2019-01-14 Woningmarktonderzoek Leeuwarden - Woningmarkt in beweging

15% 10%

9%

45

40

50

70

85

175

5% 6%

5%

5%

15

45

25

45

3%

10

4%

100

2.780

7%

1.470

5%

8%

1.940

10%

13%

12%

0% Leeuwarden

Stiens koop

Dorpen noord sociale huur

Grou

Dorpen zuid

part. Huur

Bron: CBS-microdata.

De particuliere huursector zorgt voor snel beschikbaar aanbod. Daarmee heeft dit aanbod een functie voor mensen die met spoed op zoek zijn naar een woning. Uit de wijkenquête blijkt ook dat huurders van particuliere huurwoningen dit vaak als een tijdelijk oplossing zien, en dus bovengemiddeld verhuisgeneigd zijn. Deze verhuisgeneigdheid is echter ook vaak gericht op een woning op grotere afstand (buiten Fryslân). De sociale huur- en koopsector bieden de bewoner een meer stabiele plek. Mensen vinden in deze woningen vaker een vaste woonplek.

Stad is populair en er komen veel sociale huurwoningen vrij Toewijzingen hangen ook samen met het vrijkomend aanbod in de gemeente Leeuwarden.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

33

63

Stiens

7%

overige dorpen Noord

9%

Overige dorpen Zuid

9%

WoonFriesland

10%

Leeuwarden (kern)

Elkien

11%

7%

Sociale huurvoorraad

25

Grou

WoonFriesland

Elkien

7%

Elkien

Sociale huurvoorraad

WoonFriesland

Tabel 3.3: Druk op de sociale huursector gemeente Leeuwarden aan de hand van verhuurscores 2016-2017 Mutatiegraad Gemiddeld aantal reacties Gemiddelde inschrijfduur bij toewijzing*

25

-

82

71

+

7%

22

22

0

7%

7%

39

39

0/+

9%

9%

36

25

23

0

+

+

* De inschrijfduur van ingeschreven woningzoekenden bij Elkien en WoonFriesland zijn indicatief, vanwege beschikbare informatie en tussentijdse opschoning van bestanden. Daarom presenteren we de analyse in relatieve verhoudingen. Bron: Corporaties.

De woningen komen niet in gelijke mate beschikbaar. In de stad Leeuwarden komen relatief veel sociale huurwoningen vrij, blijkend uit een mutatiegraad (jaarlijks aandeel vrijkomende woningen) van 10%. In de kleine kernen is de mutatiegraad lager, met uitzondering van de kernen ten zuiden van de stad. Het aantal reacties op vrijkomende sociale huurwoningen is in Leeuwarden veruit het grootst. In het zuiden van de gemeente (Grou en andere dorpen) is dit het laagst. Ook de inschrijfduur bij toewijzing is in Leeuwarden-stad hoog. Deze verhuurgegevens wijzen op meer druk op de sociale huursector in de stad Leeuwarden, minder druk in Grou en de andere dorpen ten zuiden van de stad (al kan dit per dorp nog verschillen), en een zeer rustige markt in Stiens en de noordelijke dorpen.

Koopwoningmarkt De Leeuwarder koopwoningmarkt verschilt tussen de verschillende kernen. De dynamiek op de markt hebben we per deelgebied in beeld gebracht door aantal te koop staande woningen (in verhouding tot totale koopwoningvoorraad) te vergelijken met het aantal afgelopen jaar verkochte woningen. Daarbij zijn de volgende indicatoren in beeld gebracht: • Aantal te koop staande woningen ten opzichte van de totale koopwoningvoorraad per deelgebied, vergeleken met het gemeentelijke gemiddelde (in Leeuwarden-Stad staan momenteel dus relatief weinig woningen te koop). Dit geeft een beeld uit hoeveel woningen een consument kan kiezen; • Aantal verkochte woningen (in 2018) ten opzichte van de totale koopwoningvoorraad per deelgebied, vergeleken met het gemeentelijke gemiddelde (in Leeuwarden-Stad zijn de afgelopen periode relatief veel woningen verkocht). Dit geeft een beeld of er marktdynamiek is. De vergelijking van deze indicatoren geeft een beeld van de koopwoningmarkt in het deelgebied. Dit beeld duiden we met een van de volgende karakteristieken. • Dynamische markt: er komen veel woningen op de markt beschikbaar, maar deze worden ook snel verkocht. De consument heeft veel keuze, maar moet er snel bij zijn. • Vragersmarkt: er komen veel woningen beschikbaar, maar de verkoop gaat niet snel. De consument kan de tijd nemen om zijn keuze te bepalen.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

34

•

Markt onder druk: Woningen die beschikbaar komen worden snel verkocht. De consument moet er snel bij zijn. Stille markt: Er zijn geen / weinig woningen in de verkoop, en er wordt weinig verkocht. De markt staat voor de consument stil.

•

Figuur 3.24: Indicatie huidige druk op de koopmarkt in de deelgebieden, situatie medio 2018 Veel verkocht Weinig verkocht Dynamische markt

Vragersmarkt

Veel te koop

Overige dorpen Zuid

Grou

Weinig te koop

Overige dorpen Noord

Leeuwarden (stad) Stiens Markt onder druk

Stille markt

Bron: Funda.

In de stad Leeuwarden staat de koopwoningmarkt onder druk. Het afgelopen jaar zijn veel woningen verkocht. Er staan echter slechts weinig woningen nog te koop. Potentiële kopers hebben daardoor nu weinig keuze. In het zuidelijke deel van de gemeente is dit precies andersom. Er is weinig verkocht, maar er staat veel te koop. De potentiële vrager heeft daardoor de nodige keuze. Er is sprake van een vragersmarkt. In het noorden van de gemeente lijkt de koopwoningmarkt redelijk stil te staan: er zijn weinig verkopen en weinig te koop staande woningen.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

35

4 Behoefteontwikkeling Voor een raming van de toekomst van de woningmarkt maken we gebruik van prognoses. De ontwikkeling van het aantal huishoudens loopt daarin niet gelijk met dat van het aantal inwoners, omdat de gezinssamenstelling verandert; meer kleine huishoudens minder (grote) gezinnen met kinderen. In het vervolg gaan we eerst in op de geprognosticeerde huishoudensontwikkeling. Daarna gaan we in op mogelijke economische scenario’s en de betekenis hiervan voor verschillende delen van de woningmarkt.

4.1 Prognose huishoudensontwikkeling Conclusies ten aanzien van prognose huishoudensontwikkeling •

•

De eerste jaren groeit de woningbehoefte in de gemeente Leeuwarden nog met maximaal 400 woningen per jaar tot 2025. Deze groei komt volledig door de groei van het aantal 65plushuishoudens. Op termijn vlakt de groei af en slaat deze om in een behoeftedaling (krimp). Het tijdstip van omslag is moeilijk te voorspellen en verschilt per prognose: op z’n vroegst rond 2030. De groei is er het meest in de stad Leeuwarden en houdt daar waarschijnlijk ook het langst aan. In de dorpen is richting 2030 het eerst krimp te verwachten. Groei op korte termijn moet dan ook samengaan met een strategie voor ontspanning op de woningmarkt op langere termijn. Dit zal namelijk effecten hebben op de verkoop- en verhuurbaarheid van woningen in de bestaande woningvoorraad.

