3.-NOVEX-De-impact-van-de-Lelylijn-op-de-woningmarkt-Companen

Groningen en Leeuwarden als stedelijke agglomeraties Binnen de regio is Groningen de belangrijkste stedelijke agglomeratie, gevolgd door Leeuwarden. Groningen is de economische motor van noordelijk Nederland. Het is met circa 238.000 inwoners de grootste gemeente en telt bijna 170.000 banen. Daarnaast volgen ongeveer 100.000 leerlingen en studenten onderwijs11 in Groningen. De stad speelt een belangrijke rol in de regio op het gebied van werkgelegenheid, onderwijs, cultuur, zorg en (maatschappelijke) voorzieningen. Daarmee heeft de stad een grote aantrekkingskracht op mensen vanuit de brede regio. Deze aantrekkingskracht zorgt ervoor dat er al jaren sprake is van een forse druk is op de woningmarkt in de stad. De komende jaren ligt er in Groningen dan ook een forse opgave om de woningbouwproductie te verhogen. Leeuwarden is de tweede stad in de regio, en de grootste stad in Fryslân, en telt ruim 127.000 inwoners en ruim 80.000 banen. In Leeuwarden zijn het openbaar bestuur en de zakelijke dienstverlening belangrijke sectoren. Voor Leeuwarden geldt dat de stad naar verhouding meer functies/voorzieningen heeft dan je op basis van de omvang zou verwachten ten opzichte van vergelijkbaar steden in de Randstad en Noord-Brabant12. Een verklaring hiervoor is dat Leeuwarden binnen de regio minder ‘hinder’ ervaart van concurrentie met andere steden.

Door het versterken van de relatie met Groningen en de rest van de regio kan de positie van Leeuwarden verstevigd worden.

Jongeren trekken naar de stad De agglomeratiekracht is te zien in de verhuisbewegingen naar leeftijd. Vooral jongeren trekken naar de (grote) steden. Werk, studie in combinatie met het stedelijke voorzieningenniveau spelen een belangrijke rol in deze keuze. Deze ontwikkeling speelt een belangrijke rol in de groei en leeftijdssamenstelling van stedelijke gebieden. Binnen noordelijk Nederland zijn Groningen en Leeuwarden de enige twee gemeenten die structureel jongeren in de leeftijd 15 tot 25 jaar aantrekken. In de andere gemeenten is er juist sprake van een vertrekoverschot in deze leeftijdsgroep (zie bijlage 3). Daar staat tegenover dat beide gemeenten mensen in de leeftijd van 25 tot 40 jaar per saldo zien vertrekken. Het gaat om studenten die na hun studie de stad verlaten, maar ook om jonge gezinnen die graag buiten de stad willen wonen.

11 Gemeente Groningen. Omgevingsvisie ‘Levende ruimte’ (december 2021) 12

Platform31. De concurrentiepositie van Nederlandse steden (maart 2015)

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

27

Figuur 2.10: Migratiesaldo naar leeftijdsklasse Leeuwarden en Groningen, 2018-2022 Leeuwarden

Groningen

800 600 400 200 0 -200 -400 -600

4000 2000 0 -2000 -4000 0-15jr

15-25jr

25-40jr

40-65jr

2018

2019

2020

2021

65+jr 2022

0-15jr

15-25jr

25-40jr

2018

2019

2020

40-65jr 2021

65+jr

2022

Bron: CBS, 2023

De komende jaren groeit het aantal huishoudens In de onderstaande tabel is de verwachte bevolkingsontwikkeling in beeld gebracht voor de periode tot en met 2050. Voor Fryslân en Flevoland is de provinciale prognose als basis gebruikt. Voor de provincie Groningen is uitgegaan van de prognose van de gemeente Groningen en voor de overige gemeenten van de Primos-prognose (2023). De gemeente Groningen stelt jaarlijks een eigen maatwerkprognose13 op. Uit de bevolkingsprognoses blijkt dat tot 2035 in alle provincies sprake is van een groei van het aantal inwoners. De provincie Flevoland groeit het hardst in de komende jaren. Het gaat om een groei van bijna 96.000 inwoners in de periode tot 2035 en nog eens ruim 101.000 inwoners in de periode daarna. In de provincie Groningen is er in de periode na 2035 sprake van een beperkte groei van het aantal inwoners (+6.380 inwoners) en deze groei komt voort uit de groei van de stad Groningen. In de overige gemeenten is namelijk sprake van een daling van het aantal inwoners. Ook in de provincie Fryslân zal na 2035 de bevolking in omvang afnemen.

Tabel 2.4: Bevolkingsprognose, 2023-2035-2050 2023 2035 2050 2023-2035 2035-2050 Provincie Groningen 593.060 614.990 621.370 +21.930 +6.380 Provincie Fryslân 655.880 662.320 643.860 +6.440 -18.460 Provincie Flevoland 445.660 541.640 643.310 +95.980 +101.670 Bron: Primos 2023, provincie Fryslân 2022, provincie Flevoland 2022, gemeente Groningen 2022, bew. Companen

In de periode tot 2035 neemt het aantal huishoudens in de drie provincies toe met +86.250 huishoudens. In Flevoland is de groei geraamd op +48.070 huishoudens en in Groningen op +23.500 huishoudens. De verwachte groei in Fryslân ligt met +14.680 iets lager. In de periode na 2035 blijft het aantal huishoudens in Flevoland fors groeien (+49.290). In Groningen is er nog sprake van een beperkte groei en in Fryslân zal het aantal huishoudens zelfs iets dalen. Tabel 2.5: Huishoudensprognose, 2023-2035-2050 2023 2035 2050 2023-2035 2035-2050 Provincie Groningen 303.470 326.970 335.240 +23.500 +8.270 Provincie Fryslân 301.260 315.940 310.740 +14.680 -5.200 Provincie Flevoland 181.740 229.810 279.100 +48.070 +49.290 Bron: Primos 2023, provincie Fryslân 2022, provincie Flevoland 2022, gemeente Groningen 2022, bew. Companen

13 De prognose van de gemeente Groningen is doorgerekend voor de periode 2022 tot 2042. Voor dit onderzoek is de ontwikkeling

geëxtrapoleerd naar 2050.

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

28

Van de gemeenten gelegen aan het tracé van de Lelylijn zijn met name Lelystad, Noordoostpolder en Groningen de gemeenten waarvan het aantal huishoudens relatief het sterkst groeit in de komende jaren. In De Fryske Marren, Smallingerland en Westerkwartier is na 2035 een daling van het aantal huishoudens geprognosticeerd. Figuur 2.11: Groei aantal huishoudens per gemeente, 2023-2035-2050

Bron: Primos 2023, provincie Fryslân 2022, provincie Flevoland 2022, gemeente Groningen 2022, bew. Companen

Beleid om woningbouw te verspreiden over de regio De overheid speelt een belangrijk rol in het aanbod van woningen en de plaats waar deze woningen worden gebouwd. In de afgelopen decennia heeft de rijksoverheid een steeds minder sturende rol op zich genomen. Er was geen centrale sturing en de woningbouw was vooral decentraal georganiseerd. Provincies en gemeenten waren primair verantwoordelijk voor woningbouw. De afgelopen periode is hier een omslag in gekomen en voert de Rijksoverheid een sterke regie op de woningmarkt. Provincies en gemeenten krijgen ook steeds meer instrumenten om te sturen op de woningmarkt. Nationale Woon- en Bouwagenda In de Nationale Woon- en Bouwagenda en het Programma Woningbouw heeft de Rijksoverheid in het voorjaar van 2022 aangegeven hoe zij de grote bouwopgave wil realiseren. Om voldoende volume te kunnen maken zet het (nu demissionaire) kabinet in op ontwikkeling van grote bouwlocaties. Vermoedelijk zijn deze locaties onvoldoende en zullen voor de periode vanaf 2030 nieuwe locaties aangewezen moeten worden. Om het geschikte woningaanbod in ons land te vergroten worden in alle overheidslagen, in samenwerking met betrokken partners, forse inspanningen voorgenomen. De Rijksoverheid heeft daarbij in belangrijke mate de regie naar zich toegetrokken. Het meest in het oog springend zijn de Woondeals, die in alle provincies zijn gesloten.

Deze hebben een looptijd tot en met 2030. Verwacht wordt dat in de toekomst ook afspraken zullen worden gemaakt voor de periode na 2030 en dat dan mogelijk soortgelijke aantallen aan de orde kunnen zijn14.

