3.-NOVEX-De-impact-van-de-Lelylijn-op-de-woningmarkt-Companen

De impact van de Lelylijn op de woningmarkt Een scenario-analyse

NOVEX Lelylijn 6 februari 2024 Definitief

DATUM

6 februari 2024

TITEL

De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

OPDRACHTGEVER

NOVEX Lelylijn

AUTEUR(S)

Lauren van Dongen Harrie Wilhelm Bram Klouwen Jeroen Wissink

PROJECTNUMMER

171.116

STATUS

Definitief

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

Inhoud Voorwoord

4

Management samenvatting

7

1

Inleiding

13

2 2.1 2.2 2.3

Effect Lelylijn op de woningmarkt Effect Lelylijn op mobiliteitsgedrag Effect Lelylijn op aantrekken van mensen Effect van agglomeratiekracht op toekomstige bevolkingsgroei

16 16 19 26

3 3.1 3.2 3.3

Scenarioverkenning Bepalende factoren Vertaling naar scenario’s Effect scenario’s op woningbehoefte

34 34 35 40

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9

Effect potentiële stationslocaties Lelystad Emmeloord Lemmer Joure Heerenveen Leeuwarden Drachten Leek Groningen / Groningen-Suiker

46 46 47 47 48 48 49 49 50 50

Bijlage 1: Achtergrond bepalende factoren

51

Bijlage 2: Karakteristieken van de scenario’s

53

Bijlage 3: Verhuisbewegingen naar leeftijd

54

Voorwoord Lelylijn MIRT-onderzoek NOVEX Aansluiting onderliggend onderzoek wonen op rapportage “Toekomstbeelden voor noordelijk Nederland met de Lelylijn, Denkrichtingen NOVEX Lelylijn 2050” (Studio Bereikbaar - 5 maart 2024)

Inleiding Rijk en regio hebben in december 2022 een gezamenlijke projectorganisatie ingesteld die de opdracht heeft om onderzoek te doen naar de Lelylijn. Het onderzoek is de combinatie van een MIRT-onderzoek en het opstellen van een Ontwikkelperspectief voor het NOVEX-gebied Lelylijn. In het NOVEX-deel wordt in een integraal Ontwikkelperspectief uitwerking gegeven aan de bijdrage van de Lelylijn als backbone van de ontwikkeling van noordelijk Nederland voor de economische structuurversterking, de verstedelijkingsopgave en de verbetering van de bereikbaarheid en de leefbaarheid. De projectorganisatie heeft hiervoor Studio Bereikbaar ingeschakeld en met behulp van de methode “ontwerpend onderzoeken” wordt daar invulling aan gegeven.

Van Houtskoolschets naar Denkrichtingen In de verkennende Houtskoolschets NOVEX Lelylijn (juli 2023) is vanuit kernkwaliteiten, kansen en ambities een beeld ontwikkeld dat verbindingen legt op diverse schaalniveaus. Vervolgens is, in nauwe samenwerking met de bestuurlijke achterbannen, gewerkt aan het scherp krijgen van de programmatische invulling en de ruimtelijke neerslag daarvan. Dit om de opgaven in het gebied NOVEX Lelylijn concreet te maken en om dilemma’s, keuzes en denkrichtingen te schetsen, die vervolgens verder getoetst en gevalideerd worden.

Verdiepende onderzoeken als bouwstenen voor Denkrichtingen Ter onderbouwing van de vier Denkrichtingen voor een NOVEX Lelylijn (maart 2024) zijn op diverse thema’s verdiepende onderzoeken gedaan: op het gebied van Wonen (Companen), Economie (Bureau Buiten), Landbouw (Elzinga en Oterdoom), Natuur en Landschap (RHDHV) en WABOS (Sweco). Vanaf maart 2024 worden de Denkrichtingen uitgewerkt, getoetst, geëvalueerd en beoordeeld. Resultaat is het Ontwikkelperspectief Lelylijn dat wordt verwacht in de zomer van 2024.

“De impact van de Lelylijn op de woningmarkt” (Companen, 6 februari 2024) Het onderzoek van Companen biedt inzicht in de mogelijke effecten van de Lelylijn op het wonen, waarbij de volgende onderzoeksvragen centraal staan: 1. Wat zijn de potentiële effecten van de komst van de Lelylijn op de woningmarkt in noordelijk Nederland? 2. Hoeveel extra woningbouw is te verwachten door de komst van de Lelylijn ten opzichte van de situatie zonder Lelylijn voor de periode 2035 tot 2050? In het onderzoek wordt ingegaan op de effecten op de woningmarkt van de potentiële stationslocaties Lelystad, Emmeloord, Lemmer, Joure, Heerenveen, Drachten, Leeuwarden, Leek, Groningen Suiker en Groningen, allen gelegen langs het NOVEX bundelingstracé A6/A7/A32.

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

4

Het onderzoek is gebaseerd op een literatuur- en data-analyse om de effecten van mobiliteit op de woningmarkt en verhuisstromen in beeld te brengen. • Op basis van CBS-data zijn de verhuisbewegingen tussen en binnen de regio geanalyseerd. Hoeveel mensen vestigen zich in de regio en vertrekken er en wat zijn hun achtergrondkenmerken? • Op basis van het WoON2021 zijn de verhuismotieven per regio in beeld gebracht en de vraag naar woonmilieus in noordelijk Nederland. • Van de verschillende potentiële stationslocaties in het NOVEX-gebied Lelylijn is statistische informatie over omvang, groei, prijsniveau en woonaantrekkelijkheid in beeld gebracht. • Op basis van de provinciale, gemeentelijke prognoses en de Primos-prognose is de verwachte bevolkings- en huishoudensontwikkeling in de komende jaren in beeld gebracht. Aanvullend aan bovenstaande bronnen zijn interviews gehouden met experts op de thema’s pendelontwikkeling, mobiliteit en economie. De inzichten uit deze interviews hebben de rapportage op onderdelen aangescherpt. Het inschatten van de extra woningbehoefte als gevolg van de aanleg van de Lelylijn is afhankelijk van verschillende onzekerheden. Het gaat enerzijds om de verwachte ontwikkeling van de bevolking als gevolg van demografische ontwikkelingen en migratie en anderzijds de beleidsmatige keuze om de woningbouwopgave te realiseren.

Namelijk op basis van spreiding of concentratie van de opgave. Op basis van deze onzekerheden is door Companen een viertal ontwikkelscenario’s uitgewerkt. • Scenario 1: Organische ontwikkeling (beperkte bevolkingsgroei, primair bouwen voor eigen behoefte in alle dorpen en kernen); • Scenario 2: Continueren aanpak woondeals (beperkte bevolkingsgroei, primair bouwen voor eigen behoefte, maar geconcentreerd); • Scenario 3: Verspreiden van de groei (sterke bevolkingsgroei, accent op bouwen voor eigen behoefte plus instroom); • Scenario 4: Versterken agglomeratiekracht (sterke bevolkingsgroei, accent op bouwen voor instroom).

Inhoudelijke relatie met Denkrichtingen Studio Bereikbaar heeft het rapport van Companen gebruikt als belangrijke input voor het opstellen van de Denkrichtingen. Dit betekent overigens niet dat de scenario’s uit het onderzoek van Companen één op één zijn door vertaald in de Denkrichtingen. In de Denkrichtingen is namelijk ook gekeken naar de ontwikkelingen vanuit verschillende beleidsterreinen, de ruimtelijke mogelijkheden in de nabijheid van het stationsgebied en de gemeentelijke ambities. Wanneer bijvoorbeeld in een Denkrichting gesproken wordt over de mogelijke bouw van 5.000 woningen op een bepaalde locatie, dan vormen de onderzoeksresultaten van Companen daarvoor niet zondermeer de onderbouwing. Zo’n locatie kan bijvoorbeeld vanuit ruimtelijk oogpunt worden gezien als kansrijke locatie voor de bouw van woningen op de lange termijn. De onderbouwing van de woningbehoefte (of sowieso de wenselijkheid) zal nog nader moeten worden onderzocht. In essentie zijn de door Companen beschreven effecten de te verwachten effecten bij realisatie van sec de aanleg van de Lelylijn op basis van de waargenomen trends en ontwikkelingen en de toetsing aan de hypotheses. In de Studio Bereikbaar rapportage worden met de denkrichtingen wijzigingen in diverse beleidsvelden verondersteld en ambities van regionale/lokale overheden toegevoegd.

