Bestemmingsplan Leeuwarden - Part herz, onbenutte plancapaciteit, detailhandel, horeca en kantoren
Tekst van het document
bestemmingsplan
Leeuwarden - Partiële herziening onbenutte plancapaciteit, detailhandel, horeca en kantoren Leeuwarden
DATUM IMRO IDN
26-01-2022 NL.IMRO.0080.00006BP00- VG01
PROJECT PROJECTLEIDER
Leeuwarden - Partiële herziening onbenutte plancapaciteit, detailhandel, horeca en kantoren Chris Tasma
OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER
gemeente Leeuwarden 20200411
AUTEUR STATUS
Douwe de Vries vastgesteld
© RHO ADVISEURS BV
Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.
Inhoudsopgave Toelichting
8
Hoofdstuk 1
Inleiding
9
1.1
Aanleiding
9
1.2
Ligging plangebied
9
1.3
Geldende bestemmingsplannen
10
1.4
Leeswijzer
12
Hoofdstuk 2
Beleidskader
13
2.1
Rijksbeleid
13
2.2
Provinciaal beleid
14
2.3
Gemeentelijk beleid
14
Hoofdstuk 3
Nieuwe situatie
18
3.1
Uitgangspunten
18
3.2
Aanpassingen
19
3.3
Dienstenrichtlijn
21
Hoofdstuk 4
Milieu- en omgevingsaspecten
26
Hoofdstuk 5
Juridische planopzet
27
Hoofdstuk 6
Uitvoerbaarheid
28
6.1
Economische uitvoerbaarheid
28
6.2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
28
Bijlage toelichting
29
Bijlage 1
Plan van Aanpak 2017-2020 Kantorenmarkt
31
Bijlage 2
Kerngebieden
49
Bijlage 3
Vervallen bedrijfsfuncties
59
Bijlage 4
Scan Dienstenrichtlijn
63
Bijlage 5
Reactie- en antwoordnota inspraakreacties
101
Bijlage 6
Reactie- en antwoordnota zienswijzen
119
Bijlage 7
Ambtshalve ingebrachte wijzigingsvoorstellen
135
138
Regels Hoofdstuk 1
Inleidende regels
139
Artikel 1
Begrippen
139
Artikel 2
Toepassingsregels
140
Hoofdstuk 2
Bestemmingsregels
142
Artikel 3
Bedrijf (artikel 3 bestemmingsplan Leeuwarden - Nijlân)
142
Artikel 4
Centrum (artikel 3 Wijzigingsplan Stiens - Pyter Jurjensstrjitte 8-10)
143
Artikel 5
Centrum (artikel 5 bestemmingsplan Mantgum)
144
Artikel 6
Centrum (artikel 9 bestemmingsplan Stiens)
145
Artikel 7
Centrum - 3 (artikel 6 bestemmingsplan Binnenstad)
146
Artikel 8
Centrum - 4 (artikel 7 bestemmingsplan Binnenstad)
147
Artikel 9
Centrumgebied (artikel 3 bestemmingsplan Grou Kom - Beschermd dorpsgezicht)
148
Artikel 10
Detailhandel (artikel 10 bestemmingsplan Grou)
149
Artikel 11
Detailhandel (artikel 5 bestemmingsplan Leeuwarden - Huizum)
150
Artikel 12 Vliet )
Detailhandel (artikel 6 bestemmingsplan Leeuwarden - Oranjewijk, Tulpenburg en 't
Artikel 13
Detailhandelsdoeleinden (artikel 11 bestemmingsplan Wirdum)
152
Artikel 14 Dienstverlening (artikel 5 bestemmingsplan Leeuwarden - Tussen Harlingerstraatweg en Meester P.J. Troelstraweg)
153
Artikel 15
Dienstverlening (artikel 6 bestemmingsplan Leeuwarden - Huizum)
154
Artikel 16 en omgeving)
Gemengd (artikel 10 bestemmingsplan Bestemmingsplan Bilgaard, Leeuwarder Bos
Artikel 17
Gemengd (artikel 11 bestemmingsplan Grou)
156
Artikel 18
Gemengd (artikel 11 bestemmingsplan Stiens)
157
Artikel 19
Gemengd (artikel 4 bestemmingsplan Stationskwartier)
158
Artikel 20
Gemengd (artikel 5 bestemmingsplan Indische Buurt)
159
Artikel 21 omgeving)
Gemengd (artikel 5 bestemmingsplan Leeuwarden - De Zuidlanden, restgebied en
Artikel 22
Gemengd (artikel 6 bestemmingsplan Wergea)
161
Artikel 23
Gemengd (artikel 7 bestemmingsplan Goutum)
162
Artikel 24
Gemengd (artikel 7 bestemmingsplan Leeuwarden - Huizum)
163
Artikel 25 Vliet)
Gemengd (artikel 7 bestemmingsplan Leeuwarden - Oranjewijk, Tulpenburg en 't
Artikel 26
Gemengd (artikel 7 bestemmingsplan Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet)
Artikel 27 omgeving)
Gemengd (artikel 7 bestemmingsplan Wielenpôlle, Schepenbuurt, de Plantage en
151
155
160
164 165 166
Artikel 28
Gemengd (artikel 9 bestemmingsplan Jirnsum)
167
Artikel 29
Gemengd - 2 (artikel 12 bestemmingsplan Binnenstad)
168
Artikel 30
Gemengd - Wonen (artikel 13 bestemmingsplan Binnenstad)
169
Artikel 31
Gemengd gebied (artikel 4 bestemmingsplan Grou Kom - Beschermd dorpsgezicht )
170
Artikel 32
Maatschappelijk (artikel 8 bestemmingsplan Camminghaburen)
171
Artikel 33
Tuin (artikel 7 bestemmingsplan Wirdum)
172
Artikel 34
Tuin (artikel 12 Leeuwarden - Oranjewijk, Tulpenburg en 't Vliet)
173
Artikel 35
Tuin (artikel 13 Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet)
174
Artikel 36
Tuin (artikel 22 bestemmingsplan Grou)
175
Artikel 37
Verblijfsgebied (artikel 11 bestemmingsplan Grou Kom - Beschermd dorpsgezicht)
176
Artikel 38
Water (artikel 23 bestemmingsplan Binnenstad)
177
Artikel 39
Wonen (artikel 26 bestemmingsplan Grou)
178
Artikel 40
Wonen (artikel 15 bestemmingsplan Leeuwarden - Nijlân)
179
Artikel 41 Wonen (artikel 15 bestemmingsplan Leeuwarden - Tussen Harlingerstraatweg en Meester P.J. Troelstraweg)
180
Artikel 42
Wonen (artikel 17 bestemmingsplan Achter de Hoven)
181
Artikel 43
Wonen (artikel 18 bestemmingsplan Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet)
182
Artikel 44
Wonen (artikel 18 bestemmingsplan Wergea)
183
Artikel 45
Wonen (artikel 19 Leeuwarden - Oranjewijk, Tulpenburg en 't Vliet)
184
Artikel 46
Wonen (artikel 20 bestemmingsplan Leeuwarden - Huizum)
185
Artikel 47
Wonen (artikel 24 bestemmingsplan Binnenstad)
186
Artikel 48
Wonen - (artikel 35 Bestemmingsplan Bûtengebiet)
187
Artikel 49
Wonen - Woongebouw (artikel 17 bestemmingsplan Leeuwarden - Nijlân)
188
Artikel 50
Wonen - Woongebouw (artikel 20 bestemmingsplan Leeuwarden - Vosseparkwijk)
189
Artikel 51
Wonen - Woongebouw (artikel 20 Leeuwarden - Oranjewijk, Tulpenburg en 't Vliet)
190
Artikel 52
Wonen - Woongebouw (artikel 22 bestemmingsplan Leeuwarden - Huizum)
191
Artikel 53
Wonen - Woongebouw (artikel 26 bestemmingsplan Binnenstad)
192
Artikel 54
Wonen - Woongebouw (artikel 9A bestemmingsplan Stationskwartier)
193
Artikel 55
Woondoeleinden 2 (artikel 4 bestemmingsplan Wirdum)
194
Artikel 56
Woongebied (artikel 20 bestemmingsplan Stiens)
195
Artikel 57
Woongebied (artikel 7 bestemmingsplan De Zuidlanden, plandeel Wiarda)
196
Algemene regels
197
Artikel 58
Anti-dubbeltelregel
197
Artikel 59
Algemene gebruiksregels
198
Artikel 60
Overige regels
199
Overgangs- en slotregels
200
Hoofdstuk 3
Hoofdstuk 4
5/408
Artikel 61
Overgangsrecht
200
Artikel 62
Slotregel
201
Bijlagen regels
203
Bijlage 1
Bedrijf (artikel 3 bestemmingsplan Nijlân)
205
Bijlage 2
Centrum (artikel 3 Wijzigingsplan Stiens - Pyter Jurjensstrjitte 8-10)
209
Bijlage 3
Centrum (artikel 5 bestemmingsplan Mantgum)
213
Bijlage 4
Centrum (artikel 9 bestemmingsplan Stiens)
217
Bijlage 5
Centrum - 3 (artikel 6 bestemmingsplan Binnenstad)
223
Bijlage 6
Centrum - 4 (artikel 7 bestemmingsplan Binnenstad)
229
Bijlage 7 dorpsgezicht)
Centrumgebied (artikel 3 bestemmingsplan Grou Kom - Beschermd
Bijlage 8
Detailhandel (artikel 10 bestemmingsplan Grou)
241
Bijlage 9
Detailhandel (artikel 5 bestemmingsplan Leeuwarden - Huizum)
245
235
Bijlage 10 Detailhandel (artikel 6 bestemmingsplan Leeuwarden - Oranjewijk, Tulpenburg en 't Vliet)
251
Bijlage 11
