Bestemmingsplan Warten - Oer de Barten

Warten - Oer de Barten

Bestemmingsplan 22 mei 2025

Warten - Oer de Barten Bestemmingsplan

COLOFON Opdrachtgever

: Zwanenburg Projecten

Auteur

: E. Venema

Rapportnummer

: 23-801-1

Versie

: Vaststelling

Datum

: 22 mei 2025

INHOUDSOPGAVE 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding Aanleiding en doel Ligging plangebied Planologische regeling Leeswijzer

1 1 1 2 4

2 2.1 2.2 2.3 2.4

Planbeschrijving Bestaande situatie Nieuwe situatie Ruimtelijke inpassing Duurzame verstedelijking

5 5 6 8 10

3 3.1 3.2 3.3

Beleidskader Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

15 15 16 20

4 Milieu- en omgevingsaspecten 4.1 Mer-beoordeling 4.2 Bedrijven en milieuzonering 4.3 Geluid (wet geluidhinder) 4.4 Externe veiligheid 4.5 Verkeer en parkeren 4.6 Ecologie 4.7 Bodemkwaliteit 4.8 Watertoets 4.9 Archeologie 4.10 Cultuurhistorie 4.11 Luchtkwaliteit 4.12 Planologische zones

23 23 23 24 25 27 29 32 32 34 35 37 37

5 Juridische regeling 5.1 Algemeen 5.2 Toelichting op de regels

38 38 38

6 6.1 6.2 6.3

41 41 41 42

Uitvoerbaarheid Algemeen Maatschappelijke uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid

Bijlagen Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan Bijlage 2 Mer beoordeling Bijlage 3 Ecologisch onderzoek Bijlage 4 Stikstofonderzoek Bijlage 5 Bodemonderzoek Bijlage 6 Watertoets Bijlage 7 Archeologisch onderzoek Bijlage 8 Reactienota inspraak en overleg Bijlage 9 Reactie- en antwoordnota zienswijzen Bijlage 10 Onderzoeken woonbehoefte

1

Inleiding

1.1

Aanleiding en doel Al geruime tijd zijn er plannen om ten noordwesten van Warten een dorpsuitbreiding te ontwikkelen. De laatste planmatige woningbouwontwikkeling van enige omvang dateert uit de jaren ’90. Het gaat om het lint aan de doodlopende weg Oer de Barten. Er is een aanhoudende woningbouwbehoefte. Om hierin te voorzien wil de gemeente Leeuwarden, samen met projectontwikkelaar Zwanenburg Projecten, nu doorzetten met de dorpsuitbreiding en op de locatie aansluitend aan het bebouwingslint aan Oer de Barten in totaal 32 woningen ontwikkelen. Aansluitend aan het plangebied ligt het voormalig opfokbedrijf aan de Oeble-om-wei 11. Dit bedrijfsperceel wordt niet meer als agrarisch bedrijf, maar hoofdzakelijk als opslagbedrijf, gebruikt en wordt daarom meegenomen in de bestemmingswijziging. Hiermee worden eventuele knelpunten door geurcontouren rond veehouderijbedrijven voorkomen en krijgt het bedrijfsperceel een meer toekomstbestendige bestemming. Dit bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader waarbinnen de ontwikkeling van het nieuwe woongebied, de daarmee samenhangende gebiedsontwikkeling en de herbestemming van het voormalig agrarisch bedrijf wordt geregeld.

1.2

Ligging plangebied Het plangebied ligt om het noordwesten van het woongebied van Warten. Het omvat een agrarisch gebied, dat is gelegen tussen Warten en de voormalig opfokbedrijf aan de Oeble Om Wei. Dit opfokbedrijf maakt ook deel uit van het plangebied. Het wordt aan de zuidzijde begrenst door het Wartenster Wiid. De begrenzing is afgestemd op de kadastrale perceelsgrenzen en het stedenbouwkundig plan dat voor de locatie is opgesteld. De globale ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Warten - Oer de Barten 23-801-1 | Vaststelling

1

Figuur 1.1

1.3

De ligging van het plangebied

Planologische regeling Het plangebied is geregeld in een aantal bestemmingsplan. Primair geldt grotendeels het bestemmingsplan Lytse Doarpen (2012) en voor een klein deel het bestemmingsplan Buitengebied 2008 (2010) en enkele partiële herzieningen op deze plannen, zoals vastgesteld door de voormalige gemeente Boarnsterhim. Een fragmenten van de geldende bestemmingsplannen zijn samengevoegd in figuur 1.2. Het plangebied valt geheel onder een agrarische bestemming. Het ontwikkelen van een woongebied is binnen deze bestemming niet toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding ‘agrarisch bedrijf’ zijn de gebouwen ten behoeve van een bestaand agrarisch bedrijf mogelijk. Dit bedrijf is in dit bestemmingsplan opgenomen om hier niet-agrarische bedrijvigheid toe te staan. De mogelijkheid van het houden van vee vervalt daarmee.

2

Warten - Oer de Barten 23-801-1 | Vaststelling

Figuur 1.2

Fragment geldend bestemmingsplan

Daarnaast heeft de gemeente Leeuwarden een aantal overkoepelende bestemmingsplannen vastgesteld. Het gaat om: Partiële herziening Archeologie De gemeente heeft op 29 maart 2022 het bestemmingsplan 'Partiële herziening Archeologie' vastgesteld. Gronden waar geen onderzoek noodzakelijk is, of gronden die na onderzoek zijn vrijgegeven, zijn niet opgenomen in die partiële herziening. Het plangebied van dit bestemmingsplan is wel opgenomen, onder de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 5’ en voor een klein deel onder de bestemming ‘Waarde – Archeologie 3’ en maakt derhalve deel uit van de partiële herziening Archeologie. In paragraaf 4.9 wordt beschreven hoe met deze waardering wordt omgegaan. Bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Parkeren Tot juli 2018 was het op grond van de gemeentelijke bouwverordening mogelijk om regels te stellen ten aanzien van parkeernormen. Vanaf die datum zijn alle stedenbouwkundige bepalingen van de bouwverordening vervallen en is het bestemmingsplan het enige instrument waarmee parkeernormen kunnen worden afgedwongen. Derhalve heeft de gemeente een partiële herziening vastgesteld.

Warten - Oer de Barten 23-801-1 | Vaststelling

3

Deze partiële herziening stelt normen voor het aantal parkeerplaatsen dat beschikbaar moet zijn bij verschillende functies. De regeling geldt voor het hele grondgebied van de gemeente Leeuwarden. Dit bestemmingsplan is primair gericht op het borgen van de bestaande parkeernormen zoals ze zijn opgenomen in de Nota Parkeernormen Leeuwarden 2014. De regeling hiervoor is in het bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Parkeren verwerkt. De regels worden ook in onderhavig bestemmingsplan opgenomen. Bestemmingsplan Leeuwarden - Kamerverhuur Daarnaast is het bestemmingsplan Leeuwarden - Kamerverhuur van toepassing. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om de verhuur en verkoop van kamers in de gemeente Leeuwarden te reguleren. De regels van dit bestemmingsplan zijn in onderhavig bestemmingsplan verwerkt. Bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Plan voor de zon Ook is het bestemmingsplan Leeuwarden – Partiële herziening Plan voor de zon van toepassing. Dit bestemmingsplan is van toepassing verklaard in de regels van dit bestemmingsplan. Bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening woningsplitsing en woonzorgfuncties Tot slot is bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening woningsplitsing en woonzorgfuncties van toepassing. Hierin worden regels gesteld aan woningsplitsing en woningomzetting naar zorg.