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

5

Verantwoording Het onderzoek van Companen is inmiddels opgeleverd en moet worden gezien als een tussenproduct, een eerste inschatting naar de wooneffecten van de Lelylijn. Naar aanleiding van de Denkrichtingen en in aanloop naar het Ontwikkelperspectief zullen er ongetwijfeld aanvullende vragen op het gebied van wonen worden gesteld die nader onderzoek vereisen. Deze oplegger is ter verduidelijking van de relatie tussen de Denkrichtingen en het rapport wonen opgesteld vanuit de projectorganisatie Lelylijn en met goedvinden Companen, de opsteller van het rapport “De impact van de Lelylijn op de woningmarkt”. Projectorganisatie Lelylijn 7 mei 2024

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

6

Management samenvatting Aanleiding en onderzoeksopzet Er is voor de economische structuurversterking, verstedelijkingsopgave en verbetering van de bereikbaarheid en leefbaarheid in noordelijk Nederland perspectief door de komst van de Lelylijn. Ter voorbereiding hebben het Rijk en de regio een gezamenlijke projectorganisatie opgesteld om onderzoek uit te voeren naar de effecten van de komst van de Lelylijn. Een belangrijk aspect bij de aanleg van de Lelylijn is het effect op het wonen in noordelijk Nederland. De regio wordt bereikbaarder, waardoor het potentieel aantrekkelijker wordt als woongebied voor behoud van talent en jongeren en aanwas van buitenaf. Daarmee kan dit deel van Nederland (nog) beter haar bijdrage leveren aan de verstedelijkingsopgave waarvoor Nederland staat. Dit onderzoek biedt inzicht in de effecten van de Lelylijn. De volgende onderzoeksvragen staan centraal: 1. 2.

Wat zijn de potentiële effecten van de komst van de Lelylijn op de woningmarkt in noordelijk Nederland? Hoeveel extra woningbouw is te verwachten door de komst van de Lelylijn ten opzichte van de situatie zonder Lelylijn voor de periode 2035 tot 2050?

In dit onderzoek gaan we in op de effecten op de woningmarkt van de volgende potentiële stationslocaties: Lelystad, Emmeloord, Lemmer, Joure, Heerenveen, Drachten, Leeuwarden, Leek, GroningenSuiker en Groningen. Dit onderzoek is gebaseerd op een literatuurstudie en data-analyse om de effecten van mobiliteit op de woningmarkt en verhuisstromen in beeld te brengen. Aanvullend zijn er interviews gehouden met experts op de thema’s pendelontwikkeling, mobiliteit en economie. Om inzicht te geven in de effecten van de Lelylijn zijn er drie hypotheses getoetst. De uitkomsten van deze hypotheses zijn uitgewerkt in vier scenario’s. Figuur 0.1: Illustratieve schets Lelylijn en potentiële stationslocaties

Bron: Inspiratieboek Lelylijn, 30 juni 2023

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

7

Impact Lelylijn op mobiliteitsgedrag De keuzemogelijkheden in mobiliteit nemen toe Het is duidelijk dat de komst van de Lelylijn de bereikbaarheid van noordelijk Nederland verbetert en inwoners meer keuze-opties biedt in mobiliteit. Dit geldt in het bijzonder voor plaatsen die momenteel niet zijn aangesloten op het spoornetwerk. Het gaat hierbij om Emmeloord, Lemmer, Joure, Drachten en Leek die momenteel geen treinstation hebben en waarbij in dit onderzoek is uitgegaan van een stationslocatie. De Lelylijn biedt in directe zin voordelen voor een relatief beperkte groep mensen In absolute zin worden de meeste treinkilometers afgelegd voor visite en logeren. Daarnaast worden relatief veel treinkilometers afgelegd voor werk en studie. Dit zijn over het algemeen de groepen die relatief vaak de trein gebruiken en doordeweeks in de spitsuren reizen. Voor zowel werknemers als studenten is een goede verbinding tussen woonplaats en werkplek of onderwijsinstelling van groot belang. Zij nemen dit ook mee in hun woonplaatskeuze. De Lelylijn biedt daarmee in directe zin voordelen voor een relatief beperkte groep mensen. Het gaat hierbij in het bijzonder om mensen die de trein gebruiken voor woon-werkverkeer en studenten.

Daarbij geldt dat voor een groot deel van de mensen de trein (maar ook de bus) onvoldoende een alternatief is voor de auto om werk, voorzieningen of sociale contacten te bereiken. Toename van verstedelijking vergroot het effect van de Lelylijn De verwachting is dat sec de aanleg van de Lelylijn niet zal leiden tot een grote verandering in het mobiliteitsgedrag van mensen. Inwoners in noordelijk Nederland zijn sterk georiënteerd op de auto en gebruiken relatief weinig de trein. De beperkte stedelijkheid en de relatief grote afstanden tussen kernen spelen hierin een belangrijke rol. Daarbij geldt dat de mate van stedelijkheid een rol speelt in de kwaliteit van het openbaar vervoer. Een toename van het aantal inwoners en toename van verstedelijking rond stationslocaties kan overigens wel leiden tot verandering van gedrag en toename van het gebruik van de trein.

Impact Lelylijn op de aantrekkingskracht van noordelijk Nederland Door de verbeterde bereikbaarheid neemt de woonaantrekkelijkheid toe Een betere bereikbaarheid van de drie provincies vergroot de aantrekkingskracht van de regio en lijkt een positief effect te hebben op het aantrekken van mensen vanuit andere delen van het land. De verwachting is echter dat dit een gestage ontwikkeling betreft. De belangrijkste redenen hiervoor zijn dat verhuisstromen en -motieven doorgaans stabiel zijn en dat de meeste mensen over een relatief korte afstand verhuizen. Voor huishoudens die over een langere afstand verhuizen zijn werk, studie of familie/vrienden de belangrijkste motieven. Er zijn geen aanwijzingen dat de komst van de Lelylijn leidt tot een forse trendbreuk van deze ontwikkeling. Beter bereikbare plaatsen worden aantrekkelijker In de praktijk zullen woningzoekenden binnen de regio eerder verhuizen naar de beter bereikbare locaties in de regio. De betere bereikbaarheid van banen en voorzieningen spelen hierin een belangrijke rol. De potentiële stationslocaties zullen hier waarschijnlijk van profiteren ten faveure van minder bereikbare plaatsen in de regio. Daarnaast is de verwachting dat woningzoekenden van buiten de regio ‘stapsgewijs’ hun weg naar noordelijk Nederland zullen vinden. Hierbij geldt dat Flevoland het eerste overloopgebied is van de Randstad.

Hetzelfde geldt voor verhuisbewegingen binnen de regio. Bijvoorbeeld extra

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

8

verhuisbewegingen van de stad Groningen naar beter bereikbare plaatsen in de omgeving zoals Leek, Drachten en Heerenveen.

De impact van de Lelylijn op de agglomeratiekracht De Lelylijn biedt kansen om de agglomeratiekracht van steden te vergroten De Lelylijn kan een positieve bijdrage leveren aan het versterken van stedelijke agglomeraties in noordelijk Nederland en daarmee de agglomeratiekracht vergroten. Dit geldt met name voor extra ontwikkeling van Leeuwarden en Groningen. Om de agglomeratiekracht te versterken is het van belang dat de woningbouwproductie wordt vergroot en dat deze wordt geconcentreerd in de stedelijke gebieden en in de nabijheid van de potentiële stationslocaties. Het huidige beleid speelt hier al in belangrijke mate op in. De aanleg van de Lelylijn is overigens niet een autonome pullfactor. Om de agglomeratiekracht te vergroten moet er samenhang zijn met het creëren van voldoende werkgelegenheid, voldoende (openbare, culturele en maatschappelijke) voorzieningen en verbetering van de bereikbaarheid in en naar de regio. De Lelylijn kan hier een belangrijke aanjager in zijn. Dit sluit overigens aan bij de verwachting dat in de periode tot 2050 het aantal banen in Leeuwarden en Groningen het sterkst groeit. De Lelylijn biedt mogelijkheden om nieuwe woonmilieus te realiseren in noordelijk Nederland. Denk aan meer (hoog)stedelijke woonmilieus in Groningen, Leeuwarden door middel van verdichting. En realisatie van meer stedelijke woonmilieus in Lelystad en Heerenveen.