Detailhandelsdoeleinden (artikel 11 bestemmingsplan Wirdum)
255
Bijlage 12 Dienstverlening (artikel 5 bestemmingsplan Leeuwarden - Tussen Harlingerstraatweg en Meester P.J. Troelstraweg)
259
Bijlage 13
Dienstverlening (artikel 6 bestemmingsplan Leeuwarden - Huizum)
263
Bijlage 14 Gemengd (artikel 10 bestemmingsplan Bestemmingsplan Bilgaard, Leeuwarder Bos en omgeving)
267
Bijlage 15
Gemengd (artikel 11 bestemmingsplan Grou)
271
Bijlage 16
Gemengd (artikel 11 bestemmingsplan Stiens)
275
Bijlage 17
Gemengd (artikel 4 bestemmingsplan Stationskwartier)
279
Bijlage 18
Gemengd (artikel 5 bestemmingsplan Indische Buurt)
283
Bijlage 19 Gemengd (artikel 5 bestemmingsplan Leeuwarden - De Zuidlanden, restgebied en omgeving)
287
Bijlage 20
Gemengd (artikel 6 bestemmingsplan Wergea)
291
Bijlage 21
Gemengd (artikel 7 bestemmingsplan Goutum)
297
6/408
Bijlage 22
Gemengd (artikel 7 bestemmingsplan Leeuwarden - Huizum)
Bijlage 23 en 't Vliet)
Gemengd (artikel 7 bestemmingsplan Leeuwarden - Oranjewijk, Tulpenburg
Bijlage 24
Gemengd (artikel 7 bestemmingsplan Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet)
301 307 313
Bijlage 25 Gemengd (artikel 7 bestemmingsplan Wielenpôlle, Schepenbuurt, de Plantage en omgeving)
319
Bijlage 26
Gemengd (artikel 9 bestemmingsplan Jirnsum)
323
Bijlage 27
Gemengd - 2 (artikel 12 bestemmingsplan Binnenstad)
329
Bijlage 28
Maatschappelijk (artikel 8 bestemmingsplan Camminghaburen)
335
Bijlage 29 dorpsgezicht)
Verblijfsgebied (artikel 11 bestemmingsplan Grou Kom - Beschermd
Bijlage 30
Water (artikel 23 bestemmingsplan Binnenstad)
341
Bijlage 31
Wonen (artikel 15 bestemmingsplan Leeuwarden - Nijlân)
345
Bijlage 32
Wonen (artikel 17 bestemmingsplan Achter de Hoven)
351
Bijlage 33
Wonen (artikel 18 bestemmingsplan Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet)
357
Bijlage 34
Wonen (artikel 20 bestemmingsplan Leeuwarden - Huizum)
365
Bijlage 35
Wonen (artikel 24 bestemmingsplan Binnenstad)
371
Bijlage 36
Wonen - Woongebouw (artikel 17 bestemmingsplan Leeuwarden - Nijlân)
377
Bijlage 37 Vosseparkwijk)
Wonen - Woongebouw (artikel 20 bestemmingsplan Leeuwarden -
Bijlage 38 't Vliet)
Wonen - Woongebouw (artikel 20 Leeuwarden - Oranjewijk, Tulpenburg en
Bijlage 39
Wonen - Woongebouw (artikel 22 bestemmingsplan Leeuwarden - Huizum)
389
Bijlage 40
Wonen - Woongebouw (artikel 9A bestemmingsplan Stationskwartier)
395
Bijlage 41
Woongebied (artikel 7 bestemmingsplan De Zuidlanden, plandeel Wiarda)
399
Bijlage 42
Vervallen bedrijfsfuncties
405
Verbeelding
7/408
337
381 385
Toelichting
8/408
Hoofdstuk 1 1.1
Inleiding
Aanleiding
Naar aanleiding van het onderzoek van STEC groep (voor de gebiedsontwikkeling WTC Cambuur) naar de behoefte aan onder andere detailhandel en horeca én het 'Convenant aanpak leegstand kantoren' is in de gemeente Leeuwarden een inventarisatie naar onbenutte plancapaciteit uitgevoerd. Uit deze onderzoeken blijkt dat de plancapaciteit voor detailhandel, horeca en kantoren niet in overeenstemming is met de behoefte. Onbenutte plancapaciteit ontstaat als locaties met vestigingsmogelijkheden voor detailhandel, horeca of kantoren niet als zodanig worden gebruikt (leegstand of ander gebruik). Door onbenutte plancapaciteit (deels) weg te bestemmen, ontstaat ruimte voor nieuwe ontwikkelingen en kan sturing gegeven worden aan de ontwikkelingsrichting van de gemeente. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in het wegbestemmen van onbenutte plancapaciteit in die zin dat in alle bestemmingsplannen van de gemeente Leeuwarden de planologische mogelijkheden voor detailhandel, horeca en kantoren die momenteel niet worden gebruikt voor die functies, ter plaatse worden uitgesloten. Met dit zogenaamde paraplubestemmingsplan in combinatie met de 'onderliggende' geldende plannen ontstaat een nieuw actueel en correct bestemmingsplan dat de functies en kaders geeft waaraan (toekomstige) aanvragen omgevingsvergunning kunnen worden getoetst.
Het bestemmingsplan sluit aan bij de actuele juridische en planologische situatie en voldoet aan de vormvereisten van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012).
1.2
Ligging plangebied
Het plangebied omvat in principe het gehele grondgebied van de gemeente Leeuwarden (zie figuur 1). In de stad en de omliggende dorpen Goutum, Grou, Jirnsum, Lekkum, Mantgum, Stiens, Wergea, Wirdum, waar sprake is van onbenutte plancapaciteit, zijn de bestemmingsplannen daarop aangepast.
9/408
Figuur 1: De ligging van het plangebied
1.3
Geldende bestemmingsplannen
Het plangebied betreft verschillende gebieden met verschillende bestemmingsplannen waarop de onbenutte plancapaciteit aan detailhandel, horeca en kantoren betrekking hebben. In totaal gaat het om 43 bestemmingsplannen. Hieronder is een overzicht opgenomen van de betreffende bestemmingsplannen: Bestemmingsplannen met onbenutte capaciteit detailhandel (inclusief supermarkten) Bestemmingsplan IDN Code bestemmingsplan Grou Kom - Beschermd NL.IMRO.00550000Groukomdorpsgezicht Bestemmingsplan Mantgum NL.IMRO.0140.BPMantgum-VA01 Wergea NL.IMRO.0080.14001BP00-VG01 De Zuidlanden, plandeel Wiarda NL.IMRO.0080.06003BP00-VG04 Leeuwarden – Nijlân NL.IMRO.0080.05013BP00-VG01 Leeuwarden - Huizum NL.IMRO.0080.05011BP00-VG01 Bestemmingsplan Stationskwartier NL.IMRO.0080.02003BP00-VG01 Leeuwarden - Oranjewijk, Tulpenburg en 't Vliet NL.IMRO.0080.04008BP00-VG01 Bestemmingsplan Binnenstad NL.IMRO.0080.02002BP00-VG01 Bestemmingsplan Indische Buurt NL.IMRO.0080.04009BP00-VG01 Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet NL.IMRO.0080.04013BP00-VG01
10/408
Vastgesteld 15-06-2011 16-12-2013 03-04-2019 29-11-2010 18-07-2018 11-07-2016 26-03-2012 27-06-2016 17-12-2012 31-10-2011 11-05-2015
Bestemmingsplan Achter de Hoven Leeuwarden - Tussen Harlingerstraatweg en Meester P.J. Troelstraweg bestemmingsplan Stiens Stiens - Pyter Jurjensstrjitte 8-10 bestemmingsplan Grou Wirdum bestemmingsplan Wielenpôlle, Schepenbuurt, de Plantage en omgeving
NL.IMRO.0080.05003BP00-VG01 NL.IMRO.0080.03014BP00-VG01
25-03-2013 13-04-2015
NL.IMRO.0081.02BP0001-VA01 NL.IMRO.0081.02WP0006-VA01 NL.IMRO.0055.BPGROU-OH01 NL.IMRO.00800000PCP08001OHNL.IMRO.0080.05005BP00-VG01
05-07-2012 26-05-2015 11-06-2013 10-12-2009 30-05-2012
Bestemmingsplannen met onbenutte plancapaciteit horeca Bestemmingsplan IDN code Bestemmingsplan Goutum NL.IMRO.0080.07001BP00-VG01 Bestemmingsplan Leeuwarden - Industrieterrein NL.IMRO.0080.05009BP00-VG01 Leeuwarden Oost en de Hemrik Leeuwarden - Huizum NL.IMRO.0080.05011BP00-VG01 Bestemmingsplan Binnenstad NL.IMRO.0080.02002BP00-VG01 Bestemmingsplan Camminghaburen NL.IMRO.0080.04004BP00-VG01 Bestemmingsplannen met onbenutte plancapaciteit kantoren Bestemmingsplan IDN code Stiens - De Wisseling NL.IMRO.0081.02BP0005-VA01 Wergea NL.IMRO.0080.14001BP00-VG01 bestemmingsplan Lekkum NL.IMRO.0080.10001BP00-VG01 Bestemmingsplan Businesspark en WTC e.o.
