2019-01-14 Woningmarktonderzoek Leeuwarden - Woningmarkt in beweging

Woningmarktonderzoek gemeente Leeuwarden

DATUM

14 januari 2019

TITEL

Woningmarkt in beweging

ONDERTITEL

In samenwerking met de corporaties en huurdersorganisaties

OPDRACHTGEVER

Gemeente Leeuwarden

AUTEUR(S)

Bram Klouwen Jeroen Wissink Valentine Reijers

PROJECTNUMMER

080.112/G

STATUS

Definitief

Inhoud 1

Inleiding

4

2

Naar keuzes voor wonen in Leeuwarden

7

3

Woonsituatie en demografie 3.1 Bevolking en huishoudens 3.2 Verhuizingen en functie van woningmarktgebieden 3.3 Samenstelling woningvoorraad gemeente Leeuwarden 3.4 Indicatie huidige marktscores (sociale) huur en koop

16 16 21 26 32

4

Behoefteontwikkeling 4.1 Prognose huishoudensontwikkeling 4.2 Economische scenario’s sociale huur

36 36 39

5

Match en mismatch op de woningmarkt 5.1 Verhuisgedrag en -voorkeuren 5.2 Verwachte ontwikkeling vraag en aanbod op korte termijn tot 2025 5.3 Match vraag en aanbod op langere termijn 2025-2030 5.4 Opgaven voor de sociale huursector

42 42 46 51 53

3

1 Inleiding Aanleiding De gemeente Leeuwarden, WoonFriesland, Elkien, Nieuw Elan en De Bewonersraad ontwikkelden in 2015 het Nieuwe Leeuwarder Bestek. Hierin hebben zij hun gezamenlijke ambities ten aanzien van de sociale huurvoorraad in Leeuwarden geschetst. De gemeente ervaart dat de gekozen richtingen nadere concretisering behoeven in acties: zowel wat betreft de omvang van de sociale huurvoorraad, als wat betreft de samenstelling en spreiding. Om beter grip te krijgen op de gewenste ontwikkeling van de sociale huurvoorraad in de gemeente Leeuwarden wil de gemeente een onderzoek laten uitvoeren naar de ontwikkelingen in de sociale huurvoorraad. De gemeente ziet daarbij met haar partners dat de ontwikkeling in de sociale huur niet los gezien kan worden van de bredere ontwikkeling op de woningmarkt; in de particuliere huur en koopsector. De gemeente heeft daarom onderzoek laten uitvoeren naar de woningmarkt in Leeuwarden, met een bijzonder accent op de sociale huursector. Integraal woningmarktonderzoek Sociale huur, particuliere huur, koop (optioneel studenten) Uitgewerkt naar totaal van stad en kernen Huidig functioneren woningmarkt Prognose/trends toekomstig functioneren woningmarkt (2018-2025/2030) Verdieping sociale huur Segmenten, prijsklasse, locatie Vergelijking planaanbod

Verdieping 2

Verdieping 3, etc.

Beslisdocument sociale huur

Beslisdocument 2

Beslisdocument 2

Beleid sociale huur

Beleid 2

Beleid 2

Het accent in het onderzoek ligt op het integrale woningmarktonderzoek, met een uitwerking naar de sociale huur. Het onderzoek mondt uit in een beslisdocument waarin op basis van de analyses enkele keuzes worden aangereikt. De gemeente heeft Companen gevraagd dit onderzoek uit te voeren.

Vraagstelling De vraagstelling vatten we als volgt samen: 1. Hoe ontwikkelt de behoefte in verschillende marktsegmenten zich in de gemeente Leeuwarden? a. Met onderscheid naar de huidige situatie en toekomstige situatie. b. Met onderscheid naar verschillende woningtypen en prijsklassen. c. Met onderscheid naar de behoefte in de wijken en dorpen. 2. Wat is vanuit de behoefte en het huidige aanbod de veranderopgave in de bestaande voorraad? En waar is aanvulling door nieuwbouw gewenst? 3. Werk voorgaande vragen verdiepend uit voor de sociale huursector in Leeuwarden. Welke beslispunten levert dat op voor een op te stellen beleidskader sociale huur in Leeuwarden?

080.112/G | Woningmarkt in beweging

4

Onderzoeksaanpak De gekozen onderzoeksmethodiek gaat uit van de actuele vraag naar woningen, en de periodieke beschikbaarheid van deze woningen binnen de bestaande woningvoorraad. De beschikbaarheid van woningen voor de onderscheiden doelgroepen is dus het vertrekpunt. Vervolgens kijken we naar het aantal potentiële gegadigden dat hiervoor in aanmerking wil komen (vanuit gegevens over leeftijdsopbouw, verhuisgedrag en woningzoekenden). Op basis van maatschappelijke trends extrapoleren we dit beeld naar de toekomst. Bij die extrapolatie hebben we verschillende trends in beeld gebracht: we kijken naar de verwachte inkomensontwikkeling, de huurkooporiëntatie van generaties (zie figuur) en de mogelijkheden om een start te maken in de nietgereguleerde huur of goedkope koop. Samen geeft dit een beeld van de toekomstige match van vraag en aanbod in de sociale huur. Op basis van het onderzoek ontstaat een beeld In dezelfde leeftijd hebben jongere generaties vaker een van potentiële frictie op de woningmarkt. De koopwoning: de algehele koopgeneigdheid is jarenlang praktijkervaring kan hiervan verschillen. Mensen toegenomen. Alleen bij de jongste generaties slaat dit weer om (door hypotheekregels en flexibele arbeidscontracten). ervaren dat tekorten zich voordoen. Dit komt in belangrijke mate doordat ook de woningvraag een kwalitatieve vraag is.

Bepaalde marktsegmenten zijn gewilder dan andere marktsegmenten. Door genuanceerder te kijken naar deelsegmenten en in de analyses en de beschrijvingen ook rekening te houden met deze nuances, ontstaat een verhaal dat meer recht doet aan de werkelijkheid. Om deze analyses uit te voeren was reeds veel informatie beschikbaar over de woningen, woonsituatie en wensen van verschillende huishoudens. Via het aan elkaar koppelen van deze informatie voeren we een aantal voorspellende analyses uit ten aanzien van verwachte ontwikkelingen op de woningmarkt. Hiertoe zijn beschikbare gegevens op een zo laag mogelijk schaalniveau aan elkaar gekoppeld. De volgende informatie is aan elkaar gekoppeld: • Verhuisgedrag per huishouden in de totale gemeente Leeuwarden vanuit CBS over de periode 20062016. • Samenstelling woningvoorraad (bron: corporaties, datawonen, BAG-gemeente, 2018). • Toewijzingsresultaten woningcorporaties (2016-2017). • Inschrijvingen woningzoekenden woningcorporaties (2018). • Wijkenenquête gemeente over gewenste verhuizingen (2018). Door naar ontwikkelingen in verschillende jaren te kijken, kunnen ook veranderingen in de tijd weergegeven worden. De gegevens zijn aan elkaar verbonden. Door statistische toetsen op samenhang tussen indicatoren hebben we een beeld kunnen uitwerken van verwachtingen naar de toekomst toe.

Het onderzoek is uitgevoerd voor de hele gemeente Leeuwarden per 2018. Met de herindeling per 1 januari 2018 is sprake van een nieuwe gebiedsindeling. Het CBS heeft nieuwe gebieden samengesteld. In beginsel is de CBS-wijkindeling per 1 januari 2018 aangehouden. Daarnaast is vanuit oogpunt van betrouwbaarheid van onderzoeksgegevens gekozen voor een vijfdeling van de gemeente: Leeuwarden-

080.112/G | Woningmarkt in beweging

5

Stad, Stiens, Grou, Dorpen-Noord en Dorpen-Zuid. Zie kader voor de dorpen die bij beide dorpenclusters horen.

•

Leeswijzer Alvorens op de achtergronden van het onderzoek in te gaan, vatten we in hoofdstuk 2 de belangrijkste conclusies samen en benoemen we de belangrijkste beslispunten die in het beleidskader sociale huur verder uitgewerkt zouden moeten worden. In hoofdstuk 3 geven we eerst een beschrijving van de huidige opbouw van de bevolking en woningvoorraad in de gemeente Leeuwarden, met daarbij inzicht in hoe de woningvoorraad bewoond wordt: wie woont waar? Ook gaan we in op bewegingen op die woningmarkt. Welke verhuizingen vinden plaats? Waar komen nieuwkomers vandaan en waar gaan zij wonen?