Belangrijk is wel om rekening te houden met de huidige kernkwaliteiten van de potentiële stationslocaties. De kracht van plaatsen als Lemmer, Joure en Leek is centrum-dorps wonen en een transformatie naar een sterk stedelijk gebied is in deze plaatsen minder voor de hand liggend. Door toename van het aantal inwoners zal de investeringsbereidheid toenemen Als de aantrekkelijkheid van het stedelijk gebied toeneemt en het aantal inwoners sterker gaat groeien dan zal de investeringsbereidheid in de bestaande woningvoorraad toenemen. Dit heeft een positief en zal met name effect hebben op bestaande buurten en wijken in de nabijheid van de stationslocaties.

Uitwerking scenario’s Het inschatten van de extra woningbehoefte als gevolg van de aanleg van de Lelylijn is afhankelijk van verschillende onzekerheden. Het gaat enerzijds om de verwachte ontwikkeling van de bevolking als gevolg van migratie en anderzijds de beleidsmatige keuze om de woningbouwopgave te realiseren. Namelijk op basis van spreiding of concentratie van de opgave. Op basis van deze onzekerheden is een viertal ontwikkelscenario’s uitgewerkt.

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

9

Tabel 0.1: Samenvatting scenario’s Scenario 3: Verspreiden van de groei - Sterke bevolkingsgroei - Groei aantal mensen binnen 15 min. fietsafstand stationslocatie - Accent bouwen voor eigen behoefte plus instroom (gezinnen met kinderen / modaal plus) - Sterke druk op landelijke omgeving - Behoud huidige voorzieningen kernen - Auto blijft dominant vervoersmiddel

Scenario 4: Versterken agglomeratiekracht - Sterke bevolkingsgroei - Sterke groei aantal mensen binnen 15 min. fietsafstand stationslocatie - Accent bouwen voor instroom (studenten / jonge huishoudens / hogere inkomens) - Vasthouden van studenten / starters die anders zouden vertrekken maar door toegenomen agglomeratiekracht blijven - Beperkte druk op landelijke omgeving - Versterking voorzieningen in de hoofdkernen - Inzet op extra toename ov-gebruik - Grote impact identiteit stationslocaties - Sterke concurrentie tussen stations - Sterke concurrentie binnen de kernen

Scenario 1: Organische ontwikkeling - Beperkte bevolkingsgroei - Geen groei aantal mensen binnen 15 min. fietsafstand stationslocatie - Primair bouwen voor eigen behoefte (vergrijzing en gezinsverdunning) - Aandacht voor alle dorpen/kernen in de gemeente - Druk op de woningmarkt beperkt - Blijvende oriëntatie op auto - Voorzieningenniveau onder druk

Scenario 2: Continueren aanpak woondeals - Beperkte bevolkingsgroei - Beperkte groei aantal mensen binnen 15 min. fietsafstand stationslocatie - Bouwen voor eigen behoefte, maar geconcentreerd - Focus op potentiële stationslocatie in de gemeente - Kernen met een station hebben een streepje voor op kernen zonder - Druk op de woningmarkt beperkt - Accent op oriëntatie OV

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

10

Effect op de woningbehoefte In de onderstaande tabel is het effect op de woningbehoefte weergegeven. De autonome woningbehoeftegroei in de gemeenten langs het Lelylijn-tracé is geraamd op +62.850 (scenario 1). In scenario 2 komen daar +3.450 woningen bij waardoor de totale groei +66.300 bedraagt. Bij een aanzienlijke hogere instroom vanuit de Randstad (scenario 3) zal de woningvraag toenemen met +23.950 in de periode tot 2050. De totale behoefte komt daarmee uit op +86.800 woningen. In scenario 4 is de extra groei geraamd op +34.150 woningen. De totale groei komt uit op +97.000 woningen. Tabel 0.2: Samenvatting woningbehoeftegroei per scenario, 2023-2050 Autonome groei Scenario 1: organische ontwikkeling Scenario 2: continueren aanpak woondeals Scenario 3: verspreiden van groei Scenario 4: versterken agglomeratiekracht

62.850 62.850 62.850 62.850

Extra groei als gevolg Lelylijn +3.450 +23.950 +34.150

Totale groei 20232050 +62.850 +66.300 +86.800 +97.000

Het effect op de woningbehoeftegroei per scenario per provincie ziet er als volgt uit. Het gaat hierbij alleen om de gemeenten met een potentiële stationslocatie. Figuur 0.2: Samenvatting woningbehoeftegroei per scenario naar provincie*, 2023-2050 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 Flevoland

Fryslân Scenario 1

Scenario 2

Scenario 3

Groningen Scenario 4

* alleen gemeenten met potentiële stationslocatie

De invloedsfeer van de Lelylijn op de woningbehoefte De aanleg van een Lelylijn zal met name invloed hebben op de woningbehoefte in de directe nabijheid van de stationslocaties. In de literatuur wordt doorgaans uitgegaan van circa 15 minuten fietsafstand van het station. Dit betekent dat de impact op de woningbehoefte buiten deze invloedsfeer relatief beperkt zal zijn. Urk ligt, afhankelijk van de locatiekeuze, op circa 10 tot 15 kilometer van de potentiële stationslocatie in Emmeloord. De verwachting is dat dit voor Urk niet zal leiden tot een extra groei van de woningbehoefte en dit komt vooral door de specifieke lokale context. De woningbehoefte in Urk is groot en dit zal in de toekomst ook het geval zijn. Deze behoefte komt door het hoge geboortesaldo en is zeer lokaal georiënteerd. Het ligt dan ook niet in de lijn der verwachting dat de Lelylijn zal leiden tot een extra instroom van vestigers van elders uit het land. Een stad als Sneek ligt niet aan het tracé van de Lelylijn maar kan wel profiteren van de verbeterde bereikbaarheid van de regio als geheel. Hoewel het niet te kwantificeren is zal de Lelylijn een positieve invloed hebben op de woningbehoefte in Sneek. Hierbij geldt dat het belangrijk is om een snelle

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

11

busverbinding te realiseren met nabijgelegen (potentiële) stationslocaties als Joure, Heerenveen of Lemmer. Voor de gemeente Opsterland lijkt de Lelylijn weinig effect te hebben op de woningbehoefte. Mogelijk dat op termijn bij een toenemende verstedelijking de woningvraag groeit in de dorpen die beter zijn aangesloten op het stedelijk netwerk in de regio. Het gaat bijvoorbeeld om kernen als Bakkeveen en Beemsterzwaag.

Vergelijking eerdere onderzoeken In de Gezamenlijke analyse Deltaplan voor Noordelijk Nederland (deel B) is op basis van de verhuistrends en de verbeteringen als gevolg van het Deltaplan, ingeschat dat de vraag vanuit de Randstad die mogelijk door Noordelijk Nederland kan worden bediend ergens tussen de 25.000 tot 75.000 woningen ligt. In dit onderzoek komen we in scenario 4 uit een extra woningbehoefte die met ruim 34.000 woningen daar tussen in zet. Dit komt omdat op onderdelen is gekozen voor een andere methodiek. In de aanpak van de Gezamenlijke analyse Deltaplan voor Noordelijk Nederland wordt het jaar met het hoogste verhuissaldo rechtlijnig doorgetrokken naar de toekomst. In dit onderzoek gebruiken we echter een prognose als basis waarin de toegenomen vestiging in Noordelijk Nederland vanuit de Randstad al deels is meegenomen. Daarnaast is er sprake van een andere geografische afbakening. In de aanpak van de Gezamenlijke analyse Deltaplan voor Noordelijk Nederland (deel B) is ook de extra groei voor de provincie Drenthe en de gemeente Almere meegenomen. De aantallen zijn hierdoor dus niet een-op-een met elkaar te vergelijken. De verwachting is overigens dat het effect van de Lelylijn op de groei van Almere en de provincie Drenthe beperkt is.