NL.IMRO.0080.03005BP00-VG01 Bestemmingsplan Stationskwartier NL.IMRO.0080.02003BP00-VG01 Bestemmingsplan Leeuwarden NL.IMRO.0080.05009BP00-VG01 Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet NL.IMRO.0080.04013BP00-VG01 Leeuwarden - Oranjewijk, Tulpenburg en 't Vliet NL.IMRO.0080.04008BP00-VG01 Bestemmingsplan Leeuwarden NL.IMRO.0080.03001BP00-VG01 Industrieterrein West Bestemmingsplan Leeuwarden - Vosseparkwijk NL.IMRO.0080.03002BP00-VG01 Bestemmingsplan Achter de Hoven NL.IMRO.0080.05003BP00-VG01 Leeuwarden - Aldlân / Pieter Christiaanpark NL.IMRO.0080.05012BP00-VG01 bestemmingsplan Wielenpôlle, Schepenbuurt, NL.IMRO.0080.05005BP00-VG01 de Plantage en omgeving Leeuwarden - Rengerspark en omgeving NL.IMRO.0080.03017BP00-VG01 Bestemmingsplan Leeuwarden - Sint NL.IMRO.0080.03008BP00-VG01 Bonifatiuspark e.o. Leeuwarden - Tussen Harlingerstraatweg en NL.IMRO.0080.03014BP00-VG01 Meester P.J. Troelstraweg Bestemmingsplan Goutum NL.IMRO.0080.07001BP00-VG01
11/408
vastgesteld 28-11-2011 30-09-2013 11-07-2016 17-12-2012 27-06-2011
vastgesteld 21-04-2016 03-04-2019 26-03-2012 22-04-2013 26-03-2012 30-09-2013 11-05-2015 27-06-2016 31-10-2011 19-12-2011 25-03-2013 25-11-2013 30-05-2012 30-11-2015 26-03-2012 13-04-2015 28-11-2011
Bestemmingsplan Bilgaard, Leeuwarder Bos en NL.IMRO.0080.03004BP00-VG01 omgeving Bestemmingsplan Leeuwarden - Vrijheidswijk NL.IMRO.0080.04007BP00-VG01 Bestemmingsplan Binnenstad NL.IMRO.0080.02002BP00-VG01 Bestemmingsplan Indische Buurt NL.IMRO.0080.04009BP00-VG01 Leeuwarden - Newtonpark 1-2-3 e.o. NL.IMRO.0080.03007BP00-VG01 Leeuwarden Middelsee fase 1 NL.IMRO.0080.06022BP00-VG01 Bestemmingsplan Camminghaburen NL.IMRO.0080.04004BP00-VG01 Bestemmingsplan Leeuwarden - De Zuidlanden, NL.IMRO.0080.06019BP00-VG01 De Klamp Bûtengebiet en doarpen NL.IMRO.0081.04BP0002-VA02 Bestemmingsplan Leeuwarden - Buitengebied NL.IMRO.0080.01002BP00-VG01 Stiens - Bedrijventerrein Middelsee NL.IMRO.0081.02BP0002-VA01 Stiens - Pyter Jurjensstrjitte 8-10 NL.IMRO.0081.02WP0006-VA01 Wirdum NL.IMRO.00800000PCP08001OHBestemmingsplan Mantgum NL.IMRO.0140.BPMantgum-VA01 bestemmingsplan Grou NL.IMRO.0055.BPGROU-OH01 Bestemmingsplan Garde Jagerswei te Grou NL.IMRO.0055.BPGardeJagerswei-OH02 bestemmingsplan Grou Kom - Beschermd NL.IMRO.00550000Groukomdorpsgezicht bestemmingsplan Lytse Doarpen NL.IMRO.00550000LytseDoarpenbestemmingsplan Jirnsum NL.IMRO.0055.BPJirnsum2010-OH01 Bûtengebiet NL.IMRO.0140.BtngLittenseradiel-VA02 Bestemmingsplan Grou - Yn 'e Lijte NL.IMRO.0080.12004BP00-VG02
1.4
31-10-2011 18-07-2011 17-12-2012 31-10-2011 24-06-2013 22-01-2020 27-06-2011 10-07-2017 01-04-2015 23-04-2014 23-10-2014 26-05-2015 10-12-2009 16-12-2013 11-06-2013 01-12-2010 15-06-2011 03-04-2012 03-10-2012 29-09-2015 18-12-2017
Leeswijzer
In deze toelichting worden, na dit inleidende hoofdstuk, in hoofdstuk 2 het beleidskader op Rijks, provinciaal en gemeentelijk niveau uiteengezet. Vervolgens worden in hoofdstuk 3 de overwegingen voor schrappen van de plancapaciteit en de systematiek hierin beschreven. In hoofdstuk 4 wordt een korte toelichting gegeven op de milieu- en omgevingsaspecten. De juridische systematiek wordt toegelicht in hoofdstuk 5 en in hoofdstuk 6 worden de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid uitgewerkt.
12/408
Hoofdstuk 2 2.1
Beleidskader
Rijksbeleid
Het rijksbeleid is uiteengezet in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De regels die voor deze Structuurvisie van belang zijn, zijn vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Een toetsinstrument voor de Structuurvisie is de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'. Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijk beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen draagt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. De regionale verschillen zijn groot en vraag en aanbod van bedrijventerreinen en kantoren zijn niet overal in evenwicht. Dit geldt zowel in groei-, stagnatie- als krimpgebieden. Dat leidt in een aantal gevallen tot leegstand en verloedering. Daarmee groeit overal de noodzaak voor herstructurering en transformatie, het mogelijk maken van noodzakelijke functieveranderingen en het zorgvuldig omgaan met de ruimte in het stedelijk gebied.
Het initiatief hiervoor ligt bij provincies en gemeenten, in samenspel met de markt. Bij de programmering van woningen, bedrijventerreinen en kantoren is het van belang dat wordt uitgegaan van de daadwerkelijke regionale behoefte. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De beoogde ontwikkelingen binnen het projectgebied raken geen van bovenstaande Rijksbelangen. Het Rijksbeleid geeft hierdoor geen uitgangspunten voor dit bestemmingsplan. Ladder voor Duurzame Verstedelijking In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In 2017 is de Ladder herzien. In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Gezien het feit dat er in dit bestemmingsplan sprake is van planologische maatregelen en niet van een stedelijke ontwikkeling hoeft er geen toetsing aan de Ladder plaats te vinden.
13/408
2.2
Provinciaal beleid
Het provinciale beleid is uiteengezet in de Structuurvisie Grutsk op 'e Romte. De belangrijkste uitgangspunten uit het provinciale beleid zijn vastgelegd in de Verordening Romte Fryslân. Hierin zijn voor de provinciale belangen regels opgenomen, waarmee in bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. Structuurvisie Grutsk op 'e Romte Op 1 april 2014 is de Structuurvisie Grutsk op 'e Romte vastgesteld. In Grutsk op 'e Romte worden landschappelijke en cultuurhistorische structuren van provinciaal belang in samenhang geanalyseerd, gewaardeerd en van een richtinggevend advies voorzien. Het doel hiervan is behoud en verdere ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit door middel van informeren, adviseren en inspireren. Op deze wijze verwacht de provincie de doorwerking van de provinciale belangen in ruimtelijke plannen van gemeenten te borgen. Verordening Romte Fryslân De Verordening Romte Fryslân 2014 (vastgesteld op 25 juni 2014) stelt regels aan ruimtelijke plannen en projecten. Het belangrijkste uitgangspunt van de verordening is zorgvuldig ruimtegebruik. In het provinciaal ruimtebeleid wordt uitgegaan van het zorgvuldig ruimtegebruik. Veelal is er sprake van ruimtelijke ontwikkelingen. In dit bestemmingsplan worden juist de mogelijkheden beperkt, met als doel de ruimtelijke kwaliteit te versterken.