•

Dorpen-Noord Alde Leie Britsum Feinsum Hijum

Dorpen-Zuid Baard Bears Eagum Easterlittens Friens Goutum HempensTeerns Hilaard Húns Idaerd Jellum

-

Jelsum Koarnjum Lekkum Miedum Snakkeburen

-

Jirnsum Jorwert Leons Mantgum Reduzum Swichum Warstiens Warten Weidum Wergea Wirdum Wytgaard

Hoofdstuk 4 zoomt in op de behoefteontwikkeling. We kijken naar de kwantitatieve behoefte: hoeveel woningen zijn er aanvullend nodig? Daarbij maken we onderscheid naar de behoefte in de sociale huur en de totale woningbehoefte. In hoofdstuk 5 gaan we vervolgens in op de match tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Naar welke woningtypen is vraag, welk aanbod dient zich aan. Hierbij gaan we in op verhuisgedrag en verhuiswens. Hoe vertaalt dit zich naar de toekomst? En waar zijn dan tekorten en overschotten te verwachten? In het kijken we hierbij naar de te verwachten kwalitatieve (mis)match in de sociale huursector.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

6

2 Naar keuzes voor wonen in Leeuwarden De gemeente Leeuwarden wil met dit onderzoek een bouwsteen bieden voor haar volkshuisvestingsbeleid. In het onderzoek zijn verschillende ontwikkelingen in samenhang geschetst. Op basis van de onderzoeksuitkomsten, komen we tot enkele algemene conclusies en leggen we keuzes voor die hieruit naar voren komen. Deze keuzes helpen bij het bepalen van de nadere invulling van het volkshuisvestingsbeleid.

Groeitempo: plannen vanuit onzekerheid Analyse Veel volkshuisvestingsbeleid begint bij de vraag hoeveel er (nog) gebouwd kan of moet worden. Deze vraag is in het huidige tijdsgewricht, in het bijzonder ook voor de gemeente Leeuwarden, moeilijk te beantwoorden. De ontwikkeling van de woningbehoefte is namelijk van veel factoren afhankelijk. Een belangrijke factor is daarbij de bevolkingsontwikkeling. Op basis van historische trends is hiervan een beeld te schetsen. Zo heeft de stad Leeuwarden al jaren een vestigingsoverschot (er komen meer mensen wonen, dan er vertrekken), terwijl in veel dorpen het vertrek net iets groter is dan het aantal vestigers. Minder voorspelbaar is de komst van vluchtelingen. In 2015 was er een grote instroom. In de andere jaren lag deze instroom lager. De economische conjunctuur is per definitie onzeker. In de periode 2010-2015 hadden we te maken met een laag conjunctuur. De verkopen van woningen liepen fors terug. De afgelopen jaren is de woningmarkt weer stevig aangetrokken. Dit leidt op dit moment tot druk op de woningmarkt. Deze druk bestaat enerzijds uit een inhaalslag van vraag die in de periode 2010-2015 niet op de markt is gekomen.

Anderzijds hangt deze samen met de huidige groei van het aantal huishoudens, mede ingegeven doordat huishoudens kleiner worden (en we dus met een gelijk aantal inwoners meer woningen nodig hebben) en door het (langer) zelfstandig wonen van mensen met een zorgvraag. Figuur 2.1: Gemiddelde jaarlijkse huishoudensontwikkeling gemeente Leeuwarden realisatie 2000-2017 en prognoses volgens CBS- en Primos-prognose 2017 600 500 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 -400

Gerealiseerd per jaar

Primos 2017 (bewerkt)

CBS 2017

Bron: CBS, Primos 2017.

Doordat verschillende prognoses rond de genoemde ontwikkelingen andere uitgangspunten kiezen, zijn ook de resultaten verschillend. Waar de ene prognose (van het CBS) nog een groei van de gemeente Leeuwarden voorspelt tot 2035, ziet de Primosprognose een krimp van de woningbehoefte kort na 2030.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

7

Gelet op de gepresenteerde onzekerheden is het niet realistisch om hier een absolute keuze in te maken. Beide prognoses hebben hun waarschijnlijkheden en laten vooral zien dat de toekomst onzeker is. Over de verdeling van de groei is op basis van indicatoren wel een richting te geven. De groei doet zich relatief en absoluut het meest en het langst voor in de stad Leeuwarden. Oorzaak is de vestiging van nieuwkomers en jonge bevolkingsopbouw. In de kleine kernen stopt de groei het eerst. Dit zien we aan minder vestiging en een relatief wat oudere bevolking. Bovendien zijn de verkoop- en verhuurscores in de dorpen wat lager dan in de stad Leeuwarden. Keuzepunten De onzekerheden naar de toekomst ten aanzien van de groei van de gemeente Leeuwarden stellen de gemeente voor de volgende keuzes: • Wil de gemeente werken met een woningprogrammering met een vast eindpunt (volgens een blauwdruk), of adopteert zij de onzekerheid (vinger aan de pols)? Gelet op het voorgaande adviseren we te plannen vanuit onzekerheid. Dat vraagt vormen van adaptief plannen; op basis van continue monitoring van de veranderende woningmarkt. En op basis van plannen die je kan uitfaseren of bijstellen, zodat je kan blijven inspelen op de vraag van het moment.

• Hoe zorgt de gemeente ervoor dat zij met deze onzekerheden toch focus kan blijven houden op de gewenste ontwikkeling van de stad en de dorpen; en dat zij dus niet meegenomen wordt in de tijdelijkheid van de markt? Immers vastgoedontwikkeling is voor langere termijn. Dit vraagt van de gemeente om voor de lange termijn duidelijke ijkpunten te bepalen over de gewenste sociale en ruimtelijke opbouw van de gemeente. Gaat zij voor differentiatie in wijken en dorpen? Of kiest zij voor specialisatie in woonmilieus? Kiest zij voor ontwikkeling op enkele ruimtelijke hotspots, of verspreid over de gemeente? Wat is hierbij het belang van de nabijheid van zorg en vervoersmogelijkheden voor verschillende doelgroepen? • Rekening houdend met die lange termijn, zal de komende tien à twintig jaar op verschillende plekken in de gemeente een groei van woningbehoefte omslaan naar een daling. In de planning van woningproductie moet hier nu reeds rekening mee gehouden worden. Bijvoorbeeld door tijdelijke woningen. Daarom is het belangrijk in nieuw te vormen beleid te bepalen waar op termijn onttrekking aan de orde is en hoe dat dat ruimtelijk ingepast kan worden, zodat er geen (hinderlijk) lege plekken in de opbouw van wijken en dorpen ontstaan.

Verschillende aanpak voor stad en verschillende dorpen Analyse Uit het onderzoek blijkt een behoorlijk verschil tussen de woningmarkten van de stad en de verschillende dorpen. Uit de analyses blijkt in de stad Leeuwarden een behoorlijke woningmarktdynamiek. Mensen reageren veel op woningen, verhuizen veel. Doorstroming en het maken van wooncarrière gebeurt veel binnen de stad. Binnen de stad kan dat door een variëteit aan woongebieden: met de binnenstad die vooral in trek is bij starters / jongeren, wijken met veel sociale huur en nieuwbouwwijken die in trek zijn bij gezinnen. Ook is de bevolkingsopbouw van de stad jonger dan van de dorpen. Dit zijn ook de groepen die dynamisch zijn op de woningmarkt.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

8

Figuur 2.2: Jaarlijks gemiddelde mutatiegraad en aantal mutaties per marktsegment 2006-2016 35% 29%

30%

24%

25% 20% 14%

15% 10%

9%

45

40

50

70

85

175

5% 6%

5%

5%

15

45

25

45

3%

10

4%

100

2.780

7%

1.470

5%

8%

1.940

10%

13%

12%

0% Leeuwarden

Stiens koop

Dorpen noord sociale huur

Grou

Dorpen zuid

part. Huur

Bron: CBS-microdata.

De woningmarkt in de dorpen wijkt hier van af. De woningmarkt is stabieler. Mensen verhuizen weinig door. Zij vinden in een dorp een plek om te ‘landen’. In de dorpen zijn we veel gezinnen met kinderen en ouderen, het inkomensniveau is er hoger en mensen blijven er lang wonen. Er wordt relatief minder gereageerd op vrijkomende huurwoningen in de dorpen. Ook is het aantal verkopen van woningen verhoudingsgewijs kleiner. Binnen de dorpen zien we natuurlijk de nodige verschillen. In dit onderzoek hebben we dit op hoofdlijnen in beeld gebracht. Zo zien we dat Grou en Stiens meer in trek zijn ouderen (ook uit de omliggende dorpen). Hier is ook een wat groter aanbod sociale huurwoningen. In een aantal dorpen zien we verhoudingsgewijs meer instroom vanuit de stad, naast Grou en Stiens gaat het dan om de CBS-wijk Lekkum e.o. en de CBS-wijk Wergea & Warten e.o. De dorpen kunnen we daarmee dus ook niet over één kam scheren. Keuzepunten De verschillen tussen de stad en de dorpen stellen de gemeente voor de volgende keuzes: • Wil je één beleidskader maken voor de hele gemeente, of kies je voor een beleid dat verder uitwerkt naar de verschillende deelgebieden? De keuze voor gemeentelijk beleid biedt de gelegenheid om lusten en lasten van de volkshuisvestelijke opgave makkelijker te spreiden; bijvoorbeeld ten aanzien van de opgave in de sociale huur.

