Beoordeling supermarktinitiatief Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik

Figuur 7 Detailhandelsstructuur gemeente Leeuwarden Bron: BRT Achtergrondkaart; Bewerking: Sweco

Het inzetten op de binnenstad van Leeuwarden voor reguliere detailhandel heeft als doel dat de stad Leeuwarden zijn regionale functie kan behouden. Ondanks het huidige functioneren en de doel om het centrum van Leeuwarden als focuspunt voor detailhandel te laten functioneren is het reguliere winkelaanbod in Leeuwarden kwetsbaar. Verschillende factoren zijn hiervoor verantwoordelijk: • •

Landelijk groeiend online aandeel in de Dagelijkse sector en mode & Luxe, waardoor de totale behoefte aan fysieke winkelmeters naar verwachting afneemt. Dit zijn bij uitstek de winkelbranches die in het centrum van Leeuwarden en de ondersteunende clusters gevestigd zijn. In winkelstraten buiten de hoofdwinkelstructuur in Leeuwarden loopt de winkelfunctie al jaren terug en ook in de ondersteunende clusters zien we op sommige locaties de leegstand toenemen. Daardoor is het dagelijks en frequent benodigde winkelaanbod vrijwel alleen nog geconcentreerd in de winkelgebieden in de hoofdstructuur.

Het inzetten op deze fijnmazige winkelstructuur is niet een nieuwe doelstelling die volgt uit het Beleidskader Retail 2022 van de gemeente Leeuwarden. In de detailhandelsstructuurvisie van de gemeente uit 201414 is deze doelstelling ook benoemd. De belangrijkste doelen met betrekking tot de structuur die in deze visie zijn benoemd:

14

https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR23313#d2806113e46

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beoordeling supermarktinitiatief Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik, Gemeente Leeuwarden Projectnummer 51017765 5 oktober 2023

22/345

• •

De binnenstad als speerpunt. Het in stand houden en verbeteren van een aantrekkelijk hoofdwinkelcentrum. Ruimte voor perifere detailhandel. Leeuwarden blijft voldoende ruimte bieden aan traditionele perifere detailhandel. Dit wordt gedaan door: • Het in stand houden van buurt- en wijkwinkels voor dagelijkse boodschappen. • Flankerend beleid op het gebied van planologie, bereikbaarheid, parkeren en promotie.

Een blijvende bescherming en stimulering van de hoofdwinkelstructuur in Leeuwarden is niet alleen wenselijk, maar ook noodzakelijk. De vestiging – op bedrijventerreinen en/of grootschalige detailhandelslocaties – van reguliere detailhandel c.q. een supermarkt die normaliter in een regulier winkelgebied thuishoort past daar niet bij.

4.4

Bereikbaarheid en verkeersveiligheid

Met de bestemmingsregeling wordt voorkomen dat publieksgerichte en publieksaantrekkende voorzieningen zich vestigen op Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik. Zij kennen een verkeersaantrekkende werking die aanzienlijk groter is dan de functies waar de bedrijventerreinen voor bedoeld zijn, namelijk bedrijven, en dan met name op het gebied van productie, groothandel, transport, logistiek, constructie, ontwerp e.d. De bestemmingsregeling waarborgt dan ook de bereikbaarheid van de het industrieterrein voor alle verkeersstromen. Tegelijkertijd bevordert de bestemmingsregeling de verkeersveiligheid door (winkel)voorzieningen zorgvuldig af te stemmen op de woonfunctie. Op basis van bezoekmotief en -frequentie kan een onderscheid worden gemaakt tussen de verschillende winkelgebieden in de gemeentelijke hoofdwinkelstructuur. Daarbij geldt de stelregel: hoe vaker een winkel/winkelgebied wordt bezocht, des te dichter ligt die winkel/winkelgebied bij de (woning van de) consument. Die bezoekfrequentie hangt weer samen met de benodigde verkeersbewegingen en parkeercapaciteit. Doordat reguliere detailhandel – en met name supermarkten – een veel hogere bezoekfrequentie kent dan winkels voor doelgerichte aankopen neemt het aantal verkeersbewegingen naar, en de parkeer druk op de bedrijven- en industrieterreinen substantieel toe.

