III-A4 college - raadsinformatiebrief monitor Plabeka 2020-2021 BIJAGE 2
Tekst van het document
Monitor Werklocaties Plabeka: ontwikkelingen werklocatiemarkt deelregio’s Eindrapportage 2021 Dashboards Werklocaties Gemengde werkmilieus Kantoorlocaties Bedrijventerreinen Binnen de drie dashboards starten de overzichten op het niveau van de totale MRA. De dashboards tonen de ontwikkelingen vanaf 2009 tot 2020 of 2021. De standaard MRA-selectie kan naar wens worden aangepast voor de onderliggende schaalniveaus van de provincies, de deelregio’s, gemeenten of de individuele werklocaties. De ontwikkelingen en de huidige situatie per bedrijventerrein wordt geografisch zichtbaar gemaakt in de Atlas Plabeka. Deze digitale tool is een nieuwe toevoeging aan de monitor werklocaties.
Uitgevoerd in opdracht van: Platform Bedrijventerreinen en Kantoren Nijmegen/Leiden, 5 juli 2021
Figuur 1
Overzicht werklocaties Metropoolregio Amsterdam per 1 januari 2021
Bron: Atlas Plabeka, bewerking Tympaan (2021)
C.2 C.3 C.4 C.5 C.6 C.7
Inhoudsopgave Leeswijzer 1
A
B
C
Almere-Lelystad
6
A.1 A.2 A.3 A.4 A.5 A.6
6 6 8 8 11 14
Samenvattingstabel Economie en werkgelegenheid Gemengde werkmilieus Kantorenmarkt Bedrijventerreinen Belangrijkste bevindingen
Amstelland-Meerlanden
16
B.1 B.2 B.3 B.4 B.5 B.6
16 16 18 19 22 25
Samenvattingstabel Economie en werkgelegenheid Gemengde werkmilieus Kantorenmarkt Bedrijventerreinen Belangrijkste bevindingen
Amsterdam
26
C.1
26
Samenvattingstabel
D
E
F
Economie en werkgelegenheid Gemengde werkmilieus Kantorenmarkt Bedrijventerreinen Kwalitatieve kenmerken Belangrijkste bevindingen
26 28 29 31 35 35
Gooi en Vechtstreek
36
D.1 D.2 D.3 D.4 D.5 D.6
36 36 38 38 41 43
Samenvattingstabel Economie en werkgelegenheid Gemengde werkmilieus Kantorenmarkt Bedrijventerreinen Belangrijkste bevindingen
IJmond
45
E.1 E.2 E.3 E.4 E.5 E.6
45 45 47 47 48 51
Samenvattingstabel Economie en werkgelegenheid Gemengde werkmilieus Kantorenmarkt Bedrijventerreinen Belangrijkste bevindingen
Zaanstreek en Waterland
52
F.1
52
Samenvattingstabel
F.2 F.3 F.4 F.5 F.6
G
Economie en werkgelegenheid Gemengde werkmilieus Kantorenmarkt Bedrijventerreinen Belangrijkste bevindingen
52 54 55 58 61
Zuid-Kennemerland
62
G.1 G.2 G.3 G.4 G.5 G.6
62 62 64 64 67 69
Samenvattingstabel Economie en werkgelegenheid Gemengde werkmilieus Kantorenmarkt Bedrijventerreinen Belangrijkste bevindingen
Leeswijzer
Start per deelregio: een samenvattingstabel Indicator
Voorliggende rapportage betreft onderdeel 2 van de Monitor Werklocaties Plabeka 2021. Dit onderdeel omvat verdiepingen op het niveau van de volgende zeven deelregio’s van de MRA: A B C D E F G
Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Amsterdam Gooi en Vechtstreek IJmond Zaanstreek en Waterland Zuid-Kennemerland
Voor de verschillende deelregio’s wordt dezelfde indeling gehanteerd. De indeling start met een samenvattende tabel (zie rechts), met daarin de belangrijkste indicatoren, al dan niet afgezet tegen beleidsafspraken Plabeka. Vervolgens wordt ingegaan op een aantal indicatoren voor de volgende vier thema’s: economie algemeen, gemengde werkmilieus, kantoorlocaties en bedrijventerreinen.
Buck Consultants International / Tympaan
Toelichting
Kantorenleegstand
Bevat % leegstand kantoren op Abs. m2 kantoorlocaties, inclusief voorverhuur. Bron kantorenmonitor bv
Ontwikkeling leegstand kantoren
Daling/ stijging
Frictieleegstand in beeld (8%)
In Plabeka is een frictieleegstand van 8% afgesproken.
Transformatie kantoren
m2 kantoren op kantoorlocaties m2 kantoren op gemengde werkmilieus
(Plan)voorraad kantoren
Bestaande voorraad m2 Waarvan in gebruik m2 Hard planaanbod m2
Match vraag-aanbod kantoren Leegstand bedrijventerreinen
Gebaseerd op actualisatie vraagraming MRA, Bureau Buiten (6 juni 2019) % Volgens leegstandscijfers CBS-microdata
Transformatie bedrijventerreinen
Opgave tot 2030
Volgens IBIS enquête
Uitgifte bedrijventerreinen
x ha (% van MRA totaal)
Volgens IBIS enquête
Planvoorraad bedrijventerreinen
Uitgeefbaar ha Hard aanbod tot 2030 = ha
Volgens IBIS enquête
Match vraag-aanbod bedrijventerreinen
Gebaseerd op actualisatie vraagraming MRA, Bureau Buiten (6 juni 2019)
% van MRA totaal % van MRA totaal % van MRA totaal
1
Drie verschillende hoofdtypen werklocaties Werklocaties
Gemengde werkmilieus
Centrumgebieden
Kantoorlocaties
Functionele kantoorlocaties
Op de drie verschillende werklocaties zijn er kantoorpanden gevestigd. Wanneer er in het hoofdstuk gemengde werkmilieus over kantoren wordt gerapporteerd betreft dat alleen kantoorpanden die daarbinnen gelegen zijn en zijn opgenomen in de brondata. Brondata
Peildatum
Indicatoren
LISA 2020
April 2020
•
IBIS Bedrijventerreinen 2021
1 januari 2021
• •
Bedrijventerreinen
Campus
• Woonwijken
Innovatie kantoorlocaties
Landelijk gebied
Internationaal vestigingsmilieu
Hoogwaardig bedrijventerrein
Creatieve wijken
Multimodaal knooppunt
Industrieel bedrijventerrein
Productieve wijken
Transformatielocatie
Logistiek bedrijventerrein
Stadsstraten
Woon-werklocatie
•
Gemengd bedrijventerrein
Kantoren enquête 2021
1 januari 2021
Kantorenmonitor BV 2021
1 januari 2021
BAG
1 januari 2021
Energie labels
RVO 1 januari 2021 2014, 2017 en 2020
Zeehaventerreinen
Liander
• • • • • • • • • • • • • •
Werkgelegenheid naar sectoren banen >12 uur per week Bedrijfsgrootte Aanbod (ha), hard, zacht en uitgeefbaar naar segmenten en milieucategorieën Netto uitgegeven areaal (ha) naar segmenten Uitgifte jaar (ha) en reeks, naar segmenten Transformatieopgave Herstructureringsopgave Parkmanagement Plancapaciteit, tot 2030 en na 2030 Transformatieopgave Betrokken m2 Nieuwbouw m2 Onttrekking m2 Voorraad m2 Leegstand m2 Incourant Verblijfsobjecten en -functies (aantal en m2) C-labels en hoger Elektriciteits- en gasverbruik (standaard jaar verbruik)
Transformatie
Buck Consultants International / Tympaan
2
Gemengde werkmilieus
•
Meer dan de helft van de werkgelegenheid (52%) bevindt zich niet op formele werklocaties zoals bedrijventerreinen en/of kantoren, maar in wat gemengde werkmilieus worden genoemd. Dit hoofdstuk wordt verdiept in het Dashboard Gemengde werkmilieus.