Politiek is dit vaak makkelijk uitlegbaar. Tegelijkertijd wordt daarmee geen recht gedaan aan de specifieke wensen van de consument, en de specifieke kwaliteiten en opgaven in de verschillende deelgebieden: dus niet gelijke monniken gelijke kappen, maar ongelijke gevallen ongelijk behandelen. • In welke mate wil de gemeente in haar beleid komen tot detaillering: wijk- en dorpsspecifiek of naar deelgebieden? Uiteindelijk heeft elke wijk / elk dorp een eigen volkshuisvestelijke opgave. Maar op dat lage schaalniveau kunnen maatschappelijke ontwikkelingen (zie vorige punt) veel effect hebben voor het te voeren beleid. De stabiliteit in beleidsuitwerking is op dit lage schaalniveau beperkt.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

9

Meer aandacht voor bestaande voorraad Analyse Nieuwbouw heeft een steeds kleiner aandeel in het aantal beschikbare woningen voor woningzoekers. Dit wordt naar de toekomst nog belangrijker. Het aantal beschikbaar komende woningen van ouderen die door sterfte of verhuizing naar een verpleeghuis de woning verlaten verdubbelt bijna de komende decennia. Daarmee nemen ook de keuzemogelijkheden voor nieuwkomers op de woningmarkt toe. Voor de consument is dat prettig. Figuur 2.3: Veranderende dynamiek op de woningmarkt door meer uitstroom als gevolg van demografische veranderingen 2018-2030 Uitstroom van verlaters 2018-2025:

ca 350 / jaar

2025-2030:

ca 625 / jaar

Instroom van starters 2018-2025:

ca 850 / jaar

2025-2030:

ca 850 / jaar

Bron: bewerking prognose door Companen

Koopsector: In deze ontwikkeling van grotere uitstroom uit en betekenis van de bestaande woningvoorraad zitten enkele risico’s. Een belangrijke is dat de vrijkomende woningen onvoldoende aansluiten bij de kwaliteitsvraag van nieuwe generaties. Dit risico wordt versterkt doordat ouderen die (langer) zelfstandig wonen relatief minder investeren in hun woning. Dit deel van de woningvoorraad heeft daarmee potentieel een kwalitatief tekort voor de actuele woningvraag. In een ontspannende markt (meer concurrentie tussen vrijkomende woningen) kan hierdoor de verkoopbaarheid minder worden. Dit risico concentreert zich in wijken en dorpen waar veel ouderen gelijktijdig uitstromen en waar de vraag beperkt is. Een actuele ontwikkeling versterkt dit risico. Doordat koopstarters gebonden zijn aan strikte hypotheekeisen, hebben zij binnen de hypotheekruimte weinig vermogen vrij om de bestaande woningen op te knappen. Bij nieuwbouw is dit bezwaar er niet. De behoefte derhalve liggen bij nieuwe woningen of woningen die ‘instapklaar’ zijn. Sociale huursector: In de sociale huursector wonen relatief veel ouderen. Ook hier zal het aantal mensen dat de woning verlaat toenemen. Maar dan is er geen sprake van uitgesteld onderhoud. Wel zien we in de sociale huur veel woningen uit de periode 1945-1975, een bouwperiode met doorgaans een matigere bouwkundige kwaliteit.

In de stad zijn dit bovendien veel oudere gestapelde woningen zonder lift. Hier is dan ook de komende jaren vooral een bouwkundige vernieuwing nodig. Naar toewijzing zien we in enkele wijken in met name Leeuwarden een concentratie van sociale huurwoningen, en daarmee ook een concentratie van lage inkomens. Dan gaat het met name om de wijken Heechterp-Schieringen, Vrijheidswijk en Bilgaard. Bij toewijzing van sociale huurwoningen zien we

080.112/G | Woningmarkt in beweging

10

vooral toewijzing aan lage inkomens tot de huurtoeslaggrens. Dit versterkt de eenzijdigheid van met name deze wijken. Wat ook blijkt uit een (zeer) beperkt aandeel hoge inkomens in sociale huurwoningen (scheefheid). Aan de andere kant zien we in de meeste dorpen, en zeker ook de nieuwbouwwijken van de stad Leeuwarden, weinig tot geen sociale huurwoningen. Daarmee lijkt er een behoorlijke ruimtelijke tweedeling in Leeuwarden te bestaan. Keuzepunten Vanwege het groeiende belang van de bestaande woningvoorraad heeft de gemeente te maken met de volgende keuzes: • Wil de gemeente actief aan de slag met verbetering van de bestaande woningvoorraad en het verkleinen van het risico van toekomstig incourant aanbod, of vindt zij dit een verantwoordelijkheid van de woningeigenaar? En hoe kijkt zij daarbij aan tegen de verdeling van verantwoordelijkheden? De gemeente Leeuwarden heeft hier ervaringen mee, waaruit blijkt dat dit niet makkelijk is. Een extra kans ligt in de huidige urgentie om de woningvoorraad te verduurzamen in het kader van de energietransitie. Niets doen leidt echter tot het risico van verschraling in delen van de woningvoorraad. • Ruim 60% van de sociale huurwoningen is van voor 1975. Deze woningen zijn al vijftig jaar oud of bereiken de komende tien jaar deze leeftijd.

Dit is een indictie voor een komende vernieuwingsopgave, al zijn veel van deze woningen door de jaren heen uiteraard verbeterd. Deze vernieuwingsopgave biedt kansen voor sturing op de gewenste wijkopbouw, de gewenste verdunning van het woningbezit op termijn en de noodzakelijke investeringen in het kader van de energietransitie. Dit vraagt een gezamenlijke strategie voor deze wijken van inwoners, gemeente en woningcorporaties. Om de opgaven in deze wijken waar te kunnen maken, zullen keuzes gemaakt moeten worden ten aanzien van de te volgen strategie (sloop, renovatie), de fasering, mogelijkheden om te werken aan de ruimtelijke opbouw van de stad en dorpen, en het creëren van mogelijkheden voor herhuisvesting (nieuwbouw in het sociale segment vooruitlopend op mogelijke herstructurering). • Hoe wil de gemeente omgaan met de spreiding van doelgroepen over de stad? Kies je voor een ongedeelde stad, dan is enige mate van ‘scheefhuur’ gewenst, en die is nu heel beperkt. Kunnen en willen de partijen in Leeuwarden sturen op een ruimere toewijzing aan hogere inkomens? Daarnaast zal het aandeel sociale huurwoningen in wijken met veel aanbod verdund moeten worden, ten bate van de koopsector. In wijken met weinig sociale huurwoningen is dan toevoeging nodig; te denken is dan ook aan de nieuwbouw in Middelsee en Zuidlanden.

Een dergelijke keuze vraagt ook financiële keuzes, bijvoorbeeld ten aanzien van grondprijzen.

Inspelen op de veranderende vraag Analyse Wij hebben op basis van verhuisgedrag in het recente verleden in beeld gebracht hoe mensen actief zijn op de woningmarkt. We hebben dit vergeleken met woonwensen. We hebben het verhuisgedrag doorgetrokken naar de toekomst. Daarbij verandert onder invloed van trends als vergrijzing en ontgroening de samenstelling van de vraag. Deze verandering geeft inzicht in de potentiële tekorten op de woningmarkt.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

11

2025-2030

2025-2030

2018-2025

Koop gestapeld

Huur particulier Huur gestapeld sociaal Huur grondgebonden sociaal

Stiens

2018-2025

2025-2030

2018-2025

stad stad Leeuwarden Leeuwarden

Koop grondgebonden

2025-2030

Stiens

Overige Overige dorpen dorpen Noord Noord

Grou

2018-2025

Grou

Overige Overige dorpen dorpen Zuid Zuid

Figuur 2.4: Vraag- en aanbodbalans voor lange termijn in de verschillende deelgebieden 2018-2030

-100

-50

0

50

100

150

-2000

-1000

0

1000

2000

3000

2025-2030

2018-2025

Bron: Vraag-aanbodmodel Companen.