De uitsluiting hiervan is opgenomen in de algemene bouwregels van dit bestemmingsplan.

1.4

Leeswijzer Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige situatie, de gewenste ontwikkelingen en ruimtelijke inpassing daarvan en de vertaling naar uitgangspunten voor het bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 worden de uitgangspunten getoetst aan het, voor het plan relevante, beleid op de verschillende niveaus. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt het juridische systeem toegelicht. Ten slotte wordt in hoofdstuk 6 de maatschappelijk en economische uitvoerbaarheid van het plan besproken.

4

Warten - Oer de Barten 23-801-1 | Vaststelling

2

Planbeschrijving

2.1

Bestaande situatie Dit bestemmingsplan heeft betrekking op een uitbreidingslocatie bij Warten, die wordt ontwikkeld op enkele kavels agrarisch grasland. Deze locatie sluit aan op een woonlint uit de jaren ’90 van de vorige eeuw. Hier ligt een lint van vrijstaande woningen en tweekappers. De locatie sluit aan de zuidzijde aan op de vaarwatergang Wartenster Wiid. Aan de overzijde van deze watergang ligt gemengd gebied met bedrijvigheid en enkele woningen. Ten westen ligt een agrarisch bouwperceel, waar in het verleden een kleinschalig opfokbedrijf voor jongvee aanwezig was. Het plan sluit verder aan op het grootschalige open agrarische gebied en de Meagere Weide die een belangrijke ontsluiting voor dit deel van het buitengebied vormt. Een luchtfoto van het plangebied en de omgeving is weergegeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1

Luchtfoto plangebied

Warten - Oer de Barten 23-801-1 | Vaststelling

5

2.2

Nieuwe situatie Het plan omvat de realisatie van een nieuw, waterrijk woongebied. Het programma omvat 10 vrijstaande woningen en 10 tweekappers die worden ontwikkeld door Zwanenburg Projecten en 4 tweekappers en 8 betaalbare koopwoningen die door de gemeente aan het programma zijn toegevoegd. Dit laatste ligt in het verlengde van de weg Oer de Barten. De beoogde inrichting van het plangebied is weergegeven in figuur 2.2.

Figuur 2.2

6

Het stedenbouwkundig plan Warten - Oer de Barten 23-801-1 | Vaststelling

Het totale plan wordt voor auto’s ontsloten via een nieuwe weg langs de noordzijde van het dorp, op de Meagere Weide. Tussen Oer de Barten en de ontwikkellocatie komen twee doorgangen voor fietsers en voetgangers. Water is een onderdeel dat goed past bij het profiel van Warten. Vanuit het dorp is er grote behoefte aan watergebonden woningen. Bij de ontwikkeling van het woonlint Oer de Barten al rekening gehouden met uitbreiding binnen het plangebied. In de huidige situering is ruimte gecreëerd voor infrastructuur naar deze ontwikkellocatie. In de verkoopaktes van de percelen aan de westzijde van Oer de Barten zijn regels opgenomen over walbeschoeiing in verband met de toekomstige ligging aan open vaarwater. Dat betekent dat ook de omwonenden van het plangebied bekend zijn met de geplande woningbouw in dit gebied. In dat kader zijn toezeggingen gedaan om een aantal woningen aan de Oer de Barten aan te sluiten op het water in geval van dorpsuitbreiding. Hiervoor wordt een schiereiland gecreëerd dat tussen twee brede watergangen ligt. Deze watergangen worden met een forse waterpartij aan de zuidezijde aangesloten op het Wartenster Wiid. Dit vraagt een aanpassing van de peilgebieden en daarmee samenhangend de regionale waterkering. Deze zal rondom het plan worden aangelegd. Om een dorpse oplossing en een dorpse sfeer te bereiken is afwisseling in de bebouwing gewenst.

Het bouwen in kleine aantallen door verschillende aannemers past bij de ontwikkelingsgeschiedenis in Fryslân. Hierdoor ontstaat een afwisselend en dorps beeld. Bij de uitwerking van de plannen wordt met dit uitgangspunt rekening gehouden. Het is ook daarbij ook van belang dat de nieuwe buurt onderdeel wordt van het dorp. Daarom is het gewenst om via een brug en het verlengen van de straat Oer de Barten de nieuwe bebouwing toegankelijk te laten zijn voor iedereen uit het dorp om bijvoorbeeld een ommetje te maken. In het openbare gebied wordt voorzien in een plek om te kunnen vissen en het water toegankelijk te maken om te kunnen zwemmen, suppen of schaatsen. Het openbare gebied wordt ingericht met bomen, en attributen waarop gespeeld kan worden. Het is belangrijk om een gezonde leefomgeving in te richten met veel groen en ruimte om te bewegen en te ontmoeten. De noordelijke rand wordt ingepast met bescheiden groenvoorzieningen die de verkeersruimte begeleiden en markeren. Herbestemming Oele-om-wei 11 Het perceel Oebele-om-wei 11 is nog bestemd als agrarisch bedrijf, maar wordt feitelijk niet meer als zodanig gebruikt.

Om milieuknelpunten voor de woningbouwontwikkeling te voorkomen en het bedrijfsperceel een toekomstbestendige bestemming te geven is in overleg met de eigenaar gekozen om dit perceel een bedrijfsbestemming te geven, waarbinnen bedrijven uit categorie 1 en 2 mogelijk zijn, in combinatie met een bedrijfswoning.

Warten - Oer de Barten 23-801-1 | Vaststelling

7

2.3

Ruimtelijke inpassing Stedenbouwkundig toelichting Voor het stedenbouwkundig plan zijn de zichtbare kernkwaliteiten een belangrijk uitgangspunt geweest. De bestaande dorpsstructuur van Warten strekt zicht aan de zuidzijde van het Wartensterwiid uit in westelijke richting. Daarmee wordt de binding met het water maximaal benut. De dorpskom concentreert zich in het oosten, aan weerzijde van de vaart. De latere dorpsuitbreiding hebben vooral in noordelijke richting plaatsgevonden en zijn geënt op een verdere uitbreiding van het woongebied. Het toevoegen van het plan aan de westzijde van deze noordelijke woongebied zorgt voor een logische aansluiting van de dorpsstructuur en minimaliseert de impact van de ontwikkeling op het landschap. De binding met het water wordt bovendien optimaal benut op deze manier. De ze inpassing is gevisualiseerd in figuur 2.3.

Figuur 2.3

Inpassing plangebied in dorpsstructuur Warten

Naar het landschap toe biedt het plan kansen om voor een zachte overgang, die aansluit bij het bestaande dorpssilhouet. Door de woningen zoveel mogelijk op het water te oriënteren worden bewoners uitgenodigd om de tuin ook hierop te oriënteren en niet dicht te bouwen met schuttingen. Het voorstel is om Langs de noordzijde van het plan is ruimte voor een bescheiden groenvoorziening die de verkeersruimten begeleiden en markeren. Daarbij wordt ingezet op het voortzetten van de bestaande laanbeplanting van essen, conform het profiel langs de Meagere Weide, wat als passend bij het landschap wordt ervaren.