•
Gemengde milieus zijn andere type vestigingsmilieus dan kantorenlocaties en bedrijventerreinen, de formele locaties. Op gemengde werkmilieus worden geen enquêtes bijgehouden over uitgifte en aanbod, of over kwalitatieve kenmerken zoals veroudering, parkmanagement etc. De gemengde werkmilieus zijn vooral in de steden en grotere kernen aanwezig. Wat er over de gemengde werkmilieus wordt gemonitord heeft voornamelijk betrekking op de werkgelegenheid, de spreiding en ontwikkeling daarvan. Hoe verhouden die ontwikkelingen zich tot de verschillende bedrijfstypes en tot de sectoren? Welk type bedrijf vestigt zich verhoudingsgewijs vaker dan een ander, is een voor de hand liggende vraag. Aan de hand van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (hierna BAG) worden er observaties gedaan met betrekking tot de bestaande bebouwing en welke gebruikersfunctie is geregistreerd. Hiermee wordt het ook inzichtelijk wat de dynamiek in herontwikkeling in gebieden is. In het Dashboard en de Atlas Plabeka worden deze observaties duidelijk op gemeentelijk en zelfs locatieniveau zichtbaar. De gemende werkmilieus kenmerken zich door een mix van onder andere wonen, werken, recreatie en voorzieningen. In het kader van de Monitor zijn er zes soorten gemengde werkmilieus in de MRA aangewezen, welke aansluiten bij de voorgaande monitoren Plabeka1:
1
•
•
•
•
Centrumgebieden: centra van gemeenten/woonkernen met meer dan 20.000 inwoners. Kenmerkend is de concentratie aan voorzieningen. Veel voorkomend type bedrijvigheid zijn retail, horeca, (overige) dienstverlening. Woonwijken: alles binnen het bestaand stedelijk gebied maar buiten het centrumgebied. Hiertoe behoren woonwijken, maar ook voorzieningen en groen binnen de stad. Het type bedrijvigheid dat binnen een woonwijk gevestigd is zijn onder meer zzp’ers, bedrijven aan huis, scholen/onderwijsinstellingen, zorgfuncties, horeca en buurtwinkelcentra. Het landelijk gebied is alles buiten het bestaand stedelijk gebied. Indicatief ligt de dichtheid van bebouwing hier lager dan 1.000 adressen per km2. Gekenmerkt door onder meer land- en (glas)tuinbouw, leisure en uiteenlopende bedrijvigheid in landelijk gebied. Creatieve wijken: woon-werkgebieden in (grote) steden die door menging met zelfstandige kantoorruimtes voorzien in een behoefte aan informeel stedelijk werkmilieu. Onder andere bedrijvigheid in de creatieve industrie (moderne maakindustrie, mode, cultuur), kennis/onderwijsinstellingen en retail is hier gevestigd en is veelal in (creatieve) bedrijfsverzamelgebouwen te vinden. Productieve wijken: woon-werkgebieden in (grote) steden die bedrijven integreren in het stedelijk woonmilieu, en zo divers ondernemerschap voor de stad behouden.
Type bedrijvigheid: moderne maakindustrie, stadsverzorgende bedrijvigheid en retail. Stadsstraten: economische functielinten met een duidelijke verkeersfunctie, maar ook een nadrukkelijke verblijfsfunctie. Onder meer de retail, de horeca en vele diensten in kantoren zijn hier gevestigd.
De indeling naar de zes segmenten binnen de gemengde werkmilieus is door de werkgroep Plabeka vastgesteld en de bijbehorende contouren zijn door BCI/Tympaan overgenomen.
Buck Consultants International / Tympaan
3
Kantorenlocaties In de MRA zijn er 66 formele kantoorlocaties aangewezen. Deze kantoorlocaties verzorgen samen ruim een kwart van de totale werkgelegenheid van de MRA. De 66 ‘formele’ kantorenlocaties zijn afgebakende, monofunctionele kantoorgebieden met een voorraad van minimaal 500 m2 bvo. Deze kantorenlocaties zijn sinds 2021 ingedeeld in 6 segmenten2: • Een functionele kantoorlocatie is een meer generieke, (overwegend) monofunctionele kantoorlocatie en is niet multimodaal ontsloten. • Een innovatie kantoorlocaties is een woon-werkgebied waar, meestal rond een kennisinstituut, clusters van bedrijven verbinding zoeken voor de ontwikkeling van startups en nieuwe innovatieve concepten. • Een internationaal vestigingsmilieu is een hoogwaardige, internationaal verbonden kantoorlocatie. Geschikt voor vestiging van internationale hoofdkantoren, met veel voorzieningen in de omgeving. • Een multimodaal knooppunt is een locatie die door verschillende vormen van verkeersinfrastructuur (voor auto en OV) uitstekend is verbonden met de stad en regio, en daardoor geschikt is als werkgebied met een kantorenconcentratie • Transformatielocatie is een locatie die (op termijn) zal transformeren, de kantoorfunctie zal geheel of gedeeltelijk komen te vervallen voor andere functies, zoals wonen. • Een woon-werk locatie is een multifunctionele locatie waar wonen en werken naast elkaar bestaan.
Voor werken wordt vooral kantoren en voorzieningen gezien. De voorzieningen doen ook dienst voor het woonmilieu binnen de locatie. 2
Tabel 1
Definities indicatoren van toepassing kantorenmarkt op kantorenlocaties
Begrip
Gehanteerde definitie
Betrokken
m2 in 2020 per segment = m2 dat door huurder is betrokken
Nieuwbouw
m2 in 2020 per segment = m2 dat in dat jaar wordt toegevoegd aan de voorraad binnen de locatie m2 in 2020 per segment = m2 dat in dat jaar wordt onttrokken aan de voorraad Leegstand korter dan 3 jaar
Onttrekking Courante leegstand Incourante leegstand
Leegstand langer dan 3 jaar
In gebruik
Voorraad minus leegstand
Voorraad
Panden binnen een bepaald type werkmilieu, in een bepaald gebied aanwezig, op peildatum 1-1-2021 Bruto vloer oppervlak. Oppervlak gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Een perceel of een groepering van aaneengesloten percelen, waarop gebouwen gerealiseerd dan wel te realiseren zijn, die uitsluitend of hoofdzakelijk een kantoorfunctie hebben. Ook wel ‘overige locatie’. Een niet-IBIS locatie waar werkfuncties gelegen zijn.
bvo
Formele kantoorlocatie Informele kantoorlocatie
De indeling naar de zes segmenten binnen de kantoorlocaties is door de werkgroep Plabeka vastgesteld en de bijbehorende contouren zijn door BCI/Tympaan overgenomen.
Buck Consultants International / Tympaan
4
Bedrijventerreinen De MRA kent 270 bedrijven- en zeehaventerreinen (hierna bedrijventerreinen) die zijn ingedeeld in 7 segmenten: •
•
•
• •
•
•
Een campus heeft een grote diversiteit aan kennisintensieve bedrijvigheid met een lage milieuhinder. Deze terreinen kenmerken zich door een duurzame en parkachtige uitstraling en liggen vaak nabij onderwijsinstellingen. Gemengde bedrijventerreinen zijn bestemd voor reguliere bedrijvigheid in milieuhindercategorie 1, 2, 3 en eventueel 4. Deze terreinen kennen een gevarieerd aanbod aan bedrijvigheid, voornamelijk lichte, moderne industrie en overige (‘modale’) industrie. Hoogwaardig bedrijventerrein kenmerken zich door een hoog kwaliteitsniveau en een representatieve uitstraling. Ze zijn specifiek bestemd voor bedrijven met hoogwaardige activiteiten, onderzoek en zakelijke dienstverlening. Op industriële terreinen is overwegend zware industrie gevestigd. Bedrijvigheid in hindercategorie 5 is toegestaan. Logistieke bedrijventerreinen huisvesten (grootschalige) logistieke en distributieactiviteiten. Ze worden gekenmerkt door relatief grote kavels en een goede ontsluiting over weg, spoor, en/of water. Zeehaventerreinen, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen kade gebonden (direct aan een havenbekken of diep vaarwater, met laad- en losfaciliteiten) en haven gerelateerd (binnen 2,5 km. van een havenbekken, bestemd voor activiteiten gerelateerd aan de haven zoals logistiek of dienstverlening).
Transformatie bedrijventerrein kenmerken zich door een functieverandering die ingezet is en op termijn moet leiden tot een gebied dat geheel getransformeerd is tot een multifunctionele locatie dan wel monofunctionele woonwijk.
Buck Consultants International / Tympaan
Tabel 2
Definities van toepassing op het monitoren van bedrijventerreinen
Begrip
Gehanteerde definitie
Zacht planaanbod
Plannen zijn alleen opgenomen in de provinciale structuurvisie
Hard planaanbod
Plannen bevinden zich verder in een bestuurlijk proces
Uitgifte
Oppervlakte van de werklocatie (in netto ha) die uitgegeven is aan de (toekomstige) gebruiker van het terrein
5
A A.1 Tabel A.1
Almere-Lelystad
Ontwikkelingen Almere-Lelystad 2020
Match vraag-aanbod kantoren Leegstand bedrijventerreinen Transformatie bedrijventerreinen Uitgifte bedrijventerreinen Planvoorraad bedrijventerreinen Match vraag-aanbod bedrijventerreinen
Economie en werkgelegenheid
Figuur A.1 en tabel A.2 laten de algemene ontwikkeling in het aantal banen en vestigingen zien van de economie in Almere-Lelystad. Hier is geen onderscheid gemaakt in verschillende sectoren.
Samenvattingstabel
Kantorenleegstand Ontwikkeling leegstand kantoren Frictieleegstand in beeld (8%) Transformatie kantoren (Plan)voorraad kantoren
A.2
Figuur A.1 Algemene ontwikkeling werkgelegenheid en aantal vestigingen 2009-2020
Indicator
Toelichting
29% Stijging
Absoluut 62.500 m2
Nee 200 m2 Op kantoorlocaties 20.109 m2 Op gemengde werkmilieus Bestaande voorraad: 219.000 m2 3% van MRA totaal Waarvan in gebruik: 156.000 m2 3% van MRA totaal Hard planaanbod m2: 85.000 m2 6% van MRA totaal Voldoende kantorenaanbod om de uitbreidingsvraag plus de overloop vanuit Amsterdam, die aannemelijk is door sterke groei van de bevolking, te kunnen faciliteren Onbekend
106000 104000 102000 100000 98000 96000 94000 92000 90000 88000 86000 84000
35000 30000
25000 20000 15000 10000 5000 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Opgave tot 2030: 36,5 ha 31,7 ha
40% van MRA totaal
Uitgeefbaar 201 ha 30% van MRA Hard aanbod tot 2030 = 280 ha 29% van MRA Voldoende hard (plan)aanbod in de verschillende scenario’s. Er is een additionele ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen door de verwachte overloop vanuit Amsterdam. Daarnaast een groeiende aantrekkelijkheid voor grote (logistieke) ruimtevragers, waarvoor nieuwe ruimte nodig is, zeker bij gunstige economische ontwikkeling.