In de dorpen zien we gemiddeld kleine tekorten bij grondgebonden koopwoningen en vaak ook gestapelde huur- en / of een enkele koopwoning. Oorzaak van die vraag naar gestapelde woningen is de vraag van senioren naar toegankelijke woningen. Een gestapelde woning is voor hen een gelijkvloerse woonvorm en minder een ‘stedelijke’ woonvorm. Kleinschaligheid blijft belangrijk. De vraag naar grondgebonden koopwoningen hangt samen met de ‘autonome’ traditionele oriëntatie op het wonen in deze kernen. In de stad zien we een ruim aanbod aan gestapelde woningen en een relatief klein aanbod aan grondgebonden woningen; ondanks dat het aantal kleine huishoudens groeit zien we vraagdruk op grondgebonden woningen. Oorzaak is dat veel ouderen in hun gezinswoning blijven wonen, waardoor deze woningen (nu nog) onvoldoende beschikbaar komen voor jonge gezinnen.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

12

Keuzepunten De veranderende vraag betekent voor de behoefte aan sociale huurwoningen dat de volgende keuzes voorliggen: • Willen we in de dorpen toegankelijke woningen voor oudere doelgroepen toevoegen, of kiezen we voor concentratie van deze woningen in dorpen waar de (meeste) voorzieningen zijn? • De toevoegingen in de dorpen zijn in aantallen beperkt, en spreiden zich uit over verschillende dorpen. Dit vraagt een woningbouwplanning in dorpen die meer uitgaat van accupunctuur: dus kleinschalig. Dergelijke kleinschalige nieuwbouw biedt weinig ruimte aan projectmatige ontwikkelingen in de dorpen. Particuliere ontwikkelingen zullen hierdoor de norm zijn. Hoe ga je om met de kleine aantallen te realiseren woningen en de spreiding hiervan over de kernen?

Toekomst sociale huur Analyse Waar het groeitempo gekenmerkt wordt door onzekerheid, geldt dat ook voor de gewenste omvang en beschikbaarheid van sociale huurwoningen. Door economische trends, veranderende huuroriëntatie tussen generaties en beleidsregels vanuit het rijk is de toekomst van de sociale huur afhankelijk van verschillende trends. We hebben een raming gemaakt van de behoefteontwikkeling aan sociale huur. Per trend beschrijven we het effect op de behoefteontwikkeling in de periode 2018 tot 2030: 1. 2.

3.

4.

5.

Effect demografische ontwikkelingen (meer huishoudens): Effect veranderende samenstelling bevolking en verschillend huur-kooporiëntatie per generatie, waarbij jonge generaties vaker een eigen woning hebben dan oudere generaties. Effect welvaartsgroei, uitgaande van een lage welvaartsgroei (0% à 0,5%). Hierdoor daalt de doelgroep voor sociale huur. Beleidseffect: stel dat door rijksbeleid 10% huurtoeslagdoelgroep minder in een koopwoning woont, en aangewezen is op een sociale huurwoning. Beleidseffect: stel dat aanvullend hierop door rijksbeleid 10% van de EU-doelgroep minder in een koopwoning woont, en aangewezen is op een sociale huurwoning.

+1.080 sociale huurwoningen

Grote mate van zekerheid

-1.080 sociale huurwoningen

Grote mate van zekerheid

-865 sociale huurwoningen

Conjunctureel van aard, trendmatig redelijke mate van zekerheid

+765 sociale huurwoningen

Onzeker

+325 sociale huurwoningen

Onzeker

De bandbreedte in verwachte behoefteontwikkeling aan sociale huurwoningen baseren we primair op de zekere trends. Op basis van zekere trends varieert de behoefteontwikkeling tussen een kleine krimp van de sociale huursector in Leeuwarden (maximale afname circa 70 woningen per jaar, rekening houdend met demografische ontwikkeling, veranderende huur-kooporiëntatie, en enige welvaartsgroei) tot stabilisatie van de behoefte (zonder rekening te houden met deze welvaartsgroei).

080.112/G | Woningmarkt in beweging

13

Dorpen

aanbod

Leeuw. (stad)

Grondgebonden woningen

Figuur 2.5: Behoefte aan woningtype in relatie tot de kwaliteit van het beschikbare aanbod 2018-2025 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500

aanbod

1-2-persoonshuish. gezinnen

vraag

woning < 70m2 woning > 70 m2

vraag

Dorpen

aanbod

Leeuw. (stad)

Gestapelde woningen

0

aanbod

500

1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000

vraag

vraag

tot 50 jaar vanaf 50 jaar woning beperkt toegankelijk woning toegankelijk/nultreden

Bron: Vraag-aanbodmodel Companen.

De vraag naar sociale huurwoningen komt grotendeels van kleine huishoudens; en daarbij steeds meer van ouderen. Tegelijkertijd bestaat een groot deel van de woningvoorraad uit traditionele grondgebonden woningen. Daarnaast zien we ook dat de huishoudens vooral een laag inkomen hebben. Midden en hogere inkomens vinden in de gemeente Leeuwarden snel hun weg in de koop- en particuliere huursector. De vraag in de sociale huur concentreert zich hierdoor in het segment tot de aftoppingsgrenzen (rond € 600) en liefst nog goedkoper. • In de stad Leeuwarden zien we dat er vooral een opgave ligt in toevoeging van betaalbare grondgebonden woningen. Gestapelde woningen zijn er in aantallen voldoende. Tegelijkertijd moeten deze woningen wel betaalbaar blijven. Deze eis is nog belangrijker. Er zijn daarbij voldoende toegankelijke woningen voor de seniorendoelgroep. • In Grou staan in verhouding tot de andere dorpen veel sociale huurwoningen; vooral van grondgebonden woningen. Deze woningen zijn beperkt in trek. Hier ligt dan ook een behoorlijke veranderingsopgave. • In Stiens ligt de opgave vooral in de prijs en betaalbaarheid van de woningen. De kern kent relatief veel grotere gezinswoningen. • In de overige kernen is maatwerk noodzakelijk. In deze kernen is het eerst krimp aan de orde. Op korte termijn is de behoefte aan sociale huurwoningen nog stabiel.

Onder invloed van de krimp is investeren met risico’s omgeven. Ondertussen is er wel behoefte aan nieuwe kwaliteiten. Keuzepunten • In welke mate is er ruimte voor toevoeging van sociale huurwoningen? Per saldo is toevoeging niet nodig. Tegelijkertijd biedt toevoeging gelegenheid voor meer differentiatie in wijken en dorpen, en het biedt herhuisvestingsmogelijkheden (schuifruimte) voor de noodzakelijke vernieuwingsopgave in de sociale huur. Daarom is er voor de korte termijn wel toevoeging gewenst. Hoe ga je dan om met de onttrekking op termijn? En op welke plekken is onttrekking aan de orde? Hoe voorkomen we dat dit leidt tot donut-effecten, waarbij lege plekken in wijken en dorpen ontstaan door uitblijvende vraag op termijn? • Willen gemeente en corporaties in Leeuwarden meer betaalbare sociale huurwoningen toevoegen? Hoe borgen zij bij deze woningen dat deze woningen ook een voldoende toekomstkwaliteit hebben; zodat ze flexibel inzetbaar zijn en ook voldoende energiezuinig?

080.112/G | Woningmarkt in beweging

14

•

Meer huurders (waaronder ouderen) zijn of worden afhankelijk van toegankelijke woningen en zorg in de omgeving. In de stad Leeuwarden zijn toegankelijke woningen in aantallen voldoende aanwezig, in de dorpen minder. Bovendien blijven veel mensen die minder goed ter been zijn en afhankelijk zijn van zorg langer zelfstandig wonen. Daarbij is voor deze mensen niet altijd een toegankelijke woning de gewenste oplossing. Mensen zijn – zeker in de dorpen - gehecht aan hun woning en omgeving, en lossen veel op met behulp van mantelzorg. Woningaanpassingen kunnen dan ondersteunend zijn. Willen binnen deze context de gemeente en corporaties nog meer toegankelijke woningen toevoegen, of investeren in toegankelijkheid van de huidige woning? En is die strategie in de dorpen anders dan in de stad. Een specifieke groep die meer zelfstandig woont, zijn mensen die uitstromen uit de maatschappelijke opvang of uit beschermd wonen. Ook zij zijn doorgaans aangewezen op een betaalbare sociale huurwoningen. Welke keuzes maakt de gemeente ten behoeve van de huisvesting van deze groepen: in de stad en de dorpen, gespreid over de wijken?

080.112/G | Woningmarkt in beweging

15

3 Woonsituatie en demografie De gemeente Leeuwarden telt per 1 januari 2018 122.415 inwoners. Zij wonen in 61.075 woningen. In dit hoofdstuk beschrijven we hoe de bevolking en huishoudens zijn samengesteld. Daarbij gaan we ook in op de verhuizing van de verschillende huishoudens. Vervolgens beschrijven we de kenmerken van de woningvoorraad.