Dit leidt tot onwenselijke situaties op Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik. Een winkel/winkelcentrum kent één van de volgende bezoekmotieven: • •

•

Boodschappen doen. Voor de dagelijkse en frequent benodigde niet-dagelijkse aankopen bezoekt de consument: supermarkt, versspeciaalzaken, drogisterij en winkels in bloemen, textiel of huishoudelijke artikelen. Boodschappen doet de consument vooral lokaal. Recreatief winkelen. Dit betreft het kopen van mode & luxe artikelen of de aanschaf van woonartikelen, waarbij het vergelijken tussen winkels en een dagje uit belangrijk zijn. Van belang is een complete mix van consumententrekkers en interessante, kleinschalige boetieks. Ook horeca is van belang voor een recreatief winkelgebied. Doelgerichte aankopen. De consument heeft vooraf bepaald wat wordt gekocht en waar. Het betreft kooptrips naar grote winkels, vaak op perifere locaties, zoals bouwmarkten. Om de doelgericht winkelende consument de keuzevrijheid te bieden, hebben de afzonderlijke winkels een uitgebreid assortiment onder één dak, waarbij de consument het productaanbod binnen dezelfde winkel vergelijkt. Productvergelijking in meer dan twee winkels onderling vindt relatief weinig plaats.

In aanvulling daarop: het bezoekmotief van winkelcentra valt samen met de geografische ligging in het stedelijk gebied. Winkelcentra voor recreatief winkelen kennen een centrale, meerzijdig ontsloten ligging. Boodschappencentra zijn doorgaans juist in woonwijken gesitueerd. Centra voor doelgerichte aankopen liggen vaak aan de rand van het stedelijk gebied. Daardoor is de auto met afstand het belangrijkste vervoermiddel in centra voor doelgerichte aankopen. Uit onderzoek 15 blijkt dat ca. twee derde van de consumenten minder dan één keer per maand een bezoek brengt aan centra voor doelgerichte aankopen. Winkelgebieden met een gemengd bezoekmotief (bestaande uit zowel boodschappen doen als recreatief winkelen) worden door consumenten veel vaker bezocht. De bestemmingsregeling voorkomt de (gedeeltelijke) verkleuring van de bedrijventerreinen naar reguliere detailhandel en waarborgt daarmee de bereikbaarheid van de bedrijventerreinen.

15

Koopstromenonderzoek SRE

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beoordeling supermarktinitiatief Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik, Gemeente Leeuwarden Projectnummer 51017765 5 oktober 2023

23/345

5

Evenredigheid: is maatregel geschikt?

Op grond van de Dienstenrichtlijn dient in bestemmingsplannen, waarin eisen zijn opgenomen ten aanzien van diensten te worden onderbouwd, dat die eisen ook daadwerkelijk geschikt zijn om het daarmee beoogd doel te realiseren. In het kader van voorliggende casus Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik is bescherming van de stedelijke ruimtelijke ordening de primaire drijfveer achter de geldende bestemmingsregeling in Bestemmingsplan Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik. Daarmee wordt een aantal doelen nagestreefd: • • •

Behoud van de vestigingsmogelijkheden voor Bedrijven op Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik. Behoud, bescherming en versterking van de fijnmazige winkelstructuur. Waarborgen van bereikbaarheid van het bedrijventerrein voor alle verkeersstromen, en bevorderen verkeersveiligheid door (winkel)voorzieningen zorgvuldig af te stemmen op de woonfunctie.

In dit hoofdstuk is op basis van controleerbare gegevens per doel onderzoek gedaan naar de geschiktheid van de bestemmingsregel voor het Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik.

5.1 •

Effect op vestigingsmogelijkheden bedrijven

Uitzonderingen gemaakt, enkel voor perifere detailhandel, geen gewone detailhandel. In het huidige detailhandelsbeleid wordt op de bedrijventerreinen van de gemeente enkel een uitzondering gemaakt voor perifere detailhandel. De gemeente Leeuwarden heeft naast een definitie voor perifere detailhandel ook een definitie opgesteld voor de verruimde perifere detailhandel. Hiervoor hanteert de gemeente Leeuwarden de volgende definitie: “Detailhandel buiten of aansluitend op bestaande winkelcentra met een aanbod van niet-dagelijkse goederen waaronder naast de onder perifere detailhandel genoemde branches worden verstaan de hoofdbranches huishoudelijke en luxe artikelen, sport en spel, speelgoed, hobby, media tuincentra, plant- en dierbenodigdheden, bruin- en witgoed, evenals overige detailhandel niet eerder genoemd (restpartijen), met uitzondering van de hoofdbranches warenhuizen, kleding en mode, schoenen en lederwaren, juwelier en optiek” Voor deze verruimde perifere detailhandel is specifiek een uitzondering gemaakt in het

•

bestemmingsplan voor De Centrale. Het feit dat deze verruiming voor een PDV-locatie als De Centrale is gemaakt, hoeft niet te betekenen dat dit ook geldt voor bedrijventerreinen. Wel zou een dergelijke winkel met woonaccessoires kunnen passen onder de noemer “verruimde perifere detailhandel”, deze regeling en afbakening van het bestemmingsplan voor De Centrale is van belang, om zo op bedrijventerreinen geen problemen te krijgen met de branchering. Hindering zittende bedrijven. Reguliere detailhandel heeft een andere publieksfunctie dan de bedrijven en perifere detailhandel die op de bedrijventerreinen gevestigd zijn. Met de toevoeging van meer publieksgerichte detailhandel en dagelijkse voorzieningen zullen het aantal verkeersbewegingen significant toenemen met ongewenste verkeersopstoppingen en onveilige situaties tot gevolg.