8

Warten - Oer de Barten 23-801-1 | Vaststelling

Vanuit de gemeente en de gemeenschap is verder de nadrukkelijk wens uitgesproken om te zorgen dat het nieuwe woongebied een onderdeel wordt van het dorp en niet een losliggende, geïsoleerde straat. Aan deze opgave wordt invulling gegeven door het plan zowel in het verlengde van Oer de Barten, als meer aan het begin, voor voetgangers en fietsers een verbinding te geven met het dorp. Daarmee wordt een rondwandeling geintroduceerd, die extra aantrekkelijk worden gemaakt doordat er openbare plekken aan het water komen. Een andere manier waarop het nieuwe woongebied een aansluiting vindt bij het dorpse gevoel van Warten is het afwisselende bebouwingsbeeld, dat tot uiting komt in de architectuur, variatie in goot- en bouwhoogten en nokrichtingen. Voor dit plan wordt een beeldkwaliteitsplan opgesteld en gelijktijdig met het bestemmingsplan vastgesteld, waarmee deze dorpse uitstraling van de wijk wordt gewaarborgd. Dit beeldkwaliteitsplan is opgenomen in bijlage 1.

Landschappelijke inpassing Voor plannen in het landelijk gebied waar extra bouwmogelijkheden worden geboden voor stedelijke functies, zoals wonen, moet op basis van het provinciaal beleid aangegeven worden op welke wijze rekening wordt gehouden met de draagkracht van het landschap voor de opvang en inpassing van de nieuwe functies en hoe het plan invulling geeft aan de blijvende herkenbaarheid van de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten. In de structuurvisie 'Grutsk op 'e Romte' heeft de provincie Fryslân het belang, dat zij hecht aan goede verankeringen van ontwikkelingen in het landschap, aangegeven. Op basis van de uitgangspunten uit deze structuurvisie is de voorgenoemde ontwikkeling getoetst. Het is van belang dat de ontwikkeling op een verantwoorde manier wordt ingepast in het landschap. Volgens de kaart bij de structuurvisie ligt Warten in de noordelijke uitloper van het laagveengebied. Kernkwaliteiten zij hier de opstrekkende verkavelingspatronen en de grootschalige openheid, maar ook de verborgen waarden van het klei-op-veengebied, die basis zijn geweest voor de daarop volgende ontginningen. Ook de relatie van de dorpen met het vaarten en oevers is een kwaliteit voor dit gebied. Dit plan is vanuit de kernkwaliteiten van het landschap ontworpen.

Zoals hiervoor beschreven voegt het nieuwe plan zich in het de bestaande dorpsstructuur en wordt het vanuit het landschap bekeken onderdeel van het bestaande dorpssilhouet, waarbij met name is ingezet op het voortzetten van de relatie van het dorp met het water. De openheid van het landschap wordt op deze manier ook op geen enkele wijze aangetast. Deze kernkwaliteit vraagt wel om enerzijds spaarzaam om te gaan met opgaande beplanting en anderzijds ook om het beeld te verzachten. Door in het openbare profiel aan de noordzijde een ruim opgezette laanbeplanting toe te voegen, wordt een passende afronding van het dorp bereikt. Deze bestaat uit gebiedseigen beplanting, waarbij wordt aangesloten bij de laan langs de Maegere Weide, uit essen die ongeveer zes meter uit elkaar staan. Op deze manier wordt de plaatselijk kenmerkende halfopen beplantingstructuur voortgezet en het beeld op de wijk verzacht. Tegelijk gaan de binding met het open landschap en de daarbij horende vergezichten niet verloren.

Warten - Oer de Barten 23-801-1 | Vaststelling

9

Langs de westzijde sluit het plan grotendeels aan bij bestaande bebouwde percelen. Hier komen aan de rand enkele vrijstaande woningen aan het water. Het is van belang om de binding met het water hier juist uit te nutten. Om het beeld hier te verachten wordt ingezet op de aanplant van twee wilgen aan de waterkant. Langs de waterlijn wordt een kade gemaakt met een T-steiger, die ruimte laat voor het opkomen van enige rietbeplanting. Het behoud van deze verzachtende elementen worden middels een kettingbeding in de koopovereenkomst opgenomen. Tot slot wordt in deze strook uitgegaan van een lagere goot- en bouwhoogte voor de woningen. Op de hiervoor beschreven wijze wordt het plan zorgvuldig ingepast in het bestaande dorpssilhouet en worden de landschappelijke kwaliteiten gerespecteerd. Zuinig en meervoudig ruimtegebruik Het principe zuinig- en meervoudig ruimtegebruik is één van de inhoudelijke principes. Grote ruimteclaims afgezet tegen de beperkt beschikbare ruimte, maken het noodzakelijk om de Friese ruimte doelmatig en slim te benutten en verspilling tegen te gaan.

De provincie stelt op dit vlak voorwaarden in de Verordening Romte, namelijk de mogelijkheden om de ruimte meervoudig (bijvoorbeeld recreatieve ontwikkelingen bij bestaande functies in het landelijk gebied, waterberging in combinatie met natuur, natuurbeheer in combinatie met agrarisch gebruik) te gebruiken, af te wegen en zoveel als mogelijk, ook daadwerkelijk te benutten. In dit plan wordt waar mogelijk kansen voor meervoudig ruimtegebruik benut. Daarbij wordt in eerste plaats gedacht het aantrekkelijk maken van de openbare verkeersruimten voor spelen en bewegen. Ook de forse waterpartijen bieden kansen voor natuurinclusiviteit in de oevers en een combinatie van ruimtelijke kwaliteit, waterberging en recreëren. De ruimte in het plan als geheel zal ook meervoudig worden gebruikt, enerzijds om te wonen, maar door de opzet van de kavels is er ook ruimte om te werken aan huis. Daarnaast komt er in het plan aan de zuidwestzijde, bij de steiger, ruimte voor groen en een ontmoetingsplek voor algemeen gebruik, met een zitje om over het Wartensterwiid uit te kijken. Aan de noordzijde is er ruimte voor een zitje om over de weilanden uit te kijken. In overleg met de betrokken en lokaal gebonden ecoloog wordt de mogelijkheden voor een natuurinclusief plan verder uitgewerkt.

Dit wordt in elk geval bereikt door bomen aan te brengen en het openbaar groen aantrekkelijk in te richten, maar het vraagt ook een bijzondere aanpak in het toekomstig beheer van dit groen. Uitgangspunt is verder dat per woning een nestgelegenheid of invliegopening voor vogels of vleermuizen wordt gerealiseerd.

2.4

Duurzame verstedelijking In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking. De regeling houdt in dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevat. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

10

Warten - Oer de Barten 23-801-1 | Vaststelling

De ontwikkeling van 32 woningen wordt aangemerkt als nieuwe verstedelijking. Dit bestemmingsplan stelt bovendien een uitbreiding van het stedelijk gebied voor, waarbij de nieuwe stedelijke ontwikkeling dus buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt. Het is daarom van belang een gedegen afweging te maken van de behoefte aan de nieuwe verstedelijking en over de mogelijkheden om de ontwikkeling binnen stedelijk gebied te realiseren. Behoefte Er zijn al lange tijd plannen voor het ontwikkeling van het gebied ten westen van Oer de Barten. Dit bestemmingsplan is het eerste uitbreidingsplan voor Warten sinds ongeveer 20 jaar geleden. Er is dringend behoefte aan mogelijkheden om een volgende stap in de wooncarrière te maken. Daar biedt dit plan kansen voor. Vanuit het dorp zelf komt ook de wens om uitbreiding naar voren. Er staat al jarenlang bijna geen woning te koop en de jeugd trekt weg uit het dorp. Daarnaast neemt de vraagdruk in de sociale huursector toe. De woningcorporaties hebben aangegeven de komende jaren geen sociale huurwoningen te kunnen bouwen op deze locatie. Daarom wordt gestreefd naar een zo hoog mogelijk percentage betaalbare koop. De eerder geplande sociale huurwoningen in het plan zijn daarom vervangen door betaalbare koopwoningen.

