Agendabundel

Voorliggend plan is met name van lokale betekenis en raakt niet de door de provincie gestelde provinciale belangen. Wel draagt het bij aan meer generieke doelen zoals een vitale en veerkrachtige omgevingen, behoud van gebiedskarakteristieken en een gezonde en klimaatadaptieve leefruimte. Dit plan voorziet in de herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied. Het plan doet recht aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en is daarmee in overeenstemming met het provinciale beleid. Verordening Romte Fryslân In 2014 is de Verordening Romte Fryslân vastgesteld en deze is in 2018, 2020 en 2021 partieel herzien. De beoogde ontwikkeling van het realiseren van een woning wordt gezien als stedelijke ontwikkeling binnen een regionaal centrum, maar buiten bestaand stedelijk gebied (zie hierna). In de Verordening Romte is een aantal regels van toepassing op het plangebied, die gericht zijn op het behoud en de versterking van de ruimtelijke kwaliteit en bieden van voldoende ontwikkelruimte voor wonen, bedrijvigheid en functies binnen Grou. De provincie stelt voor Grou onder andere dat opwaardering van het waterfront en overige kwalitatieve verbeteringen bijdragen aan het recreatieve imago en de verdere ontwikkeling van Grou als belangrijke watersportkern met bijbehorende voorzieningen. Het voorliggende initiatief past naar aard en omvang in deze bepalingen.

Uit de kaart 'Begrenzing bestaand stedelijk gebied' (zie paarse cirkel op onderstaande afbeelding) blijkt dat het plangebied niet is gelegen in 'bestaand stedelijk gebied'. Nieuwe bebouwing in het plangebied is hiermee niet zondermeer mogelijk. Op grond van artikel 1.1.1. lid 2 kan in een ruimtelijk plan een uitbreidingslocatie aansluitend op bestaand stedelijk gebied (zoals hier het geval is) worden toegestaan.

Artikel 2.1.1 ruimtelijke kwaliteit

Woning Minne Finne

25

1.

2.

3.

De plantoelichting van een ruimtelijk plan voor een uitbreidingslocatie of voor het landelijk gebied omvat een ruimtelijke kwaliteitsparagraaf waarin, voor zover noodzakelijk, wordt aangegeven op welke wijze: a. het plan rekening houdt met de draagkracht van het landschap voor de opvang en inpassing van nieuwe functies, op grond van een analyse van de samenhang van de ondergrond, netwerken en nederzettingspatronen; b. het plan invulling geeft aan de blijvende herkenbaarheid van de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten, zijnde de structuren van provinciaal belang zoals die, met inbegrip van een richtinggevend advies, per deelgebied of gebiedsoverschrijdend zijn omschreven in de structuurvisie Grutsk op 'e Romte. Een ruimtelijk plan dat betrekking heeft op landelijk gebied stelt zo nodig regels die ertoe strekken dat de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten als bedoeld in het eerste lid, sub b, herkenbaar blijven. Een ruimtelijk plan voor het landelijk gebied dient te voorzien in een zorgvuldige inpassing van een uitbreidingslocatie binnen de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten, zoals bedoeld in het eerste lid, sub b.

Om invulling hieraan te geven, heeft de gemeente voor deze locatie 'stedenbouwkundige randvoorwaarden' opgesteld, die als basis dienden voor de verleende omgevingsvergunning voor het stedenbouwkundige plan Minne Finne en die ook van toepassing zijn op voorliggende ontwikkeling. Hierin zijn de van belang zijnde waarden uit de verordening en uit de structuurvisie Grutsk op 'e Romte vertaald naar het schaalniveau van de planontwikkeling.

Artikel 2.3 Zorgvuldig ruimtegebruik De toelichting bij een ruimtelijk plan dat voorziet in een nieuwe stedelijke functie buiten bestaand stedelijk gebied bevat een verantwoording waaruit blijkt dat toepassing is gegeven van het principe van zorgvuldig ruimtegebruik, waaruit in ieder geval blijkt waarom die functie redelijkerwijs niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Deze motivatie is opgenomen in het 'Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden Juni 2016' dat in de volgende paragraaf is uitgewerkt.

Artikel 3 Wonen 3.1 Woonplan, sub 3.1.1 geeft aan dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Het Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden (juni 2016) bevat een dergelijk goedgekeurd kader voor onderhavige locatie. Op basis van de gemeentelijke programmering (zie volgende paragraaf over gemeentelijk beleid) zijn er op de planlocatie mogelijkheden om de reeds vergunde aantallen mogelijk te maken, ook om de nu beoogde realisatie van 1 in plaats van 2 vrijstaande woningen te realiseren.