Banen
Gemiddeld aantal banen
Vestigingen
Gemiddeld aantal vestigingen
N.B. (gemiddeld) aantal banen op linkeras; (gemiddeld) aantal vestigingen op rechteras Bron: LISA 2020, Bewerking BCI & Tympaan
Tabel A.2
Procentuele ontwikkelingen van banen en vestigingen 2009-2020 2009-2020
2009-2014
2014-2020
Banen
10%
-4%
14%
Vestigingen
62%
20%
35%
Bron: LISA 2020, Bewerking BCI & Tympaan Buck Consultants International / Tympaan
6
De deelregio Almere-Lelystad huisvest 31.262 bedrijven en heeft een werkgelegenheidsomvang van 103.462 banen. Figuur A.2 laat zien dat de deelregio veel werkgelegenheid kent in de sectoren zakelijke dienstverlening en zorg. In verhouding met de andere deelregio’s is relatief veel werkgelegenheid in de sectoren detailhandel, onderwijs en zorg. Tussen 2009 en 2020 heeft een toename van 10% van het aantal banen plaatsgevonden. Groei is voornamelijk zichtbaar in horeca, zorg en overige dienstverlening. Het is belangrijk om te vermelden dat relatieve ontwikkelingen niet een totaalbeeld schetsen, aangezien de sectoren een verschillend absoluut aantal kennen. Tussen 2019 en 2020 is het aantal banen gestegen (2%) en aantal vestigingen (10%) gestegen.
Ruimtelijke spreiding In deze paragraaf wordt een algemeen beeld geschetst van de spreiding van het aantal banen en vestigingen per type werkmilieu. In de deelregio is op kantoorlocaties 156.000 m2 in gebruik. Op bedrijventerreinen is het netto uitgegeven areaal 922 hectare. Figuur A.3 en Figuur A.4 laten zien dat het grootste aantal werkzame personen en vestigingen zich in de deelregio Almere-Lelystad op gemengde werkmilieus bevindt. Figuur A.3 Aantal werkzame personen naar type werklocatie (2020) 6.406 6%
Figuur A.2 Sectorale ontwikkeling werkgelegenheid 2009-2020 Almere-Lelystad 25000 Zakelijke dienstverlening
20000
Zorg
Bedrijventerreinen 59.521 58%
15000 Groothandel Industrie en Detailhandel nutsbedrijven 10000 Onderwijs Overige Openbaar Bouw dienstverlening bestuur 5000 Horeca Financiële Landbouw en dienstverlening visserij ICT Vervoer en opslag 0 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80%
Gemengde werkmilieus
37.549 36%
Kantoorlocaties
Bron: LISA 2020, Bewerking BCI & Tympaan
Horizontale as: totale groei 2009-2020 in % Verticale as: absolute omvang werkgelegenheid in 2020 Bron: LISA 2020, Bewerking BCI & Tympaan
Buck Consultants International / Tympaan
7
Figuur A.4 Aantal vestigingen naar type werklocatie (2020) 4.098 13%
Figuur A.5 Ontwikkeling werkgelegenheid gemengde werkmilieus per segment, Almere-Lelystad, 2009-2020
327 1%
60000 50000 40000 Gemengde werkmilieus Bedrijventerreinen Kantoorlocaties
30000 20000 10000 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
26.844 86%
centrumgebied
landelijk gebied
stadsstraat
woonwijk
Bron: LISA 2020, Bewerking BCI & Tympaan Stadstraat komt nauwelijks voor, met een maximum van 34 banen in het jaar 2019 Bron: LISA 2020, bewerking BCI en Tympaan
A.3
Gemengde werkmilieus
Gemengde werkmilieus bieden in de deelregio Almere-Lelystad ruimte aan 59.521 banen en huisvesten daardoor ruim 58% van de werkgelegenheid en 86% van het aantal bedrijven binnen de deelregio. Ten opzichte van 2019 is het aantal banen in gemengde werkmilieus gestegen met ruim 5%. Deze stijging is voornamelijk zichtbaar in woonwijken. De hoeveelheid vierkante meters aan leegstaande kantoren op gemengde werkmilieus in Almere-Lelystad bedraagt 40.362 m2 (14% van de voorraad).
Buck Consultants International / Tympaan
A.4
Kantorenmarkt
Almere-Lelystad kent 4 ‘formele’ kantoorlocaties die gezamenlijk ruim 156.000 m2 in gebruik zijnde kantoorruimte bevatten. De totale voorraad vierkante meters kantoorruimte op ‘formele’ kantoorlocaties bedraagt 218.541 m2. Dit is 28% van de totale kantorenvoorraad in de deelregio. De overige kantoren bevinden zich op bedrijventerreinen (36%) en gemengde werkmilieus (36%).
8
In totaal bieden de ‘formele’ kantorenlocaties ruimte aan 6.406 banen en huisvesten daardoor ruim 6% van de werkgelegenheid en 1% van het aantal bedrijven binnen de deelregio Almere-Lelystad. Ten opzichte van 2019 is het aantal banen op kantoorlocaties gestegen. Deze stijging is zowel op multimodale als functionele locaties zichtbaar.
Figuur A.7 toont de ontwikkeling van het aantal vierkante meters in gebruik op ‘formele’ kantorenlocaties in de deelregio Almere-Lelystad van 2013 tot 2021. Vanaf 2016 is een stijging zichtbaar in kantoorgebruik op multimodale locaties. Ook functionele locaties worden betrokken vanaf 2017, daarvan is het kantoorgebruik gestabiliseerd rond de 22.000 m2. Figuur A.7 Ontwikkeling kantoorgebruik 2013-2021 (m²)
Kantoormeters betrokken en in gebruik
180000
In 2020 is ruim 2.800 m2 aan kantorenmeters betrokken. Dat is een flinke daling ten opzichte van 2019, toen er nog 14.000 m2 werd betrokken. Multimodale locaties nemen een groter aandeel van de betrokken vierkante meters in beslag dan functionele locaties.
160000 140000 120000 100000 80000
Figuur A.6 Totaal betrokken kantorenmeters 2012-2020 (m2)
60000
16000
40000
14000
20000
12000
0 2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
10000 functioneel
8000 6000
multimodaal
onbekend
Bron: Kantorenmonitor B.V. 2021, bewerking BCI & Tympaan
4000 2000 0 2012
2013
2014 functioneel
2015
2016
multimodaal
2017
2018
2019
2020
In Almere-Lelystad is er geen sprake van nieuwbouw vierkante meters in 2020. Wel is er een aantal meters onttrokken, op de kantoorlocaties is 200 m2 getransformeerd.
onbekend
Bron: Kantorenmonitor B.V. 2021, bewerking BCI & Tympaan
Buck Consultants International / Tympaan
9
Figuur A.8 Ontwikkeling kantorenleegstand (%) op kantoorlocaties Almere-Lelystad 1-1-2021
Aanbod en voorraad Tabel A.3 biedt inzicht in de voorraad en het aanbod van kantoren op ‘formele’ werklocaties in de deelregio Almere-Lelystad. De kantorenvoorraad is naast de ‘formele’ kantorenlocaties eveneens terug te vinden in gemengde milieus en op bedrijventerreinen met respectievelijk 280.000 m2 en 275.000 m2. Daarmee komt de totale voorraad in de deelregio uit op 773.000 m2.
50% 45% 40% 35% 30%
25% Voorraad en aanbod kantoren (in m²) op formele kantorenlocaties Almere-Lelystad per 1-1-2021
20%
Almere-Lelystad
Aandeel in MRA
10%
Voorraad
219.000
3%
In gebruik
156.000
3%
Hard aanbod tot 2030
85.000
6%
Zacht planaanbod tot 2030
0
0%
Zacht planaanbod na 2030
0
0%
Tabel A.3
15%
5% 0% 2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Bron: Kantorenmonitor B.V. 2021, bewerking BCI & Tympaan
Bron: Provincie Noord-Holland en Flevoland o.b.v. monitoring, bewerking BCI & Tympaan
Leegstand De kantorenleegstand op ‘formele’ kantoorlocaties in Almere-Lelystad bedraagt per 1 januari 2021 62.528 m2. Figuur A.8 laat zien dat de leegstand de afgelopen jaren aanzienlijk gedaald is, van 43% in 2018 naar 29% in 2021. In de andere deelregio’s van de MRA ligt de gemiddelde leegstand met 13% gemiddeld lager. Figuur A.9 laat zien dat multimodale locaties het hoogste aandeel leegstand kent. In totaliteit kent de deelregio ongeveer 24% incourant leegstand, dit is relatief hoog in vergelijking met het gemiddelde van de MRA (13%). De incourante leegstand is afgelopen jaar met 46% gestegen tot 52.079 m2 in 2021. Buck Consultants International / Tympaan
10
Figuur A.9 Absolute verdeling leegstand (in m2) op 1-1-2021 in Almere-Lelystad
60000
Figuur A.10
Courante-, incourante- en frictieleegstand 2018-2021
50% 45%
50000
40% 35%
40000
30% 30000
47183
20%
20000 10000 0
25% 15% 10%
4896 4646
5803
Functioneel
Multimodaal
Leegstand courant
5% 0% 2018
Leegstand incourant
N.B. De totale leegstand is een optelsom van leegstand courant plus leegstand incourant, af te lezen op de verticale as.