Kwantitatieve behoefte Door het achterblijven van nieuwbouw in Warten, waar ondertussen ook nog woningen door de woningbouwcorporatie zijn gesloopt, is ontwrichting van de woningmarkt ontstaan. Per saldo is een inhaalslag nodig, dat de inwoners van het dorp Warten de mogelijkheid biedt in het dorp te blijven wonen of weer terug te komen wonen in het dorp. Het aantal inwoners is de afgelopen 10 jaar ongeveer gelijk gebleven in Warten, maar het aantal inwoners per woning is wel afgenomen. Dit is weergegeven in onderstaande tabel. Personen per adres - Warten

2015

2018

2021

1 persoon

108

104

112

2 inwoners

124

137

144

3 inwoners

41

42

46

4 inwoners

56

53

50

5 of meer inwoners

22

16

14

Aantal adressen volgens GBA

351

352

366

Het voorgaande is ook een beeld dat op regionaal niveau wordt herkend. Uit de provinciale prognoses volgt de verwachting is dat de bevolking zal blijven toenemen, hoewel de groei langzamerhand afneemt. Op termijn wordt regionaal zelfs een afname van het aantal inwoners verwacht, maar nog wel een groei van het aantal huishoudens. Als het aantal huishoudens groeit, zal ook de woningvoorraad verder moeten groeien om ieder huishouden te kunnen huisvesten. Overigens is Leeuwarden volgens de Factsheet Friese bevolkingsprognose 2020, de enige gemeente in de provincie waar het aantal inwoners nog groeit en sprake is van een grote woningbehoefte. Volgens de prognose zijn er tot 2035 nog circa 4.675 woningen nodig. De vervangingsvraag (sloop-nieuwbouw) is hierin niet meegenomen, maar betreft in feite vervanging van harde plancapaciteit en zal naar verwachting niet leiden tot extra ruimtevraag door verdunning. In verschillende documenten staan

Warten - Oer de Barten 23-801-1 | Vaststelling

11

verschillende woningbouwambities. De woningbehoefteprognose van de provincie en de woningbouwafspraken met de provincie Fryslân tot 2030 (mei 2022) zijn het vertrekpunt. Ook het beleidskader ‘Wonen in de dorpen’ geeft richting aan het groeipotentieel van onder andere Warten. De gemeente wil hier 5 tot 10% groeiruimte bieden, om daarmee meer dynamiek op de woningmarkt in de dorpen te creëren. Op dit moment heeft het dorp Warten 399 woningen (Bron: Leeuwarden in Cijfers), de toevoeging van 32 woningen past daarmee binnen de kaders van het woonbeleid in de dorpen. Uit dezelfde informatie blijkt echter ook de groei van het aantal huishoudens, maar daarentegen kleine afname van het aantal woningen. Een gezonde woningmarkt heeft 2% frictieleegstand, waardoor verhuisbewegingen op de woningmarkt mogelijk zijn. Deze ruimte is er niet in Warten. Projectontwikkelaar Zwanenburg heef het plan om 10 vrijstaande en 14 tweekappers en 8 rijwoningen te realiseren, waarmee een goed gemengd woningbouwprogramma ontstaat. Deze 32 woningen in dit plan zijn niet specifiek opgenomen in de planlijst als zijnde onderdeel van de woningbouw prestatieafspraken die door de provincie en gemeente gezamenlijk zijn opgesteld. De aantallen komen uit de post ‘divers’ voor de uitleglocaties van de dorpen. Dit zijn in totaal 150 woningen tot 2030.

Een eerder voornemen van de gemeente om 8 sociale huurwoningen in het plan op te nemen, is gewijzigd omdat de woningcorporaties hebben aangegeven dit voorlopig niet uit te kunnen voeren. Daarom is gekozen om op dit gemeentelijk perceel betaalbare koopwoningen te realiseren. Hiermee ontstaan er voor de inwoners in Warten meer mogelijkheden op de woningmarkt. Gelet op de woningmarktontwikkeling in Warten en de kans om een gemengd woonprogramma te realiseren, ziet de gemeente ruimte om meer woningen toe te voegen in het uitbreidingsplan dan in de woningbouwafspraken is vastgesteld. De provincie verwerkt dit aantal bij de herijking van de regionale woondeal gemeente Leeuwarden. Kwalitatieve behoefte Naast het aantal woningen is het van belang dat vraag en aanbod kwalitatief op elkaar aansluit. Het gemeentelijk beleid richt zich op meer variatie in het type woningen, waarbij aandacht is voor jongvolwassenen/starters en ouderen. Door een divers aanbod krijgen meer inwoners uit het dorp de mogelijkheid om hun woonwens te realiseren. Om een inzicht te geven in de vraag is een aantal onderzoeken uitgevoerd: (1) het woningbehoefte onderzoek van de gemeente, (2) de vraagscan vanuit Makelaardij Hoekstra en (3) het overzicht van de vraag naar woningen uit de door de ontwikkelaar eerder verkochte woningen in vergelijkbare plaatsen in de regio, waar de behoefte wordt aangetoond.

Deze onderzoeken zijn gebundeld opgenomen in bijlage 10. Op basis van deze drie onderzoeken blijkt met name de vraag naar halfvrijstaande en vrijstaande woningen verreweg het grootst. De vraag naar (sociale) huurwoningen en rijwoningen blijkt substantieel kleiner te zijn. Door de toevoeging van halfvrijstaande en vrijstaande woningen en deze eerst aan te bieden aan de bewoners van het dorp, ontstaat wel de kans op doorstroming binnen Warten. Deze mensen laten dan mogelijk rijwoningen of andere woningen in een lager segment achter, waarmee ook die vraag kan worden bediend.

12

Warten - Oer de Barten 23-801-1 | Vaststelling

Uit de vraagscan voor koopwoningen blijkt dat er 86 zoekers actief zijn. Er staat op dit moment één woning te koop en er zijn in de afgelopen 4 maanden geen woningen verkocht. Ruim 55% zoekt een woonhuis in een prijsklasse tot € 375.000,-. De meeste voorkeuren gaan dan uit naar (half)vrijstaande woningen met 4 of 5 kamers met een oppervlakte van 100 m 2 tot 150 m2 (76%). De uitgangspunten van het plan sluiten ook goed aan bij de overige NVM cijfers uit het systeem. Deze laten een marktpotentie zien voor (half)vrijstaande woningen met een oppervlakte van 127 m 2 (75%) en rijwoningen van 103 m2 (25%). Uit bovenstaande mag worden geconcludeerd dat er een gezonde vraag is naar (half)vrijstaande woningen en dat momenteel niet in deze vraag voorzien wordt. De kopers uit Warten zullen zorgen voor doorstroom waardoor de rijwoningen vrijkomen en ook in die behoefte kan worden voorzien. Verder sluit het woningbouwplan zoveel mogelijk aan bij de afspraken zoals die worden vastgelegd in de regionale woondeal gemeente Leeuwarden 2022 – 2030 (geplande ondertekening 20 april). Tot slot is er in Fryslân een opgave voor nultreden woningen en geclusterde woningen. Het onderhavige plan is niet de aangewezen locatie voor geclusterde woningbouw. Wel is het mogelijk om de tweekappers levensloopgeschikt te maken, de mogelijkheden voor een slaapkamer en natte ruimte in de garageruimte open te houden.