Artikel 7.1.1 EHS De locatie ligt niet in de ecologische hoofdstructuur maar wel nabij gronden die zijn aangewezen als EHS. Op grond van artikel 7.1.1 lid 3 van de verordening kan een ruimtelijk plan dat betrekking heeft op gronden nabij EHS nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken wanneer die niet leiden tot een significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van de EHS. In de paragraaf ecologie en de natuurtoets is hier aandacht voor.

26

Woning Minne Finne

Thematische structuurvisie Grutsk op 'e Romte In het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit fan de Romte' worden de 'kernkwaliteiten' van het cultuurhistorische erfgoed en het landschap beschreven. Onder kernkwaliteiten wordt verstaan: die ruimtelijke eigenschappen die zo typisch zijn voor het Friese landschap, dat zij tezamen de ruimtelijke identiteit van Fryslân vormen. Het Streekplan kondigt een nadere uitwerking en waardering aan van deze kernkwaliteiten. In Grutsk op 'e Romte worden landschappelijke en cultuurhistorische structuren van provinciaal belang in samenhang geanalyseerd, gewaardeerd en van een richtinggevend advies voorzien. Het doel hiervan is behoud en verdere ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit door middel van informeren, adviseren en inspireren.

Het totaal aan watersystemen. Van zeer grootschalige tot de zeer fijnmazige watersystemen en van voormalig naar huidige of heropende waterverbindingen Zo mogelijk weer een functie geven aan waterwegen als onderdeel van een groter geheel. Dit draagt bij aan versterking, behoud en verdere ontwikkeling van de watersystemen als geheel. Beleefbaar houden van watersystemen door het open houden van oevers (geen hoog opgaande beplanting) en door oevers openbaar toegankelijk te maken (waar mogelijk). De zichtrelatie tussen Grou en het Pikmeer wordt in de visie specifiek als waarde benoemd (hoofdstuk 11).

Nederzettingen, dorpen en steden in hun omgeving Versterken van de verschijningsvorm van de karakteristieke stedenbouwkundige structuur en bebouwing in en rond de dorpen en steden in de context van het omliggende landschap. De onderlinge verhouding (maat) en samenhang tussen de (cultuurhistorische) onderdelen die een dorps- of stadssilhouet bepalen (zoals kerken, watertorens, fabrieken en dergelijke) handhaven en versterken. Deze maken gezamenlijk de verankering en herkenbaarheid van de structuur van de nederzetting in het landschap mogelijk. Behouden van de fijnmazige nederzettingsstructuur en de open ruimtes (weilandjes, pleintjes, grasvelden). De zichtlijnen die de relatie aangeven tussen de open plekken in de nederzetting en het omliggende landschap respecteren en zo nodig versterken. Bij ruimtelijke ontwikkelingen de kenmerken van de landschapstypen, die in de overgangsgebieden heel kwetsbaar zijn, als uitgangspunt en basis benutten. Deze zorgen voor een stevige verankering van een dorp/stad in het landschap.

Structuur van de nederzettingen, dorpen en steden Versterken van de afleesbaarheid van het ontstaan en de ontwikkeling van de nederzetting, in relatie, oriëntatie, contact of contrast tot het landschap. Versterking tot stand brengen door de intrinsieke onderdelen van de nederzettingsstructuur zoals interne infrastructuur (water, wegen), open ruimten, zichtvelden (van binnen naar buiten en andersom) en de bebouwing zelf te respecteren en als onderlegger te gebruiken in toekomstige ontwikkelingen. De verkavelingsrichting is bepalend en onderlegger bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Laagveengebied Grou en de planlocatie maken deel uit van de in de visie opgenomen deelgebied 'Laagveengebied' (hoofdstuk 11). Van belang daarbinnen zijn o.a. de dorpen met een sterke relatie met vaarten en meeroevers.

Woning Minne Finne

27

3.3

Gemeentelijk beleid

De ruimtelijke en planologische voorwaarden voor de locatieontwikkeling zijn door de gemeente vastgelegd in de notitie “Stedenbouwkundige randvoorwaarden en welstandsrichtlijnen voor Minne Finne, Hellingshaven en Volmawei in Grou.” (gedateerd 19 december 2016). Onderhavig plan geeft invulling aan de daarin vastgelegde stedenbouwkundige criteria en opgenomen woningtypen. De afwijking betreft het aantal woningen, waarbij 1 vrijstaande woning minder gerealiseerd wordt. Omdat dit de kwalitatieve doelen voor het plangebied Minne Finne ten goede komt en versterkt, is deze afwijking ook aanvaardbaar.