14 Zie NOS-nieuws 17-10-2023: demissionair minister De Jonge zegt in de Telegraaf dat er na 2030 landelijk minstens nog een miljoen

woningen gebouwd moeten worden.

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

29

Contourennotitie Nota Ruimte Vooruitlopend op het verschijnen van de nieuwe Nota Ruimte heeft de demissionaire minister De Jonge de Contourennotitie Nota Ruimte opgesteld. Hierin zijn keuzevraagstukken op het gebied van energie, natuur, woningbouw, landbouw, economie en infrastructuur benoemd. De notitie geeft aan dat er zeven regio’s zijn waar verstedelijkingsstrategieën worden opgesteld en worden uitgevoerd. In de contourennotitie is opgenomen dat er meer regio’s zijn met kansen voor een verdere schaalsprong: Eindhoven, Stedendriehoek, Twente, Zuid-Limburg en een verdere uitloop van de verstedelijkingsstrategie Groningen-Assen naar Emmen. Er zijn daarnaast regio’s die goed in balans zijn na uitvoering van de verstedelijkingsgebieden in de NOVEX-gebieden en die door kunnen ontwikkelen op basis van autonome groei: de regio’s Breda-Tilburg, Den Bosch, Arnhem-Nijmegen, Foodvalley en Zwolle. In de regio’s Achterhoek, Fryslân, Kop van Noord-Holland en Zeeland zal, zo geeft de notitie aan, gewerkt moeten worden aan lokaal herstel van de balans tussen wonen, werken en voorzieningen, in samenhang met mobiliteit en groen in en om de stad. De Contourennotitie Nota Ruimte zet, waar het de verstedelijking en het wonen betreft, stevig in op verdere verduurzaming.

Hij kiest dan ook nadrukkelijk voor woningbouw op goed bereikbare inbreidingslocaties, zoals stationsgebieden, verdichting door gebiedstransformaties, menging van wonen, werken en voorzieningen, verduurzaming van de bestaande bebouwing en de klimaatbestendige en groene inrichting van de openbare ruimte15.

Relatie tussen wonen en werken is complex Bij de groei van de bevolking speelt de ontwikkeling van (voldoende) werkgelegenheid een belangrijke rol. Om extra inwoners aan te trekken zal ook de werkgelegenheid moeten toenemen. De vraag is dan ook welke relatie wonen en werken heeft. Uit de literatuur blijkt dat het functioneren van de woningmarkt invloed heeft op het functioneren van de arbeidsmarkt en andersom. De relatie tussen wonen en werken is echter complex en afhankelijk van het schaalniveau, van vestigingsmotieven van mensen en economische clusters, van aanwezige voorzieningen, woon- en werkmilieus en van de bereikbaarheid van het gebied. In onderzoek van de SER16 wordt gesteld dat een stroef functionerende woningmarkt het functioneren van de arbeidsmarkt in de weg zit. Dit leidt tot meer mismatches en relatief lange afstanden voor het woon-werkverkeer. Dit is bijvoorbeeld het geval in delen van de Randstad waar het voor lage en middeninkomens moeilijk is om de woningmarkt te betreden. Zij wijken daarom uit naar randgemeenten waar de kansen op de woningmarkt groter zijn. In hetzelfde onderzoek wordt aangegeven dat de bereikbaarheid van voldoende en goede banen een belangrijke rol speelt in de aantrekkelijkheid van regio’s. Daarmee beïnvloedt de arbeidsmarkt de woningmarkt. Voor veel mensen hangt de keuze van een (andere) baan enigszins samen met de huidige woonplaats.

Mensen wonen in het algemeen graag in de nabijheid van hun werk. Voor zogenaamd stuwende werkgelegenheid (zoals industrie en zakelijke dienstverlening) geldt overwegend: eerst werken dan wonen. Voor de ondersteunende economische activiteiten (zoals zorg en onderwijs) geldt eerder het omgekeerde: eerst wonen dan werken 17. Uit het onderzoek van PBL18 komt naar voren dat buiten de Randstad het patroon dat waar woningen gebouwd worden ook banen ontstaan niet automatisch het geval is. Met name ook omdat de intermediaire zone vaak overloopgebieden zijn voor de Randstad om in te wonen. Dit geldt in belangrijke mate voor Flevoland.

15

BZK. Contourennotitie Nota Ruimte (2023), p. 38.

16 SER. Hoe wonen werkt, een sociaal-economische verkenning (december 2022) 17 PBL. Stuurbaarheid van woonvoorkeuren (2021) 18

PBL. Woon-werkdynamiek in Nederlandse gemeenten (2008)

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

30

Verwachte ontwikkeling werkgelegenheid Bureau Buiten heeft een inschatting gemaakt van de verwachte ontwikkeling van het aantal banen in de periode tot en met 2050. Op dit moment zijn er in de gemeenten rondom de Lelylijn ruim 443.500 banen en zal dit in het WLO-scenario hoog groeien naar ruim 505.000 banen. Het aantal banen neemt zonder de komst van de Lelylijn met ruim 62.000 toe in de periode tot 2050. Bureau Buiten heeft een raming gemaakt wat de aanleg van de Lelylijn betekent voor de groei van het aantal banen. Als gevolg van het de aanleg van de Lelylijn is de verwachting dat het aantal banen met 17.600 tot 25.100 toeneemt in deze periode. De grootste toename van het aantal banen vindt plaats in Groningen (+11.100) en Leeuwarden (+5.250). Met name voor deze gemeenten heeft dit een positief effect op de woningbehoefte. Tabel 2.6: Potentieel effect op werkgelegenheid door Lelylijn Gemeente

LISA Banen 2022

WLO Hoog Banen 2035

Extra banen effect Lelylijn

Banen 2050

Banen 2050 -

Banen 2050 -

scenario Laag

scenario Hoog

Groningen

169.796

179.908

185.381

8.268

11.102

Heerenveen

34.528

36.584

37.697

1.113

1.681

Leeuwarden

80.342

85.127

87.716

3.912

5.253

Lelystad

39.385

45.438

53.588

1.382

2.088

Noordoostpolder

27.750

32.015

37.757

974

1.471

Smallingerland

31.260

33.122

34.129

1.008

1.522

Urk

13.090

15.102

17.811

228

459

De Fryske Marren

22.143

23.462

24.175

354

714

Westerkwartier

25.269

26.774

27.588

404

815

Totaal Bron: Bureau Buiten, 2023

443.563

477.532

505.843

17.644

25.106

Huidige stedelijke woonmilieus In het WoON2021 wordt de woonmilieu-indeling van ABF gehanteerd. De typologie is gebaseerd op basis van een aantal dimensies, te weten dichtheid, bereikbaarheid, functiemenging en kwaliteit bebouwing. De vijf woonmilieus zijn: Centrum-stedelijk, Buiten-centrum, Groen-stedelijk, Centrum-dorps en Landelijk wonen. Tot stedelijke woonmilieus worden woonplaatsen gerekend met tenminste 27.500 huishoudens. De woonmilieus in steden zijn op basis van het aanwezige voorzieningenniveau verdeeld in centrumstedelijk en buiten-centrum. Het centrum van Groningen en Leeuwarden wordt getypeerd als een centrum-stedelijk woonmilieu. Daarnaast wordt een klein deel van Drachten, Emmeloord en Lelystad getypeerd als centrum-stedelijk woonmilieu. Een groot deel van Groningen, Leeuwarden, Heerenveen en Lelystad wordt getypeerd als een buiten-centrum woonmilieu. Buurten en wijken met relatief veel groen, een lage bebouwingsdichtheid (circa 19 woningen per hectare) worden getypeerd als een groen-stedelijk woonmilieu. Een (centrum)dorpswoonmilieu heeft een lage dichtheid (circa 19 woningen per hectare) en weinig inwoners per kern. De landelijke woonmilieus bevinden zich buiten de kernen. Het gaat veelal om verspreide huizen die op aanzienlijke afstand van elkaar liggen. Joure, Leek en Lemmer zijn plaatsen die onder dit woonmilieu vallen.