2019
2020
Leegstand
Courante leegstand
Incourante leegstand
Frictieleegstand
2021
Bron: Kantorenmonitor B.V. 2021, bewerking BCI & Tympaan
Bron: Kantorenmonitor B.V. 2021, bewerking BCI & Tympaan
Figuur A.10 laat zien hoe de leegstand zich de afgelopen jaren heeft ontwikkeld en hoe zich dit verhoudt ten opzichte van de frictieleegstand (8%). Ook is de leegstand uitgesplitst naar courante en incourante leegstand.
Buck Consultants International / Tympaan
A.5
Bedrijventerreinen
De deelregio Almere-Lelystad kent 51 bedrijventerreinen onderverdeeld naar 7 segmenten die gezamenlijk 1.607 hectare netto beslaan, daarvan is er 922 ha uitgegeven. Deze bieden ruimte aan ruim 37.000 banen. Daarmee huisvest 36% van de werkgelegenheid en 13% van het aantal bedrijven in Almere-Lelystad op deze locaties.
11
Tabel A.4
Netto, totaal uitgegeven areaal (ha) naar segmenten per 1-1-2020
Figuur A.11
Segment
Almere -Lelystad
MRA
Aandeel in MRA
Gemengd
435
2.281
19%
2
1.115
0%
60
Hoogwaardig
56
364
15%
50
Industrieel
270
818
33%
Logistiek
159
491
32%
Totaal
922
6.059
15%
Kade gebonden
Bron: Provincie Noord-Holland en Flevoland o.b.v. monitoring
Ten opzichte van 2019 kent het aantal banen op bedrijventerreinen een lichte daling (2%). Deze daling is voornamelijk zichtbaar op gemengde en hoogwaardige bedrijventerreinen.
Jaarlijkse uitgifte op bedrijventerreinen in hectare (2009-2020)
70
40 30 20 10 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Jaarlijkse uitgifte
Gemiddelde uitgifte
Uitgifte Bron: Uitgifte bedrijventerreinen 2021, bewerking BCI & Tympaan
Figuur A.11 laat de hoeveelheid uitgegeven hectare op bedrijventerreinen in Almere-Lelystad over de periode 2009-2020 zien. Hier is vanaf 2017 een behoorlijke stijging waar te nemen. De hoge uitgifte in 2017 kan verklaard worden door de komst van het modeconcern Inditex. Dit bedrijf heeft in 2017 een kavel ter grootte van 35 hectare aangekocht.
Buck Consultants International / Tympaan
In 2020 is 31,7 hectare grond uitgegeven op bedrijventerreinen in Almere-Lelystad. De deelregio kent met ongeveer 40% van de totale gronduitgifte in de MRA het grootste aandeel in de totale uitgifte in de MRA. Met 25,9 hectare aan uitgifte voor logistieke bedrijventerreinen vormt dit in 2020 het belangrijkste segment voor de deelregio AlmereLelystad. In geen andere deelregio van de MRA is grond op logistieke bedrijventerreinen uitgegeven, waardoor Almere-Lelystad voor 100% verantwoordelijk is voor de totale uitgifte in de MRA op deze terreinen.
12
Figuur A.12
Uitgifte bedrijven- en zeehaventerreinen (ha) 2020, naar segment 0
Campus
3,7456 0
Gemengd bedrijventerrein 1,81 0,2715
Haventerrein (havengerelateerd) Haventerrein (kadegebonden) Hoogwaardig bedrijventerrein Industrieel bedrijventerrein
Tabel A.5
Planaanbod Almere-Lelystad per 1-1-2021 MRA
Segment
Gemengd
Hard planZacht planZacht planaanaanbod tot aanbod tot bod na 2030 2030 2030 16 16 16 135 9 73 104
Haven gerelateerd
35
35
Kade gebonden Hoogwaardig Industrieel Logistiek Totaal
2 14 13 47 201
2 29 54 39 280
Campus
Nu uitgeefbaar
160 5
140
80 265
Bron: Provincie Noord-Holland en Flevoland o.b.v. monitoring Logistiek bedrijventerrein 25,9
Transformatiegebied
Bron: Provincie Noord-Holland en Flevoland, bewerking BCI & Tympaan
Voorraad en aanbod Tabel A.5 biedt inzicht in het planaanbod van de deelregio Almere-Lelystad, daaruit blijkt dat de deelregio nog beschikt over 201 hectare aan direct uitgeefbaar areaal bedrijventerrein. De deelregio kent daarmee een relatief groot aandeel binnen de MRA (30%) als het gaat om nog uitgeefbare gronden. Een groot deel van het zachte planaanbod tot 2030, en vrijwel al het zachte planaanbod na 2030 in de MRA valt in de deelregio Almere-Lelystad.
Buck Consultants International / Tympaan
Leegstand Figuur A.13 laat zien dat de leegstand van kantoren op bedrijventerreinen in Almere-Lelystad de afgelopen jaren en voornamelijk na 2018, aanzienlijk is afgenomen, tot 62.000 m2 in 2021. De leegstand van kantoren op bedrijventerreinen representeert 37% van de totale kantorenleegstand in de deelregio in 2021 (naast kantorenlocaties en gemengde werkmilieus). Binnen de hele MRA is de deelregio Almere-Lelystad verantwoordelijk voor 25% van de kantorenleegstand op bedrijventerreinen in 2021. De grootste kantorenleegstand in termen van absolute vierkante meters is in de deelregio Almere-Lelystad terug te voeren naar de bedrijventerreinen Gooisepoort en Gooisekant.
13
Figuur A.13
Leegstand kantoren op bedrijventerreinen (m2)
Figuur A.14
90.000
Leegstaande oppervlakte verblijfsobjecten op bedrijventerreinen (%)
7,0%
80.000
6,0%
70.000
5,0%
60.000 50.000
4,0%
40.000 3,0%
30.000 20.000
2,0%
10.000 1,0%
0 2017
2018
2019
2020
2021 0,0%
Absolute omvang Bron: Kantorenmonitor BV, bewerking BCI en Tympaan
Figuur A.14 laat de leegstand op bedrijventerreinen in de deelregio zien in de periode 2017 tot en met 2019. Voor 2020 kan in Almere-Lelystad geen percentage leegstaande oppervlakte worden berekend, door de dominantie van één groot leegstaand pand. Tussen 2018 en 2019 is de leegstand afgenomen, tot 4,1% in 2019. Verdere verdieping op terreinen en gemeenteniveau is te raadplegen via de Atlas Plabeka en Dashboard bedrijventerreinen.
2017
2019
Bron: CBS, bewerking BCI en Tympaan
A.6 • •
•
Buck Consultants International / Tympaan
2018
Belangrijkste bevindingen
De werkgelegenheid is met 2% gestegen in het afgelopen jaar. Zowel het aantal werkzame personen als het aantal vestigingen bevindt zich in de deelregio Almere-Lelystad vooral op gemengde werkmilieus. Binnen de gemengde milieus leveren woonwijken de grootste bijdrage aan huisvesting van banen, zowel in verhouding ten opzichte van de andere segmenten als in absolute aantallen.
14
•
•
•
•
De leegstand van kantoren daalde de afgelopen jaren, maar is nu licht gestegen (29%) en is het hoogst van de MRA. Absoluut gezien valt het aantal leegstaande vierkante meters mee. Wel staat dit structureel leeg en is er sprake van een behoorlijke incourante leegstand. Afgelopen jaar vond er een afname plaats in het aantal in gebruik genomen m2 kantoorruimte en in de ontwikkeling van totaal in gebruik zijnde meters kantoorruimte. 40% van de totaal uitgegeven bedrijventerreinen is uitgegeven in Almere-Lelystad. In deze deelregio werd in 2020 bijna 32 hectare bedrijventerrein uitgegeven, wat – met uitzondering van het jaar 2017 - het hoogste aantal in 10 jaar is geweest. Bovendien is Almere-Lelystad de enige deelregio waar binnen de MRA logistiek bedrijventerrein is uitgegeven: bijna 26 van de 32 uitgegeven hectares betrof uitgifte in het logistieke segment. De leegstand van kantoren op bestaande bedrijventerreinen in deze deelregio is gedaald tot 62.000 m2.
Buck Consultants International / Tympaan
15
B
Amstelland-Meerlanden
B.2
Economie en werkgelegenheid
B.1
Samenvattingstabel
Figuur B.1 en tabel B.2 laten de algemene ontwikkeling in het aantal banen en vestigingen zien van de economie in Amstelland-Meerlanden. Hier is geen onderscheid gemaakt in verschillende sectoren.