Prognoses: tot 2030 groei, ontgroening en vergrijzing na 2030 onzeker Voor Leeuwarden zijn verschillende bevolkings- en woningbehoefteprognoses beschikbaar. De belangrijkste zijn de CBS-prognose en de Primos-prognose. Het grootste verschil tussen beide prognoses is dat de CBS-prognose meer uitgaat van het regionaal economisch potentieel, waar de Primos-prognose meer een trendontwikkeling laat zien. De praktijk leert dat het nagenoeg onmogelijk is een exacte toekomstraming te maken. We hebben daarom op voorhand beide prognoses voor de gemeente Leeuwarden beschreven. De prognoses geven een doorkijk van de verwachte demografische ontwikkeling in de gemeente; gebaseerd op de huidige leeftijdsopbouw, daarmee samenhangende ontwikkelingen als veroudering, geboorte, sterfte, en trends in vestiging en vertrek. Voor de woningmarkt is in deze prognose vooral de ontwikkeling van het aantal huishoudens van belang. Figuur 4.1: Verandering in samenstelling van huishoudens in de gemeente Leeuwarden gezin 1-2persoon 75+ 1-2persoon 65 tot 75 1-2persoon 50 tot 65 1-2persoon 30 tot 50 1-2persoon tot 30 jaar 0

2000

4000

jr2035

6000

8000

jr2030

jr2025

10000

12000

14000

16000

18000

jr2018

Bron: Primos 2017.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

36

De komende jaren neemt naar verwachting het aantal jongere huishoudens af. Het aantal gezinnen met kinderen blijft ongeveer gelijk. De groei is er vooral bij kleinere huishoudens tussen 65 en 75 en 75plussers. Het gaat bij de 75-plussers in de periode tot 2035 bijna om een verdubbeling van het aantal huishoudens. In aantallen gaat het daarbij om de volgende behoefteontwikkeling voor de gemeente Leeuwarden. Figuur 4.2: Gemiddelde jaarlijkse huishoudensontwikkeling gemeente Leeuwarden realisatie 2000-2017 en prognoses volgens CBS- en Primos-prognose 2017 600 500 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 -400

Gerealiseerd per jaar

Primos 2017 (bewerkt)

CBS 2017

Bron: CBS, Primos 2017.

In de periode 2005-2009 is de gemeente naar huishoudens relatief sterk gegroeid. Dit is gevolgd door een daling van de groei in de crisisperiode 2010-2017. Het CBS voorspelt in haar prognose dat de groei weer iets aantrekt, om vervolgens na 2025 gestaag te dalen. De Primos-prognose zet de dalende tendens van de afgelopen jaren door. De daling na 2025 volgt in beide prognoses dezelfde tendensen: in de CBSprognose wel hoger dan in de Primos-prognose. Uiteindelijk slaat de groei van het aantal huishoudens om naar een krimp. Volgens de Primos-prognose gebeurt dit al kort na 2030. De CBS-prognose legt dit punt circa tien jaar later, rond 2040. Het gaat om de volgende aantallen per jaar: • CBS-prognose groei gemeente Leeuwarden 2018-2025: +2.825 woningen (400 per jaar) 2025-2030: +1.300 woningen (280 per jaar) 2030-2035: +700 woningen (140 per jaar) • Primos-prognose groei gemeente Leeuwarden (bewerking Companen in verband met herindeling) 2018-2025: +1.700 woningen (250 per jaar) 2025-2030: +300 woningen (60 per jaar) 2030-2035: -650 woningen (-130 per jaar) Beide prognoses zijn te beargumenteren als realistisch. De prognoses geven ook aan binnen welke bandbreedte de woningbehoefte zich de komende decennia ontwikkelt. Welke prognose bewaarheid wordt is niet te voorspellen. Daarom is het zinvol beide prognoses als waarschijnlijke richting aan te houden.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

37

Indicatie per deelgebied: meeste groei in de stad Voor de uitwerking naar de kernen werken we geen kernspecifieke prognose uit omdat dit met teveel onzekerheden is omgeven. Op kernniveau zijn namelijk migratieontwikkelingen veel minder voorspelbaar. Verschillende trends zetten we per deelgebied tegen elkaar af. Wat zouden de langjarige migratietrends betekenen voor een deelgebied? En hoe is de demografische opbouw per kern (waar wonen relatief veel ouderen)? Op plekken waar veel ouderen wonen is de verwachting dat de huishoudensprognose relatief lager is. Met deze indicatoren krijgen we een indicatie van de bandbreedte voor de behoefteontwikkeling in een kern. Tabel 4.1: Jaarlijkse behoeftegroei totaal (huur en koop) per kern/deelgebied periode 2018-2030 Verdeling naar Verdeling naar Op basis van Op basis van demografische rato op basis rato op basis van migratie opbouw van CBS 2017 Primos 2017 Leeuwarden-stad 275 135 Veel instroom Veel jongeren/weinig ouderen Stiens 15 10 Veel uitstroom Iets meer ouderen Dorpen Noord 10 5 Enige uitstroom Gemiddeld Grou 15 5 Gemiddeld Iets meer ouderen Dorpen Zuid 25 15 Enige uitstroom Iets minder ouderen Bron: CBS, Primos, CBS-microdata.

Als we de huishoudensontwikkeling per kern/deelgebied verdelen naar rato van de verdeling van het aantal woningen krijgen we in beeld welke bandbreedte per gebied geldt. Waar veel ouderen zijn zal namelijk de woningbehoefte versneld afnemen: zie volgende illustratie. Illustratie van instroom en uitstroom op de woningmarkt. Bij gelijkblijvende instroom/vraag van starters zal in verschillende situaties de groei kleiner zijn (zie voorbeeld Leeuwarden) of zelfs leiden tot krimp (zie voorbeeld Stiens). Dit is het gevolg van meer uitstroom van ouderen als gevolg van overlijden/vertrek naar een zorgcentrum. Voorbeeld instroom en uitstroom Leeuwarden-Stad Uitstroom van verlaters 2018-2025:

ca 270 / jaar

2025-2030:

ca 480 / jaar

Instroom van starters 2018-2025:

ca 600 / jaar

2025-2030:

ca 600 / jaar

080.112/G | Woningmarkt in beweging

38

Voorbeeld instroom en uitstroom Stiens Uitstroom van verlaters 2018-2025:

ca 25 / jaar

2025-2030:

ca 40 / jaar

Instroom van starters 2018-2025:

ca 35 / jaar

2025-2030:

ca 35 / jaar

Op grond van deze vergelijkingen wijzen indicatoren voor de stad Leeuwarden eerder naar de bovenkant van de bandbreedte, en de indicatoren voor de dorpen meer naar de onderkant van de bandbreedte. Op deze aanname werken we onze volgende analyses verder uit.

4.2 Economische scenario’s sociale huur Conclusies ten aanzien van economische scenario’s sociale huur •

De toekomstige behoefte aan sociale huurwoningen is mogelijk nog onzekerder dan de demografische ontwikkeling en sterk afhankelijk van een veelheid aan factoren, zoals economische ontwikkeling, maatschappelijke trends en overheidsbeleid. Op basis van verschillende factoren zal de sociale huurvoorraad tot 2030 ongeveer gelijk in omvang moeten blijven. Op korte termijn lijkt nog wel toevoeging gewenst, mede als katalysator om de kwaliteitsverbetering in de bestaande voorraad te realiseren: bijvoorbeeld ten behoeve van herhuisvesting of om ruimte te creëren voor verkoop van huurwoningen ten behoeve van een gedifferentieerde wijkopbouw.

Voor het bepalen van de behoefte aan sociale huurwoningen zijn naast demografie en verhuisgedrag ook economische en maatschappelijke ontwikkeling van belang. We gaan in deze paragraaf in op verschuivingen als gevolg van (on)zekere ontwikkelingen. We schetsen eerst de redelijk zekere ontwikkeling, vervolgens meer onzekere trends.

Conjuncturele en generatiewisseling zijn zekerheden Een redelijk zekere ontwikkeling is dat de welvaartsgroei in Nederland conjunctureel is, maar daarbij wel gestaag minder groot. Het CPB voorspelt dat de welvaartsgroei van huishoudens de komende jaren gemiddeld rond de 0% tot 0,5% bedraagt. Door de conjunctuur varieert dit van jaar tot jaar. De gemeente Leeuwarden heeft daarbij de afgelopen decennia vaak aan de onderkant van de economische ontwikkeling gezeten. Een andere zekere ontwikkeling is het zogenaamde generatie-effect. Door beleid van de rijksoverheid is jarenlang het kopen van woningen gestimuleerd. Hierdoor hebben generaties die na 1945 geboren zijn vaker een koopwoning dan de generaties van voor 1945. Juist die laatste groep woont verhoudingsgewijs

080.112/G | Woningmarkt in beweging

39

veel in een sociale huurwoning. De generatie geboren voor de Tweede Wereldoorlog zal de komende jaren geleidelijk uit hun woning gaan. De naoorlogse (babyboom) generatie vult dit slechts beperkt op, door hun grotere oriëntatie op de koopsector. Hierdoor daalt de behoefte aan sociale huur tussen de generaties. Deze trend zal ook in Fryslân zich voordoen, zij het mogelijk in mindere mate omdat hier al decennialang een behoorlijke kooporiëntatie was. Dat geldt echter niet voor de stad Leeuwarden. Figuur 4.3: Aandeel huiseigenaren per geboortecohort (geboorteperiode) in verschillende levensfases in Nederland

Bron: Planbureau Leefomgeving (PBL).