2.3
Gemeentelijk beleid
Met betrekking tot dit bestemmingsplan zijn het detailhandel-, horeca- en kantorenbeleid van de gemeente Leeuwarden van toepassing. Detailhandelsbeleid Beleidskader Retail Leeuwarden 2022 De gemeenteraad heeft het Beleidskader Retail Leeuwarden 2022 (hierna: Retailvisie) op 6 juli 2022 vastgesteld, voordat de voorliggende partiële herziening is vastgesteld. In het geldende Beleidskader Retailvisie 2022 (hierna Retailvisie) zijn de volgende doelstellingen geformuleerd ten aanzien van Retail (detailhandel, leisure, horeca en diensten). 1. Duurzame structuur en ruimtegebruik. De retailclusters moeten in omvang en samenstelling passen bij het verzorgingsgebied en de functie van het cluster. Indien het (winkel)gebied te groot of te klein is voor deze functie, is optimalisering passend. Dit kan zijn in de vorm van concentratie en transformatie van een cluster (minder meters), of door een beperkte toevoeging van meters. Een retailgebied functioneert het beste met aaneengesloten voorzieningen en maximaal een frictieleegstand. 2. Zo veel mogelijk clusteren van detailhandel (en andere publieksvoorzieningen). Nieuwe ontwikkelingen worden alleen toegestaan in de perspectiefrijke centra en niet op solitaire locaties. 3.
Kwalitatieve versterking van de bestaande, perspectiefrijke (centrum)gebieden binnen de structuur en het intensiveren van een gemengd aanbod aan publieksfuncties binnen deze gebieden staat boven het mogelijk maken van ontwikkelingen op nieuwe locaties. 4. Binnenstad als vlaggenschip. Binnen de huidige structuur vervullen de meeste clusters primair een functie
14/408
5.
6.
7.
8.
voor de eigen inwoners van de wijk of het dorp. De uitzonderingen hierop zijn de binnenstad van Leeuwarden en De Centrale. Deze hebben ook een verzorgingsfunctie voor bewoners van buiten de gemeente. Voor de historische binnenstad geldt zelfs dat deze een toeristische trekpleister is en een functie vervult voor alle inwoners van Friesland en daarmee geldt als het vlaggenschip van de gemeente. Een aantrekkelijke mix aan functies is hierbij cruciaal waarbij het de ambitie is om de reuring die nu voornamelijk gedurende de weekenden aanwezig is ook doordeweeks te creëren. Vitaliteit en leefbaarheid: Optimale (dagelijkse) verzorging voor alle inwoners in de gemeente, waarbij naast het dagelijks aanbod in de wijken met name de dagelijkse voorzieningen voor de dorpen Stiens en Grou in de toekomst geborgd worden. De (toekomstige) vergrijzing maakt bewoners minder mobiel, waardoor er behoefte is aan dagelijkse voorzieningen nabij. Naast een plek voor boodschappen vormt het ook een ontmoetingsplek. De opgave is om vitale en leefbare dorpskernen in stand te houden en waar nodig een kwalitatieve impuls te geven. Zeker ook in de dorpen waar momenteel nog een beperkt aanbod is, worden initiatieven toegejuicht. Nieuwe gewenste ontwikkelingen moeten dan ook gestimuleerd en naar de juiste plaats geleid worden.
Binnen de grenzen van de verblijfsgebieden zijn nieuwe ontwikkelingen gewenst, ondanks dat er geen directe kwantitatieve uitbreidingsruimte aanwezig is. Juist om de centra dynamisch, van de tijd en aantrekkelijk te houden zijn kwalitatieve impulsen wel wenselijk. Hier is ruimte voor innovatieve ontwikkelingen als pop-up stores, blurring concepts, een meer multifunctionele invulling en andere deels niet te voorziene ontwikkelingen Gewenste ontwikkelingen worden daarom omarmd en geleid naar het daarvoor best passende verblijfsgebied. Buiten de aangewezen verblijfsgebieden wordt een restrictief beleid gehandhaafd, zodat de hoofdstructuur kan floreren. Detailhandel PDV/GDV en volumineuze leisure en horeca zoveel mogelijk clusteren, zodat het elkaar versterkt. Door ook bij het volumineuze aanbod zoveel mogelijk in te zetten op clustering ontstaat er synergie tussen de verschillende retailers. De ene woonwinkel profiteert van de andere, en het wereldrestaurant profiteert van de overdekte speelhal en de kartbaan. Niet enkel clustering is essentieel, maar ook een gezamenlijke marketing, delen van parkeerterreinen en een uitnodigende openbare ruimte dragen bij aan aantrekkelijk en goed functionerende clusters. Koester en bevorder de reeds aanwezige samenwerking tussen de direct betrokkenen.
Structurele samenwerking tussen met name ondernemers, vastgoedeigenaren en gemeente bepaalt in steeds grotere mate het succes en de ontwikkeling van centrumgebieden.
Met het naleven van de bovenstaande ambities in beleidsvorming, omgang met plannen en samenwerking zorgt voor gezonde vraag-aanbod verhoudingen, een goede ruimtelijke ordening, wordt (onnodige) leegstand voorkomen en worden met structurele samenwerking succesvolle retailclusters gecreëerd. Om deze beleidsdoelstellingen te behalen is reductie van detailhandelsmeters buiten hoofdstructuur noodzakelijk (zie hoofdstuk 3.2 Retailvisie). In de gemeente Leeuwarden geldt voor alle detailhandelsbranches dat er in 2025 een (ruim) overschot aan winkelmeters is. In de verdere toekomst zal die situatie niet verbeteren, ondanks de bevolkingsgroei. Doordat het detailhandelsaanbod in Leeuwarden te groot is voor een toekomstbestendige exploitatie, is het noodzakelijk om in ieder geval (verborgen) plancapaciteit op plekken waar geen detailhandel gewenst is terug te dringen. Dit kan door een keuze voor een uitsterfconstructie, het wegbestemmen van onbenutte plancapaciteit of restcapaciteit en verplaatsing van solitaire winkels naar de structuur. Het bestemmingsplan voorziet hierin
15/408
door de detailhandelsbestemmingen, op percelen met (verborgen) onbenutte plancapaciteit buiten de daarvoor aangewezen clusters, te wijzigen naar niet-detailhandelsfuncties. Door onbenutte plancapaciteit detailhandel buiten de kernwinkelgebieden (binnenstad, winkelgebied de Schrans, wijkwinkelcentra, dorpscentra Stiens en Grou) te schrappen wordt uiting gegeven aan de ambitie om detailhandel zoveel mogelijk te concentreren in perspectiefrijke centra en de vestigingsmogelijkheden op solitaire locaties te beperken. Concentratie in de binnenstad en overige kernwinkelgebieden komt de leefbaarheid en vitaliteit van wijk- en dorpscentra én de reuring in de binnenstad ten goede. Overeenkomsten en aanscherping detailhandelsbeleid De nieuwe Retailvisie sluit aan op de eerder vastgestelde Detailhandelsstructuurvisie Leeuwarden 2014 (zie bijlage 4). Deze Retailvisie vormt een aanscherping, omdat concreet wordt ingezet op het saneren van onbenutte plancapaciteit. Voor horeca en leisure ligt de focus eveneens op het clusteren binnen de structuur (paragraaf 2.2). Horecabeleid Horecabeleid Leeuwarden (december 2016) In het Horecabeleid Leeuwarden (december 2016) is de gemeente Leeuwarden opgedeeld in vier gebieden. Per gebied is aangegeven welke vormen van horeca zijn toegestaan.
De belangrijkste doelstellingen van het horecabeleid zijn: Zorgen voor een horecafunctie die een integraal deel uitmaakt van een attractieve (binnen)stad en gemeente; Versterken van de regionale functie, diversiteit en kwaliteit van de Leeuwarder horeca in kader van gastheerfunctie 'huiskamer van Fryslân' en Culturele hoofdstad 2018; Ruimte bieden op de juiste locatie aan de diversiteit van horecaformules die momenteel vanuit de markt worden aangeboden; Het concentreren van bezoekersstromen op locaties waar retail, cultuur en horeca zorgen voor een aantrekkelijke leisure-omgeving; Zorg dragen voor een goed evenwicht tussen levendigheid en behoud van een veilig en aantrekkelijk woonen leefklimaat; De verantwoordelijkheid voor het vinden en behouden van dat evenwicht zowel bij de aanvraag van nieuwe initiatieven als bij het beheer in de gevestigde situatie mede bij de horeca-ondernemer zelf neer te leggen; Zorg dragen voor een juridisch instrumentarium waarmee het horecabeleid adequaat kan worden uitgevoerd. Beleidskader Retail Leeuwarden 2022 In het Beleidskader Retail Leeuwarden 2022 (hierna: Retailvisie; paragraaf 2.2) is ten aanzien van horeca en leisure door de gemeenteraad op 6 juli 2022 nieuw beleid vastgesteld. Voor horeca en leisure ligt de focus eveneens op het clusteren binnen de structuur.