5.2

Effect op reguliere winkelgebieden

Het inzetten op de binnenstad van Leeuwarden als focuspunt voor reguliere detailhandel heeft als doel dat de stad Leeuwarden zijn regionale functie kan behouden. Argumenten die aan te voeren zijn met betrekking tot dit beleidsdoel zijn: •

•

Precedentwerking andere sectoren. Indien op basis van de huidige trend van blurring bijvoorbeeld een winkel met woonaccessoires zich mag vestigen op een perifeer bedrijventerrein zullen ook andere winkels uit andere branches van de reguliere detailhandel zich op een bedrijventerrein kunnen vestigen wanneer zij de wens hiertoe hebben. Dat geldt zeker voor winkels die zich in een grijs gebied tussen reguliere detailhandel en perifere detailhandel in bevinden (fietsenwinkels, dierenwinkels en sportwinkels), maar ook winkels uit de reguliere detailhandel (supermarkten of modewinkels). Deze winkels kunnen zich beroepen op dezelfde uitzondering als winkels met woonaccessoires. Wanneer deze winkels ook naar bedrijventerreinen mogen verplaatsen of zich er kunnen vestigen legt dit een grote druk op de binnenstad en overige bestaande winkelgebieden in de gemeente Leeuwarden. Oneerlijke concurrentie met andere zittende spelers binnen de structuur. In Nederland ligt de gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimten rond de € 63 per m². Voor winkelruimte ligt dit rond de € 160 per m² en daarmee een stuk hoger dan voor bedrijfsruimten. Deze huurprijs zal op A locaties nog hoger liggen. Hiermee zal de concurrentie ten opzichte van de huurprijs die winkels moeten betalen in

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beoordeling supermarktinitiatief Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik, Gemeente Leeuwarden Projectnummer 51017765 5 oktober 2023

24/345

•

•

winkelgebieden en de binnenstad van Leeuwarden oneerlijk zijn. Op een bedrijventerrein ligt de huurprijs fors lager waardoor spelers op bedrijventerrein met een kleinere omzet op een verglijkbaar of groter oppervlak nog steeds een gelijke of betere exploitatie behalen. Overaanbod terugdringen in plaats van vergroten. Uit de distributieve berekening voor nietdagelijkse detailhandel blijkt dat er in de gemeente Leeuwarden een groot overaanbod is. Niet alleen bestaat dit overaanbod er voor de gehele gemeente maar ook voor de stad Leeuwarden ansich. Verruiming van vestigingsmogelijkheden voor detailhandel op bedrijventerreinen of solitaire locaties heeft een verdere versnippering, leegstand en ondermaats functioneren als gevolg. Mogelijkheid tot vestiging in centrum van Leeuwarden. De gemeente Leeuwarden kent voldoende leegstand die opgevuld kan worden. Dit geldt niet alleen voor de gemeente als geheel maar ook voor de stad Leeuwarden zelf. Een winkel in woonaccessoires of een bijzondere supermarkt/vers concept kunnen zich wel zonder beperkingen vestigen in de binnenstad.

5.3

Effect op verkeer en parkeren

Detailhandel voor dagelijks boodschappen zoals supermarkten zijn van belang voor de leefbaarheid van woonwijken. Een goed voorzieningenniveau komt het woon- en leefklimaat ten goede van woonwijken ten goede. Om een goed voorzieningenniveau op wijkniveau – en daarmee de leefbaarheid - te waarborgen is het noodzakelijk dat elke wijk over minimaal 1 supermarkt beschikt. De nabijheid van een winkelcentrum met supermarkt komt het stedelijk milieu ten goede. Het autoverkeer in de stad wordt beperkt indien voorzieningen voor de dagelijkse boodschappen worden geconcentreerd op plekken daar waar mensen zijn én die goed bereikbaar zijn. De rondweg van Leeuwarden heeft een beperkte afwikkelingscapaciteit en loopt dwars door woonwijken heen. Het is dan ook onmogelijk om veel autoverkeer soepel en op hoge snelheid rond de stad te geleiden. In Leeuwarden is er voor gekozen om het wegennet van de rondweg niet te verbreden en de snelheid niet te verhogen, omdat dit tot meer luchtverontreiniging en geluidsoverlast zal leiden. Om de verkeersdruk te beperken is de afgelopen jaren ingezet op smallere wegprofielen, een lagere snelheid, minder verkeerslichten en meer rotondes. Een minder hoge verkeersdruk leidt tot een gezonder woon- een leefklimaat.