Tabel B.1
Ontwikkelingen Amstelland-Meerlanden 2020
Figuur B.1 Algemene ontwikkeling werkgelegenheid en aantal vestigingen 2009-2020
Kantorenleegstand Ontwikkeling leegstand kantoren Frictieleegstand in beeld (8%) Transformatie kantoren (Plan)voorraad kantoren Match vraag-aanbod kantoren Leegstand bedrijventerreinen Transformatie bedrijventerreinen Uitgifte bedrijventerreinen Planvoorraad bedrijventerreinen Match vraag-aanbod bedrijventerreinen
Indicator 15%
Toelichting Absoluut 221.700 m2
250000
45000
40000
240000
35000
Daling 230000 Nee
30000 25000
220000 2
12.100 m Op kantoorlocaties 13.428 m2 Op gemengde werkmilieus Bestaande voorraad 1.437.000 m2 23% van MRA Waarvan in gebruik: 1.215.000 m2 22% van MRA Hard planaanbod: 463.000 m2 35% van MRA Kwantitatief voldoende aanbod in 0-scenario, maar in hoog scenario een aanbodtekort. Deels door overloop vanuit Amsterdam door gunstige ligging t.o.v. luchthaven en kerncorridor 3,7% Opgave tot 2030: 99 ha 28,3 ha
20000
210000
15000 10000
200000
5000
190000
0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Banen
Gemiddeld aantal banen
Vestigingen
Gemiddeld aantal vestigingen
N.B. (gemiddeld) aantal banen op linkeras; (gemiddeld) aantal vestigingen op rechteras 36% van MRA totaal
Nu uitgeefbaar 117 ha 17% van MRA Hard aanbod toto 2030 258 ha 27% van MRA Hard (plan)aanbod is onvoldoende om de geraamde ruimtevraag te kunnen accommoderen. Tekort loopt verder op in hoog scenario en nog meer bij gunstige ontwikkeling van internationale attractiviteit.
Bron: LISA 2020, Bewerking BCI & Tympaan
Tabel B.2
Procentuele ontwikkelingen van banen en vestigingen 2009-2020 2009-2020
2009-2014
2014-2020
Banen
16%
0%
17%
Vestigingen
78%
20%
48%
Bron: LISA 2020, Bewerking BCI & Tympaan Buck Consultants International / Tympaan
16
De deelregio Amstelland-Meerlanden huisvest 41.133 bedrijven en heeft een werkgelegenheidsomvang van 244.138 banen. Figuur B.2 laat zien dat de deelregio veel werkgelegenheid kent in de sectoren vervoer & opslag en zakelijke dienstverlening. In verhouding met de andere deelregio’s is relatief veel werkgelegenheid in de sectoren groothandel en vervoer & opslag. Tussen 2009 en 2020 heeft een toename van 16% van het aantal banen plaatsgevonden. Groei is voornamelijk zichtbaar in horeca, overige dienstverlening en zakelijke dienstverlening. ICT blijft een groei-branche in de deelregio. Het is belangrijk om te vermelden dat relatieve ontwikkelingen niet een totaalbeeld schetsen, aangezien de sectoren een verschillend absoluut aantal kennen. Tussen 2019 en 2020 is het aantal banen gestegen (3%) en aantal vestigingen (10%) gestegen.
Figuur B.2 Sectorale ontwikkeling werkgelegenheid 2009-2020 AmstellandMeerlanden 60000
Vervoer en opslag
Zakelijke dienstverlening
50000 Groothandel 40000 Openbaar bestuur
30000 Detailhandel
Zorg
ICT
Industrie en nutsbedrijven
20000 Bouw
Onderwijs
10000 Financiële dienstverleni
-20%
Horeca
Overige dienstverlening
Landbouw en visserij
0 0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
Horizontale as: totale groei 2009-2020 in % Verticale as: absolute omvang werkgelegenheid in 2020 Bron: LISA 2020, Bewerking BCI & Tympaan
Ruimtelijke spreiding In deze paragraaf wordt een algemeen beeld geschetst van de spreiding van het aantal banen en vestigingen per type werkmilieu. In de deelregio is op kantoorlocaties 1.215.000 m2 in gebruik. Op bedrijventerreinen is het netto uitgegeven areaal 1.497 hectare. Figuur B.3 en Figuur B.4 laten zien dat het aantal werkzame personen gelijkmatig is verspreid over de typen werkmilieus in de deelregio Amstelland-Meerlanden.
Buck Consultants International / Tympaan
17
Figuur B.3 Aantal werkzame personen naar type werklocatie (2020)
85.106 35%
85.279 35%
Gemengde werkmilieus Bedrijventerreinen Kantoorlocaties
B.3
Gemengde werkmilieus
Gemengde werkmilieus bieden in de deelregio Amstelland-Meerlanden ruimte aan 85.106 banen en huisvesten daardoor ruim 35% van de werkgelegenheid en 77% van het aantal bedrijven binnen de deelregio. Ten opzichte van 2019 is het aantal banen in gemengde werkmilieus nagenoeg gelijk gebleven. Ook de verdeling over de segmenten is intact gebleven. De hoeveelheid vierkante meters aan leegstaande kantoren op gemengde werkmilieus in Amstelland-Meerlanden bedraagt 21.177 m2 (7% van de voorraad). Figuur B.5 Ontwikkeling werkgelegenheid per segment, 2009-2020
74.491 30%
100000 90000
Bron: LISA 2021, Bewerking BCI & Tympaan
80000 70000
Figuur B.4 Aantal vestigingen naar type werklocatie (2020)
60000 50000
3.361 8%
40000 30000
6.010 15%
20000 10000 Gemengde werkmilieus Bedrijventerreinen Kantoorlocaties
0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 centrumgebied
landelijk gebied
woonwijk
Bron: LISA 2020, bewerking BCI en Tympaan 31.860 77% Bron: LISA 2021, Bewerking BCI & Tympaan Buck Consultants International / Tympaan
18
B.4
Kantorenmarkt
Figuur B.6 Totaal betrokken kantorenmeters 2014-2020 (m2)
130000
Amstelland-Meerlanden kent 25 ‘formele’ kantoorlocaties die gezamenlijk ruim 1.215.000 m2 in gebruik zijnde kantoorruimte bevatten. De totale voorraad vierkante meters kantoorruimte op ‘formele’ kantoorlocaties bedraagt 1,4 miljoen m2. Dit is 67% van de totale kantorenvoorraad in de deelregio. De overige kantoren bevinden zich op bedrijventerreinen (21%) en gemengde werkmilieus (14%).
110000 90000 70000 50000 30000
In totaal bieden de ‘formele’ kantorenlocaties ruimte aan 85.279 banen en huisvesten daardoor ruim 35% van de werkgelegenheid en 8% van het aantal bedrijven binnen de deelregio Amstelland-Meerlanden. Ten opzichte van 2019 is het aantal banen op kantoorlocaties gestegen. Deze daling is voornamelijk zichtbaar op functionele en internationale locaties, terwijl het aantal banen op multimodale locaties een kleine daling kent.
10000 -10000
2012
2013
2014
2015
2016
2017
functioneel
multimodaal
onbekend
internationaal
transformatie
woonwerk
2018
2019
2020
innovatie
Bron: Kantorenmonitor B.V. 2021, bewerking BCI & Tympaan
Kantoormeters betrokken en in gebruik In 2020 is ruim 72.000 m2 aan kantorenmeters betrokken. Dat is een flinke daling ten opzichte van 2019, toen er nog 104.000 m2 werd betrokken. Met name de functionele kantoorlocaties zijn een stuk minder betrokken in vergelijking met 2019.
Buck Consultants International / Tympaan
Figuur B.7 toont de ontwikkeling van het aantal vierkante meters in gebruik op ‘formele’ kantorenlocaties in de deelregio Amstelland-Meerlanden van 2013 tot 2021. Vanaf 2016 is een stijging zichtbaar in kantoorgebruik op functionele locaties. Andere locaties laten een stabiliserend beeld zien.
19
Figuur B.7 Ontwikkeling kantoorgebruik 2013-2021 (m²)
Tabel B.3 Voorraad en aanbod kantoren (in m²) op formele kantorenlocaties Amstelland-Meerlanden per 1-1-2021
1400000
Amstelland-Meerlanden
Aandeel in MRA
Voorraad
1.437.000
23%
1000000
In gebruik
1.215.000
22%
800000
Hard aanbod tot 2030
463.000
35%
Zacht planaanbod tot 2030
364.000
25%
Zacht planaanbod na 2030
242.000
71%
1200000
600000 400000
Bron: Provincie Noord-Holland en Flevoland o.b.v. monitoring, bewerking BCI & Tympaan
200000 0 2013
2014
2015
2016
2017
2018
functioneel
multimodaal
onbekend
internationaal
transformatie
woonwerk
2019
2020
2021
Leegstand
innovatie
Bron: Kantorenmonitor B.V. 2021, bewerking BCI & Tympaan
In Amstelland-Meerlanden is er in 2020 8.510 m2 aan nieuwbouw kantoren opgeleverd, in vergelijking tot vorig jaar een flinke daling. Bovendien is er 12.100 m2 kantoorlocaties getransformeerd.
Aanbod en voorraad
De kantorenleegstand op ‘formele’ kantoorlocaties in Amstelland-Meerlanden bedraagt per 1 januari 2021 221.713 m2. Figuur B.8 laat zien dat de leegstand de afgelopen jaren een stabiel beeld kent tussen de 15% en 17%. In de andere deelregio’s van de MRA ligt de gemiddelde leegstand met 13% gemiddeld iets lager. Figuur B.9 laat zien dat de internationale en functionele locaties het hoogste aandeel leegstand kennen. In totaliteit kent de deelregio ongeveer 6% incourante leegstand. De incourante leegstand is afgelopen jaar met 4% gedaald tot 80.740 m2 in 2021.