Horeca en leisure voorzieningen dragen bij aan een moderne, gemixte en aantrekkelijke verblijfsgebieden. Daarbij moet eveneens gekeken worden of het beoogde initiatief past bij de functie van het retailcluster/verblijfsgebied. Zo horen horeca en leisure die een gemeente overstijgende functie hebben
16/408
zoveel mogelijk in de binnenstad van Leeuwarden thuis, of bijvoorbeeld bij het WTC indien ruimtelijk-functioneel niet inpasbaar in de binnenstad. Echter is hier ook in de dorpscentra ruimte voor. Met name in het centrum van Grou, dat met de ligging aan het water een belangrijke toeristische trekpleister binnen de gemeente vormt, geldt dat horecavoorzieningen goed passen. Meer lokale horeca- en leisurevoorzieningen (als een bibliotheek of fitness) kunnen landen in bijvoorbeeld het centrum van Stiens, de grotere ondersteunende clusters of de dorpen zonder echt centrumgebied. Uit dit beleid volgt dat onbenutte plancapaciteit buiten de genoemde structuur voor sanering in aanmerking komt, net zoals bij detailhandel. Overeenkomsten en aanscherping horecabeleid In de nieuwe Retailvisie wordt het horecabeleid voortgezet, zoals de inzet op clustering van horeca in specifieke gebeiden. Kantorenbeleid Naar aanleiding van het 'Convenant aanpak leegstand kantoren'', en als overeengekomen met de provincie Fryslân en de F4 gemeenten, heeft de gemeente Leeuwarden een 'Plan van Aanpak' voor de kantorenmarkt voor de periode 2017-2020 opgesteld (zie bijlage 1). Dit plan behandelt het verkleinen van de plancapaciteit kantoren, teneinde de restcapaciteit beter met de behoefte in overeenstemming te brengen.
De gemeente reageert hiermee op een lagere vraag naar kantoren dan was gebleken uit eerdere prognoses. De aanpak voor het terugdringen van plancapaciteit voor kantoren/ behoud van locaties is gebaseerd op de vestigingsplaatseisen van kantoren, de prognoses van Economisch Instituut Bouwnijverheid (EIB), de gewenste ruimtelijke economische ontwikkeling van de stad en trends op het gebied van kantoren en kantoorlocaties in Leeuwarden. Dit heeft geresulteerd in een aanpak op gebiedsniveau, waarbij de gemeente Leeuwarden een aantal gebieden wil behouden voor de kantorenmarkt en voor een aantal gebieden wil kiezen voor een aanpak om de plancapaciteit terug te dringen op termijn.
17/408
Hoofdstuk 3
Nieuwe situatie
Door onbenutte plancapaciteit weg te bestemmen, is het de bedoeling dat ruimte voor nieuwe ontwikkelingen ontstaat. De aanpassingen in deze partiële herziening vloeien voort uit de uitgangspunten die zijn geformuleerd.
3.1
Uitgangspunten
Om het beoogde effect te bereiken wordt bij het wegbestemmen van onbenutte plancapaciteit een gebiedsgerichte aanpak gehanteerd. Hierbij heeft de gemeente de volgende uitgangspunten geformuleerd. Kerngebieden Voor detailhandel, horeca en kantoren zijn kerngebieden aangewezen. De kerngebieden zijn aangewezen op basis van de Detailhandelsstructuurvisie, het horecabeleid en het plan van aanpak leegstand kantoren. De kerngebieden voorkomen dat onbenutte plancapaciteit wordt geschrapt op locaties waar dit niet wenselijk is. De begrenzing van kerngebieden komt overeen met de gebieden die in de Retailvisie zijn onderscheiden, gelet op de opgenomen profielen van deze gebieden. In de kerngebieden wordt onbenutte plancapaciteit wel geschrapt als het gaat om voormalige kantoorpanden die zijn getransformeerd naar wonen. Als een kantoorgebouw getransformeerd is naar wonen, dan is het onwaarschijnlijk dat het ooit nog een kantoorfunctie zal krijgen. Door de plancapaciteit op deze locaties te schrappen ontstaat weer ontwikkelingsruimte. Verder wordt de onbenutte plancapaciteit in kerngebieden geschrapt als het gaat om voormalige winkelpanden aan de Voorstreek die naar wonen zijn getransformeerd. De Voorstreek maakt deel uit van het kernwinkelgebied van de binnenstad. Dit deel van het kernwinkelgebied kampt met leegstand.
Voor de vitaliteit van het bestaande winkelapparaat is het van belang dat langdurige leegstand in de Voorstreek wordt voorkomen. Langdurige winkelleegstand kan het bezoek aan de straat doen afnemen, met als gevolg dat er meer leegstand ontstaat. Transformatie naar wonen kan dit proces ombuigen en daarmee de vitaliteit en de belevingswaarde van de Voorstreek versterken. Aan de Voorstreek zijn meerdere omgevingsvergunningen, conform het bestemmingsplan 'Binnenstad', verleend die voorzien in de transformatie van leegstaande winkelpanden naar wonen. Met dit bestemmingsplan wordt de onbenutte plancapaciteit detailhandel van deze voormalige winkelpanden geschrapt. Hiermee wordt de restcapaciteit sterker geconcentreerd wat de vitaliteit van het resterende winkelapparaat in kernwinkelgebied ten goede komt. Ontwikkelingsgebieden In de ontwikkelingsgebieden (Energiecampus, Middelsee, Spoordok, WTC-Cambuur en Cambuurplein) wordt geen onbenutte plancapaciteit geschrapt. Hiermee wordt voorkomen dat mogelijke toekomstige ontwikkelingen vastlopen door een gebrek aan plancapaciteit. Buiten de kern- en ontwikkelingsgebieden Buiten de kern- en ontwikkelingsgebieden wordt alle onbenutte plancapaciteit geschrapt (c.q. aangepakt). Hierdoor wordt de restcapaciteit geconcentreerd in kerngebieden en ontstaat in ontwikkelingsgebieden ruimte voor nieuwe plancapaciteit.
18/408
Bedrijventerreinen (bedrijvenlijsten) Onbenutte plancapaciteit voor perifere detailhandel wordt op de bedrijfslocaties niet geschrapt. Uit het STEC onderzoek blijkt niet dat de plancapaciteit voor perifere detailhandel niet in overeenstemming is met de vraag. Supermarkten Ook de detailhandelsbestemmingen van meerdere bestemmingsplannen worden aangepast. In de meeste bestemmingsplannen wordt onderscheid gemaakt tussen detailhandel (niet zijnde supermarkten) en supermarkten. Hiermee wordt voorkomen dat een supermarkt zich op elke locatie met een detailhandelsbestemming kan vestigen. In een aantal bestemmingsplannen wordt dit onderscheid niet gemaakt. Door deze detailhandelsbestemmingen aan te passen kan veel plancapaciteit worden geschrapt voor locaties waar de vestiging van supermarkten onwaarschijnlijk en onwenselijk is. Daarnaast wordt plancapaciteit voor supermarkten geschrapt door op een aantal locaties de bouwvlakken, conform de bestaande bebouwing, aan te passen.
3.2
Aanpassingen
De in paragraaf 3.1 geformuleerde uitgangspunten liggen ten grondslag aan dit bestemmingsplan. Hierop zijn de principes gebaseerd die worden toegepast in dit bestemmingsplan. In de kernwinkelgebieden is onbenutte plancapaciteit uitsluitend geschrapt op locaties die zijn getransformeerd naar wonen (bijlage 2). Buiten de kernwinkelgebieden is alle onbenutte plancapaciteit wegbestemd. In de kernwinkelgebieden wordt geen onbenutte plancapaciteit geschrapt, omdat de detailhandelsstructuurvisie voorziet in meervoudig gebruik van panden in het kernwinkelgebied, indien de huidige bestemming dat toestaat. Uitzondering hierop is de Voorstreek. Om het kernwinkelgebied van de binnenstad compact te houden is in het bestemmingsplan 'Binnenstad' een binnenplanse afwijkingsgrondslag opgenomen die het onder voorwaarden toestaat om de plint te transformeren naar wonen. Indien een pand aan de Voorstreek is getransformeerd naar wonen, dan wordt de onbenutte plancapaciteit detailhandel geschrapt. Afhankelijk van de vigerende bestemmingsplanregel op een locatie wordt onbenutte plancapaciteit voor detailhandel, kantoren en horeca geschrapt door middel van aanpassing van de regels, bijlage bij de regels (bedrijvenlijst) en/of aanpassing van de verbeelding.