Om de verkeersdruk, en daarmee luchtverontreiniging en geluidsoverlast, te beperken is het daarom van belang dat bewoners voor hun dagelijkse boodschappen zijn aangewezen op nabijgelegen en goed bereikbare winkelcentra. Goed bereikbare plekken daar waar mensen al zijn of komen zijn de wijkwinkelcentra, de binnenstad, de Centrale en WTC/Cambuur boulevard. Daarmee dus niet op aan de rand gelegen bedrijventerreinen of op solitaire locaties wat onnodige verkeersbewegingen en daarmee tal van negatieve effecten zou veroorzaken.

5.4

Conclusie: maatregel geschikt

Afschaffing van de bestemmingsregeling leidt aantoonbaar tot de vestiging van reguliere detailhandel op Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik. Hierdoor treden de volgende effecten op: • •

•

Afname van vestigingsmogelijkheden voor Bedrijven op de bedrijventerreinen. Binnen de gemeente Leeuwarden neemt de druk op de bedrijventerreinen verder toe door een gelijkblijvende vraag maar afnemende ruimte door de gewenste verkleuring die plaatsvindt op de bestaande bedrijventerreinen. De zorgvuldig opgebouwde fijnmazige winkelstructuur komt onder druk te staan. Naarmate er relatief meer reguliere detailhandel buiten de winkelstructuur is gevestigd, leidt dit tot: • Een lager verzorgingsniveau (minder vierkante meters) per inwoner in winkelgebieden binnen de winkelstructuur; • Een hogere (winkel)leegstand in winkelgebieden binnen de winkelstructuur. Door de vestiging van publieksgerichte en publieksaantrekkende voorzieningen (reguliere) detailhandel op het bedrijventerrein nemen de mobiliteit en de parkeerbehoefte substantieel toe, wat ten koste gaat van de bereikbaarheid van het bedrijventerrein. Alleen al de vestiging van een supermarkt leidt tot een substantiële toename van de parkeerdruk en verkeersintensiteit, dit omdat inwoners met een hogere frequentie een supermarkt bezoeken dan de toegestane (perifere) detailhandel op het bedrijventerrein. Het vestigen van een supermarkt op een bedrijventerrein roept onnodige verkeersbewegingen op die de parkeerdruk en verkeersintensiteit negatief beïnvloeden.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beoordeling supermarktinitiatief Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik, Gemeente Leeuwarden Projectnummer 51017765 5 oktober 2023

25/345

6

Evenredigheid: is maatregel minst beperkend?

In het vorige hoofdstuk is op basis van controleerbaar onderzoek aangetoond dat de maatregel – bestemmingsregeling op Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik – in deze specifieke situatie (Leeuwarden) geschikt is om het beoogde doel (behoud van vestigingsmogelijkheden voor Bedrijven en behoud, bescherming en versterking van de bestaande hoofdwinkelstructuur) te bereiken. In dit hoofdstuk is onderzocht in hoeverre de bestemmingsregel tevens de minst beperkende maatregel is om de gewenste doelen te bereiken.

6.1

Getroffen maatregelen

Met de bestemmingsregeling in Bestemmingsplan Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik worden drie doelen nagestreefd: • • •

Behoud van de vestigingsmogelijkheden voor Bedrijven op Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik. Behoud, bescherming en versterking van de fijnmazige winkelstructuur. Waarborgen van bereikbaarheid van het bedrijventerrein voor alle verkeersstromen, en bevorderen verkeersveiligheid door (winkel)voorzieningen zorgvuldig af te stemmen op de woonfunctie.

In deze paragraaf is beschreven welke andere maatregelen de gemeente Leeuwarden of andere stakeholders hebben getroffen om deze doelen te bereiken.

Maatregelen Vernieuwen en aanpassen bestaande infrastructuur Tussen 1997 en 2015 heeft de gemeente Leeuwarden gewerkt aan de realisatie van een nieuwe rondweg langs de zuidkant van de stad. Daarnaast zijn tussen 2014 en 2018 de bestaande rondwegen langs oude woongebieden getransformeerd. Verkeerslichten zijn weggehaald en vervangen door rotondes, het aantal rijbanen is verminderd en de maximale snelheid is naar beneden gegaan. Het idee achter deze aanpassingen is dat de bestaande rondwegen minder gebruikt zullen worden en men kiest voor het gebruiken van de nieuwe rondweg, daarnaast was het doel van de aanpassing het inperken van de autobewegingen in de stad om zo de uitstoot te verlagen.