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

31

Figuur 2.12: Huidige woonmilieus gemeenten potentiële stationslocaties Groningen Lelystad Leeuwarden Smallingerland Heerenveen Noordoostpolder Westerkwartier De Fryske Marren 0%

10%

centrum-stedelijk

20%

30%

buiten-centrum

40%

50%

groen-stedelijk

60%

70%

centrum-dorps

80%

90%

100%

landelijk wonen

Bron: WoON2018

Gewenste woonmilieus In de onderstaande figuur is per provincie de huidige vraag naar woonmilieus in beeld gebracht. In de provincie Flevoland is er een relatief sterke voorkeur voor wonen in een buiten-centrum woonmilieu. In Fryslân ligt het accent juist op centrum-dorps en landelijke woonmilieus. In Groningen is de vraag naar centrum-stedelijk wonen iets groter dan in de andere twee provincies. Daarnaast is er relatief veel behoefte aan buiten-centrum en centrum-dorps wonen. Figuur 2.13: Gewenste woonmilieus naar provincie19 Provincie Flevoland Provincie Friesland Provincie Groningen Randstad Overig NL Nederland 0%

10%

centrum-stedelijk

20%

30%

buiten-centrum

40%

50%

groen-stedelijk

60%

70%

centrum-dorps

80%

90%

100%

landelijk wonen

Bron: WoON2021

Op basis van het WoON2021 is het niet mogelijk om de gewenste woonmilieus per regio of gemeente in beeld te brengen. Wel is het zo dat de toekomstige vraag naar woonmilieus afhangt van de (dominante) huidige woonmilieus en de toekomstige bevolkingsontwikkeling. Voor Leeuwarden en Groningen geldt dat er meer ruimte is voor ontwikkeling van centrum-stedelijke woonmilieus met relatief hoge woningdichtheden. Voor plaatsen als Lelystad, Emmeloord, Drachten en Heerenveen is het mogelijk om een niveau hoger te gaan in verstedelijkingsgraad. In kernen als Lemmer, Joure en Leek is het minder voor de hand liggend omen (sterk) stedelijk woonmilieu te realiseren. Dit zijn op dit moment centrum-dorpse woonmilieus en daar ligt ook de kracht van deze kernen.

19

In het WoON2021 is het niet mogelijk om het gewenste woonmilieu in beeld te brengen op het niveau van gemeenten of regio’s.

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

32

Agglomeratie leidt tot stijging huizenprijzen Over het algemeen geldt dat hoe groter een stad wordt, hoe aantrekkelijker een stad wordt. Er is een positieve relatie tussen de bevolkingsdichtheid van een stad en de betalingsbereidheid om er te wonen 20. Hier liggen verschillende redenen aan ten grondslag: • Door agglomeratievoordelen zijn werkgevers bereid om hogere lonen te bieden. • Door een groter aanbod aan voorzieningen, stijgt de aantrekkelijkheid van de plek en zijn mensen bereid om meer voor een woning te betalen. • Er zijn ook negatieve agglomeratie-effecten, namelijk congestie en (geluids)overlast. Per saldo zijn de positieve agglomeratie-effecten echter groter dan de negatieve effecten. • Er zijn ruimtelijke verdelingseffecten verbonden aan agglomeratie. De extra welvaart daarvan slaat neer in de omgeving van stad Vertalen we dit naar de situatie in noordelijk Nederland dan betekent dit dat extra toename van het aantal inwoners van de stedelijke gebieden ervoor kan zorgen dat de prijzen van de woningen extra stijgen. De stad Groningen is hier een voorbeeld van. Er is een grote vraag naar woningen in Groningen en de gemiddelde woningprijzen liggen beduidend hoger dan in de regio.

Effect nabijheid treinstation op huizenprijs minder eenduidig Er zijn diverse studies gewijd aan het effect van de nabijheid van treinstations op huizenprijzen. Daaruit blijken geen eenduidige conclusies over het effect van treinstations op huizenprijzen in de directe omgeving. In het onderzoek “De prijs van de plek”21 concluderen de onderzoekers “(…) hoe verder weg van stadscentrum en treinstation, hoe lager de prijs van een woning”, maar dat zegt nog niets over het effect van het treinstation op de prijzen in de buurt. Tenslotte komt ook het CPB22 niet tot eenduidige conclusies op grond van een onderzoek naar de ontwikkeling van de huizenprijzen na de knooppuntherzieningen rond de stations van Arnhem, Tilburg en Breda.

Belangrijkste conclusies •

•

•

De Lelylijn kan een positieve bijdrage leveren aan het versterken van stedelijke agglomeraties in noordelijk Nederland en daarmee de agglomeratiekracht vergroten. Dit geldt met name voor extra ontwikkeling van Leeuwarden en Groningen. Om de agglomeratiekracht te versterken is het van belang dat de woningbouwproductie wordt vergroot en dat deze wordt geconcentreerd in de stedelijke gebieden en in de nabijheid van de potentiële stationslocaties. Het huidige beleid speelt hier al in belangrijke mate op in. Enerzijds door de woningbouwproductie te vergroten en anderzijds door de focus te leggen op bouwen binnen bestaand stedelijk gebied en te verdichten rond ov-knooppunten. Om de agglomeratiekracht te vergroten geldt overigens dat het niet alleen gaat om realisatie van voldoende woningen. De ontwikkeling van voldoende werkgelegenheid en het verbeteren van het voorzieningenniveau spelen hier een belangrijke rol in. Deze ontwikkelingen kunnen niet los van elkaar worden ingezet. Dit sluit overigens aan bij het beeld dat in de periode tot 2050 het aantal banen in Leeuwarden en Groningen het sterkst groeit. Als de aantrekkelijkheid van het stedelijk gebied toeneemt en het aantal inwoners sterker gaat groeien dan zal de investeringsbereidheid in de bestaande woningvoorraad toenemen.

Dit heeft een positief effect op de investeringsbereidheid in de bestaande voorraad en zal met name effect hebben op bestaande buurten en wijken in de nabijheid van de stationslocaties.

20 CPB. Notitie – stedelijk bouwen, agglomeratie-effecten en woningprijzen (2021) 21 Ruimtelijk Planbureau. De prijs van de plek (2006) 22

CPB. Diverse effecten stationsprojecten op huizenprijzen (2019)

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

33

3 Scenarioverkenning De hypotheses die in het vorige hoofdstuk zijn getoetst geven inzicht in de effecten van de aanleg van de Lelylijn op de woningmarkt. In de basis lijkt de aanleg van de Lelylijn een positief effect te hebben op de woningmarkt maar de omvang van het effect is onzeker en hangt van verschillende factoren af. Om met deze onzekerheden om te gaan is een scenario-analyse uitgevoerd. Door scenario’s te beschrijven ontstaat een beeld van de effecten als bepaalde ontwikkelingen zich voordoen. Op deze manier maken we een vertaling naar de omvang van het potentiële effect. De uitgewerkte scenario’s bieden handvatten om ons voor te bereiden op onzekere toekomsten. Daarbij zijn scenario’s geen voorspelling van de toekomst, maar een bouwsteen voor het maken van keuzes.

3.1 Bepalende factoren Om tot logische en mogelijke scenario’s te komen is een analyse uitgevoerd van trends en ontwikkelingen die een bepalende rol spelen bij de ontwikkeling van de woningbehoefte in noordelijk Nederland en de mate waarin zij een impact hebben op wonen bij een stationslocatie. De analyse uit het vorige hoofdstuk vormt hiervoor de basis. Aanvullend zijn tijdens een werksessie op de tweede maakdag de bepalende factoren lokaal geduid en aangevuld. Per factor is beoordeeld wat de mate van zekerheid is óf deze ontwikkeling zich voordoet. Daarnaast is de impact op de woningbehoefte en wonen bij stationslocaties beoordeeld. De impact is beoordeeld met plussen en minnen aangegeven. Een – betekent een negatieve impact en een + een positieve impact. Tabel 3.1: Bepalende factoren die impact hebben op de woningbehoefte en wonen bij stationslocaties Impact op Mate van

Woning-

Wonen bij

Demografische ontwikkelingen

zekerheid

behoefte

stationslocatie

Er is een grote toename van kleine huishoudens en ouderen.

XXX

++

++

Sterke bevolkingsgroei als gevolg van binnen- en

XX

++

++

Jongeren trekken naar de stad.

XX

+

++

Gezinnen vestigen zich in de regio. Betaalbaarheid, rust en

X

++

+/-

buitenlandse migratie.

ruimte zijn hiervoor belangrijke motieven. Mate van

Woning-

Wonen bij een

Economische ontwikkelingen

zekerheid

behoefte

stationslocatie

Door agglomeratie-effecten concentreren bedrijven zich

XXX

++

++

XXX

+

+

XXX

+

+

Het aantal theoretisch opgeleide tweeverdieners neemt toe.