Verder zijn de bedrijvenlijsten van (bijna) alle bestemmingsplannen aangepast in die zin dat zelfstandige kantoorfuncties worden uitgesloten op bedrijfslocaties. Ook worden in een aantal plannen horeca- en detailhandelsfuncties niet uitgesloten op bedrijfslocaties. Ook die zijn uit de betreffende bedrijvenlijsten weggenomen. Bijlage 3 van de regels bevat een tabel waarbij per bestemmingsplan is aangegeven welke functies het betreft die zijn geschrapt. Er worden 6 categorieën onderscheiden voor het wegnemen van onbenutte plancapaciteit. Hieronder wordt per categorie aangegeven wat de wijzigingen zijn (per bestemmingsplan) en welke planologische maatregelen zijn genomen per categorie.
19/408
Categorie 1. Ruime bestemming Bestemmingen met een ruime bestemmingsomschrijving staan meerdere functies op één locatie toe. Op locaties met een ruime bestemming zijn in dit paraplubestemmingsplan, afhankelijk van het feitelijk gebruik, detailhandel, horeca en/of kantoren uitgesloten en uitsluitend nog op de bestaande functie vastgelegd. De harde onbenutte plancapaciteit is daarmee in principe geschrapt. Via een binnenplanse afwijking kan onder voorwaarden gebruik worden gemaakt om de eerder toegestane functies alsnog te realiseren. Voor deze locaties zijn de volgende planologische maatregelen genomen: aanpassing verbeelding; en aanpassing regels. Categorie 2. Enge bestemming Bestemmingen met een enge bestemming staan één functie op een locatie toe. Op locaties met een enge bestemming zijn detailhandel, horeca en kantoren uitgesloten. Deze locaties zijn conform het feitelijke gebruik herbestemd. Voor deze locaties zijn de volgende planologische maatregelen genomen: aanpassing verbeelding; aanpassing regels, indien de regels voor de nieuwe bestemming nog niet in het vigerende bestemmingsplan waren opgenomen. Het gaat hierbij voornamelijk om voormalige kantoorpanden die zijn getransformeerd naar wonen.
Voormalige 'kantoorgebouwen' (bijvoorbeeld met bestemming of functieaanduiding kantoor en/of dienstverlening) die zijn getransformeerd naar wonen, en waarvoor de vigerende bestemming wonen niet toestaat, is de bestemming, conform het bestaande gebruik, gewijzigd naar wonen (-woongebouw). Categorie 3. Functieaanduiding Op locaties waar detailhandel, horeca of kantoren was toegestaan met een functieaanduiding, is de onbenutte plancapaciteit uitgesloten. Voor de locaties met een enge functieaanduiding is de volgende planologische maatregel genomen: aanpassing verbeelding. Functieaanduidingen die meer functies op één locatie toestaan (bijvoorbeeld 'gemengd') 'zijn op het feitelijk gebruik afgestemd. De niet aanwezige functies zijn weggenomen. Hiervoor zijn de volgende planologische maatregelen genomen: aanpassing van de verbeelding; en aanpassing regels. Categorie 4. Bestemmingsomschrijving detailhandel, niet zijnde supermarkten In een aantal geldende bestemmingsplannen zijn supermarkten niet uitgesloten op locaties met een detailhandelsbestemming. Dit is, gelet op het gemeentelijk detailhandelsbeleid, wel gewenst. In het voorliggende bestemmingsplan is geregeld dat supermarkten zijn uitgesloten, met uitzondering van
20/408
locaties waar een supermarkt is gevestigd. Voor locaties waar de bestemming detailhandel is toegestaan en supermarkten zijn uitgesloten, zijn de volgende planologische maatregelen genomen: aanpassing regels; en aanpassing verbeelding indien op de locatie een supermarkt is gevestigd. Categorie 5. Bouwvlakken Op een aantal locaties is de onbenutte plancapaciteit detailhandel (supermarkten) wegbestemd door binnen het bestaande bouwvlak een bebouwingspercentage op te nemen dat overeenkomt met de oppervlakte van de bestaande bebouwing binnen dat bouwvlak. De harde onbenutte plancapaciteit in de vorm van uitbreidingsmogelijkheden is daarmee in principe geschrapt. Via een binnenplanse afwijking kan onder voorwaarden gebruik worden gemaakt om binnen het bouwvlak het bebouwingspercentage te vergroten en daarmee de oppervlakte van de gebouwen te vergroten en de functie te verruimen. Voor locaties waar het bouwvlak is verkleind (of verwijderd) is de volgende planologische maatregel genomen: aanpassing verbeelding. Categorie 6. Bedrijvenlijsten Zelfstandige kantoorfuncties op bedrijfslocaties zijn uitgesloten. De specifieke gebruiksregels van veel bedrijfsbestemmingen sluiten zelfstandige kantoren ook uit. De bedrijvenlijsten van (bijna) alle bestemmingsplannen staan zelfstandige kantoorfuncties 'overige zakelijke dienstverlening: kantoren' op bedrijfsbestemmingen wel toe.
Voor deze bestemmingsplannen zijn de volgende planologische maatregelen genomen: aanpassing bijlage bij regels; aanpassing regels, indien de specifieke gebruiksregels zelfstandige kantoren niet uitsluiten; aanpassing regels, indien de bedrijfsbestemming niet mede is bestemd voor kantoren te dienste van en ondergeschikt aan de bedrijfsfunctie. De bedrijvenlijsten van twee bestemmingsplannen sluiten zelfstandige horeca- en detailhandelsfuncties niet uit. Voor deze bestemmingsplannen is de volgende planologische maatregel genomen: aanpassing bijlage bij de regels.
3.3
Dienstenrichtlijn
Aanleiding partiële herziening onbenutte plancapaciteit detailhandel, horeca en kantoren
21/408
Oorspronkelijke aanleiding Naar aanleiding van het onderzoek van STEC-groep (voor de gebiedsontwikkeling WTC Cambuur) naar de behoefte aan onder andere detailhandel en horeca én het 'Convenant aanpak leegstand kantoren' is in de gemeente Leeuwarden een inventarisatie naar onbenutte plancapaciteit uitgevoerd. Uit deze onderzoeken blijkt dat de plancapaciteit voor detailhandel, horeca en kantoren niet in overeenstemming is met de behoefte. Door onbenutte plancapaciteit (deels) weg te bestemmen, ontstaat ruimte voor nieuwe ontwikkelingen en kan sturing gegeven worden aan de ontwikkelingsrichting van de gemeente. Het bestemmingsplan 'Partiële herziening onbenutte plancapaciteit, detailhandel, horeca en kantoren' voorziet in het wegbestemmen van onbenutte plancapaciteit. Met dit zogenaamde paraplubestemmingsplan in combinatie met de 'onderliggende' geldende plannen ontstaat een nieuw actueel en correct bestemmingsplan dat de functies en kaders geeft waaraan (toekomstige) aanvragen omgevingsvergunning kunnen worden getoetst. Bevestiging aanleiding In de Retailvisie gemeente Leeuwarden (BSP, 2022) is een marktverkenning voor detailhandel opgenomen. Aanvullend is naar aanleiding van de zienswijzen voor de vaststelling van de voorliggende planherziening een actuele en specifieke marktverkenning voor supermarkten opgesteld (Rho adviseurs, 2023).
De marktverkenningen bevestigen de aanleiding voor het schrappen van onbenutte plancapaciteit van detailhandel en supermarkten (Stec-onderzoek). Dienstenrichtlijn In het bestemmingsplan wordt de plancapaciteit voor de functies detailhandel, horeca en kantoren teruggebracht tot de aanwezige en te onderscheiden functies en oppervlaktes (benutte plancapaciteit). Als beperkingen kunnen worden onderbouwd, dan voldoen aan de criteria die zijn opgenomen in artikel 15, derde lid Dienstenrichtlijn. het verbod van discriminatie. De eisen mogen geen direct of indirect onderscheid maken naar nationaliteit of statutaire vestigingsplaats; de voorwaarde van noodzakelijkheid. De eisen moeten gerechtvaardigd zijn vanwege dwingende redenen van algemeen belang; de voorwaarde van evenredigheid. De eisen moeten geschikt zijn om het nagestreefde doel te bereiken, ze mogen niet verder gaan dan nodig is om dat doel te bereiken en het doel kan niet met minder vergaande beperkingen bereikt worden. In bestemmingsplannen is het discriminatieverbod niet aan de orde (artikel 15, lid 3 onder a Dienstenrichtlijn). De onderbouwing voor beperkingen richt zich als eerste op het noodzakelijkheidscriterium (artikel 15, lid 3, onder b Dienstenrichtlijn; hoofdstuk 2).