Figuur 8 Ligging Haak om Leeuwarden die de oude ringweg moet ontzien Bron: aanpakringzuid.nl, september 2023

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beoordeling supermarktinitiatief Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik, Gemeente Leeuwarden Projectnummer 51017765 5 oktober 2023

26/345

Investeren in de fijnmazige winkelstructuur Er wordt op verschillende manieren geïnvesteerd in de fijnmazige winkelstructuur van de gemeente Leeuwarden. Dit wordt gedaan aan de hand van de volgende actiepunten: •

•

Concentreren van de supermarktmeters en het optimaliseren van bestaande winkelcentra. De gemeente voert actief beleid op het verplaatsen van bestaande supermarktmeters naar concentratiegebieden die nabij bestaande woongebieden gelegen zijn. Zo ontstaan sterkere detailhandelsclusters en worden het aantal en de afstand van verkeersbewegingen door bewoners beperkt. Optimaliseren van de bestaande winkelcentra. Vanuit verschillende beleidsstukken (o.a. het huidige Beleidskader Retail en de voorgaande detailhandelsstructuurvisie) werkt men aan het optimaliseren en versterken van de bestaande winkelclusters in Leeuwarden.

Opnemen metrages supermarkten in bestemmingsplannen De gemeente is gestart met het opnemen van het toegestane metrage aan supermarkten in de bestemmingsplannen van nieuwe woonwijken die in ontwikkeling zijn. Op deze manier wordt voorkomen dat er te veel metrage aan supermarkten ontwikkeld wordt in nieuwe woonwijken en dit uiteindelijk voor uitval van het bestaande aanbod kan leiden. Investering in toekomstbestendigheid bedrijventerreinen De gemeente heeft de afgelopen jaren geïnvesteerd in de toekomstbestendigheid van de bestaande bedrijventerreinen. Hierbij zijn de volgende acties ondernomen: • • • •

Aanleg van nieuwe rotondes om de doorstroom van het verkeer te verbeteren. Aanleg van nieuwe fietspaden om de fietsveiligheid op de bedrijventerreinen te vergroten. Er is ruimte gemaakt voor meer groen om de verblijfskwaliteit te verbeteren en klimaatadaptatie ten goede te komen. Intensief contact vanuit de gemeente met het parkmanagement om samenwerkingen en collectiviteitsvoordelen tot stand te brengen.

Stimuleren van juiste gebruikers op de bedrijventerreinen De gemeente heeft gestimuleerd het juiste type bedrijven op de bedrijventerreinen binnen de gemeente aan te trekken. Hierbij is meer plaats voor échte bedrijven en minder plaats voor opslaglocaties van onder andere opslagcontainers en boxen & campers en caravans. Accountmanagers bedrijventerreinen De gemeente Leeuwarden heeft voor elk van zijn bedrijventerrein een accountmanager aangewezen. Deze accountmanagers houden zich onder andere bezig met: • • •

Bemiddeling met o.a. betrekking tot de leegstaande kavels op de bedrijventerreinen; Het afstemmen met makelaars voor de verkoop en verhuur van kavels en gebouwen; Verplaatsing van bedrijven en het actief intensiveren van het ruimtegebruik.

Initiatieventafel De gemeente is gestart met een initiatieventafel, hier worden nieuwe initiatieven die met name uit het ruimtelijk domein vloeien beoordeeld en getoetst op passendheid vanuit verschillende disciplines. Het uitgangspunt van deze beoordeling en toetsing is het geleiden van de juiste functie naar de juiste plek en het versterken van de economische structuur van de gemeente. Door dit te doen aan de hand van verschillende perspectieven ontstaat een duidelijke integraliteit bij nieuwe ontwikkelingen in Leeuwarden.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beoordeling supermarktinitiatief Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik, Gemeente Leeuwarden Projectnummer 51017765 5 oktober 2023

27/345

Figuur 9 Het initiatievenkompas dat de gemeente Leeuwarden hanteert als leidraad voor de initiatieventafel Bron: Gemeente Leeuwarden.

Diverse vergelijkbare initiatieven van een aanvraag voor een bepaalde functie op een onwenselijke locatie binnen de gemeente Leeuwarden zijn eerder afgewezen zoals: • • • • • • •

Fietsenwinkel op bedrijventerrein de Hemrik Broodjeszaak met bezoek/verblijf mogelijkheid op de Hemrik Warenhuis op de Centrale Supermarkt op agrarisch perceel nabij Stiens Keukenzaak op Elfstedenpark (WTC gebied) Meubelzaak op Elfstedenpark Huishoudelijke artikelen en speelgoedwinkel op Elfstedenpark.

Toekomstbestendigheid van de stad De gemeente Leeuwarden investeert in de stad Leeuwarden doormiddel van de Agenda Binnenstad Leeuwarden (2021 – 2028)16. Aan de hand van de agenda tracht de gemeente om een vitale binnenstad te creëren. De recente gebeurtenissen en ontwikkelingen (denk aan de coronacrisis en de opkomst van de online economie) vragen om een herziening van het gebruik van de binnenstad en een nieuwe focus op het belang van een vitale binnenstad.