Ter toelichting: iemand die geboren is tussen 1935 en 1945 had op 60-jarige leeftijd in ruim 50% van de gevallen een koopwoning. Bij de groep die tussen 1945 en 1955 geboren is, is het aandeel dat een koopwoning had op 60-jarige leeftijd gegroeid naar meer dan 60%. De latere cohorten hebben een nog hogere oriëntatie op een koopwoning.

Overheidsbeleid is onzeker Naast deze meer zekere ontwikkelingen zien we ook enkele meer onzekere ontwikkelingen. • In welke mate is er sprake van een toenemende tweedeling of juist meer nivellering van inkomens? Dit bepaalt in welke mate mensen (duurzaam) aangewezen zijn op een sociale huurwoning, of dat de overstap naar andere marktsegmenten makkelijker gemaakt kunnen worden. • In welke mate wordt beleid gevoerd om scheefhuren tegen te gaan, waardoor hogere inkomens de sociale huursector (moeten) verlaten? • In welke mate kunnen mensen na een start in de sociale huursector doorstromen naar een koopwoning? Het gaat dan dus om aansluiting van de verschillende deelmarkten op elkaar.

Vele factoren van invloed op toekomstige behoefte sociale huurmarkt Op grond van de geschetste (on)zekerheden hebben we een inschatting gemaakt van de behoefteontwikkeling aan sociale huur. Naast meetbare economische, demografische en maatschappelijke trends geven we als illustratie ook een beeld van het effect van politieke keuzes.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

40

In het figuur zijn de volgende trends verwerkt: • Effect van de huishoudensgroei. • Effect van de welvaartsgroei. • Effect van veranderende bevolkingssamenstelling en veranderende huur-kooporiëntatie (generatieeffect). • Effect politieke keuze (wel/geen nivellering) waardoor huishoudens uit de huurtoeslagdoelgroep zijn aangewezen op sociale huur. • Effect politieke keuze waardoor huishoudens uit de EU-doelgroep minder doorstromen naar een koopwoning. Figuur 4.4: Aspecten van invloed op de behoefteontwikkeling in de sociale huur gemeente Leeuwarden 2018-2030

+ +

+

Bron: CBS, PBL, CPB, bewerking Companen.

Uitgaande van de meest zekere trends (trendmatige huishoudensontwikkeling, demografie en generatieeffect) en in mindere mate ook de welvaartsgroei zou de sociale huurvoorraad in de gemeente Leeuwarden ongeveer op het huidige niveau moeten blijven of iets mogen dalen (met maximaal ruim 800 woningen in 12 jaar tijd).

080.112/G | Woningmarkt in beweging

41

5 Match en mismatch op de woningmarkt Met dit onderzoek is het doel inzicht te krijgen in de (mis)match op de woningmarkt. Daarbij kijken we naar de toekomstige ontwikkeling in vraag en aanbod op de woningmarkt. Dit doen we op basis van twee invalshoeken. In de eerste plaats kijken we naar het feitelijke gedrag van mensen op de woningmarkt. Wie is de afgelopen jaren naar welke delen van de woningvoorraad verhuisd? Dit beeld van de gerealiseerde verhuizingen laat de realiteit zien. Daar staat tegenover dat er geen verhuizingen zijn naar woningen die er niet zijn of gemist worden. Daarom hebben we naast een analyse van gerealiseerde verhuizingen ook gekeken naar woonwensen (in enquêtes). Op basis van demografische ontwikkelingen, verhuiswensen en verhuisgedrag, brengen we de fricties tussen vraag en aanbod op de regionale woningmarkt in beeld. De fricties bepalen we door de vraag van starters en doorstromers af te zetten tegen het aanbod dat doorstromers en ‘verlaters’ achterlaten. Wij baseren ons hierbij op de ontwikkeling in de omvang van verschillende doelgroepen, hun feitelijke verhuisgeneigdheid en hun verhuisgedrag. Vraag en aanbod van de volgende doelgroepen is opgenomen: Starters

Doorstromers Verlaters

onzelfstandig wonende (veelal inwonende kinderen) die de komende vijf jaar een zelfstandige woning binnen Leeuwarden betrekken en bij verhuizing geen woning achter laten. zelfstandig wonende huishoudens die de komende vijf jaar een zelfstandige woning binnen Leeuwarden betrekken. huishoudens die door overlijden of vertrek naar een zorginstelling een zelfstandige woning achterlaten.

5.1 Verhuisgedrag en -voorkeuren Conclusies ten aanzien van verhuisgedrag en -voorkeuren •

•

De verhuisdynamiek op de woningmarkt komt voor een belangrijk deel van jongeren tot 30 jaar. Zij verhuizen vooral in of naar de stad. In de dorpen zijn daarnaast gezinnen met kinderen een belangrijke groep verhuizers. Uit verschil in verhuisbewegingen zien we dat de stad vooral een dynamische woningmarkt is, terwijl de dorpen veel meer gericht zijn op mensen die zich (definitief) settelen en stabiliteit zoeken. Verhuizers die naar een sociale huur of koopwoning verhuizen kiezen deze woning vaak bewust en met de bedoeling er relatief langer te wonen. Huurders van particuliere huurwoningen zijn juist gericht op flexibiliteit. Zij verhuizen of grotere afstanden en vaker om werkredenen. De verhuisgeneigdheid in dit segment is ook aanzienlijk groter.

Jonge huishoudens meest actief op de woningmarkt De verhuisgeneigdheid is het grootst bij jonge huishoudens. Ze verhuizen mede vanwege werk, studie of veranderende huishoudenssamenstelling (samenwonen, kinderen krijgen). Starters en jongeren verhuizen in vijf jaar gemiddeld minstens 1 keer. Maar ook kleine huishoudens tussen 30 en 50 jaar verhuizen bijna iedere vijf jaar. Huishoudens van 50 jaar en ouder verhuizen verhoudingsgewijs veel minder. Dat geldt zeker voor 65-plus huishoudens.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

42

Figuur 5.1: Samenstelling verhuizingen 2006-2016 per deelgebied Dorpen zuid

32%

23%

Grou

31%

23%

Dorpen noord

31%

24%

Stiens

28%

16%

Leeuwarden-Stad

29% 23%

0%

20% 1-2 phh 30-49 jaar

31%

60%

1-2 phh 50-64 jaar

2%2%

6% 5% 9% 0%

9% 17%

40% gezin

12% 36%

58%

1-2 phh 18-29 jaar

12%

13%

6%

10% 6% 2%3%

80%

100%

1-2 phh 65-74 jaar

1-2 phh 75+ jaar

Bron: CBS-microdata.

In de stad zijn er veel jongeren die verhuizen. Bijna 60% van de verhuizingen betreft een klein huishouden tot 30 jaar. Verhuizingen van gezinnen met kinderen zijn er vooral in de dorpen rond Leeuwarden. Met uitzondering van Stiens zien we dat kleine huishoudens tussen 30 en 50 jaar in de dorpen een woning betrekken; waarschijnlijk als jong gezin. 65-plussers verhuizen vaak naar een woning in Grou of Stiens; verhoudingsgewijs meer dan naar de stad. Grou en Stiens hebben daarmee waarschijnlijk een centrumfunctie voor omliggende dorpen. Figuur 5.2: Vestiging van verschillende doelgroepen in de wijken/kernen van de gemeente Leeuwarden 2006-2016

Bron: CBS-Microdata.