Vervolgens moet een bepaling de evenredigheidstoets doorstaan: de beperking moet geschikt en effectief zijn, coherent en systematisch worden toegepast en niet met minder vergaande maatregelen kunnen worden bereikt (artikel 15, lid 3, onder b Dienstenrichtlijn; hoofdstuk 3). Inzet van maatregelen De in te zetten maatregelen en de achtergronden hiervan kunnen als volgt op hoofdlijnen worden beschreven. Detailhandel Het beleid voor detailhandel is gericht op concentratie van detailhandel in kernwinkelgebieden. Versterking
22/408
van de compacte binnenstad is nodig voor de vitaliteit van de binnenstad en daarmee het centrumgebied van Leeuwarden. Tevens is een zo groot mogelijke vitaliteit van andere kernwinkelgebieden nodig; het betreft de wijk- en buurtcentra. Door de detailhandel in deze kernwinkelgebieden te concentreren worden die gebieden versterkt en wordt leegstand tegengegaan of zelfs voorkomen. Immers, als winkels zich buiten de structuur vestigen, gaat dit hoe dan ook ten koste van de kernwinkelgebieden. Uitgangspunt voor het detailhandelsbeleid voor supermarkten in de gemeente Leeuwarden is dat er in elke wijk minimaal een supermarkt aanwezig zou moeten zijn. Het voorgaande is van belang voor de vitaliteit, het vestigingsmilieu en goed woon- en verblijfsklimaat van de binnenstad, de wijk- en buurtcentra en de leefbaarheid van de woonwijken en dorpen. Het concentratiebeleid wordt gecombineerd met functieverbreding, anders dan detailhandel, buiten de kernwinkel-gebieden, zoals in de aanloopstraten. Hiermee wordt bereikt dat oorspronkelijke winkelpanden met een andere functie kan worden ingevuld en wordt leegstand in deze gebieden voorkomen. Deze functieverbreding is dan ook gericht op het behouden en zo mogelijk versterken van een goed vestigingsmilieu en daarmee van een goed woon- en verblijfsklimaat. Supermarkten zijn van belang voor de binnenstad en in iedere woonwijk.
Onbenutte plancapaciteit kan tot gevolg hebben dat bij benutting een te sterke concentratie van supermarkten ontstaat ten koste van de binnenstad en andere woonwijken, door nieuwvestiging of verplaatsing vanuit de binnenstad of andere woonwijk. Daardoor is sanering van onbenutte plancapaciteit in de vorm van ruime detailhandelsbestemmingen, waar geen supermarkt is gevestigd, of in de vorm van verkleinen van bouwvlakken tot de contouren van de aanwezige supermarkt. Met deze planherziening wordt bereikt dat circa 63.000 m 2 aan onbenutte plancapaciteit voor detailhandel buiten de structuur (exclusief supermarkten) wordt gesaneerd, circa 296.000 m 2 aan onbenutte ruimte voor supermarktvestiging en circa 7.000 m 2 harde plancapaciteit ter plaatse van bouwvlakken. Vestiging van detailhandel is niet langer buiten de structuur mogelijk. Het effect van de planherziening is dat vestiging van detailhandel wordt geconcentreerd in de binnenstad en bestaande wijk- en buurtcentra. Het wegbestemmen van onbenutte plancapaciteit is ook noodzakelijk om ontwikkelingsruimte te creëren voor supermarkten in nieuwe woonwijken. Het scheppen van ontwikkelingsruimte voor supermarkten in nieuwe woonwijken is van belang, omdat een supermarkt het voorzieningenniveau en daarmee de leefbaarheid van een woonwijk ten goede komt.
Dit past ook in het beleid dat erop is gericht dat in iedere woonwijk een supermarkt is gevestigd. Bovendien wordt voorkomen dat bewoners in nieuwe woonwijken lange afstanden moeten afleggen voor hun dagelijkse boodschappen. Dit beperkt het autoverkeer in de stad en komt ook daarmee het stedelijk milieu ten goede. Het beleid zoals dat ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan van toepassing was, zoals opgenomen in de Detailhandelsstructuurvisie, is gecontinueerd en aangescherpt in de nieuwe Retailvisie. Horeca Het beleid voor horeca richt zich op concentratie van horeca in centraal gelegen gebieden. Daar heeft horeca een functionele meerwaarde voor de omgeving en wordt geen afbreuk gedaan aan het woon- en leefklimaat. Elders staat het woon- en leefklimaat onder druk door (zwaardere) horecavestigingen. Sanering van plancapaciteit zorgt voor een betere balans in het woon- en leefklimaat. Daarnaast is sprake van onbenutte plancapaciteit gedurende meerdere jaren, terwijl uit onderzoeken blijkt dat dergelijke plancapaciteit elders kan worden gerealiseerd, met name omdat toevoeging van horecacapaciteit zorgt voor een juiste diversiteit van een te realiseren programma.
23/408
In Leeuwarden is dit van steeds groter belang aangezien het beleid is gericht op transformatie van diverse gebieden van aanzienlijke omvang, die van grote betekenis zijn voor de stad. In de Retailvisie wordt ten aanzien van horeca ingezet op clustering in specifieke gebieden. Dit vloeit ook voort uit het horecabeleid. Kantoren Voor een goed functionerende kantorenmarkt is het van belang dat vraag en aanbod met elkaar in overeenstemming zijn. De afgelopen jaren zijn meerdere incourante kantoorpanden getransformeerd naar wonen. Met deze partiële herziening wordt de bestemming van deze panden in overeenstemming gebracht met het feitelijk gebruik. De onbenutte plancapaciteit voor kantoren wordt geschrapt voor panden met een gemengde bestemming, indien deze panden niet zijn gesitueerd in de aangewezen 'behoudgebied' voor kantoren. Hiermee wordt de concentratie van kantoorfuncties in courante gebieden, zoals nabij invalswegen, stationslocaties en campussen, gestimuleerd én ontstaat ontwikkelingsruimte voor nieuwe kansrijke en wenselijke ontwikkelingen. Uit het voorgaande volgt dat wordt ingezet op behoud en versterking van de vitaliteit van specifieke gebieden, op het voorkomen en tegengaan van leegstand en op behoud en versterking van het vestigingsklimaat en van het woon-, verblijfs- en leefklimaat.
Daarvoor zijn sanering van plancapaciteit nodig en functieverbreding anders dan detailhandel in specifieke gebieden. Noodzakelijkheid en voorzienbaarheid van de maatregelen Dwingende reden van algemeen belang Centraal in de beleidsdoelstelling staat het terugbrengen van detailhandel, kantoren en horeca op daarvoor aangewezen gebieden waar de functies geconcentreerd zijn en daarmee een sterke aantrekkingskracht hebben en zodoende bij uitstek een bijdrage leveren aan de vitaliteit van de binnenstad en leefbaarheid van woonwijken en dorpen. Hiermee wordt invulling gegeven aan de bescherming van het milieu en het stedelijk milieu als dwingende reden van algemeen belang. De Retailvisie vormt voor detailhandel en horeca het geactualiseerde kader en ondersteunt het vorenstaande in volle omvang. Voorzienbaarheid De vastgestelde beleidsdoelen geven aan dat het voorzienbaar was, dat ongebruikte vestigingsmogelijkheden niet langer pasten in het beleid en dat sanering een logisch vervolg was. Evenredigheid Het derde aspect van de toetsing aan de Dienstenrichtlijn betreft de evenredigheid, zoals genoemd onder c van artikel 15, derde lid van de Dienstenrichtlijn: 'De eisen moeten geschikt zijn om het nagestreefde doel te bereiken; zij gaan niet verder dan nodig is om dat doel te bereiken en dat doel kan niet met andere, minder beperkende maatregelen worden bereikt.'.
De analyse is uitgevoerd door iedere maatregelen aan de hand van vier vragen, die ontleend zijn aan actuele jurisprudentie, te toetsen. De toetsing resulteert in de volgende conclusies. 1. De maatregelen zijn geschikt en effectief om de nagestreefde doelen te bereiken. De planherziening resulteert in een aanzienlijk aantal gesaneerde onbenutte plancapaciteit. Daarmee is de maatregel als meer
24/408
2. 3. 4. 5.
dan evenredig aan te merken. Bij het treffen van de maatregelen wordt coherent en systematisch gehandeld om het nagestreefde doel te bereiken, mede gelet op he nieuw geformuleerde beleid. De maatregelen gaan niet verder dan nodig om het nagestreefde doel/de nagestreefde doelen te bereiken. Het effect dat wordt bereikt met de maatregelen kan niet met andere, minder beperkende maatregelen worden bereikt (flankerende maatregelen). De voorgenomen maatregelen voldoen aan artikel 15, derde lid onder c van de Dienstenrichtlijn.