6.2

Conclusie: minst beperkende maatregel

De gemeente Leeuwarden en andere stakeholders hanteren een grote verscheidenheid aan uiteenlopende maatregelen om de vestigingsmogelijkheden voor bedrijven c.q. het ondernemersklimaat op Industrieterrein Leeuwarden Oost en De Hemrik te versterken. Zo is bijvoorbeeld actief geïnvesteerd in de infrastructuur op en rondom de bedrijventerreinen in de gemeente en het aantrekken van de juiste gebruikers op de bedrijven 16

https://www.leeuwarden.nl/wp-content/uploads/2022/10/Agenda-binnenstad-2021-2028.pdf

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beoordeling supermarktinitiatief Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik, Gemeente Leeuwarden Projectnummer 51017765 5 oktober 2023

28/345

terreinen. Daarnaast zijn er ook veel maatregelen getroffen ter behoud en versterking van de hoofdwinkelstructuur. De maatregelen zijn in lijn met het gevoerde beleid ten aanzien van bedrijventerreinen en detailhandel (zie paragraaf 2.3). De gemeente Leeuwarden hanteert daarmee een coherent en systematisch beleid. Het loslaten van de geldende bestemmingsplanregeling zal leiden tot verkleuring van Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik. Mede door de lagere huurlasten (“following the lower costs”) zal reguliere detailhandel zich hier vestigen, supermarkten voorop. Diverse concrete voorbeelden tonen aan dat dit niet alleen een mogelijkheid is, maar in de praktijk daadwerkelijk optreedt. Sterker nog, in de afgelopen 10 jaar was de (relatieve) groei van het aantal supermarktmeters nergens zo groot als op bedrijventerreinen en grootschalige detailhandelslocaties. Met andere woorden: locaties zoals Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik zijn kwetsbaar voor verkleuring want het zijn gewenste vestigingslocaties voor reguliere detailhandelsbedrijven. Vestiging van reguliere detailhandel leidt tot afname van de vestigingsmogelijkheden voor Bedrijven. Dit terwijl de gemeente Leeuwarden een druk ervaart op de bestaande ruimte voor Bedrijven.

Het loslaten van de bestemmingsregeling en het toestaan van reguliere detailhandel op Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik leidt niet alleen tot een afname van de vestigingsmogelijkheden voor Bedrijven en verslechtering van het ondernemersklimaat voor bedrijven, maar heeft ook nadelige gevolgen voor de bestaande fijnmazige winkelstructuur. De vestiging van reguliere detailhandel zou het perspectief van eventuele gewenste versterking van de detailhandel in de omliggende winkelclusters aanzienlijk verslechteren. Daar komt bij dat detailhandel in het huidige tijdsgewricht onder druk staat. Steeds meer bestedingen in zowel de dagelijkse als niet-dagelijkse sector vinden online plaats. Tot slot blijkt dat het loslaten van de bestemmingsregeling en het toestaan van reguliere detailhandel ook grote effecten kan hebben op de bereikbaarheid en verkeersveiligheid. Kortom de bestemmingsregeling kan niet worden gemist om de nagestreefde doelen te bereiken. Het ondersteunende beleid inzetten als flankerend beleid zal desondanks niet voorkomen dat de bedrijventerreinen verkleuren, waardoor de daar gevestigde bedrijvigheid onder druk komt te staan. Gelijktijdig gebeurt hetzelfde met de fijnmazige detailhandelsstructuur. Voordelen van concentratie verdwijnen. De planregel beschermt effectief de leefbaarheid van de woonwijken in Leeuwarden.

Tenslotte heeft het loslaten van de bestemmingsregeling mogelijk ook grote effecten op de bereikbaarheid en verkeersveiligheid.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beoordeling supermarktinitiatief Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik, Gemeente Leeuwarden Projectnummer 51017765 5 oktober 2023

29/345

Bijlage 1: Planbeschrijving bestemmingsplan In hoofdstuk 5 op de toelichting op Bestemmingsplan Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd: • • • • • • • • • • • • • •