Kansen voor grotere groei In dit onderzoek is het effect van de aanleg van de Lelylijn in beeld gebracht op basis van de huidige inzichten van de prognosemodellen. De afgelopen jaren zijn veel prognoses naar boven bijgesteld als gevolg van een toename van buitenlandse migratie. Als deze trend zich in komende jaren doorzet zal de woningbehoefte in de komende jaren hoger uitvallen. Ook beleidskeuzes kunnen van invloed zijn op de woningbehoefte in noordelijk Nederland. Op langere termijn kan de ontwikkeling van de woningbehoefte in noordelijk Nederland veranderen als gevolg van beleidskeuzes. Stel er wordt gekozen voor een verstedelijkingsstrategie waarbij noordelijk Nederland een grote(re) opgave van de landelijke woningbehoefte op zich neemt dan zal de opgave er anders uit zien. Om het effect van de Lelylijn op de woningmarkt verder te vergroten is het van belang om noordelijk Nederland (nog) beter op de kaart te zetten als aantrekkelijk woongebied. Dit kan door nog sterker in te zetten op ontwikkeling van kansrijke economische sectoren om de werkgelegenheid te vergroten. En daarnaast de huidige kernkwaliteiten beter te promoten. Denk aan nabijheid van ruimte en natuur, een goede prijs-kwaliteitverhouding en een verbeterde bereikbaarheid door de komst van de Lelylijn.

Op deze manier kunnen de verschillende gemeenten en regio’s zich beter profileren op basis van de kernkwaliteiten die zij te bieden hebben. Binnen noordelijk Nederland is samenwerking en afstemming van groot belang. Dit om te voorkomen dat langs alle stationslocaties vergelijkbare, concurrerende woonmilieus ontwikkelen. Tot slot is het goed denkbaar dat de effecten van de Lelylijn op de woningmarkt pas echt zichtbaar worden in de periode na 2050.

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

12

1 Inleiding Aanleiding Er is voor de economische structuurversterking, verstedelijkingsopgave en verbetering van de bereikbaarheid en leefbaarheid in noordelijk Nederland perspectief door de komst van de Lelylijn. Ter voorbereiding hebben het Rijk en de regio een gezamenlijke projectorganisatie opgesteld om onderzoek uit te voeren naar de effecten van de komst van de Lelylijn. Deze onderzoeken vormen een bouwsteen voor het op te stellen Ontwikkelperspectief voor het NOVEX-gebied Lelylijn. Waarbij de Lelylijn de ruggengraat moet vormen voor de ontwikkeling van noordelijk Nederland, de verstedelijkingsopgave en de verbetering van de bereikbaarheid en leefbaarheid van de regio. Een belangrijk aspect bij de aanleg van de Lelylijn is het effect op het wonen in noordelijk Nederland. De regio wordt bereikbaarder, waardoor het potentieel aantrekkelijker wordt als woongebied. Daarmee kan dit deel van Nederland (nog) beter haar bijdrage leveren aan de verstedelijkingsopgave waarvoor Nederland staat, dit allemaal naar aard, schaal en karakter.

De vraag is wat het effect is van de Lelylijn op de woningmarkt? Wordt noordelijk Nederland aantrekkelijker als woongebied? Voor wie? En welke woonmilieus zijn daarbij passend? Maar zijn er mogelijk ook effecten op de bestaande woningvoorraad, bijvoorbeeld doordat waardeontwikkeling leidt tot meer investeringsbereidheid in vastgoed? In dit onderzoek gaan we in op de effecten direct langs de Lelylijn, en ook de uitstraling hiervan naar het ommeland.

Centrale vragen De centrale onderzoekvragen luiden als volgt: 1. Wat zijn de potentiële effecten van de komst van de Lelylijn op de woningmarkt in noordelijk Nederland? • Hoe leidt de nieuwe infrastructuur tot veranderend gedrag van woningzoekenden? • Hoe hangt dit samen met de aantrekkelijkheid van het gebied (uitgedrukt in prijsniveau, identiteit, imago en bereikbaarheid)? • Wat is de verwachte ‘incubatie’ tijd van de Lelylijn voor woningzoekers? • Wat doet de veranderende aantrekkelijkheid met de investeringsbereidheid (waaronder verduurzaming) in de bestaande woningvoorraad? • Hoe is de geografische spreiding van deze effecten op verschillende schaalniveaus; geredeneerd vanuit de stedelijke knooppunten, vanuit de potentiële stationslocaties en vanuit de ommelanden van deze locaties? 2. Hoeveel extra woningbouw is te verwachten door de komst van de Lelylijn ten opzichte van de situatie zonder Lelylijn voor de periode 2035 tot 2050? • Wat is de verwachte fasering van de groei van de woningbehoefte? • Hoe spreidt de woningbehoefte zich geografisch naar gemeenten (uitgaande van de drie invalshoeken: stedelijke knooppunten, stationslocaties en ommelanden)? • Welke woonmilieus zijn dan aanvullend gewenst?

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

13

Gebiedsafbakening In dit onderzoek brengen we de effecten van de Lelylijn in beeld voor alle potentiële stationslocaties. In de onderstaande tabel zijn de verschillende plaatsen weergegeven en de gemeenten waarin deze plaatsen liggen. Hierbij sluiten we aan bij het hypothesetracé zoals in NOVEX-Lelylijn wordt onderzocht. Voor een aantal plaatsen geldt dat deze op dit moment nog geen treinstation hebben. Het gaat hierbij om Emmeloord, Lemmer, Joure, Drachten en Leek. Ook op de locatie Groningen-Suiker is er op dit moment nog geen station. Urk krijgt geen eigen station maar ligt in de invloedsfeer van de potentiële stationslocatie in Emmeloord. Daarnaast maken we onderscheid in de stedelijke knooppunten (Groningen en Leeuwarden), de potentiële stationslocaties en het ommeland. Het ommeland is het gebied dat onder de invloedsfeer valt van de potentiële stationslocaties. Als we het in deze rapportage hebben over noordelijk Nederland dan hebben we het over de provincie Flevoland, Fryslân en Groningen. Hierin is de bredere opgave vanuit het Deltaplan voor de andere gebieden in noordelijk Nederland niet meegenomen. Tabel 1.1: Potentiële stationslocaties Potentiële stationslocatie Lelystad Emmeloord Lemmer Joure Heerenveen Drachten Leeuwarden Leek Groningen-Suiker Groningen

Gemeente Lelystad Noordoospolder De Fryske Marren De Fryske Marren Heerenveen Smallingerland Leeuwarden Westerkwartier Groningen Groningen

Aanwezigheid station Ja Nee Nee Nee Ja Nee Ja Nee Nee Ja

Figuur 1.1: Illustratieve schets Lelylijn en potentiële stationslocaties

Bron: Inspiratieboek Lelylijn, 30 juni 2023

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

14

Onderzoeksaanpak Dit onderzoek is gebaseerd op een literatuur- en data-analyse om de effecten van mobiliteit op de woningmarkt en verhuisstromen in beeld te brengen. Aanvullend zijn er interviews gehouden met experts op de thema’s pendelontwikkeling, mobiliteit en economie. Data-analyse • Op basis van CBS-data zijn de verhuisbewegingen tussen en binnen de regio geanalyseerd. Hoeveel mensen vestigen zich in de regio en vertrekken er en wat zijn hun achtergrondkenmerken? • Op basis van het WoON2021 zijn de verhuismotieven per regio in beeld gebracht en de vraag naar woonmilieus in noordelijk Nederland. • Van de verschillende potentiële stationslocaties in het NOVEX-gebied Lelylijn is statistische informatie over omvang, groei, prijsniveau en woonaantrekkelijkheid in beeld gebracht. • Op basis van de provinciale, gemeentelijke prognoses en de Primos-prognose is de verwachte bevolkings- en huishoudensontwikkeling in de komende jaren in beeld gebracht. Interviews expert Met de volgende experts zijn interviews gehouden: • Rob Euwals, Centraal Planbureau (CPB) • Christian Lennartz, Planbureau voor Leefomgeving (PBL) • Jeroen Bastiaanssen, Planbureau voor Leefomgeving (PBL) • Dick Ettema, Universiteit Utrecht • Lizet Krabbenborg, Kennisinstituut Mobiliteit (KiM)

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

15

2 Effect Lelylijn op de woningmarkt Het doel van dit onderzoek is het in beeld brengen van de effecten van de aanleg van de Lelylijn op de woningmarkt. Welk effect heeft de Lelylijn op het mobiliteitsgedrag van mensen? Wat betekent de Lelylijn voor de aantrekkelijkheid van noordelijk Nederland en welk effect heeft dit uiteindelijk op de woningbehoefte? Om inzicht te geven in de effecten van de Lelylijn brengen we in beeld welke groepen gebruikmaken van de trein. Deze groepen profiteren immers direct van de aanwezigheid van een verbeterde treinverbinding. Daarnaast brengen we in beeld in welke mate een betere bereikbaarheid van invloed is op de aantrekkingskracht van de regio. Tot slot brengen we het effect van verstedelijking op de woningbehoefte in beeld. Om een antwoord te geven op deze vragen zijn drie hypotheses geformuleerd: 1. De aanleg van de Lelylijn leidt tot verandering van mobiliteitsgedrag. 2. Een betere bereikbaarheid als gevolg van de Lelylijn vergroot de aantrekkingskracht van de regio. 3. De Lelylijn heeft een positief effect op de agglomeratiekracht en daarmee de woningbehoefte. Op basis van de literatuurstudie, de data-analyse en de interviews met de experts zijn de verschillende hypotheses getoetst.