Binnen het plan worden mogelijkheden onderzocht voor optionele levensloopgeschikte woningen. Voor een deel van de betaalbare koopwoningen in het plan wordt gestreefd naar een levensloopgeschikt aanbod De stedenbouwkundige opbouw en inrichting van de openbare ruimte van zowel het gebied zal zodanig worden dat er eenheid en samenhang ontstaat. Hiermee wordt het gevoel van in een hof wonen gecreëerd. Er is veel aandacht voor ontmoeting en een prettige verblijfsruimte, daarom is er verkeerskundig richting het dorp alleen een langzaam verkeer verbinding, hierdoor ontstaat meer een woonerf, passend bij de kwaliteiten van het wonen in een dorp. Ontwikkelen binnen bestaand stedelijk gebied Het voorgaand heeft aangetoond dat er behoefte is aan een gemengd programma van ruim 30 woningen in Warten. Het is op voorhand duidelijk dat er binnen het bestaand stedelijk gebied, dat globaal is begrenst zoals weergegeven in figuur 2.3, geen ruimte is voor een dergelijk programma. Het verspreid invullen van iedere open plek biedt ook onvoldoende ruimte en doet afbreuk aan de ruimtelijke kwaliteit van het dorp. Toevoegingen binnen bestaand bebouwd gebied kunnen mogelijk via herontwikkeling gerealiseerd kunnen worden, maar daarmee kan niet de actuele en urgente behoefte aan koopwoningen ingevuld.

Warten - Oer de Barten 23-801-1 | Vaststelling

13

Figuur 2.3

Begrenzing bestaand stedelijk gebied

Conclusie Het plan voorziet in de aantoonbare behoefte om een aanvulling te doen op het woningaanbod van Warten. Om een goed gemengd woningbouwplan in Warten te ontwikkelen is het gewenst om het woningbouwprogramma uit te breiden van 19 naar 32 woningen. Gezien de historie van de woningbouw in het dorp de afgelopen 20 jaar en de druk op de woningmarkt, is dit aantal passend bij de omvang van het dorp. Met dit woningbouwprogramma wordt een gewenste bijdrage geleverd aan de leefbaarheid in het dorp, inwoners uit Warten krijgen hiermee de kans om zelfstandig te gaan wonen of om een volgende stap in hun wooncarrière te zetten, dat wat al jarenlang problematisch is. De ontwikkeling voorziet in een gedifferentieerd aanbod van rijwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen, grotendeels gelegen aan het water. Daarmee past het aanbod ook naadloos bij de profiel van Warten als watersportdorp. Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, voldoet aan het uitgangspunt van duurzame verstedelijking. De vraag naar woningen in Warten overstijgt het aanbod, hetgeen heeft geresulteerd in het opnemen van het plan in het woningbouwprogramma. Gelet op het gemengde karakter van het aanbod, is er ruimte om hier woningen aan toe te voegen.

Kwalitatief is het programma afgestemd op de demografische ontwikkeling van de gemeente Leeuwarden en wordt een onderscheidende invulling gegeven aan het plan. Binnen het bestaand stedelijk gebied is geen ruimte om te voorzien in dit programma.

14

Warten - Oer de Barten 23-801-1 | Vaststelling

3

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI. Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. Het plangebied valt niet in één van deze gebieden. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven: 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie. 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden. 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De NOVI gaat vergezeld van een uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda zijn onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen te vinden. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd. De ontwikkeling in het plangebied raakt geen opgaven die zijn opgenomen in de NOVI. Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' als procesvereiste opgenomen. In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied. In paragraaf 2.4 is uitgebreid ingegaan op het aspect duurzame verstedelijking. Omdat de aangetoonde behoefte aan woningbouw in Warten niet kan worden opgevangen in het bestaand stede-

Warten - Oer de Barten 23-801-1 | Vaststelling

15

lijke gebied, is het volgens de treden van de ladder aanvaardbaar om een uitbreidingslocatie mogelijk te maken. Daarvoor wordt gebruik gemaakt van een plek die ruimtelijk logisch aansluit op het bestaande woongebied. Op basis van hiervan wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, voldoet aan het uitgangspunt van duurzame verstedelijking. Er is een grote behoefte aan woningen in Warten en deze behoefte kan niet (geheel) worden opgevangen in het bestaande stedelijk gebied. Daarbij doet het plan recht aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Conclusie Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het rijksbeleid.

3.2

Provinciaal beleid Omgevingsvisie Fryslân 2020: De romte diele Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is neergelegd in de Omgevingsvisie Provincie Fryslân. Deze is op 23 september 2020 vastgesteld. In de omgevingsvisie gaat de provincie voor een vitale economie door te investeren in omgevingskwaliteiten. Dit zorgt er onder andere voor leefbaarheid en dat leegstand en verpaupering van bebouwing wordt teruggedrongen. Daarnaast gaat de provincie voor een veerkrachtig beleid, waarin ingrijpende ontwikkelingen opgevangen kunnen worden, het behoud van de karakteristiek van de provincie, door het beschermen van de eigen identiteit en voor een gezonde leefomgeving. Het plan doet recht aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. De provincie bevordert verder het natuurinclusief ontwerpen bij nieuwe ontwikkelingen. Daarbij wordt onder andere ingezet op het versterken van de natuur in het stedelijk gebied. Natuurinclusief bouwen is een aspect dat niet in bestemmingsplan geregeld kan worden. Het gaat om uitvoeringszaken, zoals speciale stenen toe te passen met invliegmogelijkheden voor vleermuizen of een tuininrichting die biodiversiteit stimuleert.

De Koninklijke Nederlandse Natuurhistorische Vereniging heeft een checklist opgesteld met 40 punten waarmee bij stedelijke ontwikkeling rekening gehouden kan worden. Voor de ontwikkeling worden geen aanvullende eisen gesteld op dit vlak. Wel is de checklist bij de initiatiefnemer kenbaar gemaakt als inspiratiekader. Ook het rekening houden met een veranderend klimaat bij nieuwe ontwikkeling een provinciale ambitie. De Provincie streeft naar ‘waterrobuust bouwen’. Dit houdt in dat gebouwen en straten op voldoende hoogte worden aangelegd en dat er voldoende ruimte is voor water in het plan. Paragraaf 4.8 gaat hier verder op in. Verordening Romte Fryslân In 2014 is de Verordening Romte Fryslân vastgesteld en deze is in 2018 partieel herzien. De beoogde ontwikkeling van het realiseren van woningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. In de Verordening Romte is een aantal regels van toepassing op het plangebied. Bundeling In de verordening is geregeld dat in het landelijk gebied in principe geen bouwmogelijkheden voor stedelijke functies, zoals woningbouw, geboden mogen worden (artikel 1.1.1). Wel kan in een

16

Warten - Oer de Barten 23-801-1 | Vaststelling

ruimtelijk plan een uitbreidingslocatie aansluitend op bestaand stedelijk gebied worden toegestaan. Het plangebied ligt volgens de kaarten bij de verordening buiten, maar wel aansluitend op, het bestaand stedelijk gebied. Hergebruik vrijkomende agrarische bebouwing Voor de functiewijziging van de voormalige boerderij wordt aangesloten bij de regeling voor vrijkomende (niet-)agrarische gebouwen. Nieuwe stedelijk functies, waarbij wonen en bedrijven tot categorie 2 concreet wordt genoemd, kunnen mogelijk worden gemaakt als sprake is van hergebruik, verbouw of vervanging van vrijkomende gebouwen. Daarmee voldoet deze functie aan de regels voor hergebruik van vrijkomende agrarische gebouwen. Ruimtelijke kwaliteit Bij een ruimtelijk project in het landelijk gebied wordt een ruimtelijke kwaliteitsparagraaf geschreven waarin, voor zover noodzakelijk, wordt aangegeven op welke wijze het plan rekening houdt met de draagkracht van het landschap voor de opvang en inpassing van nieuwe functies, op grond van een analyse van de samenhang van de ondergrond, netwerken en nederzettingspatronen en hoe het plan invulling geeft aan de blijvende herkenbaarheid van de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten, die zijn omschreven in de structuurvisie Grutsk op ’e Romte. Paragraaf 2.3 vormt deze ruimtelijke kwaliteitsparagraaf.