Bedrijven worden mogelijk gemaakt binnen de categorieën “Bedrijventerrein – 1” op Oost of “Bedrijventerrein – 2” op De Hemrik in verband met de mogelijkheden ten opzichte van eventuele detailhandel op De Hemrik. De maximaal mogelijke milieucategorie wordt per deelgebied vastgelegd en mogelijk gemaakt. Risicovolle bedrijven worden specifiek geregeld in het gebied in verband met risico’s van de externe veiligheid. Functies die van oorsprong niet aanwezig zijn op een bedrijventerrein worden specifiek geregeld. Detailhandel in de ABC-goederen wordt alleen toegestaan op het bedrijventerrein De Hemrik. Perifere detailhandel is op De Hemrik enkel met een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan toegestaan, en alleen mogelijk langs de hoofdroutes met specifieke voorwaarden (afmeting en functie). Voor windturbines en antennemasten zijn uitzondering op de maximale bouwhoogte mogelijk. Daarnaast is uitbreiding van het aantal windturbines in het gebied niet mogelijk. Versterking van de duurzaamheidsambities van Leeuwarden worden planologisch mogelijk gemaakt. Bedrijfswoningen worden specifiek aangeduid en nieuwe bedrijfswoningen worden niet toegestaan in het gebied. Binnen de genoemde bestemmingen zijn aanverwante en ondergeschikte voorzieningen mogelijk (zoals ontsluitingswegen, voetpaden, groen en parkeerplaatsen).

Het bedrijventerrein kent grote bouwvlakken voor maximale flexibiliteit voor het plaatsen van bebouwing. Bij de bedrijfsbestemming is een maximaal bebouwingspercentage opgenomen om zo ruimte te laten voor bijvoorbeeld parkeren op eigen erf. De maximale bouwhoogte is voor de beide bedrijventerreinen verschillend geregeld. In Oost geld per gebied een verschillende maximale bouwhoogte, terwijl dit in Hemrik meer uniform is. Het wijzigingsplan voor de ontwikkeling van het voormalige FVC terrein is vastgesteld en wordt exact overgenomen in dit bestemmingsplan.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beoordeling supermarktinitiatief Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik, Gemeente Leeuwarden Projectnummer 51017765 5 oktober 2023

30/345

Bijlage 2: Distributieve analyse Bij de distributieve berekeningen voor de supermarktsector zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: •

•

•

•

•

Draagvlak. Voor het draagvlak is uitgegaan van het inwoneraantal van CBS Statline (2022). Voor de gemeente als geheel komt dit uit op een inwoneraantal van 125.504. Naar de toekomst toe zal de gemeente tot 2035 doorgroeien naar een inwoneraantal van 131.160 (+4,5%) op basis van cijfers van Primos (2023). Bestedingen. Jaarlijks geldt een bestedingscijfer van € 2.183 per persoon in fysieke supermarkten (exclusief BTW). Deze cijfers zijn gebaseerd op de meest recente gegevens over bestedingen van INretail & Panteia (Omzetkengetallen, 2022). Het gemiddelde inkomen per persoon in de gemeente Leeuwarden ligt 12,7% lager, dan het landelijk gemiddelde. Hierdoor ligt het feitelijke bestedingsbedrag aan supermarkten van inwoners van beide onderzoeksgebieden lager. De bestedingen zijn hiervoor gecorrigeerd (met een prijselasticiteit van 0,4 voor de dagelijkse sector). De bestedingen worden constant verondersteld richting 2035. Koopstromen. In 2017 is er een koopstromenonderzoek uitgevoerd voor de gehele provincie Friesland (door Broekhuis Rijs Advisering). Doordat o.a. de gemeentegrenzen sinds 2017 zijn gewijzigd, de koopstromen zijn berekend op niveau van kernen (en niet gemeenten) en de toevloeiing voor de dagelijkse niet bekend is biedt dit koopstromenonderzoek onvoldoende houvast voor een distributieve toets op gemeente en stadsniveau.

Voor het Retailkader uit 2022 zijn de gegevens als basis gebruikt voor het opstellen van de kooporiëntaties. Voor de distributieve berekening voor de supermarktsector in beide onderzoeksgebieden zal gebruik worden gemaakt van de kooporiëntaties die ook gebruikt zijn in het Retailkader uit 2022. Dit betekent dat uitgegaan wordt van een koopkrachtbinding van 95% en een koopkrachttoevloeiing van 10%. We veronderstellen dat de koopstromen constant blijven tot 2035. Vloerproductiviteit. De gemiddelde vloerproductiviteit geeft aan wat een gemiddelde fysieke supermarkt per jaar en per m² wvo omzet. In Nederland is de gemiddelde vloerproductiviteit in supermarkten € 8.589 per m² wvo per jaar (exclusief BTW). Dit cijfer is gebaseerd op de meest recente gegevens over bestedingen van INretail en Panteia (omzetkengetallen, 2022). Huidig supermarktaanbod. Het huidige aantal supermarktmeters in de gemeente Leeuwarden betreft 40.659 m² wvo.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beoordeling supermarktinitiatief Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik, Gemeente Leeuwarden Projectnummer 51017765 5 oktober 2023

31/345

Parameters

Huidige situatie (2023)

2035

Inwoners

125.504

131.160

Bestedingen per hoofd in € (Panteia, 2022) € 2.183

€ 2.183

Bestedingspotentieel in € mln.