3.1 Bevolking en huishoudens Conclusies ten aanzien van bevolking en huishoudens •

•

•

De opbouw van de stad en de dorpen verschilt onderling wezenlijk van elkaar. In de stad Leeuwarden wonen meer jonge huishoudens, in de (grote) kernen buiten de stad vooral veel ouderen. In de dorpen vaker gezinnen met kinderen. Zij wonen relatief vaak in een koopwoning. In de stad zijn er meer mensen met een laag inkomen, en is ook het aanbod sociale huurwoningen relatief groter (wat ook gangbaar is in een stedelijke omgeving). De sociale huursector heeft een vrij eenzijdige functie voor inkomens tot de doelgroepgrens van € 36.798 (prijspeil 2018). Het aandeel scheefhuurders is met 10% relatief laag. In buurten met veel sociale huurwoningen wonen daardoor ook veel huishoudens met lage inkomens. In de stad Leeuwarden is de scheefheid klein, in de dorpen wonen relatief iets meer scheefhuurders. In de gemeente Leeuwarden woont er ook een behoorlijk deel van de huishoudens tot de doelgroepgrens van € 36.798 in een particuliere huurwoning of koopwoning. Het gaat dan om circa de helft van deze huishoudens.

In de stad veel jongeren, in de grote kernen veel ouderen De samenstelling van de bevolking verschilt tussen de vijf deelgebieden. De stad telt meer jongeren, terwijl de dorpen doorgaans een wat oudere bevolking en meer kinderen tellen. Figuur 3.1: Samenstelling bevolking naar leeftijd in de vijf deelgebieden per 1 januari 2018 100% 90%

15.930

1.680

700

2.040

1.230

80% 70%

23.570 2.180

60% 50% 40%

1.360

3.480

1.750

25.500 1.470

780

1.120

30%

2.390 1.330

20%

15.330

760

490

560

10%

14.130

1.180

620

820

2.060

Leeuwarden-Stad

Stiens

Overige dorpen Noord

Grou

Overige dorpen Zuid

0%

0-15 jaar

15-25 jaar

25-45 jaar

45-65 jaar

65 jaar en ouder

Bron: CBS.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

16

Leeuwarden heeft verhoudingsgewijs de jongste bevolking. In de grote kernen Grou en Stiens is het aantal 65-plussers relatief groot. In de overige dorpen zien we een relatief grote groep tussen 45 en 65 jaar. De dorpen in het zuiden van de gemeente zijn gemiddeld iets jonger van opbouw.

Gezinnen met kinderen wonen relatief vaker in de dorpen en in een koopwoning De woningvraag wordt uiteindelijk door huishoudens bepaald. In het vervolg gaan we in op de huishoudens in de gemeente, de deelgebieden en in de sociale huur. Figuur 3.2: Samenstelling van totaal aantal huishoudens in de gemeente Leeuwarden, per 1-1-2018 totaal 3.260 Overige dorpen Zuid 40

15.320 730

Grou 60

8.970 730

540 240

350

Stiens 20

430

530

3.130

1.530 410

Overige dorpen Noord 10

Leeuwarden-Stad

13.640

680

7.810

7.580

300

500

720

160

570

330

110

950

190

13.380

6.950

9.910

20%

40%

60%

0%

4.500

1- en 2-persoons tot 25 jaar

alleen 25 - AOW-lftd

paar 25 - AOW-lftd

eenoudergezin

alleen > AOW-lftd

paar > AOW-lftd

470

160

300

390 3.740

620 6.430

5.470

80%

100%

volledig gezin

Bron: Lokale Monitor Wonen, VNG, bewerking Companen.

Naar huishoudenssamenstelling zien we ook dat in de stad Leeuwarden verhoudingsgewijs veel jongeren en kleine huishoudens wonen. Ook het aantal eenoudergezinnen is relatief hoog. In Stiens en de kleinere dorpen wonen veel gezinnen met kinderen. Grou telt verhoudingsgewijs meer kleine huishoudens dan de overige dorpen. Er wonen ten opzichte van de andere dorpen vooral relatief veel jonge huishoudens in Grou. Figuur 3.3: Samenstelling huishoudens per woningmarktsegment in gemeente Leeuwarden, per 1-1-2018 totaal 2805 particuliere huur sociale huur

13215

7760

1310

2070

1430

815

6320

koop 65

4825

0%

10%

30%

530

3885 760

1535 1120 1660

5410 20%

11810

10160 40%

50%

6775 1270

1- en 2-persoons tot 25 jaar

alleen 25 - AOW-lftd

paar 25 - AOW-lftd

eenoudergezin

alleen > AOW-lftd

paar > AOW-lftd

490

3350 1465 2155

60%

6595

70%

80%

1405 4700 90%

100%

volledig gezin

Bron: Lokale Monitor Wonen, VNG, bewerking Companen.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

17

In de koopsector wonen relatief minder alleenstaanden en meer tweepersoonshuishoudens en vooral gezinnen met kinderen. In de particuliere huur wonen verhoudingsgewijs veel jongeren tot 25 jaar. Het aandeel eenoudergezinnen is relatief groot in zowel de sociale als particuliere huur.

Sociale huur in de stad: meer alleenstaanden en minder ouderen Voor de sociale huursector hebben we de bewonersgroepen specifieker in beeld gebracht. Figuur 3.4: Samenstelling huishoudens in de sociale huur in de gemeente Leeuwarden, per 1-1-2018 Dorpen Zuid 15 Grou

230

30

225

Dorpen Noord 0

30

Stiens 15 Leeuwarden-stad

180

20%

110

70

80

10 50

30%

20

70

5655 10%

90

80 20

1370 0%

80

80 1305 880

40%

50%

60%

1- en 2-persoons tot 25 jaar

alleen 25 - AOW-lftd

paar 25 - AOW-lftd

eenoudergezin

alleen > AOW-lftd

paar > AOW-lftd

190

105

170

135

35

20

170

90

1370 70%

2785 80%

1055 90%

100%

volledig gezin

Bron: Lokale Monitor Wonen, VNG, bewerking Companen.

Vergeleken met de totale huishoudensopbouw in de gemeente Leeuwarden, zien we dat in de sociale huursector in alle deelgebieden relatief weinig gezinnen met kinderen wonen. Het aantal eenoudergezinnen is wel hoger dan gemiddeld. Met name het aandeel alleenstaanden is in de sociale huursector in alle gebieden relatief groot. In de dorpen zijn er daarnaast nog wat meer stellen in de sociale huur.

57% huishoudens doelgroep corporaties Voor de sociale huursector zijn inkomensdoelgroepen wettelijk afgebakend op een maximumbedrag (minimaal 80% van de toewijzingen moet aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van maximaal € 36.798). Dit betekent overigens niet dat deze inkomensdoelgroep alleen van corporaties huurt. Ongeveer de helft van deze doelgroep woont in een woning van een woningcorporatie; de andere helft in een particuliere huurwoning of koopwoning.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

18

Figuur 3.5: Inkomensopbouw huishoudens in de gemeente Leeuwarden, per 1-1-2018 Totaal

21.770

Overige dorpen Zuid

1.100

Grou

730

Overige dorpen Noord

340

Stiens

720

Leeuwarden-Stad

11.970 960 510 330 610

10%

20%

24.180

250

2.230

150

1.250

90

990 190

18.880 0%

3.150

30%

40%

1.610

9.560

2.470

50%

60%

18.100 70%

80%

90%

Inkomen tot huurtoeslaggrens

Inkomen huurtoeslaggrens tot € 36.798

€ 36.798 en € 41.056

Vanaf € 41.056

100%

Bron: Lokale Monitor Wonen, VNG, bewerking Companen.

Van de huishoudens in de gemeente Leeuwarden heeft 57% een inkomen tot € 36.798, en behoort daarmee potentieel tot de doelgroep voor de sociale huur, hieronder zijn ook studenten. Landelijk ligt dit aandeel aanzienlijk lager op 49%. Vooral het aandeel laagste inkomens tot de huurtoeslaggrens is in de gemeente Leeuwarden relatief hoog. Dit bevestigt dat de inkomenspositie relatief laag is. De laagste inkomens wonen met name in de stad, en in mindere mate ook in Grou. In Stiens en de kleine kernen wonen minder mensen met een laag inkomen. Figuur 3.6: Inkomensopbouw huishoudens in de sociale huur in de gemeente Leeuwarden, per 1-1-2018 Totaal

12.350

Overige dorpen Zuid

450

Grou

180

460

10

200

Overige dorpen Noord

130

40

Stiens

400

160

Leeuwarden-Stad

10.910 0%

10%

20%

30%

500 1.320

3.630

40%

50

100

-

30

3.050 50%

60%

70%

80%

80

20 50 1.060 420 90% 100%

Inkomen tot huurtoeslaggrens

Inkomen huurtoeslaggrens tot € 36.798

€ 36.798 en € 41.056

Vanaf € 41.056

Bron: Lokale Monitor Wonen, VNG, bewerking Companen.