XX

+

+

Er is een groot tekort aan praktisch geschoold personeel

XX

++

+/-

XX

+

++

sterk in (grote) steden. Nabijheid van werkgelegenheid is bepalend voor de prijs van een woning. Goede bereikbaarheid is bepalend voor de prijs van de woning.

(MBO). Er is een toename van het aantal (internationale) studenten.

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

34

Mate van

Woning-

Wonen bij een

Sociale ontwikkelingen

zekerheid

behoefte

stationslocatie

De betaalbaarheid van het wonen staat onder druk en dit

XX

++

+/-

X

+

+/-

XX

+

+/-

wordt versterkt door verdringing / gentrification Door de groei van de bevolking komt de identiteit en cultuur van regio’s onder druk te staan. Er is een groeiende tweedeling tussen arm en rijk.

Mate van

Woning-

Wonen bij een

Technologische ontwikkelingen

zekerheid

behoefte

stationslocatie

Vanwege toename thuiswerken is voor steeds meer mensen

XXX

+

++

Mate van

Woning-

Wonen bij een

Ecologische ontwikkelingen

zekerheid

behoefte

stationslocatie

Vanwege de energietransitie vindt er een duurzame transitie

XXX

++

++

XXX

+

+/-

Mate van

Woning-

Wonen bij een

Politieke ontwikkelingen

zekerheid

behoefte

stationslocatie

Vanwege de hoge bevolkingsgroei in Nederland neemt de

XXX

++

++

XX

++

++

XX

++

++

de afstand tussen woon- en werklocatie minder van belang. Het effect van deze ontwikkeling op het wonen is positief, de precieze omvang is overigens onbekend.

plaats van mobiliteit. Water en bodem sturend (in combi met ruimtelijke verdichting / ruimteclaim voor waterberging)

verstedelijkingsopgave toe. Realisatie van grootschalige woningbouw wordt geconcentreerd bij OV-knooppunten De overheid voert een sterke regio op de volkshuisvesting.

Er zijn veel verschillende factoren die een rol spelen in het verwachte effect van de aanleg van de Lelylijn op de woningbehoefte. Met name de ontwikkeling van migratiepatronen en de keuze om de woningbouwopgave te realiseren zijn factoren die onzeker zijn en een groot effect hebben op de woningbehoefte. In bijlage 1 zijn de achtergronden van de verschillende factoren nader beschreven.

3.2 Vertaling naar scenario’s In de vorige paragraaf zijn de trends en ontwikkelingen geschetst die van invloed zijn op de woningmarkt en de impact op wonen nabij stationslocaties. Hierbij is aangegeven wat de mate van zekerheid is waarin deze ontwikkeling zich voordoet en de mate van impact op de vraag naar woningen. Uit deze inventarisatie destilleren we twee belangrijke onzekerheden die bepalend zijn voor de woningvraag nabij stationslocaties. Het gaat enerzijds om de verwachte ontwikkeling van de bevolking als gevolg van migratie en anderzijds de beleidsmatige keuze om de woningbouwopgave te realiseren. Namelijk op basis van spreiding of concentratie van de opgave. Op basis van deze onzekerheden zijn een viertal ontwikkelscenario’s uitgewerkt. • • • •

Scenario 1: Trendmatige bevolkingsgroei en spreiding van de woningbouwopgave Scenario 2: Trendmatige bevolkingsgroei en concentratie van de woningbouwopgave Scenario 3: Boven trendmatige bevolkingsgroei en spreiding van de woningbouwopgave Scenario 4: Boven trendmatige bevolkingsgroei en concentratie van de woningbouwopgave

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

35

Boven trendmatige bevolkingsgroei

Verspreiden van de groei

Versterken agglomeratiekracht (schaalsprong)

Concentratie woningbouwopgave

Spreiding woningbouwopgave

Continueren aanpak

Organische

woondeals in sleutelprojecten

ontwikkeling

Trendmatige bevolkingsgroei

Scenario 1 “Organische ontwikkeling” trendmatige bevolkingsgroei + spreiding van de woningbouwopgave In dit scenario is de bevolkingsontwikkeling het laagst. De bevolkingsontwikkeling is sterk afhankelijk van binnen- en buitenlandse migratie. Vanwege de beperkte overloop vanuit de Randstad en de grote steden is deze relatief laag en is de druk op met name de landelijke gemeenten relatief beperkt. De meeste gemeenten bereiken rond 2035/2040 de piek in bevolkingsomvang en daarna neemt het aantal inwoners af. Ondanks de bevolkingsdaling groeit de woningbehoefte nog wel door gezinsverdunning. In dit scenario zal de bevolking relatief sterk vergrijzen. Er is op langere termijn een beperkte woningbouwopgave die sterk is gericht op bouwen voor de lokale behoefte. Vanwege de vergrijzing ligt er met name een kwalitatieve opgave. De vraag naar geschikte woonvormen zal toenemen en er ontstaat overaanbod aan (ruime) eengezinswoningen. Dit is het basisscenario waarbij de komst van de Lelylijn geen impact heeft op de ontwikkeling van de bevolkingsontwikkeling of woningbehoefte. Er is namelijk geen sprake van extra bevolkingsgroei in de stedelijke knooppunten en de potentiële stationslocaties. Daarbij geldt dat de auto voor de meeste huishoudens het dominante vervoersmiddel blijft.

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

36

Effect investeringscapaciteit Er is geen grote verandering in de investeringscapaciteit te verwachten omdat er geen sprake is van een extra bevolkingsgroei. Op dit moment is er een aantal potentiële stationslocaties met een aantal kwetsbare wijken waar in de komende jaren een verbeteropgave ligt. Het gaat onder andere om aandachtsbuurten in Leeuwarden en Drachten. De verwachting is dat in dit scenario deze buurten verder onder druk komen te staan en dat de verschillen binnen de stationslocaties, maar ook tussen de stationslocaties toe gaan nemen. Effect Lelylijn op identiteit regio Mede door de relatief beperkte bevolkingsgroei zal het voorzieningenniveau in met name in de kleinere kernen onder druk komen te staan. Dit is in veel kleine kernen overigens al langer het geval. Op langere termijn kan dit een negatieve impact hebben op de identiteit van de regio. Effect Lelylijn op imago regio Aangezien er sprake is van een autonome ontwikkeling zijn er geen grote veranderingen in het imago van de regio te verwachten. Belangrijke karakteristieken ✓ autonome ontwikkeling van de woningbehoefte ✓ sterk inzetten op bouwen van levensloopgeschikte woningen ✓ beperkte mogelijkheden om nieuwe / innovatieve woonmilieus te realiseren

Scenario 2 “Continueren aanpak woondeals in sleutelprojecten” trendmatige bevolkingsgroei + concentratie van de woningbouwopgave In dit scenario is er eveneens sprake van een relatief beperkte bevolkingsgroei in noordelijk Nederland. In tegenstelling tot scenario 1 wordt de beleidsmatige keuze gemaakt om de woningbouwopgave te concentreren rond de potentiële stationslocaties. De belangrijkste reden hiervoor is het concentreren, en daarmee in standhouden, van de aanwezige voorzieningen. Maar ook het sparen van het open landschap en de ruimte. Daarbij is rekening gehouden met de opgave die is afgesproken in de Woondeals die zijn gesloten. In dit scenario zullen meer voorzieningen in het ommeland verdwijnen en de verschillen tussen kernen en gebieden rond de potentiële stationslocaties groter worden. De ruimtelijke impact op het ommeland is beperkt maar deze ontwikkeling zal leiden tot een trek naar de stedelijke knooppunten en de potentiële stationslocaties. Denk hierbij aan ouderen die in de nabijheid van winkel- en zorgvoorzieningen willen wonen. De impact van de komst van de Lelylijn is ten opzichte van scenario 1 iets groter omdat er iets meer mensen rond de potentiële stationslocaties komen te wonen. Effect investeringscapaciteit De investeringscapaciteit zal in dit scenario beperkt toenemen als gevolg van (beperkte) concentratie van woningbouw rondom stationslocaties.

In kernen zonder station zal de investeringsbereidheid naar verwachting iets lager worden. Effect Lelylijn op identiteit regio In de potentiële stationslocaties zal de identiteit hetzelfde blijven. In de omliggende (kleine) kernen is er mogelijk afname van de identiteit doordat inwoners wegtrekken naar de grotere kernen.