€ 268

€ 280

Bestedingspotentieel in € mln., incl. inkomenscorrectie

€ 255

€ 266

Koopkrachtbinding

95%

95%

Gebonden bestedingen in € mln.

€ 242

€ 253

Koopkrachttoevloeiing

10%

10%

Omzet door toevloeiing in € mln.

€ 27

€ 28

Totale bestedingen in € mln.

€ 269

€ 281

Gemiddelde vloerproductiviteit in € per m² wvo (Panteia, 2022)

€ 8.589

€ 8.589

Gerealiseerde vloerproductiviteit/functioneren

€ 6.612

€ 6.910

Haalbaar aanbod in m² wvo

31.301

32.712

Aanbod in m² wvo

40.659

40.659

Uitbreidingsruimte in m² wvo

-9.358

-7.947

Tabel 4 Distributieve berekening Bron: Sweco

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beoordeling supermarktinitiatief Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik, Gemeente Leeuwarden Projectnummer 51017765 5 oktober 2023

32/345

Bijlage 3: Begrippenlijst Bedrijven Bedrijven op het gebied van productie, groothandel, transport, logistiek, constructie, ontwerp, en dergelijke. Bruto vloeroppervlakte (bvo) Dit betreft de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten (volgens NEN 2580) op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen. Buitenstad Onder de Buitenstad vallen alle (winkel)gebieden die Locatus rekent tot het hoofdwinkelgebiedstype 1) Verspreide bewinkeling en 2) Overig, Grootschalige concentraties en Speciale (winkel)gebieden. Centrumgebieden Tot de Centrumgebieden behoren alle centrale winkelgebieden (van dorpscentra tot de binnensteden) en alle ondersteunende winkelgebieden (de buurt-, wijk en stadsdeelcentra). Samen vormen deze winkelgebieden de reguliere winkelstructuur. Grootschalige concentratie Concentratie van 5 of meer verkooppunten in de Detailhandel met een gemiddeld winkelverkoopvloeroppervlak per winkel van minimaal 500 m². Het aanbod moet minimaal voor 50% doelgericht zijn. Dit betekent dat minimaal de helft van het winkelverkoop-vloeroppervlak van het betreffende winkelgebied zich richt op de branches "dier en plant", "bruin- en witgoed", "fietsen- en autoaccessoires", "doe-het-zelf" of "wonen".

Leegstand Een unit/verkooppunt/pand met een commerciële bestemming, zonder dat daar een functie is gevestigd. Een leegstaand pand kan in het verleden een winkel zijn geweest, maar ook een andere functie hebben gehad (zoals bijvoorbeeld een ambacht, horeca of dienstverlening). Ook bij eventuele invulling van het pand kunnen naast een winkel ook andere functies gevestigd worden. PDV cluster PDV cluster, een kleinere concentratie van perifere detailhandelsvestigingen van drie of meer verkooppunten in de branchegroepen In/Om Huis met een ondergrens van 1.000 m² bvo per vestiging (samen minimaal 3.000 m² bvo) met een (boven)lokaal bereik (in beginsel minimaal 50.000 inwoners binnen 5 tot 10 kilometer). Speciaal (winkel)gebied Winkelgebieden die niet tot de reguliere (onder andere binnensteden en wijk- en buurtcentra) en grootschalige concentraties behoren, worden aangemerkt als speciaal winkelgebied. Veelal zijn dit winkelgebieden rondom een station of winkelgebieden met een speciaal thema. Designer Outlet Center in Roermond, Stationsplein Breda en Luchthaven Schiphol zijn bijvoorbeeld in deze categorie opgenomen. Verspreide bewinkeling Alle verkooppunten die niet tot een winkelconcentratie (volgens de indeling van Locatus) behoren. Hiertoe behoren solitaire verkooppunten en de concentraties van 4 verkooppunten of minder, of van 2 winkels inclusief een supermarkt.

Binnen Verspreide bewinkeling is er een driedeling naar verkooppunten: • • •

Binnen de bebouwde kom Buiten de bebouwde kom Bedrijventerreinen

Winkelvloeroppervlak (wvo)

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beoordeling supermarktinitiatief Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik, Gemeente Leeuwarden Projectnummer 51017765 5 oktober 2023

33/345

Het winkelvloeroppervlakte betreft het winkeloppervlakte wat in gebruik is voor de directe verkoop van goederen. Het betreft het voor de klant toegankelijke verkoopruimte van de winkel, oftewel het totale bedrijfsvloeroppervlakte minus eventueel kantoor-, personeels- en magazijnruimte, toiletten etc.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beoordeling supermarktinitiatief Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik, Gemeente Leeuwarden Projectnummer 51017765 5 oktober 2023

34/345