2.1 Effect Lelylijn op mobiliteitsgedrag De komst van de Lelylijn heeft een belangrijke impact op de bereikbaarheid van noordelijk Nederland. Het zorgt niet alleen voor een snelle verbinding tussen Groningen/Leeuwarden en de Randstad, maar ook voor een betere verbinding tussen de steden en dorpen in Flevoland, Fryslân en Groningen. De vraag is welk effect de Lelylijn heeft op het mobiliteitsgedrag van huidige en toekomstige bewoners. Antwoord op deze vraag helpt bij het bepalen van de potentiële groep mensen voor wie wonen in noordelijk Nederland aantrekkelijk(er) wordt door de komst van de Lelylijn. De hypothese is dat de aanleg van de Lelylijn leidt tot verandering van het mobiliteitsgedrag van mensen. Door verbetering van het openbaarvervoersnetwerk gaan meer mensen gebruik maken van het openbaar vervoer (ov).

Inwoners noordelijk Nederland sterk georiënteerd op de auto Vanwege de beperkte stedelijkheid en de relatief grote afstanden tussen kernen zijn bewoners in noordelijk Nederland sterk georiënteerd op de auto. Dit blijkt ook uit het aandeel afgelegde reiskilometers. In 2022 reisden inwoners van Flevoland 74% van hun totale reiskilometers met de auto en 7% met het openbaar vervoer. In Fryslân reisden inwoners 71% van hun totale kilometers met de auto en naar schatting 8% met het openbaar vervoer. Het is overigens niet bekend welk deel hiervan is afgelegd per trein. In de provincie Groningen ligt het aantal afgelegde kilometers met het ov hoger, namelijk 13%. De stad Groningen en de grote studentenpopulatie spelen hier een belangrijke rol in. Het gaat hierbij waarschijnlijk om de pendel van studenten/scholieren naar de stad Groningen, die veelal gebruik maken van de trein en de bus.

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

16

Figuur 2.1: Afgelegde reiskilometers naar vervoerswijze, 2022 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Auto (bestuurder)

Auto (passagier)

Nederland

Trein

Provincie Flevoland

Bus/tram/metro

Fiets

Provincie Friesland

Lopen

Overig

Provincie Groningen

Bron: CBS, 2023

De mate van stedelijkheid is sterk bepalend voor het vervoersgebruik. In zeer sterk stedelijke gebieden worden aanmerkelijk meer reiskilometers afgelegd met het ov dan in matig of niet stedelijke gebieden. In stedelijke gebieden is de beschikbaarheid en de kwaliteit van het ov doorgaans beter dan in minder stedelijke gebieden. Figuur 2.2: Afgelegde reiskilometers naar mate van stedelijkheid, 2022 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Auto (bestuurder)

Auto (passagier)

Zeer sterk stedelijk

Trein

Sterk stedelijk

Bus/tram/metro

Matig stedelijk

Fiets

Weinig stedelijk

Lopen

Overig

Niet stedelijk

Bron: CBS, 2023

Beperkt deel werkenden maakt gebruik van de trein Uit landelijke cijfers van het CBS blijkt dat het grootste deel van de reiskilometers in 2021 werd afgelegd om op visite te gaan en te gaan logeren. Dit is bijna 28% van het totaal aantal treinkilometers. Daarnaast werden er veel kilometers met de trein gemaakt om van en naar het werk te gaan (22%) en voor het volgen van onderwijs, cursussen en kinderopvang (17%). Als we specifiek kijken naar woonwerkpendel dan maakt in de praktijk slechts een beperkt deel van de werkenden beroepshalve (voor woon-werkverkeer, maar ook voor werk-werkverkeer) gebruik van het openbaar vervoer. Ruim 70% van de reizigerskilometers van en naar het werk werd in 2021 met de auto afgelegd1. Voor ongeveer 6% van de reizigerskilometers werd de trein gebruikt. Het gaat hierbij doorgaans om mensen in specifieke sectoren (overheid, onderwijs, zakelijke dienstverlening) die in de nabijheid van een station wonen en werken. Daarnaast maken studenten relatief veel gebruik van de trein. Met het studentenreisproduct (voorheen ov-jaarkaart) kunnen studenten in het weekend of doordeweeks vrij 1

CBS. Dashboard verkeer en vervoer (2023)

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

17

reizen of reizen met korting. Dit betekent dat er een relatief kleine groep mensen direct profiteert van de realisatie van een treinstation of een verbetering van de spoorverbinding.

Keuze voor ov zal naar verwachting stabiel blijven De verwachting van het Kennisinstituut Mobiliteit is dat de keuze van de reiziger voor het openbaar vervoer in de komende jaren stabiel zal blijven. Wel zal het woon-werkverkeer in de toekomst door een groot aantal factoren beïnvloed worden: arbeidsparticipatie van vrouwen, een gemiddeld hoger opleidingsniveau, tijd- en plaatsonafhankelijk werken, duurzaam mobiliteitsmanagement, meer werkende migranten, flexibilisering, verstedelijking en ruimtelijke verschuivingen van werk. Van de genoemde ontwikkelingen zullen met name verstedelijking en de stijging van het gemiddelde opleidingsniveau effect kunnen hebben op toename van het gebruik van het openbaar vervoer.

Toename van mensen die thuiswerken In de afgelopen periode zijn mensen steeds meer thuis gaan werken. De coronacrisis heeft hierin een belangrijke rol gespeeld en deze ontwikkeling versneld. Uit onderzoek blijkt dat deze trend zich heeft doorgezet. Voor de coronacrisis werkten Nederlanders gemiddeld 11% van de werkuren thuis en dit is toegenomen naar 23% eind 20222. Voor forenzen die gebruik maken van het ov is het aandeel thuiswerkuren gestegen van 15% naar 36%. Dit betekent dat ov-gebruikers minder vaak de trein gebruiken en meer uren thuis zijn gaan werken. Overigens heeft niet iedereen de mogelijkheid om thuis te werken en dit verschilt sterk per sector. Vooral bij de overheid, de financiële en de zakelijke dienstverlening wordt relatief veel thuisgewerkt. De horeca, de bouw, het onderwijs, zorg en detailhandel zijn sectoren waar mensen relatief weinig thuis (kunnen) werken 3. Vanwege de toename van het thuiswerken is voor steeds meer mensen de afstand tussen de woon- en werklocatie van minder groot belang. Dit kan ertoe leiden dat er een groeiende groep mensen is die bijvoorbeeld in Groningen woont (of blijft wonen) en in de Randstad werkt. Een deel van de mensen accepteert een langere reisafstand als zij niet elke dag deze afstand hoeven af te leggen. Er is geen inzicht in de omvang van deze groep.

Deze ontwikkeling kan voor delen van noordelijk Nederland een positief effect hebben op de toename van de woningbehoefte. Om hier meer inzicht in te krijgen strekt het tot de aanbeveling om aanvullend onderzoek te verrichten.

Inwoners van nieuwe stationslocaties krijgen meer mobiliteitsopties Een aantal potentiële stationslocaties van de Lelylijn heeft momenteel geen treinstation. Het gaat hierbij om de plaatsen Emmeloord, Lemmer, Joure, Drachten en Leek. Voor deze plaatsen geldt dat de mobiliteitsopties voor inwoners van deze plaatsen worden vergroot. Zij krijgen een extra alternatief voor de auto of het busvervoer. Vanwege de omvang van het aantal inwoners zal met name voor Drachten en Emmeloord de impact relatief groot zijn. Vanuit Drachten zal de verbinding met Groningen sterk verbeteren. Hierdoor wordt het eenvoudiger om vanuit Drachten in Groningen te werken, te studeren of bijvoorbeeld een dagje te winkelen. Voor Emmeloord geldt dat de verbinding zowel richting de Randstad als richting Groningen/Leeuwarden sterk verbetert.