Tabel B.3 biedt inzicht in de voorraad en het aanbod van kantoren op ‘formele’ werklocaties in de deelregio Amstelland-Meerlanden. De kantorenvoorraad is naast de ‘formele’ kantorenlocaties eveneens terug te vinden in gemengde milieus en op bedrijventerreinen met respectievelijk 315.000 m2 en 469.000 m2. Daarmee komt de totale voorraad in de deelregio uit op 2,2 mln. m2.
Buck Consultants International / Tympaan
20
Figuur B.8 Ontwikkeling kantorenleegstand (%) op kantoorlocaties (2013-2021)
Figuur B.9 Absolute verdeling leegstand (in m2) op 1-1-2021 in AmstellandMeerlanden
35% 90000 30%
80000
6755
70000
25%
60000 20%
50000
15%
40000
55549 16554 74610
30000 10%
20000 10000
5%
38056 741
24816
2750
0 0%
Functioneel 2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
1882
Multimodaal
Internationaal Transformatie
Leegstand courant
Woonwerk
Leegstand incourant
Bron: Kantorenmonitor B.V. 2021, bewerking BCI & Tympaan N.B. De totale leegstand is een optelsom van leegstand courant plus leegstand incourant, af te lezen op de verticale as. Bron: Kantorenmonitor B.V. 2021, bewerking BCI & Tympaan
Figuur B.10 laat zien hoe de leegstand zich de afgelopen jaren heeft ontwikkeld en hoe zich dit verhoudt ten opzichte van de frictieleegstand (8%). Ook is de leegstand uitgesplitst naar courante en incourante leegstand.
Buck Consultants International / Tympaan
21
Figuur B.10
Courante-, incourante- en frictieleegstand 2018-2021
Tabel B.4
Netto uitgegeven areaal (ha) naar segmenten per 1-1-2020
18,0%
Segment
Amstelland-Meerlanden
16,0%
Campus
8
24%
14,0%
Gemengd
651
29%
12,0%
Hoogwaardig
241
66%
Industrieel
205
25%
Logistiek
278
56%
Transformatie
115
68%
Totaal
1497
25%
10,0% 8,0% 6,0% 4,0%
Aandeel in MRA
Bron: Provincie Noord-Holland en Flevoland o.b.v. monitoring
2,0% 0,0% 2018
2019
2020
Leegstand
Courante leegstand
Incourante leegstand
Frictieleegstand
2021
Bron: Kantorenmonitor B.V. 2021, bewerking BCI & Tympaan
B.5
Bedrijventerreinen
Ten opzichte van 2019 kent het aantal banen op bedrijventerreinen een stijging (7%). Deze stijging is voornamelijk zichtbaar op gemengde en hoogwaardige bedrijventerreinen.
Uitgifte Figuur B.11 laat de hoeveelheid uitgegeven hectare op bedrijventerreinen in Amstelland-Meerlanden over de periode 2009-2020 zien. Hier is vanaf 2014 een gestage stijging waar te nemen, die vanaf 2019 weer afneemt.
De deelregio Amstelland-Meerlanden kent 84 bedrijventerreinen onderverdeeld naar 6 segmenten die gezamenlijk 1.803 hectare netto beslaan, daarvan is er 1.497 ha uitgegeven. Deze bieden ruimte aan ongeveer 74.500 banen. Daarmee huisvest 30% van de werkgelegenheid en 15% van het aantal bedrijven in Amstelland-Meerlanden op deze locaties.
Buck Consultants International / Tympaan
22
Figuur B.11
Jaarlijkse uitgifte op bedrijventerreinen in hectare (2009-2020)
Figuur B.12
Uitgifte bedrijven- en zeehaventerreinen 2020 (ha), naar segment
45 0
40
0
0,8 1,4
Campus
0
Gemengd bedrijventerrein
35 30
Haventerrein (havengerelateerd)
25
Haventerrein (kadegebonden)
20
Hoogwaardig bedrijventerrein
15 10
Industrieel bedrijventerrein
5
Logistiek bedrijventerrein
0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Jaarlijkse uitgifte
Gemiddelde uitgifte
26,1
Transformatiegebied
Bron: Uitgifte bedrijventerreinen 2021, bewerking BCI & Tympaan
Bron: Provincie Noord-Holland en Flevoland, bewerking BCI & Tympaan
In 2020 is 28,3 hectare grond uitgegeven op bedrijventerreinen in Amstelland-Meerlanden. De deelregio heeft met 36% van de totale gronduitgifte in de MRA een aanzienlijk aandeel in de totale uitgifte van de MRA. Met 26,1 hectaren aan uitgifte op gemengde bedrijventerreinen vormt dit in 2020 het belangrijkste segment voor de deelregio.
Voorraad en aanbod
Buck Consultants International / Tympaan
Tabel B.5 biedt inzicht in het planaanbod van de deelregio AmstellandMeerlanden, daaruit blijkt dat de deelregio nog beschikt over 117 hectare aan direct uitgeefbaar areaal bedrijventerrein. De deelregio kent daarmee een redelijk aandeel binnen de MRA (17%) als het gaat om nog uitgeefbare gronden. De deelregio heeft nog een behoorlijk aandeel hard planaanbod tot 2030 en een redelijk zacht planaanbod na 2030.
23
Tabel B.5
Planaanbod Amstelland-Meerlanden per 1-1-2021 (netto ha) MRA Nu uitgeefbaar
Hard planaanbod tot 2030
Gemengd
87
180
Hoogwaardig
3
3
Industrieel
14
46
Logistiek
14
18
5
117
258
5
Segment Campus
Figuur B.13
Zacht planaan- Zacht planaanbod tot 2030 bod na 2030
12
120000 100000
42 80000 60000
Transformatie Totaal
Leegstand kantoren op bedrijventerreinen (m2)
42
Bron: Provincie Noord-Holland en Flevoland o.b.v. monitoring
Leegstand
40000 20000 0 2017
2018
2019
2020
2021
Absolute omvang
Figuur B.13 laat zien dat de leegstand van kantoren op bedrijventerreinen in Amstelland-Meerlanden de afgelopen jaren aanzienlijk is afgenomen, tot 60.000 m2 in 2021. De kantorenleegstand op bedrijventerreinen representeert 20% van de totale leegstand in de deelregio in 2021 (naast kantorenlocaties en gemengde werkmilieus). Binnen de hele MRA is de deelregio Amstelland-Meerlanden verantwoordelijk voor 24% van de kantorenleegstand op bedrijventerreinen in 2021. De grootste kantorenleegstand in termen van absolute vierkante meters is in de deelregio Amstelland-Meerlanden terug te voeren naar de bedrijventerreinen Werkstad Noord & Weespertrekvaart en Pionier.
Buck Consultants International / Tympaan
Bron: Kantorenmonitor BV, bewerking BCI en Tympaan
Figuur B.14 laat de leegstand op bedrijventerreinen in de deelregio zien in de periode 2017 tot en met 2020. De deelregio ligt in 2020 iets boven het gemiddelde voor de MRA (3,15%). Verdere verdieping op terreinen en gemeenteniveau is te raadplegen via de Atlas Plabeka en Dashboard bedrijventerreinen.
24
Figuur B.14
Leegstaande oppervlakte verblijfsobjecten op bedrijventerreinen (%)
4,5%
hard planaanbod, allen op industrieel bedrijventerrein. Het Polanenpark biedt ruimte aan bedrijven in milieucategorie 5.
4,0%
B.6
3,5%
Belangrijkste bevindingen
3,0%
• •
2,5% 2,0% 1,5%
•
1,0% 0,5%
•
0,0% 2017
2018
2019
2020
Bron: CBS, bewerking BCI en Tympaan
•
Noordzeekanaalgebied Voor de terreinen die vallen in het Noordzeekanaalgebied wordt er jaarlijks een Ruimte Intensivering Monitor opgesteld. Op de terreinen liggend in het Noordzeekanaalgebied, binnen de deelregio AmstellandMeerlanden, is in 2020 1,43 hectare uitgegeven. Dit vond plaats op Polanenpark, een industrieel bedrijventerrein. Hiermee valt bijna 10% van het aantal uitgegeven hectare in het Noordzeekanaalgebied, binnen de deelregio Amstelland-Meerlanden. In totaal is er per 1 januari 2021, 24,9 hectare uitgegeven, allen op een industrieel bedrijventerrein. In totaal is er tot en met 2030, 10,8 hectare
•
•
De werkgelegenheid is met 3% gestegen in het afgelopen jaar. Het aantal werkzame personen is gelijkmatig verspreid over de belangrijkste typen werkmilieus in de deelregio Amstelland-Meerlanden. Gemengde werkmilieus kennen de meeste vestigingen. Binnen de gemengde milieus is er sprake van stabilisatie in de werkgelegenheidsontwikkeling, zowel in verhouding ten opzichte van de andere segmenten als in absolute aantallen. De leegstand van kantoren daalde de afgelopen jaren en is nu 15%. Dit ligt nog net boven het gemiddelde van de MRA (13%). Functionele locaties kennen veel incourante leegstand, internationale locaties voor courante leegstand. Afgelopen jaar vond er een afname plaats in het aantal in gebruik genomen m2 kantoorruimte en in de ontwikkeling van totaal in gebruik zijnde meters kantoorruimte vond een groei plaats. 36% van de totaal uitgegeven bedrijventerreinen is uitgegeven in Amstelland-Meerlanden, met name op gemengde bedrijventerreinen. De kantorenleegstand op bestaande bedrijventerreinen in deze deelregio is gedaald tot 60.000 m2. De leegstaande oppervlakte van verblijfsobjecten op bedrijventerreinen ligt net iets boven het gemiddelde van de MRA.