Wonen Met betrekking tot het thema wonen, geldt vanuit de verordening dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. De gemeente Leeuwarden heeft met de provincie Fryslân afstemming gehad over het woningbouwprogramma (woonplan) voor een periode tot en met 2029 met een doorkijk tot en met 2039. Dit heeft geleid tot overeenstemming over de woningbouwafspraken 2020-2030 en het bijbehorende 'Planaanbod gemeente Leeuwarden 2020-2029, peildatum 16 februari 2022'. Op 5 juli 2022 zijn deze afspraken schriftelijk namens Gedeputeerde Staten schriftelijk bevestigd. In het 'Planaanbod gemeente Leeuwarden 2020-2029, peildatum 16 februari 2022' is tot en met 2029 voor de uitleglocaties van de dorpen onder de kop ‘divers’ rekening gehouden met jaarlijkse toename van 15/20 woningen. Dit betekent dat er, tot en met het jaar 2029, 150 woningen mogen worden toegevoegd voor de uitleglocaties in de dorpen. Deze capaciteit is nog niet benut. Dit bestemmingsplan voorziet totaal in 32 woningen, dit is in overeenstemming met het woonplan. De voorgenomen ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met artikel 3.1.1 lid 1 van de verordening.

Weidevogelkansgebieden Grote delen van Fryslân zijn op de kaarten bij de verordening aangewezen als Weidevogelkansgebieden. Het gaat om gebieden die bestaan uit ruime en open gebieden (met zichtafstand groter dan 400 meter) met voldoende rust en waarin gevarieerde graslanden liggen. De provincie heeft

Warten - Oer de Barten 23-801-1 | Vaststelling

17

het gebied ruim begrensd en stelt in de Verordening een aantal storingsbronnen die voor een nadere inkadering zorgen. Het plangebied ligt binnen het weidevogelkansgebied, maar wel binnen de verstoringsafstanden van de bestaande stedelijke gebieden en functies, waardoor het op zichzelf niet meer wordt geclassificeerd als weidevogelkansgebied. In de Verordening zijn verstoringsafstanden opgenomen, waarmee rekening gehouden moet worden. Voor bebouwing binnen de bebouwde kom geldt een afstand van 300 meter. Voor solitaire bebouwing buiten de bebouwde kom is dit 200 meter. Voor gemeentelijke wegen is deze afstand 50 meter. De ontwikkeling heeft een potentieel verstorend effect op het gebied van openheid en rust in het weidevogelkansgebied. Het deel waar het om gaat is weergegeven in figuur 3.1. Hierin is de nieuwe verstoring als gevolg van de uitbreiding van het woongebied van Warten aangegeven. Het nieuwe verstoringsgebied is ongeveer 1,5 hectare groot. Door dit gebied ligt een inrit naar een bedrijfsperceel.

Figuur 3.1

Begrenzing weidevogelkansgebied

Op grond van artikel 7.2.4 van de verordening kan voor een noodzakelijke ruimtelijke ingreep van openbaar belang worden afgeweken van de bescherming van de weidevogelkansgebied, zoals opgenomen in artikel 7.2.2. Dit vraagt een afweging van de natuurwaarden ten opzichte van de ruimtelijke ingreep en het zoveel mogelijk beperken van de schade. In de toelichting op deze artikelen staat beschreven dat het criterium ‘openbaar belang’ ruimer is dan het criterium ‘groot openbaar belang’ dat op ingrepen in de EHS van toepassing is. Onder ‘openbaar belang’ kunnen ook ontwikkelingen vallen op het gebied van bedrijvigheid. De behoefte hiervoor is in dit bestemmingsplan reeds aannemelijk gemaakt zoals in hoofdstuk 3 is aangegeven.

18

Warten - Oer de Barten 23-801-1 | Vaststelling

Een ingreep kan als ‘noodzakelijk’ worden aangemerkt, indien buiten het natuurgebied of het weidevogelgebied redelijkerwijs geen geschikte alternatieve locatie gevonden kan worden. Dat is bijvoorbeeld het geval indien sprake is van een locatiegebonden ontwikkeling. Daarvan is in dit geval sprake, aangezien er invulling wordt gegeven aan de lokale woningbehoefte. Een belangrijk deel van het gebied rondom Warten is aangewezen als weidevogelkansgebied. Door aan te sluiten op bestaande voorzieningen is de nieuwe verstoring zo beperkt mogelijk, waardoor de voorgestelde locatie meest geschikt is vanuit het oogpunt van weidevogelbescherming. Het stedenbouwkundig plan is een voortzetting en afronding van het woongebied aan deze zijde van Warten, richting het omliggende landschap. Binnen het bestaand stedelijk gebied van Warten zijn er geen reële opties om het beoogde programma een plek te geven. Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Voor de totstandkoming van dit bestemmingsplan is een ecologische beoordeling verricht (zie hiervoor paragraaf 4.6 en bijlage 3). Hierin is het nieuw te verstoren weidevogelgebied onderzocht, waarbij ook contact is geweest met de lokale vogelwachten. Hieruit blijkt dat het gebruik en het belang van het plangebied voor broedvogels relatief laag is en dat de waardevolle locaties zich buiten de verstoringsafstanden van het plangebied bevinden.

Ook geldt dat het grasland waarop het plangebied betrekking heeft geruime tijd wordt gebruikt voor grasproductie en wordt bemaaid. Hieruit kan worden opgemaakt dat het grasland in enige intensieve mate is/wordt gebruikt. Verder is geen sprake van ter plaatse geldende beheerpakketten ten behoeve van het agrarisch cultuurlandschap. Gelet op de hiervoor genoemde analyse kan worden geconcludeerd dat hier aan de rand van Warten geen sprake is van een bovenmatig waardevol weidevogelkansgebied. Daar komt bij dat in dit geval een grote behoefte is aan nieuwe woningen. Zoals eerder in deze paragraaf reeds is aangegeven, zijn er verder in redelijkheid geen geschikte locaties aanwezig, terwijl de vraag juist groot is. Voorts geldt dat dit gebied zich goed leent voor de gewenste uitbreiding, gezien de aansluiting op de kom en de ligging tussen bestaande verstorende functies. Daarnaast geldt dat het plan naar verwachting weinig tot geen verstoring op zal treden van natuurwaarden vlak buiten het plangebied in het daar gelegen open grasland. Het plangebied zal worden begrensd door water- en groenpartijen met een duidelijke overgang van dorp naar land. Dit betekent ook dat vanuit het plangebied niet zomaar fysiek het open grasland is te betreden/te verstoren, waar mogelijk weidevogels aanwezig kunnen zijn.

Dit betekent dat met de invulling van dit plan in zekere mate rekening wordt gehouden met aanwezige natuurwaarden in het open grasland, direct grenzend aan het plangebied. De gemeente hecht veel waarde aan de ruimtelijke ingreep, afgewogen tegen de natuurwaarden. De hiervoor opgenomen analyse, in combinatie met de lage importantie van het plangebied voor weidevogels en ook de ruimtelijke opzet van dit plan, zorgt ervoor dat sprake is van goede afweging tussen natuurwaarden enerzijds en deze wenselijke ruimtelijke ontwikkeling anderzijds. Daarom kan in dit geval worden gekozen voor de uitbreiding van het woongebied op de beoogde locatie boven weidevogelkansgebied. Omdat dit bestemmingsplan een verstoring van meer dan 0,5 hectare weidevogelkansgebied tot gevolg heeft, dragen de gemeente en de ontwikkelaar een financiele compensatie bij aan het weidevogelcompensatiefonds. Daarmee voldoet de gemeente aan haar verplichting op grond van artikel 7.2.4 van de provinciale verordening Romte.