Volkshuisvestingsvisie 2021, Leeuwarden: ongedeeld en vitaal! De volkshuisvestingsvisie kent als thema: ongedeelde stad en vitale dorpen. We willen dat de stad en de dorpen toegankelijk blijven voor alle doelgroepen. Realisatie van gemengde buurten is noodzakelijk, omdat die door een gevarieerde woningvoorraad aantrekkelijk zijn voor een brede mix van inkomensgroepen. Hiermee vergroten we niet alleen keuzevrijheid voor lagere inkomens, maar dragen we actief bij aan een ongedeelde samenleving. Gereguleerde huurwoningen van corporaties en particuliere verhuurders vallen onder de werkingssfeer van deze visie. De visie is daarom niet van toepassing op onderhavig particulier bouwinitiatief.

Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden Juni 2016 Leeuwarden staat de komende decennia voor een grote bouwopgave. Het aantal inwoners blijft nog lange tijd stijgen en het aantal huishoudens stijgt zelfs sneller. De gemeente moet de woningvoorraad flink uitbreiden. Het karakter van de groei is meer alleenstaanden, minder jongeren en meer ouderen. Dit vraagt om een geactualiseerde kijk op waar woningbouw nodig en gewenst is.

Het Leeuwarder woonbeleid omvat verschillende thema's en is vastgelegd in een aantal afzonderlijke beleidsproducten. De gemeente kiest voor aparte producten omdat elk thema zijn eigen dynamiek en tijdshorizon heeft en verschillende stakeholders kent. Het beleid voor de sociale huursector is verwoord in de gezamenlijke volkshuisvestingsvisie 'Nieuw Leeuwarder Bestek 2016 – 2020'. De gemeentelijke ambities ten aanzien van verduurzaming en omgevingskwaliteit zijn vastgelegd in de wijken-aanpak en in Groen Werkt 2.0.

De gemeenteraad heeft in 2015 gekozen voor een actualisatie van het woningbouwbeleid om hiermee kaders op te stellen voor nieuwe ontwikkelingen. De grootste demografische ontwikkelingen zijn: Doorgaande groei bevolking Sterkere groei aantal huishoudens (per 10 nieuwe inwoners gemiddeld 7 woningen nodig) Groei concentreert zich in de stad, dorpen stabiliseren of krimpen Groei door toename aantal eenpersoonshuishoudens Toename van de vergrijzing Aantal studenten lijkt te stabiliseren Aandeel hoogopgeleiden in bevolking groeit Op termijn groei vraag wonen met zorg De basis van ons woonbeleid is de vraag naar woonruimte. De gemeente voorziet voor de komende decennia

28

Woning Minne Finne

nog bevolkingsgroei voor de gemeente Leeuwarden. Deze groei is niet gelijk verdeeld over de hele gemeente en geldt niet voor alle type woningen. De groei is voornamelijk te verwachten in het stedelijke gebied en de uitleglocaties bij Leeuwarden. Voor de meeste dorpen verwacht de gemeente afnemende vraag of stabilisatie van de vraag. De groei geldt vrijwel alleen voor eenpersoonshuishoudens. De gemeente verwacht geen grote veranderingen (zowel in groei of krimp) van andere huishoudenstypen.

Overigens constateert de gemeente dat het merendeel van de huishoudens met een lichte zorgvraag in een reguliere woning woont en dat voor deze huishoudens er in die zin geen aanleiding en noodzaak is om te verhuizen naar een specifieke woonzorglocatie. De gemeente kiest voor een flexibel sturingsinstrument dat ruimte biedt om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen. Daarom is gekozen voor een kader waarbinnen marktpartijen de ruimte hebben om nieuwe initiatieven te ontwikkelen.

Met dit beleidskader legt de gemeente voor de komende vijf en 10 jaar de volgende keuzes vast: 1. 2.

3. 4. 5. 6. 7.

8. 9.

Bouwruimte creëren voor het bouwen van bruto ca. 4.500 woningen, waarmee we de groei van ongeveer 3.500 huishoudens faciliteren en de verwachte sloop van circa 1.000 woningen compenseren. In het stedelijk gebied wil de gemeente ca 2.750 woningen toevoegen. Woningbouw concentreren we voor circa 70% in het gebied dat op kaart 1 van de bijlage weergegeven is. In het stedelijk gebied buiten de kaart, werkt de gemeente alleen mee aan woningbouw wanneer dit de leefbaarheid in het gebied vergroot, er sprake is van herstructureringsopgave of gewenste herbestemming overige bebouwing. Voor de nieuwbouwlocaties De Zuidlanden en Blitsaerd ziet de gemeente een vraag van ongeveer 1.400 woningen voor de periode tot en met 2020. Voor de dorpen ziet de gemeente een behoefte van 250 woningen in tien jaar. De gemeente verleent in beginsel geen medewerking aan nieuwe woonbestemmingen op onbebouwde grond in en buiten bestaand stedelijk gebied. Er is een overaanbod aan kleine, reguliere woningen. De gemeente werkt alleen mee aan woningbouwplannen voor woningen boven 65 m². Voor studentenhuisvesting (woonruimte kleiner dan 30 m²) ziet de gemeente een maximale vraag van circa 1.400 woningen. De gemeente werkt alleen mee aan studentenhuisvesting in de binnenstad, bij de Kenniscampus en in de zone bij de Watercampus/ Van Hall Instituut, conform kaart 3 van de bijlage.