In de sociale huur is het aandeel lage inkomens (vanzelfsprekend) hoger. Van de huidige huurders heeft 89% een inkomen tot de doelgroepgrens van € 36.798. In de stad is dit 90%. Dit betekent dat volgens de landelijke definities zo’n 10% van de huurders scheef woont. Dit is aanzienlijk minder dan landelijk, waar 20% ‘scheef huurt’. Ook vanuit oogpunt van gedifferentieerde opbouw van buurten is dit aandeel laag. Oorzaak is dat mensen met een middeninkomen snel in de koopsector terecht kunnen. Bovendien is er

080.112/G | Woningmarkt in beweging

19

een aanzienlijke particuliere huursector met betekenis voor deze doelgroep. In de dorpen is het aandeel huurders in een sociale huurwoning met een hoger inkomen (scheefhuurders) groter: 11% in Stiens, 13% in overige dorpen Zuid, 15% in overige dorpen Noord, 19% in Grou. Figuur 3.7: Inkomensopbouw huishoudens in de sociale huur in de gemeente Leeuwarden, per 1-1-2018 particuliere huur*

410 2395 2275

5865

500 1315 sociale huur

12335

koop

3785 0

Tot Huurtoeslaggrens

6000 5000

3640 2230 10000

20320 15000

van Huurtoeslaggrens tot € 36.798

20000

25000

30000

tussen € 36.798 en € 41.056

35000

vanaf € 41.056

*Circa 20% van de huurders in een particuliere huurwoning betreft een student Bron: Lokale Monitor Wonen, VNG, bewerking Companen.

Ongeveer de helft van de doelgroep woont in een sociale huurwoning. De andere helft woont in een koopwoning of particuliere huurwoning. Bij koopwoningen gaat het vaak om ouderen met lage woonlasten, doordat zij hun hypotheek grotendeels hebben afgelost. Ook in de particuliere huursector woont een groot aandeel doelgroephuishoudens (ruim 70% heeft een inkomen tot de doelgroepgrens). Het aantal ‘beschikbaar komende’ particuliere huurwoningen is verhoudingsgewijs groot (zie vervolg). Daarmee heeft ook dit deel van de voorraad een belangrijke betekenis voor de sociale doelgroep. Met dien verstande dat mensen die op korte termijn (vaak tijdelijk) een woning wensen sneller terecht kunnen in de particuliere huur (vaak spoedzoekers), terwijl de sociale huur voor woningzoekenden vaak een duurzamer/langduriger woonoplossing biedt.

Concentratie lage inkomens in delen van de stad De laagste inkomens wonen in delen van de stad met de meeste (sociale) huurwoningen.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

20

Figuur 3.8: Spreiding laagste inkomens (tot inkomensgrens huurtoeslag over de stad), per 1 januari 2016

Bron: Lokale Monitor Wonen, VNG, bewerking Companen.

De wijk Heechterp-Schieringen kent 69% huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens. Ook de wijken Binnenstad, Bilgaard & Havanckpark, en Vrijheidswijk kennen hoge aandelen lage inkomens. Met name in de Binnenstad is dit een bewuste keuze geweest door hier voor woonruimten voor studenten te concentreren. Juist in de nieuwste wijken De Zuidlanden en Zuiderburen wonen relatief weinig huishoudens met een laag inkomen.

3.2 Verhuizingen en functie van woningmarktgebieden Conclusies ten aanzien van verhuizingen en de functie van woningmarktgebieden •

•

•

De gemeente Leeuwarden is primair een lokale woningmarkt. Meer dan de helft van de verhuizers komt uit de gemeente zelf. In de sociale huur is dit driekwart van de verhuizers. Kopers komen iets vaker van verder weg. In de stad Leeuwarden is per saldo sprake van instroom van nieuwkomers op de lokale woningmarkt. Uit de dorpen rondom Leeuwarden vertrekken per saldo huishoudens. In de stad komen vooral jongeren tot 30 jaar (studenten) en ouderen vanaf 50 jaar wonen. In de dorpen vertrekken jongeren tot 30 jaar, vaak vanwege werk of studie. Zij gaan ook niet naar de stad Leeuwarden, maar verhuizen naar bijvoorbeeld Groningen of Amsterdam. Binnen de gemeente trekt de stad Leeuwarden per saldo huishoudens aan uit de omliggende kernen.

Naast de huidige bewonerssituatie hebben we ook gekeken naar migratiestromen van en naar de gemeente Leeuwarden, en daarbinnen van en naar de wijken en kernen.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

21

Met name sociale huursector lokale woningmarkt In de eerste plaats blijkt de woningmarkt van Leeuwarden een sterke lokale oriëntatie te kennen. Van alle verhuizingen vindt 54% binnen de gemeente plaats, 15% komt vanuit een andere Friese gemeente naar Leeuwarden toe, en 31% van buiten Friesland. Tabel 3.1: Herkomst vestigers in de gemeente Leeuwarden 2006-2016

Herkomst verhuizers totaal Leeuwarden (binnenverhuizer) 56.900 (54%) Fryslân 15.541 (15%) Overig NL 33.404 (31%)

Herkomst verhuizers sociale huur Leeuwarden 21.841 (74%) Fryslân 5.011 (17%) Overig NL 2.559 (9%)

Bron: CBS-Microdata.

In de sociale huursector is de lokale oriëntatie met 74% nog groter. Hier komen nauwelijks mensen van buiten Friesland. Dit is een structureel gegeven. Figuur 3.9: Aandeel verhuizers dat vanuit de gemeente Leeuwarden kwam 2006-2016

Bron: CBS-microdata.

In de vestigingsaantallen spelen studenten een belangrijke rol. Dit is iets minder dan de helft van de jaarlijkse instroom. In Leeuwarden zijn er volgens opgave van Kences (kenniscentrum van hogescholen en universiteiten) 6.680 uitwonende studenten. Dit aantal is door de jaren heen min of meer gelijk gebleven.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

22

Figuur 3.10: Herkomst vestigers in de gemeente Leeuwarden 2006-2016 (algemeen en sociale huur)

Bron: CBS-microdata.

Op de kaart van Nederland zien we duidelijk de bredere oriëntatie waar vestigers vandaan komen, en waar mensen die naar de sociale huur zijn gegaan vandaan komen. De sociale huur trekt vooral mensen uit buurgemeenten. Tabel 3.2: Herkomst vestigers in de gemeente Leeuwarden (totaal en in de sociale huur) 2006-2016 Herkomst vestigers totaal Herkomst vestigers sociale huur Groningen (2.344) Tytjerksteradiel (720) ‘s-Gravenhage (2.118) Sudwest-Fryslân (621) Sudwest-Fryslân (2.110) Smallingerland (419) Tytjerksteradiel (1.902) Heerenveen (409) Amsterdam (1.360) Menameradiel (400) Heerenveen (1.259) Franekeradeel (386) Menameradiel (1.188) Groningen (373) Smallingerland (1.160) Het Bildt (274) Franeker (1.095) Dongeradeel (222) Bron: CBS-Microdata.

Vanuit de provincie Fryslân is de sterkste relatie met Súdwest-Fryslân en Tytsjerksteradiel, zowel naar instroom in totaliteit als naar instroom in sociale huur. De instroom in de gemeente Leeuwarden hebben we in beeld naar verschillende huishoudenstypen. Deze verdeling wordt echter vertekend door de jaarlijkse vestiging van studenten. Op basis van een inschatting van de omvang van de studentengroep kunnen we een indicatie geven van de invloed die dit heeft op de totale verhuisstroom. Wij kunnen dit echter niet verder uitsplitsen naar woningkenmerken.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

23

Figuur 3.11: samenstelling groep vestigers in de gemeente Leeuwarden, onderscheiden naar totaal, in sociale huur (en indicatief exclusief studenten), periode 2006-2016 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1-2 phh 18-29 jaar

1-2 phh 30-49 jaar

gezin

vestigers (incl. studenten)

1-2 phh 50-64 jaar

1-2 phh 65-74 1-2 phh 75+ jaar jaar

vestigers in sociale huur (incl. studenten)

vestigers (indicatie excl. studenten) Bron: CBS-Microdata

Veruit de meeste vestigers van buiten de gemeente zijn 1- en 2-persoonshuishoudens tot 30 jaar. Hieronder zijn dus veel studenten. Exclusief studenten betreft de grootste groep vestigers in de gemeente Leeuwarden de kleine huishoudens tussen 30 en 50 jaar. De sociale huur heeft een wat mindere functie voor 1- en 2-persoonshuishoudens tot 30 jaar, waarschijnlijk omdat studenten beperkt naar dit segment trekken en vooral in de particuliere huur terecht komen. De sociale huursector heeft daarnaast een relatief beperktere functie voor 1- en 2persoonshuishoudens tussen 30 en 65 jaar.

Leeuwarden veel instroom uit de gemeente en van studenten Per deelgebied hebben we vestiging en vertrek bekeken. Daarbij hebben we gekeken naar de samenstelling van het vestigingssaldo van buiten de gemeente (naar huishoudenstype) en naar het saldo verhuizingen tussen de deelgebieden.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

24

Figuur 3.12: Saldo vestiging-vertrek per deelgebied, binnen de gemeente (boven) en van buiten (onder) 2006-2016 Dorpen zuid Grou Dorpen noord Stiens Leeuwarden-Stad -800

-600

-400

-200

0

200

400

600

800

saldo binnen gemeente

Dorpen zuid Grou Dorpen noord Stiens

8.800

Leeuwarden-Stad -800

18-29 jaar

-600

-400

30-49 jaar

-200

50-64 jaar

0

65-74 jaar

200

75+ jaar

400

600

800

studenten

Bron: CBS-microdata.

