden op de bouw kunnen de projectplanning verstoren, kostenoverschrijdingen veroorzaken en reputatieschade opleveren. De potentiële impact rechtvaardigt een hogere weegfactor.



Tijdsgevoeligheid (Weegfactor: 2,5): Lage scores op tijdsgevoeligheid verhogen operationele kosten en investeringen in tijdelijke voorzieningen. Wettelijke beperkingen en risico’s voor vertrouwen in het warmtebedrijf rechtvaardigen een hogere weegfactor.



Toekomstbestendigheid (Weegfactor: 1): Hoewel belangrijk, is het moeilijk om toekomstige ontwikkelingen nauwkeurig te voorspellen. Dit rechtvaardigt een lagere weegfactor.



Lucht/water (Weegfactor: 1,5): Geschikte locaties voor lucht/water warmtepompen bieden flexibiliteit voor andere technologieën. Dit rechtvaardigt een hogere weegfactor.



Water/water (Weegfactor: 1): Geschiktheid voor water/water warmtepompen biedt minder flexibiliteit voor andere technieken. Zonder voorkeurstechniek is een lagere weegfactor passend.



Overlast voor bewoners tijdens exploitatie (Weegfactor: 2,5): Geluidsoverlast, verkeershinder en andere verstoringen kunnen leiden tot klachten, reputatieschade en juridische geschillen. Dit rechtvaardigt een hogere weegfactor.



Stedenbouwkundige impact (Weegfactor: 2,5): Grote stedenbouwkundige impact kan het project van zowel het warmtenet als de wijkvernieuwing in gevaar brengen, wat een hogere weegfactor rechtvaardigt.



Leidinglengte (Weegfactor: 1,5): Langere leidingen verhogen de investeringskosten. Dit rechtvaardigt een hogere weegfactor.



Volgend op fasering (Weegfactor: 2): Het volgen van de fasering van nieuwbouw is cruciaal voor de businesscase van het warmtebedrijf. Het effect op de opbrengsten maakt een hogere weegfactor noodzakelijk.



Uitbreidingsmogelijkheden (Weegfactor: 2): Het vermogen om het warmtenet uit te breiden is essentieel voor toekomstige behoeften, wat een hogere weegfactor rechtvaardigt.



Nuts (Weegfactor: 1): Omdat nutsvoorzieningen al zijn toegekend, is een lagere weegfactor passend.



Eigendomssituatie (Weegfactor: 1): Hoewel eigendomsideaal is, kunnen contractuele afspraken beperkingen compenseren, wat een lagere weegfactor rechtvaardigt.

Bijlage 3 Risicoparagraaf 1. Risicomanagement Voor de oprichting van een warmtebedrijf en een project zoals de aanleg en exploitatie van een warmtenet is risicomanagement een cruciaal onderdeel van het proces. Het vroegtijdig identificeren, analyseren en beheersen van risico's helpt om onverwachte obstakels te voorkomen en de kans op succes te vergroten. Risico's kunnen op verschillende gebieden en in verschillende fases ontstaan, elk met hun eigen dynamiek en impact op het project. Door deze risico’s in kaart te brengen, kunnen we adequaat anticiperen en bijsturen waar nodig. Door middel van een iteratief proces identificeerden gemeente Leeuwarden en BGDD een breed scala aan mogelijke risico’s voor het toekomstig op te richten warmtebedrijf. Deze risico’s zijn onderverdeeld in de volgende categorieën: 1. Technisch/ bouwkundig: Risico's die samenhangen met de technische uitvoering en constructie van het warmtenet. 2. Financieel/ economisch: Risico's met betrekking tot de financiële haalbaarheid, kostenoverschrijdingen en economische veranderingen. 3. Juridisch/ planologisch: Risico’s die voortvloeien uit wet- en regelgeving, vergunningen en planologische eisen. 4. Ruimtelijk/ ondergrond: Risico's die betrekking hebben op de locatie, ondergrondse infrastructuur en ruimtelijke inpassing. 5.

Participatie/ maatschappelijk: Risico’s rondom betrokkenheid van belanghebbenden, maatschappelijke acceptatie en communicatie. 6. Organisatorisch: Risico’s met betrekking tot de organisatie van het project, zoals samenwerking tussen partijen en projectbeheer. 7. Bestuurlijk/ politiek: Risico’s gerelateerd aan besluitvorming, politieke invloeden en beleidswijzigingen. De 3 fases waarin risico’s zijn geïdentificeerd zijn de volgende: 1. Voorbereiding: periode tot start realisatie van de collectieve warmtevoorziening. 2. Uitvoering: periode waarin de collectieve warmtevoorziening gerealiseerd wordt, startende vanaf de realisatie van de tijdelijke voorziening en eindigende bij de realisatie van het permanente systeem. 3. Exploitatie: periode na realisatie van het systeem, waarbij gefaseerde realisatie ook leidt tot gefaseerde exploitatie. Deze indeling helpt om een gestructureerde aanpak te hanteren voor het beheren van risico's, waarbij ieder aspect van het project zorgvuldig wordt bewaakt. De risico’s zijn vervolgens gedetailleerd beschreven door zowel de oorzaken als de mogelijke gevolgen in kaart te brengen. Daarnaast zijn de waarschijnlijkheid van het risico, de (financiële) gevolgen en de verwachte vertragingen geanalyseerd.