Per wijk zien we waar bepaalde vragersgroepen zich concentreren. Uit de kaarten blijkt dat ouderen heel beperkt bewegen op de woningmarkt. Jongeren trekken rond vooral naar wijken rond het centrum. Gezinnen met kinderen zijn verhoudingsgewijs vaker buiten de stad gaan wonen of in de nieuwbouw van Zuidlanden of Zuiderburen.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

43

Verhuiswens en verhuisgedrag verschillen Uit de wijkenquête van de gemeente Leeuwarden kunnen we de woonwensen van inwoners in beeld brengen. Dit biedt een ideaalbeeld hoe mensen willen wonen. De praktijk blijkt weerbarstig. Door gebrek aan passend aanbod op het juiste moment, op de juiste plek en de financiële (on)haalbaarheid van sommige wensen, verhuizen mensen soms naar een ander woningtype. Daarom hebben we naast de verhuiswens volgens de enquête het daadwerkelijke verhuisgedrag van mensen geanalyseerd. Figuur 5.3: Samenstelling verhuiswens verschillende huishoudensgroepen 1-2 phh 75+ jaar 0%

96%

1-2 phh 65-74 jaar

20%

1-2 phh 50-64 jaar

69%

13%

gezin

4%

17%

70%

8% 3%

1-2 phh 30-49 jaar

10%

1-2 phh 18-29 jaar

89%

4%

77%

22% 0%

7% 4%

9%

25%

10%

20%

huur grondgebonden

30%

52% 40%

huur gestapeld

50%

60%

70%

koop grondgebonden

1% 80%

90%

100%

koop gestapeld

Bron: Wijkenquête Leeuwarden. Figuur 5.4: Feitelijk verhuisgedrag verschillende huishoudensgroepen 2006-2016 1-2 phh 75+ jaar

49%

1-2 phh 65-74 jaar

44%

34%

1-2 phh 50-64 jaar

39%

23%

Gezinnen

19%

1-2 phh 30-49 jaar

19%

1-2 phh 18-29 jaar

10%

Huur grondgebonden

24%

24%

3%

47%

0%

7%

81% 20%

0% 53%

27% 0%

6%1%

32% 20%

30%

40%

Huur gestapeld

8% 35%

50%

60%

70%

Koop grondgebonden

80%

5% 90%

100%

Koop gestapeld

Bron: CBS-Microdata.

De helft van de jongeren tot 30 jaar verhuist naar de huursector: vaker een gestapelde woning dan een grondgebonden woning. Rond 40% gaat naar een koopwoning, terwijl ruim 50% een koopwoning wenst. De woonwens lijkt bij geënquêteerden in deze groep te optimistisch ingeschat. Voor hen geldt dat de strikte Loan-to-Value-eis van net boven 100% (wat aan hypotheek geleend mag worden) het moeilijk maakt om zonder eigen vermogen een bestaande woning te kunnen kopen. Zij kunnen dan de verbouwing niet of nauwelijks meefinancieren en zijn derhalve aangewezen op een woning die nagenoeg ‘af’ is. Oude

080.112/G | Woningmarkt in beweging

44

koopwoningen in de bestaande woningvoorraad voldoen dus niet; nieuwbouwwoningen wel. Zij doen nu noodgedwongen concessies aan hun voorkeuren. Wanneer starters de eerste stap op de woningmarkt hebben gezet, maken zij daarna snel hun tweede stap: zij maken wooncarrière. Bij de kleine huishoudens tussen 30 en 65 jaar zien we een zeer gevarieerde woonwens, met een accent op de koopsector. In de praktijk verhuizen zij ook vaker naar een huurwoning; omdat deze woningen ook vaker beschikbaar komen. Zij wonen relatief kort in deze huurwoning en stromen later door naar een grondgebonden koopwoning. Onder gezinnen met kinderen zien we veel ‘woonwensen’ naar grondgebonden koopwoningen (bijna 90% van alle gezinnen wil dit). Van de werkelijke verhuizingen gaat 80% naar een grondgebonden koopwoning. Al met al is er een behoorlijke doorstroom naar koopwoningen. Bij 65-plussers zien we een verhuiswens naar gestapelde huurwoningen. Zij verhuizen juist vaker naar een grondgebonden huurwoning of een koopwoning. Dit heeft te maken met het voor hen beschikbare aanbod in de koopsector: er komt meer aanbod vrij beschikbaar (in de huursector is dit veel meer gereguleerd en aan systemen gebonden) en de prijs-kwaliteitsverhouding van de huurwoningen is voor hen bovendien vaak relatief ongunstig.

In sociale huur en koop verhuizen voor wooncarrière in particuliere huur voor werk In de wijkenquête is doorgevraagd op de verhuismotieven van inwoners. Waarom willen zij verhuizen, waar naartoe en lukt dat? Figuur 5.5: Verhuisreden bij bewoners in verschillende marktsegmenten

Bewoners particuliere huurwoningen

Bewoners sociale huurwoning

Verbeteringen van het inkomen van mijn huishouden

Door werk/studie

Veranderingen in mijn huishouden

De woonomgeving

De woning

Door werk/studie

Van huur- naar een koopwoning

Veranderingen in mijn huishouden

De woonomgeving

De woning

Van huur- naar een koopwoning

Veranderingen in mijn huishouden

De woonomgeving

De woning

Door werk/studie

70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Bewoners koopwoningen

Bron: Wijkenquête Leeuwarden.

Bewoners van een particuliere huurwoning verhuizen vaak vanwege werk of studie. Zij willen ook vaak over grote afstand verhuizen. Naast werk of studie is ook de woning een veelgenoemde reden. Bewoners

080.112/G | Woningmarkt in beweging

45

van sociale huur- of koopwoningen willen verhuizen vanwege de woning of woonomgeving. Zij willen ook doorgaans binnen de gemeente blijven. Het maken van wooncarrière is voor deze huishoudens de belangrijkste reden. Met name in de particuliere huursector willen veel mensen verhuizen. Dit geeft samen met de verhuisreden en afstand een indicatie dat de particuliere huursector een functie heeft voor mensen die hun definitieve plek op de woningmarkt nog zoeken. De sociale huur- en koopsector laten meer een lokale behoefte zien van mensen die binnen de gemeente Leeuwarden hun leven inrichten. Figuur 5.6: Verhuiswens komende twee jaar bij bewoners van verschillende marktsegmenten

koop

sociale huur

particuliere huur 0%

10%

20% ja

30%

40%

50%

zou willen, maar kan niet

60%

70%

80%

90%

100%

nee

Bron: Wijkenquête Leeuwarden.

De verhuisgeneigdheid per segment laat zien dat de particuliere huurwoningen voor veel mensen een tussenstation vormen. Rond 10% van de mensen die wil verhuizen, geeft aan dat dit niet kan. Dit zijn vaak huishoudens met een zeer laag inkomen tussen 30 en 50 jaar of gezinnen met kinderen. Ouderen geven dit nauwelijks aan. In de sociale huursector zien we dat ook de inkomens net boven de huurtoeslaggrens moeilijker verhuizen. De belangrijkste redenen waarom huurders niet kunnen verhuizen is dat zij de financiering niet rond krijgen of omdat er een wachtlijst is. Kopers kunnen ook moeilijk verhuizen vanwege het niet rond krijgen van de financiering of vanwege een te hoge restschuld. Voor de koopsector gelden vaak financiële belemmeringen.

5.2 Verwachte ontwikkeling vraag en aanbod op korte termijn tot 2025 Conclusies ten aanzien van verwachte ontwikkeling vraag en aanbod op korte termijn tot 2025 •

Op korte termijn (tot 2025) zijn toevoegingen per saldo hoofdzakelijk gewenst in de koopsector: bij grondgebonden koopwoningen. Deze vraag komt van gezinnen en kleine huishoudens tot 50 jaar. Zowel in de dorpen als de stad ligt hier het accent in de gewenste toevoegingen. In de stad lijken er voldoende gestapelde koopwoningen. Vraag is of het huidige aanbod ook voldoende kwaliteit kent, waardoor er nog wel kwalitatieve toevoegingen gewenst zijn.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

46

•

In de huursector is een beperkte toevoeging gewenst van particuliere huurwoningen, en een kwalitatieve omslag in de sociale huursector: meer grondgebonden, minder gestapeld 1. Deze behoefte aan particuliere huur en transformatie in de sociale huur speelt in de stad Leeuwarden.

Veel verhuizingen van kleine huishoudens Op grond van de verhuiswensen, verhuisgeneigdheid en trends, hebben we de match tussen vraag en aanbod op de woningmarkt in beeld gebracht. We schetsen eerst de samenstelling van de vraag per marktsegment. Vervolgens gaan we in op de mismatch voor de korte termijn. Figuur 5.7: Inschatting aantal verhuizingen 2018-2025 op basis van trends en demografische ontwikkelingen 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 Starter

1-2 phh 18-29 1-2 phh 30-49 jaar jaar Aantal in 2018

Gezinnen

1-2 phh 50-64 1-2 phh 65-74 1-2 phh 75+ jaar jaar jaar

verhuizers 2018-2025

Bron: CBS-microdata 2006-2015.