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

37

Effect Lelylijn op imago regio Het imago van kleine kernen zonder station verslechtert als gevolg van afname van bevolkingsgroei en voorzieningen die onder druk komen te staan. Het imago van kleinere stationslocaties verbetert juist. Belangrijke karakteristieken ✓ concentratie van voorzieningen rond potentiële stationslocaties ✓ woonkwaliteit ommeland komt verder onder druk te staan ✓ geen extra stijging van de woningprijzen te verwachten en daarmee de investeringsbereidheid bestaande voorraad

Scenario 3 “Verspreiden van de groei” Boven trendmatige bevolkingsgroei + spreiding van de woningbouw De Nederlandse bevolking blijft in de periode tot 2050 sterk groeien vanwege instroom van vestigers vanuit het buitenland. De druk op de Randstad en de steden neemt sterk toe. Het gevolg is dat steeds meer (jonge) gezinnen uitwijken naar een woning in een rustig, dorps woonmilieu met een goede prijskwaliteitsverhouding. Dit heeft een positief effect op de vitaliteit van de dorpen in het ommeland. De instroom van veelal jonge gezinnen zorgt ervoor dat het voorzieningenniveau en verenigingsleven op peil blijft. Keerzijde is dat lokale woningzoekenden te maken krijgen met de negatieve effecten van verdringing. De woningprijzen zullen in dit scenario relatief sterk stijgen. Dit komt omdat veel vestigers over het algemeen meer vermogend zijn dan lokaal woningzoekenden en dit gaat ten koste van deze laatste groep. In dit scenario wordt de woningbouwopgave verspreid over de regio waardoor de druk op de landelijke omgeving toeneemt. De auto blijft een dominant vervoersmiddel in dit scenario. Effect investeringscapaciteit In scenario 3 is er over de gehele regio sprake van een relatief sterke groei van de bevolking waardoor de investeringscapaciteit over de brede regio toeneemt. Er is beperkt verschil tussen de potentiële stationslocaties en plaatsen zonder een treinstation.

Effect Lelylijn op identiteit regio In de grotere stationskernen (Drachten, Heerenveen, Emmeloord) verschuift de identiteit naar meer stedelijk. In de overige stationskernen verschuift de identiteit naar ‘woondorpen’ waar vooral forenzen die in grote steden wonen komen wonen. In omliggende (kleine) kernen zal er mogelijk verlies van de identiteit optreden door de relatief grote instroom van mensen van buitenaf (verlies aan harmonie). Effect Lelylijn op imago regio De grotere stationskernen worden aantrekkelijker door verstedelijking en groei van economie en voorzieningen. Dit zal in toenemende mate vestigers van buiten de regio aantrekken. Deze ontwikkeling zal een positieve impact hebben op het imago van Groningen en Leeuwarden, en daarmee ook de regio. Belangrijke karakteristieken ✓ voorzieningen blijven in stand ✓ sterk georiënteerd op aantrekken (jonge) gezinnen ✓ bouwen voor lokale behoefte én groei vestigers

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

38

Scenario 4 “Versterken agglomeratiekracht (schaalsprong) Boven trendmatige bevolkingsgroei + concentratie van de woningbouw Ook in dit scenario blijft de Nederlandse bevolking in periode tot 2050 sterk groeien vanwege instroom van vestigers vanuit het buitenland. Het ruimtelijk beleid is erop gericht om de woningbouwopgave sterk te concentreren in de stedelijke locaties in - en rond - de OV-locaties. Vanwege de agglomeratie-effecten zullen de steden Groningen en Leeuwarden nog sterker groeien dan de overige plaatsen langs de Lelylijn. Voor alle potentiële stationslocaties geldt dat er ruimte is om nieuwe woonmilieus toe te voegen met hogere dichtheden. In dit scenario zal de druk op de woningmarkt het hoogst zijn en het grootste effect hebben op de prijsontwikkeling van koopwoningen. Het aantal mensen dat binnen 15 minuten fietsafstand zal sterk toenemen. Daardoor neemt het aantal mensen dat gebruik maakt van het OV toe in dit scenario. Effect Lelylijn op investeringscapaciteit In dit scenario concentreert de woningbouw zich in en rond de potentiële stationslocatie. Als gevolg van de agglomeratie-effecten zal er sprake zijn een relatief sterke toename van de investeringscapaciteit in locaties in met name Groningen en Leeuwarden.

Effect Lelylijn op identiteit regio Leeuwarden en Groningen zijn de grotere kernsteden van het Noorden, met groei van (internationale) werkgelegenheid. Hier vindt een verdere intensivering en toename van de stedelijke dichtheid plaats. In de grotere stationskernen (Lelystad, Drachten, Heerenveen, Emmeloord) verschuift de identiteit naar meer stedelijk. In de overige stationskernen is er een verschuiving van identiteit naar ‘woondorpen’ waar vooral forenzen die in grote steden werken komen wonen. In omliggende (kleine) kernen verlies van de identiteit door relatief grote instroom van mensen van buitenaf (verlies aan harmonie). Daar staat tegenover dat het voorzieningenniveau op peil blijft. Effect Lelylijn op imago regio Het imago van Groningen en Leeuwarden verbetert sterk en daar profiteert de regio sterk van. Op nationaal niveau worden de twee steden economische groeilocaties en vormen een aantrekkelijk alternatief voor de drukke Randstad. Voor plaatsen als Drachten, Leek en Lelystad biedt de Lelylijn kansen om het imago te verbeteren en ook meer dagjesmensen aan te trekken. Belangrijkste karakteristieken ✓ sterkere focus op aantrekken hoogopgeleiden + jongeren ✓ focus op bouwen voor instroom ✓ grootste effect op de kwantitatieve woningbehoefte

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

39

3.3 Effect scenario’s op woningbehoefte In deze paragraaf is per scenario het effect op de woningbehoefte uitgewerkt. Dit is stapsgewijs opgebouwd zodat inzichtelijk wordt wat de totale behoefte is en wat het effect is van de aanleg van de Lelylijn.

Scenario 1 “Organische ontwikkeling” Als basis voor de doorrekening van de scenario’s gebruiken we de meest actuele provinciale- en gemeentelijke huishoudensprognoses. De provincies Flevoland en Fryslân en de gemeente Groningen stellen periodiek eigen prognoses op die zij gebruiken voor het maken van lokale beleidskeuzes. Om een inschatting te maken van de huishoudensontwikkeling en de woningbehoefte, werken prognosemodellen met meerjarige verhuistrends. In hoofdstuk 2 zagen we al dat de vestiging in Groningen, Fryslân en Flevoland vanuit de Randstad de afgelopen jaren is toegenomen (figuur 2.4). In trendprognoses die werken op basis van recente verhuistrends is deze ontwikkeling dus ook (deels) al meegenomen. Het valt op dat de meest recente prognoses hoger uitvallen dan de huishoudensprognoses van een aantal jaar geleden (zoals de WLO prognose hoog). Prognoses werken altijd met verschillende inputvariabelen. Sommige inputvariabelen zijn vrij stabiel en daarmee goed te voorspellen, zoals geboorte- en sterftecijfers. Andere inputvariabelen zoals binnenlandse migratie, buitenlandse migratie, het woningtekort of het nieuwbouwprogramma zijn sterk afhankelijk van de marktsituatie of de (inter)nationale politieke context. Landelijk is de druk op woningmarkt in de afgelopen jaren verder toegenomen.