Voor elk risico zijn beheersmaatregelen voorgesteld, waarna een nieuwe inschatting is gemaakt van de kans op het risico en de resterende financiële gevolgen na implementatie van deze maatregelen. Deze geactualiseerde impact wordt opgenomen in de business case, zodat er op een realistische manier rekening wordt gehouden met de risico’s.

2.

SWOT

De SWOT-analyse (zie tabel 1) vormt de basis voor het identificeren van strategische risico's, waarbij de sterke punten, zwakke punten, kansen en bedreigingen van het warmtebedrijf in kaart zijn gebracht. Het doel is om optimaal gebruik te maken van de kansen en sterke punten, terwijl we de zwakke punten en bedreigingen minimaliseren of omzetten in kansen en sterke punten. Tabel 1: SWOT-analyse van het warmtebedrijf voor de realisatie van het warmtenet in Heechterp

Sterkte

Zwakte

1.

1.

2.

3.

4.

5.

Samenwerking publiek-privaat Vroegtijdige betrokkenheid van de gemeente kan helpen om vergunningen sneller te verkrijgen en potentiële knelpunten vroegtijdig te identificeren. Ervaring en expertise Betrokkenheid van onafhankelijke experts en gedegen studies kunnen helpen om veranderingen in wet- en regelgeving tijdig te adresseren. Financiële ondersteuning Mogelijkheid om subsidies te verkrijgen en alternatieve financieringsbronnen zoals VHF kunnen financiële risico's deels opvangen. Communicatie en betrokkenheid Transparante communicatie en actieve betrokkenheid van bewoners kunnen weerstand verminderen en draagvlak creëren. Sterk netwerk van partners Een uitgebreid netwerk van partners en stakeholders kan bijdragen aan een efficiënte uitvoering en ondersteuning van het project.

2.

3.

4.

5.

Afhankelijkheid van externe factoren Vertragingen bij het verkrijgen van vergunningen en veranderingen in wet- en regelgeving kunnen de voortgang van het project belemmeren. Financiële kwetsbaarheid Afhankelijkheid van subsidies en mogelijke liquiditeitsproblemen kunnen de financiële stabiliteit van het project onder druk zetten. Technische afhankelijkheden Afwijkingen in technische specificaties en lagere SCOP-waarden kunnen de operationele efficiëntie en kosten beïnvloeden. Stakeholder betrokkenheid Onvoldoende betrokkenheid van stakeholders zoals Nieuw Elan kan leiden tot wantrouwen en weerstand bij bewoners. Complexiteit van wet- en regelgeving De noodzaak om te voldoen aan een breed scala aan wet- en regelgeving kan de projectplanning en -uitvoering compliceren.

Kansen

Bedreigingen

1.

1.

2.

3.

4.

Innovatieve technologieën Gebruik van de nieuwste technische standaarden kan de betrouwbaarheid en efficiëntie van het warmtenet verbeteren. Duurzaamheidsinitiatieven Veranderingen in wet- en regelgeving kunnen nieuwe kansen bieden voor duurzame energieoplossingen en subsidies. Groeiende markt voor duurzame energie Toenemende vraag naar duurzame energieoplossingen kan de acceptatie en uitbreiding van het warmtenet bevorderen. Strategische partnerschappen Nauwe samenwerking, ook met derden uit het

2.

3.

4.

Regelgevingsveranderingen Politieke veranderingen kunnen leiden tot nieuwe of aangepaste regelgeving die de projectstructuur beïnvloedt. Financiële instabiliteit Niet ontvangen van subsidies en hogere elektriciteitskosten kunnen de financiële basis van het project ondermijnen. Technologische ontwikkelingen Voortschrijdende technologische ontwikkelingen kunnen leiden tot leeglooprisico's als gebruikers overstappen naar alternatieve oplossingen. Omgevingsfactoren Onvoorziene bodemverontreiniging en

5.

3.

netwerk van partners, kan leiden tot betere planning en uitvoering van het project. Mogelijkheden voor subsidies en financiering vanuit nieuwe bronnen Nieuwe financieringsmogelijkheden en subsidies kunnen extra financiële ondersteuning bieden voor het project.

5.

archeologische vondsten kunnen vertragingen en kostenoverschrijdingen veroorzaken. Economische schommelingen die invloed hebben op kosten en financiering Veranderingen in de economie kunnen de kostenstructuur en financieringsmogelijkheden van het project beïnvloeden.