De dynamiek op de woningmarkt komt grotendeels van jonge kleine huishoudens. Voor de periode tot 2025 komen ruim 11.000 verhuizingen van jongeren tot 30 jaar (waaronder starters). Dat is meer dan een derde deel van het aantal verhuizingen in die periode. Deze huishoudens zoeken in hun eerste fase een plek op de woningmarkt, en maken dan wooncarrière. Ouderen vanaf 65 jaar verhuizen zeer weinig. Van alle verhuizingen betreft dan circa 80% van de verhuizingen een 1- of 2-persoonshuishouden, 20% komt van gezinnen met kinderen. Vertrekpunt voor de doorrekening van de woningbehoefte is het verhuisgedrag, aangevuld met demografie. Het verhuisgedrag is een behoorlijke voorspeller voor de toekomst. Aanbod dat er niet is, wordt via deze benadering niet herkend. We hebben daarom hiervoor de woonwens naast het verhuisgedrag geplaatst. De belangrijkste verschillen die we hebben meegewogen zijn: a. Jongeren gaan vaak naar huur, maar willen eigenlijk kopen. Zij gaan naar particuliere huur als tussenstap. Daarom hebben we de koopvraag meer ingemengd bij jongeren. b. Bij senioren zien we dat ze volgens de woonwens alleen maar willen huren. Het grootste deel van deze groep verhuist niet, zeker onder eigenaar-bewoners. Ervaringen in de markt laten zien dat deze groep groter en veelzijdiger wordt (zeker bij nieuwe generaties).

De voorkeur gaat daardoor relatief minder naar een huurwoning, ook omdat zij door hun inkomen niet altijd meer voor een sociale huurwoning in

1 Daarbij is overigens nog niet gekeken naar de prijsklasse van deze woningen (zie paragraaf 5.4).

080.112/G | Woningmarkt in beweging

47

aanmerking komen. Daarnaast kiezen zij ook bewust voor koopwoningen of een kwalitatief goede particuliere huurwoningen. Op basis van deze analyses is het vraagprofiel genuanceerd. Figuur 5.8: Samenstelling achtergelaten woningen (links) en betrokken woningen (rechts) 2018-2025 Potentieel vrijkomend aanbod

Potentiële woningvraag

Verlater 1-2 phh 75+ jaar

1-2 phh 75+ jaar

1-2 phh 65-74 jaar

1-2 phh 65-74 jaar

1-2 phh 50-64 jaar

1-2 phh 50-64 jaar

Gezinnen

Gezinnen

1-2 phh 30-49 jaar

1-2 phh 30-49 jaar

1-2 phh 18-29 jaar

1-2 phh 18-29 jaar 0

2000

4000

6000

8000

Huur grondgebonden sociaal

Huur gestapeld sociaal

Huur particulier

Koop grondgebonden

Starter 0

2.000

4.000

6.000

Koop gestapeld

Bron: Woningmarktmodel Companen.

De vraag in de huursector komt slechts voor 10% van gezinnen met kinderen. Verder zijn het vooral kleine huishoudens (in verschillende leeftijdsklassen) die zich op een huurwoning richten. In de koopsector komt bijna 30% van de vraag van gezinnen met kinderen.

Match van vraag en aanbod: per saldo toevoeging koopwoningen De vraag betreft de optelsom van de doorstromers (inclusief vestigers) en starters die de komende vijf jaar op de woningmarkt actief zijn. Het aanbod betreft de optelsom van doorstromers (inclusief vertrekkers) en ‘verlaters’ die de komende vijf jaar op de woningmarkt actief zijn. Figuur 5.9: Vraag- en aanbodbalans aantallen naar eigendom en type woning in de Leeuwarden, 2018-2025

Koop gestapeld

Koop grondgebonden

Huur particulier

Huur gestapeld sociaal

Huur grondgebonden sociaal 0

2000

4000

Potentiële vraag

6000

8000

10000

12000

14000

16000

Potentieel aanbod

Bron: Woningmarktmodel Companen.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

48

8.000

De hier gepresenteerde balans van vraag en aanbod is gericht op de relatief korte termijn tot 2025. Na 2025 verandert de markt verder. Door de voortgaande vergrijzing zullen eerst meer gestapelde woningen gevraagd worden, en worden meer grondgebonden woningen achtergelaten (huur en koop). Het tekort aan grondgebonden woningen zal daardoor sterk verminderen. Bij gestapelde woningen zien we eerst nog een groeiende vraag. Op termijn komt ook dit aanbod weer beschikbaar, en ontstaat meer evenwicht in dit segment. Zie voor een nadere toelichting op de periode na 2025 paragraaf 5.2. Als we vraag en aanbod uit de voorgaande figuur salderen, krijgen we zicht op de potentiële mismatch tussen vraag en aanbod op de woningmarkt van de gemeente Leeuwarden. Figuur 5.10: (Potentiële) overschotten en tekorten naar eigendom en woningtype gemeente Leeuwarden, 2018-2025

Koop gestapeld

Koop grondgebonden

Huur particulier

Huur gestapeld sociaal

Huur grondgebonden sociaal -2000 -1500 -1000 -500

0

500

1000 1500 2000 2500 3000 3500

Bron: Woningmarktmodel Companen.

Voor de korte termijn (komende vijf jaar) zien we per saldo in zowel de huur- als koopsector tekorten. In de koopsector is dit tekort de eerste jaren vooral groot bij grondgebonden woningen. Deze vraag komt voor iets minder dan de helft van koopstarters (die voor het eerst een woning kopen). Zij hebben door de Loan to Value-eis vaak beperkte hypotheekmogelijkheden voor bestaande woningen (waar het nodige opknapwerk aan de orde is). Dat vertaalt zich in een wens naar nieuwbouw(kwaliteit). De komende jaren zal het aantal woningen dat vrijkomt door vergrijzing toenemen. Deze woningen hebben vaak een mindere onderhoudsstaat en voldoen daarmee onvoldoende aan de nieuwe consumentenvraag. Als er weer een omslag komt naar een laagconjunctuur dan ontstaat het risico dat de gedateerde woningen deels onverkoopbaar zijn. Dit verkooprisico groeit als meer grondgebonden woningen door verkoop van huurwoningen beschikbaar komen. In de huursector ligt ook de eerste jaren het accent bij grondgebonden woningen. Dit betreft grotendeels vraag van kleine huishoudens met een laag inkomen. Zij opteren voor een relatief kleinere en bovenal betaalbare grondgebonden woning. In het vervolg gaan we nader in op deze kwalitatieve mismatch. Er zijn in de huursector potentieel overschotten aan gestapelde huurwoningen. Dat betreft een kwalitatieve van een groot aanbod galerijwoningen.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

49

Verschillen tussen deelgebieden Per deelgebied varieert de verhouding tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. En daarmee de potentiële mismatch.

Overige dorpen Zuid

2018-2025

Grou

Figuur 5.11: Ontwikkeling match potentiële vraag(ontwikkeling) en beschikbaar komend aanbod 2018-2025

2018-2025

Koop gestapeld

Overige dorpen Noord

2018-2025

Stiens

Koop grondgebonden

2018-2025

Huur particulier Huur gestapeld sociaal Huur grondgebonden sociaal

stad Leeuwarden

-100

-50

0

50

100

150

2018-2025

-2000 -1500 -1000 -500

0

500 1000 1500 2000 2500 3000

Bron: Vraag-aanbodmodel Companen.