Dit heeft zich ook vertaald in een hogere verwachting voor de huishoudensontwikkeling en de behoefte aan woningen in het noorden van Nederland. De totale woningbehoefte is in dit scenario geraamd op 62.850 woningen in de periode tot 2050. Dit is een extra groei van 17.400 huishoudens ten opzichte van de WLO-hoog prognose. Figuur 3.1: Uitwerking woningbehoefte scenario 1, 2023-2050 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0

+17.400

+45.450

2023

2025

2030

WLO (2015)

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

2035

2040

2045

2050

Provinciale + gemeentelijke prognoses (2023)

40

Scenario 2 “Continueren aanpak woondeals in sleutelprojecten” Om het woningtekort terug te dringen en een gezond evenwicht te bereiken heeft het Rijk in maart 2022, binnen de Nationale woon en bouwagenda, het programma Woningbouw vastgesteld. Met dit programma wordt landelijk ingezet op de realisatie van 900.000 23 woningen tot en met 2030. (De opgave is overigens bijgesteld tot 980.000 woningen in deze periode, maar dit is nog niet vertaald in de woondeals). Gemeenten, provincies en Rijk maken afspraken over ieders aandeel in het behalen van deze doelstellingen. Uit verschillende woondeal-afspraken blijkt hoe de gemeenten in deze regio deze opgave gezamenlijk oppakken. In de gemeenten met potentiële stationslocaties wordt in totaal gestreefd naar de realisatie van ruim 39.900 woningen in de periode tot en met 2030. Elke gemeente neemt hierin een haalbaar en passend deel van de regionale opgave voor haar rekening. Er zijn concrete afspraken gemaakt over de (minimale) opgave en de realisatie per gemeente. Als we de woondealafspraken vergelijken met de basisprognose (scenario 1), dan valt op dat sommige gemeenten afspraken hebben gemaakt om meer woningen te realiseren. Dit is het geval voor Leeuwarden, Lelystad, Smallingerland en Westerkwartier. De extra woningbehoefte bedraagt in dit scenario +3.450 woningen.

De totale woningbehoefte komt daarmee op +66.300 woningen te liggen in de periode tot 2050. Figuur 3.2: Uitwerking woningbehoefte scenario 2, 2023-2050 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0

+3.450 +17.400

+45.450

2023 WLO (2015)

2025

2030

2035

2040

Provinciale + gemeentelijke prognoses (2023)

2045

2050

Woondeal afspraken

Scenario 3 “Verspreiden van de groei” In het derde scenario gaan we ervan uit dat de gemeenten aan de Lelylijn met de komst van de spoorlijn en alle stations een aantrekkelijkere vestigingslocatie worden. Om een inschatting te maken van de potentiële extra binnenlandse vestiging in de verschillende gemeenten, is gekeken naar: • De piek in het vestigingssaldo vanuit de Randstad in de afgelopen jaren. Hoe groot was de groep die zich in de afgelopen jaren vanuit de Randstad in Groningen, Fryslân en Flevoland heeft gevestigd? Dit geeft een realistisch beeld van het totale vestigingspotentieel van de hele regio. • Het vestigingssaldo dat al in de basisprognoses (scenario 1) wordt meegenomen. Omdat de provinciale- en gemeentelijke prognoses voor een belangrijk deel gebaseerd zijn op verhuistrends, is een deel van de toename van de vestiging vanuit de Randstad naar het Noorden al in deze prognoses meegenomen. Deze vestiging is namelijk onderdeel van de totale binnenlandse migratie. Vaak wordt in prognoses hiervoor gewerkt met een gemiddeld vestigingssaldo over de afgelopen 3 tot 5 jaar. Om een realistische inschatting te maken van de extra vestiging kijken we daarom naar het verschil tussen het piekjaar en het 5-jaarsgemiddelde. Dit maakt inzichtelijk welk deel van de binnenlandse vestiging

23

De opgave is inmiddels bijgesteld naar 980.000 woningen, maar hierover moeten nog afspraken gemaakt worden.

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

41

‘extra’ is en wat al in de basisprognoses wordt meegenomen. Voor de hele regio gaat het om een extra jaarlijkse instroom van ruim +760 huishoudens. • Om een verdere vertaling te maken naar de extra groei per gemeente, nemen we het potentiële effect op werkgelegenheid door de komst van de Lelylijn als startpunt (zie rapportage Economische Effecten Lelylijn, Bureau Buiten). Naar verwachting zal de grootste toename van het aantal banen in de gemeente Groningen en Leeuwarden plaatsvinden. Door de agglomeratievoordelen van grote steden en het feit dat woningzoekenden het liefst dichtbij hun werk willen wonen, is te verwachten dat Groningen en Leeuwarden als vestigingslocatie hier het meest van profiteren. Andere plaatsen als Heerenveen, Emmeloord en Lelystad profiteren door de toegenomen bereikbaarheid van banen per OV ook, maar in veel mindere mate. Door de extra instroom vanuit de Randstad naar de gemeenten met een (potentieel) station aan de Lelylijn is dan een extra groei van in totaal +23.950 huishoudens te verwachten. De totale groei is geraamd op +86.800 woningen in de periode tot 2050. Figuur 3.3: Uitwerking woningbehoefte scenario 3, 2023-2050 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0

+20.500 +3.450 +17.400

+45.450

2023 WLO (2015)

2025

2030

2035

Provinciale + gemeentelijke prognoses (2023)

2040

2045

Woondeal afspraken

2050 Lelylijn - laag

Scenario 4 “Versterken agglomeratiekracht (schaalsprong)” In het laatste scenario vindt er grotere extra instroom in de regio plaats als gevolg van de Lelylijn. We gaan ervan uit dat deze extra groei vooral het effect is van de toegenomen (internationale) aantrekkelijkheid van de grootste banenmotoren in de regio: Groningen en Leeuwarden. De andere gemeenten profiteren in dit scenario in mindere mate van deze extra instroom. Als richtlijn voor het bepalen van deze extra instroom kijken we weer naar de piek in het vestigingssaldo in de afgelopen jaren, maar vergelijken dit met de gemiddelde instroom in de afgelopen 7 jaar. Dit geeft een extra jaarlijkse instroom van ruim +375 huishoudens. In dit scenario is de geraamde groei het hoogst. Er is een extra groei berekend van +34.150 woningen en daarmee komt de totale groei uit op +97.000 woningen.

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

42

Figuur 3.4: Uitwerking woningbehoefte scenario 4, 2023-2050 120.000 100.000

+10.150

80.000

+20.500 +3.450 +17.400

60.000 40.000

+45.450

20.000 0 2023 WLO (2015)

2025

2030

Woondeal afspraken

2035

2040 2045 2050 Provinciale + gemeentelijke prognoses (2023) Lelylijn - laag

Lelylijn - hoog

Samenvatting scenario’s De autonome woningbehoeftegroei in de gemeenten langs het Lelylijn-tracé is geraamd op +62.850 (scenario 1). In scenario 2 komen daar +3.450 woningen bij waardoor de totale groei +66.300 bedraagt. Bij een aanzienlijke hogere instroom vanuit de Randstad (scenario 3) zal de woningvraag toenemen met +23.950 in de periode tot 2050. De totale behoefte komt daarmee uit op +86.800 woningen. In scenario 4 is de extra groei geraamd op +34.150 woningen. De totale groei komt uit op +97.000 woningen. Tabel 3.2: Samenvatting woningbehoeftegroei per scenario, 2023-2050 Autonome groei Extra groei als gevolg Lelylijn Scenario 1 62.850 Scenario 2 62.850 +3.450 Scenario 3 62.850 +23.950 Scenario 4 62.850 +34.150

Totale groei 2023-2050 +62.850 +66.300 +86.800 +97.000

De invloedsfeer van de Lelylijn op de woningbehoefte De aanleg van een Lelylijn zal met name invloed hebben op de woningbehoefte in de directe nabijheid van de stationslocaties. In de literatuur wordt doorgaans uitgegaan van circa 15 minuten fietsafstand van het station. Dit betekent dat de impact op de woningbehoefte buiten deze invloedsfeer relatief beperkt zal zijn. Urk ligt, afhankelijk van de locatiekeuze, op circa 10 tot 15 kilometer van de potentiële stationslocatie in Emmeloord. De verwachting is dat dit voor Urk niet zal leiden tot een extra groei van de woningbehoefte en dit komt vooral door de specifieke lokale context. De woningbehoefte in Urk is groot en dit zal in de toekomst ook het geval zijn. Deze behoefte komt door het hoge geboortesaldo en is zeer lokaal georiënteerd. Het ligt dan ook niet in de lijn der verwachting dat de Lelylijn zal leiden tot een extra instroom van vestigers van elders uit het land. Een stad als Sneek ligt niet aan het tracé van de Lelylijn maar kan wel profiteren van de verbeterde bereikbaarheid van de regio als geheel. Hoewel het niet te kwantificeren is zal de Lelylijn een positieve invloed hebben op de woningbehoefte in Sneek. Hierbij geldt dat het belangrijk is om een snelle busverbinding te realiseren met nabijgelegen (potentiële) stationslocaties als Joure, Heerenveen of Lemmer.

Voor de gemeente Opsterland lijkt de Lelylijn weinig effect te hebben op de woningbehoefte. Mogelijk dat op termijn bij een toenemende verstedelijking de woningvraag groeit in de dorpen die beter zijn aangesloten op het stedelijk netwerk in de regio. Het gaat bijvoorbeeld om kernen als Bakkeveen en Beemsterzwaag.