Risicomatrix en beheersmaatregelen

De risico’s die uit het iteratieve proces kwamen, zijn geëvalueerd en gescoord op de grootste impact voor het warmtebedrijf en de aanleg en exploitatie van het warmtenet in Heechterp. Bij het inschatten van de initiële risico’s is gekeken naar de combinatie van kans en financiële gevolgen, beiden gecategoriseerd aan de hand van een vijfpuntsschaal: hoe groter de kans op voordoen en hoe ernstiger de financiële gevolgen, des te meer impact het risico heeft. Vervolgens is geëvalueerd welke mitigerende maatregelen mogelijk zijn en welk restrisico na toepassing van deze maatregelen overblijft.

Ter illustratie: wanneer de financiële gevolgen op 3 en de kans van voordoen op 4 geschat is, is de impact 3 x 4 = 12. Neemt de kans na mitigerende maatregelen af tot klasse 2, dan is de impact na mitigerende maatregelen 3 x 2 = 6. Let wel op: vanwege de gekozen klassen, kan een halvering van de klasse voor kans of financiële gevolgen, meer dan dubbel de impact hebben. Een klasse 4 voor kans (25 tot 50% kans) is bijvoorbeeld niet dubbel zo hoog als de kans van een klasse 2 (5 tot 10%). De totaalimpact is dan ook enkel indicatief en gebruikt ten behoeve van de beschrijving van de risico’s. Uit de uitgevoerde risicoanalyse zijn de belangrijkste restrisico’s geïdentificeerd (zie tabel 2). Dit zijn risico’s die, ondanks mitigerende maatregelen, nog steeds een significante impact kunnen hebben op de aanleg en exploitatie van een warmtenet. Voor elk risico zijn de oorzaken, gevolgen en beheersmaatregelen in kaart gebracht. Alle overige risico’s zijn opgenomen in een uitgebreid risicodossier en gekoppeld aan beheersmaatregelen. Op basis van dit dossier sturen gemeente Leeuwarden en BGDD op het beheersen van de risico’s en het beperken van hun impact op de bedrijfsvoering van het warmtebedrijf en de exploitatie van het warmtenet.

Tabel 2: Belangrijkste risico’s voor het warmtebedrijf en de realisatie van het warmtenet in Heechterp

Omschrijving risico Voorbereidingsfase Vertraging bij het verkrijgen van vergunningen Geen aansluiting op de wet- en regelgeving door veranderingen tijdens proces Subsidies niet ontvangen Onverwachte weerstand van omwonenden en eindgebruikers Uitvoeringsfase Onvoorziene bodemverontreiniging en archeologische vondsten Planning wijkvernieuwingsproject wordt niet gehaald Afwijkende oplevering complex Elkien Exploitatiefase Volloop risico Hogere elektriciteitskosten Lagere SCOP Liquiditeitsproblemen en financieringsbehoefte, beschikbaar benodigde financiering Onvoldoende betrokkenheid van stakeholders, o.a. Nieuw Elan

Categorie

Impact voor

Impact na

Juridisch/ planologisch Juridisch/ planologisch Financieel/ economisch Participatie/ maatschappelijk

9

6

8

2

12

6

9

1

Ruimtelijk/ ondergrond Organisatorisch

9

3

15

5

Technisch / bouwkundig

12

4

Financieel/ economisch Technisch/ bouwkundig Technisch/ bouwkundig Financieel/ economisch

15

15

15

8

15

8

12

12

Participatie/ maatschappelijk

15

6

Belangrijkste risico’s in de voorbereidingsfase 1. Vertraging bij het krijgen van vergunningen Risico: Tijdens het aanvragen van vergunningen kan er vertraging oplopen door verschillende redenen. Zonder vergunning kan er niet verder worden gegaan met project, waardoor er vertraging komt in de aansluitingen van de woningen aan het warmtenet. Beheersen: Om dit risico te beheersen, is gemeente Leeuwarden vroegtijdig betrokken in het proces. Door tijdig overleg en samenwerking met de gemeente kunnen potentiële knelpunten vroegtijdig worden geïdentificeerd en aangepakt, waardoor de kans op vertragingen wordt verminderd. Dit heeft invloed om de kans van voordoen van dit risico, die daalt van een klasse 3 (10 tot 25% kans) naar klasse 2 (5 tot 10% kans) en verlaagd daarmee de impact van het risico. 2. Geen aansluiting op de wet- en regelgeving door veranderingen tijdens proces. Risico: Dit risico omvat aspecten zoals de Wet Collectieve Warmtevoorziening, de duurzaamheid van de energiebron en ecologische overwegingen. De oorzaak ligt in mogelijke veranderingen in de politieke richting op landelijk, provinciaal of gemeentelijk niveau, die kunnen leiden tot nieuwe of aangepaste regelgeving. Als gevolg hiervan kan het noodzakelijk zijn de projectstructuur aan te passen, wat kan leiden tot vertragingen. Ook kan het kiezen van een andere bron nodig zijn als de duurzaamheid van de