In de stad Leeuwarden is op korte termijn nog sprake van een groeiende woningbehoefte. De behoefte is vooral groot bij grondgebonden koopwoningen. Gestapelde koopwoningen lijken er voldoende te zijn. Dit aanbod is in de stad al redelijk aanwezig. In de huursector zien we in de stad een groeiende behoefte aan grondgebonden woningen en particuliere huurwoningen. Het tekort aan grondgebonden huurwoningen geeft een voorkeur weer, maar zal in de praktijk beperkter zijn doordat er vooral behoefte is aan betaalbare woningen. Het tekort aan particuliere huurwoningen betreft een vrij vluchtige vraag, die deels door de grote verhuisdynamiek in dit deel van de woningvoorraad kan worden opgelost. Er is een potentieel overschot aan sociale gestapelde huurwoningen (zie vervolg). In alle dorpen zien we een tekort aan grondgebonden koopwoningen. In Stiens en de kleinste kernen zien we een klein tekort in de sociale huur. Het gaat hoogstens om een tiental woningen. Dit kan per kern sterk verschillen. Grou laat een afwijkend beeld zien. Er is een potentieel overschot aan grondgebonden huurwoningen. Dit aanbod is er ook verhoudingsgewijs veel in Grou. Er is een tekort in met name het koopsegment.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

50

5.3 Match vraag en aanbod op langere termijn 2025-2030 Conclusies ten aanzien van match vraag en aanbod op langere termijn 2025-2030 •

• •

De mismatch van vraag en aanbod loopt op langere termijn verder op. Wel vlakt de ontwikkeling geleidelijk af. Zo zijn er nog wel meer grondgebonden koopwoningen nodig, maar is de gewenste toename kleiner dan de jaren ervoor. Dit komt enerzijds door minder vraag, anderzijds door meer aanbod vrijkomende grondgebonden koopwoningen in de bestaande woningvoorraad. In de particuliere huursector is in de stad Leeuwarden een kleine maar vrij constante behoefte. In de sociale huursector lijkt het aanbod op termijn voldoende. Wel blijft ook dan sprake van een kwalitatieve opgave. Al blijkt de groeiende behoefte aan grondgebonden woningen een tijdelijke vraag die op termijn minder wordt, doordat in de bestaande woningvoorraad steeds meer van deze woningen vrij komen. Met name in de dorpen is er in de sociale huur richting 2030 sprake van een evenwichtssituatie, en na 2030 van een afname. Dit vraagt voorzichtigheid met per saldo toevoeging van sociale huurwoningen in de dorpen.

Fricties worden uitvergroot, signalen van ontspanning Op termijn verandert de vraag onder invloed van demografische trends. Hierdoor verlaten meer ouderen de woningmarkt en komen steeds minder jongeren op de markt.

2025-2030

2025-2030

2018-2025

Koop gestapeld Koop grondgebonden Huur particulier 2025-2030

Huur gestapeld sociaal Huur grondgebonden sociaal

Stiens

2018-2025

2025-2030

Stiens

Overige Overige dorpen dorpen Noord Noord

Grou

2018-2025

Grou

Overige Overige dorpen dorpen Zuid Zuid

Figuur 5.12: Vraag- en aanbodbalans voor lange termijn in de dorpen 2018-2030

2018-2025 -100

-50

0

50

100

150

Bron: Vraag-aanbodmodel Companen.

In de dorpen zien we tekorten bij grondgebonden koopwoningen. Deze tekorten zijn groot op de korte termijn, maar nemen gestaag af op de langere termijn. In de sociale huursector zijn er in enkele dorpen

080.112/G | Woningmarkt in beweging

51

nog kleine tekorten, al slaan die richting 2025-2030 om naar een evenwichtsituatie. Toevoegingen in de sociale huur zullen in de dorpen dan ook voorzichtig afgewogen moeten worden. In Grou is op korte termijn al een potentieel overschot aan sociale huurwoningen. Dit blijft naar de toekomt toe oplopen. Voor particuliere huur lijkt in de dorpen weinig markt te zijn; nu noch in de toekomst.

stad stad Leeuwarden Leeuwarden

Figuur 5.13: Vraag- en aanbodbalans voor lange termijn in de stad 2018-2030

2025-2030

2018-2025

-2000

-1000

0

1000

2000

3000

Bron: Vraag-aanbodmodel Companen.

In de stad Leeuwarden is er de eerste jaren nog een behoorlijke vraag naar grondgebonden koopwoningen. Deze groei van deze vraag neemt na 2025 gestaag af. Gestapelde koopwoningen lijken er op grond van de vraag-aanbodverhoudingen voldoende te zijn (aanbod is groter dan de vraag). Echter de kwaliteit van de beschikbare gestapelde woningen sluit mogelijk niet aan bij de vraag, waardoor toch toevoegingen gewenst zijn (gepaard gaand met een mogelijke herstructurering van verouderde gestapelde koopwoningen). In de particuliere huursector is in Leeuwarden een kleine maar vrij constante behoefte. In de sociale huursector lijkt het aanbod in aantallen voldoende. Wel ligt er een kwalitatieve opgave gericht op meer grondgebonden en minder gestapelde woningen. Dit is een tijdelijke vraag die op termijn minder wordt. Ook al geven de vraag-aanbodverhoudingen aan dat er voldoende aanbod aan sociale huurwoningen zou zijn. Ten behoeve van de noodzakelijke kwaliteitsslag in de woningvoorraad (en gelet op alle eerder genoemde onzekerheden) kan het toch wenselijk zijn op korte termijn woningen in de sociale huur toe te voegen. De geschetste verschuivingen tussen 2025 en 2030 zullen zich na 2030 voortzetten, daar geleidelijk de groei van de woningbehoefte om zal slaan in een afname. De groei is er de eerste (groei)jaren nog in de koopsector.

In de huursector zien we een vrij stabiele ontwikkeling. De afnemende groei laat zich vooral zien in de koopsector; het eerst in de dorpen vanwege de beperktere woningbehoefte die er is. Figuur 5.14: Vraag- en aanbodbalans voor lange termijn naar koop en huur, 2018-2030

koop huur -500

0

500

1000

1500 2018-2025

2000

2500

3000

3500

4000

4500

2025-2030

Bron: Vraag-aanbodmodel Companen.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

52

Landt de ontspanning die zich na 2030 aandient in de dorpen in de huur- of koopsector? Op dit moment lijkt het waarschijnlijk dat de ontspanning op de woningmarkt op termijn vooral in de koopsector landt. Ook ervaringen in andere regio’s staven dit. Het is echter niet uitgesloten dat de ontspanning gedeeltelijk verschuift richting de (sociale) huursector. Door de lage verkoopprijzen van woningen dalen de maandelijkse woonlasten; vaak onder het niveau van lasten voor huurwoningen. Ook groeit een (concurrerend?) particulier verhuursegment door ‘koopwoningen‘ (tijdelijk) te verhuren. Daarbij komt dat de sociale huursector door toewijzingsnormen een selecte klantgroep mag bedienen. De koopsector en particuliere huursector zijn wat dat betreft aanzienlijk flexibeler. Dit kan bij ontspanning de verhuur van sociale huurwoningen onder druk zetten. Dit is nu nog niet het geval, maar vraagt wel een vinger aan de pols.

5.4 Opgaven voor de sociale huursector Conclusies ten aanzien van de opgaven voor de sociale huursector •

•

•

•

De vraag in de sociale huur komt voor 85% tot 90% van huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens (laagste inkomens). Zij zijn aangewezen op huurwoningen tot de aftoppingsgrens van € 597. Het leeuwendeel van het sociale huurwoningaanbod komt in dat prijssegment beschikbaar. Binnen dat prijssegment is er wel behoefte aan meer goedkopere sociale huurwoningen tot € 538. In de sociale huursector is er een groeiende behoefte aan grondgebonden woningen. Deze vraag komt grotendeels van kleine huishoudens. Bovendien hebben zij vaak een beperkt inkomen (zie vorige punt). Het aanbod grondgebonden woningen kent vaak een groter oppervlak en is er te beperkt in de stad. Het gaat dan ook om toevoeging van betaalbare (relatief kleinere) grondgebonden woningen in de stad Leeuwarden. Het (over)aanbod gestapelde woningen concentreert zich ook in belangrijke mate in de stad. Vaak wordt aangenomen dat meer appartementen gewenst zijn vanwege de vergrijzing en gewenste toegankelijkheid van woningen. Dat blijkt niet in de stad Leeuwarden. De behoefte aan gestapelde woningen komt in de eerste plaats voor een belangrijk deel van jonge huishoudens. In de tweede plaats is het aanbod in grote mate als toegankelijk aan te merken. Het aanbod gestapelde woningen behoeft hierom per saldo geen uitbreiding.