3 Uitgifte wijkt af van NZKG-monitor
Buck Consultants International / Tympaan
25
C
Amsterdam
C.1
Samenvattingstabel
Tabel C.1
In 2019 heeft de gemeente Amsterdam het Kantorenplan 2019-2026 vastgesteld. Het doel van dit plan is een op regionale schaal uitgebalanceerde en toekomstbestendige kantorenmarkt. Een markt waarin op korte en middellange termijn voldoende kwalitatieve woon-werkmilieus beschikbaar komen voor de uitbreidingsvraag van 125.000 m² kantoorruimte per jaar en tegelijkertijd de leegstand onder controle wordt gehouden. Het Kantorenplan 2019-2026 is te vinden op: www.amsterdam.nl/vastgoedprofessionals
Ontwikkelingen Amsterdam 2020
Indicator Kantorenleegstand 11% Ontwikkeling leeg- Stijging stand kantoren Frictieleegstand in Nee beeld (8%) Transformatie kan- 92.000 m2 toren 36.823 m2 (Plan)voorraad kantoren Match vraag-aanbod kantoren Leegstand bedrijventerreinen Transformatie bedrijventerreinen Uitgifte bedrijventerreinen Planvoorraad bedrijventerreinen Match vraag-aanbod bedrijventerreinen
Toelichting Absoluut 475.600 m2
Op kantoorlocaties Op gemengde werkmilieus Bestaande voorraad 4.280.000 m2 67% van MRA Waarvan in gebruik: 3.805.000 m2 69% van MRA Hard planaanbod: 635.000 m2 48% van MRA Kantorenaanbod is niet toereikend om geraamde vraag binnen Amsterdam te accommoderen. Overloop grotendeels naar AM-regio. 3,7% Opgave tot 2030: 197 ha 12,2 ha
15% van MRA totaal
De gemeente Amsterdam heeft de Bedrijvenstrategie 2020-2030 in mei 2020 vastgesteld. Doel van de strategie is om binnen de bredere ontwikkeling van stad voldoende ruimte te creëren en te behouden voor bedrijven, zodat Amsterdam een diverse economie houdt met een inclusieve arbeidsmarkt, en duurzaam aantrekkelijk is voor ondernemers. De Bedrijvenstrategie 2020-2030 is te vinden op: https://openresearch.amsterdam/nl/page/56207/bedrijvenstrategie-2020-%E2%80%93-2030amsterdam-duurzaam-productief
C.2
Economie en werkgelegenheid
Figuur C.1 en tabel C.2 laten de algemene ontwikkeling in het aantal banen en vestigingen zien van de economie in Amsterdam. Hier is geen onderscheid gemaakt in verschillende sectoren.
Nu uitgeefbaar 254 ha 37% van MRA Hard planaanbod 286 ha 28% van MRA Het (harde) planaanbod is onvoldoende om de geraamde vraag te kunnen accommoderen. Overloop naar deelregio’s AL, AM en ZW.
Buck Consultants International / Tympaan
26
Figuur C.1 Algemene ontwikkeling werkgelegenheid en aantal vestigingen 2009-2020
700000
180000
600000
160000 140000
500000
120000
400000
100000
300000
80000
Figuur C.2 Sectorale ontwikkeling werkgelegenheid 2009-2020 Amsterdam
60000
200000
40000
100000
20000
0
160000 140000
0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Banen
Gemiddeld aantal banen
Vestigingen
Gemiddeld aantal vestigingen
Bron: LISA 2020, Bewerking BCI & Tympaan
Procentuele ontwikkelingen van banen en vestigingen 2009-2020 2009-2020
2009-2014
Zakelijke dienstverlening
120000 100000
N.B. (gemiddeld) aantal banen op linkeras; (gemiddeld) aantal vestigingen op rechteras
Tabel C.2
Tussen 2009 en 2020 heeft een toename van 24% van het aantal banen plaatsgevonden. Groei is voornamelijk zichtbaar in ICT, overige dienstverlening en horeca. Het is belangrijk om te vermelden dat relatieve ontwikkelingen niet een totaalbeeld schetsen, aangezien de sectoren een verschillend absoluut aantal kennen. Tussen 2019 en 2020 is het aantal banen gestegen (2%) en aantal vestigingen (4%) gestegen.
2014-2020
Banen
24%
4%
19%
Vestigingen
89%
40%
35%
Bron: LISA 2021, Bewerking BCI & Tympaan
Overige Zorg Financiële dienstverlening dienstverlening Groothandel Openbaar 60000 ICT Horeca bestuur Onderwijs Industrie en 40000 nutsbedrijven Detailhandel 20000 Landbouw en Bouw Vervoer en visserij 0 opslag -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 80000
Horizontale as: totale groei 2009-2020 in % Verticale as: absolute omvang werkgelegenheid in 2020 Bron: LISA 2020, Bewerking BCI & Tympaan
De deelregio Amsterdam huisvest 167.641 bedrijven en heeft een werkgelegenheidsomvang van 584.786 banen. Figuur C.2 laat zien dat de deelregio veel werkgelegenheid kent in de sectoren zakelijke dienstverlening en zorg. In verhouding met de andere deelregio’s is relatief veel werkgelegenheid in de sectoren dienstverlening (zowel financieel, zakelijk als overig) en horeca. Buck Consultants International / Tympaan
27
Figuur C.4 Aantal vestigingen naar type werklocatie (2020)
Ruimtelijke spreiding In deze paragraaf wordt een algemeen beeld geschetst van de spreiding van het aantal banen en vestigingen per type werkmilieu. In de deelregio is op kantoorlocaties 3.805.000 m2 in gebruik. Op bedrijventerreinen, waaronder de haventerreinen, is het netto uitgegeven areaal 2.068 hectare. Figuur C.3 en Figuur C.4 laten zien dat het grootste aantal werkzame personen en vestigingen zich op gemengde werkmilieus bevindt in de deelregio Amsterdam.
10.548 6%
16.051 9%
Gemengde werkmilieus Bedrijventerreinen Kantoorlocaties
Figuur C.3 Aantal werkzame personen naar type werklocatie (2020)
145.869 85% 227.334 37%
Bron: LISA 2020, Bewerking BCI & Tympaan Gemengde werkmilieus 308.492 50%
Bedrijventerreinen Kantoorlocaties
80.653 13% Bron: LISA 2020, Bewerking BCI & Tympaan
Buck Consultants International / Tympaan
C.3
Gemengde werkmilieus
Gemengde werkmilieus bieden in de deelregio Amsterdam ruimte aan 308.492 banen en huisvesten daardoor ruim 50% van de werkgelegenheid en 85% van het aantal bedrijven binnen de deelregio. Ten opzichte van 2019 is het aantal banen in gemengde werkmilieus gedaald met 3%. Deze daling is voornamelijk zichtbaar in woonwijken en centrumgebieden. De hoeveelheid vierkante meters aan leegstaande kantoren op gemengde werkmilieus in Amsterdam bedraagt 255.886 m2 (10% van de voorraad).
28
Figuur C.5 Ontwikkeling werkgelegenheid per segment, 2009-2020
350000
Ten opzichte van 2019 is het aantal banen op kantoorlocaties gestegen. Deze stijging is zichtbaar in alle segmenten, behalve in het functionele segment.
300000
Kantoormeters betrokken en in gebruik
250000 200000
In 2020 is ruim 243.000 m2 aan kantorenmeters betrokken. Dat is een flinke daling ten opzichte van 2019, toen er nog ruim 323.000 m2 werd betrokken. Met name de multimodale en transformatie kantoorlocaties zijn een stuk minder betrokken t.o.v. 2019.
150000 100000 50000 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 centrumgebied
landelijk gebied
woonwijk
creatieve wijk
Figuur C.6 Totaal betrokken kantorenmeters op formele kantoorlocaties 2014-2020 (m2) 350000 300000
Bron: LISA 2020, bewerking BCI en Tympaan 250000 200000
C.4
Kantorenmarkt
Amsterdam kent 21 ‘formele’ kantoorlocaties die gezamenlijk ruim 3.805.000 m2 in gebruik zijnde kantoorruimte bevatten. De totale voorraad vierkante meters kantoorruimte op ‘formele’ kantoorlocaties bedraagt bijna 4,3 miljoen m2. Dit is 60% van de totale kantorenvoorraad in de deelregio. De overige kantoren bevinden zich op bedrijventerreinen (5%) en gemengde werkmilieus (35%).