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

43

Verschil met Gezamenlijke analyse Deltaplan voor Noordelijk Nederland (deel B) In de Gezamenlijke analyse Deltaplan voor Noordelijk Nederland (deel B) is op basis van de verhuistrends en de verbeteringen als gevolg van het Deltaplan, ingeschat dat de vraag vanuit de Randstad die mogelijk door Noordelijk Nederland kan worden bediend ergens tussen de 25.000 tot 75.000 woningen ligt. Er is daarbij op onderdelen een andere methodiek gehanteerd. • In de aanpak van de Gezamenlijke analyse Deltaplan voor Noordelijk Nederland wordt het jaar met het hoogste verhuissaldo rechtlijnig doorgetrokken naar de toekomst. In dit onderzoek gebruiken we echter een prognose als basis waarin de toegenomen vestiging in Noordelijk Nederland vanuit de Randstad al deels is meegenomen. Dit vraagt om een andere benaderingswijze voor het inschatten van de ‘extra’ instroom van vestigers. • Daarnaast is er sprake van een andere geografische afbakening. In de aanpak van de Gezamenlijke analyse Deltaplan voor Noordelijk Nederland (deel B) is ook de extra groei voor de provincie Drenthe en de gemeente Almere meegenomen. De aantallen zijn hierdoor dus niet een-op-een met elkaar te vergelijken. De verwachting is overigens dat het effect van de Lelylijn op de groei van Almere en de provincie Drenthe beperkt is.

• Hoewel de aanpak op onderdelen verschillend is komen we in onze analyse op een vergelijkbare orde van grootte. In scenario 3 zitten we aan de ondergrens van deze bandbreedte en scenario 4 zit met +34.150 woningen tussen de bandbreedte in.

Scenario-uitkomsten per gemeente De ontwikkeling van de bevolkingsgroei per gemeente voor de periode tot 2035 en 2050 ziet er per scenario als volgt uit: Tabel 3.3: Indicatie bevolkingsontwikkeling per gemeente tot 2035 en 2050 Gemeente

Scenario 1

Scenario 2

Scenario 3

Scenario 4

‘23-‘35

‘35-‘50

‘23-‘35

‘35-‘50

‘23-‘35

‘35-‘50

‘23-‘35

‘35-‘50

Lelystad

18.050

16.250

19.600

16.250

21.150

18.150

21.750

18.900

Noordoostpolder

3.950

2.300

3.950

2.300

4.950

3.600

5.350

4.100

De Fryske Marren

200

-1.900

200

-1.900

700

-1.250

900

-1.000

Heerenveen

1.700

400

1.700

400

2.700

1.700

3.100

2.200

Leeuwarden

5.000

1.550

6.650

1.550

8.950

4.450

10.250

6.100

Smallingerland

-700

-3.350

1.700

-3.350

2.500

-2.400

2.800

-2.000

Westerkwartier

2.050

-1.300

2.500

-1.300

3.000

-650

3.200

-400

Groningen

24.300

23.150

24.300

23.150

29.400

29.550

32.350

33.200

Totaal

54.550

37.100

60.600

37.100

73.350

53.150

79.700

61.100

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

44

De woningbehoefte ziet er per gemeente als volgt uit: Tabel 3.4: Indicatie woningbehoefte-ontwikkeling per gemeente tot 2035 en 2050 Gemeente

Scenario 1

Scenario 2

Scenario 3

Scenario 4

‘23-‘35

‘35-‘50

‘23-‘35

‘35-‘50

‘23-‘35

‘35-‘50

‘23-‘35

‘35-‘50

Lelystad

9.400

8.250

10.200

8.250

11.300

9.600

11.750

10.150

Noordoostpolder

2.650

1.600

2.650

1.600

3.350

2.550

3.650

2.900

De Fryske Marren

1.150

-800

1.150

-800

1.500

-300

1.650

-150

Heerenveen

1.750

200

1.750

200

2.500

1.100

2.800

1.450

Leeuwarden

4.250

1.550

5.700

1.550

7.300

3.600

8.250

4.750

Smallingerland

450

-1.400

1.250

-1.400

1.800

-700

2.000

-450

Westerkwartier

2.000

-200

2.400

-200

2.750

250

2.900

450

Groningen

17.750

14.250

17.750

14.250

21.400

18.800

23.500

21.400

Totaal

39.400

23.450

42.850

23.450

51.900

34.900

56.500

40.500

In onderstaande tabel is de woningbehoefte per gemeente voor de totale periode tot 2050 weergegeven. Tabel 3.5: Indicatie woningbehoefte-ontwikkeling per gemeente 2023-2050. ’23-‘50 Scenario 1 Scenario 2 Lelystad +17.650 +18.450 Noordoostpolder +4.250 +4.250 De Fryske Marren +350 +350 Heerenveen +1.950 +1.950 Leeuwarden +5.800 +7.250 Smallingerland -950 -150 Westerkwartier +1.800 +2.200 Groningen +32.000 +32.000 Totaal +62.850 +66.300

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

Scenario 3 +20.900 +5.900 +1.200 +3.600 +10.900 +1.100 +3.000 +40.200 +86.800

Scenario 4 +21.900 +6.550 +1.500 +4.250 +13.000 +1.550 +3.350 +44.900 +97.000

45

4 Effect potentiële stationslocaties In dit hoofdstuk zijn de uitkomsten van de scenario’s nader vertaald naar de potentiële stationslocaties. Per stationslocatie is het effect op de woningbehoefte beschreven en zijn de kansen aan aandachtspunten voor de woonaantrekkelijkheid, realisatie van nieuwe woonmilieus en groei beschreven.

4.1 Lelystad

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

46

4.2 Emmeloord

4.3 Lemmer

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

47

4.4 Joure

4.5 Heerenveen

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

48

4.6 Leeuwarden Leeuwarden

Kenmerken uidige situa e

oonaantrekkelijk eid

10 .000 inwoners 0, per huishouden

1 3

Harmonie

Kernstad

v d 3 2

Sociaal Economische Dynamiek

Voorzieningen

2 .000

3 min 2u Economie

Scenario s woningbe oe e 1

rganisc e ontwikkeling 5.030 ( t.o.v. totale groei gemeente) roei verdeeld over de stad en de kleine kernen Inbreiding en uitbreiding Draagvlak voorziening in kernen blij gelijk

2

ealisa e woondeal in sleutelprojecten .205 (100 t.o.v. totale groei gemeente) roei volledig op grote inbreidingsloca es in de stad. leine kernen onder druk (vergrijzing)

Natuur

Conclusies 3 Spreiden van de groei . 0( t.o.v. totale groei gemeente) In de stad groei door jonge huishoudens en studenten. leine kernen als overloopgebied van de stad (voorzieningsniveau blij op peil ).

4 Versterken agglomera ekrac t 13.035 (100 totale groei gemeente) Sterke groei van de stad. Inbreiding én uitbreiding aan de randen nodig. Bouwen voor instroom (studenten jonge huishoudens)

ela eve groei van tot 23 Aandachtspunten woonaantrekkelijkheid: roei aantal voorzieningen is nodig om aantrekkelijk te blijven (aandacht voor dynamiek sfeer) ansen voor nieuwe woonmilieus Hoogstedelijk verdichten Aandachtspunten bij groei ansen om meer diversiteit in woningvoorraad toe te voegen (niet eenzijdig bouwen) Lelylijn als aanjager voor herstructurering bestaande woningvoorraad rotere investeringsbereidheid in bestaande voorraad als gevolg van grote vraag naar wonen in de stad Aandacht voor menging tussen huidige bewoners (ook met lage inkomens) en nieuwe groep ves gers.