In de dorpen is er veel beperkter aanbod dat toegankelijk is voor ouderen, terwijl hier wel verhoudingsgewijs meer ouderen wonen. Zij blijven echter lang in hun huidige (ruime) grondgebonden woning. Ook in de dorpen is er daarom slechts zeer beperkt toevoeging gewenst van gestapelde woningen; en dan enkel in Stiens en Grou.

Grondgebonden sociale huurwoningen komen relatief minder beschikbaar In de voorgaande paragraaf hebben we ingezoomd op de brede vraag op de woningmarkt. In het vervolg gaan we iets dieper in op de situatie in de huursector. De opgave in de huursector is via de mismatch van vraag en aanbod in beeld gebracht. Er lijkt nog een groeiende vraag naar grondgebonden woningen. Er is een potentieel overschot aan gestapelde huurwoningen. De behoefte in de sociale huur hebben we in het vervolg verder uitgesplitst naar groepen op de markt.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

53

Huur grondgebonden sociaal

Huur gestapeld sociaal

Figuur 5.15: Samenstelling vraag en aanbod naar sociale huurwoningen in de gemeente Leeuwarden 2018-2025

Aanbod bij verhuizing

Vraag

Aanbod bij verhuizing

Vraag 0

1.000

2.000

3.000

4.000

Starter

1-2 phh 18-29 jaar

1-2 phh 30-49 jaar

Gezinnen

1-2 phh 50-64 jaar

1-2 phh 65-74 jaar

1-2 phh 75+ jaar

Verlater

5.000

6.000

Bron: Vraag-aanbodmodel Companen.

De vraag naar grondgebonden woningen komt voor een deel door jonge huishoudens aan het begin van hun wooncarrière en voor een deel van gezinnen met kinderen. Tegelijkertijd komen deze woningen relatief weinig beschikbaar omdat mensen hierin lang blijven wonen. Bij gestapelde woningen zien we ook vooral vraag van jonge kleine huishoudens. De vermeende vraag van senioren naar (toegankelijke) gestapelde woningen is relatief beperkt.

Kwalitatieve fricties: meer betaalbaar en klein We kijken hier wel naar woningtype, maar de praktijk laat zien dat prijs minstens zo belangrijk is (zoals in het vervolg blijkt als we naar de inkomens van woningzoekenden kijken). We hebben daarom verdiepend gekeken naar de kwaliteiten van het vrijkomende aanbod in relatie tot de vraag.

Dorpen

aanbod

Leeuw. (stad)

Grondgebonden woningen

Figuur 5.16: Behoefte aan woningtype in relatie tot de kwaliteit van het beschikbare aanbod 2018-2025 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500

aanbod

1-2-persoonshuish. gezinnen

vraag

woning < 70m2 woning > 70 m2

vraag

Dorpen

aanbod

Leeuw. (stad)

Gestapelde woningen

0

aanbod

500

1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000

vraag

vraag

tot 50 jaar vanaf 50 jaar woning beperkt toegankelijk woning toegankelijk/nultreden

Bron: Vraag-aanbodmodel Companen.

Bij grondgebonden woningen hebben we gekeken naar de samenstelling van de vraag onderverdeeld naar kleine huishoudens en gezinnen met kinderen. We hebben daar het aanbod naar kwaliteit tegen afgezet, onderscheiden naar het oppervlak van de woning. We zien dat er veel kleine huishoudens zich richten op

080.112/G | Woningmarkt in beweging

54

een grondgebonden huurwoning. Het aanbod is echter doorgaans groot, specifiek voor gezinnen met kinderen. Mensen willen wel grondgebonden wonen, maar de prijs is ook belangrijk. Deze mismatch in kwaliteit is een indicatie dat nieuw aanbod een ander type grondgebonden woning vraagt: primair betaalbaar (tot aftoppingsgrens, vooral voor 1- en 2-persoonshuishoudens). Bij gestapelde woningen hebben we een andere kwaliteitsvergelijking gemaakt. Daar hebben we gekeken naar de toegankelijkheid van de beschikbare woningen. Op gestapelde woningen reageren verhoudingsgewijs wat vaker ouderen: ongeveer een kwart van de vraag. Het aanbod gestapelde woningen is echter grotendeels ook geschikt voor deze vraag: veel woningen zijn toegankelijk/nultreden. In de markt van gestapelde woningen lijkt dan ook niet zozeer een kwalitatieve opgave naar meer toegankelijke woningen, maar meer een transformatie naar minder en van een modernere kwaliteit.

Transformatie in Leeuwarden en Grou, acupunctuur in de dorpen In het vervolg hebben we dit vertaald naar de verschillende deelgebieden. Figuur 5.17: Vraag- en aanbodsaldo in de sociale huur per deelgebied 2018-2030 Totaal

Leeuwarden-stad

2025-2030

2025-2030

2018-2025

2018-2025

-2000

-1000

0

1000

2000

-2000

-1000

0

1000

Huur grondgebonden sociaal

Huur grondgebonden sociaal

Huur gestapeld sociaal

Huur gestapeld sociaal

Grou

Stiens

2025-2030

2025-2030

2018-2025

2018-2025 -80

-60

-40

-20

0

20

40

-80

-40

-20

0

Huur eengezins sociaal

Huur eengezins sociaal

Huur meergezins sociaal

Huur meergezins sociaal

Ov dorpen Zuid

Ov dorpen Noord

2025-2030

2025-2030

2018-2025

2018-2025 -80

-60

-60

-40

-20

0

20

40

-80

-60

-40

-20

0

Huur grondgebonden sociaal

Huur grondgebonden sociaal

Huur gestapeld sociaal

Huur gestapeld sociaal

2000

20

40

20

40

Bron: Vraag-aanbodmodel Companen.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

55

Met name in de kernen Leeuwarden en Grou ligt er in de sociale huursector een transformatieopgave. In de overige kernen begeeft de behoefte zich rond de nullijn. Uiteraard is daar wel een continue kwaliteitsverbetering nodig.

Stevige concentratie laagste inkomens in sociale huur De toekomstramingen van de gewenste omvang van de sociale huurvoorraad laten de behoefteontwikkeling zien als een ‘puntschatting’ naar de toekomst toe. Ondertussen zien we vanuit verhuurgegevens en de ontwikkeling van doelgroepen dat met name de prijs van woningen heel bepalend is. Het grootste deel van de woningen wordt aan de laagste inkomens toegewezen. Figuur 5.18: Toewijzing sociale huurwoningen in 2016 en 2017 naar inkomensklasse nieuwe bewoner 11% 14% 8% tot HT-grens 2016

HT tot € 36.798 € 36.798 - 41.056

2017

vanaf € 41.056

totaal 91%85% 88% Bron: WoonFriesland en Elkien.

Bijna 90% van de toewijzingen gaat naar een huishouden met een inkomen tot de huurtoeslaggrens. Tussen de corporaties zijn hierin weinig verschillen. De woningzoekenden laten echter een gevarieerder beeld zien. Er staan ook veel woningzoekenden ingeschreven met een wat hoger inkomen. Zij hebben echter minder vaak een woning toegewezen gekregen. Tabel 5.1: Woningzoekenden en toewijzingen naar huishoudens- en inkomenscategorie Actief woningzoekenden WoonFriesland Toewijzingen 2016-2017 Tot sociaal minimum 1persoons 42% 29% Sociaal minimum tot HT 1persoons 9% 33% HT tot € 36.798 1persoons 5% 6% € 36.798 - € 41.056 1persoons 0% 0% Vanaf € 41.056 1persoons 0% 0% Tot sociaal minimum 2persoons 18% 6% Sociaal minimum tot HT 2persoons 6% 9% HT tot € 36.798 2persoons 3% 2% € 36.798 - € 41.056 2persoons 0% 0% Vanaf € 41.056 2persoons 0% 0% Tot sociaal minimum 3+ personen 10% 3% Sociaal minimum tot HT 3+ personen 5% 10% HT tot € 36.798 3+ personen 3% 1% € 36.798 - € 41.056 3+personen 0% 0% Vanaf € 41.056 3+ personen 0% 0% Voor de analyse zijn we uitgegaan van de actief woningzoekenden ingeschreven bij WoonFriesland. De opbouw van de groep woningzoekenden bij Elkien laat vergelijkbare patronen zien. Bron: WoonFriesland (woningzoekenden en toewijzingen), Elkien (toewijzingen).