In de dorpen zien we per saldo vertrek van huishoudens. Met name jongeren tussen 18 en 30 jaar verlaten de kern. Deze jongeren vertrekken naar een plek buiten de gemeente Leeuwarden; vaak studentensteden. Dit is een beeld dat we in heel Nederland zien in kernen zonder hogeschool of universiteit. In Stiens en Dorpen-Zuid zien we ook dat binnen de gemeente mensen per saldo de kernen verlaten. Zij vertrekken naar de stad Leeuwarden. In de stad Leeuwarden zien we per saldo instroom van een brede groep huishoudens, met uitzondering van huishoudens tussen 30 en 50 jaar. Zij verlaten per saldo de stad Leeuwarden en gaan dan niet naar een van de andere kernen in de gemeente, maar vertrekken naar een buurgemeente zoals SudwestFryslân, Tytjerksteradiel of Heerenveen. Jongeren (studenten) komen in grote mate in de gemeente wonen. Het saldo vestigers is in ruim 10 jaar tijd 8.800 huishoudens. Dit zijn voornamelijk studenten. Binnen de verhuisstromen is de instroom van studenten sterk bepalend voor de komst van jonge huishoudens tot 30 jaar. Voor Leeuwarden geldt dat er volgens de landelijke Kencesmonitor momenteel bijna 6.700 uitwonende studenten zijn. Dit betekent een gemiddeld jaarlijkse instroom 1.600 à 2.400 studenten. Zonder instroom van studenten had ook de stad Leeuwarden een vertreksaldo van kleine jonge huishoudens.

Het aantal uitwonende studenten is door de jaren heen gelijk gebleven. Dit betekent dat met een groeiend aantal studenten in totaliteit, het aandeel dat uitwonend is, afgenomen is van 50% (in 2014/2015) naar ruim 35% (in 2016/2017).

080.112/G | Woningmarkt in beweging

25

3.3 Samenstelling woningvoorraad gemeente Leeuwarden Conclusies ten aanzien van samenstelling woningvoorraad gemeente Leeuwarden •

•

• •

Naar opbouw van het woningaanbod zien we ook de duidelijke verschillen tussen de stad met veel huurwoningen (sociaal en particulier), kleinere woningen (huur en koop) en goedkopere woningen (huur en koop). Koopwoningen in de gemeente zijn doorgaans of van voor de Tweede Wereldoorlog of van na 1995. Huurwoningen zijn meer uit de wederopbouwperiode tussen 1945 en 1975 gebouwd. Hier ligt potentieel ook de grootste vernieuwingsopgave. De stad Leeuwarden kent een behoorlijk aanbod particuliere huurwoningen. Deze woningen zijn vaak betaalbaar en klein. In de sociale huur zijn er in de stad vooral (kleinere) gestapelde woningen, en in de dorpen meer (grotere) grondgebonden woningen. Ook zijn er in de stad relatief veel toegankelijke sociale huurwoningen.

In de stad veel huurwoningen, in de dorpen veel koopwoningen In de gemeente Leeuwarden staan per 1 januari 2018 61.075 woningen. Hiervan zijn er 32.340 koopwoningen (53%), 17.795 woningen van een corporatie (29%) en 10.940 particuliere huurwoningen (18%). De meeste corporatiewoningen zijn van Elkien (9.614) en WoonFriesland (7.556). Daarnaast Woonzorg Nederland (294 woningen), Habion (302 woningen) en Wonen Noordwest Friesland (29 woningen). Figuur 3.13: Verdeling over huur- en koopwoningen per gebied 100% 90%

90

250 10090

220

210

715

640

80%

290

800

70% 60%

15430

50% 40% 30% 20%

1445

2240

3540 1620

23495

10% 0% Leeuwarden-Stad

Stiens

Dorpen Noord koop

soc huur

Grou

Dorpen Zuid

part huur

Bron: Lokale Monitor Wonen, DataWonen, bewerking Companen.

In kleine kernen staan verhoudingsgewijs weinig huurwoningen. De stad Leeuwarden heeft juist veel huurwoningen; zowel sociaal als particulier. Dat is normaal voor een stedelijke omgeving. Van de kleinere kernen zijn er in Stiens en Grou relatief meer huurwoningen. Ook een beperktere huursector in kleinere kernen is een vrij gangbaar beeld.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

26

Concentratie huurwoningen in enkele wijken In de kernen in het noordelijke deel van de gemeente zijn relatief de minste huurwoningen. Dit zijn doorgaans kleinere kernen dan de kernen in het zuidelijk deel van de gemeente. Figuur 3.14: Aandeel sociale huurwoningen per wijk

Bron: Corporaties.

Met name de wijken Heechterp-Schieringen, Bilgaard & Havanckpark, en Vrijheidswijk kennen veel sociale huurwoningen. Dit zijn logischerwijs ook de wijken waar we eerder een groot aandeel lage inkomens zagen. In de nieuwbouwwijken (Zuidlanden en Zuiderburen) zijn verhoudingsgewijs weinig sociale huurwoningen. Ook de dorpen ten zuidwesten van Leeuwarden tellen relatief weinig sociale huurwoningen.

Veel oude en jonge koopwoningen De leeftijd van woningen geeft een indicatie van de bouwkundige kwaliteit. Al geldt dat minder voor woningen van voor de Tweede Wereldoorlog. Deze zijn waarschijnlijk behouden vanwege bijvoorbeeld de aantrekkelijke uitstraling.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

27

Figuur 3.15: Ouderdom van de koopwoningvoorraad per deelgebied stad Leeuwarden Stiens Overige dorpen Noord Grou Overige dorpen Zuid 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

tot 1945

1945 tot 1965

1965 tot 1975

1985 tot 1995

1995 tot 2005

vanaf 2005

70%

80%

90%

100%

80%

90%

100%

1975 tot 1985

Bron: Basisregistratie Gebouwen gemeente Leeuwarden. Figuur 3.16: Ouderdom van de huurwoningvoorraad* per deelgebied Stad Leeuwarden Stiens Overige dorpen Noord Grou Overige dorpen Zuid 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

tot 1945

1945 tot 1965

1965 tot 1975

1985 tot 1995

1995 tot 2005

vanaf 2005

70%

1975 tot 1985

* De verdeling kent enige onzekerheid, doordat vanuit de BAG niet altijd met zekerheid is aan te geven of een woning een huurwoning betreft. Bron: Basisregistratie Gebouwen gemeente Leeuwarden.

Van de koopwoningen in de gemeente Leeuwarden is rond 35% voor de Tweede Wereldoorlog gebouwd. Een kleine 20% van de koopwoningen is van na 1995. De huurwoningen zijn van jongere datum. Minder dan een kwart is van voor de Tweede Wereldoorlog. Maar ook het aandeel nieuwe woningen (na 1995) is kleiner. Veel huurwoningen zijn gebouwd tussen 1945 en 1995. Ruim 40% is gebouwd tussen 1945 en 1975. In de stad en de kleinste kernen is het aandeel oudere woningen (van voor 1945) relatief groot. Stiens en Grou hebben juist veel woningen uit de periode 1945 tot 1975. Bij de Overige dorpen Noord is er relatief veel nieuwbouw in de periode na 2005 geweest. Dit betreft vooral de nieuwbouw van 200 woningen in

080.112/G | Woningmarkt in beweging

28

de uitbreidingswijk Blitsaerd. Zonder Blitsaerd zou de toevoeging na 2005 circa 15 woningen zijn geweest: een toevoeging van 1%.

Koopwoningen gemiddeld groter, huurwoningen in de stad kleiner Figuur 3.17: Grootte van de koopwoningen naar woonoppervlak er deelgebied stad Leeuwarden tot 50 m2 Stiens

50 tot 75 m2 75 tot 100 m2

Overige dorpen Noord

100 tot 125 m2 125 tot 150 m2

Grou

150 tot 200 m2 vanaf 200 m2

Overige dorpen Zuid 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Bron: Basisregistratie Gebouwen gemeente Leeuwarden. Figuur 3.18: Grootte van de huurwoningen* naar woonoppervlak er deelgebied

stad Leeuwarden tot 50 m2 Stiens

50 tot 75 m2 75 tot 100 m2

Overige dorpen Noord

100 tot 125 m2 125 tot 150 m2

Grou

150 tot 200 m2 vanaf 200 m2

Overige dorpen Zuid 0%

20%

40%

60%

80%

100%

* De verdeling kent enige onzekerheid, doordat vanuit de BAG niet altijd met zekerheid is aan te geven of een woning een huurwoning betreft. Bron: Basisregistratie Gebouwen gemeente Leeuwarden.