Concentratie van woningen rondom een station vergroot het ov-gebruik Eerder zagen we al dat de mate van verstedelijking een belangrijke rol speelt in het ov-gebruik. Een groeiende bevolking als gevolg van verstedelijking kan een belangrijke rol spelen in verandering van het mobiliteitsgedrag. Door concentratie van woningbouw rondom stationslocaties neemt het aantal mensen in de directe nabijheid van het station toe. Hierdoor kunnen zij beter gebruik maken van de fiets, bus of 2 KiM. Waar is de ov-reiziger gebleven? (oktober 2023) 3

CPB. Thuiswerken voor, tijdens en na de coronacrisis (januari 2021)

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

18

trein als alternatief voor de auto. Zonder een toename van verstedelijking in de regio zal het ov-gebruik naar verwachting stabiel blijven.

Belangrijkste conclusies •

•

•

•

Het is duidelijk dat de komst van de Lelylijn de bereikbaarheid van noordelijk Nederland verbetert en inwoners meer keuze-opties biedt in mobiliteit. Dit geldt in het bijzonder voor plaatsen die momenteel niet zijn aangesloten op het spoornetwerk. Het gaat hierbij om Emmeloord, Lemmer, Joure, Drachten en Leek die momenteel geen treinstation hebben. In absolute zin worden de meeste treinkilometers afgelegd voor visite en logeren (28%). Daarnaast worden relatief veel treinkilometers afgelegd voor werk (22%) en studie (17%). Dit zijn over het algemeen de groepen die relatief vaak de trein gebruiken en doordeweeks in de spitsuren reizen. Voor zowel werknemers als studenten is een goede verbinding tussen woonplaats en werkplek of onderwijsinstelling van groot belang. Zij nemen dit ook mee in hun keuze voor een woonplaats. De Lelylijn biedt in directe zin voordelen voor een relatief beperkte groep mensen. Het gaat hierbij in het bijzonder om mensen die de trein gebruiken voor woon-werkverkeer en studenten. Daarbij geldt dat voor een groot deel van de mensen de trein onvoldoende een alternatief is voor de auto om werk, voorzieningen of sociale contacten te bereiken. Dit geldt bijvoorbeeld voor mensen die een relatief lokaal netwerk hebben of waarbij de werklocatie niet te bereiken is met de trein.

De verwachting is dat de aanleg van de Lelylijn in de basis niet zal leiden tot een grote verandering in het mobiliteitsgedrag van mensen. Inwoners in noordelijk Nederland zijn sterk georiënteerd op de auto en marken relatief weinig gebruik van de trein. De beperkte stedelijkheid en de relatief grote afstanden tussen kernen spelen hierin een belangrijke rol. Een toename van het aantal inwoners en toename van verstedelijking rond stationslocaties kan wel leiden tot verandering van gedrag en toename van het gebruik van de trein. Dit versterkt de gedachte om halteplaatsen buiten Leeuwarden en Groningen te realiseren. Een schaalsprong in stedelijkheid in de overige gebieden draagt namelijk bij aan het vergroten van de potentie van de Lelylijn.

2.2 Effect Lelylijn op aantrekken van mensen De bevolkingsgroei – en daarmee samenhangende woningbehoefte – wordt in belangrijke mate bepaald door migratie. De hypothese is dat een betere bereikbaarheid van de drie provincies een positief effect heeft op het aantrekken van mensen vanuit andere delen van het land. Als de bereikbaarheid van werk, voorzieningen en sociale contacten verbetert, wordt noordelijk Nederland een aantrekkelijker gebied voor nieuwe bewoners (vestigers). Daarnaast wordt het voor huidige bewoners aantrekkelijker om te blijven wonen in noordelijk Nederland. Om deze hypothese te toetsen gaan we nader in op de ontwikkeling van migratietrends in de afgelopen jaren en verhuismotieven die een rol spelen bij de keuze voor een woning en woonlocatie.

Bevolking afgelopen jaren sterk toegenomen In de afgelopen jaren is de Nederlandse bevolking sterk gegroeid. Het aantal inwoners is in de periode 2018 tot 2023 met ruim 630.000 personen toegenomen. Dit komt neer op een groei van +3,7%. De bevolkingsgroei van Flevoland lag met +8,0% ruim boven het landelijke gemiddelde. In de provincie Fryslân (+1,9%) en Groningen (+2,3%) lag de bevolkingsgroei lager dan het landelijke gemiddelde.

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

19

Tabel 2.1: Bevolkingsontwikkeling 2018-2023 2018 2019 Flevoland (pr) Fryslân (pr) Groningen (pr) Nederland Bron: CBS, 2023

411.700 647.300 582.900 17.181.100

416.500 647.700 584.000 17.282.200

2020

2021

2022

423.000 650.000 585.900 17.407.600

428.200 651.400 586.900 17.475.400

434.800 654.000 590.200 17.590.700

2023 Groei 20182023 444.700 +8,0% 659.600 +1,9% 596.100 +2,3% 17.811.300 +3,7%

Migratie speelt een belangrijke rol in bevolkingsontwikkeling Het binnen- en buitenlandsmigratiesaldo speelt een belangrijke rol in de bevolkingsontwikkeling in de afgelopen jaren. Alle drie de provincies kennen een positief migratiesaldo. Dit betekent dat er meer mensen vestigen dan er vertrekken. Vanaf 2021 is er sprake van een forse toename van het migratiesaldo. Deze toename komt met name door een sterke groei van het aantal vestigers uit het buitenland. Het gaat hierbij om statushouders maar ook om Oekraïense ontheemden. Figuur 2.3: Ontwikkeling migratiesaldo, 2018-2022 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000

2000 1000 0 2018

2019 Provincie Flevoland

2020 Provincie Friesland

2021

2022

Provincie Groningen

Bron: CBS, 2023

Toename vestigers uit de Randstad In de onderstaande figuur zoomen we in op de ontwikkeling van verhuisbewegingen tussen de Randstad4, Flevoland, Fryslân en Groningen. Hieruit blijkt dat de instroom vanuit de Randstad naar Flevoland in de afgelopen periode fors is toegenomen. Gemiddeld gaat het om een vestigingssaldo van +2.450 mensen per jaar en vanaf 2020 is dit toegenomen naar gemiddeld +2.750 personen per jaar. Ook in de provincie Fryslân vestigden zich in de afgelopen jaren per saldo meer mensen vanuit de Randstad dan omgekeerd het geval was. Sinds 2020 ging het om +690 tot +860 personen per jaar. Dit is overigens een trendbreuk met de jaren daarvoor. In de periode voor 2018 kende Fryslân namelijk een (structureel) vertrekoverschot. De provincie Groningen is de enige provincie waarbij het migratiesaldo met de Randstad negatief is. Per saldo vertrekken er juist meer mensen naar de Randstad. Een groot deel van de vertrekkers zijn studenten die na afronding van hun studie ervoor kiezen om te gaan wonen in de Randstad. Voor een deel van deze groep geldt dat betere baankansen elders een belangrijke rol speelt in deze keuze.

4

Voor de Randstad zijn de verhuisbewegingen uit de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht in beeld gebracht.

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

20

Figuur 2.4: Migratiesaldo tussen Randstad, Flevoland, Fryslân en Groningen5, 2018-2022 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 -500 -1000 -1500 -2000 Randstad -> Flevoland

Randstad -> Friesland 2018

2019

2020

2021

Randstad -> Groningen 2022

Bron: CBS 2023

Verhuismotieven zijn relatief stabiel Het Planbureau voor de Leefomgeving heeft recent onderzoek naar verhuisbewegingen en -motieven uitgevoerd6. Uit deze analyse blijkt dat verhuismotieven en ruimtelijke verhuispatronen relatief stabiel zijn. De meeste mensen verhuizen vanwege een verandering in de samenstelling in het huishouden. Denk aan jongeren die voor het eerst zelfstandig gaan wonen, stellen die gaan samenwonen of stellen die juist uit elkaar gaan. In totaal gaat het om ongeveer 27% van de verhuisbewegingen7. Daarnaast verhuizen veel mensen omdat de woning niet voldoet aan de wensen. Bijvoorbeeld vanwege gezinsuitbreiding waardoor de woning te klein wordt. Bij 21% van de verhuisbewegingen is de woning het belangrijkste motief om te verhuizen. Verhuizingen vanwege verandering van werk (7%), het volgen van een opleiding (3%) of (verslechterde) gezondheid komen minder vaak voor (4%). In de onderstaande figuur zijn de verhuismotieven in beeld gebracht van mensen die in de periode 2018 tot en met 2020 zijn verhuisd naar de woningmarktregio’s langs de Lelylijn. Hieruit komt naar voren dat voor huishoudens in de regio Groningen verandering in huishoudenssamenstelling (starten op de woningmarkt, samenwonen of scheiden) en de woning belangrijke motieven waren om te verhuizen.