De gemeente werkt zeer beperkt mee aan het uitbreiden van het aantal nieuwe zorgwoningen. Toevoegingen moeten vooral nabij bestaande voorzieningen plaatsvinden. De gemeente werkt mee aan bijzondere woonvormen en bijzondere manieren van ontwikkeling .

Het verleden leert dat de woningmarkt veel verschillende fasen kent, waarbij de overgang van de ene naar de andere fase lastig te voorspellen is. De gemeente blijft ontwikkelingen op de markt monitoren en in nauw overleg met marktpartijen. Indien daar aanleiding toe is, actualiseert de gemeente dit beleidskader.

Dorps wonen De huidige dorpen maken (anno 2018) in Leeuwarden 15% van de bevolking en 14% van de woningvoorraad uit. De groei van de bevolking en woningvoorraad heeft zich de afgelopen jaren vooral in de stad Leeuwarden geconcentreerd. De gemeente heeft geen aanwijzingen dat dit in de komende jaren wezenlijk gaat veranderen. Desalniettemin wil de gemeente wel ruimte bieden om een bij de schaal en aard passende uitbreiding van de woningvoorraad van de dorpen te bieden. In de dorpen wil de gemeente vooral consolideren en de kwaliteit behouden. De gemeente tornt niet aan de bestaande uitbreidingslocaties in de dorpen. Wanneer zich kansen in de dorpen voordoen, wil de gemeente deze benutten. Grou heeft met zijn voorzieningenaanbod en goede sociale woningvoorraad een

Woning Minne Finne

29

centrumfunctie. Dit ziet de gemeente als tweede kerngebied. De bouwopgave voor Grou is in onderstaand schema weergegeven.

Aldus is de woningbouwopgave voor het te ontwikkelen gebied rond Volmaweg, Minne Finne en Hellingshaven meegenomen in de invulling van de behoefte binnen de gemeente.

30

Woning Minne Finne

Hoofdstuk 4

Planbeschrijving

Reeds enige tijd zijn er bouwactiviteiten op de Minne Finne te Grou. Er zijn al enkele woningen gereed, en er zijn er zelfs al bewoond. De bouw van deze woningen is ruimtelijk mogelijk gemaakt aan de hand van de voor dit gebied door de gemeenteraad vastgestelde stedelijke randvoorwaarden en door de door het college van b&w verleende omgevingsvergunning. Deze randvoorwaarden voorzien uiteindelijk in het oprichten van 11 woningen aan de Hellingshaven, en 4 woningen direct gelegen aan het Pikmeer. Voorliggend plan voorziet erin om de 2 middelste van de 4 geplande vrijstaande woningen aan het meer te vervangen door 1 vrijstaande woning op een ruim kavel.

Planvoornemen nieuwe woning (bron: Driessen Architectuur)

Bij het tot stand komen van de stedelijke randvoorwaarden is er veel aandacht geweest voor behoud en versterking van het stads- en dorpsgezicht van het karakteristieke Grou. Met name de zichtlijnen vanaf het water op de dorpskern en de daarin markant aanwezige St.Piterkerk zijn daarin, zeer terecht, een zwaarwegend thema geweest, en hebben dan ook de juiste aandacht gekregen.

Echter, lopende het project en als gevolg van voortschrijdend inzicht, is geconstateerd dat er door realisatie van de 4 villa's met de daarbij behorende bergingen/boothuizen, toch een vrij forse verdichting ontstaat aan de waterzijde, hetgeen in mindere mate recht doet aan de gestelde uitgangspunten ten aanzien van zicht(lijnen). Omdat er op dit moment nog kavels aan het water onbebouwd zijn, is besloten het stedenbouwkundig plan op dit punt aan te passen en te verzoeken om een omgevingsvergunning voor afwijking van de eerder vergunde situatie, ter realisatie van 1 villa tussen 2 andere vrijstaande villa's, daar waar er 2 vergund zijn.

Initiatiefnemer heeft het plan opgepakt om 3 kavels samen te voegen tot twee kavels, waarvan het oostelijke

Woning Minne Finne

31