Warten - Oer de Barten 23-801-1 | Vaststelling

19

Ontgrondingenverordening Friesland Op grond van de Ontgrondingenwet is een ontgrondingsvergunning nodig voor afgravingen. De provincie is bevoegd gezag voor dergelijke ontgrondingen. De Ontgrondingenverordening zijn vrijstellingen opgenomen. Onder andere is bepaald dat geen vergunning nodig is voor ontgrondingen die noodzakelijk zijn voor de verwerkelijking van een in een bestemmingsplan aan de grond gegeven bestemming, mits in de bij het bestemmingsplan behorende regels is aangegeven dat de verwerkelijking van het plan een ontgronding inhoudt of insluit, de diepte van de ontgronding niet meer bedraagt dan 2,00 m beneden het maaiveld en bij de ontgronding niet meer dan 10.000 m3 bodemmateriaal naar elders wordt afgevoerd of in depot wordt gezet. Voor het plan wordt een forse hoeveelheid water gegraven. Het gaat om een ontgronding waarvoor een ontgrondingenvergunning nodig is. Dit aspect wordt bij de verdere uitwerking van de plannen onderzocht en afgestemd met het bevoegd gezag. Vaarwegenverordening Fryslân Het Wartenster Wiid is opgenomen in de Vaarwegenverordening van de provincie. Er geldt een beheerzone van 10 meter en een bebouwingsvrije zone van 10 meter. Voor nieuwe gebouwen of andere obstakels in deze zone moet een ontheffing worden verleend. De nieuwe bebouwing komt op minimaal 10 meter vanaf de oever, waarmee wordt voldaan aan de eisen uit de Vaarwegenverordening.

Conclusie Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

3.3

Gemeentelijk beleid Omgevingsvisie Leeuwarden De leefomgeving gaat de komende jaren veranderen. Grote maatschappelijke opgaven zoals de energietransitie, klimaatadaptatie, biodiversiteit en woningbouw vragen om antwoorden én om ruimte. Om hier sturing aan te geven heeft de gemeenteraad op 22 december 2021 de integrale Omgevingsvisie Leeuwarden vastgesteld. De gemeente zet drie ontwikkelprincipes in om de om de stap te maken van opgaven naar uitwerking en gebiedsgerichte ontwikkeling. Deze ontwikkelprincipes zijn vergroenen, verbinden en verwaarden, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen de stad, de dorpen en het buitengebied. Rode draad binnen de volkshuisvestingsopgave is de ‘ongedeelde stad’. Wij vinden het belangrijk dat Leeuwarden een samenleving is waarin iedereen erbij hoort en iedereen er daadwerkelijk deel van kan uitmaken. Beleidskader wonen in de dorpen In oktober 2022 heeft de gemeenteraad van gemeente Leeuwarden het beleidskader Wonen in de dorpen vastgesteld. Middels een amendement is 5 – 10% groeiruimte opgenomen. Het aantal dat in het gezamenlijke uitbreidingsplan is opgenomen past binnen deze groeiruimte. Verder is opgenomen dat wanneer sprake is van een uitbreidingsplan met vier woningen of meer buiten (maar

20

Warten - Oer de Barten 23-801-1 | Vaststelling

aansluitend aan) bestaand bebouwd gebied, we dan streven naar een plan met uitzonderlijke waarde. Deze uitzonderlijke waarde kan worden bereikt door: • een nieuwe woonvorm die nog niet in het dorp aanwezig is; • een goede landschappelijke inpassing; • bijzondere architectonische kwaliteit; Daarnaast is het vereist dat het plan bijdraagt aan de leefbaarheid in het dorp (ontmoeting, beleving, gezondheid, etc). Afhankelijk van de woningbouwontwikkelingen in de afgelopen circa 10 jaar, kan het gewenst zijn om in een aantal dorpen uitbreiding toe te staan. Als er per saldo in de afgelopen tien jaar geen woningen zijn toegevoegd, is het vanwege de veranderde woonvraag en de huidige druk op de woningmarkt, gewenst om nieuwe woningen toe te voegen en hiermee doorstroming tot stand te brengen. De gemeente ziet in een aantal dorpen dat de woningmarkt volledig op slot zit, waardoor ook geen (of te weinig) uitstroom uit de huurwoningen plaatsvindt. Dit is een ongewenste situatie, hierdoor kunnen jongvolwassenen die in het dorp willen blijven wonen niet zelfstandig gaan wonen. Daarom wil de gemeente meer ruimte voor maatwerk bieden in deze kernen. Per kern gaan we initiatieven beoordelen op welke wijze het plan passend is bij de schaal en aard van het dorp. Mede wordt gekeken naar de bestaande woningvoorraad en de behoefte die er is in het dorp.

In deze dorpen vindt de gemeente het verder van belang dat de woningbouw bijdraagt aan de vitaliteit van het dorp. Er is aandacht voor de doelgroep ouderen die in deze dorpen wonen. Waar mogelijk dragen de plannen bij aan de sociale cohesie en leefbaarheid in het dorp. Het plan zet in op de ambities die de gemeente beschrijft voor de dorpen. Onder andere de toegankelijkheid van het nieuwbouwplan vanuit de bestaande bebouwing is belangrijk voor de leefbaarheid. Daarmee wordt ervoor gezorgd dat het plan onderdeel wordt van een ommetje rond het dorp. Ook de openbare plekken aan het water nodigen bewoners van het dorp uit het in het nieuwe plan. Door het plan van Zwanenburg aan te vullen met het woningbouwplan op het gemeentelijke perceel in de vorm van betaalbare koopwoningen ontstaat in totaliteit een plan die goed aansluit bij de behoefte in het dorp. Samengevat acht de gemeente het haalbaar dat er een woningbouwplan wordt gerealiseerd dat past binnen het woonbeleid voor de dorpen. Volkshuisvestingsvisie 2021 In de onlangs vastgestelde volkshuisvestingsvisie wordt sterk ingezet op de ongedeelde stad. Een ongedeelde stad betekent dat buurten een gemengde opbouw van de bevolking kennen. Waar het prettig wonen is voor verschillende typen huishoudens. Dat is alleen mogelijk indien er in alle buurten voor alle inkomensgroepen een passend aanbod beschikbaar is.