4.7 Drachten

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

49

4.8 Leek

4.9 Groningen / Groningen-Suiker

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

50

Bijlage 1: Ac tergrond bepalende factoren Demografische ontwikkelingen •

•

•

•

De toename van het aantal kleine huishoudens als gevolg van de vergrijzing en daarmee samenhangende gezinsverdunning is een belangrijke factor voor de woningbehoefte in Nederland. In de komende jaren daalt het aantal jongeren en neemt het aantal ouderen verder toe. Naast vergrijzing speelt de binnen- en buitenlandse migratie een sterke rol in de ontwikkeling van de bevolking in de provincies Flevoland, Fryslân en Groningen. In de afgelopen jaren kenden Flevoland en Fryslân een toename van het aantal vestigers vanuit andere delen van Nederland. Daarnaast is er een aanzienlijke toename van het buitenlands migratiesaldo door instroom van vluchtelingen, arbeidsmigranten, kenniswerkers en buitenlandse studenten. Vooral jongeren trekken naar de (grote) steden. Werk, studie en het stedelijke voorzieningenniveau spelen een belangrijke rol in deze keuze. Deze ontwikkeling speelt een belangrijke rol in de groei van stedelijke gebieden. Deze ontwikkeling is redelijk constant en doet zich voor in Groningen en Leeuwarden. De impact op wonen bij een stationslocatie is groot omdat jongeren naar verhouding vaker gebruik maken van het openbaar vervoer dan andere groepen. De afgelopen constateren we de trend dat gezinnen steeds vaker de stad verlaten en vertrekken naar de regio. Rust, ruimte en een betere prijs-kwaliteitverhouding zijn belangrijke motieven om de stad te verlaten.

Deze ontwikkeling heeft een grote impact op de woningbehoefte in de regio. Vanwege de trek naar de regio is de impact op het wonen bij stationslocaties negatief.

Economische ontwikkelingen •

• •

Door agglomeratie-effecten concentreren veel bedrijven en werknemers zich in stedelijk gebied. Bedrijven en werknemers kunnen elkaar makkelijker ontmoeten, hebben meer afnemers in de directe omgeving en kunnen makkelijker kennis uitwisselen. Voor goed functionerende steden geldt over het algemeen dat hoe groter een stad wordt, hoe aantrekkelijker die stad wordt. Meer inwoners leidt tot meer voorzieningen en meer inwoners maakt een stad aantrekkelijker voor bedrijven. En dit vergroot weer de aantrekkingskracht van het gebied. Dit heeft een grote impact op de woningbehoefte en vanwege de toenemende bevolkingsdichtheid neemt de impact op wonen bij een stationslocatie ook toe. De nabijheid van werkgelegenheid en een goede bereikbaarheid hebben beiden een positieve impact op de woningbehoefte en op het wonen bij een stationslocatie. Toename van het aantal (internationale) studenten heeft een grote impact op wonen bij een stationslocatie vanwege het feit dat deze groep veel gebruik maakt van het openbaar vervoer. Met name Groningen en in de mindere mate Leeuwarden zullen hier van profiteren.

Sociaal maatschappelijke ontwikkelingen •

•

De betaalbaarheid van het wonen staat onder druk en dit wordt versterkt door verdringing als gevolg van gentrification. Populaire buurten en dorpen trekken rijke(re) nieuwkomers aan waardoor het voor oorspronkelijke bewoners lastiger wordt om een geschikte woning te vinden. De impact op de woningbehoefte is groot omdat lagere inkomens moeten uitwijken naar andere delen van de stad of nabijgelegen kernen. Dit leidt tot verspreiding van de woningbehoefte. De impact op wonen bij een stationslocatie lijkt beperkt omdat het hier in de basis om nieuwbouw gaat. Door de groei van de bevolking kan de identiteit en cultuur van regio’s onder druk komen te staan. Dorpsbewoners ervaren doorgaans meer lokale samenhang in hun buurt dan mensen in de stad. Men kent elkaar, is vaak actief in lokale verenigingsleven en neemt deel aan het sociale leven. Een grote

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

51

•

instroom ‘van buiten’ kan ervoor zorgen dat de identiteit en cultuur van de regio onder druk komt te staan. Zeker als nieuwkomers andere denkbeelden hebben en minder deelnemen aan het sociale leven. Er is een groeiende tweedeling tussen arm en rijk en dit zorgt ervoor dat de kansen voor een deel van de huishoudens op de woningmarkt beperkt is. Voor lage en middeninkomens is het steeds lastiger om de stap van een huur- naar een koopwoning te maken. Daarnaast heeft een grote groep huishoudens moeite om rond te komen.

Technologische ontwikkelingen •

Vanwege de toename van het thuiswerken is voor steeds meer mensen de afstand tussen de woonen werklocatie van minder groot belang. Technologische ontwikkelingen hebben ervoor gezorgd dat steeds meer mensen de mogelijkheid hebben om vanuit huis te kunnen werken. De coronacrisis heeft het thuiswerken fors versterkt. Veel werkenden en werkgevers hebben tijdens de coronacrisis veel ervaring opgedaan met thuiswerken. Overigens heeft niet iedereen de mogelijkheid om thuis te werken en dit verschilt sterk per sector. Vooral bij de overheid, de financiële en de zakelijke dienstverlening wordt relatief veel thuisgewerkt. De horeca, de bouw, het onderwijs, zorg en detailhandel zijn sectoren waar mensen relatief weinig thuis (kunnen) werken 24. Daarom is er een positieve impact op de woningbehoefte maar is deze vooralsnog beperkt. De impact op wonen bij een stationslocatie is groter om dat veel mensen die gebruik maken van de trein ook relatief veel thuiswerken.

Duurzaamheid •

24

In 2030 moet de CO2-uitstoot met 55% gereduceerd worden en in 2050 mag er praktisch geen CO2uitstoot meer zijn. Een duurzame transitie van mobiliteit speelt een belangrijke rol in deze CO2reductie. Dit betekent dat er duurzame alternatieven gevonden moeten worden voor de auto. Het gaat hierbij niet alleen om de overgang naar elektrische auto’s maar ook naar andere alternatieve vervoersmiddelen. Het gaat hierbij om een combi van lopen, fietsen, OV-gebruik en elektrisch verkeer. De trein kan hier een belangrijke rol in spelen mits het voor- en natransport goed georganiseerd is. Dit heeft met name een impact voor wonen bij stationslocaties.

Thuiswerken voor, tijdens en na de coronacrisis. CPB achtergrondocument januari 2021

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

52

Bijlage 2: Karakteristieken van de scenario’s Tabel 4.1: arakteristieken scenario’s Scenario 1 BevolkingsGeen extra instroom ontwikkeling migratie. In veel gemeenten bereikt rond 2035 / 2040 de piek in bevolkingsontwikkeling. (vergrijzing) Migratie: 0 extra per jaar

Scenario 2 Geen extra instroom migratie. In veel gemeenten bereikt rond 2035 / 2040 de piek in bevolkingsontwikkeling. (vergrijzing) Migratie: 0 extra per jaar

Autonome ontwikkeling

Verdeling over regio conform woondeals

Woningbehoefte

Trendmatige ontwikkeling

Trendmatige ontwikkeling

Mobiliteit / bereikbaarheid Bestaande voorraad

Auto dominant vervoersmiddel Op termijn stabilisatie / daling woningprijzen. Lage investeringsbereidheid bestaande voorraad.

Accent oriëntatie OV

Ruimtelijke impact

Beperkte impact voor stedelijke knooppunten, potentiële stationslocaties en ommeland

Voorzieningen

Voorzieningenniveau komt onder druk te staan. Zowel bij potentiële stationslocaties als het ommeland. Geen verandering

Beperkte concentratie woningbouw rond stedelijke knooppunten en potentiële stationslocaties Voorzieningenniveau op peil in potentiële stationslocaties. Voorzieningenniveau daalt in het ommeland. Beperkte verandering

Identiteit

Op termijn stabilisatie / daling woningprijzen. Lage investeringsbereidheid bestaande voorraad.

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

Scenario 3 Extra instroom migratie waardoor bevolking harder groeit. (gezinnen met kinderen / modaal plus)

Scenario 4 Extra instroom migratie waardoor bevolking harder groeit. (studenten / jonge huishoudens / hogere inkomens)

Migratie: + 760 huishoudens per jaar

Migratie: + 760 huishoudens + 375 huishoudens per jaar

Extra groei nabij banen: Groningen (40%) Leeuwarden (18%) Lelystad (12%) Heerenveen en Emmeloord (8%) Trendmatige ontwikkeling + bouwen voor instroom Auto dominant vervoersmiddel (Blijvende) stijging woningprijzen. Toename investeringsbereidheid bestaande voorraad. Beperkte toename doorstroming Toename druk ommeland

Voorzieningenniveau blijft op peil in stationslocaties en het ommeland.

Meer instroom in het ommeland

Extra groei vooral in agglomeratie-steden Groningen en Leeuwarden (5% extra clustering) Bouwen voor instroom