In de regio Leeuwarden was naast de veranderende huishoudenssamenstelling studie of werk een veelgenoemd motief. In de regio Heerenveen zijn gezondheid en familie motieven die relatief vaak zijn genoemd. Tot slot valt in de regio Lelystad juist op dat financiële redenen en de woning belangrijke motieven zijn. Dit past ook bij de functie en rol van de regio Lelystad op de woningmarkt. Veel huishoudens uit de Randstad zien Lelystad als een betaalbaar alternatief.

5

Exclusief verhuisbewegingen van en naar Westerwolde, vanwege het AZC in Ter Apel. en ruimtelijke verhuisbewegingen, 2023. Gebaseerd op WoON 2015, 2018, 2021 en CBS microdata. Onderzoek geeft geen informatie over verkeersmodaliteiten en verhuizingen. 7 Ministerie van BZK. Wonen langs de meetlat. Resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2021 6 PBL. Verhuismotieven

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

21

Figuur 2.5: Verhuismotieven per woningmarktregio 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

Regio Groningen

Regio Leeuwarden

Regio Heerenveen

Regio Lelystad

Bron: WoON2021

In de onderstaande figuur zijn de verhuismotieven weergegeven van stedelijke regio’s die relatief goed bereikbaar zijn ten opzichte van de Randstad. Het gaat om de regio Zwolle, Arnhem-Nijmegen en Eindhoven. Hier valt op dat studie/werk iets vaker wordt genoemd als belangrijkste verhuismotief. Daar staat tegenover dat de woonomgeving iets minder vaak wordt genoemd. Figuur 2.6Vergelijking verhuismotieven andere woningmarktregio’s 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

Regio Zwolle

Regio Arnhem-Nijmegen

Regio Eindhoven

Nederland

Bron: WoON2021

Huishoudens verhuizen doorgaans over een korte afstand Ook blijkt uit onderzoek van het PBL dat de meeste mensen verhuizen binnen een relatief korte afstand. Ongeveer driekwart van de verhuizingen vindt plaats binnen een straal van tien kilometer vanaf de oude woning. Verhuizingen over een afstand van meer dan 30 kilometer komt beduidend minder vaak voor. De verhuisafstand is groter bij verhuizingen naar een niet-stedelijke omgeving. Daarnaast zijn mensen die verhuizen naar een grotere woning of een koopwoning bereid om over een grotere afstand te verhuizen. Ook verhuizen mensen met een hoger opleidingsniveau en jonge huishoudens relatief vaker over een grotere afstand. Als men over een langere afstand verhuist dan speelt studie, werk of aanwezigheid van familie/vrienden een belangrijke rol in deze keuze.

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

22

Figuur 2.7: Gemiddelde verhuisafstand per verhuismotief

Bron: Verhuismotieven en ruimtelijke verhuisbewegingen, PBL 2023

Het beeld dat verhuisafstanden doorgaans over korte afstanden plaatsvinden blijkt ook uit de migratiecijfers van de verschillende gemeenten. De meeste verhuisbewegingen vinden binnen de gemeente plaats, namelijk tussen de 53% (gemeente Westerkwartier) en 65% (gemeente Groningen) van de verhuisbewegingen. In Leeuwarden en Groningen is de verhuisdynamiek hoger dan in de overige gemeenten mede vanwege hogere aantal studenten en lagere inkomensgroepen. Zij verhuizen over het algemeen vaker dan reguliere huishoudens. Figuur 2.8: Aandeel binnenverhuizers en vestigers, 2018-2022 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

41%

42%

45%

44%

42%

36%

59%

58%

55%

56%

58%

64%

Binnenverhuizers

47%

53%

35%

65%

Vestigers

Bron: CBS 2023

Uit de analyse van de top 5 herkomstgemeenten van vestigers blijkt ook dat vestigers veelal uit direct aangrenzende gemeenten komen. Voor de steden Leeuwarden en Groningen geldt dat vestigers over een iets grotere afstand verhuizen dan de overige gemeenten. Maar voor beide gemeenten geldt ook dat het merendeel van de vestigers uit de regio komt. Samen met het hoge aandeel binnenverhuizers bevestigt dit het beeld dat veel verhuisbewegingen over een relatief korte afstand plaatsvinden.

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

23

Tabel 2.2: Top vijf gemeenten herkomst vestigers8, 2018-2022 Gemeente Lelystad

Gemeente Noordoospolder

1. Almere (28%) 2. Amsterdam (12%) 3. Dronten (5%) 4. Zeewolde (2%) 5. Noordoostpolder (2%) Gemeente Smallingerland 1. Opsterland (13%) 2. Leeuwarden (11%) 3. Groningen (9%) 4. Achtkarspelen (6%) 5. Tytsjerksteradiel (6%)

1. Urk (10%) 2. Almere (5%) 3. Steenwijkerland (5%) 4. Lelystad (5%) 5. Dronten (4%) Gemeente Leeuwarden 1. Waadhoeke (11%) 2. Súdwest-Fryslân (8%) 3. Groningen (7%) 4. Tytsjerksteradiel (6%) 5. Heerenveen (4%)

Gemeente De Fryske Marren 1. Súdwest-Fryslân (14%) 2. Heerenveen (12%) 3. Groningen (6%) 4. Leeuwarden (6%) 5. Noordoostpolder (5%) Gemeente Westerkwartier 1. Groningen (40%) 2. Noordenveld (9%) 3. Het Hogeland (4%) 4. Smallingerland (3%) 5. Achtkarspelen (3%)

Gemeente Heerenveen 1. De Fryske Marren (13%) 2. Leeuwarden (13%) 3. Opsterland (9%) 4. Súdwest-Fryslân (6%) 5. Groningen (6%) Gemeente Groningen 1. Midden-Groningen (6%) 2. Tynaarlo (5%) 3. Westerkwartier (5%) 4. Assen (4%) 5. Het Hogeland (4%)

Bron: CBS 2023

Bereikbaarheid van aantal banen neemt toe Bij de keuze voor een woonplaats speelt voor veel mensen de bereikbaarheid van de locatie een belangrijke rol. Het gaat hierbij om de afstand (en bereikbaarheid) vanaf de woning tot werk, voorzieningen en sociale contacten. De mate van bereikbaarheid wordt bepaald door de tijd, geld en moeite die het kost om de bestemming te bereiken. Voor veel mensen geldt dat werk en voorzieningen lastig te bereiken zijn zonder auto. Het OV is voor deze groep dan ook geen alternatief omdat de bereikbaarheid van dorpen of stadsranden vaak beperkt is. Uit analyse van Studio Bereikbaar blijkt dat het huidige aantal banen dat binnen 90 minuten bereikbaar is per OV toeneemt als gevolg van de aanleg van de Lelylijn. En het is duidelijk dat de potentiële nieuwe stationslocaties hier het meeste van profiteren, namelijk Emmeloord, Lemmer en Drachten. Figuur 2.9: Huidig aantal banen (FTE) binnen 90 minuten OV bereikbaar zonder Lelylijn (links) en met Lelylijn (rechts)

Zonder Lelylijn

Met Lelylijn

Bron: Studio Bereikbaar, 2023

Vestigers van buiten de regio? Als mensen over een langere afstand verhuizen dan zijn werk, studie en in mindere mate familie/vrienden de belangrijkste motieven om te verhuizen. Vanuit het perspectief van de woonconsument is in beeld gebracht wat de sterke punten zijn die een rol kunnen spelen bij de keuze voor wonen in noordelijk 8

Exclusief gemeente Westerwolde vanwege AZC Ter Apel

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

24

Nederland en de aandachtspunten die daarbij spelen. Wat alle drie de provincies gemeen hebben is de rust, ruimte en relatief gunstige prijs-kwaliteitsverhouding ten opzichte van de Randstad. In Fryslân zijn het (waterrijke) landschap, het dorpse karakter en de verbinding met de Friese identiteit sterke punten. Voor de provincie Groningen geldt met name de aanwezigheid van Groningen als voorzieningencentrum en banenmotor een belangrijke rol. Tabel 2.3: Sterke punten en aandachtspunten per regio Provincie Sterke punten Flevoland - ruimte en rust - gunstige prijskwaliteitverhouding - landschap (openheid en ruimte) - centrale ligging Fryslân - Friese landschap: rust en ruimte - waterrijke omgeving - gunstige prijskwaliteitverhouding - dorpse karakter en sociaal contact - verbinding met Friese identiteit Groningen - stedelijk en dorpse woonmilieus - rustig wonen en de stad dichtbij - ruimte - nabijheid (winkel)voorzieningen - relatief veel werkgelegenheid