080.112/G | Woningmarkt in beweging

56

Veel woningzoekenden hebben een inkomen tot het sociaal minimum. Dan gaat het om 70% van de actief woningzoekenden. Ook zijn veel woningzoekenden alleenstaand: ruim 56%. Naar toewijzingen zien we dat deze laagste inkomensgroep verhoudingsgewijs wat minder vertegenwoordigd is, terwijl de inkomens tot de huurtoeslaggrens vaker een woning krijgen toegewezen. Eenpersoonshuishoudens krijgen wat vaker een woning toegewezen.

Vergelijkbare keuzemogelijkheden voor verschillende groepen in sociale huur Dat hogere inkomens en grotere huishoudens minder vaak een woning krijgen toegewezen kan het gevolg zijn van minder passend aanbod of minder grote noodzaak om een woning te vinden. Op basis van het aantal ingeschreven actief woningzoekenden kunnen we een inschatting maken van de gewenste prijsopbouw van de voorraad om aan de vraag van deze woningzoekenden in gelijke mate tegemoet te komen. De belangstelling naar prijsklasse wordt bepaald door een combinatie van wettelijke mogelijkheden (grenzen passend toewijzen), verdeelregels van de corporatie (voorrang) en door voorkeuren van woningzoekenden. Op grond van recente toewijzingen aan de verschillende inkomensgroepen, in combinatie met regelgeving, hebben we een inschatting gemaakt voor welke woningen verschillende inkomensgroepen in aanmerking komen. Tabel 5.2: Belangstelling naar prijscategorie op basis van gerealiseerde toewijzingen en regels

t/m € 417 50%

€ 417-€ 538 45%

€ 538-€ 597 5%

Sociaal minimum tot HT 1persoons

25%

65%

10%

HT tot € 36.798 1persoons

20%

40%

5%

Tot sociaal minimum 1persoons

€ 597-€ 640

10%

€ 640-€ 710

25%

€ 36.798 - € 41.056 1persoons

100%

Vanaf € 41.056 1persoons

100%

Tot sociaal minimum 2persoons

25%

60%

15%

Sociaal minimum tot HT 2persoons

5%

75%

20%

25%

15%

HT tot € 36.798 2persoons

15%

€ 36.798 - € 41.056 2persoons Vanaf € 41.056 2persoons Tot sociaal minimum 3+ personen Sociaal minimum tot HT 3+ personen

45% 100%

40% 5%

50%

15%

30%

20%

30%

50%

60%

HT tot € 36.798 3+ personen

100%

€ 36.798 - € 41.056 3+personen

100%

Vanaf € 41.056 3+ personen

100%

Bron: Corporaties, bewerking Companen.

Een groot aantal groepen woningzoekenden is aangewezen op de prijsklassen tot € 597. Voor de kleine huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens zijn er door wetgeving geen alternatieven in het hogere segment. Voor de doelgroep net boven de huurtoeslaggrens zijn er juist veel prijsklassen waaruit zij kunnen kiezen. De potentiële belangstelling hebben we vervolgens uitgewerkt naar de verschillende prijsklassen. Deze potentiële belangstelling per prijsklasse hebben we afgezet tegen het vrijkomend aanbod van WoonFriesland en Elkien. Dit geeft een indicatie van de keuzemogelijkheid voor verschillende doelgroepen.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

57

Tabel 5.3: Belangstelling en beschikbaar komend aanbod per 100 woningzoekenden naar prijsklasse, situatie anno 2018 Potentiële Vrijkomend jaarlijks Indicatie keuzemogelijkheid belangstelling aanbod (per jaar) tot en met € 417,34 30 5 15% € 417,34 - € 538,41 48 9 19% € 538,41 - € 597,30 10 3 24% € 597,31 - € 640,14 6 <1 12% € 640,15 - € 710,68 6 <1 10% Totaal 100 17 17% Bron: Corporaties, bewerking Companen.

Op basis van het beschikbaar komend aanbod en de groep actief woningzoekenden zijn op gemeentelijk niveau de keuzemogelijkheden redelijk gelijk verdeeld in de verschillende prijssegmenten en daarmee voor de verschillende doelgroepen. Bij de prijsklassen tot € 538 liggen de keuzemogelijkheden rond het gemeentelijk gemiddelde. De huishoudens die hierop zijn aangewezen hebben echter geen/nauwelijks uitwijkmogelijkheden. Het lagere percentage duidt bij deze categorie op een iets grotere druk in het lagere prijssegment. Ook bij de huurprijs boven € 640 zien we een lagere indicatie voor keuzemogelijkheden. Dit is minder bezwaarlijk omdat een groot deel van deze doelgroep door regelgeving niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Uit deze analyse blijkt dat het grotere aantal toewijzingen aan kleine huishoudens met een laag inkomen niet komt door een gebrek aan aanbod voor andere huishoudens. Kennelijk is de noodzaak bij deze huishoudens om in een sociale huurwoning terecht te komen groter. Spoedzoekers De verhuurcijfers hebben betrekking op het reguliere systeem van woonruimteverdeling dat de corporaties hanteren. Een deel van de woningzoekenden heeft echter een behoefte die met spoed moet worden ingevuld, en waarvoor de reguliere weg van het opbouwen van inschrijfduur onvoldoende soelaas biedt.

Te denken is aan urgenten, vergunningshouders, mensen in noodsituaties, echtscheiding, uitstroom uit maatschappelijke opvang en beschermd wonen. Deze vraag hebben we met dit onderzoek nu niet in beeld gebracht. Het beeld is wel dat in Leeuwarden een behoorlijk aanbod particuliere huurwoningen zijn die met grote regelmaat beschikbaar komen. Hier vindt sowieso een deel van de spoedzoekers huisvesting. Of dit ook passend is gelet op de persoonlijke situatie is niet bekend.

In stad Leeuwarden keuzemogelijkheden sociale huur het kleinst We hebben deze analyse ook uitgevoerd per deelgebied. Door het beperktere aanbod en het feit dat woningzoekenden zich niet inschrijven voor een specifiek deelgebied zijn de uitkomsten van die vergelijking indicatief. Naar prijs ziet het beschikbare aanbod in de deelgebieden er als volgt uit.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

58

Figuur 5.19: Aantal vrijgekomen sociale huurwoningen 2016 en 2017 in de gemeente Leeuwarden per deelgebied Overige dorpen Zuid

4

Overige dorpen Noord

23

82

4

Stiens

12

4

6

28

Leeuwarden

789

Grou

27 0%

10

10%

13

7 14

14

1553 18 20%

30%

40%

321 10076 28

50%

tot en met € 417,34

€ 417,35 - € 538,41

€ 597,30 - € 640,41

€ 640,41 - € 710,68

5

60%

14 70%

80%

11 90%

100%

€ 538,41 - € 597,30

Bron: Corporaties.

Het meeste goedkope aanbod komt beschikbaar in de stad Leeuwarden. Met name in de dorpen in het zuiden van de gemeente zijn er relatief veel woningen tussen € 538 en € 597. In Stiens en Grou komen relatief veel duurdere sociale huurwoningen vrij (boven € 597). Uit vergelijking van vraag en aanbod zien we de volgende tendens in keuzemogelijkheden per kern: • Stad Leeuwarden: algemeen kent de stand verhoudingsgewijs de beperkte keuzemogelijkheden (gelet op inkomensopbouw en woningzoekendenbestand). In de lagere segmenten tot de aftoppingsgrenzen is er enige keuze. Verhoudingsgewijs is er voor de hogere inkomens minder keuze dan voor de laagste inkomens. • Stiens: de keuzemogelijkheden zijn over het algemeen ruim aanwezig in de sociale huur. Dat geldt zeker voor de segmenten boven € 538. Onder € 417 zijn de keuzemogelijkheden daarentegen beperkt. Al is er in dit segment in de dorpen verhoudingsgewijs zeer beperkt vraag. • In Grou zijn er net als in Stiens voor alle inkomensgroepen bovengemiddelde keuzemogelijkheden. • In de overige dorpen (noord en zuid) zijn de keuzemogelijkheden ruimer dan in Leeuwarden, maar minder ruim dan in Stiens en in Grou. Hier komen verhoudingsgewijs weinig woningen vrij: er is weinig doorstroming. Met name in het segment tot € 538 is het aanbod beperkt, en ook boven € 640.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

59