25/408
Hoofdstuk 4
Milieu- en omgevingsaspecten
In het kader van een goede ruimtelijke ordening mag een bestemmingsplan niet in strijd zijn met een aantal milieu- en omgevingsaspecten. Dit betreft de milieu- en omgevingsaspecten water, bodem, archeologie, cultuurhistorie, luchtkwaliteit, bedrijven en milieuzonering, externe veiligheid, kabels en leidingen en ecologie. Bij dit paraplubestemmingsplan zijn geen specifieke ontwikkelingen aanwezig die naar aard, schaal en inhoud invloed hebben op milieu- en omgevingsaspecten. Een nadere toetsing aan de aspecten is dan ook niet noodzakelijk binnen dit bestemmingsplan.
26/408
Hoofdstuk 5
Juridische planopzet
Er is gekozen voor de vorm van een herziening die wordt toegevoegd op of aan de bestaande bestemmingsplannen die in paragraaf 1.3 zijn genoemd. In de regels wordt aangegeven welke regels op welk plan van toepassing zijn. De verbeelding bevat naast de plancontour die het gehele plangebied van de gemeente Leeuwarden omvat, een aantal bestemmingen en aanduidingen. Deze bestemmingen en aanduidingen geven de veranderingen op de verbeelding weer ten opzichte van de geldende plannen. De verbeelding is gekoppeld aan de bestemming, zoals die geldt in het oorspronkelijke bestemmingsplan. Dit is verduidelijkt doordat bij de koppeling tussen haakjes de informatie van het geldende bestemmingsplan bij de bestemming is vermeld. Indien uitsluitend de verbeelding is herzien, is in de regels een koppeling gemaakt met de geldende bestemming. Indien de regels van een bestemming zijn herzien, zijn de integrale regels van die bestemming opgenomen in een bijlage. De (geel) gearceerde en/of (geel) doorgehaalde delen zijn de aanpassingen naar aanleiding van deze herziening. Er zijn ook plandelen waar alleen de regels zijn herzien. Ze gelden dus niet alleen voor de percelen waar een aanpassing van de verbeelding heeft plaatsgevonden, maar ook voor de overige gebieden met betreffende bestemming.
De nieuwe integrale regels zijn dus niet alleen van toepassing op de aanpassingen die in het voorliggende paraplubestemmingsplan zijn geregeld, maar vervangen ook de oorspronkelijke regels van de geldende plannen. De aanpassing van de bedrijvenlijsten in de diverse plannen is geregeld via een gebruiksregeling die gekoppeld is aan bijlage 42. Uit de daarin opgenomen tabel is af te leiden welke functies in de bedrijvenlijst per bestemmingsplan zijn geschrapt.
27/408
Hoofdstuk 6 6.1
Uitvoerbaarheid
Economische uitvoerbaarheid
De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds aangetoond door de financiële haalbaarheid en anderzijds via de grondexploitatieregeling vanuit de wetgeving. In dit bestemmingsplan worden vooreerst geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt waarbij deze aspecten aangetoond moeten worden. Het plan maakt immers, ten opzichte van geldende regelingen en vergunningen, geen nieuwe bouwplannen mogelijk. Daarbij komt dat dit bestemmingsplan ook niet voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente. Het aantonen van de financiële haalbaarheid is niet nodig en de grondexploitatieregeling is niet van toepassing. De vaststelling van een exploitatieplan is bij dit bestemmingsplan niet van toepassing. De aanpassingen die in dit bestemmingsplan doorgevoerd worden kan grond zijn voor planschade. In dat kader worden de betreffende pandeigenaren aangeschreven om tijdig te worden geïnformeerd over de ontwikkelingen. Het ontwerpbestemmingsplan wordt na een half jaar gepubliceerd, zodat de eigenaren de mogelijkheid hebben hun plannen te realiseren op basis van de vigerende bestemmingsplannen. Door het actief informeren van de eigenaren en de eigenaren de tijd geven om de plannen alsnog te realiseren, wordt planschade voorkomen.
6.2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Het voorontwerpbestemmingsplan 'Leeuwarden - Partiële herziening onbenutte plancapaciteit detailhandel, horeca en kantoren' heeft in de periode vanaf 9 juli 2020 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Ruim 1.000 pandeigenaren zijn middels een brief geïnformeerd over de publicatie van het voorontwerpbestemmingsplan. Gedurende de ter inzage periode zijn 25 reacties ontvangen. De reacties zijn samengevat en van gemeentelijk commentaar voorzien in de 'Reactie- en antwoordnota' (bijlage 5). Daar waar een inspraakreactie heeft geleid tot een aanpassing van het bestemmingsplan, is dat in het ontwerpbestemmingsplan verwerkt. Vervolgens is de wettelijke procedure op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening de Uniforme Openbare Voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht) doorlopen. Hierbij is een ieder gedurende zes weken in de gelegenheid gesteld een zienswijze naar voren te brengen over het ontwerpbestemmingsplan. De reacties zijn samengevat en van gemeentelijk commentaar voorzien in de 'Reactie- en antwoordnota' (bijlage 6). Daar waar een zienswijze heeft geleid tot een aanpassing van het bestemmingsplan, is dat in het vastgestelde bestemmingsplan verwerkt. Tevens zijn ambtshavle wijzigingen voorgesteld (bijlage 7).
Met inachtneming van de ingekomen zienswijzen en ambtshalve ingebrachte wijzigingsvoorstellen, wordt het bestemmingsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt samen met het bestemmingsplan ter inzage gelegd, waarbij voor belanghebbenden beroep mogelijk is bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
28/408
Bijlage toelichting
29/408
30/408
Bijlage 1
31/408
Plan van Aanpak 2017-2020 Kantorenmarkt
Oldehoofsterkerkhof 2
www.leeuwarden.nl
Postbus 21000
E-mail gemeente@leeuwarden.nl
8900 JA Leeuwarden Telefoon 14058
Gemeente j^uwarden
Provincie Fryslan College van Gedeputeerde Staten Postbus 20120 8900 HM LEEUWARDEN
Onderwerp Kantorenmarkt Fryslan Uw kenmerk Ons kenmerk 2017-Z48587
Dienst Stadsontwikkeling en -beheer Sector Gebiedszaken, Economie Et Bedrijfsvoering Contact M. Gerkes
Bijlagen PvA kantorenmarkt Leeuwarden Datum 7 november 2017, verzonden: 1 ^ NOV. 2017
Geacht College, Wij informeren u graag over ‘Plan van Aanpak 2017-2020: Naar een evenwichtige plancapaciteit en ontwikkelruimte voor kantoren in Leeuwarden’ (bijlage). Aanleiding Naar aanleiding van het ‘Convenant aanpak leegstand kantoren’', en als overeengekomen met de provincie Fryslan^ en de F4 gemeenten, hebben wij een plan van aanpak voor de kantorenmarkt opgesteld. Dit plan behandelt het verkleinen van de plancapaciteit kantoren, teneinde de restcapaciteit beter met de behoefte in overeenstemming te brengen. Wij gaan daarbij uit van het handhaven van de uitgangspunten uit het Streekplan, zijnde: “De stedelijke centra zijn de goede plekken voor kantoorvestigingen van enige omvang. Voor Leeuwarden zijn er geen beperkingen en bepaalt de markt het aanbod. Aanvullend hierop hebben de overige stedelijke centra de mogelijkheden voor kleine en middelgrote kantoorvestigingen, waarbij de omvang van kantoorlocaties wordt afgestemd op de ontwikkelingsmogelijkheden van Leeuwarden.’’ Plan van aanpak De aanpak voor het terugdringen van plancapaciteit voor kantoren en behoud van locaties is gebaseerd op de vestigingsplaatseisen, de prognoses van EIB, de gewenste ruimtelijk-economische ontwikkeling van de stad en trends op het gebied van kantoren en kantoorlocaties in Leeuwarden.
Dit heeft geresulteerd in een aanpak op gebiedsniveau, waarbij wij een aantal gebieden willen behouden voor de kantorenmarkt en voor een aantal gebieden kiezen voor een aanpak om de plancapaciteit terug te dringen op termijn.
Üll
Y>-
^^j^antorentop d.d. 27 juni 2012 Brief aan GS, ' (proces)afspraken kantorenmarkt in Fryslan' d.d. 7 maart 2016
C
Sjoch dlzze stêd; sjoch wat der rünom bart - It aide spegelet him yn wat de takomst hat - Piter Teipstra
Blad 2
Het Plan van Aanpak 2017-2020 is inmiddels geëffectueerd. Vertrouwende u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben.
Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Leeuwarden,
Henk Deinum, Wethouder