Aandachtspunten - relatief eenzijdig woonaanbod - beperkt aanbod culturele voorzieningen - bereikbaarheid sommige kernen - imago - afstand tot werkgelegenheid - afstand tot voorzieningen - bereikbaarheid sommige kernen

- relatief ver van de rest van Nederland - brede welvaart niet gelijk verdeeld over de regio

Uiteraard zijn er ook aandachtspunten die woonconsumenten meenemen in hun keuze voor vestiging in een van de provincies. In Flevoland geldt dat er sprake is van een relatief eenzijdig woonaanbod en een beperkt aanbod aan culturele voorzieningen is. Daarnaast speelt de bereikbaarheid van sommige kernen en het imago ook een rol. In Fryslân zijn de afstand tot werkgelegenheid en voorzieningen aandachtspunten evenals de bereikbaarheid van sommige kernen. Groningen is als meest noordelijke provincie het meest perifeer gelegen en daar is de afstand tot de Randstad het grootst. Daar speelt mee dat de brede welvaart niet gelijk verdeeld is. Er zijn grote verschillen tussen regio’s, grote verschillen binnen regio’s en grote verschillen tussen en binnen gemeenten. Het gaat hierbij om verschillen in gezondheid, welbevinden, veiligheid en opleidingsniveau. Casus station Dronten (Hanzelijn) Sinds december 2012 is de Hanzelijn, die loopt tussen Lelystad en Zwolle, in gebruik. In Dronten is een nieuw station geopend en aangesloten op de Hanzelijn. Dronten is daarmee een voorbeeld van een relatief grote plaats (ruim 30.000 inwoners) waar een treinstation is gerealiseerd en is aangesloten op een nieuwe spoorverbinding. Deze casus biedt aanknopingspunten voor de mogelijke effecten van de aanleg van de Lelylijn.

In de Hanzelijn Monitor (2015)9 is onderzoek gedaan naar de effecten van de aanleg van deze spoorlijn. Hierbij is gekeken naar de effecten op mobiliteit, het woonklimaat, onderwijs, het vestigingsklimaat en de strategische positionering. Uit deze Monitor blijkt dat in de eerste drie jaar na opening van het station het gebruik door reizigers jaarlijks is toegenomen. Daarnaast heeft de Hanzelijn het economisch bereik van de regio vergroot en dit komt vooral door de verruiming van de regionale arbeidsmarkt. Flevolanders vinden steeds vaker werk in Overijssel en werknemers uit Overijssel hebben in toenemende mate een baan in Flevoland. Voor inwoners van Dronten geldt dat zij eenvoudiger in Kampen of Zwolle kunnen werken. Overigens wordt in

9

Windesheim. Hanzelijn Monitor 2015.

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

25

het onderzoek ook geconcludeerd dat de betekenis van de Hanzelijn niet terug te zien is in de waardering van de aantrekkelijkheid van het woon- en vestigingsklimaat in de regio. Ook is er geen eenduidige relatie tussen de aanwezigheid van de Hanzelijn en de ontwikkeling van de waarde van vastgoed in de nabijheid van het station. Tot slot is geconcludeerd dat Zwolle en Dronten het meest hebben geprofiteerd van de aanleg van de lijn. Voor Dronten heeft de aansluiting op het spoorwegnet geleidt tot een flinke impuls voor de mobiliteit en bereikbaarheid. In dit onderzoek zijn de effecten over een relatief beperkte periode in beeld gebracht. Het is goed denkbaar dat de effecten pas over een (veel) langere periode goed zichtbaar worden. Op dit moment wordt door het PBL een uitgebreid onderzoek uitgevoerd naar de effecten voor Dronten van het in gebruik nemen van de Hanzelijn. De definitieve uitkomsten van het PBL-onderzoek zijn niet op tijd beschikbaar om mee te nemen in dit onderzoek.

Belangrijkste conclusies •

•

Een betere bereikbaarheid van de drie provincies vergroot de aantrekkingskracht van de regio en lijkt een positief effect te hebben op het aantrekken van mensen vanuit andere delen van het land. De verwachting is echter dat dit een gestage ontwikkeling betreft. De belangrijkste redenen hiervoor zijn dat verhuisstromen en -motieven doorgaans stabiel zijn en dat de meeste mensen over een relatief korte afstand verhuizen. Voor huishoudens die over een langere afstand verhuizen zijn werk, studie of familie/vrienden de belangrijkste motieven. Er zijn geen aanwijzingen dat de komst van de Lelylijn leidt tot een forse trendbreuk van deze ontwikkeling. In de praktijk zullen woningzoekenden binnen de regio eerder verhuizen naar de beter bereikbare locaties in de regio. De betere bereikbaarheid van banen en voorzieningen spelen hierin een belangrijke rol. De potentiële stationslocaties zullen hier waarschijnlijk van profiteren ten faveure van minder bereikbare plaatsen in de regio. Daarnaast is de verwachting dat woningzoekenden van buiten de regio ‘stapsgewijs’ hun weg naar noordelijk Nederland zullen vinden. Hierbij geldt dat Flevoland het eerste overloopgebied is van de Randstad. Hetzelfde geldt voor verhuisbewegingen binnen de regio. Bijvoorbeeld extra verhuisbewegingen van de stad Groningen naar beter bereikbare plaatsen in de omgeving zoals Leek, Drachten en Heerenveen.

2.3 Effect van agglomeratiekracht op toekomstige bevolkingsgroei Agglomeratievoordelen leiden ertoe dat de concurrentiepositie van stedelijke gebieden verbetert. Door agglomeratie-effecten concentreren veel bedrijven en werknemers zich in stedelijk gebied. Bedrijven en werknemers kunnen elkaar makkelijker ontmoeten (matching), hebben meer afnemers in de directe omgeving (sharing) en kunnen makkelijker kennis uitwisselen (learning). Voor goed functionerende steden geldt over het algemeen dat hoe groter een stad wordt, hoe aantrekkelijker die stad wordt 10. Dit is overigens ook het geval wanneer de verbinding en relatie tussen steden verbetert. Meer inwoners leidt tot meer draagvlak voor voorzieningen en meer inwoners maakt een stad aantrekkelijker voor bedrijven. En dit vergroot vervolgens weer de aantrekkingskracht van het gebied. Vanwege de toenemende bevolkingsgroei heeft dit een grote impact op de woningbehoefte. De hypothese is dat de Lelylijn een positieve invloed heeft op de agglomeratievoordelen in noordelijk Nederland en dat dit leidt tot een groeiende woningbehoefte.

10

CPB. Notitie – stedelijk bouwen, agglomeratie-effecten en woningprijzen (2021)

171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt

26

Inspiratieboek Lelylijn (Houtskoolschets) In de Houtskoolschets wordt geconcludeerd dat er in de afgelopen decennia een ruimtelijk-economische ontwikkeling zichtbaar is van stedelijke agglomeraties – stad en ommeland – naar steeds meer geïntegreerde stedelijke netwerken. Binnen noordelijk Nederland profiteren stedelijke kernen beperkt van elkaars nabijheid en zijn deze onvoldoende aangehaakt op het nationaal stedelijk netwerk. Hierbij worden de volgende ontwikkelingen waargenomen: • Inwoners, arbeidsplaatsen, kennis, onderwijs, zorg en inkomen concentreren zich steeds meer in de stedelijke gebieden in Nederland. • De relevantie van agglomeratie neemt toe, zichtbaar in de verplaatsingspatronen die relatief minder regionaal en meer stad-stad worden. • Binnen steden zijn lopen, fietsen en snel openbaar vervoer het dominante (en groeiende) vervoerssysteem. Tussen steden vervult de trein die rol. • Drachten en Emmeloord hebben geen treinstation en ruimtelijk-economisch benutten de steden in noordelijk Nederland elkaars kracht beperkt. • Het aantal bereikbare banen binnen aanvaardbare reistijden is matig en jongeren trekken mede daardoor weg uit de regio.