Koopwoningen zijn doorgaans groter dan huurwoningen. De huurwoningen in de stad Leeuwarden zijn voor 50% kleiner dan 75 m2. In de overige kernen zijn de huurwoningen vaak tussen 75 m2 en 125 m2. In de koopsector zijn de woningen in alle kernen redelijk vergelijkbaar naar grootte. Wel zien we in de kleinere kernen vaker echt grote woningen (vanaf 200 m2).

080.112/G | Woningmarkt in beweging

29

Figuur 3.19: Prijsopbouw koopwoningen gemeente Leeuwarden, op basis van WOZ-waarde

stad Leeuwarden

tot € 100.000

Stiens

€ 100 tot € 150.000 € 150 tot € 200.000

Overige dorpen Noord

€ 200 tot € 250.000 € 250 tot € 400.000

Grou

vanaf € 400.000 Overige dorpen Zuid 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Bron: WOZ-registratie gemeente Leeuwarden.

Koopwoningen in de stad Leeuwarden zijn relatief veel (goedkopere) koopwoningen tot € 150.000. In de kleinste kernen, in het noorden meer dan in het zuiden, zijn er relatief veel dure koopwoningen vanaf € 400.000. Bij de kleine kernen ten zuiden van Leeuwarden zijn er meer die vanuit een dorpskern planmatig zijn gegroeid, terwijl bij de noordelijke kernen meer lintdorpen zijn waar de toevoegingen meer opvullingen zijn geweest in het lint; wat vaak grotere en duurdere huizen zijn.

Particuliere huurwoningen vaak betaalbaar en klein Bij de huurwoningen maken we onderscheid tussen de huurwoningen van corporaties (sociale huurwoningen) en die van particulieren, zoals beleggers en andere woningeigenaren. Gegevens over het aanbod particuliere huurwoningen zijn beperkt. Op basis van informatie vanuit de Lokale Monitor Wonen kunnen we een indicatie geven van de huidige huurprijsopbouw: • aanbod tot onderste aftoppingsgrens (€ 597) 53% • aanbod tot liberalisatiegrens (€ 710) 31% • aanbod vanaf liberalisatiegrens 16% Bij mutatie wordt vaak de huurprijs naar geharmoniseerd, waardoor bij verhuur van vrijkomende woningen de gemiddelde huurprijs wat duurder zal zijn. De woningen tot de aftoppingsgrenzen betreffen vaak studio’s of eenkamerwoningen gelegen in het centrum of de ring direct rond het centrum (Oud-Oost). Het oppervlak van deze woningen is doorgaans kleiner dan 50 m2. Ook in Camminghaburen, Westeinde en Aldlân staan veel particuliere huurwoningen. Dit zijn vaak (duurdere) woningen van beleggers.

In Leeuwarden veel betaalbare huur, in Stiens veel duurdere huur De woningen van de woningcorporaties hebben een gemiddeld lagere huur dan de particuliere huurwoningen. 31% heeft een huurprijs onder de € 417,34, 43% onder € 538,41 en 14% onder € 597,30. Slechts een enkel procent is duurder dan € 710.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

30

Figuur 3.20: Samenstelling naar huidige netto huurprijsklasse sociale huurwoningvoorraad Elkien en WoonFriesland per medio 2018 754 stad Leeuwarden

4861

Stiens

70

6444

183

135

1852

589

106

43 8

321

Tot €417,34 €417,34 tot €538,41

Overige dorpen Noord

40

99

39

24

€538,41 tot €597,30

7

€597,30 tot €640,14 Grou

217

272

137

80

€640,14 tot €710,68

54 14

€710,68 of meer Overige dorpen Zuid

104 0%

232 20%

40%

156 60%

56 23 80%

100%

Bron: Corporaties.

In Stiens kent relatief meer sociale huurwoningen met een prijs boven € 597,30. In Leeuwarden-stad zijn er veel betaalbare sociale huurwoningen, met name ook onder de grens van € 417,34. Het verschil in opbouw tussen de verschillende deelgebieden komt ook terug in de eerdere constatering ten aanzien van het oppervlak van woningen: deze zijn in de stad Leeuwarden vaak kleiner dan in de dorpen.

In sociale huur kleinere gestapelde woningen en ruimere gezinswoningen Naar woningtype zien we in de sociale huur in de gemeente Leeuwarden de volgende opbouw. Figuur 3.21: Samenstelling naar type en oppervlakte (indicatief) sociale huurwoningvoorraad Elkien en WoonFriesland 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 tot 50 m2 50 tot 75 75 tot 100 100 tot meer dan tot 50 m2 50 tot 75 75 tot 100 100 tot meer dan m2 m2 125 m2 125 m2 m2 m2 125 m2 125 m2 Gestapelde woning stad Leeuwarden

Stiens

Grondgebonden woning Overige dorpen Noord

Grou

Overige dorpen Zuid

Bron: Basisregistratie Gebouwen, corporaties.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

31

De meeste gestapelde woningen staan in de stad Leeuwarden. In Leeuwarden staan relatief weinig grondgebonden woningen. In de dorpen is dit net andersom: veel grondgebonden woningen, weinig gestapelde woningen. De meeste gestapelde woningen hebben een oppervlakte tussen 50 en 100 m 2. Grotere gestapelde woningen zijn er weinig. Naar grondgebonden woningen zien we dat het aanbod min of meer verdeeld is over de categorieën 50 tot 75 m2, 75 tot 100 m2, en 100 tot 125 m2, In de dorpen concentreert het aanbod zich in de klassen tussen 75 en 125 m2. Daar zijn dus vooral meer grote grondgebonden woningen. Dit past ook bij de functie van deze woningen op de woningmarkt; vaak meer een plek om duurzaam te wonen. Terwijl in de stad de woningmarkt dynamischer is. De stad Leeuwarden kent dan ook aanzienlijk meer variatie. Figuur 3.22: Samenstelling naar type en geschiktheid sociale huurwoningvoorraad Elkien en WoonFriesland 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Niet geschikt

Geschikt

Niet geschikt

Gestapelde woning stad Leeuwarden

Stiens

Geschikt

Grondgebonden woning Overige dorpen Noord

Grou

Overige dorpen Zuid

Bron: Corporaties.

Vanuit het oogpunt van een groeiende groep ouderen en mensen met een zorgvraag die langer zelfstandig wonen besteden we aandacht aan de geschiktheid van de sociale huurvoorraad. Een woning is geschikt als alle primaire vertrekken in beginsel zonder traplopen bereikbaar zijn. Van de gestapelde woningen is ongeveer de helft aan te merken als geschikt. Deze woningen liggen vooral in de stad Leeuwarden. Bij de grondgebonden woningen is het grootste deel aan te merken als ‘niet geschikt’. Vooral buiten de stad Leeuwarden lijkt het aanbod van 'geschikte woningen' beperkt. Op de woningen die er wel zijn, komen bij mutatie relatief weinig reacties. Mensen blijven in de dorpen vaak lang in de ruimere gezinswoning wonen, mede vanwege de binding met hun omgeving.

3.4 Indicatie huidige marktscores (sociale) huur en koop Conclusies ten aanzien van huidige marktscores (sociale) huur en koop •

De particuliere huursector in de stad Leeuwarden heeft een belangrijke functie voor ‘spoedzoekers’. Deze woningen komen relatief veel beschikbaar, mensen wonen er kort. Daarmee vervult dit segment een belangrijke ventielfunctie voor de woningmarkt.

080.112/G | Woningmarkt in beweging

32

•

•

In de sociale huur is er veel aanbod in de stad Leeuwarden. Dit aanbod is ook relatief gewild, blijkend uit een groot aantal reacties en lange inschrijfduur bij toewijzing. In de kernen zijn de verhuurscores minder gunstig. Ook bij de koopwoningmarkt zien we verschillen tussen de deelgebieden. In de stad Leeuwarden staat de koopwoningmarkt behoorlijk onder druk: veel verkopen / weinig aanbod. Daar tegenover staat de rustiger koopwoningmarkt in veel dorpen (relatief meer aangeboden woningen); al kan dit van kern tot kern verschillen.

Particuliere huurwoningen veel beschikbaar Als we terugkijken zien we dat de verhuizingen voor een belangrijk deel plaatsvinden in de particuliere huursector. Ruim een derde deel van het aantal verhuizingen in de gemeente Leeuwarden is in de particuliere huursector, terwijl dit slechts 18% van het aanbod is. In de sociale huur en zeker de koopsector ligt het aantal verhuizingen veel lager. Figuur 3.23: Jaarlijks gemiddelde mutatiegraad per marktsegment 2006-2016 35% 29%

30%

24%

25% 20% 14%