150000 100000
50000 0
2012 functioneel
2013
2014
multimodaal
2015
2016
onbekend
2017
2018
internationaal
2019
2020
transformatie
Bron: Kantorenmonitor B.V. 2021, bewerking BCI & Tympaan
In totaal bieden de ‘formele’ kantorenlocaties ruimte aan 227.334 banen en huisvesten daardoor ruim 37% van de werkgelegenheid en 9% van het aantal bedrijven binnen de deelregio Amsterdam. Buck Consultants International / Tympaan
29
Figuur C.7 toont de ontwikkeling van het aantal vierkante meters in gebruik op ‘formele’ kantorenlocaties in de deelregio Amsterdam van 2013 tot 2021. Vanaf respectievelijk 2017 en 2018 is een grote stijging zichtbaar in kantoorgebruik op internationale en multimodale locaties. Andere locaties laten een lichte stijging zien, met uitzondering van functionele locaties. Belangrijk om te vermelden is dat na opstelling van deze monitor is gebleken dat Sluisbuurt (een gemengd werkmilieu) nog onder de kantoorlocaties valt (terwijl het een transformatielocatie is). Echter, voor de som van het aantal betrokken kantorenmeters als ook de ontwikkeling van kantoorgebruik zijn de verschillen marginaal. Hierdoor tonen de figuren een (bij benadering) correct beeld. Figuur C.7 Ontwikkeling kantoorgebruik op formele kantoorlocaties 2013-2021 (m²)
Aanbod en voorraad Tabel C.3 biedt inzicht in de voorraad en het aanbod van kantoren op ‘formele’ werklocaties in de deelregio Amsterdam. De kantorenvoorraad is naast de ‘formele’ kantorenlocaties eveneens terug te vinden in gemengde milieus en op bedrijventerreinen met respectievelijk 2.455.000 m2 en 362.000 m2. Daarmee komt de totale voorraad in de deelregio uit op ruim 7 mln. m2. De totale voorraad is toegenomen in Amsterdam. De voorraad op formele kantoorlocaties is toegenomen, op de gemengde werkmilieus en bedrijventerreinen is de voorraad afgenomen. Tabel C.3
Voorraad en aanbod kantoren (in m²) op formele kantorenlocaties Amsterdam per 1-1-2021
4500000
Amsterdam
Aandeel in MRA
Voorraad
4.280.000
67%
In gebruik
3.805.000
69%
635.000
48%
1.085.000
75%
4000000 3500000 3000000
Hard aanbod tot 2030
2500000
Zacht planaanbod tot 2030
2000000
Zacht planaanbod na 2030
100.000
29%
1500000
Bron: Provincie Noord-Holland en Flevoland o.b.v. monitoring, bewerking BCI & Tympaan
1000000 500000 0 2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
functioneel
multimodaal
onbekend
innovatie
internationaal
transformatie
2020
2021
Bron: Kantorenmonitor B.V. 2020, bewerking BCI & Tympaan
In Amsterdam is er 137.569 m2 nieuwgebouwd kantoor opgeleverd op formele kantoorlocaties, een behoorlijke stijging ten opzichte van 2019. Er is bijna 92.000 m2 aan kantoorlocaties getransformeerd. Buck Consultants International / Tympaan
Leegstand De kantorenleegstand op ‘formele’ kantoorlocaties in Amsterdam bedraagt per 1 januari 2021 475.604 m2. Figuur C.8 laat zien dat de leegstand de afgelopen jaren stabiel is rond de 10%, met een leegstand van 11% op 1-1-2021. Amsterdam ligt daarmee onder het gemiddelde van de MRA. Figuur C.9 laat zien dat multimodale locaties het hoogste aandeel leegstand kennen. In totaliteit kent de deelregio ongeveer 3% incourant leegstand. De incourante leegstand is afgelopen jaar met 24% gestegen tot 113.249 m2 in 2021. 30
Figuur C.8 Ontwikkeling kantorenleegstand (%) op formele kantoorlocaties Amsterdam
25% 20% 15%
Figuur C.10 laat zien hoe de leegstand zich de afgelopen jaren heeft ontwikkeld en hoe zich dit verhoudt ten opzichte van de frictieleegstand (8%). Ook is de leegstand uitgesplitst naar courante en incourante leegstand. Figuur C.10
10%
Courante-, incourante- en frictieleegstand 2018-2021
12%
5%
10%
0%
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
8% 6%
Bron: Kantorenmonitor B.V. 2021, bewerking BCI & Tympaan (1-1-2021) 4% Figuur C.9 Absolute verdeling leegstand (in m2) op 1-1-2021 in Amsterdam 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0
2% 0%
27556
2018 25211 43350
143765 1624 40152
15508 13239
Leegstand
Courante leegstand
Incourante leegstand
Frictieleegstand
2021
704
C.5 Leegstand courant
2020
Bron: Kantorenmonitor B.V. 2021, bewerking BCI & Tympaan
97723 66772
2019
Leegstand incourant
N.B. De totale leegstand is een optelsom van leegstand courant plus leegstand incourant, af te lezen op de verticale as.
Bedrijventerreinen
De deelregio Amsterdam kent 39 bedrijventerreinen onderverdeeld naar 7 segmenten die gezamenlijk 2.535 hectare netto beslaan, daarvan is er 2.067 ha uitgegeven (1.375 ha op haventerreinen, 692 ha op niethaventerreinen). Deze bieden ruimte aan ongeveer 81.000 banen.
Bron: Kantorenmonitor B.V. 2021, bewerking BCI & Tympaan (1 januari 2021) Buck Consultants International / Tympaan
31
Daarmee huisvest 13% van de werkgelegenheid en 6% van het aantal bedrijven in Amsterdam op deze locaties.
Figuur C.11 Jaarlijkse uitgifte op bedrijventerreinen en haventerreinen in hectare (2009-2020)
Tabel C.4
Netto uitgegeven areaal naar segmenten (ha) per 1-1-2020
50
Segment
Amsterdam
Aandeel in MRA
45
Gemengd
398
17%
40
Haven gerelateerd
366
47%
35
Kade gebonden
1008
90%
30
Hoogwaardig
59
16%
25
Industrieel
160
20%
20
Logistiek
55
11%
15
Transformatie
20
12%
10
2067
34%
5
Totaal
Bron: Provincie Noord-Holland en Flevoland o.b.v. monitoring
Ten opzichte van 2019 kent het aantal banen op bedrijventerreinen een stijging (5%). Deze stijging is voornamelijk zichtbaar op hoogwaardige bedrijventerreinen.
Uitgifte Figuur C.11 laat de hoeveelheid uitgegeven hectare op bedrijventerreinen in Amsterdam over de periode 2009-2020 zien. Hier is in 2018 een piek waarneembaar, waarna een daling is ingetreden.
Buck Consultants International / Tympaan
0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Haventerreinen
Niet-haventerreinen
Gemiddelde uitgifte
Bron: Uitgifte bedrijventerreinen 2021, bewerking BCI & Tympaan
In 2020 is er 11 hectaren grond uitgegeven op haventerreinen en 1,2 hectaren op niet-haventerreinen in Amsterdam. De deelregio heeft met 15% van de totale gronduitgifte in de MRA een behoorlijk aandeel in de uitgifte in de MRA. Met 7,8 hectare aan uitgifte op haven gerelateerde haventerreinen vormt dit in 2020 het belangrijkste segment voor de deelregio.
32
Figuur C.12
Uitgifte bedrijven- en zeehaventerreinen 2020 (ha), naar segment 1,2
Campus
0
0
7,77
Planaanbod Amsterdam (ha) per 1-1-2021 MRA
Segment
Hard planaanbod tot 2030
5
35
100
100
Haventerrein (havengerelateerd)
Kade gebonden
122
122
Haventerrein (kadegebonden)
Industrieel
27
28
Hoogwaardig bedrijventerrein
Transformatie 254
286
Industrieel bedrijventerrein
Gemengd
Nu uitgeefbaar
Haven gerelateerd
Gemengd bedrijventerrein
3,27
Tabel C.5
Zacht planaan- Zacht planaanbod tot 2030 bod na 2030
Hoogwaardig Logistiek Totaal
0
0
Bron: Provincie Noord-Holland en Flevoland o.b.v. monitoring Logistiek bedrijventerrein Transformatiegebied
Bron: Provincie Noord-Holland en Flevoland, bewerking BCI & Tympaan
Voorraad en aanbod Tabel C.5 biedt inzicht in het planaanbod van de deelregio Amsterdam, daaruit blijkt dat de deelregio nog beschikt over 254 hectare aan direct uitgeefbaar areaal bedrijventerrein (222 ha op haventerreinen, 32 ha op niet-haventerreinen). De deelregio kent daarmee een relatief groot aandeel binnen de MRA (37%) als het gaat om nog uitgeefbare gronden. De deelregio heeft ook nog een behoorlijk aandeel hard planaanbod tot 2030, voor de periode na 2030 is er geen planaanbod.
Buck Consultants International / Tympaan
Leegstand Figuur C.13 laat zien dat de leegstand van kantoren op bedrijventerreinen in Amsterdam de afgelopen jaren sterk fluctueert, tot 43.000 m2 in 2021. De kantorenleegstand op bedrijventerreinen representeert 6% van de totale leegstand in de deelregio in 2021 (naast kantorenlocaties en gemengde werkmilieus). Binnen de hele MRA is de deelregio Amsterdam verantwoordelijk voor 18% van de kantorenleegstand op bedrijventerreinen in 2021. De grootste kantorenleegstand in termen van absolute vierkante meters is in de deelregio Amsterdam terug te voeren naar de bedrijventerreinen Vervoerscentrum en Centrale Markthallen/FCA.