Dit betekend ook dat er in wijken waar minder dan 30% sociale huur aanwezig is, en dat is hier het geval, bij grotere nieuwbouwontwikkelingen 20% sociale woningbouw moet worden meegenomen. Dit zal echter verder uitwerkt worden uitgewerkt in een nieuw afwegingskader woningbouw. Aangezien we hier te maken hebben met planontwikkeling voor de huidige Volkshuisvestingsvisie en het nieuwe afwegingskader in 2023 te verwachten is, is dit niet meegenomen bij dit initiatief. Wel sluit het al aan bij de

Warten - Oer de Barten 23-801-1 | Vaststelling

21

uitgangspunten van de Volkshuisvestingsvisie en is het segment een goede aanvulling op de bestaande woningvoorraad in dit deel van de wijk. Het kan zorgen voor en goed doorstroming binnen de wijk en kansen voor jongeren om in te stromen. Duurzaam Leeuwarden, de sterke stad De gemeente Leeuwarden bevordert op haar grondgebied actief het verduurzamen van de gemeente. Deze verduurzaming richt zich op een aantal aspecten, waaronder energieverbruik, verantwoordelijk watergebruik en waterkwaliteit, ecologie en het beperken van afval. De focus ligt op de thema's energie en water. Om dit beleid te verwezenlijken, heeft de gemeenteraad op 29 november 2010 de visie Duurzaam Leeuwarden, de sterke stad vastgesteld. Deze visie gold voor de periode van 2011 tot en met 2020. Bij het werken aan een duurzaam Leeuwarden staan twee ambities centraal: een klimaatbestendige stad en een klimaatneutrale energie- en warmtevoorziening. De gemeente focust op het faciliteren en aanjagen van sleutelprojecten die bijdragen aan een aardgasloze toekomst en een klimaatadaptieve gemeente in 2035. Dit betekent dat in de bestaande woningbouw en bedrijfsgebouwen fors energie bespaard moet worden of dat er duurzaam opgewekte energie gebruikt wordt. Voor nieuwbouw betekent het dat de gemeente verdergaande doelen dan de eisen van het Bouwbesluit nastreeft en dat de gemeente de lijst Duurzaam Bouwen hanteert.

Bij de uitwerking van het bouwplan dient rekening gehouden te worden met de door de gemeente gehanteerde energienorm. Zoals verplicht, worden de woningen in ieder geval gasloos gebouwd. Conclusie Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.

22

Warten - Oer de Barten 23-801-1 | Vaststelling

4

Milieu- en omgevingsaspecten

4.1

Mer-beoordeling Toetsingskader In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Ook wanneer deze niet worden overschreden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten beoordelen of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Dit wordt een vormvrije mer-beoordeling genoemd. Daarbij moet wordt getoetst op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling, maar hoort geen formele procedure. De omstandigheden betreffen de kenmerken van de projecten, de plaats van de projecten en de kenmerken van de potentiële effecten. De aanleg van een stedelijk ontwikkelingsproject is in het besluit opgenomen als beoordelingsplichtige activiteit. De drempelwaarden die hierbij horen zijn een oppervlakte van 100 hectare, een aaneengesloten gebied met 2.000 woningen of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. Vormvrije mer-beoordeling De activiteit die dit bestemmingsplan mogelijk maakt wordt gezien als stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r. In dit kader is een vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld, die is opgenomen in bijlage 2.

Hieruit blijkt dat gelet op de kenmerken van het plan, de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen zullen optreden. Er is dan ook geen aanleiding voor het doorlopen van een MER-procedure.

4.2

Bedrijven en milieuzonering Toetsingskader Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Deze afstand wordt gemeten tussen de bestemmingen van bedrijven en de gevels van geluidsgevoelige objecten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën. Beoordeling woongebied De VNG-brochure hanteert twee soorten omgevingstypen. Een rustige woonwijk en een gemengd gebied, voor beide omgevingstypen gelden andere richtafstanden en/of normen. Voor het bepalen van het gebiedstype is niet de bestemming van het te beoordelen gebied van belang, maar of er sprake is van naast elkaar voorkomende functies (definities VNG-brochure). Het plangebied wordt beschouwd als een rustig woongebied. Warten - Oer de Barten 23-801-1 | Vaststelling

23

Toetsing Het plan sluit aan bij een rustige woonomgeving. Ten zuiden, aan de overzijde van het Wartenster Wiid, zijn wel enkele bedrijven aanwezig. Deze liggen in een gemengd gebied, waar ook woningen voorkomen. De bedrijfsvoering zal daarop afgestemd zijn. Het meest relevant is de botenstalling, die een richtafstand van 50 meter heeft. Aan deze afstand wordt voldaan. Verder ligt op ongeveer 50 meter ten westen van het plan een voormalig agrarisch bedrijf. Hier vinden hier geen agrarische bedrijfsactiviteiten meer plaats. Wel geldt dat hier een dierenverblijf, zoals bedoeld in de Wet geurhinder en veehouderij mogelijk is. Vanuit deze wet geldt een vaste afstand van 100 meter tot woningen in een bebouwde kom. De woningen in het plangebied komen op ongeveer 50 meter vanaf de voormalige boerderij, waarmee niet wordt voldaan aan de voorschreven afstand. Daarom is met de eigenaar besproken om de boerderij te herbestemmen ten behoeve van bedrijvigheid uit milieucategorie 1 en 2, met bedrijfswoning. Hierbij hoort een richtafstand ten hoogste 30 meter. De afstand tussen de bouwvlakken de nieuwe bedrijfsbestemming is minimaal 34 meter, waarmee wordt voldaan aan de richtafstand. Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat er sprake is van een verantwoorde afstemming tussen bedrijven en woningen, waarmee een goed woon- en leefklimaat is gegarandeerd.

4.3

Geluid (wet geluidhinder) Toetsingskader Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidszones van toepassing. Als geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevel hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen. Hierbij geldt voor wegen een voorkeursgrenswaarde van 48 dB en een maximale hogere waarde van 63 dB. Railverkeerslawaai is voor dit plan niet aan de orde. Het bedrijfsperceel Oeble-om-wei 11 ligt wel voor een klein deel binnen de geluidzone van het geluidgezoneerde industrieterrein in Warten. Toetsing Voor dit plan is alleen de route Midsbuorren/Rounwei van belang. De woningen komen op ongeveer 200 meter afstand vanaf deze route. Daarmee ligt het plan binnen de wettelijk geluidszone (250 meter) van buitenstedelijke wegen. In beginsel is dan onderzoek naar wegverkeerlawaai nodig om aan te tonen dat aan de voorkeursgrenswaarde wordt voldaan. Met bij de gemeente bekende verkeersgegevens is een indicatieve berekening uitgevoerd naar geluidbelasting op een afstand van 180 meter. Hierbij wordt gerekend zonder afscherming van tussen liggende gebouwen.

De berekende geluidbelasting voldoet, zelfs zonder de aftrek conform artikel 110g, aan de voorkeursgrenswaarde. Er zijn daarom geen belemmeringen in het kader van de Wet geluidhinder.

24

Warten - Oer de Barten 23-801-1 | Vaststelling

Alle andere wegen vallen in een 30 km/uur zone en hebben geen doorgaande verkeersfunctie. Deze wegen liggen bovendien op enige afstand, achter bestaande woningen. Daarmee kan op voorhand worden geconcludeerd dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat binnen het plangebied in relatie tot wegverkeerslawaai. Vanuit wegverkeerslawaai bestaan geen belemmeringen voor het plan. De geluidszone rond het industrieterrein van Warten is op de verbeelding aangeduid. Deze is afgestemd op de bedrijfswoning van het te herbestemming bedrijfsperceel binnen het plangebied. Deze geluidsituatie wijzigt hier niet.

4.4

Externe veiligheid Toetsingskader Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). In voornoemde Besluiten is een verantwoordingsplicht bij een toename van het groepsrisico opgenomen. Het aspect externe veiligheid wordt beoordeeld met het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de berekende kans per jaar, dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft. Het GR is de kans dat een groep mensen overlijdt door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het GR moet worden gezien als een maat voor maatschappelijke ontwrichting. Voor het GR is een oriënterende waarde bepaald. Dit betreft geen harde norm, maar vormt een onderdeel bij de beoordeling van de aanvaardbaarheid van het risico. Toetsing Op ongeveer 370 meter ten noorden van het nieuwe woongebied, langs de Oeble-Om-Wei, ligt een hogedruk aardgastransportleiding. De grote gasleiding heeft een invloedgebied (1% letaal) van 450 meter, en een 100% letaliteitsgebied van 170 meter.